房产涉及的法律篇1

1 小产权房概念和类型分析

近几年来， 房价问题已成为我国社会大众密切关注的热点话题，伴随着全国各大中小城市的房价频频高涨，农村建设的房屋大量空置，相较于城市住房，价格比较低廉，套型也比较合理，于是所谓的“小产权房”便引起了社会各界的广泛关注。究于“小产权房”的概念，理论和实务界均没有统一的定义，从法律角度看，小产权房不是一个法律概念，因为没有任何一部法律法规对小产权进行明确规定，因而从法律上对小产权房的界定也就无从谈起了；从当前政策角度看，2008年3月上旬，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文接受《南方周末》记者专访的时明确指出，中央从来没有允许过“小产权房”的存在，“小产权房”这一概念是媒体误导的结果。所以，从党和国家的政策上看“小产权房”也是没有权威概念的；从目前实务上，“小产权房”是相对于“大产权”抑或“完全产权”而言的， “大产权房”是指依法有偿使用国有土地，由国家有偿将国有土地出让给建设单位，依法开发建设、销售，由国家主管部门登记、征收税费，颁发产权证书，并可进行市场流转的住房。

我们认为，“小产权房”是指房屋建设开发无偿取得土地使用权、占用农民集体所有土地建造的房屋，持有乡政府或村委会发给的产权证明，甚至没有权利证书，且不能对农村集体经济组织以外人员流转的住宅，所占用的土地包括农村宅基地、农村建设用地或农用地。包含以下四种类型：

1.1 农村集体经济组织成员依照法定程序无偿取得农村宅基地使用权后，自行建设住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明，农民在宅基地上建设住宅，许多农民在进城误工或者有多处住宅后，面向市场转让自己的小产权房，引起许多的纠纷。这一形式是小产权房的典型代表。

1.2 农村集体经济组织，在符合土地利用规划的前提下，由集体成员（集体企业职工或者该村村民）共同出资集中建设的住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明。

1.3 农村集体经济组织的成员利用无偿取得的农村宅基地使用权建造的住宅，转让给非本集体经济组织的个人或组织，受让人持有乡政府或村委会出具的产权证明。这是第一种类型流转后的类型。

1.4 农村集体经济组织与房地产开发商从谋取经济利益出发，占用农用地、农村建设用地或者农村宅基地，变相进行房地产开发，并将开发建设的房屋进行销售，持有乡政府或村委会出具的产权证明。这种类型使得小产权房大规模成批量的向社会销售，许多老百姓误以为是商品房，或意识到权利受限制但价格便宜而争相购买。

小产权房与大产权房的比较分析：①房屋所依附的土地性质不同。大产权房建造于有偿出让取得的国有城镇土地上的，而小产权房则修建于农村无偿取得的集体所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用权不同。大产权房的土地使用权为城市建设用地使用权，而小产权房的土地使用权是农村集体所有权。城市建设用地使用权人可以将建设用地使用权转让、出资、互换、赠与或者抵押，其依法自由处置。而农村集体土地使用权不得随意流转，只能有条件的在该集体经济组织内部进行流转。③房屋权属证件颁发主体不同。小产权房因依附的土地性质，不属于国家政府机关颁发房屋所有权证的对象，所以只能由不具备发放产权证的主体资格的乡镇政府发放产权归属的证明，因为乡村组集体是国家所有权的基层人。[1]大产权房则是法律所规定颁发城镇房屋所有权证的范畴。④房屋权属流转对象的不同。大产权房的流转对象是没有限制的，而小产权房的流转对象只能是本集体经济组织内部的成员，城镇等非本集体经济组织以外的人员是不能作为流转对象的，这当然是由小产权房的土地性质和具有保障性决定的。⑤权利人行使权利的限制不同。我国《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。没有地，也就无法建房。而大产权房只要符合转让和受让的条件，均有自由处分和购置房产。⑥所订立买卖契约的效力不同。我国对于大产权房，只要依法成立的买卖契约，均认定为协议有效，所形成的该项债权应当作为发生物权变动的原因；而小产权房，因不符合《合同法》第五十二条中第五款的情形：违反法律、行政法规的强制性规定，所订立的买卖合同当然无效。

2 小产权房涉及的法律问题

2.1 小产权房土地的法律问题。小产权房之所以能够热销，最吸引民众的地方就在于其价格优势，在房价持续上涨的当今社会，即使经过中央政府的调控打压，房价的丈夫得到有效地控制，但是期望房价大幅度的下跌几乎是不可能的。处在房价如此高企的时代，几乎要让工薪阶层的家庭用一辈子的收入来购买一套住房，小产权房的价格是同地段商品房价格的三分之一甚至还低，中低收入的家庭争相购买小产权房也就在情理之中了。虽然小产权房在占有、使用、收益、处分四项权能中，收益、处分两项权能得不到法律的保障，但这通常是投资人重点关注的，对于要解决基本居住问题的中低收入老百姓来言，并不重要，其更关注的是占有、使用这两项权能。

小产权房的价格为什么会这么便宜？在建筑安装的人工等硬性成本费用方面，与商品房相差并不多，当然，商品房对建筑材料的质地等要求较小产权房要高，价格相对高，其实，差异并不在这，而是：小产权房建设在集体土地上，该幅土地是没有缴纳土地出让金，土地对其来说，是没有经济成本的，其价值是由建筑安装等成本和适当的利润，这就造成了两者之间价格悬殊的缘由。

因此，我们认为探讨小产权房的法律问题就必须深入地探讨研究小产权房建设的土地法律问题。

根据我国根本大法《宪法》第十条的规定，我国土地实行社会主义公有制和劳动群众集体所有制，即国家所有和集体所有，任何组织和个人都不能拥有国有土地的所有权，国有土地的所有权是不允许转移的。国家将国有土地的使用权通过有偿出让的方式进入到土地市场。土地使用权的出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。在土地出让的过程中，政府是国有土地产权的唯一代表人，有权代表国家的县级以上人民政府出让土地使用权，市县地方人民政府的土地管理部门具体代表市县人民政府主管国有土地使用权出让的行政管理工作。

出让土地使用权仅限于城市规划以内的国有土地，集体所有的土地需经政府一发征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。根据《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法神清使用国有土地”，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。《土地管理法》第六十三条规定：除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况以外”，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设”，如果要在集体土地上进行建设，只能在以下三种情况下才被允许：建设乡办镇办企业，集体成员建住宅，建公共设施和公益设施等，这三种情况也都需要依法批准，才能使用农民集体所有的土地，法律严格限制了集体建设用地的使用。

《物权法》第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；《物权法》第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅以及其他附属设施；《物权法》第一百二十五条规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产对以上法律规定的解读，我们可以看出：只有县级以上人民政府才能待编国家出让城市规划内的国有土地使用权；农村集体土地所有权是一种不完整的权利，集体所有的土地需要经政府依法征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。一旦国家建设需要使用集体所有的土地时，国家只需要通过征用集体土地就可以了，征地是国家的行政行为，带有强制性，被征用者只有无条件的服从。按照世界各国的通行做法，征用范围是严格限定在“公共利益”的需要之上的，即为了国防、环境保护，公共活动场所建设的需要，我国则扩大到国家的一切经济活动范围。

因此，无论是对我国城市规划区的国有土地使用权的处置，还是对农村集体土地使用权的处置，政府是处于权威的权利中心，拥有绝对的话语权。

政府垄断了土地交易的一级市场，房价从九十年代房改以来已经被推上高位，经济适用房、廉租房又不能有保障地供应，在集体土地上建房，买房自然成为中低收入老百姓的选择。在没有土地出让金的集体土地上建设起来的小产权房，成为住房市场需要洪流中的一块凹地，面对政府对土地的控制，高不可及的房价几座大坎的围堵，住房需求的洪流自然就倾泻到这块凹地上来。

据相关媒体报道，2008年小产权房已经占到北京房地产市场的20%，占到西安房地产市场的25～30%，深圳房地产市场的40～50%，小产权房总面积已相当于我国城镇住宅的40%以上。[2]

“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治的格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节——，它是乡镇农村对机会的均等，利益的平衡，城乡协调发展的一种要求”[3]。

《土地管理法》第十条，对集体土地产权作了明确的规定：农民集体所有的土地，依法属于村农民集体所有的，由本村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村解题经济组织的或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农村集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营管理。从该规定中我们可以看出：集体土地产权有四级主体，村集体经济组织，村民委员会，村民小组，乡镇农村集体经济组织。

法律的这一规定已不能适应我国经济发展的形势，存在很多缺陷与弊端。一是许多村集体经济组织比如村农业生产合作社，早已经名存实亡或不复存在了；二是村民委员会从理论上虽是一个村民自治组织，但实际上它已经具有政府智能，除了发展本村的生产、经济，协调民间纠纷等，更多的是协调政府完成计划生产、税收、征兵等政府职责。因此，村民委员会很难集中精力行使管理农村土地资产这一农民最为重要的财产管理工作。三是村民小组在家庭联产承包责任制后基本解除了，原归属村民小组的土地也都由村民委员会进行管理了，并且，村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，也不宜作为集体土地所有制的代表；四是其他农业集体经济组织的规定很不明确，其他农业经济组织在农村有很多个，特别是经济发达地区的农村，农、工、商、贸平行开发经营，到底由哪个农业集体经济组织经营、管理是不明确的。

由于我国长期城乡分治，城乡发展严重失衡，农村在基础设施建设、经济发展等方面滞后，大部分农村地区医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏，在农村集体经济组织所有的土地上建房，首先是满足本集体组织成员居住的基本要求，“农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度”[4]，乡镇集体企业为解决职工居住问题，在经过审批的集体建设用地上建房，同样是满足成员的基本居住要求。其次，乡镇政府或村委员会单独开发建设房屋，或者将土地发包出去，由开发商建设，或者约定利润分配比例与开发商联合建设房屋，县级以上政府虽然无法获取土地出让金，但是象征政府或村委员会是直接获得的，开发商也获得部分建设开发利润，购房者以远低于商品房的价格取得房屋居住权，这部分购房者中绝大部分是当地村民，外地到该地区打工的人员，城市中的的、中低收入人群。近几年来，我国的GDP每年都是高速增长，折射出社会保障体制建设方面的严重不足，首先受到侵害得不到保障的是广大社会中下阶层，城乡法杖不平衡首先受损害的是乡村。因此，在这种情况下建成的小产权房使得乡镇政府获益，中下阶层的老百姓获益，在社会发展的宏观大局来看，是可以接受的，只要开发商在建设过程中获益的是正常标准的行业利润就可以，我们不能苟求开发商参建无利可图，只要和经济适用房的利润差不多或者稍高些就可以，这样，最终解决社会中下阶层的居住问题，使得乡镇政府、村委会获益，也有利于社会的和谐稳定，这虽然不是中央政府积极推进的一项措施，也是基层组织自发探索集体土地流转的一种形式。

对于侵占耕地，在耕地上建造房屋，应眼里给予打击，坚决拆除并予以处罚；对于违反土地利用总体规划，在农村集体建设用地上违规建房，对耕地威胁不大，主要是行政违法，可以追究责任，进行处罚，补办相关手续。以上两种情况在执行过程中需要严格甄别，加大对耕地的保护力度，防止鱼目混珠，逃避打击处罚占用耕地的行为。

2.2 小产权房处分的法律问题。小产权房的占有、使用权利在业主入住该房后就得到保障，出租未获取收益也是能得到保障，但是想通过二次转让未获取价差受益，就存在一定的保障，因为小产权房的处分权利本身就得不到法律的保障。因为小产权房没有土地使用权证，没有国家统一颁发的房产证，仅有乡镇政府颁发的房产权属证，甚至没有房产证，没有法律意义上的物权，在流转过程中极易产生纠纷，纠纷产生后又不能适用商品房买卖过程中的法律法规，存在法律风险。

由于小产权房全力本身的不清楚，不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地（房屋）大幅增长的情况下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋，这也使得小产权纠纷成为全国性的司法难题。

北京由于房价上涨很快，城市化进程迅速，大量流动人口蜂拥而至，周边郊县小产权房发展迅猛，小产权房的纠纷也频频发生。2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

我们可以通过被媒体追踪报道的李玉兰和北京宋庄村民马海涛房屋买卖纠纷一案来解读北京高级人民法院的规定在具体案例是如何理解应用的。2002年7月，李玉兰在北京宋庄与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间，厢房三间以及整个院落以4.5万的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有所在大队的盖章以及见证人的签名。

2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。北京市通州区人民法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，与此同时，马海涛要给副李玉兰夫妇93808元的补偿款。该案上诉至北京市第二中级人民法院作出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，李玉兰可另行主张赔偿。2008年3月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，在北京市通州区人民法院，要求马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州区人民法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失这两个因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，通州区人民法院判决房屋所有人马海涛赔偿买房人李玉兰经济的损失约占房屋评估价的70%。

如果是商品房买卖，在成交四年后因为房价上涨，而卖房人反悔而至人民法院，几乎不可能胜诉，但是小产权房买卖就截然相反了，因为农民在自己宅基地上建成的房屋出卖时，因宅基地是农民集体所有只能在同村村民之间转让，外来的居民不可能享有宅基地使用权而不能买地此小产权房，外来的居民不具备购买小产权房的主体资格，所以只要卖房人后悔，这样的买卖就不受法律的保护。在合同违反法律禁止性规定而无效的情况下，合同自始不产生效力，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院以农民反悔造成损害为由支持李玉兰的赔偿主张，明显是在寻找一种平衡。如果卖房人不反悔，买房人就会因买卖合同而实际占有、使用该房屋，就不会形成民事诉讼。如果机械地以主体不适格为由认定合同自始无效，双方各自返还，是违反民法的公平原则的，毕竟买卖四年以来，房价上涨许多，各自返还，明显是卖房人违约，却是独享四年的价格涨幅。最终，村民马海涛虽然要回房屋，但却要赔偿李玉兰185290元的损失，李玉兰虽然退还房屋，却拿到房屋市场70%的赔偿，相当于4.5万元最初的投资而言，还是获得了较高的经济回报。因此，小产权房的买卖必须双方自愿，双方都不能反悔，否则这样的买卖很脆弱，得不到和商品房一样的法律保护。由于小产权房不受法律认可，无法在房管部门备案，无法办理合法的产权手续，不在政府部门的监管范围内的，一旦产生房屋质量问题、公共设施维护问题，以及房屋建设资金周转困难，小产权房的建设无法向银行贷款融资等问题时，救济途径非常的有限。

2.3 小产权房的政策问题。在我国，党的政策对法律的制定有指导作用，党的政策是我国制定具体法律的依据。近年来小产权房迅速发展，现行法律存在诸多急需完善地方，了解小产权房方面的政策，对预测相关法律的制定和修改是大有帮助的。

1999年国务院办公厅颁布的【1999】39号文件，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确限制了小产权房买卖。该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”正是该通知使得城市居民在农村购买的房屋无法办理产权登记，而成为小产权房。2007年建设部风险提示，申明法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

2007年12月11日，国务院召开的国务院常委会会议上也再次申明，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞开发。2008年用国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”

从法理上看，国办通知建设部的风险提示既非法律也非行政法规，但可以看出中央政府是禁止小产权房流转的，如果小产权房不能流转，只能限于农村集体经济组织的成员才拥有，那么小产权房就没有发展空间，还要面临已建成已经销售的小产权房如何处理的问题，在当前情况下，小产权房处理已不是以一个单纯的法律问题，而更多的是一个政治问题。

3 对小产权房合理制度安排的建议

3.1 长期安排：农村集体土地的流转使得小产权房的土地（集体土地）逐步缩小与城市国有土地的价格差距，因此，解决小产权房的问题，首先要妥善解决农村集体土地的流转问题。

长期以来，我国城镇土地实行无偿无限期的使用制度，使得土地使用权处于静态状态之下，土地不能按照价值规律发挥作用，也不能反映供求关系，更不能形成地产市场，因而土地资源也难得到合理的配置。

我国国有土地使用权制度的改革的成果就是实现了从国有土地的“三无制度”即无流动、无偿、无期限到“三有制度”即有流动、有偿、有期限的土地使用制度的转变。国家将国有土地使用权通过有偿出让的方式进入土地市场，逐步建立起地产市场，促使土地使用权的合理流动，通过交易明确规定土地使用者可以依法自由开展土地使用权的买卖、租。中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题，建设社会主义新农村任重道远。土地是人类的财富之母，土地的巨大效益离不开土地的合理利用及有效配置。国有土地制度改革的成功无疑给农村集体起到了良好的示范作用。伴随者高速城市化的发展过程，许多农村人口进程务工，举家迁徙居住，保留农村住房已无必要，但如果房产不能流转，就抑制物的效用，也剥夺了农民自住筹措资金发展的权利，人为加剧了农民的贫困。也有许多农村人口没有进程务工，但现在农业发展必须通过机械化、产业化才能谋求飞跃，低水平的耕作肯定不能使农业产业升级。农村土地必须有效正和，进行流转，才能打破户户割据、村村占有的局面。

2008年党的十一届三中全会明确提出，允许农民按照自愿有偿的原则，以转包、出租、互换、转让、个分合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式适度规模经营，有条件的地方可以发展专业大户，家庭农场，农民专业合作社等规模主体，《中央推进农村改革发展若干重大问题决策》中规定：土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有权性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。这“三个不得”也就明确规定了集体土地流转的底限。

现在城市居民享有社会保障，农村村民享有集体土地使用权，可以尝试进行置换，完成农民向市民的转变；鼓励农民将承包地向专业大户，农业园区流转，发展农业规模经营；建立流转土地登记制度，对转包、转让、入股、抵押集体土地的行为统一登记，集中管理，逐步实现城乡土地一体化，当农村集体土地与城市国有土地没有差别，实现了“同地同价”的时候，小产权房的主要问题自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：区别类型、逐步消化、避免强拆。

3.2.1 对于违反土地利用总体规划，建造在建设用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府优先考虑收购，不能够补办手续的，作为廉租房使用，能够补办手续的就作为经济适用房使用，弥补政府在廉租房、经济适用房建设方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流转，规定同村村民享有优先受让权，就赋予了农民处分权，帮助农民盘活资产，最大限度地发挥物的效能。集体土地包括：农地（耕地和其他种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地）、建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地）

3.2.3 对于乡镇企业经过审批为职工建造的住宅，应当规定集体企业内部员工享有优先受让权，以后也可以逐步流转

3.2.4 对于违反《土地管理法》，在农地上建造的房屋，坚决打击，拆除同时进行处罚。任何制度都是不同利益主体多方利益的博弈的过程，而该制度也会随着博弈的持续进而不断调整。我国的改革始于农村，经过城市化的发展，又面临者新一轮的深层次的改革，还是要回到农村，只有立足农村，逐步消除城乡差距，开展城镇化建设，建设社会主义新农村，才具有规划时代的现实意义！

参考文献

1 杨宇著.农民土地权益与农村基层民主建设研究：试论农村土地产权制度与村民自治关系，北京：中国社会出版社，2007

房产涉及的法律篇2

一、涉拆迁民事案件的类型

（一）关于公房拆迁补偿纠纷

拆迁范围之内有相当数量的平房属于公房。在拆迁过程中，一些产权单位表示对承租人放弃产权，所以承租人将直接作为被拆迁人获得安置补偿，审判实践中的纠纷多围绕承租人的资格而展开。

1、公房使用权转让纠纷。公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，90年代后，一些公房承租人纷纷将公房的使用权有偿转让，有的直接订立“买卖”合同，并到房屋管理部门办理了变更登记。在获悉拆迁信息后，出于利益的驱动，一些原承租人以侵犯产权单位利益为由诉请确认转让合同无效。

2、因租赁合同变更而产生纠纷。拆迁安置对象为公房承租人，在承租人资格认定问题上存在以下三种容易产生争议的情形：第一，公房由他人占有，但承租人一直未发生变更。第二，承租人已经变更。第三，公房原承租人死亡，承租人尚未发生变更。

3、公房补偿款分配纠纷。根据拆迁政策，公有住房的拆迁补偿款不仅包括房屋重置成新价而且包括区位补偿价，即该被拆除房屋所占有范围内的土地使用权价值，这样做的目的在于改善居住人的居住条件，所以根据租赁关系在居住地已获得常住户口并实际居住的共同居住人，也享有与公房承租人相同的土地使用权益。由于补偿款数额较大，且涉及共同居住人的利益，因此极易导致纠纷的发生。

4、公房腾退及离婚财产分割纠纷。主要包括两种情形：一是由于家庭成员关系不睦，承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷；二是在离婚案件中，双方就个人承租的公房发生争议。

（二）所有权确认及析产继承纠纷

城市房屋拆迁的被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人，一般以房屋产权登记的所有权人为准，可以是一人，也可以是几人共有。审判实践中就此发生的纠纷主要表现为：家庭成员之间要求析产继承，房屋产权登记与事实物权不符，原有房屋翻建后如何确认所有权。

1、家庭共有。房屋共有中最为普遍的就是因婚姻关系、继承关系等而产生。家庭成员在共同生活期间共同积累、购置、受赠、继承而得的财产，都是家庭共有财产，每个家庭成员对于全部家庭共有财产都享有平等的所有权。在房屋拆迁时，由于家庭不睦产生纠纷逐渐增多。

2、房屋产权登记变更。拆迁之前或拆迁过程中，房屋所有权已经发生析产、买卖、继承等变化，但还没有办理过户手续的，容易发生争议。

3、房屋产权登记与事实物权不符。也就是指对于普通商品房和城镇私有房屋，如房产证记载的名义购房人与实际购房人不同所发生的纠纷。

（三）房屋买卖、租赁、赠与合同纠纷

拆迁过程中遇到的合同纠纷涉及合同效力、解除、撤销制度。导致合同无效的理由主要包括违反法律、行政法规的强制性规定，恶意串通损害第三人利益和无处分权的人未经权利人同意或追认处分他人财产。较为常见的情况包括，农村私有房屋的原产权人以房屋买卖违反土地管理法为由，城镇私有房屋的原产权人以买卖未经共有人同意为由诉请确认买卖合同无效。

（四）拆迁补偿安置合同纠纷

在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置合同后又产生纠纷。现今拆迁问题的核心是补偿额的确定。ii这类纠纷主要包括：一是被拆迁人不具有民事行为能力，与拆迁人签订拆迁安置协议；二是拆迁人未尽到合理审查义务，与被拆迁房屋的部分所有权人签订拆迁补偿安置协议；三是通过买卖已占有使用的被拆迁房屋的买受人未履行房屋产权过户手续，但已与原所有权人结清房款手续的，买受人与原所有权人发生争议。

二、涉拆迁民事案件审理对策

为了进一步丰富审判经验，提高妥善处理涉拆迁类案件的能力和效果，应当通过多途径、多措施来确保涉拆迁案件审判质效，努力实现案件社会效果与法律效果相统一，具体有如下对策：

一是坚持调研先行，统一法律适用和裁判尺度。法院要及时了解拆迁的发展动态，正确把握社情民意，掌握涉拆迁群众的真实诉求。在对相关案件进行类型化整理的基础上，全面收集涉房屋拆迁的法律法规、论文案例，对涉拆迁的相关法律问题总结出较明确的处理意见，进一步统一法律适用和裁判尺度。

二是调整审判力量，确保案件质效。在涉拆迁案件中，房屋所有关系、租赁关系、继承关系等各种法律关系交错，政策法规纵横交织，案情复杂，法律适用困难，处理难度大。可以通过调整审判力量，安排具有过硬的审判能力和群众工作能力的业务骨干成立专业审判组审理此类案件，一方面案件质量得到保证，群众对审判工作的认同度得以提升，另一方面审理周期减短，保障拆迁工作得以顺利进行。

三是坚持多方联络，保证信息渠道畅通。应当加大与规划局、拆迁办、重点工程项目主管部门等政府相关部门的协调沟通，主动联合人大代表对涉棚户区拆迁纠纷开展专项研究，通过座谈、走访等形式积极听取涉拆迁群众的诉求和意见，做到审理案件时信息灵、情况明、底数清。

四是实行联动宣传，多元化化解矛盾。要坚持调解优先，最大限度地维系涉拆迁人间的感情，维护社会稳定。要加大涉拆迁纠纷法律知识的宣传，充分利用社会资源，增强法院和涉拆迁群众之间的联系。可以通过向群众印发拆迁法律知识手册，对人民调解员进行拆迁法律知识培训，组织群众旁听典型案件庭审，邀请社区干部参与调解等方式，构建大调解格局，多元化化解纠纷。

房产涉及的法律篇3

案外人:梁某,赵某。

申请执行人:张某。

被执行人:解某。

2011年11月,解某份购买陈某开发的位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套,2012年4月15日解某将该楼房转卖给张某,双方签订了房屋买卖合同,张某支付房款21万元,解某出具收条一份。后两人因此房屋买卖产生纠纷,诉至郓城县人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)郓民初字第2310号民事调解书,双方达成如下调解协议,解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某。后解某未履行民事调解书所确定的法律义务,张某于2015年5月13日申请强制执行,郓城县人民法院以(2015)郓执字第499号立案予以执行。

在该案件的执行过程中,案外人梁某、赵某于2015年8月24日向郓城县人民法院提出执行异议,称案外人梁某与陈某双方于2012年12月15日签订《购房合同》,约定将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套出售给案外人。案外人已经支付全部房款27万元整,且案外人已经收到涉案房屋的钥匙且已经装修完毕并入住,请求法院中止对上述财产的执行。

【审判】

郓城县人民法院认为:案外人梁某虽与陈某于2012年12月15日签订了《购房合同》一份,但尚未办理房产登记。由于依据执行的(2014)郓民初字第2310号民事调解书已经确定解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某,且该调解书已经发生法律效力。故案外人梁某、赵某请求中止对该房产的执行申请予以驳回。

【评析】

在该异议案件的处理过程中,合议庭形成两种观点:

一种观点认为,两份《购房合同》虽然都是关于“小产权房”买卖的合同,且是“一房二卖”,但是鉴于目前现行有效的法律法规尚未对涉及“小产权房”的买卖合同作出确切的法律规定,所以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同”的规定,对不动产买卖合同的处理可参照此规定,以先行受领交付的买受人作为第一顺位的交易方。在本案中,虽然解某与陈某签订的买卖合同在前,但是梁某、赵某却先于解某受领交付,且已装修并入住。即梁某与赵某对该房屋处于实际占有状态。故应中止对该涉案房屋的执行,

另一种观点认为,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于对案外人提出排除执行异议的审查规定,重点审查三项内容,一是案外人是否系权利人;二是该权利的合法性与真实性;三是该权利能否排除执行。案外人梁某与赵某虽有《购房合同》,但房屋尚未登记,且国家对待“小产权房”的权属问题尚未作出明确的法律规定,案外人对涉案房屋享有的权利基础不存在,故应当驳回案外人的异议。

笔者倾向第二种意见。

首先分析第一条,即案外人是否系权利人;梁某与赵某是否是该“小产权房”的实际所有权人。这就涉及到“小产权房”的权利归属问题。“小产权房” 是一种非独立房地产,依赖于农村的土地制度与农民身份,是指由开发建设单位在集体所有的土地上开发建设,未经国家征收转化为建设用地,未缴纳土地出让金等费用,而作为“商品房”向本集体经济组织之内的成员或者之外的居民销售的居住性房屋。对待“小产权房”,国家相关政府部门并不颁发具有法律约束力的产权证,其所有人并不享有法律意义上的真正产权。就本案而言,案外人对此涉案房屋享有的权利并不是真正的产权所有权,如果给予学理上一个确切的概念,笔者认为居住权更为合适。

二是本案中梁某与赵某对涉案房屋的占有状态,是否具有合法性。“占有”是《物权法》单列的一章,可见我国对占有状态的权益保障相当重视。但占有的保护取决于占有的合法性、合理性。如同《物权法》中所规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。

就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《购房合同》是否具有法律效力。理论上对小产权房买卖合同的法律效力有两种意见,一是无效理论。如果房屋不是在集体经济组织内部转让,则认为无效,反之集体经济组织成员之间的相互转让则是有效的;这是依据我国的《土地管理法》以及《房地产管理法》中的相关规定,我国土地根据用途划分为农用地、建设用地以及未利用地等,严格限制农用地转化为建设用地;且允许市场上流转的商品房是在国有的土地上开发建设的,小产权房则是在集体所有的土地上开发的。依据《房地产管理法》的规定,房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行,因此村委会在集体土地上进行的所谓“房地产开发”违反了我国法律的强制性规定,该行为是我国法律直接禁止的。因此,“小产权房”买卖合同内容上违反了我国法律的强制性规定,应属无效。二是有效理论。即小产权房屋买卖合同只要是符合双方真实意思表示,基于自由意志达成的合意,基于恪守诚实信用原则的要求,应当得到法律的认可和保障。

房产涉及的法律篇4

4 根据《合同法》第三条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自已的意志强加给另一方。及同法第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。以及《民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。房屋拆迁的本质，是卖方处分自己土地使用权和房屋所有权的私人行为，或买方基于契约而产生的合同权利。当事人法律地位平等，民事法律行为须依自愿、公平、等价有偿诚实信用原则进行。但是有关拆迁纠纷须经行政裁决，可以先予执行（即先行拆除）、诉讼期间不停止（拆迁）执行及强制执行的规定，除了严重违反上述《宪法》、《立法法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》外，直接与《合同法》和《民法通则》这些基本法律确立的民事法律行为应当尊守的基本原则相悖，依《宪法》和《立法法》之规定精神，当属无效的行政法规。

5 拆迁问题首先涉及对私人产权的剥夺其次才是有关补偿问题。强制拆迁房屋性质上与强迫交易无异。《刑法》第226条规定：以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的，构成强迫交易罪。强制拆迁关系中，以行政强制力迫使房屋所有权人将自己的房产以其不能接受的时间、价款卖给开发商，纯属强迫交易，尽管行政强制力是否能等同于“暴力、威胁”还有待论证；但是，采取断水、断电、断气、断热手段，以开除公职或解聘相威胁，派黑社会人物打砸抢，或强行闯入私宅，将所有权人的财产弃于街市或安置于其不同意或不知情的处所，这些在强制拆迁中屡见不鲜的暴力行为，构成暴力、威胁当无疑义，其严重后果导致不少原私房所有人如丧家之犬在城市中流浪，致使不服强拆上访者日益增加，引起社会不安定不稳定因素剧增。

6 政府参与强制拆迁，往往涉及官商合谋的贪污腐败。而政府参与欺诈，更加可怕，后果更为严重，因为毁灭公民对法律的敬畏之心，摧毁人们的诚信，使得人民不再信任政府，最终破坏法治。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意陷瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的表示，即属欺诈行为。明明是盖写字楼搞商业运作，却以所谓建绿地为由申请拆迁许可证；明明是搞商业旅游开发，却以所谓城市建设项目立项；明明是搞商品房开发，却编造旧房危房改造的理由；明明是搞商业经营，却以诸如保护历史文化街区等冠冕堂皇的理由，以公共利益为晃子，骗取拆迁许可证。

房产涉及的法律篇5

一、集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题

1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋拆迁补偿行为不规范。

现实中的集体土地上房屋拆迁适用法律依据不一，大致上有两种情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物拆迁程序和补偿标准均无具体规定，可操作性差。二是参照《城市房屋拆迁条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土地。这样出现的问题就多种多样，比如:被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用权证》;被征用农村集体土地上的房屋拆迁因达不成补偿安置协议，用地单位申请《房屋拆迁许可证》，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋拆迁，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋拆迁不是城市国有土地上房屋拆迁，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。在现实中许多地方均将被征用农村集体土地上房屋拆迁当成城市国有土地上房屋拆迁，都用《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序来调整拆迁项目，一旦遇到交地与房屋拆迁混合时，出现的许多问题束手无策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，强行将土地铲平，将房屋拆除，其效果显然无法取信于民。

2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。

我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。如我县先后制定了《大白线公路建设房屋拆迁补偿标准》、《安林公路两侧综合治理房屋拆迁补偿标准》、《安楚公路拓宽房屋拆迁补偿标准》、《马氏庄园规划建设房屋拆迁补偿标准》。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。

3、集体土地房屋拆迁主体不规范，拆迁中农民的陈述权、申辩权、知情权受到影响。

房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一致达成。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安置通常是由用地单位一方说了算，加之一些地方政府为了"优化"当地投资环境，加大了行政权力的介人，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被拆迁人的权益，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的平等主体关系。

4、对拆迁中农民的私有财产权保护不够。

农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私 有财产的房屋一同处分。这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋拆迁的补偿应从土地征用补偿中分离出来。

5、房屋所有权人和第三人合法权益得不到保障。

集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费;拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式，与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋，涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题;对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题;拆迁正在租赁的农房时涉及的租赁法律关系等等。其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范，相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。

二、关于集体土地上房屋拆迁法律问题的一些思考与建议

1、加快集体土地上房屋拆迁的立法进程，建立健全房屋拆迁的法律法规。

由于至今没有一部独立且具可操作性的关于集体土地上房屋拆迁安置补偿的部级"大法"，导致实践中无法可依，或回避了涉及被拆迁人权益的关键问题，或违法强制拆迁后将矛盾上交，其结果是引发了大量的矛盾和纠纷，甚至在有的地方出现了恶性事件。目前，集体土地上农民房屋拆迁主要是土地征用和城镇改造中涉及的房屋拆迁，其中更多的是征用土地时引起的房屋拆迁。目前就我省而言，所见的有关行政法规、规章的适用范围均是关于国有土地上的城市房屋拆迁补偿之规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，现实中一直是参照城市房屋拆迁补偿办理。但国有土地和集体土地在所有权主体、性质及管理方法等方面存在诸多差异，房屋建造成本也不同，安置的方式还不同，再加上城乡居民生活条件的差别，所以说参照城市房屋拆迁补偿是不妥当的，也不是合理的，致使农村集体土地房屋拆迁在现实申遇到许多难以解决的问题。因此，为加快城乡各项建设的发展，规范征用土地补偿行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法十分必要。

2、明确公权干预之法律限制，保护集体土地上私有房屋财产权。

在法治社会，公权限制干预私权是必要的，但必须依法进行。在当前集体土地上的房屋拆迁中，由于法律缺位，导致政府行为缺乏法律制约，行政权力在千预私权中过大且缺乏有效的监督机制，各级政府集规则制定者、参与者与处罚机关等多种身份于一身，农民作为被拆迁人时应有的民事权利被限制，甚至被剥夺，所以，必须从立法上对拆迁行为加以限制。对涉及房屋拆迁的行政管理行为作出明确界定，以防止公权干预过大损害私权。政府在这种法律关系中的职责就是作好土地利用的发展规划、作好土地利用的管理者并处于中立地位，而不能成为民事主体介入其间。

3、完善集体土地征用中房屋拆迁的补偿原则、标准和程序。

房产涉及的法律篇6

1.受理的基本情况

该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为 17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6 万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数 最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。

从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供 的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。的理由均为购房者与房地产商违约， 未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借 款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者 以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。

2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点

（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南 住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产 信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追 索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元 的以 外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。

（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本 付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商， 房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。

（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房 者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人， 有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的 规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件 的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.

（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭 贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不 同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦 有所不同。

3.产生诉讼的主要原因

从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面：

（1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购 房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商 的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的 是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的 时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按 揭还款义务。

（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不 满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。

（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合 同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产高潮尚有余温，房价在当时看来不算高， 但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等 额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质 量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。

二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题

1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。

从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购 房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发 生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押 关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法 律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法 律关 系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。

2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。

为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时 适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠 纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样 的事由，其法律的适用与处理原则可能完全不同。

（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布 的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人 民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订 的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合 同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法 》有关合同履行一章的规定。

（2）关于处理原则

①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规 定，一般认定为有效的民事法律行为。

②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关 规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1 月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵 押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵 押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两 个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定 等，自始就不具备法律约束力。

③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的 责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的 是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条 第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保 证责任。

三、住房按揭贷款有关问题的分析

（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：

从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传 统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；见许合 进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。而中国人民银行 于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。

现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：

（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合 同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给 购房者。

（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购 楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房 者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明 文规定。

（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议

1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：

（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房 款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个 人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。

（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银 行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。

（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确 定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠 纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。

2完善住房按揭贷款机制的对策

为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足 的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。

（1）合理确定按揭比例和按揭期限

房产涉及的法律篇7

    基于税收在国家维系、发展上的重要地位,各国为保障税收的实现,往往通过各种法定手段赋予税收以优先受偿的权利。研究中通常将这种优先属性称为税收优先权,即特定税款基于法律的直接规定而享有的就债务人的一般财产或特定财产优先受偿的权利。{1}我国税收征收管理法第四十五条规定:“税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。纳税人欠缴税款,同时又被行政机关决定处以罚款、没收违法所得的,税收优先于罚款、没收违法所得。”该条规定被认为是我国确立了税收优先权制度。

    1.以税收优先为一般原则。

    在民事执行程序中,涉及税收问题的处置一般也主要依照该条规定的基本原则进行。此外,基于该条的基本规定,《土地增值税暂行条例》第十二条、国家税务总局《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》第2条以及国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》第一条、第二条,进一步明确征收机关会同房地产管理部门实行先税后证制度,即未完税的不得办理房地产权属变更登记。要求办理房地产过户前必须缴清所有应征税款。关卡式的行政制度设计一定程度上已与税收优先权制度本身的科学涵义相偏离,实际上体现了税收的绝对优先效力。这对于保障国家税收的实现固然具有重要的意义,但在民事强制执行程序中如何衡平税收与其他民事债权的实现,尤其是担保债权、一般优先权等之间的效力冲突,存在着诸多问题。

    2.以民事债权优先为特殊情形。

    税收征管法对税收与担保债权的效力冲突进行了基本规定,同时也明确了税收与无担保债权效力衡定的以法律另有规定为除外情形。对税收优先权与民事债权并存情景下的效力及顺位冲突,主要散见于企业破产法、商业银行法、海商法、民用航空法等的特殊规定中。仅在特殊情形下,民事债权能获得相对于税收的优先地位:其一、特殊程序,如破产程序中担保债权的别除地位;其二,特殊属性,如职工工资、劳动保险费用、以及商业银行破产程序中的个人储蓄存款的本金和利息等;其三,特别法律规定,如海商法明确了海事请求享有船舶优先权的先后顺位。

    民事执行程序中涉税冲突问题的基本表现。

    1.司法拍卖处分过程中所涉特项税负的扣划、征缴问题。

    情境一:某法院在强制执行过程中依法将被执行人名下一套房产予以拍卖,成交价格700余万元。除却依法应由买受人负担的各项税负之外,税务机关针对房产的原所有人开出缴税通知为:营业税约20余万元,增值税140万元,企业所得税近90万元,城建费、河道费等其他费用约3万元。因所涉税款征收数额占据拍卖所得款项比重较大,申请执行人不同意先行扣除税负,认为此部分税负属于被执行人承担,应由税务机关后续征收,与本案无关。

    在强制执行中涉及对特定财产司法处分后权属变更登记时,对于应由被执行人缴纳的高额税负该如何承担、处置?税务征收机关会同权属登记管理部门实行的是先税后证制度,即:必须先行缴纳税款,而后方能办理产权证书,未完税的不得办理产权变更登记。实际上设置了严密的关卡。如不优先拨付或缴纳税款便无法办理变现标的物的权属变更,各地关于税收征管以及权利转移登记的规章、文件中,也散见有如此设置征税关卡的规定。但该部分税收的性质究竟如何认定?除却流转过程中必须缴纳的契税、印花税等为任何不动产登记变更所必不可少的之外,对于司法拍卖财产所征收的增值税、营业税是否具有必然优先于民事债权尤其是民事优先权的效力?

    2.执行款项分配序位及各项请求权受偿程度的问题。

    情境二:申请执行人甲银行、乙证券公司、丙建筑公司,被执行人丁公司,丙建筑公司承包丁公司某商厦的建筑工程施工项目,大楼主体结构完成后,因催讨工程款未果遂起诉并申请执行;甲银行、乙证券公司分别为丁公司该商厦的抵押权人,因主张丁公司还款未果,亦起诉至法院后申请执行抵押楼房。法院在执行过程中将上述案件合并执行。执行中,法院将查封的被执行人丁公司名下的在建工程某商厦依法委托评估、拍卖。在拍卖后办理过户手续时,由于拍卖所产生的营业税、土地增值税等税收缴纳问题与税务部门观点不一,导致一度无法办理权属登记,执行工作也就此耽搁。工程承包方丙建筑公司等各方债权人由于无法及时取得工程款实现债权,不断信访。后虽经执行法官多次与有关部门及买受人、案件当事人协调,最终达成先实现各方债权,再由税务机关收取税款的一致意见,使得该案得到执结,但此类情形如何处理,却无统一、明确的指导意见。税收征管法第四十五条第一款规定,税收优先于无担保的债权和设定时间在应税时间之后的担保债权。故此,当被执行人的财产不足以全额清偿税款和民事债权时,普通债权以及设定时间后于应税时间的担保债权其清偿程度也必将受到威胁。另外,如工资、保险等与人身相关的特定民事债权以及建筑工程款等具备法定优先效力的债权,与税收债权也形成清偿顺位及实现程度上的冲突。

    3.法院依确权判决裁定过户中特项税负的承担问题。

    情境三:某法院在执行某确权判决案件过程中,裁定要求房屋登记机关将涉诉确权房屋过户登记至申请执行人名下。房产登记机关要求必须出示税务机关所开具的完税凭证方能办理变更登记。被执行人已去向不明,实际已不可能履行相应纳税义务。申请人作为既判法律文书所确定的权利人,更不愿无缘无故代替被执行人缴纳相应的税款,案件执行搁浅。因迟迟无法实现房屋登记过户转移,申请执行人不断闹访至法院。

    对于依照确权判决申请不动产转移变更登记的案件,法院在执行过程中常遇到此类问题,被执行人或拒不配合、或积极躲避、或根本无力承担因涉诉不动产转移所产生的税负,法院生效判决的执行因为与税务机关的先税后证相互冲突而举步维艰,权利人信访、闹访等现象也屡有发生。如何协调解决此类冲突,成为现行税收征管体系下开展民事强制执行工作的一大难题。

    4.税收强制执行与民事强制执行针对特定财产采取强制措施竞合的问题。

    情境四:某法院在执行某欠款纠纷案件中查明,被执行人名下仅有的一幢已经抵押给申请人的楼房,因被执行人存在欠税问题而被税务机关整体查封,法院遂依法予以轮候查封。申请执行人申请对该房屋采取司法拍卖等强制执行措施,但因为系轮候查封,法院并无对涉诉房产的司法处分权。且税务机关要求,如若对该房屋进行司法处分,则应先行缴纳所欠税款之后才予以解除处分。此时,围绕被执行人乙所欠税款产生的税收优先权与申请执行人甲就特定抵押物所享有的民事优先权存在冲突,也产生了税收征管与强制执行针对特定财产的强制措施的竞合问题。基于各自运行机制和价值指导以及功能定位的差异,加之现行法律法规之间的不协调,导致司法处分权的运行与税收征管权之间存在冲突,如何协调法院与税务机关之间的关系,以及究竟由谁来享有对系争房屋价值分配的权利,则有亟待明确之必要。

    5.有关机构所负司法协助义务及税收征管协助义务的协调问题。

    情境五:某法院在执行一起欠款纠纷案件中,依申请人申请对涉案抵押不动产予以拍卖并裁定过户,执行人员持过户裁定及协助执行通知书至当地房产登记机构办理产权变更登记至买受人名下的手续。房产登记部门要求出示完税凭证,否则无法完成变更过户登记。执行人员依据民事诉讼法的有关规定强行要求房产登记部门履行相应的协助义务以落实生效法律文书所确定的义务,否则将依法对该房产登记机构的负责人采取强制措施。

    对于不动产权属登记机关而言,依据民事诉讼法第二百三十条“在执行中,需要办理有关财产权证照转移手续的,人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书,有关单位必须办理”的规定,其本身负有一定的司法协助义务,同时依据税收征管法以及税收征管的相关行政法规、规章,其又负有协助征税的义务。缘于司法权与税收征管权以及现行法律、法规之间的冲突,在缺失完税凭证的情形下,面对司法机关的协助执行要求,如何衡平两种义务,协助机关往往处于夹缝地位,看似是协助机关的困境,其实反映的仍是围绕民事强制执行中涉税优先权的问题以及相关法律规定之间的冲突和不协调。

    二、展开:对民事执行中涉税冲突问题的渊源辨析及所涉权利效力的辨明

房产涉及的法律篇8

以科学发展观为指导，以规范税收秩序、优化税收环境为目标，依照有关税收政策及法律法规，纠正、清理、规范房屋租赁、房地产及建筑业等行业的税收征管，打击涉税违法犯罪行为，加强征管薄弱环节的税收征管，提高纳税人依法纳税的自觉性，建立“源头控管、以整促管”的长效机制，积极创建公平和谐的纳税环境，促进全县经济平稳较快发展。

二、专检范围

（一）房屋租赁业：县境内所有出租或其自有房产用于生产经营的单位和个人。房屋出租或者自营所涉及的主要税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。

（二）房地产业：县境内所有从事房地产开发、销售的单位、集体和个人。所涉及的主要税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税。

（三）建筑业：县境内以各种形式承包承建私人房屋的施工单位、个人等各类经济实体。所涉及的主要税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、资源税、个人所得税。

重点检查上述行业纳税人2011年1月1日以来的纳税申报和税款缴纳情况，发现有涉及税收违法行为的，依法追溯到以前年度。

三、组织机构

为了确保本次专检工作顺利开展，县政府成立专检工作领导小组。

由于这项工作在城区的工作量大，经研究决定从县财政局、地税局、公安局、城关镇政府、城关镇社区各抽6人，组成6个检查组，开展城区房屋租赁、房地产及建筑业税收专项检查工作。其中：1-4检查组专门负责房屋租赁税收专检，以西新街与华阳路交叉点为分界点，划分为四片，第一组负责西北片；第二组负责西南片；第三组负责东北片；第四组负责东南片；第五组专门负责全城房地产业税收专项检查；第六组专门负责全城建筑业税收专项检查。城区以外地方由各地税机关所在地镇政府牵头组织实施。

四、工作步骤

房屋租赁、房地产及建筑业税收专项检查工作自开始至结束，分为五个阶段进行。

（一）宣传动员阶段。召开相关单位联席会议，研究制定专检工作实施方案，同时由县政府关于房屋租赁、房地产及建筑业税收专项检查工作通告。通过广播、电视、悬挂横幅、印发宣传资料、出动宣传车等形式，广泛深入宣传，使房屋租赁、房地产及建筑业税收政策法规进村入户、家喻户晓，使广大群众和社会各界理解、支持本次专检工作。

（二）调查摸底阶段。一是房屋租赁业，主要对各街道、各路段、集贸市场房屋出租及自营情况进行逐户调查，填写登记《房屋租赁业税收调查登记表》有关信息，索取租房合同或协议、房产证、土地使用证以及其他涉税资料，制作询问调查笔录。二是建筑业，主要调查获取辖区内私人建房、合作建房户数、承建方与房主基本信息、承建方与房主的关系、工程合同或协议、建筑面积和造价、税款缴纳、发票开具等相关情况，并填写登记《建筑业税收调查登记表》，制作询问调查笔录。三是房地产业，主要调查城镇规划区内房地产开发户基本情况，包括开发销售时间、地点、占地面积、建筑面积、建筑成本、销售对象、销售楼层、销售面积、销售价格、税款缴纳、不动产发票开具等情况以及涉及国土、住建、财政等部门相关手续、证件等，填写登记《房地产业税收调查登记表》，制作询问调查笔录。在以上调查摸底过程中要注重各方面信息的收集，并将摸底情况分类分户造册登记，掌握真实的第一手纳税资料。

（三）申报缴纳阶段。从事房屋租赁业、房地产及建筑业经营活动的单位和个人，主动向主管地方税务机关、财政机关逐项目进行纳税申报，按要求填报申报表格，完整、真实提供有关资料，主动并依法缴纳应缴税款。

（四）集中处理阶段。一是对不按规定期限申报、虚假申报和不按规定期限缴纳税款的单位和个人，由财政、税务机关依法处以罚款。二是对拒不缴纳税款、滞纳金或罚款的单位和个人，由公安机关依法立案查处，或由人民法院依法强制执行。涉及财政拨款的单位由财政局从其经费中扣缴税款。三是对涉嫌逃避缴纳税款罪、抗税犯罪和妨碍行政执法犯罪的单位和个人，移送司法机关依法追究刑事责任。四是对逃避缴纳税费，纵容、唆使他人违法或干扰执法的行政机关公务员和企事业单位的职工，由纪检、监察机关进行诫勉谈话，对拒不改正的，将追究其党纪政纪责任，触犯刑律的，移交司法机关，依法追究其法律责任，并在新闻媒体予以曝光。

（五）规范建制阶段。由本次专项检查工作领导小组办公室认真总结工作开展情况，建立加强管理的长效机制，进一步完善我县城镇房屋租赁、房地产及建筑业税收监管机制，规范税收秩序，促进我县经济健康发展。

五、几点要求

（一）强化组织领导。各镇及相关部门要高度重视，切实加强组织领导，充分认识此次专检活动的重要性，把此项工作纳入重要议事日程，确定专人负责，主要领导要积极履行好协税、护税第一责任人的职责，按期完成专检工作任务。

房产涉及的法律篇9

1．执行依据：2010年房执字第1549号。

2．案由：返还原物纠纷。

3．当事人：魏丽 韩斌。

4．执行机关：执行二庭。

5．执结时间：2011年5月25日。

二、基本案情

1999年，魏丽与宋森达成房屋买卖协议，约定魏丽以41000元的价格将其位于北京市房山区城关街道洪寺村洪新街184号的房屋八间（北房四间、东房两间、西房两间）卖与宋森。协议签订后魏丽将上述房屋交付给了宋森，宋森实际给付给了魏丽房价款40500元。宋森在搬入上述房屋居住后对房屋进行了简单装修。2005年宋森将上述房屋转卖给了翟琴，随后翟琴又将上述房屋交由其亲戚韩斌占有使用。2008年6月26日，魏丽以房屋买卖协议违反我国关于禁止农村房屋买卖的相关法律规定将宋森告上法庭，要求确认其与宋森之间的房屋买卖协议无效。北京市房山区人民法院于2008年12月6日作出的（2008）房民初字第6097号民事判决书判决确认了魏丽与宋森于一九九九年达成的房屋买卖协议无效。但由于涉案房屋几经转卖，现一直由韩斌占有和使用者，为了要回房屋，2009年4月14日，魏丽再次来到北京市房山区人民法院，将韩斌推上被告席位，并要求法院判令被告韩斌将涉案房屋返还给原告并承担本案的诉讼费用。

三、审判情况

2009年11月19日北京市房山区人民法院开庭审理了此案，并根据双方当事人提交证据材料，判决被告韩斌于本判决生效之日起六十日内将北京市房山区城关街道洪寺村洪新街184号院内的房屋八间（其中北房四间、东房两间、西房两间）返还给原告魏丽。并承担本案部分诉讼费用二百零三元。判决生效后韩斌未上诉。

四、执行情况

判决生效后，韩斌并未履行法律文书确定的义务，魏丽向我院申请了强制执行。2010年4月7日，执行法官来到韩斌家向韩斌之妻翟小芹送达执行通知及传票，但韩斌未到庭也未按执行通知确定的履行期限履行法律文书确定的义务。2010年5月25日法院张贴了限期履行公告，要求韩斌于2010年6月10日腾退房屋，韩斌亦未在公告限期内履行义务。为了维护区域稳定，防止矛盾的进一步激化与升级，执行法官在随后的日子里曾多次找双方当事人谈话，就房屋腾退与补偿款的问题多次做双方思想工作，韩斌也曾表示会尽快腾退房屋，但是最终仍未履行。为了惩戒韩斌拒不履行生效法律文书确定义务的行为，2010年12月31日法院决定对韩斌拘留15天。拘留结束后法院再次找到韩斌，劝导其尽快腾退房屋，2011年2月16日经过法院多次做思想工作，韩斌称可以协商解决，但后来韩斌再次拒绝搬出涉案房屋。

2011年4月初，承办法院再次来到韩斌家告诫韩斌如果再不腾退涉案房屋法院将采取腾房的强制执行措施。韩斌称其已搬出应腾退的房屋，现自己已经搬到怀柔居住并将该房屋交给实际房主翟琴的父母翟大军、唐芳芳居住。后法院多次做翟大军、唐芳芳的思想工作，告知其不要妨碍执行，不要协助韩斌规避执行，均无效果。另查翟大军、唐芳芳在老家河北省张家口市赤城县有住所。后来执行法官通过走访了解到韩斌并未真的搬出涉案房屋，而是将涉案房屋交由翟大军、唐芳芳看管，在法院找其腾房时借口自己已经搬出房屋，而房屋的使用人仍是韩斌，以此来达到规避执行的目的。在了解到上述情况后，2011年5月25日上午，房山法院执行局全体干警于，在精心组织、以及各部门的密切配合下采取了强制腾房措施，委托搬家公司将韩斌屋内所有设施清点完毕，妥当安排到近处，顺利的执结了此案。

五、法律解说

近年来，人民法院的执行工作遇到了前所未有的困难，大量的生效判决、裁定不能得到顺利执行，严重阻扰了我国的法制建设进程，也影响了法院的司法信誉，究其主要原因在于被执行人为达到规避执行的目的，会绞尽心思，穷尽一切方法与法律和法院相抗衡。通常情况下当事人规避执行的方式主要有以下几种：（1）隐匿、转移财产。（2）清空账户，取走存款。（3）以外出打工为名躲避执行，或举家迁移，长期下落不明。（4）以上访、信访、缠访为手段，给执行人员施加压力，制造迷雾，致使该用的执行措施不能用，查封、扣压的财产、执行来的款项尽数而退。（5）频繁更换联系电话，几步之遥竟然声称人在外省外地，欺骗法院，达到躲避、拖延执行的目的。（6）协助执行人不履行协助执行义务，给当事人通风报信，导致本有可能执行的存款在极短时间内被取走。（7）以和解方式拖延执行。通过执行和解达到拖延的目的，借机来转移财产。

而在本案中，韩斌的规避行为并非上述常见的几种规避执行的情形，而是企图将当事人拖入诉累而达到规避执行目的的一种新型规避行为。其通过将涉案房屋交由他人看管，来推脱自己已经搬走，并不在此居住了，法院没有权利再来找自己要求腾房，如若要求腾房，魏丽只能找房屋的现在实际占有人翟大军、唐芳芳。但是依据我国民事审判执行的程序要求，魏丽要求翟大军、唐芳芳腾退房屋，必须先由魏丽再次提起返还财产、排除妨碍诉讼，待胜诉后且被执行人翟大军、唐芳芳拒不履行法律文书确定的义务时，魏丽才可以向法院申请强制执行，执行法官也才有权利依法要求翟大军、唐芳芳腾房。然而，按照韩斌的这种思路，试想假如魏丽起诉了翟大军、唐芳芳而且也胜诉了并且也提起强制执行执行申请后，翟大军、唐芳芳采取与韩斌上述相同的方式，再次将涉案房屋交由他人看管，魏丽是否还需再次提起诉讼，提起执行程序才能执结此案？如此反复，魏丽何时才能拿回失去已久的房子，维护自己的合法权益？

房产涉及的法律篇10

一是为建筑市场招投标提供公证服务。1984年初,南京市公证处在建筑业刚刚起步急需法律监督保障的情况下,主动与市建委招标领导小组取得联系,在市建委牵头下与市工商、建行、建工局联合办公,负责建筑招投标公证监督及建筑施工合同公证。至97年底已办理建筑招投标公证5400余件,其中大型建设项目有扬子乙烯工程、沪宁高速公路、南京禄口机场、南京二桥在建项目等。涉及标的金额累计达人民币500亿元,节省造价近40亿元,维护了招标的“公正、公开、平等”原则,规范了建筑招标市场,保障了国家各类工程项目在节省造价基础上保质保量地如期竣工。

二是为国有土地使用权有偿出让提供公证服务。90年代初,随着对外开放、吸引外资以及房地产业发展的需要,南京市人民政府成立了土地出让办公室,有计1998年第11期划分步骤开展国有土地使用权有偿转让制度。市公证部的积极参与土地出让工作,并开展公证服务。至94年底,共办理国有土地使用权出让合同及拍卖公证共190余件,其中较为大型、有影响的地块出让有金鹰商城、同仁大厦、天宇大厦、南京国际振新广场等,保障了土地批租市场的依法进行以及土地资源合理开发有偿使用改革的顺利发展。

三是为商品房买卖活动提供公证服务。据不完全统计,南京公证机关95年至97三年共办理商品房买卖合同近400件,经公证的合同履约率达%%,较好地维护了买卖双方的合法权益。四是为房地产延伸领域提供配套公证服务。公证机关从维护社会稳定及当事人合法权益出发,积极主动配合有关部门做好征地、吸劳、安置等房地产前期开发公证服务工作,为政府有关部门分忧解难。据初步统计,截至97年底,全市公证机关共办理此类公证5万余件。此外,公证机关还为发展商业银行借款所签抵押(担保)贷款合同办理公证,并赋予债权文书的强制执行效力,保障房地产贷款顺利进行。同时,近两年开始办理了一批购买经济适用住房公积金抵押贷款、按揭贷款以及组合贷款的公证,促进二房改的深人发展。目前,房地产市场还存在运作不够规范的问题,某些领域问题还比较严重。如在商品房销售中表现为发展商与购房人的地位不平等,发展商无正当理由延期交房、工程质量不合格、在建筑面积及房价上弄虚作假、做虚假广告宣传以及承诺不兑现等损害消费者的行为;在土地使用权转让中,转让方和受让方因合同中对有关税费和转让手续以及违约条款规定不明确,导致纠纷不断等等。近两年有些领域如商品房买卖、建设工程招投标市场以及土地批租都面临服务面缩小、服务力度不大方面的问题,究其原因主要有以下几点:一是一些房地产主管部门所属机构,出于自身经济利益考虑,对房地产交易行为实行本部门鉴证登记的行政管理,排斥或不重视利用公证法律手段规范房地产交易行为。他们既履行政府行政职能又实施鉴证行为。其后果必然导致房地产市场运作不规范,产生诸多间题,妨碍房地产市场健康有序的发展。二是在有些房地产领域,法规条文中没有公证介人的有关规定,如内销商品房的买卖、房屋的租赁和抵押等法律行为,或者虽然某项法规规定了公证介人的程序,但在表述上为“可以”的字样,这些都会给当事人造成“公证可有可无、甚至无用”的想法,对公证服务产生不利影响。三是实施公证宣传的力度不够,导致一部分当事人可能因担心公证收费或认为公证作用不大而不申办公证;一些房地产管理部门担心公证的介人会削弱其管理权限,影响其工作效率。实践表明公证不会削弱管理部门的权限,反而为这些部门及时依法行政创造便利条件。四是公证人员自身业务素质也亚待提高。‘目前有的公证处由于业务水平不高,导致出具的公证书发生差错,或者对经公证后发生的房地产纠纷处理协调不及时,都会造成当事人对公证的不信任。

(二)

随着城市住房制度改革进一步深化和住房商品化、社会化的发展加快,房地产市场运作和发展过程中还会不断涌现新情况,新间题,诸如房改房的上市交易、置换;商品房的预租、先租后售、售后包租等,这都需要法律条文作及时有效的调整。房地产交易行为还涉及到婚姻法、继承法、房地产法、土地管理法等法律、法规的调整。公证及时介人这些房地产领域,可以理顺相应的法律关系,保护消费者的合法权益。现阶段南京房地产市场的公证介人与国际惯例和我国其他省市相比还有一定差距。世界上大陆法系国家如法国、德国、意大利、日本等,都规定不动产交易应当办理公证并成为公证的主要业务之一。在我国南方城市如广州、深圳、厦门等,是较早引进公证介入房地产市场的城市。上海近几年房地产市场发展较快,及时制定了公证介人房地产的法规,如今上海已建立公证从房地产一级市场到三级市场的法律保障体系。南京作为历史文化名城和我国经济发达的省会城市,公证进一步介入房地产市场已刻不容缓。目前,房地产市场在我国还属新兴产业,而且相关法律规定还不够健全,公证进一步介人房地产市场,有利于法律保障机制的健全和完善,促进城市经济和建设事业的发展。为此我们认为:

房产涉及的法律篇11

一、犯罪的主要特点

（一）犯罪嫌疑人级别高

由于国土房管系统掌握着土地审批、房产规划、土地执法等重要的职权，能行使审批决定权的都是职位较高的干部，这些干部也是行贿人重点行贿的对象。如原花都区国土资源和房屋管理局矿产科科长邱锦生（正处级），利用职务之便为相关矿主办理采矿证年审、换证等手续提供方便，先后收受矿主叶某、卢某、杜某等人贿赂16万多元。

（二）涉案金额较大

近几年，我市的房地产业发展迅猛，与此同时，广州的土地交易量也空前巨大。国土房管系统掌握着土地使用权审批、房地产规划管理、土地房产行政处罚等权力，在某些人的眼中，这些权力的“含金量”特别高。因此，不法商人特别是个别房地产商为了谋取不正当利益，不惜花重金进行贿赂，相关部门官员则大肆收受钱物。如广州市国土资源和房屋管理局房地产估价所长李某某受贿244.3万元案；涉案金额最大行贿案是悦涛雅苑公司单位行贿369.8万元案。

（三）犯罪低龄化

近年来，该系统被查办的干部中不少是很年轻的，有些甚至被视为“政坛新星”，本来正是在本职岗位大展才华的年龄，由于私欲膨胀、法律观念淡薄，利用手中权力大肆进行钱权交易，必然受到法律的制裁。据统计，该系统涉案的人员被立案时平均年龄只有45岁，其中，被立案侦查的花都区原地籍测量队队长钟某，年仅42岁，涉案金额6万多元。该系统有如此多的年轻干部涉案“落马”，既有这些人自身的原因，也有其他深层次的原因。如何在打击中实现预防、挽救的良性发展，构建和谐的惩防机制，这都是要进一步探索的问题。

（四）案发数量大

随着广州城市化进程的加快，正展开“东进、南拓、西联、北优”的城市建设计划，征地量和房地产建设量都呈现飞速发展的势头，与此相关联的职务犯罪数量也呈现高发态势。截至2006年4月已经立案查处了19件19人，立案查处的数量比前三年查办的总和还多，与前三年的案件平均数相比，上升了313％，犯罪数量增长之快，令人震惊。现阶段，由于国土房管系统还存在着不少滋生职务犯罪的条件和便利，可以预见，在广州市城市化进程中，反贪部门对该系统职务犯罪的打击和预防工作将是一个长期的任务。

（五）官商勾结突出

该系统涉案官员利用手中权力和不法商人互相勾结，大肆进行钱权交易。在土地出让、房屋迁拆、征地补偿、资源开发、工程建设、房产规划房产执法等部门的贿赂案中，不法商人不惜花重金行贿相关部门的国家工作人员。而这些部门的国家的工作人员也利用制度上的欠缺、监督上的疏漏等漏洞收受贿赂，上述部门的职务犯罪“官商勾结”的特征尤其明显。房地产项目管理部门、征地补偿管理部门是该系统职务犯罪案发生的重灾区。如黄埔区国土资源和房管局副局长王某某伙同该局房管科科长叶某某，在办理房地产项目用地、货场用地等用地的审批手续过程中，和不法商人勾结，违法减免“菜田建设费”等费用，共同收受相关用地申请人的贿赂约80万元。

二、犯罪的原因分析

（一）依法行政不到位

要减少行政执法过程中的腐败现象，政府职能部门必须坚决做到依法办事，减少对经济事务的行政干预。从办案中发现，我市国土房管系统对经济事务管理得过细，基本上没有实现宏观管理，甚至有些部门还和一些商业部门有着经济利害关系，无法做到中立居中，这种情况下，就经常会发生腐败现象。一方面国土房管职能部门及其工作人员对市场经济的干预管理为其腐败打开了方便之门，另一方面，一些商人往往不通过降低生产成本、改进生产方式来增加利润，而是把人力财力放在争取政府优惠上，如在土地审批、房产规划等等领域大肆进行贿赂。

（二）法律法规不完善

尽管国土房管系统的职能活动有许多的相关法律法规进行规制。但是，法律的滞后性决定了法律法规很难对该系统的每一种职能都能进行很具体的规定。以征地补偿费为例，《中华人民共和国土地管理法》对征地补偿费只是作了原则的规定，就广州而言，征地补偿费方面规定的地方法规，涉及到具体的征地补偿费用方面，地方法规还是保留了较大的裁量性规定，因此，国土房管系统的审批征地补偿款的行为从根本上来说，行使自由裁量的权力非常大。通过办案发现，由于缺乏细化的法律法规，国土房管部门作出审批的时间、权限等方面都不是很确定。作为经济主体而言，时间就是金钱，一些被征地的主体为了尽快得到更高的经济补偿，就钻法律法规的空子，以行贿该系统的官员来获取更高的利益。如某种苗场场主李某某，因为其虾苗场被征用，为了达到提高征地补偿费的目的，向南沙国土房管系统人员行贿148万元。总之，相关法律法规不够完善，国土房管系统的自由裁量权过大，是造成该系统职务犯罪频发的重要原因。

（三）涉案人员贪欲膨胀

办案实践证明，那些涉案的干部，根本原因还是由于自身的法律意识淡薄，贪欲膨胀。对一个干部而言，能否做到依法行政、勤政廉政，是能否正确行使权力的重要保证。特别是国土房管系统，作为管理土地房产这一重要的市场要素的行政主体，行使着重要的行政权力，一头代表着政府，一边是腰缠万贯的商家，行政人员如果不保持清醒的施政头脑、贪欲膨胀的话，就会滥用行政权，甚至不给好处不办事，给了好处乱办事，搞钱权交易。这些人走上职务犯罪道路不是偶然的，原因很多，根本之处还是在于自身的党性薄弱，贪欲膨胀，在行使职权的过程中迷失自我，大肆进行钱权交易，最终受到法律的惩罚。

三、对惩治和预防职务犯罪的建议和对策

（一）继续加大打击力度

要取得持续的打击效果，要继续加大对该系统商业贿赂罪的打击力度。该系统商业贿赂犯罪，严重危害了土地房产的交易秩序，以及严重损害可该系统国家工作人员的廉洁性，具有很大的危害性。检察机关反贪部门要通过主动发现犯罪线索，强化办案措施，加大办案力度，严肃查办发生在该系统的涉及国土、房产商业活动中的贿赂犯罪；同时，对谋取不正当利益，大肆贿赂国土房管系统国家工作人员的行贿罪、单位行贿罪、对单位行贿罪和介绍贿赂罪，也要狠狠打击，以净化土地房产市场的政务、商业环境。只有加大打击力度，查处一批典型案件，才能取得更好的打击效果。在继续加大打击力度的同时，要加大宣传力度，适时对重大典型案件进行曝光，增强打击的威慑力。

（二）营造良好的外部执法环境

房产涉及的法律篇12

目前，在法院受理的涉及房地产权属纠纷案件中，行政争议和民事争议重合的案件呈增长趋势。这一状况的出现与现代社会行政权的扩张、行政法与民法互相渗透相关，同时也是我国经济体制改革、社会发展的必然。合法的行政行为建立在有效的民事行为的基础上，二者相互关联，互为因果，这种客观存在的关联性导致民事诉讼与行政诉讼必然存在交叉。二者相互交叉所发生的法律事实性质不同；人民法院适用的审理程序、对实体调整的法律依据不同。所以，房地产权属登记行政诉讼与相关民事诉讼的交叉不仅历来被法学理论界所重视，而且也是行政、民事审判活动中的难点。笔者将对此类问题的性质、特点、范围及审理方式、程序作如下探讨。

一、房地产权属登记行政行为与相关民事行为发生交叉的范围和特点

房地产权属登记行政行为是指房地产管理机关依据房屋所有人或使用人的不同申请，经过对申请人所提供的证明材料审查核实，确定房地产所有权、居住权、他项权的管理行为。它在行政法上最重要的价值是明确了登记申请人对登记所确认的内容产生了权利，并可以在权利被他人侵犯时，以登记的行政行为与之发生对抗，任何机关、团体及其他个人非经法定程序不得以任何理由撤销该行为。登记申请人向房地产管理机关提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料，这其中可能存在民事纠纷从而引发民事诉讼。

与房地产权属登记行政行为有关的民事诉讼主要包括：房地产买卖合同纠纷诉讼、抵押合同纠纷诉讼、继承纠纷诉讼、析产诉讼、侵权诉讼、离婚财产分割纠纷诉讼、赠与纠纷诉讼、互换纠纷诉讼、房屋租赁诉讼、房屋动迁安置补偿诉讼等。房地产权属登记行政案件中与民事行为有关的行政诉讼主要包括：诉房地产登记机关的初始登记行为、转移登记行为、变更登记行为、他项权登记行为、不履行法定职责行为、注销行为、撤销注销行为等。

房地产权属登记行政行为与相关民事行为相互交叉的主要特点是：一是二者均是建立在同一标的物上的权利义务争执；二是在同一标的物上产生三方利害关系人，即房屋登记的合法主体、登记簿上的权利人和民事权利人；三是物权的产生来源于民事法律关系和行政法律关系；四是发生诉讼时，是不同法律事实和不同法律关系的对抗，而不是同一法律事实和法律关系的对抗。

二、房地产权属登记行政案件与相关民事争议是否发生交叉的审查确定

房地产权属登记行政行为与相关民事行为在法律关系上发生冲突而引发诉讼时，很难或不可能由一个审判组织依据单一诉讼程序解决争讼，必须根据案件的不同事实，理顺出不同的法律关系，依据不同的程序法，作出相应的判决结果。行政诉讼的当事人行使行政诉讼权利的目的不但是为了维护自己的行政权利得到实现，而最重要、最关键的目的是要通过行使行政诉讼权得到救济之后实现其人身和财产上的权利。这就充分说明了行政诉讼与民事诉讼无论从主体上，还是从诉讼目的上都存在着千丝万缕的联系。但是这种联系一旦发生诉讼不能适用一个程序来调整。

从审判实务角度上研究，房屋登记行政案件与相关民事案件在程序上的交叉问题在具体的案件中应当重点把握以下几个方面：一是涉案的法律关系是否为行政法律关系与民事法律关系并存；二是两种法律关系相互之间发生影响，包括时间上的影响和空间上的影响；三是用一个程序能否彻底解决诉讼当事人的争议；四是作为行政法律关系的诉讼主体或民事法律关系的当事人能否在一个案件中依法予以追加。民事审判中的房地产案件和行政审判中的房屋登记行政案件，只有同时具备以上四点，才可以确认该案为行政与民事交叉案件。

例如，甲公司将自己开发的房屋在未办理所有权登记之前将其中部分门市房卖给了乙企业。’在价款和房屋相互交付一年后，甲将该房屋全部登记为自己的所有权。同时向乙下属的使用单位丙收取房租。当乙得知丙向甲缴纳租金，以自己与甲的买卖行为是所有权的买卖而不是使用权的买卖为由，指定丙停交租金，同时向人民法院请求确认双方买卖行为是所有权的买卖，而不是使用权的买卖，并要求甲返还违法收取的租金。本案中，原告的是民事法律关系，主张财产权，被告以行政法律关系进行抗辩，二者同发生在一个案件之中；原告房屋买卖行为的内容与被告答辩的登记行为相互产生影响，在时间上，双方的买卖行为在先，登记行为在后，在空间上涉及了所有权和使用权；按照民事诉讼法的规定，民事诉讼不能解决行政登记是否有效的问题，而行政诉讼又不能对双方当事人的买卖行为是否合法、买卖的标的物如何确定作出裁判；在诉讼参加人的资格上，登记机关不能在自己登记的房屋发生买卖纠纷时以第三人或其他诉讼当事人的身份参加诉讼，而卖方同样不能以原告的身份参加行政诉讼。

三、房地产权属登记行政案件与相关民事案件发生交叉时的审理方式

由于法律并未明确规定行政诉讼和民事诉讼的分工，作为法官也并非能够准确确定，那么原告在进行诉讼选择时难免存在偏差。此时人民法院应当行使阐明权，同时应当尊重原告的诉讼选择权。根据我国现行的民事诉讼法及其相关司法解释和行政诉讼法及其相关的司法解释规定，当二者交叉时，应当从公法优于私法的角度确定审判顺序，并在审判实践中应当把握以下几个原则：

一是行政审判优先原则。按照公法先于私法，比照刑事先于民事的审判原则。当二者发生程序上的交叉时，应当采取行政审判优先的原则。在大多数的涉及房屋处分权争议的案件中，有关登记的行为或者发生在买卖之前，或者发生在买卖之后，要么是初始登记，要么是撤销登记。例如，本文所列举的某公司房屋买卖纠纷案，既然被告在答辩中举出了房屋登记行政行为的证据，那么就应当中止民事诉讼，起动房屋登记的行政诉讼程序。通过审查行政机关登记行政行为的合法性问题，确定涉案房屋的所有权。

二是民事优先证据原则。在大量的房屋所有权纠纷案件中，涉案的房屋已经发生登记行政行为，而行政机关却不能完整的提供登记证据时，人民法院会判决撤销该行政行为，但因行政审判不能评价民事争议，所以行政相对人的权利仍未得到明确保护，此时主张权利的一方可以在民事诉讼中通过举证证明争执房屋所有权的归属，然后以生效的民事判决作依据请求房屋登记管理机关变更登记。

房产涉及的法律篇13

中职房地产营销与管理专业将房地产法规应用作为必修课程，这就说明了房地产法律在房地产行业中的地位，其积极意义在于：维护自身的合法权益，合理规避政策风险，发现经营漏洞，提高学生在生活和学习中处理现实问题的能力，即学习课程的过程去现行国家或地方房地产法律法规的变化，从而制定有利于经营的决策，同时，了解我国房地产法现状与存在的问题，针对工作中出现的与房地产相关的法律法规问题，尤其是房地产交易登记过程中的问题能有较好的把握能力，具体而言，房地产法规应用教学的目标主要有以下三方面：

（1）主要通过房地产法含义、特征、原则以及我国房地产立法过程等的讲解，使学生对房地产法有一个基本的认识。（2）介绍房地产开发过程中各个环节具体的法律规定，涉及范围主要有土地出让、国有土地上房屋征收与补偿、房屋买卖、租赁、抵押、房地产估价、房地产赠与、继承、物业服务等方面的法律规定；会结合房地产业实际操作，通过法律工具找出问题、分析问题和解决问题。（3）培养学生能够运用所学房地产法律知识、法律关系，更好地处理工作和生活中的法律问题。

2　房地产法规应用课程教学特点

2.1　以专业课为底设计授课内容

一是将中职第一学期到第三学期的“房地产基础知识”、“房地产经纪实务”、“房地产估价实务”等专业课程的内容简化，融入到房地产法规应用课程中去。在课程设置上，前面提到的三门专业课是在房地产法规应用之前讲授的，在房地产法规应用学习中，一些较为基本的概念如房地产、土地使用权、抵押、共同共有等都可以通过案例分析的方法去展示。但由于大部分的学生没有法律基础，因此会在授课中先复习案例中涉及到的房地产专业知识，之后再详细向学生介绍有关法律的基本概念、原理等，如法律主体、法律关系、民法通则、合同法、物权法等基础知识，重要的是解释他们之间的联系，有利于学生随后学习案例分析、法规应用。

二是按照整个房地产开发的过程设计教学计划。即从开发企业组建项目公司，通过拍卖市场取得土地使用权，其后向商业银行抵押土地使用权来融资，再到房屋建设、验收和销售，最后到物业服务、组建业委会等，每一个环节都有不同的法律规定，都有其固有的操作特点和法律风险，按照开发过程去讲解便于学生理解。

三是在向学生们讲解房地产法律法规的基础上，有意识地指导学生们独立思考问题的习惯，同时，让学生们思考在现阶段法律法规现存的问题如何去解决和进一步完善。改革开放以来，随着经济的发展，我国的房地产法律体系日趋完善，提高了立法的层次，不断地扩大其调整的客体，但我们依然看到，房地产法亦有其不少尚待解决的问题，例如法律法规间的冲突，立法层次急需提高，部分法律内容过于简化、不合情理。

2.2　以中职学习学习的特点出发，探讨不同的教学方式方法

与很多实操类的房地产专业课程相比较，房地产法规应用的教学内容是较为枯燥的，每节课都要向学生介绍不同的法律法规，为调动学生的学习积极性，笔者运用了：案例教学法、分组讨论法、视频分享法及律师讲座法等方式，大大提高了学生的学习兴趣。

首先是案例教学法，大大小小的不同案例汇聚于每一个任务或专题，使学生们都试着用生活中接触过的经验、学过的法律知识去分析，案例教学是采取分组的形式去进行，即每个小组成员约为四至五人，课前将讨论资料打印好，分发给大家去准备。通过分析、讨论加深对每个案例涉及法律法规的认识。

第二是上课讨论，一定规模的上课讨论、分析贯穿整个教学过程，例如对某个概念、原理或有关的案例，先让学生分组讨论，再由任课教师归纳总结。又如在讲解房屋抵押时候，碰巧是我国汶川地震发生后不久，社会上在热烈讨论灾区损坏的房屋的产权人应否还要继续向借款的商业银行归还贷款的事情，于是将这个真实案例展示在课堂上，同时列举了相关的法律法规和条文，学生们集思广益，学到了不少法律知识。

第三是视频的观看。在分析某一个法律任务时，可以提前将准备好的案例视频播放出来，使学生们有一个较为直观的认识，同时，可以增加他们的理性认识，更能活跃上课的气氛。教学的视频必须贴合实际生活和学习，勤于更换，不用年深日久的视频，要与时俱进。

第四是创造机会去法院旁听，让学生迈出课堂，切身处地在法庭看到法官的审判、律师的辩护，体会到在上课时候枯燥无味的法律法条在法庭上竟成了强有力的依据。从法庭回来后让学生针对案件进行分享。

3　授课中存在的问题及思考

一是内容整合、课时再安排。房地产行业是极受政策影响的行业，学习房地产法律法规和相关政策对房地产专业的学生尤为重要。如果课程学时安排每周两个学时的话，很难在短期内将涉及如此浩瀚的房地产法律体系完整地展现，充其量只能是蜻蜓点水或只讲重点章节，更缺乏足够的学时去讲解及进行上课探讨分析。所以，学时应增加为每周四至六个学时，此举有利于提高房地产法规应用课程的学习效果。

二是教学视频的收集或制作。除了利用网络资源下载、书店购买或图书馆查询等方法，还可以调动所有学生的积极性，如让他们演绎某些案例，如物业服务中的业主收楼、买卖双方由于合同纠纷而做的调解、业主大会开会选举代表等。