房贷工作措施篇1
三、消除不良贷款资产，努力盘活资金存量。要在全面清理贷款资产的基础上，区别不同情况，采取相应措施，把资金存量盘活。要努力压缩现有逾期贷款比重，控制新的逾期贷款形成。今年，各行贷款逾期率都要在上年度基础上有所压缩，年末全行房地产贷款逾期率力争控制在13.2％以内。要加大对呆滞贷款的回收力度，必要时应采取法律手段，以维护银行自身权益。要做好呆帐贷款核销工作，对符合条件的呆帐贷款，要按照规定尽快核销。到今年6月底止，凡不良贷款比例超过25％的行，要制定转化方案，于7月底前报总行；凡不良贷款比例超过30％的行，一律不得发放新贷款，确需发放的贷款，必须报总行审批。
四、狠抓贷款利息清收工作，提高经营效益。贷款利息的虚收严重影响银行的经济效益，制约银行自身的积累和发展。各行要在清收不良贷款的同时，逐户摸清贷款利息欠收情况，制定计划，确定重点，采取措施，积极组织催收。对欠息不还的借款户，一律不发放新贷款。今年，各行房地产贷款应收利息实收率要达到85％。
五、采取有效措施，做好贷款资产保全工作。一是要逐步减少信用贷款的比重。新发放的房地产贷款都要采取担保方式，特别是要提高抵押贷款发放的比重。对存量中的信用贷款，也要力争补办担保手续；二是要保证担保的有效性。对保证贷款，要加强对保证人担保能力和信誉的审查，取消一般保证，全面实行连带责任保证方式。对抵押贷款，要严格按规定办理抵押登记，确保抵押行为的合法、有效；三是要重视贷款后期管理。要密切注视企业的贷款使用情况和经营状况，对贷款企业的转制或破产工作，要主动提前介入，采取有效措施，保证我行贷款资产的安全。
六、努力优化贷款结构，合理把握贷款投向。房地产贷款实行效益优先原则，重点支持经济效益好、发展潜力大、还本付息能力强、资信等级高的企业和项目。当前，房地产贷款的重点是国家安居工程、“经济适用房”和各类普通居民住宅及其配套设施的开发建设。严禁向高档宾馆、高级写字楼、高消费娱乐设施、豪华别墅等国家限制的房地产开发项目发放贷款。要大力发展个人住房贷款业务，逐步提高其在整个房地产贷款总量中的比重。今年，各行新增的贷款和盘活的贷款，要优先用于发放个人住房贷款。
房贷工作措施篇2
归纳起来，今年工作有以下几个特点：
㈠归集扩面工作取得了突破性进展。通过认识启动、行政推动、政策带动、氛围促动、服务互动，有力地推动了非公企业建立住房公积金制度的工作。在"丝物联"、"美欣达"试点企业的示范引导下，去年全市有400多家非公有制企业新建了住房公积金制度，有1.7万名非公企业职工建立了住房公积金，扭转了过去五年归集人数持续下降的局面，使归集人数首次实现了正增长。积极探索和扎实开展非公企业建立公积金制度工作，对统筹城乡发展，加快城市化进程和构建和谐社会，对健全住房保障体系，解决职工住房难的问题，发挥了重要的作用。
㈡资金管理更趋规范化、制度化。针对湖州市住房公积金工作没有综合性的规范性文件这一情况，通过调研和拟订，市政府颁发了《湖州市住房公积金管理办法》。同时，制订了三个实施细则，还出台了加强内部管理的20多项制度，进一步规范了公积金归集、支取、贷款等业务政策。规范了行政管理办法。一个用制度管资金、管工作、管人的工作氛围正在形成。
㈢防范风险的措施更加落实。防范风险是公积金管理工作的永恒主题。机构调整后，进一步健全了公积金贷前、贷中、贷后的管理措施，建立健全了贷款风险控制三级警示制度。发放那么多贷款，没有出现一笔逾期贷款和呆帐，连续7年保持了优良资产率100%的记录。
㈣良好的工作氛围正在形成。在市政府领导的重视和协调下，理顺了公积金管理中心开展工作的关系，解决了我市公积金事业发展的主要困难和问题。同时，积极做好宣传工作。一年来，报刊、电视、网络和党委、政府办公室信息简报已宣传了100多次，特别对我市非公企业和农民工建立公积金制度的做法，《人民日报》、新华社、中央电视台、《浙江日报》等国内主流媒体都作了重点报道。于2003年11月8日开通的"湖州住房公积金网"，已有7万多人登陆观看，提出各类问题800多个，做到在两个工作日内有问必答，受到了群众的好评。一个有利于做好住房公积金工作的外部工作环境正在形成。
㈤机构调整和自身建设取得成效。经过一年多时间的努力，我市率先在全省全面完成了住房公积金机构调整工作，由于调整工作的指导思想和工作措施到位，使整个机构调整工作有条不紊。一个单位，有什么样的领导班子，就有什么样的精神面貌和工作业绩。为此，我们十分重视班子自身建设，做到了"三个坚持"：即坚持民主集中制、坚持团结协调、坚持以身作则。我们经常想到，中心是一个为老百姓管资金的单位，工作上定位应该高标准，生活上做到尽量低调、简朴。在队伍建设方面，坚持抓教育、抓制度、抓管理。在效能建设中，针对公积金工作与群众关系密切的特点，推出了实行一柜式服务、延长服务时间、对行动不便的贷款户上门服务等为民、便民、利民措施。现在，从班子成员到干部职工，精神状态良好，凝聚力、向心力强，形成了积极向上，齐心协力，勤奋工作的局面。
㈥加大了对廉租房建设的支持力度。通过住房公积金的安全运作和增值，在历年提供廉租房建设资金1150万元的基础上，2003、今年提供廉租房建设资金743万元，累计提供廉租房建设资金1893万元。
回顾一年来的工作，我们的主要体会有：
一是要在服从和服务全局中找准自己的定位。我们坚持围绕大局开展工作，注意把住房公积金工作放到全局工作中去考虑。譬如：我们把整个公积金工作，放到落实科学发展观，坚持以人为本、维护人民群众切身利益中去考虑；把非公有制企业和进城务工人员建立住房公积金制度的工作，放到统筹城乡发展，加快城市化进程中去考虑；把发放公积金低息贷款，放到解决中低收入职工家庭住房难，构建和谐社会中去考虑，对引进人才公积金贷款实施优惠政策，放到配合贯彻"人才强市"战略中去考虑，等等。我们体会到，部门工作虽然职责不同，分工有别，但都应该懂全局、管本行，象公积金中心这样相对专业性强、工作单纯的部门，也可以在为全局服务中找准自己的定位。
二是本着以人为本、关注民生的要求完善住房公积金制度。我们在考虑问题、制订政策时，坚持维护最广大人民群众的切身利益，设身处地为中低收入职工着想。如非公企业职工约占职工总数的五分之四，是一个低收入群体。为了让这部分职工享受公积金制度的优惠政策，采取了低门槛进入的政策，同时为了更好地解决中低收入家庭住房难的问题，出台了延长贷款期限到30年、提高贷款限额到20万元、允许五年冲还一次贷款的政策。又如针对部分国有企业非在编职工没有建立公积金制度的问题，制定了凡要求给正式职工提高缴存额，必须全员建立住房公积金制度的措施。又如针对特困职工的实际情况，出台了特困职工用住房公积金交纳房租的办法。
三是必须争取领导重视和有关部门支持。在争取领导重视和部门支持这个问题上，我们注意把握三条：第一、积极争取；第二、注意方法；第三、关键还是要把自己的事情做好。通过争取领导重视，市政府将公积金工作列入政府为民办实事项目，并与县区政府签订目标责任书，对推进非公企业建立公积金制度发挥了重要的作用。同时，通过协调和沟通，县区政府、市总工会、财政、审计、人事、劳动保障、建设、房管、金融等部门，对公积金工作给予了充分理解和大力支持。
对我们所做的工作，市委、市政府和上级主管部门给予了充分肯定。市住房公积金管理中心被省建设厅、省房改办评为年度目标责任制考核先进单位。
在肯定成绩的同时，还应清醒地看到，我市住房公积金制度的覆盖面还不广，住房公积金缴存人数仅占养老保险参保人数的40%；行政执法工作尚未正常展开，影响了住房公积金制度的实施力度；全市住房公积金管理系统的信息化建设滞后，制约了我市住房公积金管理工作的进一步提高；班子、队伍建设也存在一些薄弱环节，等等。
二、2006年工作总体思路
㈠突出一个主题。进一步贯彻落实科学发展观，围绕实施"456"民生工程，加大实施住房保障制度的工作力度，提高住房公积金制度的覆盖面，更好地为大局服务，更好地解决中低收入职工住房难的问题，努力促进住房公积金工作再上新台阶。
房贷工作措施篇3
一、住房公积金贷款存在的风险
如同银行发放贷款存在风险一样，发放住房公积金贷款同样存在一定的风险性，但是虽然同为放款，面对风险的内容不尽相同：
1、由借款人带来的风险
（1）由于住房公积金贷款期限长，额度大，借款人，抵押人，担保人及抵押物在还款期间有可能发生变化，可能由于失业，伤残等丧失还款能力，或是借款期间借款人有死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。
（2）借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人经各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款，还有的因为不是公积金缴存人，借用正常缴存住房公积金的人做购房贷款申请人，日后出现纠纷，影响贷款的偿还。
2、由开发商带来的风险
由于目前房地产市场的不完善，很多楼盘都存在证件不齐全就开发或无证开发的现象，而有些单位进行团购去申请公积金贷款时，一般都由开发商来做保证担保。
(1) 开发商取得银行划给的购房人贷款后,挪作它用或卷款潜逃。
(2) 开发商首次涉足房地产,缺乏经验,由于经营不善或其他原因,导致楼盘无限期拖延交房;
(3)开发商恶意欺诈,住房面积缩水,以次充好,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪,而拖欠贷款。
3、由公积金管理中心内部管理不完善带来的风险。
（1）住房管理中心内部制度不完善，具体表现为：中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批等环节过程中责任心不强、工作疏忽等因素,对不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。还有，是中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，从而加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。
（2）征信系统不完善。在许多城市，住房公积金管理中心自主放贷的模式下，在人民银行的征信系统中,公积金中心委托发放的贷款未被纳入其中,同一借款人可以在异地公积金中心贷款而无法被查到,形成潜在风险，为违规贷款留下漏动和机会。
二、住房公积金贷款风险的防范措施
针对住房公积金贷款存在的风险，住房公积金管理中心必须采取积极有效的防范措施，以降低公积金贷款风险。
1、建立严格的的贷前审核制度。
（1）针对借款人，要着重考察借款人的实际情况、购房需求是否适当、是否存在假按揭行为，同时还要根据借款人的住房公积金缴存情况及对借款人所在单位及从事的职业等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来的偿付能力。
（2）加强对开发商的考察,防止欺诈行为。首先要了解开发商的信用情况，其次要了解开发商的经营情况，第三要了解开发商的开发项目的情况，看开发商是否取得了土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等,是不是存在一房多售的情况，第四，在开发商提供担保的情况下，要求开发商在中心的账户内存入一定金额的保证金，这样，即使有个别借款人不按期还款，也可从保证金账户内扣除，这样，就降低了贷款风险。
（3）对于提供担保的自然人，最好是正常缴存公积金且公积金账户内的余额不少于一定金额，一般不少于二人，同时，还要将担保人的公积金账户进行冻结，直到借款人提供抵押担保或还清贷款后方可解冻。
2、建立健全贷后管理工作。
贷后管理是贷款管理工作的一个重要环节。贷款发放以后，建立贷后催收责任制，实行跟踪管理，通过对还款人还款过程的监督、检查，有利于中心及时发现隐患，提醒和督促借款人及时履行还款义务，保证逾期贷款的及时收回，从而降低贷款风险。
3、完善住房公积金管理中心内部制度
（1）提高贷款人员的素质。中心要求贷款工作人员不断提高服务意识，强化学习意识、规范意识，使贷款调查、审查、审批、催收、内部稽查等工作流程化，制度化；强化风险意识。严格贷款申请人的资格关，抵押担保关，审批发放关和还款催收关。强化责任意识，严格落实责任追究制，使中心全体职工增强责任明确目标，提高认识，把各项工作落实到实处。
（2）建立以风险评估和控制为核心的贷款风险管理制度。住房公积金贷款遵循“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的原则。中心建立审贷委员会，对项目贷款完善了审批机制，严格实行贷款责任制，建立并完善了个贷风险预警机制与应急应变机制，及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。
房贷工作措施篇4
各县区政府和住房公积金管理等有关部门要按照住房公积金贷款工作管理的原则与要求，密切结合本县区实际，认真分析研究住房公积金贷款支持城镇居民住房灾后恢复重建工作的办法与措施，及时高效地开展贷款支持工作。
（一）加强住房公积金统筹，保障城镇居民住房重建贷款资金需求。各县区政府及财政、住房公积金、委托发放贷款的金融等部门要按照城镇居民住房公积金征缴办法和城镇居民住房灾后恢复重建公积金贷款要求，采取有效措施，加强住房公积金资金统筹征缴，壮大公积金归集总量，合理调度县区间资金配置额度，有效保障城镇居民住房灾后恢复重建贷款资金需求。
（二）坚持原则与灵活统一，适当放宽城镇居民住房灾后恢复重建公积金贷款条件。市县区住房公积金管理部门要从城镇居民住房灾后恢复重建工作大局出发，按照市政府的部署要求，坚持原则与灵活相统一，适当放宽城镇居民住房灾后恢复重建个人住房公积金贷款条件，全力支持重建工作扎实开展。
1、放宽贷款范围。一是对因地震造成自有住房中等破坏或严重破坏、倒塌，灾后已领取政府发放的住房毁损补助的住房公积金缴存人，按照“属地、自住”原则，在重建自住住房，购买安居房、经济适用房和普通商品住房（含限价房）时，将领取的住房重建补助资金全部用于购（建）房首付款后如有缺口，可申请公积金个人住房贷款。二是对因地震造成自有住房受损,经专业鉴定机构鉴定为维修加固后可以居住，已领取当地政府发放的住房加固补助资金并对房屋实施维修加固的住房公积金缴存人，可申请用于加固维修的住房公积金个人贷款。
2、放宽贷款额度和还贷期限。符合上述住房公积金贷款条件的城镇居民住房重建户，重建自住住房，购买安居房、经济适用房和普通商品住房（含限价房）的，可申请最高贷款额度不超过10万元，最长期限为10年的住房公积金贷款；对加固维修自住住房的，可申请最高贷款额度不超过5万元，最长期限为5年的住房公积金贷款。
3、放宽贷款优惠政策。一是将住房公积金缴存时间由连续24个月方可申请贷款的规定，放宽为连续缴满12个月。二是购买自住住房的将购房首付款比例由原来的40%放宽为30%。三是对即将退休的职工，根据其信用和收入状况，将贷款期限放宽至退休后五年，同时将担保人的担保期限延长至退休后五年。
房贷工作措施篇5
因国家采取一系列鼓励住房消费政策，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区房地产投资增幅过大、土地供应过量、商品房结构不尽合理、价格增长过快。为了加强金融对房地产市场的宏观调控、防范房地产引发的金融风险，《若干意见》规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。对个人贷款，央行要求要完善个人住房贷款管理办法，要健全个人住房贷款担保制度，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收。要求完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》(国发[2002)12号)，完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。
(二)中国人民银行关子进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发[2003]121号)
该《通知》从8个方面规定了央行房地产市场宏观调控的手段：(1)加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；(2)严格控制土地储备贷款的发放；(3)规范建筑施工企业流动资金贷款用途；(4)加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；(5)强化个人商业用房贷款管理；(6)充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；(7)加强个人住房公积金委托贷款业务的管理：(8)切实加强房地产信贷业务的管理。中国人民银行对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。
(三)2004年、2005年央行上调贷款利率
2004年央行上调贷款基准利律，结束了1996～2002年我国8次降息历程。此前8次降息，刺激了消费者的购房需求，拉动了国内经济增长。由于国内证券市场秩序混乱，上市圈钱现象严重，司法救济不力，中小投资者利益得不到有力保护，证券投资热情锐减；投资国债安全，但发行量有限，不能满足中小投资者的需求。于是，大量的“热钱”就投放到房地产市场，导致房地产市场存在一定的泡沫。为遏制越来越严重的房地产市场的投机行为，央行于2004年10月、2005年3月上调住房贷款利率。其中，2004年10月，自营性个人住房贷款5年(含)以下的由4．77％调整到4．95％；5年以上的由5．04％调整到5．31％。个人住房公积金贷款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率调整不同于2004年的调整：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍。同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。
(四)2005年3月中旬，央行提高商业房贷逾期罚息利率
央行规定，将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30％至50％”，同时给商业银行一定的自。此举无疑将提高少数恶意房贷欠款者所缴纳的罚息数额，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。
(五)2005年4月，央行与建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、税务总局、银监会联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定央行要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。
二、央行房地产宏观调控措施存在的问题
央行主要通过利率上调、控制信贷发放、强化信贷资金管理等手段，加强对房地产市场的宏观调控，发挥了一定的调控作用。但上述措施大多以“若干意见”和“通知”的形式表现出来，效力层次较低；而且没有规定商业银行违背这些“若干意见”和“通知”时的具体法律责任，导致其权威性、严肃性和刚性不够。各商业银行，在自身利益的博弈下，在执行这些“若干意见”和“通知”时采取变通措施，导致央行宏观调控的预期效果大打折扣。
2005年3月央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其基准利率是6．12％，其利串下限为贷款基准利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前签订的5年以上的贷款合同，是适用6．12％还是适用5．51％，央行没有做出明确规定。各商业银行具体做法不同，有的适用6．12％，有的根据贷款人的具体信用情况或购买的房地产项目确定。甚至在有些地方，商业银行之间达成协议，统一适用6．12％。这些做法有以下几点不妥：①取消住房贷款优惠利率，回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，这虽然在理论上有助于商业银行加强金融风险管理，逐步实现利率市场化，但增加了普通购房人的负担。②对利率上调之前签订的贷款合同，若适用基准利率，违背《合同法》关于格式合同的规定，除非双方意思表示一致。《合同法》第4l条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。各银行提供的贷款合同是格式合同，当事人对利率上调前的借款合同是否适用下限利率有不同解释时，应当作出有利于借款人的解释，即适用下限利率。③央行对商业银行之间的利率协议没有作出禁止规定，这不利于保护广大借款人的利益。
三、完善央行房地产宏观调控措施的法律对策
规范宏观调控的法律制度应遵循的重要原则之一是有限干预。即国家宏观调控应尊重市场规律，充分发挥市场配置资源的基础性作用。同志在《在党的十四届二中全会上的讲话》中指出：“国家有效的宏观调控，是建立和完善社会主义市场经济体制所必须的。要在充分发挥市场配置资源的基础性作用的同时，加强国家的宏观调控，使国民经济更好地健康发展。”
市场经济，在某种程度上，是投机经济，只要不过分脱离价值规律，无须一棍子打死市场经济中的投机行为。房地产作为市场经济中组成部分，应允许一定的投机行为存在，但应用系统化的制度调控该行为，将其负面影响控制在合理的范围内。为此，应从以下方面完善中央银行房地产宏观调控措施：
房贷工作措施篇6
各县区政府和农村信用社等金融机构要按照受灾农户住房重建贷款还贷有关政策要求，进一步落实工作责任，强化工作措施，加大收缴力度，有力有序开展贷款收缴工作。一是要进一步靠实贷款责任主体。各县区政府要组织乡镇、县区直有关部门以及有关金融机构逐村逐户对住房重建贷款农户开展全面的清理核查，积极落实农户贷款承诺，完善贷款各类资料，健全贷款农户自信档案，做到贷款底子清楚、还贷任务明确，同时通过核查摸清贷款农户经济收入和还贷能力。二是制定切实可行的还贷计划。根据农户收入情况、还款能力等实际情况，县区有关部门、乡镇以及有关金融机构要帮助贷款农户制定还贷计划并签订还款协议，以按年、按季、按月或者一次还清等不同的方式分批次履约还款，有效缓解贷款农户还贷压力。三是切实加大农户贷款的收缴力度。要按照省政府下达的年度还贷计划和农户住房重建贷款有关要求，采取政策宣传、组织动员等有效措施，积极鼓励贷款农户及时偿还贷款，特别是对家庭经济收入较好贷款农户，要鼓励尽可能一次性还清贷款；对家庭经济收入较差的贷款农户，要鼓励在财政贴息期限之内还清贷款，减轻家庭经济负担，有效提高贷款偿还工作的质量和效率。四是积极落实偿贷准备金。各县区政府和财政部门要负责做好财政贴息、专户入账以及偿债准备金的筹集落实和及时交付工作。
三、着力提高住房重建贷款农户偿还贷款能力
房贷工作措施篇7
随着1998年我国第五次以扩大国内需求为主要内容的扩张性宏观调控政策的实施，对房地产市场也实行了扩张性的宏观调控。政府对房地产市场宏观调控的主要措施有：（1）支持全国各地区建造价格较低的房屋，以满足大多数中低收入者对住房的需求。（2)运用比较宽松的贷款政策，以刺激居民住房消费需求。在已存的公积金按揭贷款的方式上，又推出商业贷款，降低贷款首付比例和贷款利率，延长还款期。（3）降低税费，减少购房者的购房费用。免征空置商品住宅的营业税；居民首先卖出自己居住的旧公房再购买新居，契税只需交纳差额部分；全面降低购置新房契税；有的城市实施个人所得税通过购买住房的款项抵扣的方式。（4)调整相关政策，减少房地产交易费用。（5）促进存量房的市场进入和增量房的市场发展。尤其是1999年末基本结束了实物分房制度，开始货币化分房，普通住房得以快速发展，房地产开发及交易市场也活跃起来。
这轮房地产宏观调控政策，很快起到作用，改变了房地产市场的供给和需求关系，个人成为住房的主要购买者，增强了居民的住房购买信心，房地产市场呈现出一派繁荣景象。
二、2003年下半年--2008年8月房地产市场的紧缩性宏观调控
2003年下半年房地产业开始蓬勃发展，房地产市场出现投资过热问题，伴随着国民经济实行的紧缩性宏观调控政策，房地产市场也开始进行紧缩性宏观调控。这轮调控持续近五年，市场呈现显著变化。该轮宏观调控的政策内容出台之多，调控程度之深，都是史无前例的。
这五年的房地产市场宏观调控政策，采用多种调控手段，每年调控的方向有所不同，调控的重点和方法也有所变化。2003年下半年至2004年主要是从紧缩信贷、严格管理土地交易等方面入手。2005年调控以稳定房价为目标，在深化土地、金融政策改革的基础上，调整房地产交易环节，个人出售购买不足2年的住房，全额征收营业税，以遏制房产炒作。2006年，更加改进和完善了房地产宏观调控政策，包括调整住房供应结构的“70/90”政策，对个人销售购买不足5年的住房全额征收营业税，实施包括营业税、个人所得税、土地增值税的“三税并进”的税收政策，控制外商投资房地产，制定房地产业行业标准等各个方面。2007年，在落实之前出台的调控政策前提下，又更加注重建立住房保障制度，更加强投机行为的抑制和住房价格的平抑。
三、2008年9月--2009年12月房地产市场的扩张性宏观调控
2007年美国次贷危机引发的全球金融危机和经济危机在2008年开始传到中国。由于这次金融危机是由美国房地产的次级贷款所引发的，所以对我国的房地产业产生巨大冲击。中国房地产市场开始低迷，房地产投资速度明显减慢，住宅销售额、销售面积开始减少，房价开始下降，住房空置率大幅增加。在这种市场环境下，从2008年9月起，各地政府纷纷推出减免税收、购房补贴等多条“救市”措施。国家实施了降低新房和二手房交易税费和下调贷款利率等措施，鼓励居民购买住房，活跃房地产市场。
2008年11月起，中央政府连续出台房地产调控措施，显示了坚决对房地产市场实施调控的决心。财政部出台契税减免政策，刺激居民首次购房。政策规定11月1日开始对首次购买90平方米及以下住房的居民，仅收取1%的契税；取消个人买卖住房的印花税；个人出售住房暂时不征收土地增值税；减免二手房营业税，将营业税征收对象由超过5年出售的住房改为超过2年出售的住房，将购买两年内的住房对外出售的，由全额征收营业税改为差额征收营业税。
央行出台新的住房贷款政策，以支持首次购买普通住房。2008年10月27日起新的房贷政策开始实施，新的房贷政策规定购买普通住房的居民房贷利率下限可以为贷款基准利率的0.7，最低首付比例也下调为20%。央行从2008年9月16日到2008年12月23日五次降低人民币存贷款基准利率，大幅度降低了贷款买房的成本。紧随其后，部分中小金融机构及商业银行也纷纷下调存款准备金率，促进了市场流动性的增加。
该轮扩张性调控政策达到了预期的目标，有效应对了全球经济危机，刺激了房地产市场快速走出低迷状态，并又出现市场偏热现象。
四、2009年12月至今房地产市场的紧缩性宏观调控
随着中央政府投资4万亿元来扩大内需，刺激经济发展，尤其是实行了适度宽松的货币政策，2009年中国经济开始复苏和繁荣，房地产市场也开始活跃起来，房地产市场开始出现泡沫，同时各地地王频出，房地产投机现象严重，供需矛盾逐渐呈现，国家对于以上房地产市场偏热的现象，对房地产市场实施了新一轮的紧缩性宏观调控政策。
该轮调控出台政策频繁，调控力度不断升级，所以一下分别概括几个主要的调控政策：
1.国四条
2009年12月14日，为制止近期一些城市房价过快上涨趋势，保证我国房地产市场的有序运行，温家宝总理在国务院常务会议上提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设的四大房地产调控措施，即“国四条”。具体措施包括：第一，增加普通商品住房的有效供应。在土地供应上，要增加对价格中低、户型中小的普通商品住房及政策性住房用地的供应，在保证房屋质量的情况下，加速建设普通商品住房。第二，继续支持自住型和改善型住房需求，坚决抑制投资投机性需求。加强差别化住房信贷政策实施情况的管理，有效防范房贷风险。第三，加强房地产市场监管力度。整治房地产市场秩序，加大对房地产市场的监测力度，完善土地和商品房销售等制度。第四，加大保障性安居工程建设进度，尽量解决低收入家庭的住房困难问题。
2.国十一条
2010年1月7日，国务院办公厅《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出十一条调控房地产市场的措施，即“国十一条”。这十一条措施包括增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房需求，加强房地产市场的风险防范，加速实施保障性安居工程建设，落实中央和地方各级人民政府责任，实行差别化信贷政策等，明确指出要针对部分房价上涨过快城市进行治理，规定家庭购买第二套以上住宅的贷款首付比例下限为40%。之后中国人民银行即提高了存款准备金率，货币政策开始转变。
3.新国十条
2010年4月17日，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，这次房地产调控的目的是遏制部分城市房价、地价的过快上涨，抑制投机性购房需求，防止房地产泡沫产生。“新国十条”内容主要包括建立各部门考核问责机制，实施更加严格的差别化住房信贷政策，颁布“限购令”，有效增加住宅用地供给，调整住房供应结构等。
4.9.29新政
2010年9月29日，国家有关部委出台一系列房地产调控政策，即“9.29新政”。这次出台调控政策的目的是稳固之前房地产调控所取得的成果，坚持制止有些城市房价的过速上涨，保持房地产市场平稳向前运行。政策措施主要包括加大力度落实房地产调控的政策措施；改进房地产税收制度并加强征管力度；有效增加住房供给，加速建设保障性安居工程；加大房地产市场监查力度，坚决查处各种违法行为；完善差别化房贷政策，停止发放第三套及以上住房贷款，首套住房贷款首付比例下限提高到30%，第二套住房首付款比例下限提高到50%、利率为基准利率1.1倍及以上。此次调控政策调控范围更广，打击投机力度更大，信贷政策更加严格。
5.新国八条
2011年1月26日，国务院办公厅《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即“新国八条”，要求切实落实地方政府责任，加强保障性住房建设力度，调节相关税收政策，加大税收征管力度，执行差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，加强舆论引导等八条措施。要求各地方政府制定年度新建住房价格控制目标；出售五年以上住房，营业税由差额征收调整为销售收入全额征收；家庭购买第二套住房，贷款首付比例下限为60%，利率不低于基准利率的1.1倍。紧接着上海和重庆公布了房产税试点方案。这些调控政策的出台和实施打击了正在趋热的房地产市场，一些城市的房地产交易量显著下降，房价呈现出下跌趋势，购房者对房地产市场由狂热转变为观望态度。
6.国五条
2013年2月20日，国务院常务会议上，为了防止房价快速上涨，稳定房地产市场预期，推动房地产市场健康向前运行，推出了五条调控房地产市场的政策措施，即“国五条”。“国五条”继续实施限购、限贷的核心调控政策，坚决抑制投资投机性购房需求，并再次要求各地方政府公布当年的房价控制目标。八天后，国务院常务会议又出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，也就是国五条实施细则，推出的六项实施细则内容更丰富具体，目标更明确，手段更严厉，力度更大,范围更宽。通知同时出台了“史上最强调控手段”，即二手房买卖征收差额20%个税的政策。
该轮房地产调控政策对全国房地产开发企业的土地购置产生一定抑制作用。2010年到2012年全国商品住宅销售面积分别比上年增加8.35%、3.38%、2.01%，涨幅逐渐缩窄，说明国家房地产调控政策对抑制住房需求起到积极作用。同时，这轮以抑制房价过快上涨为目的的调控减缓了全国商品住房上涨势头。调控对二手住房转让营业税征收政策的改变以及20%个税的征收，增加了住房的交易成本，降低了二手住房市场的活跃度，打击了普通住房的投资行为。
参考文献：
[1]高波，赵奉军.中国房地产周期波动与宏观调控[M].北京:商务印书馆,2012
[2]杨阳.我国房地产宏观调控政策梳理[J].华中师范大学研究生学报,2011(6)
[3]廖英敏.房地产新政实施对房地产市场的影响[J].中国发展观察,2010(5)
房贷工作措施篇8
一、住房公积金支持保障性住房建设的意义
（一）有利于充分发挥住房公积金的效用
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储蓄金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式，是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有政策性、专用性、互、可支用性、免税性等特点。自我国住房公积金制度建立以来，其在解决国民住房问题上发挥显著作用。随着住房公积金政策的不断发展，住房公积金缴存额也有了大幅上涨。以2008年为例：“当年全国住房公积金缴存额为4469.48亿元，同比增加926.56亿元，增幅为26.15%。截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%；缴存余额为12116.24亿元，新增余额2511.13亿元，增幅为26.14%。”但由于《住房公积金管理条例》规定的住房公积金的使用途径仅限于提取公积金、公积金个人贷款、购买国债和用于廉租住房的补充资金，致使目前我国的住房公积金存在大量资金沉淀，住房公积金闲置率不断上升。据统计截至2008年末，“全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元，扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。沉淀资金占缴存余额的比例为26.35%，同比上升3.59个百分点。”?虽然自2008年之后，住房城乡建设部未再公布过住房公积金管理数据，但鉴于自2009年开始，受国家房地产政策调控影响的因素，住房公积金的放贷率不可能大幅增加，全国住房公积金沉淀资金将保持继续增长的趋势。而这反映出了住房公积金运行效率低下的问题，也让拓宽住房公积金的使用面成为了亟待解决的问题。在此情况下，利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设，一方面，与住房公积金制度设立的目的相符；另一方面，能提高住房公积金使用效率，增加住房公积金收益，实现住房公积金保值增值。故此，笔者认为利用住房公积金支持保障性住房建设，是一项完善住房公积金制度的重要措施，其能进一步发挥住房公积金的应有作用。
（二）有利于保障性住房建设的推进及落实
1998年我国实施房改，全国房地产市场得到了迅速的发展。但近年来，房价不断攀升，住房矛盾日益突出，引起了社会的广泛关注，也影响了我国和谐社会的构建。为解决这一关系国计民生的社会问题，改善城市低收入居民的居住条件，解决困难职工的住房问题，促进社会的和谐稳定，党中央、国务院出台了一系列强有力的政策。其中，保障性住房的建设便是一项解决住房矛盾的重要举措。但根据全国保障性住房建设进展情况来看，目前其进度低于预期水平。而资金短缺系保障性住房建设的一大障碍，解决资金问题成为了保证保障性住房建设规模实现的当务之急。故此，将住房公积金的闲置部分用于保障性住房建设，有助于保障性住房建设的推进及落实。
（三）切实保障缴存公积金的职工享受国家政策优惠，促进社会的和谐与稳定
目前，许多城镇中低收入阶层，尤其是困难职工需要住房但普遍买不起住房。他们虽然缴存了住房公积金，但却没有通过个人住房公积金按揭贷款买房享受到相关政策性利率优惠。他们的住房困难问题如果不能得到妥善解决，将可能引发严重的社会稳定问题，影响我国和谐社会的构建。而如前所述，住房公积金支持保障性住房建设这一举措的实施，有利于充分发挥住房公积金的效用，推进保障性住房的建设。在此情况下，加之《意见》中明确规定，在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工，可优先购买或租赁保障性住房。该举措一是使得缴存住房公积金的职工可通过保障性住房的分配，切实享受国家政策及福利，解决社会矛盾问题；二是在有效提高住房公积金的使用效率之际，能确保住房公积金的保值增值，进而增强住房公积金制度的吸引力，扩大住房公积金制度覆盖范围，进一步推动住房公积金制度不断完善和创新发展。而这也必将促进社会的和谐与稳定，体现公积金制度取之于民，用之于民的惠民理念。
二、目前住房公积金支持保障性住房建设存在的一些问题
目前住房公积金支持保障性住房建设这一举措已经在全国试点城市实施，但在其运行过程中，也逐渐显露出了以下一些问题：
（一）住房公积金支持保障性住房建设的合法性存在一定的瑕疵
《住房公积金管理条例》规定的住房公积金使用途径仅限于有提取公积金、公积金个人贷款、购买国债和用于廉租住房的补充资金，并未明确住房公积金可用于保障性住房的建设。对此，虽然目前住建部等部门颁布了《项目贷款管理办法》，但该办法的法律效力低于《住房公积金管理条例》，在二者存在一定冲突的情况下，应当以《住房公积金管理条例》为准。故此，笔者认为目前利用住房公积金支持保障性住房建设存在一定的法律瑕疵。
（二）住房公积金用于保障性住房建设的项目借款人较难落实
《项目贷款管理办法》第十二条第二款规定：“经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房试点项目贷款，借款人是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。政府投资的公共租赁住房试点项目贷款，借款人是政府非营利性的专门机构。”可见，目前规定的项目借款人主要为政府非营利性的专门机构，并且公共租赁住房试点项目的借款人必须是政府非营利性的专门机构。该规定的初衷，一是为确保贷款资金专款专用；二是为是明确了政府的还款责任，保证贷款本息的安全回收。但目前对政府非营利性专门机构的界定并不清晰，并且相当一部份的城市并没有适宜承担公共租赁住房建设任务的对应机构。此情况导致了由政府非营利性专门机构申请住房公积金项目贷款的情形并不多见。
（三）新增项目的住房公积金贷款审批程序复杂，影响放贷效率
根据《项目贷款管理办法》规定，住房公积金项目贷款年度使用计划需经市住房公积金管理委员会、市政府审批同意后，报请住建部、财政部、人民银行等三部委进行审批。并且，住建部明确要求各试点城市的住房公积金中心不能突破规模放款。在此情况下，由于履行相关项目贷款的程序较为复杂，时间较长，使得在年度计划外但符合项目贷款条件的新增保障性住房项目，不能及时得到住房公积金的贷款，进而影响了保障性住房的建设。
（四）对项目贷款的有效监管具有一定困难
《意见》及《项目贷款管理规定》规定，住房公积金贷款风险由住房公积金管理中心承担。住房公积金管理中心需要加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，切实防范贷款风险。此项监管工作同时涉及法律、财务、工程建设、金融等多方面的专业知识，对监管人员的素质及能力提出了较高要求。但由于我国住房公积金制度的建立时间尚且较短，加之目前住房公积金中心的人员编制有限，短期内单凭住房公积金中心的从业人员完成该项工作，存在一定的难度。
三、完善住房公积金支持保障性住房建设的几点建议
虽然目前利用住房公积金支持保障性住房建设在实施过程中存在一些有待完善的问题，但其在充分发挥住房公积金效用、完善住房公积金制度的基础上，推进保障性住房的建设，促进社会的和谐与稳定具有意义重大，是一项利国利民的重要举措。故此，针对前文所提出的一些目前住房公积金支持保障性住房建设存在的问题，笔者提出如下完善建议：
（一）修订《住房公积金管理条例》
合法性是利用住房公积金支持保障性住房建设的基本前提。但经济基础又决定上层建筑。当前我国的社会经济发展、保障性住房建设等决定了需要利用住房公积金支持保障性住房的建设。因此，于2002年修订实施的《住房公积金管理条例》显得具有滞后性。为保证利用住房公积金支持保障性住房建设的合法性，建议尽快修订《住房公积金管理条例》并规定：“住房公积金在留足备付准备金后，可在一定比例内将住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设项目贷款。”另外，为保证发放贷款的比例及条件适应社会发展的变化。建议在对《住房公积金管理条例》修订时，同时规定：“可用于放贷的比例、方法及条件，由于住房和城乡建设部、财政部、人民银行、中国银行业监督管理委员会另行规定。”
（二）明确界定政府非营利性的专门机构，适时将其他主体纳入公共租赁住房项借款人范畴
如前所述，对政府非营利性专门机构的界定并不清晰，并且相当一部份的城市并没有适宜承担公共租赁住房建设任务的对应机构。故政府非营利性专门机构申请住房公积金项目贷款的情形并不多见。对此，笔者建议尽快界定非营利性的专门机构，尽可能的在全国范围内统一此借款人的设置，从而推进公共租赁住房建设项目的贷款工作，加快公共租赁住房建设的步伐。另外，应当注意到目前全国公共租赁住房建设的主体已逐渐显出多样化、市场化的特征，一些房地产开发公司也参与了公共租赁房的建设。故此，笔者认为，在足额抵押、封闭资金管理、明确还款资金来源的情况下，对已经投入一定比例建设资金、信誉好、履行能力强的房地产开发公司开放住房公积金支持保障性住房建设的贷款业务。
（三）调整目前项目贷款规模的审批模式，赋予试点城市更大的自
由于现行的项目贷款规模确定的方式系年度审批模式，使得新增保障性住房项目不能得到项目贷款资金及时的资助，在项目资金紧张的情况下，影响了新增保障性住房项目的建设进度。故此，建议改变现行的项目贷款审批模式，“不再由住建部等部委对贷款规模进行年度审批，而是在保证职工提取和贷款需求的前提下，制定贷款额度计算标准、明确试点城市年度项目贷款额度上限，在经当地住房公积金管理委员会、市政府审批通过后即可执行。”
房贷工作措施篇9
市住房公积金管理中心2009年工作总结
2009年以来,市住房公积金中心坚持扶企惠民主题，突出监管服务，通过实施一系列贷款新政和便民服务举措，不断提高服务水平，严格防范风险，使住房公积金使用效能得到提升，为促进房地产健康稳定发展和支持百姓实现住有所居发挥积极作用。现将工作总结如下:
一、实施利民新政 二、坚持扶企扩面并重，努力扩大覆盖面。针对国际金融危机对实体经济的影响，该中心坚持围绕大局，服务全局，把支持企稳回升作为工作中心，对确因企业下行、经济效益欠佳的企业实行降低缴存比例、延缓缴存期限的政策。上半年为近10家企业减缓公积金缴存。与此同时，对有条件缴存公积金而未开户的单位加强催建催缴，扩大公积金覆盖面。
三、推出八大便民举措，提升服务效能。今年以来，针对住房信贷消费增长、住房公积金贷款需求大幅提升的情况，认真调查研究、广泛征求意见，推出了8大便民服务举措。按照科学、合理、全面、高效、只填一张表的要求，实施了公积金贷款流程再造，对贷款全部流程全面梳理，注意分析每个流程中可以简化的表格、程序，重新制定了工作流程，贷款效率大大提高；坚持领导和机关人员值班制度；实行服务窗口导服制度；第一次向城区、邗江近1.5万人发放贷款对账单；向贷款人免费提供复印服务等，最近正在研究实施全市统一公积金客服热线，以切实为贷款人提供一流服务。
四、严格风险防范，确保资金安全。按照贷款量激增但贷款质量不减的要求，市公积金中心出台了多项防范风险举措，强化对分中心、管理部逾期考核，与房管局住房贷款担保中心合作，实施住房公积金贷后管理社会化试点，同时加强内部审计监督工作，及时排查业务运作隐患，坚决拒绝操作性风险，全年全市住房公积金个贷逾期率控制在0.16‰以下，远远低于建设部规定指标，各分中心、管理部个贷逾期全部为零。
房贷工作措施篇10
公积金能够解决中低收入者的住房问题，促进城镇经济发展。为保证公积金的资金安全，需要我们认真分析公积金的可能存在的风险，有效地避免这些风险，本文主要分析了相关问题，并提出了一些解决措施，希望能够对避免这些风险起到作用。
一、住房公积金风险分类
公积金的风险存在其管理的每个方面，为方便研究，同时也为抓住防范公积金风险研究中的主要内容，我们需要对其面临的主要风险合理分类。本人结合多年的管理公积金工作经验，防范和化解公积金可能遇到的主要风险，把主要风险分为三类：公积金筹集过程中的风险、在使用过程中的风险及管理中存在的风险，并为这些可能遇到的风险找到了防范方法和有效措施[1]。
二、住房公积金风险分析
1.筹集过程中的风险分析
（1）现有的公积金资金筹集状况分析。目前的筹集情况为事业单位、机关、国企等参加公积金的情况较好，经济效益不好的单位参加情况不理想，较少数单位认为住房公积金缴交增加了其负担，未严格执行公积金相关制度。现在还存在参加住房公积金的职工人数偏少、征缴率低、面窄等问题[2]。
（2）筹集住房公积金的风险原因分析。住房公积金为改善员工住房水平发挥了重大作用，符合多数职工的根本利益，但实际的住房公积金筹集情况不理想，可能是以下原因造成的[3]：一是制度缺陷引起的管理中心无承担风险的能力；二是低贷、存的政策缺陷；三是相关政策的宣传、执行的力度不够；四是存贷不对称，导致巨额的资金缺口。
2.个人贷款风险分析
个人住房公积金贷款是指管理中心使用个人和单位缴存的公积金，委托银行向缴存了住房公积金的购房者发放的优惠贷款。对个人贷款的主要风险分析，在公积金贷款过程中存在三个主体：公积金管理中心、银行及借款职工。而个人公积金贷款的风险主要来自借款人的违约风险、欺诈风险和担保风险，外部环境的政策风险和法律风险等[4]。
借款人的违约风险，是指借款人不能按时偿还贷款本息，通过违约放弃抵押房产，而造成经济损失。其原因多种多样，既可能是主观的，也可能是客观的，主要有两种情况：被迫违约，由于不可抗力因素或借款人支付能力不足造成清偿贷款本息能力下降而造成违约；理性违约，当房产价格下跌，给借款人造成价值损失比该房产上的已有权益积累还大，违约还款会带来更大利益时借款人会选择主动违约。
欺诈风险，由于管理中心对借款人的资信状况信息不了解造成的。欺诈行为主要可分为：一是个人信息不真实；二是虚假抵押，伪造不存在或不是本人的房屋产权证骗取贷款；三是多次抵押，用一个房产证多次抵押骗取贷款；四是旧契抵押，利用过期的产权证或房契抵押。
担保方式风险，可分为抵押物风险和担保风险。抵押物风险是职工违约后，管理中心不能处置抵押物导致利益损失导致的风险，主要是房地产市场、经济波动、自然磨损等对抵押物造成贬值风险。担保风险是由于贷款期限较长，担保人在此期间出现变故，而造成的担保缺失导致的风险。
三、住房公积金风险防范措施研究
1.筹集风险的防范措施
（1）设立住房公积金管理局，借鉴国外经验，将目前的公积金管理中心进行行政单位管理变成房贷金融机构。该局主要负责公积金的账户管理、保值、增值、政策性货币补贴和保险等，要按市场化进行运作并能承担相关风险。（2）加大住房公积金筹集，不管是单一方式筹集还是多种方式筹集公积金，都要有稳定的制度作为支撑。在公积金筹集上，机关、事业单位较为积极，一些效益不太好的企业不够积极，应该建立有效的筹集模式，使覆盖面扩大，征集比例得到提高，公积金快速增长[5]。
2.个人贷款风险防范措施[6]
（1）规范个人贷款管理。由于公积金制度不够完善，各地的公积金管理模式并不一样，还没有成熟的模式；相关管理人员的整体素质低、专业水平参差不齐，因此提高管理人员素质，完善内部控制机制是加强个人贷款风险防范的主要任务。
（2）要加强贷款管理中心的硬件配置；配备业务能力强、懂政策，原则性、责任心都较强的管理人员；完善贷款规章制度，严格执行岗位责任制，经常督促和检查。
（3）加强贷前审查，审查借款人的资信和还款能力、贷款用途、抵押房产情况；强化贷中规范，借款合同签订时要核对有效身份证件，抵押房产保险，贷借款有关凭证填写是否准确；贷后管理强化，管理中心要与借款人单位建立联系制度，对贷款进行跟踪管理，加强催贷力度。
（4）推行责任人制度，第一个同意贷款发放的人成为第一责任人，进一步明确责任，为其承担风险。对管理监控不到位导致的贷款风险或损失的要追究信贷人员和相关责任人的责任，保障贷款业务能够健康运行。
公积金能够有效解决中低收入者的住房问题和推动城市发展，然而公积金的管理却可能存在风险，比如筹集风险、使用风险及管理风险等，本文分析了这些风险，提出了一些相关措施，如设立住房公积金管理局、加大公积金筹集方式、规范个人住房贷款管理、推行贷款责任人制度等。
参考文献：
[1]郑捷.以优化公积金制度为突破口，完善我国政策性住房金融体系[J].中国房地产金融，2003（09）.
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[3]王震勤，王维才，李秋妍.住房公积金信贷政策与收入分配[J].北京科技大学学报（社会科学版），2003（01）.
房贷工作措施篇11
（二）资产业务
（三）中间业务
二、主要工作措施
（一）加大业务宣传力度，努力扩大社会影响力。元月份，订制了3万张“福”字、4000份四联、5000份年画和1300个布兜，在春节前后组织客户经理和各营业网点外勤人员，采取上门走访、送“福”进家、座谈调研、短信拜年等多种形式，集中开展了宣传活动，并在各营业网点悬挂了“金钥匙春天行动 带给您财富春天”宣传横幅，利用电视媒体自春节至元宵节广做字幕广告和拜年广告，多种形式提升了我行社会影响力。
（二）细化营销措施，夯实负债基础
1、加强春天行动的组织领导。制定了《“伴你成长 金钥匙春天行动”综合营销实施方案》，对活动计划进行了分解落实，匹配了5万元绩效工资和10万元费用，细化和明确了各项奖惩措施，力促活动深入扎实开展，取得了明显成效。3月末，各项存款较年初增长5763万元。
2、努力扭转单位存款增长乏力局面。
3、进一步细化个人存款营销措施
一是依托“迎奥运文明规范服务系列活动”和我行“文明服务优胜单位”评选活动，坚持每月组织优质文明服务检查，按月通报，严格兑现奖惩，促进了柜台服务质量不断提高，增强了门市吸储蓄能力。
二是督导营业网点建立个人优质客户台帐，建档率达到了90%以上。通过上门走访，征求客户意见，及时改进服务，积极做好维护工作。同时对他行客户上门重点营销，积极宣传推介我行网络优势和产品优势，有针对性地为客户制定服务方案。
（三）稳步加快有效信贷投放步伐。今年以来，本着规范操作、加大有效信贷投入的原则，我部立足维护优质存量客户、放眼拓展增量客户，将信贷投放的重点放在aa级以上法人客户、小企业贷款、住房贷款、银行承兑汇票及个人类贷款等方面。
3、以住房按揭贷款作为新的利润增长点，先后与临朐县兴隆置业有限公司和青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司签定了《住房按揭协议》，按揭贷款金额2300万元。同时，对去年签定《住房按揭协议》3处楼盘，继续组织对剩余待售房产的营销工作。全年累计发放个人住房贷款620.5万元，清收不良贷款81.8万元。
4、以公务员、私营企业主等星级客户为个人资产业务营销主体，积极营销个人综合消费贷款、个人汽车消费贷款、个人生产经营贷款等产品，进一步简化手续，提高效率，以资产业务的有效发展为依托，充分发挥资产业务的辐射、拉动和衍生效益，全年累计发放非住房个人贷款（含小额农户）1496万元。
5、以收入稳定、信用度高的农户为营销主体，加快小额农户贷款投放，全年累计发放小额农户贷款86组234万元。同时按照“整体推进，稳步营销，加快投放，防范风险”的原则，制订了《临朐县支行三农综合服务方案》，确定了至2012年全行服务“三农”总体目标。
6、加强贷款管理，做好不良资产剥离工作
房贷工作措施篇12
一、银行贷款
我国房地产企业根据项目开发的不同阶段涉及到的银行贷款包括：
（一）项目开发前期―并购贷款：银行向房地产企业提供资金，用于取得项目开发所需土地的相关贷款。该种贷款的审批主要以综合考虑企业资质、风险控制措施及收益回报为前提。通常，银行需要通过总资产、资产负债率及净资产等财务指标综合评定贷款申请企业的资质。合格企业通过提前让渡部分公司股权（银行所持股权对应净资产数与贷款金额匹配）、承诺取得土地后将土地足额抵押给银行（土地评估价值与贷款金额匹配）、资质较高的母公司提供信用担保等作为增信措施来取得银行贷款。但无论企业采取怎样的增信措施，该种贷款的回报普遍为固定的利息。
该种贷款可以一定程度上帮助企业节省项目开发的启动资金、优化资金杠杆适用效率。往往，银行更青睐于将并购带提供给资质好、项目规模大的企业。该种贷款资金使用用途单一，用于支付土地款。期限可以申请到3-7年。
（二）项目开发中期―开发贷款：在满足“四-三-二”原则的前提下，房地产企业可以申请到开发贷款，即四证（土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证）齐全、企业项目开发自有资金投入量达到30%、房地产开发企业满足二级开发资质。
作为房地产开发过程中最重要、最传统的贷款，该种贷款因贷款金额较大，往往可以申请到项目开发总投资量的50-70%，且融资成本较低（基准利率上浮幅度较小）普遍适用于各种类型的房地产开发企业。开发贷款的增信措施多数采用土地抵押的方式且抵押率较高。
但该种贷款也存在一定的资金使用局限性，银行往往要求房地产开发企业提供相关资金使用合同及凭证等以采取受托支付的方式发放贷款，贷款大部分用以支付项目开发的工程总包款等。原则上房地产开发贷的期限仅覆盖地产开发的中后期，一般不超过3年。
（三）项目开发中后期―按揭贷款：当房地产开发项目（普通适用于住宅项目）达到预售条件（已交付全部土地出让金并取得土地证、取得用地规划许可证、取得工程规划许可证、取得施工C、已投入的开发资金达到项目开发建设总投资的25%等）并一定程度上实现预售后方可申请。
近年来，由于住房按揭贷款的收益率偏低、回收周期较长，银行往往吝于发放并将该种贷款的总规模控制在较小范围内。按揭贷款的期限为1-30年不等。
而该种贷款的取得一定程度上可以大大帮助房地产开发企业实现项目的预售，因而与开发贷一起被视作房地产项目开发过程中非常传统、重要的贷款种类，普通适用于各类房地产开发公司用以作为变相的销售款回收项目开发的资金。按揭贷款的增信措施为房产抵押。
（四）项目开发结束―经营性物业贷款
经营性物业贷款起源于香港，由东亚银行率先引入，主要适用于已经开发完成并投入运营、且已产生一定规模运营收益（租金）、现金流较好、项目综合收益高、还款来源较为稳定的商业物业资产（包括但不限于商场、写字楼、酒店、商铺等）。
经营性物业贷款的资金使用较为灵活，可投入到物业资产的日常运营、置换项目前期的贷款和超过项目资金本规定比例以上投入的资金上。营业性物业贷款的增信措施为项目自身的商业物业资产作为抵押或追加企业所持有的其他资产等，抵押率通常在70%以下。
经营性物业贷款的期限原则上不超过8年。
整体来看，经营性物业贷款期限较长、资金使用较为灵活，可以很好地稳定、改善公司的现金流，备受作为商业地产项目或综合性地产项目持有者的房地产开发企业的青睐。
二、信托贷款
尽管银行贷款为房地产项目开发的各个阶段提供了种类较为齐全的贷款，但由于银行贷款从本质上对贷款主体（房地产企业）资质、项目标的、资金用途及贷后管理等设置了诸多限制条件，导致部分房地产项目难以从银行取得匹配的资金。基于这样的市场情况，信托贷款变得尤为重要。
信托公司将委托人存入的资金，按委托人或者委托人认购的信托计划所指定的对象、期限、利率、用途等向贷款企业发放贷款。委托人在发放贷款的对象、用途等方面有充分的自，同时又可利用信托公司在企业资信与资金管理方面的优势，增加资金的安全性，提高资金的使用效率。
信托具有独特的制度设计功能，能够起到避税、财产隔离以及政策规避的作用。
通常信托贷款根据信托公司在信托产品中所扮演的职能可分为通道类业务的信托贷款和主动管理型信托产品。
房贷工作措施篇13
会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，全称为《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称新国八条。
政策措施
会议确定了以下政策措施：
(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。20xx年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以限房价、竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
基本内容
调控已经成为房地产市场的常态。就在距离春节还有8天的时候，一只重拳再次砸向这个让人欢喜让人忧的市场。
1月26日，国务院温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
当天晚上19时许，会议内容公开，8条针对房地产市场的调控措施正式出台。这个被称为新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了基调。
从来没见过这么严厉的政策。我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖告诉记者，看来这一轮的房地产宏观调控只能成功不能失败了。
限购是国八条奏效的关键如果说之前的调控总是难抑需求的话，此次的新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求。
20xx年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。这是对今年的新房价格作出限制。
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
这一条取消了住房营业税优惠，对商品房销售作出限制。在此之前，未满5年的普通住房如果转手交易，采取的是差额征收营业税的方法。
新国八条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。提高首付比例，是对住房贷款需求作出限制。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 这一条，对购买住房作出限制。
限制，毫无疑问地要成为今年房地产市场的主基调。
在新国八条中，二套房首付比例提高到6成、取消差额营业税，已经不算是大的冲击了，最要命的是限购政策。胡景晖说。
26日晚新国八条出台之后，胡景晖就一直在研究。一开始，他的注意力还是集中在信贷、税费的政策调整上，但仔细研究几遍之后他发现，真正致命的措施出现在第六条，也就是限制购房的措施。
按照他的理解，这个限购的措施有着丰富的内涵。以北京为例，如果一个有北京户口的家庭已经拥有了两套住房，那么今年将没有资格再买房;如果一个家庭没有北京户口，但在北京长期工作，那么只能在京购买一套住房;如果这个家庭既没有北京户口，也没有人在北京长期工作，今年就没有资格在北京购买住房。
与20xx年的限购政策不同的是，在20xx年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。新国八条则彻底堵住了再次购房的口子。
值得注意的是，这项政策并非只针对北京、上海。按照新国八条的表述，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要执行这个政策。
这几年累计算下来，北京市的商品房中，大概1/3是由无北京户口同时也不在北京工作的人购买的，这些人不论多么有钱，今年都没有资格在北京买房，也没有资格在其户籍所在地、长期工作的城市以外的房价上涨过快的城市买房。胡景晖说。
不仅如此，旅游地产也将遭受重创。以三亚为代表的旅游城市，缺少了外地人的购买，其商品房的销售状况可想而知。
毫无疑问，此次新政力度最大的，就是限购政策。北京大学房地产研究所所长陈国强这样对记者说，20xx年，共有14个城市加入限购的行列;新国八条一出来，基本上就扩展到全国了。
北京中原房地产经纪公司预计，今年将有超过60个的城市实施严格的限制购房措施，市场交易量将会受到明显打击。以北京为例，如果实施严格的限购措施，市场将减少20%的购买力。
陈国强告诉记者，不仅限购的城市范围扩大，购房的门槛也被提高，这些都将对住房需求、投资性需求产生影响。
国八条新增内容1月26日，国务院常务会议确定了20xx年房地产宏观调控的新国八条。
与20xx年的国十条相比，新国八条对房地产宏观调控又有了新的内容。
首先，进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件，房地产市场是一个消费为主导的市场。这明确回答了住房到底是什么产品，住房发展的宗旨是什么的问题，是为住房的去投资化、去赚钱效应明确定调。
其次，为了打击房地产投机炒作，进一步强化了使用针对炒房的各种税收工具的预期。比如加强住房交易税和住房交易所得税，要求住房财产税征收试点展开。对于这些房地产税，除了住房财产税没有出台还不知道什么内容之外，对于住房交易税及住房交易所得税，如果不采取严厉的或高累进税政策，要想通过房地产税来达到遏制住房投机炒作是不可能的。比如，在我国香港及新加坡，最近都出台了对住房交易严厉控制的税收政策，从而使得住房投机炒作得到有效遏制。而国内十分温和的住房交易税作用将十分有限。政府一方面要对住房投机炒作严厉打击，另一方面不通过严厉的房地产税来限制。两者在政策及经济逻辑上还有待统一。
第三，对于这次差别化的信贷政策，重点放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平则与以前相同。对于第一套住房信贷弹性在商业银行，这就得看央行今年的货币政策是如何展开了。如果信贷规模严格控制，那么第一套住房的利率及首付都会提高，甚至于取消优惠利率;如果信贷规模控制不严格，那么第一套住房的优惠的信贷政策又可能放开。这对商业银行有较大自主，同样也面临很大不确定。不过，对于第二套以上住房的利率与首付，对于不同的地区，增加了央行酌情权。为了强调政策严肃性，新国八条加上对违规者的处罚条文。
