房地产法律顾问：房地产全程法律解读和风险防控

房地产业是国民经济的支柱产业，为我国经济的快速增长作出了重要贡献，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。根据国家统计局的《2014年国民经济和社会发展统计公报》，全年房地产业投资95，036亿元，比上年名义增长105%(扣除价格因素实际增长99%)。全年全社会建筑业增加值44，725亿元，比上年增长89%。

参见《中华人民共和国2014年国民经济和社会发展统计公报》，载中华人民共和国国家统计局网：http：//wwwstatsgovcn/tjsj/2xfb/201502/t20150226_685799html，2015年3月16日访问。基于房地产业在国民经济中的重要地位和作用，其一直是国家立法规范和国家宏观政策调控的重点对象。

2011年1月24日，吴邦国宣布中国特色社会主义法律体系已经形成，如期完成中共十五大提出的重大政治建设目标，成为中国法制建设史的重要里程碑。2011年3月10日，在十一届全国人大四次会议全国人大常委会工作报告中，吴邦国用一半的篇幅重点阐述了中国特色社会主义法律体系的如期形成，宣告以此为标志的中国法制建设进入新的历史时期。截至2010年年底，我国已制定现行有效法律236件、行政法规690多件、地方性法规8600多件，并完成对现行法律和行政法规、地方性法规的集中清理工作。

参见第十一届全国人民代表大会第四次会议《全国人民代表大会常务委员会工作报告》，2011年3月10日，吴邦国。我国以宪法为核心，以法律为主干，包括行政法规、地方性法规等规范性文件在内的，由七个法律部门、三个层次法律规范构成的中国特色社会主义法律体系已经基本形成。作为中国特色社会主义法律体系的组成部分，在房地产领域形成了以《合同法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《招标投标法》等为核心、系列行政法规并列、诸多行政规章、标准规范相补充的房地产法律体系。

房地产业是资源密集型产业，具有投资规模大、建设周期长、能源消耗高、关联度强等特点。相对其他行业，房地产业受国家法律的规范和宏观政策的调控要广，其面临的法律风险也多。综观房地产企业面临的众多风险，法律风险管理作为企业风险管理的主要组成部分，对于企业的经营安全和可持续发展起着不可替代的作用。可谓"房地产法律规则博大精深，房地产法律实务纷繁复杂"。无论是对于法律工作者，还是对于房地产业的从业者来说，深入研究房地产法律，进而防控房地产法律风险，都具有重大的实践意义和较高的实用价值。笔者作为一名法律工作者，长期从事房地产领域的经营管理和法律实务，一直致力于房地产法律的理论研究及实践。在这过程中，逐步积累了一些心得和经验，并在系统研究和整理的基础上编写了《房地产全程法律解读和风险防控》、《建设工程全程法律解读和风险防控》、《中国土地全程法律解读和风险防控》，基本涵括了房地产法律实务的方方面面。相比而言，《房地产全程法律解读和风险防控》具有以下特点：

1.系统注重体系创新

从本书的体系来看，主要分"四章"：房地产开发、房地产交易、房地产金融及财税、物业服务；在章之下又具体细分为开发企业、外商投资、合作开发、股权转让、项目转让、销售、销售方式、销售广告、买受人、认购、预/现售、商品房买卖合同、商品房买卖合同条款、期房转让、二手房买卖、房屋租赁、房屋租赁特殊规则、按揭贷款、开发贷款、房地产税收、物业服务企业、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理、建筑物区分所有权、物业使用和维护等二十六个专题。从每一专题的内容看，又统一分为基本知识、法律解读、法律风险提示、法律风险防控、相关案例、法律链接等六个部分。

2.密切关注近期立法动态

房地产法律易受国家宏观调控政策的影响，具有灵活、易变的特点，本书始终关注房地产领域近期立法动态。在房地产立法方面，本书涵括与房地产相关的全国人大制定的法律、国务院制定的行政法规、国家部委制定的行政规章、地方人大制定的地方法规、地方政府制定的地方规章；在国家政策方面，本书始终把握近二十年来国家的一系列与房地产相关的国家宏观调控政策；在法院审判实践方面，本书涵括较高人民法院的与房地产相关的司法解释，各地高级、中级人民法院的与房地产相关的意见、纪要等，并选择较高人民法院公报和中国法院网中与房地产相关的案例作为参考案例。

3.注重理论和实践的结合

法律理论源于法律实践，法律理论指导法律实践，法律理论随法律实践的发展而发展。房地产法律的研究必须坚持理论与实践的统一。本书十分注重理论和实际的结合，在内容安排上坚持了理论和实际结合的精神，每一专题的基本知识、法律解读部分主要倾向于理论层面的研究，法律风险提示、法律风险防控、相关案例、法律链接部分则更多关注法律实务方面的操作。基础知识部分侧重介绍每一模块的基础知识；法律解读部分侧重从法理角度分析每一模块的法律问题；法律风险提示部分侧重从法律责任的角度介绍每一模块的法律风险；法律风险防控侧重从实务操作角度介绍每一模块法律风险的防控；相关案件主要介绍具有一定代表性的房地产案例；法律链接部分主要介绍每一模块相关的法律、行政法规及规章、地方法规及规章、较高人民法院的司法解释以及地方法院的审判意见、纪要。

笔者受自身学识、专业和经验的局限，本书不足、缺漏、错误之处在所难免，希望广大读者能够不吝赐教，共同推动房地产法律的理论研究和实践工作。本书的出版，得到法律出版社应用分社戴伟社长、李群编辑的大力支持和帮助，得到家人蔡秀静、余弘毅、余瑞琦的理解和鼓励，在此谨表谢意！

二○一五年八月于北京