及时条[立法宗旨]条文主旨为编者所加，下同。为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

业主]物业管理的主体是业主，本条例第6条规定，房屋的所有权人是业主。《物权法》确定了建筑物区分所有权的概念，业主的概念又增添了新的内容，业主不仅仅是房屋所有权人，也是该房屋所处的建筑区划内的建筑物区分所有权人。在物业管理活动中，业主有时是指所有权人个体，有时是一个集合的概念。

物业服务企业]物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。根据《物权法》的有关规定，2007年《物业管理条例》修订时，将"物业管理企业"修改为"物业服务企业"，将"业主公约"修改为"管理规约"，将"业主临时公约"修改为"临时管理规约"。虽然只是变动了几个字，但意义却全然不同，明确了物业公司的定位——为业主服务，明确了物业公司与业主之间的关系。第二条[物业管理定义]本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理]该条界定的物业管理是从狭义上理解的，具体而言，就是物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，并与之签订物业服务合同，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的道路交通、消防安全、环境卫生和秩序的活动。物业管理的内涵包括：(1)物业管理的管理对象是物业;(2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人;(3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。

物业服务企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当依法实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。

物业管理的基本内容]物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一是常规性的公共服务，主要有以下几项：(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;(2)房屋设备、设施的管理;(3)环境卫生的管理;(4)绿化管理;(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;(6)车辆道路管理;(7)公众代办性质的服务。二是针对性的专项服务，主要有：(1)日常生活类;(2)商业服务类;(3)文化、教育、卫生、体育类;(4)金融服务类;(5)经纪中介服务;(6)社会福利类。三是委托性的特约服务。物业服务企业在实施物业管理时，及时大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和业主的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为本做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

裁判规范]根据我国《物业管理条例》第2条的规定，物业管理的内容与人身、财产保险保管义务性质不同，由此《物业管理合同》约定不包含人身、财产保险保管责任，并不违反法律的禁止性规定。但是，物业公司仍应当承担维护相关区域内正常秩序的管理义务，对物业管理区域内的物业安全负担合理的注意义务。

案由选择]建筑物区分所有权纠纷

(1)业主专有权纠纷

(2)业主共有权纠纷

(3)车位纠纷

(4)车库纠纷

案例1物业管理内容是否包含人身、财产保险保管责任?

力拓公司与铭启公司签订《物业管理合同》，约定：力拓公司的物业由铭启公司进行管理，委托管理事项中除进行物业的日常维修、养护等内容外，还包括配合和协助当地公安机关进行安全监控等保安工作(但不包含人身、财产保险保管责任)。2007年4月29日，原告光明公司与力拓公司签订《房地产租赁合同》，约定光明公司租赁力拓公司写字楼使用。同日，光明公司、铭启公司双方签订了《物业管理服务协议》，协议约定：铭启公司必须如约履行与力拓公司签订的《物业管理合同》中所有的内容，给光明公司提供品质的物业管理服务，并向光明公司收取相应的物业管理费，等等。合同签订后，双方均依约履行。

2008年4月2日，光明公司报警称其租赁的写字楼发生盗窃事件，丢失物品买入价为人民币1154889元。光明公司认为：铭启公司作为物业管理公司，没有履行其管理职责，对光明公司物品被盗应当承担责任。于是起诉至法院，要求被告铭启公司赔偿其损失。

被告铭启公司辩称：物业管理合同中不包括人身、财产保险保管责任，原告被盗的损失与被告没有关系，被告不应当承担光明公司的损失。

一审法院判决铭启公司赔偿光明公司人民币230978元。光明公司、铭启公司均不服，提起上诉。

二审法院认为，根据光明公司提供的《报警回执》以及一审法院调查取得的《询问笔录》《失窃财产补充材料》等证据，一审法院认定光明公司的办公室物品电脑等被盗并无不当，铭启公司以公安部门从未对光明公司的被盗事实作出认定为由，主张不存在被盗事实，本院不予采纳。光明公司与铭启公司签订《物业管理服务协议》，双方之间建立了物业管理权利义务关系，在此期间，铭启公司没有及时办理资质证书审核的问题不影响双方当事人存在的物业管理权利义务关系的事实认定。铭启公司作为物业管理人应当依照《物业管理服务协议》《物业管理合同》的约定和法律的规定履行物业管理义务。《物业管理服务协议》并没有约定物业管理人对物业使用人的财产负有保管义务，《物业管理合同》中约定的物业管理义务包括配合和协助当地公安机关进行安全监控等保安义务，也不包含人身、财产保险保管责任。对此，光明公司持有异议。根据我国《物业管理条例》第二条"……物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动"的规定，物业管理的内容与人身、财产保险保管义务性质不同，由此《物业管理合同》约定不包含人身、财产保险保管责任，并没有违反法律的禁止性规定，光明公司对此提出的异议法律依据不足，本院不予支持。但是，根据上述规定，铭启公司仍应当承担维护相关区域内正常秩序的管理义务，对物业管理区域内的物业安全负担合理的注意义务。从本案所查证的事实看，铭启公司所管理的区域包括光明公司承租使用的办公室，但办公室内的墙均未到顶，属于不封闭的场所，明显存在安全隐患，铭启公司应当提醒与告知物业使用人不宜放置贵重财产，该安全隐患是光明公司被盗的原因之一，故铭启公司的管理行为有失妥当。铭启公司未尽到合理的管理注意义务，违反了《物业管理服务协议》《物业管理合同》中履行物业管理义务的约定，应当承担相应的民事责任。同时，光明公司作为物业使用人以及从事经营活动的工商业企业，明知其办公室不是封闭的场所，仍在该处放置较大价值的办公用品，以致其财产损失较大，其自身有重大疏忽，亦应自行承担相应责任。对此，一审判决根据铭启公司的过错程度，判决铭启公司承担20%的赔偿责任符合本案案件事实，本院依法予以维持。判决驳回上诉，维持原判。

本案例涉及物业管理的具体内容。物业公司的物业管理主要有以下几项内容：1房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;2房屋设备、设施的管理;3环境卫生的管理;4绿化管理;5配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;6车辆道路管理;7公众代办性质的服务等。物业管理公司的管理内容并不包括人身、财产的保管保险管理。当然，如果物业公司在管理方面存在过错，并且该过错导致了业主的损失，物业公司应当根据过错的程度承担相应的赔偿损失的责任。第三条[选择物业服务企业的方式]国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

公开、公平、公正原则](1)物业管理活动要"公开"。

其一，物业管理招标活动的信息应当公开。招标人采用公开招标方式，应当通过公开出版的报刊、信息网络或者其他公众媒介;需要进行资格预审的，应当相关资格预审公告;采用邀请招标方式的，招标人应当向3个以上的特定的物业服务企业发出邀请书。其二，开标的程序要公开。开标应当公开进行，所有的潜在投标人均可参加开标。开标的时间地点应当与事先提供的招标文件上载明的时间地点一致;开标时，应先由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标书主要内容。其三，评标的标准和程序要公开。评标的标准和办法在提供给所有投标人的招标文件中载明，评标应当严格按照招标文件载明的标准和办法进行，招标人不得与投标人就投标价格、招标方案等实质性内容进行谈判。其四，中标的结果要公开。确定中标人后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。未中标的投标人对招标活动和中标结果有异议的，有权向有关行政监督部门投诉。

(2)物业管理活动要"公平"和"公正"。

对于物业管理招标方和投标方而言，都要遵循公平和公正的原则。首先对于招标方，就是要严格按照公开的招标条件和程序办事，同等地对待每一个投标者，包括提供相同的招标信息，对招标文件作出相同的解释，对投标方使用相同的标准和程序进行资格审查，对于投标担保的要求应适用所有投标人，对所有在投标截止日期以后送到的投标书一律拒收，与投标人有利害关系的人不得作为评标委员会委员，不得泄漏标底，不得区别待遇，等等。其次，对于投标方来说，应当以正当的手段参加投标竞争，不得串通投标，不得向招标方及其工作人员行贿、提供回扣或者给予其他好处等。

物业管理的类别]依据委托物业服务企业的时间，可以将物业管理分为前期管理和后期管理。(1)前期管理，主要是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。本条例第三章对前期物业管理进行了规定。(2)后期管理发生在业主大会成立之后，即通常意义上的物业管理。前期管理和后期管理的区分改变了我国长期存在的"谁开发，谁管理"的自建自管的状况。第四条[物业管理发展的途径]国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条[物业管理的监管机关]国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

部级物业管理监管机构]国家和地方两个级别分别规定了物业管理监管机构及其职责。国家一级物业管理活动的监督机关是国务院建设行政主管部门即建设部。根据国务院批准的《建设部职能配置内设机构和人员编制规定》的要求，建设部的主要职能包括"提出住宅建设与房地产业的中长期规划和科技发展战略，产业政策和规章，拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产市场、房地产评估、物业管理的规章制度并监督执行"，"拟定房地产开发企业、物业管理企业、社会中介服务机构的资质标准"等。

地方一级物业管理监管机构]地方一级的物业管理活动的监督管理机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，这里的"房地产行政主管部门"是一个笼统的称呼，各地的设置不同，一般为省、市、县(区)等的房管局。地方一级主管部门的管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。具体而言， 物业管理法律关系包含了多方法律主体，除了上述国家行政主管部门之外，物业服务企业、房地产开发企业、业主大会及其委员会、各小区业主等法人和自然人都要受到物业管理相关法律、法规的保护和约束。

案例2政府哪个部门负责物业管理活动的监督管理工作?

原重庆五洲实业公司修建了五洲大楼(含主楼、辅楼)，主楼15层为住宅，业主112户，辅楼5层为非住宅，业主为原告山城公司。

2006年6月6日，银林公司向区房管局递交《关于请求认定五洲大楼区域界定的报告》，以五洲大楼主、辅楼是一栋不可分割的建筑整体为由，要求区房管局确定五洲大楼主、辅楼系同一物业管理区域。2006年6月13日，区房管局依据国务院颁布实施的《物业管理条例》第九条及时款、第二款等有关规定，认为五洲大楼主楼和辅楼应划分为一个物业管理区域，并向银林公司送达了《回复意见》。2007年10月，山城公司不服区房管局作出的《回复意见》，向重庆市国土资源和房屋管理局申请行政复议，该局以山城公司提起行政复议超过法定复议期限为由，作出了不予受理的通知。同年12月，山城公司不服区房管局作出的《回复意见》，提起行政诉讼。

法院认为:原告作为被告所划分的物业管理区域内房屋的所有权者，受划分物业管理区域的行政行为约束，被告作出的行政行为直接影响到原告的权益。原告因划分物业管理区域与被告发生行政争议，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条关于受案范围的规定，原告有权提起行政诉讼。本案例中行政诉讼法条文编号为法院作出生效裁判对授引的1989年行政诉讼法。(编者注)

根据国务院颁布实施的《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》的规定，对物业管理区域进行划分，是房地产行政主管部门对物业管理活动行使管理职权的行政行为，区房管局作为江北区房地产行政主管部门，具有对其辖区内物业管理区域进行划分的职责。

至于原告认为被告作出具体行政行为时违反行政程序应公开的原则和《行政许可法》的规定，未告知原告享有陈述、申辩的权利，系程序违法的诉讼理由，因国务院颁布实施的《物业管理条例》《重庆市物业管理条例》等未对行政机关划分物业管理区域的程序作出具体规定，被告依据第三人的申请作出的行政行为并未违反法定程序。

依据国务院颁布实施的《物业管理条例》第九条第二款的规定，被告作为房地产行政管理部门，在划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,特别需要收集关于共用设施设备方面的证据，因为物业管理区域的划分不可避免地涉及共用设施设备地调整和分割，如果不考虑共用设施设备的情况，会对业主的合法权益造成损害。尽管被告作出的《回复意见》载明五洲大楼主、辅楼共用排污系统、消防系统、化池、物管用房，但被告在法定举证期限内未提供合法有效的证据予以证明五洲大楼主、辅楼具有上述共用设施设备，其《回复意见》证据不足。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目的规定，判决撤销被告作出的《回复意见》，责令其限期重新作出具体行政行为。

各地物业管理主管机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。需要说明的是，这里所称"房地产行政主管部门"是一个笼统和灵活的称呼，各地房地产行政主管部门的名称或设置并不相同。

根据《物业管理条例》的规定，房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括指导业主成立业主大会(第十条)、撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正(第十九条)、批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业服务企业(第二十四条)、配合价格主管部门监督物业服务收费(第四十三条)、处理物业管理活动中的投诉(第四十九条)、对物业管理活动中的违法行为的查处(第五十七条―第六十六条)等，其管理涉及面很广。房地产行政主管部门对于本行政区域内的物业进行管理所作出的行为，属于具体行政行为，行政相对人不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。

第二章业主及业主大会

第六条[业主定义及权利]房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

业主与物业的使用人]业主，是指物业的所有权人，通常指房屋的所有权人，也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。物业使用人是与业主相关的一个概念，主要是指物业承租人等物业的实际使用人。一般而言，物业管理只涉及到业主与物业服务企业之间的权利义务，而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住，而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租给他人使用。这样，物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业服务企业，还涉及到承租人。除此之外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念，明确物业的使用权人不是业主。物业的使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利;而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。

物业服务企业侵害业主权利的行为](1)开发商擅自出售占用业主共有道路或其他场地的车位，属于侵害业主权利的行为。根据《物权法》第74条的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

(2)挪用共用部分维修基金属于侵害业主权利的行为。业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的所有权以及管理和使用的监督权。

(3)小区的主要景观被大量擅自安装标语宣传牌，侵犯了业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权。

(4)小区绿化维护和还原不到位、水池清洁迟延、地下水道堵塞、小区保安纪律差、脱岗等问题，侵犯了业主享有的按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利。

(5)阻挠设立业主大会，属于侵犯业主权利的行为。《物权法》第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第七条[业主的义务]业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境

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