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目前的房地产管理虽然同其他行业一样，通过不断的运行取得了很好的发展与完善，但是在发展过程中，依然存在很多问题，在一定程度上阻碍了房地产的发展，使其发展速度减慢。因此，要提升房地产的发展，就需要不断的进行创新，引入新的管理理念，通过新的管理方式和方法，为房地产发展注入新的力量。在房地产管理和发展过程中，人才培养是制约管理发展很大的一个难题。随着市场经济的发展，城市建设的加快，房地产产业的发展不再像过去靠丰厚的资金支撑以使发展壮大，而是注重了人才在房地产管理中的作用，利用人才管理、宣传甚至销售，使房地产产业得以快速健康发展。当前，很多房地产产业缺乏高素质人才，人才储备量少，或由于竞争激烈、福利待遇等各方面的不适宜，导致大量的人才跳槽严重，人才流失量大，给房地产产业发展造成了一定的影响。因此，做好房地产人才培养与储备工作对房地产发展有着重要的作用，是亟待解决的一大难题，尤其是高级管理人才，房地产管理的发展需要在这方面进行适当的创新。除了注重人才培养，在新的房地产市场专业化与集中度不断提高的今天，房地产项目开发的成本加大，利润降低，要使房地产经济效益最大化，就需要房地产管理人员加强项目开发管理，在开发上创新，努力降低开发成本，提高综合效益，使房地产管理创新再上新高。
2.2房地产管理创新的重要性
房地产的管理创新不是一个人、一个部门或一个领导者的事，它在房地产管理发展中起着积极的作用，它可以带动整个房地产行业的各环节不断开展创新与改革。鼓励各部门积极想点子，提高效率、充分利用资源，使利益最大化。这样的创新活动，可以有效的改革房地产行业弊端，使使房地产行业更好的发展。
3房地产管理实践创新
3.1管理模式的探索和创新
在信息技术飞速发展的今天，房地产产业要顺应信息技术的要求，不断的对房地产进行管理的创新。管理模式的创新是是进行房地产管理创新的第一步，是房地产发展的基础。因此，房地产行业要用知识管理来提高管理模式的创新水平。例如，在管理模式的改进和创新中，可以建立相应的激励机制和奖惩制度，使房地产的发展和员工个人的利益挂钩，进而调动企业员工的积极性。
3.2人才培养模式的创新
如今的经济社会是拼人才、拼知识、拼技能的社会，各行各业的发展都离不开人才的作用，故对于房地产行业，也要注重人才的培养，充分发挥人在房地产管理中的作用，建立完善的培训机制，培养人才，为企业发展创造价值，使企业在房地产管理行业脱颖而出。建立适合房地产行业发展的培训管理系统，确定培训项目与内容，使受训者了解其在房地产管理中发挥的作用，使应用到实际工作中。培训管理系统的建立，首先从建立培训管理制度与流程入手，再将培训内容细化。很多从事房地产工作的人员都不是进修房地产专业的人员，大多数人员都由各行各业的专业人员跨行进入，专业技能相对薄弱，专业知识差。所以，在培训前，需针对不同的人员制定不同的培训方案，摸清每一个员工掌握技能的情况，在哪方面的知识缺乏，再针对不同的情况，进行分类、排班，确定不同的培训内容，以使培训效果达到最好。在房地产管理过程中，吸引高素质的管理人员固然重要，对于基层员工的人才培养出很重要，因为只有通过不断的学习，人员素质才会整体提高，房地产业绩才会整体提高，管理得到提升。
3.3进行项目管理的创新、项目的管理是推进当前房地产管理
创新的重要形式之一，在新的市场形势下，为了扩大自身的生存和发展的空间，取得稳定的发展，就需要对项目管理进行创新。房地产的开发范围广，周期长，因此房地产只有不断扩大自身的经营规模，实行多个项目的共同开发，进而提高房地产的抗风险的能力，实现资源的优化配置，进而实现房地产的长足发展。
3.4信贷政策的创新
由于信贷体系的不完善，使房地产的发展的资金不流通，阻碍了房地产发展的步伐。因此，需要对信贷政策进行创新。例如国务院新出台的调节政策中，要求购买第二套住房的家庭，首付款必须高于百分之六十，贷款的利率是基准利率的1.1倍。这样，就限制了投机购房和房价的过分增长，减少了金融风险，进而促进了房地产的健康发展。
3.5土地市场管理的创新
对房地产的管理创新还需要从基础上着手，即对土地市场的管理进行改革和创新，不断完善土地的供应方式。同时，进一步提高对闲置土地的利用率，加大对其的处理力度，进而盘活建设用地，这样很大程度上节约了土地资源。为了防止投资商的投机行为，国家需要采取相应的措施，加强对土地的管理，切不可任由发展，不加限制。
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3.对房地产企业品牌的影响。品牌形象的发展和维护是房地产企业的工作重点之一。一个房地产企业倘若没有品牌意识，在激烈的市场竞争中将寸步难行，业务便得不到拓展，公司的长期良好发展也就无从谈起。在房地产质量普通提高的前提下，产品的差异逐渐减小，同质化竞争越来越大，因此物业服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。由此可见，良好的物业管理对房地产企业的经营中是可以起到很重要的作用，对于企业自身的良好的形象建设，品牌建立有着积极的影响。目前，优秀的房地产开发企业都自带一支优秀的物业服务团队。比如万科地产旗下的万科物业服务企业，中海地产下属的中海物业，都是物业管理行业内的标杆代表。好的物业管理一定程度上也有利于提高房地产企业的综合实力，提升企业的品牌形象。
4.对房地产产品价值的影响。房地产产品相比于其他商品来说，具有高值性、固定性、使用年限长等特点。作为房地产产品的消费环节，物业管理是房地产开发的延续和完善，良好的物业管理不仅可以使物业及其设备处于完好状态和正常运行，延长其使用年限，而且可以提高物业的档次和适应性，从而达到物业保值、增值的目的。在物业的二次交换中尤为明显，同一地段物业服务好的产品价格要高于物业服务差的，可见物业管理对房地产产品价值的影响。
二、强调全过程物业管理，提升物业管理水平
1.贯穿房地产全过程，强化物业服务意识的培养。在房地产的设计规划、施工监理到产品销售、物业使用的全过程中引入物业管理，物业服务企业在服务的过程中，要时刻树立“服务为本”的经营理念，挖掘不同阶段的服务需求，制定相应的服务方法和手段，并在物业服务企业内部从上到下，建立稳定良好的企业服务理念，通过加强企业领导者思想意识的转变、加强员工思想道德素质教育，增强企业内部全体人员的服务意识和自身素质，不断提高物业服务企业的服务意识。
2.开发服务内容，建立完善的物业服务体系。进一步开发物业服务的内容，建立从房地产开发、流通到消费领域的物业标准化服务体系。具体内容包括房地产开发设计阶段提供咨询和建议服务，施工监理阶段提供设备检查验收服务；房地产产品销售过程中提供参观指引，销售环境的营造，企业文化的宣传等服务；物业使用过程中提供日常物业管理服务，强化专项服务和特约服务。物业服务企业应针对不同阶段的服务性质，确定服务的具体内容和重点，充分发挥服务的特色，有效提升房地产的价值，也为后期的接管服务打好基础。
3.科学化管理、引进智能化系统。随着网络系统的普及及人类生活水平的提高，许多高新技术在现代建筑中的得到广泛应用，智能化的物业管理可提高服务效率而且降低人力成本，最终降低物业管理的营运成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系统，充分利用可视对讲、紧急报警、电子巡逻系统、火灾报警等方式，提供更全面、快捷、安全的服务；在物业服务方面,利用电子抄表、自动化停车场管理、自动化公共照明、电子通告及广告、公共设备的自动监控等，使物业管理可以达到更有系统、更体贴、更便捷的效果；在物业管理网络信息方面,可以进行小区综合布线或有线电视网的改造等。
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房地产行业的发展正在面临着激烈的竞争和不断变化的市场环境,而要促进房地产企业的可持续发展并在市场中站稳脚步,就必须针对房地产管理工作进行创新。因此,对房地产管理工作的改革创新也成为了当前房地产面临的首要问题,房地产管理工作的创新不仅要带动部门工作的创新,最重要的是要激发各部门之间的积极性,以提高工作的效率、充分利用资源。具体来说,房地产管理创新工作应从以下几个方面来进行。
2.1创新人才培养模式
21世纪,人才优势是增强房地产竞争力、促进房地产可持续发展的重要因素。面对日益激烈的市场竞争,房地产企业必须重视起人才的培养,以建立具有房地产行业特色的人才培训体系。也就是说,通过建立相应管理人员培训机制,一方面根据不同层次的人才进行不同层次的培养,根据培训的实际要求来细化内容。另一方面,还应对房地产现有的管理人员进行培养,以不断提高其办事能力和综合素质。与此同时,提高企业的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地产事业中,共同努力管理好房地产企业事务。
2.2创新管理模式
市场经济遵循的是供求规律、价值规律以及竞争规律等规则,而对着信息技术的发展,房地产企业只有不断针对自我进行管理创新,才能进一步适应信息时代的要求。因此,创新房地产企业管理模式就成为了首要的条件,我们必须在不断的探索创新的道路上,不断吸取先进的管理模式,根据我国当前的市场实际情况,采取适当的措施,促进房地产市场平稳发展。可以通过建立相应的奖惩制度和激励制度,改革和创新管理模式,充分将员工的利益与企业的利益相结合,从而促使员工积极工作,提高工作效率。
2.3创新评估体系
良好的管理模式和管理方式必须要有一个标准的评估体系来衡量,管理评价体系是衡量企业行为,约束房地产企业和人行为的根本制度。合理的评估体系是保证房地产健康发展的重要因素。因此,我们应通过建立科学规范的管理评估体系,对房地产企业的人员、部门的行为进行规范与约束,进而形成一整套体系,保障房地产市场的稳定发展。
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1房地产档案管理数字化的内涵及数字化运
用所注意的事项目前房地产档案管理数字化主要通过大量的运用现代电子计算机技术以及现代化的摄影扫描技术完成，在此过程中将大量的纸质数据转化为数字化信息通过电子计算机的形式加以保存，建立相应的电子信息库，进一步方便相关数据的整理加强数据的管理，提升相关档案的使用效率，增强在档案管理方面的安全性能。在当下的房地产档案数字化管理中，档案一般被划分为三类，通常以档案原件、扫描件和数据档案的形式表现出来，数据档案是档案数字化的最终结果。在数据化档案的管理当中必须按照一定的原则对相关数据档案开展管理，这些原则中最为重要的就是安全性。虽然现代化网络技术给我们带来了很多的便捷，但是在网络环境中倘若没有较好的保护措施相关信息的安全性很难得到保障。为了总分保证相关信息的安全性，房地产企业应当做好充分的准备，从细节入手认真仔细的做好每个环节的安全工作，安装相应的防木马软件，聘请专业的技术人才充当顾问，进一步保证档案的安全，使档案的安全性得到充分的保障。除了安全性以外相关档案的真实性也是档案管理的重要组成部分，对于档案而言其本身最基本的特征就是真实性。在房地产档案管理数字化的过程中这一基本特征必须要得到保留加强，防止有关人员借档案管理数字化之便，对相关信息进行更改，进一步减少日后纠纷带来的不变，在公司管理上加强在该方面的监管力度要坚决杜止此类行为。档案数字化管理的根本目的在于提升数据管理的便捷程度，在档案数据化管理的过程中相关管理者要注意不断提升数据使用的便捷程度，不仅是要满足房地产行业相关管理者的使用需求，还要进一步满足普通用户的使用需求。数据的处理不能局限于管理，还要不断提升数据内容的可读性，不断满足用户的需求，增强用户的体验感。
2房地产档案数字化管理目前所面临的问题
当前我国有关档案数字化管理发展速度迅猛，这一进步推动了档案管理智能化，增强了相关档案管理的安全性和便捷度。但是一个事物的发展是长期的，在房地产档案数字化管理的过程中渐渐的也出现了很多问题需要我们解决。首先在档案数字化管理的过程中相关档案的搜集存储还存在不少问题，在相关信息搜集上还有不少难度，在搜集中的不确定性也有可能导致相关资料的错误性，这会让信息的真实性降低，进一步降低数字化管理的可信赖程度。此外相关的档案管理的数字化应用缺乏足够的创新意识，服务单一，很难满足消费者渐渐增长的需求，这让房地产档案管理数字化仅仅停留在表面，这不但限制了相关管理工作的进行，还将令相关房地产企业的业务受损导致很多服务的开展能力低，进一步限制相关房地产企业的发展。在房地产档案管理数字化开展的同时企业的相关人才结构很难满足企业数字化发展的需要，相关技术能力还有待提升。相关房地产企业应当依据企业发展实际，积极培养相关人才，增强管理者的管理能力和技术水平，进一步促使相关管理人员能够更好的进行数字化档案管理工作。档案管理数字化发展的过程中还将面临如何处理传统的信息录入同现代化数字技术档案处理的关系问题。电子档案的信息录入通过一些电子媒介，只有在一定条件的情况下才可以进行档案录入和信息化处理。而传统的信息管理模式较现代化的数字管理模式而言所受的约束条件相对较少，但是录入方式相对较为繁琐，查找不够便捷。在档案管理数字化过程中受某些客观因素影响容易造成相关数据的丢失，而面对房地产之一信息量和数据量都很巨大的行业而言一些存在的错误很难被找到。在电子档案的传播过程中，受全环境的影响这些内容的真实性极有可能得不到保证。所以相关管理者在进行相关数字化管理的过程中还应当注意保留相关的原始文件，以便于相关管理人员更好的进行档案管理工作。
3房地产档案管理数字化应用策略和方法
在房地产管理数字化日渐兴起的当下，做好管理工作不应仅仅停留在房地产数据的管理上，还要不断拓展到公司管理上。相关公司应当借助档案管理数字化的契机，进一步改革公司管理制度。培养大量的数字化、信息化人才，积极吸收相关专业人才满足企业在信息化时展的需求。在档案管理方面，相关部门要依据信息的内容作出合理的划分，依据信息内容提供相应的档案信息保存处理方案，进一步保证相关信息的安全程度，防止相关信息遭到不法分子的更改、窃取和破坏。企业还应当营造良好的信息安全环境，建立相应的安全保护制度和应急处理方案，防止信息安全遭到破坏，同时在企业信息遭到破坏时可以将损失降到最低。对于档案管理数字化的管理制度体系不能仅仅局限于某些方面，对于公司的全局包括人员、设备、以及硬件的运用都应当作出具体的规定。建立行之有效的档案管理制度，同时还应当建立相应的系统运行环境的安全管理制度。系统运行环境安全管理主要是指基于信息保护外部环境的安全的保护，包括相关人员对数字化档案管理的影响，以及信息库外部自然条件如电磁波、自然灾害、防护措施的管理等方面。应用系统运行安全管理是一项很大的工程，包括操作安全管理、操作权限管理、操作规范管理、操作责任管理、操作监督管理、操作恢复管理、应用系统备份管理、应用软件维护安全管理等。进一步从技术上防止相关数字化信息遭到窃取和破坏。在档案数据化管理的同时，相关管理者还应当注意对相关信息原件的保护，建立相应的档案室，配备专门人员保护这些信息。严格限制有关人员对档案的获取，防止相关档案被篡改，进一步保证相关档案的真实性。与此同时，建立相应的档案室保护相应的档案原件也是防止数字化档案出错的有效方法，方便在有关数字化数据出错时可以找到相关原件进行更改和查询。
4结束语
总而言之，建立一个完善并且安全程度高的档案管理数字化系统是一个漫长的过程，在这个过程当中会遇到各式各样的问题，还将会有越来越多的挑战，相关企业的经营管理者要做好充分的打算面对这一过程中的困难。要不断积累自身经验同时加强与同行业企业的相关合作，积极探索同相关计算机网络企业的合作，不断壮大发展。要积极面对在房地产档案管理数字化的挑战，积极采取相应的措施，加强对房地产档案管理数字化的风险调控，最大限度的降低存在的风险和危机，保障企业及用户的信息安全。科学技术的进步带给了房地产业管理现代化的机会，相关部门要利用好这一机会加快内部系统档案管理的升级，加快档案管理系统的内部升级，加强房地产行业的内部监管制度和外部环境监管制度，建立健全相关制度设施，建立有利于房地产行业发展的长效机制，将数字化的有效成果充分运用在房地产管理上来，将科技成果真正运用社会发展中。
作者:刘熙华 单位:南平市建阳区不动产登记中心
参考文献
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[3]黄晓屏.房地产档案管理中数字化技术的运用[J].企业改革与管理，2015（14）：39.
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一、房地产烂尾项目的成因
房地产烂尾项目的大量产生，有着特殊的历史背景。当时，房地产管理制度不健全，市场不规范，监管不到位，产生了过度投机行为，导致市场泡沫。随着泡沫破灭，政策趋严，资金链断裂，建设项目停滞下来。目前，全国很多城市的房地产烂尾项目，基本上都产生于上世纪九十年代经济体制转型时期。这是房地产项目烂尾的最常见原因，所有的烂尾楼和绝大多数的烂尾地块都属于这种情况。
此外，也有少数烂尾地块是由于规划调整（例如，为了保护文物古迹、改造路网）等行政行为造成的。
二、房地产烂尾项目的困境
市场原因造成的房地产烂尾项目，面临多种困境，各种困境叠合在一起，形成了一种绝境。其中，最主要的困境是以下三种：
（一）被拆迁户寻求法律保护的困境。房地产烂尾项目，小者牵涉十余被拆迁户、几十人，大者牵涉数百被拆迁户、几千人众。多数被拆迁户经年累月处于临迁过渡状态，长期被拖欠拆迁补偿安置本金（包括被拆迁房屋的补偿费、临迁费或者租金）、滞迁费和违约金。他们手握一纸回迁协议，即使打官司也无济于事──开发商没有可供执行的财产。即使偶尔有幸参与执行分配，又因合同纠纷，属一般债权，没有优先受偿权，几乎“血本无归”。
（二）开发商身陷巨额债务纠纷的困境。除对被拆迁户的债务外，开发商往往还背负银行贷款债务，与材料供应商、承建商等之间存在这样、那样的债权债务纠纷，可谓官司缠身，积重难返。除了逃逸的开发商外，留下来的大多是资不抵债或者濒临倒闭的开发商。
（三）完全依靠市场寻求项目出路的困境。由于建设项目长期停顿，开发商的资质或者项目规划、用地手续等许多方面都存在问题。在严格限制经营性用地加名、改名，以及禁止不采取公开招拍挂方式而私自转让经营性土地使用权等一系列宏观调控政策的背景下，仅仅依靠市场主体的努力，仅仅发挥市场机制的作用，这些烂尾项目几乎只剩下一条绝路。
当被拆迁户持久不断地进行反复、群体性、上访，以至严重影响社会和谐安定之际，一些地方政府开始着手处理房地产烂尾项目。可是不久发现，在现有法律制度和政策框架下，处理房地产烂尾项目近似一道无解之题。
三、有关房地产烂尾项目的法律问题
调研房地产烂尾项目，始终无法回避这样一些法律问题：
（一）市场和政府的界线究竟在哪儿？政府如何才能不为市场主体的市场行为“买单”？
（二）从法律角度考虑，这些项目的出路在哪里？
（三）怎样保障众多被拆迁户的基本财产利益，从根本上消除危害社会稳定的隐患？
（四）如何清理烂尾项目错综复杂的各种关系，明确各类主体的责任？
四、思考
（一）对于房地产烂尾项目，必须实行政府干预。
除了行政行为导致房地产项目烂尾的情况外，其他烂尾情况都是市场缺陷造成的后果，诸如资本的逐利性、个体市场行为的微观性和盲目性、拆迁人和被拆迁人获取信息的不对称性、开发商的不诚信行为等等。同时，作为公共产品的法律制度本身的缺憾，也加剧了被拆迁户的弱势群体地位，以至于被拆迁户身为债权人却无力自救、无法自救。其实，这正是市场不能发挥“无形之手”作用的体现。这时候，政府不应该无所作为，而应该积极发挥“有形之手”的调节作用，主动介入、干预。考虑到这些烂尾项目产生的历史背景，政府更应该负起责任来，有所作为。
但是，干预并不意味着政府应当为市场主体的市场行为“买单”。干预的目的，在于尽快消除烂尾项目妨碍社会与经济正常发展的不良影响和消极作用，其中重点是最大限度地保护被拆迁户的基本财产利益；在于弥补市场机制缺陷，恢复市场机制的功能。在实现这一目标的过程中，政府以市场监护人的身份出现，理顺各种关系，帮助市场主体分清责任、落实责任，解决问题，而不应该由政府一律“买单”。不分青红皂白，轻率主张甚至决定政府“买单”，将会给市场经济的发育和发展带来长远后患。
政府干预，采取行政手段和法律手段密切配合的干预方式。只有采取行政手段，干预才有显效；只有采取法律手段，才能分清责任，确定责任主体和责任大小。
（二）应当分类处理，并且主要应采取司法途径，才能解决房地产烂尾项目的根本出路问题。
对于行政行为导致的房地产烂尾项目，自然应由政府负责解决有关遗留问题。对于其他烂尾项目，同样要分别不同情况进行处理：
1．对于开发商已经取得国有土地使用权的烂尾项目，在不违反法律，不规避宏观调控政策，并体现处理结果社会效益最大化的前提下，不排除通过盘活等市场的途径来处理。但是，鉴于前述种种困境，主要还是应该通过司法途径来解决。
所谓司法途径，这里指为被拆迁户提供法律咨询，帮助他们提讼，诉请法院判决开发商支付拆迁补偿安置本金；法院受理了同一烂尾项目一定比例的案件后，查封该项目并强制执行，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿安置本金。显然，采取司法途径，在很多细节问题上需要司法机关和行政机关的相互默契和密切配合。
2．对于开发商因未缴齐国有土地使用权出让金，没有取得国有土地使用权的烂尾项目，可以通过解除国有土地出让合同或者采用闲置土地处置的办法，予以收地，收回后作为储备用地，增强政府的宏观调控能力。当然，对这类烂尾项目，也可以结合司法途径来处理。
司法途径、收地以及盘活等市场途径，都是依法而为，都属于法律手段。
对于不涉及被拆迁户的其他债权债务，不是处理烂尾项目的重点，宜由当事人自行通过诉讼或者其他途径解决。
（三）创新制度，为解决房地产烂尾项目提供合法并且更有力、有效的手段支持。
如前所述，在目前的制度框架内，处理市场原因造成的房地产烂尾项目，几乎没有出路。为了解决长期困扰当地社会与经济发展的房地产烂尾项目，一些地方克服了种种困难，在行政机关和司法机关的密切协作下，出台了一些处理房地产烂尾项目的特殊政策，实践证明行之有效。但是，长远来看，有市场就有市场风险，即使建立了充分的预防机制，也难以完全避免房地产烂尾项目的产生。因此，创新制度，为处理房地产烂尾项目提供法律保障，才更具根本性和长远性。
1．设立拆迁补偿安置本金优先受偿的法律制度。被拆迁户用安身立命之所与拆迁人交换得一纸拆迁补偿安置协议后，依照现行法律，物权就转化为债权，而且是普通债权，没有优先受偿性。为此，可以采取两种办法解决：
第一，通过司法解释，确立拆迁补偿安置本金在法院执行分配顺序上，优先于其他债权受偿；
第二，基于物权优先于债权的民法原则，在物权法上创设一种拟制所有权，规定：“房屋被拆除，所有权人在获得全部补偿安置之前，房屋所有权视为未消灭。”这样，通过诉讼，在法院进行执行分配时，被拆迁户的拆迁补偿安置本金就可以顺理成章地优先于一切债权受偿。
2．建立针对弱势群体的成本低廉的诉讼制度。在民事诉讼法上，把房地产烂尾项目的被拆迁户纳入弱势群体的范畴，针对弱势群体诉讼作出制度安排，主要是缓交诉讼费、诉讼保全费和执行费，免交财产保全担保金等；并且规定，对于经当地政府确认的房地产烂尾项目，财产保全的范围可以是整个项目。
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3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则
(1)系统性原则房地产企业营销能力的高低是由多种因素共同作用决定的，既有内部因素的影响，也有外部环境的制约，是所有因素综合作用的反映，因此房地产企业营销能力评价指标体系的设立必须遵循系统性的原则。
（2）科学性原则房地产企业营销能力评价指标体系是一个庞大的工程，涉及的评价指标很多，并且每一级的评价指标又涉及很多的因素，这些评价指标的设定应满足科学性的要求。首先，评价指标的设定应符合国际惯例，向国际权威的评价结构过渡，又要符合房地产营销的特性；其次，评价指标是房地产企业自身状况和实践经验的理论概括和抽象；再次，评价指标体系的设计应规范科学、有充分的理论依据。
（3）针对性原则该营销能力评价指标体系的设立必须针对房地产企业市场营销的特点进行，因为房地产市场营销自身的特性，导致房地产营销能力评价指标的确定在借鉴营销能力评价指标的基础上，还必须针对房地产全程营销的特点。
3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架
房地产企业营销能力的评价指标体系是由房地产营销的各方面特征及其相互关系的多个指标所构成的具有内在结构的有机整体。在参考国内外关于市场营销能力评价指标体系设计的相关文献和对房地产公司深入调查之后，将房地产企业营销能力评价指标体系分为三层，既包括目标层（A）、准则层（Bi，i＝1，2，……，n）和指标层（Bij，j＝1，2，……，n），同时确定衡量指标层各个指标的具体评价因素。
3.4指标构建的方法
指标体系的建立主要是指标选取及指标之间结构关系的确立。对于营销能力评价指标体系这样一个复杂系统，指标的选取和指标体系的确定比较困难，既要求对相关理论（房地产全程营销理论，模糊综合评价理论等）有深邃的把握，也要求必须具备丰富的经验。因此，本指标体系的建立过程是定性分析和定量研究相结合。定性分析主要是从评价的目标和原则出发，考虑评价指标的充分性、稳定性、可行性、必要性以及指标与评价方法的协同等因素，是主观确定指标和指标结构的过程。定量研究则是指通过一系列检验，使指标体系更加科学和合理的过程，二者相辅相成。本章在构建房地产企业营销能力评价指标体系时采用了德尔菲法，具体的构建过程如下：
（1）确定目标采用德尔菲法进行调查的目的是要通过调查确定一套适合房地产企业的营销能力评价指标体系。
（2）设置指标预选集在对目标分析的基础上，对目标进行分解，分解出一系列与目标有关的基本概念，如营销战略、营销策略、营销推广等等。然后再对这些概念进行深入加工或进一步分解，最后形成一系列描述目标属性的指标。在得出指标后,还要对指标间的关系以及指标与目标间的关系进行分析，对一些指标群按一定的标准进行聚类，最后得出一个初步的指标集。这一阶段要尽可能多地选取指标以构成候选指标集。最后设置调查表对指标体系进行选择。
（3）调查表的设计调查表是运用德尔菲法向专家征询意见的重要工具和信息的主要来源，它制定的优劣直接关系着调查结果的优劣。本文设计调查表的目的，是在保证指标全面性前提下，对设置的指标预选集进行指标筛选，尽可能把那些对目标影响很小的指标剔除出去，以保证评价评价指标体系的效率，以尽量少的“主要”指标来评价研究对象。
（4）选择专家在调查表制定完之后，就要根据此选择专家。专家选择的如何，也是德尔菲法能否成功的关键之一，要想保证德尔菲法取得好的效果，在选择专家时，应选择那些在市场营销领域、房地产经营管理领域的专家和在房地产开发企业和房地产策划企业一线工作的营销人员和策划人员。经验证明，一个身居要职的专家匆忙填写的调查表，往往不如一般专家经过深思熟虑填写的调查表更有价值。为保证专家的代表性，应注意专家代表的构成和分布。由于房地产营销的实践性的特点，本次调查选择专家30名，笔者请该公司销售策划部的8位管理和技术人员，策划公司的6位资深工作人员，西北农林科技大学经管学院的3位老师和3位在读硕士参与了房地产企业评价指标体系的确定。
（5）发函在拟定好调查表后，将调查表交给各位专家，请他们尽快填写并返回。
（6）回收调查表，综合处理确定结果本次调查发出调查问卷30份，收回30份，回收率100%，并且对调查结果进行检验。
（7）指标体系构建各指标经过上述检验，得到了较满意的评价指标体系。
3.5房地产企业营销能力评价指标的设定
目前房地产市场营销已处于全程营销阶段，全程营销包括：制定房地产营销战略，市场调研，项目定位，营销组合策略和营销实施保证五大部分组成，基本包括了市场营销中的各个主要环节[13]。所以，每个环节的营销竞争力都会影响到房地产企业的整体市场竞争力。因此，对房地产企业营销能力进行评价就必须运用一定的方法对房地产企业市场营销各环节的营销能力进行全面评价，得出总体评价结果。房地产企业可以根据自己的实际情况，依据全面性、灵活性、可测性和敏感性原则来确定市场营销评价指标体系。笔者在参考国内外关于市场营销能力评价指标体系设计的相关文献和对该房地产公司深入调查之后，确定该企业营销能力评价指标体系，见表3-1。
（1）房地产营销战略（B1）房地产营销战略是房地产企业根据自身的状况所作的企业发展的总体规划，房地产营销战略规定了营销活动的基本方向，使营销能力聚焦，进而使营销能力得到最大程度的发挥。房地产企业营销战略的指标层包括战略目标、土地战略、资金战略、品牌战略。a战略目标（B11）。评价战略目标从战略目标是否与企业的总体经营目标一致和战略目标是否切合企业自身情况两个因素来衡量[14]。b土地战略（B12）。土地是房地产业的命脉。土地战略通过土地的区位和土地获得的成本两个因素来衡量。c资金战略（B13）。资金战略通过融资渠道是否便捷，资金使用成本的高低，营销过程中有无资金缺乏现象这三个因素来衡量。d品牌战略(B14)。品牌战略通过品牌战略规划是否明确，项目品牌定位是否明确，项目品牌是否带动企业品牌的树立三个因素来衡量[15]。
（2）房地产市场调查（B2）房地产市场调查是房地产营销策划的前提和基础，即是企业活动的起点，又贯穿于企业营销策划活动的全过程，是企业营销策划活动必不可少的组成部分。房地产市场调查的指标包括营销环境调查（B21），消费者行为调查（B22），房地产市场状况调查（B23），房地产市场竞争情况调查（B24），房地产价格调查（B25）五部分。房地产市场调查的这五个指标可通过市场调查信息的可利用度、可信度，市场调查的投入产出比，企业是否定期有目的进行市场调查，市场调查内容是否全面来衡量[16]。
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（一）明确现场施工技术管理原则。第一，明确科学化管理原则。在建筑施工现场，每一项管理工作都应当具有科学性与合理性。只有这样，才能保证施工过程的安全，保证施工质量。无论是资源的利用还是人员的安排，都不能存有浪费现象。施工现场的设置也要具有科学性，充分考虑时间与空间需求，解决施工问题。在施工流程的安排上，要优先考虑施工质量，之后再考虑施工进度，以此来提高施工企业的核心竞争力。充分调动每一份人员的工作积极性，让最合适的人在最合适的岗位上工作，才能保证施工现场工作效率的整体提升。第二，明确规范性原则。施工现场技术管理工作要具有规范性，本着行业标准以及企业内部原则落实施工行为。现场施工具有复杂性，施工工作的完成需要多位人员的配合与多个环节的紧密相扣。只有严格遵守规范，才能完成共同的管理目标。没有规范的管理工作不仅会影响工程的施工进度，还会影响各个部门之间的契合度，导致安全事故的发生。（二）做好现场施工质量技术管理工作。在房地产开发过程中，现场施工技术管理工作最重要的一点就是质量管理工作。本着提高施工质量的原则，做好多个技术环节的处理与管理工作，才能实现管理目标。在施工过程中，控制施工质量是重要环节。首先，管理者要重视施工工艺的管理。目前，在建筑行业快速发展，建筑企业不断强大的过程中，施工工艺也逐渐丰富起来。根据房地产项目的需求选择最佳方案，并根据施工方案确定管理方案，使管理工作能够满足施工的实际需求。在优化施工工艺管理工作的同时，了解施工技术要求，分析施工技术要求，才能将质量管理与技术管理融合在一起。其次，建立明确的施工技术管理制度。在施工现场，每一项制度都会成为管理者的指导思想。施工技术管理制度应当包括材料检验制度、现场技术资料管理制度以及图纸设计与管理制度等。在工程的建设过程中，涉及到的一切内容与项目都应当有明确的制度规定与指示。施工技术管理制度的建立，能够帮助管理人员更好的利用材料了解工程质量，促进技术验收，把握好施工进程，研究施工方向。在工程完成之后，管理人员也可以结合技术性材料加强工程的维护与扩建，做好后期维护工作。（三）做好现场施工材料设备管理工作。施工材料管理工作对于施工技术优化以及施工质量提高都十分重要。在现场施工技术管理工作中，重视材料管理工作，才能让现场施工技术管理工作更上一层楼。在施工开始之前，管理者就应当先检查施工需要使用的材料，并明确材料的使用量。根据施工需求验证材料储备数量、储备环境，并检查材料的材质，明确计算与规划施工中应当使用的材料量。材料的领取过程也需要加以优化。在施工现场技术管理工作中，很多管理人员忽略了材料的领取过程管理。在定量施工材料入场之后便无人看管，有需要便直接取走使用。建立明确的材料领取规定，申请领取材料时需要注明材料的使用数量以及具体的使用方法。如果领取的材料不足以满足施工要求，可以申请材料管理部门补发，并明确标出超出使用量的原因。管理者要随时了解材料的库存情况，明确每一种材料的使用数量以及存储数量，定时更新材料。所有有关于建筑施工的原材料都要保证质量，在审查材料质量时，要严格按照行业规定以及工程要求检查，绝不能为了减少施工成本而忽略材料质量。只有合格的产品才能进入到施工现场，也只有二次检验合格的产品才能应用到施工实践当中。质量，是建筑企业发展的根本，在原材料上把好质量关，才能提升施工整体质量。除此之外，施工者还要及时发现材料应用过程中所出现的问题，发现材料与施工技术之间的匹配度，为之后的材料选择与使用提供丰富的经验。（四）做好现场施工人员管理工作。人员管理是现场施工管理工作的重要内容，人员管理主要包括施工操作者管理、施工组织者管理以及施工指挥者管理。施工人员的专业素质以及职业素养水平直接影响着施工质量。在部分企业的施工现场，一些施工操作者文化素质不高，缺少专业的建筑知识，经常出现违规操作。也有施工单位缺少专业的技术人员，虽然可以在一定程度上为操作者提供技术指导，却无法在施工现场中解决所有技术难题。在现场施工技术管理工作中，管理人员一定要重视人的作用，同时做好人员管理工作。通过定期培训来提高施工操作者与技术人员建筑业务水平，重视人员理论知识丰富的同时，也要重视职业素养水平的提高。认识到施工质量的重要性，才能建立终身学习的理念。除此之外，建筑企业还要做好施工现场指挥者的管理工作。他们明确自己的职责，才能帮助现场建立完善的管理机制，将好的管理技术应用到现场施工技术管理中。
三、小结
综上所述，在建筑房地产开发过程中，现场施工技术管理工作是必不可少的。只有做好施工现场技术管理工作，才能促进房地产开发项目的科学化。作为管理者，不仅要关注行业所提出的管理要求，更要结合施工现场的实际需求，落实精细化管理理念。通过施工技术管理工作的落实，促进房地产项目经济利益的最大化与社会利益的最大化，在实现企业发展目标的同时，推进社会进步。
参考文献：
[1]郭祖良.浅谈建筑工程施工技术管理[J].科技创新与应用.2012(13)
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1．提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税、合法纳税的观念，绝对不能抱有侥幸心理，投机取巧、偷逃税款。
2．从制度入手，建立健全税务风险内控体系。通过执行风险管理的基本流程，设置涉税风险控制点，将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程，实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。
3．注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。
4．负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动，及时注意信息的收集和比对，建立健全相关信息交流传递制度，对有关政策进行深入研究，正确理解。结合企业实际，正确利用税收政策，降低纳税成本。
三、设立税务会计，建立税务核算体系
针对税收管理的越发严格和越发精细化，要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来，使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。
1．建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下，企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科，明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限，在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动，要以会计准则和国家税收法令为依据，独立地进行税务会计核算，计算各项应税收入及相关税金，从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。
2．税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划，寻找税收法律中的税负下限，以使企业的税收负担最小化，维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划不是做假账，而是会计方法适当的选择。比如，在材料价格不断上涨的情况下，采用后进先出法可以加大当期的成本费用，成本影响利润，进而影响所得税的大小。
四、建立纳税自查制度，规范纳税业务
企业应当建立纳税自查制度，定期或不定期地自查税额计算中有无漏洞和问题，不仅可以保证财会资料及涉税数据准确完整，也可作为接受税务稽查的前期准备。
1．日常定期自查，结合财务核算过程的实际情况，对照现行税收法律法规，检查有无漏报应税收入、多列支出、虚增抵扣税额、漏、错报代扣(收)税项目、错用税率或计算错误等情况。发现错误及时自行纠正。
2．对于税务机关组织的各类专项纳税检查，按照通知的时间、要求和检点，提前组织力量展开自查。对于在自查中发现的纳税错误，主动改正，及时补缴税款、滞纳金，避免不必要的罚款。把专项检查中可能出现的问题消灭在自查阶段。
3．由于企业习惯按照旧有模式处理涉税问题，依靠自身力量很难发现问题，此时不排除聘请专业的税务师事务所给予协助，花小钱、省大钱，还可在他们的帮助下进一步规范纳税业务。
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1．3设计质量评价问题
现阶段我国的建筑设计质量的评价主要由设计单位、政府主管部门、业主对建筑设计质量进行评定，某种程度上这种评价制度可以促进建筑设计质量管理，但仍然存在一些问题，如非常规性与有限性，主要体现在评价主体和评价时点上。在评价过程中主要是专业人士进行的，主要的利益主体却很少参加其中，因此这样的评价体制很难反映不同主体的意见，那么其产生的影响也是有限的。有些评价是在阶段成果产生后开展的，有的甚至是在施工结束后进行，缺乏对设计的评价和控制，作用非常有限。
2提高建筑设计管理的有效措施
随着人们生活水平的提高，人们对于建筑的追求也从原来的保暖与遮挡恶劣天气上升到居住舒适性、美学上的要求，同时人们也有足够的时间与能力去改善自己的生活情况和追求精神上的享受。为了设计出更好的满足人们要求的建筑，这就需对建筑设计加强管理。
2．1建立完整的建筑设计管理制度
在建筑设计中包含了诸多的专业且涉及的内容较广，设计是群体性的活动，要保证建筑设计管理正常有序有效的进行，建立一个完整的组织框架是必须的，所设计的设计管理制度使相关人员的责任与义务明确，指令传达路径简单明确。这样可以避免逐级或多级请示造成问题得不到及时的解决，进而避免整个设计进度难以推进。一个完整明确的建筑设计管理制度不仅有助于提高设计质量与建筑工程的整体质量，而且对于促进我国建筑业的持续发展也有非常重要的意义。
2．2加强建筑设计质量控制
一个完整明确的设计质量管理体制建立后，为充分发挥组织的作用以达到设计质量控制的目的，必须制定健全的质量管理制度。质量管理制度的建立为把好质量关、进度关打下坚实的基础，做到未雨绸缪，不要等问题出现才去寻找解决措施。在建立质量管理制度时，将质量责任制细化，责任明晰，责任落实到具体的人，制定奖罚制度以对管理人员进行有效管理；做好不同部门相互衔接，职责与分工明确及紧急情况的备用方案，各部门之间质量信息的沟通与协调。在设计质量控制中需加强设计图纸的审查，查看使用功能机质量要求是否达到设计规范与业主标准，检查设计中易忽略的、易出错的常见问题，将可能产生的安全隐患与可能阻碍施工与设计进度的地方尽早地消除。建筑设计管理体制中管理人员作为其重要组成成员，每个管理人员的专业技术水平参差不齐，需对管理人员进行必要的培训。在培训的过程中应针对不同的人员进行不同深度的培训，使培训具有针对性，实行考核制度，提高管理人员质量意识，重视质量的宣传工作，使质量意识深入人心，把质量这根弦绷紧在每一个管理人员的脑海里。在建筑工程施工开始前，做好相应的质量控制计划、图纸会审、技术交底等工作。在建筑工程施工过程中加强质量通病以及易出现质量问题处的检查力度，对重点工序、关键环节施工进行严格控制。
3建筑设计管理需考虑的方面
3．1建筑设计与环境关系
在科学发展观、可持续发展的大环境下，人们的环保意识也在逐年增强，在房地产建筑设计建造的过程中会产生一定的建筑垃圾，这些建筑垃圾的卸放位置与处理是否妥当对周围环境有非常重要的影响。环境设计，一方面是充分利用周围的环境构成内外环境的多样的、自由的、协调统一，将建筑建造过程中的垃圾妥善的处理，避免对环境造成污染与破坏，做一份环境影响报告以评价修建建筑物后对周围环境的影响；另一方面是合理的选择建筑外墙装饰材料与建筑周围绿化植物以免对环境及周围的植被等造成破坏。
3．2社会习惯的改变
在人们生活与教育水平获得极大提高之后，人们的追求不仅仅停留在解决自身的温饱问题，更加注重生活品质与精神上的享受，同时人们对环境的保护意识也得到极大的提高。随着这些社会观念、社会习惯、社会趋势的变化对建筑物建造设计等方面都会造成一定的影响，应根据实际的情况建设符合社会习惯的建筑物，如智能建筑与绿色建筑等，这就需要设计人员在建筑设计之前对这些进行调查研究。
3．3技术进步的思想
科技日新月异，在建筑设计管理过程中，应将一些新技术、新材料应用于房地产建筑设计中。计算机获得了极大程度的发展，采用计算机模拟与结构的优化，使分析的结构更加精细准确，如钢管混凝土柱的设计，可以采用ANSYS等有限元对其分析，建模过程中分别考虑整体的钢管、采用焊接形式的钢管、采用螺栓连接的钢管对核心混凝土的约束程度，同时对钢管壁厚、螺栓个数、螺栓预紧力等参数进行分析。近些年来，我国自然灾害频发，建筑设计中应考虑风荷载、地震作用，在地震设计中采用钢管混凝土，在地震发生前，这样的设计在某种程度上是一种资源浪费，一旦自然灾害发生，这样的结构能充分发挥钢管对混凝土的约束，提高混凝土的承载能力。在科技发达的今天，在建筑物设计时，应结合当前的科学技术与行业发展的前沿，将最新的施工技术与材料、设备应用于所建的建筑物中，这样不仅有利于控制建筑物的设计成本与防止安全事故的发生，而且也有利于推动建筑设计与科学技术继续向前发展。同时，房地产建筑设计施工所应用的新技术有可能存在着不适用现场的情况，这样将有利于科技新技术的进一步完善。
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1.2财务管理机制薄弱
目前，我国房地产企业财务管理机制薄弱问题还比较突出，具体体现在以下几方面：（1）财务管理制度不健全，没有结合企业实际，建立完善的财务管理制度，现有的管理制度未有效落实；（2）财务管理工作效率较低。房地产企业内部财务管理工作仅仅停留在编制财务报表和记账等事物工作上，而财务预测、财务决策及财务控制和财务分析等财务管理职能未合理运用，导致管理水平较低。（3）资金的使用和筹措缺乏计划，缺乏现金流量管理的经验，以至于经济效益较好时，能够选择的投资机会较多时，增加了企业风险控制的难度。
1.3预算管理不到位
部分房地产企业的员工在对预算编制时，存在较多错误认识，在编制预算、数据统计分析和编制财务报表时，仅仅当成简单的财务行为进行处理。认为预算管理和其他部分关系不大，以至于房地产项目管理、预算管理、决算管理效果不佳。部分房地产企业内部缺乏完善的预算管理组织体系，导致企业整体规划无法统一，以至于在落实预算考核及编制预算目标时，无法发挥应有的作用。在房地产项目建设的开发阶段，对预算管理的重视度不够，同时认为企业发展战略和年度经营计划直接的关联性不大，而在预算执行阶段，无法确保机制的完备性，无法保障预算数据来源、数据量的及时性。在实施预算评价时，由于考核职责不明或考核力度不大，同时缺乏有效监督管理，导致预算评价效果不佳。
1.4缺乏有效的内部管理、监督机制
目前，内部审计时房地产企业内部控制及内部监督的主要手段。通过运用内部审计对内部控制实现再控制，从而提高内部管理水平。但是由于部分房地产企业并未建立完善的内部管理和监督机制，导致缺乏完善的内部审计机构，即便设置了内部审计机构，但在实际运用中其审计职能缺失，无法对企业经营管理具有约束力。同时，由于我国缺乏COSO类似的组织来指导房地产企业建立完善的内部控制体系，基本上都依靠政府部门规定来减少内部管理制度，以至于缺乏完善的监督机制，影响企业管理水平的提升。
2企业内部房地产管理策略
2.1完善内部管理体制
房地产企业内部管理机制的完善，和内部控制效率的提升，都无法离开整理的指导原则。当前，房地产企业内部管理需要遵循的原则主要有：（1）合法合理原则。我国的法律法规时企业管理行为的准绳，房地产企业内部管理规则制度和管理行为都要以法律为指导，都要在法律允许范围内。（2）坚持全面性的原则。在坚持合法合理性原则的前提之下，要将房地产企业内部的会计控制涵盖企业业务的各个方面，并且还要重点落实决策、实施、监督等环节，实现对企业经营及管理的整体控制，例如：对材料及设备的购入控制、对施工成本的有效控制等。（3）坚持谨慎性的原则。房地产企业的内部会计控制的关键是有效防范风险，而房地产企业的一个重要特点就是投资风险大，这就要求内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析企业在经营各环节会存在的各种风险，争取将风险值降到最低，以实现企业利益的最大化。（4）坚持灵活性的原则。企业的内部会计控制在坚持谨慎性原则的同时，还要根据具体的环境、实际需求、企业的经营战略等情况及时改变、调整或完善相关措施等。
2.2做好成本管理，提高企业经济效益
成本管理是企业财务管理活动中的重点，同时成本也是商品进行定价的重要基础，对于房地产来讲也是如此。做好企业成本管理具有重要的作用和意义，不仅对房地产商品价格产生重要影响，而且与企业经济效益有密切关系。房地产如何做好成本管理，可以从几下几方面入手：第一，科学制定成本的项目及范围，并对其实施有效控制；第二，要在企业财务部门设置出二级成本核算的单位，而且要实施成本责任制。此外，房地产企业在财务管理活动中，坚持统一管理、分级核算的原则也是很重要的，重视与各部门间的沟通和协调，及时落实财务部门所下发的财务目标，确保成本核算工作的准确性，建立起完善的激励机制。在经过了大量的实践表明，实施二级成本核算管理能够为企业提供更真实、有效的财务信息，为企业管理者进行决策提供重要参考依据。
2.3明确权责，规范管理
在房地产企业内部管理层面，首先应该形成自上而下、权责清晰的管理体系，明确管控模式和职能定位，通过有效的组织结构设计、清晰的责权体系、流畅的业务运作流程、科学的业绩评价体系，保证企业整体的组织运行效率与效果，增强企业在战略和运营层面的竞争力。在发展过程中，不断完善管理体系，适时进行调整以适应企业发展。
2.4奖惩有效，人治管理
激励机制是房地产企业内部管理的重点。建立完善、有效的激励机制，能够极大的提高员工工作积极性和主动性，能为企业带来更多效益。房地产企业要结合自身实际特点，制定科学考评办法，综合考虑制度管理和人治管理各方面的优缺点，以服务企业为目标，制定有效激励策略及绩效考核机制，以提高员工工作效率，确保管理水平的提升。
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一、问题的提出
有一则案例。2004年5月，经某房产经纪公司牵头，原告黄某与被告张某签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房售予被告，价款121000元，被告应在立约时给付定金1500元，房款应在同年12月30日前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。经多次催要，中介公司仅出具欠条一份，表示暂无力偿还房款，原告遂诉至法院。以上案例，只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道，中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务，为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而，中介违规屡屡发生，对类似行为应该如何规范？对中介公司挪用或侵占房款的行为，除依法追究相应刑事责任外，民事责任该如何认定，赔偿范围该如何划分？对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到义务存在明显过错的，责任又该如何认定？其法律依据又何在呢？
二、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础
对于中介违规行为，相关法规主张刑事责任、行政责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》、《刑法》等进行，然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任，目前法律并无定论，实践中也颇有争议。笔者认为，设置民事责任是完全必要的。
（一）这是“无救济则无权利”法律原则的体现
民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力，使权利人借以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看，房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同，中介服务机构理应尽职尽责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看，中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定，或是侵犯了委托人或第三人的合法权益，因此应承担两种责任，当然也包括两种责任的意合，即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴，因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。
（二）从民事责任与行政责任、刑事责任的关系上看，民事责任具有独立性
在规制房地产中介违规行为的过程中，仅仅追究中介机构的行政责任和刑事责任，对于维护房地产市场秩序是不够的。行政责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制，其发现、调查中介机构违规行为以及追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，它是法律责任中最严厉的责任形态，但适用范围有限，只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行政责任、刑事责任所不可替代的。
（三）从民事责任的功能看，民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能
(1)补救功能。补救是对受害人而言的，而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。
(2)惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的，民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理，其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。
(3)管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下，相辅相成，共同规范中介违规行为。可见，民事责任的设置，对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。
三、对相关立法的几点建议
要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。建议立法应确立以下几方面内容：
（一）严格市场准入制度
国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。
（二）设立行业协会
许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。
（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事由
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(二)房地产集团的投资决策不够科学
由于前几年的房地产行业比较火。回报率也比较高，这使得一些房地产集团只注重利润的获得，而忽视了行业发展的周期性关系和一些潜在的风险，造成企业对未来的评估存在的不足，在进行一些投资时比较盲目，缺乏一定的合理性，这使得房地厂商不能按预期收到投资的汇报，使得企业的投资很难收回。
(三)房地产集团的融资形式比较单一
由于我国的市场经济刚刚起步，使得房地产的融资市场也属于起步阶段，常见的融资形式一般是短期和长期的银行贷款形式，形式比较单一，不能向国外那样通过发行企业债券进行融资，另外由于这几年国家对房地产市场也加大了干预手段，使得房地产集团很难通过发行股票来进行资金的筹集。
二、如何做好房地产集团的资金管理
(一)更新房地产集团资金管理的观念
对于房地产集团而言，资金管理的重要性要充分认识到，在管理的过程中，财务和会计部门应积极参与。要充分认识这项工作不仅仅是记账算账而已，事后还需要进行必要的资金管理。因此，我们需要作出必要的资金管理理念的创新和发展，集中精力做一些相关资金管理的实际工作，科学的进行资金管理。还需要结合房地产集团的具体情况，并积极运用一系列先进的技术，在过去的业务流程和运作模式背后进行创新，在降低成本的基础上，最大限度地提高经济效益。
(二)更新房地产集团资金管理人员的素质
财务人员只有提高了工作素质，严格执行财务制度，才能保证房地产集团的质量诚信，继而开展各种经济活动。主要从以下方面来提高财务人员的素质，首先在招聘过程中工作人员必须对应聘者进行仔细的审查，以确保招聘的人员具有良好的专业知识，并是一个踏实肯干的人才。其次，随后进入财务人员的培训工作，通过定期对财会人员进行培训，不断提高财务人员的专业知识的整体素质和水平，财务人员也需要不断的学习，了解新的会计方面的政策和对自己的专业知识进行更新。
(三)扩展房地产集团的融资渠道
目前我国的房地产企业已经开始探索其他的融资方式，资本市场直接融资和间接融资需要增加开发工作，应进一步完善房地产金融市场的多元化制度，包括投资基金、股权融资、债务融资、证券、信托和其他形式。在广泛的情况下，大量的资金从私营部门能够摆脱房地产基金，债券、信托等地方。因此，广泛的房地产公司融资不仅可以帮助解决融资困难的问题，同时也促进了房地产业内人士适者生存以及提高其质量。
(四)更新房地产集团资金管理的有关制度
房地产集团应建立和完善企业的内部财务管理制度，建立会计，内部审计，内部牵制，财产清查，内部审计，原始记录管理等一系列的企业财务管理制度，从而为企业规范财务管理，奠定有章可循的良好基础。企业管理中必须以财务管理为中心，大力加强财务管理，首先要做的就是是要建立一个强大的财务管理制度，加强财务管理和控制，以提供组织保障。
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本研究中盈余管理活动的变量分为应计盈余管理活动变量和真实盈余管理活动变量两类。
（一）应计盈余管理活动变量一是根据琼斯模型（Jones,1991）计算的操纵性应计利润，用DA表示。二是根据修正的琼斯模型（Dechow,Sloan&Sweeney,1995）计算的操纵性应计利润，用DA01表示。三是根据房地产行业特征调整的琼斯模型计算的操纵性应计利润，该模型即将修正的琼斯模型中营业收入的变化量减去应收账款的变化量改为用营业收入的变化量减去应收账款的变化量再加上预收账款变化量，由该模型得到的操纵性应计利润用DA02表示。三个应计盈余管理模型得到的操纵性应计利润均经过年初总资产调整。
（二）真实盈余管理变量本研究参考现有文献Roychowdhury（2006），Cohenetal（2008）,Coheneta（l2010）,Gunny（2010）和Zang（2012）对真实盈余管理活动的研究，选用四个真实盈余管理的变量：一是异常经营活动现金流净额，用Abnormal_cfo表示；二是异常生产成本，用Abnormal_Prod表示；三是异常期间费用，用Abnormal_SGA2014年第5期下旬刊（总第553期）时代Times表示；四是真实盈余管理活动汇总额，用REM表示，由于异常经营活动现金流、异常生产成本和异常期间费用可以同时存在于同一年份同一公司，所以真实盈余管理活动汇总额（REM）变量是异常经营活动现金流、异常生产成本和异常期间费用三项的加总，以衡量企业真实盈余管理的总体情况。根据本文第三部分对盈余管理理论及实证研究模型的介绍可知，四个真实盈余管理变量均经过年初总资产调整。
三、控制变量
（一）宏观控制变量由于房地产行业是一个关系到国计民生的行业，且受经济周期、国家政策等影响大，本研究将国内生产总值（GDP）、居民消费价格指数（CPI）、人口（Population）、城镇居民家庭人均可支配收入（Income）四个变量作为宏观控制变量。
（二）微观控制变量本研究参照现有文献设置以下八个公司层面的控制变量：一是总资产收益率（ROA），控制不同公司盈利能力的差异。二是市值(MarketValue)，控制不同公司规模的差异。三是市值账面比（MtoB），控制不同公司成长性的差异。四是“是否雇佣中国十大会计师事务所担任审计师”（BigAuditor）和（5）“是否被审计师出具非标准审计意见”（AuditType），控制严厉的审计师对公司盈余管理的影响。五是“微利公司（suspect01）”的筛选标准是ROE在[0,1%]，为控制一个为了避免亏损而有强烈的动机进行盈余管理的群体对本研究的影响。六是净利润(NetIncome)，控制房地产企业因净利润数额不同而需要进行不同方向的盈余管理的影响。七是总资产负债率（leverage），控制不同资本结构带来的影响。
四、回归模型及回归结果
