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一、房地产行业纳税评估数据基础
1、建立纳税评估模型
基本原理：按税种设定，根据需要确定重点评估项目，通过评估软件内设的公式，输入房地产开发面积、销售价格等相关信息，由评估模型科学地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。
注意事项：要选准企业的关键环节和因素；要本着简要、科学、精确的原则。尽可能采用直线线性方程模型，可以避免制作过程中的繁琐化倾向；要注意行业特点，收入、成本、费用配比关系，成本、费用的合理分摊。
2、纳税评估指标体系
根据房地产开发企业的的行业特点，确定如下特性指标。
A：收入指标分析
(1)按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额
开发产品的销售额=该项目缴纳的契税额÷契税征收率
=该项目缴纳的营业税额÷营业税征收率
说明：查找并发现已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题。
(2)按照开发企业“现金流量表”的现金流量分析当期预售收人
预售收人流人量=经营性资金流入量－销售收入资金流入量一收到的税费返还
说明：查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入。
(3)按照成本结转额分析销售收入
销售收入=销售成本结转额×(1+销售利润率+营业税率)
说明：查找并发现可能存在结转销售成本与销售收入不匹配，隐瞒收入；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。
B：开发产品成本分析
(1)按照销售收入分析销售成本
实际结转的销售成本=销售收入÷平均销售价格×单位建设成本
说明：查找并发现可能存在收入与成本结转不匹配，多结转成本。
(2)按照项目销售利润率分析销售成本
销售成本=销售收入÷(1+销售利润率+营业税率)
说明：查找并发现可能存在未按规定结转成本；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。
C：开发产品的期间费用分析
单项费用率=单项费用÷期间费用×100％
财务费用率管理费用率销售费用率
说明：查找并发现可能存在开发产品的财务费用未按规定资本化，进入当期费用直接税前扣除问题；管理费用、销售费用为按规定税前扣除。各单项指标可参照本地区房地产行业平均水平进行分析。
二、开展房地产行业纳税评估
(一)评估的重点及难点――预售收入和成本核算
房地产企业存在问题最多的税种是营业税、企业所得税和土地增值税。如预售房预售定金未纳税、设多个销售点、结转滞后导致纳税不及时等等。
1、预售回款不及时申报，往来帐上做文章。
开发商在取得定金和预售款后不及时申报税款仍是税收征管的“老大难”。由于房地产大多数是采取“期房滚动开发模式”，当预售形成大规模回款之后，开发商可以将预售款的一部分打人各类公司的账户，其科目为“服务费”或“其他应付款”。由于预收款多以现金形式取得，开发商将其计人“应付帐款”，做为还款(与其它关联企业)其它往来款。缓报销售进度，为应计未计或少计收入做掩护，为开发项目的汇算拖延找借口。
2、混淆成本对象，人为加大成本费用，降低利润。
由于房地产行业实行滚动式开发、连续性作业，具有开发工期长、时间跨度大、成本核算难的特点，企业在费用核算时混淆成本对象，有意在各成本对象之间进行调节，减少本期利润，进行虚假申报。
综上所述，要求我们在对该行业进行评估时，紧扣工期结算成本和企业预售收人两个重点，从审核当期费用、完工进度、成本对象等难点人手，划清各个核算年度的成本与收入，准确核算应缴纳税额。防止企业混淆成本对象，缓报工程进度，借机偷逃税收。
(二)实施房地产行业纳税评估具体步骤
1、利用评估模型，人机分析、筛选，确定纳税评估对象
2、通过房地产行业纳税评估的指标预警值和人工案头分析分析，确定评估疑点
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(一)按照我国房地产税制改革的要求，利用房产土地管理部门的产权产籍、地籍资料及税源普查资料，获取存量房纳税评估所需要的房地产基础数据，建立适合我市的房地产数据信息库。
(二)按照全省存量房交易价格申报评估技术方案，确定我市数据采集项、采集标准和评估技术细则；在全省统一评估软件的基础上，结合我市实际情况实现软件本地化，并对系统评估结果进行综合检测和验证，不断修正完善标准房信息和各项参数设定幅度。
(三)制定适合我市实际情况的价格争议处理办法和系统信息缺失处理办法，确保系统上线后的正常运行。
二、评估范围、对象和时间
(一)存量房纳税评估范围为，市市区和所辖县城城区(包含县级市市区)。
(二)存量房纳税评估对象为，市范围内国有土地上的存量住宅。
(三)地税部门要统筹安排各时段工作，确保年7月1日前上线运行。
三、工作步骤
(一)制定详细工作方案(年11月1日—11月5日)。由市地税局根据本方案要求，制定更加详实的存量房纳税评估工作实施方案。
(二)开展动员、培训和调查工作(年11月6日—11月10日)。由市地税局召开存量房纳税评估工作动员会议，传达国家、省、市有关文件精神，对基层税务人员进行业务培训。组织人员调查分析房地产市场价格情况，调查分析年度以来存量房契税收入和房地产一体化管理情况。
(三)采集相关数据(年11月11日—年1月31日)。1.由市地税局根据存量房纳税评估技术标准编制表格，组织税源普查，获取存量房纳税评估所需基础数据。2.地税部门向住房和城乡建设、国土资源部门提出数据需求，获取个案房地产的基础数据，满足存量房交易纳税评估的需要。住房和城乡建设部门负责提供各种房产建安造价、取费标准以及年1月1日以来全市房地产数据(包括：房地产大证、分户证、户主名称、地号、丘号、房产证号码、户型、小区名称、办证时间、一手房、二手房、房屋类型、交易价格、交易时间等)。国土资源部门负责提供全市地理信息系统(GIS)、工业、商业、住宅及其他土地基准价格、修正系统等。
(四)制定存量房纳税评估技术细则(年2月1日—3月31日)。市地税局负责确定本地区的数据项和数据采集标准，并建立本地区的评估技术细则。
(五)开展评估结果检验(年4月1日—6月30日)。实行正式上线前试运行，以房地产市场实际交易案例为参考，应用数理统计原理和有关指标对评估结果实施检验，对系统评估结果进行检测和验证，不断修正完善标准房信息和各项参数设定幅度，保障评估结果的公平性和准确性。
(六)上线运行(年7月1日)。当检验误差在可控范围内时，市地税局要确保通过省地税局技术小组评定验收。验收后，在存量房交易环节直接调取评税系统的评税价格，对交易价格明显偏低，又无正当理由的，按照评估值进行征税，逐步建立存量房交易价格申报评估机制，实现对存量房交易环节税收控管。
(七)建立评税结果争议解决机制。市地税局负责制定各项评估运行机制，如价格争议处理办法、系统信息缺失处理办法等。
四、工作要求
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一、明确房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税价值或租金价值收入，向产权所有人征收的一种财产税。我国房产税的特点之一是属于财产税中的个别财产税。财产税按征收方式分类，可分为一般财产税和个别财产税。一般财产税也称综合财产税，是对纳税人拥有的财产课征的税收。个别财产税也称特种财产税，是对纳税人所有的土地、房屋、资本或者其他财产分别课征的税收。我国现行房产税属于个别财产税；特点之二是征税范围城镇的经营性房屋。房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村。对某些拥有的房屋但自身没有缴纳能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外；特点之三是区别房屋的经营方式规定征税办法。拥有房屋的单位和个人，既可以自己使用房屋，又可以把房屋用于出租、出典。房产税依据纳税人经营形式的不同，确定对房屋征税可以按房产计税余值征收，使其符合纳税人的经营特点，便于平衡税收负担和征收管理。
笔者认为，房产税法是指调整房产税征纳关系的法律规范的总称。房产税是指针对房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年要缴付一定税款的税种，其应缴纳的税额会随着其市值的升高而提高的一种财产税。其中以在境内拥有或者占有房产的单位和个人为纳税单位，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为征税对象，以征税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按照一定的比率计算征收。
二、国外及港台地区房产税征管简介
（一）美国的房产税征收管理制度
在美国，税收征管机构将按估定价值计算税额并做出缴款单，通知纳税人按期纳税，各州确定的纳税日期不同。在申诉安排方面，如纳税人对估定价值持有异议，有权申请复议。纳税人还有权向法院提出上诉，由法院判定。对未按期纳税者，处以罚款，另按法定利息加以利息，并有留置财产权规定。
（二）英国房产税征管办法
目前英国的房产税包括住房财产税和营业房屋税。住房财产税由纳税人向税务机构申报、并提供住房有关材料，经估价和审核后，税务机关通知纳税人缴纳税款。若纳税人不按时申报或提供虚假材料，则会受到罚款处罚。同时，英国还规定凡无理由不纳税者没有选举权。而对于营业房屋税纳税人按税务机构寄来的纳税通知单缴纳税款。
（三）台湾地区的房屋税征管办法
台湾地区课征的房产税主要包括地价税和房屋税。地价税方面，台湾地区相关部门办理规定地价后，即编造地籍地价册，交当地税务机构按申报地价征收地价税。房屋税方面，以房屋现值为计征依据，纳税人在房屋建造完成30日以内，向房屋所在地税务机关申报房屋现值及使用情况。税务机关依据纳税人申报情况，参照不动产估价委员会评定的标准，核计房屋现价。
（四）香港特别行政区的差饷征管介绍
香港特别行政区对房地产所有环节征收差饷，差饷由差饷物业估价署负责征收，分四季度进行汇缴。该机构在季初发出征收通知书，纳税人需在每季度第一个月底前交清相关税额。
三、关于完善我国房产税改革制度设计的探讨
2011年1月28日，上海和重庆同时公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，嚷嚷了几十年房产税终于拉开了序幕。沪渝两地的改革试点，虽然迈出了重要一步，但今日看来，仍然存在着许多缺陷。房产税改革虽是大势所趋，但是在未充分剖析沪渝两地改革经验，厘清房产税性质、目的、属性及税率确定方式等问题的基础之上，盲目的扩大改革试点的做法有待商榷。同时从反面说明了，探索我国房产税改革制度设计的现实途径的必要性。
（一）房地产价值评估体系构建
众所周知，在当前中国房地产交易机制尚未发育健全，缺乏公平的竞争环境，房价并不像西方发达国家一样稳定，更何况在中国还有地方政府的干预，寡头垄断因素的存在，成风，偷税漏税逃税现象严重，估算房价特别困难。同时在市场中还存在着房改房、商品房、经济适用房、集资建房、合作建房及老公房等等更增加了房地产估价的难度。所以急需建立一个完善的评估机构，制定统一的评估办法和标准，培训评估人员对于我国房产税改革来说是当务之急，同时这也是房地产税贯彻“严征管”税制改革基本原则的必要环节，关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担。
1. 评税机构的设置
由谁来进行房产税的税基评估是开征房产税所要解决的重要问题。评估的准确性和成本是选择评估主体的重要考虑因素。出于准确性的考虑可以设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室为纳税提供税基价值。当财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府时，为了节省成本、提高征收效益，一般来讲委托社会评估机构评估是个不错的选择。但在评估主体的选择上和评估过程中，必须明确评估机构的责任。
2. 房产税评估方法和技术
税基评估有市场比较法、收益还原法、成本估价法、假设开发法四种基本的评估方法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，从差异中分析出待估房地产的价值，开发商偏爱此法，在房地产市场信息严重不对等的情况下，开发商能很容易从中渔利。收益还原法是预测对象未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法，此方法倾向于购房者的利益。成本估价法是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法，此法是税务局征税、国土管理局和工商管理局收费的依据，是会计师们最喜欢的方法，但老百姓却因经济因素无福消受。假设开发法是从一个开发商的角度预先估计房价，再决定是否开发的方法，也是最适合房地产商的地产开发业务的方法。
从理论上讲，市场比较法优于其他三种方法。这是由于实际交易价格是评估市场价值的唯一最直接的证据，但市场比较法对房地产的发育程度和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。从世界范围看大多数发达国家都采用房产评估价值，一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税也正在转变。以市场评估值作为征税依据来征收房产税，符合“量能课税”的原则，也有利于税收公平地实现，而且反映了市场供求的变化。
笔者认为建立一个完善的评估机构，制定统一的评估办法和标准，培训评估人员对于我国房产税改革来说是当务之急，同时这也是房地产税贯彻“严征管”税制改革基本原则的必要环节，关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担。
（二）房产税纳税监控体系构建
监管控制是防止税收流失的重要一环。新政出台后，参与各方之间必然展开一场博弈，俗话说“上有政策，下有对策”。因此，在房产税的监控体系的构建上要充分考虑到各种可能性。在设计房产税的征收程序时，一定要做到信息透明化，建立多元分权、相互监督的机制。《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》规定：税务机关根据征管工作需要，可以对纳税人的申报纳税情况进行检查，纳税人必须接受税务机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。
笔者认为房产税改革不仅只涉及到税务机关，住建部、国土资源部、检查部及人民法院、人民检察院都应该包含在纳税监控体系的建设之中。首先，国土资源局应开出应征房产税的第一张清单。通常，国土资源部门都拥有地表建筑的平面图，只要确定一个统一的标准，就能很容易地计算出房地产的面积。根据国土资源局手中的房屋建筑平面图开应征房产税的第一张单子，大大提高了工作效率。国土资源局在进行这部门工作时，只需注重地面上现存的房屋，至于产权归属在此不问。其次，住建部协同物价部门确定公告房价。由住建部负责提交每套房屋应缴纳房产税的第二张清单。最后，由地方税收部门征收房产税，完成征收结果的第三张清单。
（三）保障措施体系构建
我国现行的房地产征管体制尚未健全，存在着等一系列问题。根据新税法的规定，房产税征管机制需进行整合与完善，满足信息共享、诚信征集、房屋估价的需要。
建立科学的征管机制，保障房产税有利推进。首先要完善个人住房信息系统，建立以城市住房信息系统为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统。建立专门的房产税评估部门，负责房地产的评估。培养高素质的房产评估人员，高校增设相关专业，注重实践环节。其次在完善个人住房信息系统的基础上，鼓励个人申报，减少冗杂程序，降低税收成本，尤其是避免出现呈交大量证明材料的现象。纳税人可以通过银行转账的方式缴纳税金。为增强纳税人的意识，政府不仅要加强宣传，而且要将税收收入用于公共服务，真正做到取之于民、用之于民，潜移默化中增强纳税人的意识。最后，各级政府要发挥统筹协调作用，为税务部门与房地产主管部门共同完善信息共享工作，与金融部门共同完善个人房产资料征集工作，与房价监管部门共同完善房屋估价工作作出制度安排。部门之间加强协作，既可以节约行政资源，又可以保证税收公正、公平。
四、结语
房产税改革是宏观调控房地产市场的必要举措，也是健全税收体系的客观需要。但是要在全国范围内对个人住房征收房产税还存在很多问题，房产税改革任重而道远。因此，本文认为房产税改革应当在规范和整合房地产价值评估体系和逐步完善税收征管程序及纳税监控体系及科学保障体系的基础上稳步推进、不宜操之过急。
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一、房地产税制改革的意义
（一）解决重流转、轻保有的弊端
我国现行房地产税种及与房地产密切相关的税种中耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税属于房地产流转环节的税费；房产税、城镇土地使用税属于房地产保有环节的税收，而且免税范围较大，只对经营用房、用地征收。根据《中国税务年鉴》2007―2011年的数据，2006―2010年房地产流转环节的税负占到房地产税收的90%以上，而保有环节的税负占房地产业总体税负不超过6%。房地产税制这种“重流转、轻保有”的状况，使进入市场流通的房地产要承受较高的税负，抑制了房地产的正常流动；而一些投资者购买房产后不需要付出太多成本就可以坐等房价上涨。这不但降低了房地产的使用效率，而且使政府不能充分参与房地产保有阶段发生的自然增值的分配，造成财政收入的流失。为了有效发挥税收对房地产行业的调控作用，应该减少房地产流转环节的税负，对房地产保有环节的税制进行规范性改革并按照房地产的评估价格课税。
（二）增加地方政府的税收来源
根据有关资料，我国房地产业税收收入占地方本级财政收入的比重较低（约为15%左右），而一般房地产税收发达国家其房地产税收占地方财政收入的40%―50%。要使房地产税收成为地方财政收入的主要来源，房地产税制改革有必要减少流转环节的税负，加大保有环节房地产税的征收。因为，相比流转环节房地产税的征收，加大保有环节房地产税的征收不会造成房价的上涨，更有利于对房地产市场的宏观调控，抑制房地产的投机行为；另一方面也为地方政府提供稳定的税收来源，促使地方政府完善地方公共财政建设，满足广大人民群众的需要。所以，保有环节房地产税制改革的趋势是合并现行房产税、城镇土地使用税，设立统一的房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对居民个人所有的房产规定一定的免税面积外，所有不动产按照房地产评估价格确定计税依据。
（三）对调控房地产市场有一定的作用
房地产税作为房地产保有环节的税收调节手段，可以直接并快速改变房地产作为投资品的属性，增加房产持有成本，从而改变投资者的投资意愿，进而稳定房价，促进房地产业的平稳、健康发展。例如，2011年开始的重庆房产税征收试点，尽管征税范围较小、税率不高，但对房地产市场调控有一定的作用。重庆房产税主要针对独栋别墅、高档商品房以及外来炒房者征收，税率设为0.5%、1%和1.2%三个档位，对于存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积。根据有关调查，房产税实施后部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。在房产税推行的10个月内，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8%，较上年下降4.1个百分点；同时，高档商品住房成交建筑面积均价也较房产税实施前下降7.1个百分点。
（四）调节收入分配
房地产税除了在住房保有环节调控房地产、增加地方财政收入的功能外，作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段，房地产税的作用还在于调整收入分配、缩小贫富差距。缩短贫富差距、增加人民收入是“十二五”规划的重要目标。这一目标的重要实现手段就是通过税收调节实现社会财富的二次分配。让拥有更多房产、占有更多社会财富的公民缴纳更多的税费，以缩小贫富差距，这是中国社会的现实需要。
二、房地产税税基评估对房地产税征收的必要性
如何有效评估房地产税基是征收保有环节房地产税的基础环节。因为，我国现行房地产保有环节税收的计税依据不能准确反映财产在征税时点的市场价值，比如，房产税按照房产原值扣除10%―30%作为计税依据，没有考虑到房产使用后的折旧或升值因素，使得房产税不能随着房产价值的增减而相应调整；而城镇土地使用税以单位和个人实际占用的土地面积为计税依据，各级别土地的差别税额较小，不能真正反映土地的级差收益。当前，我国保有环节房地产税制改革的目标是将土地使用税按使用面积从量定额征税、房产税对企业自用房屋按房产原值扣除10%―30%后的余值征税以及单位和个人出租房产按租金收入征税的方式，统一合并为房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对所有不动产按照土地使用权和房产所有权的市场价值来确定计税依据。市场价值又称为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。房地产市场价值能够反映在特定时点房地产价值量的大小，能够反映不动产从政府公共服务（如城市基础设施）获得收益的大小，依据不动产的市场价值作为房地产税的计税依据，对政府税收来说更具有弹性，对纳税人来说更公平。世界上财产税制比较完善的国家和地区大多也是以经评估确定的房地产市场价值作为房地产税的计税依据。保有环节的房地产本身不存在实际交易价格，其价值只能通过房地产评估的方式以应税时点类似房地产的成交价格、以房地产的预期收益或以房地产的重置成本为基础来确定。因此，房地产税的征收离不开对房地产税税基即房地产市场价值的评估。
三、我国房地产税税基评估体系的构建
房地产税税基评估的目的在于满足税收的公平合理性要求和开征房地产税的成本核算要求，使纳税结果为征纳双方所接受。这就必然要求建立起一套科学合理的房地产税税基评估体系。
（一） 选择准政府性质的专属评估机构作为房地产税评估主体
房地产税基评估结果带有行政结论性质，关系到地方政府税收收入和纳税人应纳税额。所以，在房地产税开征初期及过渡期内，选择准政府性质的专属评估机构来负责税基评估工作更符合我国国情，即房地产税税基评估机构是隶属于政府的不以营利为目的的事业单位，经费由财政提供，评估人员可以从社会上有丰富评估经验的执业评估人员中招收。这样既可以保证评估工作的专业性、独立性，又利用了政府部门在信息搜集和沟通协调方面的长处，还可以克服因政府部门设立专门的税基评估部门带来的人员编制负担。
（二）房地产税基评估周期的确定
国外房地产税税基评估周期长则每隔3―5年进行1次价值重估，短则每年评估1次。如加拿大各省和地区通过计算机辅助评税，评税周期由过去的3―5年缩短到每年评估一次。我国房地产税税基评估周期不宜太长，否则会因为房地产市场价格的波动使计税依据失去意义；但由于评估成本较高并且我国目前房地产税基评估的技术还不完善，因此，也不宜每年评估一次。结合我国基准地价评估周期确定房地产税基评估周期比较适合。目前，全国各大中城市及县、镇都有基准地价数据，覆盖工业用地、商业用地和居住用地。国土资源部规定基准地价原则上每三年更新一次。在实践中大部分城市都是以2～3年为周期进行更新和调整的。因此，结合基准地价评估周期，运用各地的基准地价数据结合不同类型房地产在估价时点的建筑成本等资料所测算的房地产价格可以作为不同类型房地产税的税基。
（三） 建立以市场比较法为主、收益法和成本法为补充的税基评估方法体系
在选择房地产税基评估方法时，应以市场比较法为主、收益法和成本法为补充。市场法评估的前提条件是房地产市场比较活跃、估价需要的可比实例数据比较容易收集。在房地产市场发达、类似房地产有交易的条件下，这种方法的评估结果易于被纳税人接受。收益法适用于有稳定预期收益并且收益和风险都能量化的房地产估价，但对未来收益预测受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。对于一些很少交易而又没有经济收益的房地产可以考虑采用成本法估价。
（四）房地产税基评估信息数据库的建立
以房地产市场价值为房地产税征税依据，就要求政府或评估部门掌握并不断地更新有关房地产的数据。目前，多数国家在为征收房地产税而进行税基评估的过程中引入了批量评估方法，即应用系统的、统一的、考虑到统计检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活动。批量评估过程包括一个非常重要的步骤即对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、建成年代、材料以及房地产交易数据、成本数据、收益数据等。因此，完善的财产登记制度是房地产税开征的基础，也是房地产税顺利实施的保障。所以，应当尽快健全有关财产（主要是房地产）登记、处理的法律法规，尽快建立个人资产档案管理。
（五）形成纳税人争议处理机制
在评估房地产市场价值过程中，因房地产个别因素造成的估价结果差异是不可避的。因此，应建立相应的处理机制，保护纳税人合法权益。首先，要对评估结果进行公示，以增强评估信息的透明度。其次，当纳税人对评估结果有异议时，应当允许在一定期限内向原税基评估机构申请复核评估；为了保证纳税人的申诉权利，地方应成立税基评估专家委员会，允许纳税人对复核评估的结果有异议时向当地的税基评估专家委员会申请鉴定。
参考文献：
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对于媒体关注的“房产税法”问题，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文2016年3月11日透露，调整后的人大常委会立法规划已将房产税法列入了第一类的立法项目，全国人大常委会2016年的立法工作计划将房产税法列为预备项目①。刘修文用12个字概括此前在上海、重庆试点的房产税改革：“细致扎实、运行平稳、成效明显”。他表示，两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验，是符合房产税制改革总体方向的，同时也为落实党的十八届三中全会提出的加快房产税立法的要求并适时推进改革打下坚实的实践基础。重庆试点中的房产税基本是作为一个经济调节的手段出现的，政策目标也主要是为了瞄准对住房的投机和投资需求，改善供需关系，健全住房市场[1]。从对外公布的重庆试点改革方案来看，已经明确主要以增量住房征税为主，对存量住房触及较少。我国目前仍未建立完善的房产税法制度和财产税法体系，开征持有保有环节房产税这一国际通行做法②可以带来诸多正面效应，有助于优化配置我国现行稀缺的房地产资源、拓宽公共财政来源，将房产税划为直接税，能有效防止税负转嫁、打击房地产市场投机行为[2]。
尽管早在20世纪90年代末，我国就有一些专家学者研究其他国家房产税征收制度。近10年来，大多数国家和地区都在不断完善和改革不动产税制，以期适应地方治理、民主政治发展要求。由此，对各国房产税制度进行跟踪研究，借鉴其经验从自身实际出发，建立适应中国国情的房产税税制体系具有重要意义。
一、国外房产税课税对象及对我国的启示
房地产是房屋建筑物及其附属物和土地及其附着物的财产形态的总称。从价值形态上看，房地产是实体、区位、权益三者价值影响的综合；从实体形态看，房地产包括土地、房屋建筑物两种形态。世界各国征收房产税③的国家对征税对象的定义各有不同，范围最宽的为财产，如美国等，包括土地及地上建筑物等不动产；范围最窄的是仅对房屋或土地单独征收，如澳大利亚、意大利等。
（一）国外房产税课税对象
1仅对土地课征。土地④的内涵包括地表上下一定的空间，但地下埋藏的矿产、文物等不列入地产范畴。土地附着物主要有两类，一类是保障地上建筑物等发挥效能的支撑硬件设施如给水、排污、电力、热力、通讯等管线设施系统和地块区域内地面道路系统；另一类是地上公共性质设施，即为地块区域内生活、生产或进行其他相关活动人员公共使用受益的绿化、垃圾站、广场、水池、建筑小区以及其他有关的文体、娱乐、休闲性质的非房屋公共设施等。仅对土地征税比对土地及附属建筑物同时征税可以加大对土地的开发力度，因为无论所有人开发与否，都将缴纳相同数额的土地税，这有利于鼓励大量掌握闲置土地的纳税人将所掌握的土地集约利用，如巴西征收的农村土地税。
2仅对地上建筑物课征。地上建筑物是指人们通过施工建造的，具有一定围护和遮盖结构，承载和提供人们从事生产、生活和其他活动的不可移动的土木工程空间[3]。在日常经济活动中，使房产增值的投资会使房产的评估价值增加，从而导致所有者不得不缴纳更高的房产税，这一定程度上造成了房地产建筑的低密度开发。世界上只有少数国家仅对房产征税，如立陶宛房产税的征收对象包括公司和组织的房地产。
3对土地和建筑物同时课征。从理论和实践两方面看，经济发达的国家和地区通常采取房地合一的征收模式，经济转轨中的国家和地区则采用对土地单列税种征收的做法。如澳大利亚房产税课税对象主要是土地，还有一部分建筑物相应被课征市政房产税。
无论是采取房地合一还是分离的征税模式，各国征收房产税的目的都是一致的，即以增加公共财政收入的方式提高政府提供基本公共服务能力。不同国家或地区选择不同的征税对象，都是基于自身国情和经济技术条件的考虑。
（二）对我国的启示
自1994年我国税制改革以来，我国现存房地产业设立的税种主要有城镇土地使用税以及城市房产税等18种税费，不同的税种各有侧重，各自设计，形成一个带有“复合”特征的税制体系⑤。而涉及有关部门的主要收费包括土地出让金、土地使用费和房地产事业性收费等费用，以上的这些税费最终通过摊入房屋成本转嫁给消费者。在现实生活中，房产税的改革与以上税费的关联性很大。一方面，如果不对现有税费结构进行调整，而以重庆试点地区直接以新增税费的形式进行房产税的改革，势必会导致重复征税问题的产生，造成税收不公平现象和低效率现象。另一方面，如果不以现行的方式进行房产税改革，改之为相关诸税合并而统一开征房产税，必然造成部门间利益的调整，这样一来，相关税种调整既涉及国地税两部门的税收分配调整，又涉及中央与地方的利益调整，在地方政府中又涉及上下级政府以及相关部门之间的利益分配问题。因此，房产税改革需充分调整税费结构及相关部门的利益分配。在总体利益保证的前提下，协调好局部利益，并处理好税费调整以及相关部门之间的关系，这样才能有利于房产税改革的顺利进行。结合实际情况，按照合理简化税种的原则，我国应将现有保有环节的房产税和城镇土地使用税合二为一，以新的房产税课税税基，覆盖部分高端消费住房，实行可以减少征管成本而又与市场经济相适应的新房产税。
二、国外税制设计及对我国的启示
（一）国外课税制度
美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府共同分享税收权力。联邦和州有税收立法权，而地方没有立法的权力，只能在州制定的税法约束下征税[4]。韩国实行中央和地方两级课税制度，中央掌握税收的征收和立法权，地方政府仅有管理权。澳大利亚早期的土地税由中央政府征收，在经过长时间的辩论之后，19世纪后期改由州政府征收管理，澳大利亚实行联邦、州和地方三级课税制度。各级政府均设立有独立的税务机构，各自负责本辖区内的税收征管活动。由于联邦政府和州政府享有税权，而地方政府没有税权，因此，澳大利亚税制上主要由联邦税和州税收组成，没有法律意义上的共享税。
（二）国外房地产评估机制
1房地产价值评估机构[5]，如英国住房财产税由其独立机构“评估局”――国税与海关局下属的评估办公室机构（Valuation Office Agency）评估[6]。俄罗斯新的房产税将按房产的市价计征，而市价由联邦税务局进行评估[7]。据称，对房产的评估将由独立鉴定人来完成，经济发展部会发挥相应的监管职能。立陶宛于2004年正式建成批量评估体系[8]，负责实施税基评估的机构是立陶宛国家注册事业中心（Lithuanian State Enterprise Centre of Registers）⑥。澳大利亚每个州都设有专门的地价评估机构，负责定期对土地价值进行评估，以维护市场交易秩序[9]。台湾地区房产税征税标的的财产估价主体是“不动产评价委员会”，是一个由政府、民意代表和估价专业人员共同组成的第三方组织，其工作内容是审核地政部门和税捐部门事先拟定好的数据表格，其独立性相对较弱；并且专业估价人员比例过小，专业性亦值得怀疑。大陆房产税改革试点地区的计税依据估价主体是地方税务局，建议成立真正中立的专业财产估价机构[10]。
2房地产评税方法。从美国经验来看，凡房地产市场比较发达、有可比销售对象的最好用市场比较法[11]，凡有收益的房地产（如写字楼、商业房等）最好选用收益法，少量可根据成本法进行。
3税基评估争议复核制度。纳税人或其他利害关系人对评估方法、程序和结果等有异议时[12]，向房屋所在地税务征收机关提出，由其转送房产税评估管理机构处理，房产税评估管理机构复核后应将复核结果书面通知纳税人或其他利害关系人。如美国、加拿大，在初步评估结果出来以后，由资深的员工根据其所掌握的知识，对评估结果进行复核。通过复核后，形成税基评估报告。报告以通知单的形式出现，由税基评估机构直接邮寄给纳税人，如果纳税人对税基评估报告有不同意见，就进入另一环节，即通过税基评估诉讼途径解决。
4税基评估纠纷处理机制。纳税人或其他利害关系人对复核结果仍有异议的，应通过行政复议和行政诉讼途径解决。各国基本建立了较为完善的税基评估纠纷处理机制，尽量使纠纷在进入诉讼程序前得到化解。如美国哥伦比亚的170多万宗房地产评估项目中，每年有一定数量的税基评估纠纷事件发生，也都能得到妥善解决。各国的纠纷解决体系，使财产税评估的征管体系更加公正合理，保证了财产税评估制度的正常运行。
（三）对我国的启示
党的十已经明确要求在加快财税体制改革的前提下构建我国地方税体系，从全局范围来看，我国地方税体系尚未成型（香港特区由于政治上的特殊性没有中央税和地方税之分，物业税适用于整个香港地区⑦）。实际上，我国1994年实行与市场经济配套的财政分税制改革后，省以下税制体制迟迟未能进入分税制状态，还是包干制或分成制。税权分配的不同，将导致税收收入的实际归属不同，同时也关系到地方房产税改革的积极性与财政收入的稳定性问题。如何根据我国国情合理地决定税权归属将是房产税改革的一个重要方面。
我国在1994年实行分税制财政体制改革中，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。房产税将逐渐成为分税制⑧下地方税体系中的主要收入来源。这种财政体制的特征是各级政府依法分别或共同掌握一些税种形成收入，进而各级安排支出。实行分税制是建设市场经济体制的客观要求。借鉴美国等市场经济国家的经验，房产税这个税种应该由地方政府掌握，并可在工商业发达到一定程度的区域培育成为地方⑨政府的一个主体税种、主力财源，因为面对千差万别的房地产，地方政府可以把“信息不对称”问题控制在最低限度内，发挥自身管理上的相对优势。地方政府将房产税作为一个主要收入来源，有助于提升政府公共服务水平，提高政府公信力和纳税人的满意度。
对于我国房产税改革，划定明确的税基是能顺利开征前提，而税基的确定就牵涉到房产价值评估[13]。根据国际惯例，征收房产税需要评税部门定期对房地产价值进行评估，在评估价值上对不动产所有者进行征税。而由于土地的稀缺性以及房产相关基础设施的改善会带动房地产的价格升高，如何对其进行评估以及评估的公正性与认可度成为了一个主要问题。很多国家和地区的计税价格评估争议较多，评估官员在评估完之后的大部分时间是在解决纳税人提出的异议。而我国目前各地计税价格评估争议出现不多，其中一个很重要的原因是进行交易的存量房数量远小于存量房的数量，因此，可以预见，倘若未来对存量房的保有进行征税，评估争议数量会明显增多，若不能很好地处理争议，将成为开征保有环节税收的一大阻碍。因此，在我国房地产计税价格评估发展的初期阶段，应该鼓励纳税人积极参与计税价格评估的系统工程制度建设。
三、国外房产税税收监控制度及对我国的启示
（一）税款征缴
税款征缴问题主要涉及两方面：一是税款缴纳，二是税务稽查。西方主要借助于物业产权的登记制度和不动产的地理信息系统对其进行房产税税源控制。
（二）税收信息的获取与处理
从房产税税收信息的获取、处理方面来看，各国都规定由不同部门对价值评估、税收征集、减免税收政策和税率政策设计等做出决策，并通过不同部门的相互配合，多方面、多层次地监控财产税，以防止税收收入的潜在流失。国际通行的一种做法是对不动产信息进行分析整合，健全和完善税务机关的征税目录。信息取得的方式通常有三种：一是有关政府部门提供信息，如土地和房地产注册管理部门提供信息，包括财产所有者的基本情况、财产规模、位置、交易情况、交易价格等。二是通过税基评估机构工作人员收集信息。有的国家的州授权税基评估人员在应税房产新注册时，可以进入住宅收集有关数据。三是向社会专业机构购买信息。如巴西在房产税征收管理中运用地理信息系统技术建立房地产的“电子地图”。税务部门利用“电子地图”详细记载每处房产的税源信息，并实行不同部门间的信息共享，通过不动产清册上记载的房地产和纳税人信息来获得房地产信息。
（三）对房产税偷税行为的惩处
各国加大对偷税行为的稽查力度，特别是对有纳税能力而拒不缴纳税款的纳税人，采取更严厉的措施。如在加拿大，连续3年欠缴税款，市政府有权将物业拍卖，以拍卖房产所获的钱款来抵缴税款。纽约市政府为保障税收采取的做法是房地产欠税没收，由政府发催交信，在法院登记，最后通知银行。如果被房屋地段较好，银行会采取保护政策。即由银行支付欠税后向房东收取合理费用。在巴西的皮拉依市，纳税人最多可分10次付清税款，对一次性付清税款的纳税人给予5%-6%的折扣作为奖励。逾期缴税的要罚款并加收利息，超过规定时间不缴税的，由市政府上诉到法院，没收房地产并进行拍卖，将拍卖所得用于支付欠税、滞纳金和罚款。在南非所有的省份，除非应税财产已经获得相关地方理事会颁发的“清缴证书”，否则契约办公室将拒绝办理该项财产的所有权转让手续。在俄罗斯，纳税人需在9月15日和11月15日前分两次平均清缴税款。如不能按期清缴税款，则按照应纳税额的1/300乘以中央银行每天的再融资利率来缴纳罚金。
（四）征税成本
各国的征管实践表明：从应税房地产所课征到的税额，可能还不够补偿强制纳税人纳税所花费的成本。所以，许多国家通过提高对纳税人的服务水平来改变这种状况，并取得良好效果。例如，美国各级政府在财产税征收过程中广泛采取寄送评估清单，经纳税人确认后通过银行系统将支票直接邮寄到税务部门，从而大大降低税收征管成本。另外，在房产税体系中还建立了有效的公众沟通服务机制，这可以有效地降低房产税的征收成本和征纳争议。如英国估价中心建立了全国房地产纳税人估价论坛（NRVF）以及地方房地产纳税人估价论坛（LRVFs），从而为纳税人参与房产税税收体系调整和重新估价等提供一个真正交流的场所。
（五）对我国的启示
我国在房产税税款缴纳、税务稽查方面都处于起步状态，对于房产税的纳税人而言，大部分是普通居民，其数量庞大，广布城乡，且交易频繁，然而大多数人对如何纳税知之甚少，且我国目前只有增值税能实现网上报税，网上缴款。因此在现行税务机关的人力、物力、财力情况下，面对激增的纳税群体，很难提供有效的解决方案。同时，由于征税范围广，加之普通群众缺乏必要纳税意识，偷逃税现象较之前各税种会有大幅增加，税收监管依赖于税务稽查，也就是人工监控，以现行税务机关的人员配比来看，根本无法达到税源监控的目的。因此，对于房产税改革，税务机关自身的困难较为繁多和复杂。
我国应借鉴国外房产税征管经验，采取以下措施完善我国税收监控制度：一是推动税务机关改革。扩充税务人员的编制，加强电子化税务稽查力度，实现全联网式办公提高征税效率，而且不动产统一登记的全面实行也为这项改革提供了可能性。二是发挥社会中间层力量，进行服务外包。借鉴“巴西模式”向社会专业机构购买税收信息，鼓励社会公司企业编制记载每处房产税源信息的电子图册，通过专业化机构对房产税源信息进行摸底，既可以减少税务机关的工作量还可以防止漏征、少征和误征。三是加强对普通民众纳税意识的宣传教育，加大对逃税漏税行为的惩罚力度。首先，对于税收缴纳情况要依法纳入社会征信体系，定时对偷税漏税者进行曝光并限制其进行交易；其次，简化强制执行程序，对于符合强制执行其他财产缴纳应交税款的情形，要赋予税收机关强制执行权，同时赋予当事人相应的救济权；第三，加大处罚力度，加倍征收滞纳金和罚款。四是简化行政审批手续，提高行政效率，缩减征收―缴纳的周期，实行一站式服务，对相关文件材料可以进行电子传输，节约邮寄成本和时间。加大对偷逃税行为惩罚的同时，对主动、积极交税的个人和法人给予优惠、实行补贴政策，多管齐下，共同降低征税成本。
四、结语
从各国房产税的发展实践看，凡是实行中央―地方分税制的国家，房产税收入基本划归给地方，并构成地方政府财政收入的主要来源。在我国，房产税作为一种财产性税，其对房价本身造成的直接影响不大，房产税的出台主要是用来合理调节收入分配，平衡市场各方利益。目前在重庆的试点阶段，房产税收入规模较为有限。随着我国征税对象、税率以及地区的进一步调整和完善，房产税将成为十分可观的地方财源。
[注释]
①韩洁，罗沙 全国人大常委会预工委：房产税法已列为人大第一类立法项目[N/OL]新华社2016-03-12[2016-03-13]http：//newsxinhuanetcom/house/bj/2016-03-12/c_1118309801htm.
②本文指美国、韩国、日本、新加坡、德国、加拿大及台湾地区和中国香港特别行政区的房地产（财产）税制。
③有些国家称其为不动产税、财产税、土地税（德国和韩国）、差饷税（香港）。
④本文中所指的土地特指能承载人类各种活动的城镇土地。
⑤这种复合税制本身就包含重复征收因素。
⑥该机构负责立陶宛境内的与地籍和登记有关的评估，依法登记，以及对土地和其他房地产的评估。
⑦2008年4月21日，原香港特别行政区差饷物业估价署署长彭赞荣在北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心举行的财产税与地方财政研讨会上的发言。
⑧分税制是“分税制为基础的分级财政”的简称。
⑨“地方”，在中国的概念里，从省开始都叫地方，至少是省、地（市）、县、乡镇四级。
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摘要:本文认为，房地产税制度的建立和完善程度与经济发达程度有一定关系；一些发达国家和地区在房地产税制度建设、评估机构设置、纳税人提出反对及上诉程序等方面的做法及经验值得我国借鉴；最后本文结合我国国情，对我国房地产税制改革提出了几点建议。 关键词:房地产税;评估;税制改革 房地产税是国际上许多国家都征收的一种财产税，也是这些国家地方政府的重要财政收入来源。在一些国家或地区，房地产税制度建立的历史较长，因此，在我国房地产税制度改革中，借鉴国际经验和做法十分必要。 一、境外房地产税制发 展概况及可资借鉴的“点”（一）房地产税制度建立和完善程度与经济发达程度有一定关系首先要明确一点，房地产税制度建立和完善的程度与经济发在掌握的资料，评估机构的设置方式主要可以归纳为三种类型：第一种：在政府行政机构中设置评估机构。比较典型的国家和地区是新加坡和香港地区。为了征收房地产税，在政府行政机构中专门设置了评估机构，工作人员都是政府公务员。这是此种类型机构设置的共同特点。新加坡和香港机构设置略有区别之处是：香港从1995年以后，将评估工作和征收工作都归由差饷物业估价署负责，1995年以前，征收税款工作是由税务局负责。新加坡政府内的国家税务局中设置的评估机构与征收工作独立为两个专门部门，房地产税的评估由财产税评估部门专门负责，这个部门的工作人员有170人左右，而税款征收由征收发单部门专门负责。 第二种：政府设置非营利 性机构专门负责评估工作。这种非营利性组织相当于我国的事业单位。比较典型的国家和地区是英国、加拿大的某些省（各省做法不一致）。此种类型的做法是，财产税的征收管理由税务机构负责，但是房地产价值的评估由政府设置专门的政府非行政机构来承担，该机构将评估结果提供给税务机关，作为财产税征收的计税依据。 第三种：政府服务外包给 社会专业公司。此种类型是政府公共服务的市场化运作。政府通过招标方式将财产税的评估业务服务外包给专业评估公司。 比较典型的国家和地区是加拿大 的安大略省政府，将该省的房到大大提高。20世纪70年代开始的批量评估技术已经在一些经济发达国家基本普及。目前一些经济发达国家已经将地理信息系统的G I S与财产税评估技术CAMA相结合，提高了物业价值评估的准确性，也提高了这个税种的公平性。发展中国家在这些技术方面只是刚刚起步，处于做“学生”的阶段。我国这次房地产税改革，也是在边学边制定自己的评估软件系统，但离将GIS系统与C A M A系统结合起来使用还有一段距离。 观察国外在建立和完善房 地产税制过程中的成功做法，笔者认为，有以下两点特别值得关注：一是如何设置房地产税的评估机构；二是如何使纳税人有一个提出反对意见的渠道。下文将重点介绍这两方面的情况及经验。 （二）房地产税评估机构组 织方式的多样化及共性由什么样的机构承担房地产税的评估工作是房地产税制度设计中的一个重要问题，国际上对此并没有统一的模式。 从税收征管的一般逻辑上 讲，评估工作就是要确定纳税人，尤其是确定计算税额的课税依据，即纳税人的计税依据，然后根据税率计算出纳税人应该缴税的数额，这一系列工作应该由税务机构承担。但是，从各国的做法来看，由于房地产价值评估要求较高的专业技术，需要一支拥有专门业务资格的评估师队伍，所以各个国家在评估机构设置上的做法是多样化的。根据现达程度有一定关系。从国际上看，美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、香港地区等经济发达国家和地区的房地产税制度建设明显地走在一些发展中国家前面。一是在这些国家和地区，财产税（包括房地产税）制度建立的历史比较长。香港地区的差饷税（也就是房地产税）已经有160多年的历史。美国的房地产税始于殖民地时代，也有着悠久的历史。目前这个税种都已成为当地政府、尤其是地方基层政府重要或者是主要的财政税收来源。由于开征房地产税的历史比较长，税制得到不断地完善。发展中国家目前正式开征的财产税（包括房地产税）往往时间比较短，税制也不完善。比如越南，目前还没有完整的财产税，只有对土地征收的税费，对房屋是免税的。我国新中国成立后建立的房地产税收制度设计比较粗糙，目前保留的房产税和城镇土地使用税是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面积作为征税的依据，与市场的房地产价格没有关系，这种落后的、与市场经济不相适应的税制设计是房地产税需要改革的主要动因。二是一些经济发达国家的房地产税评估技术水平远远高于发展中国家。完善的房地产税的计税依据是房地产的市场价值，所以征收房地产税的基础工作是对房地产市场价值的评估，这是计算纳税人缴纳税额的依据。房地产价值评估所要求的技术程度较高，这是与其他税种所不同的特殊之处。在计算机技术普及后，评估的速度和质量得地产税税基评估责任委托给该
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印花税针对房地产流转环节课征，买卖双方必须在书立合同上贴足印花，并在其上加盖戳记。合同的形式有多种，在正式合同之前，还有临时性合同，都需贴印花。土地买卖的现金收据金额超过3万日元时要缴纳印花税（个人出售土地则不在此例），通常由买卖双方折半负担。未贴印花或未贴足印花的，通常征收3倍的罚款；未加盖戳记的，征收与应贴印花同等金额的罚款。
（二）注册执照税和不动产取得税
日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。土地和房屋在市町村“房地产征税台账”上分开登记，并向一般市民公开。作为一项法定行政服务，自2003年起，除纳税人外，同时允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账登记的全部内容。这项政务公开活动使纳税人有机会比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院起诉。
在进行登记时，取得房地产的人必须缴纳注册执照税。其税率根据登记的种类如所有权保存登记、所有权转移登记、地上权或租赁权的设定／转租或转移登记、临时登记、抵押权设定登记、土地房屋分块分期登记以及登记注销等分别设定，如所有权保存登记税率为4‰，对符合一定条件的新建住宅适用1.5%.的税率，为促进房地产的流转，对新建住宅和二手房转移登记则适用优惠税率。注册执照税的计税依据为房地产评估额、债权金额和不动产个数。
此外，房地产取得者还须缴纳不动产取得税，该税属于都道府县税。县税务所凭借房地产登记证明，到现场进行核实后，向纳税人送达纳税通知书并征税。征税日期为买卖合同上所有权发生转移的日期，即取得房地产的日期。不动产取得税的标准税率设定为4%，其减轻税负的方法是变动计税依据，如2004年以房地产评估额的1／2作为计税依据，并减按3%征收。除因继承、遗赠、信托、转让担保、土地规划换地等取得的房地产不征此税外，因买卖、交换、赠与、新建、增改建等取得的房地产都需征此税。其免征对象为取得费低于10万日元的土地、低于23万日元和12万日元的房屋和构筑物，以及用于公共和公益目的的道路用地及墓地等。
（三）消费税
在日本，土地的出售不征消费税，而用于宅地的土地平整工程则需征消费税，这部分消费税添加在每块土地出让金之上，最终转嫁给消费者。对房屋的新建工程款和购入款，由工程承包商、不动产商缴纳消费税，最终转嫁给建筑商和购房者。不动产商介绍房地产买卖收取的中介费也需要缴纳消费税，税负最终转嫁给委托人。
（四）继承税与赠予税
日本继承税和赠予税目前均采用10-50%的6档累进税率。征税对象包括土地、房屋、有价证券、现金、存款等，其中继承税来自房地产的应税财产占6-7成，占直接国税的3.4%.两者的计税依据是房地产评估额。评估标准根据市价（指在纳税期内由不特定多数当事人进行正常自由交易时成立的价格）。为确保评估的公正合理性，国税厅规定了三项基本方针：①评估的全国统一性；②评估的简单明了性；③评估的安全性。评估额通常设定得低于市价。免征继承税的财产包括墓地和供宗教、慈善、学术等公益事业用的财产。
日本房地产保有课税
（一）固定资产税
1.征税主体、征税对象及纳税人。日本在改革地租、房屋税时，明确了固定资产税的征税主体为市町村，其收入全部归市町村支配；计税依据由工商业收益和住宅租赁额改为评估额；并将房地产的征收范围扩大到折旧资产（房地产以外供经营用的资产）。固定资产税实行台账征税原则。市町村政府对土地、房屋、折旧资产分别设有征税台账和补充征税台账，后者是为遗漏登记的房地产实际所有人或使用人准备的。凡是在台账上注册登记的房地产所有人均为固定资产税纳税人。
2.计税依据及税率。固定资产税的计税依据按照房地产市场评估价，原则上三年固定不变，从形态上区分为基准年度评估额和比照基准年度评估额，以区别不同情况、不同用途的房地产，通过合理调整计税依据，公平税负。固定资产税的标准税率为1.4%.日本对公益事业、住宅用地（灾区）等采取了一系列按照各种财产评估额给予一定比例减除的优惠措施，并通过设定期限加强某些领域优惠措施的执行效果。
3.免征点及减免税制度。固定资产税采用免征点制度，免征点为土地30万日元、房屋20万日元、折旧资产150万日元。免税范围则包括：政府、皇室、邮政部门、自然资源机构、土地改良区、宗教法人、墓地、公路水路、国立公园和国家风景保护区、国家重点文化历史名胜、重点传统建筑群保存区、学校法人、社会福利及公益设施以及城市更新机构取得的土地等。固定资产税的减免优惠则主要集中在一定面积的新建住宅、新建租赁住宅、市区再开发工程建筑以及供老年人居住的优质租赁住宅上。
4.评估及价格确定。日本房地产评估实行市田丁村长负责的房地产估价师制度。其步骤是，首先由市町村估价师做出实地调查后将评估结果提交市町村长，估价师评估所依据的是国土交通省土地鉴定委员会每年1月1日确定的公示地公示价格；然后，市町村长根据全国统一的房地产评估标准和实施方案确定房地产价格，并及时在房地产征税台账上登记后公示，同时将记载有各地区标准地价格的路线价图供一般阅览。
市町村房地产评估根据土地用途（商业、工业、住宅、观光、农田等）和距离城市中心部位置，在每一情况类似地段（街道、交通、居住环境等）选出标准地和标准田。标准地价格以地价公示价格的70%为尺度，并根据市场价进行调整。路线价采用画地计算法对宅地进深、宽度、形状、街道等进行修正后反映在评估价格上。
宅地和房屋评估采用不同方法，在人口集中的商业区、办公区、住宅区、工厂区设置路线价，对市区以外的宅地评估按照评估额乘以各地段相应倍率的方式；房屋评估则通常采用以再建筑价格为基准的评估方法，即评估时先求出在同一场所新建房屋所需建筑费用，再根据房屋现状，减除房屋的折旧和损耗。
对农田和市区化农田也采用不同的评估和征税方法。普通农田按照买卖价格评估，市区化农田比照类似宅地价格评估。对宅地的税负调整通常根据负担水平确定相应的调整系数，商业地比照宅地，地价下降时调整系数向下调整。
5.其他。固定资产税的核定征收日为每年1月1日，征税与否要根据征收日当天房地产状况而定。因此，即使在征收日之后房地产因火灾等事由消失，当年固定资产税也要按全额征收，不予退还。相反，征收日之后拥有的房地产不征当年的固定资产税。征收有效期限为自法定纳税期限起5年以内。纳税期为2月、4月、7月、12月，记载有备期应纳税额和纳税期限的纳税通知书于法定纳税期前十天送达纳税人。提前纳税的纳税人，市町村政府给予其奖励。根据市町村条例，因受天灾、生活贫困接受补助以及其他特殊情况的人可以享受减免税优惠。
（二）城市规划税
城市规划税的纳税人和征收方法的规定均与固定资产税相同。不同的是，城市规划税的征税对象为城市化区域内和开发区内的房屋和土地，征收的税款专项用于该区域内的城市规划事业。折旧资产不包含在征税对象范围内。计税依据对住宅用地也设置了优惠措施，最高限制税率为1.3%，对新建住宅一般不设减免税措施，但东京都例外。
日本房地产转让课税
日本对个人和法人的房地产转让收益均征收国税和地方税，但征收方法有所差异。首先，普通个人转让房地产的收益只需缴纳个人所得税和个人居民税。房地产保有期以5年为界限，对个人超过5年的长期转让收益征收15g的个人所得税和5%的个人居民税，对不超过5年的短期转让收益征收30%的个人所得税和9%的居民税。通过对短期或超短期房地产转让收益课以重税，抑制以获取土地升值利益为目的的投机行为。房地产转让收益按照分类课税的方法，对总收入减去取得费（各种税费、贷款利息）、转让费（各种损失费、中介费、违约金）、扣除额（3千万日元）之后的余额征收。其次，专门从事不动产业的个人转让房地产的收益不属于转让所得，而纳入经营所得，与此类似的情况，如农户或职员在自有土地上建造房屋后转让的收益，纳入杂项所得，均采用综合计税方式。上述两种所得视规模还须缴纳事业税；此外，从事房地产租赁业（属于以营业为主的工商业范畴）的个人也须缴纳事业税。个人事业税对工商业、畜牧水产业、自由职业征收，税率分别为5%；5、4%、5%.
对法人的房地产转让收益首先计算出法人税税额，方法是先对销售收入和成本费用进行核算，求出税前利润，并作出相应的税务调整后，按当期收入额乘以适用税率来计算。法人税对资本金超过1亿日元的法人适用税率为30%，资本金低于1亿日元的法人按年收入额低于800万日元的部分适用税率为22%，超过800万日元的部分适用税率为30%.法人居民税的计税依据也是上述法人税税额，地方政府对法人税税额按照一定的比例（5%的都道府县民税+12.3%的市町村民税=17.3%）以及按法人规模（资本金和从业人员）定额征收法人居民税。此外，法人转让房地产还须缴纳事业税，计税依据为经营所得。法人事业税不区分行业种类，对全部经营所得征收，分别采用5%、7.3%、9.6%的比例税率。不论个人还是法人，计算事业税时均可以作为费用，从翌年的个人及法人税额中向后结转扣除。
经验与借鉴
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一、中美房产税制比较
（一）征税对象的比较
中美两国都以房产作为房产税的征税对象，是向产权所有人或出租人征收的一种税。美国的房产税是以财产税名义征收的，征税对象主要是居民住宅，收入中95％以上由地方政府征收，税法由各州制定。而我国房产税的征税对象主要是营利性住宅。
（二）纳税人的比较
在美国，房产税的纳税人为拥有房地产的自然人或者法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。我国房产税的主要纳税义务人不仅包括房屋产权所有人，而且在实际征税时还包括经营管理单位、集体单位、承典人、房屋代管人及使用人。另外，从2009年1月1日开始，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人也需要交纳房产税。
（三）计税依据的比较
计税依据是税制的一个要素，决定着房产税制度的主要特征。在美国，房产税的计税依据是房产的核定价值，并且房产的计税价值评估与房产税收的征管过程是分开的。由于实行联邦与州之间独立的分税制，房产税作为地方税种，各个州对于核定价值的计算标准都有所不同。我国房产税的计税依据是：对经营性房屋，以房产的计税余值作为计税依据。依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额就是计税余值，而对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。
（四）税率的比较
美国房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都在变化，因此房产税税率每年都有所不同。目前，美国大部分地区房产税的税率稳定在0.8％-3％之间，多数地区采用1.5%左右的税率水平。而中国房地产税率的设计早已与当今房产业发展不相适应，税负也不尽合理。现行自用和出租的房产税分别按照1.2%和12％税率两种计税依据确定。
（五）征收管理的比较
美国的征管程序严密便捷，评估和征管房地产税是相对独立的工作，评估为征管提供了有效依据，使征管工作更有成效。评估有可能是由同级政府执行，但一般是由州一级的部门负责执行，而征管却是由不同级的部门，包括县、市、学区和特殊权利机构等负责。在我国，房产税实行按年计征、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税地点一般为房产所在地。但征管的配套辅助机制尚不完善，相关部门征管也不严格，税收征管缺乏调控力度，造成实际征收率较低。
（六）房产税收优惠政策的比较
美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对于房产税减免措施的规定也有很大不同。
我国房产税与个人经济活动有关的优惠在于：国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非经营用的房产免征房产税；从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。
二、美国房产税制对我国房产税制改革的启示
（一）全面优化房产税制结构
1.实行宽税基政策，扩大房产税的征税范围
一是将纳税人由对企业和个人经营性房产征税扩大到机关和事业单位的公办用房征税，对行政机关和事业单位的房屋征税，一方面，有利于平衡行政机关和事业单位与企业和个人房屋的税收负担，提高行政机关和事业单位管理水平；另一方面，有利于优化房产资源配置，促进行政机关和事业单位节约用房，避免房产资源浪费。二是征税对象从经营性房产扩大到部分非经营性房产。对居民每个家庭一套住房（比如人均不超过35平方米或每户一套最高为144平方米）免征税，但对每个家庭超过一套的房产征税。借鉴美国经验，笔者建议：对家庭拥有别墅、豪宅的纳税人，要按经营性房产征税，而对超过一套的住房，则按规定的税率计征，但给予减征30%的税收优惠。三是征税范围从城镇的房产扩大到城乡结合部的房产。由于我国地域发展不平衡，尤其是东西部差距较大，如果对农村房产征税实行一刀切，显然不现实。因此，还需要充分考虑纳税人的承受能力。建议各个地区根据现行需要对城乡结合部征收一定比率房产税，对于农村房产也需要根据具体的经济发展状况来设定一个门槛，作为免税的依据。
2.改革房产税的计税依据和税率
笔者认为，房产税以房产的评估值为计税依据比较科学。因为房产价格是随着市场供求关系的变化而变化的，以原值减除一定比例后的余值作为计税依据，自然存在税负不公的问题。评估值反映的是市场价格变化的情况，反映了经济社会发展情况。但从我国的现实来看，资产评估的法律还不够完善，暂时还难以实行。我国房产的数量多、规模大，而评估机构和评估人员不足，在短期内不可能满足对全部应税房产的评估需要。为此，可先统一计税依据，改从租计征与从价计征为统一的从价计征，取消从租计征，以平衡税负。从价计征既可按征税年度前3年房屋市价的平均值也可继续以房产原值扣除一定比例（如10%-30%）后的余值为计税依据。
关于税率问题，根据目前的房地产税收制度的规定，以房屋余值计算缴纳的，按1.2%税率征收，以房产租金收入计算缴纳的，按12%税率征收，税收负担过重。因此，我们要改革房产税税率，适当降低税负。假设按房屋原值计算的余值为计税依据，税率不应高于1%，如果以3年市值的平均数或以房产的评估值为计税依据，税率定0.8%较为合适。
3.简化和降低房产流转税，强化和提高房产保有税
降低房产流转税，提高房产保有税旨在鼓励住房的合理流动，推动房产要素的最佳配置。首先，要降低房地产流转税负，将主要的税收递延至保有环节。如此并不会减少房产税收总收入，但却可以直接减少房产商的开发经营成本，缓解房价居高不下和商品房空置率高的问题，调动企业的经营热情，提高居民购买力，从而繁荣房地产市场，促进其健康发展。其次，减轻房屋租赁环节的税负。降低房屋租赁环节的税负，对于促进住宅消费，活跃房产市场，维护市场的交易秩序将产生积极的作用，并可将大量的隐性租赁交易纳入正规管理范畴，增加政府的税收收入。
（二）加快构建房产税征管体系
1.完善财产登记制度
地方政府应制定比较详细的房屋产权登记信息管理制度，建立房屋权属及面积台帐等房地产档案，档案详细记录包括坐落位置、利用状况、所有权变更情况、房屋购买价格和日期、估价的组成和方法、估价的变化情况、估价的日期、城市规划用途等信息。通过计算机加以存档管理后，为税收征收机关掌握房地产税收的税源提供多方位的支持，并可作为对财产价值重估时的参考，可掌握财产税的税基情况，也可为个人所得税的征收和稽查提供必要的参考，避免房产私下交易，遏制税源流失，打击房产市场的违法交易行为，促进房地产业健康有序发展。
2.完善房产评估制度
一是由地方政府设立专门的房地产评估机构。美国一般都以其评估价值作为房产税的计税依据，目前已形成了一套较成熟的财产评估体系。在我国，建议房产评估活动由省、自治区、直辖市人民政府认定的具备合法资质的专业房产评估机构依照市场规则进行，评估间隔期可设定为3-5年，具体年数可依据实际情况而定。二是逐步推行房地产估价人员资格认证制度，以保证招聘的评估人员是具备土地管理、资产定价和税收征管综合知识的高素质人才。三是要制定一套适合我国房产业发展的估价理论、方法体系，为房产税收计征提供科学的依据。四是加强行业规章建设。借鉴美国经验，实行评估报告复审制度，以提高房产评估报告的质量与水平，提高估价行业的自律水平；完善评估行业的收费制度；明确行规，明确法则，促使行业人员自觉遵守职业道德规范。五是要完善纳税人对评估结果的申诉机制。评估结论应向纳税人公开，纳税人对评估持有异议的，有权申请复议或直接向法院，以维护自身的合法权益。
3.建立税务部门与房产交易中心联动的房产税征收体系
房产税收点多面广，因而房产税管理是一个复杂的过程，征收困难。现实中，税务部门拥有纳税人履行纳税义务的记录，而房地产交易中心则持有房产交易的相关资料，如果两个部门联合，将房产税征收和房地产市场交易管理结合起来，将会产生事半功倍的效果。建议建立以计算机技术为依托的房地产登记、评估、交易以及税收征管的综合信息资料库，确保顺利获取信息；建立协税护税网络，改变税务部门单兵作战的局面，建立和完善信息化的征收体系，达到源泉控管、信息共享，解决扩大税基后的税源资料的收集，实现实时监控，并建立评估模型，降低征收成本，提高房产税的征收率。
参考文献：
[1]贾康.正在积极研究准备开征物业税[J].南方网，2010-5-9．
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房地产税一旦通过立法，就有足够的法律支持。但房地产税和其他税种不同之处在于，它要求非常透明清晰，使纳税人很清楚纳税多少、税收的去向，这对房地产税的征管提出了更高的要求。
我国的房地产税要合乎国情顺乎民意，要做到这一点，评估公平公正、税率透明一致、征管公开严谨就非常重要。根据国际惯例，房地产税是最公开透明的税种，民间讨论越充分，将来在征收房地产税时遇到的阻力就越小；传播渠道越丰富，人们接触房地产税的概率越大，争议就会越少；税收征管越公开，交税渠道越多样化，税收使用去向众所周知，那么抗税的可能性就越小。
1.评估公平公正
卢梭认为，人们尽可以在力量和才智上不平等，但是由于约定并且根据权利，他们却是人人平等的。每一个公民都享有这种平等，即在国家统一政策指令下，实行统一的不动产信息登记制度，每一个公民的房地产税基必需经过权威机构进行公平公正的评估，评估结果才能使人们信服。房地产税的税基评估基础工作在于信息的完备与及时更新，已经开征房地产税的国家在房地产或财产登记管理方面已经形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡税务局评税的电子信息库主要包括通过各种渠道搜集的情报信息构成的评税情报库、通过纳税申报采集的信息构成的申报信息库。澳大利亚评税的外部信息主要是银行、海关、移民局、证券市场信息以及外部商用数据库，内部信息是税务当局数据信息库，包括纳税人申报资料、历史评估资料、审计资料等；这些信息全部录入计算机网络数据库，供评估人员调用。
此外，还要建立公开的房地产信息查询制度。房地产信息登记后必须公开且接受居民查询，由此既可以接受利益相关各方的监督，也有利于保证各相关方的利益。美国各州政府将房地产评估的信息全部在网上公开，为纳税人提供利用评估信息与政府进行交涉的平台；纳税人是政府财政收入的贡献者，他们有权获得一个公平、公正、合理的房地产价值评估结果；同时，政府也允许甚至是鼓励纳税人向政府的评估价值挑战。信息公开和交涉平台的构建使评估员及相关部门受到房地产所有者、政府以及社会的全面监督。德国各地的评估委员会根据由房地产交易情况集中而形成的“销售价格总汇”，每年制定地价图，提出各区域的标准土地价格；标准土地价格主要涉及农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区和学校及医院等公共区，并进行公示。
2.税率透明一致
房地产税涉及千家万户，税率的确定要非常透明，同一区域同一属性的房地产税率一致，税赋合乎情理性，这样才能减少争议，缓和矛盾。例如美国，房地产税有七成被用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。因其“取之于民、用之于民”，赢得美国纳税人的普遍信任，抗税现象很少。目前，美国大部分地区房地产税的税率维持在0.8%-3%之间，尤以1.5%左右的税率水平居多，体现“宽税基，低税率”的原则。房地产税税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。在经济发展水平较高的地区，房地产税税率相应定得较低，而经济发展水平较低的地区，房地产税税率定得较高。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。
3.征管公开严谨
在众多已经征收房地产税的国家和地区，房地产税无疑是最透明的税种：税基的评估、税基争议、税收的收入、税收的支出、税收的使用和管理，都务必公开透明。税收的使用渠道、方向、过程、审计要公开严谨。
例如在税基评估方面，加拿大的大多数省和地区都选择以不动产的市场价值作为房地产税的计税依据。市场价值又成为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。《国际评估准则》中对市场价值的定义是：市场价值是自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人各方应当谨慎行事，不受任何强迫压制。南非的部分地区评估工作由地方政府理事会任命的评估师承担，一些较大的城市，城市委员会通常会设置专门承担市政评估的部门，有些地区理事会还任命私营的事务所负责。
在税收的使用方面，房地产税用于改善当地的教育、治安、环境、卫生、公共设施。美国的房地产税的税率就是由地方政府根据各级预算每年的需要确定的，如果某个地方政府的一年开支为1亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么反推该地当年的房地产税税率应该是1%。而政府的经费预算是要广泛征集民意的，做到了公开严谨。
二、房地产税基争议处理趋势
目前，大部分城市存量房交易采用评估价作为计税的税基，很大程度上防止了“阴阳合同”现象；在很多城市，因为房地产相关税费在交易环节收取，所以，业主只有在房地产进行交易的时候，才会涉及到争议处理环节，争议处理随着市场的波动呈正相关态势；在房地产市场处于卖方市场的时候，业主比较强势，在进行交易中，业主常把房地产交易环节各种税费转嫁给买方。
未来，房地产税成为业主每年都要缴纳的税种，这种税种如果不是用于租赁市场，而只是自住，那么房地产税是不能转嫁的，要由业主自己承担。当然，如果业主的房地产用于租赁，则其可能将房地产税转嫁给租户。正因为如此，业主更加重视房地产税基的公平性和准确性；因为在持有环节要缴纳房地产税，这样，房地产税的争议处理将会呈现高频化和常态化。
2015年10月1日起，重庆市开征个人住房房产税，对象是独栋商品住宅或建面单价超过13192元/平方米的住房，以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。对于税率问题，独栋商品住宅、“三无人员”第二套普通住房以及建面成交单价在均价的3倍以内的高档住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。税务部门解释，纳税人在征税前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；“三无人员”第二套普通住房没有免税面积。重庆开征房地产税，具有示范意义。不久的将来，将会有更多的城市步重庆后尘开征房地产税。这样，房地产税基争议处理将要面临空前的压力和挑战，为此，需要系统化的争议处理方案以应对新形势和新局面。争议处理系统化主要包括建立制度体系和技术体系，制度体系应该覆盖争议处理的每一个工作环节。
房地产税基争议处理应当坚持“互联网+争议处理”思维，既为当前房地产交易环节房地产税基争议处理服务，更应着眼于未来房地产保有环节房地产税基争议处理。未来房地产税基争议将呈现住宅类房地产税基争议增多、房地产税基争议常态化和房地产税基争议环节进入更深层次的特点。
1.住宅类房地产税基争议增多
未来在持有环节开征房地产税，则住宅类房地产税基争议必然增多。以深圳为例，根据多年的实践经验，在争议处理中，最近四年，有84.7%的咨询和解释业务是住宅类房地产，商业类次之，办公和工业咨询与解释概率最小。但是，目前进入复核环节的有91%是商业类房地产，只有7%是住宅类房地产，而办公和工业类房地产占比约2%，这与目前大部分城市和地区房地产只在交易环节进行征收有密切关系。一旦在持有环节征收房地产税，住宅类的房地产税基争议处理将急剧上升。
2.房地产税基争议新常态
房地产税征收的新常态，必然带来房地产税基争议成为新常态。“常态”就是固有的状态。新常态就是不同以往的、相对稳定的状态。这是一种趋势性、不可逆的发展状态。未来随着房地产税在全国的逐渐推开，房地产税基争议处理必然成为新常态。这与交易环节房地产税“一锤子买卖”完全不同。纳税人更擅长于横向对比，而且，在评估精准度上会提出更高的要求，人们也更加习惯就房地产税基提起争议的新常态。
房地产税涉及千家万户，与人们的生活休戚相关，纳税人在进行纳税时，必然锱铢必较。在税率既定的情况下，决定房地产税负情况的主要税基。税基越高，税负越大。纳税人对房地产评估机构、评估方法、评估结果都会用心关注。这样一来，房地产税基争议将成为常态化，成为人们日常生活的有机组成部分。
3.房地产税基争议进入更深层次
在持有环节征收房地产税的背景下，随着人们越来越清晰自己的税负，对自已的物业很关注，这样，对税基更加较真，在争议处理层面上，将进入更高层次，行政复议或诉讼案例将会出现。
行政复议和诉讼层次是房地产税基争议处理的高级层次，只有在咨询与解释、价格复核都无法解决的争议才会进入到司法层面。房地产税基争议一旦进入司法层面，那么，法律的相对人就是地方税务局和纳税人。而地方税务局一般是将房地产评估工作委托给评估机构，那么，评估机构将成为最终的实际法律应诉人。
总之，如果未来房地产税在持有环节开征，则对于征管者而言，评估要公平公正、税率要透明一致、征管要公开严谨；而对于争议处理的管理部门而言，他们要面对房地产税基争议量加大、房地产税基争议常态化和房地产税基争议进入更深层次的挑战。在税制改革的大背景下，争取税赋的公平、公正日益成为每一个纳税人关心的话题，对于既不能转移给他人，又需要每年缴纳的房地产税，纳税人会越来越重视税基评估的准确性和科学性。
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二、新房产税实施后的税收征管要点分析
（一）采取必要的措施，化解房产税税收风险
1.建立和完善内部监督检查制度。主要是通过加强税务机关内部监督管理来提高税收征管水平，规范税务执法行为。即为了有效遏制税收执法错误和腐败行为的发生，定期开展执法能力和执法行为的检查，对检查结果进行公示，对执法不当的进行教育或培训，可在一定程度上抑制税收执法风险。
2.广泛开展风险警示。定期对纳税情况进行风险分析，对有不按规定办理税务登记，不按规定进行纳税申报，不按规定使用发票，不按规定抵扣税款，以及滥列成本费用等，有明显逃税倾向的纳税人采取提醒、警示、告戒等警示性措施。对于证据确凿、理由充分的，可还依法采取责令提前缴税、税收保全，强制执行，阻止出境等措施。
3.开展纳税评估。纳税评估已被实践中证明是化解税收风险最有效的方法之一。不仅成本低，而且体现人性化管理的特点。应在完善现有的纳税评估制度基础上，加税源信息库存建设，构建科学的评估指标体系，配备高水平的评估人员，采取合理的评估方法，充分发挥纳税评估的作用。
4.发挥税务稽查的震摄作用。科务稽查对降低税收风险的作用不可小视，不但可以查出重大的逃税案件，而且能提高纳税人税法遵从。
（二）做好住房登记和房地产价值评估工作，注意与其他改革协调
房产税的征收管理要求在政府监管下成立专门的财产土地评估机构，从事房地产评估工作。财产评估机构可运用卫星照相、航空遥感技术，与工商、公安、房管等部门联手，加强住房信息化管理工作。在美国，各级地方政府为了加强对房地产的税源管理，都建立了详细的房地产信息管理制度，分户信息卡片上的信息齐全，包括坐落地点、财产性质及类别、纳税人识别号、财产的所有权、估价及构成、财产的数量等信息，并定期进行数据更新。结合国外的经验，我国房地产登记及评估工作具体应包括：一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握区域内房地产信息；二是应以税务内部评估为主进行区域内的房地产价值评估，并向社会公开评估标准和评估结果；三是注意房产税制改革与其他相关改革在时间和内容上的衔接。
（三）做好税法宣传，加强欠税清缴，强化违法惩处
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（1）地价税。地价税的纳税人为拥有日本国内土地及租地权的个人与法人。课税对象为个人与法人所拥有的土地及土地权力。税法规定，每个纳税人每年对其1月1日所有的土地承担纳税义务，地价税的计税依据为土地的评估金额，税率为比例税率，现行税率为0．15％。地价税还按金额和面积比例设定的两种起征点，即定额起征点和面积比例起征点。
（2）特别土地所有税。特别土地所有税设置了较高的起征点，只对较大规模的土地所有者课税。课税对象为土地的所有和购置行为，计税依据为土地的购置价。特别土地所有税实行固定税率，土地所有的税率是1．4％，土地购置的税率是3％。为避免重复征税，在计算特别土地所有税时，要扣除与其性质相近的其他税种的纳税额。具体来讲就是：对土地所有者课征特别土地所有税时，扣除同年固定资产税的纳税额；对土地购置者课征特别土地所有税时，扣除该土地购置时已缴纳的不动产购置税额。
（3）固定资产税。固定资产税对个人或法人所有的固定资产课税，包括土地、房屋和折旧资产。其计税依据为各市町村《固定资产登记册》中所列示的应税财产的评估价值，该评估价值原则上用时价（即当地同期买卖价格）来计算固定资产的价值。评估价值每三年重估一次，纳税人对评估价值有异议的可以向固定资产评估委员会提出申诉。住宅用地计税依据实行按评估价值扣除一定比例的制度。固定资产税标准税率为1．4％，限制税率为2．1％，超过1．7％时自治省有权下调。固定资产税对土地、房屋和折旧资产分别设置了起征点，对新建住宅可以适当减免。
（4）不动产购置税。不动产购置税对购置和改扩建土地、房屋的个人和法人课税，其计税依据为固定资产课税台账所记载的评估价值，而且符合一定条件时可以从计税依据中扣除一定金额。不动产购置税实行比例税率，标准税率为4％，住宅购置为3％，对土地，新建、扩建的房屋以及其他房屋也分别规定了起征点。
（5）城市规划税。城市规划税的纳税人、计税依据、缴纳方法等与固定资产税相同，通常与固定资产税一并征收。不同之处在于：城市规划税不对折旧资产课税；对住宅用地的计税依据所设置的扣除比例也不同于固定资产税；税率上规定了0．3％的限制税率；对新建住宅不进行税额减免。
1．2加拿大的房产税制度
加拿大对土地、房屋的所有者课征房地产税，对不动产的占用者征收营业财产税。各省对房地产税的征收方式、税基、估价、税率及税收优惠都作了规定。房地产税和营业财产税的税基由两个部分组成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府评估，政府估价一般采用市场评估法。为了降低评估误差，各省都成立了专门的集中评估机构，并制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大多数省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，当事人必须配合评估师的工作。各省税率主要依据各个地方政府的收支情况确定，全国甚至全省都没有统一的税率。加拿大房地产税的税收优惠与美国类似，主要依据房地产的用途和所有者确定减免。
1．3香港的房产税制度
在香港，房产税又称为物业税。香港物业税对土地及建筑物的所有者和占用者均课税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入则不需要缴纳物业税。物业税的税率为15％左右，业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表中，接受税务机关评税，再根据评税通知书列明的时间和税额缴纳税款。香港物业税的免税项目主要有：由业主支付的差饷（即物业管理费）；来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；作为支付修理费及其它开支费用20％的免税额，该扣除额与实际开支数目大小无关，统一按20％扣除。
2国外关于房产税的做法对我国的启示
从国外房产税的概况及其比较可以看到，房产税是一个地方税种，由地方政府负责征收管理，它对土地、房产及其他建筑物的保有环节征税，按房地产的评估价值的一定比例计算应纳税额，由纳税人申报纳税。国外房产税的做法对我国房地产税制有以下启示：
2．1合理确定房产税税制要素
（1）纳税人。由于我国土地归国家所有，房产税的纳税人可以设定为拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人。
（2）征税范围。建议将房产税的征收范围扩大到城市非经营性房地产和农村地区的房地产。同时，借鉴日本的做法，通过设置一个足够高的起征点，使城乡中低收入者不用负担房产税。
（3）计税依据。遵循国际惯例，房产税应以房地产的市场价值为计税依据。这里的市场价值即经过评估机构评估确定的评估价值。评估价值可以依据房地产的市场价值、重置价值或租金价值确定，不同的情况下依据不同的价值，比如，对商业用房采用市场价值或租金价值，对旧住宅采用重置价值。
（4）税率。房产税税率的设计有一个基本原则，即科学测算现行房地产相关税费的总体规模，使房产税的总体收入规模与之基本相当。在具体制定税率时，应该是由中央政府确定税率幅度，各个地方依据本地经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府收支情况等因素确定本地适用税率。同时还可以借鉴国外经验，对不同用途的房地产设置不同的税率。
（5）减免税。房产税的减免规定应该规范透明，体现国家重要的长期政策走向。建议房产税保留对国家和政府所拥有的房地产、外国领事馆房地产给予免税，对教育、文化、宗教、慈善等非营利性事业给予免税，对城乡居民住房设定起征点，对农业用地暂免征收房产税。已售住房因为已经预交了30~70年的土地出让金，可以考虑给予适当的税收优惠。
2．2建立房地产价值评估机制
房产税以房地产的市场价值为计税依据，这就要求我国建立完善的房地产评估机制。首先要制定与价值评估有关的评估方法、技术手段、操作程序、争议处理等法规，然后再设定专门的评估机构，配备专业的评估人员。在评估机构的设置上，建议我国借鉴加拿大的做法，由省级政府设置评估办公室，对市（县）一级政府的评估进行管理协调，或者由省级政府负责招标，在民间选定评估机构，市（县）级政府则具体负责辖区内的评估工作。对评估从业人员也要定期进行培训，并考核其执业能力。
2．3建立与不动产登记、评估有关的数据库
房地产价值评估需要用到大量的详尽的信息，建议我国借鉴美国、日本等的经验，建立房产登记制度。在对房地产信息进行登记时，要运用计算机技术对房地产信息进行及时的搜集、处理、存储和管理，从而更加方便快捷地获取有效的评估和征管资料。2015年3月1日不动产登记条例终于开始实施。
篇12
深化财税体制改革、完善地方税体系的重要内容，开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管是调控房地产市场的重要举措。也是杜绝“阴阳合同”堵塞税收漏洞、增加财政收入的有效手段。各镇街及有关单位要统一思想，提高认识，积极支持开展房地产估价技术的研究与应用，加强存量房交易税收征管工作。
二、形成合力,精心组织。
由区委常委、区政府党组成员宋葵任组长，成立区房地产估价技术研究与应用工作领导小组。区地税局、区发改委、区财政局、区城乡建委、区房管局、区国土分局、区规划分局为成员单位。
办公室设在区地税局，领导小组下设办公室。区地税局局长阎健任主任，税政科科长霍永红任副主任，办公室成员由区地税局相关人员和某同诚房地产土地资产评估有限公司部分人员组成。领导小组负责指导全区房地产估价技术的研究与应用，强化存量房交易税收的征收管理。
区地税局：负责组织开展房地产市场税源调查、数据采集与建库、制订评估技术标准、开发和完善评估系统、建立争议处理机制、依法征收存量房交易税收等工作。
参与评估政策制订。区财政局：负责组织、协调并提供工作经费保障。
区发改委：负责对存量房交易计税价格争议进行价格认定工作。
协助开展评估技术标准制订及相关评估参数论证等工作。区国土分局、区房管局：负责提供房屋交易数据信息及房屋产权证的查询。
区城乡建委：协助开展房屋建安造价、成本费用等测算和论证工作。
区规划分局：协助做好电子地图建设等工作。
三、稳步实施,完善体系。
篇13
上海和重庆作为房产税改革试点2011年1月28日正式启动，拉开了我国房产税改革的序幕。国际经验表明，房产税的主要作用在于调节财富分配。为了实现公平目标，各国在发展和健全房产税体系的过程中，通过一系列减免制度体现对不同居住需求的充分考虑和对困难群体的优惠。本文以税基减免为研究对象，主要借鉴美国相关法律规定，对我国上海、重庆的房产税试点方案中的相关减免措施进行比较研究，旨在为我国房产税制度体系的建设提供借鉴。
本文所指的房产税、物业税与房地产税、不动产税含义相同，是指对不动产持有环节的课税。
二、美国物业税税基减免沿革及现状
物业税在美国历史悠久，是州和地方政府的重要税种，其相关收入占地方财政收入的比重在70%以上，在基层政府（如镇、学区等）甚至达到了90%左右。
税基减免是通过直接缩小计税依据来实现减税免税。美国物业税税基减免的主要措施之一是评估限制。评估限制的核心是在房地产保有环节征税的过程中，对税基评估价值的增长进行限制。1957年，马里兰州首先实施了税基评估限制制度，该制度主要针对农业物业，旨在降低农民的税负。20世纪70年代末，美国很多地区房价快速上涨，物业评估价值也随之快速增加，导致纳税人极度不满。在这种背景下，各州相继实施了一系列减免措施。
（一）美国加利福尼亚州相关法案分析
税基评估限制的核心是对持有房地产评估价值的增长进行限制。以加利福尼亚州为例，该州先后颁布了数个评估限制法案，成为此类制度比较完善的地区。综合加州法案的主要内容包括：
1.物业税率最高限制为1%，但不适用于以前拖欠的税款；所有物业的评估价值以1975—1976年为基准；增长率不能超过同期CPI，同时也不能超过2%；住宅交易时，应该根据市场价值重新评估，通常以交易价格为基础。
2.家庭内所有权变更减免措施，即家庭基本住宅和价值不超过100万美元的其他住宅在父母和子女间变更产权时免于再评估，配偶间变更产权免于再评估。
3.允许55岁以上的公民在同一郡县内转换同等价值以下住宅时免于再评估，但这种减免在公民一生中只能使用一次；允许年长业主将已评估的基准价值物业与其他郡县的物业转换，但必须取得该郡县的许可，在加州只有10个郡县接受这种转换申请。
（二）美国佛罗里达州相关法案分析
佛罗里达州的税基减免制度建立时间较晚，但是在实施过程中通过数次修改也逐步完善起来。其主要内容包括：
1.纳税人的基本住宅（须自住）的评估价值增长率不高于同期CPI的增长率，同时也不得超过3%；自住基本住宅的免税税基为2.5万美元；所有权变更或交易后应按照市场价值评估；所有住宅评估价值不得超过市场价值。
2.纳税人的基本住宅（须自住）评估限制为6%；自住基本住宅的免税税基为5万美元；业主在州内迁移时，变更所有权时可以享受原有税收优惠。纳税人可以将最高不超过50万美元的原有物业评估价值转移到新物业上；扩大自主住宅免税额，免税价值达到5万美元，但是学区物业税不享受该优惠措施；非自住物业评估限制为10%。
税基减免制度的实施受到大多数美国公民的欢迎。对于纳税人而言，它降低了不确定性，使纳税人可以清晰地预测税负。数次的补充立法和修正案的通过，使美国评估限制法律体系日益完善。细致、明确的评估限制法律极大地提高了纳税人遵从度。目前，评估限制条款已在美国19个州和哥伦比亚特区实施。虽然各州规定不尽相同，但共同要素都是以前期评估价值为基础，根据物业类型和纳税人情况分别限制增长比率，从而实现差异化减免。
三、沪渝试点方案税基减免政策分析
房产税改革对完善地方财税体系、调整房地产市场结构、调节个人收入分配等有着重要的意义。笔者认为，其成功的关键在于：依据各地的实际情况，设计一个公平、高效、便于操作管理的制度体系，最大程度地提高纳税人的接纳程度。在这样的制度体系中，差异化的税收减免措施非常重要，它包含对财政收入、地区经济、纳税人特征、纳税人收入与财富状况等诸多因素的考虑和权衡。
本文对《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》中有关税基确定与减免的内容进行国际比较和分析。
如表1所示，上海和重庆的试行方案中关于税基减免条款具有以下特点：
1.上海和重庆的税基确定方法是以住房交易价格为依据，两地均明确提出时机成熟时将以评估值征税。
2.税基更新周期方面，重庆试点方案没有相关规定，仅规定物业交易或所有权变更后不进行税基调整，这就意味着在推行评估值征税之前，所有应税物业的税基价值将保持不变。在上海试点方案中，税基更新周期取决于物业再次销售或者所有权变更的频率，再次销售的物业将按照新的交易价格计税。
3.从税基减免的角度分析，上海和重庆试点方案都实施了类似于税基冻结的政策。美国也有类似的政策，比如佐治亚州规定，所有家庭基本住宅的税基评估价值冻结，即税基增长率限制为0%。
四、房产税减免政策的国际比较
将美国相关法律规定与沪渝两地税基减免政策进行比较分析，不难发现美国的相关法律制度具有以下特点：
（一）条款分层制定，精确锁定减免对象
美国大部分税基优惠政策都是依据整个社会不同群体的情况分层制定，考虑了众多因素，比如物业类型、纳税人年龄、收入情况、家庭财富、所有权变更性质等。从评估优惠对象来说，大部分州对家庭基本住宅和农业物业有较大的政策倾斜；也有一些州的优惠条款仅针对自住的家庭基本住宅，所有阶层都可以享受。这些规定使得房产税减免对象定位准确、有的放矢，在保证公平性的同时，最大程度地提高了社会的接纳度，同时也保证了地方政府的财政收入。
（二）税基减免法律的内容和效力差异显著
法律效力方面，10个州的评估限制条款是以州宪法修正案的形式通过，其余10个州是以提案的形式通过。州宪法修正案具有较高的法律效力，该类条款的任何改变都需要选民表决。法律内容方面，各州的法律差异非常显著，在优惠范围、限制规定、所有权变更和评估价值迁移方面都明显不同。而上海和重庆的试点方案，税基确定和优惠措施方面规定不详细、差异较小，只在交易是否更新税基方面存在不同。我国各地区经济发展水平和人口发展状况存在显著差异，因此有必要根据实际情况制定差异化的减免方案。这样才能确保政策的针对性、适用性和有效性。
（三）税基确定方法科学有效
目前，沪渝两地采用住宅交易价格确定税基；而美国均采用批量评估系统确定税基。这种评估系统的基本逻辑是基于市场价值评估。在美国，购买一份资产自动评估报告需要20～25美元，而一份由不动产评估师单独进行评估的报告需要500美元。这种快速且低成本的评估方式是传统方式无法比拟的，因此被广泛应用于房地产税基评估和住宅抵押贷款评估中。
目前，沪渝两地的房产税征收范围有限，随着征收范围的扩大和全国推广，在技术层面上必须依赖批量评估系统。只有借助批量评估系统才能够在规定的期限内对不动产作出快速、稳定和低成本的评估。
五、结束语
从国际经验的分析和我国现有试点方案的比较中，可以得到如下结论：
首先，在美国实施税基减免制度的19个州和哥伦比亚特区中，具体法律内容和法律效力差别很大。与美国各州的房产税税基减免政策相比，我国沪渝两地的税基减免政策差异化程度不高，缺乏地方特色。我国各地区经济发展水平和房地产市场发展状况差异显著，只有根据各地实际情况制定税基减免政策，才能最大程度地确保社会对房产税的接纳程度，提高税收遵从度。
其次，上海和重庆试点方案中都制定了类似于税基冻结的政策，尤其是重庆方案中规定再次销售后税基仍然不变。短期来看，税基冻结的政策在降低征管难度的同时，将为地方政府带来稳定的收入。但长期来看，这些规定对税负公平和地方政府组织的财政收入都可能产生不利的影响。比如：上海方案将有可能造成税负不断地向交易频繁的住宅物业转移；而重庆方案可能造成整体税负不断地向新建物业转移。这将在一定程度上产生税负不公平现象。同时，冻结的税基也在一定程度上限制了地方政府组织财政收入的能力。
再次，美国各州均采用批量评估系统确定房产税税基，这对于税负公平、地方财政收入和房地产市场的健康发展都有着重要意义。上海和重庆试点方案选择交易价格确定税基，短期来看，这种税基确定方法和税基冻结政策可以有效降低技术难度，提高税收管理效率。但是，随着沪渝两地征收范围的不断扩大和全国推广，在技术层面上就必须进行改进，建立和发展批量评估系统。
最后，上海、重庆试点方案的税基确定方法与减免措施规定对房地产市场可能产生较大影响。短期来看，该政策有利于我国房地产市场的调控，稳定房地产价格，控制投机易。但长期来看，房地产市场消费者的决策有可能被扭曲，最终对市场的流动性产生影响。
因此，上海、重庆应在房地产价格回归理性的过程中相机调整试点方案，引入合理的税基确定方法，完善税基减免措施，最大程度地确保社会对房产税的接纳，提高税收遵从度，最终在确保地方政府收入的同时，促进房地产市场的有序、合理发展。
【主要参考文献】
[1] John H. Bowman，Property Tax Circuit Breaks to 2007：Features，Use，and Policy Issues， Lincoln Institute of Land Policy， working paper， 2008.
[2] Mark Haveman and Terri A. Sexton， Property tax assessment limits[R]. Lincoln Institute of Land Policy， 2008.
