想真的降房价，只需三招

文|马光远

中国房地产这次真的是迎来了寒冬，否则，不会想出让农民工做接盘侠这个脑洞大开的主意。我本来以为这是一个玩笑，但是，当几次重大会议，特别是前几天的中央经济工作会议详细地描述了这个政策“组合拳”的时候，我才知道，这根本就不是愚人节的游戏。2015年12月18日至21日，中央经济工作会议打出了一套帮助房地产去库存的“组合拳”。概括起来有这么几个要点：一是赤裸裸地提出要“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”；二是允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；三是提出购租并举的住房制度方向，提出未来住房制度的主要方向是“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”；四是提出要发展住房租赁市场；五是鼓励开发商降房价；六是提出要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；七是提出取消过时的限制性措施。

权且将以上“七条”称之为“国七条”。“国七条”其中有四条都在谈如何让农民工租房买房，剩下的三条，一条是让开发商降价，一条是谈开发商的并购重组，一条是谈取消过去的行政性限制措施。这套看似的“组合拳”，却因为动机太明显，处处充满了硬伤：

1.通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。翻译过来，就是中央对“老市民”买房子已经不抱有任何希望，把希望寄托在进城的农民工身上。这基本等于是没有做任何调研的臆想。一是农民工的收入和房价的距离，等于10年前的马云和现在的马云的距离，可望不可即。按照目前全国房价均价，以及农民工的年收入，一个农民工不吃不喝买一套每平方米5000多元的90平方米的房子至少需要10年；二是能在户籍地买房的农民，早都买了，而且买了房的农民也不愿意脱离农民身份，因为在中国，农民这个身份越来越值钱；三是只有傻瓜才会主动申请成为小城市的市民，小城市的公共服务缺失，对农民工没有任何吸引力。

2.允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。如果我没有理解错的话，如果农民工在北京打工，允许他在北京落户？在上海打工，允许他在上海落户？每当这个时候，我就想起了那首歌：童话里都是骗人的……中国的农民工，绝大部分在大城市、重点城市和一些大的城市群打工，这就是他们的就业地，但恰恰这些就业地又是严控户籍的。我之前抨击过户籍改革的新政“严控特大城市的人口，合理控制大城市，适当放开中等城市，放开小城市户籍”的改革是历年户籍改革倒退较大的一次。现在房子卖不出去了，说“允许农民工”在就业地落户，买房救房地产。

3.公共租赁房面向农民工？听起来很美，但事实上根本不可行。从这几年各地推行的公共租赁房政策看，不要说农民工，在大学生这里都遭到了冷遇——地点偏远，交通不便，最关键的，还不便宜。农民工那点工资，不可能拿出来租公租房的，群租等更适合他们。

4.开发商降房价？这更不可能。大城市一刺激房价就大涨，中小城市尽管库存严重，但由于开发商的融资方式激进，融资成本很高，房价也基本没有下降的空间。

5.过时的行政性的限制措施？该取消的都已经取消了，北上广深的限购，你也不敢取消。要不，你取消试试，还不涨到天上去！

至此，结论就出来了：这些政策没有一个靠谱的。我真的不知道，是什么样的智囊，给中央出的这些馊主意。房地产的情况如此危急，却拿出这么一套基本无用的不痛不痒的东西。说实话，在政策出来以前，我对房地产还没有绝望，在政策出来以后，我彻底绝望了。

其实，在这里，要拿出真功夫降房价，很简单，只需要三招：

1.国家把房子半价卖给农民，开发商给国家打八折。中间的差价国家通过两个办法：一是税收减让，等于给开发商返税；二是发行购房券筹资解决，购房券可以流通。

2.停止所有的保障房建设。既然房子已经太多了，就不要再建质量更差的保障房，直接以8折的价格从开发商手里收购，做保障房。

3.废除土地70年的产权，把土地产权期限延长到199年，等于是长期产权了。然后，放开土地市场的一级垄断，解决土地的供应短缺问题，同时，奠定房产税的基础。这个办法本来报道出来，后来发现是乌龙，说是从会议公报的英文稿翻译过来的。真的想知道他们的英语是体育老师教的吗？

如果还要补一刀，那就是废除其他各种税费，只征一种税——房地产税，地方政府以后的收入也有保障了。