物业安保篇1
初来乍到的担心和恐惧,走上工作岗位的忐忑和慌张,身在其中的埋怨和惆怅,已在时间的磨合和实践中渐渐化为乌有,取而代之的是工作本身带来的趣味,自身成长的养分,为人处世、沟通技巧的所得,可谓得之悠然。这段时间里的路程,这段路程里发生的事情,是我在明德物业得到的弥足珍贵的经验,留下足迹会是很深、很重、很大的烙印,给予我最厚重的礼物。
企业是个舞台,它带给我的不仅是成长,还有沉沦,要能取其精华,不断在实践中汲取营养,发展壮大自己,必有一番作为。下面,本人通过在实践中得到的启示,解读在明德物业实习期间带给我的变化和认识,以帮助自己在明德、在社会上有更好的发展,取得更高的成绩。 在省直机关,就会经常开会,我在这段实习期间,召开了“人口资源环境委员会全国政协会议”“科教文卫体委员会全国政协会议”以及“山东省政协常委会”等多个宏大、气势恢宏的大会,做为传达室的接待员,积极应对,感触颇深。首先,我按照公司的制度和规定行事,一丝不苟地履行自己的职责,保持着积极乐观向上的心态和精神面貌,这使我认识到,一个人在工作上的态度和之中的形象对企业的作用。其次,是在沟通技巧上。面对这么多的政协委员,虽然我们不能面对面沟通,也在无形之中影响着我,促我去改变。在日常工作上,我已由最初的慌乱、不安、无序,到后来的应接自如、及时,似是一场冒险活动 。沟通技巧,已把我置于生活的顶端,使我天天面对来访的客人,促我发展 。第三,要有灵活应变、善于思考的头脑。本着服务至上的观念,要力所能及地为业主着想,为业主服务。全国政协会议,这种别开生面、气势恢宏的大会场面,还是第一次目睹,服务当至关重要。如何服务呢,就要看自己如何处理问题的能力了。灵活的思维、善于思考的大脑、应变的能力当要一番发挥、施展了。在日常工作中,如何与领导打招呼,如何接待来访客人,如何与业主沟通等,都需要自己从书本上的理论知识与现实中实践遇到的问题结合起来,综合、具体的思考、判断,既给了我挑战的同时,也赋予了我处理这些棘手问题的能力,获益匪浅。滴水石穿,历尽岁月的洗礼,必将得到心意的礼赞。我清楚的明白,经过这四个月的磨练和捶打,我会得之有益的果实,对我个人的发展起到推波助澜的作用。明德物业,给予我的不只是一个岗位、一份工作,更是我从实践中得到的精华和感悟的人生价值。
这其中也不免有一些牢骚和无奈,我这样发泄不满的情绪 。用这些闲言杂语陈词滥调来抑了。并不是牢骚满腹,但在实际之中,不无此。我还提笔写了一首给自己听的歌,名为[保安之歌],颂来,一睹。
总算熬到头了,带着沉郁,含着闷骚,背着怨气,夹着痛楚,随着无聊,伴着光辉,撑着体面,举着大旗,强强硬硬缓缓软软,应该这么来说明,亦或形容。没有再合适的词语来表达这忧愤深恶痛绝的心情了。 的确如此的荒唐,果真无比的可恶,由衷深切的歌颂。这般酣畅淋漓的倾泄愤懑必然轻松,这般郁郁寡欢的抛售情绪当然无值一个人。谨以此慰藉用消极弥漫全身的毒瘤溃散在心房,谨为此缅怀虚度蹉跎灿烂无光明的时光。
保安之歌
我是保安,保安
话里话外没有素质
题里题外都是看门的狗
拿着千元的工资
看公司的脸色,看业主的嗤鼻
不敢大吃大喝,耍大牌
时常加班,逢年过节
没有礼遇,只有心情
我是保安,保安
一身保安服,护卫的袖章
一副拖沓懒散的模样
忧忧,落落,憨憨
没有好待遇,没有好脾气
一间小屋,冷冷清清凄凄
由里由外没有出息
守着大门,苦苦煎熬人生
工作时间漫长又无聊
时常发呆,时常傻帽
看着行人很赞赏,一腔苦心血
领导视察好奉承
这里差,那里乱
急急忙忙快整理
那个心情,纷扰啊
我是保安,保安
住着陋室,喝着请汤面
没有阳光,蚊子虫子一齐游
没有知识的头颅,没有理想目标抱负的保安
物业啊,需要我
业主啊,你别撵我走
我是中华人民共和国护卫
陌生人呀,进门打个招呼啊
过来登个记
时间,姓名,性别,年龄,干嘛去
我们好交差
我是保安,零落成泥的保安
没有香气,没有呵护的保安
大学生保安
物业安保篇2
您好!
我很抱歉和遗憾要向保安队提出辞职。我在保安队工作已经有2年的时间了，在这里我学会了很多、收获了很多、也成长了很多。我感谢领导的精心栽培和同事们的团结互助，是你们，成就我今日的蜕变。
两年来的工作生活中，有太多欢笑与泪水，付出与收获，酸辛与泪水。我会永远记得保安队队长时而严厉时而和善的脸庞，会记得保安队同志们精诚团结流过了汗水与眼泪。保安队中的每个人都是我的好兄弟，我们一起面对困难，一起变得坚强和勇敢，是在保安队的经历给了我现在的成熟和责任感。然而，总是再多不舍，我也必须尊重我内心的声音，工作了这么久纵然收获良多，但我却清醒的发现我并不适合保安这份庄重的职业，我过于活泼好动的性格让我在很多时候难以安静下来承担重任。所以我想，是时候听从我自己内心的声音了，是时候离开这个让我难舍难分的团队了，是时候重返社会全力打拼了，是时候去追寻属于我自己的一片天了。因此，我慎重的做出了辞去保安这份工作的决定。
我希望领导能够谅解我的决定，理解一个年轻人的梦想和抱负，批准我的辞职。在这里，我要再次感谢队友们的帮助和领导的栽培。
我衷心希望保安队在今后的工作中更加友爱和睦，团结向上!
此致
敬礼!
辞职人：xx
20xx年xx月xx日
物业保安辞职信20xx(二)
尊敬的领导：
您好!
我非常遗憾在这个时候向保安队提出辞职。来到保安队转眼快一年了，正是在这里我开始了我新的旅途。有过欢笑，有过收获，也有过泪水和痛苦。保安队平等待人和开明的工作作风，一度让我有着找到了依靠的感觉。在这里我能开心的工作，开心的学习，然而在工作中总是犯一些原则上的错误让自己彷徨。
记得一个朋友说过，工作上如果半年没有起色就该往自己身上找原因了。或许这真是对的，由此我开始了思索，认真的思考，尽管我一思考，上帝便会发笑，但这笑带着一丝苦涩。思考的结果让自己都感到惊讶，或许自己并不适合做保安这项工作吧。否定自己让自己很痛苦，然而人总要面对现实的，自己的兴趣是什么，自己喜欢什么，自己适合做什么，这一连串的问号一直让我沮丧，也让我萌发了辞职的念头，并且让我确定了这个念头。或许只有重新再跑到社会上去遭遇挫折，在不断打拼中去寻找属于自己的定位，才是我人生的下一步选择。也只有经历了社会的风吹雨打才会懂得成长。或许这是对保安队对我都是一种解脱吧!
在离开保安队以前的一段日子里，我一定会把好自己最后一班岗，做好属于自己的所有工作，尽力把工作做到平衡过度。
离开保安队，离开这些曾经同甘共苦的同事，很舍不得，舍不得中队长和班长对我的关心和教诲，舍不得同事之间的那片真诚和友善。
也愿保安队在今后的工作中发挥优势，扬长避短，祝保安队在今后的日子越来越好!
此致
敬礼!
辞职人：xx
20xx年xx月xx日
物业保安辞职信20xx(三)
尊敬的领导：
您好!
我自20xx年7月23日进入xxx股份有限公司，20xx年8月4日调入到筹备组，到现在已经有三年了，在这里我真正真正成为一员专业的保安，学到了很多外面小公司学不到的专业安保工作，很感谢公司给我这样子的机会。
今天我选择离开纯属个人原因(我要到另外一个城市，因为我爱人在那)，不是因为承受能力不行，也不是工资待遇问题。希望领导能够体谅我的苦衷。
我也很清楚这时候向公司辞职于公司于自己都是一个考验，公司正值用人之际，公司最近的安防任务艰巨，上上下下都崩紧了神经。也正是考虑到公司今后推进的合理性，本着对公司负责的态度，为了不让公司因我而造成的人员调配紧张，我郑重向公司提出辞职，望公司给予批准。
祝公司项目顺利推进创造辉煌，祝公司的领导和同事们前程似锦鹏程万里!
此致
敬礼!
辞职人：xx
20xx年xx月xx日
物业保安辞职信20xx(四)
尊敬的领导：
您好!
首先致以我深深地歉意，怀着及其复杂而愧疚的心情我写下这份辞职申请，我在我们公司已担任保安职位已有一段时间，很遗憾自己在这个时候突然向公司提出辞职，纯粹是出于个人的原因，不能在公司继续发展!
家中父母岁数大，家里小生意没人接管，多次强烈要求回家帮忙。然而在xx没什么建树，每月的工钱也不够自己花，工作了还要问家里人要钱，愧疚于心。广佛地铁的开通，广佛同城的理念，让我看到的是商机。还有政府为解决大学生就业问题而鼓励大学生创业的放宽政策，深深的触动着我。
离开这个单位，离开这些曾经同甘共苦的同事，确实很舍不得，舍不得同事之间的那片真诚和友善。但是我还是要决定离开了，我恳请单位原谅我的离开，批准我辞职。
同时，很荣幸曾身为xxx公司的一员，能有机会在这里工作学习，不胜感激!衷心祝愿所有在xxx辛勤工作的员工工作顺利，事业有成!
此致
敬礼!
辞职人：xx
20xx年xx月xx日
物业保安辞职信20xx(五)
尊敬的公司领导：
首先致以我深深地歉意，怀着及其复杂而愧疚的心情我写下这份辞职申请，我在我们公司已担任保安职位已有一段时间，很遗憾自己在这个时候突然向公司提出辞职，纯粹是出于个人的原因，不能在公司继续发展!
家中父母岁数大，家里小生意没人接管，多次强烈要求回家帮忙。然而在广州没什么建树，每月的工钱也不够自己花，工作了还要问家里人要钱，愧疚于心。广佛地铁的开通，广佛同城的理念，让我看到的是商机。还有政府为解决大学生就业问题而鼓励大学生创业的放宽政策，深深的触动着我。
离开xx物业公司，离开这些曾经同甘共苦的同事，确实很舍不得，舍不得同事之间的那片真诚和友善。但是我还是要决定离开了，我恳请单位原谅我的离开，批准我辞职。
物业安保篇3
三、 清理整顿，专项整治工作取得成效。
物业安保篇4
5．严禁收买、推销、小贩等闲杂人员进入小区内，不准装修队擅自进入小区自找“生意”。
6．禁止2.5吨以上货车进入小区，严禁危险品进入小区。
7.完成上级交办的其它工作。
（二）各责任岗保安员职责
1．负责各责任区内的楼宇，通道，停车场，绿化地，车辆及其它公共场所的治安防范管理。在当班时间内对本区域的安全负有主要责任。
2．负责管好进入责任区的车辆，保持道路畅通,车辆停放有序，检查停放的车辆是否已上防盗锁；注意司机和车辆在开车前有无异样，发现可疑立即查证，以确保安全。
3．负责责任区内的清洁、绿化及公共设施设备的检查，发现问题及时通知各服务中心进行处理。
5．负责责任区内装修施工人员管理。装修材料不准随意堆放，在规定时限内不准施工，防止影响其他住户休息；余坭、装修垃圾要及时清走,不准放入垃圾桶内。
6．负责接受业主投诉，收集业主（住户）的意见，及时通知服务中心，主动热情为业主（住户）排扰解困。
7．完成上级交办的其他任务。
（三）监控中心保安员职责
1．监控室值班的保安员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。
2．负责监控中心电视屏幕的监视工作，并密切监视消防控制屏和电脑显示系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系。
3．负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。
4．负责录象带的保管工作。
5．负责查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处理。
负责接受白天和夜间业主的投诉，并及时通知有关专业组进行处理，积极主动为业主（住户）排扰解困，业主（住户）反映的有关问题要主动及时向有关领导和部门反映，争取尽早解决。
7．做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。
8．完成上级领导交办工作。
（四）巡逻岗保安员职责
1．负责按规定巡逻路线和规定时间巡查所辖物业，留意治安消防情况，并作好记录。
2．负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离辖区内。
3．监督检查业主（住户）装修现场的治安消防情况，及时处理违章装修。重大违章装修及时向公司总经理汇报。
4．负责巡查辖区内设备房、公共设备设施和清洁绿化情况，发现问题，及时通知服务中心。
5．负责顶替需要短时离开岗位的保安员。
6．负责巡查停车场治安、消防情况。
7．完成上级交办的其它工作。
（五）停车场保安员职责
1．维护停车场的治安交通秩序，疏导车场的流量，保证交通畅顺，协调和指挥车辆停放在指定的车位。
2．提醒业主（住户）或客人离车前关好门窗，带走车上贵重物品，作好巡检工作，保证车辆安全。
3．严禁装易燃、易爆及危险品的车辆进入停车场。劝阻超高、超长车辆进入车场。严禁车辆乱停乱放。
4．车场内出现治安纠纷或交通事故要及时报告、疏导和处理。
物业安保篇5
在此期间我部还处理了我公司及xx公司印章被冒用一事并多次到网通调查，此事后公司加强了印章、营业执照复印件的管理完善了签字不确认制度。
在工作期间组织保安部员工多次进行治安演习，如发现可疑物品的处理、在楼层内发现可疑人员监控跟踪等。在演习中锻炼了员工之间的协调能力、团队合作精神、熟悉了各个人员在突发事件中应做的工作。
2、消防工作方面：
消防工作作为日常保卫工作的重点，我部对大厦敏感单位每月进行多次检查，下达隐患整改通知单10余份并督促相关单位进行了整改，其中工作重点为xxx酒家及b1施工现场。多次组织本部门员工进行消防常识培训、灭火实战技能演习，在培训中员工掌握了基本的消防常识。与工程部配合每月对消防设备进行测试、保养、维护，达到了消防设备完好率100％，保障了在紧急情况下消防设备的灵敏度。
烟感探测器由于长时间未做清洗，部分已经开始出现误报、错报、不报警现象。经公司同意我部正在考察厂家调研价格、质量及保修时间，调研结束后计划在近期对大厦所有烟感探测器进行清洗，工期约30天左右。同步还在进行中控室维保事宜的洽谈，与维保单位已基本达成一致意见，计划近期内签署维保合同并对中控室设备开始维修保养工作，确保设备的正常运转。
物业安保篇6
2、保安队在上半年继续脚踏实地落实日常安全治理工作，加强日常安全巡检，做好经常性的安全大检查，确保了上半年无偷、盗、消防等安全治理事故，保障了办公区正常的工作秩序。
3、在车场管理方面，保安队协助处理了三起车辆擦撞事故,由于我们能及时发现并通知业主，使事故的经济损失降到最低，我们受到了业主多次表扬。
4、保安队对季节性和阶段性工作提前做好充分预备，对元旦、春节、清明、五一、及雨季期间出具具体治理方案和计划，严抓具体工作的落实，使各季节和阶段性工作得到安全有序的开展。
5、六月份保安队还协助处理了四楼天花上面的下水道破裂事件,由于我们发现及时并处理得当， (我们控制办公区域水的漫淹,急时停电以防漏电伤人,及时通知业主及泥岗物管来处理,在我们队员和三名清洁员经过四五个小的奋斗,处理完了办公区的污水及办公区的卫生.) 给业主减少了不必要的经济损失。
6、在清洁工作方面，我们在半年的时间里对办公区地面进行三次清洗，为了不影响办公区白天正常的工作，我们都是安排在星期天来洗地面,我们在做好自身管理点的清洁工作同时还能协助别的管理点做好清洁工作。
7、在保安队内部人员管理上，我们与队员建立良好的沟通渠道，提高治理能力，加强与队员的沟通，把握队员动态，及时采取措。
二、工作方面
一是抓队伍建设。一支过硬的队伍是做好工作的重要保证.在队员引进方面，高度重视队员的综合素质。凡是新进来的队员，我们都要组织保安业务素质培训，在岗位上还要以老带新，加强培训消防方面的知识和技能，使队员都能尽快掌握各项基本本领，达到岗位要求。
二是抓制度方面。工作的规范有序需要一个好的规范制度做保证，“没有规矩不成方圆”。在制度建设上，我们给每个队员灌入团队思想，对队伍实行军事化管理，特别是在夜间值班、交接班制度上严格要求，通过对队员的岗前教育、培训来保证制度的实施。用制度来规范大家的行为，用制度来保证工作任务的完成。
三是抓思想，由于我们的队员来自不同的地方，不同的岗位，各人的综合素质、性格、爱好都不相同。更重要的是他们都刚20出头，血气方刚，这既是我们保安工作的需要，同时也是我们在日常工作、生活中需要注意的。我们要在队员中树立典型，在队务会上对工作出色的同志给予表扬。对工作中出现的问题和差错，我们要求：不得隐瞒，及时上报，有错必纠，有错必改，惩前治后，引以为鉴，改进工作。
三、存在的不足
回顾半年的来工作，在取得成绩的同时，我们也清楚的看到自身存在的差距和不足。突出表现在：一是由于队员来自四面八方，综合素质参差不齐。二是我们的工作方法还有待进一步创新和改进，三是工作上还存在一些不如人意的地方，四是工作经验和相关管理知识仍需进一步学习、提高。五是清洁工作方面存在检查不到位,清理不及时等问题。
四、下半年工作计划
1、将安全治理工作列为第一重点，了解办公区和周边安全动态，抓好日常安全治理工作的落实、检查与监督，确保办公区的安全与秩序。
2、与队员建立良好的沟通渠道，提高治理能力，加强与队员的沟通，把握队员动态，及时采取措施，以促进保安队伍的进一步稳定。
3、积极配合公司行政治理工作，实行绩效治理制度，使奖惩得到有效落实，以此提高员工的工作积极性与竞争力。
物业安保篇7
近半年来电瓶丢失也成为了我头痛的问题，为此领导们也做了大量的工作，比如：发放非机动车出入证、进出电瓶实行贴票管理，最近又在改造自行车库，方便业主的电瓶车充电，也方便了我们维护员的统一管理。此方面的工作还是有明显的成果的，从开始的一天丢几个电瓶到几天丢一个电瓶到几个月丢一个电瓶再到现在的基本不丢电瓶。都是大家共同努力的结果。
前几天的会议上丁总还指出我们工作的不足之处，那就是缺少提醒与告知方面的服务。如果我们在业主出门的时候说一句:路上注意安全,您慢走；在天气不好的时候说一句：快下雨了，请您注意外面晾晒的物品；在业主回到家的时候说一句：请把车辆锁好，以免物品丢失。我相信业主肯定十分开心，感觉到只要进了我们都市枫林的大门，那么他的安全将得到十分彻底的保障。这一点将是我下一年重点的改进之处，同样的车辆、人员方面的管理我正在向李刘柱以及班长学习，争取做的更好。
回顾过去一年的工作，虽然取得了不少的成绩，但我仍感自己有不少不足之处：
1、只是满足自身任务的完成，工作开拓不够大胆等；
2、业务素质提高不够快速，对新业务知识仍然学习得不够多，不够透彻；
物业安保篇8
作者简介：张玲，新疆维吾尔自治区喀什市人民法院。
中图分类号：d920.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）08-076-02
物业管理起源于英国，因其行之有效的物业管理措施发展至全球。近年来，随着我国房地产行业突飞猛进的发展，物业公司凭借其周到、高效的服务成为业主管理住宅的首选对象，但是随之产生的纠纷也层出不穷，特别是安全保障问题，为社会稳定埋下了隐患，因此妥善、有效的解决业主和物业公司间的纠纷亟不可待。
一、物业公司对业主的安全保障义务阐述
（一）含义
所谓物业公司的安全保障义务是指物业公司应履行合同所列条款的义务，在合理限度内切实保障业主的人身财产安全，并根据相关规定，对规定区域进行消防管理以及小区治安的维护。
（二）性质
目前对于物业公司安全保障义务的性质尚无定论，主要存在约定义务、合同附随义务、法定义务、注意义务等几种观点，笔者认为将安全保障义务归为法定义务较为妥当，依据是《消费者权益保护法》等诸多法律中直接或间接的规定了安全保障义务的部分内容，如果违反其中的义务规定，就意味着要承担侵权责任。所以它符合我国的法律模式，更利于保障业主的合法权益。
（三）内容
1.保障设施设备安全的义务，是指物业公司要负责管理区域内一切设施设备的安全性，若因管理工作不当损害了业主的人身、财产安全，就要承担相应的责任。对设备设施的具体管理包括检查、维修、撤换，并及时向业主反映电梯等危险性设施的真实情况，制定科学、合理的解决措施，避免问题的发生。
2.对侵权行为的防范与制止义务，这项义务是针对管理区域的安全性而言的，督促物业公司应加强防范，及时制止犯罪分子实施的有损业主人身、财产安全的不法行为，否则应按规定承担相应的责任。该项义务要求物业公司设置和维护安全防范措施正常运作，如门禁、监控、报警系统等，同时强化执勤、巡逻力度，以维护小区秩序和安全。
摘 要 随着城市化进程的不断加快，住宅小区随之发展壮大，从而带动了物业服务行业的快速发展，但与此同时业主与物业公司的纠纷和争端日益增多，其中业主人身、财产遭受损害的问题最为突出，主要是由于物业公司未尽到安全保障义务造成的。对此，本文从物业公司对业主的安全保障义务出发，就其现状进行了分析，并提出了完善措施，以此为解决业主和物业公司的纠纷提供帮助。
关键词 物业公司 业主 安全保障义务
作者简介：张玲，新疆维吾尔自治区喀什市人民法院。
中图分类号：d920.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）08-076-02
物业管理起源于英国，因其行之有效的物业管理措施发展至全球。近年来，随着我国房地产行业突飞猛进的发展，物业公司凭借其周到、高效的服务成为业主管理住宅的首选对象，但是随之产生的纠纷也层出不穷，特别是安全保障问题，为社会稳定埋下了隐患，因此妥善、有效的解决业主和物业公司间的纠纷亟不可待。
一、物业公司对业主的安全保障义务阐述
（一）含义
所谓物业公司的安全保障义务是指物业公司应履行合同所列条款的义务，在合理限度内切实保障业主的人身财产安全，并根据相关规定，对规定区域进行消防管理以及小区治安的维护。
（二）性质
目前对于物业公司安全保障义务的性质尚无定论，主要存在约定义务、合同附随义务、法定义务、注意义务等几种观点，笔者认为将安全保障义务归为法定义务较为妥当，依据是《消费者权益保护法》等诸多法律中直接或间接的规定了安全保障义务的部分内容，如果违反其中的义务规定，就意味着要承担侵权责任。所以它符合我国的法律模式，更利于保障业主的合法权益。
（三）内容
1.保障设施设备安全的义务，是指物业公司要负责管理区域内一切设施设备的安全性，若因管理工作不当损害了业主的人身、财产安全，就要承担相应的责任。对设备设施的具体管理包括检查、维修、撤换，并及时向业主反映电梯等危险性设施的真实情况，制定科学、合理的解决措施，避免问题的发生。
2.对侵权行为的防范与制止义务，这项义务是针对管理区域的安全性而言的，督促物业公司应加强防范，及时制止犯罪分子实施的有损业主人身、财产安全的不法行为，否则应按规定承担相应的责任。该项义务要求物业公司设置和维护安全防范措施正常运作，如门禁、监控、报警系统等，同时强化执勤、巡逻力度，以维护小区秩序和安全。
二、物业公司违反安全保障义务的行为分析
（一）物业公司违反安全保障义务的行为认定
1.存在违反安全保障义务的行为具体包括两种表现形式，一是在特定情况下，物业公司应遵循法律或合同要求实施相应的行为，但是并未实施；二是实施了法律禁止的违法行为。
2.存在损害事实，业主人身或财产遭受损害的事实也是物业公司承担责任的前提，也就是说没有损害就没有赔偿，如房屋、动产等财产的损害，以及声誉、健康、生命等人身的损害，都属于损害事实。
3.存在因果关系，是指物业公司的违反安全保障义务的行为与损害事实之间存在因果关系，其中因果关系又被分为直接和间接原因，前者是物业公司因自身的作为和不作为直接导致损害事实的发生，后者是因义务落实不到位导致第三人侵犯了业主的合法权利，产生了损害事实。
4.存在过错，笔者认为错误的认定包括下述几点，首先是是否采取了有效的防范措施，物业公司应根据相关要求和需要，科学、合理的设计和布置防范措施，并保证其处于良好的运行状态；然后是管理工作是否到位，特别是对可疑人员的关注，必要的情况下可以对其进行身份认定和盘查；最后是针对侵害行为是否采取了果断、勇敢的制止措施，物业公司应加强巡逻力度，提高敏感度与警惕性，能够及时发现可疑迹象并予以劝阻，果敢、有效的制止侵权行为，避免危险事件的发生或将危险程度降到最低。如果物业公司未做到上述要求造成业益受损的，就应被列为过错。
如2007年发生在北京市方庄小区的案例，该小区的物业公司为防止居民践踏绿地，设置了钢筋护栏，但是由于栏杆顶部的尖头长达十几公分，导致11岁女孩在攀爬时被尖端刺伤，被确诊为“有胸锐器贯通伤”，最终法院认定：该物业公司在设置护栏时忽视了儿童的安全，栏杆尖端存在安全隐患，应承担部分赔偿责任。在这个案例中，物业公司设置的护栏存在
安全隐患，既违反了安全保障义务中的相关规定，存在过错，也是损害事实的原因，造成女孩受伤则是损害事实的体现。
（二）物业公司违反安全保障义务的常见类型分析
1.因物业公司自身原因直接导致的损害事实。这种情况是指物业公司因不能按规定履行安全保障义务直接导致业主的合法权益受到损害理应承担相应的赔偿责任。如2011年深圳市鹿鸣小区的李女士在使用小区内的公共健身器材时，因部件活动器材上部的横杆下落击伤头部，这属于物业公司安全防范措施不到位引发的事故，因此法院判决其承担相应的责任。
2.由业主和物业公司共同导致的损害事实。如果损害事实是由业主和物业公司双方过错共同造成的，此时单纯的追究物业公司的责任就有失公平了，应该由双方承担相应范围内的责任。如上述女孩攀爬栏杆受伤的案例，一方面是物业公司未尽到安全保障义务，另一方面则是家长未尽到监护义务，因此法院判决物业公司承担部分责任。
3.由第三者侵权导致的损害事实。因物业公司工作疏漏使犯罪分子有机可乘，增加了损害事实的发生几率，或者扩大了损害程度和范围，导致业益受损，应该追究侵害者的法律责任，同时物业公司也要承担合理的补充责任，以此维护业主的合法权益。如上海海滨花园的物业人员因管理疏忽致使犯罪分子持作废的出入证进入小区，并对某业主行凶，但是物业人员在接到业主的报警后，既未及时派出安保人员，也未向公安机关报案，致使业主被杀，法院最终判决物业公司承担赔偿责任。
二、物业公司违反安全保障义务的行为分析
（一）物业公司违反安全保障义务的行为认定
1.存在违反安全保障义务的行为具体包括两种表现形式，一是在特定情况下，物业公司应遵循法律或合同要求实施相应的行为，但是并未实施；二是实施了法律禁止的违法行为。
2.存在损害事实，业主人身或财产遭受损害的事实也是物业公司承担责任的前提，也就是说没有损害就没有赔偿，如房屋、动产等财产的损害，以及声誉、健康、生命等人身的损害，都属于损害事实。
3.存在因果关系，是指物业公司的违反安全保障义务的行为与损害事实之间存在因果关系，其中因果关系又被分为直接和间接原因，前者是物业公司因自身的作为和不作为直接导致损害事实的发生，后者是因义务落实不到位导致第三人侵犯了业主的合法权利，产生了损害事实。
4.存在过错，笔者认为错误的认定包括下述几点，首先是是否采取了有效的防范措施，物业公司应根据相关要求和需要，科学、合理的设计和布置防范措施，并保证其处于良好的运行状态；然后是管理工作是否到位，特别是对可疑人员的关注，必要的情况下可以对其进行身份认定和盘查；最后是针对侵害行为是否采取了果断、勇敢的制止措施，物业公司应加强巡逻力度，提高敏感度与警惕性，能够及时发现可疑迹象并予以劝阻，果敢、有效的制止侵权行为，避免危险事件的发生或将危险程度降到最低。如果物业公司未做到上述要求造成业益受损的，就应被列为过错。
如2007年发生在北京市方庄小区的案例，该小区的物业公司为防止居民践踏绿地，设置了钢筋护栏，但是由于栏杆顶部的尖头长达十几公分，导致11岁女孩在攀爬时被尖端刺伤，被确诊为“有胸锐器贯通伤”，最终法院认定：该物业公司在设置护栏时忽视了儿童的安全，栏杆尖端存在安全隐患，应承担部分赔偿责任。在这个案例中，物业公司设置的护栏存在安全隐患，既违反了安全保障义务中的相关规定，存在过错，也是损害事实的原因，造成女孩受伤则是损害事实的体现。
（二）物业公司违反安全保障义务的常见类型分析
1.因物业公司自身原因直接导致的损害事实。这种情况是指物业公司因不能按规定履行安全保障义务直接导致业主的合法权益受到损害理应承担相应的赔偿责任。如2011年深圳市鹿鸣小区的李女士在使用小区内的公共健身器材时，因部件活动器材上部的横杆下落击伤头部，这属于物业公司安全防范措施不到位引发的事故，因此法院判决其承担相应的责任。
2.由业主和物业公司共同导致的损害事实。如果损害事实是由业主和物业公司双方过错共同造成的，此时单纯的追究物业公司的责任就有失公平了，应该由双方承担相应范围内的责任。如上述女孩攀爬栏杆受伤的案例，一方面是物业公司未尽到安全保障义务，另一方面则是家长未尽到监护义务，因此法院判决物业公司承担部分责任。
3.由第三者侵权导致的损害事实。因物业公司工作疏漏使犯罪分子有机可乘，增加了损害事实的发生几率，或者扩大了损害程度和范围，导致业益受损，应该追究侵害者的法律责任，同时物业公司也要承担合理的补充责任，以此维护业主的合法权益。如上海海滨花园的物业人员因管理疏忽致使犯罪分子持作废的出入证进入小区，并对某业主行凶，但是物业人员在接到业主的报警后，既未及时派出安保人员，也未向公安机关报案，致使业主被杀，法院最终判决物业公司承担赔偿责任。
其实上述分类中还涉及了物业公司违反安全保障义务应承担的责任形式，即直接赔偿责任和补充赔偿责任。
（三）业主范围的界定
业主是物业公司的安保服务主体，当物业公司未能履行安全保障义务造成业主人身、财产遭受损害时，业主依法享有向其提出赔偿的权利，但是我国对业主的范围界定还存在不合理之处，《物业管理条例》中明确规定，“房屋的所有权人为业主”，显然这具有一定的局限性，因为当前社会的房屋所有权人往往将房屋委托给他人，从中收取相应的对价，同时目前我国的大部分住房是由公房改制而来的，住户是以承租人的身份居住的。因此我国应进一步完善相关法律法规，如借鉴我国台湾地区以“住户”界定业主的范围。
三、近年来业主与物业公司纠纷不断的原因分析
（一）相关法律法规尚不完善
我国针对物业行业的法律条例明显缺失，而且相关规定较为笼统，缺乏行之有效的具体规定，致使物业公司在实际管理中往往凭主观意识和自身经验行事，摸石头过河的情况较为普遍。如某小区四楼的王小姐因家中漏水反映到物业，然后发现三楼业主张先生不在家，为尽快解决漏水问题，物业强行进入张先生家，致使张先生与物业发生纠纷，那么在紧急情况下，物业私闯民宅是否属于侵权行为，以及其判断标准等法律并未作明确规定。
（二）安全保障义务解释与归责不明
虽然我国法律规定了物业公司应该履行安全保障义务，与业主签订的合同中也对这项义务作了注解，但是从实施效果来看，这两者约束机制对义务的阐述比较表面化，对其规定和归责也不明确，如某小区徐先生遵循了物业规定没有安装防盗窗，在没有关窗的情况下家中财物被盗，此时的责任到底应由谁承担，让人模棱两可，最终导致纠纷不断发生。
（三）物业公司的实权有待增强
虽然《物业管理条例》中规定了在物业管理区域发生安全事故的情况下，物业公司具有及时采取有效措施的权利，但是这项规定过于宽泛和形式化，导致其在紧急事件面前，往往不能也不敢积极采取处理问题的应对措施，如某小区的业主被三
名犯罪分子捅伤，但安保人员只是给予了言语上的警告，但因缺乏实际权利不敢采取制止行为，发现业主危在旦夕时才不得已出手，最终业主因失血过多死亡。
（四）物业人员素质较低
从我们生活中就可以发现，物业人员的素质亟待加强，如59岁的王女士途径小区内的一条道路时，由于路面较滑导致摔伤骨折，其家属要求物业公司赔偿，物业人员却出言不逊，说老人走路不长眼睛与物管无关，导致矛盾升级。这是因为大部分物业人员并未接受过专业培训，缺乏服务意识和责任感，服务技能和服务质量更是不容乐观，在争端和纠纷面前，他们不但不能妥善的予以化解，反而常常激化双方的矛盾，甚至有的保安人员监守自盗。
四、完善物业公司安全保障义务的控制对策
（一）明确物业公司的性质
优化、深化，并明确其性质、内容，规定业主的范围，以及物业公司的服务范围、承担责任的方式和范围，并制定切实有效的具体措施，如推行过错推定的规则原则，制定收费标准、解决纠纷的手段和途径等，使真正适用于现实中的物业管理工作。
（二）提高合同的可行性和操作性
物业管理合同是业主切实享受安全保障服务的另一重要保障，因此应遵循《合同法》，参考《物业管理条例》，明确不同阶段物业公司和业主的权利义务关系，量化和细化合同条款，特别是对实施难度较大的条款一定要慎重考虑，以免日后因履行义务不当引发矛盾。
（三）完善管理制度，加强日常管理
物业管理者应借鉴先进的管理理念和经验，完善管理制度，并在实践中给予不断的调整和优化，尤其是要强化日常管理，定期对区域内的设施进行检查，及时发现问题，解决问题，做到防微杜渐，同时加强巡逻力度，将安全隐患扼杀在摇篮中。
（四）赋予物业公司适当的权利
权利是落实自身义务与责任的前提，因此国家应赋予物业公司适当的法律权利，并将规定细化和深化，使物业人员有法可依，保证其在危急时刻能及时有效的控制事态发展，最大限度的降低危险度。同时国家还应督促公安等部门加强与物业公司的合作，要求物业公司设置便捷的报警系统，便于其及时得到相关部门的援助，确保小区安全。
（五）提高物业人员综合素质
物业人员自身素质与物业管理的质量和水平有着直接联系，因此从物业人员自身素质抓起十分必要。可以实行竞聘上岗制，杜绝使用不合格员工，并通过法律、道德教育和专业培训，促使物业人员树立正确的法律意识、服务意识，提高职业素养与专业水准，妥善处理业主与物业的矛盾，在一定范围内为业主提供全面、人性化的安全保障服务。
总而言之，物业公司为保障业主安全做出的重大贡献不容忽视，为了妥善解决业主与物业纠纷这一现实难题，必须完善相关法律法规，对安全保障义务的服务对象、范围、责任等做出明确、具体的规定，同时赋予物业公司恰当的权利，提高物业人员的整体素质，促使安全保障义务能够有效落实，以此提高物业管理水平，构建和谐小区。
参考文献：
[1]洪伟，胡哲锋.论物业公司对业主的安全保障义务.浙江师范大学学报（社会科学版）.2011（2）.
[2]刘鸿.如何在物业管理中保护业利浅谈.资治文摘（管理版）.2011（1）.
物业安保篇9
1，计划工作的划分与计划工作的管理。
计划工作的划分主要是指：将计划要完成的工作分配到最适合的班或者个人。主要采用三种方法：
〈1〉由上而下的方法：将所要完成的工作层层向下划分，直到每人。使每人都明白自己所要完成的工作。
〈2〉由下而上的方法：先将全部必须完成的工作划分给每人担任，再将工作任务并到各个班，然后集合各班的工作，就是部门要完成的工作。
〈3〉按流程划分：针对某项工作的流程顺序，从工作开始到全部完全成，逐步考查每项基本工作，并使每个步骤的工作确实有人承担。
计划工作的管理主要是指：将分配到班或者到人的工作进行管理，确保其完成得更好。主要采用三种方法：
〈1〉按计划的内容管理：某项工作由谁领导，就由谁作出计划，并按照其内容完成好此项工作。
2〉由下而上的方法：先将全部必须完成的工作划分给每人担任，再将工作任务并到各个班，然后集合各班的工作，就是部门要完成的工作。
〈3〉按流程划分：针对某项工作的流程顺序，从工作开始到全部完全成，逐步考查每项基本工作，并使每个步骤的工作确实有人承担。
计划工作的管理主要是指：将分配到班或者到人的工作进行管理，确保其完成得更好。主要采用三种方法：
〈1〉按计划的内容管理：某项工作由谁领导，就由谁作出计划，并按照其内容完成好此项工作。
〈2〉按计划的类型管理：各层的计划由其负责人制订，但下一层次只能按上一层次的内容制订而制订。
〈3〉按计划的阶段管理：计划制订后，每个阶段均应有专人负
责。 二，组织。
1，集权与分权管理。
〈1〉集权管理：也称“独裁式”管理，指把本部门的所有权力集中于部长一人，包括人员休假、请假、日常生活管理等，对所在部门所有人有招聘与解聘的权力。这种管理适应才建立的部门，在没有培养好副手和下面的人之前，就必须这样做。
〈2〉分权管理：是指权力不限集中于部长一人，队长、班长也有一定的决定权。这种管理适应以成型的部门，可以充分体现民主，队员也会觉得被重视。但只能说是适当分权。
集权可以控制部门人员以部长为核心的团结一致，统一指挥，更好的更有效率的完成工作，到条件成熟的情况下实行适当的分权管理，有利于调动队员的积极性和主动性。考虑有关因素，以决定集权和分权的程度，才能明确组织结构，确保上一层在下一层的权威性。
2，组织的运用。
〈1〉制订各种工作制度：是指具体规定工作的起点到终点应经过的中间部门，以使各部门的工作能按照一定的次序与方法进行，同时，集合全体组织、协调一致地执行工作制度。
〈2〉制订各种工作方法：是指以人或部门为基准，制定工作的方法，使各级人员对于职务与责任都有明确的观点，并且有完善的执行工作的标准方法。
〈3〉制订监控方法：是指常观察监督和控制自己管理范围内的事务或工作，并予以协调统一，以使发现问题及时解决，使各项工作顺利进行。
〈4〉表册记录和汇集报告：是指建立适当的表册以作记录，记录是一切报告的根据，汇集报告是监控事务或工作的依据，是意见沟通的重要渠道之一。
在组织运用时，除上述四项具体方法外，还应注意部门与部门之间的合作与协调；非正式部门的引响等．
3，组织管理．
不管是什么组织，其管理的目的均在于使组织内部每个人都能克尽职责，每个部门都能发挥其功能，并能彼此协调工作，共同达到组织的目的．
如何才能有较好的管理？除了必须考虑个人的各种要求与工作环境及物质条件外，精神方面的东西也不能少，多交心，多鼓厉，多搞有利于团结的活动，尽量不使其员工感到无聊．最主要的是多在员工身上花时间，培养感情或想办法对付问题．属于组织社会环境方面的问题，就应遵循以下几项原则：
＜1＞统一目标做好协调工作：本部门目标明确后，必须让每个班，每个人都了解本部门的总目标内容，了解自己的作用及与其它部门，其它部门人员的关糸，不能只为了达到自己的目标而影响大局．
＜2＞谋求任务的一致：在本部门班以下人员，可能同时接到好几个不同部门主管或经理的任务指挥，如果这些指令相互抵制，将使他们不知如何是好，因此发号施令的主管或经理应当先彼此协调好，间接部门主管或经理最好是跟直接部门主管协调，由直接部门主管执行，在不违背大目标的原则下谋求任务的一致．
＜3＞权责相称：一般
正式的部门对于工作人员的权责都有明确的划分，权力和责任不但需要明确的划分，而且要力求相称与公正，，否则不仅影响职工的工作情绪，还可能没有充分的权力，使某些人无法完成好自己的任务．
＜4＞划定管理范围：一个部门的主管所能影响的部属人数有限，不宜将管理的范围过于扩大，应根据工作的性质，主管的能力，部属的训练，上下沟通等实际情况，而划定一个适当的范围．
＜5＞良好的意见沟通：意见沟通有上情下达，下情上表的作用，同时是提供资料的渠道，也是部门做决策的工具，因此凡是阻碍上下沟通的情况，应尽量避免．管理的层次分得太多，有碍上下层意见沟通，但层次太少，则又可能扩大各层主管的管理范围，因此两者之间应取得均衡，应听取直接主管的见意．
＜6＞适当授权：部门规模扩大，业务活动繁杂与专业化之后，应当建立授权制度．这是因为业务繁杂后，高阶层管理人员无法应付全盘事务，管理所需要的知识日趋专精，一个主持人不可能对各种知识均能通晓，同时现在职工都希望被重视，参与管理．授权不但可以满足职工的成就欲，也可激发其工作潜力，提高工作积极性．
＜7＞必须具有弹性：组织管理应具有一定的弹性，不能墨守城规，一成不变．才能适应内外不断变化的情形．
＜8＞节约费用：组织精干而有效，不能因为人设事或者因人设机构，规定几个人干就几个人干．
其它如专业化＼有较控制＼多培训，多练训也可以做为原则考虑．
物业安保篇10
1，方案任务的划分与方案任务的管理。
方案任务的划分次要是指：将方案要完成的任务分配到最适合的班或者个人。次要采用三种办法：
〈1〉由上而下的办法：将所要完成的任务层层向下划分，直到每人。使每人都明白本人所要完成的任务。
〈2〉由下而上的办法：先将全部必需完成的任务划分给每人担任，再将任务任务并到各个班，然后集合各班的任务，就是部门要完成的任务。
〈3〉按流程划分：针对某项任务的流程次第，从任务开端到全部完全成，逐步考查每项根本任务，并使每个步骤的任务的确有人承当。
方案任务的管理次要是指：将分配到班或者到人的任务进行管理，确保其完成得更好。次要采用三种办法：
〈1〉按方案的内容管理：某项任务由谁指导，就由谁作出方案，并按照其内容完成好此项任务。
2〉由下而上的办法：先将全部必需完成的任务划分给每人担任，再将任务任务并到各个班，然后集合各班的任务，就是部门要完成的任务。
〈3〉按流程划分：针对某项任务的流程次第，从任务开端到全部完全成，逐步考查每项根本任务，并使每个步骤的任务的确有人承当。
方案任务的管理次要是指：将分配到班或者到人的任务进行管理，确保其完成得更好。次要采用三种办法：
〈1〉按方案的内容管理：某项任务由谁指导，就由谁作出方案，并按照其内容完成好此项任务。
〈2〉按方案的类型管理：各层的方案由其担任人制定，但下一层次只能按上一层次的内容制定而制定。
〈3〉按方案的阶段管理：方案制定后，每个阶段均应有专人担任。
在方案任务时必需留意的成绩：1必需把任务分配给最适合的班或者个人做。2应力图管理上的便当。3应有助于任务的协调。4必需考虑人员的需求和满意。5尽量减少费用。6合作要公平公正，有利于人群关糸的发展。
二，组织。
1，集权与分权管理。
〈1〉集权管理：也称“独裁式”管理，指把本部门的一切权力集合于部长一人，包括人员休假、请假、日常生活管理等，对所在部门一切人有聘请与解职的权力。这种管理顺应才建立的部门，在没有培养好副手和上面的人之前，就必需这样做。
〈2〉分权管理：是指权力不限集合于部长一人，队长、班长也有一定的决议权。这种管理顺应以成型的部门，能够充分表现民主，队员也会觉得被重视。但只能说是恰当分权。
集权能够掌握部门人员以部长为核心的勾结一致，统一指挥，更好的更有效率的完成任务，到条件幼稚的情况下施行恰当的分权管理，有利于调动队员的积极性和主动性。考虑相关要素，以决议集权和分权的程度，才干明白组织构造，确保上一层在下一层的权威性。
2，组织的使用。
〈1〉制定各种任务制度：是指具体规则任务的起点到起点应经过的两头部门，以使各部门的任务能按照一定的次序与办法进行，同时，集合全体组织、协调一致地施行任务制度。
〈2〉制定各种任务办法：是指以人或部门为基准，制定任务的办法，使各级人员关于职务与义务都有明白的观念，并且有完美的施行任务的标准办法。
〈3〉制定监控办法：是指常观察监视和掌握本人管理范畴内的事务或任务，并予以协调统一，以使发觉成绩及时处理，使各项任务成功进行。
〈4〉表册记载和汇集演讲：是指建立恰当的表册以作记载，记载是一切演讲的根据，汇集演讲是监控事务或任务的根据，是看法沟通的重要渠道之一。
在组织使用时，除上述四项具体办法外，还应留意部门与部门之间的合作与协调;非正式部门的引响等.
3，组织管理.
不管是什么组织，其管理的手段均在于使组织内部每个人都能克尽职责，每个部门都能发挥其功能，并能相互协调任务，单独到达组织的手段.
如何才干有较好的管理?除了必需考虑个人的各种请求与任务环境及精神条件外，精神方面的东西也不能少，多交心，多鼓厉，多搞有利于勾结的活动，尽量不使其员工感到无聊.最次要的是多在员工身上花工夫，培养感情或想办法对付成绩.属于组织社会环境方面的成绩，就应遵照以下几项原则：
<1>统一目标做好协调任务：本部门目标明白后，必需让每个班，每个人都理解本部门的总目标内容，理解本人的作用及与其它部门，其它部门人员的关糸，不能只为了到达本人的目标而影响大局.
<2>追求任务的一致：在本部门班以下人员，能够同时接到好几个不同部门主管或经理的任务指挥，假如这些指令相互抵抗，将使他们不知如何是好，因而颐指气使的主管或经理该当先相互协调好，间接部门主管或经理最好是跟直接部门主管协调，由直接部门主管施行，在不违背大目标的原则下追求任务的一致.
<3>权责相称：普通正式的部门关于任务人员的权责都有明白的划分，权力和义务不但需求明白的划分，而且要力图相称与公正，，否则不只影响职工的任务情绪，还能够没有充分的权力，使某些人无法完成好本人的任务.
<4>划定管理范畴：一个部门的主管所能影响的部属人数有限，不宜将管理的范畴过于扩展，应根据任务的本质，主管的能力，部属的锻炼，高低沟通等实际情况，而划定一个恰当的范畴.
<5>优良的看法沟通：看法沟通有下情下达，下情上表的作用，同时是提供材料的渠道，也是部门做决策的工具，因而但凡障碍高低沟通的情况，应尽量防止.管理的层次分得太多，有碍上上层看法沟通，但层次太少，则又能够扩展各层主管的管理范畴，因而两者之间应获得平衡，应听取直接主管的见意.
<6>恰当受权：部门规模扩展，业务活动繁杂与专业化之后，该当建立受权制度.这是由于业务繁杂后，高阶级管理人员无法对付全盘事务，管理所需求的学问日趋专精，一个掌管人不能够对各种学问均能通晓，同时如今职工都希望被重视，参与管理.受权不但能够满意职工的成绩欲，也可激起其任务潜力，进步任务积极性.
物业安保篇11
物业服务安全保障义务的内涵
住宅物业服务的概念。物业服务原来被称为物业管理。《物业管理条例》中明确界定了物业管理的概念:业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
由此可以看出,住宅小区物业管理的概念具有以下含义:
第一,我国现行的住宅小区物业服务采取的是由受聘的物业服务者提供专业化管理与业主自治性管理相结合的双重管理模式。明确地说,就是在传统物业服务者提供的单一专业化管理中融入了业主的自治性管理,加大了业主对于住宅小区管理的权利,有利于监督物业服务者所提供服务的质量。本文所探讨的物业服务是指由受聘的物业服务者提供专业化管理的服务。
第二,明确了业主与物业服务者之间的法律关系是一种合同关系,依照该合同所产生的物业服务是一种约定义务,基于这种契约关系所发生的纠纷应适用于契约法。
第三,规定了物业服务的内容,主要包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这为物业服务合同的签订提供了立法依据,明确了物业服务的范围。
住宅物业服务安全保障义务的概念。实际上,物业服务者的安全保障义务是民法上一般性的安全保障义务在物业服务领域的适用和延伸,因此物业服务者的保障义务具有区别于一般安全保障义务的特殊属性。
首先,其法律关系的主体具有特殊性。物业服务者的安全保障义务的主体显然应该是物业服务者,而其权利主体比较特殊,既包括物业服务合同的相对人,还包括物业服务合同的准相对人及第三人。物业服务合同的相对人包括业主和依据物业设施租赁或承包经营合同使用物业设施的承租人、经营人,也就是物业的使用人。准相对人指的是,不是直接与物业服务者签订合同的、在住宅小区内相对稳定的居住主体。除此之外,安全保障义务所保护的权利主体还应当包括进入物业服务区域的第三人,具有不特定的性质,我们可以将这些安全保障义务的权利主体统称为权利人。其次,其法律关系的客体具有特殊性。物业服务者的安全保障义务所指向的对象应该是物业服务者的行为,这里的行为主要是指一种积极的作为,它要求物业服务者按照物业服务合同的约定全面适当地履行义务。基于此,笔者认为物业服务者安全保障义务的内涵可以理解为:根据合同约定或法律规定,在合理的范围内,物业服务者对其服务住宅小区内的权利人负有防范、保护、照顾、救助等义务,如未尽到该义务的,物业服务者应承担相应的法律责任。
我国物业服务安全保障义务的立法现状
在我国,由于物业服务行业起步较晚,其相关制度建设存在明显不足,尤其是物业服务者的安全保障义务问题亟需解决。目前,我国还没有专门针对物业服务者安全保障义务的立法规定,安全保障义务的规定仅是散见一些法律法规和行政规章中,如《合同法》、《劳动法》、《航空法》、《公路法》、《公共场所消防安全管理规定》等。2003年,国务院制订了《物业管理条例》,近几年来也进行了一些修改,这是我国目前最具权威的处理物业服务纠纷的法律法规。该条例规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作;发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作;物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定;保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。由此可见,虽然《物业管理条例》规定了一些相关安全保障义务的内容,但是规定的内容过于笼统,而且也没有一个明确划分物业服务企业安全保障义务的标准,这就形成了理论界的分歧和司法实践的不统一,导致了法院对相关案件的判决经常大相径庭。因此,有关部门应尽快完善相关立法,为司法提供切实有效的标准和依据。
我国物业服务安全保障义务的立法完善
明确物业服务安全保障义务的性质。住宅小区物业服务者的保障义务属于安全保障义务中的一种特殊类型,但我国理论界对于安全保障义务性质的看法并不统一。以王利明教授为代表的学者认为,安全保障义务是一种法定义务,因为侵权法为每个人确定了不得侵害他人人身和财产的义务,违反此种义务首先就要产生侵权责任。①张新宝教授则认为,安全保障义务的性质以法定义务为原则,但不排除一定情况下具有约定义务的性质。②
笔者以为,物业服务者与业主之间是一种合同关系,而安全保障义务作为物业服务的一项内容,其性质应具有约定义务的性质。业主与物业服务者在合同中就安全保障义务进行的具体约定是安全保障义务的主要体现。如果在物业服务合同中,双方就安全保障义务没有进行约定或约定不明确,我们就可以适用相关的法律法规予以解决因安全保障义务所产生的纠纷。因此,住宅小区物业服务者安全保障义务的性质以约定义务为原则,但不排除特定情况下具有法定义务的性质。
明确物业服务安全保障义务的内容。安全保障义务的内容应包括以下两个方面:
第一,“物”之安全保障义务。根据《物业管理条例》的规定,物业服务者负有对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,使其达到安全需求的义务。每个住宅小区内都有许多配套的设备设施,一般应包括供水供电供气设施、排污设施、消防设施、娱乐设施等,如果这些设备设施存在着风险因素,会极易造成安全隐患。因此,物业服务者应当对之进行经常的维护,使它们维持安全的运行状态,只有这样才能为权利主体提供安全的居住环境。
第二,人之安全保障义务。根据《物业管理条例》的规定,物业服务负有维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的义务。此项义务具体包括内部服务的安全保障义务和外部风险的安全保障义务。前者是指物业服务者及其工作人员对业主的服务应当符合安全要求的义务,后者则要求,在合理限度内,物业服务者应采取必要的防护措施保证权利人在住宅小区内不受第三人的侵害。当然,我们不能要求安全保障人员完全、成功地制止犯罪,对其主观努力的评价并不取决于结果如何,只要其在制止犯罪的时候勇于面对、大胆果断、竭尽全力,在最短的时间内报警,就视为其尽到了义务。
明确物业服务安全保障义务的标准。部分学者认为,住宅小区安全管理必须保证小区内无重大火灾和刑事案件,否则物业管理者就应承担损害赔偿责任。另有学者指出,我国当前的综合国力、物业管理者的经济实力、经营状况等因素决定了现阶段小区内的安全程度要想即刻实现“万无一失”,显属过高要求,特别是在某种安全事故的发生概率极小而防范成本确很高的情况下,更是如此。
笔者认为,就此问题,我们应当采取具体问题具体分析的态度,既然没有办法找到一个统一的标准,那么在现实生活中,我们可以参考以下几个标准来判断物业服务者是否尽到了安全保障义务。一是约定标准。既然物业服务者安全保障义务是基于物业服务合同所产生的一种约定义务,双方主体完全可以在物业合同中明确约定安全保障义务的标准,当然这一约定应建立在平等自愿的基础上,而且在原则上,约定的标准不应低于法律等规范性文件对物业服务者安全保障义务规定的标准。二是法定标准。如果权利人与物业服务者在物业服务合同中没有约定安全保障义务的标准或者约定不明确,我们可以适用对物业服务者安全保障义务有明确规定的法律法规。在现实生活中还可能会出现既无约定标准而法定标准又不明确的情况,这时我们可以综合考虑几个方面的因素,包括物业服务企业的规模、物业服务企业对住宅小区的控制能力、物业收费的高低、物业服务企业是否具有过错等等。
总之,对《物业管理条例》的修改以及制定地方物业管理法规,都无法从根本上缓解日益突出的业主与物业管理者之间的矛盾。要想真正解决好物业管理领域内的突出矛盾,立法部门应尽快出台一部全国性的《物业管理法》。(作者单位:齐齐哈尔大学哲法学院;本文系2010年齐齐哈尔市哲学社会科学重大研究项目《齐齐哈尔市物业服务法律问题研究》研究成果,项目编号:QSX2010A-8)
物业安保篇12
物业服务安全保障义务的内涵
住宅物业服务的概念。物业服务原来被称为物业管理。《物业管理条例》中明确界定了物业管理的概念:业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
由此可以看出,住宅小区物业管理的概念具有以下含义:
第一,我国现行的住宅小区物业服务采取的是由受聘的物业服务者提供专业化管理与业主自治性管理相结合的双重管理模式。明确地说,就是在传统物业服务者提供的单一专业化管理中融入了业主的自治性管理,加大了业主对于住宅小区管理的权利,有利于监督物业服务者所提供服务的质量。本文所探讨的物业服务是指由受聘的物业服务者提供专业化管理的服务。
第二,明确了业主与物业服务者之间的法律关系是一种合同关系,依照该合同所产生的物业服务是一种约定义务,基于这种契约关系所发生的纠纷应适用于契约法。
第三,规定了物业服务的内容,主要包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这为物业服务合同的签订提供了立法依据,明确了物业服务的范围。
住宅物业服务安全保障义务的概念。实际上,物业服务者的安全保障义务是民法上一般性的安全保障义务在物业服务领域的适用和延伸,因此物业服务者的保障义务具有区别于一般安全保障义务的特殊属性。
首先,其法律关系的主体具有特殊性。物业服务者的安全保障义务的主体显然应该是物业服务者,而其权利主体比较特殊,既包括物业服务合同的相对人,还包括物业服务合同的准相对人及第三人。物业服务合同的相对人包括业主和依据物业设施租赁或承包经营合同使用物业设施的承租人、经营人,也就是物业的使用人。准相对人指的是,不是直接与物业服务者签订合同的、在住宅小区内相对稳定的居住主体。除此之外,安全保障义务所保护的权利主体还应当包括进入物业服务区域的第三人,具有不特定的性质,我们可以将这些安全保障义务的权利主体统称为权利人。其次,其法律关系的客体具有特殊性。物业服务者的安全保障义务所指向的对象应该是物业服务者的行为,这里的行为主要是指一种积极的作为,它要求物业服务者按照物业服务合同的约定全面适当地履行义务。基于此,笔者认为物业服务者安全保障义务的内涵可以理解为:根据合同约定或法律规定,在合理的范围内,物业服务者对其服务住宅小区内的权利人负有防范、保护、照顾、救助等义务,如未尽到该义务的,物业服务者应承担相应的法律责任。
我国物业服务安全保障义务的立法现状
在我国,由于物业服务行业起步较晚,其相关制度建设存在明显不足,尤其是物业服务者的安全保障义务问题亟需解决。目前,我国还没有专门针对物业服务者安全保障义务的立法规定,安全保障义务的规定仅是散见一些法律法规和行政规章中,如《合同法》、《劳动法》、《航空法》、《公路法》、《公共场所消防安全管理规定》等。2003年,国务院制订了《物业管理条例》,近几年来也进行了一些修改,这是我国目前最具权威的处理物业服务纠纷的法律法规。该条例规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作;发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作;物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定;保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。由此可见,虽然《物业管理条例》规定了一些相关安全保障义务的内容,但是规定的内容过于笼统,而且也没有一个明确划分物业服务企业安全保障义务的标准,这就形成了理论界的分歧和司法实践的不统一,导致了法院对相关案件的判决经常大相径庭。因此,有关部门应尽快完善相关立法,为司法提供切实有效的标准和依据。
我国物业服务安全保障义务的立法完善
明确物业服务安全保障义务的性质。住宅小区物业服务者的保障义务属于安全保障义务中的一种特殊类型,但我国理论界对于安全保障义务性质的看法并不统一。以王利明教授为代表的学者认为,安全保障义务是一种法定义务,因为侵权法为每个人确定了不得侵害他人人身和财产的义务,违反此种义务首先就要产生侵权责任。①张新宝教授则认为,安全保障义务的性质以法定义务为原则,但不排除一定情况下具有约定义务的性质。②
笔者以为,物业服务者与业主之间是一种合同关系,而安全保障义务作为物业服务的一项内容,其性质应具有约定义务的性质。业主与物业服务者在合同中就安全保障义务进行的具体约定是安全保障义务的主要体现。如果在物业服务合同中,双方就安全保障义务没有进行约定或约定不明确,我们就可以适用相关的法律法规予以解决因安全保障义务所产生的纠纷。因此,住宅小区物业服务者安全保障义务的性质以约定义务为原则,但不排除特定情况下具有法定义务的性质。
明确物业服务安全保障义务的内容。安全保障义务的内容应包括以下两个方面:
第一,“物”之安全保障义务。根据《物业管理条例》的规定,物业服务者负有对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,使其达到安全需求的义务。每个住宅小区内都有许多配套的设备设施,一般应包括供水供电供气设施、排污设施、消防设施、娱乐设施等,如果这些设备设施存在着风险因素,会极易造成安全隐患。因此,物业服务者应当对之进行经常的维护,使它们维持安全的运行状态,只有这样才能为权利主体提供安全的居住环境。
第二,人之安全保障义务。根据《物业管理条例》的规定,物业服务负有维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的义务。此项义务具体包括内部服务的安全保障义务和外部风险的安全保障义务。前者是指物业服务者及其工作人员对业主的服务应当符合安全要求的义务,后者则要求,在合理限度内,物业服务者应采取必要的防护措施保证权利人在住宅小区内不受第三人的侵害。当然,我们不能要求安全保障人员完全、成功地制止犯罪,对其主观努力的评价并不取决于结果如何,只要其在制止犯罪的时候勇于面对、大胆果断、竭尽全力,在最短的时间内报警,就视为其尽到了义务。
明确物业服务安全保障义务的标准。部分学者认为,住宅小区安全管理必须保证小区内无重大火灾和刑事案件,否则物业管理者就应承担损害赔偿责任。另有学者指出,我国当前的综合国力、物业管理者的经济实力、经营状况等因素决定了现阶段小区内的安全程度要想即刻实现“万无一失”,显属过高要求,特别是在某种安全事故的发生概率极小而防范成本确很高的情况下,更是如此。
笔者认为,就此问题,我们应当采取具体问题具体分析的态度,既然没有办法找到一个统一的标准,那么在现实生活中,我们可以参考以下几个标准来判断物业服务者是否尽到了安全保障义务。一是约定标准。既然物业服务者安全保障义务是基于物业服务合同所产生的一种约定义务,双方主体完全可以在物业合同中明确约定安全保障义务的标准,当然这一约定应建立在平等自愿的基础上,而且在原则上,约定的标准不应低于法律等规范性文件对物业服务者安全保障义务规定的标准。二是法定标准。如果权利人与物业服务者在物业服务合同中没有约定安全保障义务的标准或者约定不明确,我们可以适用对物业服务者安全保障义务有明确规定的法律法规。在现实生活中还可能会出现既无约定标准而法定标准又不明确的情况,这时我们可以综合考虑几个方面的因素,包括物业服务企业的规模、物业服务企业对住宅小区的控制能力、物业收费的高低、物业服务企业是否具有过错等等。
物业安保篇13
无论在社会上还是在大学校园里，保安都属于流动性比较大的一种工种。由于技术含量偏低，发展前景较窄，很少有条件优秀的中青年长期从事这一行业，很多人只是把当保安视为寻找新工作的跳板，作为一种职业生涯的“过渡期”内的“过渡性”职业。而一些物业费偏低或管理要求较低的高校物业项目，后勤物业部门或者外包的物业公司往往会聘用综合条件相对较差的社会人员，如年龄偏大的失业人员等。这些客观现状给加强和改进高校物业安保队伍思想建设带来了重要而急迫的研究课题。
1、高校物业安保队员队伍的思想状况总体上是好的。从全国来看，当前我国高校校园里从事安保工作的安保队员都能够较好的履行自己的职责，能遵守党和国家的方针政策和法律法规，遵守物业管理部门（公司）的规章制度，积极要求上进，体现了当代工人阶级良好的精神面貌。如苏大教服集团东吴物业所服务的西交利物浦大学出现了“温暖苏城”的“打气哥”保安陈宝华同志，他学雷锋做好事的事迹被光明网、苏州日报、名城苏州网站等主流媒体进行了广泛报道。他本人不仅被本校评为年度感动校园人物，还被地方评为“文明公民”，为高校物业安保人员赢得了荣耀。
2、高校物业安保队伍也存在着一些不良思想和作风。
（1）拜金主义。这种思想在少数安保队员的头脑中存在，这部分人沦为缺乏人生信仰，单纯为金钱而工作，“给多少钱干多少活”，甚至想多拿钱少干活的群体。此类思潮如果演向极端会导致很多恶劣现象如监守自盗等发生，必须引起高度警惕。
（2）懒惰思想。很多安保队员都有过在部队当义务兵的经历，表现良好，但是到了物业做保安，却体现出一种“雇佣军”思想，松松垮垮、不思上进、得过且过，工作中“始终不再状态”，能偷懒就偷懒。这种思想直接导致安保队伍工作效率低下。
（3）投机取巧思想。少数安保队员善于见风使舵，人前人后两个样。白天上班时，特别是有物业领导在班时，表现积极；但是一旦领导不在或者轮值晚班时，立马是另一副腔调，判若两人。
（4）“随便”思想。主要表现是责任心的严重缺失，工作随意，办事随便，感觉“校内无贼”，校园治安、消防形势“一片大好”。
（5）“军阀”作风。这些主要存在于个别安保队伍中的领班、队长等管理人员，对待队员态度恶劣，简单粗暴，动辄以罚代教，颐指气使，缺乏与队员之间的良性沟通，导致安保队伍内部对立。
（6）小团体思想。在安保队伍中，来自相同地方的老乡或者战友、朋友，往往在一个单位里“抱团”，或多或少地抵制物业部门、其他小团体甚至在某些方面与物业管理人员形成对抗。
（7）其他不良思想和作风。限于篇幅，不一一赘述。
二、加强安保队员思想教育的必要性
在很多人眼里，大学校园的安保队员就是传统意义上的“保安”。所谓“保安”，就是要保一方平安。但是，如果这些“保安”自身的思想觉悟不过关、思想防线不牢固，那么让他们保卫校园的安全就是一厢情愿，严重的就会引狼入室。因此，除了在薪资待遇、岗位晋升等方面加强安保队员的管理外，非常有必要对其加强思想教育。
1、加强思想教育是提高高校物业安保工作水平的重要推手。长期以来，高校安保管理人员在进行安保管理时比较注重的是按照制度办事，有奖有罚。但是，缺乏思想教育，尤其缺乏有效的思想教育。加强思想教育，从思想上教育、感化、凝聚、提升安保队员，提高他们的工作积极性和主动性，提高其对工作的忠诚度和幸福感，拉近这些“打工者”和管理方的距离，提高高校物业安保管理的水平，都具有积极的意义。如果只靠规章制度等“硬管理”，会带来一些负面的东西；在坚持“硬管理”的同时，积极使用思想教育这一“软管理”或者说柔性管理的方式，将起到双管齐下、全面管理的良好效果。善不善于做安保队员的思想工作，也将成为高校物业部门能不能招得到人、留得住人、管得好人的一个分水岭。
2、加强思想教育是培养一支高素质安保队伍的必要途径。在部队里，除了严明的条令条例外，还有细致入微的思想教育，这是保障队伍思想通畅、斗志高昂、行动一致的一个法宝。安保队员是准军事化管理的一个工种，在加强安保管理中非常有必要借鉴部队对官兵的思想教育的做法，结合高校实际、师生要求和员工实际开展有针对性的思想教育。高校物业部门对安保队员的思想教育应该通过安保文化的贯彻和实践、物业党建和群团活动、心理疏导、人文关怀等形式，促进安保队员爱学校、爱单位、爱同事、爱学习、爱上进，遵守物业规章，加强业务训练，提升自身素质。可以说，一支高素质的安保队员是“教育”出来的。
3、加强思想教育是建设高校物业安保文化的一个主要抓手。在人员密集型为特 征的高校物业部门里，“人”是最宝贵的发展资本。如何让物业的员工，特别像安保队员这类流动性比较大的人员，认同高校后勤改革发展理念，忠诚于单位，降低流失率、提高幸福感，是每一位高校物业安保管理者必须深思的问题。很多高校物业通过加强和改进安保文化建设实现了这一目标。但是作为“虚”的安保文化，如何才能发挥作用呢？加强思想教育则是推进安保文化生根发芽、开花结果的一个好帮手。在思想政治教育活动中，高校物业的各级管理人员可以把安保的理念、方针、目标，员工行为准则，人文举措等等，告之安保人员，并且“入耳、入脑、入心”，真正体现安保文化的强大威力。
三、加强安保队员思想教育的有效路径探索
高校物业部门在加强安保队员的思想教育可谓八仙过海，方式各式各样，效果也不尽相同。有些做法，可能有过时之嫌。有些做法，暂时不一定被行业所接受和广泛推广，但是是一个发展趋势。总体上看，有以下几种有效路径，可以加强和改进安保队员的思想教育。
1、在管理队伍上设置“思想教育指导员”岗位，确保思想工作有人做。虽然高校物业不同于军队，不过对于要求“准军事化”管理的安保队伍来说，完全可以借鉴军队思想教育的成功经验，设立“思想教育指导员”岗位来加强思想教育工作。“思想教育指导员”的人选设置很重要，因为他关系到安保队员思想教育的成败，可以由安保队员当中觉悟、威望较高的骨干队员担任，亦可以由退伍军人、共产党员或是优秀的物业管理者担任。思想教育指导员应经常与安保队员谈心，了解和关心安保队员的工作、生活和思想状况，满足队员的思想诉求。苏大教服集团东吴物业有选择地把新录用的应届毕业生选派为安保队员思想教育指导员，既教育了队员，也培养了大学生的管理能力，可谓一举两得。
2、在思想建设上推广“核心价值观”教育，夯实思想工作的基础。价值观是人们的一种观点和评价标准，它对人的日常行为有很大的导向作用，一个人有什么样的价值观，决定了有什么样的作为。因此在安保队伍思想建设上推广“核心价值观”教育，是做好队员思想工作的基础。苏大教服集团东吴物业承接的中科院苏州医工所项目在推行安保队员“核心价值观”教育上做了很多尝试并取得较好的效果，初步确定“忠于职守，热爱工作，感恩企业，服务业主，回报社会”为安保队员的核心价值观，并以此编制和学习了具有东吴物业特色的《安保管理三字经》。安保队员通过阅读、朗诵、抄写等方式进行学习和体会，使得具有高校安保特质的“护卫核心价值观”深入队员内心，夯实了思想工作的基础。
3、在安保文化上加强职业道德教育，提高安保队员的思想觉悟。高校物业员工职业道德水平的高低，直接影响后勤队伍的社会形象。在市场经济条件下，受社会不良现象影响和腐朽思想的侵蚀，有些队员缺乏鉴别力，是非观念不强，导致思想意识不纯、工作目的不正、行为态度不端，难免做出一些有违职业道德的事情。高校物业应根据自身实际制定《高校安保员工职业道德守则》，它是规范安保队员行为、规正安保活动的重要手段。把《守则》与安保文化结合一起，围绕如何做人、怎样处事对员工进行思想教育，让员工自觉提高思想认识和思想觉悟，从而增强安保工作主动性、责任感和事业心。
4、在物业党建上开展“创先争优”活动，丰富思想教育的内涵。要以科学发展观为指导，深入开展“创先争优”活动，加强安保队伍基层党建工作，把党的政治优势转化为高校物业安保管理优势，丰富思想教育的内涵。苏大教服集团东吴物业公司积极开展“党员示范岗”、“青年文明号”、“巾帼示范岗”等一系列争创示范岗位活动，同时全体安保队员开展“亮牌上岗”活动，佩戴党徽、团徽上岗，以党员、团员的标准严格要求自己，做好模范带头作用，做好各项本职工作，带动了普通安保队员做好工作的积极性。
5、在心里疏导上提倡人文关怀，探索安保队员心理教育机制。高校是人文沃土，高校物业在员工心理疏导上要倡导人文关怀，这贴近实际，贴近员工，充分尊重他们的个性特点和心理诉求，重在解决他们内心的精神困惑和心理问题，在此基础上，施之以正面教育和引导，才能真正实现思想教育工作的成效和价值的最大化。在积极探索安保队员心理教育机制上，高校物业要注重“四个结合”，即“教育引导与关心帮助的结合”、“工作需要与尊重个性的结合”、“文化熏陶与管理创新的结合”以及“人格健全与个性发展的结合”。同时要为安保队员办好事、办实事、解难事，为困难员工送温暖，为喜庆员工送祝福，关心员工家庭、父母、子女等等。一些高校物业在暑假之时，把安保队员在老家的留守儿童接到校园，为他们举办亲子夏令营，这种做法得到了全体员工的拥护，值得推广。
6、在技能培训上引导其掌握一技之长，适应现代企业管理要求。安保队员作为一种特殊工种，岗位工作相对而言比较枯燥，没有太多技能要求，这给从事安保工作的队员心理上带来了很大的困惑。高校物业部门在日常管理中会发现，很多队员有职业恐慌心理，他们觉得从事安保工作时间长了，没能掌握一技之长，会被社会淘汰，因此干一段时间离职的现象很普遍。为此苏大教服集团独墅湖校区一分部经过探索，在“一岗多能”的培训体系上取得初步成效。独一分部在岗位设置上探索秩序维护与设施设备操作、维修相结合的办法，培养了一大批懂弱电、懂强电、懂维修、懂消防的一专多能的复合型人才，同时每年会有计划的报送一批安保队员去正规培训机构培训，考取“特种作业操作证”、“电工进网许可证”、“全国建构筑消防员”、“电梯操作证”等实操技能证件。对于表现优异的队员还会物质上支持、精神上鼓励他们参加成人高考、函授大专等有学历的正规学习。
