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商品房建设标准篇1
二、2000年6月20日前取得《建设工程施工许可证》的商品房项目，在2000年12月31日前申请商品房预售的，仍按调整前的工程进度标准（商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格）执行；在2001年1月1日后，申请商品房预售，执行新标准。
三、2000年6月21日后取得《建设工程施工许可证》的商品房项目，申请商品房预售的，均须执行新标准。
四、市区（县）房地产管理部门应严格按照新标准核发商品房预售许可证。
1．2000年6月20日前已实际开工，但未取得《建设工程施工许可证》的项目，申请商品房预售的，执行新标准。
2．2000年6月20日前已取得《建设工程施工许可证》，但2000年12月31日前未达到“商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格”标准的，不得核发预售许可证。
3．按新标准核发预售许可证的商品房项目，实行受理发证和现场鉴证分离，市区（县）房地产管理部门不再对工程进度进行现场勘查；工程进度由企业委托有资质的房地产测绘机构现场鉴证，并由测绘机构出具鉴证结果书面报告。
4．按新标准核发预售许可证的商品房项目，在房地产测绘机构对工程进度现场鉴证的同时，企业还应委托该测绘机构对房屋的暂测面积进行测量，作为商品房预售合同的面积依据。
五、按新标准申请商品房预售须提交的材料，仍按《关于加强商品房预售管理若干问题的通知》（沪房地开〔1997〕935号）规定办理，其中第6点“建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量25％以上的证明”，改为“房地产测绘机构出具的工程进度现场鉴证报告”；第12点“商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表”，改为“商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表（含暂测面积测绘成果报告）。
六、房地产开发企业申请商品房预售的，应如实提交相关材料。凡提供虚假材料的，取得商品房预售许可证，一经发现，由房地产管理部门予以纠正，收回已核发的商品房预售许可证；已经发生预售的，视作无证预售，按《上海市房地产转让办法》第五十条第（四）项规定处罚。
商品房建设标准篇2
本办法适用于本区行政区域范围内配套商品房的开发建设和供应管理活动。
本办法所称的配套商品房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格的政策性商品住房。
第三条（管理部门）
区房地局负责本区配套商品房建设、供应的综合管理和协调，并具体组织实施配套商品房项目用地的供应和配套商品房建设项目招投标。区发展改革委、规划局、建设交通委等相关部门按照各自的职责，负责配套商品房开发建设的相关管理工作。
各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会具体负责本管理区域内配套商品房建设、供应的管理和协调。
第四条（开发建设）
配套商品房建设采取“统一规划、市场运作、招标建设、企业开发”的运作机制。
各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会应根据本管理区域内房屋动迁安置的实际需求，及时研究提出本区域内配套商品房项目开发建设计划，并报区政府审批。
配套商品房项目开发建设计划经区政府批准后，由区房地局根据有关规定，办理配套商品房项目确认手续，并由区土地储备中心办理项目土地储备手续。
配套商品房项目经市房地资源管理局批准确认后，由区房地局按规定组织实施配套商品房建设项目招投标，并由区房地局和区土地储备中心与项目中标单位分别签订土地使用权出让合同和征地等承包合同。
配套商品房项目中标单位确定后，由中标单位与区房地局签订配套商品房建设项目协议书，明确配套商品房项目建设要求、收购价格、交付时间等内容。项目所在地的镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）应当会同中标单位协调处理配套商品房项目设计、建设、配套等相关问题。
配套商品房的设计和建设应以“价廉物美、功能完善、环境舒适”为目标，按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的“四高”要求进行。
第五条（房源管理）
配套商品房房源实行按中标价格限价收购，按动迁安置政策定向供应，任何单位不得擅自销售配套商品房。
配套商品房具备交付使用条件后，由项目所在地镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）提出房源收购单位名单并报区政府审批。房源收购单位经批准确定后，由收购单位与中标单位按招投标文件规定签订配套商品房收购协议，房源由收购单位统一管理，并严格按动迁安置政策凭《配套商品房供应单》销售供应。
第六条（房源供应）
配套商品房供应必须做到“政策公开、程序公开、房源公开”。
配套商品房供应面积和价格必须严格按照区政府有关动迁安置政策执行。
（一）配套商品房可以向以下对象供应：
1、征地拆迁居住房屋且采取货币补偿安置或与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换安置方式的被拆迁人。
2、拆迁国有土地上居住房屋的被拆迁人，以及拆迁执行政府规定租金标准的公有居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的公有居住房屋承租人。
3、区政府规定的其他供应对象。
（二）配套商品房按下列程序供应：
1、申领《配套商品房供应单》。各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会凭配套商品房预售许可证或房地产权证向区房地局申领《配套商品房供应单》。《配套商品房供应单》应落实专人负责管理，并按户（套）建立明细表。
2、申请房源。拆迁人需要按规定使用配套商品房房源的，应向房源所在地镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）提出申请，并与房源收购单位签订配套商品房供应协议，凭协议领取《配套商品房供应单》。
3、拆迁人在拆迁基地公布配套商品房的位置、套数、单价等情况。
4、符合条件的被拆迁人向拆迁人提出购房申请，并提交有关证明材料。
5、拆迁人会同村（居）民委员会对被拆迁人的购房申请及有关情况进行审核。
6、被拆迁人持房屋拆迁补偿安置协议、《配套商品房供应单》等材料，与房源收购单位签订配套商品房销售合同。
7、拆迁基地完成拆迁安置后，拆迁人应及时将配套商品房使用情况明细表报镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）和区房地局。
第七条（剩余房源处理）
配套商品房房源应首先确保用于本镇（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）管理区域内的动迁安置，本区域内房源确有剩余的，可在相邻区域之间调剂使用。如剩余房源需向本办法规定的供应对象以外的对象销售的，必须报区政府审批，并报区监察委备案。
第八条（税费政策）
房源收购单位因统一收购配套商品房房源而缴纳的契税，由区财政按实得部分给予补贴。被拆迁人按规定购买配套商品房的，可按房屋拆迁补偿金额抵冲购房金额后的差额计缴契税。
经批准，本办法规定供应范围以外的对象购买配套商品房，应当按规定计缴契税。
第九条（转让规定）
房地产交易登记部门应当在配套商品房产权证的附记栏内注记“配套商品房”字样。配套商品房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。
第十条（责任追究）
配套商品房开发建设单位违反本办法的，取消其再次参与配套商品房开发建设的资格，并由区房地局等有关部门依据相关规定予以处理。房源收购单位违反本办法的，由区政府通报批评，并由区监察委追究有关责任人的责任。
第十一条（实施时间）
商品房建设标准篇3
国务院国发（86）74号《关于控制固定资产投资规模的若干规定》明确指出：“不论是全民所有制单位还是集体所有制单位，凡购置的商品房屋或其它商品建筑，都必须纳入各自的投资计划规模”。各级计划、城建、统计部门以及专业银行分支行，都要严格执行这一规定。
为了有效地指导商品房屋建设，从1987年开始，各地区的商品房屋建设均纳入国家计划。
商品房屋计划由生产计划和销售计划两部分组成。
商品房屋生产计划，包括计划期建设总规模、施工面积、新开工面积、竣工面积等指标。
商品房屋销售计划，包括计划期预计竣工面积、销售面积、购房单位、购房资金来源等指标。
商品房屋建设，要搞好综合平衡，贯彻以销定产的原则。生产计划所需资金、材料必须自行落实。销售计划必须同固定资产投资计划相衔接。
商品房屋计划，由各省、自治区、直辖市、计划单列省辖市和中国房屋建设开发公司负责编制，并上报国家计委，抄报建设部。国家计委会同有关部门审核后，下达全国的商品房屋生产计划和销售计划。
商品房屋计划作为指导性计划进行管理。在计划执行中，各地区根据资金、物资的落实情况以及需求变化情况，可以自行调整商品房屋的生产计划和销售计划指标，但要报国家计委、建设部备案。同时，销售计划中出售的商品房屋必须纳入购买单位的固定资产投资计划，即全民所有制单位购买商品房屋要分别纳入基本建设计划和更新改造计划，集体单位购买要纳入集体所有制单位投资计划。
二、关于加强对商品房屋开发公司的管理
各地区的商品房屋开发公司应是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营，独立核算，自负盈亏。商品房屋建设前期准备工作，如征地、搬迁、安置劳动力等项工作由各该地区政府部门负责。
各省、自治区、直辖市和计划单列省辖市要对已成立的各类商品房屋开发公司进行一次认真的资格审查。开发公司必须具有一定数量的合格的工程技术人员、经济管理人员、财务人员和与开发规模相适应的自有资金。今后，未经省、自治区、直辖市人民政府指定有审批权的机关批准，未在工商行政管理部门注册登记的开发公司，不准从事商品房屋的开发建设。
三、关于商品房屋建设的资金来源
商品房屋建设资金可以用开发公司自有资金，发挥住宅建设债券、向银行申请贷款以及预收一定数额的购房款等方式解决。
为了促使开发公司加强经营管理，商品房屋建设开发周转资金中应有不低于20％的自有资金。随着开发公司自我积累的增加，自有资金所占比重应逐步提高。
向购房单位预收购房款，在商品房屋开工建设前，不得超过全部售价的50％
四、关于商品房屋的销售价格
目前，各地的商品房屋销售价格普遍偏高，一定程度上影响了商品房屋的建设和发展。商品房屋的销售价格按相同口径比较，一般不应高于同类标准的统建、自建房屋的价格。各省、自治区、直辖市和计划单列省辖市计委要会同同级城建部门、建设银行和物价部门研究制定本地区的商品房屋价格管理办法。
五、关于商品房屋的统计
商品房建设标准篇4
第三条、本办法所称商品住宅，是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。
本办法所称经济适用住房，是指列入政府建设计划、行政划拨建设用地、享受政府优惠政策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。
第四条、商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求，坚持结合市场供求，按质论价，保护国家、经营者和消费者合法权益，以及有利于培育和规范住房市场的原则。
第五条、商品住宅价格由物价管理部门和建设（房地产）管理部门按照“统一领导，分级管理”的原则，实施价格管理。
第二章、价格构成
第六条、商品住宅的成本构成
1.征地费用和土地出让金。征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，免交土地出让金；
2.前期工程费用。包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费；
3.房屋建筑安装工程费。按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用；
4.基础设施建设费用。指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用；
5.公共设施配套费用。指住宅小区项目内发生的非经营性公共配套设施建设费用。包括各项附属工程，如物业管理房、消防和配电及供水设施、自行车棚等建设费用（凡列入建设成本的公共配套设施、用房费用，在销售商品住宅时不得重复计收公摊面积费用）；
6.管理费。包括开发管理和企业管理人员的工资及附加、公杂费、差旅费、劳保费、培训费、广告宣传费等。管理费标准，根据房地产开发企业资质等级，按成本1？5项之和的3％以内计取。其中，经济适用住房管理费按成本1？5项之和的2％以内计取。具体标准由省物价局和省建委另行制定。
7.贷款利息。以人民银行公布的当年信贷资金利率，按投资总额的70％计算。贷款利率计算时间一般以半年为限，最多不超过一年。
8.其它费用。必须是经国家和省有批准权限的部门规定的建设项目收费，方可进入成本。经济适用住房按有关规定减免征收。
第七条、商品住宅的税金。
税金按国家规定的有关税率计算。
第八条、商品住宅的利润。
1.经济适用住房可在成本1？5项之和的3％以内计加利润。
2.经济适用住房以外的其它商品住宅由开发企业根据市场供求状况，自行确定利润。
第九条、商品住宅的差价。
1.商品住宅的楼层差价率原则上应掌握在10％以内，具体差价率由开发企业自行确定，但一幢住宅楼内楼层差价代数和应为零。
2.商品住宅楼朝向差价率原则上应掌握在5％以内，具体差价率由开发企业自行确定，但同一住宅小区内朝向差价代数和应为零。
第十条、商品住宅销售价格＝商品住宅成本＋利润±商品住宅差价。
第十一条、商品住宅价格构成以外的代收代付费用，必须严格按规定标准代收；属分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品住宅购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。
第三章、价格管理
第十二条、商品住宅价格根据不同住房类型，分别实行政府指导价、市场调节价两种价格形式。
第十三条、经济适用住房实行政府指导价格。
经济适用住房按城市实行指导价和公告制度。省辖市和地、州所在地县（市）的指导价，由市（地、州）物价、房地产管理部门根据本办法规定的价格构成因素按区位测算拟定后，报物价、建设主管部门审核批准，作为当地经济适用住房最高限价；其它县（市、区）的城市指导价由市（地、州）物价、房地产管理部门审批、并报省物价、建设主管部门备案。经济适用住房城市指导价经批准后，由当地物价、房地产管理部门在公布经济适用住房建设项目时一并公告。
经济适用住房按建设项目实行定价销售。由开发企业根据本办法规定按建设项目计算经济适用住房成本及平均销售价格和差价率，并填制经济适用住房价格申报表，连同按工程设计标准编制的工程成本决（预）算表或在建工程成本预（概）算表及有关文件资料送审，按财务隶属关系由物价、建设及房地产管理部门审查核准后，建设、房地产管理部门再行办理销（预）售许可手续。经批准的经济适用住房建设项目的住宅销售价格，应当向社会公布，接受群众监督。销售价格一经确定，任何单位或个人不得擅自提价。
第十四条、经济适用住房以外的商品住宅销售价格实行市场调节价，由开发企业按本办法的规定根据市场供求，自定销售价格。必要时，城市政府可以实行最高限价。
第十五条、商品住宅销售应明码标价，使用房地产管理部门统一监制的《商品房购销合同》文本。成交价应由房地产管理部门定期送同级物价管理部门备案。
开发企业必须向商品住宅购买者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按质量保证书的约定承担保修责任。
第十六条、未列入经济适用住房建设计划的商品住宅，销售时一律不得冠以经济适用住房名称，误导、蒙骗消费者。
第四章、罚则
第十七条、对有下列行为之一的，由同级物价管理部门按有关法律、法规规定予以查处，并可处以罚款。
1.不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；
2.不按规定如实申报经济适用住房成本或乱摊成本的；
3.对经济适用住房越权定价或擅自提价的；
4.擅自向商品住宅开发建设项目摊派、收费的；
5.其它价格违法行为。
第十八条、有下列行为之一的，由同级建设和房地产管理部门按有关法律、法规规定予以查处，并可处以罚款。
1.采取偷工减料降低商品住宅质量或擅自更改设计缩小建筑面积等欺诈消费者的；
2.在建住宅工程未取得商品房预售许可证或竣工商品住宅未办理房屋产权初始登记，擅自销（预）售商品住宅的；
3.销售商品住宅，不如实申报成交价的和不按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；
4.经济适用住房未按规定向中低收入家庭销售，而销售给高收入家庭的；
5.商品住宅销售违反房地产管理法律、法规的其它行为。
商品房建设标准篇5
（一）严格执行商品房销售备案和明码标价制度
凡在我市开发经营房地产企业，都要严格执行商品房销售备案制度，合理制定商品房销售价格，明确填报商品房备案价格有效期限，在预（销）售商品房前必须将价目表和明码标价书报市物价局备案。明码标价书按省物价局规定的统一式样，由市物价局监制，作为商品房买卖合同的附件（买卖双方各执一份）。备案情况在政府网站、时讯等有关媒体进行公示。
房地产开发经营企业在预（销）售商品房时，必须严格执行明码标价制度，在售楼部或销售场所公示每套商品房销售价格。
（二）全面实行商品房销售“一价清”制度
市物价局与市房地产管理局建立商品房“一价清”和预（销）售许可证发放联动管理机制。房地产开发经营企业未到市物价局进行预（销）售商品房价格备案的，市房地产管理局不予办理发放预（销）售许可证等手续。
市建设规划、设计等部门要做好新建商品房的供水、供电、供气、通讯、有线电视等各项基础设施的规划、设计工作。房地产开发企业在商品房开发建设期间所发生的各项费用，特别是与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，以及按照规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公建配套设施建设费，一律按规定计入开发建设成本。房地产开发经营企业不得在商品房销售价格之外另行收取相关费用。
商品房实际销售价格不得高于备案价格。因成本因素等原因确需调整备案价格的，须在初次备案满3个月后，由开发经营企业提出书面申请，报市物价局重新备案并公示。
建立备案约谈制度，对备案价格明显高于本地段平均价格的开发经营企业，采取约谈方式，请经营企业负责人说明情况，引导开发企业合理定价。
（三）建立并实行商品房价格监测、成本监审制度
市物价局联合相关部门，切实做好房地产市场价格的监测分析，完善房地产价格指数统计公布制度，对重点地区、重点楼盘商品房价格运行情况进行月度动态监测。
加强对商品房价格构成中直接成本、间接费用及代缴行政事业性规费的监审。房地产开发企业在价格备案时，一并上报价格成本构成，并如实填写《缴费登记卡》，对涉及房地产开发经营企业的乱收费行为，企业有权拒付并可以向市物价局投诉。必要时，市物价局可公布不同地段、不同类别商品住房平均成本，正确引导市场走向，提高商品房价格信息的透明度。
三、严格经济适用住房价格和廉租住房租金管理，维护低收入群体的利益
市物价局对经济适用住房和享受政府优惠政策的普通商品住房，严格按照国家和省规定的定价程序、办法等规范操作。认真审核控制经济适用住房的建设成本，禁止乱摊费用和虚置成本，利润率控制在3%以内，管理费控制在2%以内。合理确定享受政府优惠政策的普通商品住房的销售价格。廉租住房租金实行政府定价、动态管理，根据城市经济发展水平和住房市场租金价格变化情况，每年调整、公布一次租金补贴标准，其标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。
四、落实分等定级办法，规范物业服务收费
市物价局和市房地产管理局根据《省城市物业服务收费管理实施办法》、《市住宅小区物业服务等级收费标准》和《市住宅物业服务等级标准》等规定，完善我市物业服务收费等级标准、基准价格指导标准，公正公平地评定住宅小区物业服务等级。对实施前期物业服务的企业，综合服务收费标准应参照物业服务收费分等定级办法，由建设单位或物业服务企业根据物业管理服务等级，对照相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定，并向市物价局备案，物业服务企业收费前，应向市物价局履行收费审批程序，并取得收费许可手续后，方可实施收费行为。
物业服务企业要遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。市物价局会同市房地产管理局每年对物业服务企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，尤其要加强对前期物业服务收费的监督检查，促进全市城市物业服务收费步入规范化、标准化轨道。
商品房建设标准篇6
三、基本原则
（一）控制总量，实现动态平衡。
1、配套商品房建设，要根据重大建设工程项目的进展情况，对口制订年度配套商品房建设计划。对配套商品房安置和可以货币安置的比例进行分析，逐年确定建设的总量。
2、要按“轻、重、缓、急”制订年度配套商品房建设计划，实现动态平衡。要突出重点，确保重点项目的动迁需要。要根据项目进展情况，分阶段制订建设计划。
3、配套商品房基地要在比较成熟的住宅开发基地选址，布局要相对集中，并具备一定的建设容量。
此项工作由区计委总负责，有关乡、镇政府和工业园区配合。涉及规划由区规划局负责。
（二）规范供地程序，严格供地手续。
1、对批准确认配套商品房建设的乡、镇政府或工业园区，应向区土地管理领导小组提出建设责任承诺，承诺中应包括建设项目进展情况和项目用地中待拆迁房屋情况，配套商品房建设的计划及需求量和开竣工时间节点等内容。
2、经有关部门批准的配套商品房建设基地要通过项目招标确定建设单位，参加项目招标的房地产开发公司不得少于三家，通过综合评价后，报区土地管理领导小组审核批准。
3、项目招标要对最高销售价作出规定。综合成本中的地价部分要根据地域差别分类确定。销售价以综合成本为基础，按微利原则确定。
4、取得开发权的建设单位要同区房地局签订配套商品房基地土地出让合同。
地价、售价和供地手续由区房地局负责，项目招标由区住宅发展局负责。
（三）封闭运作，对口供房。
1、建设单位取得土地以后，须与区住宅发展局签订配套商品房建设协议，就开发量、房源使用方向、最高限价、开竣工时间节点以及未销售房源的处理等具体问题作出规定。
2、配套商品房应根据协议确定的供应范围销售给被拆迁人。被拆迁人取得配套商品房后五年内不得上市销售。
3、项目基地动迁工作结束以后，有关乡、镇政府和工业园区要对动迁情况进行汇总、统计，详细说明居民安置的去向和对口配套商品房使用情况。配套商品房基地建设完成以后，建设单位要对房源情况进行总结和清理，未经销售的房源要列出清单报区土地管理领导小组，经区土地管理领导小组批准后，由区土地储备中心收购。
配套商品房建设的管理和房源的清理工作，由区住宅发展局负责，各乡、镇政府、工业园区配合。涉及配套商品房的销售和办证工作由区房地局负责。
四、关于区重大市政建设项目配套商品房
凡经批准的乡、镇配套商品房基地应提供部分房源用于区重大市政建设项目的动迁安置。
区住宅发展局根据区重大市政建设项目的动迁需要，就配套商品房基地选择、所需配套商品房面积及户型，会同建设单位、有关拆迁单位共同确定。原则上按幢切块安排，零星安置的配套商品住宅必须确定房号。拆迁单位与建设单位签订《委托书》后，由建设单位统一实施。
五、加强对配套商品房建设的领导
商品房建设标准篇7
(二)市场建设要坚持城市资源的有效利用和合理布局，以整合、改造、提升现有市场为基础，完善基础设施，增强服务功能，提高管理水平，推进传统商品市场向现代流通业态发展。
(三)市场建设应符合**城市总体规划和商品交易市场建设发展有关规划。
(四)设置商品交易市场不得占用道路（但不包括政府规划设置并定时开设的夜市、集市等），不得占用绿地、林地，不得给周边居民的正常生活造成明显影响。新建的农贸市场外侧营业房距离居民住宅不得少于30米。
(五)市场建设应达到适用、卫生、安全、环保等要求，其建筑、给排水、供电、供气、消防、人防、道路、绿化、停车场等应符合《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)、《工程建设标准》以及消防技术规范等国家和专业设计标准、规范和规定。
二、市场商业用房面积基本要求
各类市场商业用房面积按建设项目验收合格的建筑面积计算。
(一)农贸市场
根据规划区域的居住人口、服务半径、消费需求等因素确定农贸市场商业用房的面积。其中中心城区及为中心城区新建小区配套的农贸市场应按2—3万居住人口、服务半径500—800米予以设置，商业用房面积标准为2000平方米以上；其他农贸市场设置，其居住人口和服务半径标准相同，商业用房面积不低于1000平方米。
场内商品交易区域按下列要求划分：
1.食品经营区域与非食品经营区域要分开设置；
2.按蔬菜、肉类、豆制品、水产、熟食、活禽等商品分类，进行划行归市分别设置；
3.生食品摊位与熟食品摊位要分开设置；
4.待加工食品和直接入口食品摊位要分开设置；
5.经营鲜活畜禽、水产的区域与其他食品生产、加工或经营区域要隔开，区域间的距离不小于5米；
6.经营餐饮服务应设置在专门区域并相对集中，周围不得有污水或其他污染源，20米范围内不得经营鲜活畜禽；
7.家禽经营区、活禽及水产宰杀区要相对独立、封闭；
8.市场内可根据需要设置农民自产自销交易区。
(二)农副产品批发市场
1.农副产品批发市场营业用房面积根据当地的产业规模、消费需求、地理区位、交通条件等因素确定。
2.专业农副产品批发市场商业用房面积不少于4000平方米。
3.场内根据经营商品的特点，划行归市设置交易区。货物出入口一般应设在次要道上，设置专门的货物装卸区域和通道，确保运货车辆进出畅通。
(三)工业消费品市场和生产资料市场
1.工业消费品市场和生产资料市场营业用房面积根据当地的产业规模、消费需求、地理区位、交通条件、商品类型等因素确定。
2.工业消费品市场和生产资料市场商业用房面积，中心城区不少于10000平方米，其他区域不少于5000平方米。
3.场内按经营商品的特点，划行归市设置交易区。批发市场货物出入口一般应设在次要道上，设置专门的货物装卸区域和通道，确保运货车辆进出畅通。
三、市场基础配套设施基本标准
各类市场的基础配套设施指与市场商业用房规模相适应的停车场、公共卫生设施、物业管理用房、消防设施等。
各类市场建设应当按国家规范确定的配建比例配建停车场(库)，同时满足项目规划要求。停车场(库)宜地上、地下相结合设置，其中地面停车面积不少于市场用地面积的20%，鼓励适当超前配建停车场(库)。停车场(库)不得挪作他用。
(一)农贸市场
1.商位设施。按照整洁、美观、实用的要求，借鉴超市功能，科学设计市场商位，要充分考虑经营户的经营需求、市场卫生管理要求和商品的特性、商品陈列需求、防水要求等，配置相应货架(柜台)和专用水产、肉类柜台。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。
2.公共卫生设施。要按照《集贸市场食品卫生管理规范》设置食品卫生设施。配置完备的通风系统，设置公共厕所、垃圾集中设施。每个商位设置加盖的垃圾筒(箱)，配备必要的卫生保洁设施。
3.物业管理用房。设置保卫、财务、卫生管理、设施维护等物业管理用房及必要的办公设施。设置投诉处理点，并配置复秤等必需的设施。500个商位以上的市场应安排监督管理用房。
4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；应配置防盗设施；地面使用防滑材料；有条件的市场可设立监控设施。
5.给排水设施。通道地面、商位设计应按照以防水为重点的要求，科学设置给排水管道，应采用沉井式暗渠排水系统，窨井间距不大于10米。
6.宣传设施。配置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌；场内显著位置要设立公示牌，有条件的可设置广播、公用电话等服务设施。
7.检测设施。200个商位以上的农贸市场要设置检测室，安排相对独立的检测工作间，配备检测项目所需的快速定性检测设备。
8.储存设施。根据需要配备冷藏保鲜设备。
9.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置。
10.临时设置的农贸市场，标准另行制定。
(二)农副产品批发市场
1.商位设施。大开间设计。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。根据经营户的需要，配备电话、宽带入网设施。
2.公共卫生设施。要按照《集贸市场食品卫生管理规范》设置食品卫生设施。配置完备的通风系统，设置公共厕所、垃圾集中设施。每个商位设置加盖的垃圾筒(箱)，配备必要的卫生保洁设施。
3.物业管理用房。设置保安、财务、卫生管理、设施维护、档案等物业管理用房及必要的办公设施。设置交易结算、信息交流、交易统计等服务设施；设置投诉处理点，并配置磅秤、复秤等必需的设施。根据需要设置监督管理用房。
4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；应配置防盗设施；地面使用防滑材料；有条件的市场可设立监控设施。
5.宣传设施。设置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌，场内显著位置要设立公示牌，设置广播、公用电话等服务设施。有条件的市场可设立价格行情电子显示屏。
6.检测设施。食用农产品批发市场要设置检测室，安排相对独立的检测工作间，配备检测项目所需的快速定性检测设备。
7.储存设施。根据需要配备储存库房和冷藏、冷冻仓库等冷藏保鲜设备。
8.服务设施。市场周边应有配套设置的饮食、住宿、运输、银行、邮电等设施。
9.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置，场内绿化面积应不少于市场总面积的5%。
10.场址以市场外墙为界，直线距离1公里以内不应有下列情况：
(1)有产生有害气体、烟雾、粉尘等污染源；
(2)有生产或储存易燃、易爆、有毒等危险品的场地。
(三)工业消费品市场和生产资料市场
1.商位设施。根据市场经营户需求，可按柜台式、商铺式或商务楼式设置商位。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。有条件的市场可在商位内设置商品展示、商务洽谈室等。批发市场商位应当配备电话、宽带入网设施。
2.公共卫生设施。配置完备的通风系统，设置垃圾箱、垃圾集中设施和公共厕所，配备必需的卫生保洁设施。
3.物业管理用房。设置保安、财务、卫生管理、设施维护、档案等方面的物业和监督管理用房及必要的办公设施。设置投诉处理点。批发市场应设置交易结算、信息交流、交易统计等服务设施。400个商位以上的市场应当安排监督管理用房。
4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；配置防盗设施和监控设施；地面使用防滑材料；安装自动扶梯、客货电梯的，应符合相关的安全标准和要求；有条件的市场可设立监控设施。
5.宣传设置。设置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌，场内显著位置要设置公示牌，设置广播、公用电话等服务设施。批发市场应设置信息服务室，建立市场网页或网站，设立电子显示屏幕。
6.储存设施。根据需要设置商品短期周转的储存库房。经营大宗商品的市场，应设置必要的商品堆放或停放场地。
7.服务设施。合理设置顾客休息处，总面积不小于商业用房面积的1%；市场周边应有配套设置的饮食、住宿、运输、银行、邮电等设施。
8.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置。
四、其他类型商品交易市场的要求
其他类型商品交易市场商业用房面积和基础配套设施的最低标准，原则上按上述分类要求分别掌握。非实物现场交易的市场和信息、人才、房地产、产权等市场可根据实际需求确定。
五、实施要求
商品房建设标准篇8
第三条 住宅商品房实行准许使用制度。
房地产开发企业对其建造的住宅商品房在取得住宅商品房准许使用证后，方可交付使用。未取得准许使用证的，不得交付使用。
第四条 市建设行政主管部门负责本市住宅商品房准许使用管理工作。
住宅商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证。
座落在本市外环线以内的住宅商品房，房地产开发企业应当向市建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证；座落在本市外环线以外的住宅商品房，房地产开发企业应当向所在区、县建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证。
住宅商品房准许使用证由市建设行政主管部门统一印制、统一管理。
第五条 申请领取住宅商品房准许使用证，应当符合下列条件：
（一）已经交付全部土地出让金或按规定享有划拨土地使用权，并取得土地使用权证书；
（二）住宅商品房已经竣工验收合格，并提供竣工验收报告；
（三）持有《建设工程规划验收合格证》；
（四）具备供水、排水、供电、供气、供热、道路以及其他配套条件，并由相关配套单位出具住宅商品房已具备配套条件的证明；
（五）非经营性公建与住宅商品房同步建成，已具备使用功能，并由区、县配套单位出具证明。
经审查住宅商品房符合上述条件的，建设行政主管部门应当自收到文件之日起7个工作日内核发住宅商品房准许使用证。
第六条 分期建设的商品房住宅小区，可以分期领取住宅商品房准许使用证，分期入住。
第七条 住宅商品房准许使用证按幢发放。
房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的住宅商品房准许使用证。
第八条 房地产开发企业和各配套单位应当签订配套合同。配套合同应当载明配套费用、配套工程交付使用的日期、违约责任等主要内容。国家和本市对配套费用的标准有规定的，应当执行规定的标准。
配套合同使用市建设行政主管部门制定的示范文本。
第九条 房地产开发企业应当按照配套合同的约定支付配套费用。
各配套单位应当按配套合同的约定履行配套义务，并自配套工程竣工并具备使用条件之日起5个工作日内向房地产开发企业出具配套证明。
商品房建设标准篇9
商品房建设标准篇10
自二十世纪八十年代以来，我国社会经济获得了巨大的发展。随着城市化进程的日益加快，城市交通设施迅猛发展，机动车数量与日俱增[①]，城市交通噪声污染也日益加剧。在影响城市环境的各种噪声源中，交通噪声约占30％，是仅次于社会生活噪声的第二大噪声源[②].目前，我国大部分城市，均不同程度地为交通噪声污染所困扰[③]，交通噪声污染已成为严重而普遍的城市公害。由于我国人口众多，城市土地资源紧张，在城市交通干道两侧布置住宅十分普遍。而三分之二的交通干线噪声超过国家规定的城市区域环境噪声标准。[④] 据报道，北京约有100万人（约占该市人口总数的15％）因居住在交通干线两侧而受到交通噪声污染的影响。[⑤] 因社会生活噪声、建筑施工噪声或工业噪声导致的污染，由于污染源一般较为特定、明确，对相关责任人的法律责任进行认定和追究并不困难，故受害者较为容易寻求及获得法律救济。而对于交通噪声污染，由于污染源的不确定性和流动性，对对象的确定及其责任的认定均存在较大的困难。因此，过去很长一段时间以来，几乎没有看到媒体关于受污染的住户提起道路交通噪声污染诉讼的报道。
2000年8月，北京市民王某等52名住户因道路交通噪声污染，向北京市综合投资公司（房地产开发商）、北京市公路局和北京市首都公路发展有限公司提讼（该案以下简称“北京王某等人诉投资公司案” ）。据报道，该案系我国首例道路交通噪声污染诉讼案。[⑥] 如果报道属实，该案也应当是首例商品房道路交通噪声污染的受害者对房地产开发商（以下简称开发商）提起的诉讼案。该案中，开发商败诉，被法院判令采取措施减轻污染，同时赔偿原告因噪声污染受到的损失。此案开创了司法机关在商品房道路交通噪声污染案中判令开发商承担民事责任的先河。2003年底，昆明的苏某以其所购商品房道路交通噪声超标为由，对开发商云南官房土地房屋开发经营有限公司提讼，要求法院判令解除其与开发商签订的商品房购销合同，并由开发商退还全部购房款及因购房发生的相关税费（该案以下简称“昆明苏某诉官房案” ）。[⑦] 几乎与此同时，上海的余某也以其所购商品房道路交通噪声污染为由，对开发商提讼，要求判令开发商停止侵害、排除妨碍，赔偿经济损失（该案以下简称“上海余某诉开发商案” ）。[⑧] 2004年6月，北京市通惠家园的16名业主因不堪忍受京通快速路和八通线城铁的噪音，将开发商、路政部门、地铁运营公司告上了法庭，要求判令被告消除噪音，赔偿损失（该案以下简称“通惠家园案” ）。该案目前尚在审理中。[⑨]
从笔者目前了解的情况来看，以上四个案件具有以下共同点：1）案件均系道路交通噪声超标所引发；2）案件的被告均包括了受到道路交通噪声污染的商品房的开发商；[⑩] 3）案件所涉及的道路均在商品房建设之前就已通车；4）原告未对其与开发商订立的《商品房购销合同》的效力提出任何异议；5）原告未对商品房的主体结构质量提出质疑；6）原告与开发商未就商品房交通噪声污染的问题作出过任何约定。[11]
然而，值得注意的是，上述三个案件[12]在案情基本相同的情况下，不同的原告选择了不同的诉由，法院的判决也大相径庭乃至截然相反。耐人寻味的是，在其中的“昆明苏某诉官房案”中，一审法院判令开发商败诉，并几乎支持了原告的全部诉讼请求，而二审法院则撤销了一审判决，驳回了原告的全部诉讼请求[13].从上述案件的判决结果和理由来看，在开发商是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题上，审判机关之间明显存在见仁见智的情形。
由于商品房道路交通噪声污染问题具有很大的普遍性，同时，随着机动车辆的不断增加，城市交通噪声污染有可能进一步恶化，在今后很长的一段时期内，此类案件的数量很可能将有增无减。因此，对此类案件进行探讨具有很大的必要性和现实意义。本文拟根据我国现行相关法律、法规的规定，运用民法的基本原理，对目前司法实践中存在的问题进行评析，并在此基础上对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题提出自己的看法和建议。为了研究的方便，同时也为了尽量避免歧义，本文对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中的民事责任的研究，系基于以下前提：
（1）本文探讨的对象仅限于开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任；因其它噪声源引发的、对商品房造成的污染，或者其他民事主体在商品房道路交通噪声污染中可能承担的民事责任，均不在本文讨论的范围。
（2）本文所称商品房，系指由依法注册成立的、具有房地产开发经营资格和相应开发资质的企业法人，依照我国法律规定的程序和要求
，所开发的用于向社会公众销售的房屋。 （3）开发商与购房者签订的《商品房购销合同》不存在任何违法无效或可撤销、可变更的情形。[14]
（4）开发商和购房者在《商品房购销合同》中未对道路交通噪声污染的相关事宜作出任何约定。[15]
（5）商品房的主体结构不存在质量瑕疵。[16]
（6）商品房在开发建设过程中，或购房者与开发商签订《商品房购销合同》时，或开发商将商品房交付给购房者时，对商品房可能造成或已经造成交通噪声污染的道路已客观存在。[17]
二、目前司法实践中对商品房道路交通噪声污染案的几种处理方式
本文前面提及的三个司法判例在司法实践中具有典型的意义，它们分别代表了人民法院对商品房道路交通噪声污染案件采取的四种不同的处理方式[18].现将这三个判例的有关情况介绍如下：
（一）法院对“北京王某等人诉投资公司案”的处理情况
1、案情简介
1992年11月，王某等人与拆迁人北京市综合投资公司签订拆迁安置协议，约定安置其到丰台区六里桥10号院7号楼居住。1994年5月，王某入住后发现该楼邻近京石高速公路，噪声污染十分严重，日常生活和学习受到严重干扰。王某多次要求解决噪声污染问题，均没有结果。1997年11月3日晚22时，北京市丰台区环境保护监测站对六里桥10号院7号楼进行噪声监测，噪声值分别为78.4分贝、77.3分贝、69.2分贝。该区域适用国家《城市区域环境噪声标准》的4类标准，环境噪声最高限值昼间为70分贝、夜间为55分贝。为此，王某等52名住户于2000年8月向法院提讼，请求判令投资公司、北京市公路局、北京市首都公路发展有限公司限期采取减轻噪声污染的措施，将住房内噪声值降低到标准值以下，赔偿从入住以来的噪声扰民补偿费每月60元，总计4500元。[19]
2、判决结果和要旨
法院在审理后作出如下判决：1）投资公司在2个月内为原告居住的住房南侧大间、门厅及阳台安装隔声窗（双层），将住房的室内噪声降到昼间60分贝以下，夜间45分贝以下；2）投资公司、发展公司赔偿王某所受噪声污染损失每月60元，其中，投资公司负担50元，发展公司负担10元，自1994年5月起到住房安装隔声窗之月止。
判决理由为：投资公司在开发建设7号楼时，京石高速公路已通车数年，在已有的城市道路两侧建设噪音敏感建筑物，该公司有义务采取减轻交通噪声影响的措施；因此，该公司有关建楼规划手续虽符合当时规定，但并不能免除该公司对噪声污染进行治理的责任，故投资公司在治理和改善住户居住条件的问题上应承担主要责任。发展公司是目前京石高速公路的经营管理人和受益人，且此次纠纷所争议的噪声污染源主要来自于京石高速公路，故发展公司在经营管理过程中有义务承担起治理和改善环境的责任。[20]
（二）法院对“上海余某诉开发商案”的处理情况
1、案情简介
随着马路的竣工，交通的日趋便利，余某一家选择将新居安置在了马路附近的一个楼盘内。1999年9月20日，余某与房产商签下商品房预售合同，以近40万元的价格购下了一套120多平米的房子，并在2000年底入住。入住三年多，余某对这个置身于马路噪声中的新居非常不满。2004年1月，他将房产商告上法庭。其在诉状中称自己受马路噪声干扰相当严重，白天、黑夜均影响正常工作、学习和生活，要求法院判令房产商停止侵害、排除妨碍（噪声污染），赔偿直接经济损失、档案查询费共计3500余元，以及入住以来的噪声侵害补偿费2万元。房产商经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭。[21]
2、判决结果和要旨
上海市闵行区人民法院在审理后，驳回了原告余某的诉讼请求。
判决理由为：余某向房产商购买房屋时，马路已客观存在，且已竣工通车。其对购置的房屋所处的环境、与马路间隔及马路交通噪声应是了解的，房产商并没有欺瞒的故意和行为，且购房合同中对马路交通噪声房产商应承担的责任没有约定，故余某要求赔偿损失，缺乏事实依据，与法相悖，法院不予支持。[22]
（三）法院对“昆明苏某诉官房案”处理情况
1、案情简介
原告苏某诉称，其于2002年10月与被告官房公司签订了《商品房购销合同》，购买了被告开发的金康园10幢1单元1706号房屋，但入住后发现来自附近金星立交桥的交通噪声每日不分昼夜，从未间断。原告一家人相继出现了身体不适的症状。2003年10月，原告委托昆明市环境检测中心对该房屋的噪声进行监测，结果发现，该套房屋昼间的噪声达3－4类标准，夜间均超4类标准。原告认为，根据《城市区域环境噪声标准》，适合居住的噪声标准为0－2类，因此其购买的商品房完全不适合居住，标的物存在重大质量瑕疵。而且，原告还认为，被告在开发该商品房时，没有按照《环境噪声污染防治法》的规定，履行在商品房和公路之间留下足够的防噪距离并采取减轻、避免交通噪声影响措施的法定义务。工程完工后未采取有效措施防止噪声对房屋居住产生重大影响，更为严重的是，被告在明知该房存在噪声污染这一重大质量瑕疵的情况下，却未如实告知原告，致使原告在误认为该房不存在任何问题的情形下与被告签订了《商品房购销合同》。被告违反诚实信用原则、隐瞒出卖标的物的真实情况，标的物存在重大质量瑕疵等行为已构成违约。故请求判令：1）解除原、被告双方于2002年10月18日签订的《商品房购销合同》；2）被告返还原告购房款、税费、登记费、公证费共计763897.30元；3）被告支付原告购房款、税费、登记费、公证费的银行利息；4）被告支付原告噪声检测费1030元；5）被告支付原告违约金3894.87元；6）本案诉讼费由被告支付。[23]
2、一审法院判决结果和要旨
昆明市中级人民法院在审理后作出了如下判决：1）解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；2）判决生效后10日内，由被告向原告支付购房款、税费、登记费、公证费共计763897.30元；3）判决生效后10日内，由被告向原告支付噪声检测费1030元；4）驳回原告的其他诉讼请求。[24]
判决理由为：根据《环境噪声污染防治法》的规定，建设经过已有的噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路，有可能造成环境噪声污染的，应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施；参照《中华人民共和国国家标准民用建筑隔声设计规范》的规定：在进行建设设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详
细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向及平面布置等应作综合考虑，在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施。被告在开发建设房屋时，金星立交桥已通车，有关建楼规划手续虽符合当时规定，但并不能免除其对开发的商品房受到噪声污染进行进一步治理的责任。虽然被告销售给原告的商品房符合合同的规定，且其也采取了减轻交通噪声影响的相应措施[25]，但该房屋的昼夜间噪声均超过标准，故被告仍未按法律规定履行其义务。此外，被告在投资开发建设该楼房时没有做环境影响评价，没有充分考虑该楼因距离高速公路过近给住户带来噪声污染危害，被告未履行其法定义务，应承担民事责任。据此，法院判令解除购房合同，退还购房款763897元。[26] 3、二审法院判决结果和要旨
一审判决做出后，开发商不服，向云南省高级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。
云南省高级人民法院在审理后，判决撤销一审判决，驳回原审原告苏某的全部诉讼请求。[27]
判决理由为：1）上诉人出售的是现房，其附近的金星立交桥在被上诉人购房时就已客观存在，被上诉人购房前已实地看房，并对所购房屋的实际状况进行了了解，故上诉人在售房过程中并未隐瞒房屋有噪音的事实；此外，被上诉人在购房前，已在同一幢房屋的5楼居住达两年之久，其对房屋有噪声影响的可能性应当预见，而在合同签订的过程中却未要求对房屋噪音标准及责任承担等事宜作约定，因此上诉人就该房对被上诉人不负有噪音方面的约定义务[28]；2）根据《环境噪声污染防治法》和《民用建筑隔声设计规范》的规定[29]，上诉人有义务在房屋与道路之间留下一定的防噪间距，并采取相应的防噪措施；由于每幢房屋与道路的间距不能一概而论[30]，间距是否合理只能以建设规划部门的审批为衡量标准[31]，本案中，上诉人提供了商品房规划设计的合法审批手续，故应认定该幢楼房与立交桥的距离符合法律规定；此外，除房屋与道路的间距外，上诉人在楼房设计、房屋朝向、防噪设备上均采取了相应的措施，整幢楼侧对立交桥，争议房屋的卧室尽量背对立交桥的方向，朝向立交桥房间的窗户均安装了双层隔音玻璃。以上证明上诉人已履行了法定义务，被上诉人关于上诉人未采取防噪措施的主张不能成立；3）虽然上诉人履行了法定的防噪义务，但争议房屋的部分房间存在噪音超标的事实，在我国目前的经济条件下，交通干线两旁房屋受噪声影响的情况普遍存在，对此类情况采用的是采取一定措施予以防治的处理方法；本案中，上诉人已采取了一定的防噪措施，对于部分房间噪音仍然超标的问题可通过进一步采取措施予以防治，而被上诉人在诉讼中明确表示不要求上诉人采取进一步防治措施，仅诉请解除合同，故对部分房间噪音超标的问题由被上诉人自行解决。综述，上诉人在对所售房屋防噪事宜没有约定义务的情况下履行相关的法定义务，现被上诉人所购房屋部分房间噪音超标的瑕疵，可通过进一步采取措施加以补救，上诉人在履约过程中不存在根本性违约，合同解除的条件未成就，双方当事人签订的《商品房购销合同》不应解除[32].原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予改判。
（四）以上几种处理方式的异同
笔者在本文第一部分归纳了以上几个案例所具有的共同特点，并在此基础上设定了本文研究的前提条件。但是，本文更为关注的，是以上案例之间的不同点，尤其是人民法院在司法实践中处理此类案件时所呈现出来的差异。
首先，从案件的性质来看，“北京王某等人诉投资公司案”和“上海余某诉开发商案”显然属于环境污染侵权之诉。[33] 从原告的诉讼请求来看，正在审理中的“通惠家园案”不啻“北京王某等人诉投资公司案”的翻版。只有“昆明苏某诉官房案”属于典型的合同之诉。但是，在对案件性质的认识上，人民法院和原告之间并不总是一致。在“上海余某诉开发商案”中，法院对该案的判决理由似乎表明，其并不认为该案属于环境污染侵权之诉。[34] 从上述案例来看，原告更多地选择了环境污染侵权之诉，而非基于商品房买卖产生的合同之诉。
其次，从法院的判决结果来看，同为环境污染侵权之诉，在“北京王某等人诉投资公司案”中，原告的诉讼请求几乎全部得到了法院的支持，而在“上海余某诉开发商案”中，原告的诉讼请求却遭到法院驳回。无独有偶，在属于违约之诉的“昆明苏某诉官房案”中，原告在一审中几乎全面胜诉，而二审法院在基本肯定一审判决所认定的事实的基础上，否定了一审的判决理由，认为其适用法律错误，从而判令撤销一审判决，驳回了原告的全部诉讼请求。上述戏剧性的结果使我们看到，司法机关在对同类案件的理解和认识上，差别何其巨大。
当然，通过对上述案例的初步分析，我们也不难发现人民法院在判决支持或驳回原告诉讼请求时，其判决理由中存在的共同之处。[35] 如从昆明市中级人民法院支持原告苏某的一审判决书中，我们可以看到其判决理由与北京法院在“北京王某等人诉投资公司案”中支持原告等人的判决理由何其相似乃尔。而云南省高级人民法院在“昆明苏某诉官房案”中驳回原告苏某诉讼请求的第一项理由，又无不与上海法院驳回原告余某诉讼请求的主要理由如出一辙。但是，我们更应当看到，上述的共同之处，并没有消弭民法院在此类案件上的分歧，相反却使他们在一些实质性问题（如开发商应当承担的民事责任属于环境侵权责任抑或违约责任）上的分野凸显得更加清晰。总而言之，在商品房道路交通噪声污染案件中，对于开发商是否应当承担民事责任以及承担何种性质的民事责任的问题上，当事人之间、当事人与法院之间乃至法院与法院之间，存在的差异仍然是主要的。这也正是本文对此问题进行探讨的意义所在。
三、从我国现行法律和司法判例看司法实践中应当注意的几个问题
从本文第二部分述及的三个案例来看，笔者认为，在目前的商品房道路交通噪声污染案件的司法实践中，人民法院在以下几个主要的问题上普遍存在着认识上的误区：1）开发商在商品房道路交通噪声污染案件中可能承担的民事责任是属于环境侵权责任还是合同责任；2）声环境是否属于商品房质量的一部分；3）开发商是如何履行其依法承担的防噪义务的；4）声环境和开发商依法承担的防噪义务是何种关系；5）在认定开发商是否应当承担民事责任时应当遵循何种法律原则；6）开发商是否应当为道路交通噪声污染承担商品房质量瑕疵担保责任。
在此部分，笔者拟根据我国现行法律的规定，并结合司法判例，对目前司法实践中存在的上述问题进行评析，并提出自己的观点和看法。
（一）如何认识商品房道路交通噪声污染案件及开发商可能承担的民事责任的性质。
从本文提及的几个现有司法判例来看，在如何认识商品房道路交通噪声污染案件及开发商可能承担的民事责任的性质的问题上，当事人之间、当事人与人民法院之间乃至人民法院之间，存在着见仁见智的情形。
开发商可能承担的民事责任的性质，直接决定了此类案件的性质。因此，对案件性质的探讨，离不开对开发商可能承担的民事责任性质的剖析。《民法通则》第106条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”据此，民事责任一般被概括为：民事主体因违反合同或者不履行其他民事义务所应承担的民事法律后果。[36] 民事义务不同于民事责任，民事义务是承担民事责任的前提，无义务则无责任。[37] 我国民事责任基本上分为违反合同的民事责任和侵权的民事责任。[38] 在商品房道路交通噪声污染案件中，开发商可能承担的民事责任是属于侵权责任还是合同责任，是一个需要厘清的问题。
1、关于开发商承担侵权责任的可能性分析。
从本文所举的案例来看，原告大多选择了侵权之诉，而且在“北京王某等人诉投资公司案”中，法院还支持了原告的诉讼请求。那么，认定开发商在商品房道路交通噪声污染案件中承担侵权责任是否有具有法律和法理依据呢？《民法通则》将侵权行为分为一般的侵权行为和特殊的侵权行为两大类。其中，一般的侵权行为适用过错责任的归责原则，而特殊侵权行为则适用无过错或过错推定的归责原则。《民法通则》第6章第3节规定了几种特殊的侵权行为，其中与商品房道路交通噪声污染案件有关的是环境污染侵权行为。[39]
《民法通则》第124条规定：“违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任。” 据此，多数法学论著将污染环境致人损害民事责任的构成要件概括为三：一是加害人违反国家有关规定污染环境；二是造成了他人损害的后果；三是损害后果和加害人污染环境的行为存在因果关系。[40] 在商品房道路交通噪声污染案件中，交通噪声并非开发商所制造，开发商不是交通噪声污染的加害者或制造者，依法不属于承担环境污染侵权责任的民事主体，因此不可能承担环境侵权的民事责任。
2、开发商承担合同责任的可能性分析。
民事责任的另一种形式是合同责任，其主要因当事人的违约行为而产生。在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某正是以开发商出售的商品房存在重大质量瑕疵，致使合同目的无法实现为由，对开发商提起了解除《商品房购销合同》的违约之诉。在商品房买卖中，开发商对购房者负有的首要合同义务，便是其出售的商品房必须符合合同的约定和法律的规定。目前，在商品房买卖中，由于众所周知的原因，开发商普遍采用的是工商行政管理部门和建设行政管理部门联合制订、的合同范本。而该范本没有对商品房质量标准作具体、明确的约定。但是，《城市房地产开发经营管理条例》第16条规定，“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”同时，根据《合同法》第61条和第62条的规定，当事人对合同标的物的质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。以上法律规定与英美合同法上的“默示条款”理论可谓异曲同工。所谓“默示条款”，是指当事人未写进合同，甚至从未协商过，但基于当事人的行为，或基于合同的明示条款，或基于法律的规定，理应存在的合同条款。[41] 因此，即便在合同对商品房质量未作明确约定的情况下，由于国家规定的质量标准是商品房购销合同当然的一部分，如果开发商出售的商品房不符合法律法规的规定或相关的国家标准、行业标准，其仍应依法承担违约的合同责任，或准确的说是质量瑕疵担保责任。
原告苏某对开发商提讼的主要理由是：讼争商品房噪声严重超标，表明该房屋质量存在重大质量瑕疵，完全不适合居住，不能实现居住的合同目的，故诉请解除《商品房购销合同》。可以看出，苏某是依据《合同法》关于买卖合同中出卖人的质量瑕疵担保责任的规定，诉请解除合同的。当然，开发商承担瑕疵担保责任的前提是：商品房的质量不符合合同的约定或法律的规定。我国现行环境保护法律和相关建筑设计的国家标准，对开发商在房地产开发项目中所承担的防噪义务均有一定程度的规定。如果开发商违反了规定的防噪义务，且无其他可以免责的事由，其就有依法承担合同责任的可能性。
根据以上分析，笔者认为：在商品房道路交通噪声污染案件中，在本文第一部分所设定的前提条件之下，开发商可能承担的民事责任，只能是合同责任，而不可能是环境侵权责任。因此，在“北京王某等人诉投资公司案” 和“上海余某诉开发商案”中，原告对开发商提起侵权之诉是没有事实和法律依据的。法院判令开发商承担环境污染侵权责任无疑是不正确的。法院在判令开发商承担侵权责任时，未能明确指出判决所依据的法律条款，而是采用了笼统、含糊的措辞和牵强的说法。[42] 难怪有的论者在评析“北京王某等人诉投资公司案”时，也无奈地说道：“本案被告投资公司的行为显然是违法的，但对其违法的认定并不是一件容易的事，因为有时很难指出其违反了哪一个具体的法条。”[43] 法院在驳回原告对开发商提出的环境侵权之诉时，其判决理由同样是暧昧和难以令人信服的。[44] 造成这一尴尬现象的根本原因在于：无论是当事人还是审理案件的人民法院，对此类案件的性质及开发商应当承担的民事责任的性质缺乏清晰的认识。
笔者认为，法院在对此类案件进行立案审查时，可以运用释明权，依法向原告阐明环境侵权责任的法定构成要件，告知其选择环境侵权之诉可能产生的法律后果，并建议其改变诉由。如果原告坚持，法院可以裁定不予受理或在受理后以原告对开发商所提讼的事项不符合环境污染侵权的构成要件，被告主体不适格为由依法驳回原告的。
（二）如何认识声环境和开发商的防噪义务。
在“昆明苏某诉官房案”中，从原告的诉讼理由可以看出，其对开发商提起的合同之诉，乃是建立在噪声超标等于商品房存在质量瑕疵的逻辑基础上。将上述等式转换为另一种表达方式，即意味着：声环境属于商品房质量的一部分，声环境超标，即表明开发商未履行法定的防噪义务，其就应当承担违约责任。为了行文方便，笔者暂且将此种观点称之为“唯超标论”。苏某在该案的庭审过程中一直坚持这样的观点。一些法律专业人士也持有相同观点。[45] 值得注意的是，在“昆明苏某诉官房案”的一、二审判决书中也能发现“唯超标论”的影子。[46] 很显然，这种观点的所谓法律依据便是《城市区域环境噪声标准》和《民用建筑隔声设计规范》、《住宅设计规范》中关于“区域环境噪声标准”和“室内允许噪声级”的规定。因此，“区域环境噪声标准”和“室内允许噪声级”能否作为衡量商品房是否存在质量瑕疵的依据，能否作为认定开发商是否违反了法定的防噪义务的标准，声环境和开发商所承担的防噪义务之间是怎样的关系等等，都是必须予以解决的问题。
1、如何认识区域环境噪声标准和室内允许噪声级。
（1）将城市区域噪声标准作为衡量商品房是否存在质量瑕疵的依据是错误的。
从本文提及的案例来看，城市区域环境噪声标准是人民法院认定商品房是否存在质量瑕疵及开发商是否应当承担民事责任的重要依据之一。笔者认为，这正是人民法院在司法实践中所步入的误区之一。理由如下：
其一，《城市区域环境噪声标准》是为贯彻《环境保护法》和《环境噪声污染防治法》而制定的国家环境质量标准[47]，其功能在于为国家和政府制定环境保护规划、城市规划和对环境实施宏观控制提供科学依据[48].人民法院将其作为认定商品房是否存在质量瑕疵及开发商是否应当承担民事责任的依据之一，是对《城市区域环境噪声标准》这一国家环境质量标准的功能和定位的不正确认识。
其二，《城市区域环境噪声标准》针对的是室外噪声水平，而非室内允许噪声级，因而不是衡量室内噪声水平是否超标的依据。在“昆明苏某诉官房案”
中，原告苏某向法院提交了根据《城市区域环境噪声测量方法》所得出的噪声检测数据，主张其所购房屋室内噪声超标，并要求开发商承担违约责任。然而，城市区域环境噪声的测量，适用的是《城市区域环境噪声测量方法》，而对室内允许噪声级的测量，则适用的是《民用建筑隔声设计规范》附录二中“允许噪声级的测量方法”。两种测量方法是不同的。其中最重要的一个区别在于，前者的测点是在室外，后者的测点是在室内。[49] 与此相对应，一个测量结果反映的是室外噪声，另一个反映的是室内噪声。一般情况下，室内外的噪声水平相差在10分贝左右。[50] 因此，苏某提交的适用《城市区域环境噪声测量方法》所得出的噪声检测数据，反映的是室外的区域噪声水平，不能作为认定讼争房屋室内噪声超标的依据。 其三，在商品房交通噪声污染案件中，原告是针对交通噪声污染提出的诉讼，但其依据却是城市区域环境噪声标准。如前所述，城市区域噪声是对包括交通噪声、社会生活噪声、建筑施工噪声乃至工业噪声等各种噪声源在内的噪声水平的总体反映。让开发商为城市区域噪声负责，无疑是让其对交通噪声（且不论让其为交通噪声污染承担责任本身是否合理）以外的其他全部噪声源也承担责任，显然有失公平。
其四，房屋是不动产，一经建成便无法移动，而声环境却是变动不居的。将具有高度不确定性的城市区域噪声水平作为衡量商品房质量的标准，无异于要求开发商为声环境的任何变化承担保证责任，这是没有任何法律依据，也有悖情理的。
其五，区域环境噪声是各种因素综合作用的结果，如城市规划失当、机动车辆增加、交通设施滞后等。而其中最重要的城市规划因素，则恰恰是开发商所无法控制的。根据《城市规划法》、《房地产管理法》、《土地管理法》等相关法律、法规的规定，一个房地产开发项目，从定点、选址开始一直到规划设计、工程实施，无不处于政府的监督管理之下，无不需要报请政府主管部门批准。开发商只有获得了建设用地规划许可证，才可能与土地管理部门办理国有土地使用权出让手续，领取国有土地使用权证书，也才有可能进一步获得建设工程规划许可证和施工许可证。在经营性国有土地使用权必须采用招标、拍卖、挂牌三种竞价方式出让取得的情况下，开发商对房地产开发项目的选址则更是无能为力。同时，城市规划属于环境规划的一部分[51]，政府主管部门对开发商规划设计的批准，就意味着对其有关环境方面的内容也予以了批准。如果在履行了上述的全部手续和程序后，开发商仍然可能因为其开发的房地产项目所在城市区域噪声超标负责，无疑将使法律失去其应有的确定性和预测作用，使开发商在房地产开发经营活动中如履薄冰、无所适从。
（2）室内允许噪声级不是建筑设计的强制性标准。
根据《合同法》第61条和62条的规定，在合同对标的物质量没有明确约定的情况下，应按国家标准、行业标准履行。此外，《城市房地产开发经营管理条例》第16条也规定，“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。” 因此，在《商品房购销合同》对商品房的质量未作明确约定的情况下，商品房的质量应当符合国家标准、行业标准。换言之，有关商品房质量的国家标准，是《商品房购销合同》不可分割的有机组成部分，对双方当事人均有约束力。
《民用建筑隔声设计规范》和《住宅设计规范》是国家颁布的关于房屋设计的国家标准，人民法院可以将其作为认定商品房是否符合质量要求的依据。《民用建筑隔声设计规范》规定，民用建筑的室内（指卧室和起居室）允许噪声级最大不得超过50分贝，且该允许噪声级为昼间开窗条件下的标准值。《住宅设计规范》规定，住宅的卧室、起居室内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某对该案所涉商品房的工程质量没有提出任何异议，但认为声环境同样属于商品房质量的一部分，这一主张依据的正是前述的室内允许噪声级。室内允许噪声级超标则意味着商品房存在质量问题。一审判决似乎也持同样观点。因此，室内允许噪声级是否属于建筑设计必须遵循的强制性规范，是必须厘清的又一个重要问题。
笔者认为，室内允许噪声级只是衡量室内是否达到安静要求的声学标准，其并不与建筑等级直接挂钩[52]，不是必须达到的强制性要求。《民用建筑隔声设计规范》第2.0.4条和第3.3.2条的规定印证了这一点。上述两条均有当室内安静的要求不能达到时，可以利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施，以减少从门窗传入的噪声的规定。如果室内允许噪声级是建筑设计必须达到的强制性标准，则上述两条规定便无制定和存在的必要。密封阳台、加装双层隔声玻璃等防噪措施，只能在关窗状态下降低房屋的室内噪声水平，而不能改变室内允许噪声级，因为室内允许噪声级的检测必须在开窗状态下进行。因此，仅以室内允许噪声级水平作为判断房屋隔声设计是否符合国家规定的依据，无疑将使《民用建筑隔声设计规范》的其余内容形同虚设甚至变得多余。事实上，要使在车流量较大的交通干道两侧建盖的房屋达到室内允许噪声级的要求，往往是十分困难的。将室内允许噪声级作为衡量商品房质量的一项强制性标准，无异于将建盖在交通干线两侧的商品房全盘否定。这对于人口众多、土地资源匮乏的我国来说，无疑是不可能，也不现实的。对此，《民用建筑隔声设计规范》的起草者也深有同感。[53] 此外，我国有关商品房验收的规定也可以证实，室内允许噪声级不是衡量商品房质量的标准之一。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该条例第18条是对住宅小区等群体房地产开发项目进行竣工验收时的必备项目的规定，而其中并不包括声环境。[54] 在本文提到的“通惠家园案”中，开发商正是以我国现行标准规定的竣工验收中未专设环境噪声的单项检测为由进行抗辩的。[55] 如果声环境质量标准是法律对商品房质量的一项强制性要求，将会推导出以下结论：即国家是在通过立法的方式，将国家、社会和公民所负的环保义务、城市规划失当的责任及社会发展前进中的负面影响和代价转嫁给开发商。这一结论的荒谬性是不言而喻的。因此，笔者认为，人民法院在审判实践中，不应将室内允许噪声级视为国家强制性标准，不应将声环境认定为商品房质量的一部分，更不应以声环境质量超标判令开发商承担退房的不利后果。
2、如何认识开发商所依法承担的防噪义务及其履行。
民法的基本原理告诉我们，民事义务是民事责任的前提，无义务则无责任。
因此，在探讨开发商在商品房道路交通噪声污染案件中是否应当承担民事责任时，必须廓清其在我国现行法律框架下所承担的防噪义务。从我国现行法律及国家标准来看，开发商在房地产开发项目中所承担的与道路交通噪声污染有关的防噪义务[56]，主要包括以下几项：
（1）在已有的城市交通干线的两侧建设商品房时，应当按照国家规定间隔一定距离，并采取减轻、避免交通噪声影响的措施。[57]
（2）在进行建筑设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向选择及平面布置等应作综合考虑。在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施；当沿城市干道建盖商品房时，卧室或起居室不应设在临街的一侧。如设计确有困难时，每户至少应有一主要卧室背向吵闹的干道。当上述条件也难以满足时，可利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施。为了减少由门窗传入的噪声，外墙的门窗必须严密，必要时应采用密封条。[58]
（3）应将商品房的卧室、起居室（厅）布置在背向噪声源的一侧
。[59] （4）住宅分户墙与楼板的空气隔声量及楼板的撞击声隔声量，应当符合《民用建筑隔声设计规范》第三章所列的表3.2.1和表3.2.2规定的标准。[60]
城市规划是环境保护规划的重要组成部分[61]，无论是在城市规划的制定还是建设项目的规划审批方面，城市规划行政主管部门都需要充分考虑相关环境保护的要求[62].实践中，开发商的上述隔声、防噪义务，是通过城市规划行政主管部门、建设行政管理部门以行政许可的方式确保实现的。这些行政许可措施具体体现在“三证”（即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）的核发和对房地产开发项目的竣工验收方面。开发商在申请建设开发用地之前，首先必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。[63] 在取得开发用地后，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可向城市建设行政主管部门申请施工许可证。[64] 房地产开发项目竣工后，开发商应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到申请之日起30日内，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用。[65] 其中，“规划设计条件的落实情况”是房地产项目竣工验收中的法定验收项目之一。[66] 房地产项目通过竣工验收的事实本身即可表明：开发商已满足了城市规划行政主管部门所提供的规划设计条件。《噪声污染防治法》第12条规定：“城市规划部门在确定建设布局时，应当依据国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范，合理划定建筑物与交通干线的防噪声距离，并提出相应的规划设计要求。”据此，城市规划行政主管向开发商提供的规划设计条件中，依法应当包括开发商根据相关环境保护法律、法规和《民用建筑隔声设计规范》的规定所承担的上述隔声、防噪义务。因此，房地产开发项目通过竣工验收的事实本身，即表明开发商已全面履行了其依法承担的隔声、防噪义务。
在“北京王某等人诉投资公司案”和“昆明苏某诉官房案”中，法院一方面认定开发商的规划手续符合规定，另一方面又均认定开发商违反了《噪声污染防治法》第37条规定的防噪义务，没有在建筑物和交通干道之间留下合理的防噪间距。从前面所作的分析可以看出，这种观点在法律上是自相矛盾的，是站不住脚的。为了进一步阐明这个问题，笔者在此再稍加叙述。
《环境噪声污染防治法》第37条规定，“ 在已有的城市交通干线两侧建设噪声敏感建筑物的，建设单位应当按照国家规定间隔一定距离，并采取减轻、避免交通噪声影响的措施”，但是，对于何为国家规定的“一定距离”，有关法律并未作出明确的规定。《民用建筑隔声设计规范》的起草者也说，该规范未对住宅楼和交通干道之间的距离作出规定，因为按防噪要求，住宅与干道间距离，不能一概而论，需视交通量而定；而且，对交通繁忙的干道，用距离来减噪，从节约用地与经济的角度考虑是不合理的。[67] 那么，建筑物与交通干道之间的防噪间距应由谁来决定呢？从《环境噪声污染防治法》第12条的规定来看，确定建筑物与交通干线之间应当保留多大的防噪距离，完全是城市规划部门的法定职权。
因此，判断开发商所留的防噪间距是否合理、适当，唯一的标准就是看其所留的距离是否符合城市规划部门提出的规划设计要求。除此以外的其他任何单位或个人，均无权对防噪间距是否合理作出认定。如前所述，在实践中，城市规划行政主管部门对商品房与公路之间的防噪间距合理性的控制和审查，主要是通过建设工程规划许可证的发放及对房地产开发项目的竣工验收这两个环节进行的。只要开发商获得了建设工程规划许可证，房地产项目通过了竣工验收，就可以证明其所留的商品房和公路之间的防噪间距符合法律规定。在“昆明苏某诉官房案”中，二审法院采用了这一观点。[68]
3、如何认识开发商的防噪义务和声环境之间的关系。
在“昆明苏某诉官房案” 中，一审法院认为，“虽然被告销售给原告的商品房符合合同的规定，且其也采取了减轻交通噪声影响的相应措施，但该房屋的昼夜间噪声均超过标准，故被告仍未按法律规定履行其义务。”[69] 这表明，一审法院在看待开发商的防噪义务和声环境之间的关系时，采取的是一种“唯超标论”，即：只要噪声超标，则说明开发商没有履行其法定的防噪义务。笔者认为，这是对开发商的防噪义务和声环境之间关系的错误理解。
首先，如前所述，开发商的上述防噪义务，主要是通过城市规划和建设行政主管部门根据有关法律规定的行政许可程序和房地产项目的竣工验收程序来确保履行和实现的。房地产项目通过竣工验收的事实本身，即表明开发商全面履行了法律规定的防噪义务。因此，除非有相反证据，人民法院不能认定开发商违反了其承担的防噪义务。
其次，开发商根据《民用建筑隔声设计规范》和《住宅设计规范》的规定，所采取的朝向选择和平面布置等防噪措施，只能在一定程度上减轻建筑物的室内允许噪声级，其对室外城市区域环境噪声则不产生任何影响。[70] 封闭阳台、安装双层隔声玻璃等密闭防噪措施，也只能降低关窗状态下的室内噪声水平，而对开窗状态下的室内允许噪声级则无能为力，更遑论室外城市区域环境噪声。城市区域环境噪声和室内允许噪声级的水平高低，根本上取决于城市规划、政府的防治措施和社会的发展情况等因素，而与开发商依法应当采取的防噪措施并无太大的关系。开发商防噪义务的履行，只能在一定程度上缓解，而不可能从根本上解决城市噪声问题。在城市区域噪声严重超标的情况下，即使开发商全面履行了法定的防噪义务，商品房室内允许噪声级仍有可能超标。因此，上述防噪义务履行与否，与声环境质量好坏之间并无必然的因果关系。声环境质量不是判断开发商是否履行了防噪义务的标准和尺度。
在此，笔者需要再次强调的是，由于城市规划行政主管部门在规划设计条件和项目竣工验收方面对房地产开发项目实施的规划监管，加之市场规律的内在要求[71]，在实践中，开发商违反上述防噪义务的可能性几乎不存在。
（三）在认定开发商是否应当承担民事责任时应当遵循什么原则。
在“苏某诉官房案”中，一审法院在确认被告的建楼规划手续符合规定，房屋经过验收合格，且其销售给原告的房屋符合合同约定，并已采取了减轻交通噪声影响的相应措施[72]的情况下，仍然认定被告没有履行法定义务，并判令开发商承担违约责任的判决，显然是违背法理、自相矛盾的。一些媒体对一审法院的这一作法也颇有微辞。[73]
云南省高级人民法院于2004年7月对“昆明苏某诉官房案”作出二审判决，判令撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。耐人寻味的是，二审法院在判决书中将本案的争议焦点归纳为“双方当事人签订的《商品房购销合同》应否解除”，而非其在庭审中当庭确认的“开发商是否存在违反法定义务或约定义务的行为”。[74] 根据《合同法》的规定，合同的解除分为法定解除和约定解除。《合同法》第94条就是对法定解除的规定。从该条规定来看，除了协议解除、不可抗力及法律规定的其他原因外，合同的解除必然由于合同一方的违约行为所导致。但是，并非所有的违约行为都能导致合同解除的法律后果。除非合同当事人另有约定，一方当事人的局部或非根本性违约并不能导致合同解除的法律后果。因此，二审法院在判决书中归纳的争议焦点，似乎表明二审法院没有排除开发商在本案中存在违约行为的可能。但是，二审法院在判决书中又认为，“本案中，上诉人在履行合同中不存在违反约定义务及法定义务的行为，双方所签订的《商品房购销合同》不应解除”。[75] 这种矛盾是显而易见的。二审法院在判决书尾部对判决理由
总结如下：“综上所述，上诉人在对所售房屋防噪事宜没有约定义务的情况下履行了相关的法定义务，现被上诉人所购房屋部分房间噪音超标的瑕疵，可通过进一步采取措施加以补救，上诉人在履约过程中不存在根本性违约行为，合同解除的条件未成就，双方当事人签订的《商品房购销合同》不应解除。”[76] 这一陈述同样呈现出了自相矛盾的状态：一方面，合同对防噪事宜未作约定，而开发商又履行了相关法定义务，即表明其不存在违约行为，商品房质量符合约定和法律规定；另一方面，商品房部分房间存在噪声超标的瑕疵，可以通过采取进一步的措施加以补救，合同解除的条件尚未成就，则又表明房屋存在质量瑕疵，只不过这种质量瑕疵是可以补救的，不构成根本性违约，尚未达到解除合同的地步。“本案中，上诉人已采取了一定的防噪措施，对于部分房间噪音仍然超标的问题可通过进一步采取措施予以防治，而被上诉人在诉讼中明确表示不要求上诉人采取进一步防治措施，仅诉请解除合同，故对部分房间噪音超标的问题由被上诉人自行解决。”[77] 判决书中的这一段文字，似乎更清楚地表明：二审法院并不认为开发商不应对商品房道路交通噪声超标承担责任，只不过由于噪声超标属于商品房局部瑕疵，不构成根本性违约，故不应解除合同，只需由开发商对噪声采取进一步防治措施即可。同时，该部分判词还传达出一个讯息：如果原告诉请判令开发商采取防噪措施，法院很可能将予以支持。 因此，从两审法院截然相反的判决来看，云南省高级人民法院与昆明市中级人民法院之间的分歧，与其说是在开发商是否违反了合同义务或法定义务，房屋是否存在质量瑕疵方面，倒毋宁说是在于开发商应当承担的民事责任的方式方面，即是判令其采取补救措施减轻噪声影响，还是判令其承担解除合同的后果。
无义务则无责任。法律责任产生的原因有三类：违反法定义务、违反约定的义务和法律直接规定。[78] 在确定一民事主体是否应当承担法律责任时，只能从其是否违反法定义务、约定义务或法律直接规定三方面来进行判断。从判决书来看，二审法院也是试图从开发商是否违反了约定义务或法定义务的角度来认定开发商在商品房交通噪声污染中是否应当承担民事责任的。遗憾的是，这一原则和思路未能一以贯之，以致发生了判决书尾部出现的自相矛盾的情形。因此，笔者认为，在“昆明苏某诉官房案” 中，两审法院均未能贯彻“民事义务是民事责任产生的前提”这一民法的基本原则。但是，无论如何，从社会效果来看，二审法院对本案的处理，无疑比一审判决更为负责、妥当。
此外，需要指出的是，在“昆明苏某诉官房案”中，一审判决认定开发商承担违约责任的另一个理由是：开发商没有对房地产开发项目作环境影响评价。虽然这不是一审法院认定开发商应当承担法律责任的主要理由，但由于这一理由带有一定的普遍性[79]，笔者认为仍有澄清的必要。《环境保护法》第13条规定：“建设污染环境的项目，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。建设项目的环境影响报告书，必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价，规定防治措施，经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准。”《建设项目环境保护管理条例》第1条规定，“为了防止建设项目产生新的污染、破坏生态环境，制定本条例。”该条例第2条规定，“在中华人民共和国领域内和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的建设项目，适用本条例。” 由此可见，环境影响评价制度仅适用于可能对周围环境产生污染的建设项目。在商品房公路交通噪声污染案件中，所涉及的污染系公路交通噪声污染，而非商品房自身建设或使用过程中所产生的噪声污染。因此，对于交通噪声污染做环境影响评价是政府城市规划部门和公路建设者的法定义务，而非开发商的合同义务或法定义务。显然，以开发商未作环境影响评价为由，认定其违反了法定义务，完全是对环境影响评价制度的错误理解。
（四）开发商是否应当为道路交通噪声污染承担商品房质量瑕疵担保责任。
在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某是以讼争商品房存在交通噪声超标的质量瑕疵为由，诉请退房的。有的论者在评析“北京王某等人诉投资公司案”时，也认为交通噪声超标属于商品房的质量瑕疵，开发商应当对此承担质量瑕疵担保责任。[80] 因此，笔者认为仍有必要从质量瑕疵担保责任的构成要件的这一角度，对开发商是否应当对商品房道路交通噪声污染承担违约责任的问题进行探讨。
我国《合同法》第150条、第151条、第152条、第153条及第155条对出卖人负有的瑕疵担保责任进行了规定。从立法上来看，出卖人的瑕疵担保责任分为权利瑕疵担保责任和质量瑕疵担保责任两类。[81] 鉴于本文开篇设定的前提条件，笔者在此仅对质量瑕疵担保责任进行讨论。质量瑕疵担保责任是一种违约责任[82]，学界通说认为，其构成要件包括：1）标的物存在质量瑕疵；2）标的物质量瑕疵在交付时（或风险转移时）尚存在；3）在订约或交付标的物时，买受人对标的物的质量瑕疵不知晓或不应当知晓；4）标的物的买受人在接受标的物后，应在合理期限内将标的物的瑕疵通知出卖人。[83] 据此，在商品房道路交通噪声污染案件中，开发商承担质量瑕疵担保责任的首要前提是：商品房存在质量瑕疵。然而，如前所述，声环境并不属于商品房的法定质量要求，在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某以噪声超标为由要求开发商承担违约责任没有法律和法理依据。即便原告苏某关于声环境属于商品房质量一部分的论点能够成立，开发商是否就应承担质量瑕疵担保责任呢？笔者认为，答案仍然是否定的。
商品房建设标准篇11
前言
保障性住房是指根据国家政策及法律法规，由政府统一规划、统筹，为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金，具有社会保障性质的住房。上海的保障性住房则为“四位一体”保障体系，其中包括就近安置动迁商品房、廉租住房、经济适用住房（共有产权房）、公共租赁房等。而根据杨浦旧改“十二五计划”，“十二五期”间杨浦需征收3万户居民，涉及建筑面积90万平方米，故对于杨浦区来说，与旧改适配的就近安置动迁商品房就成为了保障性住房中最为关键的一部分。
一、就近安置动迁商品房项目的建设管理原则
合理性原则，从基地所在区域的实际情况出发，合理规划和布局。经济性原则，注重实际可操作性，寻求社会效益和经济效益的平衡。生态性原则，注重基地与周边环境的生态可持续性，积极保护和利用现状的自然生态要素，体现“绿色和环保”。人性化原则，深入考虑居民的生活特点和实际需求，满足安全性、耐久性、健康性要求。“四高”原则，高起点规划、高水平设计、高质量施工及高标准管理。高标准管理更要具有超前性、示范性和创新性。
二、就近安置动迁商品房建设管理存在的问题
1、房源稀少短缺
目前杨浦区保障性住房工作，尤其是就近安置动迁房工作已成为区委、区地方政府的重中之重，同时根据杨浦区保障性住房“十二五”计划，杨浦每年会新开工20万平方米的就近安置动迁商品房。但房屋建设本身存在施工周期长、投资总额大、涉及面广等特点，导致短期内难以大规模提供就近安置动迁商品房房源。因此，目前整个就近安置动迁商品房供应总量严重不足，难以满足我区快速开展的旧区改造的实际需求。很多征收基地由于房源问题只能暂时搁置。
2、整体结构性失衡
在保障性住房建设实践中，政府或急于求成，未能认真调查当地实际情况、推算各类型房源合理比例就盲目发展;或限于财力，仅重点发展政府财政投入小、可引入商业资本的经济适用住房等，结果是廉租住房、经济适用住房和公共租赁房等比例失调，整个保障性住房市场在总量不足的情况下又出现结构性失衡，与当地实际需求脱节，甚至出现部分户型合理、价格适中的房源严重紧缺、部分大户型房源因总价过高、超出实际需求而无人问津的现象。故而上海由于经济适用房、公租房产出过多，已开始了一轮经适房转就近安置动迁商品房或公租房转就近安置动迁商品房的举措。该举虽然一部分的满足了就近安置动迁商品房不足的问题，但由于经适房、公租房的设计标准与就近安置动迁商品房稍有区别，直接导致整体结构性失衡。
3、配套设施建设不足
作为重要的民生工程和政治任务，保障性住房小区，尤其是就近安置动迁商品房项目自身的建设得到区政府的高度重视和大力支持，但杨浦区作为中心城区，同时能开发的住宅用地少之又少，新建项目基本均与老城区犬牙交错。由于老城区配套定位已成型，新增配套设施又难以建设。故新建就近安置动迁商品房小区周围的配套设施建设，包括交通、医院、学校、体育馆、绿化带等等无法配套到位。
同时，市属的就近安置动迁商品房通常地处城郊，地理位置不合理，结果造成入住居民工作、生活极为不便，影响了小区的入住率，甚至出现退房现象。投入大量人力物力财力的就近安置动迁商品房，却成为居民的“鸡肋”，整体满意度大打折扣。
三、改进就近安置动迁商品房建设管理的对策
1、多渠道筹集资金和房源
我国保障性住房资金筹集渠道比较单一，以财政拨款为主，房产商配建为辅。但面对相当一部分城镇中低收入家庭住房困难这一严峻现实，快速推进保障性住房发展、增加住房保障产品的市场供应已势在必行。为此，中央政府应当加大对保障性住房建设的支持力度，增加对财政困难地区的转移支付，对现有的住房金融制度进行改革，先选择个别城市试点，在保障性住房建设中引入商业资本、民间资本等。地方政府要切实增加财政投入，不得挪用挤占保障性住房建设资金，落实土地供应、资金投入、税费优惠等相关政策，引导房地产开发企业积极主动参与保障性住房建设，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房资金和房源。
而杨浦区的就近安置动迁商品房则大力鼓励区属、市属、央企的大型房产公司参与，政府给予支持与服务，提供绿色通道，配合开发企业完成项目前期开发手续，尽快启动项目建设。而项目所得土地出让金循环用于杨浦区区内的旧区改造。
2、规范管理，完善工作机制
虽然住房建设的主体为开发企业，其工作的各个环节，从项目立项、方案设计、项目招标、项目实施、旧区居民认购到项目、居民入住。政府即全程参与、配合、协调。同时做到透明公开，避免滋生腐败、违规操作等不正常现象。同时还要建立动态管理机制，搭建多部门信息共享平台，增加对违规单位或个人的惩罚力度。
3、科学规划保障性住房结构比例
在就近安置动迁商品房方面，区政府不能急于求成，盲目立项，将就近安置动迁商品房建设作为面子工程、政绩工程，而应当认真调研区域内的实际情况，制定科学的方案，统筹当地可利用资源，合理规划住房结构比例，把这项关系社会稳定和谐的民生工程真正落实到位。一方面，根据各个项目的基地情况、周边日照影响合理规划整体方案，整体均衡几个项目的整体房屋结构比例;另一方面，也要考虑单个项目的房屋结构配比，确保每个就近安置动迁商品房项目中各种户型(一室户、两室户、三室户等)的结构比例适当，避免出现部分户型紧缺、部分户型无人问津的现象。比如杨浦区旧区征收中，每产每户一本产证中家庭人员结构较为复杂，多为父母和子女共住，故对两室户型的需求较大，这是在杨浦区就近安置动迁商品房建设规划中就应当考虑到的。
四、 成本控制管理
建筑工程成本预算管理是建筑工程管理的重要组成部分，必须采用科学管理方法，合理确定造价和有效控制造价，以最大限度控制最终房价，为建筑施工企业提高经营效益。
1、项目招标前的成本预算管理
项目招标前，杨浦区政府先期将土地收储或土地征收的成本计算完成，同时聘请专业单位，根据政府先期拟定的项目设计方案，编制一套项目成本概算。作为项目开发企业项目立项的初始成本概算。
2、投标过程中的成本预算管理
由于杨浦区的就近安置动迁房是定向招标。开发企业与区政府签订建设框架协议、与区房管局签订建设意向书后即可进行项目投标。
杨浦区的就近安置放项目均以“建设成本”加“建设微利”的原则进行开发。待项目四证齐全后，开发企业根据已审判完成的施工图、已签订的施工、设计等合同等内容，编制项目投资概算报区房管局住房保障中心。由区房管局住房保障中心牵头杨浦区有关职能部门和第三方工程咨询机构一起进行评议会审，结果报杨浦区房源平衡领导小组审核，以区房源平衡领导小组审核后的价格作为开发企业的投资结算依据，来最终确定项目的“建设成本”。同时，区房管局住房保障中心会提请杨浦区旧改指挥部，根据区内旧区改造进度，搭桥供应开发企业建设的征收安置房源。
3、施工过程成本预算管理
项目进场前开发企业会同施工、设计、勘察、监理等单位要结合施工图纸和现场实际情况、施工经验、管理水平和技术规范验收标准，制定科学的、切实可行的施工方案，以便合理组织施工，节约成本，向管理要成本效益。在施工现场，要增强合同意识和索赔意识，熟悉费用索赔、工期索赔内容和索赔程序，作好索赔记录，同时也要严守施工合同。
作为政府监管，杨浦区的就近安置动迁房以加“建设微利”的原则进行开发。在确定了“建设成本”的情况下，杨浦区制定《保障性住房建设项目管理考核实施意见》，由项目的成本控制、质量控制、进度控制、管理控制、安全控制，这个五大控制30条细化内容来对开发企业及其开发的项目进行综合评议，并根据考核小组评议和最终审计身价意见，拨付给予建设单位项目建设微利。
4、细化预算
资金预算与成本预算互相关联,我区根据成本预算对资金预算内容进行了科学分类,细化了付款标准。在实际操作中,我们对经营性支出按照费用要素进行划分,并确定具体的付款时间和付款标准;对资本性支出按照地下工程、地面工程、科研项目、工程物资、设计费、监理费、质检费等项目和一定的投资额度划定界限进行划分,明确规定工程预付款、工程进度款、工程结算款、质保金的支付时间、范围和标准。同时,在预算编制过程中,以成本预算为基础,经过严格审核形成当月资金预算。还重点推行了资金“月预算、周滚动预算”的管理办法。根据审价单位审批的月度资金预算和各单位实际资金需求程度,在保证生产经营正常运行的前提下,将项目各分包单位每月资金需求总额再分解到每周,实行周滚动预算日拨款制度。这样,对资金预算做到了最大程度的细化,提高了资金预算的准确性和透明度。
4、引入绩效考核机制，建立多方位监督体系
在就近安置动迁商品房中引入绩效考核机制并付诸实施有助于提高政府绩效。绩效考核中的绩效指标为政府制定保障房建设的具体工作计划提供依据，并指导其合理配置资源，严格、客观的考核体系的存在促使政府必须按考核的标准而不是自己的意愿开展工作。
杨浦区的就近安置放项目“建设成本”加“建设微利”的开发原则中，政府就引入。在“建设成本”中经过程序确定的项目概算政府采用包干制，故开发企业只要项目管理的合理，在保质保量的前提下，科学的缩短工期，就能对减少建设成本，产生效益。在“建设微利”中政府实行《保障性住房建设项目管理考核实施意见》对开发企业开发的项目进行成本控制、质量控制、进度控制、管理控制、安全控制，通过该绩效考核机制来确定最终开发企业的建设微利。
结束语
保障性住房项目，尤其是区属的就近安置动迁商品房的建设管理和成本预算关系到人民人身安全、居住质量，关系到杨浦区旧改改造的进度。该项工作需要继续一如既往的加强管理、不断努力。
参考文献
[1] 上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的《上海市动迁安置房管理办法》的通知
[2] 杨浦区保障性住房建设项目管理考核实施意见（修改稿）
[3] 杨浦区区房管局“十二五”规划
商品房建设标准篇12
Key words：finished house； the confirmation of product level； the way of design； cost control； construction management
几年前，商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性地进行。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断提高，这也是建设部大力倡导的发展方向。由于全国各地城市的情况不同，精装修房占市场供应商品房的比例也大不一样。根据近期统计的数字，北京、上海所占的比例大概为40~50%，广州占70%以上，深圳还不到30%，其他二、三线城市所占的比例就更低了。随着住宅建设科学技术含量不断地提高，特别是住宅产业化进程的快速发展，预计未来三年商品住宅含精装修的比例将迅速增大。
比较专业的开发商，例如万科地产，他们早就有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比以往简单地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。
如何做好住宅的精装修，是开发商及设计师们所密切关注的问题。现从以下几个方面对住宅精装修问题进行探讨。
1关于住宅产品的设计定位
精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供2~3个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。
2全装修住宅的设计方法及设计范围
与传统的，在毛坯房基础上进行再装修设计不同，我们所提倡的全装修住宅设计，应该由建筑师、室内设计师在住宅的方案设计阶段就要共同开展相关的设计。当完成施工图的时候，施工图中应该包含精装修设计的内容。具体做法建议如下，当初步设计方案审批通过后，室内设计师应全面介入精装修设计工作。精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。
住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。很多建筑师往往忽视了这方面的设计，把它丢给室内设计师去处理。实际上，厨房、卫生间的布置如果在建筑设计方案阶段考虑不周，室内设计师或者橱柜供应商的水平再高也无法做出理想的布置。对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引，否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。
精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。
3与住宅部品制造商共同完善产品设计
住宅精装修的部品主要是厨房橱柜、洁具、壁橱等。随着住宅产业化分工的进一步细化，建筑部品制造商有着更专业、更接近市场需求的设计和制造。比如厨房橱柜的设计，除了满足传统的洗、切、炒流程和物料收纳功能外，还要满足新型厨房电器的布置。厨房系统的整合，目前主要还是由橱柜制造商的设计师根据已经成型的厨房尺寸来安排、布置。因此让住宅部品制造商的设计师提前介入住宅的精装修设计就显得非常必要。当然，产品设计总的统筹还是由开发商来组织。开发商需要同时组织建筑师、室内设计师、部品制造商共同完善精装修住宅产品的设计。
如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。
4成本控制与采购招标
精装修住宅的设计完成之后，接下来就是要做好成本控制工作。精装修住宅的成本控制一般按以下工作步骤来进行。
4.1根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/m2范围选择和确定。
4.2按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算。
4.3按确定的装修设计进行主要部品的采购招标工作。主要部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁砖、涂料等。
很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的成本和施工质量。
5精装修住宅的施工管理
对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。精装修住宅的施工要注意处理好以下几个问题。
5.1做好精装修施工单位的招标工作。建议选择有专业资质的装修队伍参与投标，并做好标段的划分。一般家居装修队伍的人数是有限的，很少有装修公司一次能够派出几百人在同一个工地施工。如果能派出足够工人的话，那也是一帮临时招募的散兵游勇，很难保证未来的施工质量和进度。因此，科学合理地划分标段，根据实际情况选择施工队伍是未来工程顺利进行的关键。
5.2做好原施工图与装修设计的技术对接。目前大部分建筑设计院的施工图设计深度不够，装修是进一步深化和修正施工图设计的重要环节。
5.3协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系。在楼盘建设期间，装修施工单位一般会与主体施工单位产生交叉作业。建设单位如果不处理好二者的关系就会对整个工程带来不利影响。有时主体施工单位没有给装修单位提供足够的工作面和施工条件，影响了装修单位的施工进度；有时装修施工单位进场会对主体施工产生干扰，从而影响主体施工的进度。因此，必须详细做好整个工程的施工计划。
5.4明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。
在施工中，如果施工工序交接不清楚，就会出现推诿扯皮的现象，施工质量就无法得到保证。
5.5要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。
6精装修住宅的产品售后服务
开发商向客户提供精装修商品房之后，如何做好产品的售后服务是体现开发商诚信与否的关键。要做好装修房的售后服务，须做好以下几个方面的工作。
6.1在建筑材料、住房部品采购、施工安装之前，开发商要与供应商、施工单位明确产品质量责任。在明确这些责任的前提下，开发商才能明确向客户承担责任。开发商承担责任的期限、范围，应与供应商或者施工单位所承诺的内容一致。
商品房建设标准篇13
经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。通过近10年的探索和实践，我国部分中低收入家庭享受了经济适用住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，经济适用住房政策在具体实施过程中，却出现了较多问题。本文力图通过对我国经济适用住房建设存在的问题进行分析，为其今后的发展和其他正在起步的保障性住房政策提供借鉴，扬长避短，使保障性住房的建设能够为中低收入家庭真正地带来实惠。
二、我国经济适用住房建设存在的主要问题
(一)目标定位和土地使用制度改革的总体目标相悖
目前我国的经济适用住房定义为具有保障性质的政策性商品住房，这样的属性使其无法设置退出机制。我国是土地资源短缺的国家，人口众多，可用于居住的土地十分有限。加之目前已全面实行土地的招拍挂制度，因此，地方政府能够或愿意用于建设经济适用住房的土地变得更加有限。而政府建设经济适用住房在土地和税费上的补贴却随着其上市交易而彻底转化，政府的保障性住房资源也就随之流失。
(二)“中低收入”难界定
“名义”保障范围过宽而实际保障范围过窄。在“中低收入”界定不规范的情况下，开发商实际上存在着把销售目标定位在中等收入偏高家庭上的可能性，从而导致：财政补贴部分落到了收入较高者身上，降低了稀缺的补贴资源使用效率，不符合建设经济适用住房的目的和财政补贴的支付原则；对商品房市场而言，财政补贴利益不当接受者的存在导致了“挤出效应”，不利于商品房市场的健康发展。
(三)供应主体错位
目前经济适用住房主要由房地产企业来组织运作。既然是企业行为。追求利润最大化的目标将始终不会改变。开发商大力开发商品房以获取经济利益，而对开发低盈利率的经济适用住房缺乏兴趣。同时，不乏开发商以开发经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途、变相进行商品房开发。经济适用住房是用来解决城镇中低收入家庭的住房问题，最终却以商品房的形式开发，从根本上改变了经济适用住房用地的性质。
(四)补贴方式不合理
现在的经济适用住房可认为是将国家提供的社会福利固化在房屋上的“补砖头”的政策。由于实际购买者不一定是中低收入阶层，这就造成有一部分福利落到了不该享受者的头上，而需要者却求助无门，形成了社会不公。
(五)政府缺管
缺少专门的管理机构，管理人员严重不足，以至于准入审查不严，退出缺少监管；房源缺少储备，建设缺少限制等问题。
(六)决策缺少通盘规划
作为我国保障性住房建设的主体的经济适用住房，其建设一般选址在城郊结合部和城市边缘地带，目前有越来越远的趋势，而且规模过大，商业、文化、教育、医疗、公共交通等城市配套公共设施和市政设施建设严重缺乏或滞后，虽然居民的居住条件得到了改善，但出行的交通成本和时间增加了，就业机会减少了，中低收入居民的整体生活水平有所下降。
三、相关建议
第一，进行经济适用住房制度的改革，保持保障性住房的保障属性，取消其商品属性，建立合理的准人和退出机制，即实行所谓的经济适用住房“内循环”的管理模式。购买经济适用住房除限定其收入标准外，还应限定原居住状况的最高标准(如人居居住面积不足15平方米)；鼓励中低收入家庭不断提高生活质量并通过市场进一步改善居住条件，但购买商品住房的家庭应按政府回购价将原经济适用住房出售给政府，以便作为经济适用住房重新提供给需要保障的中低收入家庭。
第二，在制定经济适用住房制度时，首先应由以国家法定的形式规定设定标准依据，再由地方政府根据本地区可支配收入状况拟定的标准划分享有经济适用住房的主体。这样就形成统一中又具灵活性的确定主体机制。经济适用住房的适用主体问题，不能仅看其家庭收入状况，应该由国家确定评估指标体系，如现有住房情况、家庭可支配收入、家庭成员、人均可支配收入、家庭开支状况等。在地方房地产管理部门和统计机关广泛调查研究的基础上，根据国家指定的评估指标确定适合地方执行的评估标准。同时，政府应建立刚性的购房资格标准，完善家庭收入、人口、现有居住条件信息系统，规范经济实用房供给信息、申报者排队顺序、资格审查和公示等购房程序。对于违规购房、炒卖行为应给予严厉的经济处罚，并追回所购经济适用住房。
第三，政府要更全面地参与经济适用住房成本核算和定价过程，还要运用市场手段来降低开发成本。应事先比照商品房地价和税费成本来核定政府无偿提供的土地市价和税收优惠金额，直接从成本和售价中扣除；严格监控建筑成本，政府可直接参与公开招标选择建筑商，减少中间环节，节省开支。开发商随意提高价格应给予经济处罚、取消开发资格等制裁。
第四，建立相应的保障性住房管理机构，加强对经济适用住房的管理，严格控制供应对象和建设标准。突出保障性住房的特点――满足住房的基本需求，而不是改善和提高住房水平。经济适用住房建筑面积以满足中低收入家庭的基本需求为准，面积不应过大，建议控制在平均建筑面积70平方米／套为宜，不宜超过80平方米／套；且建设标准也应有所控制。内部设施水平不宜过高；但相应的环境质量、公共设施水平和交通便捷条件应该是良好的。
第五，发挥城市规划的综合调控作用，保障性住房建设的项目选址和设施配套应该是多部门协作、统筹兼顾、综合决策的结果。经济适用住房建设应该会同土地、计划、规划、建设等部门，根据当地的土地发展总体规划、产业发展计划、城市规划和建设计划进行项目选址，并应得到文、教、卫、体等主管部门的支持，这是一个综合决策的过程。
