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篇1
近几年,我国房地产市场的走势和特点可以用“疯狂”这个词来形容,房地产乱象其实是我国经济脆弱的一种表现。
早在2007年,上一次流动性泛滥使得房地产价格飙升,随之而来的是信贷紧缩、打击囤地等调控政策出台,全国大中城市的房价疯狂上涨终于出现了缓和的趋势,一些城市的房价开始出现较大幅度的回调。但是,这次调控由于金融危机的突发又戛然而止,高举的皮鞭缓缓落下,市场也象猜透父母心理的孩子一样肆无忌惮,房价时过不久再次飙涨。房价的虚高和政策的朝令夕改投射出中国经济的脆弱阴影,GDP的增长对房地产业的过分依赖,使国家在进行经济调整时掣肘于房地产在国民经济中举足轻重的地位。在这里,应该看到问题不是出在房地产,而在于国民经济中的其他产业过于羸弱,各种产业发展的不均衡突出了房地产在GDP中的权重。我们不能因为腿部萎缩了,就说是因为臂膀的粗壮让身体看起来不匀称。目前,房地产投资占我国固定资产投资的比重接近20%,占GDP的比重为13.11%,考虑到我国正处于大规模城镇化和大面积棚户区改造这一长期进程中,这些数据并不是不合理的经济现象。
丛另一方面看,房地产不能也不应成为国家的支柱产业。我们不能因为其他产业的羸弱就赋予房地产无法承担的使命。国家的支柱产业是整个国家经济的栋梁,能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。美国过去的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业,现在是航天、信息产业;日本是汽车、电子、光学和计算机产业,日本因此坐定了世界经济排名的第二把交椅,实现了国家复兴。迄今为止,世界经济史上只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业,才能支撑和带动现代化经济发展,没有哪个国家能凭借盖房子把国家带进现代化。这是因为前者不仅带来产品,同时还刺激科技进步,提高效率,形成获取巨大利润和扩大再生产的良性循环。这种循环的核心,是可持续发展。正因为我国没有形成拥有自主产权和产业标准的支柱产业,过剩的流动资金无法从实体经济找到既安全又稳定的投资渠道,因此房地产才成为了中国投机资本长期青睐的对象,并助长了房地产的投机和恶性膨胀。依靠廉价成本支撑的出口和依靠资金推动的房地产,曾长期是支持我国经济腾飞的两副引擎,这也是发生金融危机后,出口出现问题使国家迫不得已重启另一个引擎――房地产的根本原因。这种有着严重缺陷的经济发展模式必将制约经济的发展,并且会让国家的刺激和紧缩政策产生变形和失效。
由于我国缺少可持续发展的支柱产业,经济结构不合理、社会保障机制不健全,房地产市场的发展长期偏离了“居者有其屋”的发展方向,房地产渐趋成为投机和致富的手段。由于房地产是关乎民生的重大社会问题,因此政府对房地产市场的疯狂会主动进行调整和打压。虽然如此,房地产所折射出的国民经济结构问题是不会随短期调控政策而发生逆转的;因此,经济结构的不合理而导致的资源错配还会长期存在下去,调控房地产对国民经济的负面效应也会迫使调控政策适时收手。在房地产这个投资领域就会出现在政策调整和经济增长需求之间不断地寻优和纠偏的动作,房价将在这两种力量的作用下,形成长期震荡向上的走势。
长期、反复走高是经济结构不合理的必然结果,政策调整和资金推动将成为此消彼长的一对矛盾体。因此,房地产市场在我国支柱产业没有形成以前,在可以预见的相当长的时间里都将是长期投资的较好选择。
篇2
房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给——高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置，无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。
对产品的高价值性与房地产市场的运行风险
这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36—60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。
房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险
房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均价，30—60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。
信息的非对称性与房地产市场的运行风险
房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。
房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险
房地产市场金融链风险
没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护——住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。
房地产市场同其他产业市场的连带风险
房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。
当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。
篇3
我国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载；在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人,当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”,这一称谓一直沿用到清代;1840年之后，随着通商口岸的设立以及租界的设立,许多外商纷纷在中国投资房地产,在我国一些通商口岸城市，如上海,房地产经纪活动随之产生,在当时出现的专门为房地产业主经营和转手出租房屋的人，被称为“二房东”。“二房东”、“房地产掮客”作为一个社会阶层一直延续至解放初期。
解放初期,民间房地产经纪活动比较混乱,在20世纪50年代初期,政府加强了对经纪人员的管理,整治了当时的房地产经纪业;随后由于住房作为“福利品”由国家分配,房地产业一度消失，房地产经纪活动也基本消失。
随着改革开放，市场经济体制的逐步完善，特别是城市住房制度的改革，房地产业的蓬勃发展，人们生活、学习和工作节奏的加快和对住房的迫切需求，在城镇住房体制改革不断深化和住房分配市场化的强大推力下，作为为房地产业发展服务的房地产经纪业也在逐步发展中形成市场。2001年8月15日建设部了修改的《城市房地产中介服务管理规定》,2001年l2月18日人事部、建设部印发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，对房地产经纪人的考试、注册、职责等进行了规定，现在建设部即将出台《房地产经纪管理办法》，房地产经纪人作为专业技术人员的法律地位得以确立，我国当代房地产经纪行业逐步为社会所承认。
二、经纪人在房地产市场中的作用定位迷惘
目前我国理论界对经纪、经纪人的概念还没有形成统一的认识，立法界对经纪、经纪人的概念内涵也存在着较为广泛的争论。有学者认为经纪包含以下三方面内容：第一，经纪是以收取佣金为目的的有偿服务活动；第二，经纪的内涵包括了居间、行纪和等所有受托行为；第三，经纪行为主体包括自然人、法人和其他经济组织。持这种观点的人认为：经纪活动不只是单纯的牵线搭桥、居间介绍行为，而是与办理委托事务紧密联系在一起的，经纪人一方面以自己的名义为委托人办理代销、代购的委托事务，即行纪行为；另一方面又以委托人的名义从事活动。正因为这种观念，为黑中介――低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价提供了土壤，经纪人的作用不是促成交易，变成低进高出的商人，以致部分经纪人、经纪公司误以为他们的效益就是赚取差价，其实不然。
笔者认为，房地产经纪的概念与普通经纪概念不同，分析房地产经纪的内涵要从我国房地产经纪业实际、从有利于规范管理房地产经纪业的角度出发，对我国房地产经纪的内涵进行约定，其内涵主要包含以下两层含义：一是居间，其特点是房地产经纪人作为受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。也可以说是一般意义上的经纪概念。二是，其特点是房地产经纪人必须以委托人名义从事受托行为，该受托行为仅限于民事法律行为，而且被人直接承担房地产经纪人的法律责任，房地产经纪人的报酬由合同约定。这时的房地产经纪人与一般意义上的经纪人概念则完全不同。据上，由于房地产经纪的内涵包括居间与两部分内容，本文所论及的仅限于居间内容，即一般意义上经纪的概念，受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。这样，房地产经纪人作为专业技术人员，借助个人的专业知识和对房地产市场信息的充分把握，辅以法律素质、业务技能（理解能力、判断能力、沟通能力、协调谈判能力和应变能力）来牵线搭桥、居间介绍、说合买卖双方、促成交易。一方面，为客户买到最适合他的房屋；另一方面为不同的房源找到最适合它的客户，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客户找到最好的媳妇”。只有这样，房地产经纪人才能在由房地产这种特殊商品构成的信息不对称的房地产市场中，解决信息不对称，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，彰显其社会作用。
三、经纪人在房地产市场中的作用原因探究
为什么一般意义上房地产经纪人，不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人在房地产市场中的作用是解决信息不对称，为客户买到最适合他的房屋，为不同的房源找到最适合它的客户，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，而不是低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价。笔者以为，这是由房地产商品的特点、房地产市场信息不对称所引发的。正是因为房地产商品的特点、房地产市场信息不对称，才有房地产经纪行业。
1.房地产商品的特点探究
笔者以为房地产商品的如下特点,造成房地产市场信息不对称。
(1)不可移动性
房地产一个最重要的特点是位置的固定性或不可移动性。由于不可移动习惯，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境等均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。房地产的这种不可移动性，决定了房地产市场只能是一个地区性的市场。
(2)独一无二性
房地产不像其他商品一样整齐划一，可以说没有两宗房地产是完全相同的。房地产的独一无二性，使得房地产之间不能实现完全替代，从而房地产市场不能实现完全竞争。
(3)用途多样性
房地产由于具有用途多样性，使得同一宗房地产的利用在不同用途及利用方式之间出现了竞争和优选的问题。
(4)相互影响性
房地产的价值不仅与其本身的状况有直接的关系,还取决于周围其他房地产的状况,受附近房地产用途和开发利用的影响。
(5)易受限制性
政府对房地产的限制一般通过警察权、征用权、征税权、充公权来实现。这一点说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。
(6)难以变现性
房地产价值大，加上不可移动性和独一无二性，因此，房地产变现困难；如果快速变现，又只有相当幅度的降价。
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二、房地产市场信息失真现象
房地产市场信息失真是指房地产市场信息的输入和输出的不一致而产生信息虚假，即房地产市场的真实信息情况与房地产信息公布情况不符。房地产市场信息失真表现在以下几个方面。一是房地产市场信息源不明。信息源是指信息的来源，也就是产生信息的地方，不明的信息源所产生的信息会导致信息失真。2005年12月国家统计局公布，至2005年10月末全国商品房空置率已达到26％；2006年2月，国家统计局又公布了新的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1．14亿平方米。［6］北师大房地产研究中心主任董藩认为，国家统计局给出26％的空置率绝对是错误的，房屋空置率实际不到1％。［7］国家统计局新闻部门于3月16日声明，该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”，于是人们纷纷质疑，转载于全国多家媒体的“国家统计局空置数据”究竟来自何方。［8］二是房地产市场信息指标不统一。信息处理需要不同的方法和程序，而信息指标的不统一会导致处理后的信息产生差异。例如，2006年3月21日国家统计局了全国70个大中城市1、2月份的房屋销售价格情况，其中北京1、2月份房价同比上涨7．3％。第二天，北京市建委、北京市统计局等部门对外公布：北京市商品住宅在1～2月间的预售交易平均价格涨幅为17．3％。［9］针对这两个相差了两倍的统计数字，北京市统计局新闻发言人于秀琴解释说，北京市建委等部门的统计数据和国家统计局统计数据出现很大差异是因两者统计指标不统一。［10］三是房地产信息公开混乱。信息公开指政府组织公开自己拥有的信息，而不同的政府部门因为职权的不同就会导致信息公开的混乱。2010年2月13日国家统计局的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，2009年我国70个大中城市房屋售价同比上涨1．5％，其中新建住宅价格上涨1．3％，二手住宅价格上涨2．4％。［12］同年2月16日，国家统计局又公布了2009年全国房地产市场商品房销售价格涨幅为24％。［13］这一数据迅速引发一场舆论风暴，人们几乎一致认为这不可思议，“可能是放错了小数点。”［14］
三、房地产市场信息失真的原因
房地产信息失真问题，主要源于房地产信息形成处理机制的不完善，包括房地产市场信息的采集不准确、对采集信息的处理不规范以及公开信息的环节的不完善。
（一）房地产市场信息采集不准确
房地产市场信息采集指运用调查、情报检索和网络等手段去对房地产市场运行信息进行搜集。导致房地产市场信息采集不准确的原因有：一是信息需求确定不准确。房地产市场信息用户分布于特定的领域，因而对房地产市场信息的需求具有较强的针对性，包括采集的内容、类别、格式、来源、质量和数量，而信息采集的需求又受到个人主观能动性的影响，这就使得确定信息需求存在着差异性，不适当的信息需求使得采集的信息具有一定的片面性。二是信息源选择偏差。房地产市场信息的信息源具有相对性、多样性、不确定性、替代性以及补充性。信息源不是一成不变的，若不能及时准确地选择正确的信息源，片面地将信息源固定化会使采集的信息具有滞后性，就会导致房地产市场信息的不完善。三是信息收集的方法和程序不合理。信息收集的方法与程序会因为机构、任务、要求和资源等方面的不同而不同，而不同的方法与程序又会使采集和利用的信息不同，不合理的方法与程序会使房地产市场信息的采集不客观、不真实。
（二）房地产市场信息处理不规范
信息处理环节是房地产市场信息失真的一个重要方面。一是信息的处理方式不同。我国尚没有建立起一套完整的信息指标体系［15］，而不同的信息指标体系设置的计算方法、统计技术存在差别，采用不同的指标体系处理信息，会导致房地产市场信息的处理不规范。二是信息的存储与检索不够科学。采集的房地产信息经过加工后要归类记录和存储，要知道存哪些信息，存多长时间，以什么方式存储，存在什么介质上。我国房地产市场信息在存储过程中存在着明显的滞后性与片面性。三是信息传递方式不合理。不同的部门和组织有自己常用的信息传递方式，而且还根据实际情况选择其他形式的信息传递方式或者这些方式的某种组合进行信息传递。但是，在房地产市场信息传递中缺乏专门的信息机构来进行信息传递活动，传递方式的杂乱与不合理导致房地产市场信息来源不明，真假难辨。
（三）房地产市场信息不权威
房地产市场信息应由政府及企业部门将房地产市场信息集中管理，通过将处理后的信息进行共性分类，最终实现系统化、标准化的公开。我国的信息存在以下问题：一是政府信息存在着一定的混乱。改革开放以来，我国主要经济统计数据一直采用地方上报、中央汇总的模式，但地方政府往往会在政绩压力下进行统计干预，直接影响经济数据的真实性，干扰市场预期。二是企业部门公布信息的虚假。在房地产行业，企业为了获得高额的利润与经济效益，一些主体部门有意向政府提供一些虚假的、失真的信息，使得政府的房地产信息的真实性与权威性受到严重质疑。一个时期关于各种房地产市场信息报道一再升温，造成卖得多、卖得快、卖的价高、卖的地块重要就好的印象。［16］这些信息带有明显的主观倾向性且缺乏客观的科学性。我国房地产信息主体之间的矛盾，使房地产市场信息的权威性受到质疑。面对政府部门的不同信息，消费者往往只能茫然失措。
四、解决房地产市场信息失真的措施
（一）加强对信息采集环节的管理
信息采集是信息处理过程的起点与基点，了解真正信息需求，必须掌握足够的信息，选出有价值的信息，并根据这些信息进行判断决策。一是进行用户研究，确定正确的信息需求。房地产市场信息用户来自企业、政府、协会、新闻传媒等不同的部门机构，即使是同一个信息用户，其需求也是不断变化的，应针对不同的房地产信息用户类型与特点确定正确的信息需求。二是选择正确的信息源。正确认识房地产信息源的相对性、多样性、不确定性、替代性有助于更好地选择和利用信息。信息的选择过程，是根据不断变化的用户信息需求，从已确定的信息源体系中连续地选择、提取和收取信息的过程。［17］所以应筛选有价值、有针对性的信息源，采集权威性的信息，掌握信息重点。三是采用正确的方法与环节。明确信息采集环节是信息管理中计划工作的主要任务。房地产信息采集计划工作的任务和内容包括：（1）明确信息采集的具体任务和要求。（2）明确信息采集工作的宗旨、目标和战略，论证可行性。（3）规定各项工作的开始和完成的进度。（4）规定实施地点和场所。（5）拟定具体的措施、政策和规则以及资源的分配方案。
（二）重视信息的处理环节
信息处理是试图解释信息的内容，从而得出高效、准确、及时的信息，只有经过处理的信息才能变成所需要的信息，才能被适时有效地利用。针对房地产市场信息失真问题，可以采用如下措施：一是要建立统一的指标体系，制定合理、权威的信息处理指标体系框架，包括统一基本单位、统一调查制度、统一数据采集处理平台、统一信息系统，以及运用一套相同的指标体系去处理房地产市场信息。二是要合理地存储信息，提供方便快捷的信息检索。要保证存储的信息不被破坏、篡改、丢失，必须持续更新信息，剔除过时信息和修改贮存信息，扩大信息容量，储存尽可能丰富的房地产市场信息。此外，还要考虑到储存信息更新的方便性和灵活性，保证具有较高的检索效率。三是规范政府及企业部门对房地产市场信息的传递。不仅要经济、合理、有效地选择信息传递渠道，而且还要考虑到信息传递的效率和传递过程中的安全保密问题。政府和企业部门对于房地产市场消息的传递需要采取正确消息传递模型，确保信息传递的全面性与真实性。
（三）规范信息环节
信息环节是信息完成的最终环节。信息的公开和透明是资本市场生存和发展的基石，房地产市场作为资本市场的重要组成部门，信息的公开和尤为重要。一是政府部门进行内部沟通，使信息更完整。政府部门应该统一信息，核对信息数据，在确保无误的情况下达成协定，积极主动地向公众正确权威的信息。要明确信息审核的规范要求，拟订信息规范表述，提高和强化政府部门的职能要求。［18］二是提高政府工作人员的政治素质和思维能力。政府房地产信息资源开发人员不仅需要信息技术、信息业务加工处理的技能，还需要政府管理、相关法律政策、政府资源协调等方面的知识和技能。［19］政府应该对企业以及媒体进行规范，杜绝虚假不实的房地产市场信息，完善房地产市场信息法律法规，确立相关房地产机构的职责和权限，规范房地产市场信息的，使的信息更有权威性与完整性。
（四）完善房地产信息披露制度
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一、当前房地产市场营销现状分析
（一）市场调研不足且缺乏真实性
开展房地产市场营销策略的重要依据就是进行市场调查，获取第一手资料。当前，有些企业对市场调视力度不够，市场调研不足，缺乏真实有效性。致使企业在制定营销策略时，仅仅是理论性的判断，没有实际生活调研数据作为依据。忽略了社会需求的状况，导致理论与实际出现了偏差，使制定的市场营销策略失去了时效性，制约了市场营销策略的效果，影响了企业的发展和经济利益。
（二）目标市场的定位模糊
随着社会经济的发展，人们生活水平出现了两级分化的情况，导致了在收入和思想意识形态的差异，使社会的整体消费人群之间存在着对产品需求的差异，需要的房地产产品也不相同。当前，有些房地产开发商忽略了这一特点，将房地产建设成高端大气的高档小区，使得中低收入人群无法承受高档的房价。这种目标市场定位的模糊状态，影响了整体的房地产市场。
（三）市场营销渠道陈旧
当前的房地产市场影响渠道采用的是以电视营销和平面广告设计为主。随着网络的兴起，大中规模的房地产企业的市场营销渠道比较广泛，获得的经济效益更好，一些小的房地产企业由于资金和品牌知名度都不到位，所以限制了市场营销渠道的发展，使得受益低，导致房地产企业减少了在营销方面投入的资金。
（四）价格营销策略单一
价格营销包括市场定价和调价，是房地产市场营销的重要策略。当前的房地产企业都采用了降低价格开盘的策略，在楼盘销售过程中，逐渐的调节房价，没有合理的调节机制制约。有些房地产企业甚至是盲从的进行价格的调整，促使价格营销策略的单一性。
二、房地产市场营销策略分析
（一）产品策略
房地产营销包括的内容有房地产实体项目产品和有关项目的服务设施。所以，房地产市场营销策略要从基础、核心、产品等方面考虑，将房地产市场营销策略的重点放在打造品牌战略和特色战略上。特色战略就是突出房地产项目的实体产品特征、周边环境、相关的配套设施等方面的特点和不同与别家的优势，将房地产项目的优势充分的展现出来，用建筑的风格、户型设计、质量、服务等作为抢占市场的依据，满足消费者的需求。打造房地产品牌战略就是将房地产企业的形象鲜明化。品牌的竞争是房地产市场竞争的核心，是将企业的无形资产变成企业竞争的附加值，将企业向多元化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展实现营销目标。
（二）价格策略
价格策略是房地产市场营销的重要策略，直接影响房地产的发展。价格关系到房地产经营的成本和利润，和消费者的购买支付行为，影响着销售的情况和企业利益目标的最终实现。价格策略的制定要考虑企业成本利润核算和消费人群的实际购买情况，运用科学的定价方法，制定出合理的价格。
（三）促销策略
促销策略就是运用合理的传递方法将房地产企业的产品和服务的知名度扩大化，包括人员促销和非人员促销两种。人员促销就是房地产企业的销售人员直接与楼盘消费人员进行有效的沟通、接洽，建立良性的关系，用产品和服务质量说话，加强消费者的信任度。人员销售的行为受到人员自身素质的影响，而且人员销售的成本比较高，具有一定的局限性。非人员销售指的就是房地产的各种广告，树立的品牌形象，进行中的营业推广技术等，运用到房地产产品销售和服务质量中进行的促销活动。将人员促销和非人员促销结合在一起，就形成了促销策略。
三、房地产市场营销策略的创新发展
社会经济的发展，必然带动房地产市场经济的发展，所以传统的房地产市场营销策略和组成营销策略就无法满足经济市场的发展和壮大，为了在社会市场竞争中立于不败之地，房地产企业只有改变已有的思想理念，创新市场营销策略，使房地产企业长久的发展下去。
（一）人文营销
由于现在社会的发展和进步，影响着消费水平的发展，所以消费者对居住环境的要求越来越高，这就要求房地产的产品和服务质量要具备人文理念。在进行市场销售时，将产品的项目特点和服务的人文理念充分的体现出来，将项目营销变环境，提升房地产企业文化的内涵。
（二）社会营销
社会营销是从社会发展的角度出发，因为房地产企业是社生产力的重要组成部分。以经济实体的形式，获取社会群众的经济利益。在做房地产企业营销策略时，以品牌形象承担社会应尽的职责，与人们群众搞好关系，建立口碑式营销，树立社会良好形象，获取经济利益。
（三）知识营销
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（一）土地价格上涨推动房价升高
影响房地产的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的价格。在我国实行土地使用权转让制度以来，基于中国国情，即作为一个土地大国，必须保证充足的耕地面积；但另一方面，我国巨大的人口压力，以及快速的城镇化进程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地资源与迅速增长的对城市建设土地需求的矛盾使土地价格在矛盾的刺激下坚挺地上扬。
（二）房地产市场本身的特点
房地产市场是各种要素市场中的特殊市场，它具有供给的有限性和天然的垄断性。它的价格形成机制的基础是地租理论，它的利润永远高于社会平均利润。所以房地产市场天然就具有高成本，高投入，高价格的特性。房地产市场是一种区域性市场，作为不可移植的物质载体，在一定区域范围内有着区域垄断的特点，这些特点、特性决定了只有很少部分的具有强大经济实力的集团才有能力进入房地产市场，这样，房地产市场就天然的具有行业垄断、区域垄断的特性。
由此，在竞争区域中，少数寡头在拥有了对市场的控制力后通过努力扩大房地产差异，弱化竞争，通过先入企业的先发优势，达到了垄断地位，又通过其的垄断地位，使房价维持在较高水准。
（三）金融市场的影响
我国房地产的真正繁荣就是在我国对金融领域的改革的基础之上，在金融领域放开对个人信用消费贷款的限制后大大刺激了消费者的消费欲望，增强了消费能力，成为房地产市场不断放大的主要支撑力量，这种有效需求的增长是房地产价格不断上扬的内在动力。同时，银行等金融机构对房地产投资者几乎不加限制的贷款支持使得市场供给能力也不断增强。于是在有效需求与供给相互促进下房地产价格的上扬也就不可避免。
（四）政府的政策作用
前面的几点是房地产市场本身的特点，是其内部价格决定机制。而政府则是房地产价格决定机制的重要外部力量。他通过其本身对房地产市场的供求调节来影响房地产市场的价格。主要通过土地供应调节，市场监管，政策以及各种综合调控手段以影响房地产市场。可以说正是政府的放开房地产市场，实行积极的财政政策，刺激投资拉动内需的政策促进了房地产市场的极大繁荣，也导致了房价的畸高。尤其一些地方政府为了本地的经济增长人为的对房地产市场的托市更是房地产市场失衡的重要原因。
（五）部分富人一人多房，住房资源不能充分利用
世界公认的合理房价应该是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中国的绝大多数城市的房价已经远远超过了这个理论上的正常房价。曾有一个调查表明中国城市的实际房价超出正常房价的幅度。以北京、长沙、西宁为例，北京实际房价超出正常房价3.59倍，长沙为2.31倍，西宁为2.15倍。实际上，在中国无论是相对发达的城市还是相对欠发达的城市，绝大部分的情况都是如此。
二、抑制高房价的措施
虽然政府出台了很多局域性的措施政策来遏制房价，像限购、大力建保障房等，都起到一定成效但离抑制高房价还很远。所以我们必须采取更有效的措施去打压高房价：
首先，加强房地产市场宏观调控。加强房地产市场宏观调控的根本目的是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展。因此，调控要坚持积极稳妥、把握力度的原则。既要积极采取措施，尽快把房价上涨的势头控制住，又要防止措施不当而导致房地产市场大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低价位普通商品房以及经济适用住房的供给；另一方面，要重点围绕需求做好文章：要遏制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导住房消费。
其次，加强市场监测，完善市场信息披露制度。全面监测房地产市场运行，给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，改善投资结构。
再次，高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的责任；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚各种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；建立房地产企业信用档案，违规、违法行为公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布；正确引导居民合理消费需求。
最后，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险。
三、总结
当前房价的高居不下主要与被扭曲的社会制度有关，如果认识不到这一点，就根本不可能实现“住者有其屋”的理想，那些试图依靠市场机制来解决住房问题的建议和措施，只会进一步强化住房问题的失范现象。经济学家应该更多地关注当前房地产市场中内在的制度缺陷并探寻完善之途径而不是去预测房市。然而，当前的一些经济学却把自己置于经济分析师的立场，局限于基于供求分析的狭隘领域和视角来观察社会现状并由此提出政策建议，从而就将社会问题的现状与合理性相混淆了，这是当前房价等问题久而不决的根源。
篇7
随着我国改革开放和社会主义市场经济体制日益完善，我国房地产市场也获得了快速发展。但最近几年，房地产市场运行却出现了异常，越来越偏离正常的轨道。尽管中央政府实施几次房地产调控，但收效甚微，房价一路高歌，已经涨到普通民众难以接受的价位。从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，10年持续调控，房价一路走高。同时，三四线城市房价可涨空间正逐步受到限制，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。数据显示，2012年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.34%，自2012年6月以来，已连续7个月保持上涨。其中，广州以1.2%的涨幅位居榜首，福州、深圳、北京的涨幅均达到或超过1%，位居2-4名，一线城市成为此轮房价上涨势头中的领涨者，进入2013年以来，房价上涨势头仍在持续（张敏等，2013）。同时，前些年全民炒房红极一时的温州，2012年前11个月市区商品住房销售均价26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度达23%。温州楼市现象并非个案。多位业内人士表示，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。《中国企业报》报道：继高利贷危机之后，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘，康巴什楼市大面积降价，从均价10000元暴跌至2011年的3000多元。以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。海南的三亚、海口等多个城市出现房价跳水现象，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。可见，由于我国房地产市场过度投机，房价已经处于高位运行，积累较大的风险，房地产市场的供需问题应当引起我国政府的高度重视。
影响我国房地产市场供需平衡的因素分析
目前影响我国房地产市场因素很多，以下就从房地产市场的需求和供给视角分别进行分析：
（一）从房地产需求角度来看，目前房地产虚假需求过大
房地产需求主要由生存需求（或刚性需求）、投资需求和投机需求构成。生存需求又称刚性需求，通常情况下，一个家庭必须要有一个生活的空间，缺少了这个条件就会严重影响基本生活质量。投资需求是指一个家庭拥有两套和两套以上的房子，作为不动产投资，获得长期性投资的增值收益（房屋价值储蓄或房屋出租获得租金）。投机需求是指在短期内通过房产买卖赚取差值收益，尤其在房源紧张时候，更容易推波助澜，助推房产市场泡沫，该类投资具有短期性和不稳定性的特点，尤其是凭借金融助推的投机需求是产生虚假需求的主要来源。我国最近几年的房价迅猛攀升的主要原因之一就是投机需求与投资需求过于旺盛，导致房价上升，房价上升又进一步刺激投机需求和投资需求，同时与刚性需求交织在一起，导致房价和房产需求螺旋加速上升的结果。
（二）从房地产供给角度来看，目前我国房地产供给不足
我国自20世纪末进行房产改革以后，房产供给只有市场供给一条渠道。房地产市场中，为了保证国家土地的宏观调控，地方政府控制土地的总供给，地方政府是土地唯一供给者，通常开发商经济实力和社会资源雄厚，数目不多房产开发商共同经营，形成了房地产寡头市场。开发商以盈利最大化为目的，贪婪的资本本性，促使其通过各种手段，甚至不惜违法违规（例如，惜售、囤积居奇、囤地炒地等），减少房屋供给。房地产供给房屋结构不合理、供给渠道单一，导致房屋供给减少，同时随意抬高房价。可见，一方面是房产供给的减少，另一方面是房产虚假需求的加速上升，房价火箭式上升在所难免。
（三）从房地产市场制度供给角度看，目前我国房地产市场制度供给不足
一是税收制度存在的问题。通常情况下，完善税收制度可以促进房地产健康持续发展。我国目前的房地产市场税收制度具有重流通，轻持有特点，房产税收只是停留在交易环节，应该向财产持有环节转移，从长期来看，具有抑制投资、投机需求的功能。二是对房产商的监管制度。对房产商的监管非常薄弱，地方政府大多采取纵容或包庇的态度，致使房地产市场出现如此多的问题。资本的本性就是追逐利润最大化，房地产资本同样具有资本的本性，因此，对房地产商仅仅进行道德的强化还是远远不够的，还需要靠健全制度的规范和约束。三是对政府责任官员的监管制度。地方政府对房地产市场监管不力，导致房地产价格失控，应该由谁负责，采取什么惩罚措施，目前都是空白。导致地方政府面对滔滔房价而毫无惶恐之意。四是缺乏房地产市场健康发展的预警机制。目前，我国房地产市场还处于探索阶段，对于房地产市场运行还没有完善的指标体系，例如，房地产投资占GDP的比例，房价与居民收入的比例，房价增长率，地价、房价和税费的比例，银行房贷安全指标等。五是房地产市场供给的多元化机制不完善。
（四）从政策及执行力供给角度看，房地产政策碎片化及地方政府执行力不足
在我国房价调控过程中，近几年，中央政府出台一系列关于房产市场调控政策，一方面各项政策缺乏系统化与合力，另一方面地方政府执行政策给人的感觉具有彷徨犹豫的特点，抑制房价政策的效果屡试不彰。究其原因是地方政府为了自身利益，在具体执行中央政策时，执行不到位。各地地方政府为了地方财政不受影响，互相竞争互相攀比，效仿诸侯经济，对本地日新月异的高房价视而不见。“君不见，楼价节节入云端，百姓翘首心茫然；君不见，房租月月日日新，抬高物价和菜篮；君不见，国民收入快速增，幸福指数不如前”。有法不依现象频现，“房姐”、“房妹”、“房叔”为多购房产制造假户口，严格的户籍制度形同虚设，国家的房控政策相关配套制度执行的漏洞不堵，调控效率必会大打折扣。
（五）从金融市场供给角度看，金融机构难以遏制的道德风险助推了房地产泡沫
国家的商业银行为了各自的经济利益，明知过度的房地产贷款将会导致房地产市场风险的出现，进而导致金融风险的产生，还是尽其所能扩大房贷业务。究其原因，国家的商业银行由国家托底，如果出现了金融风险最后还是要由国家承担，其实如果真的爆发金融风暴，覆巢之下，岂有完卵，每一个人都要遭受损失。
（六）从房地产市场信息供给角度来看，过多的市场噪音对房地产市场有影响
一个完善的房地产市场应该有成熟的市场信息披露机制，能够真正客观地公开房地产成本、房地产供需等信息。目前，我国房地产市场存在着严重信息不对称问题，还没有形成统一的全国房地产市场信息网，各地的房地产市场信息画地为牢，各自为政，甚至同一城市的房产信息都不相通，非常混乱。信息不对称容易导致政府和普通民众对现有房地产市场的现状缺乏了解，出现误导、误解、盲从等不良后果，不利于房地产市场的健康发展。由于房地产商具有明显优势地位，又有地方政府的支持，目前有关的房地产市场媒体基本上都是房产商占主导地位的，普通百姓的声音很弱。这些媒体还有意无意地透漏一些对房地产商利好的消息或评论，并且往往都是在房地产政策实施的关键时刻，对中央政府的房地产调控政策的有效实施产生消解效应，对普通民众对房地产市场和相关政策的判断产生错觉。更有甚者，部分“利益共同体”式的学者，甚至有些开发商自己直接披上学者的外衣上阵，齐声合唱房价上涨，误导消费预期，引发恐慌式买房；一些房地产商雇人充当购房客，制造假象，扰乱视听，蛊惑和欺骗普通消费者，这些市场噪音对房地产的调控会产生一定负面影响。
构建我国供需平衡的房地产市场制度的建议
针对目前我国房地产市场出现的问题，政府应该标本兼治，疏堵并举，长期目标和短期目标相结合，量化考核指标，健全房地产法律法规，保障我国房地产市场合理回归，健康发展。具体来说：
政府明确房地产发展的目标。一是短期目标是抑制需求，主要是抑制投机需求和投资需求。一浪高过一浪的房价暴涨的主要推手就是房地产投机和投资，还房屋居住的本质和功能。二是中期目标是扩大房地产供给，推进房地产供给途径的多元化。快速扩大政府供给数量，迅速扭转房地产市场单一供给主体的局面，保证政府在房地产市场中的价格主导作用，实现政府供给和市场供给并举，商品房、公共租赁房共存的局面。中央政府和地方政府应该明确房地产供给的目标和任务，并分解到年度、季度指标，确保房地产供给目标的落实。三是长期目标是动态的房地产供需平衡。通过政府增加供给和抑制需求，达到房地产供需的平衡，并对房地产市场的运行状况进行跟踪和评估，并适时进行干预，保证房地产市场健康发展。
改革房地产税收政策，进行房地产市场的税费改革。我国房地产税费转型主要包括：一是房地产税费征收转型，通过费改税，把目前房地产税费并存转型为规范的房地产税收；二是房地产税收结构转型，调整房地产税收环节，把重流通环节征税转变为重保有环节征税；三是房地产税转变为地税的主要税源。这样可以促进房地产健康平稳发展，保证房地产税源稳定增长，从而实现地方财政的可持续增长。
实施行政问责机制。对地方政府有关官员绩效考评应该把该地区房地产供给状况作为重要考核指标，明确控制房地产在地方GDP构成中的比重指标，明确地方房价指标，对于不作为或执行不力的地方政府官员，应该予以惩戒。
房地产市场吸纳的资金庞大，对国民经济影响极大，需要审慎监控房地产市场。要对进入房地产市场的资金流进行严密的监控，设置房地产市场资金流动预警机制，避免房地产市场资金泛滥成灾。防止房地产市场出现大的动荡，从而给国家经济发展带来波动，避免房地产市场金融风险的积累，应及早消除风险，到了亡羊补牢之时，那要付出意想不到的大代价。
完善我国房地产市场相关法律制度。房地产是关系民生保障的重要问题，同时又是影响国家经济发展的主要因素，政府和民众必须高度重视。国家应该对我国房地产进行立法，出台一部《房地产法》，把有关房地产的审批、生产、销售、消费、税收、信贷、监管、问责等问题和房地产市场中各有关主体的权责利等问题，用法律给予规制。
参考文献：
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5.张敏，万晶，张昊.北上广深释放严厉信号 一线城市楼市调控料加码.中国证券报，2013-1-31
篇8
菏泽市；房地产市场；对策建议
一、房地产市场的相关理论
（一）房地产的概念
房地产就是指土地、建筑物及固着在其上的不可分离的部分及其附带的各种权益。通俗地讲即指房屋和土地，或者房产和地产。
房地产由于其自身的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称之为不动产，包括实物，权益和区位三要素。房地产的范围包括土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
（二）房地产市场的概念
市场一般狭义上指商品交换的场所；广义上可以理解为商品交换关系的总和。在房地产经济学中，对房地产市场下的定义是指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。现时所称房地产市场，包括国有土地使用权出让，转让，出租，抵押和城市房地产转让，房地产抵押，房屋租赁等交易活动。
二、菏泽市房地产市场发展的现状分析
菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤。总面积12238.6平方公里，人口875万。随着经济的发展，菏泽市房地产市场一直保持增长势头。菏泽市房地产开发投资逐年递增，但是增长速度在2010年达到71.1%的最高点后开始放缓，2013年房地产开发投资增速仅为16.9%。商品房的施工面积也呈逐年递增的趋势，但增速同样是在2010年后放缓，但在去年回升了17个百分点。房屋竣工面积和房屋销售面积发展趋势类似，都是在2012年进入低谷，但在2013年有所好转。从结构上看，可知住宅投资占房地产开发投资的比重最大，但近三年所占比重开始下降，与之相对应的商业营业用房投资占房地产开发投资的比重在逐渐上升。
由以上数据可以看出，菏泽市房地产市场总体呈上升趋势，但增长速度在减缓，但在2013年情况有所好转，商业营业用房投资所占的比例越来越大，反映出房地产市场的结构变化。
三、菏泽市房地产发展中存在的问题
（一）房地产市场产品需求不足
现阶段，菏泽市房地产开发投资规模相对过大，菏泽市城市人口增长相对缓慢，外输人口明显多于输入。整个市场刚性需求不足。首先，从人口数量上看（图1），2007年至2013年菏泽市人口一直呈上升，增长速度在2009年达到最快后开始放缓，近三年菏泽市人口保持平稳低速增长态势，本地居民的刚性需求经过前几年的努力基本已经得到满足。其次，从年龄结构上看，少儿比重略有上升。2013年，全市014岁少年儿童占总人口的比重为20.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增长较快。2013年，全市65岁及以上老年人口占总人口的比重达到11.0%，比2010年提高1.3个百分点。全市65岁及以上老年人口达到92.0万人，比2010年增加11.6万人，年均增加3.9万人。而20002010年间，65岁及以上老年人口年均仅增加1.7万人，老年人口增长明显加快。由于少儿和老年人缺乏房屋购买能力，这对于房地产市场有不利影响，
（二）房地产价格与居民收入不协调
2013年菏泽市市在岗职工年人均工资35450元，比上年增加3239元，增长10.1%；城镇居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增长11.0%；农民人均纯收入9309元，比上年增加1122元，增长13.7%。但是菏泽仍旧是一个经济欠发达地区，2013年全市城镇居民人均可支配收入和农村人均纯收入仅为全省平均水平的75.1%和87.7%，制约了居民的房屋购买能力。目前商品房的价格已超过了中低收入者的实际购买力，中低收入人群无法得到有效的需求。
（三）房地产开发模式单一
菏泽市大多数开发企业开发模式单一，缺乏全产业链的开发能力。近几年，许多只有资金而没有经验的企业纷纷加入房地产产业，业务能力偏低，开发模式单一，大多数资金是用于投资住宅地产的开发。随着城镇化的推进，国家对发展第三产业的支持以及消费者消费需求的升级，商业地产和旅游地产所占份额将会相应的扩大，而目前菏泽市房地产市场中同型产品较多，可供购房者选择的其他业态形式的产品很少。
四、对菏泽市发地产发展的建议
（一）加强对房地产市场的宏观调控
依法整顿地产市场经济秩序，进一步完善房地产土地开发的方法，合理控制城镇房屋拆迁的规模和进度，稳定住房价格。房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应。加强整体规划和管理，统筹要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建设成本。要加强对房地产形势的监测分析，建立房地产预警体质和信息系统，引导企业理性投资和居民理性购房。
（二）促进发展房地产市场多元化发展
切实引导开发企业注重产品的开发模式的转变，鼓励企业丰富业态形式，积极引导商业地产、旅游地产等业态形式的发展。特别是旅游业对房地产市场的发展具有升温作用，能够促进房地产市场的稳定与繁荣。菏泽市发展旅游业过程中规划不够合理，对环境的破坏严重等问题制约了菏泽市旅游地产的开发与繁荣。因此，菏泽市发展旅游地产首先要做好的就是旅游业的合理规划及环境保护工作，要科学规划与布局旅游景点，规划要严格按照最大限度的利用旅游资源及完善的环境保护措施相结合的原则，建立起房地产市场与旅游业之间密切的联系。
（三）扩大房地产投资融资渠道
菏泽市房地产市场投资的融资渠道单一，亟需建立完善的融资法律法规是政府的职责，融资法律法规的实施有助于建立多元化的融资体系。发行股票是房地产开发商进行融资的一种有效途径，因此菏泽市要借助于法律法规建立多元化的房地产融资渠道。
参考文献：
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引言
1997年亚洲金融危机之后，中国经济出现内需不足，这时，中国的房地产市场刚刚初具规模，国家实施积极的财政政策，加大全社会固定资产投资，并通过住房货币化、房地产市场化等相关政策措施，促成了房地产业的形成和发展。经过10多年社会经济的发展，房地产业表现出关联度高、带动性强的自身产业特点。房地产市场连续高速的增长带动了煤炭、电力、钢铁、金融、运输等相关行业的发展，促进了我国的经济增长，推进了城市化的进程，改善了城市部分居民的居住条件，成为我国经济发展的重要支柱产业。
房地产市场的健康发展不仅关系到国民经济的全局，而且关系人们安居乐业和社会安定繁荣。针对近年来我国房地产市场出现的房价上涨过快、空置率上升、结构不合理等影响市场健康运行的现象，政府加大了对房地产市场的调控力度，土地供应政策也在国家的第五次宏观调控中首次成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控的手段。目前土地供应政策已经上升到与货币政策和财政政策的同一高度――由一般的土地供应管理上升到宏观经济调控的高度。因此，深入研究土地供应政策和房地产市场的关系，可以为国家对房地产市场更为有效的调控提供政策建议。
一、土地供应对房地产市场影响的传导机制
宏观经济调控可以分为直接调控和间接调控。能够直接作用于社会总供应或者社会总需求的调控称为直接调控，不能直接作用于总供应或总需求的宏观调控称为间接调控。
“传导机制”是指从调控手段实施到调控目标实现之间的中间过程。土地供应对房地产市场影响的传导机制主要是指从土地利用规划、供地计划等政策工具实施到房地产市场调控之间有一个传导过程。
土地供应对房地产市场的影响主要表现在以下两个方面。首先，土地价格对房价的影响。房地产价格体系是土地价格和房产价格组成相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加。其次，土地供应量对房地产价格的影响。土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。但是土地供应的政策影响效果和房价的变化并不是同步的，一段时间内，存在着“时滞性”。土地供应政策时滞包括当局认识时滞、决策时滞、行动时滞和响应时滞。
二、研究方法
格兰杰因关系检验一般常用于测算样本数据之间的迟滞情况，但对于数据要求较高。因此，本文采用相关性分析研究城市土地市场政策对房地产市场的有效性影响。
在概率论和统计学中，相关(或称相关系数或关联系数)显示两个随机变量之间线性关系的强度和方向。在统计学中，相关的意义是衡量两个变量相对于其相互独立的距离，在这个广义的定义下，有许多根据数据特点而定义的用来衡量数据相关的系数。相关性分析是描述两个或两个以上变量间关系密切程度的统计方法，是社会学中较为普遍采用的一种资料分析的方法。线性相关系数是测度变量间关系的密切程度的量，反应两个变量间线性相关程度的量称为简单相关系数。对于不同数据特点，可以使用不同的系数。最常用的是皮尔森积差相关系数。其定义是两个变量协方差除以两个变量的标准差(方差的平方根)。皮尔生(Pearson)相关系数的计算公式如下：
式中X、y为两相关变量，它们的测量值都是成对的：(x1，y2)(X2，y2)…(Xn，yn)。
相关系数r的取值范围在[-1，1]。r=1或，r=-1时，表明两变量之间完全正相关或者完全负相关，实际上表明两个变量是线性关系。r=0时，表示变量间不存在线性相关关系；可能是无相关，也可能是非线性相关。
一般地，|r|>0.95存在显著性相关；|r|>=0.8高度相关；0.5＜|r|0.8中度相关0。
0.3G==|r|＜0.5低度相关；|r|
三、指标选取与模型测算
(一)自变量的选取
由于本文研究的是在土地供应政策影响房地产市场的传导机制的基础上，以合肥市为例研究，因此选择的自变量为土地供应政策的主要两方面的指标：
X1：合肥市土地经营性用地交易量，即土地市场的土地供给量。
x2：合肥市土地经营性土地交易均价，即地价。
(二)因变量的选取
由于土地供应政策对房地产市场的影响主要表现在房地产市场的供应总量，房地产价格和房地产的投资，因此本文选取的因变量主要是这三类指标：
y1：房地产的投资，包括房地产投资总额y。以及商品住宅投资y12。
y2：房地产价格，包括商品房平均价格y21以及商品住房平均价格y22。
y3：房地产市场供应，包括住宅新开发面积y31，住宅竣工面积y32，施工面积y33。
(三)合肥市土地供应对房地产市场的有效性研究
根据合肥市国土资源局2004-2009年的统计，合肥市经营性土地成交量及亩均价格(见表1)，其中2008年因为金融危机的影响，土地成交量大幅下滑，由2007年的385万平方米下跌至186.6万平方米，跌幅近51.6％，而经营性土地的均价从2004-2009年一直持续增长。
根据合肥市房产局的统计，2006-2009年的房地产投资总额持续增长，在2008年以后由于金融危
机的影响，投资额同比增长率明显放缓，2008年房地产投资总额的增幅从2007年的41.82％跌至27.93％。
由于土地市场的政策的影响效果和房价的变化并不是同步的，在一段时间内，存在着“时间差”。因此对自变量和因变量进行皮尔森相关性分析时，对自变量选取2005～2008年数据，因变量选取2006―2009年数据，并采用方差标准化的方法对变量进行标准化，以消除不同量纲对模型准确性。
通过皮尔森相关性分析，引用合肥市2005-2009年的相关数据，分别计算自变量X1、X2与因变量Y11、Y12、y22、y31、y32、y33的相关系数，得到合肥市土地供应对房地产市场的有效性影响程度(见表2)。
四、结果分析
(一)经营性土地交易量的相关性分析
表2显示，与y11高度正相关，y12中度正相关，y32低度正相关，与其他因变量可认为在该时间区域内不相关。
由以上分析的结果可知，政府通过控制经营性土地交易量，直接影响的是房地产商的投资，因为投资的行为是房产商人对市场的即时反应，速度较快。
对房地产市场的价格影响表现不强烈，因为房地产市场的特殊性，有着较长的时间周期，本文的数据显示无法在更长的时间区域内研究其相关性，因此，这也是值得作者去探究的新问题――政府通过土地供应政策对房地产市场的调控，在房价上的表现，一般为几年才能逐渐显示出其效果。
对房产供应量的影响，与住宅新开发面积、施工面积几乎不相关，与住宅竣工面积呈现低度相关。主要原因仍然在于房地产市场的长周期性以及政策对房地产市场的“迟滞性”的时间差。
(二)经营性土地交易均价的相关性分析
表2显示，与y11显著正相关，y12、y32中度正相关，与其他因变量可认为在该时间区域内不相关。
与经营性土地交易量相比，很显然，房产市场的投资额与土地交易均价的相关性更强。因为在土地供应市场，土地价格是其中最敏感的指标，而在房地产投资的行为上，地价也直接影响着房产商的行为。
与房地产市场的价格相关性表现为弱，土地价格是房地产价格的主要成本之一，但是由于房地产市场的时滞性，在本文的研究时间区域内没有正式地表现出来。
对房地产市场的供应的相关性，与竣工面积呈现中度正相关，原因与上述分析基本一致。
篇10
作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。
二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响
(一)财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化
从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。
(二)财政税收政策有利于完善相关税法政策
作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。
(三)财政税收政策有利于完善财政税收工作制度
为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。
三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策
(一)保证房地产市场供应量充足
从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。
(二)重视房地产市场征税环节
作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。
(三)实现征税对象的区别性对待
由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。
四、结束语
随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。
作者:阎淳 单位:固始县房地产管理中心
参考文献:
[1]覃事娅,伊长亮.基于VAR的我国房地产宏观调控政策对房地产市场的影响分析[N].湖南财政经济学院学报,2012,28(6):34-40.
篇11
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2011)03-277-03
一、引言
随着我国工业化与城市化的进程不断推进．房地产市场在住房制度改革后得到了快速发展与壮大。房地产业作为我国经济发展中的基础性产业和支柱产业，对我国经济发展的影响重大。房地产市场的健康发展与否，直接关系到我国的国计民生。现阶段，我国房地产市场运行过程中，出现了一些不容忽视的问题。直接表现为房价的居高不下，此外还存在着供需不平衡、供给结构不合理以及房地产商不公平竞争等一系列问题。面对这些仅靠市场机制已不能解决的问题，政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。因此，房地产市场要取得预期的调控成效．必须从市场和政府两个方面同时进行。对于如何有效发挥市场机制和政府宏观调控对我国房地产市场调控的作用也就成为了热点研究问题。
研究我国房地产市场调控的文献较多，大致可分为两类，一类是从市场和政府两方面进行分析的。另一类是单从政府调控分析的。
(一)从市场和政府两个层面对房地产市场调控的研究
赵传伟(2006)从市场和政府两个方面的运行机制对房地产市场调控进行了研究。从房地产市场运行机制来分析，他认为企业和个人追求利益最大化是市场经济的基本特性，但是在这个过程中，房地产商为获取更高的私人利益而提供虚假商品信息，甚至违反相关法律法规则说明了其运行的不规范性。此外，我国房地产市场的运行并不是一个完全竞争的市场，其商品的价格也不能反映商品的真实信息，这必然导致了我国房地产市场发展的不正常。从政府对房地产市场的宏观调控机制分析，作者提出正是由于市场经济条件下，市场存在着以上的不足，因此需要政府对此加以宏观调控。而我国由于地方政府与中央政府的政策目标差异，使得政府调控房地产市场的效果并不理想。因此作者提出需要在市场机制和政府运行机制两个方面对房地产市场进行调控才能取得相应的成效。张跃庆(2005)认为价格是市场经济的核心问题，对于很多开发商和学者提出的房地产价格只能由供求决定的说法，他认为是不符合市场经济运行实际的。他提出房地产商品价格与一般商品价格一样，都是由成本+利润构成的，而之所以我国的利率机制对房地产调控不起作用的原因是房地产开发贷款利率不是由房地产商负担的，而是转嫁给了消费者。他认为只有提高房地产市场化的水平。国家宏观调控政策和市场机制，就一定能够对房地产业发生国家预定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地产市场运行的基本情况后，认为需求结构的变化主要与住房价格有关，与硬性指标关联不大，单靠行政的手段使需求适应供应结构的调整难以达到目的，并对促进房地产市场健康发展提出了相关政策建议。此外，李旭辉(2008)从房地产行业垄断枧角，提出要斩断产业链条，用市场机制重新整合房地产业．并提出房地产的项目规划、设计、施工与销售、物业管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代税费；成立房地产业市场管理局，实现准公共产品的特许化管理等政策建议。可见，从市场和政府两个层面研究的文献并不多。以上学者的研究从不同的视角分析了市场和政府对房地产市场的调控作用，但是对二者在房地产市场调控中如何作用的机理并未涉及，且提出的政策建议未能有效结合市场机制与政府责任在房地产市场调控中的作用来制定对策。
(二)从政府层面对房地产市场调控的研究
目前大多数的文献研究集中于政府在房地产市场调控中的责任。俞露(2008)从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策和住房保障政策四个方面对政府调控对房地产市场的影响进行了效应分析。黎显扬(2010)分析了房地产宏观调控的必要性与可行性，提出房地产宏观调控的主要途径分为直接调控和间接调控两种方式，直接调控手段有价格指导和价格管制，计划，规划以及管理手段；间接调控手段有经济手段和法律手段。张鸿俊(2007)阐述了地方政府对房地产市场的影响．认为地方政府在房地产宏观调控中应进行角色转换，从受益者向监督者转变，以在房地产调控中充分发挥出地方政府作用。陈丹(2009)认为当前中国房地产市场过热。迫切需要政府通过宏观调控予以调解控制，但利率调控房价失效，土地储备制度调节房价难度高、效果差，期房销售制度改现房销售制度缺少相应的现实基础以及开征物业税的基础性工作准备不足。以经济手段为主的政府宏观调控工具已经出现“调控疲劳”．进而预示着当前我国政府对于房地产市场的调控或许将由以经济手段为主的“软着陆”转变为以行政手段为主的“硬着陆”。赵传波(2009)认为中国房地产市场处在整体供给过剩与价格持续上涨并存的非均衡状态，房地产价格受到房产商的操纵，是一个供给垄断价格而不是均衡价格，建立了政府参与下的房地产企业模型，通过模型分析得出政府和房产商在博弈过程中存在着严重的信息不对称和乐观预期，政府的政策效应实际上推动了房地产价格的上升．造成了房地产开发企业的效率损失和房地产市场上政府政策失灵。此外．张，张京京(2009)，程旭(2009)，孙军(2009)，童中文。邓熳利(2009)，孙琳(2008)，白曜新(2008)等作者从不同角度分析了政府在房地产宏观调控中的角色以及政府调控对房地产市场的影响。以上研究从不同视角分析了政府在房地产市场调控中的工具、作用、影响以及“政府失灵”，但却未分析市场机制在房地产市场调控中的基础性作用。
综上所述，目前对于房地产市场删控的研究还远远不能满足现实需要，本文将在对市场机制和政府责任在房地产调控中的作用机理分析之后，结合我国房地产的实际情况，分析市场失灵的具体表现以及我国政府所采取的政策及其效果分析，并据此提出符合我国房地产市场调控的政策建议。
二、市场在房地产运行中的作用机制
市场经济条件下市场运行机制在资源配置中起基础性优化作用，其作用的发挥是建立在两个前提条件之上的，一是市场充分竞争，二是价格反映真实商品信息。若两个条件有其一不能满足，则市场机制在配鼹资源时会出现“市场失灵”。
(一)市场机制在房地产运行中的作用分析
我国从计划经济向市场经济转变后，市场这只“看不见的手”就通过价值规律在房地产市场运行中起着基础性的配置作用。市场机制包括价格机制、供求机制和竞争机制，在房地产市场中．市场运行机制有其自身
的特点。
1．供求机制。供求机制是通过供求关系的变化导致价格的上涨或下跌，从而使供求处于平衡。当供过于求时，供给商之间竞争激烈，此时为买方市场，价格下跌；反之．当供小于求时，买方竞争激烈，为卖方市场．价格上涨。房地产市场由于其特殊性。供求机制发挥作用的形式也具有特殊性。一是供求机制的作用范围有限，因为房地产市场具有较强的区域性，一个区域的房地产业的短缺很难由其他区域的房地产业来弥补。此外。就算是同一个区域的房地产业由于建筑风格等的差异，其他房地产也难以替代。二是房地产供求均衡需要较长时间完成，因为房地产市场不像其他商品市场，其建设周期较长，在需求变化后，不能及时调整供给以符合市场需求。三是满足需求的方式较多，房地产市场不仅仅可以通过提高增量房地产的供给来满足市场需求。还可以通过改变存量房地产的用途，如出租转出售等来满足需求。
2．价格机制。价格机制是通过房地产价格围绕其价值波动的变化来影响房地产市场的供求，从而使供求趋于平衡，优化资源配置。对于房地产市场来说，若房屋销售价格上涨。则会使社会有效需求减少，而供给增加，若房屋销售价格下跌．则会增加社会有效需求，供给减少。此外，房地产市场租售比价的变化也可以促进存量房地产的流通，存量房地产如能有效进入流通领域，可在一定程度上解决供需失衡的矛盾。
3．竞争机制。房地产市场通过竞争机制实现资源的优化配置，竞争机制是其动力机制，包括争夺土地、市场、资金、人才以及先进技术等。房地产市场的竞争不单单是供给商之间的竞争，买方之间的竞争也很激烈。因为房地产商品具有差异性，特殊地理位置的房地产具有特殊的使用价值，买方会因此竞相提价，从而使得其价格远远高于其价值。此外，房地产市场的竞争还具有区域性，这与房地产市场本身具有较强的区域性是一致的。房地产商为了吸引顾客，会在价格、质量以及物业管理等方面展开竞争。
(二)我国房地产市场运行中“市场失灵”的表现
我国房地产市场运行中“市场失灵”表现在四个方面：一是房地产市场供需不平衡，二是市场信息不对称，三是房地产商不公平竞争，四是供给结构不合理。下面对每个问题逐一详述：
1．房地产市场供需不平衡。近年来，我国房地产市场表现出供小于求的现象，而且供需不平衡有不断扩大的趋势，这从近几年我国房地产开发企业建设成套住宅竣工与销售情况可以看得出来(见表1)。房地产开发企业住宅竣工的套数均小于住宅销售的套数，且有逐年扩大的趋势。直接的后果是我国房地产价格居高不下(见图1)。供需不平衡的原因大致可分为几个方面：一是我国改革开放以来，城市化进程加快，城市人口快速增长。客观上对房地产的需求加大；二是我国城市批准建设用地有限．土地供给不能满足快速增长的需求，致使“地王”频现；三是房地产商囤积土地、“捂房”现象严重。使房地产市场有效供给减少。四是房地产市场投机行为严重，虚增了房地产市场需求。
2．房地产市场信息不对称。信息不对称指的是交易一方对交易另一方的了解不充分，双方在与交易相关的信息在准确性、全面性、及时性与连贯性方面存在差别。由于房地产市场的特殊性，以及房地产市场预防信息不对称的成本费用高，我国房地产市场信息不对称的现象比起其他产品市场更为明显。我国房地产市场由于信息不对称已造成了诸多问题，并呈现上升趋势。在一个完整的房地产市场消费链条中，只有消费者是信息不对称的受害者．而开发商则无疑占据信息优势地位，我国市场管理层还没有建成中立的、公开的信息体系。
3．房地产商不公平竞争。市场经济条件下，房地产商通过正当竞争追求利益最大化本无可厚非，但是我国房地产商为了获取更高的私人利益而蓄意向市场提供虚假的商品信息，故意囤积居奇，以此抬高商品价格，并且因此给消费者的合法权益造成了不必要的损失，使得整个社会经济的健康发展也因此遭受损害。从现实情况来看，房地产商土地囤积逐年增长(见图2)，房屋空置率过高同时价格又不断飙升，本身就说明了我国房地产运行中的不规范性。
4．房地产市场供给结构不合理。供给结构不合理是我国房地产市场突出的问题之一，表现在三个方面：一是户型结构不合理，房地产供给中以大户型住房供给较多，而中小户型住房供给较少；二是价格结构不合理，中高端住房供给较多，低端住房供给较少；三是在住宅供给中，占人口总人数70％的中低收入者所需要的经济适用房的新开工面积以及投资完成额占比小且逐年降低．而别墅、高档公寓的新开工面积以及投资完成额相对来说占比大，且逐年增加。
三、政府在房地产运行中的责任
我国房地产市场运行在市场机制充分发挥作用的两个前提条件方面均存在不足．存在“市场失灵”，需要政府从社会收益最大化的角度对房地产市场进行宏观调控。
(一)政府宏观调控在房地产运行中的作用分析
在房地产市场调控中，政府主要是通过土地出让管理、财政税收政策、对信贷资源的疏导以及住房保障政策来影响房地产市场的内部运行机制，以促进资源的优化配置，同时兼顾房地产市场的公平性。
1．土地出让管理机制。由于我国土地是国家所有的，私人没有土地的所有权，因此政府有责任根据房地产市场的供求变化及价格的涨落来调节土地的出让计划。通过变动土地出让数量及出让方式．影响房地产市场的供给结构和供给数量，从而调节房地产市场的供需平衡。
2．财政税收机制。财政税收机制是政府对房地产市场调控的重要手段之一，政府通过对房地产市场的课税对象、交易数额以及征收税率的大小的调节来影响房地产市场的有效需求和有效供给，通过房地产市场需求结构和供给结构的变动．实现政府预期的政策目标，优化房地产市场的资源配置。
3．信贷政策机制。我国房地产市场开发经营的资金来源主要是银行信贷，因此，信贷政策机制可以从金融调控的视角对我国房地产市场进行调控。通过对房地产市场信贷规模的管理以及利率的变动．可以有效地调节房地产开发的力度以及购房者需求的大小。从而影响供给和需求结构，实现政府的调控目标。
4．住房保障机制。我国中低收入者比例非常大，必须有相关的住房保障机制来保障迭一群体的基本住房需求。政府通过制定相关的住房政策，如修建经济适用房、廉租房、规定房地产商在开发过程中经适房的修建比例等政策来保障广大低收入职工及住房困难户的基本居住条件．以促进社会的稳定发展。
(二)我国政府对房地产市场进行宏观调控的措施及其效果分析
针对我国房地产市场存在的一系列问题．我国政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。
1．土地政策分析。我国房地产市场过热问题是一个结构性问题，用土地出让管理措施来调控结构性矛盾，其政策效果不强。更重要的是我国是多渠道、多源头供应土地。由于我国财政体制的原因，地方“土地财
政”的局面难以改变．导致地方政府和中央政府的调控目标不一致，通过土地出让管理措施调控房地产市场针对性不强。
2．财政政策分析。我国政府对房地产需求调控中，出台了一系列相关的房地产税收政策，比如从2010年1月1日起，政府对个人购房不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，还有诸如二手房转让个人所得税等，这些政策的变化会对房地产市场产生一定的影响，但却不能从根本上使房地产市场供需达到平衡。
3．货币政策分析。货币政策是我国政府对房地产市场常用的调控手段，诸如调整准备金率、调整住房公积金存贷款利率、调整购房首付比例等。如2010年4月15日对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭．贷款首付比例不得低于30％．4月17日对房价过高地区暂缓发放第三套房贷等等。这些货币政策在一定程度上遏制了房地产市场的投机需求，但仍不能从根本上解决房地产市场存在的问题。
4．住房保障政策分析。1998年我国城镇住房改革的目标就包括要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，政府在调控的过程中也加大了保障性住房供给的干预。但是我们从表2和表3可以看到无论是经济适用房开工面积占住房开工面积的比重，还是经济适用房投资完成额占住宅投资完成额的比重都在逐年的下降。这是由于政府对经适房的价格管制使得房地产开发商不愿投资低利润的经适房，而是投向高利润的豪华住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效监督机制的缺乏，政策未能得到有效实施。
四、完善我国房地产市场发展的对策建议
篇12
一、房地产市场宏观调控的理论依据
政府到底为什么要对房地产市场进行宏观调控，为什么要给居民提供一定的住房保障？从现象上看，房地产市场出现投资过热、商品房价格偏高以及百姓住房困难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺陷才是决定性因素，这些因素导致单纯依靠市场机制，无法达到市场供求均衡，更不能避免出现严重的市场失灵。正因为如此，从理论上说政府必须通过积极的干预和调控，促进和保障房地产市场健康发展。
1.房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。
2.房地产具有准公共产品属性，其价值无法依靠市场完全实现。房地产作为一种特殊的商品，具有准公共产品属性，有时也称作“二重性”、社会属性或政策性。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来益处，包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。另外，房地产消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大促进作用。目前包括美国在内的很多西方国家特别采取了鼓励居民购房置业的政策，都存在这方面的动机。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带来的好处，体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的。既然完全由市场机制调节，房地产的一部分价值得不到实现，那么房地产市场供应将可能相对不足，并且主要体现为普通商品房供应相对不足。这时房地产市场虽然可能会出现供求均衡，但那并非是与经济发展水平相协调的均衡，不是保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。
3.房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。
二、房地产市场宏观调控的目标分类
政府对房地产市场进行宏观调控，正是针对房地产市场内在缺陷展开的，其总体目标就是要消除市场失灵的影响，保障房地产市场的供求均衡和健康发展，促使其与经济发展和居民生活水平提高相协调。根据所针对市场缺陷的不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障目标。
1.投机抑制目标。把房地产市场上的投机活动抑制在一定程度之内，或者完全遏止投机行为，是政府房地产市场宏观调控的最经常目标。针对房地产市场投机行为的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最常见政策。房地产市场上投机行为包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热，其共性是没有正常市场消费需求基础。这些投机行为的存在，一方面可以给房地产市场集聚更多的资金，增加市场活力；另一方面又可能引发房地产投资过热，市场炒作过度，导致房地产价格偏高，严重时可能形成影响经济正常运行的房地产泡沫。正因为房地产市场投机行为存在两种不同方向的作用，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机行为有不同的价值取向和态度，实行不同的调控政策。不过，当市场炒作气氛过于浓厚，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制订程度不同的投机抑制目标，采取相应宏观调控政策。
2.均衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的追求所导致的房地产市场供应结构问题既包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量偏小，也包括房地产商为追求土地垄断收益，对土地、商品房的囤积所引发的房地产市场当期供应相对不足。政府均衡供应目标就是针这些问题提出来的。政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定适当的，即与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的就是房地产市场均衡供应目标。它包括两个层次供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。
3.福利保障目标。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品由公共提供的原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。理论上政府的房地产福利保障极限是使房地产的公共价值得到充分实现，居民享受与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源得到最优配置，市场达到最优均衡。简单地说就是居民房地产消费水平不滞后或超前于其它商品消费水平。现实中政府的房地产福利保障因经济发展阶段、政府财力的不同而情况迥异。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都程度不同地给中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住条件。即使是极度崇尚自由市场制度的美国也有住房福利保障政策。
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在房地产市场经济体制愈发完善的情况下，国家用以调控房地产的政策也越来越多样化，并且结合行政政策及经济政策，通过财政及税收双重政策同时发挥市场作用，并利用政府调控产生的最小负面效应，来治理房地产市场，并产生最理想的治理效果。基于国家房地产在近几年来的房地产调控结果的分析，更深层次的对房地产市场进行调查，从而对国家实施的调控政策运转情况进行分析，继而制定出针对性的房地产市场治理政策。
1、现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状
根据国统局的有关2014 年8 月份我国70 个大中型城市住宅销售价格的变动情况，出保障型住房外，有68 个城市的新建商品住宅的价格比前一月较低，有1 个城市通上月持平，另外，剩下的1 个城市中的新建商品住宅的房价处于上涨状态。而环比价格的变动情况也是以下降为主，其中最高涨幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013 年的8 月份商品住宅的价格报表进行比较，有19 个城市的房价下降，3 个城市房价持平，48 个城市成上涨状态。8 月份的同比价格变动的涨幅最高位6.4%，最低为下降5.6%。上述统计结果显示，我国房地产市场的价格已经呈下降趋势，然而下降程度相较涨幅来说程度并不算大，即我国中央政府实施的调控政策并没有达到较为理想的状态。
当前我国房地产调控政策的不理想已经是业界公认的事实，本文基于对现有的房地产市场相关资料的研究分析。总结出政府调控政策中存在的一些不恰当的调控，并指出国家政策法规在房地产市场的各个方面都有涉及，可谓是面面俱到，故而仅仅通过重新选择调控政策的工具已经不足以解决我国的房地产市场存在的失衡现状，其主要原因在于国家的调控政策首先在地方上并没有得到当地政府的有效执行，同时房地产开发商过度的追求企业效益，使得国家政策在一定程度上没有起到其应有的作用。此外，政府政策同房地产开发商之间存在着博弈，在分析该博弈过程可以对政府的调控政策提出针对性的建议，并以此进行调整。然而理论上的建议对调控政策给房地产市场带来的负面效应并未起实质性效果，且这些建议仅是学者在研究房地产市场后以经济学的眼光提出的，不能从根本上解决问题。只有在深入研究我国国家政策及新兴两个市场的基础上，双管齐下，以长远的眼光来看，并找出国家政策在房地产市场不起作用的根本性原因，然后以此找出房地产市场健康稳定发展的有效解决方案。
2、我国房地产市场调控政策的效用分析
2.1 国家房地产政策在对市场进行调控的过程中需要注意的问题
在近年来的经济发展的大环境下，我国房地产市场已经初具规模，并且在商品属性、商品的市场影响方面均获得较为明显的成果。本文在分析房地产调控政策的实施过程时，一般是针对以下几个方面来分析政策效应：
第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；
第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；
第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。
2.2 房地产调控政策的定性定量效果分析
近年来，我国颁布了各种房地产调控政策，通过对这些政策的内容及调控目标进行分析，对稳定房地产市场中房价以及政府对房地产市场中的投机行为进行打击，能够起到较大的理论意义，政府第一次通过市场调节机制来对房地产市场进行调控管理，以期能够稳定房价、保障中低收入的家庭能够实现住宅满足，且保护普通家庭的购房积极性。首先，由于房地产投资者的流动性，加上当前房产炒作现象颇为严重，导致房产资金流向不明确，故而地区房产的持有时间一般不长，甚至很短。这给房产投资者增加了一定的购房风险，故而需要政府在税收政策上予以调整，比如营业税的征收；其次中等收入的家庭在对房价进行炒作时，一般是寻求能够实现房产的快速收益，故而通常使用房屋出租等方式以保证个人资产的价值，这种做法从某种程度上给金融机构增加了风险，对国民经济的运作安全性存在影响；最后，在对建立的简易模型进行定性分析后，可以得出我国房地产市场的过快发展及大量的投机行为对国家房地产市场调控政策的实施产生了较为严重的负面影响。房地产市场政策一直没能切中要害，调控接连失效，导致普通市民的自主性住房需求一直没有得到有效满足。3、我国房地产调控政策效用失灵的治理建议
3.1 加强地方政府的调控政策治理
经过分析，我国政府在房地产市场的调控政策效果不理想，主要在于房地产开发商过度的追求企业利益，以及调控政策在地方没有有效的执行，故而对地方政府进行制约，能够保证国家调控政策能够有效实施。第一，对地方政府的利益进行均衡分配，区别对待地方政府及房地产等利益团体的利益，同时建立约束机制，严格限制房地产市场在当地的开发速度，并对不合规定的房地产经费进行限制及清除，以此来对地方政府进行制约，同时降低对它们的财政支撑，来均衡保障性住房及国家调控政策成本这两方的利益，以防止地方政府过度的支持房地产开发而带来的不良后果。此外，约束机制方面，制定出事后惩罚的监督体制，通过加强社会监督作用对地方政府进行制约；第二，针对地方的绩效考核制度进行相应的改革，将其中不合理的部分剔除或改善，在肯定地方政府对当地民生所做的贡献之后，设置通过地方相符的绩效考核制度，着重考虑居民对社会及经济两方面利益的看法，在绩效考核体系中加入房产价格的稳定剂维护、住房结构的改善、中低收入家庭的住房问题是否解决等考核内容；第三，对地方政府的智能进行相应改革，以防地方政府对房地产市场进行过多的干预，限制地方政府进行房地产开发的程度，减少资源浪费，规范房地产市场，并正确地引导投资者资金的流向，以防地方政府出现越位。
3.2 加强政府调控政策对于开发商的监督
政府调控政策要想得到有效的实施，必须做到以下几点：首先，增强开发商披露信息的力度，通过房地产信息披露体制的建立并完善，开发商的房价成本、销售信息等内容就会被强制性的披露出来，从而能够公开、公正、及时有效的监督房地产开发商。同时减少并防止政府同房地产商两方间的信息不对称的情况发生，杜绝房价泡沫等情况，争取做到房地产对公众的信息公开化、对开发商服务的透明化；其次，采用独立的监督机构，通过第三方治理实现公平监督，当前我国中央仍未设立独立的房产监督机构，而房地产的调控中牵涉到诸多部门，他们之间存在复杂的调控政策，故而不能形成统一的调控政策，各地方调控侧重点不同，不能兼顾，故而调控结果同预期的结果存在较大偏差，甚至调控方向亦存在问题，引发了不必要的纠纷；最后，通过调整处罚机制，加强对开发商违规的处罚，增加其违规的成本，故而能够在一定程度上起到约束、威慑力，对开发商的不正当行为也能起到有效的遏制。
3.3 加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为由于当前我国房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念；另外，为防止房地产市场上过度的投机行为的产生，政府应该尽快出台征收物业税的调控政策，有效的区分市场上的投资性需求和投机性需求，保证居民的自住性需求长期免税。
4、结束语
总之，为改善房地产市场调控政策失灵的现象，找到合理的改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要加强监管，同时引导社会大众的住房消费需求，才能够有效的防止政府调控政策的失灵，促进房地产市场的健康发展。
参考文献：
[1]李莉.房地产市场治理的国际比较[J].农村金融研究，2010，(11)：32-36.
