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房地产企业报表分析篇1
1 房地产企业的经营及其对会计核算的影响
房地产企业与一般的企业相比，其经营存在两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性，这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。
房地产企业经营的产品是房产，房产需要较长的建设周期，因此房地产企业的经营周期较长，一般一个项目从开始购置土地到最后完工销售需要数年的时间。而企业会计的核算一般是以一年为周期来进行的，对于经营周期小于一年的企业，其经营周期并不会对企业会计核算产生影响，但对于经营周期较长的房地产企业，项目进展的不同阶段对会计核算会产生显著的影响。首先，按照会计准则的要求，收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认为收入，并按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。其次，房地产经营周期长的特点也决定了房地产企业的销售更多地采用预售的方式来进行，但是按照现行的会计准则及房屋产权转移的相关法规，预售方式下的产品销售并没有将产权有关的风险完全转移，因此在预售时并不能确认销售收入，企业预售得到的收入一般作为预收账款处理。但实际企业在预售时产品相关的风险已经大部分转移给购买者，预售时企业取得的收入已经相对确定，未来只存在很小的风险，因此这样的处理会低估企业的收入，高估企业的存货及预收账款。
房地产企业经营的另一个显著特点是高风险性。由于房地产价格受到多种因素的影响，再加上房地产企业的经营周期长，因此房地产企业经营收益具有很大的不确定性。同时，会计计量方法和会计估计对房地产企业的报表也会产生很大的影响。作为在建中的房地产工程及完工的房地产项目，对一般企业来讲是以固定资产的形式列报于资产负债表中，其价值计量一般采用历史成本法，因此其市场价值的变化对其会计期间的收益并不会产生直接的影响，房地产价格的易变性对一般企业的财务报表不会产生很大的影响。但对于房地产企业，其在建的工程和完工的项目均作为企业的存货计入流动资产，存货计价方法的选择企业具有一定的灵活性，不同的计价方法会得出不同的期末资产价值，并对当期的损益产生影响。房地产价格的易变性和存货计价方法选择的灵活性会增大房地产企业收益的波动性，并且其可靠性也会受到影响，这会加大房地产企业财务报表分析的难度。
除了房地产企业经营具有的周期长和高风险性外，房地产企业经营的产品还具有产品成本核算的统一性和产品销售的分割性。房地产作为房地产企业的产品一般是以套为单位对外进行销售，但房地产的开发成本一般是以工程项目整体进行核算，然后均摊至每一套住房，这样在房产的销售过程中必然会造成成本和售价的不配比。由于房产的售价与其楼层、朝向、户型均有很大的关系，因此每套房产的单位售价可能存在很大的差异，但在结转成本时按照相同的单位成本进行结转，使得销售取得的收入与其成本并不能实现配比，得出的企业收益数据的可靠性也会受到很大的影响。
2 房地产企业财务报表分析的局限
传统的财务分析基于企业的财务报表构造了一系列指标对企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力进行分析，但是对于房地产企业来说，由于受其经营特点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的局限性。
2.1 房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性。企业的盈利能力应该反映其利用资产不断创造价值的能力，而这种能力是通过收入减去相应的成本费用后的余额即利润来表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，因此利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，在整个经营周期内，企业的价值创造在不断地进行，但其收入与成本的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售而支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。
2.2 房地产预售制度下企业大量预收账款的存在，导致报表反映的企业偿债能力不实。根据房地产企业经营产品的特殊性，我国房地产企业的销售实行预售制度，企业在预售时一般会按照合同要求客户支付大部分甚至全部的价款，但按照收入的确认原则，只有等到房地产开发完成并办理了产权转移手续时才能确认销售收入，在此之前，预售取得的收入以预收账款的形式存在。由于房地产企业的经营周期相当长，因此预收账款的挂账时间少则几个月，多则几年。从性质上来说，预收账款是企业的负债，但对房地产开发企业来讲，其在签订完预售合同后就意味着合同的履行已经变得相对确定，根据项目的完工程度应该将相应的预收账款确认为收入，并结转完工成本。因此，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完工履约部分，同时也包含企业应该确认的利润而增加的所有者权益部分。所以直接按照企业报表资料分析企业偿债能力会因高估企业负债而影响报表使用者对企业偿债能力的判断。
2.3 企业开发成本计价不准确，造成资产账实不符。企业的开发成本的计价主要采用历史成本法，但由于在房地产企业的整个开发周期内其各种资产的价值会发生较大幅度的变动，导致以历史成本计价的资产价值不实，尤其是对土地成本的核算，账面价值会与其实际价值产生较大的差额。另外，房地产项目开发过程中，有相当部分的开发成本由施工单位垫付，房地产开发企业计入工程成本的支出也会与在建项目实际发生的成本有较大出入。这些都会影响报表使用都对资产项目的判断。
3 房地产企业财务报表分析的特殊性要求
根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进行财务分析应该充分考虑房地产企业的特殊性，对传统财务分析方法进行改进，以正确判断企业的财务状况和经营状况。
3.1 充分利用表外信息。传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力，但对房地产开发企业来讲，由于其报表数据存在着局限，因此其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。
3.2 对财务报表的项目进行具体分析并做出调整。鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时，将对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业的偿债能力。
3.3 重视对现金流量表的分析。与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。
参考文献：
[1]郭公民.房地产开发企业会计核算的几个问题［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．
房地产企业报表分析篇2
论文语种：中文
您的研究方向：本科经济学金融
是否有数据处理要求：是
您的国家：广州
您的学校背景：普通大学本科，排名前20%。
要求字数：开题报告：3千字
论文用途：本科毕业论文
是否需要盲审(博士或硕士生有这个需要)：否
补充要求和说明：
房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究
选题背景：
近年来由于我国房地产业的发展速度加快，其已经成为了我国当代国民经济的主导产业，房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用。在房地产业发展的过程中，经济的带动是可观的，但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的。至1998年开始，我国实行全面的住房改革，实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标，以此为开端，房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长，都起到了非常积极的作用毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。但在伴随着房地产业快速发展的过程中，中国城市房地产的价格则更是展现出了一种更为快速的增长速度，1998年我国的商品房价格为2063元/平方米，而20XX年我国的商品房价格已经增长至6200元/平方米，增长幅度已经远远超过了民众的收入水平，从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1]。税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式，同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段。就我国目前现状而言，各地方的房产税都不尽相同，不仅如此，在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧。
研究意义：
研究方法：
研究综述：
艾诺拉和马腾纳(2015)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平，大部分家庭最重要的财富是房屋。美国消费者金融调查(2015)研究发现，住房占净财富的比例与净财富的数量成反比。因而在给定税收和公共支出的前提下，将低税率配置给房屋，将高税率配置给金融资产，是税负转嫁给富裕阶层的表现毕业论文房地产本科开题报告工作报告。由此产生的效率损失是民主政治和社会公平的代价。
参考文献
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[11]AlfreMarshallPrincipleofEconomic[M].Macmilla.1890.114~138
毕业论文房地产本科开题报告(二)
摘要：财务报表分析是一门艺术，背后往往隐藏着企业的玄机。它是企业所有经济活动的综合反映，提供了企业管理层决策所需要的信息。同时，正因为财务报表全面、系统、综合地记录了企业经济活动的过程，因而相关利益人对它的分析极为关注。投资者、债权人、政府、税务部门、社会公众等在做经济决策时，都要分析企业的财务报表。当然，分析财务报表需要依靠一定的分析方法与技巧，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，才能得出较为科学的决策。本文以青岛海尔为实例，从经营成果、财务状况和现金流量三个方面进行了分析，其次对其进行了综合分析并且与同业公司进行了比较分析，最后对该公司进行了综合财务评价，并提出改进建议。
研究背景
在社会不断进步和经济高速发展的今天，所有权与经营权的分离是现代企业的根本要求，上市公司就是这种两权分离的代表，上市公司的股东、债权人等相关外部利益者要求了解公司的经营状况，就要通过分析公司对外披露的信息，这就使此财务报表分析具有必要性。
中国证券市场发展了十几年，投资理论也处于一个培养和嬗变的过程中毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。目前市场已由散户跟风逐步向机构投资者理性分析变化，机构投资者正统的投资理论大部分都是价值型，因此如何从不同角度衡量上市公司的投资价值，如何控制市场风险，是机构投资者和普通投资者所面临的问题。上市公司公开披露的财务指标很多，投资人要通过众多的信息正确把握企业的财务现状和未来，没有其他任何工具可以比正确使用财务比率和财务分析更重要了。
文献综述
研究现状
财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，但是单纯从财务报表上的数据还不能直接或全面说明企业的财务状况，特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低，只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业财务状况所处的地位，因此要进行财务报表分析。做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险；可以检查企业预算完成情况，考核经营管理人员的业绩，为建立健全合理的激励机制提供帮助。
国外财务报表分析的文献综述
白1897年格林纳(Greene)的《公司财务》出版至今，西方财务管理理论经历了两个时期，一是20世纪50年代以前的传统财务理论时期，另一个是20世纪50年代以后至今的现代财务理论时期。传统财务理论与现代财务理论有明显的不同。从研究对象来看，传统财务理论注重研究公司内部的财务问题；而现代财务理论立足资金市场来研究公司财务管理问题。从研究方法来看，传统财务理论偏重描述性方法和定性分析，视财务指标为常量；两现代财务管理注重建立理论模型和实证检验，视财务指标为随机变量。
对于财务分析的概念有如下几种表述：美国加州大学的教授waterB.Neigs认为财务分析的本质在于搜集与决策有关的财务信息并加以分析与解释的一种判断过程.美国纽约市立大学LeopoidA.Bernstein认为财务分析是一种判断过程，旨在评估企业现在或过去的财务状况和经营成果；其主要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。美国哈佛大学管理学教授波特认为价值可看成是资金的生成和增值，则价值链就是价值增值的各个环节。对企业的财务活动迸行分析，实质上也就是对企业的价值运动进行分析。美国注册会计师协会总裁兼财务总监巴瑞C.麦肯兰说：为了与信息时代接轨，需要在财务报表中反映无形资产和软资产
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毕业论文房地产本科开题报告工作报告。尽管财务管理理论总会有新的观点提出，但财务管理的一些基本原理在各国大致相同。例如，财务分析中的比率分析原理，财务计划中的平衡原理，财务控制中的分权原理，财务决策中的风险原理都基本一致。
国内财务报表分析的文献综述
对于我国财务管理理论结构体系目前主要有三种观点：
第一种观点主张从财务学研究对象所包含内容展开，认为从财务的本质资金运动出发，研究对象、职能、主体、环境等要素；从资金运动规律出发，研究财务管理目标、原则和体制等要素；资金运动规律应用出发，研究财务管理的环节和方法。
第二种观点主张是按逻辑的规定性由财务管理学研究对象的概念、基本特征及其规律体系，构成基本理论结构体系：从外延方面看包括财务管理学研究方法论、学科体系、课程体系和方法体系等。
第三种观点主张我国财务管理理论研究方法和理论结构体系都应该与国际接轨，研究方法提倡演绎性的规范研究方法和实证研究方法，财务管理理论结构体系包括货币市场学、公司财务学、投资学等内容。
财务报表分析概述
财务报表的概念
《企业会计准则第30号财务报表列报》第二条规定，财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述，至少应当包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表和附注。
如果将会计核算的过程比喻为产品的生产过程，那么，财务报表就是会计核算的最终产品。然而，财务报表只是根据全体使用人的一般要求提供通用的数据和有关指标，不能直接、充分、有效地提供关于企业偿债能力、盈利能力、资产周转状况等指标，也不能满足各特定报表使用者的特定要求，为此，还需要人们根据一定的标准、运用适当的方法对其所提供的各项有关会计数据进行一系列的加工、整理、对比、分析、评价，从而形成对报表使用者有用的信息。
财务报表的构成
财务报表是指反映企业财务状况、经营成果和现金流量的书面文件，包括四张报表和一个附注，即资产负债表、利润表、所有者权益(或股东权益)变动表、现金流量表和附注。理解财务报表的组成时，必须注意以下几点：(1)四张报表加一个附注是企业编制的财务报表的最低要求，而不是财务报表的全部；(2)本准则对财务报表的列报，既适用于个别财务报表，也适用于合并财务报表；(3)其他具体会计准则对财务报表列报有特殊要求的，在遵循本准则列报的同时，还应按其他准则的要求进行列报；(4)现金流量表列报的内容和格式，按照现金流量表准则的规定进行处理。
财务报表分析的主体和对象
现代企业制度下，企业所有权和经营权相分离。投资者拥有企业的所有权，对企业的收益拥有分配权，但一般不直接参与企业的经营管里；企业管理者以取得报酬的形式接受投资者的委托，拥有企业的经营权，直接参与企业的经营管理，同时受到投资者的约束；债权人不能直接参与企业的经营管理，只拥有按期收回其借款本金和利息的权力；政府有关部门为了保证整个经济的整形运转而对企业进行间接调控；业务关联企业需要充分了解其合作者的经营情况和信誉，为是否继续合作做出决策毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。投资者、经营者、债权人、政府有关部门、业务关联企业等财务信息的需求者，构成了财务报表分析的主体。
作为财务报表分析的对象主要是企业提供的财务报表，说的详细一点就是表中的财务数据和相关指标；同时包括了财务报表附注和审计报告；财务报表的目的是提供某一企业的财务状况、经营状况和财务变化情况的信息，这种信息在许多报告使用者做经济决策时都是有用的；而财务报表分析的一般目的可以概括为：评价过去的业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。
财务报表分析的基本内容
财务报表分析是由不同的使用者进行的，他们各自有不同的分析重点，也有共同的要求。
从企业总体来看，财务报表分析的基本内容，主要包括以下三个方面：1、分析企业的偿债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度。2、评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况。3、评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。
以上三个方面的分析内容互相联系，互相补充，可以综合的描述出企业生产经营的财务状况、经营成果和现金流量情况，以满足不同使用者对会计信息的基本需要。其中偿债能力是企业财务目标实现的稳健保证，而营运能力是企业财务目标实现的物质基础，盈利能力则是前两者共同作用的结果，同时也对前两者的增强其推动作用。
财务报表分析的意义
在对上市公司评估工作中，根据市场、技术等方面评估结果和财务预测提供的基本数据，对上市公司的财务状况做出客观、公正的评价。财务报表分析的重要意义表现为以下几个方面：
信息系统的观念
(1)会计是一个信息系统，其功能是提供与决策相关的财务信息
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(2)信息的价值是运用信息给企业带来的期望效益(经济利益)毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
(3)财务报表不经过分析，便不会影响企业的决策和控制过程，因而无任何价值。
资源配置的观念
集团可视为一系列项目的投资组合，我们不仅应分析这一投资组合中个别投资的风险和收益，而且应分析整个组合的风险和收益。惟有如此，我们才能将稀缺资源配置于我们自己最具有优势的行业，才能以较低的投入，冒适度的风险，获取更大的收益。
例外管理的原则
通过分析发现企业的异常或例外的财务情况，把管理层的注意力焦距于偏离轨道的问题。
绩效管理的观念
一切管理活动的目的就是为了组织的绩效。通过采用合适的财务指标体系和分析方法，可以对企业的财务绩效做出评价。
市场效率的观念
市场通常是有效率的，但是并不是总是有效率的。
技术路线
引言
研究背景
研究意义
论文结构
财务报表分析文献综述
国外财务报表分析的文献综述
国内财务报表分析的文献综述
财务报表概述
财务报表分析的内容
财务报表分析的指标体系
财务报表分析的方法
目前我国上市公司财务报表分析存在的问题
青岛海尔为例的实证财务报表分析
企业背景
财务报表分析
同业比较分析
结束语
进度安排
第七学期第5周：交开题报告初稿，开题讨论；
第七学期第6周：将英文翻译初稿及原版复印件、开题报告交指导教师；
第七学期第78周：完成文献翻译(初稿)、开题报告(正式)；
第七学期第1112周：完成论文初稿并提交给指导老师；
第七学期第1316周：修改论文；
第七学期第1718周：论文定稿(打印、装订)；
第八学期第1周：提交论文并进行答辩。
毕业论文房地产本科开题报告(三)
选题的依据及意义：
依据：
进入90年代后，我国的居住环境和工业生产环境都已广泛地应用热水供应装置，热水供应装置已成为现代学校居住必备。90年代中期，由于大中城市电力供应紧张，供电部门开始重视需求管理及削峰填谷，热泵供热技术提到了议事日程。近年来，由于能源结构的变化，促进了地源热泵供热机组的快速发展毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。
随着生产和科技的不断发展，人类对地源热泵供热技术也进行了一系列的改进，同时也在积极研究环保、节能的地源热泵供热产品和技术，现在利用成熟的电子技术来进行综合的控制，并和太阳能结合更注意能源的综合利用、节能、保护环境及趋向自然的舒适环境必然是今后发展的主题。
意义：
地源热泵技术，是利用地下的土壤、地表水、地下水温相对稳定的特性，，通过消耗电能，在冬天把低位热源中的热量转移到需要供热或加温的地方，在夏天还可以将室内的余热转移到低位热源中，达到降温或制冷的目的。地源热泵不需要人工的冷热源，可以取代锅炉或市政管网等传统的供暖方式和中央空调系统。冬季它代替锅炉从土壤、地下水或者地表水中取热，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空调向土壤、地下水或者地表水放热给建筑物制冷。同时，它还可供应生活用水，可谓一举三得，是一种有效地利用能源的方式。通常根据热泵的热源(heatsource)和热汇(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三类：
空气源热泵系统(air-sourceheatpump)ashp
水源热泵系统(water-sourceheatpump)wshp
地源热泵系统(ground-sourceheatpump)gshp
平时还有人把热泵系统按照一次和二次介质的不同，分别叫做：
这些都是把热源、热汇以及空调系统的传递介质也包括进来分类形成的毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
另外，为了让我们在学习和讨论中更方便，介绍一些地源热泵室外能量交换系统的概念：
地下水系统
地表水系统
这些都是地源热泵的热源或热汇形式。(具体参见下图)
图.1.1土壤换热器(水平埋管)图
房地产企业报表分析篇3
1研究背景
房地产企业具有投资成本大、资金回收周期长的特点，所以资金一向是限制房地产企业进一步快速发展壮大的瓶颈。虽然大型的房地产企业能够轻易从银行获取贷款，但是贷款的时间成本也是房地产企业必须考虑的因素。昌忠泽（2004）认为讨论企业的融资困难问题应该从资本市场出发而不是货币市场，这是由货币市场和资本市场功能定位的不同决定的。货币市场并不是企业融资的理想场所，企业的融资问题主要应该通过资本市场来解决。Baginski （1987）认为企业的盈利性的变化向股东传递着一个价值相关的信息。良好的盈利吸引了大批的投资者争相购买，为企业的发展提供了充裕的资金支持，同时这些发展良好的公司也为投资者提供了足够多的股票回报。关于房地产企业的收益性、盈利稳定性与股票回报的关系，目前国内外还缺乏系统的理论和实证研究。本文以企业规模为控制变量，分析中国房地产企业在2000―2014年的收益性指标、盈利稳定性、综合盈利性与股票回报的关系，研究结果不仅有利于了解中国房地产企业盈利性指标与股票回报的关系，而且对中国房地产企业获得良好的成长，吸引投资，解决发展过程中资金缺乏的问题有现实意义。
2文献综述
从现有的相关文献来看，企业的盈利性各指标（收益性指标、盈利连续性指标）与股票回报关系吸引了许多学者的关注和研究，国际上一些学者对企业盈利性指标与股票回报关系进行了深入的实证研究，取得了重要的研究成果。但关于房地产企业盈利性与股票回报的研究相对匮乏，并且以往研究多使用理论分析或截面数据分析。比较有代表性的研究主要集中在以下三个方面：一是Easton，Harris and Ohlson（1992）的研究表明，当时间增加时，股票回报率和收益性之间相关关系显著增强。他们得到2年期的R2的值是15%，5年期的值是20%～30%，10年期的是63%。二是Lipe（1990）的研究表明，盈利强弱和连续性都会影响股票回报率；Baginski （1987）的实证研究表明盈利性变化的幅度越大对企业股票回报的影响也越大。三是Tsung-Yuan Tsay（2006）运用时间序列回归分析了台湾信息技术企业1998―2003年的相关数据，认为企业的盈利性、盈利连续性与股票回报率有很强的相关性。
3研究假设
3.1收益性
收益性是指对企业销售收入和利润水平的体现，是企业财务结构和经营水平的综合表现（Philip Brown，2004）。Kormendi和Lipe（1987）通过对81家上市公司1947―1980的财务信息进行分析，发现收益性与股票回报有很显著的关系，并且随着时间的增加，显著性增强。Easton和Harris（1991）发现，不仅收益水平对企业股票回报率有显著的影响，盈利持续性变化也对企业股票回报率有显著的影响。由此形成以下假设：
假设1：企业收益性越强，企业长期股票回报率越高。
假设1a：企业销售盈利性越强，企业长期股票回报越高。
假设2b：企业资产运用效率、资本投入报酬越高，企业长期股票回报越高。
假设3c：企业股本获利能力越高，企业长期股票回报越高。
3.2盈利持续性
衡量企业盈利持续性的核心是企业价值增长率，这是众多研究者达成的共识。通常地，用收益增长率（HPROFIT）来近似地描述企业价值的增长。每股收益增长率（PERPROFIT）、每股净资产增长率（PERASSET）是衡量上市公司发展状况的重要指标（卢雁影，2002）。由此形成以下假设：
假设2：企业盈利持续性越强，企业长期股票回报越高。
4样本数据及描述
本文研究样本数据根据国泰安CRSP数据的房地产企业分类，取自于Wind中国数据库。所选取的全部房地产上市公司共有75家。根据以往研究，样本应该选择期间充分长、样本含量大、研究期间企业不存在破产兼并情况的数据（Easton，1992），本文确定最终研究样本期间为15年（2000―2014年）。控制变量企业规模用房地产企业销售收入的对数表示，股票回报率（R）指房地产企业的年平均股票回报率。
5实证研究与解释
本文采用面板数据（Panel Data）分析方法验证提出的假设，经过本文对数据的检测，发现随机效应的Hausman检验不显著（>0.2），所以本文的面板数据分析中采用固定效应模型（Hausman，1981）。
5.1研究模型
5.1.1收益性
本文使用下面的线性模型来检验收益指标：
Rit=Fi+ct+β10SALEGROSSit+εit（1）
Rit=Fi+ct+β11ROAit+εit（2）
Rit=Fi+ct+β12PERINCOMEit+εit （3）
其中，i表示企业；t表示年度；Rit表示t年企业i的年度平均股票回报，Fi表示在一定时期企业i的固定效应；ct指在t年的固定效应；β10、β11、β12分别是SALEGROSS、ROA和PERINCOME的系数；εit表示在研究期t年时企业i的误差。
5.1.2盈利持续性
Rit=Fi+ct+β20HPROFITit+εit（4）
Rit=Fi+ct+β21PERPROFITit+εit（5）
Rit=Fi+ct+β22PERASSETit+εit（6）
5.1.3盈利性
本文使用SPSS的主成分分析方法获得综合盈利性指标。如表1所示：
6[]0.148[]1.973[]100.00[][][]
由SPSS分析可知KMO统计量为0.659，大于0.5；并且各变量的MSA分析均大于0.5，进一步说明数据适合做因子分析。表1表示各因子的主成分列表，表中列出所有的主成分，它们按照特征值从大到小的次序排列。累积百分比为80.625%，所以这6个变量只需要萃取出三个主成分即可。根据三个主成分因子所占的比例，计算出综合成长性指标：
Persistenceit=0.48086FAC1it+0.18563FAC2it+0.13976FAC3it
本文使用下面的模型检验企业长期股票回报与综合盈利性的关系：
Rit=Fi+ct+β30Persistenceit+εit（7）
5.2实证结果的分析与解释
通过应用Eviews软件进行数据分析，可得到表2的分析结果。
表2盈利性各指标与长期股票回报
变量（Variable）[]系数（Coefficient）[]标准误差（Std.Error）[]T检验（t-Statistic）[]拟合优度（R-squared）[]F检验（F-statistic）
PERINCOME[]0.002158[]0.002101[]4.114508***[]0.629797***[]6.126384***
ROA[]0.000386[]0.000240[]4.746844***[]0.604100***[]6.282899***
SALEGROSS[]0.000368[]0.000212[]1.803632**[]0.601648***[]6.006193***
HPROFIT[]5.92E-06[]1.93E-06[]3.619629***[]0.739314***[]7.198387***
PERPROFIT[]7.05E-06[]1.93E-06[]3.602155***[]0.742842***[]7.204144***
PERASSET[]5.30E-05[]2.30E-05[]2.408203**[]0.729556***[]7.047693***
Persistence[]0.026157[]0.003344[]4.847199***[]0.798308***[]7.438512***注：***、**、*分别表示在0.001、0.05、0.1水平上显著。
表2说明了房地产企业的收益性、盈利持续性、盈利性与长期股票回报正相关。数据显示盈利性各解释变量的 t检验都很显著，而且，综合盈利性的解释程度最强；各变量的F检验均为（p=0.000），说明回归模型总体的显著性很好，解释变量对因变量的影响都很显著。
6结论及建议
基于2000―2014年间我国75个房地产企业盈利性数据和股票回报率数据，对中国房地产企业的盈利性各指标与长期股票回报的关系进行了实证研究。结果表明：第一，房地产企业盈利性与股票回报正相关，收益性、盈利持续性越强的企业，股票回报越高。第二，因为样本数据的企业规模差异不明显，房地产企业的规模对长期股票回报并无显著的影响。第三，房地产企业的股票回报率均值较高，并且企业间股票回报率差异比较大，盈利持续性变化引起企业间股票回报的变化比较大。基于以上研究，本文提出以下管理建议：房地产企业的收益性、盈利持续性及综合盈利性的变化对长期股票回报均有显著的影响，说明房地产企业的盈利性可以确保公司为创造和平衡包括股东在内的所有利益相关者的利益而努力。当公司的长期需要和投资者的短期利益矛盾时，研究结果表明增加当前利润的同时不能以牺牲企业长远持续发展为代价，这种观点可能使追求短期股票回报的人感到不满，但是这样能够保证那些追求更安全、更有利可图的投资者的长远利益。所以，企业想要产生较高的长期股票回报需要将企业的长远管理战略与当前的管理方法相结合，获得稳定而持续的成长，实现企业价值的扩张，吸引投资，解决融资困境。
参考文献：
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房地产企业报表分析篇4
一、房地产企业税务风险界定
澳大利亚的Michael Carmody（2003）认为，企业税务风险一般来源于企业内部和外部两个方面，企业的税务风险管理要求企业加强对内部因素的控制，实现合法纳税、避免被税务机关纳税检查并力图承担最低税负。Donald-T.Nicolaisen（2003）认为，税务风险管理是指企业通过合理安排企业财务管理活动，充分利用税收优惠政策，承担最低的税负水平，获得最大的税收利益，同时并不引起税务机关的关注。COSO在《企业风险管理——综合框架》中，提供了一整套完整系统的企业风险管理模式和框架，即控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通和监控，这五个部分实际上构成了企业内部控制制度，为企业有效管理税务风险提供制度支持。
国内学者对税务风险也给出了各自的解释。刘蓉（2005）认为税务风险是指税务责任的一种不确定性，并且这些不确定性主要与企业财务报告的真实可靠性、企业日常经营活动以及税收法规的遵循等相关。税务风险管理就是对这种不确定性的管理。蔡昌（2011）认为税务风险是指企业涉税行为因未能正确有效遵守税法规定而可能导致的未来利益的损失。刘建民、谭光荣（2009）认为税收筹划（税务风险管理）是纳税人在遵守国家法律、政策的前提下，通过对筹资、投资、经营等活动开展以纳税事项为主的筹划，以获取税收利益。
根据税务风险的基本界定，笔者认为，房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失，包括：房地产企业未完全遵守税收法律法规，而被发现其存在偷逃税的可能性，从而引发补税、罚款的处罚，或者纳税时依据的税法不准确、没有充分运用相关的税收优惠政策而承担较多的纳税责任，或者没有进行有效合理的纳税筹划而导致房地产企业多缴税，即存在税收违法风险和税收负担风险两种形式。
二、房地产企业主要税种税务风险评估分析
（一）主要税种选择
房地产企业涉及税种主要包括：营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。其中，营业税、土地增值税和企业所得税是房地产企业最重要的三个税种。表1反映了房地产企业各税种的税负构成以及税收负担率。虽然个人所得税额也比较大，但对房地产企业来说，并不是税负的承担者，而只是代扣代缴人。因此本文选取营业税、土地增值税和企业所得税进行分析。
（二）评估指标的建立
依据国家税务总局印发的《纳税评估管理办法》通知相关规定、税法相关规定及数据可获得性，选取营业税税负率（TRB）、土地增值税税负率（TRL）和企业所得税税负率（TRI）作为房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税三个税种的税务风险评估指标，其指标如下：
指标一：TRB=BT/IN×100%
指标二：TRL=LVAT/TP×100%
指标三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%
其中，BT是本期营业税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的营业税表示；IN是本期应纳营业税的销售收入，用利润表中的本期营业收入表示；LVAT是本期土地增值税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的土地增值税表示；TP是本期利润总额，用利润表中利润总额表示；ITE是本期所得税费用，用利润表中的所得税费用表示；（DITL-DITA）是本期递延所得税费用，DITL是本期递延所得税负债变动额，DITA是本期递延所得税资产变动额，分别用资产负债表中递延所得税负债期末余额与其期初余额的差和递延所得税资产期末余额与其期初余额的差表示。
（三）样本的选取
本文以湘财金禾投资软件划分的行业板块标准，从127家房地产企业上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.数据有缺失的公司；2.利润总额小于零（即亏损）的公司；3.资产负债率大于1的极端值，选取了70家房地产企业上市公司作为实证分析的样本。从上海、深圳证券交易所公布报告中，搜集样本公司2010年和2011年两个年度的财务报告。根据税务风险评估指标，从财务附注中选取整理相关数据，分别计算三个税种的税负率，进而计算各样本公司三个税种的税负差异率以评估税务风险。其中，税负差异率=（企业评估的税负率-行业上一年税负率）/行业上一年税负率×100%。一般情况下，税务机关通过各行业上一年的各种税收、相关的收入和利润测算各行业的税负率，测算结果仅供内部使用，很少予以对外公布。因此，本文采用类似税务机关测算行业税负率的方法，测算出房地产业三个税种税负率（见表2）。采用税负对比法，测算各样本企业的税负差异率（见表3）。
（四）主要税种税务风险的评估结果分析
企业税负差异率大于零，意味着评估的该企业对应税种税负率高于行业对应税种税负率，企业可能未能准确理解、掌握、运用税收法规，或者可能没有利用好应有的税收优惠政策，或者没进行合理的纳税筹划而面临承担较大税款负担的风险；企业税负差异率小于零，意味着评估的该企业对应税种税负率低于行业对应税种税负率，企业可能面临因违反税法的规定，或利用了不应利用的税收优惠政策，或者采取了不合理的纳税筹划而被税务机关罚款甚至缴纳滞纳金的税收违法风险。企业某一税种税负差异率绝对值越大，其面临的税务风险越大，并且根据税务机关规定，公司税负差异率的绝对值大于等于30%时，对应税种税务风险比较大。表3中营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果可分别用
图1、图2和图3表示。
根据表3中房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果，我们可通过统计各个税负差异率区间上房地产企业数占整个样本的比重，分析得出整个房地产企业税务风险状况。统计结果分别见表4、表5和表6。
首先，从图1和表4可知，小部分房地产企业（2010年为31.43%，2011年为37.14%）营业税税负差异率绝对值大于30%，说明仅有小部分房地产企业可能存在营业税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为87.14%，2011年为91.43%）营业税税负差异率小于零，其中小部分房地产企业（2010年为28.57%，2011年为32.86%）营业税税负差异率小于-30%，说明我国房地产企业营业税税务风险类型为税收违法风险，并且仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。此外，房地产企业涉及营业税的事项相对单一，主要涉及销售不动产而缴纳营业税，对应的房地产企业营业税税率一般为5%，意味着房地产企业营业税的计算和申报相对简单，税务风险相对较小。由于房地产企业收到销售款后，即应按收到的房款缴纳营业税，而现实中小部分房地产企业收到房款时可能因未及时申报缴纳营业税，存在违法纳税的可能性。因此，我国房地产企业营业税税务风险相对较小，仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。
其次，从图2和表5可知，绝大部分房地产企业（2010年为81.43%，2011年为77.14%）土地增值税税负差异率绝对值大于30%，说明我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为61.43%，2011年为60%）土地增值税税负差异率大于零，其中大部分房地产企业（2010年为54.29%，2011年为47.14%）土地增值税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业土地增值税税务风险类型为税收负担风险。此外，土地增值税是我国唯一一个采用超率累进税率的税种，计算相对复杂，并且有关土地增值税税前扣除项目的规定比较多而严，我国房地产企业可能没有采取有效的纳税筹划策略增加税前扣除项目，以致多缴纳了土地增值税。因此，我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税收负担风险。
最后，从图3和表6可知，大部分房地产企业（2010年为48.57%，2011年为52.86%）企业所得税税负差异率绝对值大于30%，说明我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为68.57%，2011年为70%）企业所得税税负差异率大于零，其中部分房地产企业（2010年为35.71%，2011年为37.14%）的企业所得税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业的企业所得税税务风险类型为税收负担风险。此外，我国大部分房地产企业纳税筹划意识比较淡薄，企业财务、税务人员专业素质较低，申报缴纳企业所得税时很可能出现少计税前扣除项目或多计收入，因而多缴企业所得税。因此我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税收负担风险。
综上分析知，小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险；绝大部分房地产企业可能面临较大的土地增值税税收负担风险；大部分房地产企业可能面临较大的企业所得税税收负担风险。
三、影响房地产企业税务风险因素的实证分析
我们一般通过分析企业资产负债率、资产周转率和投资报酬率来判断企业的偿债能力、营运能力以及盈利能力。笔者考虑到企业偿债能力、营运能力和盈利能力可能会对企业税务风险有一定的影响，能在一定程度上反映企业税务风险，因此本文选取代表三大能力的三大主要指标——资产负债率、总资产周转率和总资产收益率作为解释变量对企业税务风险进行实证回归分析。
（一）模型设定与数据来源
本文借鉴谭光荣等《汽车制造业税务风险的实证分析》一文中用实际税负率来衡量税务风险的水平，以财务分析指标资产负债率、总资产周转率、总资产收益率和企业规模作为解释变量。具体回归模型如下：
其中，i表示第i家公司，t表示从2006到2011的不同年度，β表示以面板数据回归的系数估计值，ξit为误差项。其中，Rtax为房地产企业的实际税负率，为本模型的被解释变量，用70家房地产企业上市公司财务报表所得税费用、营业税金及附加之和与营业收入之比表示；β0为常数，为纵截距；RAL为资产负债率，用资产负债表期末负债总额与期末资产总额的比值表示；RAT为总资产周转率，用利润表中当期营业收入与资产负债表中期末资产总额的比值表示；ROA为总资产收益率，用利润表中当期净利润与资产负债表中期末资产总额的比值表示；SIZE系企业规模，用资产负债表中的期末资产总额表示，ξit为随机误差项，表示模型设定、数值观测等随机因素对被解释变量的影响。以本文选取的70家上市公司2006—2011年6年的数据为有效样本，运用Stata11.0进行回归分析。
（二）实证结果
本文分别采用模型1和模型2（其中模型2中删去变量RAL），利用Stata11.0综合各年度样本进行面板数据回归分析。本文试图通过变量之间差异的比较分析，测出税务风险与四个解释变量之间的相关性。回归结果如表7所示。
1.模型1的回归结果
（1）税务风险与资产负债率（RAL）存在正相关。回归显示，解释变量资产负债率对数的系数0.1855，但不够显著（t值仅为1.54，对应p值为0.124）。这说明房地产税务风险与资产负债率相关性不大，即企业的长期偿债能力高低对企业税务风险的影响不大。因为资产负债率反映企业的财务决策、财务杠杆水平，并且负债具有抵税效果，但是这种抵税效果并非一直发挥作用，当负债资本成本大于投资收益率时会减少企业价值，尤其对于房地产企业来说，负债费用一般需要资本化，对企业当期税负率影响不大，进而对税务风险影响不大。
（2）税务风险与总资产周转率（RAT）存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3382，并且非常显著（t值为-6.55，对应p值为0.000）。总资产周转率反映企业营运能力，资产周转快慢影响企业收益，一般来说，资产周转变快时企业收入多而固定成本费用并未增加，税负率会相应降低，对应税务风险小。正是由于房地产企业资产周转慢，所以其面临的税务风险相对较大。
（3）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关，即总资产收益率越大，税务风险越大。解释变量总资产收益率对数的系数0.2620，且非常显著（t值为6.90，对应p值为0.000）。正满足高风险、高收益的原则。要取得较高的盈利需承担较大的税务风险。总资产收益率反映企业盈利能力，当企业获利能力增加时，相对固定的抵税金额都无法与当期所得等比例增加，会有较高的税负率，税负风险会较大。此外，ROA高的企业，征税当局的监督强度越大。
（4）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关，即企业规模越大，税务风险越大。解释变量企业规模对数的系数为0.1441，并且较显著（t值为2.77，对应p值为0.006）。企业规模变大时，财务事项增加，核算难度增加，申报的税务资料不够准确，对应的企业税务风险相应增加。
2.删掉变量资产负债率（RAL）后的模型2的回归结果
（1）税务风险与总资产周转率（RAT）仍存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3375，并且非常显著（t值为-6.52，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步验证总资产周转率与税务风险是负相关。
（2）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关。解释变量总资产收益率的系数0.2535，且非常显著（t值为6.73，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步说明总资产收益率与税务风险是正相关。
（3）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关。解释变量企业规模的系数为0.1765，并且非常显著（t值为3.70，对应p值为0.000）。同样与模型1的回归结果较接近，进一步说明企业规模与企业税务风险是正相关。
（三）稳健性检验
把模型1中的资产负债率变量去掉后得到模型2，实际上是通过换取解释变量检验其他解释变量与被解释变量之间相关性的稳定关系。通过模型1和模型2的比较发现，总资产周转率、总资产收益率和资产总额与企业税务风险存在稳定的相关性，只是显著性有微小变动。具体结果见表7。
（四）实证结论
通过多元回归分析知，企业税务风险与资产负债率相关性不大，因为负债的抵税效果并非总是有效，当收益率低于债务资本成本时，负债不再具有抵税作用；而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模有关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。房地产企业总资产周转率变小、总资产收益率变大，而税负率变小，或者总资产周转率变大、总资产收益率变小，而税负率变大，都说明房地产企业可能存在税务风险，前者可能存在税收违法风险，后者可能面临税收负担风险。RAT、ROA与Rtax变动步伐越不一致，房地产企业税务风险越大。
四、结论
通过分析房地产企业2010年和2011年主要税种税务风险可知，房地产企业营业税税务风险较小，只有小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险，而绝大部分房地产企业可能面临土地增值税税收负担风险，大部分房地产企业可能面临企业所得税税收负担风险。房地产企业可重点预防土地增值税和企业所得税两个税种的税务风险，以此来预防企业整体税务风险。比如注重会计核算的准确性、合理性，保证纳税申报时可扣除项目金额真实合理存在，同时准备充足的资料证明企业建设的普通标准住宅符合要求，及时进行土地增值税清算；注意企业所得税纳税所得额的调整。回归分析表明，企业税务风险与资产负债率相关性不大，而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模相关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。因此，房地产企业可通过比较分析总资产周转率、总资产收益率和税负率的变动方向、变动步伐来识别、评估企业税务风险。当企业总资产收益率较大时，说明企业可能存在较大的税务风险，这恰好符合风险—收益对等原则，高收益，高风险。我们可通过提高总资产周转率，降低企业税务风险，比如增加销售收入或减少资产投资。
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房地产企业报表分析篇5
SWOT分析方法是一种发展战略分析方法，它最初用于企业战略分析，包括分析企业的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats），然后用系统的思想将这些似乎独立的因素相互匹配起来进行综合评价，使得企业战略计划的制定更加科学全面。SWOT方法是一种结构化的平衡系统分析体系，它自形成以来，被广泛应用于企业战略研究与竞争分析，成为战略管理和竞争情报的重要分析工具。现在，SWOT分析以其显著的结构化和系统性的特征被广泛应用于许多领域。本文选用SWOT分析法分析公允价值计量模式，优劣势分析主要着眼于公允价值计量模式自身的特点及其与成本模式的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境给公允价值计量模式应用带来的影响上，最后将内部分析和外部分析结合起来，提出完善公允价值计量模式的政策建议。
一、公允价值计量模式的优势S（Strengths）
（一）公允价值计量模式能够客观反映投资性房地产的现时资产状况
投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，它直接面向需求市场，具有投资额大、投资回报周期长和投资风险大的特点。由于投资性房地产用于赚取租金或增值收益，采用公允价值计量模式可以及时反映其资产状况和盈利能力，提高会计信息的及时性和相关性，帮助财务报表使用者作出正确的经济决策。
（二）公允价值计量模式有助于改善企业财务指标
投资性房地产准则前，企业将投资性房地产划分为固定资产或无形资产，按照资产取得成本进行初始计量，按期计提折旧或摊销。采用公允价值计量模式后，投资性房地产的账面价值调整为公允价值，前期计提的折旧或摊销予以转销。一方面，由于我国房价总体趋势为在波动中上涨，多数企业采用公允价值计量模式后，投资性房地产账面价值和企业所有者权益同时增加，降低了企业的资产负债率，提高了企业的融资能力。另一方面，由于公允价值计量模式不再计提折旧或摊销，不确认业务成本，即使在投资性房地产公允价值不变的情况下，企业当期利润总额也会增加；若是投资性房地产价格上涨，由于公允价值上升，确认的公允价值变动损益会使利润总额上涨幅度扩大。因此，公允价值计量模式的运用能够改善企业经营业绩，润色财务报表。
二、公允价值计量模式的劣势W（Weaknesses）
（一）公允价值计量模式的应用条件严格并存在一定的执行成本
投资性房地产准则规定，采用公允价值计量模式计量投资性房地产，应当同时满足下列条件：1.房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理的估计。准则还规定，同一企业只能采取一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。因此，有确凿证据表明企业所有的投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可采用公允价值计量模式。由于企业拥有的投资性房地产可能处于不同的地理位置，房地产交易市场的活跃程度不同，并非所有的投资性房地产都可以达到准则要求；又由于企业财会部门的资源有限，一般需要委托专业资产评估机构参与公允价值评估，这就给企业带来一定的成本负担。
（二）公允价值计量模式会计处理过程相对复杂
税法规定，资产在持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，资产折旧可以计入企业生产成本。投资性房地产采用公允价值计量模式后，资产的账面价值与计税基础会产生暂时性差异，财会人员计算企业所得税时需要调整利润总额，确认递延所得税，增加了会计核算的复杂性。
（三）公允价值计量模式会加剧企业利润总额的波动
公允价值计量模式要求在资产负债表日将投资性房地产的账面价值调整为公允价值，两者的差额计入公允价值变动损益，从而对利润总额产生影响。如果投资性房地产的公允价值变动频繁，变化幅度较大，那么企业利润总额将随之波动，影响企业经营业绩的稳定性，甚至导致投资者和债权人作出不利的投资决策。
（四）公允价值计量模式引发利润与现金流的背离
净利润是基于企业权责发生制会计处理基础产生的，而权责发生制导致了净利润与现金流的相互背离。在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，引起利润总额的变化，但这种变化在处置投资性房地产前仅仅反映在企业财务报告中，并没有真正的现金流变动，所以公允价值计量模式的应用加剧了利润与现金流的背离，增加了利润分配的难度。
三、公允价值计量模式当前的发展机会O（Opportunities）
（一）新企业会计准则趋同于国际财务报告准则，为公允价值计量模式的运用创造了良好的发展平台
国外采用公允价值计量投资性房地产已有丰富的经验，并取得了阶段性的成果，我国投资性房地产准则正是借鉴于国际财务报告准则，目的是提高我国会计信息与国外会计信息的可比性，增加我国财务报告在国际资本市场上的认可度。考虑到我国市场经济尚不发达，公允价值可靠性有待提高，为避免人为操纵利润的现象出现，我国投资性房地产准则制定了与我国经济环境相适应的后续计量模式，为公允价值计量模式的发展做了正确的引导。
（二）目前我国经济形势良好，多数投资性房地产的资产价值实现了保值增值
随着我国经济的飞速发展，通胀压力日益增强，土地资源稀缺性使得房地产不再仅仅是企业的一种生产要素，而是成为企业的一种投资项目，也成为了企业贮藏财富的一种手段。当前物价水平稳步上涨，货币购买力有所下降，多数投资性房地产通过收取租金或高价出售实现了资本保值增值，增强了扩大公允价值计量模式的应用范围的必要性和可行性。
四、公允价值计量模式面临的环境威胁T（Threats）
（一）为挤出房地产泡沫，政府出台了房地产宏观调控政策
2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称国十条），通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。2010年国十条开始执行，政府出台了一系列房地产宏观调控政策，希望能够遏制房地产投机炒作，挤出房地产泡沫。政府的宏观调控虽然一定程度上促进了我国房地产行业的健康发展，但同时也引发了企业对投资性房地产价值波动的担忧。为了防止投资性房地产公允价值下跌给企业带来的不利影响，企业谨慎采用公允价值计量模式，遏制了公允价值计量模式的进一步发展。
（二）我国大多数企业依然选用成本模式对投资性房地产进行后续计量
投资性房地产准则规定，企业可根据其拥有的投资性房地产的特点自行选择后续计量模式，而成本模式和公允价值模式的不同选择降低了企业会计信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式计量投资性房地产。企业没有选用公允价值计量模式，是为了维持与同行业同地区企业的会计信息的可比性。成本计量模式占主导地位的环境制约了公允价值计量模式的发展。
（三）我国尚未形成完善的房地产信息披露机制
投资性房地产公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交易的价格。通常在确定房地产的公允价值时，需要参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格，因此，建立一个完善的房地产信息披露机制至关重要。目前，我国房地产交易仍处于自发状态，交易信息披露不充分，这就给投资性房地产公允价值的确定造成了困难，也降低了公允价值的可靠性，阻碍了公允价值计量模式的普遍应用。
投资性房地产公允价值计量模式SWOT分析结论详见表1。
五、完善投资性房地产公允价值计量模式的政策建议
（一）SO策略——加强监督和指导
会计政策选择给企业盈余管理提供了可能，投资性房地产后续计量模式的选择也不例外。目前已采用公允价值计量模式的企业试图依靠公允价值的优势抓住外部机会，一方面出于企业长足发展的考虑，另一方面可能立足于企业当前的盈余管理动机。为了促进投资性房地产公允价值计量模式的健康发展，规范公允价值计量模式的应用，监管层应加强对公允价值计量模式实践的监督和指导。首先，要结合理论和实践研究，从准则层面进一步规范会计处理。虽然我国在引入公允价值时保持了谨慎态度，准则对公允价值计量模式制定了严谨的操作规范，但是政策漏洞依然存在，例如投资性房地产与非投资性房地产之间的转换条件较为宽松，企业可通过资产项目的转换实现计量模式的转换，违背了公允价值计量模式不得转为成本模式的规定，因此，需要在理论和实践发展中进一步完善准则。其次，要强制企业在报表附注中详细披露投资性房地产的信息，包括介绍投资性房地产的资产状况，论证采用公允价值计量模式的合理性，充分披露公允价值的确定方法、信息来源和估值技术等相关信息，增强投资性房地产公允价值信息的可信度。最后，要加强对投资性房地产公允价值计量模式的审计。由于我国尚未建立比较完善的房地产价值评估体系，公允价值审计也还处于初级阶段，因此，审计人员需要特别注重风险导向审计理念在投资性房地产中的运用，增加审计资源的投入，加强与各个相关方面的沟通，搜集充分证据后对投资性房地产公允价值计量模式的运用作出客观评价。
（二）ST策略——规范房地产交易市场
从投资性房地产公允价值计量模式的优势和它面临的环境威胁来看，没有良好的运行环境，公允价值计量模式自身的优势难以发挥，因此，监管部门需要尽快规范房地产交易市场，完善房地产信息披露机制。要建立一个规范的房地产交易平台，加强对房地产交易活动和交易信息披露的管理，改变当前的混乱秩序，增加房地产交易价格的透明度，构建房地产价值信息的数据库系统，充分披露房地产市场行情的动态发展，为企业获取准确有效的房地产公允价值信息提供有利条件。
（三）WO策略——提高会计人员的执业水平
稳定的宏观经济形势为投资性房地产公允价值计量模式创造了良好的应用环境，但公允价值计量模式要进一步发展还需要克服其应用障碍，也就是要提高会计人员的执业水平。首先，要帮助会计人员从思想上树立公允价值观念。投资性房地产引入公允价值计量模式时间尚短，企业会计人员对公允价值计量还很陌生，存在一定畏难情绪，因此，要提高会计人员对公允价值计量的认知和认可，树立正确的公允价值计量观。其次，要进一步完善投资性房地产价值评估的技术指导，出台技术规范条例，增加相关技术培训，帮助会计人员克服评估技术难题。再次，要增强会计人员的职业责任，利用道德规范和法律规范约束会计人员职业行为，以提高公允价值计量模式会计信息的质量。
（四）WT策略——披露两种模式的计量结果
要想弱化公允价值计量模式劣势和避免外部环境的威胁，最有效的方法就是同时披露公允价值计量模式和成本计量模式的计量结果。披露两种财务报表，方便财务报表使用者根据自身对公允价值的判断作出经济决策。我国会计准则要求企业只能选用一种后续计量模式计量企业所有的投资性房地产，并且公允价值计量模式不能转为成本模式，而房地产市场不稳定因素较多，实现准则要求难度较大。虽然披露两种计量结果会增加会计人员的工作量，但是可以突破准则限制，也可以弱化公允价值计量模式本身的缺陷。
此外，国际财务报告准则规定采用成本模式计量投资性房地产的企业，要在报表附注中披露其公允价值，也给我国实现双轨披露提供了借鉴。因此，在我国投资性房地产公允价值计量发展的初期，采用双轨披露制度，或许能够有效推动公允价值计量模式的发展。
通过上述分析，可以得出应用投资性房地产公允价值计量模式，一方面要从公允价值模式本身出发，完善会计准则规范；另一方面要从公允价值模式应用外部环境出发，创造良好的发展条件，同时要提高会计人员的业务素质，增强应用公允价值计量水平。只有这样，才可趋利避害、扬长避短。随着投资性房地产准则在实践中的发展和相关理论研究的深入，相信我国投资性房地产公允价值计量在相关各方的努力下能够取得长足的发展，并对我国会计信息披露产生积极而深远的影响。
【主要参考文献】
[1] 中国注册会计师协会.会计[M].北京：中国财政经济出版社，2011：121-135.
房地产企业报表分析篇6
战略群组是指一个行业内执行相同或类似竞争战略并因此具有类似战略特征的一组企业，是迈克尔·亨特在1972年用于描述美国家用电器行业的绩效差异时提出的（杨鑫、金占明，2011）。现在很多学者也都倾向于使用战略群组分析方法，从而能更准确地识别行业竞争结构的实质（魏成玲，2009）。战略群组的研究已经覆盖了IT、航空、家电、医药等多个行业。因此，为更深入地了解房地产行业的竞争格局，本研究基于战略群组理论，以深沪A股上市房地产企业为例，并利用战略群组图来进行研究。
战略群组图
战略群组图，是迈克尔·波特提出的一种竞争分析工具，其作用在于明确企业在群组内外的市场地位，认清各群组所建立的移动壁垒。具体操作是：选取两个或两个以上的关键战略变量，通过数据统计分析，将实施相似战略的公司聚类到同一个群组内，并表现于二维坐标平面上（张璐阳，2009）。
选择不同的战略变量，将产生不同的战略群组的划分（罗辉道、项保华，2005）。战略群组理论认为，应依据行业的特点及研究目的来选择。因此，本研究选取企业规模、房地产业集中度和经营地理分布三个变量，分别由总资产、赫芬达尔指数（HHI指数）和子公司所占省份个数来衡量。
为简化研究的复杂性和保证研究的准确性，本研究只针对A股市场，并剔除房产业的主营业务占比小于50%的企业，最终确定样本为101家深沪A股上市房地产企业（孙先定、杨锡怀，2002），并查阅其2011年财务报表，获得相关数据后，用Excel绘制气泡图，见图1（气泡的大小代表总资产的相对大小）。预计可分为4个战略群组，分别为多区域经营集中度高群组、少区域经营集中度高群组、多区域经营多元化程度高群组、少区域经营多元化程度高群组。
图2即为本研究的战略群组图，预计的4个群组确实存在，但由于万科A和保利地产的行业龙头地位，要分出第五个群组——全国性经营集中度高群组。
（一）战略群组A
群组A仅有万科A和保利地产2家龙头企业，都是全国范围内经营，且专注房地产业，规模大，资金雄厚，品牌知名度高。使用SWOT分析法分析群组A，如表1所示。
（二）战略群组B
群组B为仅次于龙头企业的20家全国重点城市经营且专注房地产业的规模较大的企业，如金地集团和招商地产等。使用SWOT分析法分析群组B，如表2所示。
（三）战略群组C
群组C为50家单一区域经营且专注房地产业的规模较小的企业。代表性企业有滨江集团、金融街等。使用SWOT分析法分析群组C，如表3所示。
（四）战略群组D
群组D由9家企业组成，规模有大有小，全国多区域多元化经营，房产业占比不大。代表企业有新湖中宝、华侨城A等。使用SWOT分析法分析群组D，如表4所示。
（五）战略群组E
群组E由20家落后企业组成，规模小，单一区域多元化经营，房产业占比不大。代表企业有张江高科、华夏幸福等。使用SWOT分析法分析群组E，如表5所示。
战略群组组内竞争分析
处于同一群组内的企业由于具有相似的战略特征，其商品便互相成为了最直接的替代品。因此，企业最直接的竞争对手便是位于同一群组内的企业。据此，本研究进行战略群组组内的竞争分析，如表6所示。
战略群组组间竞争分析
由于房地产商品位置的固定性，房地产行业中不同供需市场的商品是很难成为替代品的。因此，只有在特定的区域内，房地产企业才存在竞争。据此，本研究进行战略群组组间的竞争分析，见表7。
战略群组间移动壁垒分析
战略群组间的移动壁垒是企业在群组间移动所面临的壁垒障碍，是由于不同企业执行不同战略后的结果。分析群组间的移动壁垒，有助于企业了解所处群组的市场份额的稳定性及所面临的潜在竞争者。
为便于分析，我们提出3个假设：一是所有企业的管理者均会追求更高的利润和更大的市场份额；二是企业只能移动至其邻近的群组中而不能跨越邻近群组移动到其他群组里；三是企业逆向移动到相邻群组内是不存在壁垒的（陈武进，2006）。通过前文的分析，我们得出5种正向移动方式，如图3所示。
①项移动。由于群组D的多元化经营导致其进入壁垒较低，该项移动可能性很大。群组E的企业可通过扩大规模跨区域经营来实现移动。而群组D面临来自群组E的潜在竞争者。
②项移动。由于群组C集中于房地产业，进入壁垒很高，故该项移动的可能性不大。但也不排除群组E中的具有较强实力的、与竞争者处在同一区域的企业通过去除其他业务而专注房地产业来打破这个壁垒。
③项移动。群组B集中于房地产业，该项移动的可能性也不大。但也不排除群组C中的具有较强实力的企业通过扩大规模跨区域经营来打破这个壁垒。
④项移动。同②项移动。
⑤项移动。群组A因规模大，资金雄厚，存在着很高的进入壁垒。故该项移动的可能性几乎为零。
结论
本研究能得出以下结论：战略群组是一种有效的研究单元；房地产行业内确实存在着战略群组；房地产企业的实力参差不齐，小企业居多，缺乏高知名度的龙头企业，区域性企业竞争激烈。
目前我国房地产行业正处于结构性转变的时期，房地产企业面临机会与挑战。因此本研究有以下建议：确立规模化的发展方向，建立品牌优势；建立企业的核心竞争力；引进先进管理理念与方法；注重企业文化。
参考文献：
1.姚玲珍.房地产市场研究[M].中国建筑工业出版社，2008
2.杨鑫，金占明.基于战略群组理论的行业竞争格局分析—以中国保险行业为例[J].中国软科学，2011（6）
3.魏成玲.从战略集团角度分析企业战略—以我国石材业为例[J].牡丹江大学报，2009，18
4.张璐阳.战略集团图的理论内涵及操作实践[J].北京市经济管理干部学院报，2009，24
房地产企业报表分析篇7
主成分分析是通过一种数学降维的方法，找到几个综合指标变量来代替原来众多的变量，使得综合变量尽可能的包含所有原来变量的信息量，而综合变量间又不相关。在对企业经济效益分析前，首先要确定对企业经济效益评价的指标体系，这里主要选取企业财务指标进行评价，财务指标为单指标，该体系应做到不遗漏重要指标， 不附加多余的指标并且指标之间又相互存在区别，财务指标能够掌握房地产企业生产经营的命脉， 并为企业相应的科学决策提供可靠信息支撑。而反映企业经济效益的指标有许多种组合，大多为单项财务指标，这里以财政部1995年颁布的指标作为分析的依据， 具体指标有销售利润率X1、总资产报酬率X2、资产收益率X3、资产保值增值率X4、资产负债率X5、速动比率X6、应收账款周转率X7、存货周转率X8、社会贡献率X9和社会积累率X10。利用以上指标进行主成分分析。
（二）实证分析
利用SPSS软件对相关数据进行主成分分析操作，根据以上指标统计并计算出了万科房地产、绿地集团等全国十四家房地产企业2013年各财务指标数值，为了消除各个财务指标相互间的量纲， 使各指标之间具有一定的可比性，对原始数据指标作标准化处理后，由特征值表和累计贡献率，由累积贡献率达到85%为标准，选择了三个主成分Z1、Z2、Z3，并通过特征向量表分别得到各主成分表达式，其中，xj（j=1，2，3，...，10）表示第项指标的得分。
以Z1、Z2、Z3这三个主成分来评价2013年的全国主要房地产企业综合经济效益，其综合计算公式为：Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中，Y表示2013年各房地产企业的经济效益综合得分。所得结果如表1所示。
从上表2013年全国十四家房地产企业经济效益综合排名中可以看出，万科房地产综合排名最高，其得分为2.9589，融创地产和华润置地综合得分最低，分别只有-2.092和-1.9628，从排名中可以看出，虽然万科房地产领跑，但绿地集团、万达集团、保利地产等紧随其后。从累计贡献率情况看各个指标的贡献率，前三个累计贡献率超过85%，则选择三个主成分。
另外通过原始数据的建模和上面各主成分的指标得分，得出Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中Y值是对企业经济效益的综合评价。由于其相关分析中没有给出所谓主成分，Z1、Z2、Z3所代表的意义， 企业仍不能通过主成分分析发现企业发展优势， 找到其中发展差距，只能确定经济效益发展由哪些重要因素引起。由于Z1指标的表达式中，指标xj所有的系数的平方和等于1，将指标xj的系数的平方从大到小排列，若前若干个xj的系数的平方和接近 0.5 ， 则称这几项指标为主成分Z1的核心指标（这时其余诸个xj系数平方和同时也接近 0.5）。
房地产企业报表分析篇8
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。
5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
房地产企业报表分析篇9
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
房地产企业报表分析篇10
中国自1998年实施住宅分配货币化改革以来，已经走过13年。在此过程中，随着大量投资向房地产领域集中，房地产行业已经成为国内支柱性产业，但是目前房地产行业非理性繁荣对经济发展造成负面冲击。房产行业通过抵押等方式反复从银行体系中吸收大部分资金，同时通过高房价从消费者手中吸收大量资金，从而利用所持有的资金进一步推动房地产行业对国民资金敛收力度，这种发展模式不仅导致资源的错配，引起银行存贷风险敞口扩大，更是引发社会对房产投机性的需求。王小广通过对国家统计局有关数据的分析发现：我国住房市场的投资或投机需求占比超过50%，房子不是用来住的，而是用来投机炒作的，这是我国住房市场面临的最大问题（王小广，2012）。这种发展方式加大了社会经济发展的不均衡程度。基于房地产行业发展现状，政府自2002年开始对房地产行业进行调控。但是2002—2009年中国楼市出现了“屡调屡涨”的反常现象，这种现象在2011年得到抑制。随着宏观调控连续出台限购令、信贷紧缩、利率上调、房产税等房价调控政策，房产行业抑制了投资、投机和高端需求，也影响了刚性需求。在2012年年底的中央经济工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇”，进一步打消了市场上房地产调控将放松的预期。中国房地产市场正式进入去杠杆化的过程，即过度投资之后的去泡沫阶段。由此来看房价下跌趋势形成，必然会加剧房产开发商资金紧张的局面，在此种情况下，从描述和分析房地产发展、盈利及资金运转的会计和财务角度关注房地产行业发展状况，由财务会计的角度分析房地产发展趋势对防范由新一轮宏观调控所带来的风险具有很强的实证意义。
本文以实证会计研究范式为框架，分析房地产企业层面财务变量在控制政府相关政策的条件下所反映的企业年度收益报告中的信息含量，即分析政策因素是否对其他企业财务变量所蕴含的会计财务信息具有“挤出效应”。在控制的政策因素及企业层面财务变量条件下，对我国房地产企业所提供的年度会计信息含量及其信息质量进行量化分析，最终对房产行业的外部投资者、利益相关者及该行业会计信息使用者在使用房地产业所提供的会计信息时应该注意的问题提出针对性建议。
二、研究思想设计
本文是以实证会计研究为分析范式，首先对实证会计研究及本文研究思想作出说明。20世纪80年代，瓦兹和齐默尔曼的合著《实证会计理论》一书的出版标志着实证会计理论作为一个学术流派出现。实证会计理论在有效市场假说和资本资产计价模型基础上建立会计收益与股票价格二者之间的关系，其重要假定为：基于有效市场假说的可描述性及实证研究结果的可解释性，可以得出年度和季度收益能够向股票市场传输新信息；而由会计或财务所传递的信息可以反映到企业股票价格波动上；同时存在其他信息来源使得市场可以预见到会计收益，从而以实证会计为基础的会计收益能更好地预测未来现金流量。传统的实证会计研究基于有效市场假说进行分析，而结合我国市场经济及资本市场运行状况，有效市场假说并不成立，由此笔者放松有效市场假说，假定市场为半强式有效，即当前的房地产股票市场价格完全反映了现实所有已公开的有用信息。这些公开信息主要是企业层面的财务因素，包括：财务报告、公告、股利分配方案、盈利预测及证券分析报告等信息，而这些财务信息可以以较低成本获得，一旦信息公开，股票价格将会根据新信息迅速作出调整。
因此本文实证会计研究主要命题是：在半强式有效市场假定下，政府政策因素对房地产企业层面财务变量所反映的年度收益会计报告中的会计信息含量是否具有显著的挤出效应。若存在显著的信息“挤出效应”，那么本文分析的设想依据是在我国严厉的楼市调控政策下，会计信息的使用者若完全依据企业层面收益的计量会造成很大偏差，而使用政策二元变量估计房地产企业股票价值波动比仅仅使用收益作为参考变量进行分析更具可信性。同时尽管房产企业年度收益报告传递了相关会计信息，但是外部投资者或利益相关者在很大程度上可以通过政府调控的方向和力度上获得相同的财务信息，而且这些源于政府调控渠道的信息更具实效性。因此当房产企业一旦公布年度收益信息，任何潜在信息已经被投资者理解分析并反映到企业股票市场价格波动中，若是出现这种情况，则表明传统的会计财务报表分析范式由于忽略外生政府政策对收益标量会计信息含量的挤出效应，从而具有一定的分析偏差并最终引致企业年度收益报告信息解读偏误。
三、实证分析
（一）变量、模型设定及数据选择
首先就有关楼市宏观调控政策二元变量的选择进行分析。由于新一轮严格的楼市调控始于2008年，因此笔者对自2008年开始的重大楼市调控政策进行整理，结果如表1。
从调控时间及力度上看，笔者依照调控力度将国家对房地产调控时间段分为3段：2008.01—2009.12；2009.12—2010.03；2010.03—2011.01。因此对应的政策二元变量笔者选取为：d1=0，2009.12前1，2011.01后；d2=0，2010.03前1，2010.03后；d3=0，2011.01前1，2011.01后
由政策二元变量可以看出：所选择的二元变量具有政策叠加作用，以此可以更好地权衡调控政策对我国房地产上市公司股票价格的累加效应。由于本文的研究目的是在宏观调控下政策因素对企业层面收益标量的年度收益报告的信息含量是否具有“挤出效应”，因此笔者选取了衡量样本上市公司层面的收益相关指标：营业利润率（OR）；资产报酬率（RA）；净资产收益率（ROE）；长期资本收益率（LCR）；财务费用率（FFR）；可持续增长率（SGR）；利润总额增长率（TGR）；同时依据实证会计理论选取样本上市公司股票季度平均价格波动率（PR）用以衡量上市公司股票价格波动。同时为了使得样本公司具有代表性，本文选取了按照总资产规模排名前60位的国内房地产上市公司，并选取了相关变量2008—2011年度的季度数据组成面板数据进行分析。数据均来源于CSMAR研究数据库中对应年度和公司的季报、年报。结合研究思想及变量设定及数据选择分析，本文实证模型设定为：四、结语
本文在放松有效市场假定的实证会计研究框架基础上，同时结合我国市场特征的半强式有效市场假定及2008年后楼市严格调控而可能引发房地产行业年度会计收益报告信息使用偏误的背景下，对我国宏观政策因素及企业层面财务指标所反映的房地产上市公司会计年度收益报告的信息含量进行经验分析。分析结果表明：在严厉楼市调控政策实施下，在引入政策变量条件下，我国房地产上市公司财务指标所蕴含的由其股票价格波动衡量的会计收益报告的信息影响削弱并且不具显著性，与此对应的则是政策变量对由股票价格波动衡量的会计收益报告的信息显著影响。经验分析表明：样本期内政策因素对企业财务指标所蕴含的会计收益信息具有实际意义上的挤出效应。因此在实际利用房地产会计收益报告信息过程中，尽管上市房产企业年度收益报告传递了相关财务信息，但当房地产企业公布年度收益信息，任何潜在信息已经被投资者通过对政府调控政策的理解分析并反映到企业股票市场价格波动中，即是外部投资者或利益相关者在很大程度上已经通过政府调控的方向和力度上获得更具实效的信息。因此对于财务会计信息利用者、投资者及利益相关者而言，在使用房地产公司财务会计报告信息时结合政府宏观调控政策进行分析可以获取更为准确的信息。
【参考文献】
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[2] 罗斯.L.瓦茨，杰罗尔德.L.齐默尔曼.实证会计理论[M].东北财经大学出版社，1999.
[3] 杨海峰.我国实证会计研究方法应用的透视与述评[J].财会通讯，2004（2）.
房地产企业报表分析篇11
中图分类号F2
文献标识码：A
文章编号：16723198（2013）21001602
房地产行业是我国国民经济重要的支柱产业，直接或间接地影响着建筑、建材、水泥、木材、装修、家电、金融等相关产业的发展。因此房地产行业的健康稳定发展对我国社会经济的持续稳定发展至关重要。而企业的资本结构是影响企业可持续发展的重要因素。本文主要以2011中国房产网的综合实力前20强的房地产上市公司数据作为研究样本，系统分析我国房地产上市公司资本结构的特征。
1内外部融资的比较中，对外部融资的依赖性较高
表1统计了2011年我国房地产上市公司20强企业内外部融资比例的数据。从表1中可以看出，20家企业中有17家企业的外部融资份额超过了50%。其中有14家超过了60%，占据了所列20家企业的70%，中粮地产的外部融资比例甚至高达84.99%。可见中国的房地产上市公司对外部融资有强烈的偏好，另一方面也反映出了各大房企对内部融资不够重视，这使得房地产企业面临着较高的还款压力，自然也将面临较高的经营风险。
数据来源：由企业财务报表报手工整理。
2内部融资中，大部分房企更倾向于对未分配利润的利用
由表2可以看出，房地产上市公司的内部融资主要是未分配利润，也即通过实现盈利来获得。这么看来，2011年持续繁荣的经济环境使得房地产行业中大多数企业的利润有了大幅上涨空间，利润的提升紧接着带给企业较大的融资空间，这在一方面给企业的长期健康发展带来了诸多利益，另一方面也有利于企业规模的发展，而且与此同时对于防范市场的风险有一定的帮助。从上表中可以看出，全部20家企业对未分配利润的融资都超过了50%，这种现象对于整个房地产企业或多或少也具有代表性。20家企业中，有16家企业其内部融资对于未分配利润的利用超过了80%，这一部分占据了所调查企业的80%。这一普遍的现象也表现出了一种较好的倾向，内部融资依靠未分配利润实现，也是一种比较稳定的融资方式。
数据来源：各企业年报手工整理。
参考文献
[1]陈红梅，夏洪胜.中国房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析[J].股市众议园，2006，（9）.
[2]黄硕，张红，周鹏.我国房地产上市公司资产负债水平的合理性研究[J].中国房地产，2011，（1）.
[3]靳明，杨广领.房地产上市公司资本结构的影响因素分析[J].财经论从，2008，（11）.
房地产企业报表分析篇12
“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这是房地产开发企业贷款的基本前提。由于，房地产企业在编制其财务报表的过程中，“存货”科目一般是负责企业开发项目的投入成本的核算，审计人员在进行相关现场的查证核实时，一般通过对照房地产开发企业的财务报表附注来对“存货”科目里的资金来源进行具体分析，也就是说，企业财务报表中“存货”科目中的余额以及企业银行借款余额两者跟企业销售收入等之间的差额值得是房地产企业在实际工作中投入自有资金的大小，接下来我们比较企业自有资金跟在评估报告中企业投资项目的项目资本金，借此就可以有效查明房地产企业不是落实了“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。例如：北京某一个公司，B企业计划完成“未来新城”项目的投资开发，分析B企业二期项目的评估报告得到，“未来新城”项目的总投资额高达47762万元，也就是有以下两个部分的组成，第一个部分是企业自有资金，该企业的预售收入总计为10116元，第二部分是企业银行贷款。于2009年1月的时候，企业银行贷款经办行向B企业完成了25000万元项目贷款的发放。B企业于2009年的末经审计的财务数据结果为，其中“存货”科目余额，其核算的是“未来新城”二期项目的合计开发成本，金额为9723万元。因为在这个时间点本项目还没有达成销售，该企业的资金主要来源于一部分企业自有资金来源以及一部分企业银行贷款来源。通过详细的、科学的计算得到，将“未来新城”项目在经办行的贷款金额3500万元除掉，该企业在2009年后期到位的企业自有资金金额为6223万元，在“未来新城”项目评估报告中需要B企业投入的应该是金额为12646万元自有资金，二者有很大的差距。由此可见，在贷款审批要求中，该企业并没有按照实际需要落实“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。
二、对比分析企业报表现金流量结构，得到一部分房地产企业存在少数贷款资金被关联企业占用的现象
对比分析企业报表现金流量结构，指的是在企业的资产负债表以及现金流量表相关数据分析的前提下，更加明确企业现金流入以及流出的构成，进而对经办行的借贷资金发放到企业之后是否得到正确使用，借款人将借款资金用在企业项目的开发建设中而不是被借款人私自挪用以及占用等展开更深一步的调查。以B公司为例，B项目公司成立时间为2011年，成立地点为北京，主要负责“龙腾园”项目的投资开发，该公司在经办行实现了2.5亿元的贷款，2.5亿元的贷款是“龙腾园”项目的重要开发基金，贷款发放之后B公司将全部的贷款转给了此项目的建筑施工单位C公司，D公司是C集团公司的一个子公司。审计人员对2012年期间借款人审计的财务报表现金流入以及相应的审计人员通过对借款人在2012年经审计的财务报表现金流入与支出展开进行强有效的分析，发现于2012年，上述公司财务报表中的“银行借款”现金流入科目多出了2亿元的现金，而其“预收账款”科目现金则相应的增加了0.3亿元；在2011年期间主要的现金净流出科目分析中，“存货”科目核算的企业项目开发成本支出为1.2亿元、“其他应收款”科目资金流出为1.1亿元。对D公司现金流入科目与现金流出科目构成分析结果表明，借款人向经办银行的信贷资金不少于0.8亿元（银行借款增加2亿元-存货增加1.2亿元=0.8亿元）这些资金并未用在项目的开发上，而B公司的财务报表附注中“其他应收款”科目显示，有0.5亿元其他应收款项是来源于C公司，所以，不排除经办行的信贷资金未能正确用在项目开发建设之中，有部分资金被集团母公司占用的可能性。
三、收集企业的财务数据，逐一核对就可以发现企业个别财务问题
报表真实度不够看企业财务报表是否具有足够的完整性、真实性以及正确性，我们可以逐一查看企业的各个年度的财务报表数据，不仅如此我们还可以逐一查看企业的各个月度的财务报表数据，查看企业的财务数据是否具备该有的连续性以及科学性，不仅如此还可以对比分析行征信记录，分析其录入财务报表的数据信息，通过对比分析方法来进一步判定报表数据对几个相对重要财务指标的真实性以及完整性。例如：房地产开发企业资本构成一般具备以下几个方面：第一个是自有资金除注册资本，第二部分是源于股东方面追加的投资资本，一般来说，我们会将第二部分的投资资本记在“资本公积”科目下，审计机构的审计人员可以对股东财务报表的数据进行对比分析，看是不是存在该项投资相关的数据信息，借此有效的确定财务报表中记录的“资本公积”是否真的存在，这是对其真实性进行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一个项目公司，该公司其企业财务报表日，报表中“预收账款”科目所记录的余额为4580万元，“预收账款”科目的余额则为该企业某项目的预售款收入。该公司的审计人员通过分析发现，预收账款的来源项目只是在经办银行完成过按揭贷款金额的办理，高达6800万元，这样就会发现，所记录的企业财务数据跟实际情况是不相符的，这就可以确定该企业的财务报表真实性存在问题。
四、通过财务数据的使用，将企业财务数据的作用最大程度地发挥出来
将关健的数据找出来，这样就可以以最快的速度掌握企业的实际基本情况。因为企业的财务数据以及财务报表非常的多，大部分人如对报表一无所知，难以掌握其真实的用途。在实际工作中想要有效的解决上述问题就需要准确的找到关键数据，对相关的数据进行充分的了解，最后使用相应的方法准确的找出需要的数据，再此前提下就可以掌握该企业真实的财务情况以及经营情况。例如：对企业现金流量进行重点关注，与此同时还要关注企业的应收账款，不仅如此还要归主企业的经济利润，同时还要关注企业的应付账等重要的数据变化，在此基础上可以掌握企业现金是否充裕还是盈亏，进而对企业客户的实际动态进行有效的分析以及评估，严格分析企业跟其供应商等之间的关系，促使完成资金支出安排进一步科学化以及准确化，为企业的现金流量有效性提供切实的保障，不仅如此还可以促使企业实现最大程度的盈利以及相应指标的实现。
五、结语
财务报表指的是会计主体对外反映经济活动的全貌的会计报表，一般包括四表一附注。在日常工作中，分析企业的财务报表就可以详细的掌握该企业的现金流量情况、财务状况以及相应的经营成果等重要的数据信息。分析企业的财务报表还可以全面的、系统的、详细的掌握该企业的实际生产情况以及经营情况。如果一家房地产企业想要向银行贷款，就需要该企业向银行提供以下几个方面的会计报表：首先是损益表，其次是资产负债表，最后是现金流量表，上述三表缺一不可。审计人员详细的分析上述的三个表，有利于进一步掌握被审计企业的实际生产情况以及经营情况。使用财务指标分析方法，可以把财务数据进行有效的分析解剖，可以促使审计人员更加清晰的获取想要的财务信息，有效的挖掘更深层次的问题以及信息。
参考文献：
房地产企业报表分析篇13
财务数据分析；房地产；贷款审计；对策
一、企业开发支用的贷款资金与房地产项目自有到位情况不一致
“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这是房地产开发企业贷款的基本前提。由于，房地产企业在编制其财务报表的过程中，“存货”科目一般是负责企业开发项目的投入成本的核算，审计人员在进行相关现场的查证核实时，一般通过对照房地产开发企业的财务报表附注来对“存货”科目里的资金来源进行具体分析，也就是说，企业财务报表中“存货”科目中的余额以及企业银行借款余额两者跟企业销售收入等之间的差额值得是房地产企业在实际工作中投入自有资金的大小，接下来我们比较企业自有资金跟在评估报告中企业投资项目的项目资本金，借此就可以有效查明房地产企业不是落实了“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。例如：北京某一个公司，B企业计划完成“未来新城”项目的投资开发，分析B企业二期项目的评估报告得到,“未来新城”项目的总投资额高达47762万元,也就是有以下两个部分的组成，第一个部分是企业自有资金，该企业的预售收入总计为10116元，第二部分是企业银行贷款。于2009年1月的时候,企业银行贷款经办行向B企业完成了25000万元项目贷款的发放。B企业于2009年的末经审计的财务数据结果为,其中“存货”科目余额，其核算的是“未来新城”二期项目的合计开发成本，金额为9723万元。因为在这个时间点本项目还没有达成销售，该企业的资金主要来源于一部分企业自有资金来源以及一部分企业银行贷款来源。通过详细的、科学的计算得到，将“未来新城”项目在经办行的贷款金额3500万元除掉，该企业在2009年后期到位的企业自有资金金额为6223万元,在“未来新城”项目评估报告中需要B企业投入的应该是金额为12646万元自有资金，二者有很大的差距。由此可见,在贷款审批要求中，该企业并没有按照实际需要落实“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。
二、对比分析企业报表现金流量结构，得到一部分房地产企业存在少数贷款
资金被关联企业占用的现象对比分析企业报表现金流量结构，指的是在企业的资产负债表以及现金流量表相关数据分析的前提下，更加明确企业现金流入以及流出的构成，进而对经办行的借贷资金发放到企业之后是否得到正确使用，借款人将借款资金用在企业项目的开发建设中而不是被借款人私自挪用以及占用等展开更深一步的调查。以B公司为例，B项目公司成立时间为2011年，成立地点为北京，主要负责“龙腾园”项目的投资开发，该公司在经办行实现了2.5亿元的贷款，2.5亿元的贷款是“龙腾园”项目的重要开发基金，贷款发放之后B公司将全部的贷款转给了此项目的建筑施工单位C公司,D公司是C集团公司的一个子公司。审计人员对2012年期间借款人审计的财务报表现金流入以及相应的审计人员通过对借款人在2012年经审计的财务报表现金流入与支出展开进行强有效的分析,发现于2012年，上述公司财务报表中的“银行借款”现金流入科目多出了2亿元的现金，而其“预收账款”科目现金则相应的增加了0.3亿元;在2011年期间主要的现金净流出科目分析中，“存货”科目核算的企业项目开发成本支出为1.2亿元、“其他应收款”科目资金流出为1.1亿元。对D公司现金流入科目与现金流出科目构成分析结果表明,借款人向经办银行的信贷资金不少于0.8亿元(银行借款增加2亿元-存货增加1.2亿元=0.8亿元)这些资金并未用在项目的开发上，而B公司的财务报表附注中“其他应收款”科目显示,有0.5亿元其他应收款项是来源于C公司，所以,不排除经办行的信贷资金未能正确用在项目开发建设之中，有部分资金被集团母公司占用的可能性。
三、收集企业的财务数据，逐一核对就可以发现企业个别财务问题
报表真实度不够看企业财务报表是否具有足够的完整性、真实性以及正确性,我们可以逐一查看企业的各个年度的财务报表数据，不仅如此我们还可以逐一查看企业的各个月度的财务报表数据，查看企业的财务数据是否具备该有的连续性以及科学性，不仅如此还可以对比分析行征信记录，分析其录入财务报表的数据信息，通过对比分析方法来进一步判定报表数据对几个相对重要财务指标的真实性以及完整性。例如：房地产开发企业资本构成一般具备以下几个方面：第一个是自有资金除注册资本，第二部分是源于股东方面追加的投资资本，一般来说，我们会将第二部分的投资资本记在“资本公积”科目下,审计机构的审计人员可以对股东财务报表的数据进行对比分析,看是不是存在该项投资相关的数据信息,借此有效的确定财务报表中记录的“资本公积”是否真的存在，这是对其真实性进行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一个项目公司，该公司其企业财务报表日，报表中“预收账款”科目所记录的余额为4580万元，“预收账款”科目的余额则为该企业某项目的预售款收入。该公司的审计人员通过分析发现，预收账款的来源项目只是在经办银行完成过按揭贷款金额的办理，高达6800万元，这样就会发现，所记录的企业财务数据跟实际情况是不相符的，这就可以确定该企业的财务报表真实性存在问题。
四、通过财务数据的使用，将企业财务数据的作用最大程度地发挥出来
将关健的数据找出来，这样就可以以最快的速度掌握企业的实际基本情况。因为企业的财务数据以及财务报表非常的多，大部分人如对报表一无所知，难以掌握其真实的用途。在实际工作中想要有效的解决上述问题就需要准确的找到关键数据，对相关的数据进行充分的了解，最后使用相应的方法准确的找出需要的数据，再此前提下就可以掌握该企业真实的财务情况以及经营情况。例如：对企业现金流量进行重点关注，与此同时还要关注企业的应收账款，不仅如此还要归主企业的经济利润，同时还要关注企业的应付账等重要的数据变化,在此基础上可以掌握企业现金是否充裕还是盈亏，进而对企业客户的实际动态进行有效的分析以及评估，严格分析企业跟其供应商等之间的关系，促使完成资金支出安排进一步科学化以及准确化,为企业的现金流量有效性提供切实的保障,不仅如此还可以促使企业实现最大程度的盈利以及相应指标的实现。
五、结语
财务报表指的是会计主体对外反映经济活动的全貌的会计报表，一般包括四表一附注。在日常工作中，分析企业的财务报表就可以详细的掌握该企业的现金流量情况、财务状况以及相应的经营成果等重要的数据信息。分析企业的财务报表还可以全面的、系统的、详细的掌握该企业的实际生产情况以及经营情况。如果一家房地产企业想要向银行贷款，就需要该企业向银行提供以下几个方面的会计报表：首先是损益表，其次是资产负债表，最后是现金流量表，上述三表缺一不可。审计人员详细的分析上述的三个表，有利于进一步掌握被审计企业的实际生产情况以及经营情况。使用财务指标分析方法，可以把财务数据进行有效的分析解剖，可以促使审计人员更加清晰的获取想要的财务信息，有效的挖掘更深层次的问题以及信息。
参考文献：
