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商业合同管理篇1
联系电话：
受委托方（以下简称乙方）______物业服务有限公司
法定代表人：
注册地址：
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根据有关法律，法规，在自愿，平等，协商一致的基础上，甲方将_______（物业名称）委托乙方进行物业管理，订立本合同。
第一条：乙方提供服务的受益人为甲方，甲乙双方均应履行本合同，承担相应的责任。
第二条 物业基本情况
此物业位于___市____街__号__层，建筑面积__平方米（实际面积高于或者低于合同规定面积，均以此标注面积为准，不作调整） 该房屋的土地证证书编号：______，房产证证书编号：______房屋主体建筑结构为____结构；经甲方及乙方共同签章确认的房屋所有权证及房屋土地使用证复印件作为本合同的附件。
第三条 委托管理事项
1，房屋建筑共用部位的维修，养护和管理，包括：楼盖，屋顶，外墙面，承重墙体，楼梯间，走廊通道，门厅，庭院等。
2，共用设施，设备的维修，养护，运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管，污水管，共用照明，中央空调，供暖锅炉房，楼内消防设施设备，电梯等。
3，公共设施和附属建筑物，构筑物的维修，养护和管理，包括道路，室外上下水管道，化粪池，泵房，自持车棚，停车场等。
4，公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。
5，交通与车辆停放秩序的管理。
6，维持公共秩序，包括安全监控，巡视，门岗执勤等。
7，管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。
第四条 物业费用及缴纳方式 ：
1，甲方按年于每年__月__日前一次性向乙方缴纳物业管理费用___元人民币（___元）此费用包含第三条所列各项委托管理事宜及下列费用：采暖费，电梯费，停车场的使用费，其他未列入的费用由甲方自行承担。甲方房屋的自用部位，自用设备及设施的维修养护，由甲方自行负责，在甲方提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。
2，甲方应严格按照以上条款要求的缴纳方式向乙方交纳物业管理费用，否则视为甲方单方违约，乙方有权单方取消合同，有权强行将甲方商品清除，因此造成的一切经济损失均由甲方自行承担。
第五条 委托管理期限：自本合同签订之日起至__年_月_日止。
第六条 甲方权利义务
1， 随时检查监督乙方管理工作的执行情况；
2，及时缴纳物业管理费用，如拖欠造成的损失由甲方自行承担
3，甲方及时向乙方提供使用物业内的各类图纸，含装修改造图，电路图，上下水改造图，广告审批图，消防改造审批手续等，以上各类图纸以甲方使用此物业7日内交给乙方。
4，及时与乙方沟通本合同执行期间所发生的其他问题。
5，协助乙方做好物业管理工作和宣传教育，文化生活；
第七条 乙方权利义务
1， 根据有关法律，法规及本合同的约定，制定物业管理方案；
2，选聘专业人员承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
3，乙方有权对物主使用人违反业主公约的行为进行处理；
4，向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；
5，对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
第八条 违约责任
1，甲，乙双方同意在合同执行期内，因不可抗力导致房屋毁损，灭失的，合同终止，双方互不承担责任，但乙方应退还甲方已经提前支付的相关费用。
2，甲，乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，合同终止，但乙方需退还甲方已经提前支付的相关费用。①该房屋占用范围内的土地使用权非因甲方过错原因而依法被政府提前收回的；②该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或拆迁的；
3，甲，乙任何一方如有违反合同上述各条款规定，除了按合同有关条款履行以外，守约方有权单方终止合同，并要求违约方赔偿给守约方由此造成的一切损失。
第九条 附则
1，甲，乙双方在签署本合同时，对各自的权利，义务，责任清楚明白，并愿按合同及规定严格执行。
2 ，甲乙双方就履行合同及本协议发生纠纷，应通过协商解决；协商解决不成的，可依法向当地人民法院。
3 ，本合同未尽事宜，双方可协商补充。在此之前签订的一切协议如与本协议有矛盾之处，均以本协议为准。之后所签订的补充协议及相关规定与本合同具有同等法律效力。
4，本合同经双方签字盖章后生效。合同连同附件一式肆份，具有同等法律效力，甲，乙双方各执贰份
甲方（签章）
乙方（签章）______物业服务有限公司
法定代表人/代表：
法定代表人/代表：
身份证：
身份证：
商业合同管理篇2
了解合同管理，必须先了解什么是合同和管理。
合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议：包括买卖合同、供用（电水气热）合同，赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同等。本文所指合同包括企业所有对外签署的协议书、契约性文件、备忘录、正式书面承诺以及前述修订与补充等。
管理是确立组织目标和有效地组织资源以实现组织目标的活动。管理的要素可分为规划、组织、领导和控制，企业管理目标是获得最佳经济效益。
合同管理并非法律上的严格概念，是指企业为规范合同涉及的各项事务，充分发挥法律制度在企业运营中的作用，运用法律制度的特性和功能，从法律、经济和科技的角度，对企业的合同行为进行有计划的组织、领导与控制的活动。对企业经营来讲，合同管理是工具、是手段，服务于企业的业务运营，合同管理的最终目标是防范合同风险、规范合同管理、维护合法权益、力争公司利益最大化。
二、商业企业的特点与合同管理的模式
1.商业企业的特点
（1）主体众多。与其他企业相比，商业企业的经营中过程中的市场参与主体存在“两头大、中间小”的特点。也就是说，商业企业在运营过程中，一头面对的是众多的商品供应商，为商业企业提供商品来源，另一头面对的是众多的消费者，是商业企业经营商品的最终去处。主体众多，就意味合同关系众多，同时也意味着商业企业合同管理工作量巨大。
（2）涉及的商品种类繁多。其他企业、特别是生产性企业的经营产品一般单一，而商业企业的经营范围比较广，经营过程中涉及的商品种类繁多，有服装、鞋帽、针织、黄金、珠宝、化妆品、食品，甚至家具家电等等。商品涉及各种品类甚者不同的行业，每种商品都有每种商品的特点，管理过程中需要针对不同的商品特点，拿出具体的措施和方法。
（3）管理过程中的法律风险多。因商业企业经营过程中涉及的商品众多，不同的商品有不同的特点、有不同的国家规范和标准，再加上众多参与交易的市场主体，所以出现法律风险的比率就高，就进一步加大了合同管理的难度。
2.商业企业的合同管理模式
鉴于商业企业经营活动中的上述特点，可以看出企业合同管理工作涉及面广、内容复杂，本着安全与效率并举的原则，合同管理可以实行分级管理制度与归口管理制度并存并落实法务人员法律审核制度。
（1）分级管理制度。分级管理制度是指将合同标的按照一定的标准（比如合同金额、比如合同涉及品牌的知名度等）进行划分，再区别进行管理。以合同金额为例，商业企业可以将合同金额大小划分一定的标准，不同的标准由不同层级的人员负责审核、签署。这种管理模式的优势在于可对具体的业务人员适当放权，减少企业管理层的工作量，同时又能将风险控制在一定的范围内。
（2）业务归口管理制度。业务归口管理制度是企业根据不同的业务区分来划分具体的合同管理部门并由其实施管理的制度。比如涉及基建的合同，由基建部门负责审核签署、涉及设备的合同，由设备管理部门负责审核签署等等。业务归口合同管理制度的优势在于可实现企业合同文本的集中、统一管理，不致发生合同原件的散落、遗失；便于企业能迅速及时的查询不同业务部门的合同；也便于集中审查企业不同业务部门的业务进展情况。
（3）法务人员法律审核制度。法务人员法律审核制度是企业对外签署的所有合同文本非经法务人员法律审核不得签署的制度。法务人员的法律审核，有助于维护企业经营的合法性，规避不必要的法律风险，减少企业损失。
上述三项合同管理制度需要有机结合、缺一不可。分级管理和归口管理不仅可以提高各层级人员的业务技能、提高企业效率，也能增强具体经办人员的责任心、从一定程度上降低法律风险。而法务人员的法律审核，跟能从根本上保障企业经营的合法性，为企业经营保驾护航。但需要注意的是，法律人员的法律审核，一定要服从企业的业务经营需要，即法务审核工作服务于企业的业务经营工作，企业的业务经营工作是企业的重中之重，是企业存在的根本，居于主导地位，而法务审核工作是企业经营过程中的具体手段和措施，居于附属地位。
三、商业企业合同管理中的风险控制
合同是双方交易的书面材料、是双方交易的证据材料、是双方交易的见证，从一定程度上讲，合同管理即是证据管理、是风险管理，所以，在合同的管理过程，一定要全过程树立风险意识、证据意识，做到“先小人后君子”。下面从合同的签订、内容、履行等几个方面简单予以介绍。
1.合同签订过程中的注意事项
（1）对方主体资质的审查。订立合同前，应当对合同向对方的主体资格、相关业务资质、资信能力、履约能力进行调查，并让对方出具相关证照的原件，合同签署时留存对方有效的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、商标注册证或授权使用证明、专利证书或授权使用证明等相关证书的复印件。上述证件能从形式上反映对方的主体资格是否合适、是否具备相应的经营能力等问题，在签订合同前对上述证件予以审查，相当于把风险控制在一定的范围内。
（2）对方履约能力的审查。订立合同前，根据合同标的大小，甚至可以让对方提供最近一期经审计的财务报表，结合对方的上述证件和注册资本数额，可以对其基本履约能力做出一个综合判断。
（3）合同的形式与起草权。作为商业企业来讲，订立合同，均应当采用书面形式，有关书面合同文件签署后必须取得合同原件，并妥善保存。对于重大合同，应争取合同的起草权，并尽量使用本单位拟定的合同示范文本。这样就可以在合同谈判过程中争取有利的谈判地位，并有利于本单位合同管理和审批的效率。
（4）合同的批准和授权。有些单位，本身可能没有签约权，比如单位内部的分支机构等，必须有一定的授权才能签订合同，这种情况下，在签订合同前，就需要让对方提供必要的授权证明文件，以防止合同签署后效力处于不确定状态，从而带来不必要的法律风险。
（5）合同签订过程中的注意事项。合同签署前应仔细检查、核对合同各条款，确保所签署版本是最后定稿版本。在正式签署的合同文本中，应避免空白，以避免少数不诚信的单位在合同签署过程中擅自增加合同的内容，同时，对两页以上的合同文本，都应加盖骑缝章防止对方偷换内容。
2.合同内容的注意事项
合同条款在设计起草时，可以适当参考国家相关部门颁布的各种示范文本，做到内容、条款完备，但是绝不能完全依赖示范文本，一定要根据企业自己的情况，对其进行修改、补充和完善。作为商业企业来说，除具备合同的常规条款外（比如当事人条款、标的、数量、质量、价款或报酬、各方权利义务等），一定要设计一些具备行业特色的条款，结合商业企业的特点，下面的一些内容必不可少：
（1）保证金条款。商业企业为众多的供应商提供交易场所，使供应商的商品顺利地销售到消费手中，但是商业企业与每一个供应商的合作关系，随着商场的升级、供应商自行撤柜等原因，有可能会随时终止，但对消费者来讲，他是从你商场购买的商品，如果商品出现质量问题，他不可能去找供应商维权，他只能找商场维权。假如这时供应商已经撤柜，对商场来讲，再向供应商即自己的前手追索就比较麻烦。所以在合同条款中设计保证金条款就很有必要。对保证金的数额及留存期限作出约定，出现质量问题，商场有权直接从保证金中予以扣除。
（2）广告宣传条款。现在的好多品牌，特别是一些大牌的知名品牌，都有自己的注册商标甚至知名代言人，随着人们法律意识的普遍提高，都具有很高的维权意识，因此，作为商业企业，一定要有这方面的风险防范意识，防止侵犯别人的肖像权、注册商标权等权利。因此，在合同中要设计一定的条款，对广告宣传方面做出约定，即商业企业有权使用供应商的注册商标、品牌代言人的肖像进行广告宣传，规避法律风险。
（3）装修安全条款。商场作为公共场所，日常经营中，不仅涉及到公共卫生安全，更是与公共消防安全密不可分，从商场的整个布局、消防通道、商场的装修，都会涉及消防安全。因此，在与供应商的合同中，一定要约定涉及装修、消防安全的条款，对双方的权利义务作出明确约定，避免消防事故发生时，无处追索。
（4）保密条款。商场在与供应商的合作过程中，双方可能都会接触到对方一定范围的商业秘密，在双方的合同中，要对商业秘密的保密事项作出约定，对哪些数据属于商业秘密、保密期限的长短、违反保密条款的罚则作出明确约定。
另外，合同内容的其他条款，特别是违约责任条款的约定，内容一定要明确、具体；一定要具有可操作性；一定要把对方当成不诚信之人来对待，做到先小人后君子，才能从根本上防范法律风险。
3.合同履行中和履行完毕后的注意事项
在合同的履行过程中，也要注意留存相信的书面记录用于证明合同的履行情况，比如合同履行过程中双方的备忘录、会议纪要等内容，都可以对合同的履行情况予以证明。另外，在合同到期后，也要注意合同文本的留存时间、后合同义务等内容，避免出现不必要的损失。
总之，对合同的管理工作，全过程都要树立证据意识，注意索要证据、保留证据，树立合同即是双方当事人之间法律的观念，树立对方承诺有记录、自己承诺要做到的良好意识，才能从根本上防范法律风险。
参考文献：
[1]《中华人民共和国合同法》，1999年3月15日
商业合同管理篇3
在合同起草、审核、签定、管理等各个环节中，均可以建立相应的制度规范、采取相应合同风险防范措施，防止在企业合同方面出现风险。
1.签订合同前期应准备的工作
1.1争取合同的起草权
一般来讲，合同由谁起草，谁就掌握主动权。
这一点极为重要，一般情况下，起草方在起草合同时能更好地考虑和保护自己的利益。如无标准合同文本可依或认为不适宜采用标准合同文本，在谈判过程中就要尽量争取到合同的起草权。
合同起草人必须熟悉合同法律法规，做到合同条款全面、条款内容明确具体，才能保证起草的合同更准确、更全面、更公平合理，以更好地维护合同起草方的合法权益。
1.2认真审查签约对象的主体资格和资信能力，管控风险
对于风险管控方面来讲， 签订合同的目的是将来产生纠纷时能挽回企业的损失，因此对签约人的合法手续和合同的时效性都要很明确。合同上如果只有对方名字和电话，没有其他任何信息，你又无从查询，那么你的诉状或者仲裁申请书就没法写，你就会面临无门或者被驳回的尴尬局面，你的权利当然就不会被得到保护。
防止合同风险是合同管理的重中之重。要查看对方公司的营业执照和企业参加年检的证明资料，了解其经营范围，明确其注册地址和营业地址、公司的通讯电话；对方是个人，就要把自然人的身份证作为合同的附件，注明对方的住址和通讯方式。
重点对对方的实际注册资金、企业负债率、信用级别进行实际查证，除查看对方提交的法人开具的正式书面授权证明，了解对方的合法身份和权限范围，还要尽量做到亲自到到工商、税务、银行等单位调查对方。根据对方的信用额度和偿债能力决定合作项目的规模，确定合同标的额的大小，为交易确定可控的风险度。对第一次开展的新业务，这一点尤其重要，不能急于求成，可以将业务尽量分步实施或逐步加大，用合同对业务做到即支持又要有管控。
1.3考察对方的业务能力，保证合同的成功率
订合同本身不是目的，订合同的目的是促进业务。因此我方尽量跟所进行的业务专业公司签订合同，保证合同履行的成功率。例如，购买煤炭尽量从煤矿采购，购买钢材尽量从钢厂采购，就是讲究业务的专业性，以规避企业风险并保证合同的成功率。
让对方提供相关业绩证明，尤其是企业流水证明，可以了解对方的业务实际操作能力；在同业中进行调查也是必须的过程。选择一个好的合作伙伴，也为企业本身的发展提供了一份力量。反之，带来的害处也是不言而喻的。因此，合同管理自身不是一个置身事外的单纯合同管理，要求对行业的整体状况有把握。
2.正式签订合同中的注意事项
2.1合同名称与合同内容要一致
使用统一的合同文本是好事。但一定要对合同性质要了解，不要由于对合同性质了解不细，出现张冠李戴的事情。
注意价格及其付款方式：
2.2支付方式往往与价格有对应的关系，这点尤其要注意
现在支付方式多种多样，相同的额度其成本和价值差别是很大的，对于合同的双方意义也不完全相同，往往成为合同双方合同能否签订和执行能否快速的要点。要充分了解各种付款方式的真正含义。选择对企业有利的付款方式，是风险规避的重要环节。合同管理风险管控必须有财务人员参加，认真加以研究。
2.3用词要严谨
签订合同不仅要做到字斟句酌、反复推敲，不要在合同中用含糊不清，模棱两可的词句或多义词，而且要注意合同的条款有无重复，或者前后是否自相矛盾，以免使对方钻了空子。
明确定金和订金的含义，定金是订立合同的保证或者叫担保。一旦收到定金方违约依法违约方要双倍返还对方；交付定金方违约无权要求返还定金。而订金确实订立合同的资金。合同不能履行，收到订金的一方要返还订金。不会涉及双倍返还的问题。
2.4明确规定双方应承担的义务、违约的责任
许多合同只规定双方交易的主要条款，却忽略了双方各自应尽的责任和义务，特别是违约应承担的责任。这样，无形中等于为双方解除了应负的责任，削弱了合同的约束力。
违约条款对双方都要有明显的约束，责任和义务要对等，违约责任要明确具体，要规定违约金。很多合同中虽然约定了违约方要承担损失等，但是并没有具体的标准，使得实际执行起来没法确定，造成一定的举证不能，很多损失缺乏足够的证据而得不到法院的支持。对违约的约定一定要具体明确，对违约方必须确定一定额度的违约金。
2.5合同条款必须对等
合同法明确规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，一方享受权利，必须承担义务，合同条款的对等性是公平原则的重要内容。对于义务多、责任重、权利少这类一边倒的合同，应谨慎与之签订合同。因为一旦出现纠纷，本方将会处于极为不利的境地。另外要注意，违约条款也不能定得太重，要有公平性和可操作性，防止一方恶意使用违约条款。同样，也不要签订权利多、义务少、责任轻的合同，否则另一方可能以该合同违背公平原则对合同的有效性提出抗辩。
2.6约定合同纠纷的解决方式和诉讼管辖地要明确具体
在合同中一般约定，若本合同发生纠纷，双方应协商解决，协商不成，通过诉讼（仲裁）方式解决。若选择仲裁方式解决合同纠纷，不能只是笼统的写一旦发生纠纷在甲方（或乙方）所在地仲裁部门解决，而应写具体的名称。若选择诉讼方式解决合同纠纷，应尽量选择已方所在地法院管辖。
2.7充分重视法律专业人员的作用
订立合同是一件技术要求高、风险也很大的经营行为，无论对于合同的效力，还是履约能力或陷阱条款，公司法人及经营者都因可能缺乏完善的法律知识而难以准确进行把握，对于合同需要法律专业人员从法律角度进行把关。
3.合同执行中的管理应注意的事项
3.1双方要有明确的业务人
确定明确的业务人，是因为业务实际操作中一般会出现各种合同签订时没有预料的问题，需要及时沟通和解决。如果多头管理，没有明确的人，容易出现沟通不灵或多变的情况，对合同双方业务的推动和合同的实际履行造成很多问题。合同的履行对双方都是有利的，沟通不好对双方都是不利的。由于没有沟通好，往往导致合作破裂，对企业造成损失。这一点许多企业没有引起重视。我们在合同签订后一定要对方明确合同执行的人，我方也明确合同管理人，并有明确授权，及时处理合同执行的各种问题。
3.2资料完善，及时入档、入账
合同执行过程中的各种单据资料，要及时整理，该入账的入账，该入档的入档。尤其是双方结算的凭证，同时也是税务等部门稽查的重点，不能因地域远，业务关系多有所疏忽，导致时间一长可能丢失，造成各种麻烦，甚至经济损失。
对涉及到合同条款有所变更的事项，双方要及时出具补充协议和有法律意义的手续。不能用口头协议代替，以防出现矛盾，造成企业风险。
4.合同管理后评估工作是合同管理的不可或缺内容
商业合同管理篇4
一、 项目管理参与者不同的合同管理模式
在工程项目的流程中，合同将涉及到不同的对象，多元化的合同实施方案，都体现着商业合同管理的必要性。
（一）业主的合同管理
作为工程合同的主体之一，业主通过合同制定，负责项目的总体目标。业主的合同管理主要包括以下部分：建设合同的总体规划，决定工程承包模式和管理模式，选择合同类型，等等。除此之外，他们需要为具体的工程项目雇佣工程师，选择承包商、供应商、项目管理单位、设计单位和委托项目任务等。此外，他们应该为合同的实施提供必要的条件，以便进行宏观控制。例如，当遇到一些重大问题，他们应该做出项目实施的决策，选择的主要技术和实施方案。他们也负责批准重大修改的设计和规划，及时支付项目基金和检查项目是否按照约定完成等。
（二）工程师的合同管理
工程师、项目管理公司、监理公司、业主的项目经理，是业主专门委托来监督整个项目合同管理工作的。他们的主要工作是进行合同事务管理和决策咨询等，如起草合同文件和相关文件，监督项目和执行，以及具体的合同管理。此外，他们应该协调所有者，承包商以及供应商之间的关系。
（三）承包商的合同管理。
作为工程合同的执行者，他们的合同管理是最详细，复杂，困难和重要的。承包商的合同管理从工程投标开始，然后着重于辨明项目的范围以及信息的传递。这个过程直到合同规定的保修期完结才会结束。承包商负责提供具体的收购要约，完成设计、建设、供应，并完成相应的工程合同范围内的维护任务。此外，规划、组织、协调和控制的相关项目也包含在承包商的合同管理的义务中。
二、 不同阶段的商合同管理
（一）合同形成阶段的合同管理
这个阶段包括合同准备阶段和合同的结论过程，它主要体现在一些列与合同投标和签约相关的工作。例如，招标人合同形式的选择，内容方面的制定，承包商资格审查，关于开标、评标的合同谈判等。从另一侧，选择投标项目，准备招标文件，确定价格和参与合同谈判等，都是合同管理工作形成阶段主要涉及的内容。
首先，在这个阶段，要做一个彻底的合作伙伴的调查，了解相关合作人的商业信誉以及信用状况在这个阶段是非常重要的。这个可以帮助我们在签订合同，制定有关的交货和付款条件的条款时，规避一定的风险。
同时，合作者的财务状况，生产和管理能力，也是需要加以注意。这是对合作公司的经营业绩是否正常，是否能满足项目的合同条，是否有任何关于合同的纠纷对象，或者其合作的对象是否正面临的被相关部门查封、扣押、冻结的风险的双重确认。这可以从某种程度上确保合同的正常履行。
再者，在这个阶段，审查合作人的执行能力也是非常必要的。这主要包括支付能力和生产能力。当审查合作人的支付能力时，要注意审查其注册资本，资金来源，银行存款，等等；评估其生产能力时，主要审查对方的生产规模、技术水平、产品质量、交货能力，等等。在这个阶段调查合作者的实施能力的目的是提高项目合同的真实性和可行性。
（二）合同履行阶段的合同管理
这个阶段主要包括合同的实现、执行跟踪、检查、监督以及合同纠纷解决等。业主，承包商和监理工程师必须以合同条件为指导方针，并遵守公平和合理性的原则，全面履行合同，最终满足各方的需求。
首先，我们应该了解和掌握本企业的的实际情况，了解企业的生产、经营类型、规格、技术标准、生产能力和日常生产等。同时，企业的库存，数量、质量、大小等也应该留意。
其次，还需详细了解企业对外的合同情况，如签署出口产品，原材料的采购和使用情况，现金流状况等。再者，还应该进行价格趋势的分析和以及预测。
再者，在这个阶段，我们应该对项目的合同的完成情况进行认真评估。企业可以从建设工程合同的履行情况的绩效评价中获得相关的经验以及教训。不仅如此，通过比较和分析项目合同的履行情况和具体实施进度情况，以此来对合同做出客观的评价，找出差异和干扰因素，分析失败的原因。进行工程项目评估，可以为未来合同管理工作提供指导，提高项目合同谈判成交率的和现代标的性合同管理水平。
在合同终止后，合同管理人员应对项目的合同进行信息收集、保护、整理、分类、登记、编号、绑定和归档工作。实现项目合同文件管理的程序化和标准化。
在这个项目管理过程中，合同管理中起着重要作用，是项目管理的一个基本的体系。提高合同管理水平可以使合同管理更加规范化、合法化和程式化。此外，它可以规范市场行为，促进工程建设市场健康、有序发展，以此提高企业的国际竞争力。
三、我国的合同行为分析以及相关建议
（一）合同风险防控
对于合同的利益相关方来说，有时候合同条款看起来似乎是公平的，而事实上，很可能他们正试图规避一些法律问题，一些看起来非常有利的商业条款，有可能就面临着巨大的法律风险。因此，企业应聘请法律顾问，以减少管理风险。同时，应当订立准确的，表述清楚的书面合同，以此来避免歧义，不留隐患，。对于重要的合同条款，添加或删除合同内容之前，最好结合实际交易的实际情况，参考引用一些标准文本，。在合同评审方面，不仅应注意文字表达，同时也要注重条款的实质。
（二）项目合同的动态管理
商业合同管理篇5
一、工程概况
杭州城西银泰城，地处杭州丰潭路东侧，萍水街南侧。总建筑面积39.5万m2 。其中地下三层，建筑面积14.8万m2；地上有6个塔楼（14～22层）和3个商业裙房区域（4～7层）组成，建筑面积24.7万m2。
地下三层共埋深16.5米，主要功能包括地下一层商业步行街、自行车库、卸货区、机动车停车库及人防工程等。本工程桩采用钻孔灌注桩，基坑围护结构采用双排大直径钻孔灌注桩（排桩）+两道钢筋砼内支撑，排桩间设止水帷幕（高压旋喷桩），主被动区加固区域为三排高压旋喷桩。塔楼主要采用筒体结构，个别楼采用钢筋混凝土核心筒+钢结构组成。功能主要是商业住宅、写字楼、星级酒店等。
二、合同结构概况及分析
在不同的合同模式下，项目参与方之间存在不同的合作方式。杭州城西银泰城与我公司签订施工阶段监理委托合同；与一家施工单位签订项目总承包施工合同；与一家设计单位签订项目设计合同并在项目进展过程中不断的进行深化设计。城西银泰项目涉及的专业工程较多，有钢结构工程、预应力结构工程、幕墙工程、精装修工程等，基本涉及建筑工程领域的各个专业。为了更好的完成各个专业工程的设计和施工，业主方以一家设计单位为总设计单位，分别委托不同的专业设计单位进行深化设计，深化设计完成后交总设计单位审核确认。再由总承包单位统筹协调施工，以专业分包的形式分包给各个专业施工单位，并统一管理。
本工程合同体系总体上还是采用先设计再招标再施工的管理模式，又称为设计-招标-施工合同管理模式，与设计-建造合同、EPC合同、BOT合同不同，仍然属于传统意义上的设计和施工总分包合同管理模式。
2.1主要优点
2.1.1长期和广泛采用，因而管理方法比较成熟，各参建方对合同风险、条款都比较清楚，对项目管理的程序也比较熟悉。
2.1.2业主对项目拥有较大的主动权，有利于项目的组织管理，业主可以自由选择设计单位，控制设计要求，确定详细的设计施工图；而承包单位仅仅负责“按图施工”。实际上是将项目施工质量、进度、安全等绝大部分风险由总承包单位来承担。
2.主要缺点
2.2.1由于设计与施工依次进行，只有当设计图纸全部完成后才能进行施工阶段的招标工作，两者之间没有形成最大限度的时间搭接，从而造成项目建设周期较长，这与现代商业项目的运作要求快速交工，减少项目的资金成本，以便实现收益的要求相背离。
2.2.2由于设计单位和施工单位分别与业主签订合同，不能自发的形成设计与施工之间的协调，必须借助业主的管理。加大了业主的管理协调工作量，同时也不利于快速处理现场施工与设计相关的技术问题，如果设计图纸存在缺陷，发生工程变更在所难免，同时商业地产业主的管理链相对较长，而且管理效率不够稳定等因素，一旦处理不当，往往会使业主与施工单位之间陷入对立局面，对工程进度、成本带来负面影响。
三、项目进展
本工程于2010年8月18日开工，先进行围护桩后工程桩，再进行基坑支护，在2011年1月份开始土方开挖、地下室施工，在2012年5月±0.00全面完成时。各参建方合同控制措施相对较好，基本按合同预定目标有序进行。工程建设历时近1年半时间，还剩2年半时间需完成主体及装饰施工，其中合同工期目标的重要性开始逐渐上升。为了保证主体工程按期完成，总承包单位在主体阶段也主动采取了增加劳动力班组和周转材料等投入，最终主体结构于2012年12月底封顶。
为了保证商场的开业，后期一些装修、安装等专业分包单位、材料供应商提前介入，尤其在项目装饰后期及临近开业前的两个月，一些商户的装修、安装单位纷纷进场，各个专业施工单位数量达到近300家。施工现场管理难度不断加大，原合同体系的优点已不再明显，而缺点则不断放大，同时总承包单位的管理有些显得力不从心，工程进度面临的压力开始凸显并急剧成为主要矛盾；使得业主方、监理方的协调工作量增大。
在众多专业分包单位中，有总承包单位方的，也有业主独立发包的，还有业主指定材料供应商。同时由于项目构成的多样性以及各种设备设施系统专业化等特点，在装饰后期各分包单位急剧增加，总包单位的管理又跟不上现场节奏，出现了业主方不得不对一些直接指定的分包单位进行管理。原先采用的项目总承包模式逐渐演变成“施工总承包+业主方管理总承包”。项目的合同体系出现了多头管理，总承包单位的主要管理角色不断被业主方弱化，且总承包单位对业主方的分包单位和供应商也疏于管理。
尽管有些业主方的分包单位和材料供应商已纳入合同总包管理范畴，但总承包单位在合同条款方面往往有责无权。对于各分包单位上交的总包管理费用，由于总承包单位实际支出的管理费用、临时设施等费用，已经开始出现倒挂现象；以及在收取分包单位施工水电费、分包履约保证金等费用方面也是阻力重重；特别在抢工期的情况下进行场地利用、材料水平垂直运输、交叉施工时，管理矛盾更是日趋尖锐激化。
为了有效避免合同管理风险，使整个项目管理系统始终处于良性、有序的状态，项目监理机构加强了对业主和对总承包、分包等单位的协调工作。
首先充分明确到项目开业这一终结目标是不可调整，总承包单位和各个专业分包单位、供应商要从思想上和认识上和业主保持高度的统一，提出了建立“伙伴、共赢”的合作思路。毕竟业主有长期、连续的商业连锁建设工程需要开发建设，业主与各参建单位之间有了长期合作的基础和远景，不仅可以使业主避免了在选择参建单位方面的风险，而且可以降低相互之间的交易成本。同时一个负责的业主应公平合理的善待承包商，公平合理的分配合同各方的风险责任。一个苛刻的责权利关系严重不平衡的合同犹如一把双刃剑，不仅会损害承包商的利益，也会损害业主的利益，最终会损害项目的整体利益。
当今建筑市场还处于买方市场，在招标和签订合同阶段，业主一般处于绝对的优势；而承包商为了获得项目中标，往往削减报价，降低利润空间。针对承包商为了承接项目，而签订的一些“显失公平”的合同条款进行业主、施工、监理等多方磋商。对于业主指定分包单位的总包配合费用不足的现象予以测算，并召开各个层次的协调会议，最终以补充协议的形式予以明确。
虽然在这些业主专业分包工程的实施过程中，业主方直接参与管理，但总包单位的总包管理绝对不能缺失。对一些专业性较强的分包工程，提出了业主、总包、分包必须签订三方合同，明确各自的权力、义务，同时在工程款支付时，明确支付流程，即专业分包单位必须向总包单位报审，由总包单位签字确认后向项目监理机构报审，审核确认后送业主方审定支付。即利用支付手段赋予监理单位和总包单位加强对专业分包的管理。将业主方的分包单位纳入总承包的施工总体部署范畴。
通过以上措施， 也使业主方的工程管理部门与合约、财务等管理部门加强了协调与沟通，签证办理等程序相应比较顺畅，无形中加快了业主、总包单位、分包单位、监理单位等各参建单位的互动节奏。从而使这艘航母又开始正常运作。
四、建议
由于综合体项目工期要求特别紧，在施工过程中进场劳务及专业队伍众多，往往采用人海战术，最多时现场施工人员接近2000名；各个施工队伍素质参差不齐，劳动力变动比较频繁，在施工过程中出现大量工序采用非常规交叉、并排作业的现象，导致现场周转材料、机械设备等同步增加，加大了施工安全防护的难度，对工程带来安全隐患。由此更需要项目监理人员利用合同条款加强各参建单位的约束，加大对现场的协调控制力度。
在项目主体施工后期及装饰阶段，不断有深化设计单位开始介入，如钢结构、幕墙等深化设计。出现了深化设计方案论证及技术准备时间比较仓促，导致了图纸审核、供应不及时，无法使现场施工管理人员对图纸有深入细致的了解和熟悉环节，有些时候出现了“边设计、边施工、边修改”的情况，给工程质量带来不利影响。而且在项目后期进场装修的各个小业主众多，装修过程不可避免的对先前施工成品产生破损。
透过杭州城西银泰商业综合体项目的监理工作，折射出现代商业综合体项目有：规模巨大、工程结构复杂、设备系统比较齐全、建设工期紧、分包单位众多等特点；再者商业综合体突破了传统建设项目相对单一的构建格局，集中了商业、酒店、写字楼、酒店式公寓、广场、景观等工程为一体。今后商业综合体将会不断涌现，项目配套专业越趋于综合，对项目的合同管理也将会要求更高。传统的总分包管理模式在实际运用中需要不断的运用动态控制原则进行改进、升级。
商业合同管理篇6
因此，银行必须要着眼于积极完善各级职工代表大会制度，掌握通过职工民主程序实现管理政策意图的方式、方法。同时，需要指出的是，银行出台的人力资源管理方面的规定、办法、制度等，部分属于对人力资源管理工作要求的性质，规范的对象是各级机构管理者和人力资源工作人员，约束的是各级管理者的人力资源管理职务行为，但由于这些规定多少都会对员工利益产生一定影响，因此很难判断是否也需要按照《劳动合同法》的要求经过职工民主程序。显然，所有此类管理制度均通过民主程序是不现实的。为尽可能避免制定程序上的困扰，对于一些人力资源管理方面的技术性、专业性、操作性工作要求，应考虑尽可能以工作手册、操作规范、审批流程、问题解答、请示答复、专项意见等名义下发，定期汇编。只有那些涉及员工行为要求、工作纪律以及人力资源管理中的基本薪酬、福利、考核、聘任政策制度，才通过职工民主程序以正式规章制度的名义制定出台。
招聘用工方面
按照《劳动合同法》规定，派遣制用工一般在“临时性、辅或替代性”岗位上使用。目前，国有银行基层营业机构网点上使用了大量派遣制用工作为柜员，直接从事常规主营业务。尽管法律对“临时性、辅或替代性”的具体含义没有做出明确的定义，但在立法态度上无疑是对目前各行在常规业务岗位上大量、长期使用派遣工的现实提出了挑战。
此外，新法还明确规定，实际用工单位与劳务派遣组织要对派遣劳动者承担连带责任。这意味着，如果出现劳动争议和纠纷，实际用工单位将被直接追索。而事实上，银行之所以使用派遣制用工，一个很重要的出发点就是希望利用派遣制的三方机制隔开与这些员工的直接关系，将部分管理责任和法律责任转交派遣组织代为承担。在法律以往并没有明确规定的情况下，银行尚可以利用这种三方机制，以相对独立的第三人身份“回避”与员工的直接争议，尽可能不介入劳动关系处理的纠葛。而在新法背景下，这种隔离机制被打破，银行不再是相对独立的第三人，而要直接面对派遣员工提起的争议，直接作为承担实体责任的被告。当然，从理论上讲，选择管理较为规范，各方面实力较强的派遣组织作为派遣合作对象虽然是缓解银行连带责任压力的一个途径，但就目前而言，除北京、上海、深圳等劳务派遣较为发达的地区存在个别这样的机构外，大部分劳务派遣机构仅具有形式意义上的“派遣资质”，并无资金实力和管理能力，存在较大合作风险。
人员退出方面
对于用人单位而言，在劳动合同期限内行使单方解除权的难度要远大于到期不续签。前者必须符合如严重违规或者经培训、调岗仍认定不胜任工作等特别法定理由，而后者可完全依据单位的管理需要，并不需要任何实质性理由。故从理论上讲，无固定期限劳动合同的退出难度要大于有固定期限劳动合同，而长期有固定期限劳动合同则又要大于短期有固定期限劳动合同。在原来的法律制度背景下，银行可以多次与员工签订1～2年的短期劳动合同，直到满10年以后再与员工签订无固定期限劳动合同。这样，如员工有“不当”行为或人员配置管理上有调整的需要，即可以行使到期不予续用的权利，与员工在短期内终止劳动合同。因此，到期不续签是实现人员退出，特别是对“大错不犯，小错不断”员工退出的重要手段。在新法律制度背景下，由于2次续签后即要签订无固定期限劳动合同，为避免在3～4年后即不得不与员工签订无固定期限劳动合同，银行只能选择在制度上普遍延长初次和二次签订有固定期限劳动合同的期限。而在合同期限延长后，如员工出现“不当”行为，除非是严重违规，则并不能强制使其退出。
薪酬政策方面
新法在薪酬政策方面的直接影响在于关于派遣用工与用工单位的劳动者实行同工同酬的规定。原《劳动法》在其第46条即规定了工资分配应遵循按劳分配、同工同酬的原则，不过，对于“同工同酬”的具体含义和要求，《劳动法》没有进一步的明确规定。新法虽也没有解释同工同酬的具体含义，但对于劳务派遣用工，则专门明确规定派遣工享有与用工单位的劳动者同工同酬的权利。国有银行目前在基层营业机构柜员岗位和其他一些技能操作类岗位上使用了大量派遣用工，与此同时，在这些岗位上也仍有着不少银行“正式员工”。而在同样的岗位上，这些所谓“正式员工”的薪酬标准一般都要明显高于派遣用工。当然，这其中可能有基于工作经验、专业技能差异的因素，但在更多情况下，其实是银行对正式员工和派遣员工实行了区别性的薪酬政策，实际上是基于身份而不是岗位、经验、技能等做出了差异性薪酬标准安排。这与新法“派遣工与本单位劳动者同工同酬”的要求是不相符的。
此外，新法还具体要求用工单位为派遣工提供“与工作岗位相关的福利待遇”。而银行目前提供的福利待遇基本上还是与身份挂钩，如交通费、防降温费、过节费等，并无岗位差异，只有身份上的差异。由于并没有按岗位类型、岗位级别对福利项目进行细分，在新法施行后，银行如何按法律要求向派遣工提供“与工作岗位相关的福利”将成为一个难题。如果不能解决福利项目的岗位细分问题，则势必将大幅提高银行的福利成本。
绩效管理方面
新法出于构建“稳定”劳动关系的目的，扩大了无固定期限劳动合同的适用范围，鼓励签订长期劳动合同。以往，由于用人单位可以多次运用1～2年的短期劳动合同，灵活行使到期不续签的权利，因此即便没有特别的绩效管理和考核要求，员工也会因为续签的压力而努力完成工作。而在员工普遍为无固定期限劳动合同或长期劳动合同的情形下，除非员工严重违规违纪等特殊情形，单位必须要证明员工不胜任工作，才能单方调整员工岗位（及对应的薪酬）或进而以解除劳动合同的方式实现员工退出。
因此，在银行今后员工劳动关系普遍稳定化、长期化后，如何避免以往“固定工”制度下“大锅饭”、“铁饭碗”弊病的再次回潮，无疑对银行的员工绩效管理提出了更高的要求。在这方面，特别需要指出的是，银行目前的员工绩效考核和奖金发放仍是以会计年度为基本周期的。以年度为基本周期进行考核和奖金发放，实际上更适合实行独立核算的机构及其经营管理人员，对于一般综合管理类岗位和技能操作类员工而言，应由直线管理上级及时作出阶段性考核评价。这样，既可以保证绩效反馈的时效性和激励约束效果，也有利于及时根据阶段性考核评价（如在几个月内的累积评价）调整岗位或实现人员退出，避免集中性岗位调整和人员退出所带来的被动。
员工培训和培养开发方面
新法规定了单位只有在提供“专项培训费用”对员工进行培训的情形下，才存在与员工约定违约金的问题，且违约金的数额不能超过单位提供的培训费用。新法的规定无疑对银行培训费用核算管理的精细化和费用支出依据书面化提出了要求。
更深远的影响则是在员工的持续培养开发方面。我们认为，尽管员工持续培养开发一直是银行员工队伍建设的重要内容，但在目前新法制度安排下更具有突出的意义。我国金融市场和各项业务的快速发展不断对员工各方面知识、技能提出新的要求，但新法又通过一系列制度安排鼓励员工长期化、稳定化，这就造成了外部不断提出的“新”要求与单位一直稳定的“老”员工之间的紧张关系。而缓解这种紧张关系的重要一环，就是着眼于对存量员工进行持续培养开发，保证这些员工始终具备适应新业务、新要求的能力。此外，进一步加强员工的持续培养开发，也是银行在新法背景下提高员工忠诚度，避免银行人才流失的重要措施。按照新法的规定，辞职违约金原则上不能再设定，单位在合同解除15日内即应办理档案和社会保险关系转移等手续（现实中银行部分机构目前仍习惯于以“扣押”档案来阻止员工辞职或以此作为条件追索违约金）。因此，相比以往，员工辞职的成本明显降低了，人员流失的可能性加大。从银行员工辞职的原因分析，除薪酬因素外，更主要的是员工对目前从事的工作较为单一、感到厌倦，而银行又不能满足其通过换岗、调整部门来实现自我持续发展的需要。这在国有银行人力资源改革岗位细分后更加突出，因为岗位的细分客观上必然会造成员工工作内容相对单一，同时也造成了岗位的相对垄断和不可替代性，提高了调换岗位的门槛和成本。因此，人力资源改革后，员工对于本人持续发展的需求实际上比以往更高了，如果银行在员工培养开发方面的政策和资源投入不足，员工用脚投票将是难免的。
以上我们结合新法的规定对《劳动合同法》给银行人力资源管理带来的新问题和挑战进行了初步的分析。总体而言，新法具有和谐社会建设的时代背景和典型特征，结合国有银行改革实践来全面理解这部新法，我们认为，新法的颁布实施也是银行进一步完善员工管理，明确与员工之前的权利义务关系，巩固和深化人力资源管理改革的重要契机。主要体现在以下方面。
有利于在内部建立统一、稳定的人员管理制度。1994年《劳动法》仅规定了一个劳动合同制度、劳动关系处理的原则性框架，而其他的配套性规定尽管对《劳动法》构成了补充，但在适用范围、权威性、稳定性等方面均存在很大问题。比如，同样性质的劳动争议，劳动仲裁机关适用劳动部的相关规定，而在法院诉讼方面，由于劳动部的规定效力层次较低，法院又可能会不承认劳动部文件的效力；在不同的地区，由于地方性规定差异也较大（如北京和上海的劳动合同条例关于辞职违约金、事实劳动关系处理等方面的认定、处理规则差别就很大），也会有不同的处理结果。正是因为全辖各地适用的劳动用工政策存在一定程度差别，银行的用工管理制度也并不完全统一，很多劳动用工管理制度和措施都是“本地化”的。因此，对于银行这样机构众多、遍布各地的超大规模集团企业来说，《劳动合同法》在劳动合同订立、履行、变更、解除、终止上全面统一的规定，至少在银行全辖劳动用工和人员管理制度的整体一致性上是有利的，有利于境内全辖建立统一的劳动用工管理制度平台。此外，从我们从事人力资源工作的实践来看，也经常苦于国家法规政策多样、前后或相互之间矛盾，人员管理常常陷入政策法规依据不明的境地。而《劳动合同法》作为以国家“法律”的形式颁布的规定，相比部委文件、司法解释等更具有权威性、稳定性。因此，就在制度的权威性、稳定性方面，对于国有银行这样的大规模集团企业而言，《劳动合同法》的出台无疑也有突出的积极意义。
有利于进一步依法行使用工自。事实上，新法在若干方面也进一步明确了维护用人单位用工权益的内容，有利于银行依法推进人力资源改革。如新法虽然扩大了无固定期限劳动合同的适用范围，但也厘清了无固定期限劳动合同的概念，明确了无固定期限劳动合同只是“无确定终止时间”的劳动合同，不是“固定工”，更不是“铁饭碗”，与有固定期限劳动合同一样可以依法解除；再如新法也明确规定了转产、经营方式调整等均可以作为裁员的法定理由。尽管银行并不会贸然采取裁员措施，但法律层面上毕竟降低了裁员的条件，立法态度上的宽松客观有利于银行根据经营发展战略在一定地区针对性、策略性利用裁员调整用工规模；还如在员工招聘方面，新法规定单位有权了解劳动者与劳动合同相关基本情况，劳动者有如实说明的义务。尽管这还是一条较为原则性的规定，但也为银行了解求职者的“底细”提供了法律支撑，有利于防范员工入职风险。在人员退出商业秘密保护方面，新法也承认了离职竞业限制合法性（之前部分学者和法官认为离职竞业限制是对劳动者“劳动就业自由”的限制，不合法），这有利于银行通过与负有保密义务的人员依法签订相关协议，约束员工离职行为，保护银行商业秘密。
有利于进一步规范银行与员工之间的权利义务关系，依法推进人力资源改革。由于国有银行全面实行劳动合同制的历史不长，部分管理者及人力资源工作人员认为劳动合同主要是在员工招聘及员工退出时才需要考虑的问题，劳动合同管理仅仅是劳动合同签订、解除、终止的管理。而在其它具体人力资源管理工作环节，则认为是内部管理问题，并不直接涉及劳动关系的发生与变化。比如：对员工的工作岗位（及相应的薪酬和工作地点）调整，很多管理者一般认为，只要组织“正式发文”后，就对员工直接产生效力，员工应当服从单位的决定。但在全面劳动合同制背景下，这种以“工作需要”、“组织决定”为理由、以“正式发文”为效力标志的人员管理方式将受到合法性的质疑。在劳动合同制背景下，用人单位与员工之间是平等的劳动关系主体，双方将工作内容、地点、工作时间、薪酬这些内容在劳动合同、聘任协议或其它协议中约定后，就具备法律承认的效力，当事各方均应切实按照约定履行。任何一方有变动意向的，应遵循《劳动法》和《劳动合同法》中所规定的“平等自愿、协商一致”的原则进行。如果员工本人不接受单位提出的变动意向，则除非符合法定的理由（如单位能够证明其不胜任工作而调整岗位或客观情况发生重大变更），单位并不能单方做出变动（违规处理属于另外一个范畴），单位的内部发文并无改变劳动关系内容的效力。而且，按照上海等地高级法院的意见，即使是当事人在劳动合同或聘任协议中事先规定了单位有权根据生产经营需要随时调整劳动者工作岗位，单位也不能滥用调整权利，单位有义务证明岗位调整的充分合理性。这意味着，单位调整岗位的权利也要受到外部司法机关的监督。
商业合同管理篇7
二、加强宣传，积极推行《示范文本》。要使当事人了解和掌握物业管理委托过程中的有关法律知识，了解和掌握签订物业管理委托合同的基本原则和要求，自觉使用《示范文本》。要加强协调配合，做好《示范文本》的印制、分发领取和管理工作，结合《示范文本》使用情况检查、规范物业管理委托合同，保护当事人合法权益。
三、《示范文本》既适用于业主委员会与物业管理企业之间签订物业管理委托合同，也适用于房地产开发企业与物业管理企业之间签订物业管理委托合同两种情况。《示范文本》第十九条A（甲方权利义务）只适用于业主委员会与物业管理企业之间签订合同时使用，B（甲方权利义务）只适用于开发企业与物业管理企业之间签订合同时使用。当事人在签订物业管理委托合同时，可根据实际情况对有关条款予以选择。
四、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
附件：物业管理委托合同示范文本
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿
受托方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将＿＿＿＿＿（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：＿＿＿＿＿＿
座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿区＿＿＿＿＿＿路（街道）＿＿＿号
四至：东＿＿＿＿＿南＿＿＿＿＿
西＿＿＿＿＿北＿＿＿＿＿
占地面积：＿＿＿＿平方米
建筑面积：＿＿＿＿平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、＿＿＿＿。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、＿＿＿＿。
第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、＿＿＿＿。
第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、＿＿＿＿＿。
第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、＿＿＿＿＿。
第十条交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、＿＿＿＿。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户 档案与竣工验收资料。
第十三条组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1.物业管理服务费；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、＿＿＿＿等措施。
第十七条其它委托事项
1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三章委托管理期限
第十八条委托管理期限为＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日时起至＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日＿＿＿时止。
第四章双方权利义务
第十九条
A甲方权利义务（适用于业主委员会）
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；
3.审定乙方拟定的物业管理制度；
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
6.在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7.在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第＿＿项执行：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起＿＿日内向乙方移交；
9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付；
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
B甲方权利义务（适用于房地产开发企业）
1.在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
2.审定乙方拟定的物业管理制度；
3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。
如存在质量问题，按以下方式处理：
（1）负责返修；
（2）委托乙方返修，支付全部费用；
（3）＿＿＿＿＿。
6.在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7.在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第＿＿项执行：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起＿＿日内向乙方移交；
9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付；
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十条乙方权利义务
1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3.按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；
4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订阅书面约定，并负责监督；
7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
8.每＿＿个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；
9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；
11.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第五章物业管理服务质量
第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。
1.房屋外观：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.设备运行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.房屋及设施、设备的维修、养护：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
4.公共环境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5.绿化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6.交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7. 保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
8.急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
具体的物业管理服务质量要求见附件二。
第六章物业管理服务费用
第二十二条物业管理服务费
1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿元向业主或物业使用人收取。
2.管理服务费标准的调整，按＿＿＿＿调整。
3.空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿元向＿＿＿＿收取。
4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第＿＿项处理：
（1）从逾期之日起按每天＿＿元交纳滞纳金；
（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之＿＿＿交纳滞纳金；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十三条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1.露天车位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.车库：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十四条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付、收费标准须经甲方同意。
第二十五条其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：
1.高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十六条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1.房屋共用部位的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。
2.房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。
3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。
4.公共绿地的养护费用，由＿＿＿＿承担；改造、更新费用，由＿＿＿＿承担。
5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。
第七章违约责任
第二十七条甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付＿＿＿＿元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第八章附则
第三十一条自本合同生效之日起＿＿天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十二条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第三十三条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十四条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十五条本合同正本连同附件共＿＿页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十六条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十七条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十八条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由＿＿＿＿仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院）。
第三十九条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满＿＿天前向对方提出书面意见。
第四十条本合同自签字之日起生效。
甲方签章：＿＿＿＿＿乙方签章：＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿代表人：＿＿＿＿＿
商业合同管理篇8
（1996年5月4日 劳部发〔1996〕162号）
通知
各省、自治区、直辖市劳动（劳动人事）厅（局）、工商行政管理局、个体劳动者协会、私营企业协会：
根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国私营企业暂行条例》、《城乡个体工商户管理暂行条例》的有关规定，私营企业和请帮手带学徒的个体工商户（以下简称个体工商户），均应通过签订劳动合同与劳动者建立劳动关系。为了保障私营企业、个体工商户与劳动者双方的合法权益，依法调整劳动关系，促进私营和个体经济的健康发展，现就私营企业和个体工商户实行劳动合同制度的有关事[文秘站:]项通知如下：
一、私营企业和个体工商户应当按照当地人民政府劳动行政部门的统一部署，根据有关法律法规的规定，在平等自愿、协商一致的基础上，与劳动者签订劳动合同，建立劳动关系。已经签订劳动合同的，要做好合同管理工作，认真履行劳动合同，切实保障双方的合法权益。
二、各级劳动行政部门要加强领导，把私营企业和个体工商户实行劳动合同制度做为今年的一项重要工作来抓，做好组织、协调和服务工作。通过提供政策指导、推荐劳动合同范本、加强劳动合同鉴证等工作，促进私营企业和个体工商户尽快依法建立劳动合同制度。同时，要充分运用劳动监察手段，检查、督促私营企业和个体工商户按照《劳动法》及有关法律法规的规定，依法履行劳动合同。到1996年年末，应当全面完成建立劳动合同制度的工作。
三、各级工商行政管理机关要积极配合全面实行劳动合同制度工作，督促私营企业和个体工商户依法实行劳动合同制度。
商业合同管理篇9
仓储商务活动是企业对外经济活动的综合体现，其内容包括制定企业经营战略、打造企业形象、市场调研和市场开拓、商务磋商和签定商务合同等。
（1）制定企业经营战略。仓储企业要实现可持续性发展，离不开一支合理高效的商务队伍、一套完善的商务管理和作业规章制度、一个科学合理的管理体系，因此，在全面了解企业资源的情况下制定企业经营战略，对仓储企业的发展至关重要。在制定企业经营战略时，要综合考虑企业自身的人力、财力和物力以及市场对仓储产品的需求和供给状况，以实现可持续发展和利润最大化为原则，合理制定企业经营发展目标和经营发展方法。
仓储企业可以在总体经营战略的基础上选择租赁经营、公共仓储、物流中心或者配送中心，或者采用单项专业经营或者综合经营，实行独立经营或者联合经营的经营定位。
（2）市场调研和市场开拓。市场调研是企业进行有效经营决策不可缺少的一步，市场调研的资料和结论往往作为企业经营决策的重要依据。仓储企业市场调研的目的在于寻找和发现潜在的商业机会，对市场进行分析并合理选择商业机会。仓储企业市场调查的重点应放在仓储市场的供求关系、仓储服务需求方的需求变化、同行业的竞争状况等方面。
市场开拓的目的在于通过采取针对性的有效措施，挖掘有潜在需求的客户，并与之建立业务关系。市场开拓可采用广告宜传、人员促销、关系营销、企业联系等方法。企业也可结合有效的市场开拓进行企业形象宜传。
（3）商务磋商和签定商务合同。合同是市场经济主体之间权利义务关系的综合体现。仓储企业经营人应本着诚实信用、互惠互利的原则积极与客户进行商务沟通和商务谈判。由于物资仓储往往需要较长时间，而且在保管的过程中还可能涉及到加工处理、分拆等作业，也有可能涉及到仓单持有人的第三方关系，为了避免产生争议，商务磋商的内容应该尽可能条款细致、内容充分。双方在意思表示一致的基础上应该订立较为完备的商务合同，以明确仓储合同双方的债权债务关系，为仓储活动的顺利开展提供有保障的法律依据。
（4）合同的履行。合同的履行是双方权利义务得以实现的阶段，也是仓储企业实现其经济利益的阶段。对于一项仓储商务合同而言，其履行主要包括以下一些关键环节：存货人交付仓储物、保管人接收仓储物并保管仓储物、存货人提货、存货人支付仓储费用。
2 仓储商务管理的目的
仓储商务管理是仓储经营人对仓储商务活动进行的计划、组织、指挥和控制的过程，是企业管理的一部分。仓储商务管理的目的是为了最充分地利用仓储资源，最大程度地实现经济效益。具体表现为：
（1）满足社会需要。仓储服务是社会生产和发展的结果，随着社会分工的进一步发展，人们对仓储服务会提出更加多样化的需求。因此，仓储企业需要加强仓储商务管理，有效地开发市场、挖掘商业机会、跟随市场的需要调整产品结构、提高服务水平，以增强企业的竞争力、使自己的产品被社会接受。
（2）充分利用仓储资源。企业进行商务管理就是要获取更多的商务机会，并实现这些商务机会。机会能否变成企业利润，离不开企业的核心产品――即仓储服务。因此，仓储企业需要充分利用企业的一切资源，包括仓储能力和作业能力、资金能力和人力资源等，获取最多的商业机会。
（3）提高经济效益。一方面，仓储企业通过商务管理采取先进的经济管理理论、现代化技术、有效的经营方法，能最大程度控制和减少交易成本。另一方面，企业通过商务管理积极开拓市场、需求商务机会，能提高企业收益。因此，通过仓储商务管理，最终能实现企业经济效益最大化。
（4）减少风险。企业的经营风险绝大部分来自于商务风险，高水平的商务管理就在于避免发生商务风险。仓储企业通过严密的市场调研和市场分析、严格的合同管理、规范的商务责任制度，可以建立有效的风险防范机制。
（5）打造企业形象。仓储企业通过有效的市场宜传、人员管理、合同管理等商务管理手段，可以打造诚信、高效的企业形象。企业形象作为企业的无形资产，是企业可持续发展的有力保障。因此，任何仓储企业都应该将良好的企业形象作为企业经营和管理的目标。
3 通过加强仓储商务管理提升仓储企业竞争能力
仓储商务管理是仓储企业管理的一部分，包括对参与商务工作的人、财、物等资源的管理，其目的在于创造最大的经济效益，提升仓储企业竞争能力。
具体而言，仓储企业实施仓储商务管理包括以下一些内容：
（1）市场管理。仓储企业要广泛开展市场调查和研究，加强市场监督和管理，广泛开展市场宣传，使仓储服务能切合市场需求。
（2）资源管理。仓储企业需要充分利用仓储资源，为企业创造和实现更多的商业机会。
因此，要合理利用仓储资源，做到人尽其财、物尽其用。
（3）制度管理。高效的商务管理离不开规范、合理的管理制度。仓储企业应该在资源配置、市场管理、合同管理等方面建立和健全规范的管理制度，做到权利、职责明确。
（4）成本管理。一方面，企业应该准确进行成本核算、合适确定价格，提高产品的竞争力。另一方面，企业应该通过科学合理的组织、充分利用先进的技术降低交易成本。
（5）合同管理。仓储企业应该加强商务谈判和合同履行的管理，做到诚实守信、依约办事，创造良好的商业信誉。
（6）风险管理。仓储企业通过细致的市场调研和分析、严格的合同管理，以及规范的的商务责任制度，可以妥善处理商务纠纷和冲突，防范和减少商务风险。
（7）人员管理。商务人员的业务素质和服务态度在很大程度上影响着企业的整体形象，因此，商务管理还应该包含对商务人员的管理。仓储企业应该以人为本，重视商务人员的培训和提高，通过合理的激励机制调动商务人员的积极性和聪明才智，同时还要加强对商务人员的监督管理，创建一支高效、负责的商务队伍。
【参考文献】
商业合同管理篇10
随着互联网的发展，电子商务也日渐成熟，许多企业在电子商务的运用方面取得了惊人的成绩。电子商务的发展阶段已经从最的单个企业内部应用，到第二阶段电子交易为主，发展到了现在的协同商务时代。根据国内外公认的定义，协同商务是一个将企业的所有应用和数据集成到一个信息管理平台之上，并以统一的用户界面提供给用户，使企业可以快速地建立企业对企业和企业对内部雇员的信息平台，它使企业员工、客户、供应商和合作伙伴能够从单一的渠道访问其所需要的个性化信息。在协同商务模式下，企业可以利用网络的力量整合供应链并达成信息共享使企业获得更大的利润。
不论是企业内部部门与部门之间、或是企业与企业之间(供货商、合作伙伴、配销商、服务提供业者、客户等)商务往来上任何形式的协同(产品设计、供应链规划、预测、物流、营销等)，都可以被视为协同商务。其实就产品的生命周期来看，从公司接单到开始设计产品、试验和制造产品，再到产品演化等各个不同阶段，都应该有相应的功能性解决方案和整合解决方案，以针对厂商的不同特点建立资料库，改善组织内外流程，并建立信息分享机制。因此，协同商务不单单是处于销售链和供应链上的厂商的内外电子化与流程整合，更包括设计与规划等其他层面。
随着新经济时代的来临，企业运营的内外部环境发生了巨大变化，从而对协同商务提出了新的要求:从企业外部环境来看，随着电子商务的出现，人们有能力从单纯关注交易这一节点向关注商务全过程转移，这将涉及整个供应链上各方业务之间的协作，从而提出了建立外部协同商务平台的要求;在企业内部，各部门之间的业务协同、不同的业务指标和目标之间的协同以及各种资源约束的协同要求建立内部协同商务平台。除此之外，如果我们将企业看成是一个处于市场环境中的系统的话，它就必须要有与外界沟通的途径，即所谓的企业信息门户。如此一来，我们就可以搭建出一个企业的协同商务综合平台。通过该平台，企业可以实现内外各种资源的整合，提高整个价值链上企业的效益，从而达到一种多赢的效果。一个典型的企业协同商务综合平台如图1所示。以下对图中的各个组成部分进行详细说明。
1.外部协同商务平台
外部协同商务平台是以供应链上的合作伙伴(供应商、分销商与其他合作伙伴)与最终客户之间商务协作为核心的，因此它主要包括合作伙伴关系管理和客户关系管理两部分。
1.1合作伙伴关系管理
基于合作伙伴关系管理中业务的不同，又可分为采购协同商务管理、分销协同商务管理、制造协同商务管理三部分:
(1)采购协同商务管理主要包括供应商关系管理、原材料询价管理、采购流程管理、采购招投标管理、物理仓库与虚拟仓库管理等部分。供应商关系管理主要包括建立和维护原材料数据库，供应商分类索引和对供应商供货能力、价格、产品质量、服务等项指标的综合评定，以及供应商工作协调;原材料询价管理主要是根据原材料供货市场分析的结果制定原材料询价机制和进行原材料询价工作协调;采购流程管理主要是制定主采购政策和补充采购政策，以及采购日常工作协调;采购招投标管理是通过建立材料采购招投标平台，实现对材料采购招投标和材料采购合同的全程管理;物理仓库与虚拟仓库管理主要是实现各个仓库间、仓库与车间、以及采购部门与生产部门间的工作协调。
(2)分销协同商务管理
分销协同商务平台主要包括分销市场管理、分销渠道管理两个组成部分。分销市场管理主要包括企业与分销商之间在制定市场计划、分销销售市场分析、分销市场日常工作管理等方面的工作合作。分销渠道管理主要包括分销渠道与分销商选择、分销商商务合作、分销商日常管理、分销合同管理、应收帐款管理、分销商综合评价等方面的内容。
(3)制造协同商务管理
制造协同商务管理主要包括产品设计、工业工程与工业制造三部分。产品设计协同商务主要是协同设计人员与合作伙伴在诸如绘图、产品数据日常管理、产品图档管理、设计变更等方面的工作，使得供应商、分销商、合作伙伴、甚至于客户都参与到产品设计的过程中，使得产品设计方案更能适应市场的需求;工业工程协同商务主要是企业与合作伙伴共同完成设计的可行性检验的工作;工业制造协同商务则使合作伙伴直接参与到对自动化生产进行管理和控制的工作中。
1.2客户关系管理
客户关系管理主要包括市场管理、销售管理、客户服务管理三个组成部分。市场管理主要包括企业内各部门问在制定市场计划、销售市场分析、市场日常工作管理等方面的工作合作，以及企业与合作伙伴间的商务合作。销售管理主要是协同企业内各部门间以及企业与合作伙伴及客户间在制定销售计划、销售日常工作管理、销售合同管理、应收帐款管理等方面的工作。客户服务管理主要处理企业与客户之间的关系，实现企业对客户服务的全程管理和综合评价。
2内部协同商务平台
依据企业内部运作管理业务的不同，内部协同商务平台主要包括人力资源协同管理、财务协同管理和工作流管理三部分。
人力资源协同管理是协同商务流程管理的基础，除了传统的人力资源管理内容，还包括与角色和安全权限相关的员工信息维护。
财务协同管理主要是通过intranet和internet自动进行财务数据的收集和处理，并在线分析组织的效能，从而实现企业内相关各部门，以及企业生产中心、企业成本中心和企业战略中心在财务管理上的协同。
工作流管理主要是依据企业工作流程，实现工作流定义、职贵安排、业务流程分析、工作流程监控、工作流评价在内的功能，实现工作流上各个相关部门的协同。
3企业信息门户
企业信息门户是用户通过内部协同商务平台和外部协同商务平台，实现协同商务管理的必然渠道.企业信息门户的实现形式可以分为非结构性的沟通方式((unstructu}d communication),电子商务交易中心((commerce exchange)、知识/流程交易中心(knowledge/process exchange)三种。目前，虽然多数企业将目光放在电子商务交易中心上，但在协同商务环境促使下，企业将有更高一层的协同商务需求，例如内容、商业流程及知识的交易。
3.1非结构性的沟通方式
非结构性的沟通方式是指通过电话、传真或电子邮件所进行的非正式信息交流的方式，例如，企业员工打一个电话或发一封电子邮件给供货商确认订单状况、或是给经销商确认最新的销售状况。这类沟通方式通常没有正式的程序可言，但却也是目前最广为应用的协同形式之一。
3.2电子商务交易中心
这是指产品及服务的实际交换，因此也伴随着财务交易，整个流程从下单、修改订单、付款，一直到将产品或服务运送到客户的手中。这个流程以往多半是由电子数据交换(electronic data interchange,edd系统来执行，但由于edi的种种缺点，因此现在这些流程逐渐被由commerce one及ariba等公司所开发的，且以互联网为基础的解决方案所取代。
3.3知识/流程交易中心
商业合同管理篇11
故驳回原告诉请。原告不服,提起上诉。2008年二审认为,据《物业管理条例》第25条规定,“前期物业管理协议”是业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分,其民事行为的法律后果应当由开发商承担。故一审认定前期物业管理协议对开发商没有约束力是错误的,应予更正。但前期物业管理协议“对交纳费用明确在入伙时先行交纳0•5%,并非确定只交纳0•5%,不足部分由开发商交纳没有事实依据,也没有合同和法律依据。故维持原判”。比较一审二审,判决结果相同,认定理由却截然相反,二审判决甚至出现了“判非所认”的问题。我们认为,既然认定“前期物业管理协议”是业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分,前期协议对开发商具有约束力,就应当支持原告的诉讼请求,由被告缴纳6千多元维修基金。这完全符合某市政府关于“维修基金2005年9月之前的2%的维修基金由建设单位缴纳”的规定。同时,根据某市政府“硬性”规定,“1997年1月1日至2003年8月31日前办理的《商品房预售许可证》的住宅物业维修基金,由开发商按建设总投资额2%交纳给付,但买卖合同中已约定由业主交纳后不足部分开发商按规定金额补足”。同时,根据某市房管局给被告的“批复”和某市政府2004年10月13日第(2005)45号《关于在商品买卖合同中明确物业专项维修资金缴交约定的通知》,本案的全部维修基金应由开发商交纳。由于开发商在买卖合同中提供了第16条的格式条款加上霸王条款,业主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理应当按政府的硬性规定由开发商补足,这是具有政策事实依据的,而非二审方案认为的“没有事实依据”。二审方案创造了“判非所认”结果的原因,就是本案涉及到的如何认识“前期物业管理协议”的法律约束力,及相关的立法和司法的局限性,以及到底应该如何纠正立法和司法所存在的问题。
二、前期物业管理协议的特点
说到前期物业管理协议,就不得不说前期物业管理。通说认为,所谓前期物业管理,是指自房屋出售之日起,至业委会与物业公司签订的新的《物业服务合同》生效时终止的物业管理活动。相应地,房地产开发企业(开发商,建设单位)、业主与物业服务公司之间就前期物业管理签订的合同称之“前期物业管理服务协议”(简称“前期协议”)。主要有三类前期物业管理协议,由业主直接管理权派生出来的“受托管理权”的前期协议,是一类新型的无名合同。“后期物业管理服务协议”(简称“后期协议”),是指自房屋出售基本或者全部完毕起,由业主或者业委会自己选择与物业管理人签订的《物业服务合同》,也称“一般物业服务合同”。两种协议差异明显:
1、签订合同的发生时间不同。前期协议一般发生在房屋尚未全部销售完毕的小区,小区还处于“不稳定状态”之时,小区的环境不稳定,管理不稳定,治安不稳定,这些都给小区管理和服务带来许多不方便。而后期协议是小区商品房基本销售完毕,小区处于“稳定状态”之后,基本是环境稳定,管理稳定,治安稳定,这些都给小区管理和服务带来许多方便之处。
2、聘请物业公司的方式不同。前期协议是由开发商“自行指定”的前期物业管理人直接进入小区,对业主实施服务和管理。对此,人们形象地比喻“开发商自行指定的前期物业管理人”与业主的关系是“父与子关系”。而后期协议是小区成立业委会之后由业主们以自已招投标或其他方式聘请的物业公司进行正常的“物业服务”。人们形象地将“业委会与物业管理人”间的关系比喻成“主人与客人关系”。
3、合同约束的利益主体不同。前期协议表现出特殊的秉性,在业主、开发商和物业管理人三种利益主体关系中,开发商操纵着利益的“方向盘”,利用合同中格式条款或霸王条款,逼使作为弱势方的业主“就范”,并由它“自行指定”的物业管理人为其谋取利益最大化,物业管理人从中获取相应的利益,业主只享有某些有限的自。合同规范的三者间的利益关系是不平等的。[2]而后期协议中,业主享有比较高度的自,合同在业主或业委会与物业管理人在平等协商基础上签订,一般规范了业主与物业管理人在“服务”与“收费”问题的利益关系,通常与开发商无关。通过对“前期协议”与“后期协议”的比较,可以发现,与“物业管理协议”息息相关的业主、开发商和物业管理企业(物业公司)三方之间的利益冲突和地位不平等是造成前期物业纠纷的深层原因。相对“强者”开发商和前期物业公司而言,作为消费者的业主在物权把握和专业知识上都处于绝对的弱势,驾驭商品房市场的开发商及其“自行指定”的物业管理人占据绝对优势,尤其在“前期协议”约定的内容上无法做到公平公正。况且这类前期协议由开发商及其“自行指定”的物业管理人以格式、霸王条款约束业主,而少有的可能对业主有利的争议条款又不能保护业主的利益。
三、现行立法对不同前期物业管理协议法律规制上的缺失分析
前期物业管理协议的特殊性需要立法与司法的特别规范与调整,方能在利益冲突的业主、开发商和物业管理企业三方主体间找到实质上的正义和平衡。前期物业管理中三方当事人的地位及其相互关系如何,学理、立法、司法实践中莫衷一是,尚无定论。“这些学术界意见不统一和立法及实践中做法缺乏统一标准,已成为我国前期物业规范管理的一大障碍。”[3]因此,我们要从立法和司法上纠正不同前期物业管理协议的缺陷。
(一)前期物业管理协议及其缺陷
通过对立法与实践的综合考察,可对我国前期物业规范管理作出一些简单的分类,每种前期协议都存在局限性,在立法与司法实践存在着各种固有的漏洞与缺失。概括起来,大致可以分为以下三类前期协议。第一类前期协议是《物业管理条例》第21条规定的“建设单位与其选聘的物业管理企业双方签订的前期协议,”我们简称之“第一类前期合同”。这是最重要的法定合同,该合同只是规定建设单位与其选聘的物业管理企业之间的权利义务,并未关注如何保护业主利益的规定问题。最主要的不足是,立法规定建设单位授权其选聘的物业管理企业对业主实行管理,而没有规定向业主公示这些内容是否合法合理。无形中允许开发商与其“自行指定”的物业管理人“私下操作”,不但侵犯了业主的知情权,而且漠视业主的监督权和其他合法权益。这是物业立法的缺憾。第二类是开发商与业主签订的“前期协议”,简称“第二类前期合同”。这类协议应作为物业销售(预售)合同的必备条件,却未将其列入《物业管理条例》。这种合同规范了开发商与业主之间在前期物业管理中的权利义务关系,往往会约束开发商,然而在实践中并不多见。业主应有的与开发商谈判的权利,以及知情权、监督权和其他合法权益都得不到立法方面的足够重视。第三类是开发商“自行指定”的物业管理人与业主签订“前期协议”,简称“第三类前期合同”。这类前期协议在实际中最为常见。法律依据是《商品房销售管理办法》(建设部令第88号),其中关于商品房的销售条件规定了“物业管理方案已经落实”,并在第13条规定:“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”该前期协议只是规定物业管理企业与业主的权利义务关系,而未涉及与房地产开发企业之间的。《办法》没有规定商品房买卖合同与前期协议之间的关系,与第一类前期合同未发生任何联系,一旦发生业主与房地产开发企业有关的纠纷,房地产开发企业会以第三类前期合同与其无关而拒绝承担自己应当的责任和义务。这三类不同的前期协议中,业主、开发商与物业公司的权利和义务各不相同,地位也互有消长,相对应的,合同效力对三方的约束力也有所区别。然而,不同的前期协议虽然针对消费者业主而言的,受害人却基本上是业主。此时,如果片面地理解立法的内容,将有可能出现前文争议重重的“判非所认”的审理结果。
(二)前期物业管理协议缺陷的理性认识
前期物业管理协议的特殊性需要立法与司法的特别规范与调整,方能在利益冲突的三方主体之间找到实质上的正义和平衡。应该理性地认识前期物业管理协议在立法与司法实践存在着各种固有的漏洞与缺失:
1、现行立法的缺陷和偏差在于,作为社会关系调整器的法律法规无法深入社会关系的内部,去发掘社会关系的不同性质,进行此类法律关系的调整,相关立法权限分配模糊。在前期物业管理协议中,现行的《物业管理条例》和《物权法》未从立法指导思想上做到向弱势群体———作为消费者的业主进行倾斜保护的公平公正,加上现行《物业管理条例》的可操作性不强,带有强烈的行政色彩,基本上是为开发商“说话”;而负责指导和协助的房地产行政部门和当地居委会则采用“潜规则”(且不说“设关布卡”)阻碍“小区独立自治”,行政利益和部门利益大大超过“小区业主利益”和“民众利益”,从而难以实现开发商、业主和物业公司之间的真正的利益平衡。上述三类前期协议所存在的“各自为政”的现象的立法缺陷足以说明,立法未协调好“开发商、业主和物业公司”三者之间的利益关系,就无法从立法上做到对弱势群体———业主倾斜的保护。据报道,2009年,北京市所有已成立的小区中,有三分之二小区无法产生业主委员会,主要原因是小区业主民主投票选举产生业主委员会后,上报时大多无法得到当地居委会及其上级街道委员会的备案,这样小区独立自治无法实现。全国各地基本上存在类似情况,很多当地居委会及其上级街道委员会对业主反映前期物业管理协议所存在的问题置之不理。这些都是由我国立法指导思想的局限性所导致的。
2、司法界对前期协议的法律约束力大小的理解、认识和判断大有偏颇,尤其是处理物业纠纷的一些法官不能正确行使自由裁量权,错误地应用传统合同法理论,不是从人权法治观点和对弱者实施倾斜保护的角度去维护法律的权威和合同效力,而是站在强者(富人开发商)及其“自行指定”的物业管理人一边,为他们的利益“说话”,否定前期协议中对业主有利的内容;故意未对提供格式合同的开发商和物业公司做出不利的解释,甚至现行合同法对合同效力都予以否定,另行“创造”判决理由,进行错误认定,从而形成了“判非所认”的结果。这是导致业主败诉的基本原因。立法与司法的漏洞与偏差无法使原本倾斜的利益天平回归于正义与公平,这使得在前期物业管理协议纠纷处理过程中,形成了开发商与物业管理公司“强者愈强”、业主“弱者愈弱”的局面。正确认识前期物业管理中三方当事人的地位和相互关系,完善措施和对策,用立法和司法的形式重新厘清和解决前期物业管理协议纠纷的诸问题,是解决问题的正确途径和当务之急。
四、完善前期物业管理协议纠纷的对策
立法应与时俱进,要从现实问题出发,纠正立法缺陷,为优良法治服务。针对前期物业管理协议在立法和司法所存在的局限性,以及存在的实际问题,提出完善立法和司法的相应对策。
(一)立法对策
商业合同管理篇12
业主指定分包商由业主指定，业主可以通过对分包工程单独招标，对分包授标后书面通知主承包商与分包商签订合同，咨询也可以通过议标形式确定指定分包商。这里需要注意的是主承包商要从保障自己的权益出发，在收到咨询的正式指令后与指定分包商签订合同；选定一般分包商，业主只要同意工程进行分包，则由总承包商自行选定，但是需在签订合同之前将分包商的资质文件报请咨询同意，得到咨询及业主书面认可后，总承包商与分包商签订合同，合同签订后合同责任并没有转化给分包商，而是完全由总承包商承担。
具体操作来说：一般分包商签订合同，分包商须提供标书（Tender）,分包工程工程量清单（BOQ），总承包商可以邀请多个分包商进行报价，在认真对比各分包商报价，并且与主包标书中相应工程报价也进行对比之后，选定分包商议价使其降价，与其签订合同，合同金额包括主承包商的利润，形成利润的方面是：分包商报价与主承包商对业主报价之间的差价以及主承包商对分包商报价上浮一定比率后行成的管理费。合同文本由主包商提供。
业主指定分包商签订合同，主承包商须收到咨询关于签订合同的指令（Instruction）、分包商标书（Tender）、工程量清单（BOQ），总承包商认真检查指令中关于支付总承包商的管理费及利润等条款，管理费及利润率一般采用工程量比率的形式。此管理费的费率一般是在投标时由主承包商报价的，项目具体实施时实际分包合同金额可能会有变动，但是管理费费率一旦授标确定后就不会变动。业主指定分包合同文本一般由咨询或者主承包商提供，不能由指定分包商提供。如果是咨询提供的合同文本，作为主承包商，为了规避风险，要仔细检查合同内容，尤其是关于付款等特殊条款，有异议时要在签订合同前书面提出。
2.施工管理方面的区别
施工管理过程中对一般分包的管理，项目管理人目前的认识还是比较明确的，对分包施工进度、施工质量都进行监督、协调，这里就不再赘述。
由于指定分包商是与总承包商签订分包合同，因而在合同关系和管理关系方面与一般分包商处于同等地位，对其施工过程中的监督、协调工作应该纳入主承包商的管理之中。在施工管理中需要注意的是：无论指定分包还是一般分包，工程分包不能解除主承包商任何责任与义务。主承包商应在分包场地派驻相应监督管理人员，保证本合同的履行，分包单位的任何违约行为、安全事故或疏忽导致工程损害或给业主造成其他损失，主承包商承担连带责任。只是，主承包商对分包商违约行为承担责任的范围不同。除非由于主承包商向业主指定分包商了错误的指示要承担责任外，对指定分包商的任何违约行为给业主或第三者造成损害而导致索赔或诉讼，承包商不承担责任。如果一般分包商有违约行为，业主将其视为承包商的违约行为，按照主合同的规定追究承包商的责任。
3.验工付款方面的区别
对分包商的支付开支方面，业主指定分包商与一般分包的不同之处在于：向一般分包商支付的工程款一般包括在总承包商的合同总价内，由总承包商依总分包合同的约定支付。对于指定分包来说，在分包合同确定之前，业主将暂估分包合同金额放在“暂估价”项下，即另外准备的款项中开支。分包合同确定后，随着施工进行的过程，对指定分包商的付款，由业主先行支付给总承包商，总承包商仅可以根据主包合同收取约定的总包管理费。
验工中经常遇到的变更问题，在对分包验工中应引起项目管理人员的重视，并且针对业主指定分包和承包商内部分包要有所区分。业主指定分包的工程变更及对变更部分的验工由指定分包商直接与咨询申请和沟通，其变更金额申请与批复是不经过主承包商的，主承包商在最终行成的验工证明中申请相应的管理费即可，主承包商对与指定分包商已完成但未获得业主及咨询批复的变更工程量不承担任何责任；而承包商内部分包，其变更工程量通过主承包商向业主及咨询审批，主承包商应将其与自己自主完成的变更工程量同等对待，即主承包商在未获得业主及咨询同意认可的书面文件之前，不允许指令分包商进行变更工程的施工，否则变更分包工程已施工但未获业主及咨询批准，分包商向主承包商索要变更工程款，业主又拒绝支付这部分工程款，主承包商就会承担这部分支付风险。
4.分包决算方面的区别
对指定分包商和一般分包商做决算，其区别与验工付款的区别是类似的。在主承包商与业主上报决算报告之前，对分包进行决算时，一般分包按合同比例支付分包款，如果有增加工作，一般根据主包合同的比例上报咨询。
指定分包决算价格则由指定分包商与咨询商谈，主承包商只在其最后同意的价格上提出管理费，将这部分管理费包括在对业主的决算报告申请中。
发达的专业化分包体系是建筑市场成熟的标志,也是项目管理专业化提出的要求。探讨如何强化对分包商的质量管理、进度管理,如何提高分包工程的经济效益就非常有必要；项目管理人员提高对分包管理的重要性、必要性认识，强化管理和监督，切实做好分包管理工作，也就显得尤为重要。
商业合同管理篇13
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甲方是位于 市 区 路（街）某某商业广场 座首层 号铺（“商铺”）的产权所有人，拟将商铺出租给乙方，乙方同意承租。现甲、乙双方就商铺租赁有关事宜达成如下合同。
第一条 商铺的位置、面积和用途
1.1 商铺的位置和面积
甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于 市 区路（街）某某商业广场（“商场”） 座首层 号铺（见本合同附件一图示），且甲、乙双方同意遵守某某商业广场物业管理有限公司的统一经营管理相关制度和物业管理规定。
商铺的建筑面积为 平方米。前述建筑面积为本合同所述物业管理费的计算依据和为本合同所述租金的计算依据。如果交付时实测面积/产权登记面积与上述面积不一致的，以实测面积/产权登记面积为准。
1.2 商铺的用途
乙方承租商铺只能用于经营（商品种类） .
非经甲方及某某商业广场物业管理有限公司（以下简称“物业管理公司”）书面同意，乙方不得在本合同约定的租赁期内将商铺用于经营其他任何种类的商品和用于其它任何目的。甲方或物业管理公司对乙方违反本条规定的行为未及时制止并不表示对乙方行为的默认。
第二条 租期
租期自 年 月 日（如商场开业时间晚于上述起租日的，以商场开业日为计租开始日）起至 年 月 日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金，免收物业管理费，但仍应缴纳水、电等能源费。其他情况下，乙方装修期间也应支付租金、物业管理费。具体装修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商场确定的统一开业日前 日签订本合同的，则乙方应在统一开业日前正式对外开业，否则每延迟一日，应向物业管理公司支付相当于本合同期租金总额1%的违约金。但是本协议签订日在商场开业日前的，如商场开业时间晚于上述租期开始日，以商场开业日为计租开始日，租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金和物业管理费，但应支付水电等费用。开业日指商场具备对外营业能力时。乙方应按照商场确定的开业日对外营业。
第三条 租金
3.1 租金
乙方在前述租期内租赁商铺的租金为：
3.1.1 年 月 日前（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年整）租金标准为：
每月每平方米（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
年 月（第一个月如果不是整月时）租金按日计付，租金标准为每日每平方米人民币（小写） 元（大写） 元。
3.1.2 年 月 日（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年后的第一天）至 年 月 日租金标准为：
每月每平方米人民币（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
3.1.3 年 月 日（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业起届满两年后的第一天）至 年 月 日租金标准为：
每月每平方米人民币（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
3.2 支付期限和方式
3.2.1 支付期限
首期（即租期开始之日至 月月底）租金在进场装修前支付。除首期租金外，乙方须在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2 支付方式
乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向甲方支付租金，按该等方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。
甲方指定银行帐户如下：
开户行：
户 名：
帐 号：
乙方按照本合同应向甲方支付的所有款项均按照本条约定执行。
第四条 物业管理费
4.1 商铺的物业管理费为每月每平方米（建筑面积）人民币29元，月物业管理费合计为人民币（小写） 元，（大写） 元。前述物业管理费包含商场共用部位、共用设施设备的维修保养费，公共区域保安、保洁、绿化美化的水、电等能源费以及商场所有区域的中央空调费等。物业管理公司可能会根据推广商场等经营需要适当提高物业管理费。物业管理费应由甲方向物业管理公司交纳，但在本租赁合同期间甲、乙双方同意由乙方承担，本合同终止后仍由甲方向物业管理公司交纳。
4.2 物业管理费支付方式
4.2.1 物业管理费由乙方承担。
4.2.2 物业管理费按月支付。除首期物业管理费外，乙方须在每月的2二十五日前直接向物业管理公司万达商业广场物业管理有限公司交付下下月物业管理费。
物业管理费自租期开始之日由乙方承担。乙方需在租期开始日前进场装修前向物业管理公司交付首期物业管理费（从租期开始之日至____月月底）
4.2.3 支付方式
乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向物业管理公司支付物业管理费，按该等方式支付的款项均以物业管理公司或其银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方/！/付款发生的银行手续费由乙方承担。
物业管理公司指定银行帐户如下：
开户行：
户 名：
帐 号：
乙方按照本合同应向物业管理公司支付的所有款项均按照本条约定执行。
第五条 能源费
乙方进场装修前应向物业管理公司缴纳能源押金________元。商铺的水、电等能源费采取分户计量，乙方应当自行承担，从进场装修日开始计收。乙方应按物业管理公司书面通知直接向物业管理公司支付。水、电路损耗等能源损耗按照出租商铺实际用电量占商场总用电量的比例分摊。租赁期内前180日（不含免租期）能源损耗的月平均损耗将作为计算剩余租期内能源损耗数的标准。
第六条通讯设施租金
及押金
6.1 乙方租用商铺自行申请通讯设施如下：电话/传真__部，上网专线__条。
6.2乙方向相关部门支付前述通讯设施租金为电话/传真每月人民币____元/部，上网专线每月人民币____元/条。
6.3 乙方向物业管理公司支付前述通讯设施及押金为：每部电话/传真人民币____元，共计人民币____元；每条上网专线人民币____元/条，共计人民币____元。
6.4 乙方所租用的通讯设施自行到相关部门支付租金。
6.5 电话费、上网费等通讯费用（含月租费、手续费等），由乙方自行向电信部门支付。
第七条 保证金
7.1 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方须于签订合同同时向甲方一次付相当于两个月租金的租金保证金，共计人民币（小写） 元（大写） 元。
7.2 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付物业管理费，乙方须于签订合同同时向物业管理公司一次付相当于两个月物业管理费的物业费保证金共计人民币（小写） 元（大写） 元。
7.3 在本条中保证金指前述租金保证金和管理费保证金。
7.4 保证金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。
7.4.2 如乙方未能按照本合同约定向物业管理公司支付物业管理费、能源费或滞纳金，物业管理公司可以扣留全部或部分管理费保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。
7.4.3 如乙方违反本合同约定任何条款，甲方或物业管理公司均可分别扣留全部或部分租金保证金或管理费保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方或物业管理公司的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。
7.5 本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，或在甲方、物业管理公司直接折抵乙方未付的租金、物业管理费、违约金等应付款项后，甲方和物业管理公司应在乙方归还甲方商铺后十日内将保证金无息退还给乙方。
第八条 进场经营质量统一经营管理保证金
乙方应向物业管理公司缴纳统一经营管理进场经营质量保证金人民币小写 元，（大写） 作为在商场经营期间遵守统一经营管理相关制度商品质量、服务质量的保证金。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。乙方违反统一经营管理相关制度时，物业管理公司有权没收全部或部分统一经营管理保证金，乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按照欠费处理。该项保证金的补足方式与本合同第七条关于保证金补足方式的约定一致在乙方出售的商品质量不符合国家规定或有降低商铺所在广场的声誉时，物业管理公司有权直接从保证金中向消费者直接支付退货款和赔偿款。
本合同终止后，如果乙方完全履行本合同项下义务，物业管理公司在乙方归还甲方商铺且清缴全部欠款后10日内将保证金无息退还给乙方。
第九条 滞纳金
本合同项下付款时间遇节假日均不顺延，所述“日”均指日历天，双方另有约定的除外。
乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方或物业管理公司支付的任何费用，每日应按照拖欠费用 33‰ 向甲方或物业管理公司缴纳滞纳金，从应付日至实付全部清偿之日止。
第十条 续租
10.1 如果乙方愿意在租期届满后继续承租商铺，可向甲方提出书面续租申请，但此申请须于租期终止日30日前、180日内提出。如果在本合同期限届满前30日未收到乙方的续约通知，视为乙方放弃续租，本合同自租期终止日自行终止。租期终止日前180日期间，甲方有权在不妨碍乙方正常使用的情况下带客户查看商铺场地，乙方应予配合。
10.2 如乙方续租，甲方有权根据市场情况调整租金的收费标准。
10.3 在租期届满前，甲方与第三方确定租赁意向，且就租赁条件达成一致时，应及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后三日内决定是否行使优先承租权；如果乙方在前述期限内没有给予甲方答复，则视为乙方放弃优先承租权。
第十一条 进场移交
11.1 甲、乙双方应在租期开始日前30日内办理商铺移交手续。
11.2 商铺移交时状态见附件二，甲、乙双方在移交时应给予确认。
11.3 乙方进场后，甲方和物业管理公司仍有权继续进行大厦周边环境的建设、公共区域或个别卖场区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此而对乙方作出任何赔偿，乙方同意不干涉。
11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期均相应顺延。延期超过90日的，乙方可以在前述90日届满后七日内选择解除本合同，乙方选择解除合同的，甲方应在合同解除之日起七日内无息退回乙方已付费用，但无须承担其他任何责任。
第十二条 商铺的使用
12.1 装修和改造
乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修改造方案和施工公司必须经过甲方和物业管理公司的审查书面认定，但甲方和物业管理公司并不因审查而承担任何责任。
装修或改造应当遵守商场装修管理制度和规定。甲方和物业管理公司有权监督乙方的装修工程施工过程，并随时对不符合装修管理制度的行为加以制止并要求其改正。如果乙方拒绝改正，则甲方和物业管理公司有权自行加以纠正，由此产生的全部费用均由乙方承担。
12.2 乙方应严格遵守物业管理公司已经和将要制定的商场各项经营管理制度、各项物业管理公约和制度、以及甲方与物业管理公司签署的统一经营管理合同、物业管理合同以及其他合同。因违反相关制度、规定和约定所遭受的处罚和应当承担的责任应由乙方自行承担。
12.3 乙方应在其经营范围内合理使用并爱护房屋各项设施、设备，保持商铺在租期内处于良好的使用状态。因乙方使用不当造成设施损坏或发生故障，乙方应承担由此产生的全部费用。
甲方：____________________________
乙方：____________________________
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，本着平等互利、协商一致的原则，甲方将产权属自己的______________铺位（复式）租给乙方使用。甲乙双方经友好协商，自愿签订本合同，双方共同遵守。
第一条 租赁地点与铺位面积
租赁地点：____________________________________________.
租赁面积：_________平方米，其中底层铺面建筑面积_____平方米，二楼______平方米。
第二条 租赁期限
租赁期限为_____年，即从______年_____月_____日起至______年_____月______日止。
第三条 保证金、租金、设施费、管理费等
1.乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金为人民币______元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退回上述保证金给乙方（不计息）
2.乙
方应在每月______号前向甲方缴交当月的以下费用。
从_______年________月______日起至______年______月______日，当月租金：人民币______元。
设施费每月分摊人民币______元。
3.当月管理费（含公共卫生、保安、消防、公共绿化等管理费用）每月每平方米2元。
4.电费、水费按有关部门规定的商业用电、用水价格收费（含损耗、区内路灯分摊）次月10号前应交清上月的水电费。
第四条 甲方责任
1.甲方负责在小区内配备消防设施、公共卫生、供水、供电设施，并负责上述设施的维修保养。
2.甲方负责制定《______________商业小区的综合管理规定》和小区内的其它管理制度。
3.甲方依照本合同和《商业小区综合管理规定》，对商业小区进行日常管理，甲方负责配备相应的管理、服务员（如保安员、清洁工、电工、水工），做好保安、防火、防盗、清洁、供电、供水等项目工作，维护小区内正常的经营秩序。
4.合同期内的租赁税由甲方负担。
第五条 乙方责任
1.乙方完全自愿自觉遵守甲方制定《______________商业小区综合管理规定》（见附件）和商业小区的其它管理制度，以保证小区的正常运作。
2.乙方在承租商铺之后，应立即到工商管理部门办理《营业执照》和到税务管理部门办理税务登记手续，不得无证经营。乙方必须自行办理小区内自己的财产和人身保险。
3.乙方要做好商铺的安全、防火、防盗工作，不得在商铺内（包括二楼）使用明火的炊具，不能占用公共场地作经营或堆放货物杂物之用。因乙方责任发生的失火、失窃等事故并因此导致商业小区的损失均由乙方负责赔偿。
4.未经甲方同意，乙方不得擅自改动，拆除铺位内的建筑结构和装修设备。
5.乙方负责保管，维护商铺内的设备、设施，如有损坏，要及时维修，费用由乙方负担。
6.乙方应积极协助配合甲方对商铺、设备、公共设施的检修工作，不得妨碍检查和施工，更不得以此作为不交、少交或拖欠各项应交费用的理由。
7.乙方如需对所承租的商铺进行内部装饰、装修，应将装修设计方案报知甲方，批准后方能施工。乙方迁出时，商铺内所增设的一切的嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方也不予补偿。乙方在小区内张贴宣传品或设置广告，应按小区的有关规定办理手续，并服从甲方统一规划。
