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房屋固定资产管理篇1
2. 适用范围
本规定适用于公司范围内全部自有产权房屋的管理。
3. 引用文件
3.1. 中华人民共和国物权法。
3.2. 市《关于进一步放开城市房屋租赁市场的通知》。
4. 术语
无
5. 职责
5.1. 办公室是房屋管理的主管部门，负责组织实施房屋管理。
5.2. 各厂根据需要参与房屋管理。
6. 规定与要求
6.1.房屋管理的范围：
a.厂房（包括变电所、空压机、计量楼、仓库等建筑）；
b.办公楼；
c.职工集体宿舍楼；
d.职工住宅；
f.门头房
6.2.房屋管理的类别：
a.新建房屋；
b.在用房屋。
6.3.新建房屋管理
6.3.1.所有新建房屋全部办公室组织实施管理。
6.3.2.新建房屋执行如下管理流程：
立项
招标
验收
建账6.3.3.立项
6.3.3.1.各厂根据生产经营发展和工艺再造创新的要求，需要新建房屋、扩建房屋、改建房屋时，应填写《立项申请单》向办公室提出书面申请。
6.3.3.2办公室在接收了《立项申请单》后，应组织有关部门专业人员进行技术经济可行性论证后，做出结论，形成《项目技术经济可行性论证报告》和《立项审定意见表》报机床集团主管领导审批。
6.3.3.3根据主管领导的批示意见，办公室负责向市、区主管部门办理工程工程开工手续。
6.3.4.招标
6.3.4.1.新建工程开工前，办公室应采用公开招标的方式选择建筑设计单位，建筑施工单位和建筑监理单位。
6.3.4.2.建筑设计单位，建筑施工单位，建筑监理单位确定后，由房屋的使用单位分别与其签署合同。
6.3.4.3.合同中的工程价格必须符合集团价格委员会确定的《工艺再造价目表》的价格要求。
6.3.4.4.需要办理原有土地使用权证书时，有办公室按照《土地使用管理规定》的要求，办理国有土地使用权证书。
6.3.4.验收
6.3.4.1.房屋建筑工程竣工后，由办公室组织相关部门专业人员进行验收，并详细记录验收结果。
6.3.4.2.房屋建筑验收后，由房屋的使用单位到财务办理交付工程价款，费用由使用单位承担。
6.3.5.1.对经验收并拨入使用的房屋建筑，办公室应及时将其纳入固定资产实物总台账之中，财务部应将其纳入固定资产财务台账之中。
6.3.5.2.办公室应收集新建房屋的全部有关资料存档备查。
6.4.在用房屋管理
6.4.1.所有已纳入固定资产实物总台账并正在使用的房屋全部由办公室组织实施管理。
6.4.2.使用管理
6.4.2.1.各厂应按照规定饿用途使用房屋，不得自行改做它用。
6.4.2.2.需要改变在用房屋用途的，各厂应以书面形式向总办公室报告，办公室根据集团主管领导批示意见做出具体安排。
6.4.2.3.各厂在使用各类房屋时，不应随意变工在用房屋的框架结构，以确保房屋的使用安全。
6.4.3.修缮管理
6.4.3.1当在用房屋需要修缮时，各使用单位应向办公室提出书面《房屋修缮申请》。
6.4.3.2.办公室组织有关部门专业人员进行房屋修缮的技术经济可行性论证，形成报告，经集团主管领导批示后，组织房屋修缮。
6.4.3.3.房屋修缮由提出单位具体组织实施。
6.4.3.4.组织实施房屋修缮时，提出单位应采取公开招标的方式选择修缮施工单位。
6.4.3.5.修缮竣工后，由提出单位组织验收并支付修缮费用。
6.4.4.租赁管理
6.4.4.1.为盘活存量资产，对集团范围内的用量不用房屋均可向社会公开出租。
6.4.4.2.所有房屋的租赁，由办公室依据大连市《关于进一步放开城市房屋租赁市场的通知》要求组织实施。
6.4.4.3.各厂不得自行实施房屋租赁。
房屋固定资产管理篇2
随着建设银行业务蓬勃发展，电子银行渠道业务建设、网点战略性扩张，建设银行固定资产投入不断增加，固定资产已作为建设银行主要的经济实力证明之一，固定资产管理贯穿建设银行经营全过程，是企业“精细化”管理的重要体现。所以建设银行应从战略成本的高度，根据业务发展变化的态势不断进行流程优化，完善固定资产流程管理体系。确保固定资产的完整性，防止建设银行资产流失。
二、建设银行固定资产的定义
固定资产是指使用期限在一年以上（不含）、单位价值在4000元以上（不含）、并在使用过程中保持原有物质形态的有形资产，或者使用期限在一年以上（不含）、单位价值在4000元以下、但是在中国建设银行固定资产分类目录和折旧年限表中存在并且按照固定资产管理的有形资产。我行固定资产包括房屋、建筑物、机器设备、运输设备以及其他与经营有关的设备、工具、器具等。
建设银行固定资产管理占比最大的两类就是经营有关的电子设备和房屋。
三、建设银行固定资产管理的政策依据及现状
（一）政策依据
2008年1月中国建设银行下发了《关于印发《中国建设银行财务管理暂行办法（2007年修订版）》的通知，对固定资产管理进行了制度上的规范，对各行固定资产管理起到了较强的指导作用。尤其是ERPF系统上线后，各类固定资产的卡片实施电子档案管理，对固定资产规范性管理进一步明确。
（二）固定资产管理现状
1、房屋权属不完整问题。
近年来，随着网点建设战略性扩张的需要，建设银行网点以自有购置为主，前几年由于房地产市场的火热，开发商预售房条件宽松，之后因规划等多种原因，无法办理房产权属证明，形成建设银行部份房产权属不完整现象。
2、经营设备类固定资产的管理流程不够明晰。
总分行的管理办法对固定资产管理主要进行了框架式的要求，对具体的操作流程如固定资产的新增入账、调拨未进行进一步细化，各基层行根据框架自行进行管理，管理水平参差不齐,主要存在设备调拨不及时、固定资产清理难度较大等薄弱环节。分析原因有如下四点：
第一点：采购渠道较为分散。固定资产采购渠道分为集中采购和支行自行采购等多种方式。其中集中采购又由总行和分行多个部门进行承担，采购完成后，有的固定资产由供应商直接提供给使用部门，支行实物管理部门和财务部门无法了解固定资产的入账情况，形成固定资产新增入账滞后的现象。
第二点：业务营运使用的电子设备类固定资产，维修和更换频率相对较快，ERPF系统固定资产管理员设置较少。仅分行一级存在固定资产卡片调拨管理员，固定资产及时调拨缺乏系统支持，固定资产调拨不及时现象突出。
第三点：个别固定资产定义不清，容易造成固定资产流失，如固定资产目录中的高级家具定义模糊，目前的操作是只要涉及家具均作为固定资产进行入账管理，而使用部门往往忽略了这种价值相对较低的固定资产的管理，在实物毁损的情况下，容易擅自丢弃，形成固定资产的流失。
第四点：使用部门人员流动性较强，未设置固定资产管理员，管理责任不明确，
四、对固定资产管理流程改进的几点建议
（一）房产权属不完整情况
1、存量房屋权属不完整情况，应密切与房屋开发商和房产管理部门进行联系，密切关注房屋产权办理进展情况，熟悉房屋买卖合同中违约条例的时效性，通过借助法律力量维护建设银行相关权益。
2、对新购房产，在市场调查时，将房屋的权属调查列为房产购置的必要条件，合同签订中明确房屋权属不完整的违约条件，采用责任追究制度，对市场调查不负责任、签订合同时擅自放弃违约责任相关条款，造成建设银行新购房产无法办理权属证明的责任人进行责任追究。
（二）经营类设备流程管理不够明晰
作为企业的一项经常性活动，根据财务管理的需要，建立一个完整的管理流程模式是必要的，尤其是随着建设银行的不断发展，固定资产的数量不断增大。为切实强化固定资产管理，针对以上成因，建议制定以财务为控制核心的固定资产管理流程，优化系统设置，重点针对固定资产管理的新增和调拨等薄弱环节，提出如下建议：
1、组织结构的改造。
对所有固定资产管理实行集中归口管理，专门设立固定资产管理办公室，实行固定资产管理需求受理、集中采购、集中分配、统一调拨的集中管理模式，避免多头管理形成的管理脱节。
2、建设银行实行一级法人管理模式，下属机构庞大，业务分工复杂，短期内更改组织结构管理模式难度较大，因此，充分利用财务控制核心作用优化固定资产流程相对快捷有效。
（1）、加大财务控制力度，发挥财务控制的核心作用。
固定资产新增：分行及二级行以下集中采购的固定资产，在报销环节应向计财部门提供本次采购固定资产的验收单，涉及向二级行进行分配的，同时附二级行相关部门签字确认固定资产领用单。
固定资产调拨：
（2）、在每一个使用部门设立固定资产管理兼职管理员，人员变动时应将固定资产纳入交接事项，明确管理责任。
在一级分行及二级分行各部门增加ERPF系统操作员，只开放固定资产行内调拨权限。
二级行辖内调拨，由二级行固定资产管理员根据实物管理部门提交的调拨申请进行系统调拨操作。
二级行之间的调拨,由一级分行固定资产管理员根据二级行相关部门确认后的调拨申请进行系统调拨操作。
（3）、适时更新固定资产目录，尽量采用能够量化的标准对固定资产进行定义。
房屋固定资产管理篇3
长期以来，各大高校对其固定资产的态度大多是“重购置、轻管理”，甚至有的高校为了提升办学层次或迎接评估和检查，将账面上已经报废的固定资产不予报废，将账面上存在的固定资产放任使用部门自行报废，这种“有物无账、有账无物”的账务处理方法既不能正确反映高校固定资产的新旧程度，也使固定资产的账面价值与实际价值严重背离。另外，新《高等学校财务制度》也明确提出要对固定资产计提折旧，并设置“累计折旧”科目。所以，无论从法律法规角度，还是从准确核算高校办学成本角度，高校财务人员都应当准确确认固定资产折旧的折旧基数、预计净残值和预计使用年限。
一、高校固定资产折旧的影响因素
新《高等学校财务制度》规定：固定资产是指使用期限超过一年，单位价值在1 000元以上（其中：专用设备单位价值在1 500元以上），并在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。单位价值虽未达到规定标准，但是耐用时间在一年以上的大批同类物资，作为固定资产管理。
影响固定资产年折旧额的主要因素有三个，即折旧基数、预计净残值和预计使用年限。
（一）预计净残值
所谓预计净残值指的是假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。国家对固定资产预计净残值的规定为：一般应按固定资产原价的3%～5%估计，具体比例各大高校可在此范围内根据自身情况酌情确定。
（二）预计使用年限
预计使用年限指的是固定资产的经济使用年限，它主要取决于固定资产的使用寿命。税法对预计使用年限的规定为：房屋建筑物的折旧年限一般为20年；飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年；与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为5年；飞机、火车、轮船以外的运输工具为4年；电子设备为3年。该规定考虑了资产的有形损耗和无形损耗，它通常低于固定资产的实际使用年限，因此，在确定高校固定资产的预计使用年限时，可以在考虑自身需要的情况下借鉴该规定。
（三）折旧基数
对于高校新购入的固定资产，其折旧基数就是其入账价值，因为此时的入账价值就是其真实价值，这点很容易理解；但高校固定资产绝大部分是前期购入的正在使用的固定资产，对于这部分固定资产而言，因使用、磨损以及市场竞争、技术进步等因素，导致其实际价值早已不是购入时的入账价值，而其折旧基数应该是其真实价值而非账面价值，所以准确核算这类固定资产的真实价值就显得异常重要，否则，将无法确定高校固定资产的折旧基数，那么高校固定资产的折旧工作也将无法开展。
通过上述分析可以看出，高校固定资产年折旧额的三个影响因素中，预计净残值和预计使用年限可以参照相关规定予以确认，但折旧基数则需采用一定的评估方法予以测算。因此，如何准确确定高校固定资产的折旧基数是计量其年折旧额的最大难题。
二、高校固定资产折旧基数的确认方法
笔者认为，要解决这一难题，首先应该对高校固定资产进行一次拉网式的全面清查，确定高校所拥有固定资产的类别、数目，并将其按照正在使用、未使用、不需用分为三类。对于不需用的固定资产，直接报废即可，无需再计提折旧；对于新购置的未使用和正在使用的固定资产，可按其入账价值采用平均年限法开始计提折旧；对于前期购入的正在使用的固定资产，应该根据新的《高等院校财务制度》的规定将其分为房屋及构筑物；专用设备；通用设备；文物和陈列品；图书、档案；家具、用具、装具及动植物六大类，然后再根据各类固定资产的特点计提折旧。
（一）文物和陈列品的折旧基数
所谓折旧，其实质是价值的转移，即物质本身发生了损耗或贬值。由于对文物和陈列品而言，一般情况下，它们不仅不会贬值甚至还会增值，所以新《高等学校财务制度》规定这类固定资产可以不计提折旧，只对其余五类固定资产计提折旧，所以无需再讨论其折旧基数的问题。
（二）房屋和建筑物的折旧基数
在确定建筑物的真实价值时，不仅要考虑其自身的投入和使用状况，而且还要着眼于建筑物自身的功能和用途。比如，对于商业用房或商品住宅，可根据建筑物的经营收益或建筑物的市场交易状况来确定其价值；但对于生产用建筑物，由于其不存在经营收益或同类商品的交易状况，因此应采用其他方法来确定其价值。
笔者认为，对于高等院校前期投入的正在使用的房屋和建筑物，可以从其再建造费用的角度来考虑其价值；首先测算出其全新状态下的重置成本；然后扣减由于各种损耗因素造成的贬值；最后得出建筑物的真实价值，即该房屋和建筑物的折旧基数。其计算公式如下：
房屋和建筑物的折旧基数=房屋和建筑物的重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值
房屋和建筑物的重置成本=房屋和建筑物的账面原值*当前时点价格指数/房屋和建筑物建筑时价格指数
实体性贬值=房屋和建筑物的重置成本*房屋和建筑物实际已使用年限/（房屋和建筑物实际已使用年限+房屋和建筑物尚可使用年限）
经济性贬值=∑Ri/（1+r）i
式中，Ri——第i年的房屋和建筑物年收益净损失额
r——折现率
n——预计房屋和建筑物收益损失持续的时间
功能性贬值=∑（房屋和建筑物年净超额运营成本*折现系数）
该处的经济性贬值指的是由于外界环境的变化（比如办公用房或生产用房的大量闲置）影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。对于这类贬值，不可一概而论，应当具体情况具体分析；一般情况下，当被测算资产的使用情况基本正常时，无需计算该部分贬值。
而房屋和建筑物的功能性贬值是指由于房屋和建筑物的用途、使用强度、装修、结构等不合理造成其功能不足或浪费形成的价值损失，比如水电消耗的增加。该部分贬值通常在测算房屋和建筑物的重置成本和实体性贬值时一并统筹考虑，以避免重复计算或漏算。
（三）专用设备和一般设备的折旧基数
机器设备类资产是企业整体资产的组成部分，它通常与企业的其他资产（比如房屋建筑物、土地等）共同完成某项特定的生产目的。由于该类资产不具备独立的获利能力，所以在对其价值进行测算时，以收益额为基础的测算方法受到了限制，人们通常采用将被测算资产与市场上最近售出的类似资产进行比较并予以调整的方法确定其价值，或者利用被测算资产的现时重置成本扣除其各项损耗来确定其价值。
由于专用设备具有自身独有的特点，很难在活跃的市场上找到与之相类似的具有代表性的参照物，因此，对于专用设备而言，人们通常采用现时重置成本扣除其各项损耗的方法来确定其价值。这种测算方法与房屋和建筑物的测算方法很相似，只是在有些情况下计算设备的实体性贬值时采用工作量法进行衡量，具体为：
专用设备的实体性贬值=专用设备的重置成本*已使用量/（已使用量+尚可使用量）
对于一般设备而言，很容易在活跃的市场上获取三个以上类似机器设备交易的价格资料，因此，通过将待测算设备与参照物进行比较，将各项不同因素（比如，规格型号、交易时间、交易地点）进行调整后，即可得到待测算设备的价值，即折旧基数。
具体计算公式为：
一般设备折旧基数=参照物成交价格*修正系数1*修正系数2*…*修正系数n
修正系数=评估对象可比因素特征值/参照物可比因素特征值
或：
一般设备折旧基数=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n
（四）图书类资产的折旧基数
对于高等院校而言，由于图书类资产数量大、种类多且更新换代较快，所以它们属于高校中资金占用量较大的一类固定资产。笔者认为，从其价值确定角度考虑，可以将这类资产分为两类：一类是具有保存价值的稀世珍本；另一类是一般的图书资料。对于具有保存价值的稀世珍本，它们不仅不会随着时间的推移而贬值，其价值甚至会逐步增加，这类资产的价值变化趋势与“文物和陈列品”极其相似，因而不必计提折旧；而对于一般图书资料，由于其更新换代较快，市场上可比参照物较少，因此其折旧基数亦可以根据取得时的实际成本为基础予以确定。这类测算方法与房屋和建筑物的测算方法比较相似，只是由于其自身数量大、种类多的特点，所以在进行测算时通常会采用统计抽样的方法进行辅助。
具体为：
图书的重置成本=∑（某类图书的历史成本*某类抽样图书的重置成本/某类抽样图书的历史成本）
另外，这类资产一般不存在功能性贬值和经济性贬值，也就是说其重置成本扣除其实体性贬值后就是其真实价值，即折旧基数。
（五）家具、用具、装具及动植物的折旧基数
这类资产与图书类资产很相似，都具有数量大、种类多的特点；并且家具、用具、装具类资产及其类似于一般图书资料，在测算其价值时也无需考虑功能性贬值和经济性贬值，所以其价值测算可以采用一般图书资料的测算方法。
而对于动植物类资产，由于在市场上存在很多相似甚至相同的可比参照物，其调整因素较少，所以可以采用如下方法进行测算：
被测算资产价值/参照物成交价格=被测算资产成新率/参照物成新率
成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）
三、准确确定高校固定资产折旧基数的建议
（一）转变思想观念，提高管理意识
长期以来，人们大都认为高校固定资产的预算工作由财务部门负责，管理工作由固定资产管理处负责，其他部门一般不涉及到固定资产的管理问题。但笔者认为，高校固定资产的管理工作需要考虑到其购置、保管、使用、维护以及处置等多个环节，是一个涉及面很广的系统工程，因此，只有多个部门共同努力才能做好。思想决定行动，各大高校应大力加强对这种观念的宣传、学习，彻底纠正原有的陈旧观念，树立全体动员、全过程跟踪的管理理念，让大家都能意识到高校固定资产的管理工作不是哪一个人、哪一个部门的事情，而是每一位教职工、整个学校共同管理的事情。
（二）完善固定资产管理制度
固定资产管理制度主要是在明确各项固定资产产权关系和管理责任的基础上，健全各项规章制度。各大高校要根据自身实际情况，制定出一套符合自身情况的固定资产管理制度。笔者认为，该制度应该从以下几个方面入手：
第一，完善固定资产采购制度。各大高校可以在借鉴政府采购的基础上，弥补自身的不足。比如固定资产的购置要以事先制定的购置计划为依据，若急需临时添置资产，则应当由资产管理部门提出申请并报学校批准，年终要对资产购置预算计划的完成情况进行分析和考核。这样可以有效地控制好固定资产的入口，通过及时送财务部门入账，完善固定资产台账，能够真正实现固定资产价值管理和实物管理的结合。
第二，健全固定资产使用保管制度。固定资产投入使用后，应根据分级管理原则，严格落实责任人负责制度，要求相关管理人员定期或不定期地检查所购固定资产的使用和维护情况，以确保各项固定资产能够在规定的年限内正常使用。如果某项由学校购入的固定资产，因科研或教学需要而由个人长期持有时，相关资产管理人员除了明确其所有权外，还要定期检查其使用情况，并严格监督其报废是否符合相关规定。
第三，完善固定资产清查核实制度。固定资产管理工作涉及部门较多，时间跨度较大，是一个长期动态的过程，因此各大高校相关部门要做好所使用固定资产的自查工作。另外，财务部门也要根据固定资产账簿所记录的信息，对其实际使用情况进行盘查，及时处理发现的盘盈盘亏问题，并相应调整固定资产账簿，进而建立计提折旧所需的基础数据库，为各大高校顺利推行固定资产折旧制度奠定基础。
（三）加强人员培训，提高业务素质
由于高校固定资产数量大、种类多，如果仅仅依靠人工进行盘查并计提折旧，则不仅工作量很大，而且难以保证其准确性。在这种背景下，很多高校引入了固定资产管理系统。因此，现代高校的财务人员不仅需要一定的财务知识，还应当拥有熟练操作和使用计算机的能力。另外，由于新《高校财务制度》刚刚实施，很多财务人员和固定资产管理人员对该制度的理解程度和执行力度不够，需要加强对相关人员的培训，以提高其专业能力和业务素养，并建立健全相关考核制度，做到奖惩分明。
四、结语
对高校固定资产计提折旧不仅有助于更真实地反映高校的财务信息，正确核算学生培养成本，而且能够有效推动高校筹资渠道的多元化和固定资产的更新决策。但要顺利推进该项工作，固定资产的折旧基数问题是摆在面前的一大难题。笔者认为，要解决这一难题，首先应转变思想、提高管理意识，并健全和完善固定资产的相关规章制度，为财务部门提供计提折旧所需的基础信息；其次还应结合资产评估的相关知识测算出固定资产的真实价值，作为折旧基数为以后的折旧工作奠定基础。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国财政部、教育部[S].高校财务制度，[2012]488号.
房屋固定资产管理篇4
商业企业的基本职能是组织商品流通，即通常所说的从事买卖活动，但是商业企业这种买卖活动，既不同于没有货币作媒介的物物交换，又不同于生产者和消费者之间的直接的商品流通。这是一种借助于货币，又借助于中介人（即商人或商业企业）媒介生产者和消费者之间交换的买卖活动，商业企业的固定资产的管理包括很多方面，主要有：固定资产的投资管理，固定资产的使用管理和固定资产的维修管理。
我公司是一个集批发与零售为一体的综合大中型医药商业企业，经营药品、中药材、医疗器械、化试玻仪、营养保健等六大类医药商品的供应工作，原来固定资产都分布在所属各单位使用及管理，按照固定资产所分的三大类，公司的房屋及建筑物类约占固定资产原值的80％，而且我公司经营是点多面广、固定资产又分散于市内各地，这样就带来了一系列管理上的问题。
（1）房屋建筑物类出现的问题是：经营用房分散于各所属核算单位管理，企业的房屋更新改造由公司统筹安排，公司只收取折旧费，那么由于经营用房建造时间的不同，以及座落地点不同，给经营者带来的效益和受益期也有所不同，如房屋座落地段好，建筑设备新，经济效益也相应会好，相反，房屋座落地段偏僻，房屋年久简陋的，效益也会相应不好，企业内部各经营者不能在一条起跑线上竞争。
（2）通用设备和专用设备类在我公司主要是运输车辆，柜台货架，也分布在各核算单位使用管理，购买汽车等设备由公司拔款解决，至于汽车如何加强保养延长使用寿命，这些都有欠考虑，由此产生各核算单位，纷纷向公司递报告要求拔款购买车辆，给公司财务管理工作带来了新问题。
二、新形势下企业固定资产管理的改革成果和发展前景
新的商品流通企业财会制度改进了专款专用的资金管理制度，企业可以自主决定预提或待摊大修理费，这都使企业可以更灵活地筹措和使用资金，但改革后并不是说企业可以任意使用资金了，除了要继续受国家的宏观控制外，还应受企业有关制度约束。商品流通企业的固定资产不同于工业企业，首先是三大类固定资产所占有的比重不同，商品流通企业房屋类占固定资产原值的大部分，我公司也是如此。工业企业机器设备比重较大，其次是企业生产方式不同，在固定资产磨损上差别很大，有些设备因技术进步产生的无形损耗，使得固定资产的价值应在较短期限内收回，这就牵涉到企业折旧政策的选用。对于这种情况，我公司对固定资产的管理制定了具体有关规定，对现有固定资产进行了清理，建立了内部固定资产管理制度。
（1）固定资产实行分类管理，以利于维修使用。将公司现有固定资产按经济性质划分为二大类分别管理。第一类是房屋建筑物类，包括经营生产性用房、营业网点、仓库、办公室、职工宿舍等土木建筑及其附属设备、土地、围墙等。第二大类是通用设备类和专用设备类，包括动力设备、传导、通讯、机器设备、检测仪器、交通运输工具、电梯、储存设备，以及管理用具等。第一大类固定资产统一由公司按制度建账核算和管理，以利于集中资金，统筹安排，有计划地做好房产的购置和更新改造。第二大类固定资产由使用单位建账核算和管理，实行谁使用，谁购置，谁管理的原则，促使核算单位合理管理，购置和维护固定资产。
（2）严格审批程序，掌握资金使用界限。
新制定规定，企业计提折旧不再建立折旧基金(更新改造基金)，取消专户存储，允许统筹使用，这不会影响企业的技术改造。企业提取的折旧不再形成更新改造基金，只是不再将更新改造基金从固定基金中转出而已，这部分固定资产的磨损价值计入成本费用后，还是要从企业的经营收入中得到补偿，这部分收回的补偿资金与企业的流动资金统一存放，统筹使用，并没有脱离企业的生产经营过程，更没有脱离企业。只是在未购置固定资产前，可以参加流动资金周转，在购置固定资产时，再退出流动资金周转，这样处理的结果，是给企业在更大范围内调度，使用资金的权力，同时也给企业经营者在资金管理上提出了更高要求，如何合理、有效地调度使用资金，提高资金使用效益，已成为企业经营决策者的重要任务，企业要进行正常的生产经营活动，要考虑流动资金的正常需要，不盲目购置并不急需的固定资产。
对于固定资产的购置，维修，转让，报废严格审批程序，按制度规定的管理权限逐级审批办理，所属批发单位和大型零售药店其固定资产的购置维修控制在5 000元以内，超过此额度上报公司及有关部门，其它单位控制在3 000元以内，并规定转让，报废在3 000元以内由使用部门自行处理，超过此权限上报公司有关部门审批在购置固定资产时，掌握资金使用界限，虽然企业的资金可以统筹使用，但是不能随意增加固定资产投资，购置时仍然要考虑资金使用是否合理，是否有更新改造的能力，这给企业经营者和财务部门在资金管理上提出了更高的要求。
（3）提高折旧率，加速企业更新改造。
折旧政策选用对企业财务影响的多面性，决定了企业应以自身的财务状况及其变动为基础，同时考虑预付资金的及时收回与成本的真实和均衡，固定资产折旧是指把固定资产的应计折旧额按有规则的，合理的方式系统地分摊配比到其预计使用年限的过程，对企业的经营状况与成果产生重大影响，因此，折旧政策的选用极为重要。
我公司已有四十多年历史的老企业，营业场所，仓库，设备等很多是多年前建造或购置，长期以来，固定资产折旧年限长，不利于企业更新改造，根据新制度规定折旧年限的弹性区间，结合企业实际，我们对固定资产折旧年限进行了分类规定，在企业内部得到统一，即房屋类，折旧年限为20年，通用设备类折旧年限8年，专用设备折旧年限为10年，这样就缩短了折旧年限，加速了企业折旧，增强了企业发展后劲，符合财会制度的谨慎，稳健原则。
（4）企业内部实行房屋租赁，提高使用效益。
公司对各经营单位所使用的经营生产用房，实行内部租赁有偿使用，公司除正常提取折旧外，按照座落地点，使用层次，房屋新旧程度，制定了经营用房租赁（有偿）使用办法，对20处不同的经营用房使用面积情况进行了落实，定面积、定价格、定地段，综合各种因素来定租赁价格，这样提高了房屋的使用效益，各单位都能在较公平的基础上经营，有利于提高企业的经济效益，并规定，使用单位应对所使用的房产负责，定期维修，维护财产安全，延长房产使用寿命，不准私自转租和移作它用，对于收取的各单位的租赁费，用在非经营用房维修保养改造，这部分资金的筹集，有利于公司统筹安排，逐步改善工作环境，达到以房养房目的。
房屋固定资产管理篇5
一、企业账簿中所列“固定资产――土地”来历考辨
现行《企业会计制度》（财政部财会［2000］25号）“四、下列固定资产不计提折旧：（一）房屋、建筑物以外的未使用、不需用固定资产；（二）以经营租赁方式租入的固定资产；（三）已提足折旧继续使用的固定资产；（四）按规定单独估价作为固定资产入账的土地。”现行《小企业会计制度》（财政部财会[2004]2号）“三、除下列情况外，小企业应对所有固定资产计提折旧：（一）已提足折旧仍继续使用的固定资产；（二）按照规定单独估价作为固定资产入账的土地。”现行《企业会计准则第4号――固定资产》（中华人民共和国财政部令第33号2006年2月15日）“第十四条：企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。”对现行三大会计法规相关规定中均提到的“按规定单独估价作为固定资产入账的土地”，很多财会人员和税务人员并不了解其来历。
据笔者考证，企业账簿中所列“固定资产――土地”的形成历史上有三次：
第一次是1950年开始的第一次全国性的清产核资。1950年12月23日政务院财政经济委员会公布《私营企业重估财产调整资本办法》（中财委），该《办法》规定，全国私营企业于1950年12月31日办理年度决算后，将全部财产（包括资产、负债）重估价值并调整其资本额。重估财产一律以1950年12月31日实有财产以当时当地价格为估价根据，以人民币为计算单位，并规定了各种财产的估价标准。当时的土地属于固定资产，而无形资产仅包括商标权、著作权、专利权等。
第二次是1950～1956年基本完成的中国资本主义工商业的社会主义改造。1956年2月8日国务院全体会议第二十四次会议通过并的《国务院关于私营企业实行公私合营时对财产清理估价的几项主要问题的规定》中规定：“（二）对房屋、其他建筑物和可资利用的铺面装修设备，按照它的新旧程度，参照当地房地产管理机关的估价标准进行估价；如果没有上述价格，由公私双方协商估价。土地也应该进行适当的估价。”“（十）企业实行公私合营的时候，如果需要迁移、合并，应该按照迁移、合并以前的情况，对企业的机器、设备、房屋、土地和其他建筑物，予以估价。”“（十一）根据1950年12月政务院财政经济委员会‘私营企业重估财产调整资本办法’进行过重估财产的企业，重估结果比较合理的，经公私双方协商，可以作为估价的基础。”1955年1月31日国务院《国营企业决算报告编送办法》，该《办法》第四章（资产估价）“第二十八条：各种固定资产，除土地外，列入资产负债表的价值，为其原价及折旧；原价列入资产方，折旧列入负债方。”同时规定“土地列入资产负债的价值，应依‘国营企业资产清理及估价暂行办法’第八条的规定。”即依据估价列入资产方的“固定资产――土地”，并相应列入固定资金（反映国家对企业固定资产上的投资）。
第三次是1993年开始的第五次全国性的清产核资。这次全国国有企业清产核资工作的主要任务之一是对全部国有企业占用的土地进行清查和估价，逐步建立国有土地基准价制度。财政部《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知》（财工字[1995]108号）规定：“二、对于企业过去已作为固定资产单独入账的土地，估价后，应按确认、批复的价值调整账面价值，并按调整后的账面价值单独入账，不计提折旧。调整后的土地账面价值高于原账面价值部分，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作为国家投资，在资本公积金中单独反映。三、对于通过行政划拨方式依法无偿取得的土地，企业应按确认、批复后的价值，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作增加固定资产处理，同时增加国家资本公积金。”
二、已列入房产原值的土地价值经评估后，对能单独反映的土地价值，能否从房产原值中剔出来，列入“固定资
产――土地”或“无形资产――土地使用权”？
自上世纪八十年代后期开始，国有企业改革不断深入，改组改制形式多种多样，合并、兼并、分立、收购、出售、拍卖、股权重组、资产转让、破产重组、债转股、股份制改造等，在这些改革中，均涉及对资产（包括土地）进行评估，且绝大部分涉及对土地单独评估。由于企业财会人员对相关政策理解的偏差，加上税务人员辅导上的偏差，一些企业从自身利益出发，将已计入房屋、建筑物原值的土地价值，根据评估单独反映的土地价值从房产原值中剔出来，列入“固定资产――土地”或“无形资产――土地使用权”，或根据评估结果将房屋价值和土地价值分别反映，达到少缴房产税、企业所得税的目的。这是错误的。
首先，我们从我国的土地管理制度考察，1988年以前，我国对土地是实行无偿使用制度，即从1950年6月28日中央人民政府颁布实施的《中华人民共和国法》（1987年11月24日全国人大常委会批准停止实施），到1988年4月七届全国人大第一次会议通过的《宪法修正案》前。这期间用地单位使用土地只需要支付少量的征地补偿费就可以长期使用土地，因此同时期的会计制度也规定，征地补偿费计入工程造价，作为“固定资产”列入了房屋、建筑物原值。房、地一体是房地产的自然属性。1988年的《宪法修正案》删去了《宪法》第十条第四款中“禁止土地出租”的规定，同时在该条款中增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的规定。同年12月29日，七届全国人大常委会根据宪法修正案通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，在《土地管理法》中删除了“禁止出租土地”的内容，并增加规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等内容。2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《中华人民共和国土地管理法》明确终止了除国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等以外其他所有用地的无偿使用制度。
其次，我们从我国的会计制度考察。1950年3月，政务院财政经济委员会了《关于草拟统一的会计制度的训令》，要求中央各企业主管部门分别草拟各部门统一的会计制度。1950年7月1日试行的《中央重工业部所属企业及经济机构统一会计制度》是新中国第一个统一核算制度。紧接着各部门积极行动，在1950年年末中央各部门基本完成了对本部门会计制度的草拟工作，并报审批。这一批会计制度被认为是中国统一会计制度的雏形。1951年根据形势的发展又对1950年的会计制度进行了修改。1952年10月，根据苏联专家的建议，在财政部的主持下又一次全面修订了全国统一的各行业会计制度。国家对国营企业实行计划管理，国营企业作为国家计划的执行者，已成为计划部门的附属物，建国初期的特殊经济和政治环境要求对国营企业必须制定全国统一的会计核算制度，企业需要固定资产，由国家按照计划无偿拨给（包括土地）。国营企业的资产就是流动资产和固定资产，没有无形资产。除对旧政府遗留下来的官僚资本实行了没收充公制度过程中原来反映了固定资产中的土地价值外，新取得的土地由于是无偿取得，也没有作为固定资产在会计上进行价值核算。而对于私营企业则采取放任态度，旧中国遗存下来的私营企业按英、美等国家的会计核算制度虽进行了无形资产核算，但也没有包括土地，土地是作为固定资产核算的，在1956年基本完成的中国资本主义工商业的社会主义改造后，私营企业不存在了，而其列在固定资产中的土地通过估价后并入到了国营企业。这也是前两次形成的企业账簿中所列的“固定资产――土地”。这种状况一直延续到1989年。1988年4月通过的《宪法修正案》结束了无偿的商业用地制度。为适应这一根本变化，1989年财政部在对该部1979年开始主持修订并于1981年开始实施“”后第一套会计核算制度，即《国营工业企业会计制度――会计科目和会计报表》进行第二次修订时（第一次修订是1985年），增加了“无形资产――土地使用权”的会计核算。但“无形资产――土地使用权”仅只反映未进行开发利用的土地，开发利用完成后应计入相关资产的价值。
三、企业现在购置的土地使用权，在会计核算上是列入“固定资产――土地”还是“无形资产――土地使用权”？
现行会计制度规定：
1．《小企业会计制度》（财会[2004]2号2004年4月27日）
第二十七条第二款：自行建造完成的固定资产，按建造资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出入账，包括征地等费用。
第二十七条第五款：以支付土地出让金方式取得土地使用权，按实际支付的价款列入“无形资产”。待该土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。
第四十七条：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
2．财政部关于印发《企业会计制度》的通知（财会［2000］25号2000年2月29日）
企业的无形资产在取得时，应按取得时的实际成本计量。取得时的实际成本应按以下规定确定：企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程（房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存货项目）。
无形资产的账务处理如下：企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目，并按本制度规定进行摊销；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程（房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入开发成本），借记“在建工程”等科目，贷记本科目。
3．《企业会计准则第6 号――无形资产》应用指南中关于土地使用权的处理
企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。
自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
4．财政部关于印发《实施及其相关准则问题解答》的通知（财会[2001]43号2001年7月5日）
公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，按其账面价值结转固定资产清理。
执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。
四、企业土地使用权正确的会计核算和涉税处理
会计核算：
企业现在购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在会计核算上按实际发生成本计入“无形资产――土地使用权”；开发利用时以“无形资产――土地使用权”的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本；开发利用完成后，在会计核算上列入“固定资产――建筑物或构筑物”或“开发商品――商品房”；该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值计入“无形资产――土地使用权”。
涉税处理：
房屋固定资产管理篇6
关键词 ：个人住房；房产税；国际比较
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015
1 国外房地产税制概况
1．1 美国的房地产税
美国对土地、房屋及车船等少量动产合并课征财产税，是地方税的主体税种。财产税以不动产的所有人为纳税人，税率由地方政府依据地方的支出规模、非财产税收入及可征税财产的估价来确定。财产税采用从价计征的方法，财产价值的估算是财产税制的核心。估价的方法有三种：一是市场信息法，又称可比价格法，即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价；二是所得法，即通过预计财产的预期收益来估计财产的价值；三是成本法，即重置成本法，同时还要合理地确定累计折旧。美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，还建立了比较详细的财产信息管理制度，其中资料卡是最常见的管理方法。卡片上的信息包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的日期、估价的组成及变化情况，土地的类别、建筑的种类、房屋的种类和数量等。在计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息：可以作为财产重新估价时的参考；把财产的估价汇总可以掌握财产税的税基情况；财产的信息也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。财产税的优惠规定主要是针对各级政府包括外国政府拥有的非商业财产和宗教、慈善、教育等非盈利组织拥有的财产；对老人、退伍军人和家庭自用住房税法也规定了一定的宽免，部分政策鼓励项目也可享受宽免；低收入家庭缴纳的财产税与个人所得税的比率达到一定标准时，可以抵免个人所得税或直接退税；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可以享受税收递延。
1．2 英国的房地产税
英国对住房所有者或承租者征收住房财产税，对企业法人或个人拥有的营业用房征收营业房屋税。住房财产税是英国唯一的地方税，采用从价计征的方法。住房的价值由英国政府国内税收局所属的房屋估价机构进行估价。营业房屋税按租金计税，租金由专门设置的评估机构对纳税人财产按视同出租的租金收入进行估定，每5年重估一次。住房财产税的税率由各地议会根据地方政府开支情况以及从其他渠道可获收入的差额确定。房屋价值不同，地区不同，适用税额也不同。营业房屋税税率全国统一，由财政部确定，目前税率为41．6％。住房财产税主要对伤残者和低收入者实行减免税优惠，住宅所有人或使用人是未成年人、医生或学生等的可享受一定折扣优惠。营业房屋税对工业、运输业空置房屋，农业房屋免税，慈善机构用房和其他空置房屋也可享受相应减免优惠。
1．3 日本的房地产税
日本对土地所课征的税种有地价税、特别土地所有税，对土地、房屋合并征税的有固定资产税、不动产购置税和城市规划税。其中，地价税属国税，固定资产税属都道府县税，特别土地所有税、不动产购置税和城市规划税属市町村税。
（1）地价税。地价税的纳税人为拥有日本国内土地及租地权的个人与法人。课税对象为个人与法人所拥有的土地及土地权力。税法规定，每个纳税人每年对其1月1日所有的土地承担纳税义务，地价税的计税依据为土地的评估金额，税率为比例税率，现行税率为0．15％。地价税还按金额和面积比例设定的两种起征点，即定额起征点和面积比例起征点。
（2）特别土地所有税。特别土地所有税设置了较高的起征点，只对较大规模的土地所有者课税。课税对象为土地的所有和购置行为，计税依据为土地的购置价。特别土地所有税实行固定税率，土地所有的税率是1．4％，土地购置的税率是3％。为避免重复征税，在计算特别土地所有税时，要扣除与其性质相近的其他税种的纳税额。具体来讲就是：对土地所有者课征特别土地所有税时，扣除同年固定资产税的纳税额；对土地购置者课征特别土地所有税时，扣除该土地购置时已缴纳的不动产购置税额。
（3）固定资产税。固定资产税对个人或法人所有的固定资产课税，包括土地、房屋和折旧资产。其计税依据为各市町村《固定资产登记册》中所列示的应税财产的评估价值，该评估价值原则上用时价（即当地同期买卖价格）来计算固定资产的价值。评估价值每三年重估一次，纳税人对评估价值有异议的可以向固定资产评估委员会提出申诉。住宅用地计税依据实行按评估价值扣除一定比例的制度。固定资产税标准税率为1．4％，限制税率为2．1％，超过1．7％时自治省有权下调。固定资产税对土地、房屋和折旧资产分别设置了起征点，对新建住宅可以适当减免。
（4）不动产购置税。不动产购置税对购置和改扩建土地、房屋的个人和法人课税，其计税依据为固定资产课税台账所记载的评估价值，而且符合一定条件时可以从计税依据中扣除一定金额。不动产购置税实行比例税率，标准税率为4％，住宅购置为3％，对土地，新建、扩建的房屋以及其他房屋也分别规定了起征点。
（5）城市规划税。城市规划税的纳税人、计税依据、缴纳方法等与固定资产税相同，通常与固定资产税一并征收。不同之处在于：城市规划税不对折旧资产课税；对住宅用地的计税依据所设置的扣除比例也不同于固定资产税；税率上规定了0．3％的限制税率；对新建住宅不进行税额减免。
1．4 加拿大的房产税制度
加拿大对土地、房屋的所有者课征房地产税，对不动产的占用者征收营业财产税。各省对房地产税的征收方式、税基、估价、税率及税收优惠都作了规定。房地产税和营业财产税的税基由两个部分组成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府评估，政府估价一般采用市场评估法。为了降低评估误差，各省都成立了专门的集中评估机构，并制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大多数省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，当事人必须配合评估师的工作。各省税率主要依据各个地方政府的收支情况确定，全国甚至全省都没有统一的税率。加拿大房地产税的税收优惠与美国类似，主要依据房地产的用途和所有者确定减免。
1．5 香港的房产税制度
在香港，房产税又称为物业税。香港物业税对土地及建筑物的所有者和占用者均课税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入则不需要缴纳物业税。物业税的税率为15％左右，业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表中，接受税务机关评税，再根据评税通知书列明的时间和税额缴纳税款。香港物业税的免税项目主要有：由业主支付的差饷（即物业管理费）；来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；作为支付修理费及其它开支费用20％的免税额，该扣除额与实际开支数目大小无关，统一按20％扣除。
2 国外关于房产税的做法对我国的启示
从国外房产税的概况及其比较可以看到，房产税是一个地方税种，由地方政府负责征收管理，它对土地、房产及其他建筑物的保有环节征税，按房地产的评估价值的一定比例计算应纳税额，由纳税人申报纳税。国外房产税的做法对我国房地产税制有以下启示：
2．1 合理确定房产税税制要素
（1）纳税人。由于我国土地归国家所有，房产税的纳税人可以设定为拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人。
（2）征税范围。建议将房产税的征收范围扩大到城市非经营性房地产和农村地区的房地产。同时，借鉴日本的做法，通过设置一个足够高的起征点，使城乡中低收入者不用负担房产税。
（3）计税依据。遵循国际惯例，房产税应以房地产的市场价值为计税依据。这里的市场价值即经过评估机构评估确定的评估价值。评估价值可以依据房地产的市场价值、重置价值或租金价值确定，不同的情况下依据不同的价值，比如，对商业用房采用市场价值或租金价值，对旧住宅采用重置价值。
（4）税率。房产税税率的设计有一个基本原则，即科学测算现行房地产相关税费的总体规模，使房产税的总体收入规模与之基本相当。在具体制定税率时，应该是由中央政府确定税率幅度，各个地方依据本地经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府收支情况等因素确定本地适用税率。同时还可以借鉴国外经验，对不同用途的房地产设置不同的税率。
（5）减免税。房产税的减免规定应该规范透明，体现国家重要的长期政策走向。建议房产税保留对国家和政府所拥有的房地产、外国领事馆房地产给予免税，对教育、文化、宗教、慈善等非营利性事业给予免税，对城乡居民住房设定起征点，对农业用地暂免征收房产税。已售住房因为已经预交了30~70年的土地出让金，可以考虑给予适当的税收优惠。
2．2 建立房地产价值评估机制
房产税以房地产的市场价值为计税依据，这就要求我国建立完善的房地产评估机制。首先要制定与价值评估有关的评估方法、技术手段、操作程序、争议处理等法规，然后再设定专门的评估机构，配备专业的评估人员。在评估机构的设置上，建议我国借鉴加拿大的做法，由省级政府设置评估办公室，对市（县）一级政府的评估进行管理协调，或者由省级政府负责招标，在民间选定评估机构，市（县）级政府则具体负责辖区内的评估工作。对评估从业人员也要定期进行培训，并考核其执业能力。
2．3 建立与不动产登记、评估有关的数据库
房地产价值评估需要用到大量的详尽的信息，建议我国借鉴美国、日本等的经验，建立房产登记制度。在对房地产信息进行登记时，要运用计算机技术对房地产信息进行及时的搜集、处理、存储和管理，从而更加方便快捷地获取有效的评估和征管资料。2015年3月1日不动产登记条例终于开始实施。
2．4 适当下放房产税的征管权限
从国际经验来看，房产税是地方税，其征管应该由地方政府负责，并把房产税逐渐培育成地方政府的一项重要收入来源。在我国现在的五级政府的框架下，省以下的省、地（市）、县、乡镇都叫地方，本文所说的地方与现在的地方还不完全一样，与国际上通常所讲的地方也不一致。只有在完成了“乡财县管”、“省管县”等改革将我国政府减少到中央、省、市（县）三级政府时，国外所说的地方才能对应到我国的市（县）一级，房产税才可以清晰的配在市（县）一级政府上。
将房产税的征管权限下放到市（县）政府是因为房产税以不动产为征税对象，它几乎没有流动性，具有很强的稳定性，便于地方掌握。具体的下放的征管权限有具体税率的最终决定权、具体起征点的最终决定权以及对低收入者和缺乏收入来源的伤残者的减免规定等。
参考文献
1 王乔，席卫群．比较税制［M］．上海：复旦大学出版社，2004
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3 贾康．对房地产税费改革思路与要点的认识［J］．涉外税务，2005（8）
房屋固定资产管理篇7
为了加强中央行政事业单位固定资产管理，提高固定资产的使用效益，根据财政部《行政单位会计制度》、《事业单位会计制度》和《行政事业单位国有资产管理办法》，制定本办法。
第二条
本办法适用于中央行政事业单位(以下简称各部门)。
第三条
各部门固定资产管理的主要任务是：建立健全各项管理制度，合理配备并节约、有效使用固定资产，提高固定资产使用效益，保障固定资产的安全和完整。
第四条
各部门固定资产的管理和使用应坚持统一政策、统一领导、分级管理、责任到人、物尽其用的原则。
第五条
国务院机关事务管理局(以下简称国管局)负责中央行政事业单位国有资产产权界定、清产核资等项工作，负责制定固定资产的配备及使用标准，对纳入政策采购范围的固定资产进行统一购置;负责闲置资产的调剂，对各部门的固定资产管理进行指导和监督;各部门的国有资产管理部门负责本部门固定资产的日常管理，并对实行企业化管理的事业单位、经济实体占用的固定资产实行监督管理。
第六条
各部门的国有资产管理部门，应设有专人承担固定资产的管理工作并对所管资产的安全完整负有责任。固定资产管理人员应相对稳定，工作调动时必须办清交接手续。
第七条
各部门必须对专用设备的管理和操作人员进行技术培训，建立健全专用设备的操作、维修、保养、检验等管理制度;技术复杂、精密度高的专用设备的操作人员，应在考核合格后，方可上岗。
第二章
固定资产的范围、分类与计价
第八条
符合下列标准的列为固定资产：
(一)使用年限在一年以上，单位价值在500元以上、专用设备单位价值在800元以上，并在使用过程中基本保持原来物质形态的资产;
(二)单位价值虽不足规定标准，但耐用时间在一年以上的大批同类物资，按固定资产管理。
第九条
固定资产分为六类：房屋及建筑物、专用设备、一般设备、文物和陈列品、图书、其它固定资产。
(一)房屋及建筑物。
指房屋、建筑物及其附属设施。房屋包括办公用房、生产经营用房、仓库、职工生产用房、食堂用房、锅炉房等;建筑物包括道路、围墙、水塔、雕塑等;附属设施包括房屋、建筑物内的电梯、通讯线路、输电线路、水气管道等。
(二)专用设备。
指各种具体专门性能和专门用途的设备，包括各种仪器和机械设备、医疗器械、文体事业单位的文体设备等。
(三)一般设备。
指办公和事务用的通用性设备、交通工具、通讯工具、家具等。
(四)文物和陈列品。
指古玩、字画、纪念品、装饰品、展品、藏品等。
(五)图书。
指图书馆(室)、阅览室的图书、资料等。
(六)其它固定资产。
指未能包括在上述各项内的固定资产。
第十条
固定资产的计价：
(一)购入、调入的固定资产，按实际支付的买价、调拨价以及运杂费、保险费、安装费、车辆购置附加费等记账;
(二)自行建造的固定资产，按建造过程中实际发生的全部支出记账;
(三)在原有固定资产基础上改建、扩建的固定资产，按改建、扩建发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入后的净增加值，增记固定资产账;
(四)接受捐赠的固定资产，按照同类固定资产的市场价格或者有关凭证记账，接受捐赠固定资产时发生的相关费用应计入固定资产价值;
(五)无偿调入固定资产，不能查明原值的，按照估价入账;
(六)盘盈的固定资产，按照重置完全价值入账;
(七)已投入使用，但尚未办理移交手续的固定资产，可先按估价入账，待确定实际价值后，再进行调整;
(八)用外币进口的设备，按当时的汇率折合成人民币金额，加上国外部分的运费及其它费用(外币应折合成人民币金额)，再加上支付的关税、海关手续费等计价入账;
(九)融资租入的固定资产，按租赁协议确定的设备价款、运杂费、安装费等记账;
(十)购置固定资产过程中发生的差旅费，不计入固定资产价值。
第十一条
固定资产不实行折旧，按原值入账。
第十二条
已经入账的固定资产除发生下列情况外，不得任意变动固定资产账面价值：
房屋固定资产管理篇8
第一次是1950年中国资本主义工商业的社会主义改造。1950年12月政务院财政经济委员会公布的《私营企业重估财产调整资本办法》规定，全国私营企业于1950年12月31日办理年度决算后，将全部财产(包括资产、负债)重估价值并调整其资本额。当时单独计价的土地包括在“固定资产――土地”中，而无形资产仅包括商标权、著作权、专利权等，不包括土地。第二次是1951年第一次全国性的清产核资。1951年6月财政经济委员会了《关于国营企业清理财产核定资金的决定》，规定全国国营企业的资产和资金重新清理登记。为搞好全国性的清产核资结束后的第一个会计年度决算，1955年1月31日国务院的《国营企业决算报告编送办法》，该《办法》第四章(资产估价)第28条：“各种固定资产，除土地外，列入资产负债表的价值，为其原价及折旧；原价列人资产方，折旧列入负债方。”同时规定“土地列入资产负债的价值，应依‘国营企业资产清理及估价暂行办法’第八条的规定。”即依估价列资产方的“固定资产――土地”，并相应列入固定资金。第三次是1993年第五次全国性的清产核资。其主要任务之一是对全部国有企业占用的土地进行清查和估价，逐步建立国有土地基准价制度。财政部《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知》规定：对于企业过去已作为固定资产单独入账的土地，估价后，应按确认、批复的价值调整账面价值，并按调整后的账面价值单独入账，不计提折旧。调整后的土地账面价值高于原账面价值部分，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作为国家投资，在资本公积金中单独反映。对于通过行政划拨方式依法无偿取得的土地，企业应按确认、批复后的价值，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作增加固定资产处理，同时增加国家资本公积金。
二、单独反映的土地价值能否列入“固定资产――土地”或“无形资产一土地使用权”
自上个世纪80年代后期开始，国有企业改革不断深入，改组改制形式多种多样，合并、兼并、分立、收购、出售、拍卖、股权重组、资产转让、破产重组、债转股、股份制改造等，在这些改革中，均涉及对资产(包括土地)进行评估，且绝大部分对土地单独评估。由于企业财会人员对相关政策理解的偏差，加上税务人员辅导上的模糊，一些企业从自身利益出发，将已计入房屋、建筑物原值的土地价值，根据评估单独反映的土地价值从房产原值中剔出来，列入“无形资产――土地使用权”，或根据评估结果将房屋价值和土地价值在“固定资产”中分别反映，达到少缴房产税、企业所得税的目的。这是错误的。
首先，从我国土地管理制度考察。从1950年政府颁布实施的《法》(1987年11月24日全国人大常委会批准停止实施)，到1988年七届全国人大第一次会议通过的《宪法修正案》前，我国对土地是实行无偿使用制度，土地使用权无市无价。这期间用地单位使用土地只需要支付少量的征地补偿费就可以长期使用土地，因此同时期的会计制度也规定，征地补偿费计入工程造价，作为“固定资产”列入了房屋、建筑物原值，体现房、地一体的房地产自然属性。1988年的《宪法修正案》删去了《宪法》第10条第4款中“禁止土地出租”的规定，同时在该条款中增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的规定。同年12月七届全国人大常委会根据宪法修正案通过了关于修改《土地管理法》的决定，在《土地管理法》中删除了“禁止出租土地”的内容，并增加规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等内容。从此土地使用权有市有价。2004年8月第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《土地管理法》更是明确终止了除国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地。
其次，从我国会计制度考察。1950年3月财政经济委员会了《关于草拟统一的会计制度的训令》，要求中央各企业主管部门分别草拟各部门统一的会计制度。1950年7月试行的《中央重工业部所属企业及经济机构统一会计制度》是新中国第一个统一核算制度。1950年年末中央各部门基本完成了对本部门会计制度的草拟工作，并报审批。这一批会计制度被认为是中国统一会计制度的雏形。1951年根据形势的发展又对1950年的会计制度进行了修改。1952年10月根据苏联专家的建议，在财政部的主持下又一次全面修订了全国统一的各行业会计制度。这一时期，国家对国营企业实行计划管理，国营企业作为国家计划的执行者，已成为计划部门的附属物，建国初期的特殊经济和政治环境要求对国营企业必须制定全国统一的会计核算制度，企业需要固定资产，由国家按照计划无偿拨给(包括土地)。国营企业的资产就是流动资产和固定资产，没有无形资产，资本就是国家投资(包括流动资金和固定资金)。除对旧政府遗留下来的官僚资本实行了没收充公制度过程中原来反映了固定资产中的土地价值外，新取得的土地由于是无偿取得，也没有必要作为资产在会计上进行价值核算。
1956年基本完成的中国资本主义工商业的社会主义改造后，私营企业不存在了，而其列在固定资产中的土地通过估价后并入到了国营企业。这也是前两次形成的企业帐簿中所列的“固定资
产――土地”。这种状况一直延续到1989年。1988年4月通过的《宪法修正案》结束了无偿的商业用地制度。为适应这一根本变化，1989年财政部在对该部1979年开始主持修订并于1981年开始实施“”后第一套会计核算制度，即《国营工业企业会计制度一会计科目和会计报表》进行第二次修订时(第一次修订是1985年)，增加了“无形资产――土地使用权”的会计核算。但“无形资产――土地使用权”仅只反映未进行开发利用的土地，开发利用完成后应计入相关资产的价值。
三、现在购置的土地使用权是否列入“固定资产――土地”或“无形资产――土地使用权”
现行会计制度规定：《小企业会计制度》第27条第二款：自行建造完成的固定资产，按建造资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。包括征地等费用。第五款：以支付土地出让金方式取得土地使用权，按实际支付的价款列“无形资产”。待该土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。第47条：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
财政部关于印发《企业会计制度》的通知中企业的无形资产在取得时，应按取得时的实际成本计量。取得时的实际成本应按以下规定确定：企业购人的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程(房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存货项目)。
无形资产的账务处理如下：企业购人的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目，并按本制度规定进行摊销；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程(房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入开发成本)，借记“在建工程”等科目，贷记本科目。
《企业会计准则第4号――固定资产》第14条企业应当对所有固定资产计提折旧；但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入帐的土地除外。《企业会计准则第6号――无形资产》应用指南中关于土地使用权的处理：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
财政部关于印发《实施及其相关准则问题解答》的通知中，公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物，则将其价值转入无形资产摊销。如公司将士地连同地上房屋、建筑物一并出售，按其账面价值结转固定资产清理。
执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。
房屋固定资产管理篇9
第一，“建造房屋”在施工企业的会计处理。“建造房屋”在施工企业的会计处理，首先要分清楚建造的房屋是自用的、还是按照施工合同为业主(甲方)建造的。如果建造的房屋是自用的，不论是自营还是发包，应将其发生的属于成本开支范围内的费用计入“在建工程”科目，即：借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”等科目；建造完毕验收合格结转在建工程成本时计入“固定资产”科目，即：借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。如果是按照施工合同为业主(甲方)建造的房屋，则应将建造时发生的人工费、材料费、机械使用费等属于成本开支范围内的费用计入“工程施工”科目，即：借记“工程施工”科目，贷记“原材料”、“应付职工薪酬”等科目；建造完毕(合同完工)经验收合格移交给业主(甲方)时，应将“工程施工”科目归集的工程施工成本与相关工程的“工程结算”科目对冲，即：借记“工程结算”科目，贷记“工程施工”科目。
第二，“建造房屋”在房地产开发企业的会计处理。建造房屋在房地产开发企业的会计处理，首先要分清楚建造的房屋是自用的、还是开发的商品房(或出租房、周转房、代建房)。如果建造的房屋是自用的，则与施工企业建造自用房屋的会计处理相同。即不论是自营还是发包，应将其发生的属于成本开支范围内的费用计入“在建工程”科目，即：借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”等科目；建造完毕验收合格结转在建工程成本时计人“固定资产”科目，即：借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。如果是开发的商品房(或出租房、周转房、代建房)，不论是自营还是发包，则应将建造时发生的土地征用及拆迁费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费等属于成本开支范围内的费用计入“开发成本――房屋开发成本”科目，即：借记“开发成本――房屋开发成本”科目，贷记“开发成本――土地开发成本”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目；房屋建造完毕(验收合格)，应将开发成本结转“开发产品”科目，即：借记“开发产品――商品房等”科目，贷记“开发成本――房屋开发成本”科目。
第三，“建造房屋”在其他企业(施工、房地产开发企业除外)的会计处理。其他企业(施工、房地产开发企业除外)建造的房屋都是自用的房屋，其会计处理与施工、房地产开发企业建造的自用房屋相同。即：不论是自营还是发包，应将其发生的属于成本开支范围内的费用计入“在建工程”科目，即：借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”等科目；建造完毕结转在建工程成本时计入“固定资产”科目，即：借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。
第四，“建造房屋”在行政事业单位的会计处理。行政单位和事业单位会计属于预算会计，预算会计对房屋等基建工程的核算不同于企业会计，因为企业会计与基建会计是二者合一，而预算会计与基建会计是分离的，所以“建造房屋”在行政事业单位的会计处理是通过《国有建设单位会计》(一般称基建会计)来进行的。“建造房屋”在基建会计中，应将建造房屋所发生的属于成本开支范围内的费用(即支付给施工企业的施工费、设计部门的设计费、监理单位的工程监理费等)计人“建筑安装工程投资――建筑工程投资”科目，即：借记“建筑安装工程投资――建筑工程投资”科目，贷记“银行存款”等科目；建造完毕验收合格，根据编制的经行政事业单位内部的基建、资产管理部门交接双方签证后的交付使用资产明细表等竣工决算资料，计人“交付使用财产”科目，即：借记“交付使用财产”科目，贷记“建筑安装工程投资――建筑工程投资”科目；行政单位会计、事业单位会计接到基建会计转来的经行政事业单位内部的基建、资产管理部门交接双方签证后的交付使用资产明细表等竣工决算资料时，借记“固定资产”科目，贷记“固定基金”科目。之前，行政单位会计、事业单位会计向基建会计拨付基建款项时，如果是财政补助收入或拨入经费以外的资金安排的基建项目，则借记“结转自筹基建”科目，贷记“银行存款”科目；如果是财政资金安排，则借记“拨出经费――拨出专项经费”科目，贷记“银行存款”科目。
房屋固定资产管理篇10
一、事业单位房屋租赁存在的主要问题
（一）不经有关部门报批、论证，擅自经营
不少单位在把国有非经营性资产向经营性资产转变的过程中，并未向相关部门提出申请，也没有经主管部门审核同意或者得到同级国有资产管理部门的批准，而自行自主决定房屋经营，在租金标准也未上报国有资产管理部门进行评估，从而导致了单位房屋经营管理中存在的随意经营、弹性经营问题。
（二）招租方式不公开、不透明
部分单位在确定承租对象和租金方面并未遵循公开、公平的基本经营思想，在涉及到租金标准、经营方式以及承租期限等重要问题时，并没有经过经领导班子集体讨论，尤其是未能够建立起公开招租或拍租的经营体系，缺乏透明度，个别单位甚至发生了“友情租赁”的问题，使得经营房屋定价上具有较大随意性或者限制低于同地段的市场价格，或者私自把房屋无偿转让给下属单位进行租赁经营，这种情况下实际上就是变相转移国有资产租赁收入，直接导致了国有资产的损失。
（三）房屋经营合同签订不规范
一些单位在经营时并未和承租对象签订《房屋租赁合同》，有些单位即使签订了但是在合同到期后并未进行续签，也有部分租赁合同期限过长，部分合同甚至超过了10年以上，将房产租金超收探收。除此之外，部分租赁合同或者协议和现行法律文书的要求不符合，使得经营单位既不能解除合约也不能依法采取其它追讨措施，从而导致单位无法及时和足额的收取租赁费，给国有资产带来损失。
（四）租赁收入没有纳入财政预算统一管理
相当一部分单位都存在资产登记不完整、房屋租赁不规范的问题，未能够将房租收入如实和完整的纳入预算统一管理，更加没有采取 “收支两条线”的措施，对于收取的房租收入直接抵扣应用到单位的经费支出中，常见的有半公费或者招待费等，也有部分单位将其计入往来科目或把其例如到下属单位经营收入以及下属单位往来科目中，以便能够在下属单位结算收支。极个别单位另立账目，在客观上导致了“账外账”、“小金库”问题的发生，可能将其应用到职工福利或者公款旅游等支出中。上述行为不仅直接加速了国家财政收入以及国有资产的流失，与此同时还极易滋生腐败和贪污等问题，影响极为恶劣。
二、事业单位房屋租赁的改进建议
（一）建立健全审批制度，统一审批经营
要求各单位在公有房屋租赁的过程中，应当严格贯彻落实现行《事业单位国有资产管理暂行办法》中的相关条例，对于任何拟经营、出借的房屋，均应当首先向同级国有资产管理部门或者同级财政部门上报，认真落实非经营性资产向经营性资产的进行转变的相关审批手续，在未经批准的条件下，禁止任何对外经营、出借的行为。一旦发生，则应做出没收收入或收回房产的处理，并对相关责任人追求一定的责任。经营方式原则上应当使用公开竞价方式来进行，如果房屋为小面积或者零星的，则可以根据同类地段市场价来定价，同时通过协议经营等方式来进行经营。
（二）完善房屋租赁管理制度，规范房屋租赁合同
事业单位的房屋租赁应当全部列入到政府采购范围，利用公开竞争的方式来实施拍租或者招租，同时还必须上报给同级国有资产管理部门或者财政部门进行备案。在房屋租赁合同的签订过程中，应当统一合同格式，对于各项房条款内容应当做出尽可能细化，统一使用区财政部门简化。除此之外，还应当注意明确经营合同期限，对于单位的经营性用房，一般来说经营期限应当控制在3年以内，同时还要按照房屋租赁合同及时足额的收取房租费，对于承租对象的租房用途也要做出严格的管理与监督。
（三）加大对租赁收入、支出的管理力度，严格执行“收支两条线”
对于事业单位由于房屋经营而获得的收入，应当根据非税收入管理的相关规定，采取“收支两条线”的方式进行管理，并将其划入到同级财政部门的非税收入统一票据中，在此基础上由财政局部门进行代扣和代缴税金，这些收入应当全额上缴到财政专户，列入到部门综合预算管理中。除此之外，财政部门也应当根据事业单位经营收入的比例适当的拨付相关单位，主要用来对房屋经营进行专门的管理维护和维修等，以确保房产安全。
（四）构建监察、财政、审计和税务四位一体联动监督检查机制
房屋固定资产管理篇11
医院的变动成本又称为变动费用，是指在医院运营过程中，成本总额随着服务量的增减而成正比例变动的那部份成本，主要包括药品、低值易耗品、卫生材料、供应中心物资成本，以及水电费、输血费等。医院的固定成本又称为固定费用，指医院运营过程中，在一定期间、一定服务量变动范围内，成本总额并不随之变动而保持相对固定的那一部份成本，主要包括人员费用、管理费用，房屋、设备的折旧费、修理费等。
二、收集成本资料
首先是变动成本资料的收集。主要是收集核算期内有关临床科室耗费的水电、药品、低值易耗品、卫生材料、供应中心物资成本等。其次是固定成本资料的收集。主要是指核算期内临床科室的成本资料的收集：（1）收集人员费用成本资料，包括人员数量、人均工资、各项补贴、福利、社会保障费；（2）收集设备使用成本资料，包括设备使用年限、设备总价值、设备数量、设备预计残值；（3）收集房屋使用成本资料，包括房屋使用年限、房屋占用面积、房屋造价；（4）收集行政、后勤管理成本资料，包括管理人员费用、管理机构的办公费、业务费等。WWW.133229.coM
三、确定成本核算方法
（一）关于直接成本的核算。对临床科室耗费的药品、低值易耗品、卫生材料、供应中心物资成本，以及水电费、输血费等成本直接计入核算期成本；对低值易耗品按五五摊销法进行摊销，即在领用时计50%的成本，在物资报报废时再计50%的成本。
（二）固定成本的核算。对固定成本核算的关键问题是确定固定成本的分摊依据，应针对不同的成本项目确定相应的分摊依据。（1）以平均数为单位耗用量。如对临床科室人员费用的核算，“临床科室人员费用=核算期人数×院人均费用”。（2）以使用年限为费用分摊标准。如对设备使用成本的核算，设备使用年限一般是5～10年，按平均年限法计提折旧，“设备年折旧率=（1-预计设备净残值率）÷折旧年限”，“设备折旧额=设备价值×年折旧率×核算期限÷12”，“设备使用成本=设备折旧额+设备修理费”。又如对房屋使用成本的核算，钢筋混凝土结构的房屋使用年限为40年，砖混结构的房屋使用年限为30年，砖木结构的房屋使用年限为20年，其他建筑物的房屋使用年限为10～20年，房屋折旧的计算方法与设备折旧的计算方法相同，“房屋使用成本=房屋折旧额+房屋维修费”。（3）以各科室直接变动成本比率为分摊依据。如对行政、后勤管理费用的分摊，“临床某科室直接变动成本比率=临床某科室直接变动成本额÷各临床科室直接成本额之和”，“临床某科室应分摊的管理费用=须分摊的管理费用额×该科室直接变动成本比率”。“临床科室总成=变动成本+固定成本”。
四、总结
通过以上步骤、方法对医院临床科室成本进行核算，对节约医疗成本费用，提高医院经济效益和社会效益，实现医院“优质”、“高效”、“低耗”的管理目标，发挥了重要作用。上述核算过程方法具有如下优势：
第一，该核算采用“树状”结构分析方法，首先决定其核算主干，即确定成本分类方式，将临床医疗成本分为变动成本和固定成本两类，然后找出核算的各分支，即产生成本的项目和各项目内容,最后确定核算的终端，即核算各项目产生的成本费用。此方法对临床科室医疗成本核算提供了较为清晰的思路。
第二，核算较全面，资料详细，真实可靠。核算中包括直接使用的药品、卫生材料等，也包括了间接分摊的管理费用、设备房屋折旧费等。核算中的所有项目均为第一线的资料，在收集的过程中做了大量深入细致的工作，如设备和房屋的使用年限、价值、预计残值、科室占用面积等等。
房屋固定资产管理篇12
医院的变动成本又称为变动费用，是指在医院运营过程中，成本总额随着服务量的增减而成正比例变动的那部份成本，主要包括药品、低值易耗品、卫生材料、供应中心物资成本，以及水电费、输血费等。医院的固定成本又称为固定费用，指医院运营过程中，在一定期间、一定服务量变动范围内，成本总额并不随之变动而保持相对固定的那一部份成本，主要包括人员费用、管理费用，房屋、设备的折旧费、修理费等。
二、收集成本资料
首先是变动成本资料的收集。主要是收集核算期内有关临床科室耗费的水电、药品、低值易耗品、卫生材料、供应中心物资成本等。其次是固定成本资料的收集。主要是指核算期内临床科室的成本资料的收集：（1）收集人员费用成本资料，包括人员数量、人均工资、各项补贴、福利、社会保障费；（2）收集设备使用成本资料，包括设备使用年限、设备总价值、设备数量、设备预计残值；（3）收集房屋使用成本资料，包括房屋使用年限、房屋占用面积、房屋造价；（4）收集行政、后勤管理成本资料，包括管理人员费用、管理机构的办公费、业务费等。
三、确定成本核算方法
（一）关于直接成本的核算。对临床科室耗费的药品、低值易耗品、卫生材料、供应中心物资成本，以及水电费、输血费等成本直接计入核算期成本；对低值易耗品按五五摊销法进行摊销，即在领用时计50%的成本，在物资报报废时再计50%的成本。
（二）固定成本的核算。对固定成本核算的关键问题是确定固定成本的分摊依据，应针对不同的成本项目确定相应的分摊依据。（1）以平均数为单位耗用量。如对临床科室人员费用的核算，“临床科室人员费用=核算期人数×院人均费用”。（2）以使用年限为费用分摊标准。如对设备使用成本的核算，设备使用年限一般是5～10年，按平均年限法计提折旧，“设备年折旧率=（1-预计设备净残值率）÷折旧年限”，“设备折旧额=设备价值×年折旧率×核算期限÷12”，“设备使用成本=设备折旧额+设备修理费”。又如对房屋使用成本的核算，钢筋混凝土结构的房屋使用年限为40年，砖混结构的房屋使用年限为30年，砖木结构的房屋使用年限为20年，其他建筑物的房屋使用年限为10～20年，房屋折旧的计算方法与设备折旧的计算方法相同，“房屋使用成本=房屋折旧额+房屋维修费”。（3）以各科室直接变动成本比率为分摊依据。如对行政、后勤管理费用的分摊，“临床某科室直接变动成本比率=临床某科室直接变动成本额÷各临床科室直接成本额之和”，“临床某科室应分摊的管理费用=须分摊的管理费用额×该科室直接变动成本比率”。“临床科室总成=变动成本+固定成本”。
四、总结
通过以上步骤、方法对医院临床科室成本进行核算，对节约医疗成本费用，提高医院经济效益和社会效益，实现医院“优质”、“高效”、“低耗”的管理目标，发挥了重要作用。上述核算过程方法具有如下优势：
第一，该核算采用“树状”结构分析方法，首先决定其核算主干，即确定成本分类方式，将临床医疗成本分为变动成本和固定成本两类，然后找出核算的各分支，即产生成本的项目和各项目内容,最后确定核算的终端，即核算各项目产生的成本费用。此方法对临床科室医疗成本核算提供了较为清晰的思路。
第二，核算较全面，资料详细，真实可靠。核算中包括直接使用的药品、卫生材料等，也包括了间接分摊的管理费用、设备房屋折旧费等。核算中的所有项目均为第一线的资料，在收集的过程中做了大量深入细致的工作，如设备和房屋的使用年限、价值、预计残值、科室占用面积等等。
房屋固定资产管理篇13
＝房产原值x0.84％
房产税从租计征税金：出租房产租金×12％
两者税负平衡点公式：房产原值×0.84％＝出租房产租金×12％+(房产原值×0.84％－出租房产租金×12％)×企业所得税税率25％
即：出租房产租金/房产原值＝7％
根据上述公式，如出租房产租金/房产原值比例高于7％，从价计征税金较低，反之，如出租房产租金/房产原值比例低于7％，从租计征税金较低。现举例验证如下：
例1 东华公司拟考虑将企业两间仓库用于存放公司产品(即自用仓储)或用于对外出租，仓库计税原值200万元，用于对外出租可获取出租房产租金18万元，两种方式下房产税计算如下：
计算房产税税负平衡点：出租房产租金/房产原值＝18/200＝9％，高于税负平衡点7％，自用仓储方式房产税较低，应采取自用仓储方式。具体测算如下：
自用仓储房产税税金＝房产原值x0.84％＝200x0.84％＝1.68(万元)
出租房产税税金＝出租房产租金x12％＝18x12％＝2.16(万元)，比自用仓储房产税税金高2.16－1.68＝0.48(万元)，可见高于税负平衡点，企业应采取自用仓储方式节约房产税支出。
接上例：如出租房产租金改为12万元，两种方式下房产税计算如下：
计算房产税税负平衡点：出租房产租金/房产原值＝12/200＝6％，低于税负平衡点7％，对外出租方式房产税较低，应采取对外出租方式。具体测算如下：
自用仓储房产税税金＝房产原值×0.84％＝200x0.84％＝1.68(万元)
出租房产税税金＝出租房产租金×12％＝12x12％＝1.44(万元)，比自用仓储房产税税金低(1.68－1.44)0.24万元，可见低于税负平衡点，企业应采取对外出租方式节约房产税支出。
利用房产转租方式，降低房产税从租计征税额
例2 海星公司有一餐厅计税原值600万元，每年对外出租收取房产租金60万元，海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金＝60x12％＝7.20(万元)，应缴纳的营业税及附加＝60x5％x(1+7％+3％)＝3.30(万元)，海星公司合计税负＝7.20+3.30＝10.50(万元)
对海星公司应缴纳房产税进行税收筹划，考虑到根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，房产转租人不是产权所有人，不缴纳房产税，可制定税收筹划方案如下：
海星公司改变餐厅出租方式，将餐厅以每年30万元的租金价格出租给下属全资子公司海叶公司，海叶公司将镊厅对外再次出租，收取出租餐厅租金60万元。
海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金＝30x12％＝3.60(万元)，应缴纳的营业税及附加＝30x5％x(1+7％+3％)＝1.65(万元)，海星公司合计税负＝3.60+1.65＝5.25(万元)。
海叶公司是房产转租人，不缴纳房产税，应缴纳的营业税及附加＝60x5％x(1+7％+3％)＝3.30(万元)。
税收筹划后海星公司与海叶公司合计税负＝5.25+3.30＝8.55(万元)。可见，通过将房产出租方式由直接出租改为转租，海星公司与海叶公司合计减少税金(10.50－8.55)1.95万元。
进行上述税收筹划时需重点关注房产转租人多缴纳的营业税及附加需大于房产出租人减少的房产税支出，税收筹划方案方可行，如设海叶公司房产转租后租金为B(本例B＝60万元)，海星公司将餐厅出租给海叶公司租金为A(本例A＝30万元)，需满足(B－A)x12％－Bx5.50％大于0，得出B应大于1.8462xA，(本例满足上述要求)1如不能满足B大于1.8462xA，则税收筹划方案不可行。
将房产出租合同变更为物业管理合同，享受从价计征房产税的低税负
例3 华新物业管理有限公司办公大楼房产的计税原值为800万元，现拟将本公司办公大楼负层的一幢不与地上房屋相连的地下建筑出租给岳林百货公司用于其销售百货商品，双方签订房产租赁合同，约定该地下建筑出租每年收取租金80万元，另外地下建筑内原有的办公桌椅，文件柜及计算机等办公用品免费提供给岳林百货公司使用华新物业管理有限公司出租地下建筑应缴纳出租房产税税金(80x12％)9.60万元。
对上述案例进行税收筹划，可考虑华新物业管理有限公司商业用途地下建筑房产税从价计征应缴纳房产税比从租计征大幅度降低，为了享受从价计征房产税的低税负，华新物业管理有限公司利用自身主营物业管理的业务范围，与岳林百货公司重新签订合同，合同内容将房产出租变更为物业管理，约定华新物业管理有限公司为岳林百货公司提供地下建筑物业管理服务，每年收取物业管理费60万元，另外原免费提供的办公桌椅，文件柜及计算机等办公用品改为租金形式每年收取使用费20万元，合计每年收取费用80万元。税收筹划后，华新物业管理有限公司应缴纳地下建筑应税房产原值＝800x80％＝640(万元)，应缴纳房产税＝640x(1－30％)x1.20％＝5.376(万元)。
(注：以上华新物业管理有限公司应缴纳地下建筑应税房产原值及应缴纳房产税的计算依据为财税[2005]第181号“财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知”文件规定：一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。二、自用的地下建筑，按以下方式计税：(1)工业用途房产，以房屋原价的50％至60％作为应税房产原值。应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1～(10％～30％]x1.2％。(2)商业和其他用途房产，以房屋原价的70％至80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1－(10％～
30％)]x1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。(3)对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四、本通知自2006年1月1日起执行。)
可见，经税收筹划后华新物业管理有限公司减少房产税支出(9.60－5.376)4.224万元，税收筹划前与税收筹划后华新物业管理有限公司应负担的营业税及附加不变，均为[80万元x5％x(1+7％+3％)]4.40万元。
改变出资方式，降低房产投资作价额，享受新办企业的税收优惠政策
例4 金盛实业公司拟与中信实业公司共同出资成立新公司蓝天咨询顾问有限公司，根据投资协议规定：蓝天咨询顾问有限公司注册资本为3000万元，中信实业公司以货币出资900万元，占股30％，金盛实业公司以装修后办公楼出资2100万元，占股70％。金盛实业公司办公楼计征房产税账面原值1200万元，账面净值600万元，经资产评估后公允价值为600万元，金盛实业公司准备投入1500万元进行重新装修改造，装修改造支出全部计人办公楼账面价值，装修改造后办公楼计征房产税账面原值上升为2700万元，账面净值上升为2100万元，公允价值上升为2100万元，办公楼投资前房产价值上升为2700万元，需要对增加的1500万元从价计征房产税。
蓝天咨询顾问有限公司接受房产投资并办理产权过户手续后，按房产价值2100万元入账，应缴纳房产税＝2100x(1－30％)x1.20％＝17.64(万元)。
对于以上案例进行税收筹划，税收筹划考虑到金盛实业公司以装修改造后办公楼投资，房产计税价值上升幅度大，缴纳房产税大幅度增加。如金盛实业公司改变出资方式，以装修改造前办公楼公允价值出资600万元，另外以货币出资1500万元，作为办公楼装修费甩交由蓝天公司接受投资后自行装修，这样一来，金盛实业公司不需要补缴房产账面价值上升的房产税，蓝天咨询顾问有限公司接受办公楼投资并办理产权过户手续后，按600万元公允价值入账，按600万元的价计征房产税，待装修完成后按2100万的价计征房产税。
按企业所得税法规定，将房产资本性大修理支出转为收益性小修理支出降低计税基础
例5 希望公司有一栋厂房计税账面价值为2500万元，需进行大修理方可继续使用修理后使用年限可延长27个月，预计一次性修理费用为1275万元，修理支出达到取得固定资产时的计税基础比例：1275/2500x100％＝51％，该大修理支出为厂房的资本性支出，应增加厂房账面价值，修理后厂房计税账面价值：2500+1275＝3775(万元)，修理后应缴纳房产税税金＝3775x(1－30％)x1.20％＝31.71(万元)。
