房地产考察报告篇1
第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。
第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。
第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。
第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。
出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。
最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。
以下是各楼盘的价格：
楼盘
楼层
最低价
楼层
最高价
均价
宁江新城三期
3楼
3700
25楼
6000
4850
金河湾
2楼
3188
23楼
4388
3788
亲水湾
5楼
3638
25楼
4900
4269
海兴花园
3楼
3268
11楼
3908
3588
碧水湾B区
2楼
3580
19楼
5140
4360
兴盛豪庭
2楼
3280
19楼
4980
4130
永盛豪庭
3楼
3030
17楼
4030
3530
均价
3383
4764
4074
8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：
1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的GDP，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。
2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。
房地产考察报告篇2
一、廉租住房建设情况
1、建设目标任务
我县20*年度扩大内需项目第四季度新增6000平方米廉租住房项目，经请示县人民政府及上级主管部门同意，结合我县实际，收购
了6000平方米经济适用住房作为20*年第四季度新增扩大内需廉租住房项目。后因在检查中不符合中央20*年第四季度扩大内需项目的
要求，现已重新建设。2009年我县的廉租住房建设计划总面积20000平方米，400套，2009年我县共需完成26000平方米，520套廉租住房
建设任务。
2、工作进展情况
20*年第四季度新增6000平方米扩大内需项目廉租住房项目，已启动征地工作，完成了图纸设计及方案的修改。2009年20000平方米新建廉租住房建设项目，在项目名称、项目法人、建设规模和总投资不变的
前提下，分别利用云南*有限责任公司、*县教育局(*中学、*中学、*中学、*中学、*中学、*中学、高
良中学)、*县*镇卫生院和*县*乡人民政府的国有存量闲置土地来分点建设，现主体工程已全部开工，完成投资600万元。
(其中：云南*有限责任公司和*县*镇卫生院的8000平方米廉租住房，正在进行三层主体工程施工，*县教育局、*
县*乡人民政府正在进行基础部分工程建设，整个项目建设预计12月底全部完工，并投入使用)。
二、廉租住房建设存在的困难
1、资金缺口较大。由于地方财政资金紧缺，廉租住房建设资金投入受限，目前我县已建成的廉租住房建设资金缺口1*0万元，
(20*年5000平方米，总投资665万元，上级补助资金250万元，地方补助资金175万元，现下欠建设资金240万元;20*年6000平方米，加
上20*年第四季度新增6000平方米扩大内需项目，共12000平方米，总投资1530万元，上级补助资金600万元，地方到位资金120万元，
下欠建设方资金810万元)。
2、土地征用难。建设中，一是向农户征用土地十分困难(大多农户不到场，或到场的拒接签字、拒接领取征地款等现象突出);二是
土地手续难予办理。
3、廉租住房制度建设滞后，管理人员不足。对低保人员的动态管理和廉租房住户的进入和退出机制有待进一步健全;
4、未来廉租住房的滚动发展和循环发展思路还有一定差距，探索和借鉴先进的廉租住房建设经验和办法不够，处于被动建设，无
政策支持。
三、下步工作措施
1、廉租住房不再集中兴建，采取以收购旧住房，在房地产开发小区中配建或者利用各类企业、单位现有的存量土地等方式进行建
设;
2、争取政策支持，结合廉租住房实用、便利、安全、功能配套、造价不高的特点，尝试对廉租房住户进行先租后售，达到滚动发
展的目的;
3、利用金融资源，发挥金融诱导作用，将廉租房开发成贷款证券化;
4、推行住房建设公债和大力发展房地产租赁业，尤其是加快廉租房租赁方式的创新。
房地产考察报告篇3
3.学历要求：全日制普通高校本科及以上学历，并取得相应学位。
4.专业类别：财务财会类、经济类、工商管理类(参照《江苏省公务员招录考试专业参考目录》(2017版))。
5.年龄在18周岁以上、30周岁以下(1988年1月1日至2000年1月1日期间出生)。
6.工作地点：海州区2名，赣榆区、东海县、灌云县、灌南县各1名。
7.尚未解除纪律处分或者正在接受纪律审查的人员、刑事处罚期限未满或者涉嫌违法犯罪正在接受调查的人员，不得应聘。
二、招聘岗位及条件
详细情况参看《2018年连云港市住房局招聘劳务派遣人员岗位表》(参见附件1)。
三、招聘程序
此次招聘程序由报名、笔试、面试、考察与体检组成。
(一)报名
本次招聘报名实行网上报名，报名人员请填写《连云港市住房局招聘劳务派遣人员报名表》(参见附件2)、《连云港市住房局招聘劳务派遣人员信息表》(参见附件3)。并通过电子邮件形式发送到[email protected]。
报名时间：2018年1月9日9:00—2018年1月15日16:00。
报名注意事项：(1)邮件发送主题格式为：岗位代码姓名，例如“01张三”;
(2)《报名表》、《信息表》须同时以附件形式发送，附件格式名称为“XXX(姓名)报名表，XXX(姓名)信息表”;
(3)不按照格式要求发送邮件的视为报名失败;
(4)笔试考试前将通知考生领取准考证，并收取近期免冠2寸证件彩照两张(要求与报名表中上传的电子照同底，照片背面备注岗位代码和姓名)。
(二)笔试
笔试开考比例为1：3，人数不足的按比例核减岗位。笔试考试范围为《综合知识与能力相关知识》，不指定参考用书，闭卷答题，考试时间为100分钟，总分为100分，笔试成绩占最后总成绩50%。笔试设合格线60分。
笔试时间和地点另行通知。
(三)资格复审
1.统一笔试阅卷结束后，在笔试合格者中根据笔试成绩从高分到低分的顺序，按1：3的比例确定资格复审人选。
2.资格复审时须提供身份证、毕业证、学位证等相关证件原件，并收取复印件各一份。对不符合招聘公告规定的岗位条件、未如实填写报名登记表、不能提供有效证件、弄虚作假的，均取消面试资格，并在报考同岗位的笔试人员中从高分到低分依次递补。
3.通过资格复审人员名单在连云港市住房保障和房产管理局网站公布。
(四)面试
面试采用结构化面试的方式。面试成绩当场通知应聘人员。面试没有形成竞争的岗位，面试合格分数线为面试总分的60%;面试已经形成竞争的岗位，除岗位表中特殊说明外，面试合格分数线为面试总分的50%。
面试时间和地点另行通知。
(五)体检
考试结束后，在面试合格人员中，根据总成绩按招聘岗位拟招聘人数1：1的比例从高分到低分确定参加体检人员。除岗位表中特殊说明外，体检标准参照《国家公务员录用体检通用标准(试行)》执行。
总成绩的计算方法为：总成绩=笔试成绩50%+面试成绩50%。
体检时间和地点另行通知。
(六)考察和公示
对体检合格人员由主管部门会同连云港市云城房产置业担保有限公司组织考察，并根据考察和体检结果，确定拟聘用人员名单。拟聘用人员名单将在连云港市住房保障和房产管理局网站上公示7个工作日。公示内容包括招聘单位、岗位名称、拟聘用人员姓名、现工作或学习单位、招聘考试的各项成绩、总成绩、排名等。
因体检、考察不合格或公示有异议影响聘用等原因出现招聘岗位空缺时，由连云港市云城房产置业担保有限公司提出是否递补的意见，并报连云港市住房保障和房产管理局审核。如递补，在该岗位的面试合格人员中，按总成绩从高分到低分依次递补。
(七)聘用
对公示无异议人员，经连云港市住房保障和房产管理局备案后，由用人单位为其办理有关劳务派遣手续。试用期满考核合格，予以定职定级。考核不合格者，取消聘用资格，终止聘用关系。聘用审批后不再进行递补。
四、纪律监督
监督举报电话：0518-85529906，0518-83081882。
五、政策咨询
招聘政策咨询电话：0518-85571197，0518-85529725。
咨询时间：8:30-11:30，14:30-17:30(节假日期间不接受电话咨询)。
房地产考察报告篇4
在房建工程中，对房建基础的岩土进行勘察，可以为房建基础提供在建设过程中的必要的技术参数、地质资料和相关的数据指标，确保工程建设的的科学准确性，以及场地的稳定性。另外，科学的对房建基础的岩土进行勘察，能够预测出地质环境可能出现的问题，为工程建设提供防治地质环境灾害的措施。通过对岩土的勘察，也可以为工程造价的预算提供数据。目前岩土勘察被广泛运用到房屋工程建设、采矿业等领域。
2 对岩土勘察的内容分析
下面对岩土勘察的内容进行分析：
（1）勘探和采土试样。对房建基础的岩土勘察来说，首先要对建筑地的岩土进行勘探和采土试样，按照采土的程序，对土质进行分析，并进行制备试样。参照土样的参数和取值范围把勘探土样的各项数据制成表格。（2）工程地质调查和测绘。“在岩土工程勘察的前期要进行工程地质测绘和地质调查。其任务主要是在测区内现有的工程地质、地形地质以及水文地质等地质资料的基础上进行综合分析，根据分析的结果进行测区的工程地质测绘工作中底图的编制工作，然后利用编制好的工作底图测绘出测区内的地面工程地质样图，为工程地质勘探、实验、取样、监测等工作的设计、规划和实施，提供最基本的有效的资料[1]。”（3）室内试验。室内试验的方法有很多。包括土的物理性质试验、土的力学性质试验、土的动力性质实验、土的化学性质试验、水质分析试验以及岩石试验。在岩土工程勘察工作中，根据工程要求和岩土性质的要求确定，选用具体的试验项目和试验方法。（4）原位测试。原位测试是在天然的条件下对岩土进行性质的试验，按照相关的规程规范对岩土的应力、基础震动、抽水试验等进行测试，取得相关的数值参数后参照各个试验的适用范围进行整理参数。
3 对房建基础岩土勘察的影响因素
（1）房建基础的岩土勘探工作施工准备不充分。工程建设的准备工作是十分重要的，尤其是对房建基础的岩土勘察的施工准备。岩土勘察作为工程建设的必要前提，如果准备工作不充分，岩土的勘察工作就不会深入，对岩土的各种参数勘探的参数不足，对工程建设的施工过程就会产生不利的影响，甚至会使工程被迫终止，浪费大量的人力物力资源。（2）房建基础的岩土勘察缺乏规范性。工程建设需要有流程的规范性，同样的对岩土的勘察也要有规范性。在实际的岩土勘察过程中，勘察人员只对工程主要建设地进行岩土的勘察，却忽略了工程周边不重要的区域，勘察工作对细节的不重视会对工程建设产生不利的影响。（3）勘察工作人员的专业水平和整体素质有待提高。勘察工作对专业知识的刚性要求较高。目前的岩土勘察人员的专业知识还不够扎实，对岩土参数的分析不透彻，大部分是积累的经验，遇到新的情况，由于专业知识有限，导致勘察工作出现阻碍。（4）勘察结果对环境因素的不重视。岩土的勘察结果直接会影响房建的基础设计，如果岩土的分析结果中对环境因素不考虑或者重视程度不够，会对建筑造成不可想象的后果。环境因素不仅要考虑整个地区的，也要考虑施工现场及周围的环境。（5）岩土勘察报告内容不规范，勘察方法不恰当。选用勘察手法要根据地质要求进行分析选择使用。如果勘察方法使用不当，就很可能导致勘察结果不正确，影响房建基础的设计与施工，对工程建设造成不良的影响，另外，勘察报告内容的不规范，对基础的设计会产生误导，导致基础设计出错。（6）岩土工程分析监测不到位。岩土勘察的参数分析出来之后，需要对数据进行检测，才可以开始进行房建基础的设计和施工工作，作为勘察工作的一项流程，对勘察成果进行补充和修正，及时提出解决的方案和措施，查找岩土工程存在的隐患和原因，分析监测资料变化规律预测未来的稳定状态监测工作不能有失误。一旦失误，会造成不良的影响，延误工期。（7）房建基础设计与岩土勘察分离。由于岩土勘察人员不参与基础设计的工作，只是提供数值，而设计工作人员只参考数值进行设计，对整个的勘察过程及施工场地不了解，在基础的设计中会出现一些问题。“就目前来说，地基设计的方案严重缺乏合理有效的科学根据。对于岩土工程勘察过程的判断主要取决于设计人员的经验和能力，系统的空间分析能力较弱，地基设计功能结构单一[2]。”
4 勘察中出现问题的解决措施
（1）加强对房建基础的岩土勘察的准备工作的检查。在勘察工作进行之前，为了避免因为准备工作不充分导致勘察工作不能顺利完成，必须要做好勘察的准备工作，同时要检查好勘察所需要的各种设备，保证工作的顺利进行。（2）提高勘察人员的专业水平和综合素质。勘察工作不是一帆风顺的，面对新的地质环境条件，会出现一些新的问题和困难，这就要求勘察人员提高个人的专业知识水平和综合能力。勘察人员之间可以相互交流学习，平时多学习专业知识理论提高自己的专业知识水平。（3）加强设计与勘察的工作交流。勘察人员对岩土的参数、对施工的环境及地质比较了解。在设计工作中，加强与勘察人员的工作交流，可以提高设计工作的精确性，增强房建工程的稳定性与科学性。（4）规范勘察报告及现场编录。勘察报告要按照要求的格式进行填写。“工程钻探现场的地质岩芯编录是第一手原始资料的重点，是岩土工程勘察报告编制的基础和依据。地质人员对揭露的岩层进行观察后，应对地质现象进行真实准确的记录，力求简明准确，抓住密实度、稠度、风化程度等主要特征，准确地描述，并划分层位，用数码相机及时拍摄场地条件及岩芯相片。”
5 结语
房建基础的岩土勘察工作是整个房建工程的必要前提。勘察工作做好了，基础设计才能精确科学，后续的房建工程才能顺利的进行。对岩土的勘察必须要重视。
房地产考察报告篇5
中国的房价有多高？在举办过1996年奥运会的美国城市亚特兰大，一栋位于中产阶级聚居的郊区、周边拥有优质学校的280平方米独栋住宅，标价40万美元。房主尼尔·霍尔曼是一家广告公司的艺术总监，房价只相当于他一年的年薪。而这笔钱在举办2008年奥运会的北京只能在四环外买一栋100平方米的公寓，还未必是“学区房”。北京一位外资广告公司的设计总监，要不吃不喝6～8年才买得起。
因此，在北京2012年秋季房展的会场里，国际展商占了一半的位置就不足为奇了。
《世界博览》记者走访了包括亚洲和欧美的数家房地产展台，提出是否可以去该国实地看房时，均得到了肯定的回答，去看房一趟的报价从5000元到2万元不等，一些房产本来就位于旅游胜地，展商直接表示：“您就当是趁国庆过去旅游一次，顺便考察一下投资项目。”记者咨询几家旅行社后发现，“看房游”的报价普遍低于跟团旅行的报价。
花更少的钱去旅游，还能顺便看看投资的房产，何乐而不为？
以这次房展中备受关注，以“买房赠移民”为卖点的塞浦路斯房地产项目为例。在其中一家展商提供的日程表上，可以看到报价为22800元看房团的日程安排：总共八天行程，在了解当地房产情况和购房移民的事宜外，还有享受阳光和沙滩的自由活动时间，并且入住的是星级度假公寓。
工作人员指着身后正在翻看画册与房屋报价，与展商相谈甚欢的一对年轻夫妇说：“他们已经预定了10月8日出发去塞浦路斯的行程，我们已经安排了好几家人的看房团了，现在出发日期已经排到了10月20日以后。”
但工作人员随后解释说，“看房游”报价只是指导价，实际上是按照实时的机票和酒店价格计价的。因为公司还需要为参加看房团者办理申根商务签证，有意向者还需要提供相应的资产证明等签证需要的材料，并且缴纳5万元的押金，在回国之后退还。
而文章开头提到的那家普吉岛海景公寓的展商所提供的“投资游”项目则更为优惠：参加者只需要购买北京往返普吉岛的机票就可以了。该展商介绍道，他们安排的考察日程一共4天，有意向者需要先缴纳5000元人民币的押金，如果考察完毕后决定购买该房产，5000元押金则直接折为房款，机票也可以全额报销。如果不想买也没关系，押金全部退回，参加者只需要付机票费用即可，其他所有接待费用和住宿费用都由开发商承担。另外，展商还打出了“送幻多奇门票”的牌子，“幻多奇”是普吉岛的一个深受旅游者喜爱的大型游乐中心，这一安排使得普吉岛的投资考察之行更增添了几分旅游的色彩。
“想玩也可以，但项目先得看好”
与塞浦路斯主打“买房送欧洲移民”和泰国主打的旅游地秀丽景色不同，美国和澳大利亚的房地产开发商更加注重房地产的“投资”价值。
2008年全球性金融危机始于美国房地产的次贷危机，之后美国房地产不但价格大跌，新项目开工率也非常低，这实际上为“抄底”买房提供了好机会：房价处于低谷，由于新房建设得少，房价进一步下跌的可能性也不大。
近期，美联储主席伯南克宣布，美国将继续实行量化宽松政策，也就是说，房贷的利率会长期维持在比较低的位置，鹏华环球基金经理张钶表示，美国市场已经处于较好状态，房地产、金融等板块将直接受益，美国货币政策将会在房地产领域表现出直接效果，从而帮助美国房地产市场的复苏。
此前，美国8月的二手房销售量同比上升了7.8%，为27个月以来最好表现，已经显现出复苏的微弱迹象。
一家主营美国土地投资的展商对记者说，他们组织的赴美考察团时间为一周到十天，行程主要是参观该房地产公司办公处，考察其资质，并去当地的律师事务所、公证处等机构了解情况，听取意见，考察土地的状况和周边环境，了解其升值前景。听起来非常正规，符合美国“法制国家”的办事规范。
该公司的主营项目是收购美国佐治亚州、亚利桑那州等地的农用地，待其升值后作为商用地出售，因此展商介绍说，客人赴美特别需要考察该地块的投资潜力，比如周边是否有高速公路经过，是否有大型的商业地产正在开发等。
“我们已经组织过几批考察团赴美了。行程的报价大概在两万元左右，实时计价，包含机票和食宿费用，有一些地方我们还会安排小型飞机来方便客人考察土地。”工作人员介绍道。但这一费用并不包括旅游项目的支出，如果参加者有意向进行更多的游览活动，公司则会根据其要让当地的地接社来接待安排。
而另一家经营附带移民政策的荷兰酒店项目的开发商同样表示，考察的行程并不像人们想象得那么轻松，主要目的不但是看项目，还要了解当地的政策法规和法律与税务方面的情况，考量投资潜力和回报率，搞清楚买卖的手续，基本没有太多时间去游玩。
如此说来，去这些地方的“买房游”就基本没有太多趣味可言。
房地产考察报告篇6
一、房地产估价程序
1.明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
（1）明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。
（2）明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。
（3）明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。
（4）明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。
2.拟定估价作业计划
明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。
3.实地勘察
由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。
4.资料搜集
在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集；②资料组织；③资料分析。在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。
二、房地产估价方法
我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。
三、房地产估价报告
估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。
1.房地产估价报告：委托方；估价方；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估人员；估价作业日期；估价报告应用的有效期。房地产估价技术报告：个别因素分析；区域因素分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；估价测算过程；估价结果确定；附件。
2.房地产估价报告的写作要求
房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产考察报告篇7
首提“瞒报个人事项”释放的三个信号
党员要对党忠诚，是《》的明确规定。孙鸿志、廖永远“隐瞒不报个人有关事项”，是欺瞒组织、对党不忠诚的违纪行为。中纪委首次通报落马省部级官员“隐瞒不报个人有关事项”，释放了以下三个信号。
其一，违纪违法者不会侥幸过关。有的领导干部在廉洁自律上要求不严，甚至发生违纪违法行为，但他们总以为自己所做违纪违法之事无人知晓。表现在个人事项报告上，轻描淡写、避重就轻，甚至瞒报谎报，以让填报的东西“看上去很美”。中纪委通报孙鸿志、廖永远“隐瞒不报个人有关事项”，表明违纪违法者不会侥幸过关。领导干部的侥幸心理要不得，对党组织必须忠诚老实，如果说一套、做一套，言行相悖、表里不一，违纪违法，终会自害其身。
其二，不能把制度视作“稻草人”、“纸老虎”。2014年1月，中组部印发《领导干部个人有关事项报告抽查核实办法（试行）》，在全国范围内正式建立了领导干部个人事项报告抽查核实机制。中央纪委在三次全会申明，“对领导干部报告个人有关事项情况开展有针对性的抽查核实”。中纪委通报孙鸿志、廖永远“隐瞒不报个人有关事项”，意味着有关方面对二人报告的个人事项进行了全面认真核实，从中发现了存在的问题。这表明抽查核实让个人事项报告制度呈现出了巨大威力，个人事项报告上企图瞒天过海已经行不通。
其三，廉洁自律必须重在平时。杜绝贪腐、防止发生违纪违法，要重在平时，平时严格自律，才能经得住诱惑和考验。孙鸿志、廖永远出现严重违纪违法现象，并不是一时念起，应经历了一个较长的时间。由于他们平时自我要求松懈，底线失守，在组织调查核实的时候，他们自然无法过关。
哪些官员需报告？
今年1月，北京市一局级干部在填报个人有关事项时注意到，需填报个人事项的官员范围又扩大了。
对中国官员来说，这样的表格是从1995年开始才有的。20年间，领到这张表格的官员职级越来越低，范围越来越广。
1995年，《关于党政机关县（处）级以上领导干部收入申报的规定》，各级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关的县（处）级及以上领导干部被要求申报收入，社会团体、事业单位的相当于县（处）级及以上干部也在申报之列。两年后，《关于领导干部报告个人重大事项的规定》印发，申报范围扩大至县处级副职，上述8类单位的副县（处）级及以上干部，需申报有关家庭成员的个人重大事项，不区分领导职务和非领导职务。
2010年的《关于领导干部报告个人有关事项的规定》将收入申报整合进个人有关事项的报告表格，两张表合为一张。县处级副职及以上的干部，都要领表填报。随着规定的颁布，派机关的干部首次进入报告名单，另外，已退出现职、但尚未办理退（离）休手续的干部，也首次成为报告对象。
新华社报道披露，2014年，全国向组织报告个人有关事项的领导干部达150万名。
官员需要报告哪些内容？
2014年，填报已近20年的表格，在专家眼里才真正长出“牙齿”。
1995年，官员领到的申报表格只有一张A4纸。此后，在官员的报告列表上，项目不断增加。2015年，北京市的副处级干部领到的表格已扩展为12张A4纸。记者注意到，2015版的报告表格，新增14项有关填报项目的“说明”。其中，对“本人、配偶、共同生活的子女的房产情况”说明，直接影响了官员的填报范围。
该说明指出，房产包括住宅、商品房、厂房、仓库、自建房及车库（车位、储藏间）等。而在此前的表格中，房产有商品房、福利房、经济适用房、限价房、自建房及其他等6个分类供选择，厂房、仓库及车库（车位、储藏间）为此次新增。另外，2015版的表格还有一个鲜明的特征，在房产和金融理财产品项目中，“说明”都明确指出，内容较多填写不下时，请另附页填写。
官员申报不实如何问责？
1995年，申报制度初创时，在专家看来，其实际效用一般。对不申报或者申报不实的问责很轻，只是“责令其申报、改正，并视情节轻重给予批评教育或者党纪政纪处分”。
1997年的有关个人重大事项报告的规定指出，“对报告的内容，一般应予保密。组织认为应予公开或本人要求予以公开的，可采取适当方式在一定范围内公开。”直到2010年，才删除上述保密条款，写明组织部门、纪检监察机关、检察机关可经批准后查阅。
但因为缺乏核实环节，报告制度实行近20年来，几乎没有人因此被问责。
2014年，经中央同意，中组部牵头，由13个职能部门参加，建立了抽查核实联系工作机制，开启全国范围的抽查核实。10余个部门，有针对性地负责报告内容，如住房由城建或国土资源部门提供，讲学、写作、书画等劳务所得则由税务部门根据纳税情况提供。根据中组部此前公布的计划，对报告内容的抽查核实，采取随机抽查和重点抽查两种方式。
2014年，因抽查核实发现问题，有5名拟提拔中管干部被取消提拔资格，有数十名厅局级、县处级考察对象被取消提拔资格。其中，湖北省通过抽查核实将6名发现有问题的省管干部移交省纪委调查处理。
2015年，中组部在“填表须知”中明确：“对隐瞒不报的，不得提拔任用、不得列入后备干部人选，并根据情节轻重，给予批评教育、组织处理或者纪律处分。”
据透露，至少有3种抽查办法纳入中纪委考虑范围：一是选定一定的比例随机抽查；二是采用“新人新办法、老人老办法”，对拟提拔的干部进行抽查；第三种办法则是，当有线索检举某些干部或存在腐败行为时，对这批干部的申报内容进行核查。
而在地方层面，据南方都市报记者统计，截至目前，广州和上海已经出台了具体实施方案。
今年3月，广州市纪委称，南沙区的领导干部重大事项申报工作将加大抽查核实力度，初步考虑按照15%的比例进行。
随后的4月初，上海也规定试行开展领导干部个人有关事项报告材料的抽查核实工作。
记者梳理公开资料发现，今年以来，除了安徽，全国至少还有北京、贵州、海南、青海、新疆、江西、江苏、广西、甘肃、陕西等十余省区市的部分地区，个人事项报告制度已“下沉”至科级。
根据中组部要求，今年全国各地要按照10%的比例，对个人事项报告进行随机抽查核实，而在江西、山东等省的部分县区市，抽查比例提高到了20%。
陕西、北京、吉林、广西、湖北、上海6省份公布了2014年抽查核实查处情况：
北京市委组织部此前通报3名不如实申报的拟提拔干部人选，在区县领导干部调整中被停止提拔任用
上海暂缓使用2人
吉林1名拟提拔为省管干部的考察对象因瞒报个人有关事项被取消提拔资格
广西通过抽查核实，已将6名发现有问题的处级干部移交纪检监察部门调查，在领导干部中产生了很大震慑
湖北10名拟提拔县处级以上考察对象被取消提拔资格，6名省管干部移交省纪委调查处理
陕西对1名瞒报个人有关事项的拟任县委书记人选取消任职，并公布了瞒报事项内容，事项主要为个人住房、存款和有价证券等问题部署今年科级干部将成抽查核实对象
个人事项报告被重点抽查的情况，除了涉及拟提拔干部的，还有一类则是针对被举报官员和巡视对象。4月4日，记者从河北省张家口市纪委获悉，怀来县委副书记、县长李玉清因不如实申报个人有关事项等原因被依法罢免县长职务。
房地产考察报告篇8
11月9日下午，江安县卫生局会议室里正进行着一场特殊的“考试”。县委干部考察组和县卫生局相关人员是这场考试的“考官”，原县新农合中心常务副主任冯登云是“应试者”，而“考试”内容则是客观真实填写江安县拟提拔科级领导干部勤政廉政报告表（以下简称勤廉报告表）。虽然在此前的笔试和面试中，冯登云都取得了第一名的好成绩，但他此刻依然填写得小心翼翼，生怕出任何差错。要知道，一旦通过审核，他填写的内容将要被全部张贴在县政府门口的公示栏里，挂在江安县党政网上，通过电视等媒体为公众知晓，接受他们的监督。
冯登云并不是填写勤廉报告表接受监督的第一人。2010年9月，江安县委办公室印发《江安县拟提拔科级领导干部勤政廉政报告制度（试行）》的通知，规定在拟提拔担任科级领导职务的干部（含提拔担任县属企业事业单位领导职务的干部）中实行勤政廉政报告制度。该制度自2010年县政府机构改革开始实施，已有第一批共计22名通过公选产生的拟提拔对象首开“先河”，填写了勤廉报告表。首批拟提拔对象包括江安县县委办、县规建局、县统计局、县药监局等部门的正、副职科级干部。由于实施效果较好，江安县在其后通过公考入围拟提拔科级领导干部的人选中也实施了这一制度。“以后，不管是通过何种途径产生的拟提拔科级领导干部，我们都要在他们正式上任前实施这一制度。”江安县人才办主任陈积平介绍道。
公示――“晒”财产触及“深水区”
一直以来，群众对干部的收入、财产、住房等敏感问题最为关注，而我国由于特殊的历史文化传统和现行国情的复杂性，公务人员尤其是领导干部身上难免蒙上了一层神秘的面纱。此次江安县出台的《拟提拔科级领导干部勤政廉政报告制度》就特别突出了干部财产等方面的情况。
拟提拔对象填写的勤廉报告表内容由“组织命题”和“群众点题”的方式确定。组织命题包括本人及家庭基本情况、勤政为民情况、遵守廉洁从政准则情况、恪守社会公德、家庭美德情况等五个方面共23项内容。在这五个方面中，本人及家庭基本情况这一大项尤其引人关注，涉及本人婚姻、家庭住房及车辆、家庭收入、入股投资、家庭其他成员从业等内容，真正涉及了干部财产公示的“敏感区”，一度成为群众最为热议的焦点。“是有点不安逸”，填写了勤廉报告表后，所有“家当”都被“晒”出来了，“但这样也好，一清二楚，免得惹人找闲话来说。”刚当上江安县住房和城乡规划建设局散装水泥管理办公室主任的陶利对填写勤廉报告表比较坦然。据统计，江安县在首次拟提拔的22名正副科级领导干部中，报告拥有两套住房的有7人、有私家车的有两人、家庭年收入7万元以上的有两人、住房面积在160平方米以上的有5人。
群众对本单位拟提拔对象最为熟悉，群众监督更能发现组织监督难以发现的问题。江安县在勤廉报告中就特别设立了“群众点题”这一环节，以有效弥补组织监督太远的不足。在“两推一述”产生拟提拔人选后，包括拟提拔对象所在单位职工、服务对象代表、离退休干部代表等同志都会收到一张匿名填写的群众点题表，只要不涉及隐私，群众可以在点题表上就他们关心的问题要求拟提拔对象回答。
公示内容不是皮毛，敢于涉及“深水区”，连公示所用的纸，也比以前厚了。在此次拟提拔干部的公示张贴出来后，人们不约而同地发现以前都是一页的公示内容，现在变成了厚厚的几页，最厚的竟然有6页。“这一下我们的干部不‘抽象’，很‘具体’了。”路过的群众纷纷笑言。
监督――层层检查多重保障
填完表就了事？或者报告内容只为少数人知晓？和此前某些省份制定的类似制度相比，江安县在此次实施的勤廉报告制度中，对报告的真公开和全方位审核以及对审核结果的处理显得更到位、有力，打消了群众的疑虑。
虽然距离第一批拟提拔对象填写勤廉报告表的时间已有一月有余，顺利过关的拟提拔对象也已走马上任，但进入江安县党政网，拟提拔对象的勤廉报告依然挂在显著的位置，随时供群众查看。“报告内容不会取下来，我们会一直挂在网上，只要发现问题，随时都可以向我们反映。”陈积平介绍道。
房地产考察报告篇9
供应关系偏紧，房价增幅趋缓。报告预测，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，今年房地产市场的需求将持续旺盛。在国家宏观调控背景下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变。
房地产考察报告篇10
他，先后6次获金像奖提名，有5次与其失之交臂，最终凭借《岁月神偷》，夺得2010年第29届香港电影金像奖影帝宝座。
他就是任达华，一个令所有观众都很熟悉的名字。
纵横影坛30年 第一次拍广告酬劳只有几百元
任达华从小跟哥哥、妹妹、母亲一起生活，父亲是一名警察，在任达华11岁时因公去世。父亲去世后，家里失去了唯一的经济来源，母亲只好靠做钟点工养家。在任达华的童年时代，一家人居住在拥挤的贫民区中，十几户人家共用一个厕所。任达华很懂事，从小就经常帮父亲擦皮鞋。父亲去世之后，任达华在上学之余，帮着妈妈手工串些小珠子、制作塑胶花，来赚钱补贴家用。
上中学的时候，任达华偶然从报纸上看到招收模特的广告，因为平时喜爱运动，有着健硕的身形，就勇敢地报名考试，并幸运地被选中，参加训练工作。很快，任达华就接拍了第一个广告，拍摄的产品是汽水，虽然酬劳只有几百港元，但任达华却拍得十分认真。接着，越来越多的商家来请任达华，渐渐的，做模特带来的收入不仅够交学费，还可以帮家里维持生计。但任达华并不就此满足，18岁的时候，他每天奔波于香港的大街小巷，挨家挨户，努力推销地毯。
1976年，任达华报名参加了香港无线电视艺员培训班。毕业后，他不知疲倦地穿梭在各大片场里，先后拍摄了《着错草鞋走错路》、《焚琴》、《线人》等早期影视作品，并逐渐走红。回忆起那段经历，任达华说自己最长时间一个月都没有怎么睡过觉，每天从片场出来洗个澡，就要紧接着赶下一场。
坐拥房产数十处 做投资不喜欢坐过山车的感觉
2013年11月1日上映的警匪片《冲锋战警》中，任达华与邵美琪、林雪等老朋友合作，扮演一名即将退休却又爆发出强大战斗力的警察。在戏中，不乏从十几层楼跳跃到另一平台的危险戏份，但任达华在会上笑称：“不拼命怎么挣钱买楼呢？”这句说起来像是玩笑的话，却真实地道出了任达华的投资心得。
在任达华的印象里，母亲带着他和哥哥、妹妹，像难民一样，从这处廉租屋搬到那处廉租屋的儿时经历，从来没有抹去。所以，他一直对房子情有独钟，即便做投资，也更倾向于将自己拼命拍戏赚来的钱拿去买房。
1992年，英国房价暴跌，任达华意识到这是投资的好时机，便立刻出手在伦敦买了两套公寓房。
1993年，任达华经过长时间的考察，在纽约最繁华的曼哈顿58道投资了两处房产，随后又在纽约市中心的居民区投资4处房产。4年后，任达华投资的房产价格就翻了一番。
2005年，任达华在北京西二环买了一套房子。2006年9月，他又在北京朝阳门附近以每平米2万元的价格，一口气买了两套100平米的房子。如今，北京超高房价的事实已经证明了任达华当初的投资眼光是何等的精准。
如今，任达华喜欢买房的独特爱好已经出了名，他在纽约、伦敦、巴黎、新加坡、马拉西亚、香港、上海、北京、成都、重庆、长沙等全球几十个城市都有了自己的房产。任达华告诉记者，他买房不是为了短期内“低价买、高价卖”，而是用来收藏。买房的时候，他倾向于付全款。
细细观察，不难发现，任达华购买的房子都在市中心，这也是他一直以来坚持的投资原则。
任达华对记者说：“因为一直在拍戏，没有那么多时间去考虑投资的事，我又不喜欢坐过山车的感觉，就只好买房子。”任达华的好友、香港导演杜琪峰曾经劝他：“你喜欢买房投资，我举双手赞成，可你找银行贷款啊，干吗非要拼死拼活攒够了钱再全款买？”任达华老实地回答：“那我还不如不投资呢，心里没底的事我不干。”
出任董事长投资环保 父亲与女儿做朋友
2011年，任达华投资并担任家居公司绿精灵公司董事长。他告诉记者：“我投资这个产品不是为了赚钱，而是想提醒大家，健康很重要。”对有着20多年环保公益经验的任达华来说，虽然不是单纯为了盈利而投资，但未来的市场前景是没问题的。
在2010年获得金像奖影帝时，任达华说的一句话感动了所有人：“我这个奖项跟所有不如意的人分享，做人最重要的是自强不息。”
如今，你可能很难想象，站在你面前的这个人实际年龄已经将近60岁。这位看上去最多只有40岁的男人，在演艺圈经历了30多年的风风雨雨之后，克服了一次次困难与挑战，从一个毫无背景的无名小卒成长为万人瞩目的金像奖影帝，并带着积淀下来的从容与优雅、乐观与执著，依旧活跃在影坛一线。
任达华在很多电影里都饰演过警察，巧合的是现实生活中，父亲曾是一名警察，哥哥任达荣更是原香港警务处副处长。任达华本人因为演警察演得太像，香港的一些商店店主甚至把电影《PTU》中任达华扮演的展警官剧照洗出来，挂在店里。
2003年，任达华的女儿任佳晴出生。任达华每次拍戏回家，都要先看到女儿，才肯休息。他告诉记者：“之前我以为自己是个严父，但实际上，我跟女儿更像朋友之间的关系。比如女儿要学钢琴，我自己也会去学。”
对话任达华 赚到钱，不代表你是商业奇才
投资与理财：华哥在影坛这么多年，可谓名利双收了。除了买房，您有没有想过去做更多的投资？
任达华：做艺人拿片酬，不能只想着自己有多少亿的身家。你能赚多少钱，是可以数得清的，不像做生意，可以赚到数不清的钱。拍戏成功，人红了，赚到钱了，都不代表你是商业奇才。把钱错误地乱投资乱花费，结果只有零。
投资与理财：现在华哥会培养孩子的理财意识吗？
任达华：经常拍戏，陪孩子的时间太少，而且她年龄也还小，所以这方面我不是说得太多，但已经开始有意识地教孩子一些投资之道。
投资与理财：为什么这么多年来，总是喜欢投资房产？
房地产考察报告篇11
那是个被无数媒体讲述过的故事――年轻有为的青年才俊由于法律的无知被人狠狠地骗了一把,小有成就的老板瞬间负债累累。万般无奈,他开始了漫漫进京上访路。
最高法院接待室的接待人员对他说:“你这么年轻,不过损失了几十万块钱,也就是五六十万吧,你最好不要告,你要告,就要人大去告吧。”秦兵出了门,到处打听“人大在哪里”,结果在北三环的四通桥下了车,直到看见“中国人民大学”的牌子,才明白此“人大”非彼“人大”也。
饥饿的秦兵在人民大学门口吃完了一个“煎饼果子”,想着既然来了就进去转转。结果发现里头有个地石律师事务所,他想,也许人家是要他来这里,就进去提了几个法律问题。接待他的也不知道是律师还是什么工作人员,听他说了半天,最后说:“也听不懂你讲的这些东西,现在学生正在上课,你就去听课吧,听完了问老师。”于是秦兵就进了教室,人家倒也没问他是不是学生。当时讲课的老师是韩大元,讲的是宪法。听完了课,秦兵突然明白,他的官司是打不赢的,他落到今天这个地步,是因为他根本不懂法,是个法盲。看来他该做的事不是告状,而是学法律。从此,秦兵立志当一名律师。
立志当律师的秦兵开始了在北京城的奔波,做过许多零工来维持生存,一有空闲就学习法律知识。当律师要考试,他知道,1994年他考了一次,总分400,他报着试一试的心态去考,结果考了158分,出师不利。
1995年夏,有一次骑自行车路过宽街,看到有“律师资格考试”的大牌子,走近一看,是北京律师协会在进行律师资格考试报名,他当即报了名,当时的他只对经济合同法比较熟,别的法律都没系统学过,90天时间要想通过司法考试,很难。
那时,钱紧张,他便常常在书店蹭书看,也由此练就了快速记忆的方法,他将重点法条都写在纸上,再贴到床上,这样每天一睁眼就能看到法条,晚上睡觉前也是法条,做梦都在背法条。
他学得投入,比如骑车路过一个广告牌,立即想到它可能违反广告法,就停下来翻书,搞准了才继续骑。生活中的任何经历,都能与考试联系起来。九十天突击,他通过了司法考试,拿到了律师资格证。
从一月生活费上万元到身无分文,从推杯换盏的应酬饭局到日日馒头咸菜,人生的落差一定带给了秦兵很多思考。初来北京的困顿、上访无门的无奈,在后来的日子回忆起来还会心疼。
还好,都过去了,从旁听第一节法律课,到报考律师资格证再到做没有工资可拿的助理律师,再到2001年横空出世的《204条购房合同》。奠定了秦兵在房地产维权的位置,秦兵,也因此被贴上了房地产律师的标签。
秦兵的《204条购房合同》,成为中国房地产界的一枚炸弹,房地产界顿时波澜突起。质疑的,不屑的,感慨的,赞叹的,秦兵照单全收,并不断修正添加。成为愈来愈完善的一个产品。至今,《204条购房合同》仍然是秦兵的标志性成就。
“购房守护者”
之后的秦兵,并没有在赚钱的道路上一路狂奔。尽管,他从不否认商业化。但他一直强调,商业化是手段,正义才是目的。
他鼓励小区成立业主委员会,带领业主找开发商维权,也因此被网友封为维权“F4”,其余三个分别是王海,舒可心,司马南。其中,秦兵被冠以“购房守护者”称谓。
秦兵的法律业务,主要与房屋维权有关。中国的老百姓,很多人努力了一生就是想拥有一套自己的房子,从买房到入住,每个环节都充满陷阱与冲突,秦兵便是帮助业主们处理这些纠纷。并不是每一个案件委托都要闹得走向法庭的唇枪舌辩。很多时候,秦兵的智慧在组织业主集体反抗开发商的过程中,问题就得到了解决。
有一次几位业主来找秦兵,说他们的房屋马上就要入住了,不过据说房屋质量有问题,想先进去看一看,如果好就入住,如果不好就退房了。但是开发商不同意,说必须先交公共维修基金、物业服务费和取暖费等一大笔钱后才能进去看房,大家知道开发商是在敲诈,因为合同上写着:只要交了钱,就视为同意收房,不能再退了。之前几百位业主都开过几次会,可是开会的时候,大家说的群情激昂,一到收房现场,谁都不敢向前冲,保安一喊,就都回来了。
秦兵为业主们起草了一份维权协议:房屋平均50万元,大家每户支付1000元,其用途是:收房时最先领导大家进楼的业主,奖励1000元;最先进房的业主奖励3000元;能够说服保安不阻挡大家的,可以奖励5000元。大家可以组织一个十人先锋队,谁愿意做收房先锋的,可以先给他购买50万元的保险。并在此基础上组建包括新闻组、示威组、警察组等在内的收房小组。
收房的时间到了,随着收房小组一声令下,各小组开始行动,标语举起来了、白衫衣成了反向广告、记者们也都准时到达、摄像机开始转动,大家一起走到了楼门口,保安只是象征性地阻挡一下,他们早已经被做过思想工作了,同时来收房的业主越来越多,围观的人也不断聚集,整条马路几乎无法通行。这时三个业主代表向秦兵跑来,说:开发商的老总要与你谈谈,想让我们停下来,否则要报警。
正说着,三四辆警车就来了,十多位警察走下来。
领头的警察走过来,对秦兵说:这样不行啊,车辆没法通行。秦兵说,关键在开发商,这里都是业主,人家花了钱,连看房子的机会都没有,说不过去。他说:我汇报一下,你们也商量一下。
大家僵持着,警察都坐在车里,太阳开始发挥威力,天逐渐热起来,慢慢已经快到中午十一点半了。
这时,后勤组的快餐车到了,大家把一盒盒热气腾腾的饭菜送了过来。销售部的大表指到12点时,外面又来了几十辆汽车,有业主拿着手持扩声器喊道:各小组注意!各小组注意!中班的业主已经准时到了,早班的业主可以回家了,请大家到考勤组记考勤,我们向全体早班的业主致敬!中班业主在早班业主整齐的掌声中列队到达,早班的业主又在中班业主的掌声中列队离开。
警察走过来,说:行啊,秦律师,还分班啊。
业主代表接过了话:我们午班的业主4点下班,晚班的业主现在睡觉呢,今天晚上你们可得辛苦了,不过最晚不会超过12点,而且周一肯定休息,下次来之前,我们一定通知各位!
警察说:还要再来啊?
业主代表说:我们又不是白干,早班和中班一小时补贴15块,晚班发双倍,吃饭报销,谁和警察打交道,另有15%的津贴,您没有看到,你们一来,大家都很高兴,全指望您了,您一走,我们的津贴可就没有了。
警察说:行,行,服了,服了!年底我们家收房,也得学习学习!
最后到下午一点多,开发商同意业主验房,并在秦兵预先起草的协议上签了字,业主们各自进了各自的房屋,行动成功。
为公平而努力
“作为一名律师比较好的产品就是《204条购房合同》,作为一个公民比较好的产品就是‘三免’主义。”这是秦兵的自我评价,随后又补充道,“我还有对家庭比较好的产品,那就是两个女儿。”
除了法律维权的务实工作,秦兵目前的工作重点是推动“三免”社会制度,他的理想是在中国通过人大立法建立“三免”,即免费教育、免费医疗、免费养老的社会制度。
“如果有一天真的实现‘三免’了,我会去做什么呢?”秦兵在自己的博客里写道,“我思考了一段时间,把自己最喜欢的事件列了一下,竟然发现自己最喜欢的事件是如下三件:一、地铁演唱,我会象一名街头歌唱家一样,长发披肩,弹着吉它,体会那种无与伦比的自由;二、临街卖字,我会重新学习书法,用余生向社会展示汉字的风采,让每一个中国人知道汉文化的伟大!三、集市下棋,我会与很多老先生一起切磋象棋技艺,体会祖先的智慧。”
当然,要实现这个理想任重道远,秦兵的地铁卖唱、临街卖字、集市下棋的悠闲生活目前遥遥无期。
还好,他不喜欢抱怨,也不止于空想,他用每周工作100个小时以上的态度努力地推动它,并乐此不疲。
有同行笑他的想法是痴人说梦,秦兵不以为然。在推动“三免”制度的努力过程中,秦兵有着某种宗教般的狂热。他不厌其烦地向人讲述“三免”理念,并坚信这一天终归会到来。
“有人认为‘三免’不可能实现,因为我们没有足够的财富。我认为,与其说‘三免’与社会贫富有关系,不如说它与社会公正更有关系。因为‘三免’主要是一种风险分摊体系,体现了公平与正义,体现全社会对弱者的关爱。”
做律师,他没有选择唯金钱论,他选择为弱势群体维权,为公平,为正义而努力,这是律师的责任;
做公民,他致力于推动民主,推动法治建设,为社会“三免”制度鼓与呼,这是公民的义务;
房地产考察报告篇12
一、房地产市场营销的涵义
市场营销一词最早出现在1942年,克拉克出版的《市场营销学原理》一书中提出了市场营销的雏形。对市场营销公认的定义有三种。其中以菲利普·科特勒对市场营销下的定义较为广泛地被接受,“市场营销是个人和集体通过创造产品和价值,并同别人进行交换,以获得其所需所欲之物的一种社会和管理过程。”随着市场经济的快速发展,对市场营销的涵义早已不再是简单的营销概念,而是具体到了某个行业的营销概念。
房地产市场营销作为市场营销的一个分支概念,它的涵义可以从广义和狭义两个方面去进行概括。从广义上讲,房地产市场营销的涵义是指房地产企业通过创造住房产品及其相关价值,与客户进行等价交换,实现房地产企业经营目标的一个过程;从狭义上讲,房地产市场营销是指房地产企业运用各种促销手段,将房地产产品和服务销售给买房客户的整体过程。
二、目前房地产营销存在的主要问题
(一)缺乏有效的市场考察
任何一个企业的发展,都是从市场中来,到市场中去。一个优秀的企业,始终是依托于市场这个大环境,去谋求发展。科学地考察市场的当前形势和未来发展前景,把握好企业发展的方向,才能使企业有更好的生存和发展条件。房地产企业开展营销策划的最重要的依据就是进行市场考察,但是目前许多房地产企业在开展市场考察的时候,考察力度不够深入,注重表面资料数据,未进行深入分析,从而导致企业决策者在制定项目市场营销方案时,做的营销方案过时,缺乏时效性,未从市场消费者的需求情况及其购买力的角度出发,导致市场营销未达到预期的效果,从而影响企业经营效益的实现。
(二)目标市场的定位不准确
我国消费者群体是一个庞大的社会群体,他们在收入、文化水平、消费观上存在着明显的差异,因此消费者在对房地产产品的需求上是具有差异性的。但是某些房地产企业忽略了消费者对产品需求差异性的特征,只是盲从随波逐流,跟随大流,侧重对高档产品的定位,以致最后效益不佳。出现这种现象的原因就是因为企业没有确定这批项目主要针对什么群体消费者,市场定位的不准确不但对房地产企业产生不良影响,而且导致整体房地产结构的不平衡,难以解决广大中低收入群体的住房难问题。
(三)广告投入过度
许多房地产企业寄希望于广告的传播作用,来提升本企业品牌效益。房产广告具有基本广告的告知作用,在一定时期内使销售业绩有所增加,但是增加幅度较小。加上目前是一个信息爆炸的社会,消费者通过网络、电视、手机短信等多种大众媒体的传播而获得各式各样的广告,譬如说,房产、家电、促销活动等广告,早已形成一定的审美疲劳。房产广告对吸引消费者的作用已不大,在这样的形势下,还去过度投入广告,加大市场营销成本显然是不明智的。
(四)企划创意不合理
房地产企划创意是为了达到项目预期的效果而采用的一种方向性决策,更是一种创造性活动。许多房地产企业在营销策划过程中,不是一味地去追求“新”与“奇”,而没有真正地创新思维,就成了标新立异;就是采用过于保守的营销策划策略,这样就成了墨守成规、因循守旧;无法实现创意与实际操作的有机结合;还有就是在整个企划创意过程中,并没有将各种因素进行综合考虑,更无法进行有机整合,致使最终房地产产品无法使消费者有眼前一亮的感觉。
三、提高房地产市场营销策划水平的策略
(一)高度重视市场考察,增强市场预测科学性
市场考察对于房地产市场营销策划起着十分重要的作用,因为市场考察为营销策划提供了真实的信息数据。房地产企业在进行市场考察前,要做好充分的准备。比如说考察的目标、考察方法以及如何收集整理材料。房地产市场营销贯穿房地产从选址、设计、施工、销售以及物业管理的始终,这需要深入市场进行考察,并根据大量的数据材料作出科学的预测,并经过专业的人士的反复论证,才做最终的总结工作。
(二)明确目标市场
房地产市场营销需根据不同消费者的需求去求同存异,将具有相同需求的消费者聚合在一起。按照地理因素、文化水平、购买力等因素可以将消费者划分为不同的市场需求群体,比如按照消费者的支配类型有可以划分为价格支配型、户型支配型、品牌支配型。明确目标市场以后,就能决定采用适合的形式进行市场营销,比如市场集中化、选择专业化,科学地选择目标市场,不但可以平衡市场供求,还可以促进房地产企业实现经营目标。
(三)适宜地进行诚信宣传
房地产广告要起到预期效果,在宣传过程中,一定要坚持诚信与实效原则。在充分考虑企业广告投入成本的基础之上,去选择广告宣传的具体形式;并在广告时间、广告量、广告地点上把握好分寸,广告内容上以真实有效为主,以满足客户的需求为目的,让客 户相信企业的信用度,形成一定的好感;在广告表现形式上可以进行适当的艺术加工,给客户以想象的空间,激发人们的发散思维。
(四)企划创意设计科学化与艺术化相结合
房地产企划创意的最终目的是吸引客户更好地了解和认识本企业的房地产产品,并购买产品。要吸引消费者的目光,就必须在企划创意设计上将科学与技术进行有机结合,充分考虑客户的注意力、识别力、对产品的可信性、愉悦性以及需求性,用艺术化的表现形式来表达产品的优势,譬如说产品的美感、质量等,给消费者心中留下良好深刻的形象。企划设计更要让消费者感到真实、亲切、贴近实际,时刻围绕主题,以设计新颖、妙趣可心、精巧的设计风格获得消费者的认可。这样的企划创意设计不仅会让人们觉得标新立异,更会让消费者认为脱离老套陈旧,真正达到创意设计的新、秒、精。
总之,房地产市场营销的策略水平直接影响到了房地产行业的发展,并在社会效益与环境效益等多方面起着重要影响作用,并对整个国民经济的发展起着重要作用。房地产企业要正视房地产市场营销中存在的问题,从企业的自身情况出发,制定符合本企业的生存和发展的策略。随着时代的发展,将会有越来越多的人关注房地产市场营销策略以及应用,并对其作出深层次、多角度地科学分析。笔者坚信在不久的将来,将会对如何提高房地产市场营销策略水平作出更趋完善地阐释。
参考文献:
[1]刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊,2005(6).
[2]杜宇.试论房地产营销策略[J].中国科技信息,2006(4).
房地产考察报告篇13
买新房子要要注意产权。买房时一定要注意房屋的产权归属，对于产权不清楚的房子一定要慎重购买。注意质量。不要轻信地产商的一面之词，一定要进行实际的考察，而且买房一定要看房子的质量验收报告。要注意房屋自身的条件。包括朝向，布局，结构等等，这也是价格的重要参考。要注意房屋内的附属设施。很多房子现在都是精装房，所以购买时一定要对房子里面的设施进行实地考察，还有上下水管道，天然气管道等等。要注意房子的地段和环境，这直接影响着生活的便利程度以及未来房屋的升值潜力。要了解房屋的物业。房子看完了，物业也要选的好，这样可以让自己在未来的生活中非常的省心。同时也要明白自己的居住需求，看能否有解决之道，然后再决定是否购房。是自住的话，就要认真考虑目前的居住需求。
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