房地产消费论文篇1
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
房地产消费论文篇2
一、我国房地产定价的困境和定价的依据
我国房地产供求从福利化、计划化转向商品化、市场化的过程中，房地产定价的困境就一直存在，特别是在房地产价格高企的时候尤为突出。由于住房涉及到人们生存的基本条件，在我国，又由于房地产定价在很大程度上关系到了各个阶层或各个集团的利益，于是乎房地产定价就成了极其敏感的、政治色彩浓厚的社会大问题。与此相应，在我国现阶段形成了一种特殊的，以政策博弈为导向，以定价博弈为核心的房地产定价的社会舆论。房地产定价社会舆论的形成既体现了人们对房地产价格的普遍关心和对居住条件改善的意愿，以及对国家房地产政策高度关注和热情参与；同时又反映了部分社会舆论和社会心理对房地产政策和房地产定价的过度聚焦。由此可能产生的误判在一定程度上形成一种群体性的、选择性的价值取向和对房地产政策的理解。
除了日益兴盛的社会舆论，还有在其后各大利益阶层和利益集团的强力影响，客观上形成了一个人为因素作用的环境，直接或间接地作用到我国的房地产定价上，由此形成了我国房地产定价的困境。其主要表现为，我国房地产定价社会舆论有脱离定价基本环境和偏离定价基本依据，受人为因素作用的倾向。在这里，我们先从我国房地产定价基本因素的讨论开始。
第一，在一般商品经济条件下，房地产和其他生活资料一样，都要在价值上得到体现，并具有特殊的价值规定。价格是价值的货币表现，房地产定价要受到商品经济内在规律，主要是供求规律和价值规律的制约。土地是大自然的“赐予物”，是具有自然力的综合体，其具有特殊的价值规定：一是土地的稀缺性，可供建造住宅用的土地的有限性；二是土地的差异性，即土地本身的级差性和固定性。具体土地定位之间要靠交通运输联系，这些特性都要在价值上得到表现。在任何商品经济条件下都存在由于土地差别带来的超额利润；不论是私有还是公有的土地所有权都要将超额利润转化为地租；按利息率计算的地租的购买价格，表现为土地价格。以使用土地为条件的住宅(或商品房)所处位置的差别，土地上的住宅(或商品房)的价值规定也因此得到补充，从而住宅(或商品房)价格的构成也得到补充，即以使用土地为条件的住宅(或商品房)价格。
第二，在社会主义市场经济条件下，房地产的一个基本特征是土地国有(或集体所有)，房地产开发商或商品房购得者获得的只是土地的使用权，没有土地所有权。土地公有权在经济上借以实现的形式仍然是地租。在我国，房地产开发和经营企业向土地公有权的代表一地方政府支付土地使用权的购置费用，即地租，以及各种税费；地方(或国家)政府应该把这部分收益作为发展地方(或国家)社会经济和社会事业之用，造福于全民。
第三，在经济全球化条件下，一国经济开放使得其房地产定价具有了国际化的倾向，人们往往会把某国一地房地产的定价与异国相似的他地来进行比较，出现一种“看齐效应”。而且当一国经济金融高度化发展，房地产越来越表现出两种特性：一是消费性，和其他生活消费品一样，房屋用于解决人们居住；二是金融性，作为金融资产的一部分，不动产用于投资。这样，房地产成为人们组合投资中的一个重要部分，房地产定价又具有了一般金融资产定价的属性。
在开放经济条件下，跨境资本(或资金)的流动，在一国房地产市场上流动方向的切换、流动规模的扩张收缩、流动速度快慢直接影响着当地房地产价格的决定和变动。当跨境资本大规模地、快速地流向某房地产市场，它所代表的是对这一房地产的强劲需求，会推动该房地产价格迅速上升；当跨境资本大规模地、快速地撤离出某房地产市场，它所代表的是对这一房地产的强劲供给，会拉动该房地产价格迅速下降。跨境资本流动不仅会影响到房地产市场上价格的决定和变动；而且还会影响到一国财富的形成和财富的国际间转移。当然，国内资金流动也会产生上述的作用，所不同的只是在这个市场形成的财富转移暂时发生在国内。
在我国房地产定价上，已经逐渐形成一个开放型的、社会主义市场经济环境。在这一环境下，房地产定价既要符合社会主义市场经济的要求，坚持发挥土地公有制下的市场机制作用，遵循供求规律和价值规律等商品经济的基本规律；又要适应开放经济条件下，跨境资本流动对房地产定价和一国财富在国际转移的作用。为此，我们要建立和完善我国房地产定价的市场机制和我国房地产定价的调控机制。充分发挥这些机制的作用来促进我国房地产的合理定价；促进对房地产开发经营收益的合理征税和房地产财政收益的合理分配；防范跨境资本对我国财富的投机性掠夺和促进国民财富不断增长；最终让我国民众都能住得上房，能住较好的房；让越来越多的人能买得起房，能买上好房。
二、我国房地产定价困境产生的不利影响
我国房地产定价出现困境，究其根源：一是我国社会主义市场经济发展还不充分，特别是表现在房地产这一涉及到众多方面基本利益的市场尤其是这样；二是我国房地产市场发展还不成熟，国民中的大多数人转为向市场要住房的时间也不过十年左右的时间；三是我国还处在转轨经济中，人为因素对经济的影响还会继续存在，特别是反映在房地产市场上；四是在经济不断开放条件下，人们对跨境资本在一国房地产定价中的影响，以及国际资本对一国财富的投机性掠夺的现实性还缺乏足够的认识；五是社会民众对在房地产开发经营领域中发生的，贪污腐化，蚕食公有资产现象的深恶痛绝，把一种内心的痛恨和无奈发泄在房地产定价上。为此，我们要充分认识房地产定价困境的存在会对我国社会经济发展在长期中产生的不利影响：
第一，影响到我国居民居住条件的根本性改善
人为因素作用在短时间内有可能压低或拔高房地产的价格，造成房地产市场短期失衡，要么买超要么卖超，其结果受益的只可能是少数房地产开发经营者或是少数房地产购买者。但在长期中，不符合规律和常理的定价，一定会损害大多数的房地产买卖双方，不利于我国居民居住条件的根本性改善。特别是房地产价格大幅度波动，有可能引爆经济危机，使大多数人遭殃。
第二，影响到我国社会居住人口的合理流动和布局
我国经济社会发展不平衡，沿海地区，尤其是特大城市及周边城市和地区经济高度发展，居住人口有不断集中的趋势；而中西部地区经济发展相对滞后，居住人口也相对稀少。如果东部国际化大都市及周边大中城市的房地产定价被人为因素压低，甚至政府还出台刺激购房政策，这样就会起到人口流动的导向作用。最终可能会导致东部大城市拥挤不堪，城市问题积重难返，居民生活质量下降；中西部经济社会发展相对缓慢，居民生活质量难以改善；并由此不断引起居住人口向东流。当在社会居住人口迁移中的行政手段逐渐被取消或失灵的情况下，住房费用贵贱对居住人口迁移的导向作用在很大程度上还是有效的。
第三，影响到我国房地产业的财政收益对社会经济发展的持续支持力度
社会主义革命胜利的一大成果就是把土地收归全民所有，这从根本上改变了土地私有给极少数人带来巨大利益的条件，而为广大民众从土地上获得利益提供了可靠的保证。广大人民不仅从土地上获得可居住的条件，而且还可从土地使用权转让的所得收益和其他财政收益上分享社会经济和社会事业发展带来的福祉。人为因素干预往往会破坏房地产较准确、较合理的定价，滋生房地产开发经营上的，贪污腐化，蚕食公有资产现象，会使房地产财政收益流失，无法实现收益最大化，最终影响到改善社会经济和社会事业的、财政上的持续支持力度。
第四，影响到我国房地产业的良性发展
房地产较合理的定价和保持房地产价格的相对稳定是我国房地产行业良性发展的基本条件和基本保证。房地产市场定价功能萎缩、价格波动剧烈，人为因素导致价格扭曲，定价过高或过低都会引起的房地产行业发展的大起大落，必将影响我国房地产市场持续的、良性的发展。
第五，影响到我国国民在经济全球化过程中的财富分配上的利益
随着我国经济开放程度越来越高，在世界范围内寻找“价值洼地”，发掘投机机会的跨境资本就会伺机进入我国的各个市场。我国房地产市场定价如果脱离了全球经济环境，片面追求低定价，那么境外资本就可能伺机进入我国房地产市场，进行投机性掠夺。其结果不仅引起了我国房地产市场的震荡，而且造成我国国民财富的流失。
第六，影响到我国社会经济发展中公平和效率原则的实现
住房是人民群众的基本生活资料，房地产合理定价能体现社会对房地产资源分配上的公平和效率，起到奖勤罚懒激励机制的作用，鼓励劳动大众通过辛勤、诚实的工作换取自己的生活条件。房地产定价不合理，可能使少数人享受了低价的住房条件，而使多数人支付高价才能得到住房条件；又可能使少数人获得多处或大量的住房条件，而使多数人难以得到基本的住房条件。这就完全有可能破坏社会公平和效率原则的实现，影响到我国经济社会持续地、稳定地科学发展和保持社会的和谐。
三、我国房地产定价摆脱困境的出路
我国房地产供求、定价已经步入了社会主义市场经济轨道，就应该力排人为因素的干扰，让一个不断建立和完善的房地产定价的市场机制和调控机制正常发挥作用，确保房地产合理定价，并在一个可控的范围内波动，保持房地产价格相对稳定。这样才能从根本上解决房地产开发经营领域中存在的“权力寻租”、“垄断寻租”和其他巧取豪夺的现象，并防范跨境资本在我国房地产领域里进行掠夺性投机，让我国房地产市场的发展不断地满足人民群众持续增长的对居住条件的需求。具体我们可以考虑：
第一，坚持我国住宅用地的可持续地、有限地供给，充分发挥市场机制在定价中的作用
那种认为“政府可以通过加快加大批地力度，增加供地来降低城市房价，特别是大城市的房价”的观点值得商榷。我认为单纯地用增加城市土地供给来控制房价的思路和对策不可取。我国可用于建造居住房屋的土地，相对于不断增长的人口来说只会是越来越稀缺，其供给应该是一种适应人口不断增长能够持续提供的、有诸多限制条件的一种供给，从长期来看，其货币价格也会是持续上涨的。与此相应，建造在其上的住宅(或商品房)也是这样。越来越多的资料显示，我国保经济增长的土地(其中不少是用于住宅建设的)和保土地资源(特别是坚守18亿亩耕地红线的根基)之间存在不断扩大的矛盾；与此同时，超大城市的人口居住密度在持续提高，居住环境难以改善。
所以，一是我国应该明确制定国家和地方长期住宅土地开发规划，有计划的、有限制的、匀速的增加土地供给，同时将一定期间内计划供给中的部分土地作为调节房地产价格波动的用地。用国家和地方的法规来加以对住宅用地的运用和监督。二是坚持国有土地使用权第三方拍卖制度，拍卖获得的购置费用收入应进入国家专项资金。按一定比例返回给地方的部分，应作为当地社会经济和社会事业发展的专项用途资金。
第二，坚持我国住宅的市场化定价，充分发挥价值规律和供求机制的调节作用
那种认为合理的房价就是应该让“购房者能买得起房”，实现“居者有其屋”的提法在我国现阶段至少是不现实的。全球经济最发达的美国，有政客试图“让穷人买得上房”，再加上虚拟金融的助推，其结果是引爆了“次贷危机”。因此，房价要达到需求者都能买得起的愿望，在一个相当长的时期中是不可能实现的。
现流行的“世界惯用的房价收入的经典比例”，其在我国的适用性也值得商榷。孰不知：一是环境和条件不同，即使是再“经典”的这种比例也不能生搬硬套。具体地讲，一个人少地多的国家与另一个人多地少的国家；一个高福利、高税收的“两高”的国家与另一个“两低”的国家，还有两国的房价构成和税收体制不同等，诸多因素都会影响到这个比例高低。二是这个比例实际上是在成熟的房价定价机制发生作用后形成的，而不是产生在其前。在我国目前的条件下，种种原因造成了对家庭收入难以测定的现状，因此很难计算准确的房价收入比，以此来预测住房的需求大多不“靠谱”。
在我国现阶段唯有坚持房地产市场化定价的基础性作用，发挥宏观调控有效，经过一定时期才能形成较为合理的房价，到时也就可能得出我国国情的、较为合理的房价收入比。值得注意的是，房地产需求和其他生活资料一样，其变化与人均GDP高低存在着一种相对稳定的关系。我国在人均GDP还偏低的情况下，通过商品房市场购置自有住宅的家庭和个人只能是民众中的一部分，相当部分的家庭和个人要通过租房(住廉租房)，或购买经济适用房来解决居住条件。随着人均GDP不断提高，自然就会有越来越多人能够购房或改善居住条件，这是一个符合中国国情的、合乎逻辑的循序渐进的过程，不可能在一个短时期中，用“齐步走”方式来完成。
第三，建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制，保持房地产价格的相对合理和稳定
我国房地产价格出现偏高现象的主要原因之一是房地产开发经营者为了赢利最大化捂盘惜售或抬高房价造成的；这里也有市场供求短期内失衡的因素存在。这就需要建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制来发挥作用，其中主要包括：(1)调控房地产收益的体系和机制。政府通过制定和实施各种税收政策，对房地产开发和经营活动中获得利润所得进行征税，使这个行业获得的平均利润所得与社会其他行业获得的平均利润所得保持一个相对合理比例，使房地产开发和经营者获得一个在较长时期中合理的、正常的平均利润所得。(2)调控房地产市场供求关系及价格的土地储备、使用的体系和机制。把规划用于住宅建设的土地中的部分用于调控房地产市场供求关系及价格的土地储备，要做到土地储备专用。各地要有专门的土地储备使用委员会，根据房地产市场供求及价格状况，来决定储备土地的投放，保持房地产价格相对稳定。
第四，建立和完善我国房地产收益的分配体系和机制，合理分配房地产收益
我国房地产价格出现偏高现象的另一主要原因是地方政府的利益冲动。在我国实行分税制改革以来，地方开发建设热潮兴起下出现的资金“饥渴”与财政税收普遍“不足”的矛盾突出。土地出让收入以及从房地产开发经营中获得税费等收益已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方政府热衷于搞“土地财政”和“房地产收入”，其结果无形中起到了对当地房地产价格上涨的推波助澜作用。
房地产消费论文篇3
我国房地产市场的主要参与者包括政府、开发商和消费者等。而作为供需双方的开发商和消费者是整个房地产市场良好运行的关键主体，双方的博弈导致价格的波动，关系到整个房地产市场的稳定。
周毕文等建立开发商和消费者达成交易价格的博弈模型，分析了开发商开发过程中交易量、交易进度、项目质量等的风险及对策[1]。何元斌通过双方叫价模型，分析了开发商和消费者达成交易的条件[2]。随着行为科学的发展以及与各门学科交融的深入，行为科学更多地被用来描述、解释和预测消费者的行为，特别是Daniel Kahnema和Amos Tversky提出的前景理论以及累积前景理论（CPT）[3]，为解释现实当中出现的偏离期望效应理论而出现的异常现象奠定了强有力的理论基础，如向刚华将累积前景理论与威慑模型相结合，并指出与传统期望效用理论的差异[4]。
本文在传统价格博弈模型的基础上，运用CPT将消费者收益和损失的价值，以及决策权重予以量化，通过前景价值的均衡解来解释消费者采取不同策略的原因，指出不同市场环境下开发商和消费者的策略选择。
2、基于累积前景理论的模型
2.1 累积前景理论（CPT）基本内容
根据CPT理论，人的主观效应（价值）在收益和损失时是不一致的，在收益时呈现风险诉求，而在损失时呈现风险规避，且收益变化的斜率小于损失变化的斜率；决策权重则呈现出高估小概率事件而低估大概率事件的性质[3]。
2.2 模型的建立
（1）博弈的参与者。博弈的参与者为房地产开发商和消费者。消费者是有限理性的，是具有购房需求并有能力购房的人，而房地产开发商是相对理性的。
（2）博弈参与者采取的策略。消费者可采取的策略有两种，即现在购房或观望以后购房。房地产开发商的策略有涨价和降价两种。
4、结论和建议
（1）对于消费者而言，其策略的选择依赖于房地产市场的状况以及所获得的房地产开发商的采取涨价策略的概率。即使消费者对房地产市场的状况判断准确，但由于开发商所采取的策略的概率的不同，将导致消费者的策略判断出现不利于自身的利益最大化的情况。如市场低迷时开发商大力提高“涨价姿态”导致消费者做出立即购买的决策，而大势房价走低，观望后再购买可以获得更大的收益。
（2）对于开发商而言，其是否涨价依赖于其是否期望消费者采取有利于其利益最大化的策略。如在房地产市场萧条的时候开发商希望消费者购房，因此采取涨价的概率应大于 。
参考文献：
[1]周毕文，田作堂，李金林.基于开发商与消费者博弈的房地产项目风险分析[J].商场现代化，2007（20）
[2]何元斌.开发商与地方政府、消费者在房地产市场中的博弈分析[J].北京工商大学学报（社会科学版），2006，21（3）
房地产消费论文篇4
二、提出建议
上海市房地产 市场 消费者 心理 呈现出以上特点，在市场 营销 过程中，把握消费者心理特征无疑将取得更好的营销效果。本文试从把握房地产消费者心理的角度对房地产开发企业的营销提出以下建议：
（一）在项目可行性研究阶段，必需全面细致地进行 调查 ，把握需求信息尤其消费者心理信息分析
这一工作要摸清消费者喜欢什么样的产品，具有哪些消费习惯，消费者有怎样的 审美 观念，对产品有哪些特别的要求等，然后根据消费心理合理地进行产品定位。开发商生产什么，如何生产，建造过程中使用哪此工艺等都必须围绕消费者心理需要展开。
（二）要善于从众多消费者多样性的消费心理中提炼具有共性的心理特点，准确地进行客户定位
从目前我国房地产的发展来看，房地产营销还没有到针对个人心理需要“量身定制”的程度，而往往是针对一批消费者开发一批产品。消费者心理需求各种各样，但是在某一层次的消费者中还是存在着带有共性的消费特点，如何把这些带有共性的心理提炼出来，贯穿到房地产再生产的整个过程中是需要高度重视的问题。只有将共性心理提炼出来，营销人员才能准确地把准潜在的消费群体，实施客户定位。
（三）实施名牌战略，进行形象定位
名牌战略就是企业通过对自身的产品、 管理 、服务、商誉等进行宣传，让消费者对企业品牌产生良好的印象，并形成习惯性消费心理的过程，它不仅仅是利用某一方面信息对消费者实施影响，而是通过多种“良性”信息对消费者心理进行长期影响。
（四）通过有效的营销手段和营销技巧影响消费者惯有的消费心理，诱导其形成购买决定
房地产营销人员科学地运用一些营销技巧（如营销人员细致地服务、详尽地讲解等），同样可以与消费者形成心理共鸣，促成交易。
参考文献：
[1]尹志东，成都市主城区住房需求结构分析[d]. 电子 科技大学.2007年.
[2]张晓斌、张声东，试论我国房地产开发的项目策划模式[j].国外建材科技.2004年02期.
[3]万浩华，我国房地产市场的结构和行为分析[j].江西 社会 科学.2006年06期.
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文献标识码：A
文章编号：1003―7217(2009)04―0097―05
近年来，房地产价格波动与消费变化之间的关系受到经济研究者和货币政策制定者的极大关注，这种关注源于过去20年资产价格波动对经济的巨大影响。随着各国金融市场的发展，股票和房地产正成为对于消费者行为影响显著的资产类型。因此，通过总结欧美等发达国家房地产价格波动对消费支出的影响，进而研究我国房地产价格波动的财富效应问题，考察房地产价格波动对国民经济的影响机制，对把握房价波动对消费的影响途径，充分发挥房地产价格的财富效应，促进总消费的增长具有重要意义。
一、文献回顾
(一)国外研究动态
财富效应的实证研究是随着消费理论发展而不断取得进展的。从理论上看，房地产价格的波动能不能影响到消费支出乃至现实经济的运行，经济学界一直存在着分歧。部分学者认为房地产价格与消费支出之间存在显著的相关关系，而且资产价格还反映出未来经济增长的走势，因而对消费的影响力还在上升。财富效应是由哈伯勒(Habeder)、庇古(Pigou)和帕廷金(Patinkin)最早倡导的一种思想，他们认为：“货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面引起变动”。美国著名经济学家米什金(Mishkin，2001)将资产价格影响到国民经济的渠道归纳为四个方面。一是“托宾的q理论”；二是通过企业的资产负债表效应；三是通过家庭的资产负债表效应；四是通过家庭部门的财富效应。
理论界关于资产价格的波动影响私人消费的分析是建立在生命周期模型或者永久收入假说的框架上的(Ando&Modigliani，1963；Modigliani，1971)，生命周期理论认为，个人消费支出依赖于人力资本、实物资产和金融资产。家庭持有的资产组合财富一般由金融资产和非金融资产两部分构成。金融资产主要包括股票、债券、银行存款和养老金等，其中主要部分是股票资产财富。家庭持有的非金融资产最主要构成部分是房地产财富。Ludwig和Slok(2002)从理论上详细分析了资产财富对消费的传导作用机制，他们广泛地研究了房地产价格波动对消费的影响。
总体来说，理论研究表明，房地产价格的上升对于消费的影响是不确定的。因为，影响房地产价格和消费支出的因素众多，它们是相互影响甚至相互抵消的，因而很难得出一个统一的判断。
针对上述争论，经济学家也展开了广泛的实证研究。研究表明，房地产市场和股票市场的财富变化对消费的财富效应的估计系数经常有一个不显著，或财富效应较微弱。例如Case、Quigley和Shil-ler研究发现，美国等14国的房地产市场的财富效应显著，而且比股票市场大。Boone(2002)验证了G7国家存在较强的财富效应，并且近几年逐渐增强，房地产财富效应大于股市财富效应。Lud-wig and Slok(2002)对14个OECD成员国的研究发现，尽管从整个时间领域内住宅价格对消费的影响不确定，但在1985～2000年，财富效应变得更加重要，住宅价格对消费影响显著为正。最近大规模跨国比较研究是Catte(2004)做出的，他以OECD为样本，利用面板数据估计方法，结果表明，各国住宅财富效应有较大差异，如澳、加、荷三国在0.05～0.08之间，而意、日、西、英、美五国在0.01～0.02之间，法、德两国不显著。Dynan(2000)和Maki(2001)研究了美国股票市场的价格对于消费的影响，结果发现，直接的财富增长会使消费迅速增长而且会持续几个季度，但是通过影响预期而影响消费支出的间接渠道并不是消费支出的决定性因素。凯恩斯认为，当价格水平变动时，所有的价格都同比例的变动，消费只决定于居民的真实收入，而与财富水平无关。Eniott(1980)对美国消费支出、金融财富和非金融财富的一项早期研究结果表明，非金融财富的变化不会影响总消费；Levin(1998)对退休历史调查数据(RHS)进行了分析，发现房地产对消费没有影响。
在发展中国家，对房地产市场发展与消费支出之间的联系很少有文章对此进行系统分析，这些国家数据不充分及股票市场规模较小是其中的原因。但发展中国家的经济发展更加容易受到股票价格和房地产价格波动的影响。
(二)国内研究现状
目前有关我国房地产财富效应的研究甚少，刘建江(2005)对房地产财富效应的传导渠道进行了定性分析，建议不仅要看到房地产财富效应的积极影响，更要考虑房地产财富效应的负面影响，警惕房地产泡沫的过度膨胀和破裂。洪涛(2006)认为，我国房地产价格波动存在着负的财富效应，并认为我国住宅属于劣等商品。
此外，以往大多国内文献的实证研究手段过于简单，在建立模型时大多没有注意到时间序列的非平稳性问题，对我国房地产市场财富效应的研究多停留在定性分析的层面。
二、房地产价格变化财富效应传导机制的分析
以发达金融体系的市场经济国家为研究背景，房地产价格波动影响消费产生财富效应的主要途径有：(1)实际财富效应。即房地产所有者因为房地产价格的上升而导致总财富增加，消费者可以卖出该房地产或者进行再融资，从而增大了当期的消费水平。此时房地产作为一种重要的资产形式，其价格的上升直接推动了实际财富的增加，从而可能提高消费者的消费支出水平。(2)未实现财富效应。即消费者在房地产升值时，即使不卖出房地产或者进行再融资，同样会因为消费者的预期改善而增加消费。(3)预算约束效应。具体而言，消费预算约束效应的大小，取决于购买住房的消费者的比率。房地产价格上升对于消费者有一定的影响，对于拥有房地产的消费者来说，房地产价格的上升当然可以促进其财富的增加；但是，对于没有住房的或者主要依赖租房的消费者来说，房地产价格的上升会推动租金的上涨，使这些租户的实际收入下降，进而减少其消费。(4)流动性约束效应。这一效应的具体影响随着金融体系的特点不同而不同。若房地产价格变化了，通过抵押贷款购房的消费者可能在银行的要求下对房地产价格的变动部分重新申请信贷，如果金融体系不要求或者支持这种贷款，那么这种效应的影响是十分有限的。具体来说，若房地产价格上升，消费者可以用升值的住房申请更多的贷款，获得更大的流动性；但是，如果房地产价格大幅度下降，银行也可能出于风险管理的角度考虑，对住房价
格进行重估，同时要求住房者提供更多的信贷保障，从而加大了对消费者的流动性约束。(5)替代效应。指如果房地产价格大幅上升，那些原来计划购买住房的家庭会减少开支，以便增加储蓄，在未来购买高价的住房。住房价格的上涨会促使消费者未雨绸缪，减少当期消费。
三、财富效应的实证检验
(一)模型的建立、变量选择及数据处理
我国资产价格在短期内的大幅波动，对国民经济健康稳定发展构成了威胁。我国近期资产价格波动的背景与国际上发生金融危机的国家非常相似。通过总结欧美等发达国家资产价格波动对消费支出的影响，分析我国金融市场发展现状，考察资产价格波动对国民经济的影响机制，可以及时制定相关经济政策，有效保障国民经济健康稳定的运行。理论界对资产的财富效应的研究，一般都基于莫迪利安尼的生命周期假说理论。根据生命周期假说，影响消费的主要因素是当期收入和实际持有的财富，在此基础上，结合我国资本市场发展实际情况建立计量模型。同时，考虑到1998年我国结束了福利分房制，开始实行货币化分房，成为房地产业走向市场化的分水岭。因此，以下将以1999年1季度至2007年2季度间住宅平均销售价格Hpt(由于房地产财富数据难以获得，且财富效应的作用机制，表明财富效用的传导主要是通过房地产价格)的季度数据为样本，分析我国住宅价格波动的财富效应。选取社会商品零售总额的实际值作为社会总消费变量。以居民可支配收入作为解释变量，以城镇居民可支配收入代替居民可支配收入。
为便于分析，对总消费、居民可支配收入和住宅价格的原始数据都剔除了通货膨胀的影响；三个变量呈现明显的季节性，采用x11方法进行了季节调整。由于数据的自然对数变换不改变原有数据的性质，并能使其趋势线性化，消除时间序列中存在的异方差现象，对三个变量分别取对数。总消费、居民可支配收入和住宅价格分别简记为LnCt、LnYdt和LnHpt。
(二)变量平稳性检验
在设定模型形式和对模型进行估计之前，首先采用ADF单位根检验判断时间序列的平稳性。对LnCt、LnYdt和LnHpt数据序列进行平稳性检验，由表1可知，LnCt、LnYdt和LnHpt存在单位根，是非平稳序列。然后对序列作一阶差分，对其一阶差分序列LnCt、LnYdt和lnHpt进行单位根检验发现，LnCt、LnYdt和lnHpt的t统计量(-4.27)、(-3.65)和(-4.29)都小于99％水平下的临界值，表明可以在99％的置信水平下拒绝原假设，认为LnCt、LnYdt和lnHpt不存在单位根，是平稳的。综上所述，LnCt、LnYdt和lnHpt为同阶单整序列，都是I(1)。它们之间可能具有协整关系。
(三)协整关系检验及误差修正分析
由上可知，所有变量为同阶单整序列，都是I(1)，可以对其进行协整检验。表2结果表明，两个时期，实际总消费、居民可支配收入和住宅价格都在1％的显著性水平下存在1个协整向量。说明消费支出、房地产市场(住宅市场)和居民可支配收入三个变量之间存在一个长期稳定的协调关系，具有共同的随机趋势，它们的线性组合有向均衡收敛的趋势即它们之间存在着动态均衡机制。
从协整方程中各个变量相对应的系数可以看出，居民可支配收入是影响消费总额的主要因素，而房地产市场或住宅市场对消费支出的影响小，即房地产市场或住宅市场的财富效应要弱一些。具体看来，居民可支配收入仍然是影响消费支出的主要因素，其弹性系数高达0.890；房地产市场的财富效应较强，房价每变动1％，消费支出将变动0.031％。实证结果与Boone(2002)及Case、Quigley和Shiller(2001)的研究结论大体相同：中国同西方主要发达国家一样，房地产市场表现出了一定的财富效应，随着时间的推移，其财富效应将会增强。
在误差修正模型中，各个差分项反映了变量短期波动的影响。从误差修正模型(见表3)，可以得出以下结论：可支配收入、住宅价格对消费的影响方向与协整方程式是不一样的，这表明可支配收入和房价短期对消费支出的影响方向是相反的。长期均衡对总消费短期波动产生显著性影响，均衡误差项起到比较明显的调整作用，这说明：我国居民可支配收入和房地产市场的变化能较好的解释总消费变化。误差修正项系数的大小反映了短期对偏离长期均衡的调整力度，从系数0.59来看，调整力度是比较有力的。滞后一个季度的非均衡误差以-0.88、0.59的比率对本季度的消费支出的增长分别做出负向、正向修正。长期均衡对居民可支配收入短期波动的影响在统计上相当有力，但产生负向影响。这说明相对较长的时期，房地产市场的健康发展会对经济增长产生显著的促进作用，而相对短期影响略小。长期均衡对房地产市场产生正向显著性影响，并且调整系数都较大，这表明国民经济的运行良好将对房地产市场产生长久持续促进作用。
房地产消费论文篇6
中国房地产业宏观调控， 特别是2005年以来的本轮房地产业宏观调控高度重视住房消费与住房投资，尤其突出地表现为对二者的区别对待。“鼓励消费，抑制投资”成为房地产业宏观调控的基本原则之一。一系列影响重大的房地产业宏观调控政策，如“旧国八条”、“新国八条”和“国六条”等为此做了最好的诠释。同样是居民购房行为，却因购房目的不同而被区别对待。消费与投资之分，就像中国历史上的“华夏与夷狄之分”一样，被反复强调。住房消费如同“华夏”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的支持和鼓励，而且在道德层面上也占据优势地位；相反，住房投资如同“夷狄”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的抑制和区别对待，而且在道德层面上也往往被置于受歧视的地位。抑制住房投资的主要原因之一是：在传统理论看来，住房投资与信贷危机，乃至整个金融危机或经济危机有着某种天然联系；而住房消费似乎具备某种“抗体”，其引发信贷危机，乃至金融危机或经济危机的风险却很小。
二、美国次级债危机从现实层面对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击
美国次级债危机是一起典型的由住房消费引起的信贷危机和金融危机。这起危机从现实层面冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，引发人们重新认识住房消费、住房投资与金融危机之间的关系。
在美国住房抵押贷款市场上，放贷机构根据借款人信用高低，对其进行区别对待，从而形成两个层次的市场，即“优惠级”（Prime）抵押贷款市场和“次级”(Sub-prime)抵押贷款市场。信用低的人申请不到优惠级抵押贷款，只能在次级市场上寻求贷款。两个层次的住房抵押贷款市场的服务对象均为贷款购房者，但次级抵押贷款市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款的贷款利率高出2%―3%。因为次级抵押贷款市场为那些受到歧视或者不符合优惠级抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。由于次级抵押贷款利率通常比优惠级抵押贷款利率高，因而次级抵押贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，所以该业务受到放贷机构的有力推动。另外，美联储实施的低利率政策和美国住宅价格的持续上升，也引起美国居民购房热情不断升温。
在次级抵押贷款业务推出的最初10年里，该业务取得了显著效果。1994―2006年，美国的住房自有率从64％上升到69％，超过900万的家庭在这一期间拥有了自己的住房，这很大部分归功于次级住房抵押贷款。在利用次级住房抵押贷款购买住房的居民中，一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些居民由于信用记录较差或付不起首付而无法取得优惠级抵押贷款。次级抵押贷款为这些低收入者提供了选择权，通过次级抵押贷款购买住房的居民主要是为了自己家庭居住，而非为了投资牟利。按照传统理论对居民购房行为的分类，这些购房活动显然绝大部分属于住房消费，而非住房投资。2004年6月到2006年6月，为了避免经济过热，防止通货膨胀，阻止资本外流，控制美元跌势，美联储连续17次加息，将联邦基金利率从1％提升至5．25％。加息从两个方面影响到房地产业：其一，由于大部分次级住房抵押贷款采取可调整利率形式，随着美联储17 次上调利率，次级住房抵押贷款的还款利率越来越高，借款者的还贷压力越来越大；其二，美联储17 次上调利率直接导致美国房价下挫，房地产交易也从此由火热转向低迷。债务负担的增加与住房价格的下跌交相作用于美国次级住房抵押贷款，引起了越来越严重的信贷危机。
在办理次级住房抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人可以出售所购住房或者进行抵押再融资。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的住房卖出，即使能够卖出，住房的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。在这种情况下，自然会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级住房抵押贷款市场的悲观预期，次级住房抵押贷款市场就会发生严重震荡，并冲击贷款市场的资金链，进而波及整个住房抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为住房所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成恶性循环，加剧了次级住房抵押贷款市场危机的严重程度，这便是美国次级债危机。在危机的初始阶段，危及仅仅存在于美国次级住房抵押贷款市场上。但是，随着美国次级债危机的逐步加剧，市场预期更加悲观，住房价格进一步下跌，优惠级住房抵押贷款市场也受到冲击。随着次级债危机中住房价格的一跌再跌，越来越多优惠级住房抵押贷款市场上的借款者发现，他们购买的住房市值已经低于住房抵押贷款的本息，于是即使在优惠级住房抵押贷款市场上，也出现了越来越多的逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例，美国次级债危机波及到了整个抵押贷款市场。不仅如此，银行的信贷危机很快波及到了以住房抵押贷款为发行基础的住房抵押贷款证券市场，进而影响到了整个证券市场，最终酿成了一场深刻影响美国经济的金融危机。
反思美国次级债危机可以发现，引发本次危机的恰恰是住房消费，而不是住房投资。次级住房抵押贷款的借款者绝大多数是那些少数族裔和低收入者，这些弱势群体通过次级住房抵押贷款来购买住房，用于自己居住，而非用于投资。作为一个典型案例，美国次级债危机从现实层面对传统理论中关于住房消费、住房投资与金融危机关系的认识产生了重大冲击，即不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。
三、对住房消费和住房投资的重新解读从理论层面修正了传统认识
美国次级债危机冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，颠覆了人们对于住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识。而这种传统认识追根溯源是基于传统理论对于居民购房性质的分类，即对住房消费与住房投资的认识。
本文认为，从经济学理论层面而言，对居民购房性质的研究至少存在三种分析视角：其一，基于国民经济帐户体系（SNA）的分析视角；其二，基于需求目的的分析视角；其三，基于虚拟经济理论的分析视角。在不同分析视角下，对于居民购房性质，或者说对于何谓住房消费、何谓住房投资会得出截然不同的结论。每一种结论都建立于自己独特的分析视角之下，亦即只有基于各自独特的分析视角，才能找到其结论的合理性。对住房消费与住房投资在多重视角下的重新解读，从理论层面修正了传统认识，为重新审视住房消费、住房投资与金融危机的关系，以及重建我国房地产业宏观调控的理论基础奠定了根基。
（一）基于国民经济帐户体系分析视角下的住房投资与住房消费
国民经济帐户体系是当代最主要的国民经济核算体系，被所有发达国家和众多发展中国家所采用。国内生产总值的核算是SNA最主要的内容之一，GDP由消费、投资、政府支出和净出口四部分组成。基于SNA的分析视角，在新房市场上，居民购买的住房无论是用于自己居住，还是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，都属于投资活动。
SNA之所以如此设计统计口径是基于商品住房的特殊属性。GDP用来衡量给定时期内一个经济体生产的所有最终产品和服务的市场价格。对于普通消费品而言，人们会在一个给定时期内购买它，并在该时期或比该时期稍长的一个时期里消费掉它，因而购买这些商品的支出被归为当期消费。但住宅与普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用寿命长久，可以在相当长的时间里为消费者提供一个持续的服务流。虽然住房服务的消费可以绵延很久，但对住房的购买支付却是在某个相对短的时期内进行，住房的购买行为和消费行为在时间跨度上存在极大背离。对于GDP及组成GDP的消费、投资等流量指标来说，这种背离会给统计工作带来严重偏差。如果将购买住房的支出计入当期消费，无疑极大地高估了当期的消费支出，于是在SNA中，仅仅将住房服务视作消费品，将房租计入消费。可见，如果基于SNA分析视角，在新房市场上购买住宅，无论是用于自己家庭居住还是用于其他用途，都属于投资活动。而享受住宅提供的住房服务，并为此支付房租的行为属于消费活动。同时，GDP仅仅衡量现期生产的所有产品和服务的价值，非现期生产的产品和服务，即旧货的购买并不计入当期GDP，因为旧货的交易反映了一种资产的转移，并不是经济价值的增加，因此旧货的交易并不包括在当期GDP中。所以，居民在二手房市场上购买住房，无论用于自己家庭居住，还是用于其他用途，都不在SNA的考察范围之内，所以居民在二手房市场上的购房活动既不是住房投资，也不是住房消费。
（二）基于需求目的分析视角下的住房投资与住房消费
显然，传统理论对于住房消费与住房投资的认识绝非基于SNA分析视角，而是基于需求目的分析视角。在需求目的分析视角下，研究者根据居民的购房目的来界定住房消费与住房投资。他们认为吃、穿、住、行是人的基本消费集合，是人类生存与发展的必备前提。满足居住需求的方式有两种：一种是租住他人住房；一种是购买用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人类的基本消费需求，而购买用于自己家庭居住的住房是满足这种基本消费需求的一种方式，于是一些学者就得出居民购买用于自己家庭居住的住房的行为属于消费活动，而被购买的住房属于消费品的结论。[2]同理，基于需求目的分析视角，居民购买住房，如果不是用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，那么这种购房活动与购买工业、商业或办公等非住宅房地产的行为一样，属于投资活动。从需求目的分析视角对住房投资和住房消费的界定，是通过分析商品用途来判断其被购买的行为属于投资活动还是消费活动。这一分析方法在理论研究和日常思维中被普遍使用，获得人们广泛认同，以商品用途来区分投资品和消费品不仅在实践中被广泛应用，而且在概念的划分上也做到了逻辑自洽。然而，使用这种方法来分析商品住房及购房活动的性质时，研究者必须考虑到商品住房有别于普通消费品的特殊性。
许多学者把居民购买的用于自己家庭居住的住房看作是消费品，但他们却忽略了其有别于其他普通消费品的特殊性，而试图用研究普通商品价格形成与波动的方法来研究商品住房的价格形成与波动，即试图仅仅使用实际经济因素如人口数量、居民收入水平、就业率等指标来解释和预测住宅价格的周期性波动，这就忽略了商品住房具有的有别于普通消费品的虚拟资产属性，采用这样的方法做出的预测往往是失败的。Quigley的研究证明了这一点，他使用1986―1994年美国41个大城市的截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空置率等实际经济变量及商品住房价格滞后变量对商品住房价格进行回归分析。结果表明，这些解释变量对商品住房价格虽然具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，即使是预测最准确的模型错误率也高达52．73%。[3]这是因为随着商品住房虚拟资产属性的日益增强，其价格波动越来越受到货币和资本市场等虚拟经济领域因素的影响，而实际经济因素对商品住房市场的影响在逐步减弱。事实上，马克思早在19世纪下半叶就认识到了房价的特殊性，他指出“房价只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”。[4]
由此可见，虽然可以基于需求目的分析视角合乎逻辑地区分住房投资与住房消费，但是该结论仅仅在这一独特视角下才能成立，而超越这一视角，推广到更为广阔的范围中，这一结论便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破这一独特视角，在更为广阔的范围内理解住房投资与住房消费的涵义。因为住房消费与一般意义上的消费行为大不相同，集中体现在商品住房不同于普通消费品，其价格的形成与变动遵循着不同于普通消费品的特有逻辑。传统理论对于住房投资与住房消费的认识基于需求目的分析视角之下。所以，传统理论中住房投资与住房消费的涵义仅仅在这一独特视角之下才具有合理性，即仅仅在“住房是用于自己家庭居住还是用于其他用途”这一意义上具有合理性。但是，在这一视角下，我们并不能找到住房投资与金融危机的关联性，也同样找不到住房消费对于金融危机存在“免疫力”的丝毫证据。
正如下文所述，金融危机往往是由虚拟资产价格的强波动性引发的，从虚拟经济分析视角来看，商品住房具有虚拟资产属性，其价格具有强波动性。正是房价的强波动性，才是房地产容易引发金融危机的主要因素。从虚拟经济分析视角看，传统意义上的住房投资与住房消费并无二致，二者均具有投资活动属性。
（三）基于虚拟经济视角的住房投资与住房消费
从1997年东南亚金融危机以后开始，我国部分学者开始研究虚拟经济现象，这一研究很快得到社会承认。2002年10月，“虚拟经济”一词被写入了十六大报告。虚拟经济研究对于深化关于房地产属性的认识意义重大。虽然对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成一致定义，但是人们基本认同这样一种观点，即“虚拟经济是一种与实体经济相对应的经济形态，虚拟资产是指金融资产以及具有类同金融资产属性的其他资产形式，而房地产就是除了金融资产以外的最主要的虚拟资产形式”。[5]由于房地产具有虚拟资产属性，所以它有别于普通资产，而与货币、股票、债券和金融衍生品具有某种相似性。
虚拟经济与实体经济的本质区别在于他们遵循完全不同的运行模式。这种不同表现为“在实体经济中，资本必须通过与实物形态之间的相互转换，经过交换――生产――流通――交换这一循环后才能产生利润，但是，在虚拟经济中，资本却不需要通过这一循环就可以产生利润。由于虚拟经济中不包括物质生产活动，故其本身并不能创造财富，但却能对实体经济创造的财富进行再分配”。[6]虚拟经济也被看作是虚拟价值系统，“虚拟价值系统与实体价值系统具有本质区别，它与人们的心理密切相关”。[7]虽然研究者对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成完全一致的意见，但是有一点是共同认可的，那便是：虚拟经济具有自己独特的载体――虚拟资产，与普通资产不同，虚拟资产具有独特的价格形成与波动机制，强波动性是其价格的基本特征。而房地产与金融资产、邮票、古玩字画等资产都具有这一特征，因而都被纳入了虚拟资产的范畴。由于虚拟资产价格具有强波动性，使其成为投资或投机活动的主要对象。虚拟经济理论正是从价格形成与波动的特征――强波动性的分析视角出发得出如下结论：居民购房无论是用于自己家庭居住还是用于出租，或等房价上涨之后将其出售以赚取差价，都属于投资活动，无论是自住房还是非自住房都具有投资品属性。“房地产价格的波动性表明房地产不仅仅是一般消费品或耐用消费品，而更多的成为一种投资工具，从而决定房地产价格的不只是由建筑及土地成本决定的供给和消费者效用决定的需求，更重要的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这正体现了房地产作为虚拟资产的特性”。[7][8]
基于虚拟经济视角，可以解释为什么商品住房的价格具有强波动性，进而可以解释为什么房地产容易引发金融危机。而在虚拟经济视角下，传统理论意义下的住房投资与住房消费本质上并无区别，二者均具有投资属性。这就从理论层面上解释了为什么住房消费可以引发美国次级债危机，同时本文在多重视角下对住房消费和住房投资的重新解读也从理论层面上修正了关于住房投资、住房消费与金融危机关系的传统认识。
主要参考文献：
［1］徐滇庆．房价与泡沫经济［M］．北京：机械工业出版社,2006．166～268．
［2］万大宁等．住宅消费对上海经济增长贡献度研究［M］．中国房地产研究［J］．2000（1）．上海：上海社会科学院出版社，2000．
［3］Quigley, J. M., Real Estate Prices and Economic Cycles, International Real Estate Review , 1999,Vol.2, No.1.
［4］马克思．资本论(第三卷)［M］．北京：人民出版社，1963．
［5］刘骏民．从虚拟资本到虚拟经济［M］．山东人民出版社，1998．
［6］成思危．虚拟经济研究丛书序言［M］．见姚国庆，2005：《经济虚拟化下的金融危机》，南开大学出版社，序言．
［7］郭金兴．房地产的虚拟性及其波动［M］．天津：南开大学出版社，2005．10～16页．
［8］Courchane, M., Surette, B. and P. Zorn, Subprime Borrowers: Mortgage Transitions and Outcomes. Journal of Real Estate Finance and Economics, 2007, 29(4).
Housing Consumption, Housing Investment and Financial Crisis:Impact of the US Sub-prime Loan Crisis on the Theoretic Foundation of China's Macro-control of Real Estate
房地产消费论文篇7
1．构造判断矩阵。根据所建立的因素体系制作旅游房产购买行为影响因素的重要性评判表，具体是对同一层次内各因素进行两两比较，确定出相对于上一层各目标的权重。为保证研究结果的科学性，本文邀请3位专家对各影响因素的重要程度做出判断。
2．构建综合判断矩阵。为了综合考虑各专家意见，利用通过一致性检验的判断矩阵建立综合判断矩阵，综合判断矩阵中的各元素值计算公式为。
3．计算各指标权重。根据AHP法的步骤计算综合矩阵中各指标权重及总排序权重，结果如表6所示。对总排序进行一致性检验，得到CR=0．0323＜0．1，具有满意一致性。
三、讨论与结论
从总排序结果看，实际需要、自然环境、家庭收入、情感偏好、人文环境、生活方式、物业管理、房屋质量的权重系数最大，说明该八类因素对于消费者购买旅游房产行为的影响程度最大，可以作为关键性指标。
房地产消费论文篇8
随着我国经济的发展，我国房地产市场也得到了迅速发展。在房地产市场高速发展的同时，房地产价格也一路飙升。消费不足一直是我国经济运行中的难题，居民消费需求不足已成为我国经济持续快速增长的阻碍。在拉动经济增长的“三驾马车”中，消费需求是基础、最不可替代的，而房地产市场可以通过财富效应拉动居民消费的增长。因此，对房地产市场财富效应的研究，就显得尤为重要。
近几年对房地产市场财富效应的研究主要集中于宏观层面，对地区的研究甚少，本文运用格兰杰因果关系检验和协整理论对山西省房地产市场财富效应进行了研究，得出山西省房地产市场的财富效应并不明显。
二、房地产市场的财富效应理论
根据新帕尔格雷夫的经济学词典中的定义，财富效应是指“假如其他条件相同，货币余额的变化，将会在消费者总开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应”。房地产是居民的重要财富，当房地产市场发生波动从而房地产资产价格波动时，人们的财富存量发生变化，从而直接影响人们的收入分配及其差距、消费支出和消费政策，进而影响总需求和经济增长。这就是房地产资产的“财富效应”。目前，理论界对于资产财富效应的研究，一般都借助于现代消费函数理论。这一理论认为，决定消费支出的主要因素是居民的当期收入和实际持有的财富。应用现代消费函数理论，本文建立房地产财富效应检验模型如下：
CI=c+a1・I+a2・P+ε （1）
其中CI代表人均消费支出，I代表人均可支配收入，P代表商品房销售面积，c代表常数项。
三、实证分析
1.变量及数据选择
考虑到山西省房地产价格自2003年以来变动较快的实际情况，因此本文设定样本区间为2003年到2010年的季度数据，共32组季度数据。人均消费支出（CI）、人均可支配收入（I），以及房地产销售面积（P）的数据均来自中国统计数据库，
2.单位根检验
在处理时间序列数据时，我们得考虑序列的平稳性。如果一个时间序列的均值或自协方差函数随时间而改变，那么该序列就是非平稳的。对于非平稳的数据，采用传统的估计方法，可能会导致错误的推断，即伪回归。单位根检验是检验时间序列的平稳性的常用方法，该方法通过判断时间序列是否存在单位根，来检验其平稳性。本文运用在单位根检验中常用的ADF检验法，对等式（1）中的CI、I、P三个变量展开检验，检验的结果如表1所示。
表1 变量的ADF检验结果
由表1检验结果表明，时间序列CI、I、P在经过一阶差分后在1%的置信水平下均表现出平稳性，所以原时间序列为同阶单整。
3.Granger因果关系检验
在进行协整检验之前，应该先对已经经过平稳性检验的时间序列进行Granger因果关系检验，考察变量间的因果关系。对于变量CI、I、P三个变量的因果关系检验，结果如表2所示。
表2 Granger检验检验
从表2的数据显示，在5%显著水平下，人均可支配收入水平与房地产销售价格均是人均消费支出变动的Granger原因。变量之间的因果关系已经明确，但是它们之间的数量关系还需要通过建立协整关系来确定。
4.Johansen协整检验
在上面的例子中我们分析出城镇居民可支配收入为一阶单整序列，同时我们采用同样的分析方法，可知城镇居民的人均消费支出和房地产销售面积也为一阶单整。由此，可以对序列进行协整估计。本文采用Johansen极大似然估计法，对这三个变量进行检验，结果如表3所示。
表3 Johansen协整检验结果
表3协整检验的结果表明：CI、I、P之间在5%的置信水平下，只存在惟一的一个协整关系。
我们将标准化的系数进行整理，可以得到如下协整方程：
CI=-472.03+1.70I+0.17P （2）
四、实证检验结果
式（2）的协整方程显示了人均消费支出水平与人均可支配收入、房地产销售面积之间，存在着长期的均衡关系，即：
1.人均消费支出与人均可支配收入之间，存在着长期的正向均衡关系。
2.人均消费支出与房地产销售面积之间的长期均衡关系并不明显，因为房地产销售面积没有通过变量的t检验。这表明山西省房地产市场在样本期间，并未表现出财富效应。
五、结论
根据本文的实证研究，得出了山西省房地产市场不存在财富效应的结论。说明了山西省房地产市场财富效应的作用机制并未得到很好的发挥。因此，地方政府有必要从分析原因入手，制定有利于房地产健康、协调、稳定的发展的政策，从而发挥房地产市场的财富效应，拉动经济的增长。
参考文献：
[1]杜冰.房地产市场财富效应传导机制探析[J]. 理论界. 2011,(1)
房地产消费论文篇9
1.持久收入理论
在房地产市场发展比较成熟的国家，从长远来看，房产收益比股市收益稳定性强。但是房产价格反转的可能性与价格都明显小于股市，价格波动幅度也比股市较小。排除房地产市场泡沫的影响，房价一般是普遍上涨，由于人口不断增加和土地的有限性特点，住房供给的弹性远远小于需求的弹性。所以，当房地产价格上升时，居民通过房地产市场获取的收入，例如：出租住房获取的收入，出售住房获取的收入等。从分析Friedman的持久收入假说来看，持久性的收益增长可能使经济体系中θ值较高，MPC扩大，收入、消费者信心和消费需求也不断增大。同时，由于月供还贷款或者房屋租金的增加，使贷款抵押房或租赁房的消费者的持久收入相对减少，促使MPC减小，导致消费者信心不足和居民消费相对减少。
2.生命周期理论
银行为居民住房提供的信贷为消费市场和住宅市场提供了便利，也促进了我国房地产市场的发展。居民在银行中的储蓄减少，而把更多的资金用于消费，从而直接或间接的促进了我国经济的发展。在居民的家庭中，房地产收入占据很大的比例。不论在发达国家还是在发展中国家，房产财富在家庭财富中都占有很大比重，尤其是在股票市场发展不成熟、不完善、参与程度较低的国家，而且大多数普通家庭比高收入家庭更重视房产程。生命周期理论为我们分析房产财富效应和挤出效应提供了理论基础。
二、房价对消费影响的传导渠道
挤出效应和财富效应对房地产市场的影响具有投资于消费双重的影响。下面分别阐述各种效应来分析我国房地产价格变动对居民消费的影响。
1.房价财富效应的传导渠道
（1）财富效应
房地产一般为家庭的主要财产，在家庭的财产中所占的比重较大。房地产价格的上升会使得居民所拥有的财富增加，从而居民会有更多的资金用于消费或投资于股市，债券等金融市场。也会直接或间接的影响我国金融市场的发展。投资者可以通过出售房地产或在银行抵押房地产来实现收益。同时也会使投资者的购买力增加，从而增加当前的消费，促进经济的发展。
（2）未实现的财富效应
当房地产价格上升时，投资者预期所拥有的财富增加。但由于某些原因（例如，投资者预期房地产价格还会增加等）而没有卖出或者未抵押给银行，则形成尚未实现的财富效应。而此时，投资者认为自己的财富增加了，也会增加当前的消费，促进经济的发展。
（3）消费者信心效应
房地产价格上涨对不同消费者的信心影响差异较大，属于主观性的因素。对于准备购买房子的人或房屋租赁者来说，房价上涨会使准备购房者的首付增加，使房屋租赁者的房租增加。加重了购房者和租赁者的负担，把更多的钱用于购房或租赁房屋中，使其信心降低，消费较少。而对于拥有房地产的人来说，其财富会增加，对未来的收入和经济发展状况更加乐观，消费信心增加。
（4）流动性约束效应
房价上涨导致房产拥有者的资产组合价值增加，从而减少流动性约束。如果房地产价格上涨，房产持有者可以用上涨的房产申请更多的贷款，获得流动性；但是，如果房地产价格下降，银行对于风险控制的角度考虑，对房价进行重新估值，同时要求房产拥有者提供更多的信贷保障，进而增加对消费者流动性的约束。
2.挤出效应的传导渠道
房地产挤出效应，指由于房产价格上涨，使得房屋租赁者需要将收入中的大部分用于交付房租，准备购房者为了将来购房而抑制其它消费以增加存款，很多居民的消费会更加谨慎，以至于消费减少，抑制经济增长。房地产的挤出效应通过以下的方式来影响消费。
（1）预算约束效应
房地产价格上升对房屋租赁者来说会产生消极的影响。也就是说，房价上升，房租会增加，从而增加了房屋租赁者的经济负担，预算约束更加紧张，会使个人消费减少。
（2）预防性储蓄
房地产市场存在着一定的风险，消费者会更多的储蓄，也会减少一些个人消费。当房价上升时，投资者更加看重房地产市场的价值，从而会增加购房。具体来说，投资者会减少个人消费，把更多的钱用来购买房屋或者交付房屋的首付和支付月供款。从而会使消费减少。
（3）财富重新分配效应
房价上升导致的财富重新分配效应会使房地产商，政府和富人的财富增加。一个国家的消费者主要是中低收入阶层，房价上升显然不利于中低收入阶层。因此财富重新分配效应会使中低消费阶层的积极性不高，导致消费减少，不利于经济的发展。
三、结论
房价的变动与人们的生活息息相关，也是房地产投资决策的重要依据。本文采用的是一元回归分析实证分析方法，它不受经济理论的限制，所以变量选择了城镇居民每人平均消费支出，平均每人可支配的收入以及商品房的平均价格来进行分析。房价上涨对于居民的消费确实存在挤出效应，但这种由房价变动引起的居民消费的波动具有很大的不确定性，从以上分析我们可以得出，房价上涨对居民消费的影响具有波动性。当房地产价格上升一个幅度时，会使居民的消费增加2.801829个幅度。也就是说，当房地产价格上升时，会引起居民消费的增加。从而会导致财富效应，即房地产价格上涨，会使得拥有房地产的居民财富和资产等价值的不断增多，从而使居民的消费逐渐增加，促进经济快速增长。但是，过高的房地产价格也必然会引起财富的重新分配，对于没有住房的家庭来说房地产价格的上升意味着用于未来买房的支出会增加。因此，对于需要购买房产的家庭来说，则需要储备更多的资金用来支出高额的房价，这必然会导致家庭居民消费的减少。因此，我国政府及有关部门应当不断规范和完善房地产市场，并通过政策手段调控房地产市场供给结构，以稳定房价，逐步使房地产业成为促进消费增长的一个重要渠道，真正发挥财富效应的作用，以促进居民消费，拉动经济增长。
参考文献
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房地产消费论文篇10
收稿日期:2007-06-27
作者简介:骆祚炎(1968-)，男，经济学博士，现供职于广东商学院金融学院。
一､金融资产与不动产财富效应的时间特征值得研究
近段时期来，随着检验技术的进一步完善(Dreger等，2006)和各种新假说的提出，国际上财富效应的研究呈现一个新的特点，即，对各种资产的财富效应进行分类研究。这种研究内容的变化，实际上隐含着一个重要的理论转变。财富效应理论过去假定，各种资产具有相同的边际消费倾向，对消费产生相同的影响；现在财富效应理论则认为，各种资产的边际消费倾向可能不同，进而对消费产生不同的影响。这种理论上的转换，也推动财富效应的实证分析模型发生变化。从理论上说，财富效应受到许多因素的影响。例如，资产流动性的强弱，资产回报率期望值的高低，消费者的收入分布和收入状况，与资产相关的税收政策，消费者的消费习惯，消费偏好，心理账户和消费计划等。正是因为财富效应影响因素的多样性，以及实证分析手段的差异，导致各种研究在两种类型资产财富效应的比较上出现分歧。
一种观点认为，不动产(住房)的财富效应较小。Levin(1998)认为，住房资产对消费基本没有影响。Tracy(1999)等人认为，虽然住房价格的变动带来的财富变化可能比股价变动带来的财富变动要大，但是住房资产的财富效应可能要小于金融资产的财富效应，对于计划长期居住房屋的消费者来说，住房价格上升所带来的有利的财富效应可能被使用住房的成本上升所抵消。Poterba(2000)认为，自己居住而不能兑现的房地产具有较低的边际消费倾向，自住性房产通常被看作是一种长期资产。Campbell等(2005)研究发现，年纪大的自有住房者对住房价格的变化比较敏感，而年轻租房者对住房价格的变化不敏感。
然而，更多的观点似乎支持住房资产要大于金融资产财富效应的观点。Case(2001)等人通过分析14个国家25年的面板数据，及美国各州1980年代至1990年代的数据后发现，住房价格上涨对家庭消费的促进作用要明显大于股市的财富效应。Bayoumi和Edison(2002)利用16个国家30年的数据分析发现，住房财富对消费的影响要大于股市对消费的影响。Benjamin等(2004)以美国1952年第一季度到2001年第四季度的数据为样本研究发现，不动产增长1美元使消费增加8美分，而金融资产增加1美元只能使消费增加2美分，房地产的MPC要高于金融资产的MPC，不动产的财富效应抵消了其负面影响，持有不动产能够平滑消费并减少消费的波动性。
从国内看，中国财富效应的研究主要集中在股市财富效应的分析上，对住房资产财富效应的理论研究很少，对其实证分析则更少。例如，卢嘉瑞等(2006)分析股市财富效应的机制并进行检验。段进等(2005)､骆祚炎(2004)和李振明(2001)对股市财富效应进行理论和实证分析。贺菊煌等(2000)和臧旭恒(1995)分别分析1996年和1995年以前金融资产对消费的影响。对住房资产财富效应研究的典型文献是，刘建江等(2005)对房地产财富效应作用机制的分析。他们认为，持续上涨的房地产市场，能扩大短期边际消费倾向，促进消费和经济的增长。该文没有对房地产财富效应进行实证分析。
从上述国内外研究看，财富效应研究取得较大进展，但也存在一些不足。国外研究的不足主要表现为，没有对两种资产财富效应进行动态比较，没有体现出两种资产财富效应的时间特征。国内研究的不足则更多，既没有对两种资产的财富效应进行静态比较，也没有对两种资产财富效应的时间变化特征进行实证分析。中国正处于改革的过程中，经济结构､经济利益关系､各种制度等不断进行调整，金融资产和不动产的财富效应，应该具有较强的时间特征。因此，鉴于上述研究的某些不足，以及金融资产和不动产(住房)对促进消费的意义，本文主要基于资产流动性的角度，运用协整分析和状态空间模型，以年度数据为样本，对中国居民金融资产和住房资产财富效应进行静态比较和时间特征分析，并以此提出通过资产财富效应促进消费增长的对策。
二､两种资产财富效应比较的理论模型构建
(一)理论模型的构建
Muellbauer(1994)认为，资产流动性和所有权的不同会引起不同种类资产的边际消费倾向不同。根据Benjamin(2004)的理论，家庭从金融资产St和实物资产Ht取得收入，个人可支配收入被分为转移性收入Gt和工资薪金Yt。不包括财产性收入在内的可支配收入为Zt=Yt+Gt。一些因素将这两种收入转化为资产的价值。假设这些转化因素用bY和bG代表，则不可观测的人力资本和转移财富分别为bYYt和bGGt。工资薪金所得和转移性收入具有完全的流动性，它们形成的资产也具有完全的流动性。家庭从金融资产上获得的收入缺乏流动性，因为金融资产中存在一些受限制的如养老金和保险金等账户，利息､红利和资本利得不会轻易被用来消费。住房资产也是如此。假定金融资产相对于住房资产的流动性为λS，则按照流动性加总得到的总财富，包括人力资本､转移资产､经过流动性调整后的金融资产和实物资产，即:
(二)金融资产相对较强的流动性使金融资产略大于住房资产财富效应
Benjamin(2004)认为，美国居民金融资产相对较低的财富效应，与美国居民金融资产集中在受到限制的几个账户如养老金和保险金等有关，限制了资产的流动性。中国的情况则相反。居民的金融资产主要是不受限制的储蓄资产。1980年―1988年居民金融资产几乎是储蓄资产。1989年―2005年期间，除2000年和2001年的储蓄资产比例为90%以下外，其他年份储蓄资产比例均在90%以上。储蓄资产的平均比例接近95%。居民所持有的股票资产占金融资产的平均比例为3.18%，其对消费影响较小。1989年以后，出现少量的社会保险资产，其占居民金融资产的比例在3%以下。由于受到限制的账户相对较少，使金融资产及其产生的收益产生相对较强的财富效应。
(三)住房消费的条件限制､价格过快上涨及流动性约束，抑制消费的扩大
Benjamin(2004)认为，在应税收入中可以扣除住房的抵押贷款利息，较低的借款利率以及一个全国性较安全的住房市场，使居民通过增加债务来增加住房消费。中国目前缺乏像美国这样的住房消费条件。同时，受到收入水平的限制，中国绝大多数居民购买住房都是自住，无法使住房资产的财富效应发挥出来。另外一个重要的原因是，近年住房价格涨幅过大。例如，全国2001年―2004年房屋销售价格环比增长指数分别为2.2%､3.7%､4.8%､9.7%。骆祚炎(2007)认为，人们产生大额刚性支出的预期，迫使居民减少当前消费而增加储蓄。还有一个可能的原因是，Engelhardt(1996)发现，住房资产的财富效应具有不对称性。住房资产的价格上升对消费几乎没有影响，但是住房资产的价格下降1美元却可能使消费下降30美分。中国近年来住房价格较快增长，引发住房资产财富效应的非对称性发挥，抑制消费的增长。此外，较强的流动性约束制约住房资产的财富效应。杜海韬等(2005)认为，1990年代中期以来持续走低的收入增长率直接抑制消费需求的增长，仍然偏紧的流动性约束和日益增强的不确定性增大了预防性储蓄动机，也制约住房资产财富效应的发挥。
(四)消费对收入存在过度敏感性使两种资产的财富效应微弱
中国居民对消费存在过度敏感性。彭文平(2001)认为，流动性约束､利率的内生变化和非生命周期理论等可以解释中国近年来的消费过度敏感性。宋冬林等(2003)认为，中国城镇居民消费在经济转型期表现出过度敏感性，为使拉动需求的政策更加有效，有必要采取措施矫正居民消费的过度敏感性。骆祚炎(2007)认为，居民面临的收入不确定性和日益增加的支出预期，使消费过度敏感性增强。消费对收入的过度依赖，必然削弱两种资产的财富效应。
六､发挥资产财富效应促进消费需求的扩大
(一)增强政策的可预见性，形成股市和房地产市场稳定的预期
居民资产发挥财富效应的一个重要条件是资产价值的平稳增长。在增值性资产中，股票和房地产是两项重要的内容。维持股市和房地产市场稳定的预期对于资产财富效应的发挥尤为重要。要采取措施促进股市的长期发展，从制度上解决股市的长期稳定发展问题。当前股市的发展过程中，结构性风险有所增加，需要采取平稳措施加以调节。同时，防止房地产市场价格的大幅度波动，增强房地产对消费的促进作用。
(二)增强金融资产的流动性，促进居民财产的增加
当前，要继续促进股票市场的稳定发展，丰富股票市场的投资品种，健全股市交易和监管制度，平稳有序､渐进式地进行股票市场的国际化，促进多层次资本市场的建设。对于一些受到限制的金融资产(例如五种社会保险基金和住房公积金)，一方面要继续增强其社会保障功能，另一方面要通过有效的投资提高其增值能力，住房公积金账户要强化为居民当前住房消费服务的功能。
(三)适度增强住房资产的流动性，并促进住房市场的平稳发展
有一种观点认为，持续上涨的房地产市场，能扩大短期边际消费倾向并促进消费。但要注意的是，住房资产财富效应的发挥，是以住房价格平稳增长为前提的，而且收入的增长不能明显落后于住房支出的增长。从当前看，最迫切的任务是控制房价的过快增长，满足居民的住房需求和需要。当前，要继续维护本轮房地产宏观调控的成效，同时培育一个健全交易的住房市场，适度增强住房资产的流动性。在民生和经济增长与发展问题上，要取得一种相对的均衡。
(四)促进居民可支配收入的提高
居民消费存在过度敏感性，提高居民可支配收入成为促进消费的重要手段。一要增加居民的就业机会。二要不断完善社会保障制度。三要加大对贫困群体的转移支付力度。四要加强财政的公共服务功能(政府储蓄率上升成为当前储蓄率提高的主要原因)。五要改善居民在接受教育和医疗服务方面的待遇和条件。
七､小结
居民资产财富效应呈现四个特点。第一，从静态比较看，金融资产大于住房资产的财富效应。第二，从时间特征看，总体上几乎每年金融资产大于住房资产的财富效应。第三，两种资产的财富效应尽管有差距，但差距很小。第四，两种资产的财富效应都很微弱。这种结果与居民的消费特征和两种市场的发展状况有关。金融资产的相对平稳增长和金融资产相对较强的流动性使金融资产略大于住房资产的财富效应。住房消费的条件限制､价格过快上涨及流动性约束，抑制消费需求的扩大。消费对收入存在过度敏感性使两种资产的财富效应微弱。为了通过资产的财富效应来促进消费，必须增强政策的可预见性，形成股市和房地产市场稳定的预期；增强金融资产的流动性，促进居民财产的增加；适度增强住房资产的流动性，并促进住房市场的平稳发展；促进居民可支配收入的提高。值得注意的是，城镇居民和农村居民的财富效应，可能和居民整体体现出来的财富效应不尽一致。这将构成本文今后的研究方向。
参考文献:
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房地产消费论文篇11
关键词:不对称信息 博弈分析 道德风险 逆向选择
购房者买房的关注点大多集中在房价的问题上，所以房地产开发商与消费者之间的价格博弈成为二者之间的一个最重要的博弈之一，开发商希望房价越高越好，而消费者则恰恰相反，正所谓“开发商漫天要价，消费者就地还钱”。纵观中国房地产发展的三十年，消费者一直处于被动地位，就连金融海啸也不能彻底扭转消费者的劣势地位。尤其在房地产信息不对称的情况下，这种劣势问题更为严重。
房地产开发商为扩大销售，追求利润最大化，房地产商能够采取的三种策略是：降价、不降价与提价。基于国四条以及各部委对房地产市场的宏观调控，提价较难即不可行的策略，现假定房地产商的策略是降价或者不降价，有意购房者的策略是观望或者购买。理性的房地产商和消费者之间博弈的纳什均衡为降价和购买。
但博弈是复杂的，如果房地产商掌握刚性需求信息后，主动降价的可能性不是很大，部分房地产商甚至反向操作宣布涨价，导致买卖双方的博弈持续更长时间。对于消费者来说，在整个房地产博弈中，购房者期望花最少的费用购买到具有尽可能高的使用价值（当前价值或预期未来价值）的房产，尤其是国务院“遏制部分城市房价过快上涨”等政策的相继提出，消费者从原来的疯狂追逐房价的被动方变为主动方，采取边观望边考虑的策略，选择自认为最合适的时机进入市场购买。
基于以上的讨论，下面通过一个不完全信息下的静态博弈扩展式对房地产开发商与消费者之间的博弈予以分析：
1、静态贝叶斯博弈模型的建立
关于房地产市场的信息,虽然开发商比消费者了解的更多,但也是不完全的。根据海萨尼转换原理,自然选择根据房地产市场的特征将房地产市场分成两类，萧条的概率为q， 繁荣的概率为1-q。开发商有两种战略选择，降价或者不降价；消费者也有两种战略选择，入市或者观望。
开发商和消费者的支付函数下图1所示
其中，、分别是房地产开发商降价与开发商不降价时的销售收入，也即消费者的实际支付；、分别是消费者在房地产市场萧条与繁荣时，从住房消费中得到的效用，即对房地产商品的期望价格；为开发商的开发成本（在这里，我们假设无论市场萧条或繁荣，开发商的开发成本不变）。
在房地产市场萧条的情况下，开发商降价，如果消费者入市，此时,开发商的得益是，消费者的得益为；如果消费者观望，开发商的得益为0，消费者的得益为0；开发商不降价，如果消费者入市，此时， 开发商的得益为，消费者的得益为；如果消费者观望，开发商和消费者的得益都为0。
在房地产市场繁荣的情况下，开发商降价，如果消费者入市，此时,开发商的得益为，消费者的得益为；如果消费者观望，开发商的得益为0，消费者的得益为0；开发商不降价，如果消费者入市，此时，开发商的得益，消费者的得益为。如果消费者观望，开发商和消费者的得益都为0。我们再假设(不降价时的销售收入大于降价时的销售收入，销售收入始终大于开发成本,否则开发商退出房地产行业)，(即房地产市场繁荣时,消费者愿意支付的房价高于萧条时愿意支付的房价)。
2、不完全信息静态贝叶斯博弈分析
对于上述的静态贝叶斯博弈模型的扩展式，可以得出以下6种情况，下面，我们分别来进行分析：
（1）当，，，,即时，无论房地产市场是繁荣还是萧条，消费者都会选择入市。开发商选择降价的期望收益是，开发商不降价的期望收益是，因为，所以开发商选择不降价。此时（开发商不降价，消费者入市）是满足上述条件的贝叶斯均衡。甚至，开发商可能鉴于市场的刚性需求，会进行试探性的提价。
（2）当，,，,即时，只有在开发商降价的情况下消费者进行住房消费的期望效用才高于观望时的期望得益时，消费者才选择入市。此时，房地产开发商选择降价的期望收益是，不降价的期望收益是0，因为0，所以开发商一定会选择降价。此时（开发商降价，消费者入市）是满足上述条件的贝叶斯均衡。
（3）当，,，,即时，消费者在市场繁荣时选择入市。开发商选择降价的期望收益是，开发商不降价的期望收益是0，因为0，所以开发商的选择是降价。此时（开发商降价，消费者繁荣时入市）是满足条件的贝叶斯均衡；当市场萧条时，消费者选择观望，此时不存在纯策略贝叶斯均衡。在这种情况中，只有房地产市场繁荣时，开发商选择降价，消费者进行住房消费的期望效用才大于消费者观望时的效用。
（4）当，,，,即时，消费者选择入市。这种情况是指除了在市场萧条下开发商坚决不降价，消费者会选择观望外，消费者都会选择入市。此时房地产开发商选择降价的期,望收益是，开发商不降价的期望收益为如果，开发商选择降价，则（开发商降价，消费者入市）是贝叶斯均衡；如果，开发商选择不降价，则（不降价，在繁荣时入市）是贝叶斯均衡。
（5）当，,，，即时，消费者在市场繁荣时入市。此时，无论开发商是否会降价，消费者进行住房消费时的期望效用都高于观望时的效用。房地产开发商选择降价的期望收益是 ，选择不降价的期望收益是，因为，开发商会选择不降价。此时（开发商不降价，消费者市场繁荣时入市）是符合条件的贝叶斯均衡；在市场萧条时消费者选择观望，不存在贝叶斯均衡。
（6）当，，，,即时，无论房地产市场是繁荣还是萧条，消费者入市的期望效用都小于观望时的期望效用，所以此时消费者不入市。开发商无论降价不降价，它的收益都为0。此时不存在纯策略贝叶斯均衡。
从上述分析可知,房地产市场的交易不仅取决于房地产的开发成本和厂商的定价,更决定于消费者从住房消费中得到的效用,即对商品房的期望价格。无论房地产市场是繁荣还是萧条，只要消费者住房消费的期望效用大于观望时的期望效用时，消费者都会选择进行住房消费。当市场萧条时,成交量萎缩、房价下跌,消费者对商品房的期望价格下调,会选择观望。当市场繁荣时,成交量放大、房价上涨,消费者对商品房的期望价格上升,会选择入市。这一现象验证了“买涨不买跌”的传统消费心理学。
3、不对称信息下的开发商与消费者的对策
基于不对称信息的存在，房地产开发商一方面加强对项目的宣传力度，增加消费者对项目的认同,提高消费者的心理预期；另一方面又对项目的各项成本进行蓄意的隐瞒甚至夸大，提高房价，增加企业的利润率。而处于劣势地位的消费者一方面想要买到质量优、价格公道的商品房；另一方面，又要支付巨大的信息搜寻成本。作为博弈的第三方――政府的立场则更为尴尬，一方面房地产行业是国民经济的支柱产业，是税收的主要来源；另一方面又要维护广大人民群众的利益，实现“住有所居”的目标。目前的房地产泡沫已由经济问题转变为社会问题，房地产市场已经偏离了正常的运行轨道，仅仅依靠经济措施已很难解决。但如果中央政府下定决心，完全通过行政手段遏制目前的高房价，又会使房地产价格高空坠落，给我国社会稳定和经济发展带来更大的隐患。
在如此微妙的房地产市场环境中，需要社会各方的共同努力，维护房地产市场的稳定与社会的和谐。
作为房地产开发商有责任维持房地产市场的稳定，应秉承诚实经营、合法经营的原则，不仅要对所开发的房地产项目进行适度正确的宣传，也要对项目进行全面质量管理，保证项目质量。
作为消费者，应该理性的对待房地产市场，形成合理的预期，在房价达到自己的心理预期时出手，而不是一味的等待房价无休止的下降。当然也不可以盲目跟风，被开发商牵着鼻子走。应该综合考虑各种因素而后再做决定。
作为宏观调控的主体，政府应充分协调利用行政调控和市场调节，绝不能回到“放乱收死”的老路，遏制高房价亟待健全房地产三项制度，即在房地产宏观管理上采取“双轨制”；在针对地方政府中观房地产管理上采取“问责制”；在房地产开发商微观管理上采取“税收金融制”。
参考文献：
房地产消费论文篇12
许多持有消费说的学者基于需求目的分析视角得出消费说的结论。他们认为吃、穿、住、行是人的基本消费集合，是人类生存与 发展 的必备前提。而满足居住需求的方式有两种，一种是租住他人住宅，一种是购买自住房。由于居住需求是人类的基本消费需求，而购买自住房是提供这种基本消费需求的一种方式，于是一些学者就得出这样的结论：“居民购买自住房行为属于消费活动，而被购买的自住房属于消费品”。基于需求目的分析视角下的消费说本质上是通过分析商品的用途来判断其被购买的行为属于投资活动还是消费活动。这一分析方法在理论研究和日常思维中被普遍使用，获得了研究者广泛的认同，以商品用途来区分投资品和消费品不仅在实践中被广泛应用，而且在概念的划分上也做到了逻辑自洽。然而，使用这种普遍方法来分析商品住宅及其购买行为的性质时，研究者必须考虑到商品住宅有别于普通消费品的特殊性。如果忽略了这些特殊性，那么对于与之相关的具体问题的分析便会失之毫厘，谬以千里。
第二，通货膨胀会影响居民的消费能力和福利水平，于是有些持有消费说的学者将CPI与住宅价格指数的经济意义等量齐观，他们认为与CPI的上升一样，住宅价格指数的提高会增加居民的住宅消费压力，降低居民的消费能力和福利水平。于是相对于居民收入水平的住宅价格，即房价收入比成了分析居民住房消费压力的核心指标。按照这一逻辑，居民会像厌恶通货膨胀一样厌恶房价的上涨，但是徐滇庆却指出了相反现象的存在，“买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。作为需求方的购买者非但不会对房价的涨势起到遏制作用，反而会推波助澜”。而拥有住宅的人会更加希望房价的上涨，因为“住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但是在房价上升过程中他们会享受到财富增值的愉快”。住宅价格的上涨不仅不会像CPI上升那样抑制居民的消费能力，相反可能会提高居民的消费能力。
第三，对于 中国 住房保障体制来说，经济适用房政策是其中最主要的、也是引起争议最大的住房保障方式之一。而经济适用房政策的理论依据之一便是居民购买自住房的消费说。因为按照投资说，自住房属于投资品，购买自住房的行为属于投资活动，而社会保障制度保障的对象是人的基本消费需求，而不是投资活动。经济适用房是根据国家计划安排建设的政策性住宅。经济适用房政策引起极大争议的原因在于政策的制定者没有清晰地认识到住宅与普通消费品具有显著的区别。对于食品、衣物等普通消费品来说，他们在较短的时间内就会被彻底消费掉，因而社会保障往往直接将这些普通消费品分发给需要接受保障的居民，居民拥有并消费这些产品，以满足自己的基本消费需求。而住宅是最为典型的耐用品，居民一旦拥有了它，往往可以持续使用长达50年以上，而在如此漫长的一个时期内，原来需要接受住房保障的居民可能因为自身境遇的改变而不再需要住房保障，而原来不需要住房保障的居民现在却很可能需要住房保障。这就会导致居民对于经济适用房产权的占有以及住宅的耐久性与居民接受住房保障资格的变迁不相适应。另外，与普通消费品不同，从长期来看，住宅价格具有持续上涨的趋势，拥有了经济适用房，不仅仅满足了被保障者的居住需求，而且从长期来看，房主还能从住宅价格的上涨中赚取差价。与接受廉租房保障的居民相比，经济适用房政策必然会拉大贫富差距。住房保障最应该保障的是居住权，而不是“拥产权”。可见，住宅的特殊性要求住宅保障体制的设计有别于其他社会保障体制。
综上所述，虽然我们可以基于需求目的分析视角合逻辑地得出消费说的结论，但是该结论仅仅在这一独特视角下才能成立，而超越这一视角，推广到更为广阔的范围内，这一结论便失去了合理性。
(二)基于需求管理分析视角下的消费说——内容、依据及其评价
基于需求管理分析视角下的消费说与基于需求目的分析视角下的消费说形似而神非，后者以凯恩斯创立的宏观经济学为理论依据。凯恩斯革命推翻了“供给创造需求”的萨伊定律，提出了与此相反的理论，即在短期内，由于价格刚性的存在，不是供给决定需求，而是相反。在短期内由于总供给不变，而总需求可以改变，当总需求等于总供给时，经济实现短期均衡，当总需求大于或小于总供给时，经济陷入过热或萧条。政府的宏观调控政策目的便是调控总需求，使其与总供给相等以实现短期经济均衡，因而宏观调控亦被称为需求管理。需求管理若要取得成功，就需要研究者对不同类型需求的特征有一个很好地把握。
与整个社会经济相似，对于房地产经济来说，也存在宏观调控或日需求管理问题。以住宅房地产市场为例，有些经济学家将住宅需求按照各自不同的特征区分为消费需求、投资需求和投机需求。其中，消费需求是指居民用于自住的住宅需求，由于消费需求主要由实际经济因素，如城镇人口，城镇居民收入、就业率等实际因素决定，所以消费需求又被称为真实需求。而投机和投资之间原本就没有清晰的界定，而且在一定条件下正常的投资也许很快就转变为投机行为。投资需求和投机需求是指需求者购买住宅是为了出租以获得租金，或等待住宅价格上涨以后将其出售以赚取差价的需求。与消费需求相比，投机需求深受货币、资本市场等虚拟经济领域因素的影响。通常人们能够观察到的社会总需求，既包括消费需求又包括投资需求和投机需求。
由于消费需求与投资需求和投机需求在需求目的、交易成本以及资金占用时间等诸多方面的不同决定了消费需求往往比较稳定，而投资需求和投机需求波动强烈、且具有较强的财富转移效应。投资需求和投机需求的强波动性往往成为住宅经济过热或萧条的引发因素，因此宏观调控往往将住宅投资需求和投机需求作为调控住宅市场的主要对象。由此可见，基于需求管理分析视角下的消费说是以住宅市场宏观调控为着眼点，根据住宅需求的不同特征对社会总需求做出的一种分类。
四、结语：超越“投资－消费”二分法
房地产消费论文篇13
一、博弈论简介
博弈论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题，也就是说，当1个主体、1个人或是1个企业的选择受到其他人、其他企业的选择的影响，而且反过来影响到其他人、其他企业选择时的决策问题和均衡问题。它要回答的问题是： 决策主体的行为在发生直接的相互作用时双方所采取的决策以及这种决策之间的均衡问题。其核心问题是： 决策主体的一方行动后，参与博弈的其他人将会采取什么行动； 参与者为取得最佳效果应采取怎样的对策。
从分析方法上看，博弈论改变了传统经济分析的那种以个人孤立决策为基础的分析方法，而侧重于经济活动中多个利益主体的行为所产生的相互作用和影响的分析，从而使经济分析更能反映经济系统的本质。
根据博弈者之间是否能够通过某种契约的约束采取合作，可以将博弈论划分为合作博弈和非合作博弈。
现代博弈论的成果集中体现在非合作博弈方面，而非合作博弈是基于个人理性之上的，也就是说，个体的行为始终是以实现自身最大利益为唯一目标。在建筑工程项目管理中，由于分析对象大都是强调个体理性，并且，博弈的参与人之间没有一个具有约束力的契约来限制博弈者的行为，只是强调个人的理性，所以本文都是在非合作博弈理论氛围内进行讨论。
二、我国房地产市场参与者的博弈分析
1.房地产商与房地产商之间的博弈
价格竞争是竞争双方决策行为相互依赖和相互影响的一种博弈活动。博弈一方的决策行为必然影响到博弈对方的利益，因而促使博弈对方做出反应，博弈结局必然受其影响。因此。房地产企业在进行价格竞争决策时，必须充分考虑自己的决策对竞争对手的影响、竞争对手反应及其对竞争结局的影响。
由表（1）博弈可推知，为获得更高利润和更多市场，很有可能一个房地产商会先价，之后其对手立刻跟进开展价格战，结果是双方利润都相应减少，直至新的平衡。但是，现实中的开发商是理性的，因为降价会给房地产商的利润产生很大的影响，而房产属于耐用消费品，消费者在购买以后短期内不会再有新的消费需求，所以在权衡了竟相降价的利弊后。房地产商很可能会选择由竞争走向联盟，建立价格同盟，共同操纵市场。目前这种联盟形式短期内仍然存在。所以房价没有降低。
2.房地产商与投资者之间的博弈
这里所指的投资者，与消费者相比的主要特征是在资金数量方面占绝对优势，且有操纵一家或数家楼盘甚至操纵某地域的价格的能力。投资者通过在低价时购入，然后拉升价格，在高价时卖出房地产的方式获取盈利。房地产商的主要特征是，具有追求自身利益并使之最大化的动机。这种动机加上两家房地产开发商的竞争关系，使房地产商从本质上并不反对投资者炒作，从而推动成交量规模的扩大和房地产价格的上升。但是，房地产开发商的这种愿望又受到政府（特别是中央政府）的约束，它必须服从政府的意图，即在可预见的未来房地产市场可能要产生泡沫时，政府会对投资者的行为进行控制。
由表（2）博弈可推知，房地产商和投资者在实现纳什均衡时的战略是：投资者做中等交易量，房地产开发商不控制，结果是投资者得5个单位收益，房地产开发商得2个单位收益。同时房地产开发商也通过暗示等各种方式告诫大户，不可炒作过分。否则，或许会受到政府的干预。投资者自然也明自这个道理。因此，当在可预测的未来，房价已经足够高。再高会出现房地产泡沫，政府将会实行干预时，投资者会选择只做中交易量。由于投资者与房地产商的这一博弈事实上也属于完全信息静态博弈的类型，同时，还具有合作博弈的性质。因此博弈的结果是，投资者和房地产商均增加了收益，房价会维持在一个相对各方均衡的位置。假设只有少数投资者违背需默认的合作，那么结果也不会对整个房地产市场产生很大的影响，最有可能的结果就是房价围绕—个相对均衡价格上下小幅波动。
3.房地产商与消费者之间的博弈
对于一般消费者而言，房地产市场现阶段最引人关注的关系就是房地产商与消费者之间的关系。需要说明的是，这里所指的消费者是普通的购房者（和前面的投资者正好相反），他们最大的特征就是个体不能影响房价。是现阶段购房者的观望并不是期望房价越低越好。随着生活水平提高、改善住房条件需求增强以及对未来良好预期的不断强化等，消费者并不是盲目地等待房价的无限制降低，而是理智地等待在房价回归到其心目中的期望值时立即入市。根据博弈论中典型的博弈模型“囚徒困境”来假定只存在一个房地产商与一个消费者，则他们之间的博弈情况如下：
从表3中知道。对于房地产商来说，消费者有观望和购买两种可能的选择，假设消费者选择的是观望，对房地产商来说，维持价格得益为2，降低价格得益l，根据个体理性的原则。房地产商应该选择维持价格，因为从长远来看，房地产商的竞相降价会导致消费者更浓重的观望情绪，形成“羊群效应”；假设消费者选择的是入市，则房地产商维持价格得益为6，降低价格得益为4，房地产商还是会选择维持价格。因此。在本博弈中，无论购房者采取何种策略，房地产商的选择都是唯一的，那就是维持价格。同样，不论房地产商选用何种策略，消费者的选择都是购买。因此。理智的开发商和购房者之间博弈的结果应该是维持价格和购买。
三、结论与政策建议
房地产市场中，政府、房地产商、投资者、消费者都围绕着房价进行博弈。在这一过程中。中央政府不可能面面俱到，投资者和消费者也不都是理性的。而地方政府在不违背中央政府政策的基础上，面对房地产业的巨额利润，地方政府有极大的可能会选择共同违规获取超额利润。这其中共同关心的房价，其调控要关注其可持续性，目前的政策在抑制短期炒作、遏制过快上涨方面是必要的、有效的。但从长期来说，还是要着眼于增加有效供给、满足居住需求。在这—尊弈过程中，购房者即一般消费者是弱势群体，他们对房产信息的掌握是不完全的，甚至可以说一无所知。他们只能被动接受从政府、房地产商那里出来的信息，其中也不乏虚假消息。为了避免这些问题的发生，政府、房地产商、投资者、消费者应从以下三方面着手：
第一，政府的职责最重要的是解决住房问题，增大需求者的选择空间。一是增加土地供给，二是平衡目前畸形的房价收入比，增加居民有效收入。供给层面，调整土地供应结构，加大经济适用房所需用地的投入，减少其他高档层次住宅上地的投入量，这样的一增一减必须长期而坚定地执行，以明确政府在供给层面博弈中的承诺，使房地产商要搞好廉租房，加大廉租房建设的力度。让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。同时，面向中产阶级建设经济适用房。对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然这些土地也要节约和集约使用。对于高档住房，主要靠市场调节。同时为了避免出现房地产商之间价格战，最有效途径就是实现市场差异化“即开发商核心竞争力的差异和房地产产品的差异”。
第二，应完善制度和法规建设，规范房地产市场的发展。制度和法规是市场正常运行的保障。由于我国房地产市场发展历史短而速度快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上，市场的需要行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐。对政府而言，不仅应该完善房地产市场价格机制，加强法律调控，理顺产权关系，以建立规范化的房地产价格体系；而且还应该做好监督工作，形成完善的监督管理体系，将政府建设主管部门的职能重点放在维护巾场秩序、保证公平竞争、监督房地产开发商依法从业等方面，以减少房地产开发过程中的寻租活动。只有这样，才能在市场中强烈地显示出公平和秩序这两个促进房地产市场发展的基本信号，才能规范房地产市场，保证房地产守规开发，保障社会利益和人民群众的利益。
第三，建立专门的信息机构及时进行信息披露，同时消费者也应追求和保护自身利益。房地产专业性很强，购买者不是这方面的行家，容易被市场上一些错误的信息误导。政府有时也会被开发商故意散布的信息所蒙蔽。对于购房者来说，大量的信号是从房地产企业和销售商那里出来的，带有明显的主观性，不能公正、客观地反映真实的市场状况，大多数消费者的信息搜寻的机会成本也高。因此，购房者为了提高信息对称程度，保护自身权益，应该大量收集信息。随着竞争的日趋激烈，很多小房地产企业只注重短期利益，在一定程度上加剧了逆向选择的问题，有了专门的信息机构进行权威的信息披露，对于这些小房地产企业，消费者就能做到更好的保护自己的权益。
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