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一、我国房地产行业走低碳发展道路的重要性
对于房地产行业来说，提高能源效率以及减少废气污染的排放是低碳发展道路的主要目标，所以，我们首先要确保，使用的原料必须是无污染，无毒。而在生产建材企业也需要符合建筑行业的地毯发展需求，才能让他们的产品对社会接纳。所以说，房地产行业的低碳发展，最为关键的是可以推动该行业的绿色生产，绿色消费，促进下游实施。而低碳房地产行业的发展，以降低资源的减少浪费，以得到更高质量的生活，节能减排，也是抑制气候变暖的最要措施。
二、低碳经济对我国房地产经济产生的影响
1.低碳经济对房地产经济的不利影响。
1.1致使房地产的开发成本增加。低碳经济的核心内容需要利用新能源、新材料和新技术，在我国房地产行业发展低碳经济，需要花更多的钱去开发新技术、新设施，同时更昂贵、更高效地利用能源来代替传统的高污染、高能耗的能源，实际上是一种更为昂贵的行为。因此，低碳经济将增加房地产行业发展的成本。
1.2低碳经济会在短期内制约我国房地产经济的发展。目前，我国的房地产建设模式所采用的共同特点是高耗能，短期内很难改变这一特点。例如，在能源和技术上，很难在短时间内实现适当的变化。房地产行业的发展并没有脱离能源的支持，而能源价格低廉，使用方便，使我国房地产行业得到了快速发展。在发展低碳经济的情况下，如果失去了低能量支撑，房地产行业的发展在短期内会受到一定程度的影响和制约。
2.低碳经济对房地产经济的有利影响。
2.1调整了房地产行业内部结构。目前，中国的房价一直居高不下，一个更重要的因素是投机，有些人不明白房地产市场开发商只是盲目炒高房价，房地产和房地产市场的情况，使消费者太过重视的位置和价格的房子，并忽略了内部质量和舒适的房子。因此，低碳建筑的发展，可以从根本上改善的情况，因此，从长远来看，低碳经济，有利于中国的房地产行业内部结构调整。
2.2能够促进房地产行业长期的健康发展。目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面可能是泡沫，房价的不断提高，势必会给我国的房地产行业带来危机。房地产行业的低碳经济发展，会使房地产开发商用比较长远的眼光来看待房地产业发展，更加注重对建筑品质以及质量的提升，而不是只顾经济利益。因此，低碳经济的发展有利于我国房地产行业的长期健康发展。
2.3能有效实现房地产的节能减排和建筑的智能化。目前我国房地产行业在建筑材料和建筑设备上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳经济的要求，房地产行业是致力于建设低碳，智能，时间长，建筑节能减排和智能化是中国建筑行业的重点。和低碳经济将导致房地产行业积极引进和应用低碳新材料，新设备和新技术，这样，可以有效地减少建筑施工的能耗，从而实现低能耗和智能发展的未来架构。
三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施
1.政府应加大政策支持力度。
低碳经济的发展不仅有利于环境的可持续发展，也有利于我国经济的长远发展，政府应加强对环境的关注。政府应加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指标;应跳出单体建设思维，站在区域和城市发展的角度对建设计划的设计，应制定相应的奖励政策，对低碳技术的商人提供一定的奖励，并对缺乏节能减排和对商家给予严厉处罚;政府还可以改革税收政策，发展低碳经济的企业减免一定的税收费用等等。不仅有利于调整产业结构，也有利于我国低碳经济的发展。
2.提高房地产公司的重视。
房地产公司，不能一味的追求经济利益，除了赚钱，他们更应该关注全球的生态平衡，关注社会的未来发展，他们理应更多的去了解低碳文化，低碳住宅和绿色建筑。关于房地产的开发，除了使用新的低碳环保材料，例如铝合金材料，生态纳米石材，双层玻璃幕墙，也要有着全新的低碳环境建设技术，提高对于新材料，新能源的使用率，例如外墙外保温技术属于低碳环保技术。在这方面西方国家已经有所发展，我们也可以对此加以借鉴。另一方面，住房产业化、工业化生产方法应用于建设，实现节能减排，提高质量，促进低碳经济发展。
3.提高开发技术水准，合理地规划户型布局。
目前，我国的房地产行业基本采用了粗放型的管理模式，开发商更注重经济效益的结果，而忽视了低碳经济的要求和买房子的消费需求的实际情况。大多数房地产开发商都加大面积住宅开发，这在一定程度上造成了资源的浪费。房地产开发单位应不断提高自身的发展质量，做好户型的规划布局工作。
4.积极推广使用环保材料和节能技术。
很多房地产在我国的建设，对于玻璃有着大面积的使用，目的也是为了采光的更充分性，但是这也带来了相应的问题，由于玻璃本身的物理特性，使得它的导热性能非常好，所以，往往天气一热，室内的温度就会特别高，为了保持室内温度恒定，人们往往会使用空调降温，在某些方面来说，这也是间接的增加了电能消耗。有关于这方面问题的解决，我国房地产商，可以适当的使用新型玻璃，譬如，隔热辐射玻璃，它能在为住户提供一样采光需求的同事，还能隔绝因为室外光线照射二导致的房间温度过高的问题，从而减少在因选择空调降温时的电力资源浪费问题。此外，在住宅区更多的去种植绿色植物，提高绿化覆盖率也是一种不错的节能手段，它在美化周围环境的同时，也能吸收一些有害气体，让周围的空气变得更清新，特别是在夏天，树荫的阴凉也会为燥热的夏天带来些许凉意。
5.积极倡导低碳消费。
随着现代化的进程，房地产行业应该对低碳经济发展有着清楚的认识，同时，对于其的发展，应该有着更大的，更积极的宣传推广，让消费者更深刻地对低碳建筑的认识，对于低碳环保的认识。虽然由于技术以及材料的限制，低碳建筑价格会普遍的概予同类型的普通建筑，但在未来，随着技术的革新，有关低碳建筑的价格自然也会随着降下来的首先，要保持自然环境的可持续发展，保证人类生存环境的质量，发展低碳经济是十分重要的。低碳经济是房地产经济发展的有利和不利的方面，房地产行业应大力发展有利方面，加强现有的优化和改进的缺点，并应采取有效措施，使低碳经济概念发展成房地产经济，为自身在社会和经济上的利益找到一个平衡点，争取在低碳经济时代里寻求长久的经济、环境共赢，为我国房地产经济的可持续发展贡献自己的力量。
房地产经济论文范文二：房地产经济发展下市场经济论文
1.房地产经济和市场经济协调发展的措施
市场经济是房地产经济的重要组成部分，尤其是近几年我国房地产经济发展势头非常好，在市场经济中所占比例越来越高，但是这种快速发展的势头存在着很多不良的因素，如果不及时的遏制住，很可能会影响市场经济的正常发展，因此必须有针对性的采取对策，是房地产经济与市场经济能够和谐发展，相互促进而不是相互产生消极影响。可以从以下几方面入手：
1.1控制好房地产商品的价格
过高的房地产商品价格如果不实时的控制，使其无限的发展下去，非常容易出现经济泡沫，而使整个市场经济陷入瘫痪状态，从国外的历史经验中我们也可以总结出这一点。控制控制好房地产商品的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，价值决定价格，市场应该按照房地产商品的价值却制定相应的价格，真正的实现供需平衡，而如果价格已经远远的超出了价值，这种不良的现象，终有一天会使房地产陷入绝境。房地产价格过高目前已经成为我国市场经济中最重要的矛盾，国家也采取了很多的措施来缓解矛盾，其中利用价值以及价格规律来进行调节是主要的措施。价值与价格的合理才能实现供需之间的平衡，进而使房地产市场处于稳步发展的状态中。
1.2做好金融监督
无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象，主要就是金融监督工作不到位，有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力，但是通过向银行借贷等方式进行了大规模的开发，这种行为非常容易引起银行坏账现象，很多的开发商开发出来的房地产价格过高，无人问津，银行贷款也就无法按时归还，因此政府与银行都应该做好金融监督工作，全方位的了解房地产企业的各个信息，尤其是偿还能力，加强控制力度，并且对银行贷款行为进行相应的调整，从而使资金更加隔离的配置，从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中，也使整个市场经济繁荣发展起来，而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的，政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新，在改进传统的存贷模式的同时，还要引入更多的没有任何问题的资产，尽可能的降低高风险贷款的比例，从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。
1.3尽快实现房地产经济转型
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房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式(各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等)。四种形式可单选一种也可联动。
2 项目的选择及选址
项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。
项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划(建设)、国土资源部门的初步批复(预审)意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。
3 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告(有资质的中介机构编制完成);国土资源部门出具的意见(土地预审意见或建设用地批准书);规划部门的批复意见(选址意见书或城市规划条件通知书);环保部门出具的意见(经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过)。
4 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证;同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
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3．房地产过热会引发深层次社会矛盾房地产业的发展在一定程度上带动地方GDP的增长和财政收入，但这种失衡的经济增长存在民生隐患。普通居民为了购房节衣缩食，透支了未来的消费能力，对其他非房地产相关产业的挤压，导致非房地产相关产业的劳动者收入减少甚至因为产业不景气可能引发失业，物价上涨，居民消费能力透支，居民幸福指数下降。近年来反腐败查处的腐败案件中，大多数涉足房地产业。如果这种状况得不到及时的改变可能导致社会仇官仇富情绪蔓延，引起社会不安定因素产生。
4．房地产过热投资挤压实体经济发展空间房地产过热，房地产市场投入产出率过高，就会使投资者原本投向实体经济和服务产业的资金转而投向房地产，这样的后果是房地产投资规模不断增大，占用了大量的社会资源，挤压了实体经济的发展空间，甚至是关系到国计民生的制造企业得不到有效的资金支持，难以进行技术改造和产业创新，这样的后果会更加恶化了非房地产业的生存环境。
5．房地产非理性发展会误导社会价值导向近年来，毕业买房族不断增加，啃老现象严重，传统价值理念和就业理念正在不断改变。房价过快上涨引发全社会持续、过渡关注房地产业的发展，将会导致以买房为成功标准的非理性价值评价观念蔓延。加上物价快速上涨，传统制造业发展缓慢，非房地产业从业人员劳动回报率较低，可能会引发就业观念的改变和价值观的扭曲，很多原本追求实体经济相关产业的年轻人，转而投向收入更高回报更快的房地产业。急功近利思想的蔓延将对国家长远发展产生影响。
二、房地产业缩减对实体经济的影响
(一)实体经济的内涵
所谓“实体经济”，从一般意义上讲，是指涉及物质产品、精神产品和服务的生产和流通的经济活动。实体经济包括农业、工业、交通运输业、商贸物流业、建筑业等提供实实在在物质产品生产和服务的部门，制造业当然包含在其中。
(二)房地产业缩减对实体经济的影响
从上世纪80年代末日本房地产泡沫破裂对日本经济的影响和2008年美国房地产泡沫破裂引发的次贷危机对世界经济的影响可以看出，房地产泡沫如果得不到及时有效的控制，会影响经济持续健康的发展。房地产业产出缩减对于部分产业的发展影响较大。目前我国房地产业仍处于数量扩张阶段，其对能源需求较多，与煤炭采选业、石油和天然气开采业、金属矿采选业等能源生产型产业关联密切。房地产业产出的缩减会限制这些能源生产型产业的发展。房地产业对实体经济总影响力较低。将房地产业全部提取后，实体经济总产出减少比例不足0．105，远低于农林牧渔业、建筑业等七大产业形成的影响，其对实体经济的影响在所有产业中排位靠后。并且从发展趋势看，其影响力并没有随着经济的发展而提高，始终处于相对低的水平。王岳平、葛岳静等利用2002年投入产出表对我国经济结构进行分析，房地产业影响力和感应度系数均低于1，低于所有产业的平均值，其对经济的带动作用不足。西北农林科技大学余劲、任洪浩等利用HEM模型对我国房地产业缩减对实体经济的影响进行了研究，我国房地产业对实体经济的拉动力和制约性不高，其产出值在一定比例范围内的缩减不会造成实体经济的严重衰退。在金融业可以容忍房价下跌的范围内，只要房地产业产出值变化幅度在40%的范围内，就不会对国民经济的发展带来较大的冲击。
三、实体经济发展对宏观经济的影响
实体经济发展，可以从以下几个方面促进经济和房地产业的健康发展。
(一)有利于增加地方税收
目前，我国税收制度采用国税和地税相结合的税收制度。由于城市化的快速发展和城市公共支出的不断增加，地方政府越来越倚重拍卖地皮实现地方财政的收支平衡、实现GDP稳定增长。次贷危机后，美国认识到实体经济的重要性，正逐步改变单纯依靠投资和软件业发展的局面。发展实体经济和非房地产相关产业，可以使地方政府更加从容的对房地产业进行改革，逐步摆脱过渡依赖房地产业的局面，实现税收多渠道发力。
(二)有利于提高居民经济收入，增加内需
房地产业过快上涨形成高房价是引起内需不足的重要因素。房价回归合理、实体经济发展，居民实现住房需求的成本降低的同时，非房地产业就业机会和收入增加，购买力提高，有利于增加内需，实现国内经济均衡发展。
(三)有利于降低房产过热引起房产泡沫破裂的危险
实体经济发展不仅可以提供更多的就业就会，实现地方政府的财政收入和实现GDP稳定增长，避免了过多的社会资金涌入房地产业引发的经济风险。同时，实体经济发展有利于平衡国内的经济状况，减少政府过度依赖房地产业的财政风险。
(四)实体经济发展，有利于房地产业由过热
转向理性发展房地产业回归合理，政府对房地产业的依赖程度下降，才会有更多的社会资金投入到实体经济中，实现科技创新和产业革新，从而推动整个经济不断向前发展。随着经济发展，居民的生活水平和购买力不断提高，激发刚需群体的购房需求，反过来促进房地产业的健康发展。
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（二）有关房地产实际经济价格的经济影响
房地产经济在我国国民经济中的位置，表明了房地产经济在各经济行业中至关重要性。房价的波动时刻影响着我国宏观经济的波动。例如，房价上涨，则和房产业关系密切的钢铁行业、砂石行业、机械行业等行业产品价格也随着上涨。房产价格下降，这些行业的产品价格也会随之下降；农业同房地产业的关联程度较小，因此农产品价格的变化相对较小，不受房地产价格变化的起伏而变化。其次，房地产价格变化对整个国家宏观经济是正相关形式变化，房地产价格上涨，宏观经济相关数据也会随着变化。同时，房地产价格变化对居民收入有着显著的调节作用，房产价格出现小幅度改变，在收入水平上没有明显的变化。但是，房产价格有显著变化时，则居民收入也会有显著变化，总之房价和居民收入密切相关。同时，房地产价格的变化对金融业也有一定的影响，金融业的弹性较大，从投入到产出，很明显的能够看出两者的关系。
二、有关房地产价格的效应与影响
（一）有关价格上涨的部门直接产生效应
首先，从实际效果上来说，和之前预计的保持一致。在一些场景中，由于房地产的实际价格上涨让一些行业呈现出多种不同的幅度增长。其次，在相应的场景中，排除所有房地产自身以外，相应的建筑业、重工业以及一些公用事业均受到房地产影响颇大，在一些农业、工业与相关服务业中相应的房地产价格上涨实际影响比较小。综上述，从整个行业的实际分布来说，由房地产的实际带动是比较大，主要以一些基础性设施为主要行业，而这些行业中大多数都存在着相应的产业关系。所以，部分行业在实际的产出增量中要增加直接性关联，一些轻工业与农业等多种行业其实际增长幅度都比较小，而和预期相对比却保持着一致性。
（二）房地产价格的相关影响
我国房地产实际价格的不断下降也让国家的宏观调控发生着相应的变化，同时随着我国经济体系的不断改革，我国一些房地产行业已经逐年呈现下降的趋势。这就在一定程度上影响了房地产的GDP的实际变动，相应的就业以及进出口也在不断增大，而对一些消费与总产出来说其一直都受着宏观调控的直接影响。对我国的房地产行业来说，其实际价格的不断变动对一些非生产的账户有着直接而必然的影响。对房地产的下降与上升使一些人的收入持续降低。但是，房地产的实际价格下降直接影响着人民的生活。相关政府与企业的房价与收入在实际的变动方面也存在着诸多不同。相反的是，其给相关的居民只带来了较差的居民收入，房地产的实际价格的下降对我国的居民有着直接的负面影响。
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(二)房地产经济的发展趋势意义
对于现有的国民经济来说，房地产行业已经成为一个重要的行业，对于我国的国民经济发展具有相当重要的意义。这一行业并不是相对独立于社会经济中的，房地产行业与多方面的经济发展因素都有关联，涉及面比较广，对于我国的社会生活以及经济效益都有很大的推动作用。房地产经济的兴起时间虽然不长，但是随着我国社会主义经济制度的不断改革它的发展速度却是惊人的，这与国家的相关政策法规的支持是分不开的，在房地产行业的初期发展阶段就吸引了大量的资金投入其中，会很大程度上为房地产市场的活跃提供了人力财力的支持，在近几年的发展随着房价的不断攀升以及住房需求的持续减少，房地产行业中呈现了减弱态势的阶段特点，同以前的高速发展状态相比，现阶段房地产行业处于一个平稳的发展阶段，而随着网络经济的不断干预，房地产行业的生产力关系势必会发生相应的改变。
二、网络经济对房地产经济的推动作用
(一)网络经济的信息科技化推动作用
网络经济对房地产经济发展的技术上有很大的推动作用，在房地产经济的发展中，无论是项目的开发还是房地产的经营活动，都能够利用网络能够获得最新的信息。在某一方面进来说房地产行业是属于服务行业的范畴，有了网络科技的支持就能够对服务对象的各种信息进行统一的管理，而对于房地产企业内部的发展也具有同样的作用，比如可以把不同地区的房产信息、交通状况、周围环境等全部的进行网络数据化的编辑操作，根据客户的要求输入关键信息就可以找到相应的房源，在第一时间把房屋基本情况和全景照片呈现在客户面前，节省了时间和资金投入，一目了然更加客观的反应企业情况，能够赢得客户的信赖。同时网络经济的介入还可以帮助房地产经济进行信息技术的升级和改版，对施工的质量实行更加严格的监督和检查手段，在房地产的交易过程中，提供比传统交易方式更加方便、灵活的交易平台，能够有效的增加房屋的成交数量。
(二)房地产经济在网络经济推动下的资源变动
随着互联网的不断发展，房地产行业信息已成为其诸多资源当中的重要组成部分，房地产行业能否健康持久发展，直接取决于其对信息资源的重视与应用[4]。传统房地产行业的资源存在以及管理方式，在网络经济的干预下都将发生变动，因为网络技术的便捷化能力，使得传统房地产资源在实际应用中的作用不断减弱，另一个层面上来说就是传统资源对房地产企业发展的局限作用降低了，在一定程度上提高了房地产的发展灵活性，可以向外扩展到更广阔的发展领域中去，在生产力、发展空间等方面都会获得更大的进步，处于一个更加强大和独立的行业地位，在这种状况下可以加快房地产行业与其他行业的不断合作发展，扩大自身企业的影响力，这种影响力不仅限制在房地产这一个行业，而且对整个社会的稳定与和谐发展也有着促进作用。
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2.房地产经济的产业链延伸。
房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业，劳务技术等服务行业，房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。
二、房地产成交价格影响因素分析
1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。
就房屋的宜居性要求来说，不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求，但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以，单从2014年5月份数据来看，超过25000每平米的住宅只有12%，这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天，极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的。与此同时，有29%的房屋售价落在了15000~25000的区间中，26%的房屋售价落在了10000~15000的区间中，此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6000元以下区间、6000~8000区间、8000~10000区间中分别占有的比例为3%、11%和19%，本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。
2.投资用房产的需求对于房价的影响。
房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场，而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因，也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲，因为投资用房地产之前囤积量的存在，以及投资人止损心理的存在，房地产售价可能出现成本倒挂的现象。
3.房产供应量对于房价的影响。
就以居住为目的购买房地产购买者来说，其需求是接近刚性的，而以投资为目的购买房地产的购买者来说，其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升，而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来，杭州房价的连续下跌，也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是，因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在，房地产价格不会出现理论上的暴跌，而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。
三、地产开发企业的对策
1.积极控制土地保有量和开发量的关系。
开发商对于土地的保有可以分为两种形式，其一是完全融资保有，其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上，房产开发企业即使不进行土地开发，也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以，到底将手中多少土地开发成房地产项目，是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下，可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。
2.合理调查市场，做好产品定位。
房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查，可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力，以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位，才可以使产品达到完美的标准。
3.实行集约式资金管理。
集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式，各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式，这种资金管理模式下，会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法，通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果，使得企业的投资更加具有理性。
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1.3住宅与房地产业关联度大，对于相关产业的波及带动作用强据国民经济投入产出表分析，住宅与房地产业每增加1元消费，可带动其它商品销售1.34元，2002年全国城镇个人住宅支出总额达到7500亿元以上，带动相关消费约1万亿元，通常，住宅与房地产业对国民经济其它部门具有两次带动作用，第一次是在房地产业开发建设过程中能直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等部门和待业的发展，第二次是房屋竣工后带动家具、家用电器、装饰装修行业的发展。
1.4发展住宅与房地产业，有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整随着房改工作的基本结束和新区大量的单位集资建房，我市仅存老区直管公房8万平方米，居民住宅私有化率达到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。
1.5发展住宅与房地产业促进了城乡居民就业目前，我国房地产业年均就业人员增长仅次于社会服务行业，如房地产开发、物业管理等各类企业，评估、咨询类企业以及中介服务提供了大量就业岗位，为下岗职工再就业和农村剩余劳动力向非农业的转移做出了重要贡献。
1.6发住宅与房地产业促进了人民生活水平和生活质量的提高在全面建设小康社会过程中，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再是单纯的作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受资料，向着生态健全，环境优美，天人合一的方向发展，居民购房时，更多的注重住宅区位、朝向、户型结构、使用功能、开间进深，私密性、三明度（明厨、明厕、明厅）、内外装修、综合配套、小区环境及文化品位等。安居才能乐业，安居才能健康，安居是最大幸福，已成为城市居民的共识。
1.7发展住宅与房地产业，增加房产消费水平，促进经济的增长其一：国家对土地的审批、土地的出让方面的政策越来越严格，也为了严格控制耕地的减少，减小农民的负担，土地的出让价格会随着时间的推移越来越贵。其二：人工费用的涨幅也比较快，机械、燃料、煤、电的价格上涨迅猛，所以投资房地产可以保持个人投资的保值、增值和快速的增长。
2如何整体控制房产市场，使其健康有序的发展
2.1明确房地产市场发展的指导思想按照住房市场化的方向，对市场体系进行不断的完善，通过调整供应结构，进而在一定程度上满足家庭的住宅需要，通过进一步深化改革，全面贯彻落实居民住房制度改革，通过完善住房一级市场，同时搞活住房二、三级市场，以及租贷市场等，充分发挥存量和增量住房联动的作用，进一步激发居民住房消费的积极性。
2.2调整房地产供给结构按照住房市场化进程的需要，市计划、建设、国土等职能部门之间需要相互配合，以需求为导向，对市场要求进行认真分析，进一步加强宏观调控和政策指导，对住宅、非住宅结构进行调整，同时加大住宅建设的力度，并对写字楼建设规模进行适当的控制，进而在一定程度上防止出现新的空置。
2.3深化住房保障制度改革一是继续深化改革，制定实施新的政策，制定保障措施，进一步满足市住房需要，进而在一定程度上消除阻碍市场发展和居民住房消费的各种障碍。二是建立健全廉租住房制度，对城市住房保障范围进行合理地确定，科学合理地选择开发地块，建设一定数量的廉租住房，进而在一定程度上满足全市居民的住房需要。三是对经济适用住房建设进行规范化管理，严格控制在中小户型，同时对销售对象进行严格审定。四是推选经济适用房建设项目招投标，实行申请审批和公示制度。
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随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况，房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展，平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析，针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析，探究了工商管理对房地产经济的促进作用，以期对相关工作起到一定参考作用。
关键词：工商管理;房地产经济;内在联系;促进作用
房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联，其既是国家宏观政策的体现，也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束，通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言，通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性，对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。
一、工商管理特点分析
工商管理从其性质上看属于政府职能部门，但是，其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理，以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出，其只是对经济活动进行监督和管理，并不具备直接干预经济活动的权力。因此，可以说工商管理是市场经济的框架，市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展，一旦超出工商管理的范围，就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现，最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看，工商管理具有很高的灵活性，对于不同经济体或是不同的行业，工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是，在这高度的灵活性当中，又有一部分维护不变的核心内容，比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心，以此构建灵活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的，其不仅涵盖了各行各业，在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管，以此实现市场经济平稳发展。
二、房地产经济和工商管理的内在联系
(一)房地产经济是工商管理工作的重要组成
在市场经济的繁荣发展下，房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后，普通居民对住房的需求不断增长，直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是，在房地产行业飞速发展的背景下，也表现出了不少问题，尤其是在房地产规模迅速扩大之后，对应的监管制度和措施缺少，导致房地产行业出现了一些乱象。因此，作为工商管理的重要组成部分，房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用，也是工商管理工作不断进步的重要基础。
(二)房地产经济和工商管理可以实现互补互助
房地产经济想要快速、健康、稳定的发展，离不开工商管理的监管约束。同理，工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节，其具有风向标的作用，通过房地产经济的发展情况，就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段，即工商管理工作不断发展进步，就可以促进房地产经济进步发展，而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说，房地产经济和工商管理具有互补互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理为房地产经济发展助力
房地产经济的发展具有许多关联因素，比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中，市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素，而工商管理属于外部刺激因素，这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷，无法全面地对房地产经济发展起到监管作用，但是，其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后，我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用，以便为房地产经济的发展助力。
三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析
(一)促进房地产市场更加规范合理
房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象，给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此，通过加强工商管理对房地产行业的监管，可以有效减少这些不合理现象。比如，拿地是房地产企业规划布局的重要环节，也是竞争最为激烈的一个环节。但是，在某些地方，房地产企业拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正当的竞争行为，这给整个房地产市场带来了一股不正之风，扰乱了健康有序的房地产市场。因此，通过工商管理的强力作用，依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管，对其中存在的不合理操作进行严厉打击，以此逐步规范完善房地产市场，促进房地产经济良性发展。
(二)维持房地产经济发展秩序
在房地产市场的发展过程中，出现了一些不合理的现象，打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击，进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题，导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此，基于国家的宏观调控政策，通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实，对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此，通过工商管理的强力规范作用，还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素，确保房地产经济可以实现有序发展。
(三)有效的风险防控
风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题，但是如何全面完善风险防控，却有待进一步研究。对房地产经济发展而言，风险防控的对象因素众多，各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情，也是工商管理的重点工作，因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言，其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手，发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子，并及时提出对应的风险应对措施，或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。
(四)保证消费者利益
工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展，其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言，消费者利益受损的事件出现频率颇高，各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中，消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言，消费者属于弱势群体，其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此，通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题，可以较大程度保证消费者利益。
(五)指引房地产经济发展方向
工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映，其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此，工商管理是国家宏观调控的一种具体手段，可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下，通过工商管理指引其未来的发展方向，对房地产经济的进步具有积极效用。
四、结语
房地产经济的发展速度越来越快，在房地产市场不断扩大的背景下，工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作，可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用，在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。
参考文献：
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[4]陶连辉,苗博凯.论工商管理对经济发展的促进作用[J].赤峰学院学报(自然科学版),2014(19).
房地产经济学论文范文二：房地产经济管理问题及改善措施
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫，还影响到了其他行业，比如金融业，因为对房产的需求很高，导致了房产的价格飙升，而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷，从而也产生了金融、经济方面的危机。同时，这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导，使得房产的供求严重的不平衡，新房产积压，这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今，我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡，以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性，所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致，这不仅不利于房地产市场的可持续发展，同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺，而且近几年来，人们对房产的需求超过了供给，这使得房地产商品越来越短缺，价格也渐渐的上涨。这样一来，开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标，从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场，实现了房地产项目自主、封闭式的管理，造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高，便盲目的投入了进去，既没有进行可行性研究，也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以市场变化不定为借口，没有进行可行性研究，使得项目市场定位不合理，还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求，这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今，我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理，因此，必须完善相关的法律、法规，调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划，以此来完善产业政策，完善房地产市场。其次，国家要从创新体制入手，不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍，还要使房地产机制能够良性的运行。最后，必须调整整个房地产经济，使经济收入格局合理而科学，从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理，重点在于控制开发成本。如今，控制成本已经越来越难，其他相关业务也具有比较大的弹性，尤其是报账的标准，更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来，才能够优化房地产市场，使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分，只有完成了预算，才能够实现经济利益。因此，必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力，首先要看的便是企业的利润，另外，这也是一个企业的发展基础，更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手，强化房地产市场管理，维护房地产市场的秩序。首先，国家要强化税收在房地产经济中的作用，然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后，国家还要制定房地产市场机制，设置政府管控机制，调控土地的价格，避免土地价格被垄断或者受到不良影响，这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
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2误差修正模型
该模型是对上述变量的短期关系的描述，通过该模型可以清楚的了解变量之间的调整速度和短期影响力。
二结论与建议
1结论
通过对河北省房地产业对经济增长的实证分析，我们可以得出以下结论：
①河北省房地产投资对GDP的增长具有很大的推动作用，从上述的误差修正模式看，在房地产业每增加一个一个百分点时，河北省内的GDP将会增加0.496个百分点，由此可见河北省政府应该认识到房地产业对区域经济增长的重要作用，采取有效的措施促进房地产业的健康发展，同时也要意识到房地产业的危害性，要时刻关注房地产业的泡沫，如果房地产业对GDP的贡献过大时就会造成经济产业结构的不合理，影响社会经济的合理化发展，导致贫富差距过大。
②河北省GDP的发展加速了房地产业的发展。河北省GDP的快速增长必然会带动房地产市场的活跃，首先经济的增长提高了人们的消费水平，房地产的售价就相对要高，比如基于北上广经济的发展，北上广的房价要远远高于全国其他城市；其次经济的快速增长必然会带动整个地区人口的转移，而外来人口的增多必然会带动唐山市房地产市场的发展；最后社会经济的增长，带动城市基础建设的加速，人们开始追求高品质的生活环境，而住宅环境是改善人们生活质量的关键因素，因此追求高品质的住宅环境，使得河北省的旧城改造等工程发展迅速。
③房地产产业对经济增长的持续时间比较长，不同于其它产业，房地产业对经济的贡献作用是非常大的，而且成效也是非常显著的，以2010年的房地产调控为例，可以看出房地产业对经济增长会具有一定的滞后促进作用，随着时间的推移这种贡献作用会逐渐的降低。
2建议
当前许多地方政府把房地产作为经济持续增长的主要内容与依据，在社会经济发展中，将主要精力放在发展房地产上，结果造成房价的持续上涨，高房价的背后是人们的平均工资增长速度与房价的上涨速度相差甚远，因此为构建科学健康的房地产市场，防止经济泡沫出现，应该采取以下措施：
篇10
然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
［参考文献］
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[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.
[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.
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二、国外经济形势方面分析
1.联合国经济和社会事务部最新发表的《2015年世界经济形势与愿望》报告显示，2014年世界经济将会继续缓慢增长，预计2015年和2016年世界经济将分别增长3.1%和3.3%。
（1）美国经济增长速度超过预期，2014年美国四季度GDP增速提高至5%，消费市场持续回升温，其制造业、农业、服务业均未受到世界经济颓靡的影响，而我国2014年四季度GDP同比增长7.5%，与2013年数据相比，真实GDP增速是下降的，14年城镇人口占总人口比重比13年同比增长1.04%；全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长8.3%。正处于城镇化和工业化的加速发展阶段，正是需要大量资金投入阶段，可是由于受到美元的大幅升值和美联储退出量化宽松政策的影响，我国现面临通货紧缩风险。
（2）欧洲经济因为石油价格大跌，欧元贬值，导致通货紧缩加剧，但欧元区财政放松，能够小幅度刺激经济增长。成员国内需求下降，劳动力市场疲软，仍是经济难以发展的表象。
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从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
篇13
经济学中的成本意味着“节俭”。因为资源的有限，就必须有以“节俭”为目的的成本管理。成本可以分为会计成本、经济成本、边际成本、机会成本、沉没成本、时间成本、资金成本、人力成本、土地成本等等，虽然类型不同，但都是成本。房地产企业的成本管理，包含各部分成本：有融资时的资金成本、项目的建造成本，人力资源管理的人力成本，以及隐形的沟通成本、因失误造成的沉没成本等等。管理学学者彼得•德鲁克曾说，“在企业内部，只有成本！”每个环节的资金花费，便是成本。成本的发生伴随着决策。当企业在决定投资某个项目时，就意味着成本的发生。虽然在投资这个还是那个项目经过详细的测算，但仍然是主观的判断。而接下来的成本管理，只能在决定投资多少的额度之下，管理好这个额度以保证利润最大化。从这个角度来看，成本管理等同于成本控制。房地产企业的成本管理，根据房地产开发的各阶段进行划分，可分为投资阶段的成本概算、设计阶段的施工图预算、施工前的招标合约管理、施工阶段的预结算。以“预算不超概算、结算不超预算”为原则，房地产企业的成本管理已由侧重施工预结算管理向以目标成本为中心的成本控制转变。
3房地产企业成本管理中的市场经济思维
3．1以目标成本为中心的成本管理体系
3．1．1目标成本的概念目标成本，顾名思议，是估算一个项目将要发生的成本，以此作为目标值，以保证项目利润目标的实现。目标成本的数据来源于经验值的积累。企业通过对市场的了解，对一些历史数据的分析，得到这些数据。完整的目标成本应包含项目发生的所有费用，通过将目标成本根据成本科目分解为13项费用。
3．1．2体系的建立目标成本的目的是要保证成本的控制，因而要把成本管理各阶段进行连接起来。如图1所示，以项目目标成本表划分，进行招标的招标控制价和合约规划管理，保证每份合同有规划、价格有依据。在施工过程中发生的签证变更和沉没成本要进行动态管理，保证成本数据的连续性。同时房地产成本管理不仅是成本部门和成本人员的工作，更是一项全员参与的工作。要涉及到财务、项目管理等各职能部门在计划运营的管理下，协调各部门资源，降低各部门之间的沟通成本，合理利用各项资源。
3．2企业内和企业外的竞争、合作
3．2．1企业内的运营市场经济，意味着知识的分散性，认识若干事物取决于面对事物的人，准确来说，它们分散于每个人的大脑中。专业化的分工，是市场经济的特点之一。一个造价工程师，他可以通过为地产公司提供专业服务，换取机械工程师们制造的汽车，而不用他亲自动手去制造一辆汽车。而且就制造一辆汽车来说，它也涉及到广泛的行业，如矿业、石油、塑胶、机械、电子、玻璃等成百上千种行业。专业的人做专业的事情，这样可以提高工作效率，一个庞大的部门或者企业，只有通过精细化的分工，形成流水式的作业，才能提高工作效率。就如现在汽车制造业，在流水线上有若干工种配合，每个工种只做一小部分专业工作，然后越来越熟练，就会提高生产效率。专业分工让每个人的生产效率得到了提高，因为一个人反复做同一件事情自然会越来越熟练。但是专业化的分工之下，也可以造成封闭的、工具化的头脑。在工作之余或者过程中，对自己知识体系的自我更新就显得特别重要。如果不想成为这个工业化时代在自己专业聪明，却在专业之外的事务一无所知的人，更需如此。正是由于专业划分的优缺点，需要企业运营将企业内部资源进行整合。个人在资源整合中通过其他专业化人员的帮助和发挥自己的专业优势中完成企业利润目标。而知识的分散性又让企业内部的合作、协调变得非常重要。
3．2．2产业链的竞争、合作市场经济另一个重要的特点是竞争。在市场中，总体来说，只有那些能以物美价廉的产品和服务满足消费者的企业，才能脱颖而出。竞争让各企业不断提高自身业务管理水平，提高生产效率。科斯在《企业的性质》中提出交易成本的概念，提出当企业内部成本小于市场中的交易成本时，形成企业。在市场中，房地产企业将一些施工单位和材料供应等纳入企业内部，实现纵向一体化管理；也有精简企业业务，仅作投资部门，将项目外包建设的。本文章不做讨论是企业越做越全，还是精简业务更好。两者无论哪种形式，都要保证企业的利润目标。而利润的实现，需要项目全过程中各方的合作和竞争。
4某房地产企业内两个项目成本管理对比
4.1目标成本管理体系减少合同发生数量A项目建设周期为2011年9月至2014年12月，项目开发时间较早，未建立目标成本管理体系，造成项目内工程界面划分不清楚，产生大量交接工序的专业和零星分包工程。B项目建设周期为2013年12月至2016年10月，项目立项时建立目标成本，至2015年3月已发生合同94项，根据目标成本规划预期将发生合同148项，该项目预估共发生242项合同。每产生一项合同，意味着造价工程师需完成清单、标底编制、招标工程师需组织招标谈价、合约工程师需制作合同，由此带来的企业内部成本的增加。目标成本管理体系可以提前规划项目发生各项费用，做好各工序交界面的划分，减少专业和零星合同的发生。
4.2目标成本管理体系控制合同金额A项目属于成本核算型，即在工程发生后通过控制签证、结算金额，降低成本。而B项目的目标成本管理体系在方案设计阶段测算成本，以预留成本金额作为招标控制价，若超出预留金额则修改设计方案或增加投标单位重新招标，降低合同金额，变事后被动型为事前控制型。
4.3与供货商建立长期合作价格B项目主要施工材料：涂料、瓷砖、洁具、灯具、门等与专业供应商建立长期合作机制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供货商。通过此种方式一方面通过长期合作，可降低材料价格；另一方面保证了材料供应质量。
