初探土地与房地产经济:浅析土地与房地产经济

一、目前的房地产行业存在的问题

及时，市场价格过高，大多数百姓根本无力购买。在许多大中城市，动辄几万元的房价已经不足为奇，在一些二线城市和县级市万元房价已经走进了百姓的视野。过高的房价，让许多有着购买房屋需求的百姓，只能游走于各大郊区售楼处并发出声声叹息。

第二，价格增长过快，在全国一些大中城市房价增长率接近50%，远远高于人民收入增长速度。工资的涨幅远远跟不上物价上涨的速度，特别是房地产价格上涨的速度。

第三，房地产市场体制不健全，目前房地产开发、监管体制落实不到位，房地产市场秩序混乱，一些危害房地产健康发展的现象屡发。由此我们不难看出，虽然房地产行业为我们带来了一定的好处，但相比之下弊大于利。

二、分析原因，究其本质

首先，房地产市场结构不合理导致房价上涨。从增量市场和储量市场的角度来看，对于一般的市场而言增量市场决定着市场的供应，但房地产市场是一个特殊的市场，增量市场与储量市场同时存在，既新房开发与二手房交易同时存在；从保障结构上来看，目前保障性住房占房地产市场总比率较低；同时房地产市场交易、建设体制不健全。

其次，从内生性角度分析房价上涨原因，地价为房地产开发的基础性投资，地价对房地长价格的影响不容忽视；其次建筑材料和人工费用的上涨也是我们不得不考虑的因素之一，2011年我国CPI同比增长超过5%，导致了生产成本和人力生活成本的大幅上升。

，从外生性角分析房价上涨的因素。首先，个地方政府之注重GDP的增长而忽视了房地产市场的正常秩序。其次房地长市场存在着刚性需求，也就是百姓常说的“丈母娘因素”，目前80后、90后已进入适婚年龄，需求量极大。，房地产市场存在着严重的投机行为，由于房地产市场回报率极高，因此炒房现象严重。

三、严把闸门，加强调控

（一）土地闸门，保障保障性住房的土地供应，加强土地管理，对闲置土地收取土地闲置费，同时对两年以上不开工的企业收回国有土地使用权，在土地供应中加大保障房用地的供应。从宏观层经济角度出发，对土地供应结构的政策调整应从如下四方面进行：及时，别墅用地的停止供应；第二，对普通商品住房需求用地的优先满足；第三，对品质住宅的土地供应严格控制；四是经济适用住房的用地加强管理。

（二）经济闸门，利用存款准备金制度和银行利率制度，调整市场上的资金量，为房地产市场降温，使之恢复到正常的秩序上。首先，存款准备金和利率的调整具有作用有力且而速度快的特点；其次其具有中性的经济调节作用，即对所有的银行和金融机构在改变法定存款准备金比率后都产生相同的影响；再次特定条件下其他货币政策工具无法替代准备金和利率制度。

（三）行政闸门，利用国家行政手段，如出台政策、税收、征费、限购等角度加大对房地产的管理力度，严格控制各种炒房推高房价的行为产生。应该加强土地供应结构调整，避免土地政策的大起大落，对固定资产投资规模进行控制，提高城市整体的经济效益。为实现可持续发展目标，政府有责任、有空间对房地产进行干预。建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策是效抑制房价上涨的基本保障。

四、认真研究，寻找对策

（一）经济角度，加大对福利房政策和贷款向低收入倾斜，加大对低收入人群的保护政策。商业银行应当在房地产市场调控的大背景下，继续将倾斜性的信贷政策面向中低收入人群，将低首付和利率折扣在中低收入人群中得以实现。可以创新金融模式，结合国家出台的政策在商品房开发和保障性住房建设中找到一个合适的切合点，在保障自身收益不受到影像的前提下，切实加大对中低收入人群的保护政策。

（二）行政角度，从制度上保障保障性住房的建设和开工，在政策上予以倾斜。保障房建设是保障和改善民生、促进社会和谐稳定发展的必然要求。目前在房地产市场住宅供求严重不平衡、房价稳居高位的情况下，住房消费成为了中国家庭需要面对的首要沉重负担与较大奢求，政府应当通过住房保障政策的出台与完善提高全社会的居住水平和有效配置有限的资源。

（三）分层角度。从不同的需求类型对房地产进行分类，做到低者有保障，中者有支持，高者有市场。为对各类住房需求予以区别，要通过不同的手段对不同的对象进行管理，即差异化的住房需求管理：做到不同新旧、价格的住房，面向不同收入的人群，杜绝一味跟风购买新房和好房。

综上分析，“房价涨”这一现象从表象、结构、内生性和外生性等方面分析，“地价”只是众多要素之一，而非要素。控制房价上涨要从多角度、多方面、全层次进行综合统筹管理调整，要建立统一管理、多部门协调统一的管理机制。

初探土地与房地产经济:浅析新经济环境下的土地政策与房地产经济

【摘 要】房地产是人类生活、生产以及一切社火活动最基本的物质保障，同时也在人类的社会财富中占有较大比例。房地产业与社会与经济文化等方面的发展有着紧密的联系，产业之间的关联密切并具有很强的带动性。本文从房地产市场的运行情况、房地产行业存在的问题、房价上涨的原因分析、对土地和房产业的有效调控措施等几大方面着手，阐述了新经济环境下的土地政策与房地产经济之间的关系。

【关键词】新经济环境；土地政策；房地产经济

从上世纪八十年代至今，我国的房地产业经历了三十多年的发展历程，九十年代初期，我国进行了房改，自那以后房地产行业便开始迅速发展，在改善国民居住条件方面做出了极大的贡献。但是，与发达国家相比较，我国的房地产行业起步比较晚，目前仍然处于发展的初级阶段，因此在市场快速发展的过程中逐渐显现出一些问题。例如房地产价格涨幅过快、住房保障较低、供给结构不尽合理、市场秩序不够完善以及房地产信息不对称等。由于这些问题的不断升级，房地产行业几乎成为了一个饱受争议和职责的行业，只升不降的房价不断刺激着我国大众脆弱的神经，有房无房，房子大或是小也逐渐成为了人们生活幸福指数的标志。怎样对房地产业的发展及运行趋势进行合理、科学的分析及判断已经成为政府当前面临的严峻考验。

1、新经济环境下我国房地产市场的运行情况

要了解我国房地产行业目前的运行状态，必须首先获取大量的市场信息。市场信息主要包括：消费者对住宅的需求、国家和政府制定的土地供给量计划以及企业对房地产的销售定价等等。而广义上将房地产市场信息定义为包括房地产经济活动的内部以及外部的所有相关信息，涉及到了宏观和微观两个层面。企业从土地出让计划、地价与房价的走势、以及市场供应需求来判断企业总体竞争力，从而进行投资决策。但市场信息具有极大的不对称性，这使得消费者总是处于劣势，难以做出正确的选择。而市场信息获得的滞后以及其不完整性也使政府难以及时的对房产行业的形势做出的判断。

2、目前我国房地产行业存在的问题

2.1 市场价格太高，许多百姓难以承受

随着我国经济的高速发展，在许多一线城市，动辄几万元的房价早已不是新鲜事，而在一些二线城市或是县级市中也开始出现了上万元的房价。这样的高的房价，让很多百姓的购房愿望化为泡影。

2.2 房价增长过快

近几年，我国的房价几乎只增不减，很多大城市的房价增长率都接近50%，这远远超过了国民收入的增长速度。百姓工资的增长速度远远低于物价的涨幅速度，尤其是房价的涨幅速度。

2.3 房地产市场体制存在缺陷，不够健全

我国目前的房地产开发以及监管体制都还不够完善，其市场秩序也比较混乱，常常出现不利于房地产发展的现象。

3、房价上涨的原因分析

3.1 市场结构的不合理

从储量市场以及增量市场的角度上来看，对于一般的市场来说，增量市场往往都决定市场的供应，而房地产市场却是一个较为特殊的市场，其增量市场不仅与储量市场同在，并且两者同时影响在市场的供应。从我国目前的房产市场结构来看，其保障性还很低，同时其交易与建设体制都不健全。

3.2 内生性角度分析

地价实际上就是房地产开发的最基础投资，地价是影响房价的关键因素。除了地价之外，建筑材料以及人工费用的不断上涨也是影响房价的重要因素，据统计显示，我国2011年的CPI同比增长已经超过5%，这就导致了生产成本与人力生活成本出现大幅上涨。

3.3 外生性分析

一直以来，我国各地方政府都高度关注GDP的增长，然而却忽视了对房产业市场秩序的监管。同时，房地产市场还存在很大的刚性需求，也是我们常说的“丈母娘因素”，这种因素主要来自于当代80、90后对房产的需求。另外，我国目前的房产市场中还存在严重的不良投机行为，房产市场的高回报率导致出现众多炒房现象。

4、对土地和房产业的有效调控措施

4.1 严把闸门，加强调控

4.1.1 严把土地闸门是控制房产市场的关键，政府应该大力保障住房的土地供应，严格加强对土地的监管，针对闲置土地应该对其收取闲置费用，同时还应对两年以上未开工的部分企业实施收回国有土地使用权的制度，将更多的闲置土地以及企业用地作为住房用地，以保障百姓的住房需求。同时还应从以下四个方面对土地的供应结构进行政策上的调控：

（1）减少或是停止别墅用地；

（2）优先满足普通住房的用地需求；

（3）严格控制品质企业用地和住宅用地；

（4）加强地经济适用房用地的控制。

4.1.2 严把经济闸门与土地闸门同等重要，应充分的利用银行利率与存款金制度，对市场上的资金量进行调整，以此来为房产市场降温，促使其恢复到健康、政策的市场秩序上。首先，存款准备金与银行利率的调整本身具有作用强且速度快的特点；其次，其能够客观的进行经济调节，能够影响所有银行以及各种金融机构；再次，在特定的条件下，若其他的货币政策是不可能替代银行利率和准备金制度的。

4.1.3 除了对土地闸门与经济闸门的调控以外，还需对行政闸门进行调控。严把行政闸门主要是指利用国家相关行政手段，例如出台政策、征费、限购以及税收等手段加大对当前房产市场的监管力度，对房产市场中存在的如炒房等不良行为进行控制。政府应加强对土地供应结构的调整，防止土地政策及其价格起伏不定。

4.2 认真研究，寻找有效措施

4.2.1 经济角度：为了控制房价上涨并使房产市场保持良好的秩序，应该大力加强对福利房政策以及贷款向低收入倾斜，制定并完善对低收入人群的保护政策。对金融模式进行创新也是帮助调整房价市场秩序的有效措施，结合国家出台的相关政策并在商品方开发及保障性住房的建设过程中找到一个合理的切入点，在能够保障自身收益正常的情况前提下，切实加大对中低收入的群众的保护及优惠政策。

4.2.2 行政角度：从行政制度上来保障经济适用房以及保障房的建设和开工，在政策上给予倾斜。保障房的建设主要是为了改善民生，以促进社会的和谐稳定发展。而我国目前的房产市场的住宅供求具有极大的不平衡性，房价太高使很多中低收入的群众难以实现购房愿望。因此，政府应通过加大保障房和经济适用房的建设来完善房产市场的秩序和制动，使其平衡和谐的发展。

4.2.3分层角度：从不同的需求角度来对房产进行分类，做到低者有保障、中者有支持及高者有市场的原则。让不同类型的住房能够区别开来，并运用不同的手段来对不同类型的房产进行管理。

5、结束语

本文对我国当前的土地及房产市场中存在的问题进行了的分析，并指出房价涨幅过快、市场秩序不和谐等是我国房产行业目前存在的关键问题。同时，本文还认为地价是影响房价的重要因素，但并非是因素。因此，要从根本上来控制房价，调整房产市场秩序必须从多方面、多角度来分析，并研究出科学、合理的措施对其进行解决。

初探土地与房地产经济:土地管理与房地产开发经济的内在联系

摘要：本文旨在挖掘土地管理与房地产开发经济的内在联系，为房地产开发提供借鉴。

关键词：土地管理；房地产开发；经济发展

房地产开发是一项庞大的项目，它与社会各个方面的联系都非常紧密，企业还应保障开展项目合理合法、符合法律规定，同时应与开发地的民风民俗、文化等相结合。目前我国相关制度尚不成熟。笔者在文章中结合房地产开发阐述了土地管理制度的现状，以期为企业的房地产开发事业提供借鉴。

一、理论基础

（一）制度环境

所谓制度，就是企业想要在当地发展，就要达到当地对企业的各方面要求，如投资要求、经营要求等。一般来说，制度可分为正式制度和非正式制度。当地的法律和政策就是正式制度，外资企业要想立足于当地，在名义上必须遵守正式制度。正式制度缺点在于实施过程中得不到很好的完善，因此暴露出了很多问题，例如：信息流通形式混杂、合约不能在真正意义上保障签署双方的权益等。非正式制度又可称为潜规则，在一定程度上表现了当地的现状，包括社会现状、政治情况等，在这个制度下，官员腐败、群众态度等都可以有所体现。

（二）战略反应方式

我国现有制度环境比较多变，因此给相关企业的发展带来了很多困难。这时企业应该思考应对措施，选择顺从或是反对，只有明确企业自身观念，才能进一步作出反应。根据相关文献可知，划分企业抵抗压力的程度一般是在顺从、妥协、回避、藐视和操控这五个层面上，这五个程度又可划分为十五种反应方式，每个用娓魅种。

企业对于制度的态度是可以预测的，通常可结合“制度观点”和“资源依赖观点”，在根据上述分类，即可明确企业的战略选择。企业在发展过程中需要应对诸多问题，面临多方面的压力，因此当制度压力来临时，企业会适当地进行反抗，这是一种良性互动。国外学者奥利弗将企业对于制度压力的反应方式划分为十种，但需注意的是这十种反应方式是指在某些情况下。

二、土地管理的制度环境变迁

（一）法律环境

法律不可违背，在我国法律是正式制度的一个方面，因此企业必须遵守，在名义上不可违背。但这也不是的，事实证明相关法律环境仍然有待改善。早在2000年我国就对房地产企业进行了规定，相关法律也已形成。从那时起房地产企业就有了规范，法律可以对其进行制约，但是实际上在工程施工部分，相关法律的不成熟性就有所显露。其中，问题较大的一个方面就是取得土地的方式。在那时，只要企业和政府进行协商，只要达成共识企业即可拥有土地，不难看出其中存在的巨大漏洞。企业所在地区的官员权利巨大，有权对土地进行出让，并没有具体的要求，因此企业是否规范等都无从了解。这个问题一直持续了较长一段时间，直到2004年地方政府对政策做出了改变，制定并了土地出让的相关政策。经营性土地不再是通过政府官员和企业双方私自转让，而是需要进行招标拍卖挂牌出让，这一改变对于我国房地产发展具有重大的现实意义。我国对于相关的法律规定的建立、修改，不仅体现了制度的成熟，也体现了国家的进步。制度成熟的目标不可能在一段时间内达成，这需要一个过程，因此可以说制度需要逐渐成熟。所谓的制度成熟，也就是法律更加完善，规章制度更加完整，有利于应用于市场。私有财产概念是从2004年开始逐渐形成的，从那以后房地产开发事业就不像早些时候那么简单了。

（二）政策环境

从20世纪90年代开始，我国对税收进行了改革，除去中央的税收要求，其余经费均被纳为地方经费。地方政府可以通过转账土地使用权等方式获得自身财政支持，因此地方政府对于企业的房地产开发事业非常支持，这从另一个方面也促进了地方政府与房地产开发企业的合作。在沿海地区，地方政府实行的土地政策大多相似，“筑巢引凤”就是其中一个具有代表性的政策。在这些地区，地方政府极力支持房地产开发企业，大量农田成为了开发区。

至2007年，为改善土地市场混乱和投资力度过大问题，地方政府对这一现状进行了宏观调控，国家于2007-2010年间提高了银行的利率。可以看出，2007年之后的各项政策对于房地产开发影响较大，加大了对闲置土地的清理力度，对超出合约动工日一年还尚未开发的土地征收“土地闲置费”，对超出合约动工日两年还尚未开发的土地，“无偿收回”土地使用权，并且加强对建设用地供应和土地价格变动情况的监测分析，制止土地囤积的行为。

三、土地管理的制度环境对房地产企业战略选择的影响

（一）遵守

近年来，我国的正式制度逐渐完善，相关的法律条文出现，比如采购法的建立，公共工程招标有标单的要求，企业只能开始按规范要求进行投标；其中，制度化对企业取得土地来说，影响较大，房地产企业必须开始面对我国的土地使用规定，遵守越来越严格的法律规范。

（二）隐藏

当企业在从事房地产开发，面对我国的法律规范时，企业表面上遵守法律规范，实际上在寻找法律规范的漏洞和不完整的地方，试图找出可以创造超额利润的机会，而隐藏的做法是针对我国的正式制度。

（三）入伙

当房地产企业在从事房地产开发，面对到我国的非正式制度时，企业让官员或是地方人士在整个开发过程中，可以获得足够的利润。很多情况是，企业成立教育基金会向当地学校提供奖学金，邀请当地有影响力的官员、地方人士加入基金会，把做善事的名声与当地官员、人士一起分享，借此建立关系；或是直接把施工阶段中，比较没有技术性的工程项目发包给当地厂商施作，以正当的方式让出一部分房地产开发的利益。入伙的方式，是让施加制度压力的人进入企业内，但不会参与房地产开发的相关重要决策，只是把部分利益与之分享而已。

（四）控制

我国地方官员多是上级指派，因此，地方政府需要听从中央政府的指示，面对我国的非正式制度，地方官场的潜规则时，企业直接与中央进行接触，取得支持后，让中央直接命令地方配合。因此，受中央政府的欢迎，中央政府直接命令地方政府配合企业的要求，帮助企业解决在建造厂房中所造成的所有问题，并提供经营上的帮助。

四、结语

尽管相应的土地管理制度已经得到发展，但仍亟需完善，建立完善的、适应所有和市场形式的法律制度，应当建立相关的法律条款，规范市场运行。当企业从事房地产开发时，面对我国的法律规范应该努力遵守。

初探土地与房地产经济:土地利用价值与房地产市场经济评价

摘要：在城巿的最繁华的地带，土地的资金是较高的，而且大家对这部分的土地需求大。该部分的利用率也大，尽管城市的土地利用率在向郊区转变，但是这种转变形式在减弱，主要原因是因为房地产市场存在的摩擦，而且我国的土地资源有限。这是正常的趋势，本篇文章主要是探讨了土地利用以及房地产租赁市场调节的技术以及经济评价。

关键词：土地利用；房地产租赁；调节；市场；分析

在城巿的最繁华的地带，土地的资金是较高的，而且大家对这部分的土地需求大。该部分的利用率也大，尽管城市的土地利用率在向郊区转变，但是这种转变形式在减弱，主要原因是因为房地产市场存在的摩擦，而且我国的土地资源有限。这是正常的趋势，本篇文章主要是探讨了土地利用以及房地产租赁市场调节的技术以及经济评价。土地具有利用价值，但是土地的利用价值主要是在利用土地之后活动的经济利益。这种价值还体现在土地的类型上，被利用的土地是用于当做住宅还是用于商业又或者是被用作于工业等其他的领域。房地产竞争使获得利润少的企业将原本属于自己的土地让出去，甚至是被迫转让，这也是一种趋势，在竞争中，往往获利的是投资较高的一方。如果对某一块土地的需要大，那么这块土地的价格会很高，包括租金。

一、土地利用的区位决策

1.商业区位决策

中心商务区是城市里受欢迎的区域，而且这个区域的顾客非常多，因此在选择区位的时候，这一部分是选择的，但是除此之外，还有一部分的区位也需要决策，例如中心区周围的零售业，在选择零售业的时候，可以有两种选择方式，一种是在交通便利的位置，或者是道路的两旁设立商业区，因为这个位置人流量；大，可以保障获利；第二种是在各个企业聚集的位置上设立商业区，这个位置大型的企业多，通过彼此的地理位置，加强交流，从而获益。以上的两种方法是使用最多的决策方法。

2.工业区位决策

不在考虑地租差价的情况下，每一个工业企业都希望找到一块能使克服“空间”成本达到最小的区位。"空间摩擦"的成本可用关联度来衡量。关联度是指不同区位之间人和人、物品和物品的运行关系。相互之间发生移动的区位称为关联位址.要使"空间庫擦"的成本达到最小，即要使关联位址之间的转移成本达到最小。工业区位决策不仅受关联位址之间转移成本的影响，还受到工业企业生产成本和加工成本的影响。在加工成本受工业区位的影响很大时，企业就可以考虑通过适当增加转运成本来降低加工成本。

二、房地产租赁市场调节的技术经济分析

如果土地的使用情况不同，那么房地产对土地的配置也有很大的不同，这一点可以从土地的区位上看出来。因为房地产有供给与需求的关系，所以，房地产的产权最终会向价格较高的移动。而业主对这块土地出价也是对土地的为了收益所估价而房地产将经营的目标转移到可能获利的一方。产业首先占有一个位置，使得自身能够在该位置上获得利益，不管是空间还是区位的利益。受欢迎的位置价格较高，而租金也从这个位置开始下降，可租空间的大小，以及需求都会影响价格，而且对于物业的供给等方面也造成影响。

1.租金水平及其调节过程

在稍短的时间内，无论是在哪个区位的可租空间变化都不会太大，都是相对区域稳定的，而这种变化趋势可以通过租金来实现，由于变化并不是特别大，因此房地产市场在短期内没有弹性。一般来说既是租金由于市场的变化在不断的降低，而且人们也不会因为这种变化就不销售房屋。出现销售停止的前提是因为房地产市场失灵，而且支付的资金巳经不能承担起建设的费用。及时地停止租赁但是停止的时间不会太长。如果租金的价格一直处于高水平状态，资金的增长并不使物业价格上升。业主在建立完整的物业是要有大量的时间的，只有资金非常高，一部分受利益影响，将还没有履行完合同义务的房屋转租出去。可是如果房价变得特别低，业主就会将房子转租出去，宁愿让房子空着。尽管房子在供给上有弹性，但是变化并不明显，而且对于房地产的而影响也很弱。如果因为某些原因，人们对于办公楼的需求减弱，而租赁办公楼的租户数量也在减少，这是租金就会发生变化，价格会有明显的下降，需求直接影响资金。在价格发生变化的时候，房地产行业就好对当前的物业进行重新配置，在这个时候如果出现了某一个用户可以支付大量的资金，那么说明这位用于可以在物业中获得利益。

2.市场的调节作用

如果房地产市场内的所有房屋都是可以租赁的，而且甚至是可以相互取代的，这时租赁的人员在选择物业的时候，就要排队，因为大家都有着同样的霜求，所以竞争激烈.而我们可以在房地产市场上看到有关的信息变化，例如房地产、物业的供给以及需求等等。需求越多价格就会越高，因此这时就需要市场的调节，但是在实际中，我国的房地产市场并没有一个竞争机制，例如在对房屋进行租赁谈判的时候，是在一个比较机密的情况下进行的，及时出现了分歧在私下的时候，也会和解，因此租赁合同在反映房地产的供给以及需求的时候，还需要考量。所有的业主也都要关注行业的变化，知道房地产的营销以及资金通过什么样的方式反映出房地产的地位，而且也关心与房地产有关的信息。参与到房地产有关活动的人，在购买或者是销售物业对的时候，可以用不同的价格完成购买或者销售，而且业主是希望能够将资金提髙，在房地产已经趋于饱和的时候，如果在这个基础上在增加房地产的面积，那么该项目的维修费用就会相对增多，而且该位置的租金也会上涨，在业主能够获得更多的利益时，利益的驱使也会让业主积极的融入到巿场中。在利用土地的时候，不能盲目的利用，而是应该采用分：析的方法，综合考虑土地的使用价值，同时结合房地产市场，控制开发的力度。根据房地产的需求尤其是租赁需要，调节房地产市场上的房屋供给。在利用土地的时候，还要采用区位决策的方式。

作者：柳恒阳 单位：穆棱市国土资源局