诌议住房工程质量:浅议保障性住房工程质量监督与控制

前言

保障性住房安居工程是被国家列入了“十二五”国民经济发展计划的一项重要民生工程，它包括经济适用房、公租房、棚户区改造、极危房改造。2011年全国建设量为1000万套，其中保障性住房近600万套、各类棚户区改造住房400多万套，去年保障房出现了高歌猛进的开工形势。但在高速发展的同时，各类质量问题也纷纷暴露出来，如包头较大的棚户区“民馨家园”改造项目，出现500多套墙皮起砂脱落现象，北京的“明悦湾”保障房项目多栋“楼歪歪”，广西廉租房工程使用的“瘦身钢筋”。施工质量不高、安全隐患较多、质保资料缺失、管理人员缺席成为各地保障房建设存在的普遍现象，保障性安居工程质量形势不容乐观。保障房质量，关系千家万户，牵动各级政府，曝光的质量问题，在社会上造成了不良的影响。

2、保障性住房质量问题原因分析

保障性安居工程涉及面广、公益性强、社会影响大。事实上，保障房质量问题一直是政府部门监管和处罚的重点，但为何保障房质量问题频发，症结在哪？

2.1赶工期。保障房建设任务空前繁重，地方政府为完成已签订的建设任务，往往项目手续不全就开工，“边开工边办手续”成为普遍现象。由于时间仓促，施工、监理、建材等企业的招投标流程也有所弱化，从而忽视了对建设质量的监管，造成质量问题频发。

2.2造价低。由于保障房利润非常有限，造价也有严格限制，部分项目甚至会亏损，本来就容易出现偷工减料的现象。保障房建设利润偏低，企业缺乏建设的积极性，容易出现预算不足、投入过低情况。

据了解，限价房和经适房利润率平均在7%—8%，不足普通商品房的一半。算上各项税费、土地成本和通胀因素，利润更被压缩。而廉租房和公租房项目的利润率更低，且资金回笼速度较慢，因此企业的积极性不高。如果缺乏强力有效的监管，偷工减料等危害建筑质量安全的事件就极可能发生。

另一方面，建材、人工价格不断上涨，更加大了保障房建设成本控制的难度。保障房质量问题实际上凸显了资金的困境。

2.3监管难。尽管有关部门一直在强调加强监管，但保障房仍面临质量监管责任不够明确、制度约束力度不足、监管不到位等问题。很多监理公司接下保障性安居工程业务后，没有派人到现场，或没有派专人去现场做监理。很多房屋建筑工地的监理人员尚且都是一人盯几个工地，何况保障房项目，由于造价低和缺乏甲方的监督，监理人员更加不负责任。

3、保障性住房质量控制措施

3.1、作为政府部门，对保障性住房的建设质量实行项目责任终身追究制。

住房和城乡建设部下发了《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》，要求在保障性安居工程建设的全过程实施最严格的质量监督管理，并将其纳入地方任务考核。凡是保障性安居工程发生质量问题的，省级住房和城乡建设主管部门要对问题查处情况进行挂牌督办，对市县主管部门负责人进行约谈。

同时，住建部要求各地切实加强对保障性安居工程质量管理工作的组织领导，尽快制定落实保障房质量监管办法，建立健全层层负责的工程质量责任制，严把建筑原材料和施工质量安全关。项目法人、勘察、设计、施工、监理等单位要依法对建设工程质量负终身责任。对出现重大质量问题或发生重大质量事故的保障性住房项目的开发企业，降低其企业资质等级或吊销其资质证书，不再受理其保障性住房建设计划的申请。例如，广西住建厅就对施工现场存在严重质量安全隐患且未按时完成整改的6家施工企业予以全区通报批评并责令整改，并对广西华南建设集团有限公司等4家企业，给予从通报发文之日起1年内，其企业和相关管理人员在广西境内不得参加保障性住房工程投标、不得承接新的保障性住房工程项目的处罚。

针对保障房建设时间紧、任务重的情况，各级住房和城乡建设主管部门应特别注意把好程序关，不擅自简化基本建设程序。建立保障性住房质量每月检查制度，每月对在建的保障性住房工程进行监督检查。在工程竣工验收前，建设单位应组织有关参建责任单位、物业公司及业主代表进行逐套、逐户验收，并将结果向住户公示，接受监督。对未经分户验收或验收不合格的保障性住房不得交付使用。组织专项检查，对于保障性安居工程建设质量当中的一些问题进行查处。

3.2、作为保障性住房的具体实施者，施工单位应自我质量控制与成本控制并举

3.2.1、质量控制

建设工程项目施工一般涉及人员、材料、机械等较大的范围，是一个比较复杂的过程，影响建筑成品质量的因素较多，在施工过程中对施工质量的控制就显得极其重要。施工企业质量控制管理的具体途径主要有以下三个方面：

（1） 对建设项目技术文件、报告、报表的完整、确凿进行管理，是项目部对建设工程产品质量进行控制和管理的最主要手段。具体内容有：验证技术资质，出具开工报告，编制施工方案、施工组织设计，整理材料质量检验证书，收集动态施工统计资料及图表，协调设计变更、收集变更图和核定书，出具问题处理报告，检查工序交接，做好分项、分部工程质量检查及报告，签署现场必要的技术签证、文件等。

（2） 加强现场质量检查，一般来说，此项工作的具体内容包括：开工条件、工序交接、隐蔽条件、复工条件、确认满足下道工序、成品保护、日常巡视等。检查方法要结合观察、测量和事件记录并重的办法，做到细节不放松，重点有记录。

（3） 坚持以试验数据作支撑，主要是通过试验手段对质量进行判断，所获取的数据要与现场实际情况相符合。

3.2.2、成本控制

在工期紧张，工程单价较低的情况下，保障性住房建设的利润薄弱，对施工单位来说是一种考验。在全力保障施工安全、保障质量的前提下，施工企业效益为先的理念能否实现，关键在于能否做好项目工程的成本管理。

（1） 要想做好成本控制，建筑企业应建立起完善的成本管理与责任体制。在施工项目运行之前，对成本管理中的具体工作以岗位责任制的方式，建立起责任控制系统，把成本控制的责任层层落实到每个成员中，系统地组建，使项目成本控制形成一个面、线、点分明，结构分工合理的管理网络。

（2） 施工企业还应掌握成本控制的手段，成本控制的手段一般是由计划、控制和分析三个阶段所构成。在组织施工之前，依据施工图、施工预算等资料，编制企业的预计投入的人材机使用费以及项目、企业管理费等费用，所有费用的合计做为成本计划。成本计划必须严谨可行，尽量接近最终资金使用限度。当出入值超出正常允许范围时，要认真查找误差原因，总结经验，避免类似问题再次出现。通过计划与实际对比，可发现原因并制订纠正预防措施，从而提高劳动效率和材料利用率，提高项目的利润。

4、结语

总之，保障性住房的建设，是关系国计民生的一项大事，也是一个繁杂的综合体，要保障该项惠民政策的落实与切实惠民，需要各执行部门以高度的责任心，监管，施工单位以百年大计，质量及时的主人翁姿态有机管理，创造效益，共同营建一个真正的实实在在和谐社会。

诌议住房工程质量:保障性住房的工程质量管理方法及其运用的思考

摘要：保障性住房与群众的切身利益息息相关，对于促进社会的和谐与稳定具有重要的意义。人们的生产生活以及相关建筑企业的运营发展，都会受到保障性住房质量一定程度上的影响，因此，应该高度重视保障性住房的质量管理，认真做好保障性住房的质量管理工作势在必行。本人对建筑工程质量管理的现状进行了详细阐述，对保障性住房的工程质量管理的方法以及运用进行了深入的分析和探讨。

关键词：保障性住房；工程质量管理；意义；方法与运用

质量管理是的是一项协调活动，保障性住房的工程质量不仅仅关系着人民群众的生命财产安全，同时与相关企业以及国家的利益紧密相关，如果工程项目的质量不过关，便会对其产生很大程度上的消极影响，因此，必须把保障性住房的工程质量管理放在首位。本文从我国建筑工程质量管理的现状入手，研究和分析了其工程质量管理的方法与运用。

一、国内建筑工程质量管理的现状

1979年，我国建筑工程管理开始起步，一直以来，由于不断的改革和发展逐步形成了比较完善的工程质量管理体系。同时，我国也不断建立健全与建筑工程相关的法规政策。在社会经济不断发展的情形下，人们的经济生活水平得到显著提高，对住房的质量要求也不断提高，如今的建筑工程质量不断上升，但是在投资成效、经济利润以及使用时长等多种方面还存在诸多问题。

我国建筑工程质量管理的发展趋势具有以下特点：在WTO的不断深入与开放下，我国的建筑企业开始与外国的建筑企业相竞争，开始走上了国际化的竞争趋势；在社会不断发展的状况下，建筑质量不仅仅要做到让客户满意，满足人们的住房需求，同时也要符合人们的审美观，满足人们的心理需求，建筑工程的外部与内部的质量都要与人们的要求相符合；传统的工程工作流程已与现阶段的社会发展不相适应，业主逐渐成为了质量控制的关键，建筑质量规范、创新、培训以及服务品牌战略也发生了转变；建筑工程的质量管理逐步向创新阶段转变，质量再造、质量功能展开以及先进的信息科学技术被其大范围应用。

二、保障性住房的工程质量管理方法与运用

1．建立有效的施工质量管理机构

施工企业要根据保障性住房的实际情况建立与之相关的质量管理队伍。公司书记以及总经理作为保障性住房的首要负责人，要针对公司的重大活动制定相关方针、决策与目标；副总经理要对重要的报告、文件进行审批，协助总经理完成管理制度工作，并指导、协调各相关部门和成员制定相关的质量管理方法，通过开展各种活动，使其得到落实；各部门的职员要做好自己的本职工作，提高部门质量管理以及工作效率。其次项目经理管理部门要制定完整的策划文件，配备与技术、质量、材料、安全相关的管理人员，分解工程目标，同时签订质量保障责任书。

2、建立健全质量管理制度

①完善质量保障制度。项目经理部门应该重点建立施工试验检测与技术及方案交底制度，设备、材料及配件的检测与存放等多方面的管理制度，对关键性部位以及隐蔽的工程进行质量预检、复检和验收的制度，样板确认以及工序交接检查的制度。

②监督和落实技术方案以及质量保障制度。技术质量部门要对施工部门进行定期的检查，如质量保障的制定及落实、质量文件的更新与运行、相关培训制度的制定与实施以及对工程质量的控制及验收等各个方面的实际情况，并且对管理情况进行有效的评价。

③建立实施实名制制度。根据工程业务流程中的各个环节上的工作人员，实施对质量操作和验收的挂牌制度，牌上要写上施工时间、部位、单位名称以及各个工作人员的名字，对实现质量控制中的可追溯性具有重要意义。

④在施工过程中，要实施样板现行制度，在进行大面积的施工前必须要有验收认可的记录，样板实施中，专业的工作人员要24小时旁站且保存记录。

⑤项目经理部应该建立实体测量制度，制定相应的计划，根据计划一步步的进行工作并根据实际情况对其进行调整，对施工方法进行总结。

⑥对工程质量进行定期检查，对工作中的各个流程进行分析报告，加强自检、交接检以及互检制度的力度，使现场的质量受到有效的管理和控制。

⑦建立对工程材料设备选用的制度，强化保障性住房的工程检测管理，其检测试验结果数据要、真实。

3、加强监督、考核制度，制定住房回访制度

工程项目部要在一定的时期接受管理考核机构的考核，考核结果与负责人的个人利益相对应，对违反规定的负责人进行相应的处罚，奖励表现好的负责人，竣工之后要对住房的居住情况进行认真的回访，并建立相关质量信息档案，为以后的保障性住房工程质量的管理提供一定的经验。

总结：

现阶段，我国的建筑事业不断的发展，其工程量大，周期较长，投资较大，保障性住房的工程实施还存在诸多质量问题，因此，必须严格遵守国家的相关法律法规，健全和完善工程质量管理体系，同时提高质量意识、预防和检测等多方面的控制，这对于提高保障性住房的工程质量管理具有重要的意义。

作者简介：娜英，女，1980年7月出生，本科学历，工作单位：新疆博乐市房地产管理中心。

诌议住房工程质量:浅谈保障性住房的工程质量管理

【摘 要】保障性住房是我国政府为满足社会中低收入阶层住房要求的有效保障，保障性住房的工程质量对社会的稳定与和谐发展具有重要的作用，一旦出现任何问题，就会产生一定程度的消极影响。要想让中低阶层住上满意的房子，必须加强保障性住房的质量管理。本文从对保障性住房施工前、施工过程中的质量管理进行了深入的探讨。

【关键词】保障性住房；工程；质量管理

工程项目管理实际上是将人力、财力以及物力进行优化配置，通过策划、指导、组织以及检验等手段对工程进行自身管理的过程。现阶段，我国政府大力支持保障性住房的建设，对其工程质量管理给予高度重视，对解决居住困难的问题具有重要的积极影响。

一、施工前的质量管理

1、规划管理方面

保障性住房要充分考虑中低收入困难家庭的经济条件，科学规划、合理布局，交通便利，若保障性住房处于商品住房区，应明确其套型比例、建设总面积以及单套面积、套数、建设标准及建成后回购或移交事项，并签订合同。同时，从群众的住房状态、生活水平以及家庭人口、结构等多方面的因素，对建设的套型和规模进行规划和管理。

2、设计管理方面

保障性住宅的设计以及建设要符合节能与环保的标准，严格遵守与住房建设相关的法律法规，对设计方案进行优化选用，使得较小的户型具备住房的基本使用功能，积极推广和运用成熟先进的新技术、新设备以及新工艺。

3、招标管理方面

保障性住房的建设必须遵循市场运作以及政府组织协调的原则，通过项目法人的招标方式对房地产开发企业进行选择，前提条件是这些企业必须具有社会责任以及相应的资质，同时，经济适用住房管理的实施机构也可以直接对其进行组织建设，其中应对国有企业中骨干企业高度重视。

二、施工过程中的质量管理

1、在施工过程中对于工程质量的检验控制措施与标准要严格执行

在对主体结构进行施工的过程中，竖向施工可以对钢管支撑进行有效传递；模板工程与安全技术标准规范相适应；为了防止因主楞下挠发生变形、扣件下滑导致楼层净高不够的现象，主楞不能够使用钢管以及竖向施工荷载方式。在对住房进行装饰专修的过程中，要与建筑防水材料应用技术规程的相关规定以及装饰装修工程的相关施工规范，卫生间的墙面防水层要按照规定，大于1.8m，在对外墙进行抹灰前，要利用聚氨醋发泡胶以及其他的弹性材料对墙体与门框之间的缝隙进行填充，同时在外墙以及门窗框相接处留出10mm的深凹槽，用聚合物以及纤维防水砂浆进行封填，并在此刷防水涂料，从而大大降低了墙体与门窗框之间缝隙渗水以及墙面返潮等现象的发生率。

2、分户验收住房工程

在分户验收的过程中，对影响使用功能以及工程观感的质量进行观察，并以此为主要验收项目，把检验批检查作为分户验收的主要内容，以单位工程中的走廊、公共部分以及每户住宅为单位对分户验收进行划分，若其具备了验收条件就对其进行及时验收。

3、保障性住房完整的施工方案

保障性住房工程在进行施工之前必须要制作一个完整的样板房施工方案然后进行实施。在将样板房的地砖墙进行铺贴结束后，对卫生间以及厨房进行闭水试验时，卫生间以及厨房周围的墙体会因为过长的泡水时间而产生泛黄的现象，并且以快速发展的势头向卧室以及客厅的墙根进行蔓延，这种情况下，人们都认为是卫生间以及厨房没堵好墙体洞，墙面因地面防水性能不强而造成了墙根泛黄的状况。对于这个问题，很多人提出了不同的解决方法，比如用油性的密封底漆对墙体根部的泛黄部位进行覆盖，但是并没有产生良好的效果；铲掉墙体泛黄部位的腻子并涂上胶泥防水层，也没用获得有效的作用；再者便是铲掉泛黄部位的砂浆层再次抹灰还是没有产生理想中的效果；还有就是把卫生间以及厨房泛黄的砖打掉重新贴砖，进行墙面防水等多种工作，重新进行灌水试验，但是试验结果与之前的情况是一样的，墙体根部依旧返潮并出现泛黄的现象，这种情况没有得到有效的解决。经相关专家证明，这种现象是因为地砖由干硬性水泥浆构成，水泥浆在砖下逐渐形成渗水路径，通过砖的缝隙和土孔向上蔓延，延伸到墙体根部从而出现泛黄现象，而起始点便是卫生间和厨房，因此便把其地面砖用水泥浆湿铺，墙体返潮、泛黄的问题得到了彻底解决。此外，在装饰装修中，应多加强对成品的保护，加强工人保护成品的观念意识，合理安装给上水管道，并注意保持一段时间给水管内的压力，防止墙体根部泛黄、潮湿的状况。

三、总结：

保障性住房的工程质量管理，需要进行多方面的努力。对保障性住房的监督管理，既是我国政府及其相关部门的责任，也是参与其中的群众的责任。严格遵守我国的相关法规政策，吸取经验和教训，认真学习，加强工程质量管理力度，有助于提高保障性住房的质量，从根本上解决和避免工程质量问题，因此，必须要做好保障性住房的质量管理工作，才能使得工程质量达到效果，真正满足我国中低阶层对住房的需求。

诌议住房工程质量:完善保障性住房工程质量监督管理工作的思考

摘要:保障性住房与群众的切身利益息息相关，但当前保障性住房工程仍存在质量问题，为此，不断完善保障性住房的质量监督管理工作意义重大。本文指出了当前保障性住房建设中存在的一些问题，有针对性地提出了完善保障性住房工程质量监督管理工作的建议和措施，确保了保障性住房的工程质量，可供参考。

关键词:保障性住房；问题；质量监督；建议措施；部门联动

保障性住房工程的建设，是党中央、政府作出的重要战略部署，它是与商品性住房相对应的一个概念。它是专门为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。大力加强保障性住房建设力度，对于促进房地产市场健康发展，改善城市低收入居民的居住条件，促进社会和谐稳定具有重要意义。作为一项重大的民生工程，把保障性住房建设成为放心工程也意义重大。因此，完善保障性住房的质量监督工作显得尤为重要。

1 保障性住房工程质量监督管理体系存在的问题

当前保障性住房建设模式、质量监管体系在全社会信用体系建设还不十分完善的情况下，怎样加强政府监管还有很多需要进一步修订和完备的地方。现阶段要切实加强保障性住房工程的质量监管，各建设行政管理部门应立足本部门职责，明确管理边界，加强部门联动，建立和完善有关制度，使管理的触角延伸至工程建设全过程的各个环节。

2 保障性住房建设中出现的主要问题

2.1 无保障性住房储备用地

目前，该市保障性住房建设没有储备用地，往往是区政府按照市政府下达的工作任务，带着计划找项目和开发建设单位，这样对开发建设单位的选择就捉襟见肘了。包括工程立项、规划都难以实现有效统筹，工程计划性不强、仓促上马，质量难以得到有效保障。很多工程是边设计、边施工，开工时间尚未确定，竣工日期已经明确。开发建设单位强迫施工单位赶工期，施工企业为赶工期，难以合理、精心组织施工，施工工序颠倒，各工种互相牵制影响，造成工程施工质量粗糙，住户投诉多、意见大。

2.2 承建保障性住房施工企业质量把控能力参差不齐

由于政府没有现存保障性住房储备用地，几乎没有选择开发代建方的余地，也不可能对承建保障性住房建设任务的建设开发企业的资质条件、信用、资金和管理实力等作相应的限制，承建保障性住房开发建设任务的既有国有大型开发企业，也有规模较小的民营企业。建设管理经验、质量责任意识以及对施工质量的掌控能力等均存在较大差异，直接影响到保障性住房的建设质量。

2.3 工程勘察、设计工作质量问题造成保障性住房质量先天缺陷

由于保障性住房的工期、成本等原因，勘察单位在场地勘探时人为减少勘探点数、勘探孔深度，造成勘察报告质量不高；设计单位未根据保障性住房的特点进行精心设计，对易产生质量通病的部位和节点未优化及细化设计，有的甚至根据建设单位要求使用国家和省明令淘汰或者禁止使用的材料和设备，如在结构设计中使用了预制混凝土空心楼板等。

2.4 进场原材料、设备等把关不严给保障性住房质量埋下隐患

由于保障性住房由政府直接定价，工程尚未建设，房屋售价已定，建设成本已定，建设单位要确保自身利润，势必压低工程造价，施工单位以低价或不合理的实际价格中标，利润空间本身十分有限，而建设过程中原材料、设备价格的波动势必造成施工企业利润降低甚至亏损，如果施工单位诚信度不高，质量管理体系不健全，在追求企业利润原则的驱使下，采用一些质量低劣的原材料和设备成为其必然的动作。

3 完善保障性住房工程质量监督管理工作的建议和措施

3.1 保障资金和土地落实、加强规划统筹

应加强科学编制土地供应计划，加强土地储备和供应工作。涉及新增建设用地的，要提前确定地块，开展土地征收等前期工作，确保及时供地。储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于保障性住房建设，并选择交通便利的地段建设保障性住房。在此基础上，加强规划统筹，加强保障性住房小区的配套设施建设，提供良好的居住环境。

3.2 适度提高保障性住房开发建设单位市场准入门槛

在保障性住房建设中，政府作为业主应指派专门机构或部门，加强工程建设全过程的质量管理。

建设单位是工程建设质量的及时责任人，依法承担工程质量的管理责任，肩负着择挑选择承建单位、制定合理的工程进度计划、保障建设资金、加强合同管理等核心任务，高素质的建设单位是保障建设工程质量的首要条件。

同时建立并完善保障性住房的创优激励机制和失信惩戒机制，政府对于积极创优的参建各方主体予以通报表彰，在招标投标、市场准入、评优评奖等方面给予政策倾斜，对存在严重质量问题的，要严厉追究责任，依法给予处罚，并列入黑名单。

3.3 合理确定造价和工期

保障性住房是政府的形象工程，在使用中一旦发现质量问题，民心工程常常会变成闹心工程，引发不良的社会影响，轻者会形成住户与建设方、施工单位的矛盾，重者还会影响到政府的公信力和执行力。政府管理部门随意压缩建设成本或纯粹为了完成建设任务而任意压缩合理工期所带来的后果是严重的，也是不负责任的，因为合理的造价和工期是保障工程质量的基本前提。

1)严把保障性住房立项审批关。保障性住房建设应充分尊重客观经济规律，项目审批部门在保障性住房立项时一定要落实资金渠道，要认真考核建设单位的资金筹措和保障能力，让有实力、信誉好的建设单位进入保障性住房建设市场。

2)统一采用公开招标方式。保障性住房是重大的民生工程、民心工程，也是政府工程，理应参照政府投资工程进行管理。通过公开招标方式，不仅可以择挑选择参建单位，而且可以保障工程的合理造价，还可以将合理建设工期纳入评审内容，一旦企业中标，建设单位和施工企业必须按照招标文件规定的建设工期签订合同，不得随意更改，让工程更好地接受全社会的监督，避免闹心工程、烂尾工程的出现。

3)适度调整经济适用住房销售价格。近年来，CPI指数增幅较大，物价上涨较快，工资收入水平也有了明显的提高，但经济适用房的销售价格只相当于高层建筑的土建成本，距普通商品住房的市场交易价格更是相差甚远。

4)确保政府补贴和各项优惠政策落到实处。保障性住房是一项民心工程，不能以追求经济利益为出发点和落脚点，地方政府应尽可能地降低开发商的土地取得成本、减免各种税费，给予保障性住房合理的投资补贴并落实到位。

3.4 保障性住房的质量管理应加强部门联动

1)建立工程项目审批“绿色通道”。鉴于保障性住房具有建设规模大、分布广、工期紧、工程质量要求高、管理任务重等特点，需要进一步创新保障性住房建设管理思路和工作方法，提高管理效能。

2)建立竣工交付综合验收制度。保障性住房五脏俱全，其立项、建设、管理涉及到发改、住房保障、规划、建设、消防、环保等部门以及水电气等保障民生的垄断性企业。

3)加强工程交付使用后对物业服务企业的监管。建筑工程是在一定程度存在质量瑕疵的特殊产品，《房屋建筑工程质量保修办法》规定了建筑工程在保修期内建设、施工单位的保修义务；该市的物业管理条例第七十五条明确规定，业主、物业使用人、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争执不能协商和解的，其主要调解部门是区房管局。建议房产部门作为保障性住房交付使用后质量投诉管理的牵头部门，对物业公司处理业主质量投诉加强管理，协调建设管理部门加强对建设、施工企业履行保修义务的监管。

4)加强执法。首先，市建设管理各部门要进一步完善保障性住房质量闭合管理机制，勘察设计、图纸审查、招投标、市场、质监、造价、节能等管理部门应在保障性住房建设的各个环节严格把关，及时互通相关信息，严格执法，形成对保障性安居建设工程质量工作齐抓共管的格局。

其次，市区相关管理部门应加强联动和协调，住房保障、规划、建设、工商、质监、消防等部门分别依据各自职责，加强对保障性住房立项、规划、勘察设计、建设、建筑材料使用、验收备案等环节的监督管理，严厉打击保障性住房建设过程中的违法违规行为，形成强有力的管理合力和震慑力。

4 结束语

保障性住房是一项重要的民生工程，关系着社会的稳定与和谐。因此，必须针对当前保障性住房建设中存在的问题，有针对性地采取措施，不断完善保障性住房的工程质量监督管理工作，只有这样才能将品质的保障性住房交付给人民和社会。

诌议住房工程质量:住房工程质量通病整治

[摘要]住宅工程质量不仅关系到国家经济社会和房地产市场持续健康发展，而且还直接关系到广大人民群众的切身利益，有针对性的进行预防控制，可以达到事前控制的效果。

[关键词]住宅；质量通病；防治

1、墙体裂缝防治

1.1设计。

1.1.1住宅建筑的平面宜规则，避免平面形状突变；除规范规定外，房屋长度大于40m时，宜设置变形缝；变形缝应贯通女儿墙或天沟。

1.1.2砌体结构房屋顶层砌筑砂浆强度等级不应低于M7.5。

1.1.3填充墙砌块砌体当长度大于3m（或无约束的端部），高度大于2m时，应设置钢筋砼构造柱和腰梁，或砌体配筋等措施。

1.1.4填充墙砌体与砼构件交接处以及顶层采用粉煤灰砖、砼空心砌块、蒸压加气砼砌块等材料作为填充墙时，应采用铺挂密目钢丝网抹灰等措施。

1.2施工。

1.2.1砌筑用砂浆应采用中粗砂。

1.2.2填充墙砌至梁（板）底口处时，应预留30~50mm空隙，待填充墙砌筑7d后，方可采用等墙厚的定型砌块侧向丁筑挤密或采用微膨胀细石砼嵌填密实。

1.2.3砌体应在砌筑完毕28d后再抹灰。

1.2.4电线导管严禁在多孔砖砌体中斜向敷设。

1.2.5砌体拉结钢筋的设置必须规范到位；加挂的防裂密目钢丝网必须贴挂牢固。

2、楼板裂缝防治

2.1钢筋砼现浇板设计。

2.1.1楼板平面形状不规则时宜设置梁使之形成较规则平面，并对凹口或洞口处楼板的配筋适当加强。

2.1.2钢筋砼现浇板的设计厚度不得小于90mm；对于屋面现浇板和其他配有双向交叉电线导管的现浇板的设计厚度不得小于120mm；其支承于砌体上的长度不小于120mm，支承于砼上的长度不小于90mm。

2.1.3现浇板砼强度等级不宜大于C30。

2.1.4屋面现浇板应设置双层双向贯通钢筋，建筑物两端至少及时个开间的现浇楼板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜少于8mm；现浇板端部转角处应设置不少于710、长度不小于1/3板跨且不小于1.5m的放射形钢筋。

2.1.5住宅建筑长度大于40m而未设置变形缝时，宜在现浇楼盖中间结构受力影响较小的部位设置宽度为700~1000mm的后浇带或膨胀加强带，后浇带两边应设置加强钢筋。

2.2钢筋砼现浇板施工。

2.2.1现浇板的砼应采用中粗砂，含砂率应控制在40%以内，每立方粗骨料的用量不少于1000kg，粉煤灰量不宜大于15%。

2.2.2砼应采用减水率高、分散性能好、对砼收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8%。

2.2.3预拌砼进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不大于180mm，其他住宅不应大于150mm。

2.2.4严格控制现浇板的厚度和钢筋保护层厚度，宜优先采用塑料支卡控制保护层措施。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的上部负弯矩钢筋应按间距不大于300×300mm设置垫块或钢筋支凳，并确保砼浇筑时不位移。

2.2.5现浇板浇筑时，在砼初凝前应进行二次振捣；砼终凝前应进行不少于两次压抹，但必须采取措施防止直接踩踏砼。

2.2.6现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，（冬期施工必须采取相应养护措施），养护时间不得少于7d；对掺用缓凝型外加剂的砼，养护时间不得少于14d。

2.2.7现浇板养护期间，当砼强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当砼强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。

3、楼地面渗漏防治

3.1上下管道等预留洞口位置应，洞口形状宜为上宽下窄的倒锥形。

3.2采用套管穿越楼地面时，套管应用钢管制作，其长度应考虑套管顶高出实际使用楼地面50mm的要求，防水翼环焊接位置应位于楼地面楼厚中部；不采用套管的应按要求加装止水圈。套管与立管之间应用油麻等密封材料填塞，上口用防水密封膏（胶）密封。

3.3预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净，毛化处理、涂刷加胶水泥浆或界面处理剂。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼浇筑至板厚度2/3处，待砼凝固后进行4h蓄水试验，无渗漏后再用掺入抗裂防渗剂的细石砼填满。

3.4楼地面防水层施工前应先将基层清理干净，阴角处粉成小园角。防水层的泛水高度不小于300mm。

3.5楼地面找平层应向地漏方向放1~1.5%坡，地漏口要比相邻楼地面低5mm。

3.6有防水要求的楼地面应分别在防水隔离层和面层施工完毕后，分别进行48h以上蓄水试验。

4、外墙渗漏防治

4.1外墙砌体砂浆饱满度不得小于90%。

4.2外墙施工宜采用无脚手眼工艺。按规范留置脚手眼时，宜采用微膨胀细石砼捣实，严禁用干砖填塞；小园孔、灰缝扁孔等应清理干净后采用微膨胀水泥砂浆分两次填塞密实。外墙孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。

4.3外墙粉刷应使用含泥量不大于2%、细度模量不小于2.5的中粗砂。

4.4外墙粉刷前应将基层进行凿毛、甩浆或其他工艺毛化处理，并清除墙面污物后提前1d浇水湿润。

4.5外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活。施工时每层厚度宜为6~10mm，各层粉刷接缝位置应错开，并尽可能设置在砼梁、柱中部。

4.6突出墙面有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线（槽）粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅现象，滴水线（槽）的高（深）度不应小于10mm，其与外墙相交处应设置断水口。

5、门窗渗漏防治

5.1门窗进入施工现场时，应按设计要求进行各项性能见证取样送检，复检合格后方可使用。

5.2门窗框安装固定前应对预留洞口尺寸进行复核校正，根据饰面材料确定门窗外框与洞口间隙后用防水砂浆刮糙处理。

5.3外门窗的安装必须要牢固，在砌体上安装时严禁用射钉固定。

5.4外门窗底框应安装在高出台面外标高20mm的台阶上，严禁将底框埋在台面中。

5.5外门窗边框与洞口之间的间隙应采用弹性闭孔材料填充饱满，并使用密封胶密封，外门窗框与副框之间的缝隙应使用密封胶密封。密封胶应打得严密、顺滑。

6、屋面渗漏防治

6.1屋面工程施工前，必须编制包括对已施工完毕的柔性防水材料的保护措施在内的详细施工方案，并经监理审核后方可组织施工。

6.2屋面刚性细石钢筋砼防水层（保护层）施工除应符合设计和相关规范要求外，还应满足下列要求：

a、钢筋网片应采用焊接网片。b、细石砼浇捣时，宜先铺三分之二厚度砼并摊平，再放置钢筋网片，然后铺满足够设计厚度。c、分格缝应上下贯通，钢筋网片在分格缝处断开，缝内不得有水泥浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，分格缝上应粘结宽度不小于200mm的通长卷材保护层。