小产权房转正篇1
日前媒体曝出，南京市小产权房项目七彩星城小区业主接到通知，可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续。这一举动被业界解读为，小产权房转正“闸门”正在南京豁出一条口子。
此消息见诸报端不久，南京市国土局对外解释，“七彩星城项目补办土地出让手续，是对历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，不可解读为‘小产权房转正’。”
尽管有关部门刻意强调此举并非小产权房转正，但关于七彩星城项目当前的状况，南京市国土局也指出，目前市政府已经批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了“宁雨国用2012第00347号”国有土地使用证。
此外，南京市住建委产权市场处新闻发言人蒋玉萍也表示，七彩星城的预售许可证已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源录入网上销售，并且七彩星城已经办理完了房屋所有权的初始登记。
吊诡的是，2007年1月，集体土地性质楼盘七彩星城首度开盘，开发商明确告知购房者，他们的项目在“转正”的名单上。为此，开发商在购房合同上，明确承诺将负责房产的“转正”。
据了解，早在2006年，南京市就专门成立了“清理集体土地建房小组”，对南京市的小产权房展开全面调研。2007年，南京市国土局公布了包括七彩星城在内的10个小产权房项目，补齐手续后有望转正。
记者了解到的最新消息是，在2007年公布的10个项目中，八卦洲丽岛花园和长江花园或已经取得了国有土地使用证，剩下的7个项目仍在排队等候中。
而据媒体报道，南京市小产权房想要转正，必须历经一个复杂的程序：先是规划局划置红线范围，然后由市住建委、国土局、规划局、建工局、房产局、物价局等部门组成的工作小组审查，最后报江苏省国土资源厅批复。上述程序都合格后，才能享有补款拿证的机会。
在项目拿到国有土地使用证及商品房购房合同换发完毕之后，业主凭借房屋所有权初始登记、购房合同、购房发票等相关资料，才可以前往南京市房产局办理商品房房产证。对于业主而言，只有拿到商品房房产证，小产权才算真正的实现了转正。
野蛮生长
南京七彩星城小产权房项目取得国有土地使用证，虽然只是个案，且有赖于多年前的一次历史契机，但其至少为小产权转正树立了一个示范性样本。
而在这个样本之下，仍有众多的小产权房未得到政府的认可。据悉，小产权房在南京有十余年的发展历程，目前不低于200个。
在近期频传农村集体土地有望上市消息的深圳，龙华民治、龙岗布吉、南岭、宝安沙井、福永等小产权房集中区也成为民众购房的热点。一份来自深圳市规划国土委的研究报告显示，深圳一季度有73个违建楼盘在售，房价最高已达7900元/平米，均价超过4000元/平米。最新消息则显示，深圳市的小产权房价格近期又涨了10%左右。
在“年年喊打，年年难打”的北京，小产权房市场尤为猖獗。位于昌平的宏福苑小产权小区目前有100多栋小产权楼，就在不久前，该小区周边仍有新的小产权房在施工建设。据房产中介人员向记者表示，年初该小区房价还在10000万元/平米左右，7、8月份就已超过了15000元/平米。“买房的人还不少。”
北京最大小产权房社区通州太玉园，同样是一个抢手的小区。据记者了解，去年底该小区房价还在6000元/平米上下，目前房价则超过了9000元/平米，大量买房人的涌入，正是其涨价的最主要原因。
一方面小产权还在兴建，另一方面购房者仍旧趋之若鹜。在这种野蛮生长的形势之下，多少都带有“明知山有虎，偏向虎山行”的心态。
“毕竟法不责众。”在太玉园小区有两套住房的杨女士看来，小产权房转正是迟早的事，“单就北京的小产权房里，就有上百万人居住，这显然不是拆或不拆就能解决的。”
小产权房数量的庞大或许已经超过一些人的想象，在小产权房肆无忌惮的蔓延态势之下，政府近期也再一次“亮剑”。
日前，位于北京市昌平区阳坊镇东贯市村的小产权房楼群被拆。这也是北京市目前已经查处的最大的小产权房区域，涉及13栋楼4万平米。
然而，值得注意的是，综合历年的几次小产权房整治案例不难发现，强行拆除的小产权房都处于尚未入住阶段，且大多还未销售。
短期内转正可能性不大
小产权房问题由来已久，在其难以禁止甚至愈演愈烈的现象之下，隐藏的是大众日益扩大的居住需求和不断攀升的高房价之间的矛盾。无力购买商品房且没有资格申请保障房的“夹心层”，只能无奈选择小产权房。
近期，市场上之所以出现了一波热炒小产权房的热潮，来自于一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告――“383”方案。该报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。
按照该方案构想，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
小产权房转正篇2
收录日期：2015年1月17日
一、引言
近几年，我国住房市场需求旺盛，房价不断攀升，城市土地价格也随之上涨，而农村土地价值与城市土地价值相比却一文不值。在这样的背景下，一方面部分城市周边的村集体或农民受经济利益的驱动，不惜冒着法律风险以“新农村建设”为幌子，兴建小产权房;另一方面城市中生活的中低收入人群面对巨额房款，无力实现“住有所居”。由此，小产权房以其价格低廉与城市中低收入人群的住房购买能力正好实现了供需匹配，一时之间使小产权房市场堪称火暴。目前，小产权房在我国急速扩展，对我国经济社会造成了巨大影响。
2011年底，国家了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》文件，明确了相关工作的重大政策问题。《意见》明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是占用集体土地搞非农业建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定，即城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。该《意见》之后，国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但是对小产权房的违法用地不允许发证，该行为是政府以强制政策文件的形式进一步明确了小产权房的不合法性，进一步向购房者阐述了小产权房不受法律保护。
但目前政府仅就小产权房不合法性做出了提示，却没有对如何处理小产权房问题给出具体的处理办法。针对小产权房问题，虽然政府意识到了解决小产权房问题的迫切性，但该如何处理小产权房，目前缺乏合理的处理方案。一方面小产权房的大量存在有其客观原因;另一方面小产权房问题背后涉及复杂的利益问题。不管是清理小产权房，还是“转正”小产权房，都会损害部分人群的利益，政府难以做到“两全”，难以判定该不该“转正”小产权房。因此，本文拟从小产权房“转正”出发，以研究小产权房“转正”切实路径为核心，分析小产权房“转正”模式。期以设计出合理可行的小产权房“转正”路径，来为决策该不该“转正”小产权房提供建议。
二、小产权房确权
首先，依据非官方统计数据显示，中国小产权房建筑面积已达60多亿平方米，这么大规模的小产权房产生的原因多种多样。因此，小产权房“转正”不应“一刀切”，应分类转正。于是，本文首先设立小产权房“转正”前提，及小产权房确权标准，确权小产权房才能“转正”。
其次，根据小产权房相关法律法规，小产权房不合法的关键原因在于其土地不合法。因此，对小产权房进行确权，以其用地性质为核心确权标准。我国已建小产权房根据其所用的土地性质分为三类：第一，在国有建设用地上建的小产权房;第二，在集体建设用地上建的小产权房，其中集体建设用地分为：公共设施用地、集体企业用地、农村住宅用地（宅基地）;第三，在农业用地上建的小产权房。为了保障我国18亿亩耕地红线，以及根据农业用地必须农用的土地管制原则，在农业用地上所建小产权房不予确权;根据最新农村土地流转规定，农村集体建设用地中的集体企业用地可以上市招拍挂，但其用地性质是商务用地，因此在集体企业用地上所建小产权房也不予确权。
另外，小产权房在建设过程中，未办理“五证一书”，缺乏相关质量监管，现存小产权房存在质量隐患，于是小产权房确权还要对房屋质量进行专业评估。根据目前房屋安全质量评估规定，房屋质量评级为C、D级为“危房”，因此质量评级为C、D级房屋不予确权。（图1）
三、确权小产权房“转正”路径选择
首先，据国土部门统计，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。小产权房的规模巨大，加之小产权房的成本远远低于商品房，从房地产经济角度考虑，如果大规模的小产权房进入市场流通，很可能会对房地产市场造成巨大冲击，影响我国房地产市场稳定。因此，小产权房“转正”应该考虑市场承受能力。目前，我国为缓解住房压力，实行住房“双轨制”，即商品房系统与保障性住房系统。如果单一的将小产权房转入“商品房”，大量的小产权房流入二手房系统，商品房供应突增，必然对商品房市场造成影响;如果单一的将小产权房转入“保障性住房”，商品房需求剧降，同样会对商品房市场不利。鉴于对我国住房市场考虑，小产权房“转正”应是商品房、保障性住房多模式路径发展。
其次，小产权房“转正”理应补交费用，而小产权房房主部分是社会中低收入人群，因此小产权房“转正”路径设置需考虑房主的经济承受能力。小产权房的“转正”成本在房主的经济承受能力之内才能有效地调动房主转正小产权房的积极性。对于生活经济压力较大的房主而言，如果将小产权房转为“商品房”，“转正”成本相对较高，他们很可能难以承受。对于处于农村交通地理位置相对较差的这类小产权房而言，将小产权房转为“商品房”，房主不仅要承受“转正”成本带来的经济压力，同时如果房屋欲卖出，能否找到买家，能否实现房屋增值利益，这些都会为房主带来“转正”困扰。同时，农村交通地理位置较差的这类小产权房，大多是属于房主自住，不管是转为“商品房”还是转为“保障性住房”，都不能调动房主积极性。这类房主只需要保障其房屋产权，以防被拆迁时经济利益受损。因此，从小产权房的实际情况出发，为调动小产权房房主积极性，必须采取多模式的“转正”路径。
综上，小产权房的“转正”路径必须商品房模式与保障性住房模式并存。同时，在农村交通地理位置较差的这类小产权房，情况特殊，没有转为“商品房”或“保障性住房”的意义，但需要保护房主的房屋所有权权益。
四、确权小产权房多模式“转正”程序
（一）商品房模式。小产权房占用土地中国有建设用地与集体建设用地的所有权者不同，所以小产权房转为“商品房”的程序，二者应不相同。另外，小产权房转为“商品房”就是将其不完全产权转为与商品房相当的合法完全产权。因此，小产权房转为“商品房”程序须以产权“转正”为核心。
1、房屋所有权证。在国有建设用地上和集体建设用地上建的小产权房均没有合法的房屋所有权证，而是“乡产证”或者是与开发者签订的购房协议。商品房房屋所有权证则是在购房者支付完所有房地产交易费用之后，并且房地产企业把商品房完整交付给购房者，才能向房地产交易部门申请领取《房屋所有权证》。与商品房拿证的程序相比，小产权房购房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因为开发主体没有按照合法程序对房屋进行开发而没能使小产权房房主得到房屋所有权证，使房主支付了费用，权益却没得到合法保护。因此，从保护小产权房房益出发，将小产权房转为“商品房”时，房屋交易部门应该颁发《房屋所有权证》。房屋所有权年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。
2、土地使用权证
（1）国有土地使用权证。在国有建设用地上建的这类小产权房转为“商品房”应颁发《国有土地使用权证》，但由于这类小产权房没有缴纳土地出让金，从政府利益角度来说，这类小产权房“欠”政府土地出让金及相关税费。同时，房屋建设过程中没有报建程序，而房屋使用者却享受了公共基础配套设施。
以商品房来讲，土地出让金及相关税费、房屋建设基础设施配套费等，最终都是转化为房价由购房者来承担。因此，从利益平衡角度出发，房主选择将其小产权房转为“商品房”，应由房主承担须补交的土地出让金及相关税费、城市基础设施配套费等。房主补交了“转正”的税费之后，可取得《国有土地使用权证》。土地使用权年限与房屋所有权年限一致。
（2）集体土地使用权证。在部分集体建设用地上建的小产权房转为“商品房”应颁发《集体土地使用权证》，这类小产权房的土地使用成本虽在建房时补偿给了农民或村集体，但未缴纳农村土地使用相关税费、村镇基础设施配套费等相关税费。
同理，从政府利益讲，房主须补交土地使用税费、村镇基础设施配套费等相关税费，才能获取《集体土地使用权证》，土地使用权年限与房屋所有权年限一致。
3、商品房模式“转正”程序图。（图2）
（二）保障性住房“产权共有”模式
1、保障性住房模式思考。从保障性住房角度来说，保障性住房除了其建设成本与商品房存在差异以外，其功能属性是不同的。保障性住房主要是用于保障社会中低收入的住房困难人群的居住，因此小产权房“转正”为保障性住房，理应考虑保障性住房的功能属性。事实上，居住在小产权房的人不完全能满足保障性住房申请条件，但本文考虑小产权房可“转正”为保障性住房，主要是基于以下几点：第一，购买小产权房的人有部分是社会的中低收入人群，这部分人正是由于经济的原因，没有能力购买商品房而迫于无奈购买的小产权房，因此这部分人群的现实情况和保障性住房的保障对象是有共通点的;第二，小产权房“转正”的“产权共有”模式，小产权房房主不需要补缴费用，而是将补缴的费用转换为政府持有的产权，但小产权房“转正”为保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性质进行配租或者回购，这样一来即便小产权房“转正”了但也很难实现房屋的增值能力。因此，从经济利益角度来判断，选择将房屋“转正”为保障房的房主，会更偏向于是经济能力不强的这类房主，即很可能会偏向于是社会中低收入的这类房主，这样这类房主与保障性住房的覆盖人群并不矛盾;第三，该模式涉及的社会公平问题，本文确定双方产权比例的标准是以商品房成本投入为参照，因此小产权房“转正”后，虽转为了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地划拨和税费优待，即保障性住房模式相当于是为房主为社会中低收入人群而设计的一条出路，考虑其经济能力，以保障性住房形式保障其居住权，但不负责其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“转正”路径。目前，北京保障性住房“产权共有”试点意见指出房屋产权由个人与政府出资比例为划分依据，共同拥有房屋产权。因此，本文购房者与政府对小产权房“产权共有”的产权比例，以此意见为依据。
确权小产权房转为保障性住房，房主不需要补交税、费，而是将原本需要补交的税、费转为房屋产权（政府持有），房主将房屋所有权转为另一部分房屋产权（房主持有），即政府与房主产权共有。
产权比例的确定依据房主需要补交的这部分税、费在同类商品房开发成本中所占的比例而定。因而，国有建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更多，这类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例应相对更高;在部分集体建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更低，这一类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例相对更低。
房主与政府共有产权的拥有年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。（图3）
（三）小产权房模式。考虑有部分小产权房位处农村相对较差的交通地理位置，购房者属于其他村的居民。这类小产权房房主一般为务农人员，经济收入能力较差，转为“商品房”会为其带来严重经济困扰，这类房主不会主动“转正”其小产权房。如果将这类小产权房转为保障性住房，这类房屋也发挥不了其保障性作用。在考虑这部分小产权房存在的实际情况之下，这类小产权房可选择保持原状，由相关政府部门对这部分房屋的实际情况进行鉴定，鉴定之后颁发房屋所有权证，以保证房主的财产权益。同时，设立独立的小产权房管理系统，对这类小产权房进行监管。
这类小产权房鉴定标准：第一，用地为部分集体建设用地;第二，位于农村交通地理位置差;第三，购房者属于其他村农民但房屋是用于自住。（图4）
五、总结
首先，根据目前小产权房规模及其形成原因的多样性，确定了小产权房“转正”应设置条件，即对小产权房进行确权。其次，以小产权房用地性质为确权标准核心，并辅以小产权房房屋质量评估，设置了小产房具体的确权程序。其中，从用地性质角度出发，由于农业用地被占用会严重危及我国18亿亩耕地红线，并且根据土地管制原则农业用地必须农用，因此农业用地上小产权房不予转正。目前，农村集体土地流转的最新规定，集体企业用地可上市流转，但其用地性质为商业用地，因此集体企业用地上所建小产权房不符合用地性质要求，不予确权。从房屋质量角度出发，房屋质量评级为C、D级，属于危房，不予确权。综上，小产权房用地性质属于国有建设用地、集体宅基地、集体公共建设用地，并且房屋质量评级为A、B级房屋，均予以确权。
在小产权房确权基础上，依据我国目前住房供应“双轨制”，构建了小产权房多模式“转正”路径。以商品房、保障性住房、小产权房为“转正”路径，分别设计了确权小产权房“转正”程序。其中，商品房模式以“两证”（房屋所有权证、土地使用权证）为核心，设计了“转正”的分步程序;保障性住房模式则以“产权共有”为核心，根据房主、政府双方拥有房屋财产比重，共同拥有房屋产权;小产权房模式则是在考虑部分房屋的特殊性，经对其交通地理位置、需求属性进行确认后，对这类特殊小产房颁发房屋所有权证，保障房主房屋财产权。
本文综合考虑了小产权房形成背景，我国目前住房市场现状，以多重选择为核心，设计了多模式的小产权房“转正”路径，望能为推动小产权房问题解决提供绵薄之力。
主要参考文献：
[1]王静.“小产权房”产生的原因及对社会经济的影响[J].山东土地资源，2010.5.
小产权房转正篇3
很快，国土资源部、住房和城乡建设部联合发出通知，要求坚决叫停在建、在售的小产权房；紧接着，成都市国土局也特别强调：小产权房若违建将不受法律保障。
国土资源部在海口的督办之举，以行动浇灭了小产权房利益相关者“转正”预期。
目前成都的小产权房究竟处于什么状况？本刊记者近日走访了多位小产权房住户、开发商及专家学者，以期解开笼罩在小产权房身上的疑团。
小产权房住户的心态
走进成都郫县团结镇水榭名居小区，第一感觉是：旧。实际上，这个小区是2008年地震后才修的。小区路面并不平整，绿化虽然有，但不讲究，明显没有经过精心布局。更糟的是，小区连围墙都没有，只有不到2米高的铁丝栅栏。不过，房价成为最亮的卖点，因小区是小产权房。
在小区，记者随机做了个小调查：最近有没有听到小产权房转正的说法？
老人们大多表示，不在乎小产权房能否转正，“反正，我手上就这一套房子，又不打算卖，即使它不转正，对我又有什么影响？ ”一位姓蔡的女士告诉记者：“如果硬要转正的话，每平米补交个200-300元土地出让金，我们是可以接受的，但如果多到400-500元，我们就不愿意了。”
“不交钱转正，那将来如果拆迁可能得不到赔偿，不担心吗？”面对这个疑问，蔡女士淡定地说：“至于拆迁有没有补偿，我们不关注。既然要拆迁，总该给我们安置一个新的住所吧？我们这么多人，都只有一套房子，政府总不会拆迁完什么也不管，让我们露宿街头吧？”
蔡女士说，当初买房子时，开发商承诺可以办产权证，“开发商建房是经过政府批准的，如果开发商跑了，我们就找政府啊，团结镇政府总是不会垮的吧？”她的想法或许反映了大多数购买小产权房的人的心态。
接下来，记者以购房者的身份，走进紧邻水榭名居的锦岸小区，售楼部夏姓女士告诉记者，在她经办的业务中，有些购买小产权房的人，根本不愿意让房子转正，不愿意有产权证，“他们已经有好几套房子了，如果办了证，害怕个人住房信息联网后被查出来。”夏女士说，有这种心理的购房者，一部分是公务员，还有一部分是因为害怕征收房产税。
在团结镇走访一圈，记者注意到，该镇大产权房仅有一两处，多数小区为小产权房。
两类开发商有两种诉求
在锦岸小区，记者指着一套房子询问价格，夏女士迅速报价：3280元/平方米。而该镇普通商品房的价格则是5500元/平方米左右。
“这么便宜，有产权证吗？”记者问。夏女士熟练地解释道：“我们已从2010年7月开始向政府补缴土地出让金，每平方米360元，正在申请转为国有土地，等拿到国有土地使用证，就可以办房产证了。”话中之意，现在买这里的房子并不能立即办房产证，要等拿到国有土地使用证后才可以补办。夏还补充说，购房必需付全款，不能办理按揭贷款。
在记者的要求下，夏女士出示了万家新居房地产公司向政府补缴土地出让金的票据。票据显示，最后一批款项是2013年1月交的50万元，但收款单位是团结镇政府，而不是郫县国土资源局。夏女士说：“这是镇政府代收的。”
随后，售楼部还出示了一本褐色封面的《建设用地规划许可证》，正文中写着“根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、三十八条规定，本用地项目符合城乡规划要求，颁发此证。”发证机关是郫县规划管理局，盖章时间是2010年7月6日。该证右下角的备注栏里特别注明“本证仅用于解决遗留违法用地，只用于土地证办理”。
记者在成都政府信息公开网上查到，郫县规划局于2009年10月28日公布的《建设用地规划许可证》补办流程明确规定，开发商申请《建设用地规划许可证》时须提供国土证。那么，这家开发商是如何在没有国土证的情况下取得《建设用地规划许可证》的？种种迹象值得推敲，也可看出小产权房开发商“转正”的强烈意愿。
默算一下，小产权房开发商为了转正，即使补缴土地出让金，仍然是划算的。以锦岸小区为例，开发商向政府补缴的土地出让金仅为每平米360元，但转正后项目每平米的售价涨幅则远不止这个数目，更何况，在建高层的情况下，地面的一平方米，对应的是楼面的几十平米了，应该有足够的利润空间。
小产权房的蓬勃发展，动了大产权房的奶酪，所以，主流房地产商显然不希望它合法化，一个劲儿地唱衰小产权房。任志强曾在财经年会房地产论坛上愤怒地表示：“允许小产权房合法化，就是允许其它违法行为合法化，小产权房永远不可能合法化。”
决策者和专家都冷眼看放开
与市场期待的热度相比，决策者显然冷静得多。中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文，就“泼上一盆冷水”。他说，十八届三中全会《决定》中的“农地入市”、“与国有土地同权”，有着“符合规划和用途管制”这一前置条件和“集体经营性建设用地”这一限制条件。
这不是陈锡文第一次强调“用途管制”，近年来，他一直在反复重申“耕地不能用来盖房子、农村盖的房子城里人不能住、小产权房不能放开”等观点。
从今年8月起，邯郸、昆山等28个市县开始试点农村集体经营性建设用地使用权流转，其《指导意见》明确规定：流转土地不得用于商品住宅建设。
既然连符合条件的农村集体经营性建设用地，都不得用于商品住宅建设，何况那些占用非经营性建设用地甚至耕地的，更是严禁，由此可见小产权房合法化的难度。
清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，政府其实是小产权房的受益者，因为小产权房的大量涌现，弥补了政府保障房供应不足的问题，缓和了社会矛盾。但目前，国土资源部、住房和城乡建设部对小产权房叫停，是很有必要的；在系统性解决方案、顶层设计出台之前，应该先停下来，不要再建，不过，也不应急着拆掉。
长期研究土地问题的经济学家华生，坚决反对小产权房合法化。他认为，让小产权房合法对外来农民工极其不利，“外来农民工现在还能在小产权房暂时栖身，正是因为小产权房不合法，只能出租、不易出售。小产权房一旦合法，房价就会立即向大商品房看齐，农民工就住不起了。”
华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰则认为，“小产权房的发展，在城郊形成了一个土地食利者阶层，他们的利益跟全国95%的农民的利益不一致。如果放开小产权房，城郊的食利者阶层富起来了，而政府通过土地出让金获得的财政收入却减少了，这等于食利者阶层在从纳税人口袋里掏钱！”他主张，不仅应严禁小产权房增量产生，而且应严打存量部分。
试验区小产权房也无“特权”
成都是全国统筹城乡综合配套改革试验区，既然是试验区，很多事情允许先行先试。那么，成都的小产权房是否可以获得一点空间？
小产权房转正篇4
很多农民之所以不愿意被上楼，一个重要原因是土地可能是农民最可靠的福利。面对什么都要买的时候，农民的生活费用可能会大幅度增加，而且，在城乡保障福利水平差距很大的情况下，难以弥补，失去土地后，其所从事的工作可能并不正规，如临时工、打工、小时工或充当贩夫走卒的角色。还有的农民，可能会将自家的宅基地盖上小产权房，他们收益更大，而在房屋置换过程中，各种不规范的操作增加了农民成本。更重要的是，中国农民对于吃饱肚子非常在意，我们基因里记忆着各种饥荒不安历史符号。
小产权房转正篇5
我国农村土地大都属于村民集体所有而不是国家所有。如果要求先完成对集体土地的征收，再由国家将土地出让给开发商，这就意味着国家最终通过征收集体土地而得到利益。村民集体组织自愿将土地转让给开发商违反了法律规定，在伦理上却又难以指责。法律规定与社会正当性之间存在明显的冲突，这才是降低执法效果的根源。在法律没有得到修改时，如果行政机关明确确认小产权的法律地位，允许或者放任小产权房屋交易，这才是更可怕的问题。这就意味着，如果不修改法律，就几乎没有办法根治小产权房屋的问题。
无论民众如何评价，立法者在小产权房屋的转正问题上始终犹豫不决。有的学者认为，贸然转正小产权房屋将带来一系列难以估量的复杂社会问题，18亿亩的耕地红线政策将被突破，国家无法有效实施城乡 发展 规划，还将失去出让土地使用权带来的巨大收益。有的学者更是提出，禁止小产权转正有助于维护农民对自有住宅的所有权，初步解决了返乡农民居无定所问题，有效地对抗了 金融 危机带来的冲击，如此等等。然而，我们也不应忽视相反的意见。
小产权房转正篇6
一、小产权房概述
所谓小产权房是指地处城郊，由乡镇和村委会组织开发，建在集体所有土地之上的，没有缴纳土地出让金等费用，没有国家房管部门颁发的产权证，出售给集体组织成员以外人员的商品性住宅。 在我国，小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。小产权房问题便受到社会各界的广泛关注并引发了激烈讨论。而理论界与实务界对有关小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？众说纷纭，见仁见智。其中，持肯定态度的学者认为，小产权房本身是符合法律和宪法精神的，不存在“非法”的问题，相反，应该尽快修改我国的《土地管理法》及相关法律，重新界定小产权房的法律地位。正如王轶教授所言：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，乡产权房都是否违规都值得商榷”，政府国土部门“叫停乡产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。” 笔者认为，当前我国正在落实科学发展观，破解城乡二元体制，如果能使小产权房合法化，不但可以保障农民和城镇居民的合法权益，而且对构建和谐社会大有裨益。
二、小产权房的法律问题分析
（一）小产权房的法理分析。
1、集体土地使用权取得受限。
现有的集体土地使用权主要是一种限制性物权，这种限制性主要表现为对主体的限制，由于集体土地所有权的团体性、社区性，加上国家对农村土地的保护政策，使得集体土地使用权的主体范围主要为集体组织的内部成员。在大多数情况下，拥有社员权是取得集体土地使用权的必要条件，而购买小产权房的人却不具备社员权，这是小产权房问题的根源之一。
2、集体土地所有权缺乏处分权。
依照物权理论，所谓财产所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权作为一种特殊的所有权，即体现了与国家土地所有权所不同的地位，集体土地所有权所缺乏的核心权能，即处分权。
（二）有关小产权房的法律冲突。
小产权房的核心问题是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场自由流转的问题，即集体作为土地的所有权人是否对土地拥有充分的处分权能的问题。《农村土地承包法》第34条规定：农村土地转让权属于“承包方”（即“农户”），而不属于“发包方”（即“集体”），“承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式”。可见，《农村土地承包法》承认农户的农地转让权，而《土地管理法》第63条则否认农户的农地转让权，两部法律存在着明显的冲突和矛盾。依《物权法》规定农村土地承包权可以依法转让，对于转承包的对象没作限制，也就是说城市居民下乡承包农村土地是不受限制的。事实上，前些年已经有了许多这样的成功例子，城市居民下乡为农村经济带来了新的经营模式，产生了新的活力。 但是，下乡经营的城市居民中，有一部分人有解决居住问题的要求，这是顺理成章的事情，但却受到了法律的限制，也就是说这两项规定在具体执行当中会遇到互相抵触的情况。承包权可以转让，应该包括可以向城市居民转让，那就应该允许他拥有置业的权利。《土地管理法》第62条规定：“村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明村民有权出售自己的房屋，但又规定不可出售给“城市居民”和只能出售（转让）给本村村民，这在法律逻辑上是说不通的。
（三） 小产权房的法律风险。
1、土地所有权人利益受损。
目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了，这实质上是一种“打贫济富”的不合理的分配模式，在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆转性，必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。目前，国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害。因此，由于大量开发小产权房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发小产权房带来的最为严重后果之一。
2、购房者权利无法保障。
因小产权房开发及买卖违反了国家法律的强制性规定，故小产权房买卖合同当然被定性为无效合同，这一点在大量的法院判例中已得到证实。这样一来，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人也无法再行转让，如果房子出现质量问题，也很难维护自身利益，若以后遇到国家征收，按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。此外，这些小产权房很可能因违法而被强行拆除或没收。总之购买人的利益将难以保障。可以想象，那些购买了小产权房的人，随着城乡规划的修改，将面临随时被拆迁的危险。除非他们能够通过集体投票或者集体抗争，阻止城市扩张，或者阻止城乡规划法的实施。否则，在房屋拆迁的过程中，政府、集体土地所有者与购买人之间将会爆发严重的冲突，新一轮的社会矛盾将会被激化，整个社会将会因此而付出沉重的代价。
三、解决小产权房问题的对策
（一）恢复集体土地所有权的民法属性。
所有权本有绝对性和对抗力，所有权人有权排除任何他人的不法干预和侵害，集体土地所有权当然也不例外。
1、摒弃现行土地开发制度，完成农民开发权的回归。
“土地一级市场的国家垄断制度”是农民地权受到损害的主要原因，这一制度侵害农民利益的“死穴”在于过分强调国家利益而忽略了农民利益，同样一块土地，当其属于农民所有或农村集体所有的时候，法律禁止其用于工业化、城市化；但同样是这块地，一到政府手里，就可以用于任何用途了。由此看来，政府禁止农民转换土地用途，恐怕不是为了保护耕地、维护粮食安全，而是为了把转换土地用途，获得增值收益的利益留给自己。因此，政府查禁小产权房，是陷入一种利益冲突之中，即政府动用强制性权力，让农民作出牺牲以增加政府利益。所以应该严格限制国家的农村地权，尽量把开发土地的利益还给农民。
2、赋予农民宅基地处分权，实现其土地财产功能。
土地是农村社会经济生活的基础，是农民最基本和最重要的生产、生活资料。农民个人在政治和经济上的身份与其地权具有十分紧密的联系，而地权在农民权利中属于基础性的权利。国家、地方政府或农村基层组织对农村社会经济生活产生的影响，很多方面都是通过对地权实施影响而实现的。具体来说，赋予农民地权其实就是赋予农民对宅基地的实际处分权，而准确的说应该是把这项本属于农民的权利交还回来。
（二）健全小产权房管理的法律法规。
国家提出禁止小产权房主要出于保护耕地的目的，那么允许宅基地流转会不会给18亿亩耕地“红线”造成威胁？殊不知，正因为集体土地的所有权主体不清晰，农民的土地财产权利不完整，农民无法从法律上以一个合格的主体身份保护自己的土地，才导致地方政府的严重违法征地行为，这才是威胁到我国耕地保护的真正原因。 实际上很多农村小产权房是在农村宅基地上建设的，而不是占用耕地。正在进行的社会主义新农村建设运动中，部分村委会将原有的宅基地进行统一的规划、集中起来建房，不损失耕地总数又多建房，除了用于自住的以外还可以出售，其稳定的经济来源可以实现农民的生活保障。再者，正当的基本的生活应当受到国家的保障，高房价造就了小产权房这一衍生物，小产权房的问题牵扯着我国最低收入群体住房问题。因此，小产权房的合法化主要是解决因房价疯涨买不起大产权房的人群的利益，未来的法规应当对关系到社会保障、国计民生的问题给予倾斜，相反若把小产权房作为投资行为，则不应予以保护。因此，小产权房合法化后，出台相关合理的限制性法律条款是必要的，旨在对小产权房进行规范化管理，避免和根除其自由发展出现的土地无序占用、国家土地收益流失、物业管理混乱、违规拆迁等诸多问题，使小产权房导入有序健康发展的轨道。 因此，笔者建议：其一，加强对小产权房购房者的身份限定，主要针对中低收入人群；其二，加大保障性住房的建设，即小产权房必须是经济适用房、两限房等具有保障性、经济实用性的房屋；其三，完善税收政策，小产权房交易双方要向国家补缴一定的税费，以保证国家利益不受损失。对于已经在农村集体建设用地和村民宅基地上建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后，应当给予相应的正式产权。
（三）现有小产权房的分类管理。
小产权房最大的问题是没有产权，没有法律意义上的权属保障。因此，慎重处理、规范小产权房的产权问题是重中之重。一是对在城乡结合部或城市近郊已建设或在建或未出售空置的小产权房，可将其中一部分具备基本条件的转为经济适用房或限价商品房，按照经济适用房和限价房的有关政策向符合购买此房条件的居民出售；对已出售并已居住的小产权房，如果买卖双方符合经济适用房、限价房条件的，也可视为经济适用房或限价房，以解决此类房屋的权属认定问题；二是对已出售并已居住多年的暂予以保留的小产权房，可按现行政策规定，转变房屋土地性质，做好土地变性和征用手续，补交土地出让金和相关税费，将小产权房转正为“大产权房”，即国有土地上开发建设的国有产权房，做好房屋登记工作，统一现有市场上的住房交易价格，规范交易秩序，这样做有利于小产权房的彻底解决。希望国家有关部门通过对小产权房形成的反思，尽快通过立法解决农村集体建设用地的流转问题，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，逐步达到“同地、同权、同价”，以确保农村集体用地流转后，农民的社会保障能够得到基本保证，使农村集体建设用地有法可依、使用有序、管理规范、农民满意。
（作者：郑州市惠济区人民法院书记员，法律硕士）
注释：
肖运来.“小产权房”的是是非非[J].检察风云，2007（20）：37.
翁文虎.小产权=无产权？[J].房地产导刊，2007（Z5）：20-21.
操小娟.土地利益中利益衡平的法律问题研究[M].北京：人民出版社.2006.
李韵奕.农民住宅禁止转让的非正当性[J].农村经济，2006（3）：78-81.
小产权房转正篇7
所谓小产权房，是指未经法定的征地和审批等程序，由村集体组织（或联合开发商）或村民在集体土地上建设并出售或出租的房屋。小产权房是相对于大产权房出现的概念，小产权并没有真正的产权，不能获得由国家建设部门颁发的房屋产权证书，只能得到由乡镇政府或村委会颁发的产权证书，所以称之为小产权。
一般来讲，小产权房具有以下几方面的特征：（1）小产权房是建在集体所有土地之上；（2）小产权房是用于出售或出租的房屋；（3）小产权房没有国家建设部门颁发的产权证书；（4）小产权房的供给主体是乡镇和村委会。
一、小产权房产生的原因
小产权房问题是一个综合性的社会问题，其产生原因是多种多样的。本文主要认为：城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因，商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因，相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因。
1.城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因
我国城乡二元制的社会结构制度导致其在土地管理上也表现出二元的特征。我国农村实行集体所有制的土地制度，农村集体建设用地没有正式的土地使用权拍卖市场，对于建设在集体所有制的农村土地上的房屋当然也就没有正式的产权，不能进行土地的转让和抵押活动。而城市建设用地拥有正式的土地使用拍卖市场，可以通过市场定价，将土地使用权拍卖出去，所以城市的建设用地都拥有产权，可以进行转让、抵押等活动。农村集体建设用地如果想进入房地产市场，必须经过国家相关部门的征收和审批才能将集体土地变成国有土地，然后由国家收取土地出让金，给予农民一部分补偿金，而农民得到的这笔补偿金要远小于建设小产权房出售所获得的利益。所以这种城乡土地制度的二元结构是导致小产权房出现的根本原因。
2.商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因
在城市中，日益飙升的房价使得中低等收入人群拥有一套属于自己的房子成为了一种奢求。再加上政府提供的经济适用房、两限房等政策性住房的供应量相对大部分无房族来说是微不足道的，且分配中出现的漏洞使真正迫切的需求得不到满足。这些问题都是促使小产权房快速发展的主导原因。 由于小产权房的建设不需要向国家缴纳大量的土地出让金以及各种税费，所以其价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。小产权房以其价格低廉的优势受到了中低等收入人群的青睐。对于开发商而言，城市建设用地的使用权取得越来越困难、拍卖价格也越来越高，而农村土地使用权取得相对容易且价格低，所以通过以租的方式取得农村集体土地建设房屋，开发商可以极大地降低开发成本，使其获得更高的收益；对于集体土地所有者而言，通过出租土地获得的收益也远超出了国家征收后给予的补偿金。正因为小产权房给需求和供给方带来了双赢，所以使其得到了迅速的发展。
3.相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因
迄今为止， 宪法与法律并未明令禁止农村宅基地使用权流转，有关部门禁止农房与宅基地使用权交易的行政干预，其本身是违宪违法的。依照《民法通则》的规定，农民应当依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。另外正式颁布的《物权法》中也删去了原草案中禁止城市居民购买农村宅基地使用权的条款。而《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律法规中对土地资源的使用却进行了严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。《土地管理法》 第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”由此可见，相关法律对于小产权房的规定还不是很明确，致使小产权房问题一直没有得到很好的解决。
二、小产权房造成的影响
小产权房的产生和发展引发了一系列的问题。这些问题对我国的经济环境以及城市发展造成了许多负面影响。本文认为小产权房在以下几个方面的负面影响是非常突出的。
1.占用耕地，损害农民利益。
如果任由小产权房以现在的状态继续发展，会使利益相关者在利益的驱使下大量建造小产权房，占用农民土地，减少耕地面积，损害农民的根本利益，也使国家的粮食安全受到威胁。
2.购房者权益无法保障
由于小产权房现在还不受法律的认可和保护，购房者没有国家统一发放的房产证，不能拥有房子的所有权，无法进行转让，在遇到拆迁补偿等问题时利益难以得到保障。
3.扰乱房地产秩序
开发商通过以租的方式取得农村集体土地建设房屋，可以极大地降低开发成本，使其有更大的定价空间，这无疑对现有的房地产价格体系形成猛烈的冲击，扰乱房地产秩序，严重时可能危害到国家金融安全和社会稳定。
4.影响城市总体规划
城市的发展是需要统筹规划的，城市规划中的土地都有其功能定位并按照科学的方法加以开发利用，而小产权房的建造都是以短视的简单开发收益为目的的行为，缺乏长远的战略性的指导和管理。这无疑对城市未来的发展形成了阻力，打乱了城市的空间布局和功能定位。
三、解决的措施
小产权房在发展过程中产生的问题不仅仅局限于上文提到的几方面，其问题产生的影响也可能是非常深远且无法预测的。为了从根本上解决小产权房问题，本文提出了以下几条探讨性的建议。
1.对于已经建成并出售的小产权房给予转正措施
对于已经建成并出售的小产权房，为了维护社会的和谐与稳定，避免激化社会矛盾，政府应该积极推行措施将小产权房转变成大产权房。如果将小产权房一刀切，全部摧毁，必将会引起社会的不满，政策继续执行的可行性无法预测。所以为了从根本上解决这部分小产权房，政府应该及早出台措施，将小产权房转正。
2.加快城乡一体化，完善相关法律
城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因。所谓治标先治本，实现城乡一体化是解决小产权房问题的关键，对于土地政策的“一国两制”应尽快解决。 尽快实现农民宅基地市场化，为真正实现“同房同权”理顺法律关系，这是解决小产权房问题的法律基础。完善现行的《土地管理法》、《物权法》、《房地产法》等相关法律，加快解决小产权房的流转问题，确立农村集体土地使用权流转的法律制度，尊重农村集体对土地的所有权，保障农民的土地收益。加快相关法律法规的出台，对正在建设的或者有趋向要建的小产权房做出明确的政策性约定。
3.遏制商品房价格上涨趋势，将房地产价格控制在合理的范围内
房价问题已经成为国家迫切需要解决的重点问题。住房是人民生活的基本保障，房价直接影响着人民的生活质量。总理在政府工作报告中明确指出，要积极遏制房价过快上涨的趋势。所以将商品房的价格控制在合理范围内，使大多数居民有能力去购买商品房，这能够在很大程度上降低小产权房的购买需求，解决小产权房问题。
四、结语
小产权房存在的争议已经得到了社会各界的重视，其牵涉到买房人、开发商、农村集体以及政府等多个主体的利益。小产权房问题的解决必须本着“以人为本”的精神出发，最大限度的保证人民的利益。而法律制度的初始设计也应当是维持利益均衡的，国家应该针对小产权房尽快制定或修改相关法律，在兼顾各方利益的基础上，推行农村集体土地使用权的自由流转，从而促进城乡一体化的尽快实现。将已经建成并出售的小产权房尽快出台措施给予转正，并加大力度治理房地产市场，使房地产市场能够更健康的发展，从而消除小产权房问题。
参考文献：
[1] 白雪： 小产权房的形成原因及出路探析. 法制与社会. 2010,2
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[3] 范真： 消化小产权房问题的四条途径. 国土资源导刊. 2010,4
[4] 蔡继明：妥善解决小产权房问题. 广东商学院学报. 2010,2
[5] 席阳： 浅析我国小产权房的危害及对策. 经营管理者. 2010,6
小产权房转正篇8
一、小产权房的积极作用。
（一）价格低廉，解决了低城市收入者的住房问题。
城市住房供不应求，城市房价不断攀升，使城市居民到农村购买集体建造房，即小产权房。小产权房价格比大中城市的房价低廉的多，多数低收入者在不堪重负的情况下铤而走险买小产权房。首先，小产权房省去了各项税、费。房地产开发商开发商品房不仅要交纳土地使用费，而且要在众多部门缴纳名目繁多的税和费，如土管局、规划局、税务局、地税等，一般来说，这些费用加起来就比较庞大。而“小产权房”是自行开发建设的，多数没有接受合理监管，这些费用就相应的省掉了。其次，小产权房免去了土地使用费。土地使用权出让金费用昂贵，小产权房占用的土地是农村集体所有，未办理土地使用权出让手续，因此不必支付这笔巨额费用。再次，用材用工方便节约，一般用工本集体经济组织农民即可担当，不需要安排吃住，还节省了包工费用等，这部分成本便被大幅度的省去了。众多因素加起来，小产权房比城市中的商品房便宜许多，恰好满足了城市收入较低人群的住房需求，即使其不合法，多数人也愿意铤而走险去买小产权房。
（二）有助于增加农民收益。
新农村社区在各地大面积兴起，满足了社区的居住需求的前提下有大量的剩余。兴起农业经营收益和近年来逐渐增加的外出打工收入是我国农民收入的主要形式。而这两部分收入十分有限。农民通过建设小产权房获得了相当大的土地收益；通过卖出、租赁这些房屋，获得可观的收入。在很多情况下，小产权房是将村中的旧房进行一系列的翻新改造，在满足村民的居住前提下将多余的房屋进行各种利用，如出售、出租。这样便可以给村民增加一些额外的收入，减轻纯劳作的压力。
（三）有效的稳定房价。
要想稳定或压低房价，就必须增加房源。只有房子多了， 供需平衡甚至供大于求了，房价才能够有效的稳定以至于降低。供需双方的相互影响是作用于房地产市场价格的主要原因。增大可居住房屋的供应量，尤其是加大对低廉适用房屋的供应量，尽可能的满足低收入者的需求，是改变现阶段房地产供需矛盾的有效途径。供应量大了，房地产开发商的资金回笼周期也相应的拉长了，增加了开发成本，供需均衡也会逐渐的实现，使得市场回到正常状态。小产权房凭借低廉的成本增加了中低价房屋的供应量，有效调节了供需平衡，有效的稳定房价的正常水平。
（四）减小了政府的负担。
减轻了政府的住房负担。长期以来，住房一直是城市政府的一项沉重负担，主要来自财政和土地两个方面。住房制度改革前政府需要拿出很大的财力去建设。现在，虽然是由市场来供应住房，政府仍要支持保障性住房建设，实际上也是以巨大的财政投入为代价的。如果保障性住房建得多了，政府财政显然也是难以承受的。土地也是一项巨大压力，因为建房是需要占用大量土地的，而土地越来越紧缺。仅靠政府提供土地显然难以满足市场需求。这一方面是由于城市自身可挖掘的土地资源越来越少，另一方面是因为政府从郊区农村征地的成本越来越高，难度越来越大。小产权房的建设既不需要政府出钱，也不用政府拨地，还能够帮助政府解决城市居民的住房难题，其意义非常重大。
（五）加快了城乡一体化的发展。
推动了大城市人口向周边郊区农村的迁移和扩散，并由此拉动产业也向郊区转移和扩散，带动郊区的经济水平提高，相应的生活服务水平也会被带动提高。与此同时，市区的人口密度也会减小，交通也会更加通畅。农村跟城市的差距一步步的拉小，城镇更加郊区化，郊区更加城镇化。小产权房顺应了大趋势，是城市与农村共同发展规律的体现。
二、小产权房存在的弊端。
（一）小产权房存在产权风险。
《中华人民共和国房地产管理法》第 60 条规定，“通过划拨或出让方式取得土地使用权，由县级以上人民政府颁发土地使用权证；在依法取得的房地产开发用地上建造的房屋，由县级以上房地产管理部门颁发房屋所有权证。”由于小产权房在建设时并没有取得相应的合法土地使用权，因此便没有土地使用权证，相应的也不能取得房屋所有权证。此外，因为小产权房没有土地使用证、房屋预售许可证，购房合同就无法在房管部门备案，房产交易得不到法律的保护，很可能导致一房多卖，加大了小产权交易的不稳定性和风险性。城镇居民购买了小产权房后无法到房产管理部门办理过户手续，不能真正取得房屋的所有权，拆除违法建筑时也会被拆掉，而且得不到保护。
（二）小产权房流通有风险。
我国实行“房随地走，地随房走”即“房地一体主义”原则。我国《土地管理法》第 63 条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。小产权房向城镇居民流转，土地使用权也随之流转，这显然是违反我国禁止性规定的，因此小产权的流通是违法的。此外，如前所述，小产权房缺乏法律保障的权属，城镇居民购买后无法办理产权过户登记，一旦发生纠纷，购买者往往会因缺乏法律依据而遭受损失，致使小产权房难以实现市场流通。
（三）小产权房存在质量问题。
由于小产权房是在农村集体土地上自行进行开发与建设的房屋，相应基础设施与城市相比，差距是相当大的，由于原本土地性质是农村，人口少，水、电、交通等的配套也与之相适应。小产权房出售后，大量人口集中入住，引起水电供应跟不上需要，交通跟不上，还有煤气、通讯甚至户口、入学、就医、就业等一系列问题，业主生活质量与城区差距较大，引发社会矛盾。面小产权房的修建过程缺少监管部门有力监管，质量状况无法保证；小产权房本身也具有一定的违法性，买卖合同便随之无效，使得购房者就无法依据合同法要求违约方承担相应的违约责任。
三、小产权房利大于弊。
比较小产权房的利与弊，有利影响更多些。小产权房是去是留，关键要看它所发挥的作用：不但要看过去和现在的作用，更重要的是看今后它将起到什么作用。如果今后城市住房状况仍难以好转，小产权房就有必要继续存在和发展下去。而今后很长一段时间里，我国大中小城市的居民住房问题难以得到彻底的改变，如不采取措施，很可能会进一步加重。因此有必要将小产权房正确地引入保障城市住房的设想中，将小产权房合法化。
四、小产权房合法化的做法。
（一）补交相关税款，明确产权。
使小产权房转变成符合条件的经济适用房，只要符合城市建设规划的相关规定，制定出征收土地出让金的标准，应该补交的进行补交，要全额缴费的进行全额缴费。将各方的利益损失减到最小，首先向小产权房交易的双方收取相关差价，通过对税费的补缴弥补国家利益的损失。另一方面，在农村集体建设用地或宅基地上已经建设的房屋，不应该进行强行拆除或征收等不当的方式，而时应给予这些房屋一个转变成合法使用房屋的机会，然后再赋予其正规的产权，使小产权房的产权得以明确。变成经济适用房后，便可以参照经济适用房的管理规定，使在相同价格下，政府可以优先回购，这样一来，各方利益便都有保障。
在中国，人们购买小产权房绝大对数都是因为收入不够高。
这些人无法负担过高的房价，不得不买便宜那些很多方面都无保障的“小产权房”来满足基本的居住要求，并且只有一套房。所以，小产权房转成经济适用房以后，减少补交的税费，保障低息优惠及税费的支出，提高低收入者的房屋购买力指日可待。
（二）设计兼顾各方利益的方案。
把小产权房转为经济适用房时，可以对用户进行区别对待，本地无房的，该房可以合法补交税费后转为经济适用房；本地有多套房产的，则规定该小产权房不能转为经济适用房，并由国家强制回购，回购价格参照购买成本、当前经济适用房价格等因素。
对于小产权房开发商，当地村组织机构的违法所得，可以采取补缴部分罚款的方式进行处罚。在这样的模式下，变成一套合法的房屋便会变得很容易，顾及了各方利益，方案实施起来也没有阻力了。而且通过这种方式转换后，城市的经济适用房供应会大幅增加，足以弥补当前的经济适用房建设不足的问题。
（三）加强对小产权房的监督审查。
让民众住上安全的房子。政府要介入，对于房屋的建筑质量和服务质量进行监管。这种做法可以阻止部分不法开发商在房屋市场中浑水摸鱼。除了政府监管部门的监督，让业主及购房者拥有发言权，可以对开发商进行合力的外部监督。内外一致的有效监督，加上房屋质量审核机构的运行，能够得以保障民众住上安全的住房， 实现安居的梦想。然后，对小产权房购买者的身份资格做出详细的限定，相关部门将购买主体限定为中低收入阶层，防止高收入者趁机谋利。
五、结语。
对小产权房与其片面根除，不如主动介入，既要正确对待，又要引导规范。总之，要兴利除害，充分发挥好小产权房的积极作用。接下来要如何做让产权房真正对民众生活起积极作用，要做的工作还有很多。
参考文献：
[1]陶美珍。“小产权房”问题及对策思考。南京社会科学。2008（9）。
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[3]李少华。小产权房的合法化探究。商品与质量。2012（5）。
小产权房转正篇9
在我国，房屋产权也被称为房屋所有权，是指房屋所有权人对其所有的房屋所享有的占有、使用、收益、处分的权力。国家依法保护公民享有的房屋所有权，房屋产权的确认以在国家房地产管理局的登记为准。在现实生活中人们通常所说的“小产权房”法律上并没有明确的界定，是人们在实际生活中约定俗称的一种称谓。现阶段的小产权房的房产证不是由国家颁发的而是由乡镇政府颁发的。与“小产权房”这一概念相对应的是“大产权房”，是指在合法建设用地上建设的房屋，购房者购买房屋的时候不仅拥有房屋所有权证，还拥有土地使用权证。大产权房可以进入房屋交易市场进行正常的交易流通并且在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权房从性质上可以分为三类：（1）违反原有的规划目的和用途，在政府划拨或出让的土地建造房屋，并将此类房屋出售给他人，形成具有产权纠纷隐患的不完全产权房。（2）违反法律规定，在农民集体所有的土地上建设商品住宅投入市场流通。（3）在军用土地上非法建造商品住宅，出卖给非军人使用。可以看出，依据我国现行法律，小产权房所占用的土地只能用作特定用途，土地使用权不得随意出让、转让、出租、抵押作价。小产权房在销售时没有取得国家所发的产权证，也没有国家所发的土地使用权证和预售许可证，依照我国法律规定不得向非集体成员的第三人转让或出卖。
二、小产权房热卖的原因
尽管小产权房的存在一直没有合法的依据，但各地小产权房的建设仍是屡禁不止，每年仍有大批的购房者青睐小产权房。据国土部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。按每套房90平方米计，66亿平方米相当于7333万套房。按每套住3人计算，可以住2.2亿人。而全国工商联的数据显示，1995年-2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。尤其是在“北上广深”等房价居高不下的一线城市，小产权房屡禁不止的现象尤为严重。小产权房之所以如此热销的原因归结起来可以分为以下几点：
1.低廉的价格是小产权房热卖的首要原因。2012年诺贝尔文学奖授予了中国作家莫言，这是长期以来中国籍作家首次获得此项殊荣。然而在随后的采访中莫言在回应750万元的巨额奖金怎么花时笑称：“我准备在北京买套房子，大房子，后来有人提醒我说也买不了多大的房子，5万多一平方米，750万也就是120多平方米。”因而有不少网民感慨，“莫言写作很有魔幻风格，但买房还是要回归现实。”去年中国人民银行公布的一项针对全国50个城市2万户城镇储户的调查结果显示，74.3%的居民认为房价“过高，难以接受”。但对于绝大多数国人来说，无论出于实际居住生活的需要还是理财所需，购买房屋仍被视为投资的首要选择。因为大多数人抱有如果此时不购买，随着不断攀升的房价将来更将买不起房的心态。而对于不少即将步入婚姻殿堂的年轻人来说，女方往往将房屋视为结婚的先行条件，许多买不起房屋的年轻人谈”婚”色变，过高的房价则成为他们生命中不可承受之重。以广州市为例，截止2012年4月，在广州市白云区南湖同和路段，这里小产权房的售价约为2500-3000元，但在同一路段上的万科蓝山和桐语山庄等商品房，二手楼均价达到12000-13000元，小产权房价格仅为周边商品房的1/4，甚至低至1/5。调查显示，购买小产权房的往往是城市中的中低收入者，如外来务工人员、刚刚毕业工作的大学生等。他们往往没有较为稳定的收入来源，并且家庭生活负担较重，微薄的工资在高额的房价面前显得微不足道。因而在与普通商品房的巨大差价的诱惑下，不少人转将目光投放在小产权房上，用及其低廉的价格购买一间属于自己的安身之所。
2.现有土地制度存在的不合理性导致小产权房的滋生。在我国农村建设用地的流转通常是指农民集体所有的土地依照法律规定的方式采用出让、转让、出租、抵押、作价出资、作价入股等方式进行流转，此处的流转一般是指土地使用权的主体发生变化。我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此可以看出，农村集体所有土地只能按照法律的规定被用作农业建设、兴办乡镇企业、建造村民自有住宅、乡（镇）村公共设施或公益事业。因此，从法律上说，小产权房不具有合法交易的资格，是不能进行市场交易的。而与之相对应的商品房是具有相关资质的房地产开发商依照法律规定支付土地出让金后在其取得的国有建设用地上建造的房屋。而城市中的国有建设用地是可以进入拍卖市场进行拍卖，并有正式的土地使用权证，可以进行抵押质押，具有资产功能。农村集体建设用地则不能直接投放市场进行拍卖，其使用者也没有土地使用权证。农村建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，造成现实生活中相同的地段出现不同的价格。农民直接在集体所有的土地上建造房屋无需缴纳土地出让金，其建造房屋的成本也远远低于同地段缴纳了土地出让金的商品房。较之政府征收土地时给予的补偿金，农民通过出售小产权房获得的收益要高得多，追逐更高的利益的动机决定了农民会在正式的土地制度安排之外寻求利益补偿。
3.政府执法不到位，监管不严间接纵容了小产权房的迅速扩张。尽管早在2009年土地例行督察公告新闻会上，国土部就已经针对小产权房的明确表态：“对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。”并且此后的每年都会有法令出台喊出治理小产权房的口号，但是小产权房的治理问题始终是“雷声大雨点小”，政府对于小产权房的打击力度不够使开发商和和购买者始终抱有“法不责众”的侥幸心理，市场上小产权房的买卖依旧进行得如火如荼。2012年2月28日，北京市国土局怀柔分局执法监察大队干部因查处小产权房违法占地不力，被以“罪”追究刑事责任。这一案件在全国引起了巨大的反响，从侧面反映出监管部门的缺位。可见，若想全面清理小产权问题就应当从政府部门工作人员未严格依法行使职权的行为着手，才能从根源上抑制小产权房的滋生。
三、小产权的治理途径
2012年3月全国人大代表、国土资源部部长徐绍史在人民大会堂接受记者采访时表示：“今年国土部清理小产权房的工作，将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权房现象蔓延。”具体说来，笔者认为应当从以下几个方面进行整治：
1.贯彻落实房价调控政策不动摇。从土地、税收、金融等多个方面进行调控，抑制房价增长速度，稳定房地产市场价格。房价关系民生，房市关系国生。住房的价格不仅与老百姓的生活息息相关，更是关系到整个国家经济的良性发展和社会的安定团结。过高的房价衍生出“房奴”一词，反映出老百姓为了一个安身之所的无奈和辛酸。因此，国家在2012年更是加大了房价调控的力度：房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令等政策法令接连出台。上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受采访时表示：“虽然9月份总体上涨的城市依然超过下跌的城市，但数量在进一步减少。总体上看，9月份房价环比上涨0.02%，涨幅比上个月进一步收窄，房价已基本不涨不跌了。”因此，只有继续坚定不移地执行中央和地方的房价调控政策，不断巩固调控成果，使房地产的价格走上良性发展的轨道，让绝大多数老百姓能够安居乐业才能抑制小产权房热卖的势头。
2.建立健全有关集体土地流转的法律法规是解决小产权房问题的重要保证。关于集体土地流转的相关规定不明确以及对于小产权房这一概念的界定不明晰，使得小产权房这一问题在实践中仍存在许多争议。完善相关法律，明确相关概念才能为解决小产权房提供法律制度上的保障，让乡镇政府及有关个人不能打政策的“球”，对于其违法行为进行严格的处罚。
小产权房转正篇10
一、小产权房的积极作用。
（一）价格低廉，解决了低城市收入者的住房问题。
城市住房供不应求，城市房价不断攀升，使城市居民到农村购买集体建造房，即小产权房。小产权房价格比大中城市的房价低廉的多，多数低收入者在不堪重负的情况下铤而走险买小产权房。首先，小产权房省去了各项税、费。房地产开发商开发商品房不仅要交纳土地使用费，而且要在众多部门缴纳名目繁多的税和费，如土管局、规划局、税务局、地税等，一般来说，这些费用加起来就比较庞大。而“小产权房”是自行开发建设的，多数没有接受合理监管，这些费用就相应的省掉了。其次，小产权房免去了土地使用费。土地使用权出让金费用昂贵，小产权房占用的土地是农村集体所有，未办理土地使用权出让手续，因此不必支付这笔巨额费用。再次，用材用工方便节约，一般用工本集体经济组织农民即可担当，不需要安排吃住，还节省了包工费用等，这部分成本便被大幅度的省去了。众多因素加起来，小产权房比城市中的商品房便宜许多，恰好满足了城市收入较低人群的住房需求，即使其不合法，多数人也愿意铤而走险去买小产权房。
（二）有助于增加农民收益。
新农村社区在各地大面积兴起，满足了社区的居住需求的前提下有大量的剩余。兴起农业经营收益和近年来逐渐增加的外出打工收入是我国农民收入的主要形式。而这两部分收入十分有限。农民通过建设小产权房获得了相当大的土地收益；通过卖出、租赁这些房屋，获得可观的收入。在很多情况下，小产权房是将村中的旧房进行一系列的翻新改造，在满足村民的居住前提下将多余的房屋进行各种利用，如出售、出租。这样便可以给村民增加一些额外的收入，减轻纯劳作的压力。
（三）有效的稳定房价。
要想稳定或压低房价，就必须增加房源。只有房子多了， 供需平衡甚至供大于求了，房价才能够有效的稳定以至于降低。供需双方的相互影响是作用于房地产市场价格的主要原因。增大可居住房屋的供应量，尤其是加大对低廉适用房屋的供应量，尽可能的满足低收入者的需求，是改变现阶段房地产供需矛盾的有效途径。供应量大了，房地产开发商的资金回笼周期也相应的拉长了，增加了开发成本，供需均衡也会逐渐的实现，使得市场回到正常状态。小产权房凭借低廉的成本增加了中低价房屋的供应量，有效调节了供需平衡，有效的稳定房价的正常水平。
（四）减小了政府的负担。
减轻了政府的住房负担。长期以来，住房一直是城市政府的一项沉重负担，主要来自财政和土地两个方面。住房制度改革前政府需要拿出很大的财力去建设。现在，虽然是由市场来供应住房，政府仍要支持保障性住房建设，实际上也是以巨大的财政投入为代价的。如果保障性住房建得多了，政府财政显然也是难以承受的。土地也是一项巨大压力，因为建房是需要占用大量土地的，而土地越来越紧缺。仅靠政府提供土地显然难以满足市场需求。这一方面是由于城市自身可挖掘的土地资源越来越少，另一方面是因为政府从郊区农村征地的成本越来越高，难度越来越大。小产权房的建设既不需要政府出钱，也不用政府拨地，还能够帮助政府解决城市居民的住房难题，其意义非常重大。
（五）加快了城乡一体化的发展。
推动了大城市人口向周边郊区农村的迁移和扩散，并由此拉动产业也向郊区转移和扩散，带动郊区的经济水平提高，相应的生活服务水平也会被带动提高。与此同时，市区的人口密度也会减小，交通也会更加通畅。农村跟城市的差距一步步的拉小，城镇更加郊区化，郊区更加城镇化。小产权房顺应了大趋势，是城市与农村共同发展规律的体现。
二、小产权房存在的弊端。
（一）小产权房存在产权风险。
《中华人民共和国房地产管理法》第 60 条规定，“通过划拨或出让方式取得土地使用权，由县级以上人民政府颁发土地使用权证；在依法取得的房地产开发用地上建造的房屋，由县级以上房地产管理部门颁发房屋所有权证。”由于小产权房在建设时并没有取得相应的合法土地使用权，因此便没有土地使用权证，相应的也不能取得房屋所有权证。此外，因为小产权房没有土地使用证、房屋预售许可证，购房合同就无法在房管部门备案，房产交易得不到法律的保护，很可能导致一房多卖，加大了小产权交易的不稳定性和风险性。城镇居民购买了小产权房后无法到房产管理部门办理过户手续，不能真正取得房屋的所有权，拆除违法建筑时也会被拆掉，而且得不到保护。
（二）小产权房流通有风险。
我国实行“房随地走，地随房走”即“房地一体主义”原则。我国《土地管理法》第 63 条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。小产权房向城镇居民流转，土地使用权也随之流转，这显然是违反我国禁止性规定的，因此小产权的流通是违法的。此外，如前所述，小产权房缺乏法律保障的权属，城镇居民购买后无法办理产权过户登记，一旦发生纠纷，购买者往往会因缺乏法律依据而遭受损失，致使小产权房难以实现市场流通。
（三）小产权房存在质量问题。
由于小产权房是在农村集体土地上自行进行开发与建设的房屋，相应基础设施与城市相比，差距是相当大的，由于原本土地性质是农村，人口少，水、电、交通等的配套也与之相适应。小产权房出售后，大量人口集中入住，引起水电供应跟不上需要，交通跟不上，还有煤气、通讯甚至户口、入学、就医、就业等一系列问题，业主生活质量与城区差距较大，引发社会矛盾。面小产权房的修建过程缺少监管部门有力监管，质量状况无法保证；小产权房本身也具有一定的违法性，买卖合同便随之无效，使得购房者就无法依据合同法要求违约方承担相应的违约责任。
三、小产权房利大于弊。
比较小产权房的利与弊，有利影响更多些。小产权房是去是留，关键要看它所发挥的作用：不但要看过去和现在的作用，更重要的是看今后它将起到什么作用。如果今后城市住房状况仍难以好转，小产权房就有必要继续存在和发展下去。而今后很长一段时间里，我国大中小城市的居民住房问题难以得到彻底的改变，如不采取措施，很可能会进一步加重。因此有必要将小产权房正确地引入保障城市住房的设想中，将小产权房合法化。
四、小产权房合法化的做法。
（一）补交相关税款，明确产权。
使小产权房转变成符合条件的经济适用房，只要符合城市建设规划的相关规定，制定出征收土地出让金的标准，应该补交的进行补交，要全额缴费的进行全额缴费。将各方的利益损失减到最小，首先向小产权房交易的双方收取相关差价，通过对税费的补缴弥补国家利益的损失。另一方面，在农村集体建设用地或宅基地上已经建设的房屋，不应该进行强行拆除或征收等不当的方式，而时应给予这些房屋一个转变成合法使用房屋的机会，然后再赋予其正规的产权，使小产权房的产权得以明确。变成经济适用房后，便可以参照经济适用房的管理规定，使在相同价格下，政府可以优先回购，这样一来，各方利益便都有保障。
在中国，人们购买小产权房绝大对数都是因为收入不够高。
这些人无法负担过高的房价，不得不买便宜那些很多方面都无保障的“小产权房”来满足基本的居住要求，并且只有一套房。所以，小产权房转成经济适用房以后，减少补交的税费，保障低息优惠及税费的支出，提高低收入者的房屋购买力指日可待。
（二）设计兼顾各方利益的方案。
把小产权房转为经济适用房时，可以对用户进行区别对待，本地无房的，该房可以合法补交税费后转为经济适用房；本地有多套房产的，则规定该小产权房不能转为经济适用房，并由国家强制回购，回购价格参照购买成本、当前经济适用房价格等因素。
对于小产权房开发商，当地村组织机构的违法所得，可以采取补缴部分罚款的方式进行处罚。在这样的模式下，变成一套合法的房屋便会变得很容易，顾及了各方利益，方案实施起来也没有阻力了。而且通过这种方式转换后，城市的经济适用房供应会大幅增加，足以弥补当前的经济适用房建设不足的问题。
（三）加强对小产权房的监督审查。
让民众住上安全的房子。政府要介入，对于房屋的建筑质量和服务质量进行监管。这种做法可以阻止部分不法开发商在房屋市场中浑水摸鱼。除了政府监管部门的监督，让业主及购房者拥有发言权，可以对开发商进行合力的外部监督。内外一致的有效监督，加上房屋质量审核机构的运行，能够得以保障民众住上安全的住房， 实现安居的梦想。然后，对小产权房购买者的身份资格做出详细的限定，相关部门将购买主体限定为中低收入阶层，防止高收入者趁机谋利。
五、结语。
对小产权房与其片面根除，不如主动介入，既要正确对待，又要引导规范。总之，要兴利除害，充分发挥好小产权房的积极作用。接下来要如何做让产权房真正对民众生活起积极作用，要做的工作还有很多。
参考文献：
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小产权房转正篇11
一、“水岸江南”事件引发小产权房危机
2010年7月15日，国土部通报挂牌督办违法案件情况。上半年，全国共发现本期发生的违法用地行为2.2万件，涉及土地面积11.7万亩，同比上升14.1%。其中，在第二季度被公开挂牌督办的北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建小产权房，国土资源部已责令开发商停止对外销售，对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，责令退还对外出租待建土地，并落实了对相关责任人的党纪、政纪处理和行政处罚 。
事实上，小产权房成为舆论的焦点，也是矛盾的必然。一方面是农村土地流转制度的日渐催生；另一方面则是城市居民面对高房价“铤而走险”，小产权房的前途究竟如何，一直让人们猜测不断。一种观点认为对于违法占有耕地建成的小产权房等情况恶劣的，极有可能施以严厉的处罚措施。对于绝大多数的小产权房业主而言，小产权房终会转正，只需假以时日 ；另一种观点则坚决反对小产权房合法入市，认为小产权房“转正”一旦开闸，可能会打乱合理城乡规划，增加城市建设的成本和难度。极大冲击房地产市场，影响房地产市场平稳发展，同时使侵占农村耕地现象更加猖獗 。在两种观点的交锋中，前一种观点一直占据上风。然而，随着14部委高规格联合调查引发的“水岸江南”事件的出现，在地下默默发展了十多年的小产权房再次被推到了舆论的风口浪尖上，并引发了人们对于小产权房命运的担忧。
二、小产权房的发展成因与现状
小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。即便无产权，小产权房也仍以燎原之势，遍及全国，尤其在发达城市的产区，小产权房市场异常活跃。
据国土部门不完全统计，目前全国小产权房面积已达66亿平方米 。一些机构、专家的抽样调查显示，珠三角地区小产权房的数量惊人，深圳这样的城市小产权房（农民房）占城市住房总面积的比重可能高达40%至50% 。在西安，小产权房主要集中在城郊和城乡结合部，许多小产权房都是以城中村改造的名义进行，村委会拿出一部分土地，以城中村改造的名义和开发商合作建设或自己建设，在安置了本村村民之后将剩余房子拿出来销售 。在南京，城郊的小产权房从2000年左右就出现了。2007年前后，市场上大约有将近200个小产权房项目，有的村组开发的项目现在已经住进了几万人 。在天津，不仅近郊地区有小产权房在销售，远郊地区也开始有所分布。由于其价格相比同地段商品房每平米至少低2 000元左右，吸引了不少购房者的目光。据有关部门统计，在天津，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20% 。在珠三角，城市化、城镇化进程速度相对较快，程度（水平）相对较高，由此直接促进和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式不断蔓延和拓展。在珠三角地区，农民宅基地的出租甚至出售早已形成了一个庞大的灰色市场。
从以上数据不难看出，小产权房已不是一个区域性问题，而是一个全国性问题，其影响力已经触及国计民生，社会安定，必须谨慎对待，及时处理。然而，一刀切式的强行拆除，显然不能从根本上解决问题，相反可能滋生更多的民生矛盾。因此，必须对小产权房进行有区别的性质界定和政策处理。
三、农村土地流转制度改革背景下的治理对策
由于小产权房问题直接牵扯到农民小产权房购房人的利益，影响房地产市场的规范发展，更是社会和谐、社会主义新农村建设以及城乡统筹发展必须面对和解决的实际问题，因此必须尽快处理。目前，农村土地流转改革试点进入一个新阶段，与之相关的《土地管理法》也是修改在即，在此背景下，解决小产权房问题，可从宏观政策法规和微观具体措施两方面寻求对策。
（一）宏观政策方面。
1、深化征地制度改革，让农民共享土地增值利益。在现有的土地制度和法律框架没有得到根本改变的情形下，可尝试暂时建立一个有效的土地收益分享机制，让政府、集体、土地开发商和失地农民均能分享到城镇化和工业化的成果。具体措施是，对公益性项目用地（如城市绿地、水库等），仍由国家统征后划拨（无转让收入），但应提高补偿标准（由全体受益人或纳税人共同负担补偿费）；对商业性项目用地（如房地产开发等），允许集体土地逐步进入一级市场，让集体经济组织代表农民作为市场主体一方，直接参与市场交易。
2、深化土地流转改革，破除用地违法性。自20世纪90年代进行土地流转改革试点以来，各地纷纷出台政策，探索改革新模式，不少地方实际上已经让农民的集体土地直接进入到建设用地市场中。据报道 ，虽然法律仍然认为属于违法，但实际上，珠江三角洲集体所有的土地占所有建设用地的50%。尤其是广东省人民政府在2005年6月23日，以省政府令的形式了《广东省建设用地使用权流转问题管理办法》，规定自2005年10月1日起，广东省内的农村集体建设用地可以直接进入市场，并与国有土地同地、同价、同权；因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物可导致住宅用地使用权转让、出租和抵押。这个方案彻底解决了“小产权”房交易的违法性，并取得了一定的成效。
3、改革农户宅基地制度，引入土地置换机制。目前农村宅基地使用存在诸多问题：农户宅基地不能异地置换，选址往往局限于自然村或村民小组，导致村庄农宅零星分散、杂乱无章；对“一户一宅”折旧建新标准缺乏明确界定，导致老宅不拆新房乱建；农民建在集体所有的宅基地上的住宅不发房地产证，不能自主买卖、抵押，变成不可交易的“死产”，一些已经在城镇务工经商和安居乐业的农民不肯放弃无偿宅基地的权利，继续在农村建房，造成财产闲置和土地浪费。因此，可考虑学者冯媛媛的建议，即国家明确农户宅基地指标可以在县域范围内异地置换使用，即符合“一户一宅”新建住宅条件的农民，可以带宅基地指标到相关部门办理异地建房手续，有条件的农户也可带宅基地指标到县城或中心镇换购一套经济适用房 。
有了上述政策支持，小产权房的土地来源就能得到一定程度的控制。一方面集体经济组织不会轻易为了蝇头小利，与开发商进行违规操作；另一方面，农民对土地使用的监督也会更加积极。最终，将使农村土地的流转与利用进入一个良性循环。
（二）具体措施方面。
宏观政策方面的调控是对“小产权房”问题釜底抽薪的彻底解决办法，但是由于时效性差，起不到立竿见影的作用。而解决“小产权房”问题却刻不容缓，如果再继续放任自流，不仅会严重扰乱我国经济和社会的稳定，还会加重人们法不责众的心理，严重损害党和政府的威信和执政能力。所以，在宏观调控政策出台之前，必须先行政命令来浇灭“小产权房”蔓延的势头。
1、时间点的确定。
即应该确立以某个日期为准，当即停止进行有关“小产权房”规划、建设和出售等所有一切活动。只有先划定一个确定的时间，才能为今后合理的处理“小产权房”问题提供空间与时间的衔接，才能对分类处理“小产权房”问题提供有效而明确的界限。只有将“小产权房”问题由动态化为静态，处理起来才能以静制动。梳理小产权房发展过程中的相关新闻可以发现，自2007年起，国家各部委开始加强对小产权房交易的监管。2007年6月，原建设部发出风险提示，提醒购房者以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定；2007年12月 国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房；2008年7月国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明；2009年9月国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房；而在此次“水岸江南”事件中，国土部督查公告将2007年12月30日定为分界线，对尚未销售的，和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，此前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。
由此，笔者认为，该时间点的确定可以“水岸江南”事件中国土部督查公告为参考，确定为2007年12月30日，既有利于判定小产权房交易双方的主观状态，又与类似案件的处理时限相统一，避免个案差异。
2、类型化视角下的区别处理。
首先，对于占用耕地和违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的要予以拆除；建好未售的要予以没收；建好已售且入住率较低的，要退还购房者全部房款后，予以没收；建好已售且入住率较高的，应向受益方收取土地补偿金，并暂时予以保留，等待社会保障性住房到位后进行集体搬迁；对于没收的“小产权房”，进行整改后可以暂时作为政策性租赁房或廉租房使用，其收益应用于补贴失地农民和该房的日常维护以及基础设施的修建。
其次，对于未占用耕地但违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的要予以拆除或没收；对于建好的并严重影响城镇规划的房屋要坚决予以拆除，损失由原开发商和乡、村政府共同承担；建好未售对城镇规划影响不大的要予以处罚，并严禁其变相的销售，但允许其进行租赁经营；建好已售且入住率较低还不符合建筑规范的，退还购房者全部房款后，予以整改，整改合格后，允许以租赁方式经营，整改后仍不合格的，要强行拆除；建好已售且入住率较高还符合建筑规范的，退还购房者部分房款后，要以长期租赁方式来经营，收益用于赔偿城镇规划修改和改善“小产权房”周边生活环境。
最后，对于既未占用耕地又没有违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的可以监督其在符合建筑规范的前提下继续施工并完工，严禁其进行变相销售，但允许其进行租赁经营；建好已售且符合建筑规范的，要退还居住者的全部购房款并允许以长期租赁方式来经营，不得再对城镇居民进行变相的销售。对于这类型“小产权房”，国家还可以根据实际情况对其进行有计划分类别按步骤的回收作为商品房或社会保障性住房，使其转化为合法化住房。
基金项目：湖北工程学院2011年度科学研究项目（湖北省农村土地流转制度创新与政策研究）（r2011021）
（作者：湖北工程学院政治与法律学院副教授）
注释：
赵莹莹.水岸江南小产权房被查处.北京晚报，2010-7-15
阳瑞雪.关于小产权房合理性与可行性的思考.商业时代，2008（28）
万晶.小产权房“转正”口子不宜开.中国证券报，2009-6-16
朱宁宁.购房人博弈政策预期 小产权房逼宫政府进退维谷.法制网， 2009-08-05.
石志勇.有“产”无“权”，“小产权房”路在何方.新华网，2007-08-16，.
小产权房转正篇12
近年来，由于越来越多受困于城市高房价的市民选择购买 农村 集体土地上的住房，小产权房渐成的焦点，围绕小产权房流转的论争日趋激烈。政府、学界、房地产从业者、房屋购买人、农村集体组织、村民等不同主体基于各自利益与视角的不同，各抒己见，形成了激烈的观点论争与碰撞。
笔者认为，对此一问题的思考应追根溯源。就小产权房流转而言，什么是小产权房，其界定标准是什么？限制小产权房流转的缘由是什么，是否站得住脚？限制小产权房流转的社会效果如何，应然法上应怎样选择？上述问题探讨明了，小产权房流转问题就会迎刃而解，否则，只可能陷于自说自话而无益于问题的解决。在本文中，笔者将就此进行探讨。
一、小产权房的内涵及小产权房流转的法律规定
依法理，产权无所谓大小，只存在有无的问题，权利具有平等性，不应依主体而有不同。故，小产权房不是一个法律称谓，而系事实上的称呼。正因如此，其不可避免的带有模糊性与不确定性：虽不至于千人千面，却也因人而异，即使同一人前后所指亦可能有所不同。这可以说是众多研究者希望对其作出足以服众的界定，却终不能得尝所愿之原因。
笔者认为，对事实上的存在套用概念法学的做法，可谓方法错位。在不同主体对小产权房既有共识又各有所指的情况下，只能在最广泛范围内去理解这一概念，否则，必然存在以偏概全，或以个人认识替代事实所指的缺陷。从此意义上言，小产权房就是建立在农村集体 经济 组织所有的土地上之房屋，包括：农民在宅基地上的住宅，乡镇 企业 在农村建设用地上的房屋，由乡（镇）政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设、由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或者干脆没有房屋权属证书的房屋。这些房屋之所以被称为小产权房，要么是由于所立基的土地使用权处分权能受到限制，而不具有城市商品房那样的流通性，“使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度小的弱势，故而被形象地称为小产权房”；1要么是因为其违反现行法，不能获得产权。
我国与小产权房流转有关的法律主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。2《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第43条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”；第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。另外，2008年1月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”；“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。
从上述规定可以看出，尽管主管机关对小产权房流转禁声一片，然而《宪法》、和《物权法》均没有明确规范小产权房流转，真正明确涉及小产权房流转问题的是《土地管理法》和国务院办公厅的通知。《土地管理法》第63条禁止集体所有的土地使用权转让，国办通知直接禁止城镇居民到农村购买房屋。但《土地管理法》本身只是管理性法律，规范交易有越界之嫌；而国办通知既非法律也不是行政法规，难以作为判定小产权房流转合同效力的根据。正因如此，学界对于小产权房流转合同效力众说纷纭。但是，在现行权力体制下，不管有关规定是否妥当，建造在农村集体经济组织土地上的房屋，不问其是否成立物权，其流转事实上受到严格限制，除非由于遗产继承、债务不履行强制拍卖、乡镇企业破产兼并3等有限原因之外，基本上只能在集体经济组织内部流转，这是不争的事实。在司法实践中，牵涉到小产权房流转纠纷的案件法院即使心存疑虑也一般会判合同无效，转而在其他方面寻求平衡。4
二、限制小产权房流转的原因及其合适性分析
为什么要严格限制小产权房流转,支撑限制小产权房流转的理论依据是什么，换言之,小产权房流转的原罪何在？
一般认为，我国之所以要限制小产权房流转，主要有以下原因：
1.耕地保护的需要。“国家提出禁止‘小产权房’主要出于耕地保护的目的”，5有人指出，允许城市居民到农村买房，“将使我国耕地资源税减，加剧我国人多地少的矛盾”，并“导致某些农民流离失所”；6“对小产权房、、、必须加以限制，必须维护国家粮食安全和社会的稳定，考虑长远的利益”。7《土地管理法》和国办通知都将农村土地使用权流转与耕地保护相提并论，立法意图十分明显。国办通知禁止小产权房流转的直接原因，就是“我国人多地少，、、、必须实行最严格的土地管理制度”，故此，农村的土地只能用于农业用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的权限和程序征收集体所有的土地。
2.保障农民生存权。我国城乡二元分化严重，农村地区传统上医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏。住宅是实现农民生存权的必要条件，农民在宅基地上所建房屋事实上承担着社会保障的功能，如果允许其流转，则农民一旦由于资金所迫出卖房产，很有可能陷入居无定所的地步，这将使农民生存权受到金钱的剥夺。8
3.小产权房是集体组织内部福利。“宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份，而无偿取得的一种物权”， 9我国“农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度”，10在集体组织土地上建房无需缴纳土地使用费，以特定的集体成员身份为基础，是集体组织内部成员的一种福利。城市居民不具备这种身份，如果允许其购买农民住宅，则其通过受让也享受了这种福利，这有违社会主义分配原则。
上述理由是否站得住脚？若是，则限制小产权房流转具有充分的正当性，不容怀疑；若否，则限制小产权房流转的政策理应改变。
很明显，耕地保护和农民生存权保障是上述理由之核心。我国人多地少，为维护粮食安全，国家确定了18亿亩耕地红线，小产权房流转之所以被严厉禁止，就在于被视为是对耕地的严重威胁。生存权保障问题除了有关社会保障之外，某种程度上也是耕地保护问题。而受让人不当获利更多只是一个技术性问题，要求受让人补缴土地使用费就可以很好的解决。故此，本文主要围绕耕地与农民生存权这两个根本性问题探讨限制小产权房流转的合理性。
从逻辑层面言之，小产权房流转问题可分如下情况：
1.违反土地利用总体规划，在耕地上建造的房屋。这些房屋对耕地造成直接威胁，11因此，不仅应禁止其流转，而且也不应承认其物权归属。但这本质上不是作为权利客体的物之流转问题，而是物权不成立、相应的处分权能不具备，因而也不能流转的问题。
2.本村农民在依法取得的宅基地上建造，或通过宅基地置换、整合在新的成片宅基地上建造的房屋。这些房屋建造在宅基地上，并不直接涉及耕地。决策者对这些房屋流转所担心的问题实质上是：由于农民在转让房屋之后居无定所，生存权可能受到威胁；农民在生存困难的情况下，势必重新申请或强占农地作为宅基地，从而危及耕地保护。
对上述问题，应作具体分析。农民在宅基地上的房屋主要有两种：一种是建造在宅基地上的单套住宅，一种是建造在宅基地上的多套住宅。相应的，农民出卖房屋也有两种模式：一是保留基本生活用房，将多余房屋转让；一是将房屋整体转让。就前一种模式而言，随之而来的农民生存问题、耕地侵犯问题都不存在。12就后一种模式而言，确有可能产生农民生存困难、危及耕地之风险，但几率非常低且明显被夸大：其一，近年来随着 工业 反哺农业战略的实施，我国农民已基本没什么税费负担，稍事劳作即能满足基本生活需求；其二，近年农村社会保障事业稳步推进，合作医疗、最低生活保障、养老保险从无到有逐步开展，基本不会产生农民生存无保障的问题；其三，农民也是理性的民事主体，其作出出卖房屋的决定也是基于理性的选择，政府对农民利益的强制保护并不会比农民自己更为高明，但所耗费的成本要高得多。在劳动用工环境日趋多样、城市化进程不断加剧的情况下，多数农民出卖住宅是因其认为这些房屋已丧失了继续保有的价值，或者是已经异地购房，或者是需要以卖房所得资金用于投资。
3.乡镇集体 企业 为解决职工居住问题，而在经过审批的集体建设用地上所建的房屋。这些房屋建造在建设用地上，且经过审批，其流转对耕地和农民生存权都不具有威胁。
4.在 农村 集体建设用地上，由乡镇政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设的房屋。这类房屋建造在集体建设用地上，并不涉及耕地占用，其流转难以造成对耕地的侵犯。禁止其流转更多是出于对所诱发问题的担心：在其可以流转的情况下，如何防止出于逐利冲动而产生的违法开发，及地方组织在利益驱使下擅自将耕地转为建设用地？这实际上是政府管理失控、而非小产权房流转本身的问题。以牺牲物权人权益、抑制物的效能为代价解决政府管理失控问题，可谓开错了药方，既造成资源浪费又必定收效甚微。
从事实层面来说，我国以牺牲小产权房物权性为代价、由政府垄断土地一级市场的实施效果并不好。“集体土地被征收为国有之后，只有部分土地用于公益目的，大多数是用于赢利性的房地产开发”，13当前对农村耕地和农民生存权的多数威胁是政府打着公共利益旗号无序征地和房地产商肆意圈占屯积浪费土地、以及一户一处宅基地观念指导下的低水平土地利用行为，国家若要真正解决耕地流失与农民生存问题，就应减少与民争利的征地、严厉打击房地产商屯积土地、鼓励在单位面积宅基地上多建住宅，鼓励宅基地使用权由一户独占变为多家共享。而这必然涉及到小产权房流转的问题。
可见，在绝大多数情况下，无论是以保护耕地、还是以农民生存权保障为由限制小产权房流转，都是经不起推敲的。事实上，真正支撑政府限制小产权房流转理由的，是各级政府在现行二元化土地利用机制下，通过垄断土地供应所产生的巨额利益。这种巨额利益以牺牲农民自益、和城市居民饱受政府与房产商的双重挤压情况下的高房价之苦为代价，成本高昂且极不公平，必须加以改变。
三、小产权房流转问题的应然法选择
“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治格局以及由此形成的 法律 、政策与现实 经济 发展 之间的脱节、、、，它是乡镇农村对机会的均等、利益的平衡、城乡协调发展的一种要求。”14当前，民间小产权房交易冲动越来越强烈、事实交易份额越来越大、已经形成一股巨大洪流。15然而，我国法律对小产权房仍采取简单围堵的办法，这明显不合时宜。
简单的限制小产权房流转，至少有如下负面影响：
1.妨碍对土地的集约化利用。保护耕地，除需要保持土地应有的数量，还要尽可能提高土地利用水平。在土地总量没有增加的情况下，我国粮食产量之所以有大幅度提高，就在于 现代 农业技术的运用提高了单位面积产量。同样，就同一块宅基地而言，在符合土地利用规划情况下，多盖几套住宅，满足多户人家居住需求远比一户一宅要经济。然而，现行宅基地政策仍不合时宜的强调一户一宅，这无疑是强制性保持土地的低水平运用。
2.使农村空房几同死产。随着城市化的发展,我国农民离境离乡现象越来越突出,许多农民在城市购房、举家迁徙至城市居住,这些农民保留农村住房已无必要，然而现行政策使其房屋难以流转。耗资巨大的不动产几乎不具交易价值，形同死产，甚至成为某种程度上的负担。这既抑制了物的效能、也剥夺了农民自主筹措资金发展的权利，人为加剧了农民的贫困。
3.助推城市房价虚高。现行土地供给的垄断机制,使城市居民只能购买房地产商开发的数量有限的房屋,在巨大需求与有限供给之间形成巨大的落差,形成了城市房价居高不下的现实格局。从而产生一种 中国 特色的怪现象：一方面，城市居民深受高房价之苦，许多人毕其一生求一房而不得；另一方面，大量农村房屋空置、无人居住和维护，在风吹雨淋中逐渐破败，而广大城市居民只能望房兴叹。
4.阻碍城乡交流，加剧城乡二元对立。随着农村地区基础设施、尤其是 交通 的改善，城乡之间物理上的联系已经十分便捷。城乡居民打破城市樊篱、混杂居住，对于发挥城市辐射作用、促进农村地区发展、彻底解决困扰我国多年的三农问题，具有十分积极的意义。然而，受制于高房价的城市居民尽管希望通过购买相对便宜的农村小产权房自励更生解决住房问题，却被现行小产权房流转制度强行阻隔，城乡之间双向交流变成乡村人口向城市的单向流动，使得城市成为只进不出的围城，而农村空心化现象却越来越严重。
5.使户籍制度改革流于形式。近年来，由于深刻认识到二元割裂的传统户籍制度阻碍了农村发展，我国各地纷纷采取措施进行改革，代之以城乡一体平等的新型户籍制度。然而，小产权房流转制度一味强调城乡居民的主体身份，使得户籍改革在住房配套制度上落不到实处，以致使许多地方的户籍改革徒有虚名。
6.阻碍农业产业升级。随着城市化进程的推进、许多农民迁徙至城市居住生活，一些地方农村空心化现象已十分严重，土地撂荒也早已是公开的秘密。这本是引进资金与技术、促进农业产业化升级的极好时机，然而现行小产权房流转制度使得集体经济组织之外的投资者即使愿意长期扎根农村，也不能获得住宅以致居无保障，极大的遏制了投资人投身农业的冲动。
那么，应该如何构建我国的小产权房流转制度？笔者认为，从长远来看，不问土地所有权性质，同地同权应是总体思路和发展方向，因为小产权房流转本就只是土地使用权问题，与土地所有权没有直接关系。但也应考虑到在当前情况下，小产权房处理已不是一个单纯法律问题，而“更多是一个 政治 问题”，16因此，小产权房流转制度改革进程应与社会保障推进程度相适应，充分考虑 历史 和现实的各种因素。笔者主张区分已建成的存量房与未建成房屋分开考虑。对历史存量房，由于小产权房的形成政府、房屋建造人、购房人都有一定责任，法律制度也不完善，故应以尊重事实、发挥物的效能为首要目标；对于未建成的房屋，应重在维护法的尊严、以土地利用总体规划为衡量标准，通过利益机制抑制违法冲动。
具言之，对于已建成的存量小产权房，应视如下情况分别出理：
1.对农民在宅基地上建造的房屋，应以盘活资产、发挥物的效能为原则，因此，应通过赋予农民处分权、允许其自由流转。但宅基地取得具有一定身份性，故农村集体经济组织成员在同等情况下应享有优先购买权；集体经济组织以外的人购买则应缴纳土地使用费。在当前情况下，宅基地确实承担着一定的社会保障功能，因此，宅基地上房屋的流转应与社会保障相联系。对此，笔者认为如下方式都值得考虑：⑴分步走的路线图式办法。先允许不危及农民基本生存的房屋流转，在社会保障问题基本解决后，再推广至其他房屋。换言之，允许在宅基地共有、或能证明已在异地购房情况下的富余房产转让，但对宅基地整体转让进行限制。以后，随着农村社会保障进展情况适时调整，最终过渡到无限制的自由流转。这尽管不太符合法学一体式的解决方式，但比较符合我国改革摸着石头过河的实用主义国情。⑵一体式解决方式。允许房屋自由流转，规定土地使用费的一定比例必须用于集体经济组织成员社会保障，同时规定较为严格的房屋交易第三方监管，保证其落到实处。
2.对于乡镇集体企业经过审批为职工建造的住宅，应无限制的允许其流通，但可规定同等情况下企业内部成员享有优先受让权。
3.对于违反土地利用总体规划,建造在建设用地上的房屋。考虑到其主要是行政违法，对耕地威胁并不大，且其形成有十分复杂的现实原因，因此，在追究责任的基础上，可以通过补办手续赋予其合法身份，解决其流转问题。
4．对于违反土地利用总体规划，在耕地上建造的房屋，应视为违法建设，坚决拆除，其流转自不可能。
经过采取上述梳理措施之后，对于此后建造在集体建设用地上的住宅，应坚持土地利用总体规划的权威性，依据其对土地利用总体规划的遵守情况确定归属与流转事宜。对按照土地利用总体规划、经合法审批建造的房屋，赋予完全产权，允许其自由流转；对违反土地利用总体规划违法建造的住宅，一律不承认其物权，禁止其流转。
注释:
1 丁宇翔：《农村小产权房的物权变动---以法院裁判引起的物权变动为视角》，载《法律适用》2009年第5期，第43页。
2 有学者认为“宪法第10条规定：土地使用权可以依法流转”（参见赵海萍：《小产权房合法化问题的立法探讨》，载《湖南农业大学学报（社会 科学 版）》2009年第2期），这是站不住脚的。《宪法》第10条第4款是规定土地的保护事项，而非流转事项。
3 《土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设：但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
小产权房转正篇13
（一）小产权房的界定
近年来，随着房价的居高不下，小产权房凭借其价格优势受到了购房者的青睐，尽管如此，小产权房仍只是人们生活中的一种习惯说法，对于小产权房的界定，至今我国相关的规范性法律文件并没有作出明确的规定。一般地，我们所说的小产权房主要有两种：一种是指建在集体建设用地上的房子；另一种是指占用耕地违法建设的房子。本文认为，小产权房具体来说就是指建立在农村所有的集体土地上、由该土地的所有权人以相对低廉的价格向非本农村集体成员出售的，不具有真正法律上的产权效力的房子。
（二）小产权房的形成原因
1. 城市房价过高是小产权房形成的直接原因
继改革开放后，随着我国经济的快速发展，房地产企业发展蒸蒸日上，使得我国各大城市乃至一些二三线城市的房价一路上涨，最终，昂贵的房价造成了普通市民“买房难，难于上青天”的局面，加之由政府提供的经济适用房的不足，这就在很大程度上促进了小产权房的产生。
2. 地方政府管理不到位是小产权房形成的重要原因
作为一种市场行为，小产权房从局部地区、个别城市扩展到全国，长期存在，这应是政府相关管理部门的管理严重缺位和行政不作为的结果，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。小产权房集中暴露了地方政府与中央政府、乡镇政府与市县政府之间的利益博弈，也反映出政策执行和法律实施中的诸多问题。
3. 城乡二元土地制度是小产权房形成的根本原因
根据我国《宪法》第十条和《土地管理法》第四十四条、第六十三条的规定可知，在我国土地所有制可分为国家所有和集体所有，且农民集体所有土地的所有权人并没有最终的所有权，无论是耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能转变为建设用地。但这样只能获取有限的土地增值收入。如果冒着不受法律保护的风险，主动流转集体土地则可以提前并最大化实现土地增值。于是不少农村集体经济组织选择后者，从而导致了“小产权房”的大量出现。
二、我国小产权房存在的问题
（一）购房者的权利得不到法律保护
由于小产权房自身的特殊性决定了其对外销售的不合法性，因此，小产权房购房者的相关权利是没有法律保证的，具体体现在：第一，仅靠小产权房出卖人的承诺和小产权房买卖双方的一纸合同，小产权房购房者无法办理产权登记。第二，在法律层面上，小产权房的购房者并不属于真正的合法产权所有人，进而不能对小产权房进行转让、办理抵押贷款和继承。第三，在面对拆迁和国家征收时，小产权房购房者仍不能得到合理的补偿。第四，当小产权房买卖双方发生纠纷时，购房者很难找到维护自己权益的法律依据。
（二）房屋的质量得不到有效保障
因为大部分小产权房的建设都是处于无监管状态，因此在建设的过程中就可能出现开发商偷工减料的行为，这就为建成的小产权房留下了种种安全隐患。不仅如此，对于小产权房的售后保修、入住后的物业管理以及小区保安设施等方面也存在很大的问题和缺陷。
三、解决我国小产权房问题的思路探讨
（一）我国学者对小产权问题的不同看法
在学术界，目前我国学者关于小产权房问题主要有以下两种观点：
1. 合法化说
该观点主张小产权房合法化，呼吁赋予小产权房以法律上的完整产权。因为从宏观层面上来说，小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略，号召解放思想、打破城乡分割的二元结构从小产权房开始；其次从具体的法律层面分析，禁止小产权房交易，违反宪法关于国有土地与集体土地所有权平等的规定，不符合市场经济交易自由的规则，有违民法的自愿原则和物权法的物尽其用原则。最后从利益层面上看，小产权房的合法化一方面有利于增加农民的收入，促进农村经济的发展；另一方面有利于保护城市弱势群体利益，可以有效解决城市中低收入阶层的买房难问题。
2. 严令禁止说
该观点认为“小产权房的负面影响大过正面效应”，其一，小产权房冲击了现行土地政策、干扰了宏观调控政策的实施。其二，小产权房严重违背法律法规、干扰国家法律法规的正常运作。其三，小产权房因其产权不清、租售不明、无法律保障等扰乱房地产秩序，同时将引致房地产投资规模进一步膨胀，房价上涨之势将波及到农村，使乡镇政府和开发商获得暴利，侵害广大农民利益，导致农民丧失土地、丧失未来长久谋生和生存的根基。因此，应坚决禁止各类小产权房的建设和销售。
（二）小产权房问题的解决建议
综上所述，本文认为，对于小产权房问题我们不能仅仅只用“合法”或者“不合法”的标尺进行判断后笼统处理，而应由党和政府以及民众共同努力，从老百姓的根本利益出发，结合具体的实际情况来区别对待。
1. 对小产权房进行分类处理，坚决抑制小产权房规模的进一步扩大
一方面，彻底清理在建或计划将要建的小产权房。为有效控制小产权房问题的扩大化和复杂化，各地方政府应及早组织相关的工作小组，深入农村核实在建或将要建的小产权房的具体情况，通过和村民沟通，并向相关负责人讲明在建成小产权房后可能带来的一系列不利后果和隐患后，再以合法程序有步骤、有计划地给予制止，并尽一切可能地减少村民的损失。
另一方面，区别对待已建好的小产权房。对于已经建成的小产权房，从保障社会稳定、可持续发展和维护小产权房买卖双方的利益出发，对农村耕地上的小产权房和集体建设用地上的小产权房给予区别对待。其一，对于耕地上的小产权房应严肃查处，一律拆除。拆除所造成的损失，若购房者能证明自己在购房时不知小产权房所占的是耕地的，责令由开发商和村集体组织对购房者给予相应赔偿；否则由购房者、开发商和村集体组织共同承担拆除损失。其二，对于集体建设用地上的小产权房根据购房者的实际情况进行区别管理。若该小产权房是购房者仅有的一套房子，应组织质量监督管理部门对该房子进行验收，验收合格后允许补办相关手续并承认其合法性；若该小产权房属于购房者第二套及其以上的房子，考虑到购房者有炒房的嫌疑，能够拆除的坚决予以拆除，不能拆除的则由政府收回转化为经济实用房或廉租房，同时收缴开发商与村集体所获取的利润。
2. 稳定城市商品房价格，扩大经济适用房的建设
第一，市场自我调控和国家宏观调控相结合，全方位抑制房价。过高的房价是小产权房问题的直接导火索，因此稳定房价无疑是解决小产权房问题的一个有效途径。然而，要抑制房价的上涨仅靠市场的自我调控是远远不够的，还需要国家不断完善我国的房价政策，进一步调整相关房地产制度，规范房地产市场，并通过对财政政策、税收政策、货币政策和土地政策的合理搭配，使房价稳定、理性回归，最终让老百姓买得起房，住得上房。
第二，大力推进各地区经济适用房的建设。各地方政府应根据自身经济发展水平和现实需要，积极主导建设布局合理的、数量足够的经济适用房，在保证充分合理利用住房资源和公平的情况下适当放宽经济适用房的申请条件，切实满足城市中低收入阶层的住房需求。
3. 严格执法，加强政府监管
如前所述，地方政府管理不到位和不作为是小产权房问题出现和扩大的又一重要原因。这就要求各级政府应严格按照法律规定和国家相关政策的指示，加强对小产权房的监管和治理，对非法转让宅基地的一律不再审批新的宅基地，一经发现坚决从重处罚，真正做到有法必依，执法必严。
4. 不断完善和调整相关法律制度
从长远来看，不断完善相关法律制度，弥补我国土地制度方面存在的漏洞和缺陷，是小产权房问题得以根治的核心和关键。具体可以从以下两方面努力：
其一，变革我国城乡二元土地制度，从根源上消除小产权房问题产生的基础。尽管我国《宪法》第十条明确规定了集体所有的土地的范围，但根据我国《土地管理法》第四十四条、六十三条的规定可知，实际上农村对于集体所有的土地并没有真正意义上完整的所有权。这样的规定一方面衍生出了当下棘手的小产权房问题，另一方面在一定程度上也造成了两部法律间的不协调。然而，在我国《宪法》第五条中明确规定：“中华人民共和国实行依法治国，建设社会主义法治国家。国家维护社会主义法制的统一和尊严。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。”所以只能对《土地管理法》第六十三条的规定进行修改，应改为：“允许农民集体所有的土地使用权自由转让，但须分成两部分：耕地和非耕地，耕地部分不允许出让、转让或者出租用于非农建设，而非耕地部分则放开有农民集体自由决定其用途。”这样一来既有利于解决小产权房问题，又保证了和《宪法》规定的一致性，而且让农民集体自由决定其用途客观上也更有助于当地农村根据自身的实际情况充分利用该土地创造更多的财富，进而促进自身经济的发展。
其二，及时调整农村房屋和土地登记制度，为自由转让农民集体所有的土地使用权提供法律保障。如前所述，一旦允许农民集体所有的土地使用权自由转让后，为了维护法律的威严以及保证法律的顺畅运行，有关部门应及时对涉及农村房屋和土地登记的法律法规进行相应修订和调整。
5. 强化民众的守法意识，动员广大人民群众积极参与治理工作的监督
遵纪守法的公民是彻底解决小产权房问题的重要保障。因而在小产权房问题的治理过程中，各级政府既要抓好相关措施和制度方面的工作，也要注重和老百姓保持密切联系。一边定期对民众进行法律知识宣传和教育，不断提高民众的知法懂法能力和守法意识，一边鼓励民众积极参与到小产权房问题治理过程的监督工作中来。真正做到党和政府以及广大人民群众团结一致，共同为解决小产权房问题而努力。
参考文献
[1] 李霞.小产权房产生的成因及对策[J].现代企业，2007 （10）：60.
