物业管理论文篇1
在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响；分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度；分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响；分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。
其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化；房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣；物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化；客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加；业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化；物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。
在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。
二、企业战略的制定
在制定企业发展战略时，我们拟定多个可供选择的战略方案，其主要过程如下：
1.企业使命的确定：在确定企业使命时，我们借鉴了世界上许多成功的案例，如美国通用汽车公司把企业的使命定为“让全世界老百姓都能用上通用汽车”；韩国三星公司把企业的使命确定为“以人才和技术为基础，创造最佳的产品与服务”。我们依据物业管理行业的特点，把企业使命确定为“以一流的管理和服务，创造一流的生活与工作环境”。
2.企业战略目标的确定：企业战略目标通常考虑中远期目标，一般3～5年为中期目标，5年以上为长远规划目标。我们在制定企业[FS：PAGE]目标时，充分考虑到企业外部环境及企业内部条件和企业适应外部条件的匹配能力，把目标确定为经过努力“跳一跳”能够得上的目标。在经过充分的论证与评估的基础上产生的企业主要目标有：企业业务规模目标、市场主攻方向及占有率目标、人才发展目标、服务品牌目标、科技进步目标、利润目标等。
3.企业竞争战略的确定：我们在制定企业竞争战略时，充分考虑市场环境和企业特质，制定了企业成长战略、竞争战略、品牌战略、服务优先战略、市场求存战略、市场业务占有率战略、专有战略、求胜战略、大势把握战略、资金战略等等，确定以“品质、诚信、专业、科技”取胜的总体战略思路。
4.企业战略的制定、评估和选择：进行战略多方案比较与评估，在充分比较鉴别各方案的优势、得失的前提下，选择真正适合本企业的综合战略方案，企业战略方案应包含不同的层次，如公司级战略、事业部战略、职能部门战略。
三、企业战略的实施企业战略完整的贯彻执行下去是企业战略管理成败的要害。
目前最常见的现象就是一些企业在制定企业战略方案后，内部出现“你吹你的号，我拉我的调”的不协调现象，导致战略决策和实际执行的巨大偏差。为此，我们从三个方面加以解决：一是提高员工正确做事的能力，二是加强团队精神的培育，并把企业战略目标的实施与员工的利益紧密结合，三是加强企业战略实施的监督。
在企业战略的指导下，我们做出了若干事关企业命运的重大决策，如改变了只为上级公司（发展商）提供物业管理服务的发展模式，积极参与市场竞争，并走出珠海，面向全国物业管理市场；实施差异化发展战略，走具有华发物业特色的品牌发展之路（精品战略、人本战略、社会效益优先战略）；在服务产品结构上，突出发展高端住宅、写字楼、政府物业等；实施人才战略、品牌战略、科技进步战略、大力培育企业文化战略等。通过实施以上适合企业特点、顺应市场发展趋势的战略，使华发物业走上了快速、健康、稳步发展之路，在短短几年内跨入了全国物业管理企业先进行列，成为珠海物业管理的一面旗帜，2005年被评为“广东省物业管理十佳企业”。
摘要：本文结合物业管理企业的特点，阐述了物业管理企业战略管理的重要性和如何实施战略管理的问题。战略管理事关企业的成败，我国中小企业平均寿命只有6～8年，其根本原因是企业缺乏清楚的战略目标，以及实施战略目标的途径与方法。物业管理企业实施战略管理必须在把握市场发展趋势、企业战略制定、企业战略实施三个环节上下功夫。
物业管理论文篇2
关键词：企业物流；运作模式；供应链管理；发展战略
随着市场竞争的加剧，企业纷纷在降低物流成本、提高物流服务水平上下功夫。为了以较低的交付成本、更好的物流服务在国内、国际市场中赢得竞争优势，物流战略越来越成为企业总体战略中不可分割的组成部分。
1、中国企业物流的运作现状
1、1物流研究缺乏综合性
我国物流理论研究的两大领域———物资流通和交通系统，不论是物流战略规划还是物流经营管理理论的研究，都从研究者固有的立场和视角出发，片面地强调某个局部的功能要素，缺乏综合性，导致了人们对物流认识的偏差。直到20xx年4月，我国物流的第一个基础性国家标准《物流术语》才正式。
对于适合我国国情的物流理论尚缺乏深入研究，同时部分理论研究与实践严重脱节，理论成果的可操作性不强。
1、2企业物流的管理手段落后
在企业物流管理上，很多企业还停留在纸笔时代，有些企业虽然配备了电脑，但还没有形成系统，更没有形成网络，同时在物流运作中也缺乏对edi、个人电脑、人工智能/专家系统、通信、条形码和扫描等先进信息技术的应用。
1、3企业缺乏“第三利润源”的理念
20世纪六七十年代，发达国家的企业大都把竞争焦点放在生产领域，千方百计地降低物质资源消耗，获取企业的“第一利润源泉”，千方百计提高劳动生产率获取企业的“第二利润源泉”。进入20世纪70年代以后，生产企业把提高经济效益、增强竞争力的焦点从生产领域开始转向非生产领域，包括采购、运输、储存、包装、装卸、流通加工、分销、售后服务等物资流通活动以及有关的信息活动。
但中国企业缺乏现代物流是“第三利润源”的理念，没有将物流看成为优化生产过程、强化市场经营的关键，而将物流活动置于附属地位，大多数企业将仓储、运输、装卸搬运、采购、包装、配送等物流活动分散在不同部门，没有纳入一个部门对物流活动进行系统规划和统一运作与管理。
1、4企业缺乏协同竞争的理念
在“经济全球化”、“物流无国界”，市场竞争日益激烈、顾客需求不断变化的环境下，美国的企业在与日本企业竞争时，尚感觉到了压力，他们纷纷实施归核战略——企业集中资源，培育其核心能力，大力发展核心主业，把主业做大、做强、做精，并在全球范围谋求物流外包或与全球的外部企业缔结战略联盟，以整个供应链的整体优势参与国内、国际竞争。
我国在快速多变的市场竞争中，单个企业依靠自己的资源进行自我调整的速度很难赶上市场变化的速度，因而企业必须将有限的资源集中在核心业务上、强化自身的核心能力，而将自身不具备核心能力的业务以合同的形式外包。
2、中国企业物流的发展战略
2.1加强物流学科建设，加快人才培养
据中国物流与采购联合会统计，20xx年物流本科教育方面，我国以专业的形式出现或者是以专业方向的形式出现的大学至少有40所；有50多所高校开设了交通运输和交通工程、电子商务专业等与物流相关的专业。一些高校已经意识到了物流人才紧缺的现状并开始学习发达国家的先进物流教育经验，物流研究机构也相应出现，这一切已经成为物流专业人才和学科体系的支撑，但进一步加强物流学科建设，解决理论和实际结合问题，加快人才培养，仍是我国高等教育物流专业建设的当务之急。
2.2加快物流标准的制定
建立全国物流标准化技术委员会，对物流标准化问题进行统一协调、规划、管理。物流标准化是以物流为一个大系统，制定系统内部物流设施、机械装备、专用工具等的技术标准，包装、仓储、装卸、运输等各类作业标准以及作为现代物流突出特征的物流信息标准，形成全国以及和国际接轨的标准化体系。
2.3创造现代物流发展的良好环境
中国企业要按市场规律构筑适合自己的一体化物流战略，离不开完善的宏观环境和外部环境。中国政府要加强和完善物流法律、法规建设；应采取积极的财政政策、税收政策、金融政策等；要为物流企业、物流服务企业在跨地区经营的工商登记、办理证照、统一纳税、交通管制、进出口货物查验通关等方面创造良好的经营环境；要扶持、引导物流企业、物流服务企业引进先进装备，改善物流设施，进而提高物流绩效和物流服务水平；要积极鼓励和扶持有一定基础的大型货运企业或储运企业完善服务功能，实现向物流服务企业的转变，推动 第三方物流服务市场的形成；要健全社会保障和就业机制，促进生产性和流通性等企业更多地使用社会化物流，既提高经济效益又提高社会效益。
2.4加快物流基础设施的建设
加快综合物流中心的建设，是提高物流综合效益的核心。大型综合物流中心，是指多功能、高层次、集散功能强、辐射范围广的社会化物流中心。发达国家的经验表明，综合物流中心在地区经济发展中极具重要作用。加快物流基础设施建设关键在于资金的筹集，企业除调集自有资金外，重点要引入市场竞争机制，坚持“谁投资，谁受益”的原则，以多种方法吸纳资金。
2.5积极使用高科技物流设备，改善物流管理技术
在积极发展物流的同时，应大力推广计算机、信息技术，发展专用车辆、先进的装卸、仓储技术等。引进国外物流管理技术，有助于我们破除只盯着眼前的既得利益、把精力放在低水平的扩张及对本部门的垄断保护等方面落后的观念，从而缩小我国物流业与现代物流的差距。
2.6提高服务质量，树立良好信誉
质量是企业的生命，是企业可持续发展的重要因素。经营信誉是企业宝贵的无形资产。物流企业要向管理要效益，在员工中牢固树立用户至上的经营观念，建立一套严格的业务规则和制度，在抓好内部机制管理，提高服务质量的同时，物流企业要特别注意树立经营信誉，扩大在社会中的影响。
2.7企业要构筑一体化物流战略
任何一个企业只有与别的企业结成供应链才有可能取得竞争的主动权。在激烈的市场竞争中，企业必须将物流活动纳入系统化的统一管理，一体化物流既提高顾客服务水平又降低物流总成本，进而提高市场竞争力。企业内部实现不了一体化，就谈不上与供应链上下游企业之间合作形成一体化供应链。
但是并不是每个企业都成立物流服务部或物流子公司，只有那些物流活动具有相当规模的企业，才有必要成立物流服务部或物流子公司。但对于新成立的企业，就应该将精力集中在自己的核心业务上，将物流给第三方经营。而对于一些大规模的制造企业来说，要拿出几个亿来自己做物流，依据国际的经验，仍值得认真思考。所以在不需多大投资的情况下，整合内部物流，把外部物流交由第三方去做，会获得更好的效果。
2.8缔结战略联盟，以供应链的整体优势参与竞争
物业管理论文篇3
生态健康与生态系统健康应该是同一个定义：生态系统是一个庞大复杂的有机体；生态健康是指生态系统具有稳定和谐的组织结构、较强的活力和恢复力、畅通的生态流，对相邻的系统没有侵害作用。显然，健康的生态系统是一个理想状态，人类作为生态系统的一个子系统，主动介入生态健康管理，就是要维护生态系统的健康。
2森林健康
森林健康是指森林生态系统具有稳定和谐的森林结构，较强的抗灾能力，并能为人类提供较多的生态服务功能和森林物质产品。
2.1森林健康管理
森林健康管理，就是为了维护、促进或恢复森林生态系统的健康而采取的措施；森林健康管理的目的是提高森林生态系统抗逆能力，增强维持森林系统稳定性与和谐性，除去或避免系统中或系统外危害森林健康的因素，创建有利于森林生态健康的良好环境条件，使森林提供更多的服务功能。
2.2森林健康管理目标与措施
森林健康管理的目标，就是通过森林健康管理，让不健康的森林逐步恢复健康，让健康的森林持续健康，让新培育的森林从开始就保持健康。健康的森林应在森林经营管理的过程中，一些生物和非生物的因素不会威胁和影响到现在或将来森林经营管理的目标。健康的森林生态系统能够在维持其多样性和稳定性的同时，又能持续满足人类对森林的生态、社会和经济需求。
森林健康经营要点是健康经营规划，把健康的思想贯穿到森林生态系统经营全过程：火险管理，包括可燃物处理、火险分级、杜绝野火、控制火烧等内容；林业有害生物管理；森林健康系统监测与评价，在全国建立森林健康监测计划，为国家制订政策提供森林状况和变化趋势的信息资料；人为促进的生态系统自然修复方法，即天然林以自然修复为主，人工林以近自然经营为主，注重游憩功能、公众参与和环保意识教育。
3林业有害生物管理
有害生物管理是以生态学理论为基础，运用生态健康原理，采用先进的生物管理学手段和有害生物调控技术与策略，对有害生物实施科学控制，维护生态系统的健康。
林业有害生物管理是运用森林健康理论，采取先进的生物管理学手段和有害生物调控技术与策略，对林业有害生物实行有效管理，预防森林生物灾害发生，维护生态森林生态系统的健康。
森林健康理论是一种新的森林经营管理理念，它不仅是今后森林经营管理的方向和工作目标，而且对林业有害生物管理工作更具有重要的指导意义。传统的森林病虫害防治理论是把森林病虫草作为工作目标，森林健康理论则是把培育健康的森林作为工作的主要目标。这样，就把森林的病虫草火等灾害的防治上升到森林保健的思想高度，体现了生态学思想，从根本上解决了森林病虫草火防治的可持续控制问题，使森林病虫草火防治工作的指导思想向更高的层次转变，使森防工作者一跃成为森林的保健工作者。
4林业有害生物管理策略
人类在管理有害生物的漫长过程中，逐渐懂得了有害生物的有害性不是绝对的道理，管理理论由“斗争”逐渐转变为科学管理，管理策略逐步完善，走过一条由有害生物的单一防治到综合防治，由综合防治再到综合治理的发展历程。这个发展历程标志着人类对有害生物的认识和对有害生物防治理论的探索和提高。但是，这些理论都没有突破“被动”防治的框框，局限在“防灾救灾”的范围内。因此，笔者认为，林业有害生物管理应该以森林健康理论为基础，采取“营林为主，适当干预，精密监测，精确管理”的管理策略，对林业有害生物实施有效管理。
4.1营林为主，培育健康的森林
将林业有害生物管理工作贯穿于营林工作始终，也就是说，从种苗开始，一直到抚育管理、采伐更新，将培育健康森林作为营林主要目标：科学划分立地类型，实施标准化造林；以地带性植被为主，建立多类型植被；因地制宜，乔灌草结合，合理搭配；加强种子繁育和苗木培育工作，促进遗传多样性；加大现有林扶育力度，及时伐除病弱木，增强森林抗逆能力；提高低产林改造强度，更新老虫源地森林，提高森林生态系统活力；改善现有林木采伐方式，禁止皆伐和“拔大毛”式采伐方式；对天然林减少人为干扰，以防止外来物种入侵为主，保护原生植被；加强检疫执法，防止林业有害生物扩散和外来有害生物入侵。
4.2以生态调控手段为主，对造成灾害的林业有害生物进行适当干预
对已经造成灾害的林业有害生物，采取生态学调控手段，进行必要的防治；暴发成灾的，有必要时，选用针对性强的、不伤害非靶标生物的无公害药剂，采取先进的施药措施，进行人工防治，禁止使用杀虫（菌、草）广的药剂，尽量不要采用全面布撒的施药方式，以免伤害非靶标生物，并造成面源污染；对一些危险性有害生物，加强监管力度，及时发现，及时根除。
4.3精密监测，精确管理
精密监测、精确管理的目的就是对生态系统实行实时监测，及时发现非健康生态系统，采取先进的生物管理措施，及时、快速地恢复“患病”生态系统的健康；或者对处在健康、亚健康状态的生态系统，采取一定的、合理的措施，维护生态系统保持在比较稳定的健康状态。也就是说，有害生物的“双精”管理（精密监测，精确管理），不仅仅是要克服被动防治和单种防治带来的弊端，更重要的是维护生态系统的健康。
参考文献
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物业管理论文篇4
(二)满足市场需求
根据全国体育场馆的普查显示，到2003年底，全国各类体育场地超过85万个，其中64种标准体育场地547，178个，累计投入体育场地建设资金1914．5亿元。与1995年第四次普查数据相比，场地面积增加了11．8亿平方米。2013年末开始的全国第六次体育场地普查的河北省的数据中，体育场馆有6万个左右，其中非标场地1万个左右，这些场地从业人数7万人，体育场馆的专门人才远远不能满足需求。
二、体育院校物业管理专业人才培养方案内容探索
(一)指导思想、培养目标和要求
在国家政策方针允许以及育人的条件下，强调主动适应社会主义市场经济建设与社会发展对专业人才的需求，按照“宽口径、厚基础、重能力、高素质”的人才培养方向要求，在课程设置上加强理论基础，突出实践能力。使学生掌握必要的物业管理(体育场馆方向)实务和专业管理基本技能，有管理意识、服务意识和质量意识;强调就业方向为体育场馆经营、管理、策划、维护。对学生的培养要求包括政治素质、专业素质、心理素质、身体素质。政治、心理和身体素质是前提和基础，同时强调需掌握的内容，包括专业的基础知识、专业方向前沿知识，并且掌握相关的专业技能。
(二)课程教学
物业管理专业是根据体育场馆物业管理的市场经济和社会发展对物业管理人才的迫切需要，对学生进行专业知识和技能教育，为实现岗位从业能力而设置的。专业和专业课程的设置具有较强的针对性和实用性，注重基本知识和基本理论，强调理论联系实际，强化专业技能训练。
1．学期课程安排。按照“专业招生，分段教学，院企联合，分流培养”的基本思路，前二年(1～4)学期课程设置按照专业统一开设基础课及专业基础课，第三年(5～6)开设专业课程，从第七学期开始分流，同时院企联合培养，将学生分配到与学校合作的实践教学基地进行学习。
2．主要课程设置。主要课程应当有针对性地设置公共必修课、学科基础课、专业必修课和专业选修课。物业管理专业学生正常毕业会取得“管理学”学位，但同时方向为体育场馆物业管理专业方向，因此要进行两方面的合理侧重，开设财会基础、统计学、管理学原理、市场营销、企业战略管理、运筹学、经济法、体育产业概论、组织行为学、管理心理学以及体育场馆经营管理、体育场馆赛事筹办、体育场馆建造、体育设施的维修与维护、体育营销、体育赞助与广告、体育俱乐部经营与管理、消费者行为学、体育商务策划与文案写作、物业管理信息系统、体育经济学等课程。为了拓宽学生就业适应面，配合学生的兴趣特点而设置的选修课程。这部分的课程应当是对学生、人才市场、高校一线教师以及相关专家进行充分的调研，充分补充物业管理专业体育场馆物业管理方向的主干课程，同时满足社会对学生知识的要求而进行，还要考虑学生的需求。主要包括:体育文化、服务营销、体育公共关系、体育经济实务、体育市场调查与分析、企业伦理学、ERP原理与应用、电子商务等。
3．实践教学。河北体育学院的实践教学合作单位遍布全国各地，包括全国的主流高尔夫球俱乐部、健身俱乐部、户外拓展基地以及正在协商的体育器械公司、奥体中心等体育场馆，在教师指导下结合本专业特点，熟悉实习单位(部门)的基本概况、工作流程等，通过顶岗实习、教师深入基地进行教学，实现理论和实践的统一，能够使学生学到更多的专业知识、技能。
物业管理论文篇5
然而近20年来，工业遗产受到诸多挑战：城市工业重心开始向城外拓展，城内的旧工业区逐渐被废弃、拆除；一些传统工业陷入困境，不少企业面临“关、停、并、转”的局面；高速发展的城市建设中，尚未被界定为文物、未受到重视的工业建筑和旧址，正在迅速消失。
“濒危”的工业遗产
沈阳是我国代表性工业遗产城市之一。近年来，在新区改造过程中，被称作“东方鲁尔”的铁西区大片旧厂房被拆除、搬迁，铁西区内沈阳冶炼厂中的几根百米大烟囱，尽管曾经被认为是我国老工业基地以及工业文明的一个象征，最终还是被开发商拆除了；同样是老工业基地的重庆，工业遗产的消亡速度也很快：许多当年的厂房、仓库、码头在城市建设和工业变迁中被拆除或改建，失去了原有特征。
“人们很难认识到这些旧厂房、旧设备也是文物。”参加论坛的一位沈阳代表说，“人们通常觉得文物是不能碰的，应该放在那儿展示的，沈阳遍地都是老厂房，老设备，而且大多数还在使用，把这些列为文物保护对象，很多人不理解。”
“因为认识不到位，工业遗产更加''''濒危''''。”北京大学景观设计学研究院院长俞孔坚教授认为，对于其他文化遗产，各级政府及社会公众都已达成保护共识，并提出了规范的保护规则。但对工业遗产，至今还没有人系统地研究它的价值，并进行系统的评价，更没有标准、法规来保护它，因此工业遗产很容易受到危害。
保护工作逐渐提上日程
上海的工业遗存数量众多，在相关保护的理念、举措、实践方面积累了一定的经验，已形成比较成熟的理念构架。
天津的五个城区都详细调查了目前的工业遗存情况，列出了名录，并有保护状况描述；在广州展开的全国第三次文物普查试点中，已经将开展工业遗产调查列入普查，并通过调查，发现了制造厂、码头、货仓等一批具有代表性的工业遗存；江苏在已开展的第五批、第六批部级、省级文物保护单位的申报中已经注意到对工业遗产资源的挖掘和保护……
国家文物局副局长张柏表示，文物普查只是工业遗产保护的第一步。此后，国家文物局还将结合文物普查的结果，对工业遗产进行专门的调查和评估，对其进行注册和定级，并在此基础上制订保护规划，根据规划对工业遗产进行相应的保护。
合理利用是开明之举
“与其他文化遗产保护不同，工业遗产除了独特的、重要的东西需要绝对保护外，大部分工业遗产可以再利用。”俞孔坚表示，工业遗产的保护应该和社会经济发展、产业更新、再就业等结合起来，在保护其真实性与完整性的前提下进行再利用，既不能全部拆掉也不必全部封起来不能动。
物业管理论文篇6
社会经济的运行表现为两种状态，即均衡运行和非均衡运行。经济学上的均衡通常指瓦尔拉斯均衡，其基本假设是存在完善的市场体系和价格体系，如果市场完善，市场信息是完备的、通畅的，价格灵敏，价格随供求变化而调整，那么市场上商品的需求与供给必然相等，社会经济中的超额供给和超额需求都不会存在，这是一种理想状态，现实经济中很难实现。而非均衡是指不存在完善的市场，不存在灵敏的价格体系的条件下所达到的均衡，经济学上的非均衡通常指非瓦尔拉斯均衡，它以更为一般的假设为前提，展开对社会经济的研究，因此研究更具现实性。非均衡计量经济学是在非均衡理论的基础上发展起来的，它为运用非均衡理论来分析现实问题，提供了更为有效的工具。通过数据分析，我们发现非均衡状态在房地产市场更为突出，我国房地产市场发展的20年来始终没有逃出供求总量非均衡的现实。我国房地产市场本身起步较晚，发展过程中非均衡问题突出，而且呈现出某种程度的不稳定，应此仅拘泥于一般均衡理论来分析我国房地产市场是不完善的，必须尝试运用非均衡理论来分析我国房地产市场，需要指出的是非均衡理论和均衡理论并非对立体，应将两个理论联合起来，均衡是经济运行的目标，非均衡分析是实现均衡目标的有利手段。
物业管理论文篇7
一、现代物流思想概述
（一）物质资源管理
物质资源管理是企业管理中一项基本的不可缺少的活动。建筑施工企业中的物资管理,是对企业生产经营活动所需各种物资的计划编制、采购订货、运输组织、库存保管、合理供应、领发、回收等各项管理工作的总称。所需的各种物资是指企业进行生产所必需的原料、材料、辅助材料、燃料、动力、工具等。物资管理工作的主要任务有以下几个方面：按品种、按质量、按期限齐备地供应生产经营活动所需的各种物资；合理地组织物资的订货、采购、运输、储存、收发等工作,加速物资的流转,减少物资的损耗；监督和促进生产部门合理地、节约地使用物资；合理地回收和处理包装物及生产废弃物,避免污染环境。
从生产的需要和企业的具体条件出发,认真搞好物资管理工作有着十分重要的意义。首先,物资是工业企业实现生产过程的物资基础,只有做好物资管理工作,才能保证企业生产的正常进行和不断扩大；其次,搞好物资管理工作,能够改善企业的各项技术经济指标,取得较好的经济效益；第三,加强物资信息管理,有利于企业的敏捷化生产,提高产品的市场竞争力。
（二）现代物流的基本概念和理论
现在流行的物流一词英语为Logistics,也就是后勤的意思。物流概念最早始于美国,当时的概念是指实物配送,使用PhysicalDistribution(PD)一词,是企业、销售商自身的运输、仓储、包装等活动。在第二次世界大战中,美军的后勤组织成功地将战略物资源源不断地运送到全球各地,使得美军能够实施全球化战略。战后,随着美国企业经营全球化的发展,传统的实物配送(PD)物流理论已不能满足实践需要。由于Logistics被美军成功地用于全球化后勤保障,于是这种面向全球化的新的物流理论、观念被引入企业中。20世纪80年代美国及欧洲各国广泛采用Logistics理论,90年代日本也开始运用Logistics理论。随着经济全球化的发展,现在许多知名的跨国企业已在我国上海、北京、广州等地组建了物流中心。
1980年,美国后勤管理协会将物流的概念定义为:“有计划地对原材料、半成品及成品由生产地到消费地的高效流通活动,这种流通活动的内容包括为用户服务、需求预测、情报信息联络、物料搬运、定单处理、选址、采购、包装、运输、装卸、废弃物处理及仓库管理”。1997年,北京“亚太国际物流会议”许多物流专家对物流概念提出了新看法,共同认为物流已不仅仅是从产品出厂开始,而是包括从原材料采购、加工生产到产品销售、售后服务,直到废旧物品回收、处理等的整个物品物理性流动过程,包括为实现这一过程而采取的一系列技术、经济、组织和管理活动。1998年,美国物流协会对物流定义为:“物流是供应链的一部分,是为了满足顾客需要而对商品、服务及相关信息从生产地到消费地的高效率、低成本流动和储存进行计划、实施和控制的过程”。在线
供应链(SupplyChain)是一个由原材料供应商、营运商、仓储商、生产企业、销售商、零售商、顾客组成的链式结构,包括物流和信息流。供应链管理理论采用系统论的观念和方法,整合整个供应链的各个部分对物流进行系统管理,提高物流流动效率降低流动成本。
二、施工企业物资管理存在的问题
1、从思想观念上看，落后于现代化管理的理念
随着物流的快速发展，一般生产企业的物资管理尚未能与物流市场有效接轨，企业领导、管理人员普遍存在“肥水不流外人田”的思想，对第三方物流有抗拒心理。
2、从物资管理的基础上看，配套设施薄弱
由于对物资管理重视不够，资金投入不足，计算机管理系统应用受到制约，多停留在原来的整套账务、采购、仓储和控制的管理模式上，造成了当前物资管理基础工作相对薄弱，是典型流程式、“标准化”的管理，而不是追求效益、主动进取的管理模式。
3、从操作实践上看，重供应、轻管理的现象严重
企业领导层、生产作业层对物资部门的要求是准时提供生产所需的物资，一旦延误生产，物资部门要负一切责任。因此，施工物资管理人员唯能做的就是加强计划预算，按品种、按质量、按期限齐备地供应施工生产所需的各种物资，宁愿物资管理水平停留于传统水平，也不愿承担因改革创新带来的风险和责任。
4、从人力资源的角度上看，物资人才缺乏
从人力资源的角度上看，物资人才缺乏主要表现在三个方面。一是由于物资人员作为生产辅助人员，在企业的地位居于次要，无法吸引人才，增强活力，使得既懂信息技术又懂物资管理，既懂经济金融又懂法律的人才严重缺乏；二是物资管理人员缺乏系统、专业、相关的培训，在管理中往往凭借的是经验判断而不是科学理念；三是普遍存在人才知识结构老化，难以接纳现代化管理理念与手段的问题。
三、现代物流思想在施工企业中应用的可行性分析
现代企业竞争的手段,除了技术的先进性,最有效的就是内部管理的有效性和对市场的快速反应能力。随着内部管理水平的提高,企业节约物化劳动和活劳动的潜力已经十分有限,只有物流领域才是尚待挖掘的第三利润源。同时,为了提高市场反应能力,企业必须具备快速高效的销售渠道和采购方式,而现代物流与传统运输、仓储业的不同之处正在于其特有的集成性和敏捷性,物流是企业经营敏捷性的重要物质保障,对改善企业经营状况、提高企业竞争力具有不可替代的作用。
近些年来,作为国民经济发展支柱产业之一的建筑行业,在房地产市场持续高涨的有利条件下,规模得到了较大的扩张,取得了一定的效益。但是也应该看到,由于建筑行业自身的点多、面广、工期长、队伍杂等特点,决定了其在迅速扩大规模的同时成本不断上升,材料费居高不下,资金周转越来越慢,部分企业效益开始下滑。其中重要原因之一就是企业物资资源管理落后,阻碍了生产过程的正常进行,降低了企业的经济效益。
鉴于对物流理论的认识和理解,认为建筑施工企业是非常适合于运用现代物流技术进行物资资源管理的，具体分析如下：
1、相对于应用广泛的商业零售领域,建筑施工业的物资流动确定性很强,更加容易确定项目物资需求。建筑设计完成后,物资数量种类就基本确定了,施工组织设计完成后,时间也基本确定了。
2、相对于应用广泛的商业零售领域,建筑产品的需求物资类型较少,品种相对简单,使用物流管理技术更加方便。
3、建筑安装工程用的三大材料钢材、木材、水泥以及使用量较大的一些大宗原材料比较容易和供应商形成长期的稳定的供应链。在线
4、建筑施工企业所需的物资数量大,质量多,运输成本高,库存占用资金多,合理运用物流管理技术,更加易于降低运输成本和加速材料资金周转。
5、建筑施工企业流动性大,合理运用当地第三方物流提供的专业服务,有利于降低工程的间接费用。
6、建筑工程现已有很多成熟的计算机辅助设计和管理软件,以供应链管理为手段,实现企业的物料需求计划(MRP),可进一步融入企业资源计划(ERP)。
现代企业的走向是经济全球化和专业化,充分利用全球资源和专业化的第三方产品和服务。建筑企业同样也应融入这种大环境中,选择专业化的第三方物流,长期稳定地形成供应链关系,即：供应商营运商建筑企业仓库建筑项目销售商客户,形成物流和信息流。通过应用这种现代化的供应链管理手段,企业将大大提高外部形象以及内部管理水平,减少无谓消耗,有助于实现建筑工程项目效益最大化。
随着建筑科技和信息技术的不断发展,行业的科技含量逐步提高,为建筑施工企业运用物流理论进行物资管理提供了广阔的空间。
四、现代物流思想在施工企业物资管理中的具体应用
（一）从宏观战略上采取的措施
1、加强价值工程研究应用
在施工企业自身权限范围，以及合理的变更设计下，加强价值工程实践，删除冗余功能，减少材料无谓支出和浪费，同时研究新型经济实用性材料代替的可行性。
2、应用物资管理信息系统
物资管理信息系统由按功能方式组成的各种职能子系统构成，它们主要包括价格分析系统、合同管理系统、库存管理系统、计划采购系统、质量跟踪系统等。物资管理信息系统的建立，既可利用计算机来取代人工繁琐的事务处理，提高管理效率，又可完成手工难以完成的信息处理，为物资管理及决策提供信息分析及最佳决策方案，使供应工作处于最佳状态。
3、建立战略联盟，发挥互补优势
随着经济全球化，物流市场快速发展，联盟重要性不言而喻。战略联盟可以减少渠道冲突，快速传递信息，降低渠道成本，突出共同价值和未来发展。建筑企业应选择专业化的第三方物流商，或者区域性销售商，形成长期稳定的供应链关系。通过应用这种现代化的供应链管理手段，企业将大大提高外部形象以及内部管理水平，减少无谓消耗，有助于实现建筑工程项目效益最大化。
（二）从微观战术上进行的考虑
1、确立科学管理理念，实施系统控制
（1）目标计划控制。根据工程项目用料计划，可运用ABC分类法、订货点(FQS)法、经济订货批量(EOQ)公式来解决。根据最终的计划，保证按品种、按规格、按质量要求。
（2）采购控制。采购需要开展的业务很多，必须对采购程序的各项业务建立职责分工，实行职务分离。加强对采购对象、采购量、合同签订、付款、货物验收、运输方式和配送等各方面的控制。要强化信息情报收集，引入竞争机制，净化采购渠道。对采购物资应本着“择优布点、货比二家、先近后远、合理定价”的原则，以降低材料的买价和运输费用。要加强采购人员的职业教育和管理，强化纪检监督工作，杜绝采购人员个人为吃回扣、拿好处而不惜牺牲企业利益的不正之风。物资部门要提倡“多存信息，少存实物”的新观念，合理确定采购批次和采购数量，防止盲目采购和无计划采购。
（3）存储控制。在存储控制中，目的就是为了研究得到最合理的采购周期、采购时间和最佳库存结构。施工企业在生产和经营段时间以后，都会造成部分材料、配件的积压现象。为了在盘活库存、减少储备、杜绝损失浪费，不再造成新的超储积压方面，物资管理部门要加强物资定(限)额管理，严格按计划和物耗定额进行控制，加大修旧利废工作，充分利用物流市场发展，不断探索材料“零库存”的可行性。
2、推行现代化管理模式，强化内部管理在线
（1）科学定位。物资工作要达到的总体目标应当定位于保供和创效。因此，不仅要建立可靠的物资供应与质量保证体系以达到保供的目标，更要致力于降低物资采购成本，节省物资供应成本，强化资源的整合与综合利用，提高资金的运作效率，建立有效的材料责任成本控制体系，以实现创效增效的目标。
（2）科学管理。物资管理工作具有微观性、专业性、规范性的特征，是一项操作层面上的工作。因此，必须讲求科学，按施工企业物资工作的特点和内在规律来制定和实施物资管理工作的计划、组织和控制措施，要吸收战略采购、物流管理、供应链战略管理等先进适用的管理思想精华，应用计算机网络技术来实施各项管理职能工作，在物资管理目标上创新。
（3）以人为本。管理是手段而不是目的，实现目的的中介是人。不仅要建立健全各项规章制度以规范物资工作人员的行为，明确其职责，更要注意研究人的内在需求和行为规律，最大限度地激发和调动广大物资人员的聪明才智。要努力使物资管理人员熟悉物流管理技术，成为储存保管、运输装卸的专家，更应掌握企业内供应链的流程，熟悉软件程序和信息技术系统，掌握电子商务技术。必须重视人才在企业物流管理中的重要作用，一方面要采取各种方式，多层次地加大对企业内部物流从业人员的业务培训，提高物流从业人员的整体素质。另一方面要建立与市场经济相适应的用人制度，吸纳大量有用的专业人才，以满足企业物流现代化的需要。
3、构建现代化的物资管理体系
根据建筑市场的需要，目前大中型施工企业普遍实行“集团母、子(分)公司项目施工作业队”的运行模式，与之相适应，企业的物资体系应由过去的企业各级机构层层设置物资管理机构和施工现场层层设立材料厂、库变为三级管理机构，即决策、监督、管理层(母、子/分公司物管部门)采购供应层(各项目部物管部门)耗物层(各施工队)。
4、构建物资管理现代化的监控体系
（1）强化财务对成本的控制。会计人员由于自身知识而所限，只有依赖于信息机构和自身的阅历对审核事项做出判断，从经济内容上看，不再限于原始凭证的完备及形式上，更应转移到数量和价格的真实性。
（2）全员参与监督。物资部门要接受广大职工的监督。每季度将主要采购物资张榜公告，公告内容尽可能全面、一目了然。对有疑惑的事项，职工可以向纪检监察部门报告。
五、结束语
物资管理工作的好坏直接影响到施工企业的生产、技术、财务等多方面的经营活动和经济效益；在现代社会,物流的概念被炒作的十分热门,但这不仅仅是一种炒作,现代物流管理思想确实是有相当的科学基础和成熟的技术,也不乏成功的例证。随着我国社会主义市场经济的建立和完善,建筑企业必须改变过去计划经济模式下的物资管理思想,采用先进的物资管理方式,这种方式必须是与企业整个生产管理变革相适应。确定新的物资管理思想,建立高效的物资管理组织机构和供应体系已成为必然的趋势。施工企业只有探索出适应市场发展的新型物资管理模式，才能在日益激烈的市场竞争中生存和发展。
参考文献：
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物业管理论文篇8
（二）缺乏对存货的管理，造成过多的积压
为了保证生产的顺利进行，采购原材料没有计划和目标，有时候会造成存货太多，造成堆积，同时，企业因为存货管理制度的不规范，所以只想到多进存货来预防因缺货造成的延误交货期，此种做法也会引起存货的积压。大量的存货势必会占用大量的成本，从这个观点来看，存货也是公司的一项“负债”，它不但影响企业资金的正常周转，致使资金短缺，并且长期滞压，极易造成货物贬值、毁损、失窃，从而蒙受经济损失的可能性，换句话说，这是当前我国企业存货管理普遍存在的问题。
（三）存货管理信息化建设较为落后
由于存货各种各样，核算的工作量比较大，目前，有些企业存货信息的收集与交换单纯凭借手工来实施，自动检测与诊断技术、智能监控技术、网络技术及微处理设备等方面落后。人工的记录统计，跟不上企业科学发展的脚步，致使企业运行效率低，资金使用率低。同时，虽然有些企业在进行核算阶段，也用到了现代的先进技术，然而单单满足了核算的需要，对于存货管理的全部信息无法实行动态管理，进而不能实现信息和资源共享。
（四）存货管理未充分利用第三方物流
随着市场经济体制改革的发展，物流管理水平俨然成为有效降低成本、追求收益最大化的重要竞争手段。一方面企业在进行物流管理的程序中，缺乏对内外的统一性，未曾进行物流管理的有效整合，通常情况下，企业只在内部的整合上做文章，对企业的外部物流资源却视而不见，另一方面，从企业的产业结构看，自营物流最为广泛，第三方物流显然利用不足。这不单单是价格问题，最主要的是其商业秘密不可外泄为他人所知。并且在运用第三方物流时经常今使用其物流作用，其他方面的作用未开合作使用。
二、加强企业存货管理的对策
（一）加强存货内部控制的制度
首先，企业要参照《会计法》、《公司法》完善法人制度，并履行法人应有的权利和义务，积极组织、协调本单位的存货管理控制工作，结合企业的自身条件、单位规模、组织结构、业务性质等。从严格执行采购、销售制度，规范存货采购、耗用、销售环节，建立供应、销售方的信息档案，加强对其信誉、资质等级管理。其次，要建立严格的内部稽核制度。明确各个岗位的职责和权利范围，加强存货业务流程的各个环节的控制，使不相容岗位和职务之间能够相互监督、相互制约，铲除滋生的土壤。最后，制定并选择适当的存货盘点制度，参照企业要求对存货采用定期或不定期的盘点核对，做到账实相符、账证相符、账表相符，发现问题后可用及时反映至相关部门进行处理。
（二）制订相应的采购计划
在进货时，应根据经营特点，确定好经济订货批量，再订货点，及时补货，勤进少购，减少资金占用量；在作好价格信息收集整理工作的同时，还要对未来的市场供求趋势及价格浮动情况做出预测、分析和判断，制定较为合理的价格预案。从而确定采购资金计划，杜绝积压、浪费现象，确保生产的正常进行，提高资金利用率。
(三)合理整合内部物流资源，充分利用第三方物流
在企业管理过程中，大部分企业对内部物流资源的整合比较重视，如果只运用内部物流资源，不易满足企业降低成本和提高市场竞争力的要求，而运用第三方物流对强化存货管理有很重要的意义。企业要加大对高素质物流管理人才的引进培育力度或有效利用中介机构的力量。把现代物流管理理论真正运用到企业存货管理上来，很大水平上要凭借掌握现代物流企业经营管理理念和精通现代物流理论、技能的人才。企业通过聘用物流方面的高级人才，整合内部物流资源，相当于完善存货管理的窍门。
物业管理论文篇9
第二，“电力物流”概念应该对电力供应链流程的各个环节发生作用：对发电方实行竞价上网，降低发电成本；在输、配电过程中通过加强电力市场建设、实现全国联网，提高资源优化配置水平；在售电方则是提高服务水平，加强电力市场营销，开拓电力市场，增强与其他能源替代品的竞争能力。
第三，“电力物流”概念应该对供应链的各个环节之间的衔接发生作用，从而最终降低整个流程的成本。从电力企业历更沿革看，原国家电力公司作为自然垄断企业，集发、输、配、售于一体，缺乏自身降低成本的动力，打破这一垄断流程，在各环节引入竞争，无疑将有利于降低成本，提高服务水平。但是，也必须看到，随着独立市场主体的增多，大家的目光也更多地集中在了自身环节。引入一个概念，其实是引入一种思维方式。
其实，厂网分开的实施已经对“电力物流”概念提出了切实的要求。电力体制改革的深化，包括已经完成的厂网分开，即将开展的主辅分离，以及今后可能的输配分离，其实质就是“以满足用户电力需求为目的，对电力从发电厂到终端用户的高效率、低成本流动而进行的计划、实施和控制过程”。
国家国有资产管理体制改革也为此创造了条件。以成立国有资产监督管理委员会为标志，国家政府职能中公共管理职能与国有资产管理职能得到分离，明确了国有资产出资代表，理顺了国有资产管理体系。这样一种调整，为进一步深化电力体制改革提供了一个良好的外部环境。从某种程度来说，有助于电力流程中各环节的相互协作与配合，这种协作与配合也就是“电力物流”概念的具体体现。
2、电力企业物流供应链特点
首先，电力企业是一个较为特殊的行业。这一行业的主要产品是能源产品，也就是电能，是全社会的吃穿住行和人们生活需要的公用产品。从物流供应链角度上来讲，按照产品生产销售供应链的这一条主线，电力企业供应链大致可以分为发电、输电、配电和电能销售等几个环节。其中发电主要任务进行电能产品的生产，这一环节的主要企业就是发电厂；输电可以理解为与普通行业中的产品运输相对应，其任务是将电能产品从一个大的枢纽送往另一个枢纽，输电网可以看作是运输电能产品的“高速公路”，与这一环节打交道部门和企业有调度中心，电力公司的变电网络设施维护部门；配电是电能产品的配送，主要任务是将电能产品输送到最终的用户，相关部门主要是供电局负责配电网络的运行与安全的部门等；电能销售则包括电能的批发和零售，主要完成最终实现电力产品价值的工作，相关部门是电力公司的营销部等。
由于电能己经成为人们日常生产和生活中消耗的主要能源，不论城市或农村，不论生产或生活，不论信息传递或网络联系，家庭生活都离不开电，是一种对社会是全方位的覆盖。一个国家电气化水平越高，电力在全社会作用越大。使得电力工业成为关系到国计民生方方面面的基础行业，安全稳定成为该行业的重中之重。
其次，电力企业特点是它的产品不能储存，发电量超过需要量会形成浪费，发电量不足，会影响生产和生活的需要，更重要的是如果系统供需不对称，则会进一步影响电能产品质量乃至整个系统的安全运行，正是由于这个原因使电力企业成为最旱实现产品零库存的行业，成为最旱实践这一先进生产力年的时间者。然而，社会对电量的需要是一个不定量，它会随着地区、时间、季节、气候、人们生活等方面的变化而变化。这种不能储备，需要量又是瞬息万变的行业就要求对供给和需求要有精确的掌握，以便及时进行调整和控制，才能够保证整个行业的稳定运行。电能的这些特点要求电力企业必须做好物流管理，特别是在电力体制改革后，更需要高效率的物流管理来提高行业效益，降低行业成本，减少资源的浪费。
毋庸置疑，电力企业供应链管理一直是需求拉动型的，供应链上各个环节控制的自动化程度对比其他行业而言是最为先进的。从技术上，电力系统中的能量管理系统的专有系统是保证电力系统安全稳定运行的重要系统，而从物流供应链角度来说，这些专门的系统的主要功能就是进行信息的传递和供应链的控制；从机构上，调度中心成为实时控制产品需求与生产的平衡的核心部门。
3、电力企业物流管理存在的问题
1、物流意识淡薄，物流人才匮乏
电力企业物流专业人才的匮乏在一定程度上和目前社会普遍对物流行业不重视有关系外，其根本原因是电力企业对物流“第三利润源泉”的效益潜力认识不足，对电力企业物流重视不够，存在偏见。没有把企业物流视作优化生产过程、强化市场经营的关键，发展企业物流缺乏现代物流理念。正是因为高层管理决策人员不重视，电力企业物流从业人员无论从人员结构、知识水平、业务能力、综合素质等方面均低于整个电力企业的相应平均水平，造成物流队伍专业人才严重缺乏。
2、企业物流组织结构不合理，物流的专业化管理程度不高，物流功能作用未得到充分发挥
传统的物流模式，使得企业内部拥有的各自仓库和各自运输等物流设施为数不少，但利用率低，成本支出高，物流功能的具体承担部门和管理部门都采用分散的组织结构形式，即分别由企业的产、供、销、运等部门各自承担和管理，没有专门的物流管理组织。由于部门之间缺少相互协调，造成企业物流管理紊乱、物料流向不合理、重复搬运等问题，浪费严重，效率低下，企业物流系统无法实施全面集中的管理，产生不出系统效应。因此，企业物流资源的合理利用，无论在认识方面，还是在组织框架、运作等方式方面，都不能适应电力企业改革和市场经济发展的要求。
3、物流服务信息化程度低，物流控制手段落后，物流信息反馈缺乏及时性、准确性、全面性
物流的特征决定了物流与信息流之间有着密不可分的关系，可以说实现物流管理现代化的前提条件是管理信息化。目前许多电力企业建立的信息系统尚处于初步的、业务型的、分散的计算机管理阶段，网络功能不强，信息管理层次多，管理系统不一致，造成信息交流不畅，资源不能共享，不能保证信息的及时性准确性和灵活性。这种“滞后的”物流控制现状，往往使企业对环境变化反映“迟钝”，企业的物流系统功能不能正常发挥。
4、电力企业物流成本核算体制不健全导致物流成本居高不下，生产浪费严重
由于电力企业有其独特性，即电网运行安全生产责任重大，电力企业看重社会效益更甚于经济效益。这在一定程度上导致电网物流企业对生产成本重视不够，造成唯社会效益的观点。面临电网改革，电力企业的逐步市场化必须迫使电网企业在关注社会效益的同时也必须兼顾经济效益。
4、电力企业物流管理的对策
构建现代物流管理体系可从改革电力企业物流管理、建立和完善物流成本管理体系、加快建立信息化平台、建立物流配送规划等几个方面着手。
1、改革电力物流管理，实现电力企业物流规模化
目前电力企业的物流管理大都由分散在不同的职能部门进行管理，物流围绕着财务、运作、营销三个基本职能展开，主要的物流活动如运输、库存、订单等分别由三个部门分管。由于三个职能部门的活动目标与物流管理的目标不尽相同，导致物流活动不能连续进行，使得电力企业的采购、生产销售成本、物流信息等方面与生产的一致性要求存有较大差距。加之电力企业一直处于垄断经营状态，客户服务意识淡薄，企业的竞争力差。因此，电力企业的物流管理应彻底改变传统的分散营销模式，而代之以用系统整合的思想，运用供应链管理理论将电力企业中涉及物流活动的部门加以整合，实现电力企业物流管理组织优化，提高整体竞争力。
电力企业物流流程的重组使得按照过程管理的方法整合电力企业物流组织系统成为可能。由此，按照电力企业的物流活动要求、物流组织所能够提供的服务以及电力企业外部环境的变化，通过物流组织的加工实现物流活动价值的增值，从而实现为客户提供满意物流服务的目的。其本质意义是通过物流业务的跨部门整合，通过团队合作、资源共享，达到电力企业内物流及相关职能及利益的整合，实现服务客户的组织目标。
2、建立和完善物流成本管理体系
由于目前电力企业物流管理主体，没有独立的物流成本核算系统，这就很难把握和评价物流管理状态，更谈不上对物流合理化管理的要求。
计算物流成本的目的不单是了解和分析成本构成，更重要的是把物流成本视作资源而能加以控制和运用。为了有效降低物流成本并进而达到控制和运用物流成本的目的，有必要建立以物流活动的整体为对象，按物流功能计算物流成本的财务会计方法。这里构成物流成本的财务数据是可以共同使用的基本财务数据。因此，建立物流成本管理体系既是控制库存，又是促进库存周转，从而达到降低物流成本的有效途径。
3、加快建立信息化平台
物流的信息化是电力企业物流组织系统整合的支撑技术。物流信息系统是以计算机和网络通讯设施为基础、以系统思想为主导建立起来的为了进行物流计划、操作和控制而提供相关信息及为业务人员提供操作便利的人员、设备和过程相互作用的结构体。物流信息化赋予物流组织新型的生产要素——信息，能够有效地把各种零散数据变为商业智慧，大大提高了物流组织的业务预测和管理能力，通过“点、线、面”的立体式综合管理，实现物流组织内部一体化和外部供应链的统一管理。从而有效地为物流组织解决单点管理和网络化业务之间的矛盾，成本和客户服务质量之间的矛盾，有限的静态资源和动态市场之间的矛盾，现在和未来预测之间的矛盾。因此，在电力企业物流组织系统整合过程中，物流的信息化是一项重要工作。物流管理的核心就是物流信息的管理。现代物流区别于传统物流的关键在于信息化和网络化。物流信息系统的建设决定信息传递效率，而信息传递效率直接影响物流中心的服务水平，物流中心的服务水平又决定了企业的竞争优势。
需要强调的是，信息化建设必须与业务流程优化结合在一起才能产生良好效果。即业务流程的梳理是为提高管理的整体有效性，而信息化提高的是效率，只有当有效性和效率两者同时提高，企业管理才真正上台阶，企业才能持续发展。
4、建立自营与外包相结合的物流运作模式
伴随着电力企业的深入改革，主业辅业分离是大趋势。作为物资供应的辅助部门在以后的改革中极有可能从电力企业中脱离出去。那么针对电力企业的物流业务的开展应该选择自营与外包相结合的物流运作模式。因为，对于国内第三方物流市场尚不成熟，操作及标准和制度还不够规范，第三方物流企业的规模还非常有限情况下，从企业实际出发，实行独立核算、自负盈亏的电力企业本身内部物流系统相当庞大。同时，利用物流合作伙伴可以获得战略上和操作上的优势，其中包括：减少资本投入，降低成本；有利于提高客户服务质量；使企业获得先进的技术和管理经验；减少风险和不确定因素；获取信息能力提高，有利于经营规划等等。所以，选择内部自营与外包相结合的物流经营战略是电力企业物流管理的最佳选择。
5、加强对物流人才的培养
通过分析世界物流前l0强，发现非资产型物流公司的盈利能力显然强于资产型物流公司，而且具有竞争力的业务核心是物流管理。必须高度重视物流方案设计，在服务操作上严格执行统一的标准，坚持严格的质量管理，以信息技术和信息网络贯穿物流整个服务过程。由于我国实践经验不足，人才的培养就更显重要。归根结底，人的因素是第一位的，只有在物流从业人员的素质提高的基础上，才有可能不断增强竞争力，不断学习与应用先进技术、方法，发展出适合电力企业的物流管理模式。
要在实践上建立一套完备的现代物流管理体系决不是一件非常简单的事情。它不仅仅需要在资金人力方面做大规模的投入，而且不同的企业在管理一个复杂多变的系统方面，还必须拥有丰富的专业知识和专用人才。要使物流在国民经济中发挥巨大的作用，关键在于离不开具有高度的物流专业知识和管理经验的物流管理人才和从业人员。因此，亟需把培养这方面的人才工作提到企业的发展的重要日程上来。
我国现有电业企业人力资源庞大，但整体管理和科技技术素质有待提高。我国现有的人力资源机构复杂庞大，建设物流管理队伍可从两个方面考虑，即培养原有人员和招纳专业管理人才，两者都不可或缺。原有人才对于现有的工作环境和工作条件熟悉，他们在物流管理的现代化过程中建构适合实际具体情况的管理体系起着重要的作用；专业管理人才是一支新生的队伍，他们吸收借鉴前人和西方的经验和先进管理思想。传统物流管理主体的新管理理念需要有这支新活力的注入。
监督机制是维系正常的生产秩序和工作秩序的保证，是约束个人行为的规范，也是对权力滥施的一种制约，“没有规矩，不成方圆”，大到国家小到企业都不能没有监督机制，虽然它们各自的表现形式不同，但经验表明，没有监督的权力和抵触监督的行为出现问题是意料之中的事。要想取得进一步的发展，使得电力企业的物流管理能够为企业的发展带来切实的经济效益，建立一套完整的管理监督机制是非常必要的。加强监督，完善管理，是企业健康发展的基本保证。
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物业管理论文篇10
一、企业强化物流管理的重要意义
现代物流是指以现代信息技术为基础，集合整个采购、运输、包装、装卸、搬运、仓储、流通加工、配送、物流信息处理等各种功能而形成的综合性物流活动模式。通过一体化管理，来统筹安排采购、运输、仓储、配送等服务，通过组织设置的一体化，来实现供应链的统一控制。所以，企业加强物流管理，进行物流系统的规划和再造，对加强企业竞争力，提高经济效益有重要意义。
1、企业加强物流管理，实施物流系统再造，能够减少库存积压，降低总成本，提高利润。企业通过对内部物流系统进行改造，使物流管理水平提高，由此降低企业的物流成本和存货成本，提高库存的周转速度和资金的回笼率，使企业从物流这一巨大的利润获取收益，增强企业的竞争力。海尔集团从1999年开始创新了一套现代物流管理模式，兴建了现代化的立体自动化仓库，构筑了将物流、商流、资金流和信息流为一体的供应链管理体系。使呆滞物资降低73.8％，仓库面积减少50％，库存资金减少67％。
2、企业加强现代物流管理，无需占用流动资金，便可实现无本获利，能有效地提高竞争力。在现代物流管理模式下，企业可以根据消费者特定的需求进行商品生产。通过对产品交付期、质量及价格的预测，利用国际互联网在全球范围内获取所需的原材料和零部件资源。由于是采用需求管理和柔性生产技术，以批量产品的价格完成生产过程，所以无需占用流动资金，便可实现无本获利。
3、企业加强现代物流管理，能有效地降低经营风险。现代物流管理使用信息技术实现了数据的快速、准确传递，提高了仓库管理、装卸运输、采购、订货、配送发运、订单处理的自动化水平，使分装、包装、保管、运输、流通加工实现一体化，生产厂家可以方便地使用信息技术与物流企业进行交流和协作，企业间的协调和合作有可能在短时间内迅速完成。这样一来，可以在很短的时间内满足客户的个性化需求，实现准时制生产。
二、目前我国工业企业物流运作现状
1、从宏观方面来看，我国现代物流业发展尚处于起步阶段。长期以来受“重商流”、“轻物流”理论和思想的影响，对物流在经济发展和企业中的作用和地位缺乏足够认识和重视；物流标准化和规范化建设、学科建设严重滞后；物流的法律、法规建设相对落后；由于长期受计划经济体制的影响，对于支撑物流发展的基础设施建设、信息网络建设等缺乏统筹规划，各部门、各地区各自为政，闭门造车，缺乏协作，尚没有形成统一、开放的物流市场；物流业的协调机制处于分散状态，近年来，虽然在我国流通领域内成立了一些物流协会或类似的行业组织，但效果不佳。由于行业管理既分散又薄弱，因此，在很大程度上影响了中国物流业的快速、健康发展。
2、从微观环境来说，企业物流管理与运作不容乐观。目前我国大多数企业的物流活动主要由企业自身承担，造成物流资源分散，资金短缺、产品积压、库存资金占用多、设备利用率低、生产管理水平低下等。首先，企业内部物流各自为政，供、产、销相互脱节，物流系统协调性差。大多数企业将物流活动置于附属地位，将仓储、运输、装卸搬运、采购、包装、配送等物流活动分散在不同部门，没有纳入一个部门对物流活动进行系统规划和统一运作与管理，使物流的专业化、网络化和社会化程度不高；有些物流业内拥有的物流设施、设备为数不少，但利用率却普遍偏低，很少能提供全国性或全球性的物流服务；由于物流活动跨职能、跨部门设置，且各部门各自为战，缺乏对物流成本的核算和物流财务分析，致使整个系统的运作效率非常低下。其次，企业内部信息系统不完善，企业之间的信息传递工具落后，物流难以畅通无阻。在物流管理上，很多企业还停留在纸笔时代，有些企业虽然配备了电脑，但还没有形成系统，更没有形成网络。由于信息收集、处理、跟踪的低效性以及企业缺乏对各方物流信息全面、准确、动态的把握，使企业无法实现内、外部物流一体化，无法追求物流系统的最优化和合理化，参与供应链管理。很难满足消费者快速变化、日趋个性化和多样化的需求。再次，粗放型经营突出，缺乏对核心竞争力的培育。多数企业都有自己的运输、仓储等部门，或有自己专门的运输公司、仓储公司等，进行物流自营。这些企业内部物流部门不去市场找生意，资源闲置和浪费现象严重。同时一些在国内具有一定竞争力的企业，不顾企业物流管理能力是否具备，不惜斥巨资在国内建立自己的物流子公司，不把物流交由具有比较优势的第三方经营，仅依靠企业自身力量和粗放型物流经营参与国内、国际竞争。
三、我国工业企业物流运作再造
1、政府要为企业物流运作创造良好的宏观环境。第一，政策环境。政府要加强和完善物流法律、法规建设，要采取积极的财政政策、税收政策、金融政策等，促进生产性和流通性企业更多地使用社会化物流，来提高经济效益和社会效益。第二，技术环境。政府要鼓励和加强物流基础设施建设、信息基础设施建设，要扶持、引导物流企业、引进先进装备、改善物流设施，进而提高物流绩效和物流服务水平。第三，市场环境。政府要为物流企业在跨地区经营的工商登记、办理证照、统一纳税、交通管制、进出口货物查检通关等方面创造良好的经营环境；要积极鼓励和扶持有一定基础的大型货运企业或储运企业完善服务功能，实现向物流服务企业的转变，推动第三方物流服务市场的形成。
2、企业内部要消除部门间利益冲突，确立适合企业自身条件的物流发展模式，构筑一体化物流。第一，企业间要建立起战略联盟，优化物流服务，创造新的物流价值。大型制造企业、商业企业要迅速从“大而全”的经营误区中解脱出来，与合适的供应商、储运商等结成战略联盟，并通过供应链参与国内、国际竞争，提高本企业产品在国内、国际市场的竞争能力和市场份额；对于那些物流活动具有相当规模的大型企业，要成立物流服务部或物流子公司，根据企业的具体情况发展完善企业自我服务的物流系统，要从成本核算和作业环节的最小单元开始，以降低成本和系统优化为原则，对企业从采购到销售的全过程进行重新设计，从而确定物流活动内容和管理范畴，优化物流服务，创造新的物流价值。第二，企业要积极开展并购，对物流能力进行内部整合，确立适合企业自身特点的物流模式。中小企业的自办物流规模小，物流能力不能充分发挥，只有通过并购，来整合各企业的物流能力，将各企业的物流特色能力集合在一起，增强企业竞争力，构筑起全球一体化的物流网络。所以中小型企业，应该将精力集中在自己的主业中，将物流服务功能从企业生产活动中剥离出去，外包给第三方物流去经营。将自己的主要精力用在自己的核心义务上以提高自身的核心能力，从而以整合的核心竞争力在竞争中取胜。
3、从战略的高度审视和发展物流，把物流纳入企业的总体发展战略。首先，树立先进的物流理念，促进企业物流理性发展。企业要充分认识物流是制造商的产品工艺流程通过物料采购和实物分配这两个功能性活动分别向其供应商和客户两个方向的纵向延伸所构造的一体化供应链。企业在构筑内部物流体系时，要以产品的生产制造和市场营销为主线，以相关物流信息流来协调供应商和客户的关系，对物流系统的各要素，如运输、保管、搬运、包装、流通加工等进行科学的分析，权衡利弊，使它们有机地联系在一起，处于一种合理的水平上。其次，企业要从战略高度审视物流发展问题，构筑企业的核心发展能力。企业要根据经营发展的需要，科学系统地分析和评价企业经营环境与资源，确立正确的物流发展战略。企业要根据不同的物流管理阶段的不同目标和自身管理经验的积累，设计合理的组织结构，逐步地将物流功能独立出来，建立面向商或零售商的物流配送部门，集中负责需求预测、产品配送控制、用户服务调查监督等职能，以实现物流一体化管理。这样，企业就可以将精力放在核心产品的生产上，来提高自身的核心生产力。再次，积极引进JIT、MRP等管理技术，按供应链理论对企业内的生产管理进行整合。准时生产方式（JustInTime，JIT），是日本丰田汽车公司在20世纪60年代实行的一种生产方式，JIT不仅是一种生产方式，也是一种通用管理模式在物流、电子商务等领域应用。准时生产方式基本思想可概括为“在需要的时候，按需要的量生产所需的产品”，也就是通过生产的计划和控制及库存的管理，追求一种无库存，或库存达到最小的生产系统。MRP是一种将库存管理和生产进度计划结合为一体的计算机辅助生产计划管理系统。它以减少库存量为目标，统筹地为制造业管理者提供满足生产计划需要的物资供应手段。最后，按物流管理思想对销售系统进行优化配置，提高企业的配送能力，市场反应速度和售后服务水平。物流是市场营销的一个非常重要的因素。用户能否接受企业的产品，关键在于用户能否保质保量、及时地得到企业的合格产品和服务。所以，企业要按物流管理思想对销售系统进行优化配置，提高企业的配送能力，市场反应速度和售后服务水平。对于顾客来说，由于送货准时、保质保量，大大提高了顾客的满意程度，从而赢得了市场；对于企业来说，由于大大降低了运行成本，提高了经济效益，还可以达到巩固和扩大市场的目的。
4、建立企业物流的信息管理和控制系统，提高企业的物流管理现代化水平。第一，企业要建立一个信息共享的集中式信息平台，通过信息系统统一企业的规范，实时采集业务数据和财务数据。通过加强对网络的监控力度，实现透明化管理，从而提高企业的竞争优势。第二，企业要建立一个面向上下游客户的服务平台，降低客户服务成本，提高客户服务质量。企业可以通过建设电子商务网站或利用信息系统建立虚拟客户服务中心，通过自动发送电子邮件、传真、短信等通知模式，实现企业统一的、规范的客户服务要求，为客户提供快速的、准确的、主动的服务。第三，企业要建立高效的物流信息服务平台，使不同业务部门之间、不同分支机构之间、与合作伙伴、与客户、与供应商都可以实现全面的协同工作和信息共享。通过协同工作，企业与客户之间的关系不再通过简单的买卖关系或销售人员的销售能力来维系，更多的是依赖优质便捷、可增值的服务来维系；企业与供应商之间可以获取最直接的、最快速的商业信息与服务，使企业在市场竞争中处于领先的地位。第四，企业要将市场营销、销售、服务、与技术支持连接起来，使企业能够吸引更多的潜在客户和保持更多的现有客户。通过建立CRM客户关系管理平台，不论客户大小、所在地域以及业务发生的时间，客户都可以得到优质、满意的服务。
总之，企业要从长远和战略的观点去思考物流在企业经营中的作用，要将物流从企业日常管理系统水准升华到经营结构层面，建立起战略物流的理念，将物流作为提高企业核心竞争力的战略资源，进行物流系统的规划和建设。
【参考文献】
[1]魏际刚、郑志军：企业物流管理基础[M]，海天出版社，2004.
[2]蔡淑琴：物流信息系统[M]，中国物资出版社，2003.
物业管理论文篇11
在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响；分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度；分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响；分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。
其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化；房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣；物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化；客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加；业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化；物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。
在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。
二、企业战略的制定
在制定企业发展战略时，我们拟定多个可供选择的战略方案，其主要过程如下：
1.企业使命的确定：在确定企业使命时，我们借鉴了世界上许多成功的案例，如美国通用汽车公司把企业的使命定为“让全世界老百姓都能用上通用汽车”；韩国三星公司把企业的使命确定为“以人才和技术为基础，创造最佳的产品与服务”。我们依据物业管理行业的特点，把企业使命确定为“以一流的管理和服务，创造一流的生活与工作环境”。
2.企业战略目标的确定：企业战略目标通常考虑中远期目标，一般3～5年为中期目标，5年以上为长远规划目标。我们在制定企业[FS：PAGE]目标时，充分考虑到企业外部环境及企业内部条件和企业适应外部条件的匹配能力，把目标确定为经过努力“跳一跳”能够得上的目标。在经过充分的论证与评估的基础上产生的企业主要目标有：企业业务规模目标、市场主攻方向及占有率目标、人才发展目标、服务品牌目标、科技进步目标、利润目标等。
3.企业竞争战略的确定：我们在制定企业竞争战略时，充分考虑市场环境和企业特质，制定了企业成长战略、竞争战略、品牌战略、服务优先战略、市场求存战略、市场业务占有率战略、专有战略、求胜战略、大势把握战略、资金战略等等，确定以“品质、诚信、专业、科技”取胜的总体战略思路。
4.企业战略的制定、评估和选择：进行战略多方案比较与评估，在充分比较鉴别各方案的优势、得失的前提下，选择真正适合本企业的综合战略方案，企业战略方案应包含不同的层次，如公司级战略、事业部战略、职能部门战略。
三、企业战略的实施企业战略完整的贯彻执行下去是企业战略管理成败的要害。
目前最常见的现象就是一些企业在制定企业战略方案后，内部出现“你吹你的号，我拉我的调”的不协调现象，导致战略决策和实际执行的巨大偏差。为此，我们从三个方面加以解决：一是提高员工正确做事的能力，二是加强团队精神的培育，并把企业战略目标的实施与员工的利益紧密结合，三是加强企业战略实施的监督。
在企业战略的指导下，我们做出了若干事关企业命运的重大决策，如改变了只为上级公司（发展商）提供物业管理服务的发展模式，积极参与市场竞争，并走出珠海，面向全国物业管理市场；实施差异化发展战略，走具有华发物业特色的品牌发展之路（精品战略、人本战略、社会效益优先战略）；在服务产品结构上，突出发展高端住宅、写字楼、政府物业等；实施人才战略、品牌战略、科技进步战略、大力培育企业文化战略等。通过实施以上适合企业特点、顺应市场发展趋势的战略，使华发物业走上了快速、健康、稳步发展之路，在短短几年内跨入了全国物业管理企业先进行列，成为珠海物业管理的一面旗帜，2005年被评为“广东省物业管理十佳企业”。
参考资料：
物业管理论文篇12
[摘 要] 初步探讨了 企业 物流的三种模式，即物流自营、物流外包、物流联盟，以及每种模式中常见的经营方式。 【论文关键词】 企业物流 物流自营 物流外包 物流联盟 物流最主要的 问题 直接来自工商企业的经营，企业物流是物流 研究 和实践最重要的领域之一。企业物流是指在企业生产经营过程中，物品从原材料供应，经过生产加工，到产成品和销售，以及伴随生产消费过程中所产生的废弃物的回收,以及再利用的完整循环活动,包括供应物流、生产物流、销售物流。企业物流经营就是企业为合理配置物流资源、有效提供物流服务、不断创造物流价值、谋求良好 经济 效益而理顺各种关系的活动过程。 一、企业物流经营模式选择的必要性 由于深受“重商流”、“轻物流”思想的 影响 ，经营者对物流在企业中的作用和地位缺乏足够认识和重视，没有将物流看成优化生产过程、强化市场经营的关键，而将物流活动置于附属地位，被动地接受生产、销售服务。 按照英国的研究表明，各种物流费用平均占货价总额的14.8%；而美国的研究表明，各种商品的物流费用百分比，最低占10%，而最高可达32%；而 中国 的研究表明，一般商品物流成本占商品总成本50%～60%以上，水果、食品等商品的流通费用占商品总成本的60%～70%，玻璃、陶瓷的运输破损率高达20%；物流过程占用的时间几乎占整个生产经营流程的90%。据统计，发达国家的物流成本一般占GDP的10%左右，而中国的物流成本在15%～30%之间。 二、企业物流经营模式选择 企业选择什么样的物流经营模式，主要取决于两个因素：其一是物流对企业成功的影响程度；其二是企业对物流的管理能力。据此，设计出三种决策方案：物流自营方案、物流外包方案、物流联盟方案。 1.物流自营方案 物流自营是指生产企业借助于自身的物质条件自行组织的物流活动。在物流自营方式中，企业也会向运输公司购买运输服务或向仓储企业购买仓储服务，但这些服务都只限于一次或一系列分散的物流功能，而且是临时性、纯市场交易的服务，物流公司并不按照企业独特的业务程序提供独特的服务，即物流服务与企业价值链是松散的联系。 据调查，在国内 工业 企业中，36%和46%的原材料分别由企业自身和供应方企业承担；产品销售物流中由企业自理、企业自理与第三方物流共同承担的比例分别为24.1%和59.8%；在商业企业中，由企业自理和供货方承担的物流活动分别为76.5%和17.6%。物流自营比例之所以较高，是因为物流自营有利于企业掌握对顾客的控制权，保证供货的准确和及时，保证顾客服务的质量，确保企业能获取长期稳定的利润；物流自营是现有体制下企业的现实选择，如实行物流职能外包，必将使得已经自营物流的企业现有的物流设施闲置或转让，现有的物流人员换岗甚至下岗，肯定要触动一部分人的既得利益，企业的高级管理层无疑要冒很大的改革风险；企业的产权状况决定了企业自营物流；我国第三方物流的现状决定了自营物流是企业不得已的选择，如货主企业在接受物流服务时，常常遭受时间延宕、货物受损等对方违约的困扰。 一般说来，如果物流对企业成功的影响程度很大，且企业对物流的管理能力很强，企业采用物流自营模式较适宜。常见的物流自营经营方式有：①将分散在不同组织部门的物流活动整合为一个部门加以运作管理，实现跨业务单位的内部物流管理一体化。②开发内部的水平物流组织或跨职能物流组织，该组织按照业务过程或工作流进行，而不按照任务或职能划分，以实现跨任务协作、以顾客为中心。③建立物流服务部，内部的物流服务部门以市场为导向，并向内部的服务对象索取费用，且内部顾客不再享有免费或低价服务，物流部门可为外部顾客提供服务，内部顾客也可以任选外部供应商提供服务。④成立物流子公司，企业专司物流业务管理，对物流业务统一指挥并实行独立核算、自负盈亏，多余的物流能力可参与 社会 经营，避免物流能力闲置和浪费。 2.物流外包方案 物流外包是以签订合同的方式，在一定期限内将部分或全部物流活动委托给专业物流 企业 来完成。由于任何企业所拥有的资源都是有限的，它不可能在所有的业务领域都获得竞争优势，在快速多变的市场竞争中，单个企业依靠自己的资源进行自我调整的速度很难赶上市场变化的速度，企业必须将有限的资源集中在核
物业管理论文篇13
一般认为物业管理的概念可以从两个方面来界定。广义的物业是业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理结合。“而狭义的物业管理就是我国《物业管理条例》第二条规定的指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”狭义的定义明确了物业管理的专业性与服务性的性质。
（二）物业管理的性质
物业管理关系具有有偿性，是一种民事法律关系，具体来说物业管理具有以下三种性质。
第一，物业管理关系是一种民事法律关系。它不同于房地产的行政管理，不是行政意义上的管理与被管理的关系，而是物管公司与业主之间形成的一种民事法律关系。
第二，物业管理关系具有有偿性。物业管理是通过物管公司来实现的，而物管公司实施管理和提供服务是需要对业主收取一定费用的，这就决定了物业管理关系的有偿性。
第三，物业管理具有专业性。物业管理属于服务性行业，只有具备了相应的专业技术，物管公司才能胜任物业小区的管理和服务。
（三）物业管理企业
物业管理企业是指依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管理的企业。物业管理具有综合性，它不仅包括对建筑物本身的管理，而且还包括对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施管理，并向住用人提供多方面的综合。
（四）物业管理企业的特点
物业管理企业作为物业管理服务的提供者，是物业管理法律关系中最基本的主体。它有着与其它经济主体不同的特点：
第一，物业管理企业是营利性组织。物业管理企业它是自主经营，独立核算，自负盈亏，自我发展的服务型企业。它通过向业主提供服务而收取一定费用，以维持企业的生存的发展。物业管理企业同过去的公有房屋的房管所不一样，是适应社会主义市场经济及房地产业的发展需求而产生的，按照商业化模式运作的物业管理模式。作为企业组织，物业管理企业必须依法定程序向工商行政管理机关办理注册登记，领取企业法人营业执照，取得物业管理经营权，并在工商行政管理机关核定的经营范围内按规定的经营方式从事物业管理活动。
第二，物业管理企业必须具备物业管理资质资格。建设部建住房（1999）261号《物业管理企业资质管理（试行）办法》规定：“物业管理企业应按本办法规定申请企业资质等级评定，未经主管部门进行资估评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。”该办法规定对物业管理企业必须在注册资本，管理人员的素质要求，企业管理、财务管理及物业管理的业绩等方面进行全面考核，并由此设定不同等级的物业管理企业。
第三，物业管理企业的服务范围广泛，既可包括日常的物业维修保养，又可开展特色服务，还可有关部门收取水费、电费、维修基金、房租等。它服务的根本目的是保护物业，使其处于良好的使用状态，达到物业保值增值效果，同时，为业主节约交易成本，节省精力，取得相应的经济效果。
第四，物业管理企业的服务行为必须是依委托的行为，其服务对象即是辖区内全体业主—委托人。作为一种受托行为，其事务处理范围一般不能超越法律规定的范围和委托权限。物业管理企业的物业管理行为是受业主或业主管理团体的委托而有偿为其处理有关物业管理方面事务的行为。
第五，物业管理企业还承担着一定的社会公共职能，具有一定的社会责任。物业管理企业在物业管理活动中，因其涉及千家万户，涉及生活的方方面面，它已成为现代城市管理的重要组成部分，因而国家通过法律、法规、规章等行政干预及道德规范，要求物业管理企业对涉及物业小区内的公安、交通、市政、环卫、绿化、电信等社区生活秩序，环境秩序进行管理，以协助有关行政机关的管理活动，接受相关行政管理部门对其物业管理的特定方面的指导和监督。
二、物业管理企业的责任分析
物业企业责任即物业企业受业主托付而承担的责任，是一种受托义务，是受托人遵照委托人的意愿，根据委托事务的一般性质，在委托人的授权和指示范围内，忠实地替委托人办理受托事务。在既无边无际明确授权也无行业规范以及习惯作法的情况下，受托人应当以符合委托人的最大利益为原则，谨慎合理地处理委托事务”。物业管理企业与业主管理团体签订明确双方在物业管理中的权利义务关系的合同—物业管理委托合同。物业管理可依据不同的标准作不同的分类
（一）物业管理企业作为受托人，根据是否经过特别法律委托而承担的责任
第一，日常管理服务责任，它是物业管理企业提供的经常性管理和服务，可以包括：①日常养护和维修。即对物业及各种设施舍，设备进行经常定期的保养和维修，使其处于良好的可使用状态；②安全保卫，即由企业安全保卫人员对物业辖区的人身和财产安全实施保护工作；③清洁绿化，即由清洁人员定时、定点地收集和清运垃圾废物，打扫卫生，对居住环境进行绿化，为业主提供清洁、优雅的办公和居住环境；④物业维修，更新费用的帐务公开，并接受为主及业主管理团体的监督。⑤及时处理业主投诉；⑥其它业务。
第二，特约服务义务、物业管理企业根据业主的临时或特别需要提供的服务。如为业主送奶、送报、看护病人、小孩、代订车船票，代为购物等特约服务；为方便业主工作生活开办特色服务。这类服务反映了物业管理企业经营的灵活性和服务的便民性，此类义务不是物业管理企业的物业管理义务。
（二）物业管理企业，按照物业管理的运作机制而承担的责任
第一，物的管理责任，即物业公司对物业进行管理的责任。①物业的接管验收。物业企业依据其与房地产公司之间的协议和一定的标准，对物业进行检验和接收。接管验收是在物业竣工验收合格的基础上对物业工程质量和使用功能的再检验，物业企业在验收时发现质量问题应记录在案，在约定期限内督促开发商采取补救措施直到完全合格。开发商应向物业公司提供竣工验收合格证、房屋竣工图、管线竣工位置、方向，综合平面图、产权人状况资料等。物业的接管验收标志着物业企业正式进驻物业，开始履行物业管理职责；②对物业共有部分的维修、维修、保养责任。物业企业对法定共有部管理服务功能，并对物业企业的社区服务管理进行监督，真正促进物业分即楼房的外墙面。通道、屋面、屋顶、支柱、土地、楼梯间、共用出入口、电梯、地下室、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施及共用部分进行定期养护维修。对物业的通道路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、自行车库等物业公用设施进行统一管理维修养护。
第二，物业的使用管理责任。①对业主合理使用物业专用部分进行监督。主要是对业主入住物业前，对其物业进行装修时不当毁损行为的管理。业主装修房屋，应向物业企业提出申请、填写装修申请表，按照约定的时间、方式办理装修事宜。物业企业对业主是否有危及整个建筑物安全的行为，随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气等等设备的行为，及是否合理利用相邻他方专有物业进行监督管理；②对业主合理使用物业共用部分进行监督和管理。我国《城市新建住宅小区管理办法》第十四条明确规定，房地产产权人和使用人违反下列行为之一的，由物业管理司予以制止，批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。一是擅自改变小区内土地用途的；二是擅自改变房屋，配套设施用途、特征、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；三私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部分乱堆乱放，随意占用，破坏绿化……，明确了物业企业对物业及使用人合理使用物业共用部分进行管理。
三、物业管理合同责任
总的来看，物业管理合同是物业企业物业管理权的主要来源，其管理行为在合同约定的范围内行使，未完成合同约定的职责应承担违约责任。
（一）物业管理合同的概念
物业管理合同是进行现代物业管理的根据和标准，也是物业企业实施管理的依据，在物业管理活动中起看非常重要的作用。它是指业主管理团体与物业企业对特定物业的管理使用，有偿服务等问题达成书面协议，是业主团体委托物业企业进行物业管理明确双方权利义务关系的协议。它对全体业主及其管理者均有约束力。从其主体、内容、客体上看，物业管理合同是新型的委托合同。
第一，物业管理合同主体之业主一方，不是一人或数人，而是一个业主团体，是一个以建筑物范畴为联结的松散型团体。因此，在物业管理合同中，无法做到每一个业主的利益都能公平地实现：相反，业主只能根据自己在整个物业中所有享有的权利份额来对待自己的实际权益，只是从整体上看，物业企业与业主团体之间的权利义务内容是平等的。
第二，物业管理合同的客体是对物业的管理和对业主的服务，其是一种劳务行为或服务行为，这种管理和服务既有单一的、也有全面的、综合的、社会化的，因此合同内容、管理费用由此而不同。
第三，物业管理合同本质是商业性合同，但物业管理的内容决定了物业管理服务还应包括保安，代办保险、邮政、路灯养护等延伸，这些服务又具有社会性、公益性特点。因此，物业管理企业这些的管理服务不仅要接受业主的监督，而且也上升为社会责任受国家有关部门的检查与指导。
第四，物业管理合同是一种劳务合同，物业管理企业对整个物业享有物业管理权，业主通过合同以业主团体的名义将物业委托与物业企业管理，业主均应服从物业企业的管理。这是物业管理权与物业所有权，使用权分离的结果，物业企业的管理行为不影响物业所有权，使用权的单独行使。业主仍可依法对其物业行使占有、使用、管理、收益、处分权。
（二）物业管理合同的法律性质
物业管理合同是一种新型的合同，目前法律尚无明确的规定。在物业管理法律关系中，业主或业主委员会以业主团体的名义聘用物业企业进行物业管理；物业公司受聘后，以自己的名义向业主和非业主使用人提供各种服务，业主团体对物业企业提供的服务支付报酬。这种合同，很难归入我国《合同法》规定的任一有名合同之列。与相似的其他有名民事合同相比，物业管理合同具有自身的特点。
第一，物业企业实施的“管理”属于一种劳务，物业管理合同在性质上属于劳务合同。劳务合同包括加工、承揽合同、运送合同、雇佣合同、委托合同、行纪合同和居间合同等。物业管理合同与有偿委托合同相比有所不同。按照目前的通说，委托是指当事人一方委托他方处理事务，他方允为处理的合意。其中委托他人处理事务的一方是委托人，处理事务的一方是受托人。委托人具有事务处理的请求权，同时应该承担支付报酬和费用的义务。受托人具有“忠诚义务、勤勉义务、遵照指示处理委托事务义务、亲自处理委托事务义务、义务、移交财产和权益的义务”等。物业管理合同与有偿委托合同，二者都是由双主当事人约定一方为他方处事事务。他方给付一定报酬及支付费用的合同，但二者不同之处在于：委托合同受托人在处理事务时并非以自己的名义实施，而是以委托人的名义实施；物业管理合同则不同，受托人——物业公司在物业管理服务过程中始终以自己的名义开展业务活动，并不以业主或业主团体的名义实施管理服务；在委托合同中，受托人若以自己的名义从事受托行为，则应公开自己的人身份，即“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。”物业管理合同中，受托人实施管理活动不仅涉及第三人，也涉及委托人而非订立合同行为。同时，物业管理合同有自己特定的内容，即以维修、保安、绿化等事项为主要内容，而委托合同范围十分广泛，不受限制。再加上物业管理合同反映了物业管理市场运作的特殊规律，合同中当事人的权利义务分配并非仅靠委托合同解决，还有国家干预和道德规范要求。
第二，与雇佣合同相比较。二者在受托人办理的事务性质和内容上基本相同，即委托人可以通过合同将特定的事务交由受托人完成，也可以通过雇佣合同由自己的雇员完成，他方付给报酬。但这两种法律关系不同。物业管理合同是两个独立主体之间的法律关系，物业管理合同的受托人是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力，专业人员配备以及综合性的管理服务能力提供物业管理专业服务。而雇佣关系是一种组织隶属关系，受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验证完成雇主所要求的任务。且雇佣一般按工作时间给付劳动报酬，而物业管理委托按事务完成情况给付报酬或佣金。此外，在雇佣中，受佣人必须绝对服从雇主的命令或安排，而物业企业在完成管理服务过程中具有独立性，不必完全听命于业主或业主团体的支配。
第三，与承揽合同相比较。承揽合同是当事人双方关于一方按照另一方的要求完成一定工作并交付工作成果，另一方应受该工作成果并给付一定报酬的合同。承揽合同的类型中有一类是服务承揽，与物业管理的内容大致相似，但两者仍有明显区别：承揽合同的定作人所要求的是承揽人依照合同完成一定工作并支付成果，合同标的一般为工作成果，而物业管理合同的委托人只要求物业企业提供综合性的物业管理服务，并不要求支付工作成果，它强调的是物业管理行为的过程本身。而且，在承揽合同中，如工作成果在交付前发生意外风险而灭失，后果由定作人承担。物业管理合同不存在双方风险责任的划分问题，因为物业企业无交付工作成果的义务，如物业因意外风险受损与灭失，后果一律由业主自负。因此，依据《中华人民共和国合同法》第251条对承揽合同的规定，承揽合同的重点在加工、定作一类的事宜，合同中许多条款对物业管理合同不适用。
第四，与行纪合同相比较。合同法第414条规定：“行政合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同”。二者都属于一方当事人以自己名义为另一方面事处理一定事务的合同，但二者仍存在区别：行纪合同的委托事务仅限于动产和有价证券买卖等货物买卖等货物买卖及其他财产买卖活动；物业管理合同是物业企业依合同约定向业主团体提供各项物业管理服务，其委托事务是各项管理服务工作。
四、物业管理企业物业管理权来源
物业企业的物业管理权是因物业管理委托合同而取得的，业主的物业管理权源于业主的建筑物区分所有权，其表现为业主对物业的专有部分所享有的独立的管理权和对物业共有部分所享有的与其它共有权人共同管理物业的权利。
（一）建筑物区分所有权之业主物业管理权
业主通过置业获得物业专有部分的专有权，因专有权同时获得共有部分的共有权。专有权和共有权的结合形成了业主的建筑业区分所有权。业主要实现建筑物区分所有权的各项权利，就必须对其所拥有的物业加以管理，行使物业管理权。物业管理权是业主为实现其所有权权利而具备的对其物业进行照料和保管的权利。
第一，业主对专属于自己的一定范围的建筑空间（即专有部分）实施照料和保管，以便于更好地“直接占有、使用，以实现其居住、营业及其他目的”，或“将其予以出租收取租金，或于其上设定负担（如设定抵押），以及将之予以转让等”。同时，还可以合理利用相邻他人的专有部分或不属于自己所有的共有部分，以便于维护或修缮、改良自己的专有部分，这是基于建筑物区分所有权的相邻使用权。因此，业主实现其专有部分占有、使用、收益、处分权利，必须使用管理的手段、工具、程序等。然而值得注意的是：区分所有建筑物内拥有众多业主，各业主使用、管理自己的物业必将受到限制，具体表现为：
①应当合理使用其专有部分，不得危及整个建筑物安全，即不得为自己专有部分的改建或增建拆除内部梁柱或墙壁的全部或一部分，或其它有损于整栋建筑物之外观的行为。
②不得随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气管道，影响其容量、通畅。
③应独自出资修理其专有部分，维持建筑物存在。
④维护住宅环境的卫生和安宁，遵守建筑物所在地风序良俗。
⑤对专有部分的利用应符合其本来用途，不得作出令人厌恶的使用管理行为，不可释放不可称量物质。
第二，业主在区分所有建筑物中，与其它业主因共有、共用部分和他们共同行使使用权，产生了对共同事物的管理权和共同义务的分担，这是一般意义上的物业管理权。业主们在共有关系中，对如何享有共有部分的占有、使用、收益、处分权利进行管理界定。如，业主对共有部分的共同占有具有不可分割性，即其与专有部分“共同构成区分所有建筑物之物法性权利—共有所有权与专有所有权之客体，此权利客体必须连同区分所有权人之成员权一同予以处分（包含分割）”；对共有部分的共同使用，依共用部分的用法或使用需要予以进行，不依业主对共用部分之“应有份额”予以使用。“即在一栋建筑物上有一半面积之专有部分所有权人，不能对共用部分之走廊或电梯只使用一半之面积，而依其性质得为共同使用或轮番使用，因而共用部分不问其持分多少，于使用上应全体使用。”；业主对共用部分依规约或其共有持分，获得共有部分所产生的利益，同时，基于居住及实现以上权能，可对共用部分实施“不影响或损及建筑物共用部分之固有性质的修缮改良行为”。这些管理活动具体表现应包括。
①各业主要合理使用共用、共有部分。所谓合理使用就是按物业的本来用途使用，如载人电梯不得用来载运其它物品，停车场不应用来堆放其它杂物等。只有这样，才能保证物尽其用，维护物业安全及其他业主的合法权益。
②如果改变物业共用、共有部分本来用途而使用之，应征得其他业主的同意，并且不得危害建筑物的安全。
③业主（使用人）一般只能自己使用共有物业，如果由业主（使用人）以外的人使用，应征得其它业主的同意。
④共有人不得请求分割共有物，若准许共有人分割，物业就会丧失其固有的使用价值，或影响其它业主的合理利用。
⑤共有权从属于专有权，当专有权转让时，共有权应同时转让，且其它共有权人无优先购买权。
⑥共有权人有权对共有物进行修缮和改良，任何共有权人都可以在不征得其它共有权人同意的情况下修缮受损害的物业，并有权要求其它共有权人分担费用。若需要改良物业（即改变物业使用用途），则应征得其它业主的同意。[]
（二）物业管理权之移转
建筑物区分所有权作为一种法权，是法律赋予业主多该特定财产享有占有、使用、受益、处分之权能。区分所有建筑物这一财产是一种静态的物，本身不会直接使权利人受益，业主要对财产施加一定的影响（或行为），这种影响就是对财产加以管理，行使物业管理权。但建筑物区分所有，并不是物权法上的一物产一权，而是“将某一栋房屋特别是楼房，按其本身结构区分为各个独立的单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体（独立的物），由此在一栋房屋上成立了两个以上的所有权。但是，由于这些区分为各个单元的房屋，仍然构成一个整体，而且每一单元房及其使用都离不开整个房屋共有设施支撑。因此，建筑物的区分具有相对性，它既承认房屋作为一种整体（一个物）存在的事实，又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分，各个部分上相对独立的所有权”。因此，众多业主为维持在同一建筑物产生的权利归属和使用不可分这一共同关系，妥善解决相邻关系和共有关系，使物业这一财产产生更大的经济价值，获得物业使用价值的最大发挥，使物业保值增值，并节约交易成本，业主将其物业管理权通过合意的方式转移出去，这种转移体现在现代物业管理中有两个步骤：
第一，公共契约。公共契约亦称管理规约或业主公约，是“全体区分所有权人就建筑物与基地管理、使用及所有关系，以书面形式订立的自治规范”。它是各个业主调整彼此之间利害关系的有效的管理方法。过去，在高层多主楼宇出现之前，物业管理权多由业主行使，这时的业主单凭自己的技能、知识和物质条件便足以管理好物业，但随着现代建筑技术发展，多主高楼大量出现，仅靠个别业主来进行管理已不可能。因为这样将使作为物业组成部分之公共设施、设备和场地以及其它涉及全体业主利益的公共事务处于无人管理的状态，这对单个业主抑或是全体业主来说都是不利的。因此，对现代多主楼宇的管理成为全体业主的一项公共事务，业主需要通过某种方式将自己的物业管理权交给一定的组织来行使。这一组织便是全体业主组成的业主大会及其执行机构的业主委员会。在业主大会中，每个业主都享有成员权。成员权是“对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，其主要涉及管理关系，具有人法（管理制度）之要素存在”。业主成员权体现了业主对建筑物共同事务的管理权，即物业管理权。全体业主通过参加业主大会，行使成员权，合意订立公共契约，将自己的物业管理权在保留了非涉及他人的专有部分管理权外，其余之物业管理权交给了业主大会及业主委员会。至此，业主物业管理权完成了第一次移转，即通过公共契约将一部分物业管理权交给了业主大会及业主委员会。
公共契约具有契约的实质，是业主管理团体的最高自治规范，它规定的管理包括：一是关于区分所有权人之间的基础法律关系（或所有关系）的事项。二是关于区分所有权人之间共同事务的事项。如，管理团体的组织机构、人数、权限及营运方式，管理人之选任、任期、解任及职务权限，集会的营运方式，管理费的数额及缴纳方法。三是关于区分所有权人之间利害关系调整的事项，主要包括专有部分的使用限制，共用部分（含基地）及附属设施的使用方法，对违反义务者的处置事项。作为业主，只能通过订立物业管理规约等受益权和表决权来充分行使成员权，而不能单独对整个建筑物的公共事务进行独立的物业管理。其管理权已交由业主大会等行使。
第二，物业管理委托合同。经过第一次权利转移，业主大会成为行使物业管理权的权力机关，有权对关于全体业主利益的物业管理之重大事项进行决策，并由此而成立一个业主大会的常设机构—业主委员会，以执行业主大会的决定行使业主大会授予的物业管理权，处理物业管理日常事务。但由于现代物业管理的专业性、复杂性及综合性，不论是业主大会还是业主委员会，都不可能具有管理现代物业的专业物质技术条件，因而单靠他们是不能管理后物业的。在场情况下，就需用有专门从事物业管理的机构根据业主委员会的委托对物业实施管理，这种机构便是物业企业。业主委员会通过和物业企业签订物业管理委托合同，把部分物业管理权委托给物业企业行使，物业企业依被委托的物业管理全权代表实施合同约定的物业管理行为（有关物业管理委托合同本文前一部分已予以阐述，不再重复）。至此，物业管理权发生了第二次移转，通过劳务合同的方式。物业管理权第二次转移时，业主委员会保留了召集并主持业主大会，执行业主大会决定，选聘并监督物业企业以及审议决定物业各种基金使用等管理权。
五、物业管理合同中企业责任相关的法律问题分析
物业企业根据业主公约及物业管理委托合同，享有了相应的物业管理权，并依约履行管理服务义务，但在实践中，仍有一些问题需要特别理顺。
（一）物业管理职能擅自被转让的效力问题
物业企业与业主团体签订委托管理合同后，是否可将物业管理职能再转让？未经业主许可，该转让是否具有法津效力？一种观点认为，职能转让无需经过业主同意，业主只能以物业企业履行职能不当为由进行抗辩；另一种观点认为，职能转让包括业主义务的转让，义务的转让参照合同有关债权转让的规定精神，权利人应该履行通知义务，未经通知，该转让对义务人不发生效力。
上述两种观点都忽视了物业管理合同的委托性质，委托合同是委托人基于对受托人业务能力，专门知识及信誉的依赖为前提而订立的，是彼此间信任的结果。所以，“委托合同强调当事人的人身属性。这样就要求受托人应当亲自办理委托事务，受托人不得擅自将自己受托的事务转托他人处理”，目的是在于保护委托人的信赖利益。然而在不违反法律强制性规定的前提下，也允许委托合同双方当事人变更合同内容即在委托人同意的情况下或在情况紧急下可以将委托事务再转托给第三人处理。因此，物业企业在接受了物业管理委托后，应在委托权限内，按业主团体的指示亲自处理委托事宜。若转委托未经业主团体允许，业主团体与转受托人之间不成立直接的权利义务关系，受托的物业企业仍对委托人承担受托人的责任，并且由于其擅自转委托给委托人造成损失的，受托人必须承担损害赔偿责任。从此观点可得出如下结论：物业企业不得擅自将物业管理权转委托给第三人，未经委托人承认的擅自转委托对委托人而言不具有约束。由此造成的法律后果由物业企业承担。同时我们应当看到，《城市新建住宅小区管理办法》第八条第六项规定物业管理公司“有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务”的规定不悖物业管理委托合同性质，此类专业公司是辅助第三人，它仅帮助实现委托事务而非委托合同当事人。
（二）物业企业对业主装修专有部分的管理责任
业主对专有部分进行装修，应向物业企业申请，物业企业对其装修过程进行监督。然在实践中，业主装修不向物业公司申请，不在规定的时间，使用一定的方式进行作业，甚至随意拆除内墙，或在窗外搭建简易阳台，或在屋顶开调搭建复杂式小阁楼。物业企业是否有权管理？以何种方式管理？能否采取强制措施？
按照“壁心和最后粉刷表层说”理论，内墙应属于物业共用部分，业主对此无独立的财产权利。因为，内墙中有些是承重墙，用于支撑整个建筑结构，有些即便不属于承重墙，但若拆除或变更对建筑物整体或局部也会有不良影响；同时，内墙中往往敷设有一些管线，这些管线如出现故障，往往不只对业主一户产生影响，若认定内墙属于业主专有，对他人利益的保护就不甚周全；且如果认定内墙属业主专有，当内墙及内敷管线需修缮时需由业主负担，这也不合情理，因此内墙应定为共有部分。至于楼顶属法定共用部分，窗外搭建简易阳台对建筑物的承重，结构均具有破坏作用，不管它们是否有损建筑物整体安全，业主都不得随意处置，搭建。因而从理论上讲，物业企业有权对业主这些行为予以制止。然而我国立法上对建筑物专有，共有的划分未作明确规定，业主公约和委托合同也未必对各种行为进行列举。因而物业企业管理缺乏法律依据，很难做出实质的管理，只能采取归劝，并向业主管委会通报，其所谓的停止侵害，恢复原状的管理措施也难免流于形式。
另一方面，有些物业企业的作法是，业主在装修期间，向物业企业交纳一定金额的保证金和装修管理费，确保在装修中，业主不违反业主公约及有关规定。如若违反，物业企业有权将保证金作为违约金收缴。这一作法有利于物业企业的管理，不失为一良策，但收缴后的违约金归属问题，使用问题仍是一大问题。我认为，某些业主的违规装修是对整个建筑物侵害，是对其它业主的侵害。并且，按照委托合同的性质，其违约金应归于业主团体用于维护整个建筑。至于装修管理费部分，物业企业认为装修时，他们对装修工人、装修材料、装修行为进行了管理、监督，这些工作需要人力、物力开支，是正常物业管理工作以外的增加量，因而这一开支不能在物业管理费中列支，要额外单独收取。这笔钱是否该收、法律未加规定，但物业企业的职责是管理物业，他们对装修的管理不是在装修是否经济实惠，漂亮美观，而是对装修行为可能造成对整个物业、相邻部位、其他业主损失进行监督管理，它是物业企业管理工作的一部分，应该包括在物业管理费中。
（三）对物业管理中侵权行为的违约责任认定
物业管理中的侵权行为主要指侵犯物业辖区内的财产权和人身权的行为。对物业辖区内财产权和人身权的侵犯主要来自三个方面：一是辖区内的业主；二是物业企业；三是辖区以外的第三人。
辖区内的业主基于区分所有相邻关系，产生了相应的权利和义务。即为本专有部分使用便利而对相邻的上下左右的专有部分享有扩张或限制使用的权利义务，以及以共有部分为媒介对其他与本业主无关的属于共有的部分所享有的相邻权利、义务关系。在一幢大楼的使用中，业主之间的关系除了相邻关系，便是共有关系。
业主在使用专有部分时，不遵守辖区内的管理规定，妨害了其他共有人或对其他共有人造成了损害，行为人应当根据共用，相邻等规则承担赔偿损失，赔礼道德观念歉等民事责任，在这一过程中，物业企业在此共有相邻关系中未尽到管理义务，导致侵权行为发生，合同规定应承担违约责任的，物业企业应承担违约责任。在找不到侵权行为人的情况下，企业也应该在合理的范围内赔偿损失。我国《城市新建住宅小区管理办法》第十四条明确规定，房地产产权人，使用人不得在房屋共用部分乱堆、乱放、影响住宅小区景观、噪声扰民等，否则由物业管理公司予以制止、批评、教育，责令恢复原状，赔偿损失。因此，在共有相邻关系中，物业企业为了全体业主共同的生活环境，依据法律，规约及合同，应对建筑物内具体设施的使用，如下水管道，煤气管道如何使用，是否统一安装抽油烟机等进行管理，以免造成烟尘妨害相邻关系；对大楼内业主的易燃及有爆炸性危险物的存放；出入口、走道、逃生梯、楼梯间杂物的堆放；浓烟、恶臭或有毒物质的物品燃烧排放；不可称量物质发生的噪音，震动；穿出梁柱、楼板、墙板、阶梯、妨害建筑物结构安全及渗漏；以及有碍观瞻的凉晒衣物、张贴广告、搭设牌楼等一系列涉及相邻共有关系的行为进行管理，监督，否则，疏于管理将导致违约的法律后果。
在现实生活中，存在一种特殊形态的区分所有建筑物相邻关系—爱畜饲养问题。物业企业是否应当管理？怎样管理？爱畜给他人造成损守，物业企业是否应承担疏于管理之虞的违约责任？对于饲养有危害或困扰他人的动物，国外有关立法都对此有规定，如日本在一般公寓大厦管理条例中规定这种饲养为违同利益的行为，然而现实中，人们往往出于精神的慰籍和寄托而饲养爱畜。在此法律准许人们对爱畜饲养以符合对人的理解、关心、同情之本质，也能体现民法的道义感。因而，在法律没有绝对禁止爱畜饲养时，物业企业仍有义务对爱畜的饲养进行管理。首先应及时通知爱畜主人对爱畜进行了卫生免疫检测，其次，限制爱畜放养时间，禁止爱畜在共用部分给邻人生活带来妨碍等。物业企业对业主饲养爱畜不遵守物业管理公约，损害共有相邻关系的行为予以制止，并及时向有关部门汇报。
物业企业在履行合同的过程中因故意或过失不当实施管理侵害他人的财产权或人身权，应当承担损害赔偿等民事责任，合同或规约中规定应承担违约责任的，也可承担违约责任。例如，某住宅小区的物业管理企业张贴一张广告，称“为安全起见，将关闭一扇出入小区的大门，敬请业主从另一扇大门出入。同时，关闭的那扇大门附近空地将开设酒吧对外营业。”物业企业将开设的酒吧承包给一业主经营，造成广大业主十分不满，认为出入小区的大门被关闭，出入极不方便，占用空地开设酒吧影响小区环境，且其收益如何分配。可以认定，物业企业关闭大门及开设酒吧的做法是故意的侵权行为。众所周知，小区空地属于公共部位，属于全体业主共有，除业主团体决议通过，其他人无权擅自占用、收益。物业管理企业未经业主大会决议就擅自改变公共部位的使用性质开设酒吧，侵害了业主的合法权益。同时，物业企业擅自决定关闭小区大门，也是违约行为。根据建筑物区分所有理论，大门亦属于公共设施，应按照其设计的用途加以利用，作为管理人的物业企业也应在公共契约和物业管理合同约定的范围内行使管理行为，不应影响物业公共设施的合理使用。物业管理企业的这一系列行为无疑侵害了全体业主的利益，超越了委托权限。在实践中，还常常出现物业企业利用其物业管理权，在物业共用部分的楼顶搭建广告牌或在建筑物的外墙墙体上涂刷广告语，进行收益的情况。楼顶，外墙同样属于共有部分，应为全体业主所有，对共有部分使用必须经全体业主同意，其收益也应归于共有人所有。物业企业的行为侵害了业主共有财产权，是越权行为，应当承担侵权或违约的法律责任。
第三人侵权行为是指辖区外的人进入物业辖区内侵犯辖区内的财产权或人身权的行为。如果物业管理合同中约定其属于物业企业的管理范围，而该企业未尽到应尽的注意义务，则企业应承担违约责任，行为人应承担侵权责任。当无法寻找行为人时，企业应合理赔偿。实践中该类事件发生较多，如97年第10期《中外房地》刊登了《花园别墅的血案该谁负责》一文，讲述藏姓女土购置了一房产，置业时宣传资料承诺“24小时保安，防盗对讲……”等等，而事实上保安设备较差，保安人员非专职人员,未尽职尽责，导致不法分子闯入住宅杀死藏女士及其母亲。事后物业企业否认其应承担责任。该案中，凶手固然要承担刑事、民事责任，但该企业也显然违反了合同，因其怠于履行合同而致使惨案发生，也应承担违约责任。
（四）物业企业对物业维修基金的代管
物业企业根据建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，可以经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业企业代管，维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。此项维修基金是专项代管，管理使用必须经房地产行政主管部门、财政部门的指导、协调、监督，并由业主管理委员会审议决定。物业企业使用代管基金用于物业的大修、更新、改造，那么，何种情况属于办法中规定的“大修、更新、改造”？
在实践中，物业企业对养护建筑物及附属设施设备分为大修、中修、小修。按京房修字[1994]第521号文件规定，大修工程是指需要牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程，包括承重结构部位，外墙面、楼幢间，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，加压水泵、电梯、共用照明、消防设施等共用设施设备和公益性文体设施的大修，更新、改造；中修工程指需牵动或拆换少量主体结构或少量设备，但保持原房（或设备）的结构和规模的工程，适用于一般损坏房屋；小修工程是指修复房屋或设备在使用过程中其构部件小的损坏，以保持房屋或设备原有完损等级为目的日常养护工程，我认为，从这些规定中看，物业企业对房屋及小区共用部位共用设备的大修、中修费用应从共用部位，共用设施设备维修基金中列支。在现实中，我国许多物业企业实行财务包干制度，即先由政府部门确定物业小区每平方米物业管理费多少钱，然后该楼盘的物业管理由该物业企业全权包干。这种做法引起的后果是：一方面使物业企业在进行较大的维修时有所顾虑甚至不得已而偷工减料；另一方面，物业管理费是一定的，又易使物业企业滋生不负责的心理，影响物业管理质量。因此，为了保障物业的维修管理，维护业主的利益，必须设立维修基金。这样，既可以保障物业企业对物业大修时的经费，以确保质量，同时又可防止物业企业以各种理由再向业主收取费用。物业企业在对物业进行大修、中修时，应向业主管委会汇报，并制定详细的施工计划。在征得同意及向有关部门报批的前提下，才能使用维修基金。同时随时接受业主管委会的检查、监督，业主的查询，审计监督和对帐制度。如果物业企业挪用维修基金或造成维修基金损失，便违反行政法规及合同的有关约定，均应承担法律责任。
（五）物业管理费
物业管理费是指“物业管理单位接受物业产权人，使用人委托对城市住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮，整治服务及提供其它与居民生活相关的服务收取的费用”。在委托物业管理中，物业企业有权收取物业管理费。但物业管理费包括哪些项目，物业管理费的收取与履行委托义务应当如何挂钩这一问题日益成为物业管理的瓶颈。
从有关立法来看，物业管理费包括公共费、专项服务收费、公众代办费、特约服务费等费用。
第一，公共收费，实行政府定价，用于为业主，使用人提供的住宅共用部位、共用设备设施的日常养护和保洁，保安等具有公共性的服务。
第二，专项服务收费，实行政府指导价，用于电梯，转供电，二次供水等房屋设备运行服务所需的费用。
第三，公众代办费是物业企业代供电、供水、煤气公司等收取的电、水、煤气费用所取得的相应的代办费，由委托单位支付。
第四，特约服务收费，实行业主与经营者根据市场价格自主协商定价，由物业企业为业主（使用人）个别需求提供特约服务。
从上述组成看，公众代办费，特约服务收费不易产生歧意，在公共费，专项服务费中，出现许多问题。首先，公共费与专项服务费如何区分，法律未明确规定，诸多的如装修管理费，停车场使用费等属于何种收费不明确；其次，公共费，专项服务费收费标准有何依据；再次，此两项收费与服务管理质量如何相联系。
这些问题未解决，使得业主与物业企业对此两项收费分歧很大，纠纷非常多。业主往往以物业企业管理不善，超标准收费，造成业主意外损失及物业企业帐目不清等理由拒付或拖欠物业管理费，并决心要解除物业管理委托合同，而物业企业认为业主对物业管理要求过高，物业管理的成本很高，且由于服务费的限价，物业企业只有在管理水平基本持平的情况下，降低管理成本来艰难度日。其实，业主与物业企业关于收费的纠纷焦点在于对物业管理的理解，国家法律对物业收费有标准，但对管理物业标准未细化，使得收费标准与管理标准缺乏统一，没有可参照的依据，致使业主与物业企业权利义务失衡。物业企业即使某些做法错误但收费是天经地义，而业主认为没管好物业就不得收费却没有法律依据，最终都不得不交费。
物业企业收费要根据物业管理的服务内容，服务质量，服务类别制定出物业管理服务收费的分类标准。国家立法也应完善物业收费管理办法，规范收费项目，并根据不同的服务质量标准，明确相应的服务收费价格构成，同时，加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算。物业企业自身也要强化管理，建立健全规范自身价格行为的约束机制，公开服务项目，服务标准，收费标准，做到每一项收费及收费标准合法，每一项收费都有实质的服务内容，服务标准。真正杜绝多收费少服务或只收费不服务的不合理现象。若出现收费与服务内容、标准不符，物业企业必须承担违约责任，同时还应承担行政责任。
摘要：物业管理是房地产市场发展到一定阶段的产物。随着我国住房制度改革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴随这一过程，物业管理作为一种新的公共服务模式得以迅速发展起来。由于物业管理横跨流通与消费领域，涉及的法律关系比较复杂，且我国尚未出台一部统一的物业管理法。本文针对我国物业管理企业在物业管理市场运作中存在的一些基本法律问题，从研究物业管理企业及其相关的概念如手，重点分析了物业管理企业物业管理权的来源、管理范围，以及在物业管理中存在的一些法律问题，提出了相应见解。
关键词：物业管理物业管理公司业主公约
Abstract:Realestatemanagementisanoutcomeofthedevelopmentofrealestate.Withthedevelopmentofthereformationofthehousingsystem,theprivacydegreeofhousingowninghouseincreasesbyaconsiderableextent,thus,realestatemanagementhasgrownrapidlyasanewpublicservicemodel.Itcontainsbothcirculationandconsumptionfieldsandreferstomanycomplicatedlawregulations.However,thegovernmenthasnotmadeastandardlawinthisfield.Thispaperismainlytohaveananalysisonthesourcesofrealestatemanagemententerprise''''sright,scopeofmanagementandalsotheproblemsexistedintheprocessofrealestatemanagementWhilstinthelightofsomebasiclegalissuesarisinginthemarketoperationsofrealestatemanagementinChina,andthentoputforwardsomerelevantunderstanding.
Keywords:estatemanagement;estatemanagemententerprises;homeownerpolicy
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