房地产行业内部审计篇1
二、采用资金集中管理模式
房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，形成集团公司模式。集团公司不是几个公司的简单组合，为了能利用集团公司的协同效用，提高项目公司日常资金运作效率，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团公司资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为，也能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金多头开户造成的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策，能最大限度地拓展内部融资的渠道，降低资金的闲置形成统一的资金池，以提高资金的使用效率，增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理，由于集中管理具有较大的规模和实力，在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位，如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。对资金使用效率进行内部审计。
三、房地产行业的内审要点
企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定是控制风险的关键。在企业现金流量的各项指标中，最为基本的就是经营性现金流指标。如果企业没有经营性现金流，就没有长期稳定的现金流供应；经营性现金流的控制是现金流控制管理的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，构成大量经营现金流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。因此，加强对存货和预收账款及费用管理非常必要。这方面的具体内审要点如下：
（1）对货币资金的查证
a.首先要对库存现金进行实地盘点，对大额的现金收支进行大范围的凭证测试。b.对银行帐户的开设情况进行核实，必须派专人去基本户开房银行取证，有否发现帐外开户的事项及有无对外担保情况。c.对所有银行的对帐单与对应的银行日记帐进行比对，是否发现重大资金进出不入帐情况。d.核实现金支付、银行支付及与费用支出的凭证，查看其后附的原始发票、签呈、附件等，并且与合同及付款审批单进行核对。
（2）实物资产查证
a.取得被审计单位的固定资产、低值易耗品等实物资产的各项管理制度，并对这部分内控制度设计的合理性、完整性、有效性进行全面了解。b.查证固定资产以及低值易耗品的所有权或控制权：对各类实物资产，获取、收集不同证据以确定其是否归属本公司所有；对外购的机器设备等固定资产，审核采购发票、采购合同等。c.实地监盘全部重要的固定资产，以确定其是否存在，并关注是否存在已报废仍未核销的固定资产。
（3）已售房源的价格查证
a.应获取本公司各阶段房源价格目录，全面查证售价是否符合既定的价格政策。b.着重了解销售给关联方、内部职工、关系密切的重要客户的情况，查证其房源、价格、数量、金额和比例等。c.取得本公司有关折扣的具体规定和其他文件资料，并抽查较大的折扣发生额的授权批准情况，与实际执行情况进行核对，检查其是否经授权批准，是否合法、真实。d.根据《商品房销售管理办法》，在未取得预售证的情况下，有否收取定金性质款项，是否造成涉税风险。
（4）费用支出查证
a.对公司所发生的开间费用、管理费用、销售费用等科目中的大额支出进行大范围的凭证测试。b.管理费用的明细项目的设置是否符合规定的核算内容与范围，特别是开间费用和管理费用之间的分类是否有错误。c.查证公司经费（包括办公费、会议费、广告费、差旅费和业务招待费）是否系经营管理中发生，并查阅相关费用报销内部管理办法，核实是否有合法原始凭证支持。d.涉及大额费用支出的部分经济合同进行必要的查阅，并就合同情况询问相差经办有员。
根据《企业会计准则》规定及房地产企业的核算要求，明确区别开间费用与期间费用，这有利于公司利润情况的准确列报。房地产开发企业开间费用指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，这些费用与具体某个房地产项目的“开发”相关，与开发产品的销售、公司的日常营运费用没有相关性。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。而期间费用则与某个房地产项目没有关系，系为维持公司正常营运所发生的费用。如将销售费，楼盘广告均非开间费用，应作为期间费用处理。
（5）财务预算的审计
a.了解公司预算制度及执行概况。b.查证大额付款是否实行费用预算控制，并核实款项支付权限的履行情况。c.复核各项费用支出实际数额与预算数额的差异情况。d.抽取月度预算并与当月实际发生数进行比对，查阅年度决算报告，比对相关数据。
（6）招投标实施情况
a.工程招标清单编制是否有误，投标方报价是否存在不平衡现象。b.招标条款设置是否合理，能否体现招标效果，达到降低成本的目的。c.招投标实施程序是否规范。d.项目招投标内控管理制度执行情况。根据招投标管理制度，公开招标项目应进行询标。
（7）工程合同的签订及执行审计
a.合同内容是否严谨。b.施工合同是否改变招标文件的实质性条款，是否会导致投资失去有效控制。c.工程进度款付款控制管理是否到位。
（8）联系单签证方面的审计
a.工程联系单是否与合同内容有重复。b.工程联系单的签复是否严谨。c.工程联系单签复是否结合实际情况综合考虑。d.工程联系单签复单价是否符合市场实际。e.工程联系单签复提供的资料完整性。f.联系单涉及到专业技术问题，签发时必须有设计单位的答复意见。
（9）甲定乙供材料管理方面审计
a.定价方式是否合理。b.必须对部分材料的签证价格的询价与同类项目材料结算价格比对。
（10）内控制度执行情况审计
a.项目内控管理制度执行到不到位。b.项目是否有效控制投资，投资有否超概算较大。c.项目工期延误情况是否严重，赔偿管理是否规范。
房地产行业内部审计篇2
（一）房地产企业对内部审计的重视程度有所缺乏
内部审计能否在一个企业中良好的开展下去，很大程度上取决于内部审计工作能否保持自身的独立性以及权威性。而内部审计的独立性和权威性则取决于企业的管理层对内部审计工作的支持和重视。从这个逻辑来看，房地产企业对内部审计工作的支持和重视程度越高，内部审计工作的权威性和独立性就有所保障，进而促使内部审计工作得以在企业内部良好的开展。但是，就目前房地产企业的现状而言，很多房地产企业对内部审计工作都没有给予足够的重视，认为内部审计工作仅仅是财务部门的工作，在开展内审工作时就直接从财务部门选派人员，或者日常的监督审计都是由财务人员兼职，这样的工作状况难以满足内部审计的职责分离等要求，内部审计形同虚设。不单单如此，在房地产企业，除财务部门之外，其他部门对内部审计工作的认识也有一定偏差，有些房地产企业的部门甚至对内部审计的工作存在抵触和排斥的心理，从而造成内部审计工作无法正常开展下去。
（二）房地产企业赋予内部审计的职能较为狭窄
我国对内部审计人员的职能定位是服务和监督，既要对企业管理层级的经济行为进行监督，又要对其经济行为负责，担负两重角色。这两重角色一旦分配不好或者内部审计人员利用不当，就会造成内部审计人员的日常工作难以开展，处于两难境地。目前，我国房地产企业的内部审计大部分偏向的是事中审计和事后审计，没有进行事前的防御，审计的价值并不是很高，而且，日常的内部审计工作都是将审计目标集中在资产安全、差错防弊以及对财务资料完整性和真实性的分析检查，这些工作的进行虽然可以在一定程度上解?Q问题，但是在房地产企业风险管理提高以及经营效率的改善等方面没有太大的帮助。房地产行业所涉及的资金量都是非常大的，财务杠杆较高，因此，房地产企业对风险管理的相关工作应当尤为注重，而风险管理工作的进行离不开内部审计，扩大内部审计职能，赋予内部审计人员更多的权力是目前房地产企业内部审计管理亟待解决的问题。
（三）房地产企业内部审计部门在人员构成方面有所欠缺
房地产企业的内部审计人员很大一部分都是由财务部门的人员借调过来的，对于内部管理需要的其他与房地产企业相关的知识，特别是建造预算等知识有所缺乏。有些房地产企业内部审计部门是临时设置的，对于日常的审计工作没有予以足够的认识，更不用说培养专业的内审人员。内部审计部门缺乏专业的内审人员，而一旦出现较多的审计项目就需要从其他部门借调相关人员来对审计工作进行辅助，在这样的人员构成下，房地产企业对内部审计中的管理审计以及绩效审计的要求难以满足。再加之缺乏专业的内审人员，在对房地产企业内部审计管理进行综合分析时难以及时发觉实质性、深层次的问题，在这种情况下，不仅内部审计的作用无法真正得以体现，房地产企业的竞争力也难以得到提高。
三、完善房地产企业内部审计管理的相关措施
（一）房地产企业应当及时的转变对内部审计的观念
作为内部控制制度重要的组成部分之一的内部审计，房地产企业同样应当予以足够的重视，原因在于房地产企业涉及的金额都是巨大的，内部审计可以通过风险管理等形式来对房地产企业的经营风险和财务风险进行控制和预防，不仅可以提高房地产企业的管理水平以及日常的运行效率，还可以促使房地产企业市场竞争力的提高。
通过前面的叙述已经知道，企业的管理层对内部审计的重视程度很大程度上决定了内部审计工作能否顺利地开展下去。基于此，房地产企业的管理层应当及时改变传统的观念，学习内部审计的相关知识，了解内部审计对企业的重要程度，然后提高内部审计在房地产企业中的地位，将内部审计的重要作用予以明确。不论是政策方面还是资金方面，管理层都应当予以支持，确保内部审计工作可以有效开展下去。在实际的工作中，内审部门的负责人应当由房地产企业最高管理层管理和任免，在内部控制、财务报告以及日常的经营决策等工作中，内部审计都应当参与进去。与此同时，内审部门应当保持与最高管理层的及时沟通和交流，一旦发现问题，要及时的采取相关的整改措施，并保证这些整改措施都能得到有效的落实，确保房地产企业的内部审计部门的权威性和独立性。
（二）房地产企业应当将内部审计部门的工作范围进行扩大
目前，房地产企业的内部审计工作仅仅局限于财务和经营这个两个领域，对管理领域涉及的较少，而在房地产企业开展审计工作时又仅仅是事中审计和事后审计，对于事前的审计工作，房地产企业的内审管理没有予以足够的重视。基于此，对内部审计部门工作范围的扩大就可以从以下几个方面着手：首先，内部审计的工作范围必须要涉及到管理领域，相关的授权审批等工作内部审计部门都要参与，特别是对于风险管理，内部审计应当尤为注重。房地产行业本身的财务杠杆较高，对于风险的防范就应当尤为注重，将风险管理纳入到内部审计的工作中势在必行。其次，内部审计工作应当注重事前审计，进行全过程审计，要知道良好的事前审计工作不仅可以大大减少事中审计和事后审计的工作内容，还可以减少工作差错的产生概率。最后，内部审计要对企业的财务风险和经营风险进行控制和预测，注重企业的管理效率以及内部控制，不仅可以确保企业整体的管理水平得到提高，还可以为企业长远的发展目标的实现奠定基础。
（三）房地产企业应当积极建设内部审计人员队伍
内审人员的职业素养以及内部审计部门的人员构成对内部审计质量的影响是非常大的，因此，内审人员应当不断地加强自身的知识面以适应新时期审计的严要求和高标准，积极进行知识的更新，对国家出台的相关法律法规以及经济的改革方案等要牢记于心，不应局限于内部审计的知识，对于新时期最新的经济管理知识也要加以涉猎。对于房地产企业而言，定期对内部审计人员进行房地产运营、设计、营销、成本、工程、税收等知识培训，促使每个内审人员有能力对各个部门进行审计，方便内审工作的安排。
房地产行业内部审计篇3
一、房地产企业内部审计工作存在的问题
1.房地产企业尚未完成向管理审计的全面转移
在我国房地产行业，人们一直都采用以开展财务审计为主的内部审计模式，其中许多还是停留在财务查账阶段，还没有充分挖掘审计工作的优势，没能很好地体现其效率。 即使有些企业开展了一些经营管理审计，但是审计思路和方法不能满足其发展的需求。同时，企业大部分管理层和员工的专业素养不高，其经营管理审计的思维模式还是以财务查账为主，总认为内审工作就是财务查账。此外，我国房地产企业人力资源部在为内部审计招聘新成员时，通常都是在财务、审计人员中挑选，这样的员工在进行企业的内部审计工作时只会歪曲了内审工作的真正目的。甚至有些内审部门的员工也有畏难的情绪，认为管理审计工作是一件不可能的事情，也没有规律可言只能自己摸索。还有部分企业领导认为内审部门没有能力从事广泛综合的审计工作，认为内部审计涉及经营管理范围过多，超越了内部审计的职能和能力范围。
2.内部审计工作得不到应有重视和支持
由于我国内部审计是以国家行政命令的方式自上而下组建起来的，现阶段的内部审计工作，主要是事中事后的查错补漏。然而内部审计的真正任务，则是通过事前对经济评价的审计调查研究，及时向企业经营者反馈信息，增强经营者的判断性和可执行性，促进其提高企业的科学管理水平，提高经济效益。而实际上无论是企业领导还是内部审计人员都没有正确认识、充分重视内部审计的地位和作用，未认识到建立内部审计的必要性，以致有一些企业出现随意撤消已建立的内部审计机构、精简内审人员的行为，还有不少企业的领导认为内部审计机构是在国家有关审计制度规定下设立的，把内部审计机构当作是一种异己力量，从而排斥它，使其不能发挥应有的作用。
3.内审人员综合素质较低，人才结构不合理
调查显示，我国房地产企业内审人员普遍存在综合素质较低、人才结构配置不合理的现象。因为，我国房地产的内部审计工作属于新兴的事物，许多内部审计人员根本不是专业型人才，大都是从其他财务岗位转过来填补的。同时，内部审计人员通常情况下只会查账，如果缺少了账本的数据资料内部审计工作就不能进行下去，因此，我国房地产内部审计工作者这种单纯的财务思维根本适应不了当今企业审计工作的基本需求，与现代企业内部审计对管理审计的人才的要求有较大的差距。同时，在人才结构上，并没有实现优化配置，使内审工作的深度和范围难以很好的扩张，不同程度地阻碍着我国房地产内部审计工作的效率。
4.审计技术手段落后，难以跟上社会发展的步伐
一直以来，我国房地产企业的内审部门都是采用财务分析为主的分析方法和以详查法为主进行审计工作。显然，这样的审计技术已经不能适应时代的发展，也没有充分地运用现代管理评审技术、信息技术以及经营分析等技术方法到审计实践中去，不能很好地探究企业内部审计工作的实质，也没有形成一个系统的工作模式，进而使得内部审计的功能远远没有发挥出来，更谈不上为企业创造利益空间。
二、加强和完善房地产企业内部审计工作的策略
1.建立健全完善的内部控制制度
对于房地产企业的审计工作，要真正地提高其审计效率，必须逐步建立健全与企业实际相符的内部控制制度，从而使房地产企业的各项管理工作有章可循，及时发现和制止企业经济活动中发生的各种差错和舞弊，避免企业只受个人主观意愿所左右；同时也要对企业最高管理层进行专业培训，加深其对内部审计的认识，便于在制定决策时更利于内部审计制度的执行，确保在建立健全内部控制制度的过程中得到企业政策的支持，进而使得房地产企业内部的审计工作能够在既有的体制下有效进行。
2.推行全面预算管理,保证资金的有序流动,提高企业经济效益
对于房地产企业的内部审计工作，必须不断引进新技术、新理念、新方法，并结合企业的实际情况不断建立和健全全面预算管理机制。同时，对企业日常经营各个环节详细地实施预算的分析、编制、考核制度，切实地将财务预算作为房地产企业内部组织生产经营活动的法定依据。还应该把资金的收支纳入严格的预算管理程序之中,保障企业资金的有序、高效流动。此外，企业还应该成立高层预算小组,由专业人士管理，专门负责预算的审批、编制、监督工作,确保为企业建立全面的预算控制系统。要使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等的资金预算, 确保全过程都由财务审计人员和相关预算小组负责监督预算执行,并作为对各部门效益考核的重要内容,提高企业经济效益。
3.提高内审人员素质和审计技术水平
房地产企业要加强其内部审计人员的素质和审计技术水平，从而确保房地产企业的审计工作顺利进行。因此，对审计人员要进行定期培训，切实提高审计人员的审计水平。内部审计人员在进行审计时要做到公正、客观、守信，并且严格按审计准则和职业道德规范工作，确保审计工作在透明、受监督的环境下进行。只有切实提高内审人员的专业知识水平，优化内审人员构成，切实加强内审人员的专业素养，才能为企业内部审计工作的有效进行提供可靠保障。
4.建立相应的评价考核与激励机制
近年来，我国房地产开发日新月异，同时不法房地产开发商不断增多，使得房地产投资市场风险的日益加大。因此这就要求相关部门必须通过多渠道、多方位、多专业地选拔审计人员,合理配置企业内部审计工作的队伍。同时，房地产企业还应结合自身企业的实际情况，建立一套相应的评价考核与激励机制,充分调动内审人员的积极性,提高企业内部审计工作的效率,分发发挥企业内部审计的作用，为企业最终实现社会效益和经济效益提供可靠保障。
5.提高企业管理者对内部审计工作的认识
建立健全内部管理保证体系提高领导者对内部审计工作的认识是加强企业内部审计工作的重要保证。领导干部的思想要实现由“要我审”到“我要审”的转变，实现由被动地接受审计人员的审计到主动请审计人员审计的转变。广泛宣传内部审计的重要性，提高内部审计机构和内部审计人员的地位。内部审计机构的人员配备实行专职化。对从事内部审计工作的人员在实行严格准入制度的同时也要保持其稳定性，要使内部审计机构成为企业管理机构中必不可少的一个组成部分。
三、结语
综上所述，随着我国基础设施建设投入的不断加大以及房地产企业的逐步发展，企业内部审计工作的质量不断受到人们的关注，并将是今后企业内部财务管理的重点与改革方向。然而，目前我国许多企业并没有充分重视其内部审计工作，审计人员专业水平低下，相关制度尚未完善以及审计人员缺乏相关的风险意识。因此，这就需要对我国房地产企业内部审计进行更深层次的研究，切实地提高企业内部对审计工作的重视程度，从而提高房地产企业的内部审计水平。
参考文献：
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房地产行业内部审计篇4
当前，我国住房投资结构呈现积极地变化，房地产投机因素也明显减少，但房地产行业的投资仍不断增加：东部地区投资增长不减，中西部地区房地产热正在上升。因此，在这种背景下，房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性，并呈现以下特点：
1.行业的整合速度加快，竞争更加激烈
国内房地产企业规模普遍较小、竞争能力也较弱，行业集中度和进入壁垒较低。随着主要技术条件的日益成熟，在信贷规模控制和土地招标拍卖制度等压力下，房地产行业的整合速度不断加快，市场竞争也更加激烈，企业趋向以合作和联盟的方式来扩大自身的规模和提高融资与抵御风险的能力。
2.企业的运作更加专业化
房地产企业处于从政府资源运作型向项目专业运作型转变的阶段，企业间的竞争也趋向于项目运作及更高层次的战略管理，加上企业规模扩张的需要，其整体运作更加专业化。
3.融资渠道的多样化
随着国家相关宏观调控政策的出台，资金密集型的房地产企业需要寻求新的融资方式和渠道，通过股权融资、项目融资等方式实现融资渠道的多元化。
二、房地产企业内部审计工作存在的主要问题
随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。伴随房地产企业投资规模的不断扩大，其内部控制制度不完善、审计技术比较落后和内审人员素质较低等问题在不同程度上制约着企业未来的发展壮大。
1.内部审计人才结构不尽合理、人员综合素质普遍不高
我国房地产企业内部审计工作属于新兴的一个领域，其内审人员尚存在结构配置不尽合理、综合素质普遍不高的问题。大部分房地产企业的内部审计人员是从其他财务岗位转过来的，而不是专业型人才，通常情况下他们只会依据账本查账，如果缺少账本数据资料就无法进行相关的内部审计工作，内审人员这种单纯的财务思维根本不能适应现代企业审计工作的基本需求。在人才结构上，房地产企业也没有实现人力资源的优化配置，内审机构人员的知识结构单一，缺乏具有企业风险管理、网络信息技术等方面的复合型人才，使得内审工作的深度和范围难以很好的扩张，这在很大程度上影响了房地产内部审计工作的效率也制约着其进一步的发展与完善。
2.内审技术比较落后，内审机构的地位不高且独立性较差
目前，我国房地产企业内审部门主要采用以财务分析为主的分析方法和详查法进行审计工作，而没有将现代管理评审技术、网络信息技术以及经营分析等方法运用到审计实践中去，这种审计技术已不能适应时展的需要，并且不能形成一个系统的工作模式以及很好地探究企业内部审计工作的实质，进而影响了内部审计功能的充分有效发挥，更不能促进企业竞争力的增强和效益的取得。此外，房地产企业内部审计机构的设置基本上平行于，有些甚至低于其他职能部门，通常设在财务不下，在实行机构改革和重组时存在随意撤并和精简抽调的现象，这种制度体系不能有效地保障内审机构和人员的稳定性，也丧失了其权威作用。
3.房地产企业尚未实现向管理审计的全面转变
内部审计包括财务审计、采购审计、质量控制审计、投资审计和销售审计等领域，我国房地产行业一直采用以开展财务审计为主的单一内部审计模式，其中许多还停留在财务查账阶段，单位许多管理层和员工甚至认为内审工作就是财务查账，从而没有充分挖掘审计工作的优势和很好地体现其工作的效率；有些企业虽然开始开展经营管理审计工作，但经营管理审计的思维模式仍以财务查账为主，并且偏重于事后审计，这种审计思路和方法不能满足现代企业发展的需求；大部分房地产企业人力资源部在招聘内部审计新成员时，通常选择财务和审计人员，这种单一化的人员结构在一定程度上歪曲了内审工作的真正目的；此外，企业内部有些领导认为内审部门没有能力从事综合广泛的审计工作，认为如果内审涉及经营管理范围过多就超越了其本身的职能和能力范围。
三、构建科学、完善的房地产企业内部审计机制
针对当前我国房地产企业内部审计工作中存在的上述问题，笔者认为应当从提高内审人员综合素质、强化公司治理、提高内部审计独立性、运用先进的内部审计技术、完善内部控制和相应的考核激励机制等方面加以考虑，从而构建适合房地产企业发展需要的健全的内部审计机制，以促进企业综合效益的最大化。
1.提高内审人员的综合素质，并运用先进的审计技术和方法
内审人员综合素质和内审技术水平是保障房地产企业内部审计工作顺利进行的必要条件。一方面，企业要对审计人员进行财务、审计、风险管理等专业知识以及职业道德的定期教育培训，并积极吸纳工程技术、法律等专业人才，从而优化内审人员结构，切实提高员工的审计水平和综合素养，促进房地产企业内审工作的有效进行。另一方面，房地产企业要将内审工作的重点从传统的“查错纠弊”向为公司内部管理决策及效益服务转变，内审职责应从审查和监督向评价与咨询方面拓展，作业范围应扩展到包括财务审计在内的各个领域，并且要注重信息化管理和专业软件的建设以强化数据分析技术，不仅关注事后审计工作，还要切实做好事前和事中审计，从而整体提高内审工作质量。
2.不断完善企业的内部控制、全面预算管理和激励机制
房地产企业要逐步建立健全与其自身发展相适应的内部控制制度以保障各项工作的有章可循，要通过加强管理层的专业培训以促进内审制度的执行；企业要积极引进新技术、新理念和新方法，成立高层预算小组，建立完善的全面预算管理机制以对日常各个环节实施详细的预算分析、审批、编制与监督考核，将预算的范围从传统、单一的生产资金计划向包括基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资在内的资金预算转变，从而保障房地产企业资金的高效、有序流动。此外，房地产企业应结合自身的实际发展状况，建立一套科学、完善的评价考核与激励机制，从而充分调动内审人员的积极性和提高内审工作的效率，为最终实现企业社会效益和经济效益的双赢提供可靠保障。
3.强化公司治理，提高内审的独立性
一些大的房地产企业集团必须设置审计委员会，从而使内审部门在隶属于审计委员会的同时，还须接受管理层的领导，这种双向负责、报告和双重领导的模式有利于增强内部审计在公司治理框架中的地位以及审计机构与人员的独立性与监控能力。一方面，审计委员会在职能上对内部审计进行监督，使内审机构是在审计委员会管理机制下独立经营管理的一个职能部门，其工作范围不受管理层限制，确保审计结果的受重视程度和工作的效率；另一方面，内部审计在行政上受高级管理层的领导并决定内审工作的内容，向高级管理层做行政上的报告，并与其他职能部门保持应有的独立。
4.实施适当的内部审计外部化
房地产企业在设置内部审计模式时要将公司全部内审业务按委托层次划分为两个部分：一是对管理层下属各级经济责任和业务职能进行审计，二是对管理层和董事会受托经济责任进行审计。针对第一部分应当由公司的内部审计部门负责，而后一部分则应实施适当的外包，向审计委员会报告审计信息并提出改进意见。其中，承接外包业务的机构和人员应由审计委员会从不承接本公司年度审计的会计师事务所及其他专业人员中选聘，并由审计委员会直接支付报酬和具体安排内审的具体内容、时间、程序和频率等方面，从而有效提高内部审计工作的独立性，保证内部审计职能更好的发挥。
四、结论
随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。当前我国房地产企业没有重视内部审计工作，审计人员的综合素质不高、相关制度尚不完善、审计独立性比较缺失，因此，企业要对内部审计进行更深层次的研究，切实提高内部审计工作的水平与效率，促进企业的可持续发展。
参考文献：
[1]房素芳：试论企业内部审计风险成因及其防范对策[J].现代商业.2012（03）.
房地产行业内部审计篇5
我国房地产业经过二十多年的发展，已经成为经济社会发展的中坚力量。尤其是伴随着城市化进程的加快，房地产企业数量也随之增多，并且涌现一批相当规模的房地产企业集团。然而因房地产企业投资大、风险大，地域分散，管理难度较大，加上一些房地产企业存在运作不规范、制度不健全等问题，同时还面临着一些外部挑战如经历了全球金融危机及国内宏观调控的双重影响，我国的房地产企业正面临着前所未有的挑战。在严峻的考验面前，很多房地产企业已经意识到应加强内部控制，提高企业的管理水平。故内部控制审计作为企业加强内部管理的重要手段，对优化企业管理、增强企业竞争实力和防范风险具有至关重要的作用。因此，本研究就房地产企业内部控制审计展开研究，试图探讨为房地产企业降低经营风险，提高企业经济效益提供参考。
二、房地产企业内部控制审计的主要内容
房地产企业开展内部控制审计的主要是对企业资产、负债及经营情况进行审计检查，做出客观评价，揭示房地产企业经营风险，总结项目开发与管理经验，对公司经营和管理提出合理意见及建议。一般采用现场审计的方式。审计的内容应包括以下几个方面：
（一）收入
1.检查公司收入规模、利润完成情况，收入、利润增长及贡献情况，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地产销售收入、提供劳务的安装收入、让渡资产使用全收入（利息收入、场地使用费收入等），评价公司客户欠费、坏账率变化情况，评价公司收入质量。
2.检查公司收入确认和核算是否真实、完整，是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，收入形成过程是否规范、有效，有无虚列、多列、少列或不列收入等问题，有无坐收坐支，资金账外循环等问题。
（二）成本费用
1.检查公司产品成本支出的范围和标准是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，支出是否真实、完整，有无虚列、多列、少列或不列等及违反权责发生制原则问题，以及公司人工成本来源、发放、结余等各项管理情况。包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价等，核实公司商品的成本造价。
2.检查公司各项费用列支情况，包括公司的管理费用、销售费用、财务费用。
3.检查公司各项税金，包括营业税及其附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
（三）工程造价
检查建筑、安装施工等工程造价的真实性、准确性。
（四）内部控制制度
1.检查房地产企业经营活动和重大经营决策的相关内部控制制度是否健全，潜在风险是否得到了有效控制。
2.检查房地产企业经营活动和重大经营决策是否履行决策程序，重要事项是否履行审批程序，是否符合国家有关法律法规规定及公司内部控制程序。
3.检查房地产企业经营活动和重大经营决策的落实执行，是否明确了责任执行部门并落实了相关责任，执行过程的内部控制是否有效。
4.检查房地产企业经营活动和重大经营决策是否达到预期的效果及对公司财务状况的影响，有无造成公司损失。
5.检查房地产企业规章制度建设情况，有无，贪污、挪用、私分公款，转移公司资产，行贿受贿和挥霍浪费等行为，以及弄虚作假等重大违纪违规行为。
三、提高房地产企业内部控制审计效率的对策建议
（一）提高内审人员的素质和技术水平
要确保房地产企业内部控制审计工作的顺利进行，就要加强审计人员的素质和技术。因此，要对审计人员进行定期的培训，有效的提高审计人员的技术水平。内部审计人员在工作中要做到公正、守信、并且严格遵守职业操守，确保审计工作的透明性。这样，提高审计人员的审计知识，提高审计人员的专业素养，为房地产企业的内部控制审计工作提供可靠的保障。
（二）完善内部控制审计制度
房地产企业管理层应加强对内部控制审计的认识，以确保进行内部控制审计时得到公司管理层支持，使审计工作能够有效的进行。
（三）健全信息与沟通机制
信息与沟通是房地产企业及时、准确地收集、传递与内控审计相关的信息，确保信息在企业内部和企业与外部之间进行有效沟通，是实施内部控制审计的重要条件。因此房地产企业应当建立信息与沟通机制，明确内部控制审计相关信息的收集、处理和传递程序，并确保这些信息在企业内部各部门、各业务环节之间，以及企业与客户、债权人、供应商、政府监管部门等有关方面之间进行及时沟通和反馈，促进内部控制审计的有效运行。
（四）建立风险导向审计
在对企业所处社会和行业的宏观环境、战略目标和关键经营环节分析的基础上，建立对房地产企业风险导向审计体系，通过综合评价经营风险以确定实质性测试的范围、时间和程序。
参考文献：
[1]韦德洪.财务管理基础理论与实务[M].立信会计出版社，2005
[2]朱小年.基于房地产企业内部控制机制的几点思考[J].企业导报，2009，（7）：62-63.
[3]丁健.房地产企业的管理智慧[J].中国房地产业，2011，（11）：41-43
[4]宋颖曼.试论内控审计在企业管理中的应用[J].现代商业，2013年第3期：223-224
房地产行业内部审计篇6
房产企业在发展的过程中，获得相应发展机遇的同时，也面临着各种内外部风险。经济形势的变化、政府的宏观政策调控以及企业内部财务状况、运营管理质量等都为房地产企业实现经营目标带来了很大的不确定性。严峻的市场竞争形势及各种新的挑战，要求房地产企业必须始终保持充分的谨慎，并制定有效的风险防范措施，健全内控机制，加强风险预警的防控机制。
（一）对于企业内部控制缺乏认识
目前，国内许多的房地产企业都是民营性质的企业，其管理层的人员多数是来源于基层，由于其综合文化素养有限，从而使得管理层人员的企业内部控制理念落后。相比之下，管理者最关注的是企业自身的业务发展，而忽略对相关法规的遵循。管理者认为繁杂的内部控制制度会在一定程度上阻碍企业的发展，将内部控制与企业发展对立起来。一些员工也认为内部控制制度是领导和监察部门的事，与自己的日常工作无关。而内部控制贯穿企业决策、执行和监督的全过程，需覆盖企业的各种业务和事项，故房地产企业管理者应树立现代管理理念，强化风险意识和法制观念，实现内部控制全员、全过程管理。
（二）内部控制体系不完善
现今国内房地产企业的内部控制系统的发展还处于初级阶段，部分企业治理结构形同虚设，缺乏科学决策以及良性运行机制和执行力。内部机构上也存在设计不科学、权责分配不合理、机构重叠、推诿扯皮、运行效率低下的现象。企业应根据业务特点和自身的发展战略、文化理念和管理需求，对现有治理结构和内部部门设置进行合理梳理，确保符合现代企业制度要求。
在内部控制活动设置上，房地产企业应加强对工程建设过程的监控，确保工程的质量、安全和进度。在营销管理程序上，应强化对产品管理、营销策划管理、销售管理、品牌管理的费用控制，降低运营风险。在设计管理上，应促进设计管理专业化、标准化和规范化，获得最大的开发投资效益。在成本管理上，应搭建涵盖项目立项、产品市场定位、目标成本控制、动态成本管理和合约规划管理的成本管理制度。在资金管理上，应统一筹划、全面监控资金活动，充分发挥资金整体运作优势，提高资金运用效率，控制资金使用风险。
（三）企?I内部信息反馈不及时
现阶段，部分房地产企业管理机制不完善，企业管理层无法更好地与公司员工进行高效率的沟通与交流，企业内部信息流动缓慢，影响了信息反馈的及时性，企业的经营效率下降。房地产企业内部控制建设应梳理内部信息传递过程中的薄弱环节，建立科学的内部信息传递机制，优化以办公自动化为重点的信息化管理系统，完善文件审批、行政办公、公文处理、协同办公等线上操作，提高信息传递和审批效率，保证内部重大事项信息的快速传递、归集和有效管理。同时提高信息系统的安全性、可靠性和合理性，为有效的信息与沟通机制提供保障，防范经营风险。
三、房地产企业内部审计现状分析
内部审计是外部审计的对称，企业通过对内部牵制制度的充分性和有效性实施检查，对会计及相关信息真实、合法和完整进行监督，对资产安全、企业自身经营业绩和经营合规性施以评价，以促进企业目标的实现。
（一）内部审计部门组织模式不科学
我国内部审计制度建立较晚，现阶段部分房地产企业的内部审计部门设置比较随意，在领导模式上有隶属于董事会与总经理的，也有隶属于监事会的，甚至有隶属于财会部门。由于其机构设置的随意性，使得内部审计部门的独立性、客观性和权威性得不到应有的保障，影响了内部审计作用的发挥。
由于内部审计部门是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，发现内部控制缺陷，并加以改进的必要组织形式，因此房地产企业的内部审计部门应直接隶属于公司最高管理层，在行使审计监督职责和权限时，内部各部门不得干预，企业最高管理层还应授予内部审计部门追查异常情况的权力和提出处理处罚建议的权力，以确保其独立履行审计职责。
（二）内部审计认识存在偏差
内审人员的工作范畴应朝多元化的方向发展，从审查评价财务活动的真实性、合法性扩大到企业经济活动的内部控制的有效性。当前，许多房地产企业高层管理层没有意识到内部审计能够发挥更大的作用，对内部审计工作重视程度不够，支持力度不强，部分审计人员对自身的工作能力也没有客观的认识，对于公司内部构造相关信息、未来发展走向的评定不准确及专业技能的不牢固，都造成审计工作判断力的下降。以一笔销售收入为例，部分内审人员认为其工作内容就是对收入金额的核对，缺少了对价格影响因素等定价合理性的深层次问题的探讨。
（三）内部审计人员专业能力不足
目前，大多数房地产企业的内部审计人员都来自于企业财务部门，其中多数人员没有接受过系统的专业训练，不具备必要的学识及业务能力，严重影响了内部审计的效果和权威性。为充分发挥房地产企业内部审计部门在内部控制设计和运行中的监督功能，企业应加强对内审人员业务能力的考核，通过后续教育保持和提高专业能力。内审人员自身应主动熟悉企业经营活动和内部控制，加强与其他职能部门及企业最高管理层的沟通，确保内部审计工作高效运行。
（四）内部审计相关法规不完善
我国现行有关内部审计的法律规范只有原则性的条款规定，比较笼统，可操作性不强，内部审计人员在开展内部审计事务的过程中，由于缺乏一套完整、科学和具备相当权威的准则用于指导操作，审计结果呈现形式化，影响了内部审计的规范性和严肃性。
由于内部审计部门在评价内部控制的有效性以及提出改进建议等方面起着关键作用，房地产企业内部审计部门在开展公司财务收支、经济效益、经济责任审计及内部控制制度评审工作时，应制定严格的审计工作程序和内部控制评价程序，按照规程定期或不定期地对公司财务、内部控制、重大项目及其他业务进行审计和检查，有效监控公司的整体经营风险。
房地产行业内部审计篇7
一、内部审计的含义
房地产企业内部审计应该关注的问题，那么，首先，我们应该了解什么是内部审计。内部审计是由公司内部机构或人员，对公司内部控制和风险管理的有效性、财务信息的真实性和完整性以及经营活动的效率和效果等开展的一种评价活动，是保证会计资料真实、合法、完整，确保资产安全的重要手段之一。企业内部体制不健全、人员管理不当、内部结构混乱等等问题都会使企业运行出障碍。房地产企业应建立健全的内部控制体制，加强内部审计，有效防范经营风险。
为此，我们应该怎样更加详细的了解问题，制定解决方案，使企业正常运行。对于问题的解决，首先我们应该关注的重点是此次审计的目的和重点是哪些？作为一个私企内审部的成员，首先要有扎实的内部审计的基础功底，对于问题的解决应该有独到的眼光，理性的分析，做出正确的审计，这样既能得到领导的赏识、又能提高自己的判断能力。其次，自己作为一个新人，可以请一个专业的人来帮助自己，这样可以少走弯路。又能提高自己的专业能力。再次，要独自完成房地产公司的审计是非常困难的，所以，缺少内部审计人员，这又是一个突出的问题。最后，对于资金、核算等各方面掌握的深度，也是一个重要的方面。
二、房地产企业的特点和难点
1.房地产企业内部审计的各方面都需顾及到，但是如何了解房地产企业的特点和难点，这需要我们做出相关的努力，才能使房地产企业收获成功。房地产业流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、控制的手段和评价原则，从而促进企业建设更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。战略方案的实施，能够使房地产企业的实行有效进行。制定战略，实施战略，采取措施解决房地产企业所关注的问题。
2.房地产企业的内部审计问题具有其隐蔽性，我们寻求内部隐蔽问题，达到解决一般看不见的问题，那隐蔽性的问题不是我们很容易就可以发现的，我们应如何采取措施呢？房地产的建造价格具有隐蔽性的特点各种材料价格、设计、施工招标价格均具有隐蔽性，致使最终的开发产品的建造价格相对于社会存在的不公开性。不公开性并不代表不被发现，正所谓天网恢恢疏而不漏，所以，必定会被发现，这只是时间问题。一些企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理你，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而无法形成一个良好的价格控制体系。于此同时，基础价格（如材料）又具有时间性，地域性，时间性、地域性又对房地产企业有一定的影响。所以，社会公开的相对信息只起到参考作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为无比行为的发生提供了机会。价格的固定性，价格的隐藏性，这些价格的特性都对我们分析问题起着阻碍作用。
三、内部审计的问题
1.对于房地产企业内部审计，需要房地产企业对综合审计了解掌握，并有一定的解决能力。那么什么是综合审计？有限股份公司，又分为资金密集型和劳动密集型， 房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，具有这些特点既是房地产企业的优点，又是缺点。一个大的公司有总公司和分公司，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，横向比较能比较本公司和其他同行业的公司的不同与相同，发挥科技创新，在相同的方面做得更优，在不同的地方发挥自己的优势，这样，就能在同行业企业中独树一帜了。及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。
2.随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益需求，领导对审计意义的理解及重视程度不断提高，内部审计的职能逐渐发展为企业经营管理里审计，或者称为综合审计。
四、房地产内部审计难点的分析
1.房地产内部审计难点的分析是我们的重点也是难点，做好这些方面能更好的提高本企业的实力。那么，房地产企业内部审计有哪些难点呢？第一，信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度。房地产公司多为跨区域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，是的集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。对于这些漏洞，我们也可以理解为房地产企业存在的问题，对于这些问题，我么既已发现，那么，就不能任由其存在，而不进行处理。解决掉这些漏洞，漏洞的被弥补，对公司有益无害。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例子能够帮助我们更清晰的理解问题。例如外埠项目公司招投标过程存在现象，由于信息手段滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内部审计在对该项目进行例行审计是发现问题，但损失以既成事实。
2.房地产开发产品的特性造成短期牟利行为。房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。那么，房地产企业管理体系不完善，管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存在诸多问题。房地产企业中存在诸多问题，对于这些问题，我们应该正视它们，不应该回避它们，这样只会使问题堆积而不能得到解决。
五、结语
以上列出的这些问题的产生要求内部审计必须从经营管理的过程进行监督，事前审计、过程审计和结果审计，是审计监督时间范围的扩大，也是审计角度的转变。我们通过这些转变，了解房地产企业得更加细致，更有利于房地产企业的管理。因为舞弊行为可能产生在招投标中，产生结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订的过程中，所以对全过程进行监督，对每一环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。处理好关键，我们抓住了重点，就能对这些缺点的改正达到一针见血的程度。在实际工作中，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在你实际工作中时时注意对必要的措施和手段的运用。房地产企业内部审计应该关注的问题，解决好这些问题，能够为企业的发展壮大带来一定的效益，在房地产中占一席之地。才能更好地解决当前房地产企业内部审计过程中所存在的问题，以便能够更好地促进我国房地产市场的健康稳步发展。
参考文献：
[1]程娟.内部审计机构在我国上市公司中的定位问题研究[D]. 首都经济贸易大学，2009.
房地产行业内部审计篇8
2.1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。
2.2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”
2.3外部审计的影响注册会计师业务领域的不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。
3房地产开发企业中内部审计存在的问题
3.1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。
3.2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制“、三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。
4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中
4.1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。
4.2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的内部控制制度对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。
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收录日期：2015年5月26日
一、当前我国房地产开发企业内部审计存在的问题
我国的内部审计是在20世纪80年代以后发展起来的。1982年我国恢复审计制度，一系列法律法规的出台表明我国推进内审工作的决心。《内部审计暂行办法》于1985年出台，《中华人民共和国审计法》在1994年出台，《关于内部审计工作的规定》紧随其后。进入21世纪以来，《内部审计具体准则》和《内部审计基本准则》相继出台，这无疑有力地推动了我国内审工作的发展。但改革开放以来，我国才大力发展市场经济，并没有给企业内审的发展创造良好的客观环境，尤其是新近发展的房地产行业，还存在诸多不足和问题：
（一）不合理的内审机构设置。在大多数西方发达国家，内部审计的产生主要是由于内部管理的需要，它是内部制衡机制的重要组成部分。而我们的内部审计是在政府的推动下建立和发展起来的，其机构设置、人员配备具有强大的行政命令色彩。另外，西方发达国家公司的董事会下设的内部审计机构及其审计委员会直接由董事会负责，其他部门无权干涉，独立性很强。但我国大多数企业的内部审计由总会计师或财务副总裁负责，一些公司还没有专职的内部审计机构，还属于公司的会计部门或纪律委员会、监察厅。这表明我国内部审计机构的设置还不是很合理，这极大地影响了其权威性和独立性。
（二）内部审计人员素质偏低，缺乏综合型高级管理人才。房地产开发属于固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期科研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以，作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而使企业的管理体系产生漏洞。但是，目前很多公司的内审人员来自于企业内部财务系统，但由于专业知识面狭窄的限制，不具备现代内部审计所要求的知识结构；还有不少人既没有接受过完整系统的专业训练，又缺乏必要的生产经营管理经验，内部审计就难以发挥其作用。
（三）缺乏个人诚信机制。我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。
（四）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大。房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。
（五）房地产的建造价格具有隐蔽性。各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。
二、加强房地产开发企业内部审计相关对策
房地产行业内部审计篇10
一、内部控制的含义
企业实行的内部控制制度主要是指企业内部的管理者为了企业内部的资产的完整与安全，以此对企业的会计信息的可靠性以及真实性进行保证，保证企业的所有经济活动的效果性、效率性以及经济性，使企业内部的所有经济活动能够按照相关的活动进行下去，并且对已经发生的经济活动以及企业会计的记录进行有效的调整、完善以及制约的一种管理机制。房地产企业实行的内部控制主要分为控制房地产企业的资产物资、控制房地产企业的会计信息以及控制经费的收支这三个方面。控制房地产企业资产物资的主要目标就是对自身所拥有额财产的安全进行保障，通过必要手段来防止资产的流失或者被他人以及其他企业给非法拥有，以此来提高资产的利用率。控制房地产企业的会计信息主要的目标是通过对自身内部的财务数据按照相关的规范与方法进行处理，以此来向房地产企业的高层管理人员提供实时、及时以及真实的会计信息。控制房地产企业的经费收支的主要目标就是通过按照相应的规范以及标准进行经费的收支，对于那些需要收取的应该及时对其进行收取，对于不该收取的应该坚决不收，以此来提高房地产企业的资金安全以及经济效益。
二、房地产企业会计内控制度的实行原则
（一）合法性原则。房地产企业在制定会计内控制度的时候要按照相关法律规定以及我国相关政府部门的监督要求。
（二）全面性原则。房地产企业制定的会计内控制度应该在管理层次上将自身所有的财务经济活动进行涵盖，在具体的实行过程中应该进一步的渗透进财务活动的所有环节，以此来防止内控制度在经济活动中所出现的漏洞。
（三）重要性原则。房地产企业实行的会计内控制度应该突出控制重点，与此同时还要对自身的全面进行兼顾，对于企业内部出现的高风险以及重要的实务进行更加严格的控制，以此来保证房地产企业内部不出现严重的缺陷。
（四）有效性原则。房地产企业实行的会计内控制度应该为企业实现自身战略目标提高合理、科学的保证。在房地产企业内部的工作人员应该有义务去维护内控制度的具体执行情况。对于内控制度中所存在的问题应该及时进行调整与处理。
（五）制衡性原则。房地产企业在进行岗位以及机构的设置时，应该根据自身的财务状况合理、科学以及按照内控制度的相关要求进行分配，这样做能够有利于企业内部各个部门、岗位之间相互监督与制约。
（六）适应性原则。房地产企业所制定的会计内控制度应该合理体现出自身财务活动的实际规模、特点状况以及风险状况等方面的实际要求，并且当房地产项目出现环境的变化与管理要求的逐步提高，内控制度也应该随之不断地进行完善与进步。
（七）成本效益原则。房地产企业应该有效的执行所制定的会计内控制度，并且在此基础之上，对经济效益与成本的关系进行合理、科学的权衡。
三、房地产企业制定会计内控制度途径
（一）强化内部审计
房地产企业想要制定健全的会计内控制度，就应该对其内部审计进行不断的强化。房地产企业制定会计内控制度的首要任务就是完善自身内部审计制度。首先要做的就是对其内部审计的权威性以及独立性进行保证，房地产企业的内部审计部门的主要业务直接受监事会的指导，并且直接对董事会负责。然后就是房地产企业的高层领导人应该明确内部审计部门的主要工作职责，以此充分体现内部审计所具有的全面性。房地产企业内部审计部门应该对所有经济业务以及岗位进行定期检查，对各个环节中所出现的问题进行及时发现，并且提出有效的解决措施。房地产企业内部审计部门应该对自身的内部控制进行全方位以及全过程的监控与评价，以此使企业所面临的风险降至最低。最后就是房地产企业应该根据自身的需要来招纳具有高素质的审计人才，并对招纳的人才进行持续的培训，这样做的目的就是为了使审计人员能够与不断变化的市场进行相适应。
（二）重视成本效益问题
房地产企业实行的会计内控制度也是有成本的，在不同的控制力度上，其内控制度所发挥的作用也就不相同。具体言之，当房地产企业加大控制措施的时候，房地产企业为之所要付出的成本就会增大，控制对象所造成的损失就会减小；反之亦然，当房地产企业减小控制措施的时候，其为之所付出的成本相应就会减小，控制对象所带来的损失也不随之减小。在实际的控制工作中，只有根据自身的实际情况对各种存在或潜在的因素进行考虑，并采取相应有效措施。
（三）控制会计流程
1.控制借款。在房地产因公借款的企业项目，应该经由项目的分管部门领导人以及项目的主要负责人对项目进行审批。经办人通过借款的手段进行付款以后，就要及时获取完备的结算以及相应的付款凭证，以此做出保障还款手续。
2.控制报账。房地产企业所进行的项目活动所需要的开支必须按照年度预算进行，并且房地产企业的所有开支与用途都要与预算相符合，对于项目活动中比较大额的开支，必须按照房地产的相关采购工作执行。房地产企业的财务部在对付款凭证进行审核的时候，对于那些数额比较大的支付项目，应该去查阅相对应的材料。
3.控制支票的使用。对于房地产企业中的支票印鉴以及空白支票，应该由两个人分别对其进行保管，这样做就能够有效的避免了一个人去进行签发支票。
4.复核支付。房地产企业中的会计出纳员应该在进行会计审计的记账以及支付凭证付款之后，对会计支付凭证进行细致的复核，以此来防止出现差错以及的发生。
5.控制会计核算处理。房地产企业的会计应该根据相关的原始凭证进行记账凭证的编制，房地产企业主办会计对其进行复核。企业内部的财务部门应该将企业的固定资产真实的变动情况移交到企业的资产管理部门，然后资产管理部门对其进行核对，其中出现的款项余额情况则由房地产企业中的业务部门对其进行核对。
参考文献：
[1]杨文.房地产企业会计内控制度的建立与实施[J].新财经（理论版），2011（2）：276.
房地产行业内部审计篇11
一、房地产审计业务现状与不足
（一）房地产审计现状
目前房地产审计业务包括投资管理审计、负责人离任经济责任审计和绩效考核审计。其中投资管理审计是审计部对公司房地产开发类项目专设的一项审计。审计内容涵盖开发的全部过程，包括项目前期、实施、竣工验收、销售、交付使用以及后评价等全部生产经营活动的真实性、合法性、合规性，以及开发项目的收益性、效果性等。审计部根据审计工作计划或公司的安排在项目开发前期、中期或后期任一时点进行审计；离任经济责任审计在发生项目主要负责人员离任时进行；绩效考核审计通常在项目进入收尾阶段时进行。
目前公司开展房地产审计的一般工作流程如下：根据审计计划拟定审计项目―下达审计通知书―拟定审计方案―组织实施审计―交换审计意见―出具审计报告―征求意见并报送审批―后续整改跟踪。主要分为四个阶段，在审计前期，确定具体的房地产审计项目及审计时间后，安排审计人员组成审计组，由审计组撰写审计通知书，并在实施审计前通过OA系统送达被审计单位。
现场审计阶段，审计组进场后，与被审计单位相关责任人召开进场会，说明审计目的和要求，由被审计单位的负责人作情况介绍，并向审计组提供真实、完整的审计资料。
审计组完成现场审计后，根据审计底稿及时编写审计报告初稿，并报审计部负责人审核，报告初稿经审核后向被审计单位初步征求意见，对存在争议的地方进行初步沟通，需要修正的，补充相关资料进行修订形成正式报告。
审计整改阶段，根据管理者审批后的审计报告，对其中存在的问题和风险发送审计整改通知，限期上报整改结果，并由审计组进行整改效果评价，对未整改完毕的问题和风险，持续跟踪落实，必要时开展后续审计。
（二）房地产审计不足
1.没有突出重大风险与重点环节
目前开展的房地产审计，基本是依据开发流程进行的全过程审计，没有突出重点环节和重大风险事项。如目前已做的投资管理审计，是按房地产开发流程，从拿地―成立项目公司―前期可研、投控―设计―报建―开发―销售―清盘，对各个开发环节逐一进行确认和评价，重点不突出。
2.合理性审计不够
目前房地产审计过程中，更多是关注于合法性的计，如项目开发报建是否按照国家规定流程进行办理；项目开工建设前是否按规定取得各类许可证照；项目预售前是否达到预售条件，是否按时申报取得预售许可证；以及各类后期竣工验收工作、交付工作等是否符合国家和地方规定等。而对于合理性审计，如项目开发定位是否准确、各类成本支出是否合理控制、销售定价策略是否合适等，审计关注不够。
3.审计评价依据不足
目前审计工作主要处于确认和评价阶段。既然是评价，就要有相应的评价依据、相关业务流程的管理制度和体系。而目前公司关于房地产业务的制度还是几年前制定的，随着公司房地产业务的发展，组织机构的调整，部门职责的重新界定，大部分制度已经不适应目前公司房地产业务的发展现状。没有适用的内部控制制度，使得在审计活动中，没有合适的评价标准，客观上也影响了审计的质量。如对商品房公司进行审计时，多次发现项目可研信息、投资估算、设计概算以及施工图预算均未上报公司备案和审批，表面上是子公司工作不到位，实际上公司对此也并无明确的内部控制制度要求。再如对项目公司绩效的考核，公司迄今为止对房地产项目开发公司的绩效考核没有建立考核管理制度，而各项目公司年度经营指标也只在公司下达指标的基础上，由房地产分公司在各子公司中进行统筹，对于如何考核没有约定。从审计过程看，项目开发团队普遍反映团队为公司创造了很大的效益，而没有得到应有的回报，影响士气。
4.审计人员知识经验不足
目前审计部门的员工，由财务和预算人员组成，这种人员构成目前从事施工业务的审计可以保证审计质量，而施工业务只是整个房地产开发链条中间的一个环节。进行房地产审计需要审计人员具备战略、投资、财务、法律、金融、项目报建、工程管理、成本控制等方面的知识。这些知识是目前审计人员所欠缺的。公司目前进入房地产开发领域的时间较短，开发项目不多，实施过的审计项目也不多，经验不足，且主要依据自身的认识进行审计评价，评价是否合适，有待商榷。
二、房地产审计业务要点
（一）项目公司基本情况
一是调取向上级集团公司提交的申请报告以及批复意见、营业执照、公司章程、董事会决议、开发资质文件等资料，查明项目开发主体是否合法合规成立，是否满足项目开发资质要求。二是调取项目公司组织机构图及人力资源状况，检查机构是否健全、人员是否满足开发需求。三是调取项目公司各项管理制度，查明公司管理制度是否健全。四是调取验资报告等，查明项目公司注册资本金是否按时、足额、合法到账。五是调取开发地块初始资料，了解开发项目情况。
（二）项目投资控制审计
调取项目开发可行性研究报告、投资估算、设计概算、开发成本预算等相关资料。检查项目是否按照规定执行立项程序，检查项目拿地、项目开发的可研及市场分析情况；检查项目开发决策的科学性以及决策程序是否符合公司规定；投资估算是否上报审核并确定估算指标；设计定位是否科学合理，设计图纸是否满足节点需求和质量要求，设计概算是否上报审批并确定概算控制指标以及设计变更情况等；开发成本预算是否清晰完整并可用，开发成本列项是否完整可控；检查三算（估算、概算和预算），对比是否具有可比性，是否满足控制要求。
（三）项目前期开发审计
一是调取土地、报建和各类开发证照，如土地证、项目建设工程规划许可证、土地规划许可证、施工许可证等，检查项目开发是否按规定取得相应证照，分析取得证照的进度对项目的影响，检查项目开发是否按照证照规定范围和批复时间进行。二是调阅项目招标及合同评审资料，审查项目是否制定相应的招标工作计划，结合招标资料报送、招标结果出具、合同签订等资料，审核各项招标工作是否按期完成。是否依法进行招标，是否以不合理的条件排斥潜在的投标人，是否签订书面合同，是否签订背离原合同实质的其他协议，工程是否发包给具有相应资质及资质等级的单位等。整理未按计划完成招标工作的清单及原因，分析对项目开发进度的影响。
（四）开发过程管理审计
一是关注开发工期、质量和安全情况。二是检查项目开发的成本控制情况，内容包括是否列明开发成本明细项目并有相关依据，合同是否签署并有效，成本是否完整清晰，相关变更、签证、新增价格等是否如期、如实审核。
（五）开发项目后期审计
包括地名门牌是否按时申报完成、是否存在工程抵押情况、前期物业的招标和合同备案工作以及各类项目验收工作，如建设工程规划验收、消防验收、卫生验收、环保设施验收、综合验收等；关注项目竣工交付资料、交付使用许可证办理情况、大小产证的办理情况及拖期原因等。
（六）销售审计
一是项目是否按节点取得预售（现售）许可证并开展销售工作，预售价格是否按节点报物价局审批备案；预售合同是否按照规定文本和方式签订，预售备案和抵押登记工作是否按节点进行等。二是关注销售计划情况及销售回款情况，调取销售计划表、销售表价和售价预测表等，审查评估未售房产的未来情况。三是审核项目的年度销售指标及回款指标的实现情况。
（七）财务管理审计
一是审查项目资金收支情况、进行资金流量分析、检查项目开发融资情况及利息支出和还款情况。二是检查项目销售费用、管理费用、财务费用、各类税费等，分析费用开支明细及金额，测算土地增值税清算情况。三是根据财务账面记录，分析开发成本列项的准确性和合理性，分析往来挂账的合理性。四是盘点项目开发的整体收入成本效益情况，分析项目投资收益和资本回报情况。
（八） 经济责任审计
对房地产开发公司主要负责人进行的任期内经济责任审计或离任经济责任审计，除上述事项外，还将确认被审计负责人任期内销售及回款指标完成情况、任期内的收入利润实现情况以及任期内员工收入情况等。结合管理状况对其任期内内部控制的有效性进行评价。
三、房地产审计业务强化对策
（一）加强以增值为目标的内部审计
根据内部审计的定义，内部审计目的在于为企业（组织）增加价值和提高运营效率，通过系统规范的方法，评价并改善风险管理、控制和治理过程的效果，帮助实现企业（组织）目标。而目前审计工作主要还处于评价的阶段，虽然在审计活动中也提出了一些合理的管理建议和意见，但对增值型计开展还远不够。如何更好地实现增值型审计，一是开展内部审计时从实现公司战略的高度出发，在房地产板块的内部控制评价、项目公司法人治理、绩效管理、风险管理等方面发挥更大的作用。二是做好内部审计活动，在审计活动中放低姿态，以诚相待，充分发挥内部审计的咨询职能，与被审计单位共同探讨房地产经营活动中可能面临的风险，问题产生的原因，共同协商解决问题的方案，最终出具的审计报告才会有质量、有分量，管理决策者可以了解真实的情况，被审计单位也乐于接受。实现与被审计单位的合作共赢，实现内部审计从“我要审”到“要我审”的转变。
（二）建立以风险为导向的内部审计
风险导向审计的实质是利用风险管理方法、系统管理和战略管理理论，强化内部审计工作的规划和分析，通过系统、持续的评价各项风险，对被审计单位不同时期管理的重点和风险进行确认，并将审计资源投入到各项经营管理重点和薄弱环节。风险导向审计在审计项目实施过程中始终贯穿风险评估、资源配置，从而更有效地为组织提供保证和咨询作用。对公司来说，应对前期审计部所做过的审计工作、内部控制评价工作，公司其他职能部门房地产事业部房地产业务检查、规划和指导过程中发现的各类情况进行总结，找出房地产开发过程中重要的风险点和薄弱环节，有针对性地开展审计活动。
（三）加强投资效果全过程审计
目前在公司开展的房地产审计活动中，重点是盘点项目公司的开发成本发生情况、利润实现情况、股东回报情况等。对于房地产开发，影响投资收益（成本控制）的主要工作大部分发生在前期，获取土地的决策，项目开发主体形式的选择，开发产品的定位以及产品的设计，将决定大部分开发成本，最终影响投资回报的实现情况，这其中大部分内容又远非目前作为被审计对象的项目公司所能控制。未来是否可以将前期投资决策作为审计的对象，值得思考。而项目公司作为开发主体，其内部控制是否健全有效，对于公司管理决策者和上级单位的决策执行是否到位，也可作为审计重点。
（四）与其他部门联动开展联合审计
目前在公司开展的其他业务类型的审计活动中，多次与其他部门合作，开展联合审计工作，取得了较好的审计效果。在今后开展房地产项目审计时，可以考虑联合其他部门，借助其投资控制、法律事务、财务管理、项目管理等方面的专长，弥补审计部现有人员业务上与知识上的短板，共同开展审计工作，以期达到更好的审计效果。
（五）提升审计人员的知识技能与水平
房地产审计业务的开展，要求审计人员在知识储备的基础上，具备更高的素质和知识技能。审计部门应通过多种途径，如对标学习、网络教育、内部培训等，提升审计人员开展房地产审计的知识技能和水平。
如何科学、合理、有效地对房地产业务进行评价、揭示风险和有效控制，对公司审计部门开展内部审计提出了更高的要求，本文尝试对近年从事房地产审计的经验教训进行总结，希望能对公司房地产审计业务的提升提供借鉴与参考。
参考文献
房地产行业内部审计篇12
同时当前经济发展迅速，房地产行业竞争程度不断加剧，加上国家宏观房地产调控政策，房地产开发企业为解决当前困难，应该把工作重心从对外发展转变为对内加强管理。因此，为形成房地产开发企业内部控制规范体系，需要深入研究当前房地产开发企业所存在的内部控制问题，从而提供有针对性的解决对策。
本文对目前我国房地产开发企业内部控制存在的问题进行详细分析，就存在的问题提出解决对策，为我国内部控制规范政策和监管改进提供借鉴。
二、房地产开发企业内部控制问题
（一）缺乏健全的房地产开发企业内部控制体系
当前中国房地产开发企业发展迅速，但大部分企业内部控制制度不全面，在内部控制环境、控制程序、会计信息系统等方面尚未完善，未能形成健全的、适合企业管理的、有针对性的完整内部控制体系。完善的内部控制体系能让企业快速健康发展，房地产开发企业内部控制体系存在的缺陷不利于让公众确信企业信息的真实性与准确性。
（二）房地产开发企业风险评估环节与内控意识薄弱
随着我国房地产开发企业的不断发展，企业内部存在的问题也逐渐暴露，尤其是企业面临的各种风险问题：一是完善的风险评估体系尚未制定，企业无法有效地采取对应的风险预警机制，使得企业容易遭受到外界环境的影响，可能导致企业破产等情况出现。二是房地产开发企业管理层对内部控制认识较为片面，认为制定内部控制制度就是建立企业内部管理制度，只要执行好现有工作制度，就是较好地实现了内部控制，从而导致了企业内部控制意识薄弱，执行力度不足。
（三）房地产开发企业内部监督管理不到位
房地产开发企业内部的自我监督管理一直被认为是我国房地产开发企业各项经营活动的保障基础。但目前我国房地产开发企业缺少健全的监督管理机构，企业内部审计部门缺乏应该拥有的独立性，不能充分发挥内部审计所应有的功能，对内部控制制度执行效果、执行力度、修订等缺乏客观独立的监督，从而导致了房地产开发企业现行的监督管理不到位，执行力度不足。
（四）房地产企业内部人员综合素质参差不齐
现阶段，房地产开发企业内部员工素质参差不齐，员工对企业内部控制制度的理解能力与执行能力差异较大，不能完全满足企业内部控制制度执行要求，从而影响企业的发展与内部管理水平。房地产开发企业内部控制的执行需要全体员工的配合，若员工不能充分认识到企业内部控制的重要性与必要性，企业快速健康发展就会受到限制性约束。
（五）房地产开发企业工作流程缺乏控制
当前我国房地产开发企业工作流程较为复杂，项目可行性分析、拿地、规划、市场推广、成本控制等工作进度缓慢，需要长期进行关注，同时工作流程所蕴含的内部控制是管理层建立健全内部控制制度的关键。但鉴于房地产行业拥有巨大的利润空间和市场需求，很多房地产开发企业只注重结果，降低了对分散的工作流程的关注度，缺乏工作流程内部控制，甚至忽略了对工作流程的不断优化与完善。
（六）房地产开发企业内部控制信息沟通不畅
内部控制理论中提出了内部控制信息共享有利于企业员工之间的沟通，也有利于加强各部门之间、工作流程之间相互牵制与联系。随着房地产开发企业规模的不断扩大，管理层次较多，容易出现权责分工不明、工作效率低、内部控制沟通不畅等问题。房地产开发企业虽然大部分建立了内部信息沟通渠道，但是在实际中应用效果不佳，一方面缺乏上下级的有效沟通，只是简单的从上到下传达工作，缺少及时反馈；另一方面内部职能部门之间协调性较差，不能有效快速传达内部控制信息，影响企业内部控制的有效运行。
三、房地产开发企业内部控制问题解决对策
（一）建立健全完善内部控制制度
建立完善的内部控制体系以及健全的内部控制制度是房地产开发企业当前解决内部控制问题的首要任务，主要包括建立针对企业工作流程的内部控制制度与完善内部控制的自我评估制度。
（1）建立针对企业工作流程的内部控制制度。当前房地产开发企业内部控制制度的出发点是如何控制企业内部的工作流程，但房地产开发企业的内部控制制度要根据企业的工作流程，将各项主要工作和经营活动纳入内部控制制度管理的范围内，具体的来说是要制定企业内部工作制度体系。例如，建立不相容岗位相分离的授权审批控制制度，保证岗位上的相互制约；建立预算资金管理内部控制制度，强化预算资金的监管，防范舞弊现象的发生；建立会计独立核算内部控制制度，保证会计核算的准确性与及时性，等等。
（2）完善内部控制的自我评估制度。除了建立针对企业工作流程的内部控制制度，房地产开发企业还需重视内部控制的自我评估制度的建立，开展定期或不定期的内部控制制度评估，对内部控制进行评价考察，分析其现阶段存在的问题，针对这些问题，如何修正与完善，从而使得内部控制制度越来越健全。通过实施内部控制的自我评估制度，发现现有内部控制制度存在的问题，并针对问题进一步实施准确且有针对性的措施，改进企业内部监督，更好地完善企业内部控制制度，促进企业健康快速发展。
（二）加强内部控制法制建设
许多国家都已经颁布相关法律法规规范企业内部控制的建设，如美国、日本、韩国等，而当前我国的房地产开发企业内部控制法制建设依旧处于部门规章层面，并未上升至国家法律层面，没有强制的法律约束力。内部控制要得到有效执行，内部控制信息能及时准确披露，投资者与企业信息不对称问题得以缓解，国家立法机构需要加强企业内部控制的法制建设，使得企业能够有法可依，违法必究，加大对隐瞒内部控制缺陷、虚假披露内部控制有效性的直接人员的处罚力度。
（三）强化内部审计
内、外部审计人员对内部控制制度的监督与评估是房地产开发企业保障内部控制制度有效性与开展内部控制工作的重要组成部分。当前房地产开发企业所暴露出来的内部控制问题，实际上是内部审计评价工作与外部审计监督工作不严格密切相关。我国企业内部控制实践普遍存在重建设、轻执行与监督的现象，内部控制评价走过场及外部审计审核走形式。因此，房地产开发企业需要加强内部审计部门对内部控制的评价工作，强化外部审计对内部控制的监管责任，才能更好地建立企业完善的内部控制工作。
同时房地产开发企业要积极发挥内部审计对内部控制的积极促进作用，具体做法：一是要设立独立性较高的内部审计部门，是内部审计工作能独立有效地开展。二是要明确内部审计部门的具体职责，明确获取的审计信息是真实可靠的，确保其监督职能有效发挥。三是注重内部审计工作人员的素质，通过业务培训等方式提升工作能力。四是要改进房地产开发企业内部审计的运行机制，规范内部审计工作程序，明确参与各方的职责行文，确保内部审计工作的准确性。
（四）拓宽企业内部控制体系
随着房地产开发企业不断扩大发展，分、子公司的数量逐渐增多，企业不仅应关注自身的内部控制体系的建设，同时也要规范分、子公司的内部控制制度，在充分考虑分、子公司的工作特点与业务范围，协助建立健全完善的内部控制制度，保证企业整体内部控制制度的完整性与一致性。若分、子公司存在内部控制缺陷，企业总部也有不可逃避的连带责任。因此，房地产开发企业需要拓宽企业内部控制体系，保证整体内部控制体系的健全与完整。
（五）提高内部控制缺陷披露质量
我国目前没有明确指出内部缺陷的认定标准、内部控制缺陷没有严格的等级划分以及未披露内部控制缺陷整改措施等等，政府相关部门需要针对内部控制缺陷衡量、整改等进一步完善，出台相关政策，让房地产开发企业对自身内部控制存在的缺陷有所了解，如何准确披露内部控制缺陷、如何按照国家规定进行整改等有据可循。因此，政府需要完善房地产开发企业内部控制缺陷披露机制，提高内部控制缺陷披露质量。
房地产行业内部审计篇13
一、房地产企业内部审计工作现状分析
房地产企业的财务管理及内部管理工作想要获得大幅度提升就必须加强内部审计工作具体质量。近年来在内部审计工作方面也下了很多功夫，但是从具体情况来看，仍然存在许多问题值得我们思考。制度建设方面内部审计工作仍然偏重于事后审计，同时在审计结果分析研讨方面也不够准确及时，从而让内部审计工作浮于表面，未能发挥实际效用。人员队伍的素质也相对较低，不仅管理队伍素质偏低难以胜任当前审计工作具体要求，其他部门管理人员及工作人员也因为无法有效结合自身工作与内部审计相关制度而让许多制度难以得到有效执行，此外在审计手段方面也有需要改进的地方。
二、加强审计工作质量升级的思考
前文提到当前我国当地产企业在审计工作方面所存在的问题，这些问题所包含的内容是多方面的，想要实现审计工作的价值最大化发挥其需要改进的工作也是多方面的。笔者认为想要提升审计价值就应该从以下几个方面入手。
（一）加强制度建设
制度建设是推进管理工作质量有序升级的最重要工作内容，只有不断加强内部审计的具体制度建设才能够有效发挥内部审计的真实价值。在制度建设方面，首先应该确立审计工作的独立性、权威性以及严肃性。审计工作小组的工作独立于财务管理部门而存在并直接对企业最高管理层及决策者负责。在具体工作方面应该确立事前预测审计、事中控制审计以及事后审计研讨的精细化制度建设。事前审计包括了对房地产开发项目可行性报告的审计，必须从严格的市场调查、消费者消费心理、项目预期收益及风险评测等多个方面进行有效审计，从而确定项目建设是否具有真实可行的特点，同时还要对项目合同的条款、双方权责进行审计，以加强合同管理及执行过程中的严谨性。事中审计不仅要全面监察成本控制、预算执行、固定资产使用及管理以及人员管理等各个方面，同时还要增加更多审计关键点并及时作出积极反应。在事后审计分析阶段，要认真撰写审计报告，将发现的问题以及提出的修改意见完整及时的呈现出来。
（二）加强人员管理
人员管理应该包括队伍素质提升、人员档案管理制度建设、以及绩效考评及奖励约束机制建设等多个方面。在队伍素质提升方面，首先应该加强审计小组的人员知识结构积极调整。内部审计工作因为涉及到房地产企业较高商业机密与财务管理重要环节，因此在审计人员的安排方面几乎都是企业内部财务管理及会计工作人员进行担任，但是内部人虽然能够确保审计小组对房地产企业的忠诚度与工作实效性，却也容易因为属于企业内部人都对企业产生利益与意识上的依附性，从而无法以更为科学、宏观的态度执行审计工作，同时也容易因为企业内部的利益小团体思想侵蚀而做出违背企业总体利益的不法行为，所以整合管理队伍不仅应该让内部人参与来提升忠诚度，同时也应该积极的与社会专门审计机构联合，利用专门人员多年来从事同类型审计工作的丰富经验与更新的管理理论来帮助企业在内部审计工作方面扩宽思路、提升高度、延展广度，实现内部审计与市场需求及企业未来发展的有效接轨。队伍素质提升不光需要加强管理队伍的素质提升，同时也需要提升其他部门管理人员及工作人员的基本素质，这样才能够确保每一项审计工作及财务管理制度都能够得到积极有效的配合。在人员档案管理方面应该推行一对一的档案跟踪记录管理制度，无论是审计小组成员还是其他管理人员甚至是一般工作人员都应该建立专属档案，记录其工作进度、日常表现、特长优点及潜在能力，这样不仅能够为日后的绩效考评提供侧面参考数据，同时也能够让企业管理者更好的掌握现有人力资源，为企业的发展储备更多优秀人才。在绩效考评方面应该改变传统的单项、机械考评方式，建立以内部审计制度执行质量为核心的新型绩效考评机制，最大限度促进内部审计工作的执行效率。在奖励激励机制建设方面，不仅要确保物质奖励的公平科学，同时还要注意到当前企业员工在个人价值发挥及能力展现方面的多元化要求，并推行管理岗位轮岗制度，这样一方面能够留住人才，降低人员流动率，另一方面也能够帮助企业管理者吸收更多合理化管理建议，调整企业管理思路。
（三）积极改进审计手段
当前房地产企业内部审计人员的工作重点是在对企业财务数据的真实性、合法性的审查与监督上，审计对象是会计报表、账簿、凭证等会计资料。实际上，在现实生活中，这一审计模式出现了很多问题，在很多时候阻碍了房地产企业经营活动的正常运作。因此，房地产企业必须要积极改进审计手段，从传统的“查错防弊”转向为企业内部管理和企业决策服务，从审查和监督转向评价与咨询。与此同时，房地产企业内部审计的工作范围不应局限于财务领域，而应当扩展到企业经营的各个方面。在审计方法上，应该灵活多变，根据工作需要灵活采用多种方法。
三、结束语
房地产企业近年来的发展可谓如火如荼，但是在不断房地产行业不断发展与兴盛的同时，来自市场更高要求的挑战以及同行业企业的不断冲击也让房地产企业面临了更大的生存压力。想要提升社会影响力、提升自身竞争综合实力以及为企业谋得更大更多的合理化经济利益就必须进一步改进内部审计工作程序，创新工作思路以及加强具体管理细节，从而推动企业继续向着科学、合理、稳定的正确方向大踏步前进。
