房地产法学论文篇1
1。政府宏观调控的必要性
笔者认为，市场一方面在创造利益，另外一方面在破坏利益。对于房地产市场的起伏不定，权力掌控的主体———国家，必须要对市场进行一定的行政干预，如果不采取干预措施，市场失灵，则带来的影响不仅仅是金融风暴所能比拟的，它对整个国民经济的影响和经济发展的破坏难以想象。具体到房地产市场，如果土地完全市场化、各类配套设施能通过市场手段获得、银行贷款是完全透明的，则房地产交易价格是竞争性的。而这些条件的满足需要以整个经济系统的市场运行为前提，至少目前中国房地产市场还没达到这种水平。［6］从这个意义上讲，在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平。面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。市场缺乏政府宏观政策调控和法律监管犹如一场没有音乐的舞会一样，再好的舞姿也因为没有旋律的指挥而无所适从。
2.政府干预房地产市场的处境
关于政府对市场干预的力度，不少学者提出了很多质疑。因为权力的运用在其宏观调控中有模糊的地带。有的专家认为政策的调控本身没有法律的规范性和强制力，但在具体实施过程中，地方政府甚至将政策依据作为处罚和上位法的解释依据，这本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通过房地产业带动其他产业的发展，以期达到产业链的平衡。但另一方面又行使权力来过度干预市场的发展，既要做到支持、保护、维护房地产投资人的利益，又要采取行政手段遏制他们的利益。令政府感到尴尬的是抑制房地产的发展也是抑制自身的利益。这是一个无法调和的矛盾。因为市场的规律、规则不通过政府干预，那么更多的消费者权利将得不到切实的保护。无论如何，政府都只能牺牲部分利益来成全整体利益。因为公共利益是首位的。笔者认为这是宏观调控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所处的环境。
(二)利益在房产市场主体中的分割
市场经济环境下，参与市场、角逐市场，根本的目的还是获取利益的最大化。有学者说，一个好的市场既要满足市场经济体制的完善，也要满足法治体系的健全，关键的还是要看市场利益机制是否均衡。在房地产行业，无论是房开商还是贷款银行、无论是政府部门还是其他产业链(如建筑业、化工业、机械制造业、交通运输及仓储业等多个行业有密切的关系;同时还有金融、保险业、电力、煤气及水的生产和供应业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业家用电器业、家具制造业、建筑装饰业等)。甚至广大消费者，都希望最大化的减少风险和损失，以期在利益的分配中能占更多的份额，当然有的利益已经被预设。如房价、利率、相关产业的商品价格等。在复杂的利益格局中，被动的消费群体始终处于弱势的地位。但利益的追求不能建立在违法违规和损害公民权利基础之上。无论社会利益格局如何调整和变动，都要保障公民的生存权和发展权。根据社会经济发展水平，及时调整最低生活保障、最低工资、贫困线和其他保障水平，防止利益格局固定化、部门化、权力化。政府之间、政府与市场之间要建立正常的利益协调、博弈机制，使权力与职责、利益相符合。［8］打于强势的银行、房产投资人、政府的利益垄断。最大化的将局部利益转向公共利益。
(三)竞争秩序需建立在道德的逻辑优先性上
竞争必须依赖于一定的市场竞争机制，不能违反法律规范及市场规则。否则将不会形成有序的行业竞争格局。秩序是稳定的首要条件，没有良好的秩序规则就没有和谐发展的基础。针对房地产市场因价格波动带来的不稳定性，政府不断开展整顿市场和规范市场经济秩序的各种举措。这对维系房地产市场秩序、一定程度上遏制房地产价格起到至关重要的作用。一旦市场秩序混乱，规则没有得到遵守，利益的无限追求已经突破了道德可以容忍的底线，那国家的经济发展将是灾难性的，届时再合理地宏观调控措施估计都难以进行及时有效的补救。所以，为了维护房地产市场不至于垄断利益，影响整个国民经济的发展。政府的宏观调控和市场干预有绝对的合理性和必要性，但也不能将这种干预手段作为房地产市场秩序唯一的稳定依据。因为还有一个不可忽略的因素，即道德力量。民生问题是任何一个国家发展的归宿点，市场秩序即便不稳定，也不能以消费者或广大民众的利益做为代价。市场在建立起自身机制的同时，也应该慢慢形成自我的道德体系。竞争无界，道德有底。所以市场不缺乏人性，市场也不能脱离道德。在我国的房地产市场竞争机制中，道德的逻辑性必须置于首要地位。不要形成企业与地方政府联合反调控的行为。因此，市场竞争秩序乃是基于社会共同的道德诉求。由于既不存在一个完备的道德，也不存在完备的法律，道德与法律须臾不可分离。我们既可以从社会的法律活动中去阅读到特定社会的道德状况，也可以通过社会的道德资源去反思它的法律处境。当现代社会孜孜以求的法制追求不足以维持市场秩序时，我们不能忘记，道德具有逻辑的优先性，因而必须寻求和利用现实的道德资源。如此，才能促进繁荣稳定的房地产市场秩序。
(四)房地产市场的健康需要法律体系的规范化
不仅仅是房地产市场，其他任何行业的发展都需要一部相对完善的法律规范来加以调整和保护。法律与社会其他调控手段一样，既有自己的运行方式和规律，也有调整其规范对象的规律。对于房地产市场，由于牵涉到的主体比较多，即便是政府也不例外。这是房地产行业的特殊性质所决定的。但无论有多复杂的参与主体，都必须遵守一定的规则和法律规范。没有完善的法律体系就不可能有完善的健康的行业发展。针对房地产发展的极端不稳定性及与其他行业甚至与整个国民经济的关联性，国家出台了许多规范性文件和政策，但有的如《行政处罚法》、《行政许可法》、《立法法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等规定上内容含混不清，缺乏确定性，经常用一些常识性概念表达专业性问题，缺乏应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。在我国制定的关于房地产的法律法规及相关的政策、制度中，还应当防止保护房地产消费者权益的专门立法与既存法律发生竞合。“消费者保护法广泛地存在于各种法律规范之中，不受部门的限制。凡对消费者利益具有保护功能的法律规定，都是消费者保护法的组成部分”。［9］P220对房地产消费者权益的保护可通过完善相关法律的途径实现，并在相关法律中规定对不同种类的房地产权益予以不同程度的保护。况且房地产消费者权益内容庞杂，一部法规难以穷尽，且广泛涉及诸多相关法律，易导致法律适用的竞合。主要是与民法通则或未来的民法典、房地产法、合同法、建筑法等法律的竞合，虽然可以强调对有关公民基本生存权利的规范优先适用的竞合规则，但制订新法和修改法律毕竟要以防止而不是增加竞合为宜。
(五)责任的承担主体模糊
房地产法学论文篇2
【论文摘要】 房地产烂尾项目难于处理，除了项目本身面临的种种困境外，现行法律制度不能为处理工作提供有力的支撑是一个重要原因。对于房地产烂尾项目，政府应当以市场监护人的身份，积极干预，综合运用行政手段和法律手段，分类处理，其中主要应采取司法途径，解决烂尾项目的根本出路问题。为了依法、有效地开展处理烂尾项目工作，至少应在三个方面进行制度创新，并应严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。 房地产烂尾项目是指已经进行前期投入，后来由于受市场、政策等各种因素的影响，工程停滞，并留下大量历史遗留问题的房地产开发项目。从项目外观和现状考察，可以通俗地划分为烂尾楼和烂尾地块。 一、房地产烂尾项目的成因 房地产烂尾项目的大量产生，有着特殊的历史背景。当时，房地产管理制度不健全，市场不规范，监管不到位，产生了过度投机行为，导致市场泡沫。随着泡沫破灭，政策趋严，资金链断裂，建设项目停滞下来。目前，全国很多城市的房地产烂尾项目，基本上都产生于上世纪九十年代经济体制转型时期。这是房地产项目烂尾的最常见原因，所有的烂尾楼和绝大多数的烂尾地块都属于这种情况。 此外，也有少数烂尾地块是由于规划调整（例如，为了保护文物古迹、改造路网）等行政行为造成的。 二、房地产烂尾项目的困境 市场原因造成的房地产烂尾项目，面临多种困境，各种困境叠合在一起，形成了一种绝境。其中，最主要的困境是以下三种： （一）被拆迁户寻求法律保护的困境。房地产烂尾项目，小者牵涉十余被拆迁户、几十人，大者牵涉数百被拆迁户、几千人众。多数被拆迁户经年累月处于临迁过渡状态，长期被拖欠拆迁补偿安置本金（包括被拆迁房屋的补偿费、临迁费或者租金）、滞迁费和违约金。他们手握一纸回迁协议，即使打官司也无济于事──开发商没有可供执行的财产。即使偶尔有幸参与执行分配，又因合同纠纷，属一般债权，没有优先受偿权，几乎“血本无归”。 （二）开发商身陷巨额债务纠纷的困境。除对被拆迁户的债务外，开发商往往还背负银行贷款债务，与材料供应商、承建商等之间存在这样、那样的债权债务纠纷，可谓官司缠身，积重难返。除了逃逸的开发商外，留下来的大多是资不抵债或者濒临倒闭的开发商。 （三）完全依靠市场寻求项目出路的困境。由于建设项目长期停顿，开发商的资质或者项目规划、用地手续等许多方面都存在问题。在严格限制经营性用地加名、改名，以及禁止不采取公开招拍挂方式而私自转让经营性土地使用权等一系列宏观调控政策的背景下，仅仅依靠市场主体的努力，仅仅发挥市场机制的作用，这些烂尾项目几乎只剩下一条绝路。 当被拆迁户持久不断地进行反复、群体性信访、上访，以至严重影响社会和谐安定之际，一些地方政府开始着手处理房地产烂尾项目。可是不久发现，在现有法律制度和政策框架下，处理房地产烂尾项目近似一道无解之题。 三、有关房地产烂尾项目的法律问题 调研房地产烂尾项目，始终无法回避这样一些法律问题： （一）市场和政府的界线究竟在哪儿？政府如何才能不为市场主体的市场行为“买单”？ （二）从法律角度考虑，这些项目的出路在哪里？ （三）怎样保障众多被拆迁户的基本财产利益，从根本上消除危害社会稳定的隐患？ （四）如何清理烂尾项目错综复杂的各种关系，明确各类主体的责任？ 四、思考 （一）对于房地产烂尾项目，必须实行政府干预。 除了行政行为导致房地产项目烂尾的情况外，其他烂尾情况都是市场缺陷造成的后果，诸如资本的逐利性、个体市场行为的微观性和盲目性、拆迁人和被拆迁人获取信息的不对称性、开发商的不诚信行为等等。同时，作为公共产品的法律制度本身的缺憾，也加剧了被拆迁户的弱势群体地位，以至于被拆迁户身为债权人却无力自救、无法自救。其实，这正是市场不能发挥“无形之手”作用的体现。这时候，政府不应该无所作为，而应该积极发挥“有形之手”的调节作用，主动介入、干预。考虑到这些烂尾项目产生的历史背景，政府更应该负起责任来，有所作为。 但是，干预并不意味着政府应当为市场主体的市场行为“买单”。干预的目的，在于尽快消除烂尾项目妨碍社会与经济正常发展的不良影响和消极作用，其中重点是最大限度地保护被拆迁户的基本财产利益；在于弥补市场机制缺陷，恢复市场机制的功能。在实现这一目标的过程中，政府以市场监护人的身份出现，理顺各种关系，帮助市场主体分清责任、落实责任，解决问题，而不应该由政府一律“买单”。不分青红皂白，轻率主张甚至决定政府“买单”，将会给市场经济的发育和发展带来长远后患。 政府干预，采取行政手段和法律手段密切配合的干预方式。只有采取行政手段，干预才有显效；只有采取法律手段，才能分清责任，确定责任主体和责任大小。 （二）应当分类处理，并且主要应采取司法途径，才能解决房地产烂尾项目的根本出路问题。 对于行政行为导致的房地产烂尾项目，自然应由政府负责解决有关遗留问题。对于其他烂尾项目，同样要分别不同情况进行处理： 1．对于开发商已经取得国有土地使用权的烂尾项目，在不违反法律，不规避宏观调控政策，并体现处理结果社会效益最大化的前提下，不排除通过盘活等市场的途径来处理。但是，鉴于前述种种困境，主要还是应该通过司法途径来解决。 所谓司法途径，这里指为被拆迁户提供法律咨询，帮助他们提起诉讼，诉请法院判决开发商支付拆迁补偿安置本金；法院受理了同一烂尾项目一定比例的案件后，查封该项目并强制执行，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿安置本金。显然，采取司法途径，在很多细节问题上需要司法机关和行政机关的相互默契和密切配合。 2．对于开发商因未缴齐国有土地使用权出让金，没有取得国有土地使用权的烂尾项目，可以通过解除国有土地出让合同或者采用闲置土地处置的办法，予以收地，收回后作为储备用地，增强政府的宏观调控能力。当然，对这类烂尾项目，也可以结合司法途径来处理。 司法途径、收地以及盘活等市场途径，都是依法而为，都属于法律手段。 对于不涉及被拆迁户的其他债权债务，不是处理烂尾项目的重点，宜由当事人自行通过诉讼或者其他途径解决。 （三）创新制度，为解决房地产烂尾项目提供合法并且更有力、有效的手段支持。 如前所述，在目前的制度框架内，处理市场原因造成的房地产烂尾项目，几乎没有出路。为了解决长期困扰当地社会与经济发展的房地产烂尾项目，一些地方克服了种种困难，在行政机关和司法机关的密切协作下，出台了一些处理房地产烂尾项目的特殊政策，实践证明行之有效。但是，长远来看，有市场就有市场风险，即使建立了充分的预防机制，也难以完全避免房地产烂尾项目的产生。因此，创新制度，为处理房地产烂尾项目提供法律保障，才更具根本性和长远性。 1．设立拆迁补偿安置本金优先受偿的法律制度。被拆迁户用安身立命之所与拆迁人交换得一纸拆迁补偿安置协议后，依照现行法律，物权就转化为债权，而且是普通债权，没有优先受偿性。为此，可以采取两种办法解决： 第一，通过司法解释，确立拆迁补偿安置本金在法院执行分配顺序上，优先于其他债权受偿； 第二，基于物权优先于债权的民法原则，在物权法上创设一种拟制所有权，规定：“房屋被拆除，所有权人在获得全部补偿安置之前，房屋所有权视为未消灭。”这样，通过诉讼，在法院进行执行分配时，被拆迁户的拆迁补偿安置本金就可以顺理成章地优先于一切债权受偿。 2．建立针对弱势群体的成本低廉的诉讼制度。在民事诉讼法上，把房地产烂尾项目的被拆迁户纳入弱势群体的范畴，针对弱势群体诉讼作出制度安排，主要是缓交诉讼费、诉讼保全费和执行费，免交财产保全担保金等；并且规定，对于经当地政府确认的房地产烂尾项目，财产保全的范围可以是整个项目。 鉴于很多被拆迁户对开发商心存侥幸，从而存在消极行使诉权的情况，可以在将来引入公益诉讼制度的时候，考虑把针对房地产烂尾项目提起的关于拆迁补偿安置本金的诉讼，纳入公益诉讼中来。 3．实行垫付制度和追偿制度。处理房地产烂尾项目，一个根本宗旨在于使被拆迁户得到妥善安置，或者使其拆迁补偿安置本金得到偿付。这是一条底线， 否则不能说处理结果是成功的。为此，实行垫付制度和追偿制度十分必要。例如，遵循司法途径处理房地产烂尾项目，被拆迁户的拆迁补偿安置本金只能得到部分偿付时，通过制度设置对不足部分给予垫付，由垫付主体向开发商追偿。要明确垫付和追偿的主体及其责任。对于政府部门之外的其他垫付主体，政府可以考虑以其他适当的形式给予一定的补偿。 （四）有必要严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。房地产烂尾项目给广大被拆迁人（包括公房所有权人）造成了巨大经济损失，对当地社会与经济发展危害甚重。一些房地产项目之所以烂尾，完全是由于开发商的不诚信行为比如商业欺诈造成的，但是现实中却鲜有不良开发商因此遭受法律的惩处。为了整肃房地产市场秩序，以儆效尤，必须追究这类开发商的法律责任，包括刑事责任。通过完善相关立法包括刑事法律制度,加强执法，可以做到这一点。例如，对违反房地产市场监管规定，导致房地产项目烂尾，给国家、被拆迁户造成重大经济损失的，追究有关房地产公司法定代表人和相关责任人的经济责任或者行政责任；对违反房地产市场监管规定，以抽资、转移监控款、携款潜逃等恶意行为导致房地产项目烂尾，给国家、被拆迁户造成特别重大经济损失的，除追究上述个人经济责任或者行政责任外，还应追究有关房地产公司及其法定代表人、其他相关责任人的刑事责任。
房地产法学论文篇3
自北京通州画家村宅基地纠纷案审理以来，由媒体提出的小产权房概念得到社会广泛认同。检索中国知网发现，学术界也在大量使用该概念。以“小产权房+篇名”为条件，在期刊、报纸、特色期刊、国内会议、国际会议、硕博论文等数据库中检索到文献2545篇；其他条件不变，扩大至主题检索，得文献3140篇；扩大至全文检索，得文献19545篇。
本文的研究思路是：首先大量阅读小产权房文献，按照论文理论基础将其归为政府规制理论、土地发展权理论、博弈论、制度变迁理论等不同类型；然后分析这些代表性论文的学术观点及存在问题。
二、基于不同理论视角的小产权房问题研究评析
1.政府规制理论
政府规制理论认为，外部效益和信息不对称会影响市场机制对资源的配置效率，作为公共利益代表的政府需不同程度地介入经济过程，通过实施监管或规制（Regulation）纠正市场缺陷，实现资源的有效配置。基于该理论的文献普遍认为当前小产权房问题是由政府监管不力导致的，但多数文献未能深刻认识小产权房问题产生的土地制度根源。
比如，有学者指出，小产权房的大规模出现是由管理体制不顺、基层政府管理能力有限、以及政府寻租导致的；非农开发权归属不明是造成政府规制失灵的重要原因。有学者立足小产权房市场规制的困境，从法律层面探索小产权房规制制度，主张重新修订宪法解决规制不力问题。还有学者认为现有小产权房规制政策法律依据不足、未体现农民利益；建议调整规制政策，依据规划和房屋质量分类制定处置方案。
2.土地发展权理论
土地发展权（Development right）特指变更用途或提高使用强度的权利。该概念出自英国，后在美国得到成功应用。土地发展权理论核心是发展权的转移与定价。利用土地发展权制度可以“对冲”规划导致的产权拥有者“暴损”和“暴益”（Windfall-wipeout dilemma）。基于理论的文献多认为小产权房归结于发展权归属问题。由于我国发展权理论研究滞后，实践层面更是缺乏与之配套的法律和制度环境，此类研究多止于理论设想。
比如，有学者认为，小产权房大量出现的根本缘由在于农地发展权的缺失，应严格界定征地范围、实行“两权归一”来弥补农民发展权的缺失。有学者认为，小产权房开发是农民与地方政府抗争的结果，政府在产权缔约和土地开发过程中应让利于民，创造一种市场化的制度环境。还有学者大胆设想按照某一比例在农民和政府之间分割发展权，从而彻底解决小产权房问题。
3.博弈论
博弈论是现代经济学标准分析工具之一，主要用于探讨公式化的激励结构，是研究具有竞争性问题的有效手段。博弈论特别关注游戏中的个体预测行为和实际行为，重点探讨不同主体的最优策略。基于该理论的小产权房文献可以清晰展示各主体决策过程，但分析结果及可靠性受成本收益函数界定、博弈模型选择等因素影响较大。
比如，有学者分析了完全信息和不完全信息条件下地方政府与农民的博弈过程，认为严禁小产权房交易会使各方长期经济利益受损。有学者在分析政府、集体、开发商、购房者多方博弈关系后认为，提高征地补偿才是解决小产权房的根本出路。还有学者构建复杂的完全信息动态博弈模型，挖掘各方博弈动机，认为征地补偿水平低、执法成本高等因素导致了小产权房的泛滥，建议通过构建城乡统一土地市场化解小产权房难题。
4.制度变迁理论
制度变迁理论认为，制度就是决定人与人相互关系的行为规范。合理的制度安排可减少不确定性，降低经济社会运行成本。随着外部条件变化，原制度均衡格局因获利机会的出现被打破，制度变迁需求因此产生。制度变迁理论可以精彩诠释小产权房的形成原因，但其脱离地价增值微观机制，往往使得政策建议趋于空泛。
房地产法学论文篇4
中图分类号：G6423文献标志码：A文章编号：
10052909（2017）01012304
房地产经济学是我国房地产开发与管理、物业管理、工程管理等房地产相关专业的重要课程，开设学校众多。近年来，随着我国国际化进程的不断加快，凯德置地、仁恒置地、美国富顿、美林集团等海外房地产企业在我国大规模进行房地产开发的同时，我国绿地、万科、万达、碧桂园等大型房地产开发企业纷纷到海外进行房地产投资，对我国房地产从业人员的外语（尤其是英语）水平提出了越来越高的要求。部分国内高校（如东南大学）抓住这一契机，开设了双语或全英文的房地产经济学课程。但是，以“房地产经济学”为主题，在“中国知网”中查询教学论文，仅有14篇左右，主要关于房地产经济学的学科体系[1]、案例教学[2]、教学方式[3]、实验教学[4-5]、考试方法[6]、教学实验室建设[7]，未见其全英文课程建设的相关研究。为弥补这一缺陷，文章总结东南大学全英文房地产经济学课程改革与建设的主要经验，提出进一步发展的方向，为兄弟院校的双语或全英文房地产经济学课程建设提供借鉴，具有重要的现实意义和理论价值。
一、面临挑战
（一）学生方面
长期以来，东南大学的房地产经济学课程由土木工程学院负责建设，主要面向全院大三学生适时开设，其他院系学生亦可选修。自2012年春季的第三个学期开始，按照培养计划的调整要求，东南大学房地产经济学课程的授课语言
从中文改为全英文，课时仍为32学时。土木工程学院设有工程管理、土木工程、给排水、工程力学等四个本科专业，其中工程管理专业学生已经在大三的第二学期选修过房地产开发与经营，而其他专业的学生则没有房地产方面的基础，所以选课学生在房地产方面的专业素养有较大差异。此外，选课学生的英文水平参差不齐，也给全英文教学带来较大挑战。
（二）教师方面
首先，对授课教师的听、说、读、写等英语水平要求较高，以便查阅国内外房地产经济学方面的学习材料，准备授课讲义，在课堂上清晰和准确地传授课程内容。其次，对授课教师的专业水准要求较高，以便从不尽相同的房地产经济学教材中，梳理出适当的教学内容，并以适当的形式呈现。最后，由于房地产经济学是一门实践性较强的课程，房地产市场变化又非常快，授课教师应采用适当的教学方法，如案例教学、情景教学等，使选课学生快速掌握较为晦涩的房地产经济学基本理论和方法。因此，选择合适的全英文房地产经济学课程的授课教师难度较大。
（三）教材方面
国际上，房地产经济学课程的英文教材很多，题名包括《Real Estate Economics》《Essentials of Real Estate Economics》《International Real Estate Economics》《Urban Economics and Real Estate》等。虽然这些教材的核心内容多有重叠，但是其知识结构和侧重点不尽相同，各有特色。譬如，《International Real Estate Economics》侧重于国际房地产市场的变化和投资组合，而《Urban Economics and Real Estate》则侧重城市发展建设对房地产的影响。另外，这些英文原版教材基本上都是200多页，众多的专业词汇使许多学生望而却步。最后，虽然这些英文原版教材数据详实，强调案例教学，但是选用案例基本上均为作者所在国家的案例。由于国情和文化背景不同，国内学生对英文教材中所举案例缺乏感性认识，不仅难以举一反三，甚至无法准确地理解教材的内容，极大地影响授课效果。
（四）素材方面
改革开放以来，我国房地产市场发展迅猛，房价上涨迅速，在快速提升城镇居民人均住房面积的同时，带来了“房奴”“蚁族”“房地产泡沫”“学区房”“短命建筑”“居住隔离”等问题，给居民的住房消费、房地产企业的投资开发和政府的宏观调控等利益相关者行为选择带来诸多挑战，也为房地产经济学课程提供了丰富的授课素材。考虑到全英文课程的要求，需要将搜集到的授课素材，如典型案例、政府宏观调控政策，甚至是媒体上常见的习惯用语翻译成英文，经过中文译为英文，学生再将英文译为中文的两次翻译，可能产生信息丢失，降低授课质量。
二、改革措施
（一）教学团队
2012―2014年的东南大学全英文房地产经济学课程由香港理工大学建筑及房地产学系的房地产学科带头人许智文教授主讲，笔者负责其助教事宜。许教授长期从事房地产经济与管理方面的教学和学术研究，担任多本国际知名期刊（如《Habitat International》、《Journal of Urban Planning and Development》）的主编、区域主编等职务，并于2012年7月被聘为东南大学的客座教授。香港理工大学学士、澳大利亚墨尔本大学硕士和博士的尤佳老师，2015年春季接手全英文房地产经济学课程的教学任务。许教授和尤博士的授课风格不尽相同，但都有过硬的英文授课能力，得到学生的普遍好评。
（二）教学材料
2012年，全英文房地产经济学课程首次开设时，许教授选用Dennis J. McKenzie和Richard M. Betts出版于Cengage Learning的《Essentials of Real Estate Economics》（Fifth Edition）为教材，并沿用至今。第一个原因是该教材已经被海外多所高校的房地产经济学课程所采用，知识结构和内容体系已经得到国际同行的V泛认可。第二个原因是该教材已由孟繁瑜博士翻译为中文版《不动产经济学》，并于2009年被中国人民大学出版社正式出版，方便中英文对照相关知识点，加深理解。第三个原因是该教材内容比较详尽和全面，从房地产基本要素到房地产市场的影响因素，再到房地产开发和投资，一一进行了阐述。这样不仅有利于教师在教授的时候有所侧重和选择，也有利于学有余力的学生在课后拓展阅读。另外，考虑到成本问题，教学团队将全英文的讲义、课件和辅助材料制作成册，便于修课学生循环使用。
（三）课程内容
借鉴前述英文原版相关教材的内容体系，综合考虑课时、学生专业背景等因素，并尽量减少与房地产开发与经营课程的重复内容，对课程内容进行重新设计，编排为三大部分。其中，第一部分是微观经济学的基本理论（如Supply and Demand、Land Rent Theory），第二部分是宏观经济学的基本理论（如Real Estate Market Cycle、Government Intervention），第三部分是经济学理论在房地产中的具体应用（如Housing Market、Real Estate Bubble）。同时，精选国内房地产市场的热点话题（如Chinese Housing Reform， Chinese Capital in international real estate market），制作成相应的案例，安排在相应的课堂教学中，使学生学会应用课程中的基本理论和方法分析与解决实际问题。
（四）教学方式
除了传统教师讲授式的课堂教学之外，课堂教学还采用多媒体的方式。一是在课堂中播放关于中国房地产的英文短片，他们大多来自于英文媒体（如CCTV-9，凤凰卫视，CNN）的采访和电视节目。这些英文短片内容丰富，表达生动，紧扣房地产市场发展和政策变化。不仅让课程内容更加丰富新颖，也可使学生从中学到地道的英文表达方式。而在看完每个短片之后，都会由教师带领学生进行小组讨论或个别发言。这样不仅有意识地锻炼了学生的英文表达能力，也培养了学生的思辨能力，批判性地接受信息。二是收集国际房地产机构的专业报告和英文报刊上的报道和评述作为学生的阅读材料。近些年，这类的英文报道，尤其是与中国房地产相关的报道越来越多。因此，在选择上除了选择热点话题之外，也要注意控制篇幅，使学生始终有兴趣并主动地进行课后阅读。
（五）考核方法
改变过去一次期末考试或一份课程论文的考核办法，取消课程考试，改为过程考核，具体考核办法如表1所述。其中，第一次作业和第二次作业都是个人完成，单独考核，而第三次作业是需要小组（一般5～6名学生）共同完成。在第三次作业中，每个人完成部分占20分，小组完成的总体情况占30分，强调个人努力与团队合作的有机结合。
第三次作业是小组作业，要求每组共同完成一个城市（建议为江苏省内城市）的市场分析报告，要求能反映该城市某一段时期内（如“十二五”）的总体和细分房地产市场情况，具体包括该城市的经济发展状况、房地产总体情况、住宅市场发展情况、非住宅市场发展情况、房地产市场政策和宏观调控情况、知名开发商和（或）知名房地产项目（仅针对小组人数超过6人的时候）。小组内每位学生负责撰写一个部分，如“XX市的房地产总体情况”、“XX市的住宅市场发展情况”，综合起来即形成第三次作业的小组大报告。
三、结语
经过四年来的改革与建设，东南大学全英文房地产经济学课程效果显著。首先，已经设置了符合学生专业背景、语言水平和我国国情的全英文房地产经济学课程内容体系，教学内容基本稳定，教学方法逐步成熟。其次，全英文的房地产经济学授课、作业、研讨等学习环境，扩充了学生的专业词汇，锻炼了专业英语的表达方式，大大提高了学生的英文写作水平和表达能力，部分学生甚至能利用英文较为深入地探讨房地产经济与管理相关学术议题。最后，通过三次作业的过程考核，使学生学会利用课程所学的理论和方法来解决房地产相关实践问题，并形成团队合作的学习氛围。但是，课程建设仍面临一些困难，包括讲授全英文课程时，多次语言转换可能导致的信息流失和扭曲，以及缺乏具有中国房地产案例的全英文房地产经济学教材。解决这些问题是笔者今后努力的方向，譬如在近年来课程讲义的基础上主编一本高质量的全英文《房地产经济学》教材。参考文献：
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Abstract：
房地产法学论文篇5
Key words: project management；real estate courses；analysis of teaching problem；reform measures
中图分类号：G42文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）08-0253-02
0引言
对于学习工程管理专业的学生来说，房产类课程无疑是重要的主干课程，能否学好它对以后的学习和工作都有重要的意义。这类课程的理论与实践联系非常紧密、学科交叉性强、涉及面较广、理论更新速度快、概念性问题多而且需要大量记忆，使得教学过程中学生难免会觉得枯燥无味，再加上传统的理论灌输教学模式，学生对课程学习的兴趣降低，使得这类课程的开设也失去了意义。为了激发学生的兴趣，引导学生对该类课程的重视，有必要对房产类课程教学中存在的问题进行分析并提出改革的对策。
1课程教学中存在的问题分析
1.1 传统式理论灌输教学方法，重理论轻实践在课堂上传统的理论灌输以老师为主导，传统的板书，学生在下边做笔记，学生根本没有参与到课堂中来，课堂气氛死气沉沉，虽然老师在课堂上有时也举几个案例进行解释，但是由于学生基本没有实践的经验，有时也是似懂非懂，长此以往，导致学生失去了兴趣，听课也只是为了应付考试，所以应该打破这种满堂课灌输理论的模式，激发学生对课程的兴趣，积极的参与到课堂中来，目前，也有不少学者对该类课程也进行了改革与实践，取得了良好的效果，如张海燕[1]在房地产开发与经营课程的改革与实践一文中提出了采用多种教学方法如案例教学、情景教学、开设专题讲座以及精心组织课堂讨论等来激发学生的学习兴趣；马欣对案例教学法在房地产类课程中的应用也进行了详细的阐述，这些学者对房产类课程教学方法的改革和实践为今后该类课程的教学提供了经验和新的思路。
1.2 学生实践机会少，缺乏解决实际问题能力长期的课堂教学导致了学生很少有外出实践的机会，从而不能真正的理解课堂上学习的基本理论，不能使理论与实践融会贯通。房产类课程的开设的目标应该是培养学生深入学习房地产理论的基础上，在将来的实践工作中具有分析实际问题，解决实际问题的能力，这样就需要学校和教师利用一些有利条件，为学生争取到实践的机会，对学生多进行实践锻炼，不仅可以促进学生加深对课程基本理论的理解，而且可以培养学生思考和动手的能力。
1.3 教材内容陈旧，新的概念和理论不能及时更新我国的房地产市场和房地产产业经过的20多年里发展，其市场机制、相关制度和法规也都发生了巨大的变化，所以房地产类课程的教学内容也随着时间的变迁而积累和更新，随着我国城镇化建设进程的加快，人们将对住房的需求越来越大，房地产市场必将进一步发展壮大，这也使得房地产市场和产业面临许多的新问题和新课题，国家将随着这种变化制定新的相关制度以及法规等规范房地产市场。由于教材的编制和更新一般需要较长的时间，所以教材内容陈旧也是学校存在的普遍问题，但是也可以通过其它途径进行教材内容的补充和更新。
1.4 考核形式单调，重视笔试成绩忽略了实践的重要性目前学校的考试形式基本是平时学习表现获得的成绩（主要包括课堂回答问题、课堂分组讨论、课下完成作业以及课外实践等）和期末考试的笔试，而平时成绩一般占到20%~30%，主要还是以期末的笔试成绩为主，最后可能学生的成绩都相对较高，但培养出的也基本是高分低能的学生，从而使得该课程也就失去意义。在国内，许多高校的教师也对考核形式提出了一些新的方法，如徐迎磊提出了考核形式转变以突出实践技能考核为中心，采取个人笔试、小组任务实训打分、作业等实践成绩列入到期末成绩中，而且占到总成绩的50%[2]；潘安平在对建筑与房地产法规课程的思考一文中，提出了“523”模式，即“理论教学（50%）+自学（20%）+案例讲析（30%）”[3]，并在教学中为学生推荐一些相关读物，取得较好的效果。这些教学考核形式的改革很值得去借鉴和学习。
2课程教学改革的对策
面对房地产类课程存在的问题，通过前面的阐述可知从事该专业方向的教师也提出了一些很有意义的改革措施以及亲身实践的一些成果，但是目前这类课程的教学改革形成的体系仍不完善，需要继续探索改革的对策来应对当前课程教学体系中存在的缺陷。
2.1 活跃课堂气氛，充分调动学生的积极性为了使学生对房地产类课程产生兴趣，就应该把学生从以教师为主导的满堂灌的课堂中解放出来，通过采取一些策略，调动学生的积极性，营造出活跃的课堂气氛，激发出学生对课程的兴趣。
2.1.1 分组进行专题辩论在教学过程中，教师可以提前拟定一个辩论专题，将学生分成若干小组，让小组成员去查阅与课题相关的文献资料，对专题进行深入的了解。在上课时，先是每个小组派一名代表对专题进行阐述，发表小组对专题的认识和看法，代表发言结束后，各小组学生就每个小组的观点和看法进行比较分析，交换意见，得出各小组对专题的认识程度与存在的不足，最后教师综合分析后，对每个小组进行点评。通过这样的专题辩论，充分调动了学生的积极性，学生对所学的知识认识的更加深刻，而且在讨论中也培养了学生语言表达能力和思考问题的能力。
2.1.2 学生自举案例在课堂进行分析教师在某一章节讲解时，可以让学生结合自己所学的课程基本原理，就日常生活中学生碰到的一些案例让学生搜集资料或进行调研，让学生制定出解决案例的方案。实际上房地产的案例在日常生活中是随处可见的，象一个学生在自举案例时就以自己的哥哥为例，其哥哥在大学毕业后在当地找了工作，先是租房子住，工作几年后准备要结婚了，就遇到了需要解决住房的问题。是继续租房呢？买新房呢还是买二手房呢？这就涉及到房地产评价业务以及工作过程的理论知识。最后学生的哥哥选择了购房而不再租房，这又涉及到了房地产市场问题，除了要考虑可以支付的首付以及家庭的年收入等，还要考虑如何安排按揭借款和还贷计划，如何根据预算和自己的需要选择合适大小的住房等，制定出合理的购房方案，在课堂上讨论学生的购房方案，学生可以对房地产购房环节的理论问题得到深刻的理解。
2.1.3 学校建立科技创新项目基金，鼓励学生创新意识学校可以建立科技创新基金，鼓励学生就所学专业的某个研究方向进行研究或将新理论新方法应用于实践为课题申请该项目基金，该项目主要以学生为主，教师辅助给予指导。这样学生可以外出进行调研，深入了解课题方向的最新进展以及目前需要解决的问题，大大的开阔了学生的视野，激发了学生的兴趣，不仅提高了学生的主观能动性，而且也培养了学生一定的独立科研能力。最后以提交科研报告以及成果的形式进行评定，学生在完成课题的同时，也系统的掌握了相关的知识。
2.2 教材的选用及其内容补充更新选取最新的教材无疑是解决教学内容陈旧的办法，可以有效地帮助学生了解到目前房地产目前的现状以及今后的发展趋势到，但前面也提到教材的更新明显滞后于新的理论和方法的出现，所以在教学过程中，可以通过以下方法对所用教材内容进行补充：
2.2.1 教师应该查阅大量文献资料，掌握最新的课程理论知识体系。通常教师也不能只局限于一本教科书，还需要辅助1~2本参考书，应该建议学院或校图书馆订阅一些房地产类的相关杂志，因为这些杂志一般都介绍了房地产市场和产业的最新动态，这样学生通过杂志可以间接了解行业的最新动态，开阔学生的眼界。
2.2.2 教材内容也不可以仅局限于国内的房地产理论认识，也可以对发达国家如美国、德国、日本目前的房地产产业和市场理论进行了解，如美国的房地产信托投资基金（REITs）与传统的房地产融资具有其特殊的优势，在我国实现是否具有可行性，是否利大于弊，可以通过课堂讨论，从而拓宽学生的知识面。
2.2.3 通过互联网，教师和学生都可以获取最新的信息资源，可以帮助学生了解我国的国情对房地产市场发展的影响、目前房地产行业人才的供求、房地产的税费改革等问题，促进学生对理论知识的深入学习。
2.3 提高学生的实践教学比例，鼓励学生到企业实习传统的考核方式使得实践教学在教学过程中所占比例较小，提高实践教学比例对学习房产类课程的学生至关重要，建议理论教学和实践教学的比例各占50%，分别对两个环节的教学进行考核，最后评出总成绩。通过打破以前陈旧的考核模式，不仅不耽误学习该掌握的基本理论知识，而且也使学生能够将理论和实践相结合，实践动手能力将得到显著的提高。具体的教学实践环节也应采取相应的对策来进行，由于现在学生数量较多，实习地点的选择和确定也是面临的主要问题。目前根据学校所具备的条件，可以通过以下途径实现学生的实践锻炼学习。
2.3.1 进行校内的实践性教学，主要以课程作业和课程设计为主。教师可以通过自己的一些科研项目为学生提供课程设计题目，学生可以通过这样课程设计项目，锻炼自己的专业技能。
2.3.2 可以通过联系本校毕业多年从事房地产类专业的学生，他们其中一部分已在企业领导层任职，与他们建立合作关系，分批将学生推荐到其单位进行实习，围绕专业技能培养，选择某个房地产开发项目为背景，进行可行性研究、项目策划、施工预算、施工组织设计、营销策划和物业管理投标方案编制等，对专业技能进行初步训练，并加深对理论知识的理解和认识。
2.3.3 组织学生参观建筑施工现场，了解项目工程概况，提高对建筑文化知识、建筑施工过程的认识，如果可以参加工程实际工作并进行专题调查研究，对将要毕业走上工作岗位的学生来说意义更大。
3结语
房地产类课程是与实际联系非常紧密的专业课，在课程教学中教师应及时了解和掌握房地产领域的新政策和发展动态，同时应对教学内容及时补充更新；在教学过程教师要重视实践教学，培养学生的实践动手能力。本文针对房地产类课程教学中存在的问题，提出一些实用可行的对策，对提高学生的综合素质，培养学生解决实际问题的能力具有重要借鉴意义。
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房地产法学论文篇6
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房地产法学论文篇7
随着我国改革开放的不断推进，国民经济取得了高速发展，房地产市场在拉动经济增长的过程中起了不可磨灭的作用。与此同时，房地产纠纷日益增多，房地产法解决纠纷的功能逐渐凸显。房地产法教学担当起了培养合格房地产法人才的重任，①但如何使房地产法教学取得良好的效果是一个值得授课教师思考的问题。本文以案例教学法的运用为切入点，讨论房地产法教学中案例教学法的具体运用，以期能对提高房地产法教学效果有所帮助。
一、房地产法教学的内容及其在法学教育中的意义
房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法的表现形式有两种，一是房地产法典，二是单行房地产法律规范，我国目前房地产法由众多单行房地产法律规范组成。我国房地产法的体系主要有三部分：第一，基本法。如《宪法》以及《民法通则》等法律中有关房地产的规定。第二，专门法。如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《住宅法》及各自的实施条例、②细则、办法等。第三，相关法。如《物权法》、《担保法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中有关房地产的规定。目前，我国调整房地产关系最基本的法律有两部，即《土地管理法》和《城市房地产管理法》。
现行房地产法教材关于房地产法教学的内容大体相同，主要包括以下几方面：房地产权属法律制度、房地产开发用地制度、房地产开发法律制度、房地产交易法律制度、房地产税费法律制度、物业管理法律制度、住房保障法律制度等。由此可知，房地产法教学不仅涉及民法基础知识，还广泛涉及到民法知识之外的经济法等知识，可以说是民法与经济法的“大融合”。因此，房地产法教学效果的好坏不仅可以反映出教师教学水平的优劣，还可以从中看出学生法学素养的高低。尽管我国法学教育没有将房地产法列为本科教育的核心课程之中，学校教学也大多将房地产法列为选修课开设，但房地产法知识贯穿民法教学、经济法教学过程的始终，因而专门对房地产法教学进行探讨显得尤为必要和重要，其不仅能推动民法和经济法教学的发展，还能促进房地产法学科的建设。
二、房地产法教学中运用案例教学法的作用
“1871年，兰德尔教授在美国哈佛大学法学院首创以案例讲授法律的方法。他编著的《合同法判例》是世上第一本案例教学法的教科书。当时他积极探索法学教学案例，主张培养学生具有像律师那样思考的技巧能力，因此在教学中不特别注意学生是否了解一个规则，而在于让学生了解为什么要这样做，法院判决怎样做到这一点。”[1]案例教学法是根据教学目的要求，将已发生或将来可能发生的问题作为案例，组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流的研究活动，提出各种解决问题的方案，并对之进行论证说明，促使学生加深对知识的理解，从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。[2]如今，包括法学在内的各种学科教学过程中都广泛运用案例教学法。在房地产法教学中运用案例教学法具有以下作用：
1.培养学生解决问题的能力
房地产法是一门实践性很强的学科，房地产法教学中运用的案例都来源于房地产实务，是司法实践的产物，与生活联系紧密。将案例教学法运用到房地产法教学中，能将干涩的房地产法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来，使学生更加直观地感受法律在生活中的运用，从而更好地理解所学法律知识，提高学生解决实际问题的能力。
2.激发学生的学习兴趣
传统教学模式是机械式的灌输与接受的过程，老师采取“满堂灌”的方式从头讲到尾，对知识的讲解基本采取先概念、再特征、后分类的模式，使本来可以鲜活的房地产法律知识变得枯燥乏味，学生的学习热情和兴趣大大降低。同时，传统教学模式以教师为主，学生往往没有参与到教学活动中，导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来，教学过程中让学生积极参与对案例的讨论，在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。
3.提高教师的教学水平
在房地产法教学中运用案例教学法对授课教师提出了更高的要求，教师仅靠一本教材就完成备课任务已不可能，课前或者课后教师必须结合课堂教学内容对众多关于房地产的案例进行搜集和筛选，同时还需加工和处理，使其符合教学目的。教师对案件的搜集、整理过程不仅能扩大自身的教学视野，还能更加深入地思考相关法律知识和理论，进而有助于提高教师教学水平。
三、房地产法教学中案例教学法的具体运用
房地产法教学中运用案例教学法使得教师一统课堂的局面被打破，课堂教学内容由教师和学生共同完成，课堂教学的成败由教师和学生共同决定。因此，案例教学法的具体运用不仅取决于教师“教”这一面，还取决于学生“学”这一面。
1.教学前的准备阶段
（1）筛选教学案例。房地产法教学中运用案例教学法首先需要由教师对众多的房地产法案例进行筛选，因为只有符合教学目的的案例才能在课堂上派上用场，否则会出现适得其反的结果。教师在筛选房地产法教学案例时，应关注房地产界最新的发展趋势，选择具有时新性、典型性的案例，因为陈旧的材料尽管能够说明问题，但学生往往对新颖的东西更感兴趣。
（2）研究案例内容。教师为了能在课堂上游刃有余地对案例进行讲解和分析，必须在课前认真研究案例的内容，将案例所反映的房地产法律知识和原理总结、提炼出来，准备好课堂上要讨论的问题以便提高课堂效率。
（3）分配好案例教学在整个教学环节中的比例。我国法学教学传统和法律体系决定了案例教学无法成为整个课堂教学中的核心，③只能作为教学的辅助手段。因此，教师在房地产法教学中运用案例教学法时要分配好案例教学在整个课堂中所占用的时间，若案例教学占用太长时间反而使学生忽略了对基础知识的掌握。
2.案例教学阶段
（1）先讲解基础知识，后分析教学案例。如前所述，案例教学不能成为房地产法教学中的主角，教师在课堂上不能从头至尾都分析和讨论案例。因此，教师首先应理清房地产法的基础知识和原理，然后通过对案例的分析和讨论加深学生对所学知识的理解，扩大学生的视野，激发学生学习房地产法的兴趣。
（2）介绍案例内容时辅之以其他教学方法，如多媒体教学法等。在运用案例教学法的同时多种教学方法并举能使教学达到事半功倍的效果，因案例本身的鲜活性和真实性，加之多媒体教学的直观性和生动性，学生会对这样的教学方式乐此不疲。
（3）针对案例提出问题，启发学生积极思考。案例教学是一个师生互动的过程，在教学过程中教师应引导学生认真思考，踊跃发言，参与到教学环节之中。其中，教师针对案例并结合讲授的基础知识提出问题是引导学生深入思考的最佳方式之一，学生与教师的互动改变了传统教学法中教师占主导地位甚或唱独角戏的局面，同时也显示出案例教学法较之传统教学法的优势所在。
3.教学后的总结阶段
（1）反思学生课堂讨论中出现的问题。课堂教学完成后，并不是说教师就与所讲的知识和所讨论的案例脱离了干系，教师课后应该针对学生在课堂案例讨论环节中表现出的问题以及学生各自的观点、理由和论证方法等进行总结，这不仅能为以后更好地教学提供参考，还是教师深化学习的一个过程，因为学生的讨论大都是经过思考准备后进行的见解、意见纷呈，教师往往也能从学生对案例的讨论中受到启发。
（2）撰写案例分析报告。房地产法教学中案例教学的最后一个环节就是案例分析报告的撰写，毕竟课堂讨论是零散的、不成体系的，课后可布置作业让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，使学生能更好地理解房地产法是如何在生活中产生作用的，通过书面作业的形式还能起到对学生写作能力的培养。
总之，房地产法是一门实践性很强的学科，与人们的生活密切相关，房地产法的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果，在房地产法教学中运用案例教学法，④对课堂教学效果和教师教学水平的提高、学生能力的培养以及房地产法学科的建设都具有无可替代的重要作用。
作者简介：刘远山（1968-），男，湖北天门人，海南大学法学院，教授，民商法硕士生导师，法学博士、博士后；余秀宝（1987-），男，重庆人，海南大学民商法学院硕士研究生。（海南 海口 570228）
注释：
①很多学校设置有独立的房地产学院或专业如上海大学、中南财经政法大学等。
②典型的如《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》等。
③其例外情形是专门的案例课程和法律诊所等实践性课程。
④这里还涉及其他相关实践教学环节以及典型案例的具体说明和解剖等内容,限于篇幅暂不予论述。
房地产法学论文篇8
1.人权条约下的含义界定：房地产的应然
从国际范围来看，许多重要的国际人权公约都明确规定了对公民住房权的保障。1948年《世界人权宣言》第25条规定，人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的包括住房在内的生活水准;1966年《公民权利和政治权利国际公约》在第1条指出，所有公民有权为他们自己的目的自由处置他们的天然财富和资源，并且在任何情况下不得剥夺一个公民自己的生存手段;1966年《经济、社会及文化权利国际公约》第11条规定，人人有权为他自己和家庭获得相当的包括住房在内的生活水准。从这些最基本、普遍性的人权条约可以看出，公民的住房是人权命题中的应有之义。针对公民住房权，国际社会采取了更为具体的行为：1991年适足住房权特别报告员的任命、1991年《第4号一般性意见──适足住房权》、1994年《住房权国际公约(草案)》、1995年《迈向住房权利的战略计划》、1995年《适足住房权特别报告员最终报告》、1997年《住房人权：联合国事实清单第21号》、1997年《第七号一般性意见：关于强迫驱逐》、1999年联合国住房权计划的批准和2001年联合国人居中心升格为联合国人类住区规划署等。
其中1991年《第4号一般性意见──适足住房权》首先在第1条强调了适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。同时这一《意见》对公民住房权的具体含义作了精细的表述：(1) 适足的住房权利适用于每个人且不应受到任何歧视;(2)住房权利是所有人不论其收入或经济来源如何都享有的、适足的安全、和平和尊严地居住某处的权利;(3)所有人不论使用的形式都应有一定程序的使用保障;(4)合适的住房要有符合要求的服务、材料、设备和基础设施的提供;(5)住房有关的个人或家庭费用是力所能及的;(6)适足的住房必须是适合于居住的;(7)适足的住房应处于便利就业选择、保健服务、就学、托儿中心和其他社会设施之地点;(8)适当的文化环境。
按照公民住房权自有含义，社会中的个人主体具有适足居住的权利，而要达此目的，房地产这一载体是必须存在的介质。综合人权公约对公民住房权的阐述，笔者认为，这一人权意义下的房地产应然具有的内涵大致可以从这些方面理解：(1)在市场经济情势下，房地产业存在一个基本的底线，即是社会中的各个阶层要具有力所能及支付水平下的适足居住空间;(2)社会中的各个阶层个人主体拥有人权含义的公民住房权，不意味着这些主体都拥有公民住房权对应的房地产这一载体的所有权;(3)国家具有提供针对社会中的各个阶层适足居住的房地产的义务;(4)严格限制房地产的剥削性，这是因为房地产的天然代际传递性与天然代内财富转移性，使得房地产非常容易成为公民个人财富转移工具;(5)房地产的合理利润与超发货币承载工具条件下的超额利润要做严格区分，国家不能将房地产视作滥发货币的倾倒地;(6)房地产具有人权性与资本性二重性，协调两者关系要按照人权高于资本、资本服务于人权的原则进行;(7)房地产存在的目的在于服务于房地产创造者，特别是这一主体中的弱势群体，房地产不能反噬劳动者;(8)房地产的具体形式受限于国家的法律法规政策。作为房地产的具体体现之一的小产权房，自然具备普遍意义上的房地产的应有含义。我们在讨论小产权房法律出路时，无疑应当遵循公民住房权意义下的房地产应有含义的要求，进而使用这一含义作为标准来检验小产权房法律出路的设置。
2.社会实践中的人为解构：房地产的实然
不少决策制定者对于公民住房权这一概念的理解，目前还存在极大的误区。他们简单地将住房权利等同于住房救济，将公民住房权的内涵和外延大大窄化。这种对公民住房权概念的错误理解往往基于一个预设，即大多数居民都能够通过住房市场获得公民住房权的满足，政府只需关注那些被排除在市场之外的社会群体。〔1〕这一存在于政府决策者头脑中的基本认识被体现在了具体的各级政府的各种会议文件、工作报告以及法律法规政策中，压缩之后的公民住房权的主体对象在现实中基本上限定于低收入阶层。至于那些无法从市场经济条件下通过自己支付货币成本获得住房，又不符合窄化之后的政府在文件中致力于解决的收入阶层人群的公民住房权被忽视了。我们如果仔细考究这一窄化的动因可以发现，政府作出这样选择的一个最基本的利益动机在于政府意图，以及实际上已经获得的巨额地租收益。
我们只要梳理下现行有关住房，尤其是直接体现公民住房权的保障性住房的法律就可以发现是存在极大的缺陷的：首先，是位阶较低，现实层面的关于廉租房、经济适用房这些保障性住房的法律法规政策多是地方性的，欠缺全国性的统一性的法律配套体系;其次，是内容空洞、模糊，从享有保障性住房的资格条件、主体对象范围等来看，具体的操作性比较差。我们不能忽视的是，学界理论的研究也是重点关注政府的现实操作。我国关于公民住房权的研究近乎空白，缘于相当一部分学者认为住房问题，对国家而言是一个产业和经济问题;对民众而言是个高房价问题;对学者而言是一个实践并难以上升到理论高度的形而上的问题。目前研究住房政策和住房立法的学者以从事房地产、区域经济、财政金融研究者居多。〔2〕
另外，政府为此进行的财政支出所占整个政府的财政支出是比较低的，即使是已经建成或者通过其他路径转换的廉租房、经济适用房大多自身结构较差、位置偏远、生活不便、社区配套不完整，对比前文论述的公民住房权语境下的应有含义就发现差距是巨大的。政府的目光盯着的是那些可以带来土地财政收入的商品房，这些房地产无论是地段、基础设施、周围的环境，基本上都是上佳之选。尤其是近10年来的政府在体现公民住房权的房地产上的不作为，现在已经很难在那些发展成熟的城市好的区域完成体现公民住房权的房地产建设，房地产实然上已经走向了背离体现公民住房权的道路。在这种情形下，位于城市内部区域的小产权房浮上台面，在理论上学者已经开始探讨。如有学者主张，小产权房的出现有着复杂的经济、社会、法律原因。如果仅仅为了消除违法性而对小产权房一拆了之，势必会造成更为严重的利益混乱，甚至有可能影响到社会稳定。考虑到公租房政策实施过程中的种种不足，小产权房在保障住房权利方面的社会功能应该得到肯定。在当前的法律背景下，我们可以将小产权房改造为公租房，从而建立集体公租房制度。〔3〕毕竟小产权房转为保障性住房，可缓解中低收入者无力购买商品房尴尬的境况、扩大保障性住房的来源，增加供给，平抑商品房价格、有效缓解城市化带来的人口在城市聚集的社会压力、遏制游离于国家政策控制之外小产权房的地下市场，所以，意义非常重大。〔4〕
二、小产权房：非独立房地产
小产权房其实是一个老问题。在20世纪90 年代房地产市场启动之初，特别是在一些快速工业化的区域以及城市化快速发展的城市，得不到国家法律法规政策独立、完整赋权的小产权房不断涌现。但是小产权房的内涵、类别等并没有一个法律上的规范界定，更多的是在社会实践以及学者理论的总结之后渐次统一为主流的认识。现在无论是理论界还是普通民众对小产权房的直接反映是将其与农村土地、农民身份连接在一起的。按照学界的理论通说，我们可以将小产权房定义为：小产权房是指在农村集体土地上违法或违规修建的，没有获得县级及以上国土和房屋产权管理部门发放的具有法律效力的国有土地使用权证和房屋所有权证的房屋和其他建筑物。〔5〕
1.小产权房的农村土地依赖
历史上小产权房的种类很多，除了本文论述的小产权房，还有存在于国有土地上的小产权房：(1)1988年的房改提出住房制度改革，将原来依赖于国家财政、个别单位自己财力已经或者将要建造的公有住房私有化。从公有住房的房改政策可以清楚看出，这一类的所谓小产权房实际上是有全部产权的，以后出售也不用补交土地出让金，只要满足出售的年限即可，而且从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;(2)划拨的建设用地是允许建造住房的，但是划拨的建设用地如果没有满足法定条件，对外销售的此类建设用地上的商品房无法获得现行法律的完整产权。这一类的小产权房只要依法缴纳土地出让金和取得批准，就是完整的产权房，法律对此类的小产权房不是禁止而是限制。这两类国有土地上的小产权房更多地是历史原因造成的存量住房，而且能够购买这些小产权房的主体是有限的，从整个规模上来看也不是在社会实践中人们通常理解的小产权房。
无论是哪一种小产权房，都离不开现行的土地制度。按照宪法规定，我国现行土地制度是一种二元制度，在所有权层面存在两个权利不同的主体。农村土地的所有权主体是农民集体，但是其权利是有限的：(1)农村宅基地除了法律另有规定，只能分给本集体的农民进行用于解决自己家庭居住的建设，农村宅基地的所有权仍然属于农民集体，本集体农民只有无偿使用权，出售后不再有权获得;(2)农村土地中的农业用地只能用于农业目的，这一点从土地用途转变的审批机关的高位阶性可以看出来;(3)农村土地中的建设用地除法律明文规定之外，基本上是用于农村集体的公共基础建设、集体企业等用地。现行的土地法律明文规定，集体所有的土地不能直接用于非农的商品房开发，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房建设并出售，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家缴纳了土地出让金和税费后，再建房出售给买房者。因此，集体组织自行开发的商品房因土地使用性质不合法，即房屋建设所使用的土地不具有国家认可的建设用地属性，所以不能办理国家承认的产权证。〔6〕
现在的小产权房在满足城市工作的打工者居住方面起到了巨大的作用，如果仅仅是着眼于公民住房权对于公民居住的需求满足，抛开农村土地的非经济性功能，小产权房某种程度上符合公民住房权的应然含义下对于房地产的要求，特别是在公民的支付能力方面。但是，关键点是小产权房立足于农村土地，天然依赖于农村土地，它并不是独立的、符合现行法律法规政策的不动产，它的价格低廉的原因在于农村土地的全部经济价值没有反映在其价格中，更不论农村土地的人权价值了。小产权房的农村土地依赖性决定了其在客观上是农村土地的一部分，不因为已经具有非土地的形态而改变这一点。
2.小产权房的农民身份依赖
类似于二元结构的土地制度，我国的公民身份被人为划分为城乡二元结构下的农民与城市居民两种不同的户籍身份，这不是简单的人口管理措施而是与每一个人的教育、就业、财富、社会保障等捆绑在一起的人身地位制度。城乡户籍制度与城乡土地制度是一个互相配合的体系，农民的身份与农民因为这个身份获得的土地权利与义务是联系在一起的。当前的农村集体土地所有制以农民这个特定的成员资格和身份关系为基础，将农民固着在土地上，一旦农民农转非，身份的变更就会导致土地权利的失去。农民使用农村土地建造住房的权利与义务必须符合国家关于土地的法律法规政策，限定用于农业用途的耕地以及农村的建设用地不能建设用于满足农民居住的住房，农民只能在农村宅基地上建造住房。农村宅基地上的住房按照现行法律法规政策是一种受限的房地产。按照我国《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建住宅需要经过批准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的，不予批准。从法律的规定我们可以看到，可以申请宅基地的只限于农村村民。〔7〕虽然《宪法》第10条第4款、《物权法》第151条-第153条以及《土地管理法》第43条、第59条-第63条既未禁止农民转让宅基地上的住房，亦未对受让对象作出限制。但自1999年以来，以国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为代表的一系列政策性规定，则对宅基地使用权及其上住房的转让作出超出法律范围的限制，从不同角度将宅基地使用权和宅基地上房屋的取得和使用对象限定为本集体成员之内的农民，禁止将宅基地上房屋出售给非本集体成员尤其是城镇居民。房屋和土地管理部门不为转让给非本集体成员的农民宅基地和房屋发放产权证。司法实践中，法院也对此种转让行为持否定态度。〔8〕
无论小产权房是建设在原有乡镇企业因为破产等原因闲置的土地上，还是建设在用于集体设施建设的土地上，还是建设在耕地上，还是建设在农村宅基地上，现在社会实践中的建设主体主要是农民或者是与农民有关的相关主体。比如农村集体、乡镇政府等。这些主体通过各种的回避手法，利用自己与农村集体土地有关的身份建设小产权房，特别是有权获得农村宅基地的农民在自己的宅基地上通过建设高层小产权房。按照学界的理论通说以及社会公众的约定认识，小产权房是农民以及与农民有关的相关主体利用土地的二元漏洞、城乡二元户籍缺陷建造起来获取利益的房地产。小产权房可以提供廉价的可供居住的房地产，可以部分缓解现实的高房价、住房保障体系的不健全带来的公民住房权的缺失。小产权房的这一功能是建立在城乡户籍与土地的二元基础上的，如果抹去小产权房的农民烙印，小产权房也就不再是廉价的房地产，这一点也可以从现实中的政府对于小产权房的实践转正操作得到佐证。
三、小产权房的合法化：资本利益下的短期化进路
学界基于现实公民住房权的载体即房地产的供需关系的失衡、房地产的持有主体的不公平性，从实现公民住房权的成本最小化出发，主张在现有法律法规政策情势下扩张公民住房权的载体即房地产的涵盖范围。农村土地上的小产权房作为已经存在的现成房地产自然被看作是扩张的第一选择。为了达此目的，学界从经济学、法学等理论与实践、国内与国外多个视角作了充足的准备。考察这些论证的理由，基本上可归为与农村土地本身的资源性相关的理由，差别在于是直接论证农村土地资源本身，还是通过讨论农村土地的农民主体利益间接实现农村土地资源的发展权。但是，诸多纷繁复杂小产权房合法的理论是单纯实现公民住房权，还是通过借助公民住房权这一新时期的时髦理由服务于别的目的?真正的要实现的目标是什么?这是我们讨论公民住房权与小产房时必须解决的问题。
1.土地资源优化理论的介质
具体到我们国家农村土地资源优化，学者们引进、借鉴欧美等西方发达国家、地区的土地发展权理论，试图将这一理论适用于中国农村土地，解决目前小产权房的问题。所谓土地发展权是因限制土地发展而形成的，若无限制，则无土地发展权一说。对土地发展的限制一般有两种类型，城市规划中的分区控制，这是常见的限制;第二种类型不属于分区控制，比如为了保护耕地限制农地转化为商业用地，为保护生态将某一范围内的土地统统划入保护区限制开发。〔9〕从土地发展权内涵上看是指改变土地现状用途或提高建设用地强度等利用方式，进行非农建设开发的权力。改变现状用途一般特指由农地或未利用土地(包括生态用地)转变成建设用地，提高建设用地强度一般特指增加原有建设用地的密度、容积率或投资强度，例如在农村居民点用地上进行更高强度的城市开发。〔10〕这一定义实际上是在狭义上使用了土地发展权即农村土地发展权，政府通过土地利用总体规划，确定了农地的不同用途和分布，进行小产权房建设意味着将土地从利用效益低的土地用途转变为效益高的用途。〔11〕目前，小产权房问题从形式上看是实践与法律的冲突，实质上是实践代表的利益分配与立法精神的冲突。在国家的垄断征地市场时，农地增值收益的大部分被国家与房地产开发商分享，而在小产权房开发中则被农村集体经济组织所占有。〔12〕
学者们意图选择小产权房这一极具中国特色的介质，连接国际土地发展权理论与中国的农村土地，这样运作的理由是通过合法化小产权房，从而实现农村土地的资源优化。农村土地在新时期倡导公民住房权的趋势下，建设小产权房可以增加整个社会房地产供给总量，在满足农民自身居住要求的同时，在一定程度上能够满足城市部分居民的住房要求。〔13〕另外，农民通过出售、出租等形式处置小产权房，增强了经济要素的流动性，满足了局部市场需求，农民因此得到实惠，从而有利于增进农村资源流动性，增加农民收入。〔14〕从演化视角来看，农民增加小产权房开发行为等于在相对封闭的农村社会结构中嵌入了一种经济形态或活动模式，这种模式有助于和其他社会结构进行连接并产生网络化效应。〔15〕这一连接过程实际上是将农村土地单纯的看作资源，视作与其他自然资源一致的普通资源。在这样的前提下，按照市场经济理论操作模式自然可以与资本自由交换，尤其是在房地产业已经成为国家支柱产业的实践条件下，利用农村土地已存的小产权房合法化以及未来进行房地产业开发，无疑现阶段看来比进行农业获得收益大得多。但问题的关键在于，仅从农村土地经济价值来看，将其简单视作普通资源是一种静态的观点。普通的自然资源无论是不是附属于土地，一旦被利用，就完成了作为自然资源的状态，不会以原有状态产生持续的利益。农村土地无论被以何种方式利用，土地还是土地，被利用的农村土地会随着经济社会的发展持续增值。换言之，土地发展权等诸多土地资源优化理论视野下的小产权房合法化，实际上是社会资本通过小产权房这一介质支付农村土地的阶段利益成本，未来农村土地的持续收益随着小产权合法化成为了资本的收益。小产权合法化表面扩张了公民住房权的载体范围，实际上却是牺牲了农村土地的更大利益，是资本利益优先的路径。从长远来看，小产权合法化后，我们后代的公民住房权具体的载体会失去存在基础即土地。小产权合法化更有利于资本而不是社会主体的公民住房权。
2.土地实质私有目标的过渡
政府十余年来着力发展商品性房地产，尽管是在满足人民居住要求的理由下进行，看似在提供数量极其庞大的公民住房权的载体，但实际上极其庞大的资本，通过各种渠道拥有商品性房地产，几近形成了房地产私有化不可逆的趋势。农村土地作为最后一块基本没有被资本侵袭的领域，一直是资本及其力量谋求的目标。为了实现这一目标，资本及其力量从国内外已存的理论中找寻支撑，达到最终私有化农村土地的目的，前文已述的土地资源优化就是其中之一。但现行法律法规政策关于我国土地二元体制下的公有制规定成为了资本及其力量难以突破的障碍，按照宪法以及关于土地的规定，农村土地是农民集体所有制，具有强烈的身份性。农村宅基地只能是农村集体中的农民有权获得，建设用地的利用主体基本上也是农村集体，除了四类荒地之外的土地尤其是耕地的承包经营权须是农村集体的成员，其他的主体无权获得，这一点无论是直接的土地法律法规政策还是间接的通过抵押等担保方式都无法获得。农村土地长期压制下的与国有土地之间的巨大级差地租令资本极为垂涎。在无法直接获得农村土地使用权以及所有权的情形下，寻求迂回通路成为了资本唯一的选择。农村集体、集体成员以及其他主体在商品性房地产开发大潮中，为了获得利益的回报，利用法律的空白在农村集体土地上建造了大量的小产权房。这些主体建造小产权房的目的无疑是为了进入市场或租、或售，此时在农村集体土地与资本之间就有了一个可能的连接桥梁。一旦小产权房合法化，在遵循市场经济基本原则的基础上，资本通过拥有合法后的小产权房就可以占有、使用农村土地更进一步，由于农村土地现在的所有权不同于国有土地的全国同一性，它是分散的，资本进而甚至会逐步拥有农村土地的所有权。学者们原来设想通过合法化小产权房来扩张公民住房权的载体范围，企图以此在一定程度上解决公民住房权问题。但是国有土地开发商品性房地产的现实历程说明，通过商品性房地产通路来解决公民住房权问题的结果只能是将公民的住房权纳入资本的支配，毕竟资本的核心是获取利润，而不是解决人权问题。在市场经济框架下，合法化小产权房只会是又一次的国有土地开发商品性房地产的历史重现。不同于已经市场化的国有土地使用权，农村土地市场基本上没有建立，匆忙合法化小产权房会将原来人为压制下的农村土地收益送给资本。多年来的房地产超高收益使得资本不会仅仅满足于得到土地使用权，土地所有权才是资本的终极目标，农村土地上的小产权房合法化只是资本在目前无法直接介入农村土地的情势下选择的一条过渡路径而已。
四、小产权房的非法化：人权价值下的长期化进路
与主张小产权房合法化的学者比较，主张小产权房非法化的学者不是很多，梳理这些学者的主张主要有：一是农村土地上的小产权房合法化后会占用农村耕地，从而危及中国的粮食安全，持这一主张的学者在非法化理论中是最多的;二是合法化农村土地上的小产权房，可以使少部分郊区农民受益，但并不能惠及多数农民，也不能很好地解决城乡结构与差距问题，反而会导致一个庞大的土地食利集团的形成，产生一系列新的问题。〔16〕无疑，这些学者的主张都有一定的道理。但笔者认为，农村土地上的小产权房非法的更深层次的理由在于，小产权房带有目前我国农村土地制度下天然具有的人权价值，匆忙合法化小产权房会失去这一人权价值。
1.土地上人权保障的载体：公民住房权的应然要求
人权作为现代社会人尽皆知的普世价值要素之一，平等、自由、尊严是其抽象意义上的普遍含义，这些含义的主体不是只对部分人而是对社会中的全体成员，涵盖了代内、代际成员，人人平等、人人自由、人人尊严的生活在社会中是我们应当追求的目标。前文表述的诸多人权条约对于人权含义的确认、范界的框定表明人权即是抽象的，更是具体的。平等、自由、尊严的人权内涵正是通过具体领域的点滴实践，逐步真正的使人成为人人平等、自由、有尊严的社会主体。公民住房权是普遍意义上的人权在社会主体居住上的具体体现与要求，笔者前述公民住房权自身的应然含义以及这一含义下的房地产的应然含义明确了人权在人类居住上的要求。社会主体天然有权人人平等、自由、有尊严的获得居住的空间，具体来说就是公民有权人人平等、自由、有尊严的获得或者自己建造或者有政府提供适足居住的房地产。
按照这一标准，考察农村土地就可以发现，我国现行法律法规政策规定下的农村集体成员可以在人人平等、自由、有尊严的条件下无偿获得建造自己住房的宅基地，虽然只有农民这一部分性的社会主体有资格获得，但是这一制度的人权光辉是不能抹杀的。农民在农村宅基地建造的住房在空间、社会文化、基本设施等方面基本符合公民住房权适足居住的要求。城市居民要想获得或者改善自己的居住条件，同时要得到法律认可的话就要承受越来越离谱的高房价，而目前的高房价违背市场规律，违背社会上多数人的利益和期待，违背人们的社会正义感。对比一下城市居民的住房权，我们应当得出这样的结论：在二元公有制之下，农村土地制度是符合公民住房权的要求的，也符合联合国人居署在内罗毕会议上制定的一套具有重要参考价值的住房权指标体系，包含住房适足性指标、强制驱逐指标、露宿指标、平等性指标、法律保障指标、国际融入等指标。〔故此，农村土地上的房地产作为公民住房权的载体应当是保持彰显其人权性而不是相反。小产权房合法化后，短时间内部分不具有农民身份的主体可以获得低于现在市场高房价的房地产，看起来似乎更大程度上实现了公民住房权。但是笔者前面已经说明资本介入进来其目的不会是为了公民的住房权，根本的目标是私有化土地，这会在根本上动摇为实现公民住房权的基础。农民可以在人人平等、无偿获得的宅基地上建造住房是以农村集体土地公有制为前提的，私有化后的农村土地重新获得意味着要承担市场成本，不再是无偿的。小产权房非法化后，短时间内部分不具有农民身份的主体无权获得低于现在市场高房价的房地产，看起来似乎更大程度上远离了了公民住房权。但是，这也切断了资本介入公民住房权的载体通路，保持了农村土地上的房地产的人权性，长期来看有利于社会整体公民住房权的实现。需要说明的是，笔者不是因此而主张禁止房地产的商品化，只是要限制房地产的商品化比例，这一问题笔者另文详述。小产权房是农民在实现自己的公民住房权过程中的被短期利益诱惑下的副产品，剪除这一横生的副产品冗枝，更有利于公民住房权这棵大树的成长。
房地产法学论文篇9
基金项目：河北工业大学教研立项支持项目
作者简介：李素红（1978-），女，汉族，河南汤阴人，河北工业大学经济管理学院，副教授，博士，研究方向：项目管理与风险控制
杜娟（1992-），女，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理
李天航（1994-），男，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理
1引言
房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设，导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求，整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才，即具有综合能力的人才，包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。
在此背景下，我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战，在培养人的理念、方法和制度上与时俱进，不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下，通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计，结合我校的工程管理专业课程设置情况，改善房地产类人才的培养体系，以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。
2国内外房地产类课程设置现状
2.1 国外房地产类课程设置现状
国外房地产类课程的高等教育产生较早，部分发达国家已经发展得比较成熟。而且，房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业，它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内，也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科，有时独立设系，有时与金融、保险等为同一个系。总体分析，国外的房地产类专业设置特点[2]体现在：（1）加强通识教育的核心地位。（2）结合经济管理和城市规划的专业课程。（3）创新教育教学模式。教学模式灵活多变，在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式，组织学生分组讨论或辩论，课外学生独立或合作完成课程作业，并提供充分的讨论和演讲机会，激发学生创造性思考，培育团队精神。（4）专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，更好地促进就业和服务社会。
2.2 国内房地产类课程设置现状
对国内大学的整体情况进行初步调研之后，我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示，各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类，包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程；房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多；房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程，课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要，一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的，其中比较典型的有：房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少，专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发，且课时较少，因此学生无法系统地学习房地产类课程，很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。
通过上述分析，国内大部分高校房地产类相关课程欠缺，课程设置缺乏系统性，我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此，我们结合我校现状以及调研数据资料，对房地产类课程及其内容进行设计，具有重要的理论价值和实践指导意义。
3 房地产类人才培养的调研分析
在城市化背景下，为了更好地满足社会对房地产类人才的需求，我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研，以发现房地产类人才培养中存在的问题，更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。
3.1 房地产企业调研
为了有效地开展调研工作，我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈，然后有针对性地设计了调研问卷，主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况，以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现，房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺，着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示，企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座，了解房地产业现状、发展方向和趋势，建议学生多参加房地产类竞赛，如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等，还建议学生多参加一些社会实践调研活动，如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面，大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。
3.2 在校学生调研
学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等，在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示，学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣，但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态，大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注，因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少，大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求，希望学校能够增加房地产类核心课程，如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动，例如房地产类竞赛、调研活动，尤其是实习，希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM（建筑信息模型）大赛，希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之，在学生看来，将来从事房地产工作，面临的主要困难是专业知识不足，因此学校应当设计系统的房地产类课程体系，使学生更好地适应社会的需求。
4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计
4.1 工程管理专业中房地产类课程设置
结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研，本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程，主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计，具体设置的课程如下表所示。
4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计
1.专业基础课
《城市规划与管理》主要内容包括：城市总体空间布局的原则和要求，城市工程系统规划理论，城市基础设施建设行政管理的理论，城市规划的法规制定、城市规划的行业管理，城市规划的编制和审批管理，城市规划的实施和监督检查管理等。
《房地产制度与法规》主要内容包括：房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。
2.专业必修课
《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有：项目的前期定位策划（包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等）、项目的销售招商策划（分阶段销售价格的确定，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。
《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践，主要内容包括：房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理（包括勘察设计、招标、建设等）、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。
《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理，主要内容为：房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论（招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等）；合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。
《房地产市场营销》是以营销过程为主线，系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容，并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括：房地产市场营销导论，房地产市场营销环境分析，房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析，房地产市场调查，房地产市场细分和市场定位，房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略，房地产产品策略，房地产价格策略，房地产营销渠道策略，房地产促销策略，房地产市场营销管理，房地产销售与管理。
《物业管理》主要教学内容包括：物业管理的产生与发展，物业管理的基本环节，物业管理性质与基本理论，业主自治管理，物业服务企业，前期物业管理服务，物业综合管理服务，物业经营管理，物业管理的招投标，物业服务企业人力资源管理，物业管理服务质量，物业管理资金等。
3.专业选修课
《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用，主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。
《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，内容包括：房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。
《房地产项目风险管理》主要内容包括：风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。
4.前言课程（或讲座）
《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面：宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识，并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法，帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质，及时把握住机遇。
房地产法学论文篇10
正是基于这个启示，本论文借助立法学的理论来分析我国建国以来房地产法制建设的过程并着重运用这一理论对我国现阶段的房地产立法原则、立法体制及立法技术等问题做集中探讨，在借鉴其他国家和地区的立法经验的基础上提出具体的、可行的房地产立法建议。
2 我国房地产立法的特点与问题
经过多年的努力，我国房地产法律体系已初见轮廓，为房地产业的健康发展起到了一定的法律保障。但是，实事求是地讲，由于房地产业在我国是一个新兴产业，对其发展规律的了解和管理的经验还积累得不够，以此为基础制定的法律法规也不同程度地存在许多问题，因此，在构建我国房地产法律体系方面尚有很长的路要走。
要切实推进我国的房地产法制建设，就不能只从法律本身做静态的评价，而应着眼于法律的创制，从动态的角度总结过去立法的一贯作法，探讨其特点及存在的问题，从而寻求解决完善房地产法律体系的根本方法。
2.1 我国房地产立法的特点
2.1.1 从立法原则上看， 房地产立法是对房地产经济活动实践经验的总结
我国的房地产立法工作是从社会主义经济基础和社会生产力发展的实际情况出发，考虑房地产开发建设、市场经营的实际需要，把过去国家和省、自治区、直辖市或经济特区的一些经过实践检验被证明为行之有效的办法、规章、决定、指示等总结提高，使之条理化，再经过上上下下讨论、层层审查，并按照法定程序由国家立法机关审议通过公布为长期适用的法律法规。因此，我国房地产立法更多地体现为“滞后性”立法且立法所需的时间较长。
2.1.2 从立法过程上看， 我国的房地产立法属于行政部门立法模式
一般说来，我国现阶段房地产立法的程序可概括为以下5个步骤：
第一，全国人大或其常委会主持房地产法律的立项；第二，委托相应的房地产主管和行政部门论证起草；第三，草案上报国务院法制局作初步审查论证；第四，全国人大法工委再行审查论证；第五，全国人大或其常委会审议通过。因此，我国的房地产立法受部门利益左右的程度较大。
2.1.3 从立法内容上看， 我国房地产立法是原则性与灵活性相结合的产物
一般说来，立法要明确、具体、周密和严谨。但是，在我国，为了使法律法规符合各个地区的实际情况，立法者在立法时往往不做过细的规定，以便各地因地制宜地适用法律。因此，我国的房地产法律条文比较简单，规定也比较原则。
2.1.4 从立法依据上讲，政策是我国房地产立法的主要基础， 而且在某种程度上起到了法的规范作用
《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律， 法律没有规定的，应当遵守国家政策。”实践中，由于土地使用权经常变动且住房制度改革尚未成型，经常会遇到法律没有规定的房地产财产关系，这时就需按政策对这些社会关系加以界定，而一旦政策改变了，所调整的社会关系也必须重新界定。所以说，我国的房地产政策时常起着法律的作用。当然，这种以政策代替法律的局面不利于社会政治、经济关系的稳定，更不利于推进我国的房地产法制建设和法治化进程，应尽早结束。
2.1.5 从立法技术上看，我国房地产立法质量不高
随着社会经济和信息技术的发展，立法对立法者的技术要求也越来越高，更多地体现为一种科学活动。这就要求立法时要更加注重法律规范自身的严谨性、结构的逻辑性、语言文字的准确性和不同法律法规之间的协调性。换句话讲，对一部法的创制应视为一个系统工程，需要综合考虑其本身的规律性及其与相关法律的关联性。在这一方面，我国的房地产立法还做得远远不够。因此说
，科学性不强、质量不高也是我国房地产立法的一个重要特点。
2.2 我国房地产立法中存在的问题
有什么样的立法就有什么样的法律体系，法律体系的整体质量是衡量立法工作的重要标准，这个原理对房地产立法也同样适用。虽然近年来我国颁布了大量的房地产法律、法规，形成了以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架，但立法质量特别是法律体系的整体质量却有待进一步提高。否则，就会使法律、法规的作用得不到应有的发挥或法律体系的整体效益相互抵销，无法达到立法应有的效果。
从根本上讲，房地产法律体系中出现的这些问题是房地产立法中存在问题的综合反映，集中表现在“缺”和“乱”两个方面：
所谓“缺”，是指构筑房地产法律体系核心的法律和作为房地产立法体系支柱的一些重要的单行法尚未出台，法律体系残缺不全，这是房地产立法不完善的表现。从立法学角度看，有无作为龙头的基本法，是某一法律体系是否完善的重要标志。我国房地产经济的发展需要一部完整的、先进的房地产法为其保驾护航，虽然我国已制定了《土地管理法》和《城市房地产管理法》，但从结构和条文内容看它们都不具有房地产基本法的性质，充其量只能被称作“准基本法”，实在难当此任。就单行法而言，一些反映房地产经济一般要求的重要法律如住宅法、物业转让法等至今仍未出台。没有这些发展房地产经济所必需的配套法律，房地产法律体系就不可能完善，其缺陷也不会消除。
所谓“乱”，是指现有的房地产法律、法规支离破碎、杂乱无章。①立法层次结构不清。如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就非常混乱。首先，从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系；其次，从内容上看，二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践带来了无穷的后患。②法律规范之间交叉重复。由于对“房地产”的概念认识不统一，对房地产的管理也非常分散。每个相关部门受部门权力职能和利益的影响，在承担房地产法律法规的起草任务，设计具体条文时，不可避免地要考虑或追求本部门的利益得失，同时，每个机关在起草法律草案或制定法规、部门规章时，都强调法律的“完善”，而不考虑与相关法律的关系，结果造成大量的重复立法，损害了法律公正和立法效果。③司法代替立法。以房地产行政部门为主组建班子，制定法律草案的立法行为带有偶然性和短期性特征，致使职业立法阶层在我国难以形成，不利于法律的长期发展。在现行房地产立法过程中，立法班子都是临时组建的，法律出台后，则予以解散。由于机构职能和人员不固定，立法者不可能长期关注法律的发展和完善，这使我国经济立法解释相当薄弱。为解决日新月异的社会发展与法律适用的矛盾，最高司法机关不得不大规模地动用司法解释权予以弥补，在某些相关法律空白地带频繁出现超越权限进行解释的现象，从而使以制定法为传统的中国在法制发展过程中出现了违宪的“法官造法”个例。
3 优化我国房地产立法原则
“滞后立法”、“同步立法”、“宜粗不宜细”的指导思想使我国的房地产立法工作走了许多弯路，必须加以转变。否则我国房地产立法将难以改善和发展。
3.1 变“滞后立法”、“同步立法”为“超前立法”
在房地产立法中，“超前立法”是十分必要和完全可能的。当然，“超前立法”并不是脱离现实经济生活关系的空想立法，而是在深刻认识和领会社会主义市场经济规律的基础上，在科学预测现有经济关系发展趋势的前提下，进行有根据的立法。它是符合辩证唯物主义认识论的，反映了法律对经济基础的反作用。显然，“超前立法”较“现实法论”而言是更高层次的要求，是完善房地产立法所必不可少的。西方国家和港台地区的房地产立法已经证明了“超前立法”对完善法制的重要作用。如1930年《台湾省土地法》等虽然随着社会经济关系内容的变化而进行了多次修订，但它的基本结构和基本规则至今仍保持不变。之所以如此，原因就在于它们反映了台湾的土地市场经济的一般规律，因而，具有内在的、质的稳定性。
3.2 变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法
“宜粗不宜细”的立法指导思想在改革、开放初期，对于加快立法，曾起到过积极的作用，但也造成了房地产立法工作中的一些不良后果。改变这种不良现象，必须彻底摒弃“宜粗不宜细”的思想，采取“明确性”立法思想。以往强调房地产立法“宜粗不宜细”，以便于人们掌握和法院灵活办案，是片面的。实际上，如果房地产立法缺乏明确性，不仅人们对房地产法的丰富内涵掌握不了，而且法院办案也会无法可依或无所适从。因此，从立法的实际意义出发，必须变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法。
3.3 建立灵敏的立法反应机制
我国现行的立法原则往往把立法视为一种任务，只要法律制定出来并获得通过就完成使命，不注意对法律在实践中的实际效果的考察和评估，也未能根据实际状况对法律进行及时的修改和补充，从而在执法和司法实践中出现了许多“有法不可依”的尴尬情况。鉴于此，笔者建议在人大常委会及各部门分别设立相应的常设机构对已颁布的法律法规的实施情况进行调研和评估，并及时根据实施的情况对有关法律进行修改、补充和废止，建立灵敏的立法反应机制。
4 完善我国房地产立法体制
我国目前以部门立法为基础的房地产立法体制存在的许多问题，严重影响了立法质量的提高，有待进一步完善。
4.1 改变现行的部门立法模式， 建立一支超脱于部门利益之上的专业、常设的房地产立法机构
立法的最终目的是维护大多数人的利益，不是为了划分哪一个部门权限和利益。因此，必须割断权力和利益的纽带，真正贯彻全心全意为人民服务的宗旨。这里参考西方国家的立法助理制度，建立我国自己的由法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构，对现行的立法体制做一个重要补充是非常必要和重要的。这一机构可以隶属于全国人大常委会法工委，其成员可分为两部分，一部分为常设法学家，负责草拟法案及审议草案的技术性工作，并在法律通过后，倾听各方意见，对法律及时加以修订；另一部分为可更换的专业人士和相关专家（随所立法律而变动），主要负责特定法律草案的专业性和可操作性的把关问题，同时兼有收集各方意见和反馈信息的义务。设立这一超越各部门利益的常设机构有助于提高所立法律的专业性、严谨性和公平性，也有助于加强立法机构同群众的联系，从而有利于立法质量的切实提高。
4.2 进一步完善立法程序，规定立法过程所需的时间， 保证所立法律的时效性
立法在某个程度上的特点是“定”，一旦某项政策或规定以法的形式明确下来，就要在一定的时间内执行，不能朝令夕改地经常变动，这就要求在立法工作中尽可能地为进一步的改革留下余地，以法律一定时间内的时效性来保障法律、法规的相对稳定性。要做到这一点，一方面要从提高立法预测水平入手，解决未立法律的时效性；另一方面，则是要完善立法程序，针对已列入立法日程的法律草案，规定每一部法律制定过程所需的明确的时间表
和工作进度表、杜绝法律制定过程中的审而不议、议而不决、决而不定或法律调研中的走过程式的调而不研、研而不究的拖冗作法，以保证所立法律的时效性，从而避免“去年出现问题、今年提出立法动议、后年才出台法律”的“雨后送伞”式的立法状况。
4.3 在房地产立法工作中维护国家法制的统一
随着房地产立法步伐的加快、立法数量的增多，不同法律部门、不同效力层次的法律规范之间呈现出错综复杂的关系，就更需要维护国家法制的统一。首先，要求依照法定职权立法，防止超越职权立法。部门立法（制定规章）、地方立法（制定地方性法规和政府规章）从性质上讲，都应该是对国家立法（制定法律和行政法规）的补充，是国家法律体系的组成部分。但是，我国社会主义法律体系必须是统一的，部门、地方不能各搞各的法律体系。在立法实践中，就房地产立法而言，笔者认为：既然法律、行政法规已经规定了国务院行政主管部门主管（负责、管理、监督）全国的各项工作，行政主管部门就可以制定部门规章来行使管理权。部门规章是行使管理权的一种具体表现，只要不同法律、行政法规相抵触，应当在全国范围内有效，地方性法规不应当与之矛盾，这是保证国家行政管理权统一的需要。否则，法律规定的行政主管部门的权限就难以落实。反之，法律、行政法规没有规定国务院行政主管部门主管的事实，地方性法规均可以规定，部门规章不得与之矛盾。这样，就可以较好地解决房地产地方性法规与行政规章之间的矛盾。其次，从法律体系内部关系讲，必须坚持行政法规不得同宪法和法律相抵触，地方性法规和规章不同宪法、法律、行政法规相抵触，规章也不能互相矛盾，以保证法律、法规的正确执行。
5 提高我国房地产立法技术
房地产立法作为现代立法的一种，是一项科学性很强的活动，它必须具备一定的条件，以科学的、系统化的手段来进行方能有效。这是提高房地产立法质量的基础，也是最关键、最具实际意义的一步。
5.1 做好房地产立法预测工作
对我国房地产立法来说，进行立法预测有特殊重要的作用。目前房地产立法的任务非常繁重，如何分别轻重缓急、有计划、有步骤地立法，如何使房地产立法同社会需要、法律的实施及立法内部相协调是我国房地产立法亟待解决的问题。解决这些问题的方法很多，如通过法规汇编和法典编纂的方式来修订法体系中相互矛盾的地方。但法规汇编和法典编纂只能解决已然的问题即现存的法律体系中已经存在的不协调问题。而对未然的、尚未出现的问题则必须通过立法预测来解决。进行房地产立法预测可以对立法的整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握，从而对将要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用，应该说立法预测才是治本的方法。
5.2 编制和实施房地产立法规划
房地产事业的发展、科学技术与统计信息技术的进步、房地产法所要调整的社会经济、政治、文化关系的发展本身都具有很大的计划性，在这种情况下，房地产立法如果没有科学的预测与计划，而是盲目地、走一步看一步地进行，就会永远落后于实践的需要，亦即总是“亡羊”之后才去“补牢”，是不能适应社会发展需要的。而且，房地产立法也是系统化的科学工程，如果没有计划，各个房地产法律、法规之间、房地产法与其他法律部门之间、各项法律规范与它们所调整的对象之间是难以协调一致的，因此必须加强房地产立法的规划工作。
5.3 提高房地产法的语言文字水平
立法质量的提高从某种程度上说是法的语言文字水平的提高。一般说来，法的语言文字应用陈述的方式来表达，可以用直接陈述的方式，也可以用间接陈述的方式。但不论采用什么方式，法的语言文字的基本要求、基本风格、基本特点都是相同的。一是明确、具体，即用明确的、清楚的、具体的、明白无误的语言文字来表述法的内容。只有法的语言文字明确、具体，才不会引致歧义，也才便于正确执行、适用和遵守。要做到这一点，“应该”、“可以”等字样的使用应特别谨慎；二是通俗、简洁，以便法律、法规的受众理解、掌握和遵守。立法者立法时要抛弃晦涩难懂、故作深奥的语言和文风，避免使用地方语言。多余的字句要删除，重复的现象应避免；三是严谨、规范。在一般情况下，立法者应按通常含义来准确地使用语言文字，特别是一些与日常生活中的含义不同的概念和词汇，否则就会给执法和司法实践留下后患。
5.4 加强房地产法的修订、补充和编纂工作
法的修订、补充和编纂也是立法技术的重要环节，对于法体系的完善有积极的促进作用。通过法的修订、补充和编纂可以及时修改法中不合时宜的部分，增设为社会发展所需的法律条文，并将其汇编成册，便于保证法的时效性，也有利于法学研究和实际工作者的查阅、适用和援引。首先，要加快制订房地产基本法的进度。房地产基本法是构筑房地产法律体系的基础，也是房地产法典的核心内容，对制订其下各层次的法律、法规提供了法律依据。这也是理顺我国房地产法体系内部各层次关系的前提；其次，要对现行各房地产法律法规进行修改、补充。该删除的删除，该修正的修正，该合并的合并，该补充的补充，为下一步制定房地产法典创造条件；最后，要制定房地产法典。制定一部体系完整、结构协调、内容完善的房地产法典是提高房地产立法水平的根本措施和现实工作的客观要求，也是历史的必然，更是检验我国房地产立法技术水平的重要标志。
6 结论
我国房地产立法尚存在许多问题。究其原因，一是由于我国房地产市场经济处于起步阶段，对许多新事物，新现象的发生缺乏处理的经验，但更重要的原因则在于我国房地产的立法制度不尽合理，从而导致一些法律失误重复出现。因此，必须从根本上解决这问题，即从立法学的角度来寻找我国房地产立法的原则（或指导思想）、立法体制及立法技术方面的不足，以求真正的总结教训，明示未来。
「参考文献
1 ［台］罗传贤编著。立法程序。龙文出版社。1993
2 ［台］史尚宽著，民法总论。史仲芳发行。1971
3 ［台］郑玉波著。民法物权。三民书局出版。1971
4 （美）伯纳德·施瓦茨著。美国法律史。中国政法大学出版社。1989
5 刁荣华主编。 最高法院判例研究（上、 下）。 汉林出版社，1983
6 real estate and landlord and tenant（ 1983 ～1984） ， thelaw society of upper，canada bar admission course mater>文秘站－您的专属
房地产法学论文篇11
随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;
建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。
1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。
2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。
通过精品课程建设,促进形成特色专业。
参考文献：
房地产法学论文篇12
随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;
建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。
1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。
2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。
通过精品课程建设,促进形成特色专业。
参考文献：
房地产法学论文篇13
国外理论研究
国外学者们关于房价对居民消费、福利的研究，已经形成较为成熟的理论体系。消费数据具有直观、易获得性的特征，故成为较为常见的研究。福利具有间接、不易获得的特征，需要在消费的基础上构建福利函数获得，故在文献研究中所占比例相对较少。
（一）房产价格对居民消费影响的传导机制
房产价格对居民消费的影响可以归结为三种机制：财富效应、抵押信贷效应和购房支出压力效应。
首先，通过“房产财富效应”，房产价格上升，导致房产所有者消费增加。根据经典“生命周期永久收入”消费理论，居民当期消费取决于当期收入与当期财富的组合。对一般消费者而言，财富主要由金融资产（如储蓄、股票与债券等）和住房资产两部分构成。因而，当房产价格上涨时，房产所有者的财富存量上升，将刺激当期消费的增加。
许多学者对房地产财富效应进行了大量的实证研究，研究方法主要为两种，一种是采用对数形式，估计房地产财富的消费弹性，另一种方法是采用差分形式，估计房地产财富的边际消费倾向。部分学者利用宏观数据证明财富效应存在，Case、Quigley和Shille（即CQS，2005）研究美国各州在20世纪80到90年代的面板数据和14个国家25年的跨国面板数据，发现房产财富效应显著存在，而且房产的边际消费倾向高于金融资产的边际消费倾向。当然，也有学者对房产财富效应持怀疑或否定态度。如Buiter（2009）指出房产并不只是一种财富，还是一种消费商品，因而房产财富效应即使存在，也是非常微弱的。Calomiris等（2009）认为，CQS（2005）的研究忽视了房价与永久收入内生地相关，从而导致估计结果的偏差。他们运用CQS（2005）的数据重新进行实证研究，得出了房产财富效应不显著且并不大于金融资产财富效应的结论。但是，Calom iris并未否认CQS（2005）发现的当期住房资产增值和当期消费上升的相关性，只是认为造成这种状况的原因可能是房产抵押信贷效应而非房产财富效应。
其次，房产价格通过房产抵押信贷渠道影响居民消费。相对于“房产财富效应”问题的不休争论，“房产抵押信贷效应”却为学界广泛认同，即房产价格上涨以后，房产所有者可以通过抵押自已的住宅获得更多的贷款从而将增加消费。Iacov ie llo（2004）根据这一思路将房产价格引入总消费的欧拉方程，论证了房产价格变化是居民消费费波动的重要推动力，并运用美国1986-2002年的季度数据给出了实证检验。
第三，房产价格通过“购房支出压力效应”影响消费。对于那些暂时租房者或潜在购房者来说，房产价格的提高迫使他们为支付买房首付款而进行更多的储蓄，从而将挤出消费。Sheiner（1995）利用美国的微观数据研究发现房价上升，使得年轻的租房者必须为未来购房储备更多的积蓄，现有住房者增加的消费可能被潜在购房者增加的储蓄所抵消。Yoshikawa和Ohtake（1989）发现，当日本的土地价格上涨时，计划购买住房的租房者将提高储蓄率。只是由于这部分人占租房者中的比例很低，住宅价格上涨的净影响才提高了总体消费水平。
（二）宏、微观数据研究及发展方向
国外文献中常见的房价波动研究分为宏观数据研究和微观数据研究两种，前者使用各国的宏观统计数据，多利用时间序列的相关计量方法进行实证研究。后者使用家庭微观调查数据，多利用回归方法进行分析。两种方法各有利弊。宏观数据获取方便，但是信息含量不够大；家庭微观数据信息量丰富，在揭示房地产财富效应的微观差异方面及对个体行为的有效检验方面，有着宏观加总数据不可比拟的优势，但是获取困难。
基于微观数据研究的优势，越来越多的学者倾向于从家庭微观数据研究入手获得宏观数据研究难以得到的信息。在克服微观数据获取困难这一难题方面，目前比较流行的解决方法是根据已知的经济环境和数据，以经济人的效用最大化为前提，通过计算机模拟得出个人在已知条件下的生命周期消费、储蓄和投资。计算机模拟逐渐形成了较为成熟的前提，如：住房作为一种特殊耐用品消费，与一般的消费有着巨大的差别。Fang Yang（2006）对住房消费和非住房消费曲线进行对比分析，发现非住房消费在生命周期内为驼峰状，而住房消费在生命初期逐步增长，在生命后期平缓下降。在构建住房模型时，住房市场除了考虑自住外，还要考虑租房以及各种市场摩擦及冲击。Pedro Silos（2005）验证了研究住房拥有和财富分配时租房市场的必要性，Antonia Diaz and Maria Jose Luengo-Prado（2010）构建了无限生命周期模型，发现引入持续收入冲击、调整费用、非零首付、租房市场时，模拟的数据与实际数据更相符。
微观数据研究在不断发展中也获得了很多有价值的结论。Engelhardt（1996）利用美国的微观家庭数据研究发现，自有住房者对住房资产的收益没有反应，但是住房资产损失却对消费产生了影响。作者分析原因可能是自有住房者的住房资产收益变现存在障碍或者是对住房价格上涨的持续性产生怀疑，即使不存在任何的变现障碍，考虑到遗赠给下一代的动机以及拥有自有住宅的非金钱效用等，自有住房者也可能没有很强的动机去变现住房资产收益。Campbell 和Cocco（2007）运用英国家庭支出调查的个别家庭数据研究住房价值变动对租房者和自有住房者消费的影响，发现在年老的自有住房者中，房价对消费在统计上有显著的影响，而在年轻的租房者中则没有显著影响。
在计算机模拟基础上的家庭微观数据研究由于其蕴含的巨大信息量，逐渐成为深入研究的一个重要方向。模拟技术在实践中不断得到完善，如Lazear and Michael（1980）在讨论住房者消费时，将人口作为衡量家庭规模的外生变量引入来表示经济体的规模；Flavin and Nakagawa（2005） and Sinai and Souleles（2005）构建了住房价格随着地理位置不同发生变化的模型；Campbell and Cocco（2005）检验了住房者在固定利率贷款和可调整利率贷款中的借贷抵押选择。 （三）主要结论
房价对消费的影响。第一类是房地产价格上涨将增加居民消费。例如Poterba（1995）认为房价上涨通过提高持有者信心推动消费增长；Engelhardt（1996）运用PSID数据对房价增长与当前有房者的消费之间的联系进行了直接检验，估计房地产财富效用存在，其边际消费倾向大约为0.03；Case et al.（2001）研究发现美国等14国的房地产市场的财富效用显著，而且比股票市场的要大；Boone（2002）验证了G7国家存在较强的财富效用，并且近几年逐渐增强。第二类是房地产价格上涨对消费影响不明显。例如，Phang（2003）运用新加坡的数据检验房价上升对消费的影响，发现不存在财富效应或抵押效应；Tan&Voss（2003）利用澳大利亚数据建模发现房地产市场财富效应不显著。第三类是房地产价格上涨将抑制居民消费。这一结论在国外文献中较少看到。
房价对福利的影响。Bajari，Patrick，C.Lanier Benkard，and John Krainer.（2005） 从一个较为简单的市场入手，测量了自有房价格变动时消费者福利的变化。在一阶最大化后，得出住房价格变动时社会各经济体福利发生转移，但是总量没有变化。Weili Li and Rui Yao（2006）认为不同年龄层次的人的福利变化不同，老年人、年轻人的福利变化比中年人敏感，社会总体的福利变化随着人口比例的不同会发生变化。
国内理论情况
我国在1998年实行住房市场改革，关于住房价格在市场中的波动研究始于20世纪90年代末，在21世纪初逐步增多。学者们从中国国情出发，其研究特色主要体现在以下方面：
（一）突出实证研究，为宏观调控提供依据
我国近十多年有关住房价格变动的研究十分重视实证分析，具体表现为强调将国外的主导理论应用于我国国情的实践。客观的说有不少的研究成果对于分析住房价格增长的主要诱因、政府宏观调控措施的实施提供了一定的科学决策依据，起到了一定的指导作用。如段忠东等（2007）利用2000年1月至2006年8月的月度数据，运用多变量协整分析技术认为房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系。
（二）多宏观数据分析，少微观数据分析
国内房价与福利的研究多利用全国总体宏观数据，通过时间序列计量方法进行实证分析，在研究方法、指标选择和数据使用上并不存在太大差异的情况下，最终得出的结论却差异巨大。如：宋勃（2007）利用我国1998-2006年间房产价格和居民消费的季度数据，对二者的关系进行实证研究，得出我国存在“房产财富效应”的结论。但骆祚炎（2007）、刘旦（2008）分别利用1985-2004年和2000-2006年的时间序列数据进行研究，得出中国房产财富效应微弱和不存在的结论。
究其原因，可能与样本容量有限，导致所使用的计量方法得出的结果有偏差。Pierse和Snell（1995）的有关研究指出：修正的ADF单位根检验方法以及协整检验的E-G二步法，要求样本容量必须充分大，若样本容量偏小，则偏差会越大。在样本数据有限的情况下，Johansen协整检验的势很低，导致单个时序数据协整检验的结果并不可靠。在建立误差修正模型时，滞后项阶数选择是敏感的，我国的房地产市场化改革时间不长，有关房地产的统计数据时序较短。因此，采用宏观数据的单位根和协整检验方法来检验我国房地产财富与消费的关系是低效果的，结论可能会有偏差。
（三）多消费研究，少福利研究
由于消费数据具有直观性，更容易获取，国内文献关于住房价格波动的研究多局限于消费领域内。在消费研究中，大多数学者研究了房价对消费的影响结果，少部分学者对产生这种结果的机理和原因进行了理论分析。福利衡量具有间接性，不能直接获得计算，需要构建函数，故房价对福利的研究只能进行理论分析。与国外相关文献相比，我国国内文献的理论分析不够深入，还需要进一步的完善和发展。
（四）多结果分析，少机理分析
大多数学者研究了房价对消费的影响结果，却很少对产生这种结果的机理和原因进行详细的分析，但随着研究的深入，这一现象逐步得到了改善。高开仙、莫申生（2010）在《高房价与福利效用、财富效应》中将掌握土地资源的政府理解为是一个具有自身效用函数的经济行为人，在对其效用函数及构成变量分析后，尝试就我国经济运行过程中因房价上涨所引起的财富效应和社会福利效应问题，进行了机理性的探讨。
研究建议
由于特定的历史、文化原因，我国房地产市场研究起步晚，相关研究与国外水平有一定的差距，通过对内外相关研究的比较，笔者认为今后需要从两个方面入手，进行深入的研究：
构建理论体系。国内的研究多属于理论层面进行机理描述分析，尚显粗浅，我们需要逐步深入，在实证的基础上形成关于中国特色的理论体系。
引入现代科技手段。重视家庭微观数据研究，在现有调查材料的基础上，学习国外的模拟计算，从个人效用最大化的角度出发，从定量的角度研究房价变动对居民福利的影响。
参考文献：
1.骆祚炎.基于流动性的城镇居民住房资产财富效应分析[J].当代经济科学，2007(4)
