房产纠纷的相关法律篇1
二、现今离婚事件中房产纠纷表现显著
面对经济因素的影响，其购房已经成为夫妻结婚共同努力的目标。因此，可见房产在婚姻生活中占有的重要位置。而在后期离婚中其房产成为最瞩目的纠纷事件，其双方最显著的纠纷就是房产。例如：婚后由男方家长投资购买的房屋，而后将房产过户至夫妻双方的共有名下，随后在落实离婚诉讼程序中，女方要求对房产进行平等分割。根据《婚姻法》的第十七条条例规定，法定夫妻若在存有婚姻关系中继承财产是归双方具有共同拥有权。因此，在办理离婚程序当中，应对房产进行合理、平等的分割。针对该离婚案件进行浅析，男方父母在婚后投钱购房并过户至夫妻双方名下，实属在法律上已经构成一定的房产赠与行为。因此夫妻二人在离婚程序中有权平等分割房产。根据当前夫妻结婚形势，基本由父母购买房屋。在房产权方面普遍存在忽视赠与行为的现状，在离婚中涉及了较多纠纷。从道德角度思考，对父母财产权益构成了法律威胁，从侧面也展现了房产分割的不合理性、不平等性，不利于维持社会群众生活的稳定性。
三、研究亲属法的财产基本问题
（一）对亲属法中财产缺少本质、规律研究
现有的亲属法研究成果一直停留在微观的角度、层面，而对其本质、规律没有进行宏观性研究。这样的研究导向必然会导致婚姻法的立法界定不够清晰、明确，应该运用婚姻法学的研究会进行高层次的研究，它在学术界中所发表的文章并没有从本质上研究亲属法在内容上涉及的基本原理。直至2010年在学术界发表的相关性文章并没有超过10篇，这样的研究数据表明亲属法涉及的财产基本问题没有收到研究协会的高度重视。
（二）对亲属法中法律问题缺少内在关联性研究
在现今的亲属法研究方法中，没有与相关部门的法学进行关联性研究，导致其法律问题在研究方面缺少内在关联性，致使司法在解释有关婚姻法法律问题时，急切想通过有效手段解决婚姻生活中涉及的法律问题。因此，应该通过《物权法》等对其实施关联性解决法律问题的方式。这也体现了物权法在婚姻法中制度存在本质上的关联性，因而解决婚姻纠纷问题应将二者结合在一起，运用法律法规达成解决问题的共识，以此明确现行婚姻法在立法中的范围及界定。
四、基于民法视角分析婚姻法相关纠纷问题
婚姻法根据法律效应对法律制度进行了详细、具体、明确的划分，法律效应的差异性需要借助人类进行准确性划分。因此，它在法律关系方面、法律制度方面的构建又存在一定的内在关系与联动性。部分学者对《债法》、《物权法》划分进行批判，它分割了婚姻经济、伸过的完整性。例如：《合同法》从第一百三十五条条例之后，对动产的交易行为、滋生的义务进行相关性界定，其动产在交付方面应履行的义务需借助《物权法》进行规范性界定。虽然没有构建专门法律进行专一性界定，但在解决、处理婚姻纠纷问题中，法官可以根据有观法律作为判决的重要依据，其《债法》、《物权法》在解决该问题时具有广泛的应用性，综合所有法律去解决婚姻事件的纠纷问题，更能彰显法律约束的全面性、谨慎性。
基于夫妻在婚姻生活关系中的复杂性，在法律中也涉及了重大的纠纷，尤其是对不动资产的纠纷。在面对离婚事件过程中，其财产纠纷必然会引起民众的重视，仅靠《婚姻法》去解决婚姻纠纷问题会在法律上暴露出不具全面性的问题。因而，需要结合其它相关法律对其实施解决策略。若夫妻在法律中的关系不涉及离婚、房产纠纷的双向问题解决条例，会导致婚姻法失去保护权益的法律效应。但在实践上，中国的单项法律虽然不具完整性，但其法律间存在关联性，因此在解决民事纠纷问题时，能够突显法律的叠加效应，进而运用综合法律的全面性去解决现今离婚、房产纠纷的双向问题。因此，在涉及离婚、房产纠纷的问题中，其财产分割应选用《债法》、《物权法》进行支配性处理。
如果该项纠纷问题用较为单一的《婚姻法》去处理，不仅是法律条例失去合理性，还会却是一定的法学秩序，譬如：运用综合法益、法价值构成的法律秩序会缺失合理性，因此，法益在人格方面具有较高的法律阶面，尤其是财产涉及的利益问题。在许多离婚事件中，会牵扯至人格平等权在法律面前的冲突，体现了权利、权益牵涉的歧异性，难以作出抽象性的区分及比较。其《婚姻法》在相关立法中，没有明确界定家庭伦理的重要性、个人自由的重要性，无法对其进行具体的判断，而只能结合实际事件去权衡当事人的婚姻利益关系。
五、解决与处理相关房产纠纷的有关保障
（一）利用借贷关系
为了使夫妻双方在离婚事件中得到有效、合理的权益保护，基本采用和谐的方式完结相关纠纷问题。因此，房产纠纷应该利用借贷关系作为保障。对父母、夫妻间构成一种借贷关系，父母在投资房产过程中，应有夫妻双方出凭借贷字据。在构成借贷关系之后，当在离婚程序中女婿、儿媳分得平等的房产产权，父母可凭借贷字据在法律中进行诉讼，向他们追回投资房产的部分财产。因此，运用借贷关系会在未来离婚程序中构成一种全新诉讼方式，保障父母的房产资金，但其房产产生增值利润部分与父母无关，也无权作出申诉行为。
（二）明确房产的赠与对象
为了在房产纠纷中维护自身的法律权益，投资购买房产者应该进一步明确日后房产的赠与对象。根据国家对《婚姻法》规定，其中第十八条指明：遗嘱书、赠与合同如果明确阐明了归于夫方、妻方都属于夫妻单方的私有财产。其司法对其解释为，夫妻在婚后有父母投资所购买的房产并将其落户在自己子女的名下者，根据社会道德的解析，由于父母指定了房产赠与的单独对象，不属于夫妻婚后的共同不动资产。因此，该策略的实施又是在保障父母、夫妻单方的婚后权益，体现了财产在法律中的公平性。
（三）结婚时进行协商、约定
夫妻各方在达成结婚共识时，应该事先对资产进行协商、约定，以免在日后生活中涉及纠纷，尤其是对房产的纠纷。对财产进行约定去解决未来纠纷问题，应该依据双方结婚时的约定，有利于解决房产产权的纠纷现阶段问题。特别是在和谐社会的构建道路上，其法治建设是核心部分。因此，一切纠纷问题都要依据法律进行判决，通过协商、约定去解决各种纠纷问题，是最有效的方式，同时也是最具合理性的权益保障，有利于维护婚姻在社会中和谐、稳定发展下去。
六、对婚前的按揭房产归属进行界定探讨
在现今多数离婚事件中还涉及了还钱的按揭房产归属的纠纷，实际上是夫妻单方在婚前进行的个人首付行为而展开的按揭付款购房交易，并将其登记在私人财产的名下，但婚后由双方共同实现还款活动，其对最终归属进行界定探讨如下：
（一）夫妻双方财产在制度上发生的变化
原有的婚姻财产在制度上为基本的共同财产所有制到结婚后的共同所得制，但是截止2001年国家对婚姻财产的相关制度作出了调整，重新归类了个人财产、共同财产的归属问题，夫妻对财产的约定在法律效应上优先其法定制度下的财产归属权。该制度的规定主要是针对婚姻关系、现实生活而制定的，有利于夫妻双方经营婚姻的和谐关系。但近些年的婚姻关系，受经济影响发生了转变，在财产方面表现出独立的特征，对财产而作出的约定使夫妻在后期财产纠纷中削弱了法律指定财产归属权的职能，进而对其财产的支配具有一定的自主性与法律性。此外，在新婚姻法中对夫妻财产相关制度的界定进行了部分修改，在共同财产方面进行了完善与改进，使其制度更具合理性、紧密性、公平性，有力保护了婚姻关系中弱势一方，但其保护的财产范围变小了，旨意在强调夫妻不是同体的原则，设立了约定财产的合法制度、个人财产的合法制度。而通过书面形式完成约定财产事项，足以体现夫妻双方的自愿性、自治性，这对双方的财产进行了约束。其中夫妻单方的债务信息若被泄露，并且告知第三人对财产实施的约定，应由该方偿还对外债务。该制度的建立在法律中提升了相应的地位，在财产规定方面得到完善；此外，运用个人财产的合法制度对夫妻的个人财产实施法律性保护。其财产的法定制度、夫妻特有制度、夫妻约定与协商制度等在形式上完善了夫妻在婚姻关系中的财产制度及关系，从而形成具有完整性的体系。在财产判决方面，法律完全优先依照夫妻约定制度，对其财产进行依法处理与判决。而在夫妻财产的法定制度中，需要明确特有财产、共有财产，根据实际情况及法律进行判决。
（二）夫妻涉及婚前的按揭房产纠纷归属问题
在婚姻法的司法解释条文一中第十九条规定，夫妻单方具有的财产不会受婚姻关系的存在而发生改变，这不包括已经约定的财产部分。例如：夫妻单方在结婚前所签订的房产合同，以及各银行之间签署的按揭还款合同，该房产在产权上归夫妻单方所有，属于个人财产部分。如果经过夫妻双方进行有效性约定，可将其划分为共有财产的行列中，否则依旧属于夫妻单方的私有财产，但其在离婚纠纷中存在一定的不公平性，这主要体现在婚后按揭还款上。婚后所履行的按揭还款行为，实际上是属于花费了夫妻双方的公共财产。
在婚姻法的司法解释条文三中第十条规定，将该房产问题进行细化、具体化。针对以上按揭房产实施离婚程序后的房产分配问题，此不动财产理应由夫妻双方进行协议形式处理。根据法律条款夫妻双方没有达成约定，就不能构成公有财产，因此法院会将其房产判决给夫妻单方。其未经偿还的部分款项为个人债务，而在婚后经双方共同偿还的款项属于公共财产部分、以及归属增值部分，在办理离婚程序时法院应该根据并借鉴《婚姻法》中的39条条例第一条款项中所规定的法律原则，其产权登记为夫妻单方并对夫妻另一方实施补偿。离婚程序在处理房产纠纷事件时，当在夫妻没有对财产分配进行法律约定的情形下，法院会默认为该房产的产权归夫妻登记一方所有，这有效保护了夫妻单方在结婚前个人财产权的利益，也间接损害了夫妻另一方在结婚后的相关财产权益。
自从婚姻法的司法解释第三条例在婚姻生活中实践以来，其在学术界内引起了较大的争议，并将争议的重点以及焦点都放在了婚后财产纠纷中的分割、补偿等方面上。其中第十条条例在婚姻法中规定：如果是离婚的非财产所有者，夫妻单方就会在此房产纠纷中净身出户，在实际婚姻生活当中，具有非产权的夫妻单方基本上是弱势方，但在婚姻生活中却付出了较大的努力，而在办理离婚程序时，如果贸然从事上诉的判决就会突显法律的不公平性。如果单纯是夫妻双方在结婚之后共同偿还按揭房产的房款、以及对应在财产对应增值部分进行补偿，会严重削弱了夫妻非产权当方在经营婚姻方面、夫妻关系方面、所得财产方面的积极态度。其中婚姻关系体现为身份关系以及财产关系，身份关系作为财产关系的基础保障，而其财产关系主要是由身份关系演变而来，所以身份关系直接影响着婚姻当中的财产关系，单纯使用《物权法》解决婚姻关系中夫妻的房产产权纠纷，就会将夫妻共有财产赋予市场经济性，遮蔽了夫妻身份的复杂性、特殊性。因此，要想处理好夫妻财产产权关系不能只参照基础财产法，应该理清财产纠纷涉及的《婚姻法》在内在关系上的逻辑性与关联性。然而在国外处理婚姻纠纷时，房产产权归夫妻单方所有。但法院会根据夫妻另一方在婚姻期间对房产产权作出的贡献进行依法判决，并赋予其房产权益。因此，我国在立法上应该承认女方是非产权者对婚姻生活的过程，并用法律的界定去对该夫妻单方进行财产补偿。
（三）对房产增值财产部分纠纷的处理
根据国家《婚姻法》的司法相关解释，投资的房产在获取收益、增值之后，在法律上实属夫妻的共同财产，进而彰显法律规定的科学性、合理性，其在争议上将焦点锁定在房产的资金方面。其资金的获取在房产增值合法范围之内，是夫妻双方共同维护房产所获取的收益，间接体现了夫妻双方共同努力的结果。因此，在这部分设计了夫妻双投入的问题，将租金的收益定义为个人财产、共有财产存在一定的偏差。其按揭房产涉及的增值问题，应综合夫妻单方为还房款作出的贡献程度，进而对其进行合理性财产补偿。如果将该房产硬性定义为个人财产、共有财产，不仅破坏了夫妻财产权益，还制约了对婚姻关系的维系。因此，房产产权的纠纷应该借鉴国外法律，其判决在法律上应该尊重夫妻协力的重要原则。
七、总结
房产问题自古以来是社会群众关注的热点问题，尤其是对离婚纠纷的处理，房产的纠纷涉及了夫妻双方利益、社会和谐发展。由于我国部分区域法院存在一定的处理、解决问题，其在原则、方法上没有形成统一的体系。因此，解决房产纠纷相关问题还应完善法律、法规，对房产归属判决形成可行性依据，为婚姻关系、房产产权等纠纷提供有效的法律保障，以公平、公正的态度维护房产当事人的财产权益。
[ 参 考 文 献 ]
房产纠纷的相关法律篇2
刘律师：导致房产纠纷的原因有很多种，可以概括为以下几点：
第一，在不断升级的楼市调控政策之下，部分城市房价开始回调，为求回笼资金，开发商不得不采取降价措施，但伴随着房价的下跌，要求开发商退房、补价的声音不绝于耳，部分业主与开发企业的矛盾逐渐升级甚至发生了严重的纠纷。例如，去年11月份，刚在北京某房地产项目定下一套四居室的李先生来到售楼处要求退还四万元定金。用他的话来说，看着现在房价的趋势，如果不赶紧退掉，没准儿很快还要跌。纵观楼市频现“退房”现象，房价虚高是其频发的根源。
第二，以按揭贷款的方式购买商品房是现在商品房交易市场上最主要的付款方式之一，从而在购房人、开发商及按揭银行之间形成了不同的法律关系。在此种模式当中，只要有一方出现问题，就会产生非常复杂的法律纠纷。首先，开发商和购房者之间源于按揭贷款产生的纠纷。例如：去年1月份，刘小姐向某房地产开发商购买了一套商品房，商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期，并明确约定如果开发商逾期交房达60天以上的，买受人可以解除合同。同时，吴小姐以按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房价款后，因开发商逾期交房超过了60天，吴小姐要求解除商品房买卖合同，同时要求解除按揭贷款合同，开发商不同意解除合同，而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，不应与商品房买卖合同一并处理，三方无法协商一致产生纠纷。其次，银行和贷款人之间的纠纷，主要表现在以下几方面：一是部分贷款人经济状况不稳定导致不能按期正常还贷。二是贷款银行对贷款人收入证明及相关材料真实性审查不严。这也为房屋按揭贷款纠纷的产生埋下了隐患。最后，贷款人对借款合同、房屋抵押合同等格式合同不认真审阅，在不了解合同内容的情况下签字，致使违约情况产生时无法用合同条款进行维权。
第三，《中华人民共和国物权法》规定了建筑区划内车位、车库的权属得到相应的法律规范，但由于人们对该类规范的理解的偏差及商品房买卖合同没有给予足够的重视，致使住宅小区内车位、车库纠纷不断。例如，2011年6月份，济南市一住宅小区数名业主状告房地产开发商，要求房地产开发商提供相应的车位。起因在于房地产开发商销售房子时，在宣传资料中明示，该住宅小区内有公共停车位和公共用地，但在房屋交付后，房地产开发商却把楼前约2000多平方米的公共用地另做他用，造成业主车辆无处停放。
CITY IN：既然房地产行业存在这么多的纠纷，刚才你也对其原因给出了一些个人的观点，那么从您的专业角度来看，有哪些应对的措施呢，或者说您有哪些可以处理这样的纠纷的意见呢？
刘律师：对因价格下跌退房的问题，我们认为根据法律规定，退房人不能仅仅因为价格下跌就主张解除合同，这属于典型违约行为。为此。最高人民法院还专门出台了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，该意见的主题精神就是尽可能地维护合同的稳定性，减少合同解除。所以，对于业主而言，在购买房屋时一定要充分考虑自己承受风险的能力，避免随意性和投机性。同时，我们认为, 对于房地产行政管理部门，必须对房价成本进行科学测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监管。应建立成熟理性的房价定价机制。另外对于开发商而言，在楼盘定价上也要灵活一些，给后市留有余地。
房产纠纷的相关法律篇3
近年来，随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，使得房地产业在我国实现社会化进程中的地位越来越被社会所认同，同时，也呈现出商品房买卖纠纷日益凸现的现状。由于房地产市场的大肆走红，开发并出售商品房成为房地产商的重要投资形式。在商品房交易过程中，由于主观或者客观原因引起的房产交易合同纠纷的司法案件逐年增加。如何运用法律的程序处理好买方以及卖方的利益矛盾纠纷，是我们司法系统应该积极思考的问题。下面，就我院近两年以来受理的商品房交易纠纷案例为出发点，谈谈审判商品房买卖合同纠纷的可行性司法对策，以与同行共勉。
一、我院及全国受理房产纠纷案件情况。贵州省天柱县人民法院2007年至2009年9月受理商品房买卖合同纠纷案件的基本情况是：2007年1月至2009年9月，共受理商品房买卖合同纠纷案件45件，2007年受N6件，2008年受理14件，2009年1－9月受理26件。在这45起案件中，房地产开发商作为被告的36起，占80％，买受人作为被告的仅9起，占20％。受理的45起案件，已审结44件，其中撤诉4件、调解3件，调解和经调解撤诉率为15.9％；判决37件，判决率为84％，判决后上诉的12件，上诉率32.4％。全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25％，而在2009年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50％。同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等新问题也亟待解决。而现行的法律、法规的不够完善，使人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到了许多法律适用的难题。我院所审结的商品房买卖合同纠纷案件呈“两高一低”的特点，即判决率高、上诉率高，调解低率。造成这种现象的原因主要是商品房买卖合同涉及购房户的切身利益，买受人一般倾其所有买房，房地产商在违约的情况下若对所有同种情况的买受人以同一高标准赔偿，导致利润损失很大，双方利益尖锐对立，双方意见分歧较大，则矛盾的尖锐性凸显，调解结案难度增大，审理结果多为判决结案。而且近三年来，我院商品房买卖合同纠纷案件成倍递增，并呈现出了许多新特征，对法院审理这些案件提出了更高的要求。所以，这就希望国家在法律与制度上来不断规范和完善商品房市场行为。
二、引起商品房买卖合同纠纷的类型和原因。通过审理多起商品房买卖合同纠纷案件，以及参照全省乃至全国商品房买卖合同纠纷案件统计情况，经过仔细分析和认真总结，笔者得出：(一)房产商作为被告引起的纠纷原因有：1、不能如期交房。很多房地产商不能如期交房主要是由于开发商时间规划不合理，同时，开发商总是以各种借口来搪塞不按期交房。当然，也有不可抗拒力等客观因素导致不能按期交房，虽然这些纠纷处理方法在合同上有严格规定，但是仍然要通过法律程序来解决。2、房屋面积出现误差。由于没有达到合同规定的面积，出现误差，买受人有权利通过司法的程序维护自己的合法权利。3、房屋质量不合格。有些开发商在利益的驱使下，不重视质量关，容易导致严重的安全事故，给人民生命安全带来潜在(有些已经发生)的威胁。4、设备、装修不符合合同约定。这种现象非常的普遍。房开商没有达到买受人的要求和合同的规定，是引起纠纷的根本原因。5、未按期办理产权过户手续等现象，也成为了商品房买卖合同纠纷重要内容。
(二)买受人作为被告引起纠纷的原因：不按约定及时交纳购房款。由于种种原因，买受人没有按时交纳购房款，房开商只有按购房合同中约定的有关规定，对买受人提起赔偿诉讼。从相关统计来看，这种现象发生率比较底。即使有，也多半呈现了“为了对抗房产商各种违约行为而采取的对抗行为”特征，为了争取既得利益免受损失而为之。这种现象，也应该值得我们法院高度重视。
房产纠纷的相关法律篇4
2、没有按《规定》规定的案由进行定性。如（1）、因银行存款所有权问题发生的存单纠纷被称之为财产所有权纠纷；（2）、买卖合同纠纷中，将土地使用权出让合同和商品房预售合同，以及项目转让合同等不同类型的案件统称为买卖合同纠纷；（3）、在借款合同和民间借贷合同纠纷中，民间个人与个人、个人与企业之间，以及个人、企业与金融机构之间的借款纠纷，有时都被通称为借款合同纠纷；
3、只有诉争的法律关系，没有案件的具体争议。如在合伙协议中的利润分配纠纷，买卖合同中的拖欠货款纠纷，施工工程合同的质量纠纷，借款合同中的利息计算纠纷，相邻关系中的通行、排风、采光纠纷，工程转让合同中的转让款纠纷，房屋拆迁合同中的补偿费，劳动合同中的社会保险金纠纷，以及租赁合同中的租金纠纷等等案件中，时有出现只有诉争的法律关系，而没有双方具体的争议的情况；
4、案由文字表达不准确、不规范。如（1）、劳动过程中发生的人身损害事故引起的劳动事故人身损害赔偿案，有时被称为工伤赔偿纠纷；（2）、因电力事故发生的电力事故人身损害赔偿案，有的则被称之为触电人身损害赔偿；（3）、地区性产品独家经营合同纠纷，被称之为产品专卖合同纠纷或加盟名牌产品经营合同纠纷；
5、案由定性错误。如（1）、当事人因双方发生打架而丢失的财产的侵权财产损害赔偿纠纷案件被定性为财产权属纠纷；（2）、劳动事故人身损害赔偿案被定性为侵权人身损害赔偿纠纷；
6、一个法律关系牵涉多个其它法律关系的案件中，如何确立案由做法各有不同。如企业、学校整体转让合同中的房屋所有权、土地使用权、企业的经营权等纠纷的案子中，由于没有一个统一明确的规定，有的被称之为企业转让合同纠纷和学校转让纠纷，有的则称为房屋所有权纠纷和土地使用权纠纷；
7、案由是否应当标明诉争标的物的名称，其做法也比较混乱。如买卖合同纠纷案件中，有的则写明房屋买卖、煤炭买卖、国有地土地使用权买卖等等，而有的则简化为买卖纠纷，并未将标的物的名称写明；
从主观上来看，笔者认为造成上述这些问题的的主要原因是没有认真贯彻执行最高法院关于民事案件案由的规定和正确把握案件的定性。但是，如果联系《规定》来分析，这些问题的发生都与《规定》不科学性有紧密的联系，具体表现为：
1、关于合并审理的案件，是否应当全部标明诉争的法律关系问题。笔者认为，虽然《规定》对这个问题并没有明确的规定和要求，但是从《规定》第三部分关于婚姻家庭、继承纠纷案由中离婚纠纷案由来看，离婚所涉及夫妻共有财产的分割和个人财产的确认，以及子女抚养问题一一都被包含在离婚纠纷一个案由之中，它并不主张将其所涉及的法律关系一一在案由中标明。笔者认为，从法律角度来讲离婚只是夫妻之间的婚姻关系，它并不包含夫妻共有财产和个人财产，以及子女抚养等法律关系。
2、关于没有按《规定》规定的案由进行定性的问题。在《规定》中，普通程序案件案由的种类的划分共有三个部分，即合同纠纷案由和权属、侵权及不当得利、无因管理纠纷案由，以及婚姻家庭、继承纠纷案由三大部分，各部分又根据各自的具体的法律关系划分不同的种案由，共计是53类261种。但是，由于《规定》没有根据民事法律体系进行分类，且案由划分过于具体，缺乏一定的原则性。因此，在司法实践中当遇到《规定》中没有的案由或不完全相符的情境时，就难免出现上述往大箩筐中装的情况，即：凡是买卖、转让类的合同纠纷案都统称为买卖合同纠纷，民间借贷合同纠纷和借款合同纠纷都统称为借款合同纠纷，各种不同类型的财产纠纷案件都统称为财产所有权纠纷；
3、关于有些案由只有诉争的法律关系，没有案件的具体争议的问题。根据《最高人民法院关于印发〈民事案件案由规定〉（试行）的
通知》的要求，虽然有关于普通程序民事案件案由应当包括当事人诉争的法律关系和其争议两个部分的要求，但是这一要求并没写进《民事案件案由规定（试行）》当中去。所以，笔者认为这也是造成民事案件案由在实践中不规范的一个不可轻视的因素；4、关于案由文字表达不准确、不规范的问题。《规定》中的案由是采取例举式的，案由相对都比较固定。但是，在司法实践中如果遇到例举中没有的案由，而需自己制定时就难免会出现文字表达不准确、不规范、不统一的情况。如《规定》第二部分第八类的人身损害赔偿纠纷中共有7个案由。但是，在这七个案由当中就没有例举电力事故人身损害赔偿和产品质量人身损害赔偿，而这两个案由应当如何表述《规定》就没有一个统一的标准规定，实践中就难免会发生案由文字表达不准确、不统一的情况。
5、关于案由定性不正确的问题。实践中民事案件案由定性不准的问题，大部分有时是主观上对法律把握不准而造成的。但是，有一些问题也与《规定》有很大的关系。如：劳动合同关系中发生的劳动事故人身损害赔偿，以及雇员、雇用人工作时发生的人身损害赔偿案，应当属于劳动合同法律关系，并不属于侵权损害赔偿范畴。而《规定》却将该法律关系划归在侵权案件案由当中。
6、一个法律关系牵涉多个其它法律关系案件的案由，如何使用案由没有统一的规定的问题。如在企业、学校转让合同纠纷中涉及房屋所有权、土地使用权等其它法律关系的情况下应当如何处理，《规定》就没有一个明确的规定。如果根据最高法院关于印发《民事案件案由》的通知中关于当事人在同一中涉及不同法律关系的处理意见来处理，也有不完全适用的地方；
7、关于案由是否应当标明诉争标的物的名称问题。在《规定》中虽然没有关于民事案件案由应当标明争议标的物名称的明文规定，但是根据《规定》中的54类300种案由来看，它有时将民事案件诉争标的物的名称在案由中标明了，有时又并未标明。如：《规定》第一部分第四类的买卖合同纠纷中的分期付款买卖合同纠纷，它就没有标明诉争标的物的名称。而在第一部分第五类的房地产开发经营合同纠纷中的土地使用权出让合同纠纷和商品房预售合同纠纷中，又标明了诉争标的物的名称。因此，在司法实践中难免也会出现一些不统一、不规范的做法。
综上，笔者认为民事法律关系在社会实践中，所涉及的面是十分广泛的，可以说几乎涉及我们生活的各个方面，民事案件案由它不可能象刑事案件一样对每一个案件一一作出具体的、详细的规定。虽然《规定》有300个民事案件案由，但是它在实践中还是不能满足实际需要，实践中总是还会出现一些它并未例举的案件。特别是，在我国民事法律还不健全的情况，更加不能脱离这一实际情况，将民事案件案由划分得过于细致。否则的话就失去了它应有的作用和存在的意义了，甚至于与法律相违背和妨碍法律的正确贯彻执行。
所以，笔者认为要克服上述问题，进一步完善民事案件案由和科学的规范民事案件案由，笔者提出以下简化民事案件案由的修改意见：
房产纠纷的相关法律篇5
二是因房屋广告与实际交付不同导致的纠纷。售房广告是购房者了解房屋的第一手资料，其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定。为吸引更多购房者，出卖人在销售广告及宣传材料中夸大其辞，实际交付房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远，引起购房者不满。
三是因一房二卖欺诈卖房引发纠纷。出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。
四是因房屋建筑面积与合同约定不符引发的纠纷。出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。
五是因房屋质量引发的纠纷。房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题，质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等等。出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。
六是因开发商无证建房售房引发的纠纷。因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金，或要求出卖人履行义务，赔偿损失。
七是因开发商不能按期为购房者办理权属证书引发的纠纷。出卖人未在法律规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照法律规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。
房产纠纷的相关法律篇6
0引言
随着我国社会经济的持续稳定快速发展，城市化进程不断加快，作为城市化的基本标志之一，房地产的开发建设如火如荼，一个个新的住宅小区（本文主要以商品房住宅小区涉及的问题为研究对象）建成销售并交付使用。但是，在城市房地产开发建设和交付使用及管理过程中，房地产开发商（以下简称“开发商”）和业主地位不对称等问题，存在不少矛盾和纠纷，甚至引发不安定因素和，影响社会治安秩序，妨碍和谐社会建设，已成为新形势下影响城市社会稳定的一大隐患。因此，有关职能部门必须对这类问题予以高度重视，
认真履行职责，加强对城市房地产市场的监督和管理，尽量减少矛盾纠纷的产生;同时，要运用法律及其他有效手段，及时化解和处理矛盾纠纷。
一、城市房地产矛盾普遍情绪的原因分析
根据对近年因房地产引起矛盾普遍情绪的情况进行了专门调查，并对其中的原因进行了分析探讨，归纳起来主要有：
（一）相关的法律法规不够完善，操作性不够强。在我国《合同法》、《土地管理法》等法律、行政法规相继颁布施行后，法律体系已经初步形成。然而，由于我国处于社会的转型期，房地产市场发展迅速，运行机制复杂，利益群体出现多元化，现行法律法规日益显得不够完善，房地产涉及的需要调整的各种关系，并未能完全纳入法律规范之中。
（二）征地过程不透明，补偿不到位、被侵占挪用甚至贪污私分，补偿安置标准偏低，而且标准不一致，重复要求补偿现象突出。征地是房地产开发建设的首要环节，特别容易引发矛盾纠纷。补偿款，补偿款被侵占挪用甚至贪污私分，导致群众群情激愤[1]。
（三）行政管理缺位，有法不依或监管乏力。商品房是一种特殊的商品，涉及众多消费群体，对这一领域，行政的管理和指导必不可少。然而在施行管理和指导过程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的现象。
（四）开发商缺乏自律，违法违规操作。
相对而言，开发商和业主地位是不对称的，开发商是强者，处于强势地位，业主是弱者，是弱势群体。因此，开发商在房地产开发、商品房预售合同签订及其履行过程中缺乏自律，为追求最大的利益，甚至无视消费者的合法权益，违法违规操作，导致纠纷产生。主要表现在以下几个方面：
1．一些开发商违法开发、建设、销售商品房，使消费者无法取得合法房屋产权。
2．部分开发商擅自改变小区规划、小区配套设施和公用场所用途，引起业主集体采取维权行动，甚至引发其他社会问题。
3．开发商在销售宣传、合同签订及其履行过程中缺乏自律，甚至故意设计陷阱欺骗消费者，直接侵犯购房者利益。
（五）物业管理不规范。随着城市新建住宅小区的迅速增加，物业管理行业也方兴未艾。由于多种原因，物业管理企业与业主之间的纠纷频频发生。目前业主集中反映的物管问题主要是：开发商与物业公司存在“裙带”关系;物业管理收费缺乏透明度，执行的收费标准一律是物价部门指导价的上限;物业管理收费与服务不符，物业管理公司服务不到位;物业维修基金被挪用等[2]。
二、解决房地产矛盾纠纷的主要对策
城市房地产矛盾纠纷的存在是客观事实，而且纠纷一旦产生，由于利益关系复杂，涉及的人数多，持续的时间比较长，解决的过程也相对困难。因此，要努力探寻有效的途径和办法，使矛盾纠纷减少发生和把可能产生的危害最大限度降低。笔者认为，解决因房地产引发的矛盾纠纷，应注重从以下几个方面入手：
（一）完善房地产相关法律法规。随着房地产市场的进一步发展，房地产法制化建设必须加快进程，特别是对房地产权的保护是当前房地产法制建设急需解决的问题。
（二）制定征地补偿保护标准，提高征地透明度。按我国现行的法律规定和一般做法，农村集体土地并不能通过市场交易直接变为建设用地，必须先经政府征用，再行转让。在这一过程中，往往是政府代农民行使其权利。因此，政府理所当然地要承担起保护农民利益的责任，并应根据城市社会经济发展情况和当地居民生活水平，设置比较合理的征地补偿保护标准。
（三）强化服务意识，严格行政管理，加强信息公开。国土、房管、规划、建设和物价等行政部门严格依法行政，是房地产市场健康有序发展的重要保障。从我国实际情况看，保护消费者权益，相比司法途径及社会监督，行政保护的实际效果会更好。在进一步完善有关法律法规的同时，要充分发挥行政机关的监管职能。如房管部门统一制定的格式化合同要注意保护购房者合法权益;工商部门应依《合同法》赋予的职权，主动加强对房屋买卖合同进行监督管理，对不执行规定，侵害消费者利益的要予以严厉处罚;建设部门对擅自变更规划的行为要依法处理;物价部门对物业服务收费实行政府指导价管理的同时，细化物业服务和标准等。
（四）建立诚信监督机制，促进房地产业自律。有必要在政府部门指导下，通过房地产协会、物业管理协会等行业组织，建立行业诚信监督机制。具体措施包括：一是行业协会建立诚信评级制度，以此代替当前行政部门的资质等级评审制度，设立企业诚信档案，对故意侵害消费者全法者权益的企业，及时向社会披露。当前，房地产主管部门有必要对各小区物业管理企业的资质应进行一次全面检查审核，对不符合资质标准的物管企业，加以整顿或清除出市场，以消祸患。二是在行业内推行服务规范等级标准，使行业自律有章可循。三是在比较成熟的小区试行由业主评选开发商和物业管理企业的制度，促进开发商和物业管理企业真正树立以人为本的服务理念，提高服务质量。
（五）提高司法效率。随着各种涉及房地产开发、销售、管理等法律、行政法规的施行，当事人的合法权益有了基本的法律保障。事实上，开发商和业主之间的纠纷大多属于商业合同的纠纷，也是民事纠纷的一种，正常情况下，事主双方应该通过法律途径，将对方当事人的违约行为向人民法院提讼。但是，由于上法院打官司的诉讼成本较高，存在程序复杂、时间长、赢了官司执行难等问题[3]，使许多业主感觉得不偿失，望而生畏。于是，有的就干脆采取游行、示威、静坐等极端方式来向开发商、政府施压，在争取自身合法权益的过程中，却又触犯其他法律法规，破坏社会秩序，影响社会稳定。因此，应提高司法效率，采取一些切实措施（如建立巡回法庭，定期到各社区，特别是有房地产纠纷较多的社区处理法律纠纷），简化诉讼程序，深化执行管理体制改革，解决因现行法律欠缺而造成的执行难问题，努力提高执行效率，在群众心中真正树立起法律的权威和尊严，使当事人能自觉通过法律途径解决矛盾纠纷。
（六）强化社区居委会的调解功能，构建矛盾纠纷调解机制。在我国传统习惯上，当矛盾纠纷产生后，人们首先考虑的并不是通过法律途径去解决，而是求助于行政主管部门。因此，强化政府职责，构建矛盾纠纷调解机制是迅速化解矛盾纠纷的有效途径。政府要提高管理社会的能力，必须充分组织和利用好社区资源，强化社区居委会的功能作用，因为社区居委会是一个自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的基层群众自治组织。涉及房地产的政府各相关职能部门要积极参与矛盾纠纷调解机制的构建，加强社会监控，发挥职能作用，当前重点是要加强镇街综治维稳中心建设。
参考文献
房产纠纷的相关法律篇7
受诉法院：贵州省高级人民法院
【基本案情】
申请人（一审原告，二审被上诉人）唐某某，汉族，女，贵州大学教师，住贵州省贵阳市三民东路43号5单元1号。
被申请人（一审被告，二审上诉人）孟某，女，1958年9月25日生，汉族，贵州省人民医院职工，住贵州省贵阳市安云路8号2栋1单元12号
被申请人：贵州大学（一审被告，二审上诉人）住所地：贵阳花溪
法定代表人：陈叔平，校长
唐某某与孟某的前夫姜某某原系贵阳煤炭工业学校员工，在职期间分别分到贵阳市安云路8号1栋2单元6楼11号和贵阳市安云路8号1栋1单元6楼12号福利房屋一套（该两套房屋相邻）。1993年起学校开始进行房改，双方均购买了所分房屋的部分产权，姜某某调离学校后于1995年与孟某离婚，协议将所分房屋分归孟某所有。1997年学校对教职工宿舍进行外加修一间（约l6平方米），校方收取相应修建费用。1998年6月29孟某与学校分管后勤工作的副校长孔黔平达成协议：“为支持煤校工作，我同意煤校领导的意见，将93年已交款购买的朝南一间住房与现有的新建的朝北的房屋对换，多余面积仍按93年交款时的政策计算房价”，孟某与孔黔平分别签字。尔后学校将协议上明确由被申诉人孟某退出的朝南一间房屋（13.86）平方出售给了唐某某。1998年加修房屋工程结束时，学校及唐某某曾找过孟某要求腾让房屋，一直未果。唐某某于1999年5月31日取得包括争议房的《房屋产权证》。孟某也取得《房屋产权证》，但产权证上没有包含争议房屋。唐某某在找学校和孟某索房无果先后于2000年及2009年向法院提讼。要求孟某、贵州大学返还房屋。
【原审裁判】
云岩区人民法院（2000）云民初字第395号民事裁定以最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》三“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回，可告知其找有关部门申请解决。”之规定驳回了唐某某的，唐某某不服，向贵阳市中级人民法院上诉，贵阳市中级人民法院仍以此理由驳回了唐某某的上诉。
2000年11月8日，唐某某补交了该房的土地收益金并取得了该房的《国有土地使用证》和《准入许可证》。2009年8月唐某某将贵州大学、孟某列为被告以占有物返还纠纷提讼，诉至云岩区人民法院，请求判令二被告交付13.86平方米房屋一间。云岩区法院（2009）云民一初字第873号民事判决认为：唐某某已于2000年11月8日已完成包括孟某现占有的13.86平方米在内的房改房的全部购买手续，并经依法登记取得了相应权属登记证书，足以证明唐某某对上述房屋具有民事意义上的所有权，其占有，使用等权益应受到法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第5条、第75条、第117条第1款、及《中华人民共和国物权法》第6条、第9条、第34条、第39条的规定，判决如下：（1）孟某应于本判决生效之日起45日内将唐某某《房屋产权证》上所登记的位于贵阳市云岩区安云路8号的13.86平方米房屋交还给唐某某。（2）驳回唐某某的其余诉讼请求。
孟某不服，以争议房屋是其交纳改造费后取得的，而非与贵州大学对换，贵州大学又将其已付款的房屋卖给唐某某的行为是错误的，自己并未侵权为由向贵阳市中级人民法院提出上诉，贵阳市中级人民法院认为，根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知规定，因单位内部建房，分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回。本案中，唐某某所主张的13.86平方米房屋，系原贵阳煤炭工业学校（即现在的贵州大学）在未处理完其与孟某的还宜时，即将争议之房卖给唐某某而导致的纠纷，故本案系因原贵阳煤炭工业学校（现贵州大学）内部建房，分房而引起的腾房、分房纠纷，不属于人民法院管辖，对唐某某的依法予以驳回。原审适用法律错误，故裁定如下：撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2009）云民一初字第873号民事判决，驳回唐某某的。
【抗诉理由】
唐某某不服贵阳市中级人民法院裁定，向检察机关申请抗诉。贵阳市人民检察院提请贵州省人民检察院抗诉，贵州省人民检察院向贵州省高级人民法院提出抗诉。理由如下：
第一，本案应属法院主管范围。对于最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》的理解：单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷应指分配福利房、周转房或集资房等过程中产生的纠纷，单位与职工之间行政关系隶属明显，在分配过程中单位或主管部门起主导作用，此种情形属于单位内部利益分配行为，不同于平等主体之间的民事行为，法院不能调整。房改的根本目的之一是建立符合市场经济规律，产权明晰的房屋所有权制度，即住房资源的分配逐步由单位或相应主管部门主导变为市场配置为主，房改房取得《产权证》、《交易许可证》、《国有土地使用权证》等标志着房屋产权改革完成，房屋所有权人与其他民事主体间的民事法律关系属于平等主体之间的民事法律关系，应属于法院主管范围。
第二，物权的公示公信效力是物权的基本原则之一。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何个人和单位不侵犯。唐某某持国家行政机关颁发的《产权证》等证明文件，是争议标的所有权人，他人无权占有该房产，如果唐的合法物权不受到法律有效保护、违背物权的公示公信原则。
第三，唐某某已无其他法律救济渠道。贵州大学作为房改单位已完成全部程序，且贵州大学与孟某无行政隶属关系，也无权强行要求孟某搬离。故人民法院对该案应予受理并作出裁判。
【再审结果】
受理抗诉后，贵州省高院作出（2012）黔高民抗字第31号民事裁定，决定对本案进行提审。
2013年5月14日，贵州省高级人民法院作出（2012）黔高民再终字第26号终审判决书，认为：本案双方当事人争议的房屋虽系房改房，但2009年8月，唐某某向贵阳市云岩区法院时，已取得了该争议房屋的《房屋产权证》、《准入许可证》、《国有土地使用权证》等所有证件，成为该争议房屋的所有权人。唐某某向人民法院要求占有人孟某归还该房屋，主张维护自己的民事权利，系平等主体之间的民事纠纷，人民法院应予受理。检察院抗诉有理，本院予以支持。
唐某某与孟某争议的13.86平方米房屋，系贵阳煤炭工业学校分给孟前夫姜某某居住使用，房改初期姜某某取得了包括该间房在内的所住房屋的部分产权，1995年孟与姜离婚后该房的权属转归孟某所有，并得到了学校认可。1998年6月29日该校在为住户外修一间住房过程中，与孟某协商所签订的购房协议，是双方的真实意思表示，未违反国家政策和法律规定，系有效协议，对双方具有约束力。唐某某在2009年8月向人民法院时，已完成了包括孟现占有的13.86平方米在内的房屋的全部购买手续，并经过依法登记取得了相应的权属登记证书，是争议房屋的所有权人，取得相应的物权，其对房屋占有、使用等权益应依法保护。关于孟提出其已将加宽房屋的改造费交给了学校而得到这间朝北加宽房屋，未与朝南房屋进行对换，其不应退还所占朝南房屋的辩解，因孟未提交相应的证据证实，本院不予采信。孟现占有13.86平方米房屋于法无据，应将房屋交还给房屋所有权人唐某某。综上，贵阳市中级人民法院二审判决适用法律错误，本院予以纠正。贵阳市云岩区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。判决：一、撤销贵阳市中级人民法院（2010）筑民一终字第1190号民事裁定；二、维持贵阳市云岩区人民法院（2009）云民一初字第873号民事判决。
【抗诉理由之法理评析】
本案争议的焦点是唐某某的是否属于民法调整的范围。判断一起纠纷是否属民事诉讼范围，主要有两个标准，一看纠纷的双方当事人是否属于平等主体，其次看纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。
房产纠纷的相关法律篇8
物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。 物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，己经发展成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一种新型的服务业，并被视为现代城市中的xx行业。物业管理服务纠纷对物业管理企业的形象产生很大的负面作用，并在一定程度上阻碍了我国物业管理行业的持续、快速健康发展。而在纷繁复杂的日常生活中，物业管理服务纠纷也呈现出更加复杂化、多样化、当事人群体化、敏感程度高、处理难度大的特点，矛盾纠纷的类别也从单一化、同质化向多元化、多质化等演进。产生物业管理纠纷的原因也越来越复杂， 本文主要从物业管理服务纠纷的产生、类别，着重分析了物业管理服务纠纷产生的原因以及解决建议。
研究针对物业管理服务纠纷产生原因的相应对策，对解决纠纷，维护小区稳定有着重要的作用。只有小区稳定了，构建和谐社区、增强社会和谐基础，构建和谐社会才能得以落实。 二、物业管理服务中的主要纠纷 (一)纠纷的现状
物业管理服务纠纷是指物业管理区域内引发的业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主委员会、业主委员会与开发商与物业管理企业等的权利及义务争议，以致影响物业管理活动的正常开展。在我国，物业管理纠纷不但呈上升趋势，而且呈现多样化、当事人群体化、敏感程度高、处理难度大等诸多特点。
随着物业管理的不断发展，北京、上海、深圳城市物业管理创造的生产总值分别为70亿元、78亿元和50亿元，占三城市GDP的2.23%、1.45%、2.23%。物业管理正在成为第三产业大户。但是，就是在这种可喜的发展态势下，物业管理投诉有增无减。而来自中国消费者协会的统计也显示，物业纠纷呈逐年递增的趋势，并且连续三年占到消费者投诉的前三位。
物业服务领域纠纷大量产生，因此产生的诉讼案件也大量产生并迅速增加。根据北京市高级人民法院统计，有关物业纠纷的案件2002年收案4010件，到2006年突破3万件，增长了近8倍，占民事案件的比例也由2.7%上升到11.6%。
(二)纠纷的类别
物业管理服务的矛盾经常根据不同的划分标准，可以划分为如下几类：
1.从物业纠纷内容划分
(l)开发遗留问题引发的纠纷：如销售中开发商的虚假广告;房屋面积、结构、设施与销售时宣传或合同不一致;销售人员对物业管理费的不实承诺;房屋阳台、厨厕、窗户渗水、墙体裂缝、墙面凸起等质量问题;延迟办证等引发纠纷。
(2)对管理服务不满意的纠纷：如对清洁、保安、维修、停车管理、噪音、汕烟污染等不满意引发纠纷;或业主在小区人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷，业主认为应由物业管理企业负责而物业管理企业认为只是协助公安部门维护治安秩序，对业主的人身财产安全不负有责任;
(3)收费纠纷：如欠物业管理或拒交公共费用分摊纠纷;或业主与开发商之间车位租金无法达成共识。
(4)业主私搭乱建引起的纠纷：如楼上业主不在指定位置摆放空调，致使楼下业主受噪音影响;
(5)前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。业主委员会成立后与开发商就开发遗留问题纠缠不清，导致业主拒交物业费，待业主委员会重新选聘物业管理企业后，前期物业管理公司以大量欠费未收到拒绝退场。或业主委员会不依法选聘物业管理公司，前期物业管理拒绝撤场。
2.从矛盾纠纷主体划分
(l)业主与开发单位的。(2)业主与物业管理企业的。(3)业主与业委会的。(4)业主和业委会与相关部门的。
3.按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差异划分
(l)民事纠纷。指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互之间基于财产关系和人身关系而发生的纠纷。如违约纠纷、侵权纠纷、不动产相邻关系纠纷、无因管理纠纷等。
(2)行政纠纷。指行政机关在行使管理职权过程中与自然人、法人和其他组织之间发生的具体待业和抽象行为。
(3)刑事纠纷。指个人和法人单位的行为触犯刑事法规而引起的纠纷。例如物业管理中保安管理行为招致业主不满，该业主纠集多人砍伤保安人员。
物业管理服务纠纷产生的原因分析
由于物业服务本身具有比较复杂的内容，加上涉及到观念、体制、市场、法制和监管等，使得在物业管理行业的发展中出现了不少问题，造成了当前物业管理纠纷大量产生，有些甚至成为了阻碍行业健康发展的瓶颈。这些问题具体表现为：
(一)物业管理行业的因素 1.服务不规范、不到位
有的物业管理企业收费与服务不相符。收费至上，忽视了对业主的服务，多收费少服务，少收费不服务的情况时有发生。如在装饰装修管理方面，有的物业管理企业往往以自己没有执法权为由，对违法装修的人员不闻不问，任违法装修人员自由进出小区、楼栋等，以致损害房屋承重结构、厨厕渗漏、影响外立面等，因而损害了其他业主的合法权益，其他业主则要求物业管理企业履行职责，因此产生纠纷。
2.有的企业缺乏专业技术人员，维修不及时、不到位，如有的小区发生电梯多次或长时间关人情况，使业主对服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾纠纷。
3.物业管理企业的财务收支不透明。例如重庆市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物管企业在物业日常维护上收支很少或儿乎不公示，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。
4.物业管理服务方的交接因素。
被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间办理物业管理交接时频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。
(二)开发商遗留问题
1.开发商擅自更改规划导致业主权益受损。
业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。其中的原因既有合法的调整，也有开发建设单位不按规划设计要求增加建筑。
2.房屋建筑、绿化和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。
主要有厨厕、飘窗渗漏、屋面坑坑洼洼、下排倒灌不畅、地面铺装损坏严重、绿化植物稀疏、坏死、配套项目缺少或者现状不如人意(如休闲会所变成一两间小房屋)、电梯、发电机、二次供水设施等质量差。
3.建筑权属不清。
公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。 4.销售面积增加或缩水等。
业主在与开发商签订的售房合同中，本应按《商品房销售管理办法》第二十条规定给购房人明确在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，或合同未作约定的按照面积误差比绝对值在3%以内或以外的规定执行。但购房人往往不明就里，以为都按照3%的规定执行。实际上开发商通常在3%条款前约定按实际面积予以结算，造成业主面积增加或缩水，引发纠纷。
5.开发商拒不移交甚至占用代收的维修资金。或开发商自用部分未交纳维修资金。由于重庆市物业维修资金按购房款总额的2一3%收取，开发商以自用部分不存在购房款为由拒绝交纳。 (三)业主缺乏自律且业主大会和业主委员会运作不规范 1.业主缺乏自律管理意识 业主公约的约束力弱。：借故拖欠物业管理费、应公摊的水电费，拒绝交纳或补建物业专项维修资金，不遵守物业管理相关规定，损坏房屋承重结构、主体结构、擅自改变房屋性质、侵占共用部位、影响相邻业主生活等违法装修行为时有发生。 2.业主大会和业主委员会自治管理不规范
相当多的物业管理区域没有建立或难于建立业主大会，民主决策的作用得不到充分发挥;业主委员会越权，擅自选聘物业服务企业;擅自决定共用部位、共用设施设各收益的管理、使用、分配问题;少数业主委员会成员为达到个人目的而乱作为，热衷于挑起物业管理企业和业主的矛盾，甚至引发业主间纠纷。
(四)其它社会问题
1.物业管理合同内容含糊。 2.特殊群体缴纳物管费难。
3.供水、供电、供气部门行业垄断行为，使相关材料价格、施工费用等偏高，在开发商向业主收取水、电、气安装费方面容易引发纠纷。
4.相关部门协调性差
从具体职责看，房管部门负责物业管理活动的监督、指导，物业管理法规、政策的起草拟定，但苦于编制少，事务集中，疲于应付纠纷。而物业管理涉及的规划、建委、消防等各部门常认为物业管理属房管部门负责，事不关己，特别是对同一违法行为违反多个法规的情况，互相推诱，接到投诉处理不及时。而真正与小区居民日常接触的、纠纷发生地的部分居委会由于对相关法律法规不熟悉，习惯于从经验出发，时有合情不合法的情况，又引发新的纠纷出现，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。 5.法律法规不完善。 6.社会对物业管理服务的认识理解不够。 四、解决物业管理服务纠纷的对策建议
为了规范物业管理服务运作程序，减少物业管理中产生的服务纠纷案件，必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理相关主体的权责利。通过广泛宣传，提高业主的物业管理自治意识，充分发挥物业管理服务中业主与提供服务方的互动合作。通过物业管理行业协会的建立，规范物业服务合同的管理，避免物业管理服务工作中产生纠纷。
(一)加强政府领导和监管，推进物业管理法制化进程
1.加强对物业管理工作的领导和协调，明确有关部门在加强物业管理工作中的职责。进一步发挥街道办事处、居委会在在指导、监督业上委员会、协调矛盾纠纷等方面的作用。协调处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件。成立业主大会并对其进行指导、监督，有重大事情时充分听取他们意见。
2.正确引导、进一步加大宣传力度。认真贯彻执行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和国家、地关的各项法律、法规。充分利用各种媒体、多形式地进行宣传，特别是加强如何做合格业主、物业管理消费意识等的宣传。 3.规范管理、加大政府的行业监管力度。
4.在国务院《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚;在国务院《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题做出明确规定。
(二)加强行业自律推进企业诚信建设
1.制定本地的物业管理自律公约，组织制定行业发展规则、统一行业标准。
在物业管理企业中开展提高服务质量，树立物业管理企业新形象的活动，不断规范物业管理企业的从业行为，使物业管理工作更加规范、有序，健康发展。正确引导社会公众对物业管理的认识。 2.吸纳精通物业管理各项法律、法规的资深律师进入协会。为物业管理企业合法经营，依法保障自身权益等提供法律咨询、支持。 3.积极做好沟通、监督管理工作。积极开展物业管理企业之问的交流活动。可定期组织座谈会、企业间的参观考察活动，互相学习先进的管理经验，增进企业之间的了解，加强沟通。
(三)规范物业管理服务企业运作，提高服务质量
定期组织物业管理从业人员进行培训，认真贯彻国家的各项法律、法规，组织专业技能(如清洁、电梯保养维修等)、专业管理知识等方面的培训，不断提高物业管理从业人员的素质和服务水平。
(四)建立规范业主大会，发挥业主大会作用
1.一方面维护业主的合法权益，听取业主意见或建议，向物业服务企业反映业主的正当要求，审议通过物业管理经营计划及重大举措;另一方面要配合物业服务企业做好业主的宣传、解释、疏导工作，发挥自律作用，带领全体业主遵守物业管理的各项法律法规和管理规约，督促业主履行物业管理合同规定的责任和义务，对个别违反制度的业主进行帮助教育。还要调动业主的积极性、创造性，提高业主的参与意识，为建设美好家园及和谐社区贡献智慧和力量。
2.业主应当认真学习物业管理相关法律、法规、政策，明白业主的权利、义务，业主委员会、业主大会的职责，依法维护自己的合法权益。遵守小区物业管理相关规定，履行业主管理规约。最终达到换位思考，彼此尊重的效果。
(五)完善开发建设行为，避免遗留问题
1.开发商在物业规划设计、建设施工、销售时充分考虑物业管理的相关问题，有必要邀请物业管理企业提早介入，其物业未通过物业管理部门验收的，及时整改，不得交付使用。在建设房屋时，开发商可要求土建、设备施工单位交纳一定数量的质量保证金，且该笔资金的支付可由物业管理企业提出参考意见，完善开发商在物业管理服务中的交房手续，避免在今后出现因开发商导致的物业管理服务问题。最重要的，开发中的遗留问题应由其开发商相应机构负责，而不能遗留或移交给物业管理企业。 2.加强物业管理服务的合同管理
物业管理业是一个新兴行业，还有很多需要规范的地方。由于人们认识上的局限，合同欠完善。一方面是购房合同粗略，许多事项未予以明确。很多业主和物业管理公司沿袭旧的传统和习惯，并未签订物业管理合同或者签订的物业管理合同约定不明确和不规范，无法涵盖完履行过程可能出现的各种问题。当前，业主和物业管理公司的纠纷还集中体现在服务标准和收费标准上，所以重点在于完善物业管理服务合同的相关内容，如果服务标准能和收费标准一一对应，相信业主和物业管理公司之间的矛盾会大大减少。有了明确的服务标准，物业管理合同双方在合同的履行过程中就有了可依据的准则，就可避免因对标准理解不同而产生的纠纷。 (六)切实做好物业管理服务矛盾纠纷的调处
1.发挥物业管理协会、居委会或者其他第三方的协调作用发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。物业管理协会、居委会或其他第三方可以在服务纠纷中起到协调沟通的作用，立场客观，积极斡旋调解。在案件处理过程，扫可以采用判例法，发挥第三方的公正、公平、公开的有利作用，将纠纷化解到双方满意，相互认可的局面。
2.积极推行物业管理纠纷仲裁制度
仲裁是除和解、调解、诉讼外解决合同争议的方式之一，相比较而言，仲裁比诉讼简单、效率高、费用低，比和解、调解更带有强制执行的效力。这对于物业管理这类专业性、服务性很强的经济性争议无疑是较好的解决方式。
如果广大业主和物业管理企业自主选择仲裁方式解决因履行《物业服务合同》而发生的各种纠纷，对于依法及时、合理地解决纠纷，维护双方当事人的合法权益，促进物业管理的和谐与健康发展，具有重要意义。
房地产行政主管屋部门、各物业管理企业、有关单位要认真学习和贯彻仲裁法，并采取多种方式向广大业主深入宣传仲裁法，积极推行仲裁法律制度，使仲裁成为解决物业管理纠纷的重要方式。事先在《前期物业服务合同》、《物业服务合同》或者其他经济合同书中签订仲裁条款，或者在发生纠纷前后以其他方式另行签订仲裁协议，及时化解物业管理纠纷，维护双方当事人的合法权益，维护物业服务市场秩序，维护社会公平正义和稳定。 结束语
房产纠纷的相关法律篇9
《中华人民共和国民法通则》规定，财产所有人对财产享有所有权，法律依法予以保护。《城市房地产管理法》第5条也规定，房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可在我国现行立法框架下，在城市房屋拆迁中，拆迁人往往具有国家行政强制性，而被拆迁人对其房屋所有权确丧失了平等处分的权利，与拆迁人的关系并非纯粹民事主体的平等关系。比如“长江三峡大坝工程”的兴建，湖北和四川两省三峡地区的大量城镇居民的房屋需要拆迁。由于一些地方法律法规和政策落实不到位，就出现了开发商赚大头，老百姓、拆迁企业吃苦头的不平等状况，从而导致拆迁安置补偿纠纷增多，也给城市拆迁安置带来了不稳定因素。因此，笔者认为，法律法规和司法解释还应进一步明确以下两点：
（一）要切实保障拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等主体关系。如何体现平等主体？从审判实践来看，应采取以下几点措施：1、细化主体，并作出明确的司法解释。虽然《城市房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）对拆迁安置双方的主体进行了界定。即作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位或个人能否作为拆迁安置的主体？笔者认为，拆迁安置的一方当事人，对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置协议时，其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自已的名义订立拆迁安置协议引讼的，其授权人或上级法人应成为诉讼主体。所谓被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。但对于一些通过继承、赠与、离婚、买卖等方式已享有被拆迁人房屋的实际所有人，能否作为被拆迁人？笔者认为，对于拆迁房屋的所有人，不宜作缩小解释，应界定为具有房屋产权证的所有人和使用人。2、严格审批，并制定相应的规范措施。对于单纯的商品房开发，由城市建设部门制作统一规划，报同级人民政府审批后，还需报上级主管部门复核备案才能生效。而对于带有政府行政行为的城市房屋拆迁安置，也应进一步规范措施，充分体现拆迁人与被拆迁人平等的主体关系，从而更好地保护房地产权利人的合法权益。3、投标透明，并实行自愿的双向选择。在城市房屋拆迁中，任何开发商均可参与开发投标，实行“阳光”作业。但对投标中的房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准。未达到最低规定限额时，被拆迁人可以不予搬迁。这样硬性规定，使拆迁人与被拆迁人可以平等的双向选择，并根据自愿原则达成拆迁协议。
（二）要稳妥处理拆迁人与被拆迁人之间拆迁安置合同纠纷。在城市房屋拆迁安置中，既然拆迁人与被拆迁人之间是平等的民事法律关系，那么在单纯的开发商品房时就不宜用行政强制方式解决房屋拆迁问题。1、关于拆迁安置补偿纠纷处理。由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司，实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅，对拆迁人的补偿费用往往过低或违犯拆迁合同不进行补偿。对于补偿纠纷的处理，如果拆迁安置合同有约定，应按拆迁安置合同的约定来处理；没有按照合同约定来履行的一方，应承担违约责任。对于作价补偿，应按照所拆迁房屋的建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额，在补偿时应充分考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准。拆迁中如何认定房屋的使用性质，笔者认为，应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。2、关于拆迁安置产权纠纷处理。根据《条例》第22条规定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。在处理双方因安置房产权发生纠纷时，合同有约定的，应按合同约定处理，但合同对新建安置用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规处理。对于法律法规没有规定的，按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权，即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。对于拆迁临时建筑物，拆迁人依法应享受有拆迁补偿待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予适当货币补偿。3、关于拆迁安置地点、面积纠纷处理。拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行，对于拆迁人在复建房建设过程中，擅自改变安置的面积、地点、楼层等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的，应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人。对于合同明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置的，应予支持。对于合同的地点、面积不明确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的原则处理。
二、关于商品房买卖合同的法律问题
2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中，就商品房买卖合同纠纷如何适用法律问题作出了解释。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是，由于《解释》囿于效力位价的限制，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如买受人与出卖人举证责任承担问题，“按揭”合同纠纷的法律属性问题，如何认定房屋的质量问题，在《解释
》中都没涉及；又比如对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上问题，亟待研究解决。
（一）关于双方当事人举证责任承担。
由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第5条的规定，在商品房买合同卖纠纷中，应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是，如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题，《规定》第17条作出了列举式解释，规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为，在商品房买卖合同中，法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种：一种是收集房产权属证明；另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外，其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然，在依照《规定》也无法确认举证责任承担时，就应该具体问题具体分析，可根据公平原则和诚实信用原则，综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想，在法院确定一方当事人承担举证责任后，可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式，对律师取证进行规定。比如，在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费，而自已又没有证据时，可以向法院提出申请，填写《请求法院签发调查令申请书》，说明不能自行查证的理由，法官审查后，可以签发调查令，其委托律师可到税务部门查证。这样一来，既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定，又可节约法院的人力和物力，体现取证过程中的当事人主义。
（二）关于按揭的法律属性和纠纷处理。
1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款，也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式，是英美法系中物的担保的一项基本制度，其本质与大陆法系中的让与担保制度相同，系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念，但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中，买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款，当其不履行债务时，银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖，以该房屋的价款优先受偿；也可以事前与出卖人签订回购条款，当买受人不履行债务时，要求出卖人回购。因此，现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中，买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保，属于权利抵押即准抵押的范畴，与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同，一旦买受人取得房屋所有权后，权利抵押就会转变为不动产抵押。因此，我国内地的按揭其法律属性仍为抵押，其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的根本区别。
2、按揭纠纷的处理原则。《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款，并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。结合审判实践，笔者认为，在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则：一是合并审理原则。《解释》第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我国担保法第49条、《规定》第35条的规定，在按揭银行没有参加买受人与出卖人购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时，法院应告知按揭银行参加诉讼，是否参加诉讼，应由按揭银行自行决定，人民法院不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中，我们应充分保护按揭银行的合法权益。三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中，象买受人与抵押权人的权益冲突是审判实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外，买受人所购房屋或楼花有可能还存在二种抵押权：即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此，一方面，我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度，以登记时间确定权利成立的时间，并按“成立在先、权利优先”的原则处理。另一方面，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，建筑商的优先受偿权优于一般抵押权和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益应优于建筑商的优先受偿权。
（三）关于欺诈行为的认定和处理。
1、对欺诈行为的认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两”的问题。比如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。另一种观点认为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相，就构成欺诈。比如除《解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外，象在商品房买卖中出现的出卖人恶意隐瞒规划情况，在履行合同过程中故意改变规划设计等，均应认定为欺诈。笔者更倾向同意后一种观点。因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话，容易使人产生认识上的混乱。笔者认为，出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述，只要出卖人主观上构成故意隐瞒，恶意造假，就应认定为欺诈。
2、对欺诈行为的处理。我国《合同法》第113条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的规定承担损害赔偿责任。而我国《消法》第49条所规定的双倍赔偿条款，学理上又称惩罚性赔偿，是借鉴英美法等国家立法，从利益分配上补偿受害消费者，惩罚欺诈经营者，从而恢复市场交易秩序的公平和社会正义，是突破我国传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的重大突破。《
解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿的五种情形；《解释》第14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。但在审判实践中，如果出卖人仅对其出卖房屋的某一方面作了故意虚假陈述，使得该商品房屋的质量出现部分瑕疵，对该部分的质量瑕疵应如何处理？现主要有二种观点：一种观点认为，若出卖人存在主观恶意，有欺诈行为，因《解释》没有涉及，也只能依照《解释》第13条处理。另一种观点认为，若不是出卖人的主观故意，或纯属违约行为，就应按照《解释》第13条的规定处理；若出卖人的该行为被认定为欺诈，就应适用惩罚性赔偿。笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围，象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理，就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说，全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力，既然《消法》已对欺诈的概念作出界定，在《消法》还没有进行修改的情况下，如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿，人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此，将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围，这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，促进社会诚信制度的确立。
三、关于集资房、房改房、经济适用房买卖的法律问题
我国目前存在着多种类型的房屋，由于《解释》只将调整的范围明确限定在商品房买卖行为，而规定对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用，这就带来了一系列问题。比如现今市场上已出现的“二手房”交易，其大部分为集资房、房改房和经济适用房；又如已实现从部分产权向完全产权转变的集资房、房改房和经济适用房，能否进行自由买卖，属不属于《解释》调整的范围？由于没有统一的交易法律规定和司法解释，使得各地房地产主管部门的“土政策”各行其是，地方化、行政化割据现象较为严重，长期以往，必然诱发“二手房”非法交易市场的泛滥。因此，笔者认为，加快住房制度改革，制定物权法，完善集资房、房改房、经济适用房交易法规和解释，乃是解决问题的根本。
1.尽快出台《物权法》，对用益物权利进行法律定位。根据大陆法系国家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度，我国的集资房、房改房和经济适用房交易可以界定为新型的用益物处分权，与美国不动产租赁制度中承租人的房屋“租赁使用权”较为相似。承租人对房间有绝对的排他性的控制权利，有即时的土地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租约基础上，而我国的集资房、房改房、经济适用房源于住房分配制度，与一定的身份（如国家公务员）相联系。因此，我国的集资房、房改房、经济适用房的交易权是一种用益物处分权，权能接近于财产所有权，房屋所有人只要在国家政策调整范围内即可对房屋进行交易。
2.尽快出台《集资房、房改房、经济适用房买卖暂行条例》，制定统一的交易规则。虽然国家明文规定集资房、房改房、经济适用房不能自由买卖，但并不是说不能买卖，其交易要受国家政策的调整。比如，需居住一定年限后方可出售，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款后才允许出售等。但仅有这些规定是远远不够的，其交易规则还需具有交易适格的主体和客体范围、交易的基本程序与手续要求、交易的保护和纠纷处理的途径等等。这些规则的设定决定于集资房、房改房、经济适用房交易的立法目的和集资房、房改房、经济适用房所有权性质的界定。
3.尽快出台实施办法和司法解释，取消上市交易的各种限制。根据《物权法》和统一的交易规则，制定具体交易实施办法和配套司法解释，如集资房、房改房、经济适用房买卖的具体手续和程序、交易税费收取问题、与原产权单位产权交割方式、交易的成立与有效性条件、在交易中产生的纠纷如何处理等等。当然，住房制度改革的最终目的，是实现集资房、房改房、经济适用房的私有化和商品化，在当前条件下，为了激活“二手房”市场，笔者认为，应取消集资房、房改房、经济适用房上市交易的各种限制，只要房屋所有人或使用人的房产证实现了从部分产权向完全产权转变，或者房屋所有人与买受人按规定缴纳了相关税费后，就应该允许自由买卖，就应该纳入《解释》的调整范围。
四、关于物业管理的法律问题
（一）物业管理立法的法律问题。
当前，《物业管理法》呼之欲出。但是，物业管理作为改革开放后的产物，它涉及许多方面的法律关系，在商品住宅已开始全面进入私人消费时代的今天，必须加以整合和规范。因此，针对我国物业管理的现状和审判实践中遇到的新情况，笔者认为，即将出台的物业管理法必须考虑以下几个法律问题：
一是要重新确立“物业管理”的主体。从一般意义上来讲，物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。从法律意义上来说，物业就是反映各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地的所有权。而物业管理是指物业公司受业主即物业产权人的委托，依照有关法律规定对物业以经营的方式进行管理，并向业主和单元套房所有权人提供综合服务的行为。物业管理主要包括常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。而物业管理的法律关系是基于物业管理委托合同而产生。物业管理委托合同又是由业主或业主委员会与物业管理公司来签定，由业主或业主委员会授权并提供费用，物业管理公司依照委托对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。可是，现行《物业管理条例（草案）》第37条却强制规定了业主委托一个物业管理企业实施物业管理，使得物业公司对房屋所有权人的物业享有法定的管理权，从而剥夺了房屋所有权人对其房地产的管理权。这样一来的法律后果是：房屋所有权人直接修理、维护自已的财产却会侵害了他人的权利而构成违法。因此，我们必须重新确立“物业管理”的主体。我们知道，作为房屋所有权人的业主，享有对其房屋的占有、使用、处分和收益的权能，他是对自已私有房地产进行自主管理的法定当然主体。物业管理公司并不当然具有物业管理的权利，而必须由业主授权委托其进行物业管理，它与业主之间不是管理者与被管理者之间的关系，而是提供服务与接受服务的平等民事关系。
二是要谨慎考虑“物业管理”立法模式的选择。任何一部法律的出台，无不客观地反映出这个时代的要求，并为这个时代服务。在物业立法模式的选择上，一种观点认为，物业管理法属行政法规，它调整的是国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司的行政关系，比如国务院法制办2002年12月向全国公布的《物业管理法（草案）》征求意见稿，就是明证；另一种观点认为，在未来民法典中，以单编或单章规定物业管理法的内容，即列入民法典之中，成为民法典的组成部分；第三种观点认为，物业管理法应由全国人大常委会作为民法的特别法制定。笔者同意第三种观点，因为从法律类型来看，民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系；行政立法调整的是非
平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。如果要调整业主与物业公司之间的民商事关系，理论上应由全国人大常委会作为民法的特别法制订较为妥当，这样提升法律档次后，也便于人民法院法官依“法”断案。
三是要科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式。据报载，北京市国土房管局屋字（2001）891号文件规定，不按规定交纳物业管理费的业主不宜作为业主委员会候选人、不宜作为全体产权人的代表；已经担任的，应由管委会停其任职，并经产权大会确认。很明显，该规定是与宪法和民法的固有理念相冲突的，因为业主按时交费和业主享有的业主委员资格是两个完全不同层次的权利义务概念。只要某公民购买了一个小区的商品房，他就是该小区的业主，他就拥有了选举业主委员会和被选举为业主委员会委员的权利。至于他能不能当选为业主委员会的委员，应由业主大会决定。同样道理，他的免职也由业主大会投票决定，而与物业公司、政府都没有任何关系，更不是某个政府部门一个文件就可以任意剥夺的。因此，笔者认为，国家在立法时就应科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式，并及时废止一些与物业管理法相抵触的文件和行政规章。比如，业主委员会可参照公司法中董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系。业主委员会主任应由占整个物业所有权一定比例的业主推选的代表当任。重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。
（二）审理物业管理纠纷案件的法律问题
物业管理法律关系是基于物业管理引起的。审判实践中，物业管理纠纷产生的原因多种多样，较常见的物业管理纠纷有：业主欠交物业管理费、业主房屋维修、业主在小区内受到侵害、业主私自搭建、业主财产丢失、公共费用分摊、开发商拒不移交物业管理服务用房、物业管理承包合同等引起的各类纠纷。因此，人民法院在审理物业管理纠纷案件时，要根据不同的物业管理纠纷的表现形式，准确把握其诉讼管辖、诉讼主体、法律适用等法律问题。
房产纠纷的相关法律篇10
《中华人民共和国民法通则》规定，财产所有人对财产享有所有权，法律依法予以保护。《城市房地产管理法》第5条也规定，房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可在我国现行立法框架下，在城市房屋拆迁中，拆迁人往往具有国家行政强制性，而被拆迁人对其房屋所有权确丧失了平等处分的权利，与拆迁人的关系并非纯粹民事主体的平等关系。比如“长江三峡大坝工程”的兴建，湖北和四川两省三峡地区的大量城镇居民的房屋需要拆迁。由于一些地方法律法规和政策落实不到位，就出现了开发商赚大头，老百姓、拆迁企业吃苦头的不平等状况，从而导致拆迁安置补偿纠纷增多，也给城市拆迁安置带来了不稳定因素。因此，笔者认为，法律法规和司法解释还应进一步明确以下两点：
（一）要切实保障拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等主体关系。如何体现平等主体？从审判实践来看，应采取以下几点措施：1、细化主体，并作出明确的司法解释。虽然《城市房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）对拆迁安置双方的主体进行了界定。即作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位或个人能否作为拆迁安置的主体？笔者认为，拆迁安置的一方当事人，对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置协议时，其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自已的名义订立拆迁安置协议引讼的，其授权人或上级法人应成为诉讼主体。所谓被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。但对于一些通过继承、赠与、离婚、买卖等方式已享有被拆迁人房屋的实际所有人，能否作为被拆迁人？笔者认为，对于拆迁房屋的所有人，不宜作缩小解释，应界定为具有房屋产权证的所有人和使用人。2、严格审批，并制定相应的规范措施。对于单纯的商品房开发，由城市建设部门制作统一规划，报同级人民政府审批后，还需报上级主管部门复核备案才能生效。而对于带有政府行政行为的城市房屋拆迁安置，也应进一步规范措施，充分体现拆迁人与被拆迁人平等的主体关系，从而更好地保护房地产权利人的合法权益。3、投标透明，并实行自愿的双向选择。在城市房屋拆迁中，任何开发商均可参与开发投标，实行“阳光”作业。但对投标中的房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准。未达到最低规定限额时，被拆迁人可以不予搬迁。这样硬性规定，使拆迁人与被拆迁人可以平等的双向选择，并根据自愿原则达成拆迁协议。
（二）要稳妥处理拆迁人与被拆迁人之间拆迁安置合同纠纷。在城市房屋拆迁安置中，既然拆迁人与被拆迁人之间是平等的民事法律关系，那么在单纯的开发商品房时就不宜用行政强制方式解决房屋拆迁问题。1、关于拆迁安置补偿纠纷处理。由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司，实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅，对拆迁人的补偿费用往往过低或违犯拆迁合同不进行补偿。对于补偿纠纷的处理，如果拆迁安置合同有约定，应按拆迁安置合同的约定来处理；没有按照合同约定来履行的一方，应承担违约责任。对于作价补偿，应按照所拆迁房屋的建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额，在补偿时应充分考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准。拆迁中如何认定房屋的使用性质，笔者认为，应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。2、关于拆迁安置产权纠纷处理。根据《条例》第22条规定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。在处理双方因安置房产权发生纠纷时，合同有约定的，应按合同约定处理，但合同对新建安置用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规处理。对于法律法规没有规定的，按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权，即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。对于拆迁临时建筑物，拆迁人依法应享受有拆迁补偿待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予适当货币补偿。3、关于拆迁安置地点、面积纠纷处理。拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行，对于拆迁人在复建房建设过程中，擅自改变安置的面积、地点、楼层等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的，应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人。对于合同明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置的，应予支持。对于合同的地点、面积不明确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的原则处理。
二、关于商品房买卖合同的法律问题
2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中，就商品房买卖合同纠纷如何适用法律问题作出了解释。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是，由于《解释》囿于效力位价的限制，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如买受人与出卖人举证责任承担问题，“按揭”合同纠纷的法律属性问题，如何认定房屋的质量问题，在《解释》中都没涉及；又比如对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上问题，亟待研究解决。
（一）关于双方当事人举证责任承担。
由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第5条的规定，在商品房买合同卖纠纷中，应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是，如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题，《规定》第17条作出了列举式解释，规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为，在商品房买卖合同中，法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种：一种是收集房产权属证明；另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外，其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然，在依照《规定》也无法确认举证责任承担时，就应该具体问题具体分析，可根据公平原则和诚实信用原则，综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想，在法院确定一方当事人承担举证责任后，可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式，对律师取证进行规定。比如，在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费，而自已又没有证据时，可以向法院提出申请，填写《请求法院签发调查令申请书》，说明不能自行查证的理由，法官审查后，可以签发调查令，其委托律师可到税务部门查证。这样一来，既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定，又可节约法院的人力和物力，体现取证过程中的当事人主义。
（二）关于按揭的法律属性和纠纷处理。
1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款，也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式，是英美法系中物的担保的一项基本制度，其本质与大陆法系中的让与担保制度相同，系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念，但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中，买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款，当其不履行债务时，银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖，以该房屋的价款优先受偿；也可以事前与出卖人签订回购条款，当买受人不履行债务时，要求出卖人回购。因此，现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中，买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保，属于权利抵押即准抵押的范畴，与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同，一旦买受人取得房屋所有权后，权利抵押就会转变为不动产抵押。因此，我国内地的按揭其法律属性仍为抵押，其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的根本区别。
2、按揭纠纷的处理原则。《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款，并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。结合审判实践，笔者认为，在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则：一是合并审理原则。《解释》第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我国担保法第49条、《规定》第35条的规定，在按揭银行没有参加买受人与出卖人购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时，法院应告知按揭银行参加诉讼，是否参加诉讼，应由按揭银行自行决定，人民法院不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中，我们应充分保护按揭银行的合法权益。三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中，象买受人与抵押权人的权益冲突是审判实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外，买受人所购房屋或楼花有可能还存在二种抵押权：即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此，一方面，我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度，以登记时间确定权利成立的时间，并按“成立在先、权利优先”的原则处理。另一方面，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，建筑商的优先受偿权优于一般抵押权和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益应优于建筑商的优先受偿权。
（三）关于欺诈行为的认定和处理。
1、对欺诈行为的认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两”的问题。比如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。另一种观点认为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相，就构成欺诈。比如除《解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外，象在商品房买卖中出现的出卖人恶意隐瞒规划情况，在履行合同过程中故意改变规划设计等，均应认定为欺诈。笔者更倾向同意后一种观点。因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话，容易使人产生认识上的混乱。笔者认为，出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述，只要出卖人主观上构成故意隐瞒，恶意造假，就应认定为欺诈。
2、对欺诈行为的处理。我国《合同法》第113条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的规定承担损害赔偿责任。而我国《消法》第49条所规定的双倍赔偿条款，学理上又称惩罚性赔偿，是借鉴英美法等国家立法，从利益分配上补偿受害消费者，惩罚欺诈经营者，从而恢复市场交易秩序的公平和社会正义，是突破我国传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的重大突破。《解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿的五种情形；《解释》第14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。但在审判实践中，如果出卖人仅对其出卖房屋的某一方面作了故意虚假陈述，使得该商品房屋的质量出现部分瑕疵，对该部分的质量瑕疵应如何处理？现主要有二种观点：一种观点认为，若出卖人存在主观恶意，有欺诈行为，因《解释》没有涉及，也只能依照《解释》第13条处理。另一种观点认为，若不是出卖人的主观故意，或纯属违约行为，就应按照《解释》第13条的规定处理；若出卖人的该行为被认定为欺诈，就应适用惩罚性赔偿。笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围，象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理，就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说，全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力，既然《消法》已对欺诈的概念作出界定，在《消法》还没有进行修改的情况下，如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿，人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此，将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围，这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，促进社会诚信制度的确立。
三、关于集资房、房改房、经济适用房买卖的法律问题
我国目前存在着多种类型的房屋，由于《解释》只将调整的范围明确限定在商品房买卖行为，而规定对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用，这就带来了一系列问题。比如现今市场上已出现的“二手房”交易，其大部分为集资房、房改房和经济适用房；又如已实现从部分产权向完全产权转变的集资房、房改房和经济适用房，能否进行自由买卖，属不属于《解释》调整的范围？由于没有统一的交易法律规定和司法解释，使得各地房地产主管部门的“土政策”各行其是，地方化、行政化割据现象较为严重，长期以往，必然诱发“二手房”非法交易市场的泛滥。因此，笔者认为，加快住房制度改革，制定物权法，完善集资房、房改房、经济适用房交易法规和解释，乃是解决问题的根本。
1.尽快出台《物权法》，对用益物权利进行法律定位。根据大陆法系国家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度，我国的集资房、房改房和经济适用房交易可以界定为新型的用益物处分权，与美国不动产租赁制度中承租人的房屋“租赁使用权”较为相似。承租人对房间有绝对的排他性的控制权利，有即时的土地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租约基础上，而我国的集资房、房改房、经济适用房源于住房分配制度，与一定的身份（如国家公务员）相联系。因此，我国的集资房、房改房、经济适用房的交易权是一种用益物处分权，权能接近于财产所有权，房屋所有人只要在国家政策调整范围内即可对房屋进行交易。
2.尽快出台《集资房、房改房、经济适用房买卖暂行条例》，制定统一的交易规则。虽然国家明文规定集资房、房改房、经济适用房不能自由买卖，但并不是说不能买卖，其交易要受国家政策的调整。比如，需居住一定年限后方可出售，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款后才允许出售等。但仅有这些规定是远远不够的，其交易规则还需具有交易适格的主体和客体范围、交易的基本程序与手续要求、交易的保护和纠纷处理的途径等等。这些规则的设定决定于集资房、房改房、经济适用房交易的立法目的和集资房、房改房、经济适用房所有权性质的界定。
3.尽快出台实施办法和司法解释，取消上市交易的各种限制。根据《物权法》和统一的交易规则，制定具体交易实施办法和配套司法解释，如集资房、房改房、经济适用房买卖的具体手续和程序、交易税费收取问题、与原产权单位产权交割方式、交易的成立与有效性条件、在交易中产生的纠纷如何处理等等。当然，住房制度改革的最终目的，是实现集资房、房改房、经济适用房的私有化和商品化，在当前条件下，为了激活“二手房”市场，笔者认为，应取消集资房、房改房、经济适用房上市交易的各种限制，只要房屋所有人或使用人的房产证实现了从部分产权向完全产权转变，或者房屋所有人与买受人按规定缴纳了相关税费后，就应该允许自由买卖，就应该纳入《解释》的调整范围。
四、关于物业管理的法律问题
（一）物业管理立法的法律问题。
当前，《物业管理法》呼之欲出。但是，物业管理作为改革开放后的产物，它涉及许多方面的法律关系，在商品住宅已开始全面进入私人消费时代的今天，必须加以整合和规范。因此，针对我国物业管理的现状和审判实践中遇到的新情况，笔者认为，即将出台的物业管理法必须考虑以下几个法律问题：
一是要重新确立“物业管理”的主体。从一般意义上来讲，物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。从法律意义上来说，物业就是反映各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地的所有权。而物业管理是指物业公司受业主即物业产权人的委托，依照有关法律规定对物业以经营的方式进行管理，并向业主和单元套房所有权人提供综合服务的行为。物业管理主要包括常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。而物业管理的法律关系是基于物业管理委托合同而产生。物业管理委托合同又是由业主或业主委员会与物业管理公司来签定，由业主或业主委员会授权并提供费用，物业管理公司依照委托对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。可是，现行《物业管理条例（草案）》第37条却强制规定了业主委托一个物业管理企业实施物业管理，使得物业公司对房屋所有权人的物业享有法定的管理权，从而剥夺了房屋所有权人对其房地产的管理权。这样一来的法律后果是：房屋所有权人直接修理、维护自已的财产却会侵害了他人的权利而构成违法。因此，我们必须重新确立“物业管理”的主体。我们知道，作为房屋所有权人的业主，享有对其房屋的占有、使用、处分和收益的权能，他是对自已私有房地产进行自主管理的法定当然主体。物业管理公司并不当然具有物业管理的权利，而必须由业主授权委托其进行物业管理，它与业主之间不是管理者与被管理者之间的关系，而是提供服务与接受服务的平等民事关系。
二是要谨慎考虑“物业管理”立法模式的选择。任何一部法律的出台，无不客观地反映出这个时代的要求，并为这个时代服务。在物业立法模式的选择上，一种观点认为，物业管理法属行政法规，它调整的是国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司的行政关系，比如国务院法制办2002年12月向全国公布的《物业管理法（草案）》征求意见稿，就是明证；另一种观点认为，在未来民法典中，以单编或单章规定物业管理法的内容，即列入民法典之中，成为民法典的组成部分；第三种观点认为，物业管理法应由全国人大常委会作为民法的特别法制定。笔者同意第三种观点，因为从法律类型来看，民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系；行政立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。如果要调整业主与物业公司之间的民商事关系，理论上应由全国人大常委会作为民法的特别法制订较为妥当，这样提升法律档次后，也便于人民法院法官依“法”断案。
三是要科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式。据报载，北京市国土房管局屋字（2001）891号文件规定，不按规定交纳物业管理费的业主不宜作为业主委员会候选人、不宜作为全体产权人的代表；已经担任的，应由管委会停其任职，并经产权大会确认。很明显，该规定是与宪法和民法的固有理念相冲突的，因为业主按时交费和业主享有的业主委员资格是两个完全不同层次的权利义务概念。只要某公民购买了一个小区的商品房，他就是该小区的业主，他就拥有了选举业主委员会和被选举为业主委员会委员的权利。至于他能不能当选为业主委员会的委员，应由业主大会决定。同样道理，他的免职也由业主大会投票决定，而与物业公司、政府都没有任何关系，更不是某个政府部门一个文件就可以任意剥夺的。因此，笔者认为，国家在立法时就应科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式，并及时废止一些与物业管理法相抵触的文件和行政规章。比如，业主委员会可参照公司法中董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系。业主委员会主任应由占整个物业所有权一定比例的业主推选的代表当任。重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。
（二）审理物业管理纠纷案件的法律问题
物业管理法律关系是基于物业管理引起的。审判实践中，物业管理纠纷产生的原因多种多样，较常见的物业管理纠纷有：业主欠交物业管理费、业主房屋维修、业主在小区内受到侵害、业主私自搭建、业主财产丢失、公共费用分摊、开发商拒不移交物业管理服务用房、物业管理承包合同等引起的各类纠纷。因此，人民法院在审理物业管理纠纷案件时，要根据不同的物业管理纠纷的表现形式，准确把握其诉讼管辖、诉讼主体、法律适用等法律问题。
房产纠纷的相关法律篇11
最高人民法院 日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
最高人民法院副院长黄松有说，商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件。随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。
黄松有指出，由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院决定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释。
房产纠纷的相关法律篇12
随着全国范围内城市化、工业化进程的提速,城市规模的扩大、旧城改造的加快以及城市规划的改变,带来征地拆迁规模的扩大和步伐的加快。大量在征地拆迁中形成的问题得不到及时有效的解决,引发矛盾和纠纷,征地拆迁纠纷已经成为与劳资纠纷和社会保障纠纷并提的三大社会矛盾之一。
征地拆迁事关民生。从南京翁彪到成都唐福珍因拆迁自焚,从河北定州村民被袭到河南驻马店基本农田被毁,征地拆迁纠纷已经成为不得不关注的社会问题。土地征用和房屋拆迁是关系人民群众生存和生活的基本问题。土地被征用,失去了赖以生存的基本生活和生产资料,房屋被拆迁,居无定所,如此民生问题,如果得不到有效解决,势必激化社会矛盾。在征地拆迁中,恶性征地拆迁、暴力征地拆迁、补偿标准低、补偿金额少、补偿款不到位、安置房屋偏远、长期不能回迁以及回迁房无法办理房产证等都是大量存在的问题,是引发纠纷的主要原因。征地拆迁问题处理不当,影响到很多人的生活、居住和工作等问题,容易引发大规模,影响社会的稳定,与我们当前建设和谐社会的目标相背离。
作为一个快速发展的城市,广州市征地拆迁的规模较大,在征地拆迁过程中也引发了一定的纠纷和冲突。广州市的征地拆迁纠纷除了具有征地拆迁纠纷的共有特征之外,还表现出其独特之处。笔者将根据对广州征地拆迁纠纷的调研,分析当前征地拆迁矛盾的特点和产生的原因,为进一步研究化解征地拆迁矛盾进行基础研究。
一、广州市征地拆迁矛盾的基本情况
近年来,在广州市发生的劳资纠纷、征地拆迁纠纷、医患纠纷以及物业管理纠纷、土地承包纠纷等主要社会矛盾和纠纷中,征地拆迁纠纷不是所有纠纷中最为多发的。但因其关系到人们的生活居住问题,是最大的民生问题,如果处理不当,很容易对社会造成较坏的影响。而且,征地拆迁纠纷中往往牵涉许多人的利益,群体性的纠纷比较多,如果处理不当,更容易成为社会不稳定的因素。
二、广州市征地拆迁矛盾的特点
(一)征地拆迁纠纷多为群发性案件
近年来,广州市城市化速度加快,进行大规模土地征用和房屋拆迁。每一次征地拆迁活动中,牵涉的都不是个别人的利益,而是数十户甚至成百上千户人的生活安居的问题。在征地拆迁程序不合法、不能达成征地拆迁补偿协议或者征地拆迁补偿协议无法落实的情况下,经常会引发大量被征地、被拆迁人员拒绝搬迁或者拒绝签订征地拆迁安置补偿协议的情况,从而形成群体性纠纷。大量被征地拆迁人员往往自发或自觉地组织在一起,寻求权利救济,这种群体性纠纷如果处理不当,会给社会稳定与和谐造成不利影响。
(二)征地拆迁纠纷引发较多
征地拆迁纠纷发生后,双方当事人协商解决的可能性不大,而且有些人认为司法途径耗时、费力,加上法律规定的模糊甚至是矛盾,许多人存在不太相信法院判决的意识,因而较少通过法律途径解决纠纷。有统计表明,“在34件房屋拆迁行政案件中,法院判决维持拆迁管理部门拆迁裁决的案件为24件,判决撤销裁决的案件为10件,被拆迁人败诉率高达70%;在8件未经行政裁决、被拆迁人径行要求拆迁人予以补偿、安置的民事案件中,法院的判决结果与拆迁人提出的补偿安置方案大体相同,对于被拆迁人提出的超出拆迁人方案以外的诉讼请求,法院均作出了驳回诉讼请求的处理[1]。”这样的现实促使被征地拆迁人往往到政府部门进行。有时会出现大量人聚集在政府门口,围堵相关领导甚至通过不理智的方法寻求解决问题的现象。
(三)因历史问题引发的征地拆迁纠纷比较多,而近年来土地征用和房屋拆迁引发的纠纷相对减少
20世纪90年代中后期,广州经济开始迅速发展,实施了大量土地征用和房屋拆迁项目。有些项目动工之后,因为各种原因没能继续进行下去,有的开发项目甚至几易其主,但最终仍然没能继续进行,形成烂尾工程。而当时征地拆迁法律不健全,对被征地拆迁人权利保护的规定和措施不完善,造成被征地拆迁人补偿无法落实,回迁无望,积聚大量矛盾。而近年来,因为征地拆迁政策法规的逐步规范和完善,如2004年6月9日开始实施的《广州市城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督管理暂行规定》明确:拆迁人应当开立拆迁补偿安置资金专用账户,以保障被拆迁人获得补偿的权利,这一规定的严格实施可以减少因补偿款无法到位引起的纠纷。广州的征地拆迁纠纷,主要是历史遗留问题引发的纠纷,新发生的纠纷相对减少。
(四)征地拆迁纠纷的解决耗时长
前已述及征地拆迁纠纷多数是历史原因造成的,因为各种原因项目无法进展下去,开发商不愿意支付补偿金或者没能力支付补偿金,导致问题长期无法解决,纠纷一直处于未决状态。新发生的征地拆迁纠纷的解决也需要较长时间,被征地拆迁人往往先,得不到解决再诉讼,诉讼再经过一审二审,往往也要一年到两年的时间,纠纷长期得不到解决容易形成社会的不稳定因素。
(五)因对征地拆迁纠纷解决不满意,容易在被征地拆迁人与政府之间或者与司法机关形成新的矛盾
被征地拆迁人与征地拆迁方发生矛盾后得不到解决或者对处理结果不满,例如,对行政裁决的不满或者对裁判不满,往往容易在被征地拆迁人与政府或司法机关之间形成新的矛盾,被征地拆迁人因不满行政裁决或法院判决而围堵行政机关或司法机关的现象也时有发生。
三、广州市征地拆迁矛盾的原因分析
(一)利益冲突
从根源上分析,所有的矛盾都是利益冲突造成的,征地拆迁纠纷也不例外。在征地拆迁活动中,为了公共利益,政府享有征地拆迁权力以及在特定情况下进行强制征地拆迁的权力,征地人和拆迁人在征地拆迁活动中处于强势地位。被征地拆迁方则处于弱势地位,在程序上,他们缺少与征地拆迁方谈判的平台和对话的机会,在实体上,对于自己财产的处分无权作出决定,权利比较容易受到侵犯。这种利益冲突和权力保障的不平衡是征地拆迁矛盾发生的最根本的原因。
(二)法律制度不合理不健全,征地拆迁主体地位不平等
根据《土地管理法》第46条、第48条的规定,国家征地经批准后应当进行公告和登记,征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当进行公告。可以看出,在方案批准和决定之前,作为直接利益关系人的土地所有权人、土地使用权人,却没有任何话语权,不能对与自己利益密切相关的事项发表任何意见,这是在征地行为中引发纠纷的一个重要原因。
在城市房屋拆迁中也存在同样的问题。目前调整城市房屋拆迁工作的主要法律规范是《城市房屋拆迁管理条例》,拆迁人在提交包括建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明后,市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当在30日内进行审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。同时,房屋拆迁管理部门应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。在这个过程中同样是无视直接利害关系人――房屋所有人的存在。在此之后,才是拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议,虽然名为拆迁协议,但被拆迁人却没有一般协议中的平等地位。
征地拆迁主体双方地位不平等,法律规定忽视了一方的利益,被拆迁人是在其房屋被纳入拆迁范围后,被动进入拆迁活动中,在是否同意拆迁的问题上,被拆迁人没有选择、无权退出,而只能做肯定的答复,其有权做的只能是对拆迁补偿标准、安置方式、安置地段等问题与征地拆迁方进行协商,可是在这些问题的协商上,因为双方地位和实力的悬殊导致被拆迁人也处于被动和弱势地位。法律法规的不合理规定导致在现实中对被征地拆迁人权利的漠视和侵害,引起纠纷发生。
(三)法律对公共利益界定不明
中华人民共和国《宪法》第10条第3款规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。宪法第13条规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。《土地管理法》第58条第1款规定:国家因为公共利益需要使用土地的,可以依法收回国有土地使用权。2007年修订的《城市房地产管理法》第6条规定:为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。《物权法》第42条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。从前述我国征地拆迁相关法律的规定,可以看出对集体所有的土地和对私人的房屋进行征收、拆迁的前提是为了公共利益的需要,公共利益高于个人利益,为了公共利益可以在一定程度上牺牲个人利益。但是,什么是公共利益,公共利益的范畴有多大,却没有明确的界定,导致许多开发商打着公共利益的名义侵犯私人权利[2]。
(四)补偿标准低、补偿款难以到位
补偿标准低且难以到位是产生矛盾的一个重要原因。房屋被拆除,获得的补偿款远远不够在同地段购买房屋甚至是和被拆除房屋相近楼龄的二手房。土地征用补偿标准也很低,根据《土地管理法》第47条的规定:补偿款的确定是按土地的原用途给予补偿。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍,依此标准支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的。虽然经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费,但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。根据法律的规定,可以看出对于土地被征收的补偿款的标准较低,以土地的原用途来确定补偿款,而没考虑土地被征收后的预期利益,这本身就不合理。更严重的是,这样的补偿标准甚至都没有考虑失地农民在土地被征收后直接增加的生活成本。按土地原来的用途给予补偿,可是原来自给自足的生活方式却因土地被征而改变,失去能够为其提供粮食、蔬菜等基本生活保障的土地,转而一切都要按市场的方式去购买,可是购买的能力(主要是靠失地补偿)却远远低于市场的要求,因此,其生活质量必将下降。在国家描绘美好生活蓝图,大多数人生活水平越来越高的环境中,失地农民却经历着生活水平和生活质量的下降,毫无疑问,这将引起矛盾的发生。
(五)政府角色定位不当
在征地拆迁活动中,政府应当处于监管者的角色[3]。但在现实的征地拆迁活动中,政府往往是应开发商请求,在政府提供公共服务的招牌下,以公共利益之名强征土地,然后高价出让给开发商,政府和开发商各取所需、各得其利,在政治、经济利益驱动下的,政府部门有时会出现角色错位。政府行为中存在管理职能与征地拆迁职能不分的现象,习惯于用行政干预代替法律、法规,违法行政,出现职能错位、越位和缺位的问题,导致被征地、拆迁人与政府产生矛盾[4]。
(六)纠纷解决渠道不顺畅,导致征地拆迁矛盾的激化
征地拆迁纠纷发生后,作为弱势群体的被征地拆迁人寻求权利救济时,往往存在诉求难、解决难、费时费力等问题[5],这些实际困难容易导致征地拆迁矛盾的激化。
征地拆迁中产生的矛盾和纠纷已受到政府和社会的普遍关注和重视,研究征地拆迁矛盾的现状、分析矛盾产生的原因具有重大意义。本文是以广州市为例进行的研究,但是目前全国整体城市化进程加快,该研究具有一定普遍意义。笔者的意图是针对原因研究对应的措施,解决征地拆迁引发的纠纷,化解征地拆迁中的矛盾。
参考文献:
[1] 刘庆富.房屋拆迁纠纷案件审理中的几个疑难问题――对张家界市房屋拆迁案件的调查[J].法律适用,2005,(5).
[2] 李阎岩.城市房屋拆迁中公共利益的界定[J].辽宁行政学院学报,2008,(2):9.
房产纠纷的相关法律篇13
（二）涉老案件类型主要集中在赡养纠纷。2009年至2012年某基层法院共审结赡养纠纷案件49件，占同期受理涉老纠纷案件的45%。2010年以后审结赡养纠纷案件虽然数量下降，但是案件处理难度日益增大，主要原因是老年人对生活费、医疗费的需求增加，而其子女经济能力有限，给案件处理增加了难度。
（三）房屋产权纠纷、租赁使用权纠纷案件逐渐缠上老人。随着房价不断上涨，涉老房屋产权纠纷、房屋买卖纠纷、租赁权纠纷逐年增长，且随着城镇化进度加速，涉及房屋拆迁安置款纠纷和房屋确权、继承析产纠纷案件也在增加。
二、涉老案件存在的问题
（一）传统观念根深蒂固，老年人用法律维权的意识不足。受“家丑不可外扬”“打官司丢人”“快人土的人还离婚”等传统观念的束缚，提讼对老年人本身而言需要极大的勇气，甚至是一种内心伤害。有的老人提讼后，受到外界阻挠又撤诉的现象依然存在。
（二）证据意识普遍不强。基于亲属关系，老年人的钱财、物权凭证、身份证件往往交由特定亲属保管，导致老年人的合法权益受到侵犯时，往往由于缺乏有力的证据，致使老年人的合法权益无法得到全面有效的保护。有些老年人法律知识欠缺，不懂得取证、举证等现代司法概念，甚至将道德事项寄希望于用法律来处理。导致有的诉讼请求难以得到支持。有些老年人以偏概全，将其长期工作生活形成的思维定式强加给法院，增加法官及时审结案件的难度。
（三）许多老人诉讼能力较低，需要得到司法关怀。对经济困难的老年人，法院会主动对其应交的诉讼费采取缓交、减交、免交等措施。法官有时还会与村委会、居委会和老人所在单位协调解决老人的实际困难，给予老人最大限度的帮助，延伸司法关怀。但有些涉老案件往往是伴随着家庭财产分割、孙子女抚养、老年人再婚、父母子女矛盾、婆媳翁婿矛盾等较为复杂的因素，解决起来比较困难，有时个案的解决难以从根源上彻底解决当事人之间的纠纷。
（四）老人参加诉讼，牵动多方精力。如80岁的王某诉某图书馆的12册诗集署名权纠纷，因其听力存在部分障碍，需要与78岁的老伴一同出席法庭，子女对其父母的庭审情况也不断打电话询问，法官在认定事实、适用法律上也不断对王某进行悉心指导。因此，很多涉老案件需要基层组织领导、当事人亲属等多方参与，形成合力，从情、理、法各个角度来做当事人的工作，这样处理案件才能最终形成良好的社会效果。
三、老年人如何最大限度地减少法律纠纷
首先是管理好自己的身份证、房产证等重要证件。随着社会管理日渐规范。公民从事各种社会活动，办理相关事务，均要出示有效证件。一旦产生纠纷，上述证件必然成为判断法律行为是否有效的证据。
