公益项目的营销策略篇1
文章编号:1004-4914（2012）07-270-02
公益营销是近年来市场营销中最活跃的一个新理念之一，公益营销将企业的营销战略与公益活动联系在一起，借助公益活动与消费者等利益相关者沟通，为企业谋取纯粹商业营销所获取不到的利益。公益营销在国外已发展成为一种成熟的营销模式，但国内企业大多对公益营销的认识还较为浅显，很多企业只会在出现重大事故之时，进行单纯的慈善捐赠，公益营销战略运用不足。因此，本文从分析公益营销的提出背景和价值入手，阐述公益营销的实施策略，为企业实施公益营销提供借鉴。
一、企业公益营销的提出
公益营销最早源于1981年的美国，开端于美国运通公司资助自由女神像修复活动。当时美国运通公司提出顾客每使用一次运通卡，公司就捐赠1美分，公司每增加一位客户，公司就捐赠1美元，捐赠款项用于修复“自由女神像”。这次与公益事业相关联的营销活动，既提升了企业的经营、财务绩效，也为公益活动募集到了资金，鼓舞了整个营销界。一般认为，公益营销是现代企业适应社会新形势而推出的一种营销战略，是将企业的营销活动与非营利组织或者公益活动联系在一起，借助公益活动与消费者沟通，在产生社会公益效益的同时，使消费者对企业的产品或服务产生偏好，在作购买决策时优先选择该企业产品的一种营销行为。作为一种新型的营销手段或营销策略，公益营销兼顾社会公益事业与企业营销目标，公益营销与其说其是在推销产品，不如说其是向消费者推销企业品牌、推销企业文化。
近年来我国企业公益捐赠日益增多，比如汶川地震后出现的企业捐赠高潮，但公益营销不是单纯做公益的“无私奉献”，公益营销不同于一般的企业公益捐赠。企业公益捐赠是指企业将自己的财产无偿给予受赠人，用于与生产经营活动没有直接关系的公益事业的行为。而公益营销是市场营销的一种方式，市场营销是一项有组织的活动，它通过创造产品和价值并同别人进行交换，企业市场营销包括创造、沟通和传送价值给顾客和管理顾客关系的一系列过程，从而使利益相关者和企业都从中受益。与纯粹的公益活动不同，公益营销的直接目的在于推销自己的产品。公益营销战略也不同于一般的以单纯促进产品销售为目的的市场营销，公益营销是以适当的公益活动作为载体和基础的市场营销，通过缜密的策划将公益活动与市场营销有机结合。公益营销也是为了实现企业利润的最大化，但制定和实施战略要尊重公益事件的规律，其带来的影响往往是更深远的长远利益。
企业公益营销是在企业社会责任背景下被提出的，由于近现代企业不择手段营利产生的负面社会影响，使得企业在经营之际须承担社会责任的思想获得了广泛认同。企业社会责任至今已成为有着巨大影响的企业理论之一，企业社会责任是对强调公司营利目的唯一性的反思，其要求企业不仅为股东赚钱还要谋求社会利益，“所谓企业社会责任，乃指企业在谋求股东利润最大化之外所负有的维护和增进社会利益的义务。”企业社会责任一般包括企业对消费者、员工、社区、公共利益所承担的责任。由于企业承担社会责任会付出成本，遭到企业投资者的反对，但企业公益营销在做公益事业的同时促进企业的营利，是以一种同时实现自利与他利的模式承担了企业社会责任，将公益事业与企业营利目标联系起来。惠普公司就竭力说服其海外分公司相信公益事业是公司商业的一部分。通过公益营销不仅实现了对公益事业的投入，而且传达给消费者一个信息，即“我是优秀的企业公民”，从而带来消费者对企业的赞同和奖励、企业销量的增长等诸多经济利益。
二、企业公益营销的价值
公益项目的营销策略篇2
一、旅游地产的概念界定
旅游地产的概念如何界定，业界仍然没有统一。最早是沈飞提出“旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能”。此后人们对旅游地产的认识不断深化和丰富，如吴老二提出：“从广义上讲，所有同旅游相结合的物业都可以叫旅游房地产；从狭义上讲，特指引入分时度假模式的与传统相区别的旅游房地产”。
邹益民认为，“旅游地产是指以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为契机，以休闲度假村、旅游景区、主题休闲公园、旅游（运动村、休闲）产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅、民俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目”。
祝晔和黄震方则提出，“旅游地产是以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态”。
尹罡认为，“旅游地产是一类重要的房地产产品，是旅游性的商业房地产，围绕旅游业的开发及经营，为旅游系统中的旅游企业子系统项目以及旅游目的地吸引力子系统部分项目提供物质空间与相应服务的房地产产品”。本文所讨论的旅游地产概指广义的旅游地产，即所有与旅游相结合的物业。
二、旅游地产整体营销的必要性
消费者进行旅游地产消费，并不仅仅因为旅游地产项目本身的价值，消费者更注重的是旅游地产项目所在区域的旅游资源、居住环境等。旅游地产营销是将旅游地产项目所在区域的旅游资源、居住环境及旅游地产项目作为一个整体产品向目标市场进行整合推广和销售，以满足目标市场需求，从而促进该区域房地产业、旅游业及其他相关行业发展，增加就业，促进区域整体经济发展的活动过程。
过去，人们对旅游地产的研究集中在旅游地产的定义、分类、发展现状与问题、开发模式、开发对策上，对旅游地产营销的研究相对较少，而且大多基于微观的视角，集中探讨旅游地产项目的成功营运。所有这些对旅游地产的研究都很有价值，但如果想理解、贯通和掌握所有决定旅游地产成功营销的要素，就必须采用整合性视角。因此，研究基于区域整体利益的旅游地产营销，必须从整体性着眼来探讨旅游地产营销的特点及规律性。
第一，旅游地产营销是一种整体性营销。旅游地产营销的产品是旅游地产项目所在区域的旅游资源、居住环境和旅游地产项目组成的一个整体产品，这种整体性是不可分割的。如果旅游地产项目离开其所依附的旅游资源、居住环境，其对本地区外人群就不能构成吸引，就不能很好的实现销售。因此，旅游地产营销不能将整体产品进行分割，必须以一个整体的形象进行营销。
第二，旅游地产营销是一种整合性营销。从要素构成而言，旅游地产营销具有整合性。它是一个集旅游资源、旅游设施、居住环境、房地产项目于一体的综合体，是旅游要素与居住要素的一个集群。旅游地产营销必须将各种要素进行整合，形成一个完整的价值链整体，充分发挥各种要素在营销中的积极作用，从而使旅游地产价值得到整体的提升。
第三，旅游地产营销具有一定的公共营销性质。旅游地产不是一个单个的房地产项目产品，它是一个整体。它包含旅游资源、旅游设施、居住环境、房地产项目等内容，它涉及区域的社会、文化、生态、经济诸方面的因素。因此，旅游地产营销不仅仅是营销旅游地产项目本身，也是对其所在区域的整体形象、经济、文化、环境的营销。旅游地产营销涉及诸多利益相关者的利益，其最终能促进区域的整体发展，实现经济利益、社会利益、环境利益和公共利益的全面提升。
综上所述，基于区域整体利益的旅游地产营销与单一房地产项目或旅游产品的营销具有巨大的差异。因此，营销旅游地产，必须从区域的整体利益出发，维护区域的整体利益，实现区域的全面和谐发展。
三、基于区域整体利益的旅游地产营销模式的创新
传统的企业营销模式的特点是目的性强，机制灵活，注重成本，讲求效益，但缺乏整体性，欠考虑整体利益与长远利益，易患有营销近视症；政府营销模式的特点是号召力强，权威性高，注重整体利益和长远利益，但易忽视营销成本，讲面子工程，忽视效益，并受预算约束较大。基于旅游地产营销的特点，旅游地产必须进行营销模式的创新，并与传统的企业营销模式、政府营销模式等区别开来。基于区域整体利益的旅游地产营销模式吸收了上述营销模式的优点，并将其整合起来，建立了比较完善的旅游地产营销组织体系。
（一）基于区域整体利益的旅游地产营销主体
基于旅游地产营销的特点，其营销的主体显然不是单一的房地产企业，也不应该是单一的政府部门或行业组织，而是一个利益相关者的组织体系，包括政府、行业组织、旅游地产企业、旅游企业、媒体和居民个体。
政府的主要职能是：制定相关法律法规，完善管理制度；建设成熟的区域交通网络；改善社会治安条件、医疗教育水平和商业零售等社会服务配套体系；组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构；制定旅游房地产营销规划和规范；推广区域旅游形象和品牌；维护旅游房地产市场秩序；对其他营销主体进行宏观管理或协调；处理旅游地产营销危机和突发事件等。
行业组织的职责是：制定行业规划和规范；实施行业发展战略；协助政府进行管理；提供信息服务。
旅游地产企业的职责是：合理开发，避免环境污染和资源破坏；提供高质量的产品和服务；推广和销售旅游地产项目；提供高品质的物业管理。
旅游企业的职责是：创建旅游品牌，提供高质量的旅游产品和服务；对游客进行管理，让游客进行高品质的旅游体验。
媒体的职责是：搭建多渠道的宣传推广平台、对外进行城市形象、旅游资源、宜居环境、具体旅游地产项目的宣传推广。
居民个人的职责是培养自己良好的言行举止、热情友好的态度，营造和谐融洽的居住氛围。
（二）基于区域整体利益的旅游地产营销客体
与传统旅游地产营销客体仅是旅游地产项目本身不同，基于区域整体利益的旅游地产营销客体应该是旅游地产所在区域的旅游资源、居住环境和旅游地产项目。通过营销旅游地产所在区域的旅游资源、居住环境和旅游地产项目这一整体产品从而吸引投资者前来投资，休闲度假者前来度假，养老者前来养老。在旅游地产这一整体产品体系中，旅游资源营销是核心；旅游地产项目营销是基础；居住环境营销是支撑。
旅游资源是旅游地产消费最重要的吸引要素。潜在消费者正是被旅游地产所在区域丰富的旅游资源吸引，然后做出消费决策的。基于区域整体利益的旅游地产营销正是基于旅游资源的这一重要作用，从而对旅游资源与地产项目进行整合、包装，并通过有效的方式向目标市场全面推广和销售的。
旅游地产项目是消费者购买到的现实产品，它包括房屋的产权和使用权（部分只有使用权）、项目的绿化及物业管理等。居住环境包括自然环境和社会环境，如旅游房地产所在地的地理气候状况、生态状况、社会安全状况、基础设施、经济发展水平、居民好客态度、居住氛围、法律政策等。
（三）基于区域整体利益的旅游地产营销对象
基于区域整体利益的旅游地产营销对象不仅应当包括潜在目标市场的投资者、休闲度假者、异地养老需求者，还应该包括能够给旅游房地产带来价值的其他利益相关者，如房地产中介商、旅游经营商、普通观光旅游者、当地行业组织、媒体等在内的相关潜在顾客。
目标消费者所在地的房地产中介商、旅游经营商之所以成为了旅游地产营销的对象，是因为它们可以为旅游地产在当地进行宣传推广和销售，同时它们具有成为旅游地产营销合作伙伴的可能性。
观光旅游者体验了旅游房地产所在地的旅游资源、气候环境、风土人情，具有口碑传播的效应，可促使其周围的人成为旅游地产的消费者。而当地的行业组织、媒体等对当地居民具有潜移默化的影响力，会强化他们对旅游地产的认知，促使他们成为旅游房地产消费者，因而也在营销对象范畴之内。
该模型表明：（1）基于区域整体利益的旅游地产营销主体
不是单一的组织或个体，而是一个利益相关者群体或组织体系。（2）基于区域整体利益的旅游地产营销客体不是某一特定的旅游地产产品，而是包括了旅游资源、居住环境和旅游地产项目在内的客体系统。（3）基于区域整体利益的旅游地产营销对象不是单一的目标消费者，而是包括了目标消费者、房地产中介商、旅游经营商、普通旅游者、当地行业组织、媒体等在内的利益相关者目标群体。（4）该模型的内涵：旅游地产营销存在目标市场；目标市场存在潜在需求；旅游地产根据目标市场需求提品，通过实施营销策略满足目标市场需求；并通过营销对象的反馈，对营销策略进行修正；并最终实现区域整体利益增进的目标。
四、基于区域整体利益的旅游地产营销的实施方略
基于区域整体利益的旅游地产营销是一个系统工程，涉及公共投入、公共规范、组织机构设立、利益相关者参与、职责分配、社会责任等诸多事务，因此，必须实施合适的营销方略。其基本思路是：建立基于区域整体利益的共同价值观，建立有效的营销组织体系，选择适宜的营销策略，来共同推进旅游地产的发展。
第一，建立基于区域整体利益的共同价值观。一个区域由于其文化的独特性，会深刻影响其居民的价值观和生活方式，并日积月累地形成独特的区域价值观。这种价值观反过来会深刻地影响人们的行为方式。一个发展旅游地产的区域，必须建立自己的价值观体系。在政府主导下，开展广泛社会营销，通过各种渠道、方式影响其各利益相关者，使他们的意识和行为发生变革，逐步形成共识，并成为统一的价值观。
第二，健全基于区域整体利益的旅游地产营销组织体系。政府应明确旅游地产的营销管理主体，由政府牵头，并与旅游业和房地产业等管理部门共同组成旅游地产管理委员会；该组织以政府为核心，以各部门、行业、企业、居民、媒体等为基础，广泛吸纳相关利益者参与，组成一个能代表区域整体利益、各方利益的专门组织机构。该委员会的职责是：组织制定旅游地产营销规范和规则；整合旅游资源，确定旅游形象及发展战略；开展对外宣传推广；监督各利益主体的营销行为，维护营销秩序；协调利益矛盾；解决冲突；培训企业人员和居民。
第三，选择有效的营销策略。基于旅游地产营销的性质与特点，基于区域整体利益的旅游地产营销所应选择的策略主要包括：（1）社会营销策略。该策略非常注重社会因素对旅游地产的营销和促进作用，例如社会观念、社会组织等要素。该策略主要是针对旅游地产所在区域内部市场进行的营销活动，目的在于影响和改变居民的传统观念，积极引导他们参与基于区域整体利益的旅游地产营销活动，充分发挥他们作为东道主和利益相关者的作用，促进旅游地产的快速健康发展。（2）文化营销策略。该策略注重文化因素对旅游地产营销的影响和促进作用，例如文化产品、文化媒介、文化活动等要素。（3）会展策略。一方面要积极利用本地的会展；另一方面要组织或参加外地会展。该策略注重会展因素对旅游地产营销的影响和促进作用，例如节庆活动、大型事件、会议、展览等要素，通过举办会展或参加外地会展，制造轰动效应，吸引游客前来观光游览、参与体验以及参加会议、展览、考察商务等活动。（4）口碑营销策略。口碑营销是通过口口相传的方式，将旅游地产的有关信息传播出去，从而对潜在消费者产生一定影响的营销宣传方式。这种方式简单，且有很强的直接性、可信度。旅游地产消费者和普通旅客都直接与区域旅游资源、环境等方面接触，能产生直观的感受和体验。旅游地产营销要充分利用这种直观感受和体验，让他们将这种感受和体验带回去并向自己周围的人传播开来，形成口碑效应。此外，还可以借助广告宣传策略、网络营销策略等多种策略进行营销。
随着旅游地产的发展和竞争的日趋激烈，提升区域旅游地产的竞争力非常关键，其核心路径之一就是进行营销模式的创新，建立特色鲜明的、更具效率的基于区域整体利益的旅游地产营销新模式。它与单一的企业或政府营销具有明显的不同，它目的性强，注重成本，更注重整体利益、长远利益和全民参与。它从利益相关者视角建立起了旅游地产营销的价值链体系，更注重旅游地产的可持续发展、整体利益的增进。因此，基于区域整体利益的旅游地产营销模式在实践上更具有现实意义。
参 考 文 献
[1]沈飞.旅游房地产悄然起步[N].中国经营报.2001-06-28（18）
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[7]沙玫.房地产企业的知识管理[J].企业导报.2009（9）
[8]耿松涛，刘维林.我国旅游地产的开发模式及风险规避策略研究
公益项目的营销策略篇3
随着产品同质化现象越来越严重，市场经济竞争愈演愈烈，另一方面，环境问题与社会问题日益突出，社会公众对企业社会责任的呼吁声越来越高，在盈利性目标和公共舆论的双重驱使下，善因营销应运而生。善因营销对于企业而言是一种双赢选择，企业在奉献爱心的同时也在无形中得到了回报：企业慈善的形象为企业提高了美誉度，并在潜移默化中影响市场上的公众，特别是消费者对企业和产品品牌的偏好度。因而善因营销越来越受到企业的重视和青睐，我国企业逐渐将善因营销提上日程，使其成为帮助企业提升形象、占有市场的利器。
1善因营销的内涵及营销意义
1.1善因营销的内涵
善因营销（cause-related marketing）又称为事业关联营销或高尚目标市场推广活动，至今学术界对其定义还没有统一的认知。美国学者Varadarajan（1988）被认为是将善因营销提升到理论高度的第一人，与Menon一起对善因营销下了比较明确的定义，强调善因营销的本质是营销活动的过程，这种活动具有特定的含义，当消费者参与提供企业收益的交易时，企业即捐出特定比例的金额给计划好的事项，以满足组织（企业与非盈利组织）与个人（消费者与中间商）的目标，以交易为基础的推广活动或者称其为销量决定型活动成为善因营销的主要形式。菲利普·科特勒认为善因营销是一家企业承诺基于产品的销售来为某项特定的公益事业捐款，或者捐出一定比例的营业收入。国内学术界关于善因营销的定义很多都是基于他们的概念解释。
1.2善因营销的营销意义
1.2.1提升企业社会形象，强化企业声誉
现在的消费市场大多数产品供大于求，很多行业都趋于饱和状态，消费者对产品的关注超越了其本身的实用性和合理的产品利益，而是追求消费者自我实现。他们感兴趣的是企业社会责任的体现和产品的延伸价值。善因营销通过树立良好的企业形象来影响消费者对其产品的评价，形成品牌效应，消费者对企业的喜爱和认同可以间接导致其对该企业产品的偏好和购买。
1.2.2提高销售量和顾客忠诚度
一个产品要在竞争激烈的、产品趋于同质化的市场中脱颖而出，就必须建立起与目标客户情感上的忠诚关系。事实也证明：利维斯（LeviBtrauss）与西尔斯在为癌症患者开展善因营销的活动期间，其牛仔裤的增加额增加了56%。
1.2.3获得媒体宣传等增值效应
研究表明公益活动中媒体宣传具有增值效应，投资公益事业所带的附带宣传比单纯的广告宣传更能获得社会的认同，更有利于树立企业的形象。例如9·22中国城市无车日，陈光标的“砸奔驰”事件在网上被广为传播，陈光标这样一砸，损失了一辆奔驰，收获了大家对9·22中国城市无车日的记忆。陈光标公司现在收获的回报，其广告效益何止千万倍，而且这样的隐形广告社会效益比硬广告不知好多少倍。
2我国善因营销实施问题分析
2.1慈善机构透明度遭质疑
尽管我国大部分慈善组织都建立了比较完整的内部管理制度，但对慈善捐赠款物的来源、适用和去向等，至今未建立一套完全公开、透明的社会公示制度。目前在中国，对于捐赠人和社会公众非常关注的慈善款物用途、项目实施效果的信息，慈善组织的披露情况非常不乐观。调查同时显示，九成社会公众对慈善信息公开满意度偏低，社会各界对慈善机构的透明度和公信力的质疑屡有发生。例如2011年的一张近万元的餐饮发票事件将上海卢湾区红十字会和红十字会系统推上风口浪尖，随后“郭美美”等网络事件进一步引发了中国慈善机构的公信力危机。
2.2社会舆论的压力
在转型期的中国，由于各种原因，社会道德滑坡，人们的行为失去方向和坐标，慈善因怀疑而遭遇冷漠，做好事因高调而被讽为“作秀”。人与人之间缺乏信任，在善因活动中消费者容易对企业的动机产生怀疑，消费者不相信这种营销活动仅仅是一种慈善努力，特别是当消费者无法确切的获知企业的最终真实捐款数额时，他们便会更加怀疑，甚至感觉企业只是在利用社会舆论作秀。特别是面对一些灾难性捐款，如果有的企业在捐款中表现不佳，将被公众责难甚至抵制。
2.3缺乏有效的管理
很多企业参与公益项目事后管理不善，参与公益活动之后，没有进行适当的宣传，而且事后管理粗放，更谈不上评估。有些企业采用“消费者购买多少产品，企业捐赠多少钱给慈善组织”的营销方式时对该产品的销售和财务状况并没有清晰的公开，与之合作的慈善组织也不清楚企业到底销售了多少产品，捐赠没有办法落实。另外由于国内大多数企业善因营销尚处于摸索中，有些企业的公益活动覆盖面比较广，难以发挥聚光效应。比如李治、张超（2011）统计过李宁公司从成立起累计做主要公益活动达20起，涉及希望小学、健康运动、重大自然灾害灾难等，覆盖面较广，缺乏有选择的、针对性的善因营销项目，因此营销效果将大打折扣。
3原因分析
3.1缺乏法律监管
我国有关慈善事业发展的法律法规不健全已经严重制约了我国慈善事业的发展。慈善事业的准入、评估、监管、公益产权的界定与转让、金融投资等完整的法律框架尚未形成，还存在诸如组织机构官本位意识浓厚，缺乏独立性、慈善组织监管不力以及税收减免规定不合理等问题。2012年被央视3·15晚会曝光的“中华学生爱眼工程”，据民政部门负责人称这一家登记在香港的公司，从未在民政部进行登记。而对于这些成立在港澳及国外的组织，国内目前暂无专门的统一规定，相关管理条例正在修订当中，一些组织正是利用现行规范缺陷，假借慈善名义，牟取暴利。
3.2慈善组织普遍缺乏公信力
从“郭美美”事件之后，中国红十字会屡遭质疑，公众要求慈善组织公开透明的呼声不断高涨。这种信任危机的出现，很大程度上是由于慈善事业监管不到位，经常出现的现象引起的。由中民慈善捐助信息中心出台的《2012年度中国慈善透明报告》在一定程度上指出了慈善组织的透明度现状。报告指出2012年度中国公益慈善组织年度透明指数平均值为45.1，500家公益慈善组织监测样本中，60分以上的组织共计102家，占500家样本的20.4%。这表明我国慈善信息披露状况依然不理想，这仍需各方面的共同努力。
3.3企业滥用慈善资源
国内企业参与公益项目的事后管理和控制都很粗放，我国企业的捐赠模式多为他利型，他利型模式指的是主要依靠外部驱动力决定捐赠事项、不重视捐赠项目管理和评估。而外资公司主要为互利型，重视捐赠项目管理，80%捐赠额的项目在执行中受到公司的监控，86%捐赠额的项目必须进行事后评估。而中资公司实行项目管理的捐赠额不足20%，执行评估的项目额只有11%。很多民营企业和高利润企业开展善因营销，纯粹是为了追求利润回报，没有用恰当的方法来宣传自己的公益活动，打着公益的旗帜，滥用慈善资源，自吹自擂的较多，这样反而使消费者更加反感，使消费者的爱心结冰。
4策略建议
善因营销作为一个崭新的营销策略，同时也是一把双刃剑，若实施不当，很有可能会给企业带来意想不到的负面影响。因此在企业在实施善因营销策略的时候，必须遵循一些有益的策略。
4.1立足长远，战略性把握
企业应该清楚的认识到善因营销不是一次的捐赠活动，切不可将善因营销中创立的品牌建设和短期促销计划混为一谈。企业最终目标就是获得利润的最大化，只有将公益性活动长期性、系统性的纳入营销策略，才能使慈善的效果最好，也可以使企业获得最大的收益。
国际知名的跨国公司早已相继成立专门的公益事务部，由企业高管直接管理在不同地区和市场的公益项目。很多公众都错误的认为与公益事业相联系的多为跨国公司，这主要是由于国内企业的公益行为主要针对偶然、孤立的事件被动参与。因此国内的企业将有限的资源投入到某项公益事业时，应该把它作为企业的一种文化，融入企业长远的发展战略中，这样持续投入与持续回报，才能使企业积累起深厚的品牌美誉度。
4.2选择合适的公益项目
首先，要选择消费者热衷的公益项目或信任的非营利组织，尤其是能够产生巨大社会影响的合作项目。从我国目前的实际情况看，企业应主要选择扶贫救弱、文化教育、环境保护、社会发展以及赈灾项目等。
其次，要选择与企业或品牌匹配度较高的公益事业或非盈利组织，确保公益事业与企业商业目标或产品形象相吻合。例如雅芳视“关怀女性”为己任，1992年成立的“雅芳全球妇女健康基金会”支持女性在经济、文化和体育等方面的发展。
最后选择与目标消费群体密切相关的公益项目，提高消费者参与的积极性。消费者的广泛参与不仅可以增加其对品牌的了解，而且可以提高消费者的满意度。
4.3加强与消费者的沟通，提高善因营销的可信度
善因营销是一种互利的营销关系，要建立在一种相互信任的基础上，实现双方共同的目标。研究指出，约有36%的受访民众对企业实施善因营销后兑现承诺持有不信任或非常不信任的态度，而信任者只占23%。因而企业开展公益活动时要真实的履行自己的承诺，从开始的活动宣传到最后的善款捐赠都要确保信息的真实透明，加强与消费者的沟通，避免其对营销活动的怀疑。消费者的态度对企业营销有着举足轻重的影响，若在公益活动开展过程中引起消费者的怀疑甚至不满，消费者不仅不会购买该企业的相关产品，更会影响到整个企业的声誉。
4.4加强与政府的合作
目前我国企业开展善因营销在一定程度上会受到外部制度环境的制约，例如公益机构较少，部分公益机构运作不规范等，在这种情况下与政府合作是一个较好的选择，一方面通过政府这个正规的渠道可以促进公益事业更好地发展，另一方面企业可以获得政府的认同，从而获得更大的竞争优势。这一点可以从“陈光标式营销”中得到说明。江苏黄埔再生资源利用有限公司是家专业的拆除公司，基于董事长陈光标在人脉和慈善的铺垫，拉近了与地方政府领导的关系，获得地方政府项目相对容易很多。陈光标自己也说：“我的生意现在应接不暇，跟我长年做慈善有很大关系。”企业积极参与公益活动，政府也可以以较低的成本满足多元化的公告需求，有利于缓解贫困差距的矛盾，促进社会的和谐。
参考文献
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[3]风青杨.陈光标如何做慈善营销[EB/OL]..
[4]李治.张超.对李宁公司应用善因营销战略的思考[J].中国商贸，2011（25）：115-129.
公益项目的营销策略篇4
一、创业计划书内容
创业计划一般包括：执行总结，产业背景，市场调查和分析，公司战略，营销策略，经营管理，管理团队，融资与资金运营计划，财务分析与预测，关键的风险和问题等十个方面。
1. 执行总结
是创业计划一到两页的概括，包括以下方面：
1) 公司及提供的产品、技术、概念产品或服务的概述
2) 面临的市场机会和目标市场定位与预测
3) 市场环境和竞争优势
4) 经济状况和盈利能力预测
5) 团队概述
6) 所需资源，提供的利益等
2. 产品/服务介绍
1) 本创业计划的产业背景和市场竞争环境
2) 详细的产品、技术、概念产品或服务说明，以及如何满足关键的顾客需求
3. 公司战略
阐释公司的发展战略，分阶段制定公司的发展计划与目标，包括：
1) 商业模式
2) 总体进度安排、分阶段制定公司的发展计划与市场目标
3) 公司的研发方向和产品线扩张策略
4) 主要的合作伙伴与竞争对手等
4. 市场调查和分析
1) 目标市场的定位与分析
2) 市场容量估算和趋势预测
3) 竞争分析和竞争优势
4) 估计的市场份额和销售额
5) 市场发展的趋势等
5. 营销策略
制定有效的营销策略，确保产品顺利进入市场，并保持和提高市场占有率，包括：
1) 定义产品、技术、概念产品或服务面对的顾客群，所提供的核心价值、附加利益等
2) 制定符合本项目市场特点的价格策略
3) 构建通畅合理的营销渠道
4) 提出新颖而富于吸引力的推广策略
6. 经营管理
1) 生产工艺/服务流程
2) 设备购置和改建、人员配备、生产周期
3) 产品/服务质量控制与管理
7. 创业团队
1) 公司的管理团队，组织架构以及团队能力
2) 各成员与管理公司有关的教育和工作背景，团队成员的分工和互补
3) 领导层成员，创业顾问以及主要的投资人和持股情况
8. 企业经济/财务状况
1) 资金需求和来源
2) 融资计划
3) 股本结构与规模
4) 资金运营计划
5) 退出策略（方式、时间）
9. 财务分析与预测
1) 三年的销售收入预测表、三年的利润表
2) 资产负债表、收益表、现金流量表，前两年为季报、前五年为年报
3) 财务分析
10. 关键的风险和问题
可能的技术、市场、财务等方面的风险和问题、相应的规避计划等。
二、创业计划报告书的撰写原则
1、主题明确
1) 项目名称：体现创业投资的主旨或目标——科技、市场、价值。
2) 封页：精心设计、体现项目特色；简洁规范、避免过于花俏。
3) 报告摘要（1~2页）开门见山地综述：项目的名称、技术特点和优势、所属
产业及趋势、市场需求及趋势、投资及其效益、基本结论等。
4) 报告目录和章、节、目的标题：报告的逻辑思路和分析框架。
5) 报告的正文：分“章-节-目-小目”论述、主题明确、依序论述、循序渐进。
6) 报告的附录：科研成果获奖、专利、发明证书等；市场调研的方案和问卷等
资料。
7) 报告的主要参考文献：按参考文献标准写法标注。
2、结构合理
1) 报告摘要（执行摘要）
2) 项目和公司简介
3) 产品或服务及其特征
4) 市场需求和所属行业的竞争和发展趋势
5) 市场营销方案
6) 生产和运作模式
7) 企业管理方案
8) 融资方案
9) 投资（财务）效益可行性
10) 风险及其防范
11) 撤出机制
12) 结论和决策建议
3、内容充实、重点突出
报告摘要
1) 产品或服务的名称及特征、所属产业、趋势及特征；
2) 项目的市场需求和趋势、营销的基本策略；
3) 公司的组织和管理；
4) 项目的筹资和投资计划和效益评价结果；
5) 项目的风险投资者的撤出方式和预计效益；
6) 项目的基本结论和建议。
产品或服务和公司简介
1) 产品或服务简介：技术价值和应用价值
2) 公司简介：公司组建、注册资本和股权结构、发展战略
市场需求和所属行业的竞争和发展趋势
1) 市场容量调查和预测过程和结果
2) 产品或服务的生命周期、产业的特征和生命周期
3) 行业的竞争对手和方式
* 市场营销方案
4P的组合：几种主要的营销策略
所选营销策略的利弊分析和调整
* 生产和运作模式
生产组织方案（采购、生产、仓储、运输、销售）
生产工艺流程
人员和设备的配置
*企业管理方案
企业的组织结构设置和调整
董事会、总经理、部门经理等的职能（权责利）
中层经理的职责
部门管理（人事、财务、生产、采购、销售等）
职工管理
*融资方案
资金来源和比例：技术入股、风险资本投资入股、管理者出资入股、银行贷款。
计算资本成本：各种资本的成本、加权平均资本成本
*投资（财务）效益可行性
编制：损益表、（经营性）现金流量表、资产负债表*、还贷计划表*。
测算投资效益指标：静态和动态回收期（PBP）、净现值（NPV）、内涵报酬率（IRR）、保本点（BEP）等。
*风险及其防范
技术风险和防范：技术创新性和成熟度、技术更新、R&D的后续能力。市场风险和防范：目标市场的实际需求、价格变动与需求变化、竞争对手的能力和市场竞争态势、产品更新换代或替代品出现。
*撤出机制
股权转让－部分转让或全部转让股权，预计的股权转让价值：
股权价格=每股净资产（1+溢价率）
公司上市－发行股票（出售股份或继续持股），预计的股票价值：股票价格=前三年平均每股收益*发行的平均市盈率
* 结论和决策建议
i.
ii.
iii.
iv. 技术价值：该项技术和产品/服务是否成熟和具有应用前景？ 市场价值：基于该项技术的产品/服务是否具有较大和稳定的市场需求？ 投资价值：该项投资是否具有经济效益？风险投资是否具有经济效益 ？ 决策建议：是否具有投资价值？投资和管理中应注意的关键问题？
4、论据充分、论证严谨
1) 市场调研分析部分：资料详实、可信度高；潜在需求现实
2) 技术工艺部分：技术成熟；后续R&D有保障
3) 财务效益部分：销售、价格和成本合理；NPV>0；回收期短
4) 营销策略：可操作性；有特色和创意
5) 风险评价：客观；可解决
6) 撤出方式：可行
5、方法科学、分析规范
1) 市场调研和预测方法
2) 财务效益可行性研究方法（NPV、IRR、PBP、弹性分析）
6、文字通畅、表述准确
通俗易懂；逻辑严谨；言能达意；谨防语病
7、排版规范、装帧整齐
封页、 标题（大、中、小）和全文格式、正文、段落、引言、表格、公式、数字表示、参考资料
报告书撰写的基本要求
主题明确、结构合理内容充实、重点突出
公益项目的营销策略篇5
整合招商服务营销是招商营销的一个创新颠峰，是从惨烈的招商市场总结和提炼而来，是招商制胜的最新模式。主要指导思想是招商营销，整合制胜；特点是立足整合思维，强调招商策略的组合出击、招商要素的有机组合、招商工作的全程控制（招商前、中、后）；本质是服务，手段是结盟，过程是营销，目的是完成招商经营的各阶段目标。
“整合招商服务营销”理论架构为：
第一部分：招商概念整合
第二部分：招商策略整合
第三部分：招商要素整合
第四部分：招商流程控制
对与招商概念的整合，金朝团队认为，招商概念就是招商利益点，就是招商宣传诉求点，就象产品策划的产品概念提炼，招商的概念点提炼至为关键。如果说产品的概念是消费者消费意义的概念，那么，招商概念就是商进行选项“消费”意义上的概念，是能够打动商的根本点，和产品概念不同的是，招商概念点越多越好。
金朝团队把招商概念点归整为：
企业利益点：背景、实力、发展愿景、企业信誉、老板人格魅力、经营团队资质
产品利益点：概念亮点、技术亮点、原材料亮点、包装亮点、功效亮点、价格亮点、后续产品亮点
模式利益点：合作形式、独特市场操作模式
政策利益点：支持政策、价格政策、激励政策
服务利益点：策划服务、培训服务、协销服务、动销服务、样板示范、模式辅导、增值服务
企业特别点：“千万富翁助推工程”、“百万富翁打造工程”
招商概念整合的关键在与一方面是企业本身具备和虚拟的利益点，另一方面是对这些点的挖掘和归整诉求。
对于招商策略的整合，金朝团队认为，招商策略的逆向创新和跨行业招商策略的嫁接是招商策略整合的的方向。逆向创新的策略范围包括招商目标、市场定位及分类、造势策略、广告策略、商联谊会策略、大客户策略、服务策略、样板市场策略、组织及人力策略、财务策略、会展策略等等。金朝团队运用极限思维方法和结合企业实战需要，对招商逆向创新方法有独特的探索和感悟。
对于招商要素的整合，金朝团队规整为硬要素和软要素的整合。
硬要素有：宣传物料如企业手册、产品手册、招商手册、招商单页、PPT、产品单页、三折页、健康杂志、健康书籍、健康报纸、X展架、易拉宝、CF（市场不同阶段的电视专题片）、文案如系列报纸文案、各种讲稿等等。
软要素有：价格政策、支持政策、促销政策、激励政策等等。
公益项目的营销策略篇6
一、我国高档写字楼租赁市场现状
近几年，我国经济一直平稳较快发展，多项主要经济指标连创新高，总体经济形势运行较良好，这种经济趋势推动了我国高档写字楼市场的发展[1]。国内高档写字楼快速发展的现实，导致高档写字楼的开放商面临巨大的竞争压力，因此，高档写字楼租赁的营销策略已成为重要的营销手段。
二、我国高档写字楼租赁市场营销策略
1.产品策略
提高硬件品质。针对提高写字楼的硬件品质本文从新增楼盘、存量楼盘和产品差异化方面进行了探讨。针对新增楼盘应当加强项目策划、设计规划、市场调研、区位选择、建筑安装、租赁、物业管理等方面的重视，需要能力水平高和专业经验丰富的团队进行科学有效的运作[2]。
针对存量楼盘应当根据市场的实际情况，转移人们的关注点，加强人们认识到存量楼盘的保值和增值趋势。产品差异化在写字楼营销中是必须实施的一项营销策略，差异化主要体现在产品差异化、理念差异化、建筑差异化、形象差异化。
产品差异化也是硬件的差异化，主要体现在写字楼的档次、地段、智能化程度、空调、电梯等方面。建筑差异化主要体现在写字楼的采光、层高等方面。理念差异化主要对写字楼提出的新颖概念，比如写字楼的生态概念、“以立方米计算办公空间”的概念等[3]。形象差异化是企业形象聚变、区域形象聚变、配套聚变、人才聚变等引发的产业链聚变。随着整体营销水平的提高，与竞争对手也形成了差异，因此会提高写字楼的整体效益。
提升软件环境。写字楼软件环境主要表现在以下方面：（1）品牌，在营销过程中，品牌可以树立开发商、物业公司以及具体项目的正面形象，其可以带来市场号召力，保障了写字楼的品质和信誉，同时也可以提高经济收益和扩展客户资源。通过参加各种各样活动打造品牌的影响力，并利用开发商的现有资源，相互提升企业品牌和写字楼品牌。（2）物业管理，大部分客户群在租赁写字楼过程中都会重视到物业管理水平，因此物业管理水平的高低可直接影响到写字楼的租赁。由于物业公司的服务宗旨、经营手段和效益目的与写字楼融为一体、相互促进，所以，良好的物业管理水平，必然会提高写字楼的效益。
2.价格策略
写字楼租金定价策略。写字楼应当根据市场情况、成本状况、租户构成、消费心理等情况选择合适的租金策略，主要包括三种策略，即低价策略，其主要的目标是提高市场占有率，营销利润为次要目标。高价策略，实施这种策略虽然不能提升市场占有率和营销量，但在短时间内可获得很高的利润。中价策略，该种方式比较普遍，市场占有率和营销利润都不会得到较大提升，通常针对的是市场状况稳定的楼盘租赁。
写字楼租金价格调整策略。调整租金价格应当确定项目的整体价格，再根据租赁市场的发展情况，有效调整租金变动。主要包括三种策略，即低开高走策略，这种调整方式属于有计划的、定期的调整，通常在写字楼开盘前大多数开发商都会采取的策略，而低开是达到吸引市场关注的目的，然后不断的提升价格。高开低走策略，属于一种阶段性的调整策略，这种高开低走的方式比较适用于快速提高出租率，而高开是实现树立高品质形象和提高利润的目的，然后根据市场状态降低价格。稳定价格策略，是指写字间的开盘价格适中不变的营销方式，采纳该种策略是在市场状况稳定和写字楼成熟运作时期。
3.促销策略
广告促销。在营销方法中广告是最有效的一种宣传手段，其利用传播媒介向消费者或潜在消费者进行宣传。实施有效的促销策略应当根据写字楼的发展阶段进行策划，通常都会选择多种媒体组合的策略。广告媒体包括报纸杂志、电视媒体、广播媒体、网络媒体、户外广告、直效媒体、直邮[4]。广告节奏可选择集中型、连续型、间歇型、脉动型。
人员推广。人员推销是促销人员将租赁信息直接推销给目标客户。该项促销方法具有集中促销力量、明确目标客户和加强互动性等优势。通常情况包括电话直销、扫楼、扫展会、关系介绍、小组公关模式等推销方式。
公关促销。公关促销是通过某种促销活动达到宣传的效果，该种方法的实施建立了一个企业的良好信誉和形象，同时也增加了公众对企业产品的支持和信任，营造了一个长期稳定的营销环境。
4.租赁策略
开发商自行租赁。现阶段大多数写字楼开发商都愿意采用自行租赁策略，主要是由于现阶段租赁机构参差不齐，并且开发商尚未建立完全的分工意识和专业化意识。也就是说，虽然开发商自行租赁中存在的缺点机构可以进行弥补，但是，机构也存在一些问题，并且有的机构也会承诺虚假条件，责任意识较差。所以，导致大部分开发商仍旧采纳自行租赁策略。
开发商委托物业公司租赁。由于开发商的人员销售力量比较薄弱，因此委托物业公司租赁经营的方式受到采纳。主要是由于物业公司日常管理服务与租赁经营可起到相互促进、相互融合的效果。利用租赁可以进一步了解客户的需求，从而提高工作效率和质量，打败竞争对手，同时满意的业务服务可以加快租赁成交。
开发商或物业公司联合公司租赁。在写字楼租赁市场中，最广泛的租赁策略是开发生与公司联合方式或者委托业务公司与公司联合方法。由于现阶段的开发商大部分都重视产品打造和资本运营，顺应市场的多样化需求，并且物业推广也需建立在网络营销的基础上，所以，必须加入公司所具有的资源，即租赁经验丰富、客户资源广泛、服务理念新颖等。
三、结语
随着我国社会经济的迅速发展，高档写字楼市场的发展空间会更加宽广，但其面临的挑战与风险也会随之增多。高档写字楼开发商只有不断提高企业的核心竞争力，才能抓住机遇，迎接挑战，才能在激烈的市场竞争中占据优势地位。
参考文献：
[1]张挺，刘越.上海甲级写字楼租赁产业的特征和竞争策略[J].管理现代化，2010，01：59-61
[2]鲁轶卿，李磊.金融危机下房地产企业经营策略探讨[J].中国外资，2009（6）：108-109
公益项目的营销策略篇7
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
机会与挑战分析
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2.优势与劣势分析
应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
3.问题分析
在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
四、目标
此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
2.市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10%，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。
目标的确立应符合一定的标准
?各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。
?各个目标应保持内在的一致性。
?如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略
应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大著名房地产公司销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30%。
研究与开发：增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加10%的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
六、行动方案
策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么?什么时候去做?谁去做?将花费多少?等等具体行动。
房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。
房地产销售个人计划(二)一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支本文来源：
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!
房地产销售个人计划(三)第一阶段：项目开发前期阶段
对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。
主要工作内容：
一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项
目所在区域的市政规划入行了解熟悉;
二、开展房地产市场调查
①市场环境调查分析
对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察
②房地产市场调查分析
对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。
三、项目初步定位
根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。
四、提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段：项目开发阶段
跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略;
主要工作内容：
一、开展房地产市场动态调查
深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析
①竞争楼盘扫描
②替在竞争对手入入可能扫描;
③供给量分析
④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套;
⑤竞争对手的市场定位及趋向
⑥竞争对手的价格基准分析
⑦竞争对手的背景和实力。
三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群
①消费者的二手资料分析
②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)
四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路
根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等;明确项目的总体操作思路
①产品分析
②本项目的SWOT分析(优劣势分析)
基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略
五、战略分析与规划
①项目卖点回纳
②营销总策略
③销售价格总策略
④总推案分阶段策略
⑤公关与宣传总策略
⑥营销推广项目的策划
_各阶段推广主题策划
_各阶段营销分析与总汇
_各阶段市场动态分析与对策
_各阶段客户总体分析与推盘策略
渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析
六、最终确定销售渠道选择
①自售
②：
通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司
对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告
组织公司相关人员对《营销策划报告》入行评审，选取最优方案，确定物业公司。
签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。
注：如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。
第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售
主要工作：
一、完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训;
二、制定销售模式、设计销售组织的架构;
三、其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房
屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页;
第四阶段：销售执行
制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率;
主要工作：
一、制定详尽可行的营销策略并组织实施
①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明
销售的总体战略思路和目标的制定
销售模式的选择和设计
销售阶段的划分和时机选择
②推盘策略
选择时机
选择房源
销控计划
总体均价的制定
制定一房一价的价目表
单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等
④付款方式
优惠政策
分期、分类的动态价格策略：内部认购的数量和价格政策
市场预热期的价格政策和数量控制
开盘价格的动态策略
SP(销售推广)活动价格策略和销售控制
调价计划和调价技术
整体价格和房源调价技术
⑤广告策略
主题制定房地产营销策划流程详细说明
品牌形象定位
媒体计划
广告创意
现场包装设计：
1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念
公益项目的营销策略篇8
一、房地产营销产品策略（Product）
在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑：
（一）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。 就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。
（二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
（三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。
建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。
二、房地产价格策略（Price）
一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。
另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。
三、房地产营销渠道策略 (Place)
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。
直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。
委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。
[1] [2]
许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。
伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
四、房地产营销促销策略 (Promotion)
房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：
人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。
非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。
（一）房地产广告
房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。
（二）营业推广
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。
（三）公共关系
房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。
公益项目的营销策略篇9
一、公益营销与企业社会责任
“施比受有福”原是出自《圣经》的一个信条,如今已成为现代生活和商业中的一个精辟策略。施是一种起码的善意和慷慨,是一种社会责任,越来越多的组织和企业将其视为一个深谋远虑的公关计划和长远投资的有力工具。迈克尔・波特在其《企业慈善事业的竞争优势》一文中指出:“企业从事公益事业的目标,从表面上看是为了博得更多的认同和社会影响,而实质上,则应该专注于公司竞争力的增强。”企业从事公益营销,虽然不能代替产品或服务的高质量和有竞争力的价格,但是,当两种产品或服务有同样竞争力的时候,公司的公益成绩就成为消费者选择的根据。在现代产品极多、竞争激烈的市场上,公司参与社会公益,进行公益营销,就成为一个重要的战略优势。经过西方学者多年的研究与企业的实践证明,公益营销不但使社会受益而创造了社会价值,而且的确在提高企业品牌形象和声誉、提高企业财务绩效、降低运营成本、增加销售和客户忠诚度、广开资本渠道等方面使企业受益,从而创造了商业价值。
企业的公益营销往往是与企业社会责任(CSRCorporate Social Responsibility)紧紧联系在一起的,企业不但应承担经济方面、法律方面的责任,还应该承担对环境保护与节约资源、对社区、对员工、对消费者的责任以及作为企业公民应承担的道德责任。现在它已经成为西方社会对企业进行业绩评估的一项重要指标。许多西方大型跨国公司的公益行为都具有系统性和长期性,它们在进入世界各地市场的同时都会有一系列的慈善公益活动,在它们看来,公益赞助既是表现企业社会责任的最好方式,也是赢得政府认同、打造企业品牌影响力的有效途径。而出色的商业化运作则使得公益赞助变成一种社会受益、企业有利的双赢行为。
二、我国企业公益营销存在的问题
与发达国家相比,我国的慈善事业以及公益活动无论从规模、捐款额以及管理水平上,都还有很大差距。调查显示,许多地方的慈善捐助活动有60%的个人捐助者为普通工薪阶层,而企业和富豪们的捐助并不多,中华慈善总会的统计数据显示,所获捐赠的70%都是来自国外和港台的企业和个人捐助,国内富豪的捐赠不到15%,如何让更多企业担负起社会责任,让更多企业加入行善行列,尚需多方面努力。
目前,中国企业在公益营销方面的策略方法上尚不成熟,最常出现的情况就是:要么急功近利甚至弄虚作假,在大肆炒作一番之后,引来社会各界的批评与反感;要么策略不当,无法达到双赢的预期效果。为此,笔者提出一些建议和方法,希望能对企业成功地进行公益营销有所帮助。
三、公益营销如何运作
企业在战略性地管理企业社会责任活动或公益活动时,面临巨大挑战,像对其他所有重要商业活动一样,公益活动也要收集信息、设定目标、规定措施、建立责任体系以及评估执行进程,但又不同于完全的商业活动,这就要求有更高的战略策略。一般来说,企业可以多种形式实施公益营销,如策略性的慈善、赞助、社会投资和价值观合作等,在实际公益营销过程中,要遵循相应的原则,并按有效的程序进行系统的策划与操作,公益营销才能取得成功。笔者构建了以下七步法,供企业在公益营销实际操作中参考。
(一)公益主题定位
无论企业的规模有多大,没有一家公司本身的资源足以使它驾驭涉及多方面的公益慈善事业,因而企业要在众多的公益议题中选择适合本企业的公益事业。
选择公益主题要注重关联性,即必须符合企业品牌核心价值以及目标人群的喜好,要与企业在市场中所处的地位相适应,选择相宜的事业,可与带有感彩的目标顾客保持长期关系。如万宝路赞助的F1比赛、摩托车比赛――刺激、惊险、豪放,正是万宝路品牌个性的体现,这也是万宝路的目标人群感兴趣的活动方式。宝洁在中国的公益赞助偏重支持教育事业――从学前教育到研究生院,宝洁公司都给予高度的重视。宝洁之所以大举赞助中国教育的思维逻辑是:通过赞助,影响中国最高端的知识人才,那里聚集中国最顶尖的知识人才,他们是宝洁公司最希望吸引的发展人才;跟随政府关注的焦点,赢得政府认同――“希望小学”建设是中国政府所积极推进的宏大工程,宝洁不断投入资金支持中国希望工程,赢得了中国政府的高度赞许;关注中国下一代,宝洁投入巨资启动“春蕾计划”,支持中国少年儿童的教育工程,从营销的角度上,宝洁已经将品牌影响力对准了其未来的消费者――中国的少年儿童。
就目前实际情况看,中外企业在中国的公益主题主要锁定在教育与扶贫、环保、体育赞助三大领域。就更广泛的意义来说,公益的主要议题和重要领域包括:
1.企业社会责任:慈善性质的捐赠、同等权利、禁止童工、国际人权、全球伦理建设、提倡教育(基础教育)、社区建设、关注员工问题、平等用工、关注家庭、为残疾人创造就业机会、对国际社会的承诺。
2.商业伦理:将以诚信、信任、尊重和公平等核心价值融入企业政策、实践与决策之中。
3.社区投资与社区经济发展:活动广泛,支持地方修建高速公路、捐赠产品、提供义务服务、献血、赞助地区性的音乐艺术活动,需要注意的是志愿者参与是社区投资强有力的方法之一。
4.环境保护主题:多样化的资源来源、资源的效能、保护森林、绿色建筑、绿色产品、减少浪费、保护水资源、提高水质等。
5.企业层面上的人权:对区别对待、行为准则、员工工资、健康与安全保障、工作条件、平等用工、换界选举等方面的态度和做法。
6.市场营销伦理:在产品开发、定价、分销、促销、客户服务、公益营销等方面的伦理与社会责任。
具有企业公益的公司,除了会获得社会普遍认同和好感外,还拥有无限的营销机会:在广告、新闻报道、证券分析师报告、年度报告、销售手册、员工通讯以及商业信笺上提及公司的公益贡献,引起广泛的关注从而获得更多的顾客。
(二)选择公益合作伙伴
真正的合作伙伴要有诚信、正直、关心、互相尊重的品质。确定潜在伙伴关系的先决条件是了解组织的目标、需求、资产、文化、能力和背景等基本情况,引导出双方认同的价值点――最看重什么?公司要组成一个团队对潜在公益合作伙伴在可用资源、财务稳定性、声誉和正直感、管理结构和能力、可合作性、职责分配、时间安排、已获得的成绩、双方代表的融合性、公司和项目展开后的公益的融合性等方面作出评估,在权衡风险―回报与主要价值点的基础上作出选择。在确定候选公益合作伙伴后,为了保证公益活动的正常进行,应以书面形式明确说明计划及任务,特别是宗旨、目标及职责分工。
(三)公益项目评估
近年来,国内外有关公益项目的丑闻时有发生,有的公益项目效率低下、浪费严重,有的公益项目资金流失严重,甚至打着公益项目的旗号为个人谋取私利。而解决这一问题的有效途径之一就是加强公益项目的评估。通过评估促进公益组织的责任与学习,通过评估促进公益项目绩效的提高。
公益项目的评估要贯彻于公益项目的全过程,在公益项目实施前进行预评估,在实施中的过程评估和公益项目完成后的后评估。国际上关于公益项目的评估并没有统一的模式,流派很多,比较适合中国实情的是“APC综合绩效评估法”(源自清华大学NGO研究所),即对公益项目的问责性(Accountability)、项目的绩效(Performance)和实施项目的组织能力(Capacity)进行评估。
1.项目的问责性评估:是确保公益组织诚信的一种制度安排或体系,以帮助公益组织树立社会公信度,树立起公益项目的品牌。问责是指公益组织对其所使用资源的流向、效用及公众满意度的社会交代。考察指标包括是否有健全的理事会、组织的相关信息是否透明、组织活动是否与组织的宗旨一致、资金使用与运作情况、劝募的信息是否真实。
2.项目的绩效评估:是指对公益组织实施项目或活动的适当性、效率、效果、受益群体满意度、社会影响和可持续性的评估。项目的适当性要考察所实施的公益项目是否是当地社区发展的优先发展项目、是否与组织的使命一致、是否与目标群体的需求或认知价值一致、是否是对目标群体需求的即时回应。项目的效率考察项目的单位成本或成本效益如何,是否有利于技术、知识和经验的扩散,是否节约了时间。项目的效果指项目的实际结果达到的程度或实现预期目标的程度,包括绝对量和相对比例两方面,以及受益群体在知识、生活条件、生活方式与行为等方面的变化。社会影响是指所取得的效益和效果对社会和经济生活产生的长远影响,包括对就业问题、性别与发展问题、公平公正问题、生态环境、消除贫困、民族关系的影响。持续性是指项目结果的可重复性和可持续性,即项目完成后,该项目积极结果的持续性。受益群体满意度指受益群体对志愿者或工作人员服务态度(是否值得信赖、是否尊重顾客的隐私)、服务内容、资金安排、时间安排、项目结果的满意程度,被服务对象是否有通畅的投诉渠道等。
3.公益组织实施公益项目的组织能力:主要考察公益组织的基本资源、管理能力、公共关系与动员资源的能力、自我评估与学习的能力。
(四)共同进行公益营销活动策划
调研在公益营销中有着极为重要的作用,在承诺计划之前要动用多种多样的调研方法(如个人访问、信函交流、电话调查与交流、座谈会、问卷、网上交流等)竭尽全力了解市场、公众、行政部门、立法部门、行业成员、员工以及媒体对公司的看法。一个基本的公益营销计划应该包括形势分析、目标、战略与战术、时间表和预算方案等。
(五)适度的宣传和促销
适度沟通与宣传的影响非常广泛时,公益事业关联营销活动才会是最成功的。要确保活动能引起潜在购买者的广泛注意。最成功的公益营销项目往往巧妙地综合使用一系列内部和外部的沟通传播渠道,包括网络、广告、新闻报道、年度报告、销售手册、员工通讯以及商业信笺、直邮等。最有效的沟通方式是能够让顾客和公司一起参与宣传公司的赞助项目。
(六)建立公益项目监管机制
项目管理人员应该是既有管理技能经验又能发掘和监管所需外来资源;公益营销项目、公益合作要有重要法律文件和规章制度的备案制度;项目管理层要对以下方面进行监管:公益项目的工作范围和时间进度安排;摸底情况;预算执行情况;制定决策过程;职责的全面分配情况;沟通程序以及内外沟通的协调;按项目评估中的绩效指标体系考察项目的成功与否。
(七)建立危机应对机制
与其他商业合作一样,公益营销项目有回报就会有风险。要仔细完整地检查所实施项目对各方的潜在风险,包括最不利的假设。在公益营销项目中的主要风险区域包括:名誉、内部政策和实施、法律事务、资源分配、物流安排等。基于这些风险的考虑,理想的管理危机的行动应该是在事发前就早已经进行,如诚实――说话做事都要诚实,记住公益营销是从真正做善事中获益的;建立人气――通过媒体增加知名度和曝光度,使用广告将公益项目对社会的好处尽早表述并常常重复,引起公众关注并记住公司的善意。
而一旦危机爆发,所有的行动都会大打折扣,会被看成只是被动反应。当危机来临时,要积极应对,记住有效的危机管理的基本点是:
1.指定专一的、资深可信的发言人来公布情况。
2.占据主动,做第一个公布者。让公司本身成为其自身危机信息的者。
3.有错时要敢于承认。诚实的表现,是公司和公益合作伙伴以往的历史中,或在更大的背景下为公司和公益定位,公司和公益组织以往在公益方面所做贡献人们是不会忘记的。
4.广泛交流。与公司和公益机构所拥有的大批公众,或更广泛的社会公众,特别要与内部人进行沟通交流,以获取大众的理解和支持。公众向来对遭遇困境的公司宽容为怀,各个时期的各大公司(如福特、埃克森、迪斯尼、宝洁等)和一些知名公益机构都遭遇过危机情况或由丑闻引起的震惊,但这些公司、公益机构或项目能以周全的考虑和健全的管理来应对危机,从而维持或重拾信心、尊严和名誉。
现代商业环境中,企业成本不断上升、竞争日益激烈,公司受到的挑战也日益严峻。公益营销为公司或品牌的新兴力量提供了机会,公益营销不但使公司提高了品牌形象、增加了销售、赢得了市场份额,而且使公司为需要帮助的人乃至全人类的美好生活作出了贡献。我们希望看到有更多的中国企业承担起社会责任,建立和谐社会,促进企业与社会共同进步与发展。
参考文献:
[1]田虹.企业社会责任及其推进机制[M].北京:经济管理出版社,2006.
[2][美]乔・马尔科尼.公益营销[M].北京:机械工业出版社,2005.
公益项目的营销策略篇10
2我国体育旅游产品的营销现状及相关公司制定营销策略的必要性
2.1我国体育旅游产品的营销现状。目前，体育旅游产品受到消费者的热捧，为推动体育旅游产业甚至整个旅游产业发挥了积极的作用。2010年湖北省体育旅游实现总收入24亿多元，接待游客800万余人。虽然我国体育旅游产品收益不断提升，但从整个宏观经济来看，仍是冰山一角，且由于管理的原因和缺乏宣传和品牌，产品投资回报率较低，市场占有率不高。我国体育旅游产品一般只以旅行社为载体，导致营销渠道窄，且主要通过媒体和展销会的形式宣传和推销体育旅游产品，营销模式比较单一。虽然我国的体育旅游公司的数目近几年不断增长，但整体仍数目少，规模小，普遍缺乏营销意识，没有建立专业的营销团队，缺乏多种市场营销手段的运用，很多时候在营销的过程中，体育旅游产品没有成为旅游项目的主打产品，而仅作为附属产品，没有形成显著的竞争优势。2.2我国体育旅游公司制定营销策略的必要性。既迎合了市场需求，又有政策鼓励，我国体育旅游产业进入了蓬勃发展阶段，然而，“热象”与“乱象”并存，国家并未明确体育旅游产业的细分方式，我国体育旅游产品的结构还有待完善。同时，由于缺乏具体的宏观规划和行业标准，国家对体育旅游产业缺乏有效监管，我国体育旅游产业肆意发展，机遇与风险并存。拓宽体育旅游市场的惯例。2.2.1制定营销策略才能提升产品竞争力。体育旅游产业本身对宣传促销有很强的依赖性，因此，提高营销水平是各体育旅游公司和旅行社取胜的关键。面对体育旅游产业的“热象”，只有制定符合市场趋势和满足消费者需求的营销策略体系，才能通过各种渠道吸引更多消费者，同时使公司和旅行社规范自身管理，满足消费者的个性化需求，最终提升产品竞争力，在品质和销量上领先于其他同类产品，成功抓住行业快速成长的机遇，做大做强。2.2.2制定营销策略才能准确进行市场定位。体育旅游公司和旅行社面对体育旅游产业的“乱象”，只有分析产业发展趋势，制定完善的营销策略体系，精确自身定位，才能集中自身人力物力，实现重点突破，在乱中求得长远的生存与发展空间。2.2.3制定营销策略才能打破传统的营销模式。互联网时代的到来使营销领域发生了翻天覆地的变化，新的营销模式给传统营销模式带来了冲击，目前体育旅游公司和旅行社普遍采用的传统单一的营销模式已经不能适应时代和产业的发展，体育旅游公司和旅行社只有制定多渠道、多元化的营销策略，才能加强与消费者的沟通，增强消费者的自主性，体现消费者的主体地位，从而吸引更多的顾客。
3我国体育旅游的STP营销战略
3.1STP营销战略的概念和内涵。STP理论即市场定位理论，是企业在进行营销之前进行营销战略性导向定位的理论依据。它认为市场是一个多层次、多元化的消费需求集合体，企业需根据市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和定位（Positioning）三个核心步骤找到与自身产品对应的消费群体，将这个消费群体作为企业的目标市场，并在此基础上制定具体的营销策略。3.2我国体育旅游的STP营销战略。体育旅游公司和旅行社的决策层在确定营销方案前进行营销战略分析是极其重要的，从战略层面调查、了解和区分市场，找准营销方向，才能保证营销方案的实施不会有大的偏差。由于我国体育旅游的整体的行业分类标准还不明确，因此，公司和旅行社可借鉴国内外的某些分类标准，了解体育旅游产业的类别，划分消费者市场，明确自身是属于哪个类别。针对我国体育旅游不同类产品发展不均衡的现状，下一步体育旅游公司和旅行社需从全国的角度调查和分析同类别产品的情况，自身产品是身处“红海”还是“蓝海”。然后分析自身条件，明确自身产品的主要消费群体，对主要消费群体的消费层次、职业、年龄、性别等进行定位，即是针对高档人群还是中低档人群、白领还是学生、年轻人还是中老年人等等，最终锁定目标市场。
44P与4C理论组合的体育旅游营销策略设计
4.14P与4C组合营销理论的概念和内涵。1960年美国密西根州立大学教授杰罗姆•麦卡锡提出了著名的4P营销组合模型，该模型以企业自身为立足点，将企业营销归纳为四个基本策略，即产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)、促销(Promotion)，企业在制定具体营销策略是，要综合考虑这四个因素，才能在竞争中获得优胜。随着市场竞争日趋激烈，1990年美国学者罗伯特•劳特朋提出了以顾客为中心的4C营销组合模型，即顾客(Customer)、成本(Cost)、便利(Convenience)、沟通(Communication)。4P与4C营销理论的组合将顾客营销理论与企业营销理论相融合，将顾客体验融入企业营销决策中。这样既避免了企业在营销时忽略对消费者需求和感受的满足，加强与消费者的沟通，了解消费者的心理，更加精准的瞄准消费者的需求；又能以企业核心利益为立场，保证了营销策略的合理性，避免偏离市场，使策略具有更强的实际可操作性。4.2基于4P与4C组合理论的体育旅游营销策略设计。如图3，在体育旅游公司和旅行社决策层对体育旅游的营销战略进行了评估和定位以后，接下来执行层就要对营销“战术”进行具体规划，在大的方向和前提下紧密联系实际，进一步关注公司的现有条件和消费者的实际需求，制定切实可行有能行之有效的营销方法和营销方案。图3 体育旅游营销的“战略”与“战术”随着我国体育旅游产业的不断发展，行业内竞争越来越激烈。并且，在这个过程中，我国经济水平、人们整体素质都有了较大程度的提高，消费者的消费能力和消费理念不断提升，消费者趋于理性，同时对于体育旅游的体验、品质和独特性都有了较高的要求。因此，以消费者为中心，同时又以市场为导向的4P与4C理论组合的体育旅游营销策略将是现阶段我国体育旅游公司的制胜法宝。4.2.1以消费者需求为中心的产品策略。体育旅游公司和旅行社充分结合消费者的需求进行模块化产品设计，在产品设计上突出个性化和差异化，让消费者意识到这个产品的独特性，形成差异竞争。突出体育增加项目与体育内涵的同时，增加自选项目组合，提升产品的灵活性和多样性，加强消费者的自主性，达到反客为主的效果，给消费者更加亲近自在的体验，满足消费者的心里需求。另外，如图4，结合公司、旅行社与体育项目的优势，增加特色化的附加服务，从细节出发，提升体育旅游产品的品质和消费者的满意度。4.2.2以消费者支付意愿为基础的价格策略。如图5，体育旅游公司和旅行社对体育旅游产品定价时，采取动态调整定价体系，充分考虑竞争者的定价水平，针对不同类型消费者的支付意愿，在高于成本的前提下，对不同类型的消费者实行差别定价。以三级价格歧视、两步定价法等为理论基础，使定价的合理性和收益性并存，在争取更多消费者的同时获得超额利润。图5以消费者意愿支付为基础的动态体育旅游定价策略4.2.3以提高消费者便利性为原则的渠道策略。通过横向和纵向渠道挖掘新客户，并利用互联网平台定期与更新全面、准确、详细的体育旅游产品信息，突出特色主题与特色产品，开通网上咨询和支付平台，提高潜在客户咨询和购买产品的便利性，同时对老客户进行深度挖掘，建立老客户数据库，了解老客户的偏好，定期向老客户推荐合适的新产品，形成树状营销渠道结构。4.2.4以与消费者沟通为纽带的多元化、全方位促销策略。结合传统促销手段，发展现代化促销手段，打造以与消费者沟通为纽带的多元化、全方位促销策略。如图6，在延续员工促销、媒体和展销会促销、一般价格促销等传统促销手段的同时，积极融入现代化促销手段，首先，利用网络平台，如团购、手机微信红包等形式，拓展促销方法。其次，利用概念营销的方式紧跟潮流，如绿色营销等[3]，吸引消费者眼球。最后，融入与消费者沟通的理念，针对体育旅游的特性，采取互动体验营销的方法，如娱乐营销、氛围营销等，使潜在客户能参与到活动中，体验体育旅游的状态，从而接受并热爱体育旅游产品，提升潜在客户的购买欲望。
5结语
本文阐述了我国体育旅游产业发展阶段和目前我国各级政府对体育旅游产业发展的政策、规划和制度。在此基础上总结了现阶段我国体育旅游公司和旅行社制定营销策略的必要性。然后，结合我国体育旅游的发展现状，以STP营销战略为基础，从战略层面调查、了解和区分市场，找准我国体育旅游各产品的营销方向，以4P与4C组合营销理论为基础，对我国体育旅游各产品的营销“战术”进行具体规划，最终探索出适合我国体育旅游公司和旅行社的体育旅游营销策略。
参考文献
[1]王辉.体育旅游产业特征及发展策略探讨[J].体育与科学，2010(4):61-66.
公益项目的营销策略篇11
传统的企业市场营销观点中，企业的市场营销活动仅仅是一种销售手段，是作为一种辅助企业扩展销售渠道，将产品从企业转移到消费者手中的一种销售活动存在的。传统的销售观点中还有一种观点是企业试图用一种产品来满足更多的消费者的需求，这样能为产品的批量化生产提供条件，对企业产品的目标客户群不必进行细分，认为企业开展市场营销活动的目的就是增加企业的市场销售额和市场占有率，以此增加企业的利润，等等。
2 新经济背景下企业营销战略的特点
2.1 电子商务产生的一个重要意义就是提供了一种全新的营销手段和平台，这对于企业的市场营销活动来说，是一种新活力的注入，电子商务能够使企业开展一对一营销活动，可以对消费者类型信息进行精细分理，进而对不同类型的消费者采取针对性的营销策略，能拉近企业与消费者的距离。
2.2 市场经济的今天，新技术和新产品的开发速度越来越快，产品的更新换代也越来越快。如何使新出的产品在一定时期内产销平衡，也是现代营销策略必须考虑的问题，每个阶段的营销过程的策划、组织和统筹工作都要以产品生命周期的长短作为参考依据，营销活动的预算和投入必须考虑到在产品生命周期内能否收回。
3 新经济背景下企业营销战略新思维的内涵及对策
3.1 通过电子商务开展营销活动和一对一营销服务。近些年新兴的电子商务为企业生产者与消费者搭建了一个全方位、实时沟通的桥梁，缩减了诸多营销活动的中间环节，企业营销人员可以与消费者快速建立联系，进行面对面的沟通和交流，这是传统营销方式无法企及的。
3.2 根据不同消费者的购买特征和购买行为进行市场细分，发掘和识别不同目标市场的细分需求，进行有针对性的营销。市场细分是消费者消费特征和购买行为模式发掘和模式识别的主要途径，也是发现市场机会的重要手段，它更注重消费需求的差异性和消费者购买行为的异质性，根据消费人群的消费需求和购买模式将整个市场细分为若干个消费市场，针对每一类消费市场采取与之相应的营销策略，从而使营销活动适应多变的消费需求，达到预期的营销效果。
3.3 企业要在市场营销过程中恰当的使用促销策略。促销策略是现今市场营销组合的一项重要策略。它指的是企业如何通过人员推销、广告、公共关系和营业推广等各种促销方式，向消费者或用户传递产品信息，引起他们的注意和兴趣，激发他们的购买欲望和购买行为，以达到扩大销售的目的。企业通过人员推销和非人员推销两种途径，选定有利的地点，将产品出售的信息传递至目标市场，达到销售的目的。人员推销就是推销员与顾客通过面对面的交流推销产品；非人员推销则是在同一时间通过营业推广、广告和公共关系等形式多样的大众传播媒介，向顾客广泛传播产品的销售信息。不论是人员推销的促销方式，还是通过大众传播媒介来吸引顾客的促销方式，都有其各自的优劣点，因此二者可以互为补充。除此之外，也可以通过示范、展销、赠品、店标和通告等其他形式的促销策略达到销售的目的。一套科学的促销策略，不仅能充分体现出产品特点，也可以全面反映出产品信息，及时引导采购；同时有助于激发消费者的购买欲，增加产品的市场份额。
3.4 企业在开展市场营销的过程中，要注意社会和公众利益。创建并树立一个良好的品牌形象往往需要几年甚至数十年的不解努力，但要毁掉一个品牌往往只如朝夕之事。以往，我国主要采取粗放型的经济增长模式。现今，随着经济发展水平的提高和人民生活水平的进一步改善，越来越多的人开始关注环保问题，尤其是对环境污染严重的传统行业，环境保护应成为该行业开展产品营销活动要考虑的一项重要因素，应该着重宣传其产品生产和消费的环保性和无公害性。
4 企业的市场营销战略的展望
4.1 网络营销。网络营销（On-line Marketing或E-
Marketing）就是以国际互联网为基础，利用数字化的信息和网络媒体的交互性来辅助营销目标实现的一种新型的市场营销方式。威柏认为网络营销最直观的认识就是以客户为中心，以网络为导向，为实现企业目的而进行的一系列企业活动。
4.2 品牌营销。品牌营销，是指企业通过利用消费者的品牌需求，创造品牌价值，最终形成品牌效益的营销策略和过程。是通过市场营销运用各种营销策略使目标客户形成对企业品牌和产品、服务的认知过程。品牌营销从高层次上就是把企业的形象、知名度、良好的信誉等展示给消费者或者顾客从而在顾客和消费者的心目中形成对企业的产品或者服务品牌形象，这就是品牌营销。“品牌营销说的简单些就是把企业的品牌深刻地映入消费者的心中。
4.3 公益营销。公益营销（Cause-Related Marketing）起源于20世纪80年代的美国，是一种把企业营销战略与非营利组织或公益活动直接联系起来的营销模式。它的基础是从事公益活动。公益活动旨在提供人类福利和增进公共利益，包括提供有形的财物或无形的劳务，对他人表达善意，对社会做有意义的贡献等。企业发展的目的是获取经济效益这无可厚非，但是企业作为社会发展的推动力，也肩负着一定的社会责任，因此在自身发展的同时应该适当组织社会公益活动、促销活动等来回馈社会，以此取得良好的社会效益。总之，企业应该从自身实际情况出发，正确处理经济效益与社会效益之间的关系。另外，社会信誉良好的企业往往能赢得更多老顾客的关注，并且容易与老顾客之间建立紧密的依附关系，在竞争激烈的市场中，本企业的产品才可能脱颖而出，赢得市场竞争的主动权。
4.4 创新营销。创新是企业成功的关键，企业经营的最佳策略就是抢在别人之前淘汰自己的产品，这种把创新理论运用到市场营销中的新做法，包括营销观念的创新、营销产品的创新、营销组织的创新和营销技术的创新，要做到这一点，市场营销人员就必须随时保持思维模式的弹性，让自己成为新思维的开创者，创新的意义就在于先进，而不仅在于别人没有，而且一旦发现是一种新技术，就要及时捕捉，以免错过时机。
总之，新经济条件下，企业必须制定与市场经济发展相符合的市场营销战略来促进企业的发展，在制定企业的营销战略时，要对市场进行充分的调研，用市场营销新思维来计划营销战略，使企业市场营销战略成为指导企业营销活动的灵魂，进而成为促进企业发展壮大的中坚力量。
参考文献：
公益项目的营销策略篇12
市场营销是总承包建筑工程通过获取交换价值取得再生产资金的一种手段，通过市场营销，不仅可以得到全面的市场信息，还可以促进生产和发展。因此可以说，市场营销是总承包建筑工程得以生存的方式，而营销策略在保证工程质量的前提下作为影响市场营销成败的关键，直接决定了总承包建筑工程能否发展并壮大。所以，营销策略是总承包建筑工程必须多多关注的重点，值得更多的探讨和研究。
以下是根据总承包建筑工程的营销策略进行的探讨：
1、对总承包建筑工程设计的营销策略
建筑工程设计在工程建设中有着举足轻重的地位，它直接影响着建筑工程的质量以及是否能满足市场需求取得社会经济效益，因此必须注重建筑设计对建筑工程的作用，并合理优化建筑设计。对总承包建筑工程的设计的营销策略，其实是对建筑工程质量的营销，满足市场需求的建筑工程质量，必定是建筑设计符合市场要求的。因此，总承包建筑工程应当从营销的角度出发选择建筑设计公司，使建筑设计能够保证工程质量满足市场需求的膨胀，为总承包建筑工程的市场竞争力打好基础。
2、对总承包建筑工程的关系营销策略
关系营销，其实就是通过跟包括客户、供销商、内部员工、竞争对手以及政府在内的一切相关人员保持良好的关系来实现市场营销的一种策略。关系营销的重点是与建筑工程相关的所有人建立、发展并保持长期良善的关系，以达到营销的目的，实现既定的经济效益。而其目的是通过持续有效的沟通交流了解市场需求和未来走向，达到互惠双赢的目标。
2.1关系营销的主要对象
总承包建筑工程关系营销的对象主要有客户、内部员工、供销商、竞争对手、协作者以及金融政府机构等，必须处理好与关系营销对象之间的关系，为市场营销拓宽道路以取得经济效益。
首先跟客户建立良好信任的关心，通过满足客户需求、为客户提供附加服务等取得客户认同和信任，笼络能够长期合作的客户；员工是能创造生产价值的人力资源，通过改善员工福利、薪资待遇、升迁机会等取得员工的满意，可以提供给员工工作动力，激发其工作热情，充分发动员工的积极性使其发挥更高的创造性；通过市场竞争选择供销商并与与其共创利益、共同发展，通过合理优化资源配置，降低生产成本和经营风险，以实现经营目的取得社会经济效益；与竞争对手从恶性竞争到联合合作是竞争对手在关系营销中的作用和体现，竞争双方通过合作实现优势互补、共赢与发展；建筑工程的协助者包括设计公司、监理公司等，通过良好的沟通建立信任关系，实现长期合作、互利共赢；与金融政府机构保持良好的关系，可以取得资金、政策等方面的协助，为建筑工程开拓出良好的市场环境。
2.2关系营销策略的实施
营销策略只有进入市场营销实践才能发挥其作用，因此必须让营销策略参与到市场营销活动中去，而总承包建筑工程的关系营销可以从以下几个方面来实施：
（1）从关系营销的基础即客户关系管理来实施。总承包建筑工程的流动性很强，人员调动极为频繁，而以营销人员建立起的个人关系也会随之流失。因此，有必要通过建立客户关系管理体系，将客户资源存储为建筑工程自己的关系资源。首先，通过建立起的客户关系管理机构设立信誉良好的客户、设计商、供销商及监理公司等所有与建筑工程相关行业或人员的客户档案，并及时对其信息追踪收集，通过活动往来进行双向沟通交流，建立起长久的信任合作关系。同时，减少营销人员的流动，保持其个人建立的客户关系的稳定。
（2）重视关系营销的手段及公共关系处理。建立良好的公共关系可以更好地得到公众的认可，取得相互之间的信任。总承包建筑工程通过传媒的宣传、大型活动策划以及政府关系协调等可以打造自己的品牌形象并提高信誉度，并利用公关策划配合市场营销活动，提升营销对象印象中的公众影响力，发展并保持更持久信任的关系。
例如：宝业集团是浙江省著名的民营建筑企业，它在发展壮大的同时，注重处理企业与社会之间的关系，将服务理念植入企业市场营销活动，自主从客户的角度考虑企业的经营和服务，并坚定地认为，只有得到社会各方各业的信任支持，企业才能更好地生存发展下去。宝业集团主动支持政府发展项目和公益项目，积极地为政府和社会分忧，由此树立起良好的企业形象和公众影响力，也因此成为很多政府项目的主要工程候选人，得到了应有的回报。
（3）注重关系营销的核心即以服务建立关系。总承包建筑工程在生产建筑工程时与客户需求、建筑设计、工程监理、政府监督等紧密联系，各方参与主体对于建筑工程生产都会有自己的要求和建议，而总承包建筑工程必须以服务理念和意识与他们主动沟通，并积极回应所传达的意见，将服务理念很好融入关系营销中并坚定地实施下去，发展良好的合作关系。
3、对总承包建筑工程营销策略的管理创新
总承包建筑工程对营销策略的管理应该坚持不断创新，让营销策略顺应市场变动的需求，能够更好地在市场营销活动中发挥作用。
首先应该实行品牌营销，通过加强品牌管理、提升企业形象创收更多更直接的经济效益。同时，开展差异化市场营销，在充分了解市场需求的情况下，针对需求差异合理定位目标市场，才能有利于自身优势的发挥，并在市场竞争中建立独有特色，强化品牌效益。接着，推动专业化协作策略，依靠大型企业的技术和开发优势，突破自身各方面的限制，实行专业化分工协作，使建筑生产更加专业化，促进双方协调发展。并且，合理运用不平衡报价策略，对项目施工过程中可能增加或减少的项目相应调价，在单价不平衡的情况下保持总价不变，为第二次营销开发奠定基础。
结语
追求经济效益的最大化是企业经营活动的出发点和目标，所有的市场营销活动都是围绕经济效益最大化这一目标进行的，而营销策略的实施是实现经济效益最大化的有力手段。总承包建筑工程通过合理有效的营销策略，不断扩大营销市场，进一步提升自身形象，加速品牌效应的进程，进而取得在建筑施工市场竞争的优势，为建筑工程创收更大的经济效益打好基础。
随着现代化进程的加快，建筑工程未来的市场需求仍是相当大的，但应该看到机遇与挑战并存的现实，未来工程建筑的市场竞争也是相当激烈的。因此，研究出新的营销策略来取缔传统的营销观念，多汲取竞争市场上成功或失败的经验，设计出更为科学、合理、系统、成熟的营销策略，以提高建筑工程在市场营销活动中的竞争力，是总承包建筑工程得以生存并发展下去的重要途径。
参考文献
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[2]胡冰洋.建筑施工企业关系营销策略分析[J].魅力中国,2009(19).
[3]胡田宏.论建筑施工企业的关系营销策略[J].职业圈,2007(4).
[4]施剑勇.浅谈建筑企业营销策略[J].城市建设理论研究,2012(13).
公益项目的营销策略篇13
一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
（一）策划目的
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
（二）、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析
房地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。
（五）营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
