房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过

程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。本章主要对相关概念进行介绍，并就房地产开发与经营的内容和特点进行分析，对学科的形成、研究内容和方法等也将进行探讨。

11房地产开发与经营及其特点[2/3]

111房地产开发与经营的基本含义

1111房地产开发

"开发"是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上对土地的开发和利用，城市开发则包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发。因此，从某种意义上讲，这些开发可以视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。

房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产品的生产和建设的过程。房地产本身的特殊性、房地产企业的特点以及房地产业的特殊性等，使房地产开发具有与其他项目不同的特点。

1112房地产经营

"经营"是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称， 是指与决定企业经营的较高方针、确定经营目标有关的机能。

伴随商品经济的产生和发展，企业经营这个范畴的内涵和外延不断加深，涉及生产、技术、组织、销售、财务以及物质供应等领域，成为指导企业以最少的投入获得较大的产出的一种谋划、决策和组织实施行为。企业根据社会需要及市场需求，不断调整产品结构，生产适销对路的产品; 企业通过对高新技术和设备的研究，增强竞争能力，提高经济效益；企业通过对协作关系、协作组织和协作方式的研究，提高应变能力；企业通过研究销售市场、改进财务管理以及开发人才智力等，开拓市场，提高经营效益，使自身在市场竞争中立于不败之地。

房地产经营是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略， 并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。广义的房地产经营不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，还包括消费环节中的物业管理服务活动。狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

房地产经营活动是以房地产市场为背景进行的。随着我国房地产市场的规范化和不断完善，房地产经营将会起到越来越重要的作用。在激烈的市场竞争中谁能运筹帷幄，掌握市场的脉搏，制定出科学的战略和策略，并能切实加以实施，谁就能实现既定的目标，从而取得成功。

1113有关概念的讨论

对于房地产开发与经营的概念，在实际中常出现多种解释，或是将开发与经营视为一个概念，或是讨论开发与经营的相互包含问题，或是与其他概念如管理概念相混淆等。

房地产开发与经营是房地产经济活动中两个相对独立又相互关联的内容。在某些情况下，可以将其视为一个整体来研究，如讨论房地产开发经营与国民经济的关系时，可以讨论房地产活动与国民经济的互动影响，或是在分析和策划房地产活动时，全程和统一考虑房地产的活动内容等。但是，在更多的情况下是将二者分开来讨论，特别是在具体实施的过程中，由于各自的内涵和特殊性——如房地产开发实施有特定的理论和方法，房地产经营也有固有的理念和技巧——分别研究可能会更具有实际意义。

关于经营和管理的解释，尚没有的定义,不同学科、不同著作看法各异。如管理学科或管理科学，是把经营作为管理学的一个部分来讨论的； 而经营管理学派的奠基人法约尔把工业企业从事的活动划分为:技术、商业、财务、安全、会计、管理六项活动，并总称其为"经营"，管理活动只是经营活动的一部分。由此可见，虽然各学科对这两个概念解释不一，但其共同点在于无论经营还是管理都是企业为达到一定目的，有组织、有计划地进行的经济活动，不同的定义差别只是在于对概念内涵和外延的界定上。

本书倾向于认为经营活动与企业"决策方针、确定目标"的机能相联系，而管理则与"执行和实现目标"的机能相联系。因此，企业经营实际是确定企业的经营方针，制定经营目标, 进而通过企业管理经济活动执行既定方针，并实现既定目标。当然，从实际运作来看，管理和经营在企业经济活动中是难以严格区分开来的，往往相互交织，在企业全部经济活动中发挥着重要的作用。

112房地产开发与经营的特点

房地产的开发与经营与其他