房地产近期的走势分析篇1
宏观经济分析是证券投资分析的关键，宏观经济决定了股票市场的基本走势，只有正确判断当前宏观经济形势才能做出正确的投资决策。
公司基本面分析是通过分析公司年度财务报表、财务指标，来判断该公司股票的价格走向。
证券技术分析的特点是从市场自身规律出发，以历史大数据分析指标为依据，预测证券价格的变动趋势，但是技术分析是独立完成的，一般不考虑公司财务状况，也不受宏观经济政策左右，所以在做技术分析的同时，要多方面考察其他综合因素的影响。
本文选取的研究对象为房地产行业园区开发企业电子城公司，从以上四个方面对电子城公司的股票投资价值做了实证分析。
二、电子城公司股票投资价值分析
电子城公司全称北京电子城投资开发股份有限公司，是一家从事科技产业地产开发运营的上市公司。公司主要从事投资及投资管理；房地产开发及商品房销售；物业管理；高新技术成果（企业）的孵化；销售五金交电、建筑材料；货物进出口、技术进出口、进出口；信息咨询（未经专项审批项目不得经营）；房地产经纪业务.公司电子城IT 产业园被北京市政府列为“北京市2010年重点工程建设项目”，符合首都“十二五”发展战略定位，具有广阔的发展空间和竞争力。
（一）行业分析
1.电子城公司行业生命周期及市场结构分析。我国的房地产行业属于成熟阶段后期。房地产行业繁荣发展已经发展成为我国国民经济的支柱产业，近几年来随着房地产企业的实力也不断增强，随着需求的拉动，银行纷纷加大对房地产的按揭贷款数量，其他渠道的新资金也逐渐进入房地产领域，推动房地产行业向前发展。投资需求和消费需求的不断扩张超过了产出的增长，刺激价格迅速上涨到较高水平，大量其他行业的企业由于对高额利益的渴望，纷纷进军房地产业。房地产价格上涨速度明显加快，房地产泡沫显现并不断膨胀。然而虽然房地产业泡沫较大，但由于房价近年来一直持续攀升，参与者普遍获利，房地产企业还是具有很大的发展前景。
在行业结构上，电子城公司所属的房地产园区开发行业具有产品异质、资金密集、周期长的特点，这些特点决定了该行业合理的市场结构形式应为寡头垄断，即由几家左右的企业垄断整个市场的半数甚至更多市场份额。
2.电子城公司行业地位分析。根据公司披露的财务数据显示，电子城公司2015年一季报每股收益0.02元，净利润1292.10万元，同比去年增长-95.26%，受本公司项目开发、结算周期影响，预计上半年净利润与去年同期相比下降幅度超过50%。在三级行业分类中，所有财务指标显示电子城公司在相关行业排名比较靠前，其中每股收益排名第7，每股净资产排名第5，每股现金流排名第5，净利润排名第6，营业收入排名第7，总资产排名第6，净资产收益率排名第7，股东权益比例排名第1，销售毛利率排名第3，总股本排名第5，综合平均排名第7左右，相比较2014年度排名略有下降。
总结：由以上分析可知，在行业方面，房地产行业有一定的发展空间，且电子城公司在房地产园区开发行业中也有较好的竞争力。
（二）宏观经济面分析
1.当前宏观经济政策分析。从宏观经济面上看，2015年一季度经济数据超预期下行，1～2月工业增加值同比增速回落至6.8%，房地产仍未企稳，出口后劲不足，经济下行的压力有增无减。房地产行业值得投资者关注，进入2015年以来央行和财政部强强联合，出台了被业界喻为5年内最强的楼市政策，央行下调二套房贷首付至四成，财政部紧随其后，营业税5年改2年政策落地。另外，央行近期超力度降准，在经济下行压力增大的情况下，降准后紧接着重大货币政策措施就是降息，降准、降息后购房压力有所减少，对房地产板块形成利好。微观高频数据显示，楼市正在逐步回暖，3月份，90个重点城市的新建商品房成交量环比增长40.2%，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市数量从2月份的2个增加到12个。
2.宏观经济政策对电子城公司影响分析。从2010年开始，电子城公司不断尝试着扩大经营合作项目，2010年，公司定增IT产业园；2013年3月，公司与金东南房地产共同出资5000万元（公司占比60%）设立项目公司负责开发建设电子城-朔州数码港项目；2014年9月份，公司和五八信息签署战略合作协议，双方将以互联网创新驱动为核心目标，在技术创新，创业孵化，金融服务等方向开展深度合作，定位于打造集产业聚集，服务平台、投融资平台等功能为一体的移动互联网科技创新驱动产业基地。这一些系列项目的开发合作体现电子城公司在现有产业政策下对公司未来发展方向做了积极而有益的探索，从这个层面上说，公司创新后劲较大。
总结：2015年以来，在稳健宽松型货币政策的刺激下，楼市逐渐回暖，电子城公司产业优势比较明显，发展后劲较足。
（三）公司基本面分析
财务分析包括3个方面：财务报表分析、财务指标分析与综合财务分析。在这里主要分析前两项，依据电子城公司披露的近年度的财务报表（资产负债表、现金流量表和利润表）得出各个财务指标，在此基础上简要分析公司的经营能力，成长能力，变现能力，偿债能力和投资效益。
1.经营能力分析。公司经营效率的高低直接影响到公司的盈利能力。资产周转率、销售利润率、每股盈利率是衡量公司效率、盈利能力高低的主要财务指标。由这几个表格可以看出，企业的净资产收益率在20%左右，利润率在30%～50%之间。
通过对比近五年每股收益可以知道，电子城公司近年来每股收益保持在0.5～0.8左右，收益比较稳定。
2.成长能力分析。公司的成长性分析包括经营战略分析、规模变动特征及扩张潜力分析。通过对比近五年的成长能力指标可知，该公司近几年各项营业利润逐年增长。从公司的规模扩张分析，该公司是靠市场需求拉动，通过产品满足市场需求。纵向比较公司历年的销售、利润、资产规模等数据，可以得出公司的发展趋势是加速扩张。该公司的主要投资项目房地产园区开发，近年来利润同比增长高达278.94%，所以该公司的成长能力优良。
3.变现能力分析。根据财务比率指标图表的数据，电子城2014年以前流动比率低于2，13年以后高于2且接近于2（流动比率一般不能低于2，低于2则短期还债能力偏低，也不要太高）；再分析速动比率，速动比率在2014年之前速动比率低于1（通常认为正常的速动比率为1，低于1则短期偿债能力偏低），在2014年之后高于1切接近于1。结合流动比率和速动比率分析，可知其在2014年年底以前，短期偿债能力较弱，短期有一定资金压力，但是自2014年以来，短期偿债能力得到了加强。
4.长期偿债能力分析。资产负债率反映债权人和所提供的资本占全部资本的比例。电子城资产负债率应保持在40%的适中的程度，自2014以来，资产负债率下降到33%左右，没有过低，表明其自有资本雄厚，还款付息有保障。另外产权比率反映其基本财务结构是否稳定，在2014年之前产权比率较高，意味着财务风险高，同时报酬率也高，自2014年以来，产权比率下降到50%，证明财务风险和报酬率维持在较平衡的水平。
5.经营效益分析。根据下面图表的数据，首先是存货周转率：该企业存货周转率较低，表明电子城的存货管理不是很有效率；接着是应收账款周转率：其应收账款周转率较高，证明其平均收账期较短，说明应收账款收回很快；接着是固定资产周转率：其固定资产周转率较高，说明固定资产的运用效率高；最后是总资产周转率：总资产周转率较低，证明其销售能力较低，企业全部资金利用效率较低。
数据来自金融服务网http：//10jqka.com.cn/。
6.投资收益分析。截止到2015年3月31日起，电子城动态市盈率为18.52，该市盈率较高，说明公众对股票的评价高，公司成长潜力大；市净率为3.02，该市净率较小，说明股票的价值高，股价的支撑有保障；市销率为4.44，市销率较小，说明其股票的投资价格高，投资者可以付出比单位营业收入更少的钱来购买股票。
总结：综合以上分析可知，电子城在公司方面产品竞争力、经营能力、成长能力、盈利能力较强，法人结构合理，公司经营比较稳定。
7.技术分析。选取了2014年9月至12月的股票走势图进行研究。技术指标在股票分析中十分重要，特别对于想进行短线投资的投资者，要尽量多参考历史数据的技术分析指标。主要的技术分析参考指标包括MACD指标，BOLL指标和KDJ指标。
（1）日K线均价线，成交量，MACD图。
MACD主要利用长短期的两条平滑平均线，计算两者的离差值，分为DIF（正负差）、DEA（异同平均线），其中DIF为核心线，DEA为辅助线。基本原理是借用短中期快速与慢速移动平均线分离、聚合的特征，加上双重平滑处理，判别大市的位置和买进、卖出的时机和信号。它实际上是均线之间的比较，也是众多技术指标中最重要、最有用的一个指标。
从样本走势图可知两者均处于0轴以上，属于多头市场，DIF线自下而上穿越DEA线是买入信号。由图可见，该股票为短期、中期和长期移动平均线组合成的均线系统在股价的下方，同时向右上方移动，且短期移动平均线在上，中期移动平均线居中，长期移动平均线在下的均线排列方式，故属于多头市场。且已形成金叉。
（2）周K线BOLL线，成交量，KDJ图。
BOLL线利用统计原理，求出股价的标准差及其信赖区间，从而确定股价的波动范围及未来走势，利用波带显示股价的安全高低价位，因而也被称为布林带。其上下限范围不固定，随股价的滚动而变化。布林指标属路径指标，股价波动在上限和下限的区间之内，这条带状区的宽窄，随着股价波动幅度的大小而变化，股价涨跌幅度加大时，带状区变宽，涨跌幅度狭小盘整时，带状区则变窄。
从样本走势图可知股价基本上始终处于股价通道内运行，证明该股票行情正常。该股票前一段在布林线的中轨线下方，表明股价趋势处于弱势，后一段股票在布林线的中轨线，表明后期股价趋势处于强势。观察发现布林线的上、中、下轨线在同时向上运行，表明股价强势特征非常明显。
从样本走势图可知KDJ指标又叫随机指标，要是利用价格波动的真实波幅来反映价格走势的强弱和超买超卖现象，在价格尚未上升或下降之前发出买卖信号的一种技术工具。它在设计过程中主要是研究最高价、最低价和收盘价之间的关系，由于KDJ线本质上是一个随机波动的观念，故其对于掌握中短期行情走势比较准确。
房地产近期的走势分析篇2
1 我国房地产投资概况及未来走势
房地产行业是我国国民经济不可忽视的支柱产业之一，其重要性体现在以下三个方面：首先，房地产在某种意义上也是金融业的一部分，不少金融业的巨头通过房地产投资取得了不菲的收入。并且，房地产业与金融业需要互相支持，倘若房地产业出现崩盘，金融业也会受到巨大的冲击。而房地产行业的发展也需要金融业的资金。同时，金融业的大部分资金都是借贷给房地产业。房地产业的发展会影响到整个国家金融的稳定性；其次，我国有将近70个大大小小的行业受房地产业的产业链影响；最后，房地产是一种不动产投资，其出色的表现持续拉动着我国的国民生产总值。
对于我国的房地产业，随着房地产泡沫的破裂，整个行业进入了调整期。针对这个特殊的行业，国家的宏观政策调控总是很小心的。限购、限价、限贷这三项政策是国家压制飞速上升的房价的有利手段，其效果还是比较理想的，房价开始下跌。但对于普通百姓来说，现在的房价还是偏高。对房地产业进行调整，对于我们这个长久以来在某种程度上依靠这个行业拉动GDP增长的国家来说，必然会带来经济增长的放缓。经济增长的放缓，又将导致原本严峻的就业形势更加不容乐观，随之而来的还有其他社会问题。对于现在的经济形势来说，外部经济环境不明朗，中国作为第二大经济实体，必然会在自己能力范围内维持经济增长，显示自己大国的威慑力。因此，现在的房价不太可能出现大幅度下跌或上涨的趋势。其变化趋势之一是缓慢下行直至达到一个合理区间。房价更有可能在当前价格上进行小幅波动，总体水平不变。
房地产的需求主要有以下三类：首次购房需求，这类人的需求不会随房价的变动有大幅波动，可能会根据房价的变化改变自己的购房时间，但一般不会超过几年，也是房地产业的主要需求之一；改善型住房需求，这类人的经济实力一般强于首次购房者，对房价的变动不太敏感；投机需求，这类人将房价不断推高，随着整个行业进入调整期，房地产业投机性降低，这类需求必然是将大幅减少。因此未来房地产业是否出现大的转机，主要还是看改善型住房需求是否会迎来大的增长。
对于今年的房地产行业来说，应该是情况乐观的一年，因为国家宏观经济要保稳增长。首先，2012年6月7日，央行降息，并且在整整一年内，连续三次下调存款准备金率。这一政策使得市场利率上升，从而使货币的流动性增强。这将导致有更多的闲置资金流入房地产行业，势必带来该行业的业绩上升。其次，各级政府为了响应国家政策，不得不放松对房地产行业的调控。各级政府的资金主要来源是通过买卖土地，因为这些年的中央政策，政府收入大幅下降，不少政府欠债严重，若这次要实现稳增长，必然会使得各级政府再次依靠房地产行业。虽然中央仍旧不断强调要对房地产业进行调控，但就目前的整个行业以及整个经济形势来说，调控力度很难再加大。
2 由新闻及数据判断今年的房地产行业走势
2.1 新闻一
“政府出台的《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》受到民间资本家的热烈欢迎。该通知规定，民间资本家能够以买股票、直接投资等方式投资于各种房型，比如，经济适用房、豪华商品房、安置房等等。该通知使房地产投资变得更加灵活，而群众也对于这项投资十分热忱。”―《经济参
考报》
分析：对于公司经营及合规项目的贷款条件的实施，政府将遵循风险控制，积极支持可持续发展的商业原则。与此同时，民间资本家对于经济适用房、豪华商品房、安置房等各种房型的投资也会得到适当补偿，例如政府会利用贴息补偿方式给予优惠。这就为民间资本提供了一个资本进入的空间和机会。民资参与保障房建设获政策扶持，这样会促进资本大量进入房地产行业，会拉动房地产的回温和发展。
2.2 新闻二
“中国指数研究院2日的报告显示，我国房价停止了自2011年9月以来的连续9个月的下跌趋势，开始微微上涨。2012年6月，我国100个主要城市城市的平均房价为8688元/平方米，比起5月份，涨幅约为0.05%。”?―《城市晚报》
分析：2012年3月份之后，楼盘成交量渐渐增加。该增长一直持续到2012年7月。而在2012年6月，楼盘成交量一度达到顶峰。2012年的首套房贷利率下调政策，激起了民众的购房热情，这是房地产行业走出低迷的原因之一。房地产行业作为我国国内经济的支产业柱之一，其稳定发展也能促进国内经济的稳定增长。如果房地产行业萎靡，国内经济也会相应表现出无力。因此，政府肯定会出台更多的政策，使得房地产市场的平稳
发展。
2.3 新闻三
“中国指数研究院副院长黄瑜发表了对于房市回暖现象的看法。他表示，由于国家采用了更加宽松的货币政策，货币流通量加大，人民手中的闲置资金增多，购房者买房意愿逐渐加强。自今年3月以来，国内房市明显回暖，主要城市的楼市成交量持续攀升。许多城市的房地产业绩较去年同期相比，增长幅度明显。而部分房地产商在获得满意的业绩后开始取消购房优惠，有的则略微调高价格。”―《证券日报》
分析：从中可以看出，今年6月份起，我国房市情况逐渐改善，货币政策使得房价略跌，但这对民众的诱惑力不小，楼盘成交量稳步回升。即使从总体上说，房价持续下跌甚至下跌幅度很大是难以实现的，但各大城市的房地产的确处于上升状态。而该上升趋势又将刺激新一批的楼市增加以及房地产行业的收益增加。
2.4 新闻四
“根据《2013上半年房企销售TOP50》排行榜，2013年上半年的销售面积冠军是恒大地产，销售面积达到729万平方米，而不是之前的龙头老大万科。万科的销售面积是712万平方米，位居第三；销售金额排行榜上，榜首仍然是万科，其销售金额达830亿元。亚军是绿地集团，其销售金额为653亿元，恒大则以482亿元的成绩位列第五。”―《新浪地产网》
分析：房地产行业正在慢慢回温，而其中收益最多的就是万科等龙头企业。龙头企业的表现一向明显优于其他竞争者。另外，龙头企业的发展又会对整个房地产市场的发展起到很大的引导作用。政府不断地出台各种政策以影响房地产行业的发展。能否适应政策，找出市场环境下正确的营销策略和迎合民众口味的住房商品，成为各房地产商必须面对的挑战。越发激烈的行业竞争也许会带来新一轮的业绩角逐。
2.5 新闻五
“我国楼市近来表现出蓬勃发展趋势，专家却对此提出质疑。兴旺的背后是否有隐患成为房产界热议的话题。”―《新华财经》
分析：繁荣发展的表象之下，房地产行业还有同质性强、后续资金缺乏和库存较大等问题，这有可能成为我国房地产行业发展的隐患。政府应出台相关政策杜绝隐患。
总结：综合上述5个新闻点，对于今年房地产市场的投资机会和价值的分析如下：从资金来源分项来看，民资有机会进入房地产市场，会给行业提供大量的资金流入；从政策走向来看，政府持续出台了有利于人民买房的优惠政策，如包括首套房贷利率优惠政策等。为保证房地产业的平稳发展，预计政府会出台更多更强的优惠政策，也使得人民背负的买房压力得到减缓。但是大幅度的优惠政策不会出现，因为这容易导致房市泡沫，带来极大的金融隐患。总之，短期内，政府的政策走向是放出优惠，方便人民买房，拉动房地产行业的继续
繁荣。
投资策略：建议对优秀的房地产企业进行投资，如龙头企业。
房地产行业的四大龙头企业为：万科A、保利地产、招商地产、金地集团。
3 针对万科A的投资分析
万科A是房地产版块的一只大盘股。根据《2008中国房地产百强研究报告》，万科在企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面，一共20个指标评比中均脱颖而出，成为位列房地产企业综合实力第一的业界龙头。而且万科A还是QFII重仓板块、基金重仓板块。并且最近国家放宽了QFII的资金注入限度，国家的十二五规划的出台，是保持房价稳步增长的利好消息，并且最近大盘对于国家政策的出台有着积极影响。所以对于万科这只股来说，在短期来看有走强趋势，从长期来看是稳定的走强趋势。
3.1 从公司分析来看
万科A的股本是110亿，在市场上流通股市96.6亿，股本在股市上来说很大了，并且万科A按最近新股本计算，每股收益0.127元，每股净资产为4.94元，并且市盈率为18.0，而最近的股价为9.12元，是市净率的2倍左右。从上面的数据可以看出，万科A属于一支比较好的股票，市盈率适中，市净率也不是很高，对于真实的内在价值估计相差不大，而且每股的收益也不低。再看万科A的红利分配政策，最近一次的分配是每10股派1.3元（税后为1.17元），总的来说红利政策也不错。再看看万科的总体发展，万科的总市值在房地产行业占龙头地位，而主要收入也是房地产，2011年占主营业务收入的98.42%，占毛利润的39.66%。而且从历史数据看来，万科的主营业务收入在持续增加，毛利润也在不断增长，净资产收益率为19.83%，收益率较高。并且万科在长期的发展中市场上销售占有率也在不断扩大，公司的结构完善使得市场经营的优越性也比较突出，所以从整体上看万科A是一只较好的股票，有很好的发展，长期上来看，股票的走势有稳步提升趋势。
3.2 从技术分析上看
（该图出自同图1花顺金融服务网）
背景：万科A股自2012年年初以来就一直维持上行的态势，情况比较理想。2012年5月3日曾在上行的态势下创出新高，之后，又出现当天的收盘价低于前一交易日的开盘价的现象（俗称阴包阳），证明有微弱的泡沫出现，再次上涨的压力很大。果然在那之后万科A股无法继续保持上升态势，逐渐跌落下来。
万科A股自4月下旬至7月初期间，价格波动趋势非常明显，可根据各技术指标准确判断出此期间的买入点和卖出点。而7月4日短线弱势，后市方向不明朗；成本8.40元，中线强势依然不变，逢低可加仓。
参考文献
[1] 左军.民间资本参与保障性安居工程建设，获政策
扶持[N].经济参考报，2012-07-02.
[2] 赵爽.沪指冲高回落[N].城市晚报，2012-07-04.
[3] 李木子.货币政策微调后居民购房意愿增强[N].
证券日报，2012-07-03.
[4] 佚名.2013年上半年中国房地产企业销售TOP50排
行榜.新浪地产网，2012-07-03.
[5] 王政，中国楼市“限购令”下的商业地产热：风光
背后有隐忧.新华网，2013-06-30.
房地产近期的走势分析篇3
从目前相关的文献中可以发现，诸多作者在分析本省房地产市场走势时缺乏一种历史观。从而，所得出的结论也显得静态，且难有说服力。针对这一现状，有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理，从而在其中找到内在演变逻辑，才能结合当前主流舆论来得出较为全面的结论。
鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。
一、浙江房地产市场的发展沿革
随着我国在上世纪实施住房货币化改革以来，浙江省房地产市场也逐渐从无到有，从稚嫩到成熟。期间，它不仅体现了我国房地产市场动态演变的主流特征，更拥有自身的具体特点。以下将从五个时间跨度，来梳理浙江房地产市场的发展沿革。
（一）发生阶段
发生阶段可以界定为1991年――1993年。在该时间跨度内，当全国大部分地区仍执行着福利分房政策时，浙江省已经启动了房地产开展活动。其中，1992年―1993年年间，浙江房地产开发投资额增幅分别达到107%和285%。这充分表明了，本省民本资金存量的充裕，也为下一阶段的调整埋下了伏笔。
（二）调整阶段
调整阶段可以界定为1994年――1997年。伴随着前期房地产投资的高速增长，需求滞后性的问题也逐渐暴露。在市场供求不平衡的情况下，本省房地产市场出现了回落、调整的态势。其中，1997年的投资达到了最低点。不难知晓，1997年我国正处于亚洲金融危机的旋涡之中。
（三）发展阶段
发展阶段可以界定为1998年――2000年。此时，我国在市场经济体制背景下，制定出了一系列住房商品化改革的政策，从而就为浙江省房地产市场发展提供了原则导向。数据显示，1998年、1999年和2000年浙江房地产开发投资额增幅分别为5%、20%和33%。
（四）过热阶段
过热阶段可以界定为2001年――2008年。随着地区政府第二财政的形成，以及大量热钱涌入房地产市场，导致了商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9%。此时还存在着一个显著的特点，即商品房的购买主力已转移到了消费者个体身上了。
（五）调控阶段
调控阶段可以界定为2009――现在。该阶段的出现与美国次贷危机有关，也是中央政府防止出现美国现状的一种本能反映。但此时的调控，却难以立即对长达10年的畸形市场发展产生影响。包括最近出台的“国5条”，据说也是北京地区执行的最为严格。
二、针对历史发展的特征分析
通过上述5个时间跨度的梳理不难知晓，浙江省有自己的省情。作为经济发达地区，浙江省也拥有先行、先试的政策红利。这就表明，根据全国整体状态来预测本省的房地产市场发展趋势并不科学。
结合以上所述，以下从三个方面进行特征分析：
（一）演化的时间跨度增大
从以上5个阶段的时间跨期来看，每一阶段的时间跨度在逐渐增大。比如，发生阶段只有3年，到过热阶段就有7年。而对于当前的调控阶段而言，根据总理的讲话可知，其仍具有长期的跨度，可能比过热阶段还要长。之所以存在这种情况，可归因于：（1）浙江省房地产市场主体更趋理性，在供方投资决策和需方购置决策上，都能形成与宏观经济发展相适应的预期。（2）同我国房地产市场发展现状有关，浙江省也面临着房地产泡沫的威胁；并且，本省城镇化水平高也导致了房产需求量不及其它内陆省份，从而调控的难度和力度都将增大。
（二）演化的形态存在循环
从演化逻辑的表现形态来看，其体现为循环态势。但从本质上去考察，这种循环并不是单纯的低水平循环，而是否定之否定下的高水平循环。具体表现在，从发生到调整阶段，只是在缺乏政策的系统引导和国际金融危机下的权宜之策。因此，浙江省政府缺少对房地产市场发展的整体视野，而主要从它的产业带动性上进行正面考量。但在过热到调控阶段，则有了美国次贷危机的前车之鉴，使得政府决策层能更为理智的发现房地产的发展存在着两面性。因此，这时的调控已具有整体观的特点，并关注了民生问题。
（三）演化的方向趋于理性
在十期间，总理也提到，我国长期处于城镇化建设阶段，因此房地产仍具有发展的必要。毕竟，未来20年仍有大量的农业人口转移出来，他们需要在城市里购买住房。然而，浙江省的城镇化水平较高，二元经济特征较之全国又偏弱。因此，该区域并不具有全国意义上的农民购房问题，再说也买不起。在此情况下，浙江省房地产市场动态演化会走上理性，这也是市场对开发商的要求。
以上三个方面的分析，就为下文的市场预测提供了指导。
三、分析基础上的预测与应对
根据上文所述并在分析基础上，以下从短期和长期两方面进行一下预测。
（一）短期内房地产市场呈现出回流态势
目前浙江省房地产市场仍然面临的全国性的调控，这就使得供求双方的心理预期都在发生着波动。从现阶段的表现来看，则呈现出回流的态势，即处于观望态势的消费者人数增加，使得商品房交易量增速放缓。特别是二手房市场，这种与新条例出台前的状况比较，可以说是冰火两重天。
（二）长期内房地产市场呈现出放量态势
从长期来看，城市适婚青年的刚性需求和农村转移人口的刚性需求相叠加，将促使浙江省房地产市场呈现出放量态势。针对长期内房地产价格的持续上涨态势，应大力发展县域工。可以从这样的逻辑结构中看出：县域工业发展――吸纳农业人口――增强当地城市经济特征――形成自愿留在本地居住的意愿。从中可知，惟有通过以工业发展为基础，才能带动当地其它关联产业的发展，并制造出领取工资的农民阶层。这样一来，在传统乡土意识的影响下便能形成他们在当地居住的意愿，而减轻城市房价上涨的压力。
综上所述，以上便构成笔者对文章主题的讨论。诚然，针对本文主题的讨论还可以从其它方面展开，但笔者仍在独特的视角下进行了有益的探讨。
四、小结
当前，有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理，从而在其中找到内在演变逻辑。在此思路下，本文围绕着演化的时间跨度增大、演化的形态存在循环，以及演化的方向趋于理性等方面进行了分析。其中心思想则是，应根据浙江省的省情来具体实施市场调控活动。
参考文献：
房地产近期的走势分析篇4
引言
自从1998年下半年实行住房分配货币化以来，中国房地产业一直在飞速发展之中。虽然从2003年起，中央政府就开始对房地产业进行宏观调控，然而一些城市的房地产热却没有能真正冷却下来。直到2008年，由美国房地产泡沫引起的次贷危机，骤然形成了席卷全球金融市场的风暴之后，消费者观望情绪严重，交易量急剧萎缩。但是，不久之后的2009年，中国房价的逆转加速回升，大大超出了所有人的预料，如此大的购房压力，在社会上造成了不小的恐慌。
以下是中国1998―2010年间全国房地产景气指数图。
从图1中我们可以看到，国房综合景气指数、房地产开发投资指数、土地开发面积指数三个指标在这十三年间的变化趋势图。首先，国房综合景气指数，变动幅度比较大，呈高开低走的趋势，2007年达到了最高点106.45，而2008年很快就调整至96.46，是近十三年以来的最低点，比2007年下降了将近10点，下降了10.4%。其次，房地产开发投资指数从1998―2004年，一直稳重有进，小幅上扬，2003年达到最大值107.11点，2005年和2006年一直在100点左右徘徊，2007年小幅上扬，达到104.46，2008年探底到99.66。土地开发面积指数的趋势要明显比国房综合景气指数和房地产开服投资指数的趋势缓和的多也平稳的多，1999年达到峰值，111.96点。从2005―2010年，一直保持在95点左右。
一、模型的分析和说明
1.数据的选取。目前，可反映中国房地产价格的指标主要是房地产价格指数，可分为房屋销售价格指数，房屋租赁价格指数，土地交易价格指数。所以本文就采用这三个指标，共九组数据，进行了实证分析。①
2.指标的解释。居民消费价格指数是反映居民购买并用于消费的一组代表性商品和服务项目价格水平的变化趋势和变动幅度的统计指标。大多数国家都编制居民消费价格指数，以此反映通货膨胀程度。房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数。房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置等因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。房屋租赁价格指数，是一套反映城市房屋价格变化轨迹和发展趋势的指标体系。它的建立对于解决房屋租赁信息零散、失真和信息的不对称问题有重要意义。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。
3.数据的预处理。本文的数据采用ARMA模型进行处理的，而ARMA 模型的回归需要数据序列是平稳性的，对房屋销售价格指数的原始数据作时序图以及单位根检验，发现其带有明显的趋势性，属于非平稳时间序列。然后对其进行二阶差分，对差分后的数据再作单位根检验，其ADF 检验统计量τ的P 值显著小于α（α=0.05），所以序列数据已经是平稳序列。运用同样的方法，可检验得房屋租赁价格指数的原始数据已经是平稳序列，土地交易价格指数经二阶差分后的数据也通过ADF 检验，属于平稳序列。所以在平稳序列的条件下才可以进行模型的定阶、建模和预测。
4.样本数据的随机性检验。随机性检验的方法是看样本自相关系数的Q统计量以及其P值，当P值小于α（=0.05）时，认为样本存在显著的相关性，属于非纯随机序列。通过观测处理后的平稳序列的自相关系数的Q统计量都小于P值，说明平稳序列存在明显的短期相关性，属于非纯随机序列，可以对其建立ARMA模型。
二、实证分析
本文实证分析阶段分别对北京、西安、呼和浩特三个城市在1998―2010年间的房屋销售价格指数、房屋出租价格指数、土地交易价格指数进行了回归分析，通过对三个价格指数处理后的序列自相关系数和偏自相关系数的观测，可以选择不止一个模型对其进行回归。然而，针对本文模型作预测的目的，综合考虑了系数的显著性（t 统计量），模型的拟合优度（R2值），模型的显著性（AIC值）以及模型是否最优地提取了数据中的信息等情况，选出最优的模型对其进行回归、分析、评价。
下面依次对北京、西安、呼和浩特三地的房地产价格指数进行分析：
1.北京。北京，是中国的首都，政治、文化、经济的中心。所以像北京这样的内地一线城市，一直都在不断发展壮大自己，并逐步外扩，这是一个城市发展的必然过程，在同样定位向世界金融中心迈进的前提下，北京未来会更加得到世界的认同，政策开放以及设施完善，引来更多关注的目光。所以土地的稀缺性和对北京房屋的高需求使得北京住宅价格一路飞涨，目前住宅的租金回报率已经降到2%左右，多数区域的住房价格已经高估。
从图2来看，北京市的房屋租赁价格指数变动起伏比较大，而房屋销售价格指数和土地交易价格指数均在100左右做小幅波动。1998―2010年间，北京市的房屋租赁价格指数在2000年达到了最高166.6，在2001年又调整至125.5，而在后几年间又缓慢下降，并在低位做小幅波动。1998年以来政府为刺激经济增长，选择房地产消费作为切入点的“政策惯性”作用以及受“加入WTO”、“申奥”和“申博”等利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求，所以2000年房屋租赁价格指数达到了一个很高的水平。
北京房地产价格指数与CPI之间的变动关系：房屋租赁价格指数与CPI的变动关系非常显著，从1999―2003年之间房屋租赁价格指数一直处于CPI之上，尤其是2002年北京市的房屋租赁价格指数与CPI之间的差距最大，达到6.4个百分点。再看房屋销售价格指数，从1998―2008年之间北京市的房屋销售价格指数和CPI的走势基本上是保持一致的。从2008年开始由于奥运会的带动作用，使得北京市的CPI超过了房屋销售价格指数。
XSI=99.8762+0.6412xt-1+εt+2.6988εt-1
SE 0.23521.0713
t2.72522.6530
R2=0.9440R2=0.9316F=75.9246AIC=3.2920ZLI=103.0576+0.3520xt-1+εt+0.9561εt-2
SE0.06770 0.0134
t 5.1986 -84.1237
R2=0.9681R2=0.9611F=136.76AIC=5.6956
TDJYI=50.8561+1.033xt-1
SE 3.8234
t 0.2702
R2=0.6189 R2=0.5766F=14.6181AIC=5.4876
由表1可知，北京市房屋价格指数预测结果说明北京市2011年的房屋销售价格指数变化不大，房屋租赁价格指数和土地交易价格分别下降了5.2点和9.7点。部分原因可能是由于2010年国家为了抑制房地产发展过热而颁布了一些相关法令，而北京作为经济发展中心，对政府的政策法规反映是最敏感的，所以2011年北京房地产市场的热度有降温的趋势，发展势头放缓。可见政府关于房地产价格的政策取得了预期的效果，前期政策的惯性作用仍然在起着很大的作用。
2.西安。西安是西北地区最大的城市，也是主要的二线城市。二线城市楼市的平均价格趋势和经济是否过冷过热指标，也是能够反映中国地产形势的中坚指标。所以把西安作为二线城市的代表，分析二线城市房地产市场的发展状况。二线城市的产品、配套以及人居教育环境对周遍的城市人口都具有很强的吸引力，由于一线城市高昂的房价和生活成本的上升，所以有不少人退而求其次，选择了二线城市，所以二线城市巨大的潜在性的需求成为了房地产开发商关注的焦点。
从图3可以看出，西安市房屋销售价格指数在1998年到2003年间曲线都是平稳的，2004年为105，比上一年增长了3.6点，增幅为3.6%，并在2008年达到了最大108.1，而在2009年，迅速回调至100.5；房屋租赁价格指数在2003年达到了最低98.9，2007年和2008年连续两年保持在106点附近，2009年迅速探底后，2010年又上升至106.1点。房屋租赁价格指数的走势与房屋销售价格指数很相似。原因是房价暴涨，政府不得不出台一些政策和法律法规来抑制这种现象，所以2009年房价出现下跌，但是时间不久后，楼市复苏，房价有所上涨。
图3还反映出西安房地产价格指数与CPI的变动关系，总的来说，1998―2010年间西安市的CPI走势在房屋销售价格指数和土地交易价格指数之下，说明房屋销售的价格已超过西安人的购买力，2007年、2008年的房屋价格销售指数涨幅分别上涨2.7%、2%，属于房价上涨过快，房地产投资过热，而2008年下半年至2009年，由于收美国金融危机和次贷危机的影响，房屋销售价格指数下降了7%，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比2008年市场发展水平，房地产市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷。
经过上面的分析，得到了西安市房地产价格指数的三个ARMA 模型。
XSI=103.47+0.9621εt-1+εt
SE 1.9445
t -17.28781
R2 =0.487339 R2=0.440734F=10.45668AIC=4.308561
ZLI=102.50+0.8356εt-1+εt
SE 2.179762
t 12.02784
R2=0.37495R2=0.317194F=6.57455 AIC=4.536947
TDJYI=102.611+0.5542xt-1+εt-0.7928εt-3
SE0.289010 0.125370
t1.917533 6.324017
R2=0.545241R2=0.444183 F = 5.395344AIC=4.684122
从下页表2的预测结果来看，西安2011年的房屋销售价格指数比2010年上涨了4.3个点，土地交易价格指数较2010年有小幅上升，说明西安房地产市场在经历了前期的调整后，有望回暖。西安房屋租赁价格指数较2010年有小幅下降，房屋租赁价格指数的预测值在前期突然走高的水平上有小幅振荡，仍然处于比较平稳的水平，没有大幅的涨落。面对西安房地产市场呈现出的调整特征，应该看到这既有宏观经济回落的影响，也是房地产自身波动的一个必然趋势。
3.呼和浩特。呼和浩特市是内蒙古的省会城市，是近几年发展很快的三线城市。像呼和浩特这样以往不被关注的三线城市近年来的房价正在悄悄地“接力”一二线城市，一些地区房价甚至翻倍增长。这是由于呼和浩特市经济的快速发展、居民收入水平的不断提高，使消费结构进一步升级，不仅呼和浩特市居民改善住房条件的需求旺盛，而且周边地区的一些人也纷纷到呼和浩特市购房，从而促进了呼和浩特市房地产的快速发展。
从图4可以得出，呼和浩特的房屋销售价格指数在2005年达到最高点111.8点，比上一年增长6.6点，增长了6.2%。在2006―2010年间逐步下调，所以2005年是呼和浩特房地产销售比较火爆的一年。呼和浩特的房屋租赁价格指数很有特点，分别在2000年、2003年、2009年三次探底，曲折中发展。再看土地交易价格指数，从1998年到2004年发展比较平缓，2005年达到最大值114.7点，比上一年上涨了将近十个点，涨幅最大，随后逐年下滑，并在2010年小幅上扬。
图4中呼和浩特的CPI与房屋销售价格指数图与前两个城市呈现出不同的走势，1998―2000年间，呼和浩特的CPI一直出在房屋销售价格指数之上，说明当时的房屋价格是在百姓所能承受的范围之内，2000年房屋价格指数首次超过了CPI，之后房屋价格指数与CPI的走势越来越偏离，2006年房屋价格指数与CPI的落差最大，说明2006年呼和浩特的房屋价格与人们的收入差距达到了最大。2006年以后，房屋价格指数一直在下降，与CPI的差距也在不断的减小。2008年，CPI超过了房屋销售价格指数，呼和浩特房屋销售价格大幅下跌，商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大。客观分析，受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响，房地产施工、竣工面积大幅下降。面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题，纷纷减少商品房新开工面积，故其增幅大幅下跌。
XSI=103.9701+0.6536xt-1+εt+0.9267εt-2
SE0.28840.0816
t 2.2665 -11.3618
R2=0.6860R2=0.6284F=10.3023AIC=4.8163
ZLI=104.5662+0.8975xt-1+εt+1.1706εt-2
SE0.15280.1514
t 5.8723 -7.7318
R2=0.6930R2=0.6248F= 10.1571 AIC=4.1307
TDJYI=106.9821+0.4641xt-1+εt+0.9074εt-2
SE0.2431 0.07908
t 1.9091 -11.7437
R2=0.6336 R2=0.5521F= 7.7806AIC=5.2083
从表3的数据可以看出，2011年呼和浩特的房屋价格指数的预期与北京和西安有所不同。房屋销售价格指数较去年上涨了3.3点，房屋租赁价格指数几乎没有什么变动，土地交易价格指数上涨了5.5个点。这种变动的原因可能是像呼和浩特这种三线城市的房地产市场还处在上升阶段，所以居民对房价的预期普遍看涨，另外，三线城市的需求还有很大的空间。这也说明了房地产市场的地区差异比较大。
总结
1.从北京、西安、呼和浩特三地的房地产价格指数图与CPI的对比图中我们可以发现，北京市的房屋租赁价格指数曲线的波动幅度要比西安和呼和浩特两地的波动幅度大很多，而且北京市的房屋租赁价格指数的绝对水平也要比两地的高很多，这说明北京由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，拥有强劲的市场需求。一是因为北京寸土寸金，房价之高让普通百姓难以承受，所以租房成为了一种比较理性的选择；二是因为外来务工、就业、求学的人对房屋的需求，他们对于房屋的要求不高，所以也选择了租房。
2.三幅图相比较而言，北京的房屋销售价格指数一直呈平稳发展，说明北京的房屋销售价格一直居高不下，且稳中有升。西安整体的收入水平和趋于保守的消费观决定了西安楼市的投资需求并不多，大部分买房人仍是刚性需求。部分原因可能是因为国家政策的扶持还有信贷政策的放松导致了西安房价的持续走高。呼和浩特市作为三线城市的代表，开发热潮刚刚兴起，所以各开发商和投资商都纷纷看好三线城市，对三线城市的房价普遍存在看涨的预期，所以呼和浩特的房屋销售价格指数曲线的发展趋势还处在不稳定的阶段。
3.三个城市房屋价格指数与CPI的对比为分析房价上涨的合理性提供了依据。当房地产价格指数超过了CPI，也就是说房价的已超过了居民的购买力，属于房价非理性上涨。若房地产价格指数低于CPI，说明房价在居民能承受的范围之内。从上面三幅图的比较结果看出北京市与西安市存在着明显的房价上涨过快的现象。
参考文献：
[1]王燕.应用时间序列分析[M].北京：中国人民大学出版社，2005：7.
[2]曾五一，孙蕾.中国房地产价格指数的模拟和预测[J].统计研究，2006，(9).
[3]易丹辉.数据分析与Eviews应用[M].北京：中国人民大学出版社，2008.
[4]张启振.房地产价格居高不下的原因及其调控[J].价格理论与实践，2006，(1).
[5]李胜利.房地产价格法律问题研究[M].郑州：郑州大学出版社，2007.
[6]任碧云，梁垂芳.货币供应量对居民消费价格指数与房屋销售价格指数的影响[M].郑州：郑州大学出版社，2007.
房地产近期的走势分析篇5
网民：既关注又矛盾
根据万瑞数据对国内主流大中型网站房产频道的全流量监测， 2008年5月以后，网民对楼市关注度曾急剧降低， 9月份之后，网民对楼市的关注度逐渐升高； 2009年春节期间，受放假影响，流量下降，春节后各家网站房地产频道的流量一直保持高位运行的态势。
从中国网民总体构成情况和万瑞数据监测的网站用户情况看，这一群体可以说是房地产市场的主力消费人群，所以把网民当作样本研究房地产市场是比较科学合理的。万瑞数据互联网全数据整合应用平台上 6种监测产品平均覆盖网民总数已经达到约 2亿人。
从上述趋势看， 2009年网民对楼市的关注度还是比较高的。而万瑞数据通过分析网民浏览的具体内容后发现，有关房地产价格走势争论类的内容依然高居榜首。同时，一些具体楼盘项目相关的内容也受到部分网民的关注，此类内容在最受关注内容 TOP100的排行中约占 25%的比例，这一比例比去年第四季度高出近 10个百分点。这说明网民在购房问题上依旧存在明显的矛盾心态。房地产市场一直存在买涨不买跌的特征，在今年 2～3月间媒体报道说房地产销售出现“小阳春”期间，网民对具体楼盘项目的关注明显呈现出上升的趋势。但当北京社科院的报告出炉、媒体披露地产商雇“房托”做假的报道后，网民对具体楼盘项目的关注出现了一定的下滑趋势。
开发商真的没钱了？
影响房价今后走势的最大因素是开发商本身的资金状况，而开发商的资金状况如何则是各家房地产商的核心机密。有没有什么方法能够判断房地产开放商的资金状况呢？万瑞数据运用了一个简单但可能很有效的方法，那就是分析开发商的广告投放量。
根据万瑞数据对今年 3月份以来网络广告投放量的监测，房地产类网络广告的投放呈现出锐减的趋势： 4月份前两周房地产网络广告主的数量比 3月份的最高值下降了43.6%，同期广告创意数降低了 45.5%。同时，房地产类网络广告的投放频度（按照投放天 /次计算）也大幅下降50.8%。根据估算， 4月份前两周地产商网络广告投放金额比3月份的周最高值下降了 63.4%。
万瑞数据认为， 4月份前两周地产类网络广告的锐减，可能与部分开发商将市场推广资金用于参加类似北京春季房展等展会有关，但反观汽车行业的情况，在今年上海车展前期，汽车厂商的网络广告投放并未出现类似地产类网络广告的锐减趋势。由此看来，资金捉襟见肘的确是目前多数地产商面临的共同问题。
股市升温：最后一根稻草？
当前国内房地产市场买卖双方仿佛是在进行一场巨大的：买方赌的是房价继续走低，甚至出现大幅滑落；而卖方则在赌经济形势尽快好转，以便维持高位的房价。前段时间房地产市场的“小阳春”，不管是真是假，都表明大多数潜在的消费者仍未结束持币观望的心态。在这种形势下，时间和耐心成了买卖双方谁将最终能赌赢的关键因素。而在时间方面，卖方的压力要比买方大得多――有关资料显示，国内多数房地产开发商的资产负债率都比较高，有些甚至超过了警戒线。随着还款时间的临近，开发商的资金压力会越来越大。
国内房地产市场前两年的价格飙升，炒房的投资客“贡献”不小。接下来房价的走势与“投资型购房”仍然有很大的关系。北京等地房地产管理部门披露的数据显示，今年第一季度全国主要城市二手房的交易比较活跃，这说明大批投资型购房者选择了套现离场。这部分投资者套现后，是否会把回笼的资金继续用于买房？这将会对接下来的房价产生很大的影响。
但从现在的情形看，一个意外的情况可能会把套现后炒楼投资者的资金大量分流。这个意外情况就是近期国内股市的回暖。
房地产近期的走势分析篇6
一、我国房地产价格走势回顾
我国房地产价格开始快速上涨源于1998年福利分房制度的终结，在过去的十几年中，我国房地产价格从1998年的均价1000多元，已经上涨到了2011年的5000多元，房地产价格的快速攀升使得房子成为了普通民众不可承受之重。回顾房地产的价格走势可以发现以下几个阶段，1998年到2003年之间，这一阶段房地产价格基本上处于一个缓慢上涨的阶段，而2003年开始标志着房地产价格进入了一个快速上涨的阶段，这其中2003年到2008年是一个阶段，这一个阶段房地产价格狂飙突进，房地产价格的上涨速要远远快于居民收入以及经济发展的速度。2008年伴随着世界经济危机的爆发，我国房地产也受到了巨大的冲击，2009年我国房地产价格出现了一定程度的下降，但是下降幅度并不大。为了应对金融危机的冲击，我国实施了四万亿的经济刺激计划，这导致2010年我国房地产价格出现了报复性的上涨，进入2011年为了遏制住房价过快增长的势头，我国开始进行最为严厉的房地产调控措施，房价进入了一个稳定增长的阶段。
二、房地产价格上涨的原因分析
回顾我国房地产价格过往十几年的快速增长，最主要的原因就是供求的失衡，本文总结以下几个方面的原因导致供求失衡：首先就是多年的福利分房制度大大抑制了人们的居住需求，福利分房时代人均居住面积还不到10平米，而房地产市场化大大激发了人们追求更大居住空间的愿望，由此导致需求的快速上升，使得供给不能跟上需求，导致价格上涨。其次快速的城镇化，随着我国放开户籍制度，大量的人口涌入城市，这也导致了对于房地产的大量需求，导致了房地产价格的上涨。再次投机性需求的旺盛，房地产价格的持续上涨使得其成为了投机品，大量的社会资金进入房地产领域，进一步推高了房地产价格。最后流动性过剩也导致房地产价格的上涨，四万亿经济刺激计划所带来的天量流动性进一步放大了房地产价格的泡沫。
三、房地产价格走势
我国房地产价格走势可以从短期以及长期两个方面来讲，短期来看，推动我国房地产价格上涨的基本因素并没有变，因此短期内，房地产价格以上有上涨压力，但是从长期来看，我国房地产价格将会不断走低，最终回归其合理价值。原因有以下几个方面：一是这些年房地产的高速发展形成了巨大的开发体量，我国房地产供求失衡的问题已经得到了基本解决，未来房地产的进一步发展的空间已经大大缩小，这从目前我国人均住宅面积接近40平米就可以略窥一斑。二是在人口计划生育政策的影响下，我国人口的最高峰将在未来几年出现，此后人口将会进入一个下降的通道，人口的减少意味着房地产需求的减少，进而会带来价格的下降。三是城镇化发展到一定阶段以后，必然会在速度层面有所放缓，城镇化这一推动房地产价格上涨的推动力也将不断削弱，进而带来房价的下降。四是从投机角度来看，房地产价格的上涨的放缓，将会导致投机资金的大量流出，进而带来房地产价格的下降。最后从政策层面来看，未来我国出台房地产税已经是大势所趋，房地产税对于房地产价格具有一定的调节作用，将会加大房地产持有者的成本，进而带来房地产价格的下降。
四、促进我国房地产健康发展的路径
房地产在目前我国很多地方都是支柱产业，房地产的重要性对于很多地方政府不言而喻，数据统计显示，仅仅房地产相关的财政收入就占到很多地方政府财政收入的一半以上，在此背景下，很多地方政府都不愿意看到房地产价格的下降，然而高房价对于社会的危害极大，从产业层面来讲，将会导致我国产业的空心化，实体经济将会受到严重冲击，最终将危及到整个经济竞争力的提升。从社会角度来看，房价过高导致居民难以拥有住房，会造成社会的不稳定，不和谐，进而影响到社会的发展进步。鉴于此，采取有效的措施来使我国房地产价格降到合理的位置是必然举措，具体来讲可以从以下几个方面着手：首先就是大力发展保障房市场，房地产市场化的思路是没有错的，关键一点问题就是不能将房地产全部交给市场，对于那些没有经济实力购买房屋的贫困人口，应给予其提供廉价房，确保其具有其所。保障房建设未来应进一步的扩大范围，重点解决夹心层的居住问题，从事实现房地产价格的稳定。其次就是应尽快改变目前既有的土地供给模式，目前我国只有政府这样一个以及土地供应市场，这导致政府垄断了土地供应，政府从中推动土地价格上涨，并最终传导到房地产价格层面。鉴于此，政府应变革土地供应模式，允许集体土地进入土地市场。最后国家应实施差别化的信贷政策来进一步引导房地产的合理消费，对于刚性需求者，国家应在信贷优惠层面给予支持，而对于投资以及投机性的需求者应通过信贷政策的调整，例如提升贷款利率，来加大其进行投资以及投机的成本，从而带来房地产市场的规范，实现其价格的下降。
总之，这些年房地产价格的持续上涨已经导致整个房地产行业的泡沫不断膨胀，如果不采取有效的措施来撇除房地产市场的泡沫，而放任泡沫进一步膨胀，那么一旦泡沫破裂将会对我国的经济发展产生巨大的冲击，因此回顾房地产价格的发展历程，预测其发展趋势，并采取影响的措施来促使房价合理对于经济社会的发展具有重要意义。
参考文献：
房地产近期的走势分析篇7
周五随着中国石油和部分金融地产股冲高回落以及中国神华展开调整,两市大盘均出现回落盘整走势,股指的杀跌也导致了市场筹码的松动, 很多短期涨幅较高的品种出现了回档现象，银行股一股独大的行情可能要延续到下周。
周五随着中国石油和部分金融地产股冲高回落以及中国神华展开调整,两市大盘均出现回落盘整走势,股指的杀跌也导致了市场筹码的松动,个股下跌家数增多,但由于人民币汇率再创新高,银行和房地产板块整体走强,使得股指下跌之后快速翻红,深成指重回19000点上方, 另外,参股期货概念股、上海本地股以及煤炭股也表现出色,而前期涨幅较大的化工、医药和农业板块则占据跌幅榜前列。市场热点仍处于切换过程中,但"二"与"八"间的方向性轮换,容易造成市场资金流向上的短期切换,从而使得大盘出现相应的震荡。
在权重指标股调整时间临近结束，抛售压力释放完毕之际，场外的增量资金将大举进场，对权重股进行强势的追捧，这就必然导致指数出现快速的上扬，也就是说，近期沪指有望出现一轮加速的向上走势，出现大阳线的概率增大，将春季行情向纵深发展和延伸。而从技术上看，沪指上方的最重要的一个阻力就是5500点附近，只要多方能够成功突破该阻力，那么向6100点的历史新高发起冲击就是必然的走势，而这种走势的最根本保证则是成交量的快速放大，沪市金额要超过2000亿元。虽然地产银行等权重指标股走势不佳，但赚钱效应支持了市场的强势，促使了市场逐步过度到了良性循环中，投资者的信心也在快速恢复，因此分析认为，在权重指标股调整时间临近结束，抛售压力释放完毕之际，场外的增量资金将大举进场，对权重股进行强势的追捧，这就必然导致指数出现快速的上扬，也就是说，近期沪指有望出现一轮加速的向上走势，出现大阳线的概率增大，将春季行情向纵深发展和延伸。
沪深两市共有585家上市公司对2007年业绩作出了预告。其中机械、房地产开发、医药三个行业业绩预增公司较多，分别有34、30、27家公司预计2007年全年创造净利润将同比实现增长；金融类上市公司2007年业绩预告表现"抢眼"。另外，纺织服装、化工、建材、有色四个行业也各有10家以上公司预计2007全年业绩同比实现增长；食品行业有12家公司对2007年全年业绩作出预计，其中8家预增、4家预盈，业绩全部报喜；煤炭行业有6家公司作出业绩预计且全部预增。房地产板块虽然在2007年受到了极为眼里的宏观调控措施的压力。虽然房地产行业个股近期跌幅普遍超越大盘，一些个股在四季度以来下跌幅度几近腰斩，但由于2007年全年业绩增长较为明确，所提，对于房地产板块个股来说，经过前期的充分调整，相当多的个股已经再次显现出了投资价值，近期值得投资者密切关注其中的机会。
银行股集体拉开了架势上涨，基本完成了向上的突破，预计近期仍有一段上升。不过作为权重股拉动指数后市场普遍出现下调。在周四的分析中我们提到了最近权重股如果带动指数市场有可能出现一些变化，没想到周五就出现了这种情形。市场总体是普跌的，上涨家数大约不到下跌数量的一半。很多品种出现了回档现象。尤其是很多短期涨幅较高的品种调整比较凶猛。短期这些品种恐怕还要进一步整理，而银行股一股独大的行情可能要延续到下周。下周短期仍然高看一线。
房地产近期的走势分析篇8
股市之中我们会选择自己心仪的股票来进行购买，并且抱着对其后市上涨的心态对待。利用大数据的分析可以让我们不会盲从大流去购买股票。在股票的选择之中存在着最优投资组合，降低自己所购买的股票的风险，尽可能的使投资效益最大化。每个人心中都有一个期望收益率。假设市场上存在着n个有风险证券[xi，i=1， 2， …，n]，各风险证券的期望收益率和标准差分别为[ui，σi]，两两相关系数为[ρij]。如果投资组合中各风险证券所占的权重（按市场价值计）分别为[λ1， λ2， …，λn]，可得[z=λ1x1+λ2x2+…+λnxn]，则该组合的期望收益率和风险（方差）分别为[uz=λ1u1+λ2u2+…+λnun]，[σ2z=i=1nλ2iσ2i+i=1nj≠iλiλjρijσiσj]。如果投资者要求的期望收益率为[u]，并且金融市场允许卖空，那么投资者的最优投资组合（风险最小的投资组合）中，各风险证券所占的权重[λ1， λ2， …，λn]，可以从以下条件极值中求得：
[minλ（i=1nλ2iσ2i+i=1nj≠iλiλjρijσiσj）s.t. i=1nλiui=u， i=1nλi=1。]
利用这样的投资组合模型，我们可以用SAS程序进行编程进而计算出各项权重的数据占比是多少，降低自己所购买股票时的风险系数。
一、股市概况
这是一个大数据的时代，大家都通过互联网来进行便捷的购物、交流、工作、上传所需文件等等的操作，对于现有数据的分析能力将会变得不可或缺。毕竟如今在这么多数据之中会掺杂着不少无用数据，我们需要把这样的数据给过滤掉，再从中筛选出自己所需要的那一部分数据根据自己的需要做出分析。这样看似简单的步骤，却可以为其带来不小的收益，因此数据分析的应用领域也变得越来越广。根据不同的领域分析选择不同的软件以及分析方法，找到适合的分析方法将会给分析者带来很大的便利以及效益。
在涉及金融领域工作的人之中，炒股的人占很大的比重，然而股市的行情却总会蒙蔽炒股者的双眼，每当其在股市之中获得一定数额的利润之后，就会想去获取更高额的利润而不顾后市发展情况。股价往往在不断上涨之后会有着或多或少的回调，当然也可能在调整时候就改变趋势，从上涨趋势改为了下跌趋势。当然在调整之前股市之中都会有信号给出。如何把握个股的情况，我们只能根据个股的所给数据来判断大致情况，毕竟股市之中一直是有着挺高的风险的。每一天，我们对于个股的判定也许都会有着不同的见解，根据不同的炒股方式去分析判断得出的结论当然也会产生差异。2015年的股灾导致了很多人们破产，大多数人在牛市的行情之下赚取了不少钱但是却不会去分析其购买股票的K线以及后市可能的走势情况，或多或少的在大盘瞬间下跌的情况下不知所措，仍然持有着之前赚钱的股票，直到在几日之后盈利变成了亏损。对于股票这样的高风险高收益的投资，我们必须保持着理性。有多大的上升空间就有着多大的下跌空间，风险与收益在金融领域一直是并存的，没有一直会上升的股价当然也没有一直下跌的股价。对于股市的分析来说还是需要看个人对于个股的理解，但是不变的是在对于股票的选择上，必须关注一下所看好股的公司运营情况，股市开盘之时，总会有领涨的板块，在领涨的龙头板块之中挑选盈利其公司本身盈利情况较好并且成交量较大的有潜在上升空间的股，这样大体上来说选股方向是不会有很大偏差的。在股灾来临之前，其实也是有信号和预兆的，大量的资金跑出，在大盘下也出现阴线，各种指标都出现不利股市上涨的情况，都是在给予入市的人撤离的提醒。
对于股市的把握分析，我们每天可以根据大盘行情的走势，以及相关政策的出台或者与个股相关的新闻影响的把握，当然还有不可或缺的成交量的扩大或缩小。从这些方面的分析可以让你大致对这一支股票当天的走势有一个判定。个股之中都会给出各个时间点的成交情况，分析股票可以从其简况之中关注市盈率与营业收入这两个数据。一般来说这是判定个股趋势的重要指标。有着一定的分析能力去做股票也不能保证自己在变化不定的股市之中没有任何的损失，毕竟股市与科学的计算不同，计算之中正确的答案只会有一个，然而股市之中谁都不能在前一天给出第二天涨跌的一个确定数值。但是从长时间来说，放在股票之中的投资将比金融领域其他的理财产品有着高出很多的收益。当然这样的前提是自己所选择的股票在这一段时间内不会因为公司资金周D不利或者由于违反一些法律的规定而产生退市风险最后市值归零。
（一）股市的不可控因素
在股票市场的诸多外部因素中，许多是不可控的，如国际形式、国际环境和突发事件，有一些是在短期内无法克服的，但也有一些因素是可控的，比如政府的经济政策和监控措施。任何政策的出台和监控措施的实施都要考虑它对市场的冲击，有些冲击是短暂和轻微的，而有些冲击是长期和摧毁性的，如泰国的经济金融政策，最终还是导致了金融危机的爆发。因此政策的出台要谨慎，允许有偏差，但不允许发生长期的错误政策导向。
股市之中存在的风险分为系统性风险与非系统性风险。系统性风险即不可分散风险，这种风险是指由于某种因素的影响和变化，导致大部分股票股价下跌，由此会给持有股票的人带来较大的无法估计的损失。系统性风险主要是由政治、经济及社会环境等宏观因素造成。这是炒股的股民无法规避的风险，只能通过掌握新闻之中的相关信息提前做判定，这样才可能避免一次这样的风险带来的损失。对股票价格变动造成影响的国家政策包括国家税收政策和金融与财政政策以及产业政策等等。
四、技术分析
技术分析理论认为市场行为包容一切，价格以趋势方式演变，并且历史会重演。市场行为包容一切，是指任何可能影 响股票市场价格的因素实际上都反映在其价格之中，技术分析者只要研究价格变化就足够了，而不必研究造成价格变动的内在因素。而且当前的市场趋势有势能或惯性，即过去出现过的价格趋势和变动方式，今后会不断出现。
一般来说对于大盘的走势分析需要结合上证指数以及沪深指数创业板指数等几个大盘指数的整体走向来预测。若是两个指数都是呈上升趋势并且突破了各自的压力位，那么整体的大盘指数一般来说是向上走的，根据上证指数的走势图需要观察的是均线，当指数回落到五日均线之时，需要提高警惕，在这一个点位是属于一个支撑位，若继续回落，也许会在后续的几日内一直呈现下跌的趋势。无论是个股或者是大盘的走势图中，我们都可以将其缩小比例观察整体走势图的形状，在平坦的走势之中一般是囤积股份的时候，在一段时间之后呈不断上升的阶梯状，这样的形态来说是有利于后市上升的，有上升空间的信号。
五、形态分析
从形态方面可以大致观察出所关注的股的整体走势，以及大致的预测到之后日子里的长时间的走势情况，在形成头肩底的形态的股票之中，可以观察到在头肩左侧呈下跌趋势，并且在一个最低点会有拉升，以最低点为头，回升的前几个高点里的一个为右肩，在两个低点与两个高点的二次确认后形成一个头肩底的形态，是一个买入信号，这样的形态的形成会对投资者的投资有一定的保障，当然也有头肩底形态出现并且以失败告终的例子出现。若是在头肩底形态形成过程之中，反弹上升趋势在肩部之后被打破，呈现回落趋势，那么这样的形态图就是没有意义的，头肩底趋势已经被打破了。相反的头肩顶形态的形成代表着后市会下跌，在右肩部形成之时就是最好的抛出自己所持股的时候，以此减少亏损。一般的情况下对于股票的走势分析需要做出轨道线，让最近的走势在这样的一个轨道之中波动。轨道线的上端即是上升时期的压力位，然而轨道线的下界就是下跌时候的支撑位。每当行情较好之时，股价会上升到压力位，在此点会展开空方与多方势力的博弈，一般来说这样点位的出现会有几日的回调起伏，毕竟在压力位的突破不是这么容易的。一旦创下一个新的高点，那么轨道线也需要因此改变，代表着这一支股将会有新的上升趋势形成。若是打不破高点，那么近期之内就将以空方获胜股价回落的情况收场。
双重底的也是一种常见形态，是指股价在一段时间的回落之后有拉升又进行回调再拉升的一个形态，W底的形成预示着后市有一个大幅度的拉升，相反的若是形成了双重顶形态那么就要关注所持股了，也许在后市会有突然的回落。对于所持股形态的把握还是十分重要的，我们可以通过形态的大致形成情况分析出之后可能形成的走势，更好的帮助自己进行更好收益的投资。当所观测股近期有形成一个高点并且此高点高于前一个高点，最近一个低点也是高于前一个低点的，那么这样的形态形成大致就可以判定后市是向上走的。当然只靠分析形态是无法很好的把控股市走向的，对于股市的把握还是需要形态分析结合量价来看的，当股价不断上升的同时我们所需关注的还有成交量，若是在成交量很小的时候股价却是不断上升的，那么对于此时的走势来说就形成了量价背离。量价背离代表着这一段时间的拉升是非正常的拉升，对于这样的情况的出现，投资者应该理性对待，减少所持股的仓位，在量价背离之后很可能预示的是大跌。
六、股票综合影响分析
股市会受到各种因素的的影响，反之我们可以透过股市看到很多不同的板块的物价波动情况，这种波动在股价上是十分明显的，在2016年上半年中，猪肉价格，油价以及金银的价格波动十分之大，从股票上反应出来的则是在主营公司经营这些不同的商品的股票价格在这段时间内产生了很大幅度的波动。我们可以通过股票市场捕捉到很多关于身边的所想知道的物价未来的走势情况。一向来股票市场的波动是会早于物价市场的波动的，在石油板块的股票价格在一个点位开始不断地拉升预示着油价将会有一定幅度的上调。2016年以来猪肉的价格在从10.5元/斤的均价不断上升于2016.5.20左右开始停止涨势价格在12.9元/斤左右，然而在7.7日又开始拉升价格到达13.8元/斤，这些价格的波动情况对应的股市之中的猪肉板块在2016年3月指数就开始呈现上升趋势，在2016年4月8日指数上升趋势受阻无法继续进行拉升，开始呈现短期的震荡，而在2016.6.1指数又开始向上拉升，不断的提高于7月22日创下新的高点遇压力位受阻产生震荡。数据显示股市之中的股价，指数波动的体现一般来说是快于物价市场的价格波动的。股市之中各个板块可以很好的反映出相对应的物价的波动情况。石油板块的股价指数2016.5.12开始拉升于6.6日开始回落，之后再6.20日开始大幅度的拉升，7.14日的回调直到8.2日开始进一步的拉升。与物价波动情况不同的是股市对于政策以及利好利空消息的敏感度更高，并且在上升过程中会受到股民心理影响受阻，从而产生一段时间的震荡。石油价格一直处于5元左右波动，由于石油是现在有车人们的必备品，价格波动幅度一直不会太大，物价水平影响着与其相关的其他产品的价格水平，家对于石油的价格一直有着强力的监控。
房地产指数从2016.2.1开始有一个明显的拉升，相对的各大一线城市的房价也不断上调，杭州的房产均价从1.8W元/平米上升到1.9W元/平米，在这短短的几个月内，炒房的人不断冲入房地产市场，以自己认为的低价买入房产待涨，这样不理智的行为促使着对房子有刚需的人不得不以高价买入自己的第一套房子，这一现象的产生也为经营房地产开发的公司带来了一笔很大的收入。更有甚者认为在这几个月之中房地产销售人员已经卖出了10年的销售额，对于GDP的拉升是一个很大的刺激。然而在2016.5.1开始房地产板块指数上涨受阻，相对应的房地产的销售业绩直线下滑，毕竟在这样一次房地产风波之后有需求的以及对炒房有想法的人都已买下了自己所看好的房子。房产相对于股票不同的是房子的流动性极差，当你买入房子的那刻起，若经济发展有所回落，或者所在城市的房地产市场不景气，你所拥有的房产价值将会下降。房子在短时间内是不可能卖出的，然而股票价格在回落的趋势中，只要持有者不看好后市，即可当即卖出所持所有股票，以此来减少自己的投资损失。以此来看对于房子的投资风险其实远远大于对于股票的投资。在股市之中一直低迷的万科A股由于房地产风波的影响一直引领板块疯涨，在6月之时由于一线城市房地产价格趋于稳定，不再有不断向上的走势，其对应的股价上升趋势也告一段落。2016年8月又出现了三线城市房价的利好消息，对应房地产板块指数又产生了大幅度的拉升，然而对应的城市的房价却没有这么快的拉升，这对于股市来说是一件好事但是对于我们其实也是一个警告。
七、结束语
随着经济社会的发展，我国居民的投资意识不断增强，股票作为一种投资理财渠道逐渐被人们所接受，对股票投资的理解也逐步加深，对股票投资的风险认识也日益增强，股票投资的风险性决定未来收益状况的不确定性，关注所选股相关信息，掌控与大盘动荡的有关因素，利用现有的大数据来选用投资组合模型，降低投资风险，随时保持冷静的选股心态，不买看不懂的股票，稳中求利才是最合适的投资股票的方法。
参考文献：
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[2]刘竹韬.影响股票价格的因素分析[J].商情，2014
房地产近期的走势分析篇9
自2004年以来，随着各大城市房价飞速上涨，中国房地产市场的发展已成为理论研究和房地产市场中的热门话题。住宅价格关系到老百姓的生活，是政府部门、房地产行业、学术界所关注的焦点。
1 研究思路及研究方法
1.1 研究思路
本文共分五部分，第一部分主要介绍课题研究背景、意义、研究思路和研究方法。第二部分对昆明市商品房价格影响因素进行分析，分析昆明市近年来房价不断上涨的原因。第三部分为实证分析阶段，通过搜集相关经济数据，运用EVIEWS软件，作多元回归分析，确定昆明市商品住宅价格与各因素之间的数量关系。第四部分用GM（1，1）模型，对昆明市商品房价格进行预测。第五部分提出政策建议。
1.2 研究方法
理论联系实际法：运用有关经济学理论，分析影响昆明市房价的因素。
实证分析法：根据所收集的资料，运用多元回归模型实证分析各影响因素与房价的关系，预测昆明市近期的房价。
文献检索法：主要是了解目前我国对商品住宅价格问题及其相关内容的主要研究成果，对所研究的问题有初步认识。
2 昆明市商品房市场概况分析
2.1 近十年来昆明市房地产投资情况
昆明市房地产投资呈逐年上升趋势，2005年上升幅度达到了71.75%，创下新高。之后2006年开始增速有所下降，2010年绝对值达到了4406800万元。
2.2 昆明市商品房价格走势分析
笔者查验了近十年昆明市房价相关资料后发现：自2005年以来，昆明市商品房均价突破2500元每平方米，快速上涨，到2009年达到十年来的新高3807元/平方米，在2010年以来房屋均价有下降的趋势。
3 昆明商品房价格影响因素定量分析
3.1 多元线性回归模型选取
3.4 模型分析
1.人口数量对房价的影响：常住人口量与商品房平均价格呈正相关，随着人口数量的增加，有效需求也相应增加，商品房价格上升。
2.房屋销售面积对房价的影响：一般来说房屋销售面积越多供给越多房屋价格会降低，但这里呈现的为正相关，可以解释为，人们的收入水平已经赶不上房屋价格的上涨速度，导致销售面积越多房屋价格反而增加。
3.利率对于房价的影响：从模型结果来看，利率对于房价的影响系数偏大，说明房地产价格的涨跌与利率的高低密切相关。利率水平决定房价水平，利率变动决定房价走势。
4.土地开发投资对房价的影响：在本文中并不是说土地开发投资对房价没有影响，而是 它们呈现出了多重共线性，这种影响被其他变量所解释。
4 昆明市近期商品房价格预测
灰色系统理论认为对既含有已知信息又含有未知或非确定信息的系统进行预测，灰色预测就是利用这种规律建立灰色模型对灰色系统进行预测。
总结：从灰色预测的数据来看，房价在短期内仍然存在居高不下的趋势。由于笔者所做的只是短期的房价预测，无法据此判断我国房价的长期走势，也无法预测我国房价是否出现拐点。
5 结论与对策建议
5.1 结论
经过以上分析可以得出：人口数量，销售面积，利率，土地开发投资等影响昆明市商品房销售价格，其中利率对房价影响较大，对房价有负相关影响，人口数量，销售面积对房价影响呈正相关。
从后面的时间序列和灰色预测分析来看，预测出的结果昆明市商品房均价在2012年保持在6000元左右，2013年房价在7000左右。也就是说昆明市商品房近期均价价格略高于前期价格，昆明市房价在近期内应该会在保持原来价格的基础上平稳上升。
5.2 对策建议
（1）重视土地价格对商品房销售价格的影响。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应的情况下，地价水平主要取决于房价水平。
（2）强化土地资源管理，完善供地政策。要通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估等制度，合理确定土地价格。同时，政府要改变出让方式，将招标作为出让的“单一规则”，在制度上进行约束。
（3）合理的引导房地产的国内信贷。一是要加强开发商房地产的信贷监控。二是应该加强投资者购房信贷的监控。
（4）银行应尽可能进行金融创新。银行应根据现有法律的有关规定，尽快进行相关金融创新，使得人们能够根据自己的意愿进行建房，这样能够使房地产价格较快回落。
参考文献：
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房地产近期的走势分析篇10
2008年房地产开发投资继续保持增长，但增速下降，且下降幅度较大。1-12月房地产完成开发投资为100亿元，比上年同期增长3.85％，增幅回落近89个百分点，环比增速5月后持续下滑。
由于2008年呼和浩特房地产整体市场没有达到一线城市的低迷状态，回款压力也不如一线城市大，致使定金及预付款比例有所上升，较去年同期提高了16.7个百分点，占房地产投资的20.31％。但是，由于贷款难度较大，企业加大自筹资金的力度，进一步增加了筹集资金的压力。房地产开发企业各项资金来源全面趋紧。开发企业由“缺地不缺钱”转为“缺钱不缺地”，资金链绷紧，资金取代土地成为瓶颈问题。2008年国内贷款较去年同期上涨了2.82个百分点，占房地产投资的11.34％。自筹资金较去年同期上升了5.36个百分点，占房地产投资的60.97％。前者涨幅不如后者高。可见，与房地产销售较大幅度下滑相比，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。
(二)土地开发速度放缓，土地购置明显下降
2008年，呼和浩特的土地市场开始恢复理性，房地产开发企业完成开发土地面积与购置土地面积增幅基本趋势是逐月下降，土地供应结构调整成效显现：一是土地开发速度放缓：二是开发企业土地购置意愿明显下降，出现土地流拍现象：三是待开发土地明显增加。完成开发土地和购置土地面积9月份后开始负增长，完成开发土地同比增幅由年初的175％，到12月的－32.13％，下降143个百分点：待开发土地由年初的33.63％，到12月增长到139.94％，提高了106个百分点。可见市场潜在供给量增大。
(三)房价走势：高位运行。高开低走
呼和浩特2007年商品房和商品住房均价始终小幅攀升，进入2008年均价呈现出“高开低走”的明显特征。随后由于市场的调整，同比价格尽管小幅上涨，但涨幅逐月下降，回落趋势较为明显。房价虽然仍比较高，但此时已经没有成交量的支撑了。呼和浩特商品住房并未像一线城市那样大幅降价，但许多开发商采取了送装修、送家电等暗降手法。9月之后环比涨幅基本为零，10月后迫于年底的资金压力，开发商加大了促销力度，甚至个别楼盘还爆出“成本价”、几折卖房等惊人优惠，呼和浩特中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下。价格也开始出现小的松动。
通过环比指数可以看到，与全国相比，呼和浩特的房屋价格指数波动较大，6月、7月低于100，8月回升致100.8，到12月下跌至全国平均水平99.5。全国的房屋销售价格实际上从4月份开始下降，从8月开始连续4个月环比指数持续低于100，9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，12月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。
(四)商品房成交量增长幅度明显缩减，空置面积持续增加
从需求来看，商品房销售总额虽然增长，但涨幅在下降。1-12月，商品房销售额84.18亿元，同比增长
66.61％。但增幅呈下降趋势，增幅与10月相比下降142.65个百分点。1－12月商品住房销售额71.68亿元，同比增长743.8％，但是较10月相比下降201个百分点。
销售额增长幅度下降的同时。成交量大幅缩减。一方面，商品住房销售量增长幅度持续下降；另一方面。商品住房空置面积持续增加。2008年呼和浩特商品房空置面积整体呈现增长的趋势。商品房空置面积同比增长55％。商品住房空置面积为同比增长81.27％，特别是10月后。说明存量房比重加大。进入2008年，呼和浩特房地产市场在全国一线城市持续低迷的情况下。始终保持了增长，并不说明呼和浩特市场好，而是表现比全国滞后。从成交总量来看，2008年1-12月商品住房实际登记销售86.74万平方米。分别与去年同比增长22.67％和15.33％。无论商品房还是商品住房每个月的实际登记销量和去年同期相比都出现增长。但是同时也要看到无论是同比还是环比增长幅度均在下降，特别是10月以后下降幅度较大。商品房和商品住房10月比9月同比分别下降35.66个和37.81个百分点。特别是开发商们寄予了厚望的6月和10月房展会，楼市成交量也没有出现大的增加，进入11月份，由于房地产新政对于住房消费的刺激作用，以及某些开发商暗地采取优惠，整体销售量没有出现下降。但增幅明显趋缓。综合来看，国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”。中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定房地产市场。央行连续5次降息，财政部下调居民首次购房契税至1％。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有一定的积极作用，但市场交易量的恢复仍比较有限。(五)施工、新开工和竣工面积同比增长，增幅在下降
从供应结构分析，2008年无论商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大。1-12月，商品房施工面积为1639.06万平方米。同比增长20.61％，其中，新开工面积465.7万平方米，同比增长22.93％；竣工面积为374.56万平方米，同比增长16.74％：商品住房施工面积1320.42万平方米，同比增长30.4％，占商品房的近81％。其中，新开工面积374.26万平方米，同比增长27.1％；竣工面积333.38万平方米，同比增长37.74％，但下降幅度也较大。客观分析。受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响，房地产施工、竣工面积增长幅度在大幅下降。面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题，纷纷减少商品房新开工面积，故其增幅大幅下跌。但是同时表明，呼和浩特的供需结构明显是一种供大于求的格局。目前的施工面积相当于前3年现售面积的5倍。
(六)二手房市场分析
2008年1-12月，呼和浩特二手房成交84.48万平方米，同比增长94.74％，环比增长94.74％：二手住房成交
62.12万平方米，同比增长74.15％，环比增长9.81％。可以看出，进入2008年以来，无论二手房和二手住房交易量较去年同期均呈增长趋势。但是，环比增长幅度也在下降。因为市场买的人多了，价格涨了，那么买旧的不如买新的。而价格到12月降下来了，因为人们看房价要降，等买新房了。
总之，目前房地产市场的调整，是受国际国内经济大环境的影响，同时中国的房地产市场经过了近10年的快速发展，本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出泡沫。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个“冬天”是酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的“冬天”。
二、呼和浩特市2009年房地产市场预测
对于房地产市场的预测而言，可以看出房地产供求市场是一个动态的复杂系统，有很多因素在影响其状态。而且，在不同时期、不同环境，起主要作用的影响因素也不同。同时，有些影响因素是显性的，有些又是隐性的，其对房地产市场的供求产生了重要的作用。
(一)影响房地产市场的因素
1 宏观经济走势
由于2009年房地产市场的不确定性增多，随着市场变化情况，国家可能还会出台各项政策，但本人认为目前不会出台新的政策。
呼和浩特市在金融危机的条件下仍保持了13％的增速。但值得注意的是，规模以上工业、固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政总收入等主要经济指标，与自治区和其他盟市相比均较慢，呈现回落走势，特别是在呼包鄂地区。呼和浩特2008年经济总量均低于包头和鄂尔多斯，保持了第3的位置。包头是1760亿元，鄂尔多斯是1603亿元，分别低443.63元和286.63亿元。实现地区生产总值增幅同比回落4.5个百分点(1101亿)，增长速度比包头低6.5个百分点(19.6)，比鄂尔多斯低9.8个百分点(22.9)。城镇居民人均可支配收入增速比去年低0.6个百分点。特别是金融危机对国内实体经济的影响，已从房地产、煤炭、电力、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现，2010年上半年呼和浩特经济形势将更加严峻。
2 购房者心理预期变化左右房价走势
心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向不断下降。总体看来，认为目前呼和浩特房价水平过高和预期房价下降的消费者占到了需求的多数。在这种心理预期和目前房屋存量的驱动下，房地产市场将会进一步收缩。房屋价格将进一步下滑，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。
3 保障性住房的建设
经济适用房、廉租房及公共租房等保障性住房的大力实施，旨在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应结构，维持住房价格的基本稳定。2008年以来的房地产市场调整走势表明，呼和浩特市房地产市场供需关系正悄然发生变化，市场均衡价格出现理性回归的背后，蕴涵的是更为本质的真实市场需求的回归。
(二)2009年呼和浩特房地产市场的基本特征
本人认为2009年呼和浩特住房市场才真正进入了调整期，如果用复苏合适的话应该在2010年可能复苏。这是按目前的国际国内经济背景看，如果再发生大事，可能还要长。因为，不仅仅是美国的金融危机。我们自己这么多年发展中的许多问题也凸显出来，比如过于注重GDP，财富没有向个人倾斜。环境代价等。
1 供应量放大，需求量难以同步
2009年住房供求仍将趋于供大于求的态势，前文说近350万平方米的竣工量(不考虑1300多万的施工量)，尽管呼和浩特的住房市场中投机和投资的比重不大。但是，机关干部等大多有2套以上住房，这些众多潜在供应也是叠加供给，按照前几年的销售看。至少在3年内土地和住房不会稀缺。供大于求、尤其是受政府最近将房地产营业税由5年改为2年、降低楼市税费和降低贷款利率等“利好”政策出台，大量获利丰厚的二手房涌出，房价的下行空间或将被打开，但幅度不会很大。
但受经济环境影响，特别是人们对于未来经济前景、收入预期不十分看好，虽然降价能带给购房者一些惊喜，但另一方面也加大了购房者的观望情绪，目前的住房市场已经由过去的开发商说了算变为消费者说了算，也就是人们说的理性回归。购房者担心房价还会继续下跌，不敢贸然与开发商签订合同。市场成交量难以全面上升，预测2009年市场成交情况仍不乐观。
2 土地成交价有可能继续下降
2009年保障性住房土地供应总量将继续增加，保障性住房将会较多出现或与以商品房配建的形式出现，会对住房市场产生影响。
土地成交呈两极分化态势：虽然目前情况下，多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流，但有实力的开发商仍将实施“储地为王”的地产开发策略。比如近两年销售情况较好的开发商，或在2007年拿到高价地的开发商，资金链充足的开发商，将可能会实施“储地为王”计划。但近两年销售情况不好，资金紧缺的开发商，关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题，拿地较为谨慎。
在这种形势下土地价格可能会下调。由于2008年市场形势低迷，并且出现多宗土地流拍、保障性住房用地供应，所以预计2009年土地整体价格将下调。
3 购房者更趋理性，整体市场回暖缓慢
2008年两会报告说“要促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期。稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。”就是说稳定房地产市场和稳定信心。那么信心靠价格维持吗?回答肯定不是。房地产的稳定发展并不是稳定房价，而是稳定房地产投资与消费。在当前房地产销售急剧萎缩的情况下，要稳定房地产投资与消费，当然要从价格入手。房地产存量多了，供大于求，就得通过房价来调节，这样才能保证房地产投资与消费的稳定。要保持稳定就要让消费者恢复信心，首先就要增加收入，收入在短期内不可能有明显的增加。目前在价格下调、成交缓慢、观望情绪严重、典型的买方市场的状态下，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。乐观估计，今年年末到明年年初房地产市场发展才会基本稳定。这还要看金融危机的发展情况。如果形势继续低迷时间可能还要延长。
从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降到接近消费者心理价位的时候。楼市的消费才会真正的调动起来，而这就需要开发商大幅降低产品的价格。然而，2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能出现大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期。市场仍会处于相持阶段。
4 行业洗牌，开发企业资金链依然紧张
呼和浩特房地产市场开发商正经历着前所未有的“冬天”，2004-2006年市场大卖、一片繁荣的景象已不复存在。2009年市场供大于求的态势仍将持续，使商品房销售周期延长，市场下行及资金和销售压力巨大，受到资金链紧张影响，部分楼盘会出现降价促销追求回款、现金流。行业调整期企业面临“两极分化”，竞争力差的部分企业将逐步被淘汰，这也是行业自身的发展需要进一步整合。还有很重要的一条，就是具备了政策支持条件。《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目提供融资支持和相关金融服务。
(三)最近房地产市场回暖问题
最近全国楼市出现大规模的回暖，这也是管理层几个月来不断出台各项政策后出现的现象，也是压抑一年多的刚性需求的释放。
房地产近期的走势分析篇11
1998年中国住房制度改革，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，推动了中国房地产业的大发展，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。[5] 目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。
二、房地产政策调控
房地产政策调控是指国家通过出台和推行系列政策及法律法规从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。[1]自房地产市场建立以来，政府出台了不少调控政策，对整个房地产市场的走向产生了重要影响。目前，楼市正进入去行政化阶段，未来针对楼市实施的干预措施将会越来越少。为更好的对未来市场进行分析与研究，我们将着重对继近10年来政府不断推行各项房地产市场调控政策后的2014年出台的房地产政策进行分析：
双向调控
对于“双向调控”的具体思路，大致可理解为三个方面的内容：其一，2014年楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松；其二，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；其三，在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。综观2014年的楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。在这个基本思路的指导下，2014年的中国楼市逐渐进入“新常态”。
新型城镇化
住建部政策研究中心主任秦虹曾经分析认为，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长；其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。[2]
三、房地产市场调控
市场经济供求规律：商品供不应求时，价格上升，需求下降，从而达到暂时的平衡。这正是所谓市场象“看不见的手”，支配着经济活动。[6]
在房地产市场的调整中，政策应该在加强市场调节的导向作用，防止楼市暴涨暴跌上着力，因此短期内只有依照市场调控为主，政策调控相辅的原则，建立有长效机制保障的市场，在房地产调控方面加强市场调节的导向作用，才能挤破房地产市场的泡沫，保证房地产市场健康平稳发展。
四、解读十中的房地产市场发展趋势
（一）去房地产化
当前，我国房地产调控依然处于敏感时期，党的十自然成为业内预期政策变化的关键节点。因此，在未来相当长一个周期内，房地产调控的政策取向不会改变、政策力度不会放松，唯一可能发生的变化是政策机构有可能在适当的时候面临调整，以更长期的政策换取短期手段。
（二）积极扩大房产税试点，推动房产税立法
就目前来看，政府正在积极研究扩大房产税试点，房地产市场调控政策现在还没想放松，因此，可能将在近期出台房产税有机制律法。在未来3-5年，更严厉的政策调整如果主要是上海重庆模式房产税的扩大试点，真正具有肃杀力的房地产税还在加强立法阶段，则中国房地产的运行很可能进入高位稳定的平台期。[3]
五、房地产市场投资风险预测
在房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂。随着房地产市场的不断发展，特别是十召开后房市处于改革的新形势下，房地产市场开发过程中将出现新类型风险或主要风险偏向有所转移现象。[4]就目前市场发展走向看，房地产市场投资存在以下主要风险：
1.产业政策风险
2014年，楼市走势分化趋势骤然明显，中央也提出房地产调控的新思路，然而长效调控机制并不代表对房地产调控政策会在短期内全面放松，中央对促使房价回归合理区间和严控房价上涨幅度的决心并为改变。根据现阶段的政策发展走向预计未来3年内房地产市场所面临的政策风险为退居二线间接的较为严厉的政策调控带来的风险，即承受来自于如房产税及其他财税和土地政策调控的风险。
2.房价下跌风险
2014年以来，全国各地房价已基本停止暴涨趋势，各地普遍出现房价小幅下降。房价下跌对房地产开发商而言有诸多风险：一方面，房价下跌会降低房地产开发利润，利润下降会拖累扩张步伐，对于部分高价拿地的项目来说，甚至可能造成亏损；另一方面，一些房地产开发商之所以能负担较高的融资成本，就是基于房价上涨的前提，一旦房价下跌，将造成房地产开发商无法偿还债务，资金链断裂从而导致项目烂尾。因此房价下跌将带来一定的投资风险。
六、结论
综上所述，未来截至2018年的短时间内，房地产市场将遵循市场发展原则，以市场为向导，市场调控将以市场自我调节为主，政府的政策调控将淡出市场，并以房产税等财税机制作为退居二线的辅助手段进行间接市场调控，由此增加房地产持有成本，迫使房地产商及市场投机购房者减少房地产产品的购买量或抛售囤房，将产品释放回归市场，市场存房量增加并趋向供需均衡。房价因而趋于平稳、理性，房地产行业利润逐渐走向社会平均利润。在新形势下所面临的投资风险中，开发商及投资者的投资态度趋于理性，房市平稳着陆，回归理性发展。
参考文献
[1] 房地产宏观调控政策回顾.新浪财经 [引用日期2012-11-14]
[2] 赢商网 http：//
[3] 十重申房产调控不放松 楼市迷局依旧.搜房资讯中心
房地产近期的走势分析篇12
近日，上海市浦东新区惠南民乐基地M03-01、M04-01、M05-01商住地块的争夺就显得异常激烈。在竞拍出让之前，已成功吸引14家房企参与竞买，其中不乏万科、绿地、旭辉等大牌房企。经过252轮激烈加价过程后，最终被三盛、三花控股联合体以15.2亿元总价竞得，折合楼板价为9431元/平方米。据了解，该地块附近，在2011年11月份曾有类似地块成功拍出，楼板价为3648元/平方米。对比发现，在不到两年时间，该区域地价已经暴涨250%。
进入8月后楼市供需仍然延续活跃势头，并且有可能在金九银十再度升温。截至8月15日，全上海市成功出让10幅经营性用地（剔除动迁安置房用地），出让总金额再度破百亿元，为101.53亿元，出让占地面积为55.45万平方米，环比增幅超过20%。有业内人士预计，根据市场成交表现来看，8月上海土地市场成交活跃程度定将大幅提高。
据了解，并非只有上海土地市场进入白热化状况，包括北京、广州等城市，同样可以用“火爆”一次来形容。
正是因为交易活跃，使得土地价格在7月份出现较大幅度的上涨。中国指数研究院监测结果显示，7月重点一、二线城市热度不减，优质稀缺地块仍受追捧，全国土地与住宅类用地成交楼面均价环比、同比均为上涨。7月全国300个城市成交楼面均价为1418元/平方米，环比上涨37%，同比上涨58%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1980元/平方米，环比上涨46%，同比上涨47%（具体见图1）。
图1：2013年1～7月全国300个城市住宅用地成交楼面均价
数据来源：CREIS中指数据
高溢价率已成常态
频频以高溢价率成交，已成当下土地市场一大特征。
两年前土地市场经常出现的底价成交现象，目前已然绝迹。前文中提到的浦东新区惠南民乐基地地块，经过一番激烈“拼杀”之后，溢价率最终突破100%，达到106.5%。北京亦庄地块，溢价率也高达50%左右。
此外，高溢价率成交现象比比皆是。如在上海，三湘地产联合康晟发展有限公司7.6亿元夺得崇明县陈家镇滨江休闲运动居住社区8号商住地块，溢价率达102.86%。此外，据汉宇地产土地监测数据显示，另外还有奉贤金汇、浦东张江两幅地块成交溢价率也超过了100%。
而根据市场研究机构监测结果表明，高溢价率成交现象近期更加频繁。根据中国指数研究院公布的监测数据表明，在7月，全国300个城市土地平均溢价率为18%，较上月增加6个百分点，较去年同期增加8个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为23%，较上月增加7个百分点，较去年同期增加12个百分点。而观察自今年年初以来溢价率的走势发现，7月份的23%亦是今年以来的新高（具体见图2）。
图2：2013年1～7月全国300个城市月度住宅用地溢价率
数据来源：CREIS中指数据
房价涨势劲道十足
土地市场的持续火爆，已经影响到了房价。
近日，惠南镇已有“先知先觉”的房东，主动要求调高挂牌价。房产中介方先生告诉记者，惠南镇中心地段荡湾小区有业主得知民乐地块楼板价达到9431元/平方米的消息之后，马上要求将之前挂牌88万元出售的两房，加价5万元。
汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，高价拿地的背后，充分说明房企对于后市持乐观态度，同时也将连带引发周边乃至全市房价进一步快速上涨。
而这种现象在北京也已出现。受8月中旬亦庄地块拍卖结果影响，目前亦庄在售的楼盘已经全面调价到3万元/平方米以上。有消息说，和裕旗下林肯公园在售房源售价从2.7万元/平方米左右，直线调价到3.5万元/平方米；裕另一在售楼盘君安国际售价也已经调到了3.2万元/平方米。
房价上涨态势仍在维持。国家统计局18日最新统计数据显示，今年7月，北京、广州、深圳、上海等一线城市房价仍然维持上涨态势，且幅度惊人，同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%，高于全国平均水平。
后市走向难下结论
房地产近期的走势分析篇13
一、宁波房地产市场的发展历程
2007年以来，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，采取了一系列的货币紧缩政策，旨在抑制高涨的房地产投资热潮，让房地产市场健康有序的运行。从2007年1月15日起到2008年6月25日，14次上调存款准备金率，从9%调到17.5%；11次上调贷款利息，使得个人一年期贷款基准利率高达近8%。2007年9月27日，人民银行和银监委联合了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，二套房首付比例提高到40%，12月份又确定二套房以家庭为单位的认定标准，已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套房。这一轮房地产调控措施目前看来起到了标本兼治的作用，给疯狂的楼市一个很大的打击。宁波楼市经过一轮迅速飚升，也在2008年初悄然停滞，出现浓重的观望态势，买卖双方战略相持，等待出手。2008年9月初，以万科为首的开发商，终于选择跳水，破解了近一年的迷局；奥克斯疾步跟进，更加确信动荡的楼市可能出现“夺路狂奔”的景象。宁波楼市到了极为重要的转折关头。
二、宁波房地产市场的现状分析
2008年是极不平凡的一年。回顾2008年宁波楼市的轨迹可见，尽管有个别楼盘销售火爆，但是多数楼盘还是以平缓甚至沉闷唱主调，销售情况一直不温不火。对多年来国家房产政策，以及房地产发生的巨大变化，我们可以做一个阶段性分析：
（一）只涨不跌的神话已经开始终结
在过去的十年中，宁波房价一路上涨。但是房地产毕竟是市场经济下的产物，它依托市场经济，其发展归功于市场经济，当商品的价格严重背离了它的价值，将不可避免地出现价值回归。而价值的认定本身是一件困难的事情，过去这么多年，人们一直在争论，房价到底是高还是低，杭州湾跨海大桥通车后，部分乐观人群认为宁波房价有望与上海接轨。当然反对的声音也非常多，尤其是30岁以下的首次置业者据调查，宁波有购买房子意向的人群中30岁以下占到四成。因此，当国家调控措施出台后，房产市场开始趋缓然后回落，一边是高企的房价，一边是购房者的背影，“价滞量缩”成为目前楼市的写照。
我们通过分析从2007年1月份到2008年8月份住宅市场的成交量走势图和成交价走势图（数据包括老三区、鄞州区、镇海区、北仑区、科技园区、东钱湖度假区），可以发现：
1.成交面积明显下滑。2011年1―8月份共成交面积为1 335 090平方米，是去年同期2 137 199平方米的62.47%。
2.涨幅明显回落。从今年4月份开始，成交量逐月下降，环比为负增长。各月与去年同期相比，更是大幅下降。
3.价格坚挺上涨。从2007年1月份到2008年3月份，价格持续爬升。4月份后，价格涨落不明显。此时，成交萎缩，实际上已经处于“有价无市”的状态。
（二）宏观调控与市场调整形成合力
究竟是什么原因推动房地产市场发生这样的剧变呢？应该说，这是多种因素综合作用的结果。我们认为，2004年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应，特别是2007年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现，一定程度上改变了人们对于房市的预期，整个楼市开始变得有些理性。
2007年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全款不得分期发放土地证；为抑制投机性购房，人行、银监委要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛，人行连续提高存款准备金率，一度达到17.5%的历史高位；增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的“双70%”政策（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位、中小套型），着力解决中等收入家庭住房问题；国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，推出经济适用房制度，建立廉租住房制度，扩大廉租房政策覆盖面。
上述政策的逐步落实，投机炒作现象得到了有效控制，消费者观望情绪增加，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解，同时限价房计划供应量的增加，也分流了部分购房需求。当然，房地产市场的复杂性，决定了宏观调控并不是市场变化的唯一推动力，其中还有市场内部结构调整的原因。宁波市去年以来房价涨幅长期居于全国前几位，全年涨幅达到30%，这种非理性的上涨透支了房地产的未来效益。事实上，房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出，目前价格出现回落也是市场调整的必然。
（三）市场竞争从暗中浮出水面
我国的房地产行业比较复杂，整合将是大势所趋，在市场不景气的情况下，对于各企业而言，既是机遇也是挑战。房地产业的迅猛发展，从1998年算起，经历了10年风雨，全国6万多家房地产企业，没有几家房产企业由于市场竞争而淘汰倒闭的，这才是房地产市场的怪事。这说明中国房地产市场竞争十分不正常。正因如此，才导致房地产市场必然的全面改革与调整。万科从去年10月份起，率先在深圳楼盘大幅降价，吹响了挤出房地产泡沫的号角；今年又从广州、上海、南京、杭州，一路杀到宁波，迅速回笼资金实行自救。作为地产界的领军企业，“拐点”论的始作俑者，应该感觉到地产行业未来将经历的一场巨变。从开发商抱团求生存，到万科的自救措施，市场竞争残酷展现。我们可以预见，日趋激烈的市场竞争，企业的两极分化现象将日渐明显，一些龙头企业通过上市筹资和规模经营的方式增强竞争力，比较优势日益加强；而一些中小地产商经营环境日益严峻，优胜劣汰将加速房地产行业重新洗牌，项目并购、企业并购应该会成为下一步的一个旋律，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将更加明显。
三、宁波房地产市场下一步走势
2008年9月份以来的种种迹象表明，宁波房地产市场正在经历一个调整期。开发商为了求生存，赤膊上阵，大刀阔斧，力争早日回笼资金，从困境中出逃。下一步楼市的走势会呈现如下特征：
（一）楼市价格走低，会持续相当时间
楼市的松动不仅打破开发商“只升不降”信念，反过来也坚定了购房者“楼价还会大幅下降”的信念，买涨不买跌的心理，使得人人都怕高价接盘。开发商和消费者仍在就购买力与楼价水平进行殊死博弈：开发商认为自己的资金链尚未接近绷断，还可以一抗；消费者认为恐慌性抛售尚未到来，仍在监视开发商的最后一跌。这个时间还会持续多久，根据欧美国家房产调整周期的资料看，多数为3―5年，我国房产市场的发育时间较短，城市化进程的加快，市场的很多刚性需求尚未得到满足，因此，会比这个周期稍短一点，估计在2―3年。从今年宁波市房产销量来分析比较，本轮的调整从2007年底开始，预计持续到2009年底甚至2010年中。
（二）不同住房产品结构在销路走势上会有较大差异
1.高总价的中高档楼盘销售会下降
以中高档为主的楼盘，因推出量少，一贯是宁波房市中的宠儿，今年下半年，这一市场格局可能出现变化。往日购买人群多以外贸企业为主，而今年外贸的不景气，加上住房银行按揭政策的变化，高总价房需求会呈现下降态势。
2.总价偏高的120平方米左右的楼盘，去化速度可能困难
90/70政策的实施，及一年多以来房价的飚升，影响最大的是120平方米左右的楼盘。这类面积的住宅在以前是属于楼市的抢手货，今年却成销售难点。主要原因为：一是90/70政策的实施，今年单套面积在90平方米的房源大量推出，市场的供应量大幅增加；二是因为房价涨幅过快，导致总价过高，对于收入水平较低的初次置业者而言，大多无法承受120万元以上的房子；而对于改善型的购房者来说，原本就住着这样面积的房子，没有必要在市场走低的情况下，购买相似的。
3.低总价房子的销售，将会是下半年房产市场的主力军
事实上，宁波住房的刚性需求增长很快，低总价住房，将会受80后年轻人、新宁波人等首次置业者欢迎。城西的格兰春晨、缘圆，洪塘的奥林80、盛世嘉苑等楼盘推出后，尽管地段位置较偏，但因总价低而走俏。
4.配套较差的投资型单身公寓，会严重过剩
单身公寓，曾经因量少价低，被投资者看好。但从去年下半年以来，销售形势一直不好。尤其是地段偏远、配套不完善的，销售将更为困难。原因主要是90/70政策实施后，许多开发商在规划时，因单身公寓面积小数量多，以此去套国家的政策，从而导致单身公寓推出量的急剧增加，市场供过于求。
（三）土地决定房价，土地成为影响房地产未来命运的关键问题。
