房地产企业税务风险篇1

由于房地产的无序开发，土地资源不断流失，一些房地产企业由于利益的驱使，在土地资源稀缺的情况下，做出乱占耕地等不良行为，这大大浪费土地资源，导致房地产用地总量失去管控，炒房现象严重。土地资源的不断流失导致生态环境持续恶化，阻碍了国民经济可持续发展的脚步。为了解决这些问题，控制房地产用地总量，我国实施土地增值税条例，开始征收土地增值税。

（二）操作程序越来越复杂，税负逐渐增加

土地增值税是房地产企业必须缴纳的税种，并且在房地产企业所缴纳的税额中，土地增值税占了很大的比例。土地增值税税负比较重，核算非常复杂并且有很长的清算周期，其操作起来有较高的难度，除了要有各种专业的人一起合作，还要消耗非常大的财力物力；与此同时，土地资源属于不可再生资源，是有限资源，所以严格的土地供给制度促使土地资源变得稀缺。自2007年以来，各级税务部门清算房地产企业土地增值税，与以前相比，大大强化了对土地增值税的征收管理。从2008年到2013年，土地增值税税额逐年上升，毫无疑问，这说明房地产企业的税负压力不断大幅增加，使房地产企业的利润减少。

（三）涉税风险和监管力度不断变强

房地产市场不断飞速发展，为了抑制投资过热和房价暴涨等问题，国家逐渐实施了一系列政策对房地产市场进行宏观调控。由于各地政府对房地产增值税税收的管控力度不断加强，使得房地产企业外部环境的确定性不断下降，涉税风险越来越明显。数据显示，近些年房地产企业所缴纳的土地增值税不断增加，全国土地增值税税额占全国税收总额的比例不断加大，税务单位也不断加大对土地增值税的监管力度。

二、房地产企业土地增值税税务风险分析

（一）确立风险评估指标

要?Ψ康夭?企业土地增值税税务进行风险分析，需要确立一个具体的评估指标。本文以土地增值税税负率为风险评估指标来评估房地产企业土地增值税税务风险。土地增值税税负率等于土地增值税税额除以利润总额再乘以百分之百，其中土地增值税税额用样本财务报告中的营业税金和附加的土地增值税税额来表示，而利润总额是从利润表中得出的利润总和。

（二）选取样本数据

本文根据国泰安数据库的标准，选择142家房地产企业，除去数据不够完善、利润总额小于零或者资产负债率大于一的企业，最终以二分之一的房地产企业来作为房地产企业土地增值税税务风险分析的样本。收集样本三年的财务年度报告，根据税务风险的评估指标，从财务年度报告中获得相应的土地增值税数据，再结合土地增值税税负率计算方式，得出各个样本企业的税负差异率来评估风险。

（三）分析土地增值税税务风险评估结果

倘若房地产企业的土地增值税税负差异率大于零，那么可以说明该房地产企业的土地增值税税负率比整个房地产行业的平均税负率低，由此可以判断企业可能有以下三个问题：首先，该房地产企业使用的税收优惠政策是错误的；其次，税务部门发现了该公司运用了不够科学合理的纳税方案；最后一点是极有可能由于该房地产企业不遵守税收法规，从而被罚款、要求补足税款、缴纳滞纳金和面临非常高的信誉受损风险。

与此同时，还可以统计处于税差异率区间上的房地产企业所占样本的多少来更深入分析整个企业的土地增值税税务风险。大多数的房地产企业的土地增值税税负率的绝对值在百分之三十以上，这代表该房地产企业有较高的土地增值税税务风险，也就是说我国大部分房地产企业都可能存在有较高的土地增值税税务风险。有些房地产企业的土地增值税税负率在零以上，这说明该企业土地增值税的税负率水平处于整个房地产行业的平均水平之上，这其中的大多数房地产企业土地增值税税负率在百分之三十以上，从2013年的得出的数据来看，该年的土地增值税税负率远远低于以前，这表明税收负担风险是我国房地产企业的土地增值税的税务风险。

三、降低房地产企业土地增值税税务风险的途径探讨

（一）提高风险筹划意识

土地增值税有周期长、先预征后清算的特点，并且大多数税收政策还不能精确，导致土地增值税很难被掌握。所以，房地产企业进行风险防范的关键是提高房地产企业纳税人的风险筹划意识。下面从两个方面来说明：第一，房地产企业的相关工作人员应该提高税务风险意识，正确认识税务风险，树立科学合理的风险筹划观念，同时不断学习，提高自身的综合素质，包括专业能力、筹划能力、预测宏观经济环境能力以及分析能力等等。第二，房地产企业的相关职员应该时刻把握土地增值税政策的最新动态，根据所在的房地产企业的特点来紧跟国家税收政策的步伐，主动去维护本企业的信誉，保证本企业能够拥有一个良好的企业形象。

（二）与税务机构保持高度的联系

房地产企业应该主动自觉与税务机构进行沟通，定期与当地税务机构联系。与此同时，房地产企业税务部门的职员要积极建立和维护企业良好的纳税人形象，协助税务机关进行相关工作，迎合税务机构的发展要求，这将为房地产企业获得和掌握税收信息和材料提供极大的便利。因为房地产企业所在地区的税务机关有时会在国税总局和财政部等推出新的税收政策的基础上制定一些地方性的条例规定，或者税收的优惠政策，而房地产企业如果不能与当地税务机关保持联系的话，就很难及时把握这些重要的信息。当税收政策被调整，房地产企业的相关职员应该积极主动去税务机构咨询了解企业可能面临的状况、风险等等；此外要积极去与税务机构协调，争取能够在最合适的时间点上使用最新的税收优惠政策，并不断优化升级筹划方案，努力达成预想的目标。除此之外，房地产企业需要掌握好土地增值税的清算条例，使土地增值税的清算力度不断强化，加强内部审计力度，确保清算完毕。

（三）建立并完善企业税务风险内部控制管理制度

房地产企业税务风险篇2

（一）“营改增”的基本理论

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。目前，“营改增”在我国全面推进，并在我国落实中，财政部门及税务部门颁布了有关政策法规，对改革行业及计税方法进行了明确规定，同时还对税种税率进行计算。

（二）房地产企业税务风险基本理论

（1）房地产企业税务风险定义。房地产企业税务风险隶属于风险范围内，税务风险实际上就是税务责任所具有的随机性，在企业所作出的涉税行为内，没有按照税法规章制度，可能遭受到的利益损失。（2）如何降低房地产企业税务风险。“营改增”税收政策在落实前后，房地产企业需要面对税务风险。“营改增”在房地产企业内开展，必然对房地产企业运营管理活动造成影响，不断是“营改增”税收政策所起到的何种影响，都会产生不同程度税务风险，进而对房地产企业价值最大化目标造成影响。所以，房地产企业对税务风险进行管理，提升对税务风险防范意识。

（三）将税务风险管理归纳到公司治理层面上

调整企业治理结构，提高税务风险管理能力构建专门税务风险管理机构，可以有效对“营改增”之后房地产所应对的税务风险进行管理。房地产企业决策在制定中，必须从企业战略层面进行研究，充分认识到税务风险管理在房地产企业发展建设内重要性，将税务风险管理归纳到企业战略层面内，设置税务风险专门管理机构，承担起对税务风险管理制度监督职责。按照我国房地产企业原有部门结构，笔者认为房地产企业在董事会下面应该设置税务风险管理机构，主要承担税务风险监督管理职责。

（四）完善税务风险管理人员结构

（1）税务风险管理委员会内人员构成。房地产企业税务风险管理委员会内人员主要由两部分构成，分别为企业内部税务风险管理工作人员及社会内专家。首先，税务风险管理委员会和审计委员会相似，全部隶属于董事会直接管理，对经理层决策制定起到监督作用。因此，税务风险管理委员会内成员必须包含企业董事会成员，并且其中具有“营改增”税务方面专业管理人员；其次，为了能够对税务风险管理规章制度进行完善，提升税务风险管理质量，房地产企业税务风险管理委员会需要积极了解企业运营实际情况，听取不同人员意见。所以，房地产企业税务风险管理委员会在具有企业内部税务管理人员情况下，还可以向社会内聘请专业税务风险管理人员。（2）税务筹划科人员。税务筹划科是税务风险管理落实主要机构，需要对企业涉税事项进行全面管理，进而税务筹划科工作人员必须了解税法内容，进而才能够开展日常管理工作。首先，房地产企业税务筹划科需要具有掌握税务有关知识的管理人员，改名管理人员还需要对税务风险管理工作有着一定了解，直接由房地产企业税务风险管理委员会进行统一管理；其次，房地产企业可以借助人员培训或者是外聘等方式，提升自身复合型人才数量，分配到税务筹划科不同税务岗位上面，从源头对房地产企业所存在的税务风险进行管理。

（五）明确税务风险管理岗位职责

房地产企业税务风险篇3

一、房地产企业税务风险防范管理的必要性

房地产企业税务管理成为房地产企业不可缺少的管理内容。然而在税务管理中，涉及到一个税务风险问题，对房地产企业的发展特点而言，税务风险无可避免，只能降低。那么，房地产企业税务风险防范管理就成为企业发展降低风险的必要条件。2009年5月5日，国家税务总局下发《大企业税务风险管理指引（试行）》（以下简称《指引》）[2]。依靠《指引》，房地产企业能够有效防范税务风险。那么，从反面也证明了房地产企业税务风险防范管理的必要性。房地产企业税务风险管理是指合理控制税务风险，防范税务违法行为，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉害[3]。

二、房地产企业税务风险的影响因素

房地产企业生产经营的过程中，涉及的税务种类相对来说较多，据统计涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用）[4]，如此之多的税种，对于房地产税务管理来说并不容易。无论哪一类税务处理不当，都会产生较大的税务风险，给房地产企业带来经济上的损失。因此，房地产企业税务风险管理的责任重大，必须认真分析税务风险的影响因素，做到心中有数，有的放矢。

1.非公允关联交易增加税务风险

表1 S公司2012年期末买入关联交易情况表

表2 S公司2012年期末销售关联交易情况表

非公允关联交易是房地产企业经营中较为常见的违规行为，其业绩虚报，利润不实，损害少数股东及债权人权利或权益[5]，使得国家税收减少。以S公司2012年期末关联交易为例，其详情见表1和表2。由表可见，截止2012年末，S公司购买关联方材料项目金额合计为230500万元，向关联企业销售金额合计为 118000万元。2012年关联方较多。总计10个。关联交易额较大，无论是买入还是销售合计金额，排名第一位的都是远东公司，金额为128000万元。该公司是S主要的建筑材料供应商，同时又购买S公司的房产。并且从S公司2012年财务报告中还看出，S公司2012年期末对该企业的应付账款高达7000万元，应付账款长期挂账且金额较人，说明收入的真实性有问题，很可能被税务机关认定其通过转让定价，多列成本费用，从而增加税务风险。

2.利率变动引发的税务风险

由于房地产企业经营期长，资金投入大，回款较慢，而在银行的贷款数额较高，成为负债经营企业。在负债经营期间，市场经济存在货币膨胀因素，此时，就会影响贷款利率而提高，使得房地产企业的利润再度缩减，给房地产企业带来更大的经营压力。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险[6]。这种利率变动引发的税务风险是不可测的，房地产企业税务管理中非常有必要针对这种风险提前做好应急预案，以备不时之需。

3.房地产企业管理制度不健全而产生税务风险

房地产企业管理制度是否健全直接影响到税务风险的高低。国家要求房地产企业财务管理需要专业的财务人员，而且需要专设财务管理部门，配套专业的财务管理制度来保证房地产企业的税务管理，从而降低其税务风险。然而，部分房地产企业并未真正意识到税务风险防范的重要意义，没有专门的财务人员进行税务管理，大大增加了税务风险的比率。另外，房地产企业为了提高业绩，应用违法手段，减少纳税比例，使自身面临重大的税务风险[7]。

此外，房地产企业财务核算水平低、法人对纳税的认识不够、税务风险评估能力不足以及税务部门执法不规范等原因同样对造成房地产企业税务风险的增大。

三、房地产企业税务风险防范管理的有效措施

1.构建房地产企业税务风险预警系统

为了在税务风险发生之前做好风险应对的方案和准备，有必要在房地产企业内部构建税务风险预警系统。就是由具有风险评估能力的财务人员、有风险意识的上层领导人员和信息收集人员组成的一个税务风险预警系统。这个系统能够依靠以往税务风险总结的经验，对目前的经济信息或动向进行税务风险预测，并将风险的信息传送到房地产各部门，使得房地产从上到下做好充足的准备，以把税务风险引发的损害降至最低。

2.加强房地产企业与税务部门的沟通

由于税务管理部门在税收的管理上具有较大的自由性，征收何种税，征收比率在哪个范围，是用最高比例还是最低比例等等，这种自由掌握的度能否被房地产企业所应用，主要靠房地产企业与税务部门的沟通。所以，房地产企业在税务风险防范上有必要加强与税务部门之间的联系，从而详细了解税务机关工作程序基础上，以便在理解税法这一方面与税务机关具有相同的看法，从而最大限度地防范和化解企业税务风险[8]。

3.优化房地产企业资本组成结构

企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但要把握好度，不是负债越大，利益越高。为了降低企业税务风险，房主产企业可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用， 利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。

另外，房地产企业还要建立完善的税务风险防范管理制度，提高财务人员的专业素质，加强对项目的内部控制，提高风险防范意识，才能更好的做好风险防范。

四、总结语

房地产企业税务风险防范管理是房地产企业账务管理的重要内容，房地产企业要依据国家相关政策，做好风险评估，才能将税务风险控制在最低水平，促进房地产企业的良性发展。

参考文献：

[1]刘建民，安长英.房地产企业税务风险实证分析[J].会计之友，2012，（35）：13～19.

[2]盛立中.企业税务风险防范与管控[J].上海国资，2009，（06）：50～51.

[3]武向辉.企业税务风险防范与控制浅议[J].中国商界（下半月）：2010，（04）：34～35.

[4]张义春.房地产企业如何防范税务风险[J].当代经济，2012，（19）：18～19.

[5]朱力.房地产上市公司税务风险管理研究[D].中央民族大学，2013.

房地产企业税务风险篇4

（一）企业税务风险概念

企业税务风险是企业在税务方面面临的不确定性[1]：其一在于未能正确理解税收法规，未进行纳税申报或未能足额缴纳税款，可能面临补缴税款、加收滞纳金、罚款等行政处罚。其二在于未能正确适用减免税等法律法规，应享受税收优惠而未享受，给企业增加税收成本，降低利润。

（二）企业税务风险管理的原则

企业税务风险管理就是指针对企业可能面临的各种涉税风险从制度规范、人员配置、评价监督等方面进行管理以降低税收成本的活动。此项管理活动需遵循一定的原则：其一，诚信合法。企业需诚信经营，正确理解并适用符合自己经营条件税收法律法规。其二，效益最大化。税务风险管理中需要以企业利润为最终风向标指导制定企业政策、选拔人员。其三，切实可操作。税务风险管理需立足本企业经营情况，非会计、税务专业处理范围外的内容，方法需简单易行、切实可操作。

二、房地产企业税务风险管理问题

（一）房地产企业税务风险的外部因素

1.税收法律体系不完善导致的风险管理问题

目前我国税收法律体系不健全、变化快、不稳定。多数税收规范以国税总局、国税总局与财政部以及其他职能部门联合的“函”、“发”、“公告”等形式，各地根据自己的实际情况对这些文件的解释。税收法律规范多如牛毛、替换迅速，给企业适用税收规范带来一定风险。

2.税收执法行为不规范导致的风险管理问题

税务机关基于自由裁量权对相同行为给与不同税务执法结果的现象较为常见。且税务机关本身对税收规范的解读和理解也不尽相同;有时候税务机关解释本身难以理解，甚至发生错误，这种税务风险对企业充满不确定性。

3.征纳双方信息不对称导致的风险管理问题

税务机关掌握的税收信息要远远快于、多于、深于、全于房地产企业所掌握的，且国、地税相分离，房地产企业需要与两个不同的税务机关打交道，信息的不对称严重影响着企业的税务风险。

（二）房地产企业税务风险的内部因素

1.企业纳税意识低下导致的风险管理问题

大多数企业对纳税存在或多或少的抵触心理，想要并且实际付诸实施的偷逃漏税行为不胜枚举。有些企业觉得只要按时申报纳税即可，但对申报真实性没有风险防范意识。

2.财务人员专业不足导致的风险管理问题

会计和税收有密不可分的关系，但是会计知识不等于税收知识。很多企业的财务人员对于会计处理上了解甚多，但是对税务流程，税收处理等几乎一无所知。这种财务人员税收知识的缺乏直接导致了税务风险。

3.企业整体控制不力导致的风险管理问题

有些企业过分依赖财务人员对税务方面的处理，对税务的整体控制上没有前瞻性、预防性。部门联合不足，对财务人员约束不够、涉税处理成功与失败的奖惩制度不规范，都是企业在整体控制上不力导致的税务增高的风险点。

4.企业税收筹划失败导致的风险管理问题

很多房地产企业会在纳税行为发生前，进行税收筹划。但有时企业事前筹划跟不上政策变化，比如近期的营改增，房地产企业很可能转征增值税，如此事前有关营业税的税收筹划必将面临失败。另外，有些企业喜欢钻税收法律的漏洞，自认为的合理避税行为，有时候反而会面临税务机关的反避税调查，无形中反而增加了税收风险。还有些企业会外聘税务师事务所进行税收筹划，但有时外聘单位执业能力的缺失产生的税务风险只能有房地产企业自行承担。

三、加强房地产企业税务风险管理的具体路径探析

（一）房地产企业内外部税务风险特点分析

房地产企业税务风险的外部因素是存在于房地产企业经营之外，不受企业本身左右的固有风险。这一风险对于每一个房地产企业存在的状态都是相同的，无法避免。所谓内部因素则主要存在于房地产企业内部，是可控的、可降低的。可以由房地产企业从完善内部管理制度、配备专业人员、加强评价监督等多方面降低风险。所以研究房地产企业税务风险的管理，主要需从控制内部风险入手。

（二）房地产企业税务风险管理路径探析

1.配置税务风险管理专业人员

房地产企业本身税负较重，涉及税种繁多：房产税、印花税、营业税、城镇土地使用税、土地增值税等;营改增后，还涉及增值税[2]。如此繁多的税种，各种不同的计税方法、申报期限、税收筹划方式，必须由企业配备专业财务税务人员。若企业规模不大，为节约聘用、培养人员的成本，可以选择外聘税务师事务所负责本单位的税务风险管理。但签订合作协议时，可将相关税务风险处理不当可能带来的损失进行明确约定，将风险转移。

2.控制企业各阶段的税务风险

房地产企业税务方面主要特点有：项目周期长、涉及税种多，在项目不同阶段所需关注和防范的税务风险重点不同。其一，在项目立项、购买取得土地时，需着重关注契税、城镇土地使用税、耕地占用税。其中耕地占用税根据土地所属地区不同税率有所差别。此三税种可以作为取得哪一土地的成本考量因素。其二，在房地产项目设计和施工过程中，需着重关注印花税、城镇土地使用税、营业税。其中营业税可以通过会计调整，将实际税收负担推后，使企业占用资金时间延长。其三，在房屋预售、最终竣工阶段，需着重关注营业税及附加、企业所得税、房产税，且企业所得税为重中之重。房产企业前期投入较大，易亏损;预售完成收入大幅提升，应纳税所得额提高。此时需关注固定资产折旧和弥补以前年度亏损两大明细表，降低所得税。各阶段的数据需要由成本部、项目部、工程部、财务部、法务部、外聘税务师事务所多个部门协同数据共享、数据分析、共同防范。

3.加强降低税务风险的沟通交流

目前地税仍采用专管员制度，国税已经取消。房地产企业在与地税沟通时需与专管员保持联系，了解企业涉税的最新政策，以充分享受税收优惠、及时纳税申报。在与国税沟通时，需充分利用国税咨询电话，与其政策法规科、收入核算科、税源管理科等主管部门密切联系，积极参与税务部门的税务宣传。确保在税务系统留下的联络电话准确，以便及时接受信息。现在正在进行营改增，房地产企业更需要充分与此两个主管部门沟通，以便对自己的税收事项深入了解、重新筹划。

（三）房地产企业税务风险管理的评价与监督

房地产企业的税务风险管理过程涉及多环节、多部门的动态、变化、持续的过程[3]。所以在税务风险管理过程中，需不断根据运营中的税收实况与税收筹划进行数据比较分析，以参考值或标准值对不同阶段的税务风险管理进行评价与监督。对于由个人原因造成税收负担增高，如财务人员忘记及时申报带来的滞纳金和罚款等通过企业内部制度合理控制，转移风险。对于政策变化造成的负担增高需及时调整税收筹划。对于会计处理技术欠缺或失误等原因，应在企业选用财务人员时及时关注并避免。

四、总结

综上所述，税务风险的有效管理可以控制税收成本，税收成本的有效控制是控制企业整体成本的重要环节。因此针对企业内外部的税务风险点识别并从不同阶段合理控制税务风险，从人员、制度、沟通、筹划等多方面规避降低税务风险能帮助房地产企业获取更多利润、增强竞争力、提升企业价值。

参考文献：

[1]郑朝来.房地产企业税务风险管理制度研究[D].南京林业大学，2013.

房地产企业税务风险篇5

一、房地产企业税务风险类型及原因

（一）税务风险类型

对于房地产企业来讲，其税务风险主要划分为下列几大类型：第一，在房地产企业实际核算的过程当中，应当缴纳的税款不能够符合税收法律法规要求，会出现税款应缴未缴状况，企业需要补税，并且还需要加收滞纳金，甚至在严重状况之下，还会受到政府部门的处罚［2］。另外，市场经济条件之下很多房地产企业往往为了利益的驱使，少缴纳税款或者故意不缴纳税款，甚至隐藏利润，影响到了房地产企业健康发展。第二，对于当前的房地产企业来讲，在实际核算的过程当中缺乏规范性和合理性，少计收入或者虚增成本，财务管理流程不够健全和完善［3］。成本费用方面不能够根据会计准则核算，成本管理也相对较为混乱，导致税款难以被正确计算，还面临着税务处罚的风险。第三，对于当前的房地产企业来讲，由于自身错误也往往会导致税款多缴纳。对于税款进行计算的过程当中，依据是国家所颁布的各项法律法规，需要相关的工作人员能够严格地按照规范进行合理及科学操作，若房地产企业不能够进行准确的操作，将会直接地影响到税款的计算科学性和准确性。例如很多的企业自己已经缴纳了税款却不能知晓，企业无形成本大幅度的增加，让企业税收负担过重。

（二）税务风险产生的原因

对于当前房地产企业而言还依然面临着涉税风险问题，主要包括了税收法律法规缺乏完善性，主观趋利动因以及财务人员整体素质和能力不足等等。此外，内部控制制度缺乏完善性和健全性也会造成重大的税务风险。第一，对于当前的房地产开发商来讲，在市场经济的背景之下，往往由于主观趋利动因，而采取一系列偷税、漏税行为。企业故意违反诚信原则以及违背国家法律法规，导致税款被少缴或者不缴。第二，当前房地产行业发展的过程当中，相关的法律法规还依然不够完善和健全。对于我国市场经济而言，其正处于高速发展背景之下，但是，与之相关的法律法规以及有关制度却缺乏完善性和健全性，甚至还有很多的税收法律法规实际操作的过程当中存在着诸多阻碍性因素，需要进一步提高其适用性。房地产行业属于国家的支柱性产业，尤其是其税收政策相对较多以及变化较快，容易导致企业忙中出错。第三，对于当前的企业内部相关财务管理人员来讲，其专业能力和专业素质相对较为有限，虽然我国已经成为一个财会大国，但是却依然不是财会强国，缺乏能力突出的高级财会人才。对于财务会计人员来讲，其综合素质、专业能力、专业水平都相对较为低下，这也是经常导致企业出现财务风险。第四，在当前企业开展内部控制过程当中，内控制度还是缺乏完善性和健全性，难以保障企业的健康稳定的发展，同时也难以防范风险事件，这在很大程度上为税务风险的产生提供了相应的条件。

二、“营改增”后税务风险管理探讨

（一）专用发票管理存在的风险及控制措施

针对增值税专用发票来讲，从某种意义上可以将其认为一种有价证券。目前，发票方面有关的犯罪行为基本上都是和增值税专用票密切相关的，主要就是由于增值税发票具有抵扣的能力，通过利用增值税发票能够抵扣企业所要缴纳的一部分的税款。但是，依然存在着一部分的企业为了能够减少自己所要交的税款，通过这样的机会在发票上大做文章。比如虚开增值税发票来开展违法犯罪活动，这样少缴或漏缴税金。目前税务机关需要高度重视，如果发现在增值税发票方面存在着违规违法的行为，就需要及时采取措施对于相关企业进行处置、处罚。对于当前的企业来讲，在对发票管理的过程当中需要采取合理及科学的措施，要从下列几个方面进行必要的防控：第一，对于增值税专用发票进行充分认知，同时也需要了解增值税专用发票的管理规定。第二，要通过采取更加合法以及科学的手段来获得抵扣进项税发票，并且要在合适时间之内将其交给税务机关进行必要的认证，保障企业税务风险得到降低。由于增值税发票能够促使一部分税额得到抵扣，所以可以称之为一种有价证券，在目前的背景之下，更加需要企业加强发票严格管理，避免产生抵扣联丢失的状况。第三，增值税发票也是一种价外税。换言之就是税款、价款二者相互分离开。对于当前财务人员来讲，在实际财务核算工作开展的过程当中需要对于税款和价款准确合理归集。第四，在实施“营改增”政策之后，对于当前纳税人来讲，在利用增值税专用发票的过程当中，要保障按照国家的法律法规来进行操作，尤其是不能够虚开发票。否则一旦发现，就会遭受到税务机关严厉处罚，对于企业的健康稳定的发展会造成重大的影响和阻碍。

（二）进项税额抵扣存在的风险及控制措施

在实施“营改增”政策之后，对于当前的房地产而言，还是面临着进项税额抵扣风险。第一，对于当前的纳税人来讲，在没有知晓或者已经知晓情况之下利用虚开增值税发票来将其作为合法抵扣凭证，这属于一种严重的违法行为，需要引起重视。第二，对于当前的企业而言，购进货物以后，增值税发票用在了非应税项目或者是个人消费上，却没有根据税法相关要求和规定将进项税额进行必要处理。第三，应税服务已经出现不能抵扣进项的状况。第四，纳税人在实际税额抵扣的过程当中产生较多的税务风险，为此，需要企业能够采取合理以及科学的控制措施。第一，不管是从何种渠道、何种途径所得到的增值税专用发票，需要保障和企业的业务实现相互的对应，这样才能够让发票更加具有有效性和真实性。第二，实际财务核算工作开展的过程当中，也需要切实做好进项税额的管理审核工作，不能够抵扣进项税额的也应当实现进项税额转出。这样才能够促使其符合税法相关规定和要求，并且也可以理顺逻辑关系。第三，对于当前的企业来讲，也需要组织员工针对增值税条例进行深入的学习和研究，让员工能够意识到增值税条例的重要价值和重要意义，并且通过条例来对于自身的行为进行规范和约束。第四，对于当前的企业人管理人而言，要采取措施提高企业财务管理人员的专业素质和专业能力，这样才能够促使会计核算工作更加具有科学性和合理性，否则难以准确有效的对于进项税额进行科学的把握控制。

（三）增值税政策上存在的风险及控制措施

“营改增”也设置了增值税免征项目以及退税项目免征项目，主要包括了退伍军人就业、残疾人就业、著作税转让、以及相关的免税业务等等。对于当前的企业而言，也需要解读相关的政策，避免错误的运用税收优惠政策而对于企业发展造成一定风险和影响。其主要采取的措施包括下列几项，第一，要对于自身的业务进行深入的研究和分析，切实保障自身所开展的各项业务符合税收的各项政策。尤其是对于优惠政策当中的内容，要进行熟练地掌握和了解。另外，对于当前纳税人来讲，也需要明确各项税收优惠政策的内涵，不能够根据个人理解或者是感觉来理解税收优惠政策。不能优惠的必定不能优惠。第二，要在符合税收优惠政策的基础之上，给税务机关提供相关的资料。第三，要对于增值税专用发票以及企业免税项目之间关系进行合理及科学的处理。

（四）偷逃税风险及控制措施

在当前，依然存在着一部分企业管理人士为了能够有效提高企业利润水平，实际经营管理的过程当中铤而走险，通过采取不良方式来偷税漏税，甚至少记收入方式取得现金收入，企业也不开正规发票，获得了更多的账外收入。税务机关会对于偷逃漏税行为进行严厉的处罚，甚至情节严重的情况之下还会追究刑事责任，所以，企业也需要端正好自身态度，不要存在任何的侥幸心理，平时也需要严格按照规范进行合理科学的操作。

三、结语

综上所述，“营改增”政策就是为了能够有效减少企业的税负，房地产企业更加需要高度重视税务风险问题，要采取措施有效规避税务风险，这样才能够提高企业利润水平，实现企业健康、稳定及持续性的发展。

参考文献

［1］张慧慧.浅析房地产企业税务风险防范［J］.科技经济导刊，2020（9）.

房地产企业税务风险篇6

1 部分房地产企业税务风险控制模式

以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。

1.1 风控模式一

中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。

1.2 风控模式二

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。

2 房地产企业税务风险管理

我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。

根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。

房地产税务风险管理的不良表现：

2.1 内部控制缺失或风险管理不健全

房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。

2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异

国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。

3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立

企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。

3.1 外部风控模式的建立

国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。

3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题

①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。

②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。

③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。

④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。

⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。

⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。

⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高

①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。

②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。

③以假发票虚列成本。

④多结转成本等。

3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题

①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。

②税法不允许列支的项目。

例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。

企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。

税务稽查：应纳所得税262.5万元。

3.2 内部风控模式的建立

3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节

3.2.2 涉及主要税种

分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。

3.2.3 房地产项目投入大工期长

有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。

3.2.4 税务风险控制模式的建立

通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。

企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。

4 结束语

随着中央对房地产政策的严控和重视，加强对房地产业重点税源行业的税征收管理。房地产行业市场秩序的治理力度只增不减。本文运用有关企业管理中房地产开发税务风险控制政策内容为主线，探讨房地产企业税务稽查的重点及风险点。帮助企业建立完善房地产企业税务风险控制模式，使房地产企业税务风险管理及控制模式融入到企业各项业务的全过程中，让税务风险识别、税务风险评估、税务风险决策、税务风险监测、税务风险处置五个环节形成一个紧密的管理控制模式。

本文中所考虑的房地产企业税务风险管理及控制模式还比较简单，结合企业管理的新观念仍然有非常大的研究和探讨空间，本人今后也将不断开拓创新，为寻求一个解决房地产企业税务风险管理及控制模式的有效系统做出贡献。

参考文献：

房地产企业税务风险篇7

一、我国房地产企业土地增值税的纳税筹划存在的主要问题解析

当前我国房地产企业税种繁多和税负较重的压力与日俱增，在纳税筹划的实际操作过程中也存在诸多问题，主要存在以下情况：

（一）一些企业的管理者疏于对国家相关宏观政策的关注

众所周知，我国近些年对房地产行业的宏观调控力度日益加大，相继出台了 “国六条”、“国十一条” 和“国八条”等，可见从财政、金融和税收等诸多方面对房地产行业的科学调控越发急迫。这在很大程度上也给我国一些房地产企业，尤其是中小型企业带来了一些消极的影响。具体表现是一些企业还缺乏适应这种大力度宏观调控客观环境的能力。这也直接导致土地增值税的纳税筹划工作受到一定程度的阻力，也加大了他们土地增值税的税务风险。

（二）纳税筹划目标不明晰，方法有待完善

主要表现在：一些房地产企业的管理层忽视对土地增值税的纳税筹划，尤其是大型的国有企业，他们片面地认为这是国家层面的事情，而非企业行为；一些财务人员缺乏会计等专业知识的储备，缺乏对土地增值税务政策的全局观念，导致在具体运用上有失熟练，一方面对纳税筹划的递延、节税及相关的安全问题缺乏明晰的定位，另一方面更是对房地产企业纳税筹划的方法理解和应用都不科学。

（三）相关的纳税筹划风险意识有待提高

从房地产企业纳税筹划的整体情况来看，我国大多数房地产企业在面对新的土地增值税政策环境的同时，缺乏必需的危机感。具体表现是：一些企业虽然名义上说都是按照国家税法和相关条例的规定处理，但是由于对于筹划点把握不好，很容易出现违法违规的现象；一些企业的财务人员对税务的风险防范意识非常淡薄，从而忽视了进行土地增值税纳税筹划整个环节可能存在的多个风险，比如筹划方案失准、有纳税筹划计划执行方式不当，以及对于风险的应变能力丧失等问题。

二、对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的几点建议

基于对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的实际情况及其存在中的问题，本文有针对性的提出以下三点建议和措施，以期对我国房地产企业土地增值税纳税筹划提供有益的借鉴和参考。

（一）充分利用税收的相关政策进行纳税筹划

不容忽视的一种情况是，当下我国整体的产业结构调整大背景下，相关的宏观政策出台和变化都很快。这就要求房地产企业的高层管理者积极关注国内外的宏观经济政策，并且具有一定程度的宏观政策预见性，尤其是关注土地增值税方面政策的新调整。当前我国关于土地增值的税法里有许多优惠政策规定，比如可以通过建造普通住宅出售的税收优惠；合作建房的税收优惠；企业兼并的税收优惠等规定。房地产企业管理者只有将相关政策吃透，才能将企业由税收筹划的被动地位转化为主动，从而强化对对国家宏观经济社会环境变化的适应能力。

（二）明确纳税筹划目标，熟练应用筹划方法

这要求房地产企业明确土地增值税的纳税筹划目标，千万不要错过最佳的筹划时间，尽量做好事前、事中和事后的全过程筹划，从而保障土地增值税筹划目标的顺利实现，具体的筹划方法：

1、利用其征税范围进行纳税筹划

主要表现为合作建房方式筹划和代建房方式筹划。前者指的是在项目完成后，合作双方按照合作建房合同的具体约定比例来进行分房自用，因此双方都暂免土地增值税。需要指出的是，转让的时候需要缴纳土地增值税。后者指的是房地产企业代客户进行项目的开发和建设，只收取代建收入，尚未发生房地产权属的转移问题，所以也避开了土地增值税的征税范围。

2、规避平台筹划法

临界点主要分为税基临界点和优惠临界点两种。前者主要是通过合理减小税基来实现节税的目的，后者主要是为了享受优惠待遇。举例来说，一开发项目在统计土地增值税时，要求可以扣除项目总金额为800万元，假设市场售价为 1000万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为25%，土地增值税为60万元，税前利润为140万元；假设市场售价为960万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为20%，土地增值税为0万元，税前利润为160万元。可见，两种情况下利润有20万元的差异。这也就是说，房地产企业在出售普通的标准住宅时，需要通过合理的定价进行纳说筹划，具体要求是需要在定价时加强有关税金及附加的合理测算，从而准确找到税金的跳板临界点，能够实现销售价格的科学制定。

3、利息支出的筹划

房地产企业通常会有外部融资的问题，这就为企业进行纳税筹划提供了一定的操作空间，即在实际的筹资过程中，可以通过确定合适的筹资利息扣除方式来实现对土地增值税的筹划目标。对于以下两种情况，允许据实扣除。其一：能够按转让项目计算分摊所发生的利息支出；其二：能够提供有关金融机构的有效证明材料。而对于与项目有关的其他费用，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%比例之内进行扣除。如果无法满足其中的任何一个要求，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%比例之内进行扣除。举例来说：假设一个项目土地取得成本和建造成本共计100万元，房地产开发过程中的其他费用，根据当地税务机关的具体规定执行。则该项目的借款利息支出为5万元。那么如果该企业的筹资借款预计利息大于5万元，这种情况下，可以采用第一种扣除方式，即房地产开发费用准予扣除的金额大于10万元；如果企业的筹资借款预计利息小于5万元，那么就要采用第二种扣除方式，即房地产开发费用可扣除金额小于10万元。

（三）需要提升纳税筹划风险管理能力

鉴于土地增值税是房地产企业税负中的重要性地位，其纳税筹划的风险对整个企业的风险管理也不容忽视。因此要求我国房地产企业加强土地增值税的纳税筹划风险管理和防范建设问题。具体要求是：根据企业自身的实际情况，科学设定筹划风险管理的控制点，并建立有效的防线评测指标和预警机制；做好与利益相关者的沟通协调工作，及时发现、解决和协调与税收征管部门的沟通问题，有效避免纳税的法律风险；按照最新的税法规定，房地产企业不能简单采用预征方式，而是需要及时对土地增值税进行清算，因此要求房地产企业必须加强土地增值税的清算工作，不断增加企业内部审计来合理规避该清算而未清算的实际情况；最后还需要不断提高企业纳税筹划员工的职业素养，提高他们的综合能力，以便能够制定合理的纳税筹划方案，并保证其顺利地实施。

三、结束语

综上所述，伴随我国产业结构调整的大趋势，以及我国房地产企业整体财务管理理念的不断更新和完善，关于土地增值税纳税筹划的要求越来越高。尽管我国一些房地产企业在土地增值税纳税筹划的理念和操作技巧上都存在诸多不足，面临诸多困难，但是这更加需要企业不断增强自身实力，从而在遵纪守法的前提下，更好地实现企业财务利润的最大化。

参考文献

房地产企业税务风险篇8

某房地产公司税收筹划案例分析

2007年,某房地产公司以7500万元购得一块商业用地,用于普通住宅建设,预计房屋可售面积3万平方米左右,营业税及附加税率总计5.55%,契税3%,所需资金部分来自于银行贷款。具体数据如表1所示:

筹划前:营业税及附加为2164.5万元,土地增值税为9318.075万元,税金合计(不考虑印花税)为11482.575万元。

该房地产公司决定接受税务师的筹划建议,单独成立销售公司。房地产公司先将房屋按每平方米8000元的价格出售给销售公司,再由销售公司按13000元的价格出售给客户。

筹划后:房地产公司应纳税额为营业税及附加1332万元、土地增值税2925.6万元;销售公司应纳税额为:契税720万元、营业税及附加2164.5万元、土地增值税3850.65万元,两公司税金合计为10992.75万元,可以节税489.825万元。

经过上述比较,该公司认可了税务师的方案,可是在方案执行过程中,问题逐渐显现。首先,房屋过户到销售公司后,已经成为二手房,需到二手房交易中心交易,这为房屋的销售带来意想不到的困难。其次,根据营业税条例规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权核定其营业额。该公司将房屋以8000元/平方米的价格转让给销售公司,该价格明显低于同类房屋的交易价格,因而该公司还面临着营业税被重新核定,需补交税款、滞纳金甚至被罚款的可能。

房地产企业税收筹划面临的风险

税收筹划风险,是指纳税人在进行税收筹划时,因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要表现在以下几个方面:

法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟,它经常在税收法律规定的边缘操作。税收筹划方案的合法性必须经过税务部门的确认,有时房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异,这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外房地产企业在税收筹划过程中发生对法律理解的偏差,使税收筹划蜕变成偷税行为,又会导致税收筹划的违法风险。也就是说即使是合法的税收筹划行为,有可能因为税收政策理解偏差导致税收筹划方案无法实际执行,从而使税收筹划方案成一纸空文;或者被税务机关认定为偷税、逃税行为,不但得不到税收利益,反而加重了房地产企业的税收成本,使房地产企业得不偿失。

政策风险。房地产企业受政策影响比较大,这主要是由房地产业在国民经济中所处的地位决定。目前,我国市场经济体制还不成熟,现有的税收规定中法律法规少,规章以及其他税收规范性文件多,从而造成税收法令政策的透明度明显偏低。随着法制建设的不断深入,许多政策会相应地发生变动,政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性,这些都容易导致税收筹划的失败。对同一房地产企业而言,在不同时段,往往会由于主、客观条件的变化,使所选择的筹划政策失去原有的效用,甚至与法律相抵触。

财务风险。房地产企业属于资金密集型企业,对资金的需求巨大,若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此,房地产企业必须保证资金供应的充足,房地产企业大部分资金都是通过举债而获得,而借入的资本额越大,税收筹划的空间越大,获取可能的税收筹划利益的机会也越大,但由此带来的财务风险也相应增大。

行业风险。房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面,受多方面因素影响,它的发展取决于整个行业是否景气,行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大,容易导致税收筹划风险的产生。

房地产企业税收筹划风险产生的原因

税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾,是税收筹划风险产生的主要原因。具体包括以下几个方面:

因税收立法、执法所导致的风险。在我国税收法律中,税务部门与房地产企业之间的权责关系并不完全对等,房地产企业处于一种相对劣势的地位。税务部门相对于房地产企业而言更容易掌握更多税法信息,对于新的法律的了解或获得也滞后于税务部门。由于税收征纳双方关系权力责任的不对称性及在法律中赋予税务部门过多的自由裁量权,造成即使税收筹划人员具有较为充分的空间,税务部门也可以利用“税法解释权归税务机关”而轻易加以否定,从而使房地产企业的税收筹划风险大大增加。

注重“税负最低”,忽视企业整体利益。有的房地产企业认为追求“税负最低”,是税收筹划的目的,这是一种不完全正确的认识,是混淆和颠倒了税收筹划目标和最终目的的关系。例如,误以为用借入资金投资比用自有资金划算(少交税),但很多事例表明,使用借入资金虽然其利息可在所得税前扣除,但由此未必增加房地产企业的净利润,相反它却减少了房地产企业的净利润,另外还有可能引发巨大的财务风险。事实上税负最低只是税收筹划的阶段性目标,而实现房地产企业价值最大化才是税收筹划的最终目的。

片面夸大房地产企业税收筹划的作用。很多房地产企业认为税收筹划无所不能,事实上税收筹划只是房地产企业理财活动的一部分,它的作用是有限的,并受一定的条件制约。税收筹划往往需要与相关的生产经营决策配合使用才能相得益彰,产生较大的总体效益。另外,税收筹划的开展与房地产企业的涉税税种、应纳税额以及财务核算水平等情况息息相关。

因税收筹划人员自身素质所导致的风险。自身专业素质主要反映在税收筹划人员对于税法的全面理解与运用方面,由于税收法规的庞杂和税收政策的频繁变更,税收筹划人员受自身业务素质的限制,对有关税收法规的精神把握不准,虽然主观上没有偷逃税的意愿,但事实上由于筹划不利,违反了税法,产生了税收筹划风险。

房地产企业税收筹划风险的防范措施

税收筹划风险管理的目标是通过采取合理的措施对风险加以控制,规避和降低风险损失。针对风险的类型和产生原因,可以采取以下风险管理方法。

(一)树立依法纳税意识,完善会计核算工作

房地产企业经营决策层必须树立依法纳税的理念,这是成功开展税收筹划的前提。税收筹划可以在一定程度上提高房地产企业的经营利润,但它只是全面提高房地产企业财务管理水平的一个环节,不能将房地产企业利润的上升过多地寄希望于税收筹划。依法设立完整规范的财务核算资料和正确进行会计核算,是房地产企业进行税收筹划的基本前提。税收筹划是否合法,首先必须通过税务检查,而检查的依据就是房地产企业的财务核算资料。因此,房地产企业应依法取得和保全会计核算资料、规范会计基础工作,为提高税收筹划效果提供可靠的依据。

(二)准确把握税法政策,密切注视税法的变动

税法是处理国家与房地产企业税收分配关系的主要法律规范,税收筹划方案主要来自税法政策中对计税依据、税率等的不同规定,对相关税收规定的全面了解,就成为税收筹划的基础环节。只有全面了解,才能预测出不同的纳税方案,并进行比较,优化选择,进而作出对房地产企业最有利的税收决策。反之,如果对有关政策、法规不了解,就无法预测多种纳税方案,税收筹划活动就无法进行。税法常常随经济情况变化或为配合政策的需要,而不断修正和完善。因此,房地产企业在进行税收筹划时,必须密切关注并适时调整自己的筹划方案,以使自己的行为符合法律规范。

(三)增强风险意识,提升自身素质

防范房地产企业税收筹划风险是一项具有高度科学性、综合性、技术性的经济活动,因此对具体操作人员有着较高的要求,税收筹划人员不仅要精通税收法律法规、财务会计和房地产企业管理等方面的知识,而且还应具备经济前景预测能力、项目统筹谋划能力以及与各部门合作配合的协作能力等素质,为房地产企业出具防范税收筹划风险的方案或建议。税收筹划人员素质的提高,一方面依赖于个人的发展,另一方面也依赖于整个房地产行业素质的提高。只有整个房地产行业素质提高了,才能充分进行房地产企业税收筹划。

(四)加强与税务部门联系,搞好税企关系

房地产企业要想进行税收筹划,必须取得当地税务机关的支持,以确保合法性。进行税收筹划,由于许多活动是在法律的边界运作,税收筹划人员很难准确把握其确切的界限,有些问题在概念的界定上本来就很模糊,比如税收筹划与避税的区别等,况且各地具体的税收征管方式有所不同,税收执法部门拥有较大的自由裁量权。这就要求从事税收筹划者在正确理解税收政策的规定性,正确应用财务知识的同时,随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。经常与税务机关保持友好联系,使税收筹划活动适应主管税务机关的管理特点,或者使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。

(五)顾全企业整体利益,注重税收筹划方案的综合性

从根本上讲,税收筹划归结于企业财务管理的范畴。它的目标是由企业财务管理的目标――企业价值最大化所决定的。税收筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划,将其纳入房地产企业的整体投资和经营战略,不能局限于个别税种,也不能仅仅着眼于节税。单纯看税收筹划是分税种进行的,对每个具体的税种进行筹划,但房地产企业税收筹划是一项系统工程,房地产企业的经济活动要涉及到数种税,即便一项具体业务也可能要涉及若干税,例如一笔销售收入是否确认、何时确认、可能会影响营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等,针对众多的征税对象、税率、减免税等,税务筹划时不能仅盯住个别税种的税负高低,而要着眼于整体税负的轻重。另外,如果单纯追求最大扣除项目、最小的计税收入,会掩盖企业真实的经营成果和获利能力,影响企业的筹资和投资能力,进而影响房地产企业财务目标的实现;所以不能以税负轻重作为选择筹划方案的唯一标准,而应以确保房地产企业财务目标实现下的税收筹划方案要具有可操作性。

通过以上分析,文章指出,随着税收筹划活动在房地产企业经营活动中价值的体现,房地产企业税收筹划风险也该受到更多的关注,由于税收筹划主要侧重于事前的筹划,因此不可能完全消除税收筹划的风险,但尽量降低或分散涉税风险是房地产企业税收筹划的重要内容。成功的税收筹划方案应该是风险最小、收益最大的方案。

参考文献:

1.盖地.企业税务筹划理论与实务[M].东北财经大学出版社,2005

2.梁云凤.房地产企业税收筹划[M].中国市场出版社,2006

房地产企业税务风险篇9

 

摘要：随着社会经济的发展，税收已渗透到社会生产经营活动的各个方面，对企业的影响越来越重要。公众普遍认为房地产企业是涉税风险很高的行业，偷税漏税现象十分严重，并且房地产企业投资额巨大，涉及的税种多，税收在总投资额中所占的比例又很大，所以，房地产企业在建立一套完整的内控体系的同时建立一套适合本行业的税务内控体系将会起到十分重要的作用。本文结合房地产企业的行业和税务特点和内控体系中的涉税流程、风险控制点、审批权限等内容探索构建适合房地产企业的税务内控体系的意义和构建方法。

关键词：房地产企业 税务内控体系  构建意义和方法

内部控制是企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着举足轻重的作用。为了切实保证内部控制制度的有效运行，更好的加强企业管理，最终提高企业的经济效益，每个企业都应该制定适合本企业的内部控制制度。对于大部分企业来说，企业内部控制已经不陌生，它已经成为企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是作为企业内部控制制度一个重要组成部分的税务内控，却还没有得到应有的和足够的重视。随着我国税收环境的不断改善，国内大部分企业的整体税负在逐年下降，税负下降给企业带来实惠的同时也导致企业的税务稽查风险越来越高，这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了很高的要求，这就要求企业在加强内部控制的同时，更要提高防范税务风险的意识，把税务内控体系融入到企业整体内控体系中。

一、         税务内控的背景、定义和目标

税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制一个重要组成部分的税务内控，业界对此还没有完全明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业董事会、管理当局和全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值” 这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。由税务内控的定义可以看出，企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

二、         房地产企业构建税务内控体系的意义

近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业宏观调控的影响下，政府部门(尤其是税务管理部门)对房地产企业的管理日趋严格。从2002年起，房地产企业一直被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，并且公众目前普遍认为房地产企业的偷漏税现象非常严重，这也同时说明了目前房地产企业涉税风险很高。

首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。

其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查避免税收处罚形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的风险评价，进而影响企业的经营管理。

三、         构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务封风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

（一）为了提高企业税务内控管理水平，应尽量在财务管理部门下设立专门的税务管理机构，目前一些大中型企业都在尝试设立专门的税务管理部门进行税务内控管理，即使有的企业没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗，专门来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不仅仅指税务岗的人或者财务部门的人，还包括与公司税收联系紧密的其他人员，还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报表的填制、管理发票、评估、处置和监督税务风险事项；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行税务指导，杜绝经营过程中的潜在税务风险；尽量参与公司投资、筹资税务管理评价，并能提出有效的税务评价意见。

（二）对各环节的风险管理流程进行控制

企业内部控制机制是属于预防性的控制机制，是企业防范风险的基础和前提。内部控制制度包括为保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列必要的管理制度和措施，作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须建立科学的内部涉税事务管理组织与标准，加大对税务工作事前筹划和过程控制的力度，实现各个业务流程税务价值的最大化。房地产可以根据自身的情况，对各个涉税环节的风险点进行控制，即建立一套各税环节的风险控制流程，通过这些流程的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到防范涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

（三）建立健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，包括汇报制度与汇报标准两个方面，主要作用是明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度以公司管理的高度， 明确重大涉税事项必须要向公司领导及时进行汇报。重大涉税事项的确定，很难一概而论，必须根据实际情况进行针对性的分析，一般而言税务检查、税收筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用、税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须汇报的事项。汇报标准决定各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题，以便于汇报文本在不同部门、不同人员签字流转中的统一理解。比如，税管员在工作中发现问题及时汇报，并以标准化的内部文本进行签字流转，税务主管再与其他部门协商纠正重大那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险那么他应该向他的主管部门领导的主管领导进行沟通交涉，并向公司高层领导汇报。

(四)建立内部税务风险测评制度

建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确，并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

四、         结论

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

1、方红星，王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理——整合框架[M].东北财经大学出版社,2005.

2、郭伟、肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008.

3、林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16).

4、张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业.,2010(2).

5、李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007.

房地产企业税务风险篇10

一、税务内控的背景、定义和目标

税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

二、房地产企业构建税务内控体系的意义

近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。

首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。

其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。

三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

(一)为了提高企业税务内控管理水平

应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。

(二)对各环节的风险管理流程进行控制

企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

(三)建立健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。

(四)建立内部税务风险测评制度

所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

四、结束语

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

[1]方红星,王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理――整合框架[M].东北财经大学出版社,2005

[2]郭伟,肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008

[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16)

[4]张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业.,2010(2)

[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007

房地产企业税务风险篇11

房地产企业是国民经济的重要产业，其税收占整个国家税收总额的比重较大，为此国家也加大了对房地产企业宏观调控的力度。同时房地产企业又是高风险行业，这就有必要在房地产企业建立和完善适合本行业特点的税务内控体系，一方面有利于国民经济的发展，另一方面对房地产企业起到约束的作用，促使其健康发展。

二、房地产企业税务内控体系的不足

（一）税务内控环境的问题

1.没有专门的涉税管理部门。我国大多数房地产企业，涉税业务均由财务部门负责管理，分工不明确，职责不清晰，不能对涉税业务进行有效的管理和控制。企业由财务部门来完成税务方面的工作，由于税务工作专业性很强，而财务人员又缺乏税务方面的专业知识和技能，实际工作中只对纳税申报工作进行处理，税务风险控制与管理工作被忽视，没有发挥应有的作用。

2.税务风险控制意识淡薄。房地产企业由财务人员负责涉税事项，造成员工把税务风险控制工作单纯地认为是财务部门的职责范畴，与自己的本职工作没有关系，而且缺少事前控制的意识，被动地完成涉税工作。对企业税务风险的控制，一方面需要管理层的正确决策，另一方面还需要全体员工的紧密配合。

（二）税务风险评估体系不健全

1.在对税务风险的识别方面，有些房地产企业只注重企业的发展机会，对潜在的税务风险因素认识不足，忽视了在企业运营过程中可能出现的风险问题。

2.在对税务风险的分析方面，有些房地产企业在进行各项业务开展的过程中，不能很好地依据企业先期制定的税务内控的指标来收集，整理及分析税务风险方面的相关资料，不利于企业日后的工作安排。

3.在对税务风险的应对方面，一些房地产企业由于对税务风险的严重程度考虑不周，导致企业在制定税务风险应对的措施上没有针对性，没能及时地消除风险因素，影响企业的发展。

（三）税务内控活动中的问题

1.税务工作流程方面

企业发生了涉税业务，首先由财务部门进行会计核算、进而填制会计报表，没有对这些业务进行提前控制。在纳税环节，也是由财务部门负责申报纳税，缺少企业涉税管理部门对其工作的复核，导致差错不能及时被发现纠正。这样的税务工作流程，影响了企业税务工作的及时性和准确性，加重了企业的税务风险。

2.税务资料管理方面

房地产企业税种多，涉税业务复杂，涉及很多的税务资料，企业在完成涉税业务时，只关注业务是否完成了，忽视了对相关税务资料的整理与保管，各部门在就一税务问题进行沟通时由于缺少相关资料作为依据，导致不能协调好各部门之间的工作。

3.税务风险自查方面

一些房地产企业不重视税务风险的自查工作，当涉税业务出现差错，被税务机关处理、处罚时，才会意识到问题的严重程度，由此给企业造成不良的影响。

（四）税务信息沟通方面

房地产企业财务部门和涉税管理部门各自有其工作范畴，但税务信息应该是所有部门共享的，由于不能很好地共享税务信息，企业各部门对其理解掌握的程度有很大的差别，导致各部门在工作中出现纠纷，对企业的正常运营产生影响。

三、完善房地产企业税务内控体系的建议

（一）改善房地产企业税务内控的环境

1.设立专门的涉税管理部门

房地产企业应该设立与财务部门同级别的专门的涉税管理部门，将企业税务方面的工作从财务部门的管控中分离出来，根据企业的实际情况及涉税业务，明确其具体的工作内容、工作权限及岗位职责，包括对涉税业务的会计核算及定期申报的审查核对；对发票的领购、使用及保管的严格管理；对企业税务风险事项的权衡、评估及监督；对国家最新的税收政策的收集、整理及分析，通过一系列的涉税管理活动，规避企业在运营中隐藏的风险因素，完善税务管理。

2.提高全员税务风险控制意识

作为企业发展的前提条件，房地产企业管理层要重税务内部控制，并通过培训等形式，加强对员工的税法宣传工作，提高全体员工税务风险的控制意识，让全体员工充分认识到，税务内部控制的好坏不仅关系到企业目前的经营情况，更关系到企业未来的发展。

（二）加强房地产企业税务风险评估机制

1.完善税务风险识别机制

房地产企业发展越快，潜在的风险越大。对风险的有效识别可以在一定范围内帮助企业完成对税务风险的把控。在这一过程中，企业应该建立相关的数据档案库，将识别的风险整理归纳，为企业今后的风险识别提供保障。与此同时，更应该对已经识别的风险进行剖析、落实，从而更好的解决这个问题。

2.加强对税务风险的分析

企业还应对已识别的税务风险进行定量和定性分析，并根据其可能会造成的影响大小对其进行排列。在税务风险的处理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有优势，最好的处理方法是依照实际情况将它们结合起来，而后对税务风险进行分析，从而使我们能够更加容易的掌控风险。

3.强化税务风险应对机制

企业在对已识别风险进行归纳分析后，管理层就要迅速制定出应对风险的策略。在实际工作中，管理层应该根据企业被风险可能影响的强度制定出多套应急方案，在合理合法的前提下，以企业的效益为出发点对风险进行处理。

（三）加强对税务风险控制活动的管理

1.捋顺税务工作流程

房地产企业在日常账务处理上，如果涉及到税务方面的事项，应该提前向涉税管理部门备案，做到涉税工作事前控制。在业务处理完成后，财务部门要及时上报税务资料，由涉税管理部门审核监督财务部门涉税工作的效果。通过这样的工作流程，一方面大大提高了涉税工作的效率，另一方面也能避免各部门之间责任不清的现象。

2.妥善保管税务资料

房地产企业如果设立了专门的涉税管理部门，那么，财务部门处理完的税务资料，涉税管理部门要及时对这些资料进行分类、归档并按档案管理的要求妥善保管，防止出现财务资料、税务资料堆积混淆在一起的现象，需要用时很容易根据档案目录查找到，提高企业的工作效率。

3.及时进行税务风险自查

房地产企业要定期地对税务风险点进行自查工作。比如：涉税业务的处理是否真实可靠；工作流程是否符合要求；是否是按时限要求完成等等。企业应当将这些风险点的自查结果整理，汇集成报表形式，统一上报，一方面可以督促可能引起风险点的员工通过改变工作方式来化解这一问题，另一方面有利于企业在安排以后的工作时有针对性地避免风险的出现。

（四）加强税务信息的沟通

1.企业内部信息的沟通

房地产企业应该建立财税部门的信息共享平台，财务人员和企业内部税务人员通过在信息平台上的交流，及时掌握企业税务方面的相关信息资料，便于相关人员能够从中学到更好的处理业务的方式，同时与企业有关的信息政策要及时在平台上，便于员工了解最新的政策法规，为更好的完成税务工作提供良好的基础。

2.加强与税务机关的沟通

房地产企业的运营离不开税务机关的监督、检查，特别是房地产企业规模较大，税种较多，涉税业务比较复杂，因此，企业更要加强同所属税务机关之间的联系，多沟通多交流，这样，企业不但可以顺利地解决工作中的难题，还可以掌握最新的税收政策，认真学习及领会，避免因企业自身方面理解政策偏差导致税务风险的出现。

（五）完善房地产企业内部监督与考评机制

1.完善税务内部监督机制

企业的税务内控机制是一个动态的、不断发展变化的过程。在这一过程中，涉税工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改进的，要有相应的管理制度来约束，为了保证企业税务内控得到有效的实施，最大限度的发挥其应有的作用，企业要完善税务内部监督机制，监督考核税务内控体系的执行情况。

2.强化税务内部绩效考评机制

房地产企业要强化税务内部绩效考评机制，将涉税工作的目标与企业对税务绩效的考评机制结合起来，依据考核目标的实际完成情况进行奖罚，要让涉税工作人员对自己负责的工作引起足够的重视。同时企业要对涉工作人员设立激励机制，对于在涉税工作中表现突出的员工进行奖励，对于在工作中出现纰漏，给企业带来损失或影响企业信誉的涉税工作人员，给予相应的处罚，只有激励与惩罚相结合，才有利于涉税工作人员提高工作的积极性，更有利于涉税工作的顺利完成。

现阶段，我国房地产企业税务内控机制不健全，不仅影响本行业的发展，同时也不利于国民经济的发展。因此，有必要完善房地产企业税务内控机制，通过改善税务内控环境、加强税务风险评估及完善内部监督与考评机制等一系列措施，从而促进房地产企业健康、持续发展。

参考文献：

房地产企业税务风险篇12

税收筹划具有下述特性：首先是在不违法法律法规的前提下进行的。其次从长远来看能够让企业最终整体获得最佳收益。最后需要企业事先筹划，通过事先筹划使企业日常的经营活动按照筹划的进行，达到合理的最优的税收负担。

三、房地产企业进行税收筹划的产生风险的种类

企业进行税收筹划的时候，由于各种因素的变化和相互影响，使得实际结果和预计之间产生偏差，常见的房地产企业在税收筹划风险方面的来源有：首先，对税收筹划在税收政策方面的风险进行简要的分析。税收政策风险指的是房地产企业在进行税收筹划的时候，拟定的方案和现行的税收政策之间产生了冲突，导致房地产企业的税收筹划无法进行。房地产作为国民经济中一个重要的支柱产业，随着房价的不断飙升，国家对房地产行业施行严格的管理和调控政策，因此，房地产企业受税收政策的影响极大。现阶段，由于我国的市场经济尚处于发展初期，1985年全国人大通过授权国务院制定相关税收法律导致税收法定原则的缺位，因此税收法律在制度上的不完善以及税收政策上出现的变化会使企业制定的税收筹划在方案上不能与最新税收政策达到同步，因此，造成税收筹划方案无法有效实施。这就是我国房地产企业在税收筹划过程中经常遇见的问题，税收政策与税收筹划方案在时间上的差异性。其次，对税收筹划在法律上的风险进行简要的分析。现阶段，税收会由于国家政策的改变产生变化，而且，税收筹划的方案合法性也必须经由税务部门的认可，但是，房地产企业在拟定税收筹划的方案的时候由于立场的不同导致对税收法律法规政策的理解经常会与税务部门存在分歧，然而，这种差异就会成为税收筹划制定过程中的法律风险。如果企业对税收法律法规在理解方面产生了偏差，直接会把税收筹划行为变成违法行为，或者造成无效的税收筹划方案，对企业正常的经营发展造成严重的影响。再次，对房地产行业风险进行简要的分析。房地产行业的特点：经营对象的不可移动、经营业务的广泛、经营周期长、资金密集、资产负债率高等特点。房地产行业的发展与社会经济的发展有着十分密切的关系。社会经济的发展具有复杂性和多样性，在对税收筹划的制定和执行中也会被影响，产生各种各样的风险。由于房地产行业开发周期长，企业正常运转需要一个庞大的资金后盾，因此，房地产企业极易受到资金断裂的影响。筹资或借债是房地产企业资金的主要的来源，哪个环节出现问题都很容易使企业陷入经营困境。所以，企业投入的资金越大，风险也就越大。最后，房地产企业在企业经营方面产生的风险。由于房地产企业经营业务的广泛性，以及每个企业之间具体情况的差异，所以，税收筹划在设计和执行上也会存在差异。在纷繁的市场环境中，房地产行业在经营过程中风险是不可避免的，包括发票风险、合同风险等，一旦操作上有不规范的地方，选取了不合理的筹划方案，那么避税就可能违法，会增加企业的经营风险。另外，企业税收筹划如果事先盲目投入，必然加大投资的成本，增加经营的风险。

四、防范措施

现阶段，对于房地产企业来说，对税收筹划进行管理借以减少筹划产生的风险，必须做到制定税收筹划的过程中要对可能出现的各种各样的风险进行充分的分析与评估，建立有效的合理的风险防范措施，借以消除或者减少风险。对于不同的风险类型，需要采取不同的措施。首先，对于税收筹划的风险来源需要有正确的认识。企业的税收筹划的人员在掌握房地产业务流程、企业财务以及税收法规政策的同时，必须要对筹划风险有正确的认识。只有这样，才能在税务部门监管中合理合法的进行税收筹划。参与房地产项目的所有人都必须对税收筹划的风险有充分的认识，加强防范意识，并初步形成全员参与的局面。其次，税收筹划企业需要对税收筹划进行风险评估，建立有效税收管控措施，同时一定要与国家的现行法规结合。国家的产业政策和相关税收法规是国家对房地产企业进行调控和监管的具体措施，可以保证整个行业的良性发展。所以，在制定税收筹划的过程中，一定要对产业政策和税收法规进行全面了解，以便做出多种纳税方案，进行择优选择，得出最为合理的税收筹划方案。实现与法律政策的同步。再次，规范企业会计核算制度。建立和完善会计核算制度也是房地产企业进行有效税收筹划的条件，会计核算制度自身的完整性、真实性以及合法性也会对税收筹划的效果带来影响。一是，由于房地产企业其会计核算的资料必须作为税收筹划的证据，以及税务部门审核的资料。二是，由于完善的会计核算可以为房地产企业税收筹划过程中提供合理的依据。三是，只有房地产企业对自身的业务能力不断加以提高，才能使会计核算工作能够规范的进行。最后，税收筹划的方案一定要具有综合性和全局性。企业进行财务管理其最大目的在于实现企业价值的最大化，税收筹划则是企业财务管理中的重要内容。税收筹划，要具有综合性，不能局限在某个税种的节税上，企业必须将其列入企业发展的战略中，对其进行长期的规划与设计。税收筹划并不是对单个税种进行的筹划，而是整体的系统工程，涉及的税种也很多。比如，营业税、所得税、房产税以及土地增值税等，因此，税收筹划不能只看单一税种上的收益，要综合的看。如果在追求短期利益最大化的过程中会影响企业长远发展，就要分清轻重，选择最有效的利于企业发展的方案，借以实现企业的可持续性发展。

房地产企业税务风险篇13

我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。

2找出房地产面临的税务筹划风险

2.1国家政策风险

房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。

2.2房地产行业运营风险

房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。

2.3法律风险

我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。

3分析税务筹划风险产生的原因

首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。

4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施

4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险

在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。

4.2建立健全税务筹划制度

国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。

4.3正确认识房地产税务筹划的作用

税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。

4.4房地产行业工作人员要树立风险意识

房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。

5结语

综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。

作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司