写字楼管理工作计划篇1
高端写字楼常常又被称之为“甲级写字楼”、“顶级写字楼”或“5A级写字楼”。对然对于高端写字楼我国并没有明确的标准，但国际上对此却有一定的要求，其要求主要表现在交通状况、位置、室内外设计、物业管理以及配置设施。
而高端写字楼的设计管理则是根据开发商对项目的投资成本、市场的实际需求以及相关的专业设计师的设计，将写字楼项目开发的意图、理念以及对项目策划的具体要求等，以文字说明、图、概算等形式进行记录。以便于为写字楼的具体实施工作一个科学、详细、严密且清晰的书面依据。
高端写字楼的设计管理是对高端写字楼建筑的建筑设计工作中有关于财务、程序、技术、组织以及计划管理的统称。高端写字楼的设计工作对于写字楼建筑产品的寿命、造价、功能、结构和使用等，都有着关键性的作用。因此，做好写字楼的设计管理工作，对高端写字楼行业的发展有着至关重要的作用。
二、 高端写字楼设计管理的原则
由于高端写字楼在各个方面的高要求，因此，高端学子楼的设计管理相比较其他的建筑来说就有一些不同，对于现代高端写字楼的实际管理来说，其设计管理原则主要变现在以下几个方面：
（一） 、高端写字楼在设计管理时要关注其位置的确定。写字楼的位置是衡量城市中写字楼档次的一个关键性的因素。例如，对于纽约来说，顶级的写字楼肯定实在曼哈顿。而对于香港来说，其顶级的写字楼则一定是在中环位置。因此，一般对于城市的写字楼来说，高端写字楼的位置至少应该是在城市中心的商业区内。
（二）、其次在进行高端写字楼的设计管理时要注意其周围的交通状况。交通的便利性是商业发展的必要条件，因此，交通的是否便利是许多公司企业选择办公楼的关键条件。由此可见，在进行高端写字楼的设计时，一定要注意其周围的交通情况。
（三）、再次就是高端写字楼在进行设计管理时应该注意其设计。写字楼是企业公司的形象，因此，其外在的设计应该是大气的。而室内，作为公司企业人员的工作之处，其实用性也是十分必要的。因此，总的说来，高端写字楼应该保证以人为本，并为人们服务。在设计高端写字楼时我们要注意其外立面的设计和材料使用，还要注意其室内的实际使用面积与户型的使用情况。
（四） 、在进行高端写字楼的设计管理时，我们还应该注意写字楼的配套装置是否完整便利。如，写字楼的电梯的修建位置以及数量应该合适，写字楼的停车位应该充足等等。因为写字楼它不仅仅是一个形象，它还是企业职员工作的地方，我们在进行设计时，必须保证其适合职员的时机生活工作情况。
（五）、最后在进行高端写字楼的设计管理时，我们还应该注意其投资与经济效益的问题。因为高端写字楼建设作为建筑行业的一种，我们必须考虑到开发商的盈利情况。因此，在进行设计管理时，我们应该做好相应的经济分析，以及各种预算。
三、 高端写字楼设计管理中应该注意的问题
高端写字楼是现代城市发展的需要，它的设计管理对于高端写字楼建筑行业的发展有着很重要的作用，因此，如何做好高端写字楼的设计管理工作是十分必要的。下面我们就将对现代高端写字楼的设计管理中应该注意的问题进行调查分析，其应该注意的问题主要有以下几点：
（一） 、注意其实用性与城市的实际需求。
高端写字楼一般都位于城市的商业发达地段，而这些地段的街道与交通本来就负荷很重。而高端写字楼建筑则更会加大这些街道交通的压力。因此，我们在进行高端写字楼的设计管理时还应该注意控制其高度与层数，与此同时还应该考虑适当对街道进行一定的扩展。
其次，在进行高端写字楼的设计管理时我们还应该注意其周围建筑的风格与分布。高端写字楼的风格应该符合周围建筑的大致风格。
（二）、注意其室内风格的设计。
在高端写字楼的设计管理中其室内设计是十分重要的。室内是企业职员工作办公的地方，而且室内的设计关系到企业文化的建立。因此，在进行室内设计时，我们应该慎重。室内设计应该充分体现出现代企业文化中的诚信、诚信、唔识等精神。其次，关于办公室以及相关的大堂的设计，则应该大气、亲和、庄重以及生态等等。同时我们还应该注意其室内设计的现代化，是否有完善的智能化设备，其布局、采光、流线等等是否合理。最后，设计时还应该注意将动静区划分开来，以便于减少干扰。
（三）、注意其外立面的风格设计。
高端写字楼的外立面即其外墙的装修。写字楼外墙装修的情况是吸引企业进驻的一个重要因素。写字楼的外立面如同企业的脸一样，一个既好看又实用的外立面很大程度的体现了企业的档次。因此，在进行高端写字楼外立面的风格设计时，我们既要考虑到其外在的美观性，又要考虑到其材料的使用。因为外立面的使用年限一般和写字楼的使用年限一样，因此，外立面必须具有防水、防紫外线、抗腐蚀、容易清洗等等特性。其中环保材料是使用情况最好的材料，但其价格相对较高，开发商在使用时一般还要考虑到本身的经济效益。
（四）、注意其建筑面积与使用面积的规划。
写字楼的建筑面积是写字楼外墙包括外墙围成的所有的水平面积的总和。它包括了写字楼的墙体柱体占地面积、房屋可利用面积、楼梯走廊的面积等等。而写字楼的使用面积则是指写字楼各个层面中供企业直接使用的净面积的和。总的来说写字楼的使用面积要远远小于写字楼的建筑面积。但是具体的比率还是需要我们来进行控制的。
在进行高端写字楼的设计管理时，我们应该尽可能的提高写字楼的使用面积与建筑面积的比。一般对于高端写字楼来说我们必须保证其比率大于百分之六十。这一点是我们在进行设计时必须要注意的。
（五）、建筑的私密性
写字楼要求安静、庄重，与其他业态如：商场、餐饮、酒店等，即有联系方便使用，有能有效分隔，防止影响。
（六）、注意其建筑的经济效益。
高端写字楼建筑是建筑行业的一种，因此，在进行设计时，我们还应该考虑其投资商的经济效益。我们应该对可能入住的企业进行分析，根据其具体的经济等情况，确定写字楼的投资情况。此外，我们还应该做好写字楼工程的预算与管理，尽量保证投资商的经济效益。
总结：
随着建筑行业的日益发展，人们对建筑的要求也发生了改变。对于我们现代化的办公型建筑来说，其关键之处主要还是建筑的实用性和外观表现。这中间就包括了外立面设计、安全、经济、舒适等方面。在现代高端写字楼的设计管理方面，加强其安全设计管理与其实用性是其中最关键的地方。只有这样写字楼才能更加符合现代城市的需要，为更多的人所接受。
参考文献：
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[2] 梁艳;基于特征模型的深圳写字楼租金微观影响因素研究[D];哈尔滨工业大学;2011年
[3] 吴观张;高层商住（写字、旅馆）楼的设计探讨（下）[J];建筑学报;1994年09期
写字楼管理工作计划篇2
1 国内外研究现状综述以及研究的意义
1.1国外有关空置率的权威研究概况：1990年，Jud和Frew认为不同物业的自然空置率之间存在着系统性差异。一个物业单元越是具有非典型性，它的自然空置率越高。1994年，Theodore针对公寓市场中不同物业的空置期，建立了空置期的概率分布函数，指出空置期和物业年龄、物业类型及周围物业的对比等因素有关。2001年，Krainer对美国8个城市2001年第二季度的自然空置率进行计算，得出数据如下：波士顿（7.2%）、休斯敦（17.0%）、洛杉矶（12.2%）、凤凰城（15.0%），波特兰（10.9%）、盐湖城（13.3%）、圣・弗朗西斯科（7.9%）、西雅图（10.9%）。所得的数据表明，在不同的城市，自然空置率是迥异的。而他认为供给约束或许能够解释空置率截面数据之间的差异。自然空置率较低的城市，例如波士顿和圣・弗朗西斯科，中央商务区（CBD）的土地供给有限。尤其是圣・弗朗西斯科，整个城市基本上是被湖水包围。这些城市的供给曲线是极其没有弹性的。所以波士顿和圣・弗朗西斯科的承租入的需求也是没有弹性的，他们没有动力去寻找或是等待新的物业进入房地产市场。与之相反，自然空置率较高的城市，例如休斯敦和风凰城，基本上没有土地方面的限制，因为这些城市用于建造新的物业的空地很多。
1.2国内有关空置率的权威研究概况：我国国内（除香港和台湾）对于合理空置率的研究主要停留在定性的分析阶段，张泓铭提出通过统计中位数寻求我国住宅的合理空置率。通过对历史上所有的商品住宅空置率的计算，得到自1986年至1996年共10个年份的空置率，从中寻出中位数。因为就全国而言，商品住宅从诞生得到较大规模的发展以致形成有相当严重程度的空置，有一个较为完整的过程，空置率的发展变化也有一个较为完整的过程，其中的中位数应该反映了这个过程中，空置率由较低向较高发展的均衡点，即合理的空置率。因此，张泓铭认为这个中位数就是较为接近实际的合理空置率。把这个合理空置率同住宅的价格运动相联系就可以得到验证，可以通过研究各年的住宅价格（及租金）实际运行，找到价格变化最小的一年，来验证住宅合理空置率是否正确。
1.3目前世界各国都高度重视楼宇经济。伴随着城市群的形成，金融业和跨国企业集团在经济中的地位不断提高，楼宇经济成为城市经济的重要组成部分。广州市是作为全国经济发展的重要城市之一，所以研究广州市天河商圈具有很好的代表性。近年来，广州市天河商圈的写字楼发展异常迅速。虽然经历了零八年金融海啸，但是，在之后不久，其写字楼业又恢复元气并且呈现出更迅猛的发展势头。因此，对其进行科学方法的研究，我们则可以为政府、开发商还有金融机构提供决策的依据来源。
2 研究重点与方法介绍
2.1研究重点：主要是以天河体育中心为中心向天河北路、体育西路、体育东路、岗顶路段、黄埔大道、广州大道一带扩散，形成高档写字楼为主、普通写字楼并存的局面，并呈现出甲级写字楼分布集中，乙级写字楼则分布较散的特点。由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为广州新兴高档写字楼的代表，典型的有维多利广场、万菱汇、太古汇、中石化大厦。调查数据显示，天河北商圈高档写字楼的租赁价格为125-200元/平方米？月，普通写字楼为85-100元/平方米・月（2013年4月）；另外关于销售统计数据和相关的新闻报道，可以得出结论：租赁价格及销售价格均位于广州市写字楼较高水平。
2.2方法介绍：本次研究的GIS是一种在计算机硬软设备支持下实现地理空间数据输入存贮检索处理和综台分析的技术系统。它具有多学科交叉的技术特征，涉及地理学，制国学，计算机技术，数学、遥感、信息管理学等学科。河商圈写字楼的空间特征十分明显，一般的写字楼都可能需要用它所在的交通区位、几何形态、商业形态、建筑面积等进行描述而这些恰恰是写字楼相关管理部门在日常业务或规划决策中关心的核心问题。传统的数据库技术无法满足管理部门在这些方面的需求，原因在于数据库技术无法进行空闻数据或空问关系的分析。一般我们将写字楼管理部门涉及的这类问题称为空间问题，处理空间问题需要GIS技术的支持。国内商品房实际空置率的计算方法：
4 研究结果概述以及分析
4.1根据基本模型所进行的回归分析：代入2008至2012年空置率数据，其回归拟合度的决定系数R2=0.0565，说明被解释变量GRRt不可以用变量Vt来解释；相关系数R=0.0318，说明GRRt与Vt之间线性相关非常小。且在0.05的显著性水平下，该模型的参数b没有显著性的。说明变量GRRt与Vt之间的关系非常小。
4.2根据扩展的基本模型所进行的回归分析：其回归拟合度的决定系数R2=0.7364，远远高于基本模型的回归拟合度决定系数，在0.05的显著性水平下，该模型的参数V不具有显著性，说明变量GRRt与Lt之间的关系并不显著。即意味着天河商圈写字楼市场自然空置率并未出现线性上升的趋势。
4.3根据双向决定模型所进行的回归分析：其回归拟合度的决定系数很高，有0.8725，且在0.05的显著性水平下，该模型的参数b不具有显著性，说明变量GRRt与Vt之间的关系并不显著，即意味着广州写字楼市场本期实际租金的增长率能较及时地对本期的实际空置率做出反应，时滞效应并不明显。
4.4总结：1996年～2005年的实际空置率虽大体围绕自然空置率波动，大体可分为两个阶段：
A.2008年至2010年，实际空置率高于自然空置率。受二十一世纪初写字楼市场的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动，尤其是发展商投资兴建写字楼，使广州的写字楼供应量自二十一世纪初就开始出现了超常规模的增长。但是在需求方面，由于世界2008年金融海啸的影响，使得一些外籍客户甚至本地客户都受到了巨大的冲击，纷纷收缩业务和裁员，减小办公面积或转移办公地点，原来主要由境外境内大型企业消化的甲级写字楼积压严重。加上国内企业受经济波动及机构调整的影响，对甲级写字楼的吸纳能力十分有限，使整个市场供求矛盾日益突出，从而出现了租金疯狂下降的局面。
B.2010年至今这段时期，出现空置率降低、租金升高的局面主要有以下五个方面：（1）在经济全球化的大背景下，欧美的经济复苏在相当程度上刺激了我们中国的经济发展；（2）国内经济逐步开始回升，经济开始复苏；（3）广州写字楼市场在政府零八年以来的宏观调控下逐步回归到理性发展阶段；（4）近两年以股票为代表的资本市场低迷，而写字楼先天具有房地产的保值性，显现出良好的投资价值；（5）广州写字楼比其他城市都便宜，甚至于有的写字楼比周边的住宅的价格还要低，吸引了一大批新发展的企业进驻广州。
5 存在问题和发展对策
5.1存在问题：写字楼的发展缺乏科学的规划和引导，过于集中的空间分布影响城市环境；写字楼总量开发规模过大，影响GBD的开发建设；写字楼供应量远远不能满足市场的需要；写字楼的竞争过于激烈，利润不够高。另外，字楼开发经营方式单一，业权分散顶级写字楼往往是单一业权，并且以租赁为主，这是评判写字楼是否顶级的重要指标。广州与北京、上海相比，写字楼发展有差距的原因之一，就是写字楼主要采取以销售为主，并且是以零星销售为主。
5.2从政府角度的提出的建议：
第一，牢牢掌握土地开发权。在地块推出以前，深入进行市场供求调查研究。从保护开发商利益出发，量体裁衣，适度开发，避免写字楼建设项目大起大落。注重写字楼开发与市场需求之间的合理协调。对高空置的写字楼市场，要做好总量上的控制。在写字楼建设项目的审批上，主要应当选择市场前景好、近期须重点开发建设的区域作为发展对象。对于非重点建设区域则应当严格控制，藉此降低空置压力，提高市场资源的利用率。
第二，政府一定要改进土地出让方式，不能使出让结果仅与土地出让金的高低挂钩，还应与效益挂钩。所以招标、拍卖应该注重决策的科学化，把价格和开发商实力、土地规划结合在一起，进行综合评分，即按照土地出价标的、规划方案、企业资质、银行资信、保证金、公司业绩等几项标准进行综合评定，而不仅仅是谁出的价钱高就把土地给谁。
第三，加强城市规划管理，严格按照规定的建筑密度与建筑容积率等标准建造写字楼，保证一定的绿化率，美化城市环境。
5.3从投资决策的提出的建议：
首先，城市综合需求分析：在分析写字楼项目的市场需求时，考虑城市的综合需求水平是很有帮助的，它为项目决策提供背景资料。
第一步，分析预测有关写字楼的雇员数量。对这些数据采用指数平滑法、移动平均法、趋势分析法等预测方法进行分析，同时再考虑一些修正因素，对结果加以调整。
第二步，分析预测每位雇员所使用的办公面积，即“面积/人”指标。一般说来，整个广州市的已出租面积可以从当地的计划部门、统计部门或房地产管理部门获取，或者向一些中介服务机构咨询。用已出租面积除以现有办公雇员人数就得到了人均办公面积。然后在这一比例的基础上预测未来，判断可能出现的趋势变化。办公室的大小反映出个人在公司中的地位和身分，同时也反映着公司的实力和形象。
第三步，用预测出来的办公雇员数量乘以“面积/人”指标，就得到未来的租赁面积（或出租面积），然后将这一数据在考虑闲置的基础上换算成净可租办公面积，
这样就得到未来数年内对写字楼的综合需求。
其次，竞争调查。竞争调查是针对策划中的项目而言的。调查的深度和广度取决于项目的大小和状态，如果是一个中小型的面向一般市场的项目，在项目所处街区进行调查可能就足够了，如果这个项目是一个大型的办公建筑或牵涉到一个面向特殊用户的市场，那么就应该扩大调查范围。首先应对项目所在街区做深入的调查，再对邻近街区和那些认为十分具有竞争力的街区进行较详细的调查，最后对其它街区做一般性调查。进行竞争调查主要应搜集如下信息：写字楼的位置、地块面积、可出租面积、已出租面积、每平方米租金、最短租期、承租人要求提供的基本条件、基本租金内所提供的服务、停车场及其月度开支、配套设施及舒适程度、主要承租人清单、其它承租人的一般概况，以及项目综合竞争力的定性判断。这些信息可以从现场踏勘、政府的建设规划以及同房产交易机构和承租人的商谈讨论过程中获得。与此同时，还可以建立一些一两年内潜在用户的档案，这些用户可以为项目带来未来的需求。
接着，项目环境调查。通过城市综合需求分析和竞争力调查所得到的信息，可以分析城市的几个主要街区之问的紧密联系，然后可以对这几个主要街区的未来需求和发展方向进行定位。在做出这个决策之前，必须考虑如下因素：策划中项目所在街区的竞争，计划建造和正在建造的建筑，城市的经济发展趋势和项目所在街区由此而受益的程度，本街区在城市发展中的规划，以及本街区面临的问题，如交通拥挤、社会治安、社区服务、商业网点、相邻街区现有功能的退化等。
最后，市场占有分析。写字楼项目市场需求分析的最终步骤是确定规划项目所在街区对办公面积的需求，要考虑如下因素：项目所在街区中附近的其它写字楼的状况，交通和运输线路，写字楼的形象和定位，本街区的声望，主要承租人的业务特点和他们的形象。市场占有预测应该兼顾项目所在街区的需求增长，还应明确该项目的优势和参与该街区竞争的能力、所能达到的市场占有程度等。由上可知，写字楼项目市场需求分析是一项细致繁杂的工作，需要在广泛调查研究的基础上，结合适当的预测、判断、分析，最后才能获得满意的信息，为写字楼开发商的决策提供强有力的支持。
参考文献
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[10]吕玉印.城市发展经济学分析.上海三联书店，2000
[11]中国写字楼网，http：///
[12]广州统计信息网，http：///
写字楼管理工作计划篇3
三、前言
写字楼的特点是自动化程度高、设备设施复杂密集。在写字楼管理的范畴中，工程管理是做好其他物业服务的根本保障，笔者所在公司在发展的过程中，明确工程管理思路，推进实施ERP系统，提高工程管理的效率和水平，摸索出了一套独具特色的工程管理思路。
四、工程管理案例
笔者下面以中海物业（商业物业）管理公司管理的广州东宝大厦工程管理思路为例，谈谈写字楼管理中的工程管理工作。
1.提高风险意识，加强防范安全风险的能力，使设备、设施保值增值。
近几年来，公司首先制定全年房屋、设备普查方案，建立相应的管理制度，并根据运行状况加以完善和调整。同时制定全年设备保养计划和周围环境修缮计划，逐一按标准实施，将设备、设施的故障及隐患及时发现并加以处理，保持设备、设施的完好率，确保无重大事故的发生。通过这样的定期检查和维护，使全楼的设备、设施处于良性循环状态，在确保其安全和有效的使用条件下，延长了设备、设施的使用年限，提高了设备、设施的产出值，减少硬件更换费用。
2．做好能耗控制工作
（1）指标控制：年初制定全年能源消耗控制计划和指标，根据所有权不同的归属、使用功能的差异将一些主要的指标进行细化分解，责任落实到人，并逐月进行考核。发现超标使用时，及时告之，分析其原因，并监督整改。
（2）技术改造：完成“东宝大厦冷却塔加装变频控制器”和“C段地下停车库照明灯改造”项目。冷却塔加装变频控制器于2006年7月26日安装完毕，正式运行。此举节约电费85170元，预计6年可回收投资。对地下停车库照明灯进行灯控回路实施改造，分正常上班运行模式控制与非正常上班运行模式控制，月节约电费2244元，4个月即收回改造成本。
（3）管理措施：广州东宝大厦实行全天24小时供冷服务，以满足客户加班及客户计算机房室内恒温的特殊需求。2006年，广州东宝大厦冷却塔采用分组运行法，即利用空调主机接收启动信号后延时1分钟启动的时间间隙，在前30秒可自动启动运行冷却塔与领却水泵，在气温不高负荷偏低的季节或晚上低负荷时，空调主机在冷冻水温低至设定温度时可以自动停机，运行冷冻水泵供冷；当冷冻水温运行至设定的空调主机启机温度时，冷却塔与冷却泵与空调主机能自动运行，这样可实现24小时自动运行，消除了运行能源的浪费现象。制冷运行期间平均开4台风扇，比去年同期减少4台，共节约用电23704度，节约电费20148元。同时减少用水1023吨，节约水费6240元。此法只是通过加强运行管理，未有任何资金的投入，即产生节能效益。
3．提升服务品质，实行人性化服务。
广州东宝大厦由于建设得比较早，在电梯的配置上有所不足，项目5.4万平方米的建筑只配备了7部电梯，在上班的高峰时段客人等候的时间比较长，客户对此有意见。公司落实“以顾客为关注焦点”的服务宗旨，就此问题与电梯维保厂家密切配合，通过现场实际调研，进行数据分析，制定了四套解决方案，经多方的论证选出了最优化的方案。调整了客用电梯的运行模式，在人流高峰时段，实行分梯分段运行，提高电梯的运载效率，减少客户等待的时间，满足客户出行的需求。
4. 运用ERP系统管理软件
（1）推进实施ERP系统
为提高工程管理的效率，东宝大厦工程部推进实施ERP系统。工程部开通的ERP系统项目共16大项96小项，内容包含了设备档案管理、设备运行与维护、工作单管理、能源管理、巡检管理和统计等，基本涉及了工程部日常大部分工作。其中设备档案管理、设备运行与维护、调度管理中心、工程工作单管理、维修统计分析、设备管理标准化、外包合同管理、采购申请、填写应急采购单和制定工作计划10个模块经两年时间的修改和使用已经比较完善。其中设备档案管理和工程工作单管理最具特色。
设备档案管理模块包含有设备录入和设备查询两大功能，设备录入不仅可以记录工程部所管理的设备基础信息、性能参数，还可以记录设备生产厂家、工程部或厂家针对该项设备的培训、该套设备的配套设备和目前状态以及维保记录，而且还可将该设备的图片记录到
档案中。同时，如果将该设备的维护计划输入到档案里，到达预定维保日期，该模块还有自动提示功能。
同时通过查询功能还可对工程部各专业的维修用料、维修工时和对客户满意情况进行统计，便于工程部管理人员对维修成本进行控制，对客户服务情况进行控制和追踪，做到及时发现问题并制定相应改进措施。
工程部管理人员通过ERP系统的查询功能便可了解工程部员工每天的工作量，这便于合理安排工作，还可及时了解本部所管辖的设备运行、保养、对客户维修服务和每天的能源消耗情况，便于工程部管理人员及时发现问题，并制定出相应的改进措施。
（2）成功实施ERP系统的经验总结
工程ERP相关模块的成功是在公司领导和公司技术顾问“信息化全局战略”引领下，中层管理人员“信息化局部实施战术”指挥下，基层员工积极参与信息化建设取得的。
公司领导自信息化工作逐步实施以来，非常重视信息化软硬件基础建设。聘请物业管理软件公司为公司开发物业管理网络软件，东宝大厦工程部各专业现已全部实现微机网络化，并全部采用世界一流品牌服务器及网络计算机，公司信息化工作已完成了计算机单机软件应用到网络化ERP软件应用的跨越式转变。
在推进实施ERP系统的工作中，公司中层管理人员扮演着局部目标和政策的制定以及公司管理政策执行者的双重角色。东宝大厦物业管理中心经理及工程部经理认真贯彻执行公司领导制定的信息化工作方针，并积极通过实现信息化来推进部门工作的开展，并且表现出
写字楼管理工作计划篇4
一、我国高档写字楼租赁市场现状
近几年，我国经济一直平稳较快发展，多项主要经济指标连创新高，总体经济形势运行较良好，这种经济趋势推动了我国高档写字楼市场的发展[1]。国内高档写字楼快速发展的现实，导致高档写字楼的开放商面临巨大的竞争压力，因此，高档写字楼租赁的营销策略已成为重要的营销手段。
二、我国高档写字楼租赁市场营销策略
1.产品策略
提高硬件品质。针对提高写字楼的硬件品质本文从新增楼盘、存量楼盘和产品差异化方面进行了探讨。针对新增楼盘应当加强项目策划、设计规划、市场调研、区位选择、建筑安装、租赁、物业管理等方面的重视，需要能力水平高和专业经验丰富的团队进行科学有效的运作[2]。
针对存量楼盘应当根据市场的实际情况，转移人们的关注点，加强人们认识到存量楼盘的保值和增值趋势。产品差异化在写字楼营销中是必须实施的一项营销策略，差异化主要体现在产品差异化、理念差异化、建筑差异化、形象差异化。
产品差异化也是硬件的差异化，主要体现在写字楼的档次、地段、智能化程度、空调、电梯等方面。建筑差异化主要体现在写字楼的采光、层高等方面。理念差异化主要对写字楼提出的新颖概念，比如写字楼的生态概念、“以立方米计算办公空间”的概念等[3]。形象差异化是企业形象聚变、区域形象聚变、配套聚变、人才聚变等引发的产业链聚变。随着整体营销水平的提高，与竞争对手也形成了差异，因此会提高写字楼的整体效益。
提升软件环境。写字楼软件环境主要表现在以下方面：（1）品牌，在营销过程中，品牌可以树立开发商、物业公司以及具体项目的正面形象，其可以带来市场号召力，保障了写字楼的品质和信誉，同时也可以提高经济收益和扩展客户资源。通过参加各种各样活动打造品牌的影响力，并利用开发商的现有资源，相互提升企业品牌和写字楼品牌。（2）物业管理，大部分客户群在租赁写字楼过程中都会重视到物业管理水平，因此物业管理水平的高低可直接影响到写字楼的租赁。由于物业公司的服务宗旨、经营手段和效益目的与写字楼融为一体、相互促进，所以，良好的物业管理水平，必然会提高写字楼的效益。
2.价格策略
写字楼租金定价策略。写字楼应当根据市场情况、成本状况、租户构成、消费心理等情况选择合适的租金策略，主要包括三种策略，即低价策略，其主要的目标是提高市场占有率，营销利润为次要目标。高价策略，实施这种策略虽然不能提升市场占有率和营销量，但在短时间内可获得很高的利润。中价策略，该种方式比较普遍，市场占有率和营销利润都不会得到较大提升，通常针对的是市场状况稳定的楼盘租赁。
写字楼租金价格调整策略。调整租金价格应当确定项目的整体价格，再根据租赁市场的发展情况，有效调整租金变动。主要包括三种策略，即低开高走策略，这种调整方式属于有计划的、定期的调整，通常在写字楼开盘前大多数开发商都会采取的策略，而低开是达到吸引市场关注的目的，然后不断的提升价格。高开低走策略，属于一种阶段性的调整策略，这种高开低走的方式比较适用于快速提高出租率，而高开是实现树立高品质形象和提高利润的目的，然后根据市场状态降低价格。稳定价格策略，是指写字间的开盘价格适中不变的营销方式，采纳该种策略是在市场状况稳定和写字楼成熟运作时期。
3.促销策略
广告促销。在营销方法中广告是最有效的一种宣传手段，其利用传播媒介向消费者或潜在消费者进行宣传。实施有效的促销策略应当根据写字楼的发展阶段进行策划，通常都会选择多种媒体组合的策略。广告媒体包括报纸杂志、电视媒体、广播媒体、网络媒体、户外广告、直效媒体、直邮[4]。广告节奏可选择集中型、连续型、间歇型、脉动型。
人员推广。人员推销是促销人员将租赁信息直接推销给目标客户。该项促销方法具有集中促销力量、明确目标客户和加强互动性等优势。通常情况包括电话直销、扫楼、扫展会、关系介绍、小组公关模式等推销方式。
公关促销。公关促销是通过某种促销活动达到宣传的效果，该种方法的实施建立了一个企业的良好信誉和形象，同时也增加了公众对企业产品的支持和信任，营造了一个长期稳定的营销环境。
4.租赁策略
开发商自行租赁。现阶段大多数写字楼开发商都愿意采用自行租赁策略，主要是由于现阶段租赁机构参差不齐，并且开发商尚未建立完全的分工意识和专业化意识。也就是说，虽然开发商自行租赁中存在的缺点机构可以进行弥补，但是，机构也存在一些问题，并且有的机构也会承诺虚假条件，责任意识较差。所以，导致大部分开发商仍旧采纳自行租赁策略。
开发商委托物业公司租赁。由于开发商的人员销售力量比较薄弱，因此委托物业公司租赁经营的方式受到采纳。主要是由于物业公司日常管理服务与租赁经营可起到相互促进、相互融合的效果。利用租赁可以进一步了解客户的需求，从而提高工作效率和质量，打败竞争对手，同时满意的业务服务可以加快租赁成交。
开发商或物业公司联合公司租赁。在写字楼租赁市场中，最广泛的租赁策略是开发生与公司联合方式或者委托业务公司与公司联合方法。由于现阶段的开发商大部分都重视产品打造和资本运营，顺应市场的多样化需求，并且物业推广也需建立在网络营销的基础上，所以，必须加入公司所具有的资源，即租赁经验丰富、客户资源广泛、服务理念新颖等。
三、结语
随着我国社会经济的迅速发展，高档写字楼市场的发展空间会更加宽广，但其面临的挑战与风险也会随之增多。高档写字楼开发商只有不断提高企业的核心竞争力，才能抓住机遇，迎接挑战，才能在激烈的市场竞争中占据优势地位。
参考文献：
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[2]鲁轶卿，李磊.金融危机下房地产企业经营策略探讨[J].中国外资，2009（6）：108-109
写字楼管理工作计划篇5
餐饮业隶属于服务业，是典型的劳动密集型传统产业。其劳动密集的产业特点决定了人力资源对于产业发展的重要性，尤其是面对行业内企业数量众多、产业集中度极低的竞争格局， 由于人力资源管理缺乏针对性导致了运营管理混乱，已经严重制约了许多餐饮企业的正常成长，低层次的复制与扩张成为主导，提高了产业整合难度，进一步限制了整个产业的发展与提升。
写字楼食堂业作为餐饮业的一部分，所面临的问题与挑战在行业具有一定的普遍性，它的人力资源管理现状在一定程度上折射了整个行业的状态，而这个领域较少有人专门研究。故我们选定这一领域作为切入点，找出写字楼食堂行业人力资源管理方面出现的一些问题并提出解决的方法。
我国对餐饮业人力资源管理的研究正处于探索阶段，尤其是对写字楼食堂行业的人力资源管理的研究非常少。研究写字楼食堂行业的人力资源管理，理想的方法是立足于实地调研。所以，本文的理论意义主要表现在希望通过本调查可以丰富餐饮业的人力资源管理的理论；而且现实意义就是希望可以从实践上为写字楼食堂行业提供人力资源管理咨询与改革提供理论依据。
1 北京市写字楼食堂行业人力资源管理现状分析
深入北京市主要商务区的企业食堂进行地毯式调查，小组主要选择了主要北京市商务区的企业食堂进行地毯式调查，包括：国贸、金融街、三元桥、中关村、上地、望京、东直门、西直门等地区的国有企业、外资企业及私营企业的员工食堂，编制问卷时主要参考了我国多位学者的有关调查表，经过小组成员的多次讨论完成。在回收问卷并进行数据编码和录入的基础上，本文对所获数据作进一步的统计和分析。
1.1 北京市写字楼食堂行业人口特征
我们调研食堂的数目为一共82家食堂，发放500份问卷，收回483份问卷，有效问卷431份（管理人员53份，厨师102份，服务人员276份），由于我们只能选择非高峰时间（9：00-10：30，14：00-16：00）进行调查，所以有的食堂管理人员只有高峰期在现场，其他时间不在食堂，我们去的时候已经离开了或者还没来。我们的调查对象分层原则是管理人员、厨师、服务员都要有，而且是成比例的。
根据我们的调查北京市写字楼食堂行业人口特征，根据数据有以下特征：①写字楼食堂从业人员女性比例较高，占57.3%。②写字楼食堂从业者的年龄在20岁-25岁间的占45%。③其他地区有农村户口的从业者占54.1%。④写字楼食堂从业人员的学历44.1%是初中。写字楼食堂的从业者很多事年轻的农村女性，她们往往学历较低。
1.2 人员流动
依据调查数据分析得出，北京市写字楼食堂从业人员的流动情况特征有：①北京市写字楼食堂从业人员进入食堂工作的途径主要是通过熟人介绍，占52.4%。②进入写字楼食堂工作的吸取原因41.1%是认为工作较轻松。③北京市写字楼食堂从业人员52.9%认为几乎没有升职机会。④不升职也不能加薪的情况占71.9%。⑤北京市写字楼食堂从业人员如果有升职机会的话，53.1%的员工很想留下继续工作的。从以上的数据分析可得结论，北京市写字楼食堂从业人员的现状是升职机会较少，食堂管理者没有明确的为食堂的员工做职业规划。薪水水平较低，没有很多的加薪机会，从业者的积极性不高。应该调高他们的待遇，疏通他们的升职通道，提高他们工作的积极性和对企业的忠诚感。
1.3 每月收入水平
写字楼食堂的员工的每月收入水平：1000元以下的占18.8%；1001-2000元的占41.8%；3001-4000元的占21.1%；4001-5000元占5.3%；5001以上的占0.2%。写字楼食堂的员工的工资水平不高，主要集中在1000元到2000元之间。根据北京市统计局统计，2009年北京市职工全年工资总额为3771.04亿元，职工年平均人数为778.43万人，职工年平均工资为48444元，北京市职工每月平均收入4037元。收入水平经过对比后，我们明显看出，写字楼食堂的员工的工资待遇很低，也是员工工作没有积极性和频繁跳槽的根本原因。
工资在本质上是企业和员工之间的一种利益交换关系。无论对于员工个人还是企业来说，工资都是非常重要的。工资可以在三方面对食堂竞争力有影响：①对写字楼食堂吸纳人才竞争力的影响；②保有人才竞争力的影响；③使用人才效率的影响。
1.4 收入是否满意
写字楼食堂的从业人员对自己的收入45.5%比较不满意，整个行业的待遇水平不高，从业者满意度不高，内驱力不强。工资能保证是否有良好的物质条件，所以企业应该尽力提高工资待遇。有些企业一直认为工资是企业的成本，往往不愿意提供高工资。这对矛盾如何解决，需要写字楼食堂的管理层和投资者调节好平衡点。
2 结论和政策建议
通过对北京市写字楼食堂人力资源管理现状调查，目前写字楼食堂的员工流失率偏高。这种流失率提高了食堂人力资源管理成本，有必要认真做相应的人力成本和效益产出的具体分析，采取有效的措施，比如加大培训力度，将各种管理制度变得更加具有激励性，更有效地关注员工的投入，来降低没有经过这些努力而使人才流失所造成的损失。
2.1 实施物质激励与情感激励，在一定程度上强化员工的满意度和忠诚度。物质方面，通过改善工作、生活环境，提高薪资待遇；营造公平合理的晋升渠道和竞争环境，通过疏通晋升、加薪的通道，在一定程度上对员工进行职业生涯规划，让他们看到企业发展与希望。情感方面，重视企业文化的作用，并充分发挥，通过企业文化，在岗前培训，以及日常工作中对员工进行教育和感染，进一步巩固和强化员工的忠诚度和凝聚力；全面推行人本管理，结合员工的兴趣、特点分配岗位，简化工作程序和劳动强度，经常进行轮岗、换岗，降低员工的工作倦怠感。
2.2 建立和完善具有餐饮行业特点的职业生涯体系，吃青春饭的这是过去对餐饮行业的普遍看法，尤其是女员工，工作的黄金期是二十一岁左右，之后结婚、生育、家庭责任和负担相对较重，如何解决这一问题，当工作和家庭的矛盾难调和时，被迫离开这个行业是女员工的普遍做法，这个年龄段的女员工对于企业来书也不愿使用，在这个不确定因素的影响下，很多年轻女孩子也不愿意进入这个行业，在一定程度上造成人员短缺的现象。要想解决这个矛盾，企业必须想出一个解决问题的办法――建立职业生涯设计体系。企业应该为员工设计并建立发展平台，让他们深刻感受到只要努力、坚持不懈，就会有提升或其他发展机会。
2.3 建立校企联合解决北京市写字楼食堂的人力资源管理的问题。校企联合指的是学校和企业为满足各自需求，谋求进一步发展，通过协议的方式，综合利用双方资源，把教育送进企业，把岗位作为课堂，使学校和企业在实现各自的经营目标过程中互补互进的一种合作方式。为了维持正常的经营，一些酒店采取旺季时进人、加班，淡季时减薪、裁员的措施，固然是节约成本的方法，但是突然的大幅人员变动会给失业员工带来了极大伤害，也会使在职员工失去安全感，影响其工作积极性。写字楼食堂可以通过与相关大专院校的紧密携手在学生实习上建立合作关系，餐饮管理相关专业在校学生可作为写字楼食堂人力资源调配的重要组成部分。写字楼食堂和相关组织可从实习生中挑选部分优秀者作为人才储备，对学生进行熏陶，缩短实习生成为企业员工的适应期。
参考文献：
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[7]张铁.餐饮企业人力资源管理考试指南[M].对外经济贸易大学出版社，2006.
写字楼管理工作计划篇6
一、写字楼物业管理成本的构成
依据国家对物业管理相关内容的规定，写字楼的成本可以分为四部分，一是占了总成本30%到40%的公共能源成本，二是占了总成本30%到40%的人工成本，三是占了总成本10%左右的营运成本，四是占了总成本10%左右的管理费用。上述数据可以看出，能源成本和人工成本占了写字楼物业管理成本的大部分内容，把握好这两个成本的支出，才能建立起有效的成本控制体系。
二、写字楼物业管理成本的控制办法
作为物业管理企业，成本控制的主要目的是降低成本，但同时不能降低服务质量，更不能因成本控制影响企业信誉。写字楼物业管理企业的成本控制可以从以下几个方面入手：
（一）成本临界点控制
成本的临界点控制是一种动态的控制方式。[1]对成本的临界点控制，需要企业各部门对本部门的成本费用进行准确的核准预算，并对成本进行定额控制和考核，将能源和人工成本作为重点的控制对象。在能源成本控制方面，可以组织相应的能源控制小组，由于写字楼中的一些基本的照明和设施的布局在一定程度上反映着写字楼的品牌形象，所以对公共能源成本的临界点控制还应该从细微之处入手。在人工成本控制方面，由于人工成本是影响写字楼企业赢利因素中较为敏感的一个因素，对人工成本控制的不到位，会严重影响服务的质量，因此，临界点控制是要将企业的服务供应和顾客的需求控制在刚好匹配的临界点上运作，以顾客满意度为前提，对成本进行有效控制管理的一种方式。
（二）能源成本控制
对能源成本的控制需要公司全体成员的参与，并且以满足公司基本的能源需求为前提，具体问题具体分析，比如对承担着宣传公司目的能源，不能仅仅从成本控制的角度去考虑。能源的成本控制主要从以下几个方面着手：
第一，准确的计量。写字楼电费包括三个部分：公共设备运行的电费、公共照明电费和办公用电。积极配合和利用国家电力优惠政策，使用节能设备，安装国家指定的电表以节约能源费用，对所有客户做到分户计量、分项使用，以方便对用电情况的分析和管理。对于物业管理公司自用的设施和场所，单独安装电表，与公共用电分开来计量。
第二，全面的管理。对所有能够消耗能源的部分进行有效的管理，做到不遗漏、无空白点，保证物业方对所有有能源的地方进行管理和控制。合理分配人力、物理等管理资源，对写字楼进行不定时的巡查，坚决杜绝浪费能源的现象。
第三，精准的核算。对电价有一个精准的核算。[2]基于电力管理部门针对不同的时间段制定了不同的收费标准，并且根据不同的季节分别实行了两种平均价格的办法的情况，需要在对电价进行核算时充分考虑到用电量的因素和时间段的因素。制定一个能源成本核算表，方便管理部门清楚的了解能源成本的负担情况。第四，临界点运行，写字楼设备设施用电、照明系统用电等使用到电力能源的地方，其开启、关闭和运作的时间和方式，使写字楼顾客的正常需求正好得以满足而没有浪费，即为能源控制的临界点运行。企业通过制定一些相应的设备运作规定和设备的能源控制操作流程、根据顾客的需要，及时地对公共照明的开、关进行及时的调整，在保证满足顾客需求的基础上，最大限度地节约用电。
（三）人工成本控制
普通写字楼的物业管理企业都是运用定岗定员的制度，同时根据顾客较大的服务需求来进行服务能力的设计，这种方式充分考虑到了服务高峰期的需求，但是却忽视了服务低谷期服务能力会处于闲置状态的情况，导致了物业管理高额的服务成本。[3]因此，物业管理部门要根据物业服务的灵活性和弹性灵活地进行人工成本的控制。加大员工的培训力度，培养出更多整体素质较高的员工，保证员工技能的多元性和全面性，使他们能够灵活的对服务项目的转换做出相应的措施，从整体上降低人员需求，使人员具有一定的稳定性，从而减少人员的管理难度。在分析物业服务相关需求的基础上，实行定岗定员制度，从时间和空间两个角度，对服务能力进行合理有效地配合，避免因为闲置问题而造成服务成本的增加。
写字楼的物业管理有其特殊性，跟宾馆、商场等的物业管理有着明显的不同。因此，在对写字楼进行服务配置的时候，要从整体上把握写字楼的特殊性，如写字楼在工作日和假日的服务需求的区别、在工作日不同时间段的服务需求的差别等，依据服务需求的不同进行服务配置，具体的实施办法有管理部门在服务需求的高峰期定岗定员，在节假日的时候以轮流值班的方式给顾客提供服务，在满足要求比较低的服务时以处理意外事件的应急能力为依据，并且，有效协调工作人员之间的工作，使各岗位的工作人员相互配合，从而更好地完成顾客的服务需求。特别需要强调的是，在对写字楼进行人工成本控制的时候，不顾服务需求盲目的减少人员数量的方法是不可取的，要从提高员工的素质入手，有计划、有目的地对员工进行培训，训练员工一专多能的能力，从而实现人工成本的准确控制。
（四）其他方面的控制
写字楼的物业成本涉及了很多个方面，而不仅仅是能源成本和人工成本。在江城方面，物业管理部门可以制定一定的奖惩制度，对员工节约能源的行为进行奖励，对铺张浪费的行为进行一定的惩罚，提高员工节约能源的意识。[4]对一些可以修好的物品尽量维修，而不是把它们扔掉，并且对物品进行综合利用。严格控制水费、电费、餐饮费等费用，由于很多物业管理公司每年在办公用品、维修配件、保洁用品等方面都会花费很大一笔资金，因此要对对采购招标的管理制度进行不断的修改和完善，利用招标定点采购的办法，避免有人因为贪污等而增加成本。物业管理部门还可以针对顾客需求，通过开展经营的方式来增加收入，进而降低物业管理成本上的压力。
三、结束语
对写字楼物业管理的成本控制，避免管理过程中的浪费现象，对提高企业运作效率、赢得更多利润有很大的帮助。因此，写字楼物业管理企业应该积极寻求有效的成本控制手段，以降低企业成本费用，进而为企业的发展奠定坚实的基础。
（作者单位为中国水利电力对外公司）
参考文献
[1] 徐俊.有关物业管理成本的有效控制途径[J].现代经济信息，2012（9）：89.
写字楼管理工作计划篇7
一、房地产营销的发展现状
从90年代到二十世纪初约20年的时间里，国内房地产经历了房屋体制改革、土地制度的两次调整和金融体制改革，逐渐实现了市场化的经营模式。房地产市场发展至今，住宅建设不再是开发商单一的目标，市场的需要不单单是开发商，更需要的是拥有综合运营能力的城市运营商。有专家预测，未来几年的发展，开发商可能会出现两极分化，一些中型或者小型开发商可能会逐渐消失，一些具有实力的大开发商将会成为一股新兴的力量，因为大开发商拥有的先进运营模式和管理经验，能很好的整合各种产业资源。
二、写字楼营销各环节的特点分析
（一）做到形象差异化
在对写字楼进行营销过程中，写字楼的营销模式需要走差异化道路，但实际上要做到差异化非常困难。通过研究，我们理解的差异化可以从四个方面分析，即：产品内容的不同、建筑结构的不同、理念的不同以及形象的不同。
产品内容的差异化主要指地段的好坏、档次的高低、景观的不同、智能化程度、电梯空调一些设备方面等等；建筑结构差异化一般指层数高低、采光效果方面的差异；理念的不同就是一些新颖时尚的概念，比如写字楼的生态理念、空间利用最大化理念等；形象差异化是写字楼营销模式关键的部分，它是由区域形象的改变、企业形象的改变、人才聚变、配套改变等一系列变化带来的整体产业的变化。因此，随着营销模式整体水平的不断提高和发展，这几个方面的差异化很难做到，市场最后的竞争将会在形象差异化上存在明显的不同。
（二）客户定位应遵循的原则
在写字楼项目营销过程中，对客户的理解要遵循以下几项原则，即：国家政策的引导、经济的发展趋势、地区的经济结构以及行业习惯特征等原则。以上原则会对写字楼的客户定位产生非常大的影响。市场的发展是一个多层次、多元化的消费需求以及消费的集合体，单一的企业很难满足所有的需求，企业应该进行市场划分，根据不同消费需求以及不同的购买对象等因素把市场分为多个子市场。企业可以依据自身发展计划和产品特征选择一个子市场作为企业的目标市场，子市场必须符合企业实际的发展规模和生产能力。然后，企业需要将产品定位在消费者所偏好的位置上，并通过营销模式或者宣传活动向目标消费者提供这一产品信息，并让他们感受到产品是他们所需要的。所以，分析清楚目标客户所偏好的产品是非常重要的。以厦门一个写字楼市场为例，通过选取国贸大厦、国际银行大厦、中国银行大厦、财富大厦及银行中心5栋具有代表性的写字楼的客户作为样本进行调查和统计。经过数据统计，选取的客户样本中共有贸易行业、交通运输业、金融管理、咨询服务、房地产开发、能源制造业、IT计算机行业、综合生产企业、旅游业、建筑业、租赁业、学校教育、医药、酒店、休闲娱乐、园林艺术16个主要分类。其中，客户分类主要集中在贸易行业（工业贸易和商业贸易）、交通运输业、金融管理3个行业。
在租赁面积需求方面，通过数据统计，国贸大厦、国际银行大厦和银行中心这3栋写字楼的客户样本中，选取前5名的行业（贸易行业、交通运输业、金融管理、咨询服务、房地产开发）作为样本进行统计。经统计和实际调查，运输业需要使用的面积最大；房地产行业需要的租赁面积主要在330-590平方米之间，是5个行业中单个使用面积最大的；运输业、金融管理及房地产开发行业单个客户需要使用的最大面积可达1500平方米。
通过统计和调查，一些重点的行业客户主要分布在厦门传统的核心商务区，比如上城商务区和滨海商务区；航运、海运企业依据自身企业特点需要靠近厦门的主要港口，所以集中在厦门传统的核心商务区――鹭江道商务区；一些咨询服务类行业，比如，会计师事务、法律事务所等集中在厦门传统核心商务区――滨北商务区。
（三）写字楼的定价原则
1.价格的制定首先了解区域内具有潜质的项目，同时考虑到与企业形成直接竞争关系的项目，还要考虑到在全市范围内具有高端标杆意义的项目。
2.要符合定位，定价要符合目标客户，满足不同行业、金融机构等的租赁需求，
3.定价要留有一定的折扣空间，满足房地产低开高走的定价模式；在营销风险较小的前提下，实现利润最大化。
（四）写字楼的销售策略
1.面对面直销，销售员可以与五大行以及中介机构的相关负责人进行面对面直销，这是经常用到的一种营销方式。
2.圈层营销，了解“精英群体”的发展方向。圈层营销可以快速了解和深入富人生活圈，形成链式传播模式，是一些高端项目营销常用的方法。通过高端品牌聚会、同学会，注重专属服务，产生连锁反应。直接深入客户群体所在会所，不断的进行深入沟通，认真详细介绍产品特点，合适的礼仪接待，赠送一定档次的礼品等，这样的方法可以给客户群体有一个好印象，也可以打动传播者。
3.全员营销，开发商公司通过开展营销活动，让公司的所有员工都参与进来，成为销售员。
4.老带新营销，开展老客户带新客户，赠送物业费活动，进一步开发客户的人脉资源，已入驻的老客户通过口碑传播，拓展新的客户，同时给与一定的奖励，达到双赢的目标。
三、结束语
房地产项目的营销模式是人们逐渐关注的话题，开发商和营销机构不仅要注意营销模式，更应该关注客户的消费需求，同时还要了解写字楼项目销售各环节的特点，根据实际情况选择合适的营销方案，这样才能提升营销效果。
写字楼管理工作计划篇8
1、办公形态
华强北区域内的写字楼办公形态主要分以下几类：
⊃;厂房
通过旧式工厂厂房的功能向商业用途的转变，部分与生产制造业有联系的企业公司，以租用厂房作为自身办公所需。一般租用面积由50平方米――300平方米左右，少部分甚至租用1000平米以上。以厂房作为办公用地较为典型的有：赛格科技园工业区、桑达工业区、华强北工业区（女人世界后面），可见在这些工业区办公的公司都是主要以产品生产作为支撑的。
⊃;商住楼
华强北区域内集中了深圳多家较为大型的电子、服装、鞋业等用品的商场。分别有：赛格广场、群星购物广场、女人世界、茂业百货城及铜锣湾百货等。一般租用面积由40平方米――200平方米左右。此类办公形态占多数。其中例如深纺大厦、赛格广场、群星购物广场均是底下为大型商场，楼上为办公用途的物业。选择此类物业作为办公用地的公司多数以贸易、流通类为主。
⊃;写字楼
由于本次调研区域前期规划为制造、生产工业区，随着商业的逐步发展，建起少量写字楼，以供许多前来的发展的中心型公司、企业，他们需要的是一个交通便利，拥有成熟商业氛围和足以彰显公司形象的办公环境。一般所需面积由100平方米――500平方米左右。因此，该区域有不少大大小小的公司、企业不满足于租用厂房、商住物业作为写字楼办公地。依据此类公司、企业的需求，在华强北区域内的写字楼有：上航大厦、电子科技大厦、四川大厦、深勘大厦、建艺大厦等。
区域租用写字楼客源：主要来自华强北本区域内部及周边的各中小型公司、企业与个体经营创业者等。
2、租金状况
通过以上对该区域写字楼状况的分析，可以看出以厂房、商住楼作为写字楼办公室占较大比例的华强北区域内，其租金水平远不及中心区及车公庙等写字楼集中的区域。区域内的写字楼的租金按面积计算，在振兴路与振华路上，建筑时间较久的商住楼或是厂房，其作为写字楼的租金约是35－45元/平方米·月。
位于华强北路上的邻街商业旺盛的物业，如现代之窗、群星购物广场、深纺大厦等租金较高些，去到60－75元/平方米·月左右的水平。租金水平越邻近商业集中，人流量大的区域租金就越高。赛格广场的写字楼从该物业管理处得知信息知道，以租售为主，租金达到了85元/平方米·月以上。
05年世华写字楼部统计的部分华强北、赛格区域内办公写字楼租金情况，（如下表），租金水平基本无较大的起伏，由于邻深南路一带，周边商业环境氛围浓厚，邻已规划建成的地铁口，地位特殊，所以作为写字楼价格也相对同类型办公物业较高。
类型
项目
租金水平
厂房
南方大厦
40元/平方米·月
华强北工业区
45－50元/平方米·月
赛格科技园工业区
55－60元/平方米·月
桑达工业区
47元/平方米·月
商住楼
群星购物广场
55－70元/平方米·月
华联发大厦
65－70元/平方米·月
深纺大厦
55－65元/平方米·月
飞亚达大厦
60元/平方米·月
航苑大厦
40元/平方米·月
现代之窗
55－75元/平方米·月
新欣大厦
45元/平方米·月
赛格广场
80－95元/平方米·月
写字楼
上航大厦
60－70元/平方米·月
电子科技大厦
65－75元/平方米·月
四川大厦
55－60元/平方米·月
深勘大厦
35－40元/平方米·月
建艺大厦
50元/平方米·月
(世华写字楼部提供)
租金水平点评：本项目附近虽然其地理位置不是是华强北区域的商业中心，但由于旧式工业区商业化的发展，消费力得到了提高，所以商业经营的种类繁多，也逐步建立起了一定的档次。主要面对的客户群体都是一些消费能力较高的人群。随着华强北的规划改造进一步实施，本区域内办公气候将有待发展。区域根据不同物业档次的商住楼异常的多及许多租金较为廉价的厂房改造物业的存在，不难估计将可能冲击写字楼市场。这点从租金水平可以看出。
二、区域内写字楼销售状况
华强北目前尚处于规划改造初期，在售写字楼项目仅有中航地产开发的鼎诚国际，尚无其他同类可比写字楼物业。而就中航鼎诚国际的写字楼定位、价格等目前已于近期公布，考虑其与本案之间的相互联系，因此此次在售写字楼分析，重点则从目前华强北片区内的写字楼办公物业出售市场的实际情况出发，以市场数据为依据。
从写字楼销售价格来看，鼎诚国际项目目前的均价在14000元/平方米，作为新推出
力图打造华强北新地标，配套完善的写字楼项目，此价位仍然拥有上升的空间。目前此项目的销售价格在华强北区域内是最高的，由于区域改造的时间问题，部分中低档厂房、商住楼转变了物业功能后，在作为写字楼出售方面，售价将相对较低，但因两者的配套、服务、档次各方面并无可比性，相信即使出现此种情况，也不会对新的写字楼项目造成压力。以下为世华写字楼部提供的20__年统计华强北、赛格区域内，写字楼出售情况（如下表：）20__年后建成楼盘的均价约在10000元/平方米以上，建成时间较长的楼盘其销售价格因其前期设计配套、服务、档次的不同而相应降低。
项目
均价
鼎诚国际
14000元/平方米
现代之窗
9000－10000元/平方米
赛格广场
9000－11000元/平方米
群星购物广场
8000－10000元/平方米
电子科技大厦
10000－120__元/平方米
深纺大厦
6000－7000元/平方米
深勘大厦
5000－6000元/平方米
石化大厦
6000元/平方米左右
由上表可见，依然呈现商业成熟，人流量大的商住楼其作为写字楼出售，售价方面将高于厂房功能改变后的物业。而建成时间较长的楼盘因其设计的缺陷以及楼体残旧程度的不同而形成各异的价格。由4000元/平方米――7000元/平方米的价格区间。
作为华强北（女人世界后面区域）内写字楼物业的出租与出售，片区市场流通价为：租金价格区间在65－70元/平方米·月；销售价格区间在10000－120__元/平方米。通过调研，这个区间也是众多企业、公司较为接受的，特别是中小的发展型公司比较容易接受的总价范围。
三、从片区写字楼物业市场情况预测本案售价
l价格来源于市场，实现于市场。
l结合项目自身，从市场的角度来测算本案作为写字楼可以达到的均价，并对其进行科学论证。
考虑到本案所处在特殊位置，作为写字楼物业的开发，此位置与现在售的鼎诚国际相比，虽交通便利，但是周边的旧式厂房与相关配套的限制，本案将较难达到其销售均价。
故本案销售价格可定为片区的平均售价10000－120__元/平方米。
而此销售价格的物业，对比中心区写字楼物业仍然占有明显优势。这也将吸引大部分现驻华强北的公司、企业，促使其在本区域范围内寻求办公地点。
片区租金水平测算：
1)片区租金水平在65—70元/平方米之间，可取其周边写字楼市场价格因素中其最高值。
2)考虑到写字楼物业的保值性，以投资房地产物业年回报率为8％的贯例为标准进行计算；
3)不考虑其他使用成本及使用年限等因素；
测算本案售价=月租金最高值*12月/年回报率
写字楼管理工作计划篇9
根据戴德梁行的2008年第四季度杭州房产市场报告，进入2008年第4季度，受全球经济下滑影响，不少企业停租或缩减写字楼面积，写字楼市场的租赁活跃度有所下降，北京、上海等主要城市优质写字楼租金水平的高达8%左右下跌空间。目前，一些甲级写字楼受到客户减少的压力，在销售总量减少的背景下，已有部分项目开始进行降价促销。2009年迫于资金与市场的双重压力，已销项目进行折扣促销，新开项目低价入市是市场的主流策略。
(2)空置率逼近五年内历史最高位
2008年前11个月，全市写字楼新开工面积158.4万平方米，同比下降35.4%；写字楼销售市场持续低迷，销售面积大幅下降。2008年前11个月，写字楼的现房销售面积为57.8万平方米，同比下降10.9%，写字楼的期房销售面积为54.8平方米，同期下降跌55.8%。以此估算，2009年写字楼入市总面积与销售总量，均会出现双双下降。
(3)客户停止扩租计划
全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。
这种趋势，促使2009年的市场竞争主要集中在对客户资源的竞争，这可能成为未来1-2年内竞争的主要方面。由此而形成围绕客户服务的竞争新特征。客户议价能力进一步增强，谈判难度更大。
2.区域式竞争格局将被打破，客户在更加广泛的范围内择选。
由于北京商圈的特色，因此，区域性竞争格局由单纯性客户集中，逐渐在新的背景下形成客户在更加广泛的区域中进行选择。因此，会出现部分客户更加注重置业成本与运营成本，使其向更加适合的区域和项目进行转移。
(1)中端写字楼是机会
由于国有机关和企业按照新的指导意见，将会更加关注人均办公面积与办公成本，因此，除超大型国有企业有能力自建外，一些中小型企业将会向更加适应与更加实用的区域转移。中端写字楼可能迎来市场机会。
(2)城市中心的交通瓶颈，使部分企业会考虑向外疏散。
从目前CBD典型的交通现况和未来两大电视台入住，会形成CBD核心区巨大的交通压力，因此，会有一些“内部沟通大于外部沟通”的企业进行外迁和首选置业在交通更加便利的区域寻找。亦庄是一种疏散成载。
(3)现有形成的新商圈会有一定的竞争力
北京北部安贞乔至马甸在未来也会形成对GBD客户的分流。
3.市场会出现不确定的意外反应，写字楼市场将成为经济晴雨表
由于本轮金融危机的特殊性，因此无法判断其周期和危害强度，因此，作为经济晴雨表的写字楼市场，比住宅市场具有极强的依赖于整体经济的状况的特性。在2009年都会出现很多不确定性。考虑到今年整体供量的萎缩，以及需求的萎缩，对于企业置业为主的特性，对企业经营状况的依赖大于对市场价格的敏感，因此，整体经济情况的复苏与好转是写字楼市场复苏的前提。
二、10年北京写字楼市场预测
（一）市场走势
从写字楼供应方面来看，由于2006-2008年北京写字楼的新开工面积从高位回落，因此2009-2011年北京的写字楼供应将逐步减少，但2010年写字楼供应仍将保持在高位
从分季度的GDP数据来看，2009年北京第三季度GDP增长12.8%，三季度的增长速度已经超过了北京历年的平均GDP增速，经济的快速增长将有效刺激北京的写字楼需求。
从土地市场来看，2009年北京城市办公用地供应出现高峰，均创出近年来的供应新高，政府期望通过大规模出让办公用地拉动当地经济的发展，这将加大未来写字楼的供应压力，但是火爆的成交从侧面反映出开发商对商业地产后市的看好，写字楼“价格洼地”的效应也进一步体现。
（二）政策走势
从政策层面来看，2009年，REITs、保险资金投资不动产的政策都已经尘埃落定，写字楼发展的大环境日益宽松。无论是REITs还是保险资金，写字楼都是他们首选的投资对象，写字楼方便的管理、稳定的租金收益、长期的升值潜力都成为他们青睐的原因，未来写字楼的价值将得到进一步的发掘。从这两个政策来看，都为写字楼投资提供了一个更好的退出机制。通过REITs，投资者可以通过资本市场回收投资成本，而通过整体出售给保险机构，也可以实现快速退出。这两种退出方式的引入，加上企业的整体收购、面向个人投资者的散售，构成了多层次的写字楼投资的退出机制，使写字楼开发、投资、退出的产业链更加完善，未来写字楼市场的资金面将相对宽松。
三、怎么做好写字楼市场的销售
1、强调销售团队的组织与协调
由于写字楼的购买对于大多数企业而言是一件事关企业发展的大事，投入也大，购买行为是十分理性和谨慎的，对于产品需要全方位的深入了解。对于配套设备越来越高技术智能化的写字楼项目，我们通过针对具体客户特点而组成对应的专门销售小组，形成写字楼销售中的一种有效团队合作机制。小组中包括负责的销售员，并有市场、工程等相关部门人员参加或支持，甚至公司领导配合参与具体业务的公关。针对写字楼客户的团队公关，也是企业实力、规范化服务的体现，会增强客户对发展商的信赖感，提高谈判的成功率。我司也将针对本项目建立良好的销售团队管理和协调机制。
2、需要实现移动销售（行销和外销）
由于写字楼客户大多为企业客户，因此，写字楼销售的工作除了坐销外，也包括大量的上门销售，公关服务，以及参加各种大型活动来创造更多的销售机会。
写字楼管理工作计划篇10
写字楼不可分割是什么意思，说明如下：
不可分割的写字楼，即在建筑时已经按规划设计，分割成一间一间的办公室，且办公室格局不可改变，只能按现有模式来使用。
可分割的写字楼，大多为框架大开间结构，楼层内除必要的设备房，楼梯间，电梯间，卫生间外，其余部分为一个或几个大型空间，有用户自己根据使用需求进行空间分割。一般以商业，销售业，健身娱乐业，餐饮服务业等客户为经营对象的写字楼和商务楼，多才用可分割结构。
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。
（来源：文章屋网 ）
写字楼管理工作计划篇11
陆家嘴的租金居高不下。高纬环球（《全球写字楼排行榜》表明：2014年中国香港的写字楼租金排名与2013年持平：于伦敦西区之后位居全球第二。北京中央商务区的排名由全球第九位升至全球第八位，上海陆家嘴在中国内地城市中排名第二，平均租用成本为96美元/平方英R/年。
由于需求加大，加之无需承受巨量新增供应所产生的压力，上海传统中央商务区甲级写字楼市场依旧延续火热。
作为一家小型互联网+金融企业联合创始人，李强就很想在陆家嘴落脚。让他惆怅的是，陆家嘴写字楼几乎没有位置，租金很高，即使他可以承受也未必可以进入。作为上海租金最贵的写字楼板块，陆家嘴每年吸引了世界各类金融机构的入驻，还有许多和李强公司一样的新兴公司，更是渴望在这里找到中国金融的明天。
陆家嘴地区又有大陆家嘴、小陆家嘴、陆家嘴金融贸易区之说。通常外界认为的陆家嘴是小陆家嘴，即陆家嘴地铁站附近的写字楼板块。而大陆家嘴则还包括了竹园板块，由于这个区域也是进入了自贸区范围，所以一样火爆。
在小陆家嘴板块，其甲级写字楼数量为21栋，乙级写字楼数量为8栋。戴德梁行高级董事、中国区企业服务部主管魏超英向记者介绍，目前陆家嘴的租户主要包括银行总部（外资银行为主）、中资银行上海分行、公募基金、律所和目前新兴的互联金融行业。包括东京三菱银行、三井住友银行、瑞穗银行选择陆家嘴作为自己在中国业务的中心，而80%公募基金集中在陆家嘴办公，如上投摩根基金、汇添富基金等，此外如宜信财富、国太控股等互联网金融公司也加入其中。
空置率极低，渴望出租的人却络绎不绝，即使每天的租金高达每平方米11元左右。“我们―直为客户寻找陆家嘴写字楼，但是苦于供求关系不对等，客户一直没有找到合适的办公室，但客户并不愿意去别处办公，因此还在努力。”一位地产咨询机构知情人士说。
租金高企，供严重小于求，陆家嘴的写字楼们显得十分“洋气”。“这里的写字楼70%是金融机构，30%是律所，最近几年大部分快速消费和工业类企业已经逐渐从陆家嘴淡出。”高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山说。金融机构的附加值高，吸金能力强，自然可以承受继续上涨的陆家嘴租金。
“在自贸区的影响下各类服务机构也将加速进入陆家嘴，聚集效应还在扩大。”知情人士称，“金砖银行人驻，还有一栋写字楼将全部入驻互联网金融企业。”
以陆家嘴、虹桥商务区、人民广场、南京路等为代表的传统核心区域，由于科技类行业、金融服务行业以及传媒行业对写字楼的需求仍然很大，因而租金水平一直维持在高位。有业内人士透露，阿里巴巴旗下“蚂蚁金服”已经确定入驻上海中心；WPP集团计划在2015年末将其旗下26个品牌迁入位于上海静安的南丰宝矿广场，租赁20个楼面，共计41000平方米。
旺盛的需求，使得租金水平微幅上涨。来自莱坊国际市场研究部数据显示，截至2015年三季末，上海甲级写字楼租赁市场租金环比上涨1.3%，达到人民币9.3元/平方米・天。其中，浦东租金持续增长至10.5元/平方米・天，环比上涨2.4%。由于浦西新兴商务区新增大量写字楼供应，浦西整体写字楼租金仅微涨0.7%，达到8.9元/平方米・天。
专家预计，核心区域写字楼租金水平还有上升空间。同策咨询研究部分析师许之静指出，上海作为国际金融、贸易中心，世界500强、知名企业总部等纷纷落地上海，尤其是中心城区甲级写字楼更为紧俏，未来租金水平有望稳步上升。
仲量联行高级董事、中国研究部负责人周志锋认为，自贸区在过去两年给上海写字楼市场带来的变化是最立竿见影的。自贸区主导的是金融改革，随着众多城市级的银行、金融机构大举进入上海，带来了上海写字楼市场近两年的“空前繁荣”，陆家嘴的甲级写字楼空置率已不足1%。而写字楼市场的繁荣也意味着企业的扩张趋势，进而带来人口增加，带动住宅购房需求增加。另一方面，工业仓储物业的市场发展也很快。
新供应量大增
第一太平戴维斯的《2015年第三季度上海写字楼市场简报》显示，2015年前三季度，上海已有9个写字楼项目、共计38万平方米新增供应人市。业内人士认为，在未来几年大量新增供应的竞争影响下’上海写字楼市场将面临租金及人住率的下行压力，全市各区的写字楼均会面临不同程度的竞争压力。
第一太平戴维斯提供的数据显示，截至11月，2015年上海已有9个写字楼项目、共计38万平方米新增供应入市。其中，非核心商务区有5个写字楼项目入市，带来近30万平方米新增供应，存量升至153万平方米。
第三季度上海核心商务区甲级写字楼净吸纳量达12.2万平方米。浦西和浦东本季度吸纳水平相近，均为约6万平方米。受租户迁至2015年新交付项目的推动，次级商务区需求占全市总吸纳的72%。
尽管有新增供应入市，在次级商务区近两年新人市项目持续吸纳的推动下’第三季度全市核心商务区甲级写字楼空置率稳定在7.1%。受新增供应及租户迁出影响，徐家汇、老黄浦、竹园空置率分别上升0.2、5.2、0.5个百分点。
不过，随着上海中心22万平方米可租赁写字楼面积的入市，陆家嘴同样将面临供应放量的压力。尽管上海中心预租率已达到约50%，其人市预计仍将限制陆家嘴未来租金的上涨。第―太平戴维斯乐观认为，这样的情况确实会存在一段时间，但考虑到陆家嘴供不应求的现状，这种情况将会慢慢缓解。
值得一提的是，上海政府已经开始探索开发地下空间以适未来发展。2015年5月，新世博园B区的地下综合建筑竣工，这片面积达44.59万平方米（约合480万平方英尺）的地下空间与世博会永久性建筑和28座总部大楼相连。其中中国馆原址将建成人行通道、商场和娱乐场所，并提供约6000个停车位。
莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨称，后世博园区的大型地下综合建筑为上海的房地产开发项目树立一个新基准，转向地下空间发展也将成为中国城市解决土地紧缺问题的新趋势。
在陆家嘴需求外溢及金融板块需求增长的推动下，浦东次级商务区租金本季度环比上升1.2%，超越浦西次级商务区租金，达人民币7.2元/平方米/天，年初至今也有1.2%的租金涨幅。
“尽管海外投资者在市场基础弱化的形势下持谨慎态度，但利率走低、资本流动性上升带来资本收益率下降、资产价值上升。”第―太平戴维斯市场研究部简可指出，内资公司和金融、商业服务业公司的升级扩租需求将依然是推动市场的主要力量。尽管许多跨国企业长期看好中国市场前景并计划继续投资，高运营成本和经济增速放缓迫使企业对成本控制愈加谨慎。企业寻求生产率的提升以适应经济新常态，在写字楼市场则体现为对次级商务区及非核心商务区优质供应的选择，和对办公空间规划的重新考量。
写字楼仍是不错投资
2015年三季度，上海写字楼投资市场十分活跃，先后实现6笔大宗交易，总成交金额达人民币145亿元。写字楼板块仍将持续成为上海投资市场的重头，占本季度总投资额的68%。尽管本季度仅有2笔内地投资者交易，国内投资者仍将是上海写字楼投资市场的主要推动力量，且主要关注次级商务区及非核心商务区的新建项目。
第一太平戴维斯方面称，上海核心商务区写字楼市场的新增供应将以年平均120万平方米的供应量水平在本年创下新高，在2016年达到顶峰，在2017年略微回落。
2015年第四季度，本市还将有包括上海中心、丁香国际商业中心等在内的7栋甲级写字楼、63万平方米以上新增供应人市。不过，除上海中心外，其余项目均位于次级商务区。
未来几年内，世博、浦江耀华、徐汇滨江、前滩片区将在上海新兴商务区市场扮演重要角色。这些区域普遍拥有完善的政府规划，以建设商业中心为目标的配套设施逐步完善。其中，世博片区未来新增供应中很大比例为大型国企自用建设。而前滩则引进铁狮门、太古地产、香港置地等多家拥有丰富开发经验、管理质量与优质口碑的国际知名开发商。
在优质写字楼投资回报率方面，三季度上海写字楼投资回报率为6. 1%。报告显示，投资者对于上海写字楼市场的中长期发展较为乐观，未来散售写字楼项目的售价将会持续增长。根据以往市场经验，租金涨幅会略低于售价涨幅，因此，预计未来写字楼投资回报率将会有所下降。在未来写字楼供应方面，2016年至2018年间，上海约有400万平方米的新增写字楼面积推出，新增供应主要集中在新兴商务区。其中，黄浦江沿岸将会建设更多的甲级写字楼。
在未来一年内，黄浦江沿岸诸如北外滩、徐汇滨江以及后世博等商务区都将有新建项目完工，这些区域内独特的江景资源将会受到租户青睐。
世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨强调，陆家嘴核心区域写字楼还是稀缺的，整个上海的金融中心建设中还会继续集聚高端优质客户。若是陆家嘴有乙级写字楼出现改造机会，将是不错的投资。
高力国际一份报告显示，浦东办公楼目前的收益率为4.O%至5.5%，根据投资者的风险偏好，五年投资期限内的预期内部收益率在12.0%到15.0%之间。
有预测称，陆家嘴潜力远远没有完全发挥，这里的写字楼长期会有更大的增值空间。2015年10月份，陆家嘴写字楼项目尚悦中心（二期）中的两栋楼被整体收购，收购金额达156亿元，折合单价达60443元/平方米。
去年12月8日，李嘉诚参股的新加坡上市公司亚腾资产管理有限公司收购了位于上海陆家嘴的东亚银行大厦。这是2015年国内投资市场上成交价极高的大宗物业交易。商人的眼光是敏锐的，从李嘉诚的回归不难看出，陆家嘴写字楼仍具投资价值。
据世邦魏理仕对机构投资者的投资意向调查，2015年，外资投资者对中国住宅市场的兴趣骤降，投资意向由去年的21%降到今年的11%，但外资投资者对中国的写字楼投资依然热衷。
盈石集团研究中心的《2015年中国商业地产信心指数报告》认为，一线核心城市作为最主要的对外窗口，优质写字楼物业也成为具有较高金融属性的标的物，被大多数机构投资者认同和追逐，“在最被看好的写字楼发展城市评选中上海、深圳、北京排名前三，接近九成的受访者看好这三个城市未来在写字楼领域中的竞争力和机遇”。
写字楼空置率两极分化
一边是核心商务区的“暖意融融”，一边新兴商务区却“寒意依旧”，上海写字楼市场呈现两极分化态势。未来新兴商务区供应量居高不下’但需求并未同步跟进，因此可以预计，未来很长一段时间内还会保持高空置率情形。但核心商务区则是另外一番景象，因为供应稀少，持续保持低空置率状态，租金不断走高。
第一太平戴维斯指出，相对而言，中央商务区供给有限、需求弹性较小，将依然保持稳定租金和较低空置率。而次级商务区和新兴商务区日益完善的配套设施也将吸引租户从中央商务区迁至能提供更大办公面积、更充分空间设计选择的此类项目。
面临巨量供应压力的新兴商务区域，未来市场走势则显得扑朔迷离。有业内专家分析指出，由于新增供应量的增加，导致新兴商务区的空置率不断升高。莱坊国际数据显示，随着新增供应的集中推出，第三季度上海甲级写字楼市场空置率同比上涨2%至5.2%。由于未来新增供应集中在新兴商务区，区域内的项目同质性较高，竞争压力较大，目前新兴商务区空置率明显高于中央商务区，达到8%左右。莱坊国际商业物业租户部董事张延军预计，中央商务区与新兴商务区写字楼空置率会呈现两极分化的走势，预计未来新兴商务区的空置率将会达到10%以上。而在中央商务区，由于其未来供应的稀缺性，空置率将保持在5%以内。
数据表明，目前上海区域供应量几乎占据整个办公物业供应的半壁江山。据上海房产交易中心官方网站“网上房地产”公布的数据显示，截至11月22日，上海办公项目供应量高达936.1万平方米，其中，外环线以外区域供应量为411.o万平方米，占比高达43.g%。
写字楼管理工作计划篇12
从2014年的写字楼市场走向来看，和世邦魏理的MarketAcoer投资分析模型中显示，一线城市的写字楼普遍等分较高、排名靠前，其中北京位居第一。但与一线城市相反，二线城市证处在市场发展的早期阶段，不确定性因素多。同时，虽然二线市场新建楼宇较多，但是可投优质物业却屈指可数，加上市场流动性较差，使得投资者撤出困难，从而导致二线城市在风险评分整体偏低。与北上广深四个一线城市消费需求强劲、租金水平逐年平稳上升不同，二线城市则在短期需求不足之际，面对供应的持续增长，风险隐现。
二、超高层写字楼总平面设计
不管什么样的建筑，首先都是城市的一个“细胞体”。设计之始我们提出概念方案，利用大量的工作模型，重点分析城市，规划指引，周边环境、周边交通、建筑指标和建筑体型。1.规划布局1.1建筑布局原则1.2配套裙楼与主体的关系独立式：裙房与塔楼通过一个架空通道相连或是完全断开，形成一个独立的建筑。包围式：裙房与塔楼的两个或以上的边相连。毗连式：裙房只与塔楼一边相连。2.交通组织2.1与城市交通的衔接超高层写字楼的区位交通可达性较强。人流集散较集中。与城市交通的接驳方式则分为三种：轨道交通（主要人流方向）、公交交通（主要人流方向）、城市道路（主要车行方向）。2.2项目内的交通流线项目内的交通流线大类分为两类。一类是车行流线、一类是人行流线。车流设计比较难，满足车的右行右下车的规律。车行流线分为四类：自驾办公及办公接送司机。出租车/自驾车访客。货运/搬家、垃圾。消防车道、救援场地及登高面。人流分为三类：员工进出流线、后勤服务人员进出流线以及步行访客进出流线。3.场地竖向设计场地自然的坡度不同，对于建筑的布局定位和道路交通组织的影响较大。因此，根据场地自然的坡度，并结合考虑超高层建筑所在均为城市中心或副中心区域内，将场地大致分为两类：一是平坡式；二是斜坡式。
三、超高层写字楼建筑设计
平面：超高层写字楼不管平面形状如何，其内在的结构体系基本上是框架—核心筒体系，不管建筑有多高，一般均采用这样的体系，毕竟使用的是框架结构，比较开敞，有利于使用功能区域大空间的要求及其可变性。立面：结合立面设计，模数的概念显得非常重要，根据玻璃的切材率的关系，和正常开启使用的幕墙关系，制定合理的模数。幕墙的模数有900、1000、1200、1400、1500、1600，对应的有9.0\8.4\9.6的结构柱网关系。其中9.0是设计者非常喜欢的柱网尺寸，可以满足多种玻璃规格，900、1000、1500。柱网间的板块数量的奇数和偶数，通过开启扇的组合来协调。模数确定了柱网和玻璃分格，端头的尺寸根据玻璃来调节。其他的模数根据要求进行统一，包括室外地面，室内铺地，墙面，吊顶的分割均按模数统一，设计别强调模数。剖面：在常规的结构形式下，标准办公可以在3.9~4.2米之间，避难层建议在6米，比较符合各类管线和结构加强层的处理。地下室层高直接影响基础埋深，层高的取值也直接影响地下室的建安成本。地下室层高由垫层高度、楼板高度、结构高度、管线层高度及净高要求高度（停车库净高奥球、设备用房净高要求、有地下商业时，还要考虑商业净高要求等）组成，停车库净高要求不低于2.2m，地下室车库一般可以控制在3.5米左右。地下一层利用室内外高差，或利用多层车库之间的夹层关系来解决设备用房。其他如大堂、空中大堂、裙房商业的层高根据实际使用要求定。核心筒：主要是垂直交通包括电梯和楼梯，设备管井，卫生间等。核心筒中电梯设计是关键。楼梯的设计包括数量、宽度、步高和步宽是根据建筑的性质和标准层的面积确定。设备管井是设备系统确定的。常用核心筒的组织形式分为三种一字型核心筒：优点：各个分区布局明确，专属性和标识性强可有效分流高峰期电梯厅内的人流。高区时，低区核心筒可收缩，实现更高的实用率。低区时，高区电梯厅可作为卫生间。核心筒有方向性，有助于平面沿一方向布局。适用性：较广。可适用于高低两分区两组电梯、低中高三分区三组电梯、穿梭电梯+低中高分区四组电梯。可适用于三面大堂及三面以下大堂设置。十字型核心筒：优点：各个分区布局明确，专属性强。各区人流组织方便便捷。缺点：中间部位易形成人流集中点，方向感较弱。适用性：适合大平面，多人流，多入口的项目。可适用于穿梭电梯+低中高分区四组电梯。可适用于三面大堂及三面以上大堂设置。T字型核心筒：优点：各个分区布局明确，各区人流组织方便便捷。缺点：中间部位易形成人流集中点。适用性：适较大平面，较多人流的项目。可适用于穿梭电梯+低中高分区四组电梯。
四、超高层写字楼立面设计
超高层写字楼立面风格一般常见的分为两种：现代风格、新古典风格现代风格：简洁、多采用玻璃幕墙，形成干净的体量。多以立体构成为主，通过几何形体的变化，组织，形成强烈的视觉冲击感。新古典风格：强调竖线条，通过对顶部的收分，形成垂直的体量感，材质多以石材为主，体现厚重感。也有铝合金板以及金属条等现代材料为主的做法，形成新古典风格。强调比例推敲，形成比较传统的美学。
写字楼管理工作计划篇13
一、前言
计算机网络已经成为决定一个公司企业能否正常运转的重要因素，计算机网络公司企业领导和员工获取资源和信息的主要途径之一，它能把企业中的从事行政管理、生产、销售、售后、研发活动的人员紧密地联系在一起，在企业生产以及创造利润中的作用与地位日益显著。因此，如果没有计算机网络，有相当一部分公司企业尤其是从事金融、贸易、物流行业的公司企业将无法运转。但很多写字楼或办公场所由于建设之初采用的是有线计算机网络布线，从实践结果来看，由于目前网络是“有线”的，所以在后期使用过程中会出现很多困难。例如，有些位置信息点数量无法满足实际需要导致进驻的公司无法人手一个信息接入点；有些地方信息点的位置跟公司企业办公室计划的办公桌摆放位置冲突最终导致这些公司企业不得不妥协；由于有线接入的信息点位置固定无法调整导致进驻公司的办公室内部装修受到各种限制；由于写字楼已投入使用楼内布线通道已经被各类线缆占满导致无法为扩充网络容量新增信息点进行楼内布线等等。而上述这些都可以通过合理的部署无线网络来解决。
此外随着信息技术的飞速发展，公司企业对于网络的依赖性相当之高，“随时随地获取信息”已成为公司企业的新需求。但是，传统的有线网存在着诸多“网络盲点”，比如许多不宜网络布线的场馆设施如何联网？在会议室等场合如何突破网络节点限制、实现多人同时上网的问题？便携电脑、IPAD、智能手机等移动智能终端的使用的日益增长，造成有线网络远远不能满足公司企业领导和员工“随时随地”获取资源和信息的需求。因此，通过wlan无线计算机网络的建设是解决上述矛盾主要途径。
二、公司企业WLAN应用分析
随着传统局域网络已经越来越不能满足人们的需求，于是无线局域网(Wireless Local Area Network)WLAN应运而生且发展迅速。近年来无线局域网的技术产品逐渐走向成熟，正以它优越的灵活性和便捷性在网络应用中发挥日益重要的作用。WLAN网络以其灵活性、移动性、易于部署等特点能有效解决前言中描述问题，必将逐渐成为企业部署网络的一种主流技术。
对于大型写字楼的办公环境来说，架设无线网络，是从扩容现有网络容量、实现网络信号在写字楼内全覆盖、解决楼内移动办公和提高工作效率出发的，其带来的网络延伸性和便捷移动性是无可比拟的，诸如公司内部的在线会议、网络电话、都将会方便很多，如果同时实现FMC(有线与无线的融合网络)，则对于跨地区或跨国企业的通信成本将大为减少。
大型写字楼的WLAN无线网络建设可以分利用现有固定有线网络资源，在写字楼内原有网络的基础上仅增加AC设备、AP设备、网管系统、POE交换机等WLAN相关套件，构建完美的WLAN网络覆盖，为企业和员工提供良好的无线网络应用环境。
三、公司企业WLAN无线网络的应用需求
每个公司企业根据自身的业务需要对计算机网络的具体要求也各不一样，但在安全性、可靠性、用户管理和计费认证这些方面的需求总体上是一致的，下面我们从这几方面来分析一下在WLAN无线网络建设过程中需要注意的问题。
（一）基于个人用户的运营管理
由于大型写字楼内有很多个公司企业，因此部署WLAN无线网络系统需要支持运营管理功能，能够根据单个用户实现用户管理，包括：认证、计费、安全控制、QoS控制等。此外还需支持数据、语音等多种业务，有其它智能业务扩展能力，如多媒体业务、精准的无线物理定位功能、无线视频、无线对讲功能等。
（二）满足企业特点的安全和可靠性
大型写字楼内针对多个公司企业的WLAN无线网络建设的目标是建设一个可管理、可运营网络，这样的定位对网络的可靠性、安全、加密和非授权用户的控制提出了更明确的要求，因此在建设大型写字楼内WLAN无线计算机网络时就必须保证WLAN无线网络的网管系统必须具备以下功能：
1.支持精确的无线入侵、射频干扰、非法AP定位和隔离。
2.冗余的中央服务控制保证企业复杂接入环境的安全无线接入。
3.访客隔离机制，保证访客用户与公司企业网用户的隔离。
4.同时支持端到端的网络可靠性保证技术。
（三）满足生产、运营网络要求的运维和管理
大型写字楼内无线网络规模大、环境复杂，因此无线网络系统应该支持高效的运营网络级的管理功能，方便未来无线网络的运维管理。因此必须结合写字楼内已有的有线计算机网络建设可分级的一体化网络管理系统，使有线、无线网络管理相结合，集中与分布式管理相结合，为运营维护提供高效率和低成本。
（四）支持用户全网漫游
