旧小区改造工作意见篇1
（二）改造内容。城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类。
1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯、5G移动通信基础设施以及光纤到户等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施，幼儿园等教育设施，周界防护和高空抛物监测等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
（三）改造范围。重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，并根据国家年度计划申报要求，适时调整小区建造年限规定。国有企事业单位、省管公房、移交政府安置的军队离退休干部住宅小区、军队及院校所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。对已享受过其他中央补助资金进行过改造的城镇老旧小区（如节能改造、“三供一业”改造等），依然存在市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的，逐步纳入改造规划和计划，但同一改造内容不得重复使用中央补助资金。不得将计划征收拆迁的小区（含独栋住宅楼）纳入城镇老旧小区改造范围，不得将已经实施和计划实施改建、扩建、翻建的棚户区纳入城镇老旧小区改造范围，严禁借城镇老旧小区改造变相搞房地产开发。
二、多渠道筹措资金
（一）合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，鼓励引导居民出资参与城镇老旧小区改造。通过建立奖补政策，鼓励引导居民进行门窗更换和水表、电表表后改造。鼓励居民通过让渡楼面资源、小区公共收益、投工投劳等多种方式，积极支持城镇老旧小区改造。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车、充电、智能信包箱等经营收入，可用于城镇老旧小区改造及物业管理。各地要结合实际，研究出台住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的具体办法。支持居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。
（二）加大政府财政投入。积极申报争取中央财政专项资金、中央预算内投资等中央补助资金，省级财政予以一定支持。中央和省级财政补助资金主要用于市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。省直有关部门在安排专项补助资金时，要对城镇老旧小区改造配套项目给予支持，对城镇老旧小区改造中符合省级专项资金使用条件的社区综合服务建设项目给予补助。市州、县市区政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。认真落实国家关于城镇老旧小区改造相关税费减免政策。
（三）鼓励专业经营单位积极出资。电力、通讯、有线电视、供水、燃气等专业经营单位要积极履行社会责任，主动参与支持城镇老旧小区改造。涉及管线的迁改、规整费用，由相关专业经营单位和地方共同承担，具体比例由各地研究确定。改造范围内的电力、通讯、有线电视管沟、站房及箱柜设施，土建部分建设费用纳入财政支持，网络缆线、电线等更新及规整入地由专业经营单位组织实施。鼓励小区楼面资源对5G等移动通信基础设施开放。
（四）支持金融机构提供信贷服务。国开行省分行、农发行省分行等金融机构要结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度，并积极争取金融政策倾斜支持。各商业银行要加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。
（五）引导社会力量积极参与。进一步放开与城镇老旧小区改造关联的城市基础设施投资、建设和运营市场，做好基础类、完善类、提升类相关建设项目打捆发包，鼓励引导社会和民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与城镇老旧小区改造，实现投资主体多元化、投资渠道多样化。支持城镇老旧小区改造实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。推广特许经营、建设—拥有—运营（BOO）、政府和社会资本合作等模式参与改造。社会和民间资本参与城镇老旧小区改造，可享受市场准入、产业扶持和税费减免等优惠政策。
三、加快审批进度
（一）推行改造方案联合审查。城镇老旧小区改造方案经居民同意后，可由各地政府组织住建、发展改革、财政、自然资源等部门进行联合审查。联合审查通过的改造方案，作为城镇老旧小区改造项目办理立项用地规划、工程建设、施工许可、竣工验收等审批依据，相关部门直接办理审批手续。
（二）简化立项审批及用地规划许可手续。纳入城镇老旧小区改造年度计划的项目，可依据联合审查通过的改造方案，将项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算合并为可行性研究报告（代初步设计）进行审批，可行性研究报告（代初步设计）应达到初步设计深度，可研批复中需分类明确基础类（主体改造修缮+配套基础设施）、完善类、提升类投资规模和建设内容（需量化）。不涉及土地权属变化的城镇老旧小区改造项目，无需办理用地规划许可，可用已有用地手续等材料作为土地证明材料。
（三）精简合并工程建设许可和施工许可手续。城镇老旧小区改造应确保建筑主体结构安全。不增加建筑面积、不改变建筑结构的项目，无需办理工程建设规划许可手续。实行项目建设单位告知承诺制的，不再进行施工图审查。涉及新增建设项目、改建和扩建等增加建筑面积、改变建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目，可合并或同步办理建设工程规划许可和施工许可，实行施工图联合审查。允许将工程质量监督手续和施工许可证合并办理。
（四）实行联合竣工验收。鼓励相关各方进行城镇老旧小区改造项目联合验收。
四、统筹推进实施
（一）坚持政府主导。各地要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确各有关部门、单位和街道（镇）、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。
（二）科学编制规划。各地要研究确定年度计划和远期目标，科学编制本地区城镇老旧小区改造“十四五”专项规划，明确各年度改造计划，形成“储备一批、在建一批、新开工一批、竣工一批”的良性循环。要综合评估地区财政承受能力，不得盲目举债铺摊子，项目可行性研究阶段应充分论证改造内容、资金平衡等方案，确保纳入年度改造计划的项目按时开工、有序推进、按期建成。城镇老旧小区改造“十四五”专项规划由市州政府批准后，于2020年10月20日前报送省住建厅、省发展改革委、省财政厅。
（三）明确实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接城镇老旧小区改造，支持有实力的国有企业参与城镇老旧小区改造项目建设。支持市、县政府原有的融资平台通过市场化改制，实现市场化运营，在不承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承接城镇老旧小区改造服务。鼓励采用工程总承包（EPC）、全过程工程咨询服务等推进项目建设。
（四）推进片域改造。坚持以改造小区为基本单元，整合推进片域改造，实现养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安（如派出所、社区警务室）等各类设施增设、更新，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等管线改造规划计划与城镇老旧小区改造规划计划相衔接，做到整体规划、协调配套、同步建设、全面推进。同时，建立存量资源整合利用机制，落实土地支持政策。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑、古树名木的，要严格落实相关保护修缮要求。
（五）完善管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。
五、强化组织保障
（一）落实主体责任。各市州、县市区政府和兰州新区管委会对本地区城镇老旧小区改造工作负总责，主要负责同志要亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，调动各方面资源抓好组织实施，落实好各项配套支持政策。省政府成立由分管领导任组长的省城镇老旧小区改造工作领导小组（名单见附件），研究推进全省城镇老旧小区改造工作。
旧小区改造工作意见篇2
自老旧小区改造工作全面展开以来，我市各级各部门对旧改工作的热情空前高涨，工作强度、调度密度、重视程度尤为突出，整体工作稳步推进。经摸底，我市老旧小区总量1322个，213442户，8898栋，1876.53万平方米，其中2019年度老旧小区改造项目共222个，已经开工的有119个，正在招标挂网的有30个，完成初步设计的有74个，尚处于前期准备工作阶段的有21个，完工的有10个，完成投资额66118万元。2020年度老旧小区改造项目共237个，已经开工的有11个，正在招标挂网的有35个，完成初步设计的有120个，尚处于前期准备工作阶段的有71个，完成投资额 16226万元；
二、主要做法
近年来，由于种种原因，我市未能抓住国家棚改政策大好机遇，因此，我们把推进老旧小区改造作为城市建设的重中之重来抓，主要做法如下：
（一）高位推进，规划先行。一是成立专班。市委市政府成立了老旧小区改造工作领导小组和办公室，组建改造工作专班，细化分工、明确责任，形成齐抓共管的工作格局。二是顶层规划。按照省厅要求，精心做好顶层规划设计，委托专业设计公司编制了2020年-2035年老旧小区专项规划并进行了公布，各县（市）区也完成或启动了2020年-2035年老旧小区改造专项规划编制工作，并建立2020年-2022年项目库。
（二）建章立制，助力旧改。一是简化手续。老旧小区改造内容繁杂，涉及多方主管部门和产权单位，为推进改造工作，开辟绿色通道，我市建立了联动工作机制，实行并联审批、容缺审批，协调解决项目推进过程中的各类问题。二是出台政策。先后起草并出台了《衡阳市城区老旧小区改造实施方案》、《衡阳市（本级）老旧小区改造资金筹集、分配及管理办法》、《衡阳市社区“三清三建”升级版（老旧小区改造）规划设计方案指导意见》等5个政策性文件及工作模板，为旧改工作有序推进提供了政策支持。三是强化培训。市棚改办和市城市办先后两次就如何编制改造规划方案和推进老旧小区改造进行专题培训，为各级主管部门、管线单位和社区工作人员授课，解难释惑，成效明显。另外，按照住建部和省住建厅的统一安排，组织全市老旧小区改造工作相关人员参加全国推进会视频会议和《意见》解读视频会议，收效很大。
（三）调度督查，传递压力。一是密集调度。为稳步推进旧改工作，市级领导多次调度部署老旧小区改造工作，并安排市财政连续三年每年按1个亿给予配套。二是强化督查。市城市办会同市住建局联合开展3次督查，对各县市区老旧小区改造项目推进情况和老旧小区改造方案编制情况进行督查，并下发督查通报，进一步传导压力。三是县区同步。各县市区也加大了调度督查力度，以一周至少一次以上的调度频率持续发力，倒排工期，挂图作战。
（四）党建引领，共同缔造。为扎实推进老旧小区改造工作，各改造小区充分发挥基层党组织堡垒作用和党员先锋模范作用，积极成立旧改项目临时党支部，在片区建立“基层党建服务站”和居民自治队伍，构建“街道党工委——社区党总支——社区各党支部——社区网格”四级党组织网络，组织党员、居民代表和工作人员走访入户，充分听取民意，调解矛盾纠纷，消除抵触情绪，争取支持配合，有力保障了旧改的各项工作顺利推进。同时，我们充分发挥“衡阳群众”在旧改工作中的主人翁作用。在工作思维上，从“大包大揽”转变为政府搭台，民众参与；在工作方式上，充分调动社会各类力量，从“独角戏”到“大合唱”转变；在工作内容上，从政府提供到居民选择，从政府管理到为民服务，从“政府配菜”到“居民点菜”。5月底，鹿山厅长来我市视察时对石鼓区基层党建加旧改给予了高度评价。
三、全力打造街区式示范项目
在老旧小区改造工作推进过程中，我们注重打造精品、树立典型，举全市之力打造中心城区老商业区解放路南北两个片区，形成可复制的衡阳经验。
（一）进展顺利。市中心城区老商业区解放路南北两个片区计划申请政府专项债4.55亿元，已通过相关审核评估程序，其中解放路以北片区老旧小区改造项目已获得前期1.5亿专项债支持。市住建局邀请北京愿景集团对项目进行了包装策划，完成了规划设计前期准备工作，已移交石鼓区政府开展设计方案招标等方面工作，计划12月底完成第一期项目改造，2021年8月底全面完成整个项目。
（二）高位规划。在衡阳市住建局牵头组织协调下，愿景集团项目团队对衡阳市中心城区老商业区老旧小区改造项目深入开展策划包装和总体规划设计工作，形成了《对标“省域副中心”和“最美地级市”发展定位，打造城市更新的衡阳模式、湖南经验、全国典范》的顶层规划方案。
（三）瞄定目标。一是全面改善市中心城区整体面貌，增强居民幸福感、获得感和安全感。二是打造形成以老旧小区片区化改造引领老旧街区更新、建设新型文旅商业消费聚集区为突出特色，全国可复制可推广的城市更新“衡阳模式”。三是以项目建设显著成效申报住建部人居环境奖，推动申报联合国人居环境奖。
（四）改造多维。一是围绕居住获得感、幸福感、安全感，实施全方位改造提升，激活老旧小区全新生命周期。二是聚焦党建引领、共同缔造，促进“建管一体”，实现专业化物业管理全覆盖，提升社区治理现代化水平。三是定位经济拉动、消费升级，打造滨水商业带和多条历史文化特色商业街巷，实现“商”“住”共生，“江”“城”相融。
（五）融资多元。一是发挥财政资金引领作用，用好上级老旧小区改造专项补助和老旧小区改造政府专项债。二是坚持市场化方向，探索实施大片区统筹平衡、跨片区组合平衡等资金平衡模式。三是探索建立政府、政策性金融机构、国有企业、社会资本等紧密协同、优势互补的战略合作模式。
四、工作中存在的主要问题
（一）资金筹集难度大。一是衡阳市作为三线城市，经济发展水平与发达地区相比差距较大，加上疫情影响，导致财政愈加紧张，配套资金投入有限；二是老城区居民基本完成了住房消费升级，大部分居民搬迁到了新建商品房小区，现居民一部分是不愿意离开生活几十年故地的老龄人口，另一部分是大量来自农村的进城务工流动人员，因此，在改造当中，居民直接出资意愿不强；三是老城区建筑密度大，现有空间不足，改造成本高、回报低，社会资本参与兴趣不大。鉴于资金筹集困难，老旧小区改造只能立足于量力而行。
（二）个别瓶颈难以突破。一是群众工作难。老旧小区改造要与千家万户打交道，群众觉悟不一，要求各不相同，群众工作难做，特别是加装电梯的群众工作最难做。二是后期管理难。我市中心城区现有相当一部分老旧小区没有明显的红线界限，小区设施与城市市政设施无法区分，给后期管理带来了一定的挑战。
五、下一步工作计划
（一）深入贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发[2020]23号，以下简称《意见》）精神
1.全面领会《意见》的丰富内涵。《意见》是在住建部多次试点的基础上，在去年和今年全面推开的背景下出台的，明确了总体要求、目标任务、对象范围、支持政策和保障措施，为进一步全面推进这项工作，提供了政策依据和基本遵循。《意见》坚持以新时代中国特色社会主义思想为指导，通篇体现了以人民为中心的发展理念；突出了系统集成、协同高效，体现了鲜明的实践特色；体现了强烈的问题导向，是一个求真务实、针对性强的文件。
2.深入落实《意见》的指导精神。一是扩展改造内容从基础类改造扩展到完善类、提升类。二是在组织实施上，从自上而下的政府包揽到现在以居民为主体。三是在资金筹措上，落实多方共建共筹的政策。四是在改造范围上，突破单个项目限制，合理拓展改造实施单元，实施成片改造。五是在改造要求上，既要针对硬件的改和建，还要加强后续的管理、服务和治理。
3.加快推进项目建设。一是强化高位推动。老旧小区改造工作既是重大民生工程，又是重大发展工程，我市将把这一工作当做近几年的重点工作，列入对县市区目标管理绩效考核内容；二是创新支持政策。当前我市老旧小区改造政策是由市棚改工作领导小组名义印发，在拓宽资金渠道、拓展城市空间、吸引社会资本、强化后期运营管理、实施城市更新改造方面，没有政策层面上的突破和创新，市政府将结合《意见》，出台进一步完善的实施政策。三是多方进行融资。争取中央和省的财政性资金补助，加大县市区人民政府通过安排一般公共预算、发行专项债券等多渠道落实支出责任；支持通过小区内外土地房屋等存量资源开发利用，实现收益平衡的整体改造项目，以及具有一定收益的配套基础设施、公共服务设施等专项改造项目；推动各方力量参与改造，鼓励原产权单位出资支持原职工住宅小区改造；加大金融支持力度，推动落实居民出资责任，创造条件引入社会资本等。
（二）瞄准联合国和住建部人居奖，依托中心城区打造街区式示范项目
以老旧小区改造结合文旅资源整合、多元融资渠道为创新，实施城市级、市场化、可持续的整城更新，打造全国可推广可复制城市更新“衡阳模式”。
一是探索战略合作。市、区政府提出任务要求，提供财政资金保障和社会资本投资平衡“资源包”；愿景集团坚持微利可持续，提供投资拉动、规划改造和社区长效运营全链条“服务包”。
二是从城市更新高度总体规划、分步实施。加强顶层设计，推进市、区城市更新和老旧小区改造长期规划“一张蓝图”，分阶段实施连片改造、滚动改造。
三是推动物业服务先行。采取连片移交方式，由愿景集团对衡阳市及石鼓区、雁峰区逐步提供全域老旧小区专业化物业服务，具备条件的地区探索提供城市运营服务。
旧小区改造工作意见篇3
一、总体要求
（一）工作目标。以改造带动全面提升，实现基础设施完善、居住环境整洁、社区服务配套、管理机制长效、小区文化彰显、邻里关系和谐。到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
（二）基本原则。
——政府引导、共同缔造。加强政策引导和统筹协调，发挥居民主体作用，充分调动社会力量参与，实现共谋、共建、共管、共评、共享。
——因地制宜、精准施策。科学确定改造目标，尽力而为、量力而行。顺应群众期盼，以确保居住安全、改善人居环境、提升配套服务为重点，合理制定改造方案，建设美好家园。
——系统联动、整体推进。整合各方资源将城镇老旧小区改造与未来社区建设、美丽城镇建设、海绵城市建设、智慧安防小区建设、垃圾分类、“污水零直排”建设等有机结合，努力实现“最多改一次”。
——创新机制、优化治理。强化服务监管，推进多元化融资，鼓励以市场化运作方式实施改造。以基层党建为引领，创新社区治理模式，完善小区长效管理机制。
二、工作任务
（一）改造对象。城镇老旧小区是指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的住宅小区，不包括以自建住房为主的区域和城中村。重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，优先对存在C级、D级危险房屋的城镇老旧小区和居民改造意愿强、参与积极性高的老旧小区实施改造。
（二）改造类型。结合我市实际和群众需求，城镇老旧小区改造分为综合整治和拆改结合两种类型。综合整治型适用于房屋结构性能满足安全使用要求的城镇老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类。拆改结合型适用于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区。
1.基础类改造：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，包括市政配套基础设施改造提升、建筑物改造提升等。
（1）路面改造。对小区路面进行修复或提升，有条件尽量拓宽道路及增设人行道，满足消防、救护等要求，打通局部瓶颈，畅通小区交通“微循环”。补充、新增标志标线，完善道路交通设施系统。
（2）管线改造。对小区内的雨水管、污水管、弱电管、强电管、供水管、燃气管、消防管等管线进行改造，满足污水零直排、雨污分流、管线扩容、消防安全等要求。对采用明线的管线进行统一布设、统一走向、统一标识，有条件的小区对架空电线进行下地改造，优化“空中蜘蛛网”的现状，美化小区整体环境。对于弱电管线，有条件的小区采取“多网合一”建设模式。
（3）垃圾分类设施改造。按照《浙江省城镇生活垃圾分类标准》要求规范设置垃圾投放点、垃圾集置点、特殊垃圾存放点。
（4）安防设施改造。对小区出入口门禁、单元门门禁、监控系统不完善的小区进行智能化改造，做到小区内监控全覆盖。
（5）楼道改造。对存在安全隐患、外表破损、照明不足等不良因素的楼道进行修缮。增加楼道内文明元素和便民设施，共建“美丽楼道”。
（6）消防设施改造。合理设置消火栓和消防设施，对消防管道老化、消防喷淋烟感失灵、消防高压泵系统损坏、消防管网渗漏水压不足、消防消控系统失灵等存在消防安全隐患进行大修。
（7）建筑外立面改造。对外墙面存在的渗漏水、粉刷材料剥落、瓷砖掉落、空调外机支架松动等问题进行修缮，结合实际需求对外墙进行翻新。对雨棚、落水管、防盗窗、晾衣架等立面附属物进行修缮或更换。
（8）建筑屋顶(面)改造。为提高建筑屋顶防滲漏能力、整体环境协调、美观，对存在渗水、漏水状况的屋顶进行修缮；结合实际需求对老化的平屋面改造为坡屋顶；有条件的也可规划在屋面增设雨水收集设施，进行雨水收集再利用。
2.完善类改造：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是小区内环境及配套设施改造提升、引入物业及物业用房建设、建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
（9）违建拆除。主要整治违建形式的“大刀片”以及对屋顶、墙面、地面等侵占公共空间的违法建设进行拆除。
（10）绿化改造。对遮挡底层住户采光、通风的树木进行迁移或修剪；对绿化布局不合理的小区，结合小区居民业余生活、文体活动场所的要求，对现有绿化进行适当规划、调整及增设。
（11）亮化改造。对路面照明进行改造提升，按规范设置路灯，满足基本夜间照明；对景观照明进行改造提升，在不影响居民日常生活下进行点缀设置，丰富夜间景观效果。
（12）停车设施改造。主要设置路面划线停车位及改造和新建专用停车位，解决老旧小区日益突出的“车多位少”的矛盾。
（13）充电设施改造。合理确定充电设施个数及位置，满足相关规范要求，解决电动自行车以及电动汽车的充电难问题。
（14）公共服务设施改造。主要进行适老设施、无障碍设施改造提升，方便老年人、残障人士的生活出行；对文化休闲设施、体育健身设施改造提升，丰富社区文化，提升社区功能；建设智能快件箱、智能信包箱等智能配送终端，完善高效配送体系。
（15）物业管理用房改造。对于引入物业管理团队的老旧小区缺少管理用房的，可利用现有空置公房进行改造提升，或在满足相关要求的前提下适当新建部分管理用房，满足管理及办公要求。
3.提升类改造：为丰富社区服务供给、满足居民美好幸福品质生活需求、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要有改造或建设小区及周边公共服务设施、教育设施、专项服务设施。
（16）建筑节能改造。结合屋面改造提升，做好屋面保温隔热构造，推进太阳能、光伏等可再生能源在建筑改造中的应用，推动绿色建筑发展。
（17）加装电梯。以居民自主申请为主，按照《兰溪市既有住宅加装电梯工作的指导意见（试行）》实施。
（18）社区综合服务设施改造提升。新建或改造提升社区综合服务站，完善为老、为残、优抚、安全防范、卫生保健、社会保障等服务体系。新建或改造提升社区卫生服务站，完善医疗卫生服务体系。
（19）社区教育设施改造提升。新建或改造提升幼儿园、幼托班等学前教育设施，完善相关功能的服务半径，方便社区居民。
（20）养老、托育等专项服务设施改造提升。引入社会资本的养老、托育服务，着力解决“一老一小”的民生问题，扩大面向广大普通家庭老年人和婴幼儿的普惠性服务供给。引进有资质的餐饮企业或社会组织运营，对有助餐、配送餐刚性需求的老年人等群体提供相关服务。新建或改造提升家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等，补全社区自身运行功能，丰富社区服务供给、提升居民生活品质。
4.拆改结合改造：可对部分或全部房屋进行拆除重建，并配套建设面向社区（片区）的养老、托幼、停车等公共服务设施。推进片区联动改造，统筹实施城镇老旧小区改造与周边高度关联的城市更新、历史文化街区保护等项目，坚持去房地产化，原则上居民回迁率不低于60%。改建、新建基础设施和公共服务设施，完善社区基本服务功能，构建完整居住社区，打造“15分钟生活圈”。
（三）改造工作流程
1.编制规划建立项目库
科学编制老旧小区改造“十四五”规划和年度实施计划，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。综合考虑房屋安全状况、小区区位、群众意愿，合理确定改造类型。涉及老旧小区的各类设施增设或改造计划应与规划有效对接同步实施，优先对存在C级、D级危险房屋的城镇老旧小区和居民改造意愿强、参与积极性高的老旧小区实施改造。
市旧改办牵头对全市符合老旧小区改造条件的小区进行摸底调查，相关街道、社区配合开展调查，充分吸收居民改造意愿，调查信息汇总后经相关社区、街道确认后纳入基础数据库。基础数据库内容包括小区的具体范围、栋数、户数、违法建设等基本信息及十四五期间的初步实施计划，原则上后续要求改造的老旧小区从基础数据库内选择。
2.确定年度改造计划
社区调查拟改造小区居民是否同意改造，并以菜单式改造调查表对拟改造小区居民进行拟改造内容调查，要求调查范围至少覆盖2/3户数以上，最后统计相关改造需求并结合小区现有环境及短板确定初步改造方案。街道汇总社区改造需求并确定下一年度改造小区，每年5月上旬前，由街道组织在改造小区范围内对改造模式、菜单式初步改造方案进行广泛公示，公示时间不少于5个工作日。公示无异议后，5月底前由街道向市旧改办报送下一年度的改造小区清单，包括每个小区的改造模式、菜单式初步改造方案等内容。
市旧改办会同相关部门对各街道提出的改造需求组织评审，编制年度改造计划，经市政府同意后，确定下一年度项目安排和资金预算。
3.改造项目实施
方案设计及审查。市建设局负责项目方案设计及审查等前期工作，委托有资质的设计单位开展方案设计，方案设计过程中开展不少于2次社区居民意见征求，召开居民代表会议，充分听取居民意见，完善方案内容。弱电、强电、供水、供气、消防、安防、路灯、绿化、垃圾分类、充电设施等相关专营单位在方案设计阶段明确各自实施的内容，并对相关工作内容融入老旧小区改造提出意见。由街道牵头，综合执法、自规、建设等部门配合开展违法建设摸底调查，普及违法建设拆除后的改造形式，并充分听取民意，作为改造方案意见，为后期顺利开展拆除工作做好准备。在方案设计末期，由街道组织在改造小区范围内对设计方案进行广泛公示，公示时间不少于5个工作日。最终方案由市建设局牵头会同相关部门进行联合审查，形成初步设计成果稿及概算书。
项目招投标。市城投集团为项目实施单位，负责项目委托施工图设计及招投标工作，考虑老旧小区改造项目特殊性，经批准可采用EPC模式招标。
项目实施。施工单位进场前，由社区召集召开居民代表会议，通报施工内容及施工组织方案，并对施工内容上墙公示。结合工程进度及施工要求，由街道牵头，综合执法等相关部门配合开展违法建设拆除工作。建设单位要严格按照相关法律法规和施工规范标准组织实施，旧改办根据施工进度及现场问题及时牵头召集相关部门协商解决，相关部门、街道、社区等要全力配合，为施工提供必要保障。
项目监管。市旧改办根据老旧小区改造工作的特点，对工程全过程进行监管，城投集团落实工程质量、安全生产、文明施工的管理要求。探索居民代表监督工作制度，有条件的社区可成立居民代表监督小组，参与实施过程监督协调，充分听取居民反映的整改意见，做好监管工作。
4.项目验收
项目完工后，由建设单位组织相关部门、参建单位、街道社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。
5.后续管理
根据计划申报阶段的菜单式初步改造方案内容，对居民意愿强烈、具备相应条件的老旧小区，街道牵头成立业委会，引入专业物业管理公司，完善小区日常维护及管理，实现良性循环，维持长效管理。其他小区改造成果，由街道制定长效管理方案，落实社区管理和服务，做到“成熟一个、改造一个、管好一个”。
三、工作举措
（一）加强组织领导
成立市老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，相关单位和各街道主要负责人为成员，负责统筹、协调、督查、考核等工作。领导小组下设办公室（设在市建设局），从全市抽调专职工作人员成立老旧小区改造工作专班，实行实体化运作，同时各街道落实专人专职从事老旧小区改造工作。
（二）强化要素保障
积极争取中央和省级相关政策支持和资金补助，市财政按照老旧小区改造计划给予一定保障，城投集团负责老旧小区改造资金筹措。
原则上居民应出资参与改造提升工作，有条件的可通过物业（房改）维修基金、小区公共收益、个人或单位捐资等渠道落实。探索引入市场化、专业化的社会机构参与老旧小区的改造和后期管理。支持对部分既有用房实施改(扩)建，可通过置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加配套服务用房。可将老旧小区内或附近的闲置国有房屋，提供给街道、社区使用，用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等配套服务。
（三）完善长效机制。
充分发挥社区党组织在协商、监督、评议等方面的作用，搭建沟通议事平台，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造，真正做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。发挥小区关联单位和社会力量的作用，完善社（小）区公约、章程，确定改造方案时应同步协商确定长效管理机制，鼓励实施专业化物业管理或准物业管理，鼓励以街道为单位，成立或明确物业服务企业提供基本的有偿服务。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。建立公安、生态环境、建设、卫生健康、应急管理（消防）、综合执法等部门联合执法机制，加强城镇老旧小区日常监管。
旧小区改造工作意见篇4
近年来，在市委、市政府的重视下，各区和有关部门的共同努力，全市已实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米，近8000户居民住房条件得到了改善。从近几年危旧小区改造的实施情况来看，取得了一定成效，但总体状况仍不容乐观。据20xx年四个城区调研摸底，全市待改造危旧小区共214处，需拆除房屋建筑面积376.7万平方米，拆迁户5.75万户，涉及人口18.9万人。扣除中央驻肥单位和省属单位项目，市属待改造危旧小区仍有155处，需拆除房屋建筑面积301万平方米，拆迁户4.7万户，涉及人口15.83万人。我市的危旧小区，主要分布在老城区、工厂区和城郊结合部，房屋破旧且不成套，户均居住面积狭小且各类设施陈旧不全，居住环境差且安全隐患重，与现代化滨湖城市建设的要求不相符合，与全市跨越式发展的形势不相适应。
造成我市存在较多危旧小区和众多危旧房屋的原因：我市国有集体老企业于50年代、60年代建造的职工生活区，由于使用年限长、建造标准低、长期失修，基本上已成为危旧房；相当一部分直管公房，使用年限较长且多年失修，也成为危旧房；城市经多年扩张以及进行区划调整，市区面积不断扩大，一部分乡镇划入市区，危旧房较多的“城中村”与城市老旧生活小区混杂一起；有一些危旧房是历年积累的棚户区。
我市危旧小区改造工作主要经历了两个阶段：一是20xx年以前，出台了相关政策，通过项目合作、集资、招标、招商等多种方式，推动了无为路生活小区、自行车二厂生活区、钢铁新村、巢三付、航运南村、东区“八百户”等危旧小区的改造，实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米。二是20xx年以来，市政府出台了合政[20xx]50号文件、[20xx]32号文件，进一步推进危旧小区改造工作，全市共有27个项目通过向社会招标（公示）的运作方式落实了开发建设单位，占地1106亩，房屋建筑面积约69万平方米，涉及居民住户约9215户。目前有9个项目已开工建设，有12个项目已动迁或办结拆迁手续，还有6个项目正在办理规划方案的调整及用地和拆迁手续。
二、影响我市危旧房改造工作的主要问题
虽然我市危改工作取得了一定成绩，但仍有一些问题影响着危改工作的推进。
（一）认识问题
一是参与指导和推动危改工作的众多政府部门，对危改工作的重要性、迫切性和艰巨性的认识参差不齐。二是改造范围内房屋产权人认识差异大，多数产权人在满足其合理补偿要求的前提下，能够理解和支持危改工作，但也有少数产权人认为“开发商赚钱，不要白不要”，以不愿改造为由或提出过高附加条件，致使危改项目迟迟不能动迁。
（二）体制问题
近年来，我市的危旧小区改造分别由各区政府、市工投公司及市房产局三方分头实施，由于缺少市级强有力的组织领导机构和工作协调机制，三方实施主体在政策和规划的相互统一、资金和安置用地的切实保障等方面，协调难度很大，不利于危旧小区的成片改造、城市总体规划的实施以及旧城改造目标的实现，负面作用直接影响危改工作的推进。
（三）政策问题
一是合政[20xx]50号文件规定危改项目享受九项优惠政策，在实际运作中或是与其他现行政策有所抵触、或是有关部门认识不统一，存在难落实或不能落实的情况。据座谈会上开发建设单位反映，政策兑现手续繁琐且时间长，尤其是土地出让金先征后返政策的落实，由于种种原因迟迟未能兑现。二是按照原地安置要求，多数危改小区实施改造，只有在较高的容积率下才能自求平衡，但又面临日照要求（2小时日照）、车位要求（1:1配置）与容积率之间难以调和的矛盾。三是现行拆迁货币化补偿标准较低，给拆迁工作带来较大难度。近两年瑶海区住房拆迁货币化补偿，均价高于2700元/每平方米，商业用房拆迁货币化补偿均价在7000元至8000元之间/每平方米，都高于现行政策规定的补偿标准。
（四）拆迁问题
一是危改项目采取的是现状招标、毛地供应方式，拆迁工作由开发建设单位承担，拆迁过程中不可预见因素较多，投资风险较大，开发 建设单位参与危改的积极性不高。二是多数危旧小区原先建筑密度高、户均居住面积小、每户人口多、房屋产权复杂，住户、产权人以及产权单位对安置补偿的要求不尽统一，违章建筑和搭盖很难按照现行规定无偿拆除，安置补偿矛盾非常突出。由于开发建设单位和被拆迁方的利益难以取得一致，拆迁阻力较大，势必加大危改成本、延长改造周期。三是拆迁与土地审批手续在办理程序上存在相互制肘问题，一些已落实开发建设单位的项目因拆迁问题处于停滞状态。
（五）用地问题
一是有的危旧小区内夹杂已经撤队转户的零星土地，按照现行政策规定需要报批征用，使得项目不能及时动工。二是对于原地安置项目，存在着用地范围内出让与划拨土地的分割问题。三是对被拆迁户原房屋性质为商品住房的，在安置时按照划拨用地安置，不尽合理，极易引发矛盾。
三、几点建议
近期，市委、市政府高度重视危改工作，多次召开会议专题研究危旧小区改造问题；市第八次党代会提出了在“十一五”期间危旧小区改造基本结束的总体要求；市委、市政府主要领导多次亲临危旧小区现场实地考察调研，有关领导率队赴沈阳、抚顺、长春、成都等地考察危改工作；成立了由市委书记任组长、市长任副组长、四个城市区和市直相关部门主要领导为成员的市危旧小区改造领导小组；按照市委、市政府的部署要求，各区政府对辖区内危旧小区进行了新一轮调查摸底，市规划部门编制了专项概念性规划，市建委完成了对全市危旧小区改造项目进行整合、打捆、经济分析及异地安置点选择等工作；市建委代拟的《关于进一步加强危旧小区改造工作的意见》和《合肥市危旧小区改造实施方案》，已经市危改专题会议原则同意，修改完善后将予以实施。即将实施的《意见》，对危旧小区进行了界定，提出了“六个统一”的具体做法，对实施主体、责任主体、资金筹措、安置用地保障、政策措施、组织领导和协调机制等重要问题予以明确；《实施方案》提出了具体计划安排，明确了操作程序、安置用房建设标准及资金筹措方式等。较之以往的政策，《意见》和《实施方案》更全面、更有针对性且具有操作性，必将有力地推动我市的危旧小区改造。为使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推动危改工作，调研组经过讨论，提出以下几点建议：
1、尽快完善城市拆迁安置政策法规。拆迁安置是危改工作的难点和重点，为了切实维护被拆迁群众利益、操作中更多地体现以人为本、更好地坚持依法行政、多方面加强拆迁安置监管工作，建议尽快出台《合肥市危旧小区改造土地转拍卖管理办法》、《合肥市危旧小区改造房屋拆迁纠纷仲裁程序》、《合肥市危旧小区改造拆迁安置方案听证程序》、《合肥市危旧小区改造拆迁房屋评估办法》、《合肥市危旧小区改造行政强制执行程序》等地方性政策法规，以配合《意见》和《实施方案》更好更快地推动全市的危改工作。建议在瑶海区和庐阳区先行试点，取得成熟经验再全市推广。
2、切实保证危改政策的统一和连续。已落实在建的27个危改项目作为我市危改工作的一部分，市里应给予足够的重视和关心，推动项目尽快建成；市里承诺的优惠政策，应加大落实力度。凡政府部门直接推动、参与操作的危改项目，应注重与《意见》和《实施方案》规定政策的衔接和统一，否则不利于危改工作的推进，很难说服被拆迁群众按照《实施方案》开展动迁。与危改小区联为一体，且有条件实行一并改造的“城中村”，可纳入危改工作计划，按照统一政策实施改造。
旧小区改造工作意见篇5
（二）确定工作原则。具体为：坚持创新机制、完善政策。建立与尊重民意、住房保障、多渠道安置相结合的旧区改造方式，并注重政策的连续性、稳定性、操作性。
坚持公开透明、公平公正。进一步突出旧区改造公益性的特征，努力形成居民主动参与、操作规范有序、社会广泛支持的良好局面。
坚持点面结合、突出重点。在积极推进已启动旧改项目改造的同时，加大力度，重点推进中心城区成片、成规模和群众改造意愿强烈的二级旧里以下房屋改造。
坚持政府主导、以区为主。市政府负责统筹、协调、推进和政策制定等工作，有关区政府作为旧区改造的责任主体，具体承担组织实施和推进工作。
二、积极探索旧区改造新机制
（三）扩大旧区改造事前征询制度试点。在试点地块启动改造前，按照市建设交通委、市住房保障房屋管理局制定的旧区改造事前征询制度的规定，开展两轮征询，充分听取市民群众对旧区改造意见。第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数超过规定比例，办理地块改造前期手续；第二轮，征询居民房屋拆迁补偿安置方案意见，在一定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数超过规定比例，进入实施改造阶段。
（四）完善居住房屋拆迁补偿安置办法。居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴的办法。对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人，符合本市住房保障条件的，可申请保障性住宅解决居住困难。具体办法由市住房保障房屋管理局另行制定。
（五）实行多种安置方式。在居住房屋拆迁实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式。货币补偿、就近安置和跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同。
三、加大旧区改造政策扶持力度
（六）加大市、区财力支持力度。对市、区合作，纳入年度土地储备计划的旧区改造项目，市发展改革、财政、土地部门在审核市土地储备专项资金年度收支计划时，按照不低于项目总投资的30%安排改造资金。有关各区在编制年度财政预算时，相应增加对旧区改造资金投入。
（七）实行旧区改造土地储备资金先行拨付办法。对出让的土地储备旧改地块，在取得土地出让收入后，按照市发展改革委批准的土地储备投资总额90%的比例，先行拨付部分土地储备资金，在核定土地储备成本后再予以清算。
（八）优先供应配套商品房和就近安置房建设用地。市、区有关部门要进一步落实配套商品房和就近安置房建设用地，确保土地供应。在符合城市规划情况下，企业提供自有土地建设就近安置房，且就近安置房建造面积比例不低于可建面积50%的，土地管理部门采取招标方式确定建设单位。
（九）建立旧区改造审批绿色通道。按照“精简、高效、规范、透明”的原则，完善旧改项目审批方式，优化办理流程，提高审批效率。
（十）引进社会资金参与旧区改造。积极探索选择有品牌、有实力、有经验的开发企业参与旧区改造的途径。
（十一）鼓励和引导金融机构加大对旧区改造的信贷支持力度。金融机构根据信贷原则和监管要求，对土地储备机构和房地产企业参与旧区改造，提供融资支持和相关金融服务。探索通过信托、债券等金融工具，拓宽旧区改造融资渠道。
四、多渠道筹措动迁安置房源
（十二）积极推进就近安置房建设。有关各区根据市建设交通委制定的保障性住宅建设技术标准，在本区域范围内建设适配的紧凑型、小户型就近安置房。就近安置房建设、销售、管理等，参照本市配套商品房有关规定执行。
（十三）加快配套商品房建设。市、区相关部门根据旧区改造计划和动迁房源需求情况，抓紧推进配套商品房建设，加大供应力度。同时，继续完善配套商品房基地市政、公建、公用、公交等配套设施建设。在配套商品房大基地内，积极引进优质的教育、卫生、商业等社会资源。
（十四）收购中低价普通商品住宅。有关各区政府根据房地产市场发展情况和动迁居民实际需求，可收购适配的中低价普通商品住宅，供动迁居民选择安置。
五、继续坚持“拆、改、留”多种改造方式
（十五）进一步推进旧住房综合改造。对部分结构相对较好、但建筑和环境设施标准较低的旧住房，按照“业主自愿、政府主导、因地制宜、多元筹资”的原则，通过成套改造、综合整治、平改坡以及拆除重建等方式，多渠道、多途径地改善市民群众居住质量和环境。
（十六）继续推进历史文化风貌区和优秀历史建筑整治。在严格执行*市历史文化风貌保护区规划和《*市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》有关规定的情况下，继续推进历史风貌保护区和优秀历史建筑保护整治试点，在有效保护历史建筑风貌的同时，努力改善居民的居住条件。
六、进一步完善组织协调机制和工作制度
（十七）建立旧区改造工作协调机制。成立*市旧区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，分管副市长担任副组长，市建设交通委、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局、市发展改革委、市经济信息化委、市国资委、市财政局、市公安局、市监察局、市民政局、市金融办、市政府法制办、市政府新闻办、市办和中心城区10个区为成员单位。领导小组办公室设在市建设交通委。
有关各区政府要成立相应机构，负责本区域范围内旧区改造组织实施工作。有关街道（镇）要全力配合，协同推进旧区改造，并做好社会稳定和居民思想工作。
（十八）落实工作责任。有关区政府主要领导是本区旧区改造工作的第一责任人，实行目标责任制管理，纳入政绩考核范围，并接受人大、政协的监督以及社会各界、市民群众的监督。
旧小区改造工作意见篇6
武进区地处江苏省南部，介于南京、上海之间。全区总面积1246.64平方公里，辖14个镇、2个街道、1个部级出口加工区、1个部级高新技术产业开发区和1个省级开发区，户籍人口近101万，常住人口160万。武进是吴文化的发源地之一，拥有5000多年的人类文明史、2700多年的古城建设史和2500多年的文字记载史，自古人文荟萃、英才辈出。自改革开放以来，武进经济迅猛发展，综合实力不断增强，经济和社会发展水平在全国县级区域经济中始终处于领先地位。在历届“中国农村综合实力百强县（市）”评比中均名列前10位，是“中国明星县（市）”、“中国首批小康县（市）”之一。2010武进从全球近千个竞争项目中脱颖而出，一举荣获2010年度“迪拜国际改善人居最佳范例奖”。[1]
为有效改善武进区的环境面貌、提高武进区市民居住质量，必须走群众路线做好旧城改造，让更多百姓受益。近年来，武进区将提升城市品质作为提升区域竞争力的重要手段，重点从构建和谐社区和提升城市宜居宜业程度两方面着手。在新城区，主要通过引进新项目，发展新产业，吸引新人群，营造新生活方式为重点，建设产城互融的魅力新城。在旧城区主要按照“以人为本，再造环境”的思路，按照“减量、增绿、留白、整容”的策略，逐步完善和改造旧城区的公共服务设施和基础设施，净化、美化、活化旧城区主要街道和两侧建筑，在保留城市发展痕迹和历史记忆的同时，致力创造更宜居的城区环境，提高市民的幸福感和文明素质。
本文从武进区旧城改造入手，主要介绍了武进区老旧小区的现状和问题，同时解读了旧城改造的相关政策，并重点探讨了武进区旧城改造的必要性。
1、武进区老旧小区的现状及突出问题
据统计，武进中心城区建于1998年前的老旧小区共有134个，建筑面积340万平方米。随着经济的高速发展，中心城区老旧小区与城市格局、经济模式和生活方式已明显暴露出与现代社会的不适应，影响了居民的生活环境，集中表现为楼道脏乱差、车辆乱停放、功能过度集中，房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施配套落后等问题。
存在的突出问题如下：
（1）小区基础设施差。老旧小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问题，由于小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，主要表现在：一是旧小区普遍绿化面积较小，没有园林设计，绿化功能单一，档次低下，管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少，在改造中如果要增加机动车位，一般要占用便道。无自行车棚或自行车棚内卫生状况差。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的垃圾道极易造成鼠害或滋生其他传染病，而现在的住宅楼设计中已经取消楼内垃圾道。五是小区道路老化，有些小区没有路灯和庭院灯。六是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。七是有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。八是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭，也没有物业管理，任何人都可以自由进出小区，居民安全受到威胁。
（2）各项管理费收取难。老旧小区产权呈多元化格局，业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务;承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。对于个别有条件实行物业管理的老旧小区，物业管理收费困难是一个突出的问题。除居民的住房消费意识淡薄等原因外，没有与小区管理情况相适应的物业收费标准，也是一个不容忽视的因素。
（3）治安隐患大。具有一定规模的老小区，其进出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但也只能做到半封闭管理。小区自行车棚无人看管，自行车电动车丢失严重。小区没有专职保安和监控设备，小区治安状况难以改善。
（4）物业管理介入难。对老旧小区实施物业管理，应该由开发单位按建安造价的1.5%提供物业管理启动资金，由于启动资金无法落实，加上基础设施老化、物业费收取困难，物业管理出现空挡，社区居委会只能勉为其难地承担环卫清扫保洁任务，小区物业管理无法良性循环。
因此，实施旧城改造已经成为刻不容缓、迫在眉睫的一件大事。全面实施旧城改造，将直接惠及广大市民特别是旧城区的千家万户，必将极大改善群众的居住条件，提升人民群众的生活水平和质量。与此同时，实施旧城改造也是城市建设的重要内容，是一个城市走向现代化的必然阶段，是改善城市环境、提高城市品位、造福人民的一项重大举措，对于拓展城市发展空间，提高城市综合竞争力，推进全区经济社会发展都具有十分重要的意义。
2、旧城改造的政策解读
实施旧城改造是全国上下的共同号召。新一届中央政府对旧城改造工作高度重视，总理明确提出，新型城镇化是以人为核心的城镇化，在因地制宜推进城镇化的过程中，要注意防止城市病，不能一边是高楼林立，一边是棚户连片。新一届政府决心进一步解决城市内部二元结构问题，加快城镇化进程。
2.1国家有关旧城改造的政策解读
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭困难的若干意见》提出，加快集中成片棚户区的改造。2008年，为了应对国际金融危机对我国经济带来的负面影响，我国政府出台了两年总投资达4亿元的经济刺激方案，并再次启动了“安居工程”。2009年12月，住房和城乡建设部等部委印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保【2009】295号），提出用五年的时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区的改造，有条件的地区争取三年时间基本完成。
2012年，住建部出台了《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保【2012】190号）。2013年，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发【2013】25号）正式出台，提出2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。2014年，《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（【2014】36号），提出 各地区要进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况。区分轻重缓急，结合需要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则，有计划有步骤地组织实施。优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。[2]
2.2 常州市有关旧城改造的政策解读
2010年，常州市政府印发了《常州市市区老住宅区整治提升工程实施方案》的通知（常政发【2010】56号），明确指出按照“两全面、一结合”的总体要求，对我市市区已实施整治的成建制老住宅区进行“回头看”，全面开展提升工程;对我市尚未实施整治的非成建制（企事业单位职工宿舍、零星住宅楼）老住宅区，全面开展整治工程;结合停车设施建设和安防设施建设工程，进一步完善老住宅区配套设施功能，改善居住环境，落实长效管理措施，构建和谐物管，创建和美小区。[3] 2011年，常州市政府印发了《常州市市区危旧房城中村改造管理办法》（常政规【2011】3号），明确指出危旧房、城中村改造应当遵循政府主导、以区为主、科学规划、依法进行、成片改造、分步实施的原则。[4] 2013年8月，常州市政府印发了《常州市市区三改工作实施意见》（常政发〔2013〕125号）的通知，明确指出三改工作是解决低收入家庭住房困难、改善居民居住条件的重要民生工程;是提升城市形象、完善城市功能的重要举措;也是构建和谐社会的客观要求。[5]
3、武进区旧城改造的必要性
3.1实施旧城改造，节约土地、降低能耗、低碳环保。
旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的问题，一方面可以提高居民的幸福指数，另一方面确保城市社会经济的持续发展。旧城改造过程中，避免了大拆大建，节约了成本降低了能耗。在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，旧城改造也是拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约用地、低碳生活的重要内容。武进区旧城改造，不再是局部改造的小打小闹，而是结合所在地块的特点和控制性规划等情况，合理整合周边土地资源，实行连片整体改造，逐步完善了城市功能，改善了百姓居住条件，并大大降低了能耗节约了资源。
3.2实施旧城改造，是民心所向，也是构建和谐社区的需要。
实施旧城改造，是加快建设现代化大城市、提高城市品位的迫切需要，也是广大老百姓的殷切期盼。一个环境优美、安全舒适、文明和睦的生活空间，对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要的意义。旧城改造的目标，是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。其意义不仅在于保障住户基本的居住条件，简单改善、维持社区秩序，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，从而构建和谐社区，维护社会稳定，营造和谐的居住环境。实施旧城改造，已经成为人民群众的普遍期待、成为社会各界的共同呼声，政府有责任、也有义务尽最大的努力，帮助群众解决问题、改善生存条件，努力顺应群众过上舒适美好生活的新期待，让更广泛群众共享城市发展红利。
3.3实施旧城改造，是打造宜居城市、改善人居环境的具体体现。
随着经济的快速发展，群众对生活居住环境的要求越来越高，要求建设“生态、人文、精致、宜居”城市的愿望越来越迫切。武进区占据着常州城区的半壁江山，实施旧城改造工作是打造宜居城市、改善群众居住条件、建设魅力城市的一项十分关键的工作。近年来，我们通过深入开展“三改”活动，城市面貌日新月异，人居环境也得到了明显改善。通过全面的综合整治，使老旧住宅小区原有毁损的道路及时得到修补，严重缺失的照明设施及时得到增设，方便了群众出行得到了群众的认可。同时，私搭乱建各类违章建筑被拆除，腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等。居民居住的条件改善了，环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平自然会得到提升。
3.4实施旧城改造，是加快新老城域融合，展示城市美好形象的需要。
小区是城市的细胞，伴随着城市建设步伐的加快，一批批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为展示城市建设和管理水平的重要窗口。然而，一些老旧小区相比之下就黯然失色，老旧小区的“脏、乱、差”状况，甚至在一定程度上严重影响到城市形象。可以说，老旧小区的居住面貌得不到根本改观，提升城市内涵和整体形象就是一句空话。从武进区已完成的改造项目来看，改造后的老旧小区都达到了整洁干净、亮化美化的要求，从而较好地融入了现代化的城市格局，增强了城市的吸引力和辐射力，也为展示城市形象锦上添花。
3.5实施旧城改造，是改善投资发展环境，促进招商引资的有效手段。
一个地方投资发展环境的好坏，直接关系到招商引资的成败，也影响着经济发展的速度和质量。一些发达地区之所以能让大项目招得来、留得住，其中一条成功的经验就是投资环境好，城市功能完善，配套设施齐全，为投资者创造了一个舒适、便利、高效的发展环境。近年来，我区积极推进旧城改造，致力于优化投资环境，引进了一批项目入驻。但是目前，城市功能不够完善，配套设施也不全，仍然在一定程度上影响到了投资商的信心。要想留住大客商、大企业，打造投资圣地，就必须大力实施旧城改造。也只有落实好旧城改造工作，完善城市功能，提升城市品位，才能从根本上改善投资环境，增强城市吸引力，吸引更多的客商投资，继续加速我区经济发展。
4、武进区旧城改造的进程
自2006年起，武进区政府将老小区整治工作纳入全区民生实事工程，每年投入300万元-1000万元不等资金，相继完成了老小区雨污水分流改造、常武路立面出新以及花园新村、北建新村、城中花园一期、湾里新村、花东一村、花东二村A区、B区、C区、花东三村、花东五村、武柴新村、中凉新村、欣达园、汽修公寓等共计约120多万平米的老小区综合整治任务。同时，结合老小区整治工作，在有条件的老小区同步开展停车位整治，在花东一、二村、城中花苑、丰乐公寓、中凉新村、欣达园、阳湖世纪苑等一批老小区中新增停车位2000多个，有效缓解了部分老小区的停车难问题。
2013年起，武进区全面启动成片式旧城更新工程。2013年列入年度计划的全区旧城改建项目共38个，按照计划实施完成项目25个，完成征收国有土地面积1216.03亩，征收户数1756户，征收房屋面积55万余平方米，征收费用约33.43亿元。其中城区老旧小区改造包括花园社区35万平方米、中凉社区10万平方米，共投入约4700万元，受益群众十几万人，真正做到花小钱办民生实事。还有古方路、人民中路、老花园街等道路的提升改造，湖塘老街等背街小巷路段的路灯亮化等工程，受到群众一致好评。
2014年度，武进区旧城改造继续进行，总改造占地面积（范围内涵盖的建筑面积近120万平方米）约65万平方米（其中城中村22.3万平方米、商品房及其他42.7万平方米）。改造内容具体包括：单元楼道内墙涂料刷新、破损落水管整修和更换等房屋本体修缮及公共卫生设施、设备整修;小区内道路及道板整修，雨污管网检查、疏通、改造;增设报栏、健身点、文化站、宣传栏、告示牌等。
经过整治，老小区房屋本体部位进一步完好，功能设施、绿化环境、治安状况得到明显改观，特别是一些敞开式老小区整治后完全封闭，具备了引入物业管理条件，居民的居住环境得到极大改善，得到了政府和群众的一致好评。这些项目的实施，全面提升了城市形象，为城市建设提供了有力保障。
结 语
旧城改造是一个复杂的系统工程，在新形势下城市化迅速发展的今天，旧城改造还有很多值得研究和创新的地方，我们要继续探索，找出更多适合武进区的旧城改造之法。从而进一步改善城区居民的居住环境，优化城市空间布局，增强城市功能，促进城市土地科学合理利用，全面提升我市城市化和现代化水平，努力构建“和谐宜居新武进”。
参考文献
[1] 引用武进区政府官方网站，武进概况，引用时间2014年10月20日
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旧小区改造工作意见篇7
Keywords: old cell transformation、coordination
中图分类号：TU8文献标识码：A
引言
在现代城镇化的进程中，一些90年代左右的大部分住宅由于受当时城市规划不完善、房屋建设标准低、缺少维护管理等多方面问题的影响，以及设计、施工技术和经济条件的限制，现在已无法满足人们对居住环境的要求，也不利于城镇化的进展。部分旧住宅小区的主体结构和基础设施都出现了较为严重的问题，主要表现在房屋内外墙的粉刷面都已经褪色、起壳、风化；电力系统老化，且多为架空线路，影响美观及安全；楼梯扶手栏杆锈蚀、表面起皮脱落；楼梯走道涂料出现了起壳，脱落，另外由于无物业管理，走道内牛皮癣极多，影响居住环境；多层楼房顶层的防渗漏层老化，下水管道破损、堵塞，在雨季顶楼常常会出现渗水现象；由于当时的小区排水系统建设落后，小区内雨水、污水混流，并且部分管道已经发生堵塞；通信，有线电视等管线布局较乱，影响美观，自来水也由于安装较早，难以满足现在生活需要；生活环境差等这些问题给居民居住生活造带了了诸多不便。
改造背景
近期，鄞州区的老旧小区改造正在火热进行中，主要包括：一、拆除违法建筑物；二、进行房屋维修，包括屋面防水、隔热；外墙粉刷、防渗漏，楼梯扶手油漆、楼道粉刷，窗户整修、防盗窗除锈油漆；三、完善配套设施，包括更新雨水管道设施、污水管道设施，路面修复，因地制宜增加停车位；四、改建安全封闭设施；五、提升绿化品位；六、增设文明设施。本文以鄞州区钟公庙街道建设路老旧小区改造为例，谈谈鄞州区钟公庙街道在旧小区改造中的一些经验教训。
鄞州区钟公庙街道建设路老旧小区建于90年代初，属于村民的集资房，由于当初建造标准低，屋顶的隔热及防水层已经出现老化，下雨天会出现渗漏现象，影响居民生活；由于原先电信，有线电视，电缆等为架空线影响影响美观，并且这些线路出现了不同程度的老化，造成信号不良，电缆容易出现安全事故，需要进行改造；自来水管道，也出现了老化，并且当初放管时标准较低，已经无法满足现在的供水需要；排水设施因排水管道老化，且由于当初建造标准低，现在排水困难，特别是污水管道，难以排出，产生污水积水；室外墙面脱落，楼道扶手锈蚀，走道涂料脱落等等，已经不能适应城市居民生活和现代城市发展的需求，必须进行更新。
现状分析
鄞州区钟公庙街道建设路老旧小区位于钟公庙街道建设路北侧，共4幢5层楼房屋，该4幢住宅属于90年代初集资房，现无法查询到建造的相关原始档案，北侧为拆迁安置小区，当初拆迁时，未将这4幢列入拆迁范围；同时，这4幢住宅由于是集资房，无物业管理，且属于开放式，很多配套设施处于无人管理维护。当前，该4幢住宅以出租为主，有超过50%的房屋属于出租房。另外，由于建设路南侧的房地产开发，进行过地下室开挖，对该4幢住宅产生了一定影响，经房屋检测鉴定，该4幢住宅可以继续使用。该4幢住宅为单独建筑，五相关配套的绿化及其他设施，且住宅周围的场地狭小，已无法再增添绿化及其他设施。
改造措施
一、由于电力、电信、自来水、有线电视等线路需要由专业部门进行改造，需要协调电力、电信、自来水、有线电视等有关部门对住宅的线路进行改造，并尽可能减少对该住宅区居民的影响。
二、本次改造出于综合考虑，在居民居住的同时对住宅及周边改造，居民不进行外迁，因此改造过程将对居民的生活造成一定的影响。为确保改造施工的顺利进行，关于住宅的楼道、屋顶，外墙等对居民生活有直接影响的改造，街道通过社区居委会召集该4幢房子的业主，对改造的范围，方法等进行通报，让居民了解相关情况。本次改造对不同的居民有不同的利害关系，因此出现了不同的意见。通过对业主的耐心协调，最后在绝大多数业主同意的基础上，确定工程实施。工程开工前，再次对居民进行协调，确保工程的顺利实施，在协调过程中，原计划中的将防盗窗改造，由于居民意见不统一，暂时搁置，其余的按原计划正常执行。工程施工过程中，要求施工单位严格安排工序，避免出现窝工，返工现象，提高工程效率，减少对居民的影响。
三、住宅的改造后，室外的排水设施也需要改造，由于改造的范围较大，对于居民有较大影响，在征求居民意见时，由于大部分居民不同意改造（主要是住在较高层的居民），排水改造暂时搁置，待居民意见基本统一后再进行改造。
存在的问题及对策
本次旧小区改造的主要的问题在于，该小区无物业管理，且改造过程不进行居民搬迁，居住的居民以出租户为主，而业主长期在外，难以联系到业主，在协调上有一定的难度。周围已经是拆迁安置，这4幢单独的房子今后难以列入拆迁范围，而该小区的居民希望进行拆迁增加收入，对小区改造有一定的抵触情绪。对于这些问题，只有通过对这些群众做思想工作，协调群众的意见，才能使得这项“民生工程”得以实施。
结语
现今，由政府进行对自有房产进行改善性改造，对于防漏、保温、粉刷及相关设施等项目其技术要求并不高，但是改造过程中，考虑到安置问题，居民一般不进行临时外迁。旧小区改造的的是私有房产，在改造过程中必然牵涉到与居民的利益，或者影响居民的生活，造成实际需要改造，但居民反对改造，意见无法统一，如果强行推进，可能会引发群体上访事件，但是不进行改造，又无法改善居民的居住环境，因此处于一种进退两难的境地。与居民协调，虽能起到一定的效果，但是实际操作中，难以起到立竿见影的效果，而且由于各地的情况不同，通过协调推进老旧小区改造也难以实行。因此，在改造过程中要注意一下几点问题：
1、改造过程应采取阶段渐进式的改造模式，稳步前进。
2、在住宅更新改造中，政府起主导作用，开发商同时介入，着力激活区域中心的活力，提高区域认识度。提高住户参与改造的热情， 用文明的方式，让住户参与更新改造过程，脚踏实地的为住户着想。
3、政府应该协调有关部门制定完善的限制和奖励的政策和法规， 建立多元化的住宅更新开发的资金保证体系。
4、不能盲目借鉴其他国家、地区的经验进行旧小区改造，而是根据实际情况，采取相应的措施。
旧小区改造工作意见篇8
目前，旧厂区改造后主要用作创意产业区、公园休闲区、公共服务区和房地产开发等，体现了旧厂区改造的常见模式包括以下几种：（一）创意产业将面积较大的旧厂区改造为创意产业园是当前旧厂区改造的主要模式。通常标榜工业遗产保护与文化产业发展、艺术价值与经济转型的结合。随着当前城市中传统制造业向现代服务业的转型，有些旧厂区变成了企业总部、科技研发中心，并引入设计、制作、展示等生产服务环节。一些律师事务所、保险金融业、经济型连锁酒店、中介咨询机构等经营性行业也纷纷进驻，完善了园区的功能。例如上海泰康路田子坊艺术仓库、“八号桥”创意产业园区，广州TIT创意园、信义会馆等。（二）公园休闲对具有工业遗产价值的旧厂区，可整体保护，建成工业遗址公园。这一模式通常需要对旧有建筑及其环境进行统一设计，增加科普环教、休闲娱乐、体育活动等功能。例如曾经是世界规模最大的工业区之一的德国鲁尔工业区，1989年改造成为杜伊斯堡北风景公园；原广东中山粤中造船厂建成的岐江公园适度保留了原有厂房和机器，并创造出一个公共休闲景观。（三）公共服务位于城市中心的旧厂区可改造成公共服务和市政用途，例如展览馆、博物馆、校园、变电站、公交首末站、停车场、文化体育设施、环境卫生设施、医疗卫生、科研设施等，以提高城市公共服务配套水平。例如上海世博会中，原江南造船厂改建成为博物馆、综艺大厅与文明馆，上海南市发电厂被改造成城市最佳实践区展馆，这些改造充分利用旧厂区建筑，实现了配套城市公共服务的目的。（四）房地产开发针对在旧厂区进行的房地产开发，许多城市都有相关的限制和要求。例如上海规定“退二进三”的地块进行房地产开发，房产商50%用于开发经营，50%用于建设保障性住房；而政府部门拿到此类地块，大部分将用于公租房建设，小量用于就近动迁安置房建设。旧厂区改建成商品住宅虽能获得较大的经济回报，但原有的场地历史和文化将无法保留。因此，房地产开发仅适用于保护价值较低的旧厂区。
旧厂区的景观改造
旧小区改造工作意见篇9
老城区因历史沿革旧住宅区星罗棋布，大部分旧住宅区中居住着相对弱势群体，他们非常期盼在经济飞速发展、城市日新月异的今天，让他们的居住生活环境得到较好的改善，共享改革发展的成果，因此旧住宅区整治改造工作得到了居民群众的广泛关注。
1 旧住宅区整治改造的基本现状
随着城市现代化进程的不断推进，城市住宅区衰退问题日益凸显，因此旧住宅区的整治改造会在相当长的一段时间内成为城市发展所关注的重点。目前，旧住宅区的基本现状主要表现为：
1.1 房屋维修管理问题
屋面渗漏严重，隔热板大部分已破损，屋面垃圾成堆；房屋外墙面起壳、剥落、渗水、风化严重；公共楼道门窗结构老化，楼道墙面剥落，小广告随处可见，环境脏、乱、差；南北阳台栏杆铁锈风化，大刀片损坏严重。
1.2 绿化主要问题
品位不高，缺乏有效管理，普遍老化和荒废；花灌木大多生长不良，缺少整枝和修剪，配置不尽合理，病虫害严重；绿化带内杂草丛生，建筑垃圾成堆，现存绿地内的草坪基本已全部毁坏，生态环境较差；小区内景点游园设施损坏严重，小区的健身、休闲场地少，环境差，影响居民日常活动，缺乏文化、休闲、运动亮点。
1.3 配套设施主要问题
值班室不完善，围墙破p严重，大型货车随意出入小区，压坏路面，也给小区居民带来安全隐患；小区内宣传栏、小区标牌、店招门头等规格不一，缺失损坏严重，影响小区整体美观。
1.4 汽车停放主要问题
停车位严重不足，现有停车位无法满足要求，很多车辆停进绿化带或随意停放在道路上，既影响环境，又影响交通，汽车停放成为小区管理的一个难点和矛盾焦点。
1.5 违法建设问题
违法搭建较多，院墙开门较多，突出的是主要道路旁的破墙开门，店外和道路随意设摊，直接影响小区居民出行和整体面貌。
1.6 市政设施主要问题
下水道管网不完善，雨水管道陈旧老化、窨井淤堵严重，部分污水管道不通，老百姓正常生活排水经常受影响；原有的侧平石损坏严重，小区道路破损、狭窄，甚至出现下陷的情况，已不适应现在的交通流量要求；路面经过多次开挖和大型车辆碾压后破损较严重；主支干道路面收水井严重缺失，造成路面积水，影响了居民的生活与出行，也影响了新村的环境。
1.7 环卫设施主要问题
化粪池的规格不一，路面化粪池坑面板和窨井破损严重；部分住宅楼缺少化粪池，连接排污管过长，造成大部分化粪池存在排污不畅，粪水外溢等现象；很多化粪池出口无拦污井。
1.8 公用事业设施主要问题
自来水管网老化，需要更新；居民还在使用瓶装液化气，希望能用上管道燃气，以减轻经济负担；小区内路灯陈旧，损坏缺失严重，楼道内无楼道灯，夜晚光线不足，不利于居民出入与治安安全；楼道信报箱破损、缺失损坏严重，信件、报纸丢失情况时有发生。
以上八个方面的问题给居民生活带来诸多不便，居民群众呼声强烈，迫切要求实施旧住宅区整治改造来改善居住环境，提高生活质量。
2 旧住宅区整治改造的必要性及可行性分析
2.1 旧住宅区整治改造的必要性
旧住宅区无论是建设标准、景观环境，还是基础配套设施都难以满足现代住户的多样化需求，但是究其建设年限不足30年，房屋结构也未受到较大破坏，如果重建，会造成房源的极大浪费，有违节约型方针政策的要求。因此为了确保城市建筑特色，杜绝房产资源的浪费，对旧住宅区进行整治改造就显得尤为必要。
2.2 旧住宅区整治改造的可行性分析
现阶段，我国正处于社会主义建设的初级阶段，全面建设小康社会是我国现阶段的根本目标，由此小康住宅即成为了住房建设的目标所在。为了能够达到城市小康住宅的标准，完全依靠新建住宅既不经济又不现实，因此对旧住宅区进行整治改造是改善民生条件、促进民生发展的重要手段。
当前我国正在大力倡导节能型、节约型、可持续型社会的建设，因此政府和民众对旧住宅区整治改造政策的实施给予了肯定和支持的态度。
3 旧住宅区整治改造要点的初步探讨
对旧住宅区进行整治改造的基本要点是：在保持旧住宅区原有居住功能和整体形态的基础上，重点改善居住品质、优化外部环境、健全完善配套设施。对旧住宅区整治改造的侧重点包括总体规划布局的设计和完善、居住品质的改善和提升、市政（环卫）设施的更新改造、外部景观的系统化治理、住宅区交通状况的改善以及改造后长效管理体系的构建六个方面。
3.1 总体规划布局的设计和完善
对旧住宅区基本情况开展认真调查，充分了解住宅区道路、停车等配套设施情况及住宅屋面漏雨、外立面、路灯、燃气、自来水等需要改造的情况后，并根据调查摸底结果，制订专门整治改造方案。并由属地街道牵头，组织相关人员在小区内开展宣传发动。通过发放征求意见表、召开居民座谈会等方式，大力宣传整治改造内容以及整治改造方案，倡导广大居民要主动配合，积极参与。
在方案设计过程中，要坚持“以人为本”“因地制宜”“先现场调查，后图上作业”“先初步概念设计，后详细设计”的原则。把房修、市政、环卫、绿化、配套等各工种的方案做细做完善，减少施工期间的变动，为按时、高质量完成整治任务创造条件。设计方案原则上需进行两次公示，第一次是在调查摸底的基础上制订概念性设计方案，明确整治的主要内容及整治后的外观效果，并在小区内进行首次公示，征求居民意见；第二次是根据居民提出的意见建议，对设计方案进行修改完善，制作包括整治内容、整治后效果的展示图板，在住宅区内醒目位置进行整治全过程的公示，接受群众监督。
整治改造工作需要属地街道、社区的支持，需要城管、市政、环卫、绿化等的配合，需要协调好供电、供水、路灯、燃气、技防、邮政等部门的关系，要通过各单位和部门的协调配合，齐心协力，共同推进整治改造工作。并尽可能在整治改造工程实施之前完成对小区内路灯、燃气、自来水、供电、技防、消防、广电等设施的改造、升级。
3.2 居住品质的改善和提升
整治改造要彻底解决屋面垃圾成堆、渗漏严重、隔热板破损问题。要消除房屋外墙面渗水，楼道内墙面脏乱，南北阳台大刀片损坏严重的现象。通过对房屋内外的整修，小区居住环境焕然一新，延长了房屋的使用寿命。
进一步完善旧住宅区配套用房和配套设施。新做、改建小区大门，新建、改建值班室；拆除院外违法搭建，用于新建配套用房；翻建危险围墙。增设拦道器，新增阅报栏、宣传栏、公示栏、小区示意图。安装楼道灯，对小区各单元进行信报箱改造。
3.3 市政（环卫）设施的更新改造
适当拓宽道路，在小区主干道原砼路面上加铺6cm沥青。新铺侧石、平石、小区人行道新铺道板砖。铺设塑料波纹排水管，增设雨水篦，新增窨井，更换窨井圈盖，确保排水畅通不积水。改造后，解决了原小区道路狭窄、坑洼不平、常年积水、交通不畅问题，坑洼小路变得平坦宽畅。达到整个小区路面平整，排水畅通，侧石成线，交通顺畅。
对规格不一，损坏较严重的化粪池进行改建；缺少化粪池的住宅楼通过新建进行补缺，清坑化粪池；新做改建检查井，铺设排污管，新建拦污井，更换各类井圈盖；修补破损垃圾收集房，改造垃圾集中收集点；彻底消除众多化粪池排污不畅、粪水外溢，以及窨井破损、部分住宅楼缺少化粪池等现象，完善了生活垃圾收集等环卫设施。
3.4 外部景观的系统化治理
通过对小区绿化进行修剪、养护、淘汰、增补，使得绿化结构更合理、层次更丰富，提高了小区绿化品位，还居民们一个优美敞亮的绿化环境。
重视外部景观同住宅风格的遥相呼应，对于有历史风貌的旧住宅区要在保持原有风味的基础上，整旧如新，融新于旧。通过改造游园、局部休闲场地，增加景观主题，增设休闲廊架、石椅石凳，设置健身器材，为居民提供了休闲和交流的场所，满足小区住户邻里交流、休闲健身等精神文化需求。
3.5 住宅区交通状况的改善
因城市旧住宅区建设较早，基本处于交通便利的城市中心区域，如果旧住宅区内交通混乱，乱停乱放，容易造成住宅区的交通安全恶劣等现象。改造中要充分利用小区的空余场地、树木间隙、拓宽道路等方式增设草坪砖停车位，通过路面硬化合理划线增加停车位，解决了旧住宅汽车随意停放，停车位严重不足的问题。
为了能够有效的改善旧住宅区的交通状况，现提出以下三点建议：第一，在确保住宅区居民出行方便的前提下，适当调整住宅区出入口质量，保留主出入口，从而避免多出入口的交通胡乱；第二，按照消防要求对住宅区道路进行规划改造，并请交警部门专业指导，设计出符合小区的车辆进出循环系统，以彻底解决上下班高峰出行时的拥堵；第三，及时调整住宅区的道路结，加强环境死角的治理和利用。
3.6 长效管理维护体系的构建
整治改造工程应坚持业主参与的原则，完成整治改造工程后，属地街道要因地制宜，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由社区居委会组织实施社区化准物业管理，建立小区长效管理机制。在工作中，一是要尊重居民意愿，确定管理模式；二是要征求居民意见，明确管理内容；三是要接受群众监督，公示管理账目。
4 结语
综上所述，城市旧住宅区是城市发展过程中的必然产物，而对旧住宅区的整治改造又是城市住宅发展的必然要求。因此加强对城市旧住宅区的整治改造既符合我国现阶段的基本国情，又实现了旧住宅的可持续性使用，从而为节约型、节能型社会的发展创造良好的条件。
参考文献
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[3] 章麟.城市老旧小区改造整治工程实践与探析）――
旧小区改造工作意见篇10
（一）指导思想
坚持以新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的和二中、三中、四中、五中全会以及中央城市工作会议精神，牢固树立新发展理念，积极践行以人民为中心的发展思想，以优化人居环境、提升城市品质为目标，以配套基础设施、完善城市功能为重点，高质量推进城镇老旧小区组团连片改造提质，打造环境整洁、设施配套、绿色生态、智慧安防、管理到位、群众满意的绿色社区、完整社区、智慧社区，建设共建共治共享的幸福美好家园，不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。
（二）基本原则
1.规划引领，分类实施。以总体规划设计为引领，按照“优化布局、完善功能、提升形象、便民利民”的总体思路，坚持“绣花”式微改造理念，突出城市风貌和区域局部特色，统筹规划， 精准施策，实现城镇老旧小区形态更新、功能更新、治理更新。
2.以人为本，利民惠民。坚持以人民为中心的发展理念，合理确定改造内容，高质量做好老旧小区组团连片范围内的基础设施改造，做好党建、养老、托幼、教育、医疗、环卫等公共服务设施配套建设及智慧化改造，真正实现补短板、惠民生。
3.组团连片，集散为整。合理拓展改造实施单元，统一实施规划、设计、改造、管理，推进相邻小区及周边地区联动改造， 加强片区基础设施、公共服务设施共建共享。
4.政府主导，各方参与。发挥政府引导作用，广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，充分调动小区关联单位和社会力量参与改造，激发居民参与改造的主动性、积极性；注重创新模式，多渠道筹措资金，形成“政府主导、居民参与、社会合力、市场运作”的工作机制。
5.内外兼修，提升内涵。兼顾基础设施配套和完善公共服务功能，兼顾改造硬设施和改善软服务，做到“里子”“面子”一起改，在推进组团连片改造中提升城市品质，让旧小区呈现新面貌、老居民过上新生活，让群众在改造提质中看到更多变化、得到更多实惠。
6.建管结合，持续发展。坚持改造提质与后续管理并重，强化基层党组织战斗堡垒作用，建立健全社区基层组织、居民委员会、业主委员会（或业主代表）和物业服务企业共同参与的议事协调机制，共同协商解决涉及居民利益的重大事项，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。
（三）工作目标。利用 3 年时间完成 2000 年前建成的城镇老旧小区组团连片改造提质，同步完善街区养老、托幼、文化、医疗、助餐、家政、快递、便民等公共服务配套，实现城镇老旧小区改造由单个小区向连片街区纵深推进。
二、主要任务
（一）改造提质范围
改造提质范围主要是指 2000 年前建成的失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全，但房屋结构安全、不宜整体拆除重建、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼） 组团连片区域（若片区范围内有 2001 年至 2005 年建成的老旧小区，同步列入改造范围）。国有企事业单位、军队、中央和省属机关所属城镇老旧小区按属地原则纳入组团连片改造计划，一并组织实施。
（二）改造提质任务
全县纳入改造计划的老旧小区共计99个，涉及居民6189户，计划从2019年到2023年，利用五年时间全部完成单个小区改造，其中2019年计划14个小区、1349户，2020年计划25个小区、1959户，2021年计划20个小区、918户，2022年计划20个小区、998户，2023年计划20个小区、965户。
按照市委市政府要求，全县99个老旧小区无论竣工、在建、完工全部纳入组团连片改造，上报为10个组团，至2023年全部完成，其中2021年改造3个组团、2022年改造3个组团、2023年改造4个组团。
老旧小区组团连片范围内涉及的城市书房建设，以及农贸市场、批发市场的改造提升、关闭、疏解外迁工作，按照洛阳市重点民生实事工作方案实施。
（三）改造提质内容
1.配套基础设施：聚焦满足基本民生需求，对老旧小区组团连片范围内的市政配套基础设施进行改造提升。主要内容是在落实经济适用、节能节水、绿色环保和海绵城市建设理念基础上，改造组团连片范围内的供水、排水（雨水、污水）、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、照明、充电、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）、停车场、停车泊位或车库等项目，推进街区基础设施建设绿色化和绿网、水网、路网有机融合，改造后基本解决污水漫溢、大雨内涝、小雨积水、线路杂乱、道路不平、路灯不亮、安防设施不全、绿地布局不合理等严重影响民生质量的低标准基础设施建设问题。
2.提升人居环境：聚焦完善社区居住环境，对老旧小区组团连片范围内的生活居住环境进行改造提升。主要内容包括组团连片范围内的违建拆除、门店整治、农贸市场和批发市场整治等，以及修缮外墙屋顶、公共楼道、大门入口，完善门牌标识， 进行绿化美化，增添凉亭花园，实施建筑节能改造和卫生整治， 推进有条件的楼栋加装电梯，推进社区适老化改造和无障碍设施建设，片区内涉及文物古迹、历史建筑、古树名木等历史文化和自然资源的要采取有效保护措施等。通过改造，基本解决侵占公共场所和绿地、缺少休闲凉亭和坐椅、各类识别标志不全、油烟和污水等污染源不达标排放等问题，实现片区环境安全、整洁、有序、智能。
3.优化居民服务：聚焦提升群众居住品质，对城镇老旧小区组团连片范围内的“医养托护邮吃健文教娱”等综合服务功能进行配套，建立完备的服务体系。主要内容包括在城镇老旧小区组团连片范围内增设党建中心、物业用房，完善医疗、养老、托幼、护理、助餐、购物、文化、健身、家政、快递等服务。通过改造， 基本完善 15 分钟社区公共服务生活圈。
4.规范社区管理：聚焦完善基层组织、引进物业管理，对组团连片范围内的城镇老旧小区实施长效管理。主要内容包括采用市场化物业服务、社区保障性物业管理、业主自治管理等模式， 积极推进物业管理全覆盖；加强党对物业管理工作的领导，实行社区网格化管理，建立社区管理公众参与机制，推动物业管理融入基层社会治理体系。通过改造，基本解决党建活动无场地、物业服务无用房、通知公告无专栏、居民行为无公约等情形。
（四）改造提质标准
按照《河南省住房和城乡建设厅 河南省发展和改革委员会河南省财政厅关于印发<关于深入推进城镇老旧小区改造工作的实施意见>的通知》（豫建城建〔2020〕475 号）、《河南省城镇老旧小区综合改造技术导则（试行）》《河南省绿色社区创建行动实施方案》《洛阳市城镇老旧小区改造提质工作导则》《洛阳市人民政府关于推进海绵城市建设工作的实施意见》（洛政〔2016〕57 号）等文件相关要求，结合《洛阳市推进城市生活垃圾分类工作实施方案（试行）》《洛阳市公安局老旧小区智慧安防工作方案》《关于实施城市区家属院（楼）物业管理全覆盖的通知》《关于推进居民楼院物业管理全覆盖工作的指导意见》等相关规定，把创建绿色社区、完整社区、智慧社区贯穿改造全过程，按照“五全”（基础设施全到位、城市功能全配套、智慧安防全植入、绿色生态全渗透、物业管理全覆盖）和“九位一体”（建筑立面干净整洁、沿街门店规整统一、街巷道路平整通畅、绿化景观增量提升、路灯照明节能完好、停车场地设置合理、加装电梯科学安全、基础设施配套齐全、公共服务满足需要）总要求实施改造。改造后的小区达到“三入、四通、四有、两整”标准，即电线、网线、缆线全部入地入槽，水、电、气、暖管路畅通，有物业管理、有智慧安防系统、有健身娱乐设施、有新式垃圾分类设施，道路平整、路沿齐整；改造后的片区达到“三合、三整、九有”标准，即线路网路多杆合一、多箱合一、多网合一，门店规整、道路平整、路沿齐整，15 分钟生活圈内有便民服务中心、有“乐养居”、有医疗服务中心、有城市书房（阅览室）、有公共厕所、有快递收发点、有便民超市、有停车场地、有充电设施，符合绿色社区创建标准。
三、实施机制
（一）动员居民参与机制。老旧小区组团连片改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，主动了解居民诉求，广泛征求群众意见，开展多种形式基层协商，促进居民形成共识。开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，发动群众积极参与制定改造方案、配合改造施工、共同验收项目、监督后续管理、评价和反馈小区改造效果等。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。
（二）强化项目推进机制。街道办、县直各相关单位要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。贯彻绿色发展理念推进改造，优先选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品，结合改造工作推进绿色社区创建。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。改造后仍无法满足消防相关标准规范要求的，相关部门共同制定防火、救援、管理综合解决方案。禁止收取不合理费用，为专业经营单位的工程实施提供便利。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。
（三）建立资源整合机制。鼓励以街道或社区为单位对区域内有共同改造需求的老旧小区归并整合、联动改造、物业一体化服务。加强既有用地集约混合利用，利用小区整合过程中可以利用的空地、荒地、绿地、拆除违建腾空土地等，增设停车位、健身器材等各类基础设施和配套设施；利用原有空置的锅炉房等闲置房屋资源，增设社区综合服务设施、物业管理用房、便利店、养老、托幼等公共服务设施。
（四）完善长效管理机制。积极探索党建引领、社区治理的有效路径，同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合， 业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，实行社区党组织和物业公司、业主委员会成员双向交叉任职。根据城镇老旧小区实际状况，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。制定城镇老旧小区改造提质后的长效管理方案，推进物业管理全覆盖，实现“一次改造、长效管理”。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。
四、实施步骤
（一）前期准备阶段（2021 年 5 月底前）
1.编制规划计划。按照改造范围、内容、标准和目标任务，结合组团连片区域内的古树名木、城市书房、乐养居、农贸市场、批发市场、沿街门店等既有条件，坚持“因地制宜、一区一策、一路一策、一楼一策”，统筹“社区、片区、小区”规划衔接，结合区域特色，科学制定城镇老旧小区组团连片改造提质规划计划。
2.强化宣传发动。在动员部署的基础上，通过广播、电视、报纸、网络、宣传栏等多种形式，向群众大力宣传城镇老旧小区组团连片改造提质的重要意义，强化群众主体地位，提高群众参与感、认同感，把群众满意度作为改造工作的重要标准。
3.先期组织推进。按照文明城市创建要求，对城镇老旧小区组团连片范围内存在的垃圾积存、扬尘污染、乱停乱放、交通拥堵等乱象，以快速“治标”为目的，先期进行集中治理整顿。
（二）组织实施阶段（2021 年6 月至 2023 年 11月底）
4.制定方案。采取“一征三议两公开”工作法，在广泛征求意见的基础上，坚持民生为先、补短为主和缺什么、补什么，弱什么、强什么的原则制定改造方案。方案经各县（市、区）人民政府研究后，在小区内予以公示，做到编制改造方案问计于民、问需于民，从群众中来，到群众中去，确保改造方案满足群众需求。
5.投资评审。确保改造项目符合城镇老旧小区组团连片改造范围、内容和标准要求，确保改造资金来源清晰、投资预算编制合理。
6.组织施工。严格落实工程招投标制度， 选择资质等级高、管理能力强、信誉信用好的施工及监理公司实施改造工程，落实专人负责严格工程监管。改造工程信息要在小区、社区（村镇）显著位置向群众公示。要加强对改造过程的监督管理，严格按图施工，落实土方开挖、管网改造、施工围挡、施工防火等施工安全措施，杜绝安全隐患。
7.工程验收。按照工程管理规范和改造工作要求，组织相关单位对改造工程进行验收，发现问题及时整改， 确保改造一个、合格一个、交付一个。
8.决算审计。改造工程项目完工后，组织专业队伍开展专项审计，对项目从立项到结算各个环节进行严格审计，严防出现工作流程违规、工程偷工减料、挪用套取改造资金等问题，使项目建设既符合上级文件要求，又符合老旧小区改造工作实际。
（三）巩固提升阶段（2023 年 12 月底前）
建立健全城镇老旧小区改造提质工作成果长效管理机制，落实具体管理举措。
1.落实物业管理。编制城镇老旧小区组团连片改造方案时，要征求居民意见，同步拟定物业管理方案，方案应包括物业管理方式、服务内容、收费标准、补贴措施等。可根据实际情况，制定补贴政策。
2.明确管理责任。改造涉及的工程项目，保修期内由建设单位负责质量维修。日常使用管理维护和保修期后的维修，涉及老旧小区的纳入物业服务内容，由物业管理单位承担。
3.加强服务监督。对改造后的城镇老旧小区建立完善的物业服务质量评价制度，定期对物业服务情况进行考核评定，评定结果作为拨付物业补贴的重要依据。
4.提升服务水平。加快实现政府治理、社会调节与居民自治的良性互动，研究制定行业信用管理办法，逐步构建“质价相符” 的高质量物业服务供给体系。建立城市管理联合执法机制，综合运用行政调解、人民调解、司法调解等多种方式，不断提高服务水平。
五、资金筹措
（一）用足中央和省级补助资金。积极做好老旧小区组团连片改造的中央和省级补助资金申报工作，符合中央、省资金政策支持改造的老旧小区和项目应报尽报，应改尽改。其中，通过发改部门申报的保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内资金，所支持的改造内容包括的相关配套基础设施有：小区内的道路、供排水、供电、供气、供暖、绿化、照明、围墙、垃圾收储等基础设施，小区内的养老抚幼、无障碍、便民等公共服务设施，以及与小区直接相关的道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）等城镇基础设施项目，原则上不得用于主干道、主管网、综合管廊、广场、城市公园等与小区不直接相关的城镇基础设施项目。项目单位编制项目资金申请报告，需纳入住建系统老旧小区改造计划项目库， 分小区红线内和小区红线外两类进行申报，且申报中央预算内投资比例不超过配套建设项目总投资的 90。申报红线内配套基础设施建设中央预算内资金的，在提供主体工程手续的基础上，需提供配套设施的工程量清单和财政评审结果；小区红线外与保障性安居工程直接相关的城市基础设施项目，要严格按照基本建设程序的管理和规定，办理完成立项、土地、规划、环保、图纸设计、施工许可等手续，并提供工程量清单和财政评审结果。卫生健康、民政、体育等市城镇老旧小区改造提质工作领导小组成员单位要积极向上申报各类专项资金用于城镇老旧小区组团连片改造，并与我市城镇老旧小区组团连片改造提质同步配套使用。发展改革、住房城乡建设、卫生健康、民政、体育等涉及住宅小区的各类资金的主管部门要积极用足政策，积极向上争取资金进行老旧小区改造。审计部门要加强对城镇老旧小区组团连片改造工作相关项目的审计监督，督促提高资金使用效率。
（二）盘活本级资源。全面清理国有住房出售收入存量资金，将房改房售房款及其他国有住房出售收入存量资金用于城镇老旧小区改造。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施等存量房屋资源，增设各类服务设施。有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。改造中涉及的党群服务中心、养老、托育、医疗、体育、城市书房、历史街区、文物建筑、交通、消防、绿化、安全警戒等设施设备的增建、改建、扩建所需经费，相关部门要积极筹措，主动配合城镇老旧小区组团连片改造。积极谋划符合条件的专项债券项目。加装电梯费用按照《洛阳市既有建筑加装电梯财政补贴申领办法》落实。
（三）引导居民出资。按照“谁受益、谁出资”原则，增强小区居民主人翁意识，明确居民出资责任，确定居民出资比例或金额。居民出资可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励以个人捐资捐物、投工投劳等形式参与城镇老旧小区改造。鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修等。
（四）鼓励单位出资。公房产权单位应出资参与改造。鼓励原产权单位对职工住宅小区（或原职工住宅小区）改造给予资金支持，原产权单位出资参与改造的，相关费用可计入单位管理费用或管理成本。国有企事业单位可以使用经营收入承担部分城镇老旧小区改造费用，列入单位经营成本。鼓励社会各类单位帮扶、捐助城镇老旧小区改造。
（五）专业经营单位投资。专业经营单位要履行社会责任， 出资参与改造中相关管线设施设备的改造提质。老旧小区组团连片改造工作中涉及规整管网、线缆入地、刷新、更换、迁改、新建各类仪表箱体、变压器等相关设施的，均由各专业经营单位按照改造方案自筹资金组织实施。
（六）落实税费减免。专业经营单位参与政府统一组织的老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，服务取得的收入免征增值税，并减按 90计入应缴纳所得税；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
（七）引导市场运作。可通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量投资参与改造项目的设计、改造、运营。支持老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式融资，把老旧小区组团连片范围内的设施配套、完善提升等项目统一打包，实行工程项目设计、投资、建设、运营一体化。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政、健身、超市等社区服务新业态。鼓励物业服务企业参与老旧小区改造，并通过获得特许经营权、公共位置广告收益和有偿提供便民服务等途径收回投资成本。经县政府同意，可成立或打造县级统一管理运营主体，政府通过并购、入股、合规注入经营性资产等方式逐步扩充运营资产，提高投资经营能力，建立合理收益模式。
（八）金融机构参与。老旧小区组团连片改造规模化实施运营主体可采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能， 杜绝新增地方政府隐性债务。允许按照市场化、法治化原则，通过国家开发银行、农业发展银行依法合规获得信贷支持，用于城镇老旧小区改造。在风险可控、商业可持续的情况下，鼓励商业银行加大产品和服务创新力度，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。在连片改造计划中未列入中央资金支持的改造项目，所需资金相关单位积极筹措，县财政安排资金逐年进行奖补。
六、保障措施
（一）加强组织领导。成立伊川县老旧小区改造提质工作领导小组，全面负责老旧小区组团连片改造提质工作的组织筹划、项目建设、资金管理、绩效评价等。县长任领导小组组长，常务副县长和分管副县长任副组长，成员由县政府办分管副主任、政法委副书记以及县住房和城乡建设局、城关街道办事处、发展和改革委员会、财政局、民政局、自然资源局、审计局、城管局、教体局、市场监督管理局、公安局、生态环境局、文化广电和旅游局、卫健委、商务局、住房公积金管理中心等单位主要负责同志，铁塔公司、国网伊川供电公司和中国移动、联通、电信、河南有线伊川分公司经理等组成。领导小组下设办公室，办公室设在县住房和城乡建设局，县住房和城乡建设局局长兼任办公室主任，城关街道办事处党工委书记、县政府办分管副主任兼任办公室副主任，负责城镇老旧小区组团连片改造提质工作的牵头、协调、考评、督查等，工作人员由各相关职能部门和管线配套单位抽调人员组成，集中办公。老旧小区组团连片改造各相关单位要高度重视，成立相应领导机构，根据职责分工，按照实施方案要求，主动服务，上下联动，合理有序推进老旧小区组团连片改造提质工作。
（二）加大政策支持。加强既有用地集约混合利用，在征得居民同意的前提下，允许利用小区及周边存量配套用房用于义务教育、养老托幼等公共服务设施建设；新建、改建各类设施时涉及占用绿化空间或影响日照间距的，可在广泛征求居民意见基础上“一事一议”予以解决。利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在使用期限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应积极予以办理。对利用片区内零星存量土地建设服务设施的，可不增收土地价款；改造利用闲置厂房、社区用房等建设服务设施的，可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质可暂不变更。积极探索对改造范围内的危旧楼房采取业主委托拆除原地翻建安置的方式，实施改造或“组合地块”定向开放，支持大片区统筹改造、跨片区组合改造，并结合实际给予政策支持。
（三）健全工作机制。一是建立台账制度。县老旧小区改造提质工作领导小组办公室和各成员单位要建立老旧小区组团连片改造提质工作台账，完善相关项目的普查、改造、督导、考核和资金拨付措施；二是建立周例会制度。县老旧小区改造提质工作领导小组办公室每周召开工作例会，总结工作经验，协调解决遇到的矛盾问题；三是建立工作推进机制。实施日通报、周例会、月观摩、季考评制度，定期通报、讲评各成员单位关于城镇老旧小区组团连片改造提质工作的计划制定、任务落实、工作推进、督导考核等情况； 四是建立联合审查制度。
（四）强化宣传引导。充分利用各类媒体大力宣传老旧小区组团连片改造提质工作的重要意义和改造成果，组织基层开展宣传发动工作，发挥党员模范带头作用，营造参与氛围，畅通参与渠道，引导群众主动参与改造提质工作。
（五）严格督促考核。县老旧小区改造提质工作领导小组负责定期统一督导、考核评价工作，考评情况通过新闻媒体定期向社会公布；要坚持定性与定量相结合、绝对数量与占比相结合，建立完善评价机制，对工作落实不力、动作缓慢、完不成目标任务的相关单位给予通报批评；对工作推进快、标准质量高的单位和个人，县老旧小区改造提质工作领导小组办公室以文件形式予以表彰。县文明办要将老旧小区组团连片改造提质工作纳入文明城市测评内容，加大分值权重。通过层层订立目标责任书，采取任务管理、节点控制、群策群力、集中攻坚的方式，抓节点抢工期、抓精细惠民生，确保城镇老旧小区组团连片改造提质工作落到实处、高效有序。
附件：
1.伊川县老旧小区组团连片改造工作职能分工
2.伊川县老旧小区组团连片改造“日通报、周例会、月观摩、季考评”工作推进机制实施办法
附件1
伊川县老旧小区组团连片改造工作职能分工 县住房和城乡建设局：作为老旧小区组团连片改造工作的牵头部门，根据本实施方案确定的改造范围、内容和标准，协同相关职能部门，研究制定规划设计、施工组织方案；根据上级资金补助政策，做好项目谋划和项目储备，每年年底前完成次年项目的立项、设计和施工控制价评审工作；加强老旧小区改造工程质量管理；指导绿色社区创建行动；指导老旧小区改造中的物业管理。
县城关街道办事处：作为属地管理部门，牵头负责老旧小区改造全过程群众协调工作；牵头负责组团连片改造范围内小区红线外的拆违清障工作；参与改造工程施工管理和验收工作；做好小区党支部的组建和管理工作，指导小区成立业主委员会；成立专人专班，做好绿色社区创建工作。
县政府办：协调相关单位，定期组织工作例会。
县发展改革委：联合县住房和城乡建设局、财政局，做好年度改造计划的审核、上报工作，指导做好中央预算内投资项目申报工作；开辟绿色通道，加快项目立项审批进度；参与改造工程施工管理和验收工作。
县财政局：联合县住房和城乡建设局、发展改革委，做好年度改造计划的审核、上报工作，做好上级资金绩效管理工作，将县级配套资金纳入年度预算，保证专款专用，严格按照规定用好上级资金；开辟绿色通道，加快项目评审和招标采购进度；参与改造工程施工管理和验收工作；落实《洛阳市既有住宅加装电梯财政补贴申领办法》（洛建〔2020〕13 号）。
各老旧小区产权单位或管理单位：作为老旧小区改造协调工作责任主体，负责清理腾空小区侵占小区公共空间的违法建设；要成立专人专班，从前期调研排查、中期施工推进和后期小区管理全过程参与小区改造。
县委政法委：做好老旧小区组团连片改造工作中智慧安防建设的整体统筹、督导验收工作。
县自然资源和规划局：对老旧小区改造工作中涉及的新增项目开通绿色通道，及时办理备案（或审批）手续；负责老旧小区组团连片改造范围内的违法建筑的认定工作，协助做好拆违工作。
县城管局：开辟绿色通道，在施工现场条件符合要求的情况下，容缺办理老旧小区改造工程各类管线与市政管线对接施工涉及的道路开挖等相关手续，保证施工进度；做好老旧小区组团连片改造工作中涉及的市容环境综合整治的整体统筹、方案制定；负责清除小区小广告、违规户外广告，查处占用绿地等违法行为；做好老旧小区垃圾分类处理、沿街门店整治等工作；协助做好拆违工作。
县民政局：指导老旧小区组团连片改造工作中涉及的养老设施建设项目的规划、建设、管理工作， 以及相关项目的资金使用。
县科技和工业信息化局:负责协调督导各通信企业规范整理老旧小区相关管线。
县公安局：做好老旧小区组团连片改造工作中涉及的老旧小区智慧安防工作，协助有关部门开展改造工作；协助做好拆违工作。
县审计局：指导各县（市、区）城镇老旧小区组团连片改造工作相关项目的审计监督工作，及时跟踪，主动服务，对发现的问题及时指出、督促纠正。
县市场监管局：指导老旧小区组团连片改造工作中涉及的加装电梯的监督管理，落实安全技术规范，按照《洛阳市既有建筑加装电梯工程建设项目审批实施细则（试行）》（洛工程改革办〔2020〕5 号）对既有建筑加装电梯工程建设项目落实特种设备使用登记，积极推动电梯加装工作。
县广播电视台：指导提升老旧小区组团连片改造工作中涉及的广播电视传播等基层公共文化服务设施建设；负责整理规范老旧小区有线电视相关管线； 做好老旧小区组团连片改造工作的宣传引导工作。
县文化广电和旅游局：指导提升老旧小区组团连片改造工作中涉及的城市书房、广播电视传播等基层公共文化服务设施建设。
县卫健委：指导老旧小区组团连片改造工作中涉及的社区、村镇等相关医疗卫生服务设施建设。
县教体局：指导老旧小区组团连片改造中涉及的健身器材等便民服务设施设备的建设工作，监督、指导有关单位对健身器材等便民服务设施器材的管理维护工作；指导、督促老旧小区组团连片改造涉及的教育部门、学校、资产管理单位配合改造工作，并按绿色社区创建行动要求开展环境整治。
县消防救援大队：指导检查老旧小区组团连片改造工作中涉及的消防设施设备的加装和改造工作，以及消防通道设置和管理等工作；对改造后仍无法满足消防相关标准规范要求的小区，组织有关部门共同制定防火、救援、管理的综合解决方案，确保小区消防安全。
县住房公积金管理中心：积极出台相关政策，方便老旧小区加装电梯工作中群众办理公积金的提取工作。
县商务局：做好老旧小区组团连片改造中涉及的农贸市场和批发市场的改造提升、关闭或疏解外迁等工作的牵头协调和督查督导。
专业经营企业：做好城镇老旧小区组团连片改造工作中涉及本单位产权的相关线路的规整、入地工作，废弃管线的清理工作， 组织有关仪表、箱体、变压器等相关设施的刷新、更换、迁改、新建等工作，以及相关资金筹措工作。
涉及的其他责任单位，按照牵头单位工作安排，积极主动做好配合工作。
附件2
伊川县老旧小区改造“日通报、周例会、月观摩、季考评”工作推进机制实施办法
为深入贯彻落实洛阳城市有机更新暨老旧小区改造工作推进会精神，建立健全工作机制，推动老旧小区组团连片改造工作任务有力有序有效落实，特制定本实施办法。
一、指导思想
以新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的和二中、三中、四中、五中全会以及中央城市工作会议精神，认真落实洛阳城市有机更新暨老旧小区改造工作推进会部署要求，通过健全组织领导，明确目标任务，建立工作制度，细化工作措施，确保城镇老旧小区改造工作机制健全、制度措施有效，工作推进有力、任务完成圆满。
二、工作目标
按照改造进度精准掌握、工作情况及时通报、重要问题快速解决、观摩引领提升标准的工作要求，建立“日通报、周例会、月观摩、季考评”工作推进机制，督促县老旧小区改造提质工作领导小组各成员单位，依据会议工作要求、改造方案相关内容，严格履行工作职责、切实形成工作合力，落细落实洛阳城市有机更新暨老旧小区改造工作推进会部署安排，以日促周、以周促月、以月促季，确保改造进度按节点推进，确保年度改造任务圆满完成。
成立伊川县老旧小区组团连片改造“日通报、周例会、月观摩、季考评”工作领导小组，全面负责伊川县老旧小区组团连片改造工作机制建立完善、方案制定和督导落实工作。
组 长： 卫学军 县委常委、统战部部长
副组长：宋克义 县住建局党组书记、局长
金书超 城关街道办事处党工委书记
成 员： 县纪委、组织部、宣传部、督查局、政府办、
住建局、城关街道办
三、主要内容
（一）日通报工作机制
建立日通报工作机制。老旧小区改造提质工作领导小组办公室（县住建局）负责日通报日常工作，各小区主管单位、工程各标段施工单位以及供电、通信、供热、供气、供水相关企业，指定专人专报，每天下午17：00前向老旧小区改造提质工作领导小组办公室报送每日工作开展情况、好的做法和需要协调解决的事项等，报送形式可以为微信工作群、邮箱，老旧小区改造提质工作领导小组办公室负责建立工作台账，收集汇总进展情况，每天下午19：00前在微信工作群中进行通报。
（二）周例会工作机制
建立周例会工作机制。由县政府办负责，城关街道办事处和老旧小区改造提质工作领导小组办公室（住建局）配合，组织老旧小区改造相关单位每周至少召开一次周例会；会议由县政府办组织和通知，城关街道办事处主持，参会人员为老旧小区改造相关单位主抓副职，会议常规议题为各相关单位汇报工作进展、县住建局通报总结工作开展情况并及时将上级有关指示精神和工作要求传达至各相关单位；会后由县住建局负责编辑一期工作简报呈县四大班子主要领导并报送市相关部门。
（三）月观摩工作机制
建立月观摩工作机制。由县老旧小区改造提质工作领导小组负责，在全县范围内遴选改造进展明显、示范效应突出、经验可复制可推广的项目，选定观摩项目，制定观摩方案，明确观摩路线，统筹安排时间，每月组织一次全体观摩活动，所有老旧小区改造相关单位全部参加。参与观摩的相关单位要通过观摩活动总结工作经验、发现矛盾问题，完善工作措施、提出改进意见，不断提高推进下步工作成效。
（四）季考评工作机制
建立季考评工作机制。由县老旧小区改造提质工作领导小组负责，县纪委、组织部、宣传部、督查局，领导小组办公室（住建局）具体落实。主要是根据县委、县政府工作部署和实施方案要求，采取听取汇报、查阅资料、现场检查、座谈了解、发放调查表等方式，考评各老旧小区主管单位在老旧小区改造工作中履行职责、发挥作用、工作成效等；考评各施工单位和专营其企业工程进度等。对工作举措实、履行职能好、成效突出的单位进行通报表扬；对工作落实不到位、工作举措不得力、推进缓慢的单位进行通报批评。考核结果向社会公布，并作为评定各单位年度综合考核等次的重要参考。
四、工作要求
（一）提升政治站位。各有关单位要进一步提升思想站位，将思想统一到县委、县政府的工作部署上来，站在讲政治的高度，把“日通报、周例会、月观摩、季考评”工作机制建设作为推进老旧小区改造的重要抓手，做到行动迅速、坚持经常、落实有力，高质量推进老旧小区改造提质工作。
旧小区改造工作意见篇11
1.商业开发为主的第一轮零星旧里改造（1999-2004）
自1999年起，静安在全市率先完成成片危棚简屋改造任务，并对成片旧里实施大规模的“成套率改造”和“新一轮旧改”后，启动了区内第一轮零星旧里地块改造。区政府专门成立“上海市静安区零星旧里改造工作领导小组”（以下简称“区零改领导小组”），下设办公室（简称“零改办”）作为日常办事机构，主要负责制订改造计划、检查落实工作进度、考评验收完成情况、定期向领导小组汇报工作，并对改造工作加强协调、指导和服务。2002年4月，区政府通过了《上海市静安区零星旧里改造实施意见》，明确零星旧里改造是新一轮旧区改造的重要组成部分，按照“统一规划、分步实施”的指导思想，以“政府扶持、市场运作”为原则，由区零改领导小组统一指挥协调，统一规划设计，统一平衡盈亏。
2.改造性大修为特色的第二轮零星旧里改造（2005-2007）
从2003年下半年开始，由于国家对房地产政策的调整，土地出让必须公开“招拍挂”，原先通过协议出让，商业化改造零星旧里的路基本走不通了。为了切实解决居民的急、难、愁问题，静安区勇于创新、积极探索，把零星旧改工作和旧房综合整治工作有效融合，通过翻建、改建的方式，改善居民的生活条件，探索旧房改造性大修的新路。
2006年，根据《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》的精神，静安将零星旧房改造性大修列为区政府实事工程，区零改办经调查将约20个地块列入工程范围，并决定根据地块内房屋结构特点、居民住房、周边条件限制等情况，分别采用翻建、加固加层扩建、抽户解决卫生间非成套独用、镶接加平面分割调整等不同的做法具体实施改造。
3.以社会公益建设为目标的第三轮零星旧里改造（2008-2010）
根据城市规划要求，依托政府财政的投入，2008年初，静安开始实施《静安区零星地块改造三年行动计划（2008-2010年）》方案，对一些零星旧里地块进行社会公益、市政性质改造，拆旧还绿及拆旧还路，计划在2010年底前完成12幅沿街的房屋破旧、配套简陋、环境脏乱、安全隐患突出的地块改造，12幅地块总占地面积约14807平方米，动迁居民约663户，拆除旧房面积28312平方米。尽管这种改造模式只有净投入，没有直接的经济回报，但改善了区域整体环境和品质，完善了区域功能。
2008年7月，三年零改行动正式启动，至2010年底除富民路92号、安远路899弄、淮安路682号等3幅地块因故未能启动外，其余9幅地块中大多数完成动迁（置换），并实现预定规划用途，分别建成公共绿化和社会公益性项目。其中，胶州路175弄、新闸路1974号地块分别建成2块公共绿地；昌平路984弄地块，结合居民需求，建成公共体育场地；愚园路361弄地块用于社区便民服务设施；长乐路524号改建为社区服务设施（日间照料中心）。
4.轮候征收为途径的新一轮零星旧里改造（2011年至今）
2011年年末，在市建交委、市规土局、市房地局等相关主管部门对淮安路686号地块、富民路92号地块、安远路899号地块3幅零星旧里地块实地查勘、现场确认，同意按房屋征收办法进行改造后，3幅零星旧里地块征收计划被列入2012年区政府工作报告，在区“两会”上通过审议。3块地块零改将按照房屋危旧及居民生活条件困难程度，以轮候方式准备依次启动，这是在上海旧区改造新政出台背景下，静安区开展的新一轮零星旧里改造。
（二）改造模式
零星旧里改造在中心城区一直是“老大难”问题，静安区根据“因地制宜、分类改造”的工作思路，做了一些有益的探索和尝试，形成了与市政基础建设相结合的社会公益性改造模式，与房地产市场化运作相结合的商业改造模式，与房屋和环境综合整治相结合的旧房改造性大修模式。这三种模式在上海中心城区零星地块旧区改造不同阶段发挥了积极作用。
二、目前静安零星旧里地块改造面临的主要问题
（一）开发政策限制
1.土地出让方面。根据目前土地管理相关规定，零星旧里地块改造按协议出让的商业改造方式已经无法操作，若作经营性用途必须采取“招拍挂”方式出让，而这些地块多数属“边角料”和“剩骨头”地块，对投资方几乎没有吸引力，导致众多零星地块难觅“婆家”，只能由政府“买单”后作公益性用途，因此零星旧里地块改造速度必然受限于地方财政宽裕度。
2.规划参数方面。对一些无法进行商业开发或公益性改造的项目，为了切实解决居民的急、难、愁问题，积极探索改造性大修的新方式，通过翻建、改建实施成套率改造，给居民增加厨卫和一定居住面积，这必然以增加容积率为代价，但却又与中心城区“双增双减”政策相悖。
3.房屋置换方面。部分零星地块内房屋属于历史建筑，但由于《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》等相关法律规定中没有明确可操作性的“退租安置”规定，目前只能采取整体置换或包租的做法，而这又往往面临成本过高的窘境。
（二）建设规范制约
在零改实施过程中，尤其是风貌保护区域或保留保护建筑周边的改造，由于零星地块的特殊性，往往与周边的保留保护建筑间距很近，相关性很强，特别是改造性大修，由于零星地块房屋的“长高长胖”，将不可避免地造成对相邻建筑采光通风的不利影响，容易引发居民矛盾。
（三）改造资金压力
零星旧里地块呈现出“两大两小”特点，即占地面积小、人口密度大、开发价值小、改造难度大，因此近年来多作为解决民生的公益性项目，由政府全额“买单”，按照先小后大、先易后难的原则逐步推进。但由于目前尚未改造的零改地块全部是“骨头”地块，无论通过何种方式改造，都会面临资金难以平衡的问题，区级财政面临很大压力，单一的资金来源渠道迫切需要改变。
（四）居民矛盾心态
随着城市生活水平的不断改善，零改地块的许多居民强烈要求改造，但往往又会出现政府出资改造时，极少部分居民又对改造提出过高或不切合实际的要求，往往使政府面临出钱、费力进行改造，最终却得不到居民认同的尴尬局面，更有可能由于最后几户居民不接受零改方案，而使已启动的零改地块最终无法实现改造的目标。
三、对新一轮零星旧里改造的探索
为了实现市政府关于在2015年前完成零星二级旧里地块的改造总体目标，在土地征收的新形势背景下，需要探索出一条与前几轮零星旧里改造不同的新路。在资金投入上，在强调政府主导和托底的同时，鼓励“政府投入、社会支持、市场运作”多元化资金投入，积极吸收社会化资金，多方面、多渠道筹措改造资金。在政策保障上，要积极寻求市相关部门的支持和指导。在安置方式上，要尽可能考虑不同类型居民的不同诉求，灵活提供安置方案。在改造形式上，“拆、改、留、建”并举，多种方式实施改造，针对零星旧里地块的不同情况，科学定位规划功能，合理确定“拆、改、留、建”范围和比例，灵活选择改造方式，具体做法有以下几个方向。
1.征收改造：指零星地块项目符合城市规划，经过规划土地、发改、房管、建设等部门审批同意，组织第一次意愿征询，同意率达到100%后开始办理征收许可证，制定征收安置补偿方案并征求居民意见，修改优化方案后，正式展开第二轮签约征询工作，在规定期限内签约率达到高比例（至少90%以上），征收安置协议正式生效，居民开始搬迁；达不到比例则暂缓改造，居民全部搬离后拆除房屋，建设绿化、公益或公建设施，有利于城市旧区改造和生态环境改善。
旧小区改造工作意见篇12
1.城中村改造规划由村委会(含村改居)委托有资质的规划设计单位编制，区、县政府(管委会，下同)负责组织，列入下年度改造计划的城中村必须在上年底前完成规划编制。
2.城中村改造规划要根据城市规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村和老城区，按照优化整合原则，统一编制规划。
3.城中村改造规划，经市规划部门审定后实施。对违反改造规划，未按规划实施的单位和个人，由城市管理行政执法部门责令限期改正，并予以处罚。
4.正在实施改造的城中村继续按原批准的规划执行。在实施改造过程中，如确需变更城中村改造规划时，须按原程序报批。城中村改造规划批准后两年未实施的，须重新编制报批。城中村改造规划未经批准，不得实施。
5.在城中村改造规划确定范围内，市规划局不再审批其它建设项目。城中村规划改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该城中村改造规划。
6.城中村改造范围(即京珠高速公路以西、南水北调总干渠以东、规划北外环以南、南外环以北的范围内)以外，2000米以内城市周边的村庄，一律停止单村改造。提倡多村合并改造，并纳入城中村改造计划管理。对擅自改造的村庄，由区、县政府负责查处，并追究乡村领导及有关人员的责任。
（二）强化计划管理
城中村改造要突出重点，实行计划管理。计划安排要坚持“四个围绕”和“四个优先”，即：围绕城市功能的完善、围绕中心城市的环境改善、围绕城建重点工程的实施、围绕主干路网建设；优先改造阻街阻路的村庄、优先改造主干道两侧的村庄、优先改造已经开始又具备改造条件的村庄、优先改造区片整体开发的村庄。城中村改造计划由市规划部门商区、县政府制定，报“三改”领导小组审定后，由区、县政府负责组织实施。
（三）采取合理改造方式
村委会(含村改居)或村集体经济组织是城中村改造的主体。城中村改造在充分尊重广大村民意愿的基础上，应根据本村的实际，可采用村集体实施改造、村集体融资联合改造、开发商独立改造、政府整合改造等多种方式。可以一次性改造建设，也可以分步实施改造建设。与老城区相连的可以和周边城区进行连片改造。
（四）集约节约利用土地
1.城中村改造范围和用地规模由市规划部门商市国土部门在批准的城中村改造规划中界定。城中村改造范围和用地规模以合法用地手续为基础，原则上不突破村庄建成区范围和用地规模。根据整体规划，城中村用地可通过土地等量置换整合改造。
城市道路、绿地等公共设施占用城中村用地的，原则上通过提高容积率的办法解决，一般不再安排补偿占地。
2.城中村改造用地纳入全市用地计划。城中村用地范围内有合法手续的用地部分，按程序征收为国有建设用地；城中村改造范围内非建设用地和整合置换用地部分，分年度按计划安排用地指标。由村委会以净地交由国土部门依法进行征收，纳入储备。原则上城中村改造范围内的非建设用地土地出让净收益的70%返回给村委会或村集体经济组织，剩余的30%作为全市城中村改造调剂基金，由市政府统一调剂使用。置换出的土地，由市政府依法征收，纳入储备。
3.城中村改造范围内村民住宅安置用地和解决村民长期生计用地(商业用地)，应在改造规划中确定，以划拨方式供地。一般应安排在城中村合法用地范围内；整理出来的可开发用地以公开出让方式供地。村民住宅安置用地，按照村委会通过拆迁安置补偿的办法测算。人均安置面积不超过50平方米，人均占地面积不超过45平方米。解决村民长期生计的商业用地，在符合城市规划的前提下，人均商业面积控制在5－15平方米。沿主次干道摆放商业的，按《**市城市规划管理技术规定》执行。
按照规划部门批准的修建性详规，城中村改造的容积率一般掌握在1.7，鼓励建设单位节约利用土地，建设高层建筑，在控规允许范围内适当提高容积率。具体办法由市国土、规划部门制定并实施。
4.鼓励村委会通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施城中村改造。土地整体开发可实行利益承诺制，由村委会与开发单位签定协议，土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可以纳入拆迁成本。
5.城中村在原址上分期分批实施改造的，可一次性办理完土地征转手续，根据改造进度可以分批办理供地手续。
（五）妥善处理拆迁安置
1.城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。拆迁安置方案由区、县政府指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过，经区、县政府审查同意后，附带村民户口册报市“三改”办公室备案后实施。
2.实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的，回迁安置住宅未建设的，其他建设项目不得开工建设。城中村改造拆迁安置应在区、县政府组织、监督下实施。
3.城中村改造项目中，公开出让土地上所建住房，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模在制定城中村改造计划时，由房管部门根据市场需求确定。
4.对按规定给予补偿或安置后，仍难以支付差价款的困难村民，由村集体经济组织或城中村改造实施单位依照有关规定给予照顾解决。
5.未经依法批准，没有取得合法手续私自新建、改建、扩建的建筑，按照违法建筑处理，不予补偿。
（六）实行政策支持
1.城中村改造除划拨的住宅和商业用地外，剩余部分由村委会以净地方式委托国土部门公开出让，成交价扣除国家规定规费和城中村改造调剂基金后，3%留给区、县政府用于组织城中村改造工作，剩余的97%返还村委会，用于村民安置、社会保障和公益事业及市政基础设施建设。
2.城中村改造中用于安置村民的新建住宅和解决村民长期生计的商业、服务及办公设施，免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对于公开出让部分上述费用，由获取土地使用权的开发单位全额上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全部返还给村委会或村集体经济组织，用于村民安置、生活保障、公益设施建设。
3.城中村改造中通过划拨供地用于安置集体经济组织成员的新建住宅、非住宅可按规定申请登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证，上市交易须补交土地出让金。
公开出让土地上所建项目按照有关规定缴费，依法进行权属登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证。
二、关于旧城区改造
根据国家新的政策，对我市去年出台的《**市旧城改造暂行办法》(邢政〔2007〕32号)进行部分调整和补充。
（一）旧城区改造项目由区、县政府申报，市规划部门审核，市政府“三改”领导小组批准。
（二）旧城改造由区、县政府通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施。土地开发可实行利益承诺制，由区、县政府与开发单位签定协议。土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可纳入拆迁成本。
（三）旧城区改造的土地供地以净地方式出让，不再进行毛地出让。土地出让方式必须采用招拍挂方式，并附有市规划部门出具的规划条件。
（四）实施旧城拆迁前，应将拆迁补偿方案及被拆房屋所有权证书的复印件集中上报市“三改”领导小组备案，作为新建房屋在登记时享受优惠政策的依据。所有权证正本待拆迁完成后，由区、县政府集中上报市“三改”领导小组备案。
（五）旧城改造的土地出让总成交款，扣除国家规定的规费外，7%作为市旧城改造调剂基金，3%用于区、县政府组织旧城改造工作，其余部分由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，返还区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位；旧城改造项目中的市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、新型墙体材料专项资金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，先由获取土地使用权的开发单位按规定上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全额返还给区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位。如果土地开发单位获取了土地使用权，可免缴上述费用，旧城改造项目不得征收建校费。
（六）解决好旧城改造中的回迁安置问题。旧城改造项目内的住户的回迁安置问题由属地政府负责，属地政府要做好土地一级开发阶段回迁需求和房地产开发阶段回迁供给的衔接工作。旧城改造地块土地公开出让方案由市国土部门商区、县政府制定，出让方案中要充分考虑回迁需求；旧城开发项目的户型设计要优先满足回迁户的需求，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模由负责回迁安置的属地政府确定；旧城改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。
三、关于危旧房改造
（一）实施范围。在城市建成区内未列入城中村改造和旧城改造范围内的住宅区，经鉴定为危房或建设年代较长、影响城市形象不雅建筑，且一般不在城市主干道两侧，10亩以下不能连片开发地块，可列入危旧房改造范围。
（二）组织形式。危旧房改造工作在市“三改”领导小组领导下，统一由市住房保障管理部门组织实施。市住房保障部门要选择具有相应资质、实力较强、信誉良好的所属单位具体实施危旧房改造工作，必要时也可选择本部门以外的单位具体实施。
（三）办理程序
1.项目建设单位持如下材料向市住房保障部门提出改造申请。（1）规划意见；（2）国土意见；（3）改造申请书；（4）房屋及土地权属证明；（5）房屋鉴定报告；（6）房屋改造方案；（7）房屋改造合约或职代会决议。
2.市住房保障管理部门对项目建设单位提交的材料进行初审、核实和把关，条件成熟的，出具《危旧房改造初审意见》，并附相关材料报市政府“三改”领导小组审批。
3.经市政府“三改”领导小组批准同意后，项目建设单位按基本建设程序办理规划、土地、拆迁等手续。
（四）相关政策
1.危旧房改造项目拆迁补偿安置，实行以原址实物安置为主，货币补偿为辅的原则，安置办法和补偿标准参照《**市房屋拆迁管理实施细则》执行。危旧房改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。
拆迁公有房屋的，原则上应先将房屋出售给具有合法租赁手续的住户，出售时参照房改有关政策执行。
2.改造时未使用的房屋维修资金，直接转化为改造后安置的房屋维修资金。
3.危旧房改造项目以建设普通商品住房为主，按照国家普通商品房的规定设计和建设。
4.安置回迁户后剩余住房应强制安排一批30-60平方米的小户型住房。建设规模在年初由房管部门根据市场需求确定。
5.在符合城市规划条件下，土地性质是划拨或出让住宅建设用地的，由国土部门编制出让方案，经市政府批准后，按照协议出让方式供给原土地使用单位，由原土地使用单位补缴土地出让金后，办理土地使用证。
6.对原拆原建的单体或非常零星的危旧房屋，必须实施改造的，但项目自身又无能力给予补偿，给予政策倾斜，所缴纳的土地出让金经市政府批准后，由市财政部门拨付到市住房保障部门，由市住房保障部门全部返还给土地出让金缴纳者。多建的住房由市住房保障部门全部销售给经济适用住房货币补贴对象。
7.危旧房改造项目免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对被拆迁居民，按照国家和省城市危房拆迁管理政策取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；对拆迁居民重新购置住房的，购房款中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，对超出部分征收契税。
四、保障措施
（一）加强领导。市政府成立“三改”(即城中村、旧城区和危旧房改造)领导小组及办公室(名单附后)。负责市区城中村、旧城区和危旧房改造的组织领导和协调工作。区、县政府也要成立相应的组织，充实力量，落实经费和人员，每年向市“三改”领导小组及办公室上报年度计划，经批准后纳入市委、市政府对区、县政府的年度政绩考核内容。
（二）明确职责。市规划局负责“三改”工作的规划、编制工作；市国土局负责统筹“三改”工作的用地问题，负责土地指标的解决、土地的征转和供应；市住房保障和房产管理局负责危旧房改造项目的组织实施和房屋权属登记；区、县政府负责属地的城中村改造、旧城区改造的组织实施，负责拆迁安置和改造后村民的保障和就业工作，负责监督改造方案的实施。各责任单位应根据工作需要，研究制定各个方面的工作细则和操作办法，工作程序，逐步规范“三改”中遇到的问题，使此项工作逐步走向规范化的轨道。
旧小区改造工作意见篇13
1、供水、供电设施不达标，不仅停水停电频繁，也带来严重安全隐患；
2、环境卫生设施不达标，垃圾随处可见；
3、排水设施不能满足排水需求，污水外溢现象严重；
4、小区安全管理松懈甚至无，居民缺乏安全感；
5、无专门的停车场，乱停乱放现象严重；
6、绿化建设不达标，无文化活动场所，不能满足居民一般生活需求；
7、小商小贩、闲杂人员随意出入，未实行统一管理；
8、房屋出租比例高，房屋出租失去监管，人员构成复杂，治安隐患大；
诸如此类的问题数不胜数，时刻困扰着居民。随着时间的推移，矛盾将越来越突出，居民反应极为强烈，呼声悲泣。要改变这种状况，从维护居民的根本利益出发，政府必须把老旧小区改造管理提上重要议事日程，着力解决居民反映强烈的突出问题，集中人力、物力和财力对老旧小区进行专项的综合整治，维护社会稳定，营造和谐社会，为居民构建安居乐业的生活环境。
为此，建议政府高度重视老旧小区的改造管理工作，充分发挥政府职能，加快解决存在问题。
1、高度重视，筹集改造经费。
城市就是我们的家，政府要树立经营城市的理念，使城市的价值增值。对老旧小区改造资金，要作为民生工程，应每年列入财政预算，有计划地改造老旧小区设施，逐步改造小区水、电、路、卫生、绿化环境、管理用房、治安系统等问题，给居民一个安全整洁的环境。
2、加强领导，明确部门责任。
政府应成立专门的老旧小区改造管理领导小组，便于统筹协调各单位各部门老旧小区的改造与管理工作。政府派遣一名分管负责人任组长以加强对这项工作的领导，明确政府办一名副主任为副组长具体抓这项工作，财政、房管、建设、市政府、供电、供水等部门安排负责人作为成员，全力支持、配合、参与这项工作。领导小组负责制定改造规划和小区整改详细方案的制定，市政府负责安排各社区方案的组织实施，供水、供电、排水、环卫等行业管理经营的设施管线，按总方案的要求由行业单位自行组织施工。财政加强对政府资金的监管，房管、建设部门负责组织对工程的验收、评估。
3、调查民意，顺民心整改
在对每一老旧小区整改前，为避免走弯路，有必要作民意调查，倾听居民心声，吸纳群众意见，以便对症下药，居民也将积极配合整改工作。
4、明确重点，确立整治原则。
由老旧小区整治工作的艰巨性和复杂性，整治工作的重点应放在群众反映强烈、矛盾多、问题突出的小区，原则可定为“政府领导、部门实施、先易后难、先急后缓、居民积极性高的优先、改造整治与长效管理并重”。
5、建立长效机制，明确管理关系。
一是对有物管公司管理的小区，继续由房管部门强化监督管理，督促物管公司在小区的保洁、绿化、维护秩序上下功夫。二是对无物管公司的小区，由所在路段社区代为管理，社区聘用小区绿地、环境卫生、秩序维护人员。真正将老旧小区物业管理纳入社区管理的范畴，充分发挥物管公司在社区管理中的基础性作用，逐步解决社区管理只管人不管物，物业管理只管物不管人的矛盾现象，从根本上解决“老旧小区多头管、谁也不管”的问题，使社区建设与管理在统一中达到和谐。
