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3.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。
二、解决会计核算问题的措施
1.合理设置会计科目在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。
2.实施现金收付实现制房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。
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企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
1.2房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
1.3城市基础设施和公共配套设施的开发。
1.4代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
2房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：
2.1开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2.2开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
2.3开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。
2.4开发建设周期长，投资数额大
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。
2.5经营风险大
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
3房地产开发项目投资费用估算
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
3.1开发成本
共有八项：
3.1.1土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.1.3前期工程费
前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。3.1.4建安工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
3.1.5基础设施费
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
3.1.6公共配套设施费
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
3.1.7不可预见费
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
3.1.8开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
3.2开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
3.2.1管理费用。
可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。
3.2.2销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；(2)销售费。约为销售收入的1．5％一2％；(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3.2.3财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
3.3投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。
4房地产开发项目投资估算的作用
一是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；三是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
5、房地产开发企业会计核算特点
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（二）收益评价指标不能真实体现企业经营业绩
对于房地产行业常常会出现这样的情景：房地产开发企业的经营效果较为可观，其预期销售前景良好，现金流量状况俱佳，盈利能力较强的企业会存在破产倒闭的风险，所产生经营利润较小，甚至出现负数的现象。主要是由于房地产开发企业生产经营的特殊性，其生产投入的资金额度大、周期长，相关的一笔会计核算业务处理对会计报表往往会产生大幅度的波动影响。另外，验收已出售的房屋，将其预收款项确认销售收入时，其会计处理所得出的净利润指标与真实的经营情况会存在一定的差异，不能明确体现企业经营生产活动的业绩。房地产开发企业除了受到施工质量等问题所引发的一系列赔偿损失风险，还容易受到国家相关房价等政策方针的影响，在一定程度上也造成了企业业绩不同单一依靠收益评价指标来反应。
二、规范房地产开发企业会计核算的建议
（一）合理选用准则，完善会计科目
合理选用会计准则，完善会计科目，规范提高房地产开发企业会计核算处理的流程和方法，进而提高会计信息的真实性、完整性。比如说，对于年销售额1000万元以下，从业人数少于100人的房地产企业应当严格参照《小企业会计制度》进行会计业务处理；对于股份有效公司、外商投资企业等房地产开发企业会计核算则遵循《企业会计制度》；而已经上市了的房地产开发企业，就应当执行新准则所规定的会计制度。完善会计科目，在引入“开发成本”“开发间接费用”“开发产品”“出租开发产品”“周转房”等房地产业务处理中常用的账户科目的同时，房地产开发企业还可以根据实际情况，灵活的增设会计科目，进而提高会计处理的有效性、实用性。
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一、新会计准则将加强我国会计监督财政部2006年12月5日公布的“财政部会计信息质量检查公告（第十二号）”指出：财政部将结合新的会计准则体系和审计准则体系，进一步提高会计监督的层次和效果，全面提升会计信息质量和会计师事务所执业质量。同时，财政部将加强同有关部门的协作，综合治理会计信息失真问题。在此之前，财政部已对一些房地产企业和会计师事务所进行了检查，发现企业会计信息质量和会计师事务所执业质量总体上有所提高，但会计信息失真问题仍然存在。一些房地产企业会计信息虚假、一些会计师事务所内部质量控制薄弱，财政部已对这些问题企业进行了相关的处理。这一消息，虽然反映出我国会计监督仍然存在一些问题，但从另一层面也反映出国家正在进一步加强会计监督，尤其是政府监督和社会监督。两大准则体系的实施，为进一步强化监管工作提供了有力支持，有利于促进资本市场健康稳定发展，有利于维护经济秩序和社会公众利益。
二、新准则下我国会计监督面临的新问题经过多的改革开放，我国已建立起了企业内部会计监督、政府部门会计论文监督和社会审计监督三位一体的监督体系，会计监督工作也取得了长足的发展，但近年来，随着经济体制改革的不断深化，发生了一系列复杂经济现象和不规范的经济行为。2007年1月1日开始实行的新会计和审计准则，在会计行业带来变化的同时，也给我国会计监督带来一些新问题：1.对同类型的资产，其取得来源不同则采取不同的计量属性。如：对于固定资产的初始计量，外购的采用历史成本计量；对于接受投资、企业合并、非货币性资产交换等方式则分别采用公允价值计量模式和历史成本计量模式。这与国际惯例有较大的出入，在实际操作中也会有一定难度，如果操作不当会带来会计信息失真的后果。而且新会计准则首先在上市公司实行，上市公司的账面价值不一定能反映企业的真实财务状况，而在成熟的市场经济中，公允价值反映的会计信息更为可靠。2.新准则的变动幅度较大，变动内容较多。新会计准则要求上市公司在2007年初按照新准则调整原来旧准则下的财务处理。由于新准则变动幅度较大，会计人员如果对新制度掌握的不够熟练或理解有偏差，同样会对输出的会计信息的质量带来严峻考验。3.我国会计监督的法律约束机制不健全。比如：个人所得税的交纳。一些纳税人在社会上有多重收入，但由于缺少会计监督，这类人群的个人所得税的交纳根本达不到国家相关法律的要求，造成事实上的偷税、漏税现象。归其原因，我国并没有相应的法律约束机制来完善银行等金融机构对个人的经济监督的监督作用。如对于上市公司披露虚假的会计信息，《证券法》只对处罚造假者做出了法律规定，却没有明确其赔偿责任，处罚力度也很有限，在处罚的金额远低于获益金额的情况下，处罚就难以起到威慑的作用。通过制定严格的会计准则来抑制证券市场的虚假重组、利润虚增等操纵利润的行为，打击证券投资市场上的投机活动是有一定作用的，但长期来看，作用是有限的。如果市场不规范，企业同样可以绕过新会计准则达到操纵利润、操纵市场的目的。会计信息真实可靠的保障条件主要有规范的市场机制、合理的会计准则、公平的中介机构、独立公正的外部监督和执法机构以及具有足够职业判断力和相应职业道德的会计人员。4.会计人员的综合素质不高，难以适应新会计准则。会计监督作用发挥的好坏与否同会计人员素质的高低直接相关，一般来说，会计人员业务素质越高，发现问题和分析、解决问题的能力也就越强，会计的监督作用就越大。近几年我国会计人员奇缺的问题虽然得到了一定程度的缓解，但会计人员的整体素质一般，知识结构、学历结构和业务水平偏低。虽然有些人员经过培训或学习，也取得了会计人员从业的相关证书，但其工作能力和对知识的熟练运用能力并不是很好。再者，有的会计人员监督意识不强，法制观念淡薄，缺乏职业风险意识，在“权大于法”的思想支配下，有意造假，使得会计信息失真在所难免。5.对企业单位负责人的约束机制仍不健全，阻碍了会计的有效监督。新会计准则的实行无疑会导致一些企业出现亏损的情况,如果这些管理者凭借“权利”指使、授权会计人员做假账，虚报利润，办理违法会计事项，从而使得会计工作受制于管理当局，不能独立行使其监督职能，破坏了正常的会计工作，阻碍了会计工作的有效监督。
三、新会计准则下加强会计监督的对策分析1.完善会计法规、制度，保证会计监督有法可依。进一步完善以《会计法》为中心的会计法律、法规体系，对《注册会计师法》、《证券法》等法律、法规根据实际需要进行修改完善，切实有效执行《新企业会计准则》和《新企业审计准则》，加大法律法规的处罚、赔偿和执行力度，加快会计法律体系的建设步伐，使会计监督真正做到有法可依。2.要逐步建立健全包括企业、负责人、会计人员、注册会计师、会计师事务所在内的会计信用评价系统，通过制定会计信用评价规则，协调税务、审计等部门搜集整理会计信用信息，建立会计信用档案，加强信用轨迹跟踪，并开设会计信用网站，促进诚实守信的职业道德建设。3.应提高会计师事务所的执业质量。首先，财政部对会计师事务所要实行全方位的质量控制，用制度来保证执业质量。其次，会计师事务所需要结合工作认真制定全面质量控制的政策与程序，并采取措施保证其实施。第三，为保证会计师事务所的执业质量，防止客户风险转移，可要求客户要向事务所承诺提供真实、完整的会计资料，否则，要承担相应的经济法律责任。4.培养高素质的会计人才。由于会计人员出具的会计信息反映企业经济活动的整个过程，其素质的高低直接影响会计信息的输出结果，因此，加强对会计人员的监督管理，提高会计队伍的整体素质，是强化会计监督的根本要求。5.健全对企业负责人的约束机制。《会计法》中虽然也对企业负责人赋予了一定会计监督的责任，但其强度是不够的。作假账、偷税、漏税、虚报利润在多数情况下并不是会计人员自愿所为，而是受企业负责人的胁迫、命令，新准则的实行也会一些企业的利润出现大额亏损。要想使会计人员真正独立，不受企业负责人的干扰，就应该对干涉会计行为的负责人予重罚，健全对企业负责人的约束。
综上所述，只有从我国的现实国情出发，建立并充分发挥各种会计监督形式的作用，才能真正有效实现会计监督和遏止会计信息失真。
