房地产市调方法篇1
从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，坚持整顿规范和促进健康发展并重，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、健康有序的房地产市场环境。
三.主要任务：
1.整顿和治理无证售房行为。无证售房是指房地产开发企业未取得商品房销售许可证，自行或委托经纪机构，以认定、登记、选号等方式销售或变相销售的行为。对于无证售房行为，应当按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《天津市商品房管理条例》等法律法规进行查处。
2.整顿和治理囤积房源等行为。对房地产企业虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序行为，依法进行查处。
3.整顿和治理房地产经纪行为。房地产经纪机构、房地产经纪人从事经纪活动应符合法律、法规规定，对于利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房信息等费用，在过程中非法赚取差价、占压资金等违规行为、依法进行查处。
四.方法步骤和时间安排：
执法检查自7月21开始，至8月31日结束，分四个阶段进行：
第一阶段，市国土房管局部署阶段（7月21日）。听从上级安排，认真学习文件精神，深刻领会文件实质和对保持房地产市场持续健康发展的重大现实意义，切实把思想统一到国务院37号文件精神上来，精心准备，认真组织。
第二阶段，全面检查阶段（7月22日-8月11日）。
为了更加深入广泛地开展此次检查工作，我局将于7月28日，在星光广场开展专项宣传咨询活动，发放宣传材料，解答群众疑问，面向社会宣传此次检查的内容，公布投诉电话，接受群众投诉和举报，并根据群众反映的情况，开展针对性地检查。分别召开房地产开企业和房地产经纪机构座谈会，组织他们认真学习国办37号文件、建设部166号文件及市局的文件精神，深刻领会，提高认识。同时部署此次检查工作，为这项工作的顺利进行奠定基础。
此次检查采取全面检查和有针对性地检查相结合的方法进行，我局将对辖区内房地产开发企业、房地产经纪机构，开展拉网式清查，做到全面覆盖，全面检查，不留任何死角。
具体检查内容：
1．房地产开发企业
（1）是否存在无证售房或变相无证售房行为；
（2）商品房网上销售是否合规；
（3）商品房网上预定是否合规；
（4）是否存在虚假信息、炒卖房号行为；
（5）商品房销售现场是否公示《商品房条例》和《商品房买卖合同》示范文本；
（6）商品房销售现场是否公示《商品房销售方案》；
（7）是否存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价行为；
（8）是否存在不按规定进行合同备案行为。
2．房地产经纪机构
（1）是否存在未经备案开展经营的行为；
（2）是否销售无证商品房；
（3）成交的存量房是否公示；
（4）是否存在非法赚取房屋交易差价行为；
（5）是否存在为禁止转让的房屋提供中介服务的行为；
（6）是否存在占压当事人房款的行为；
（7）服务场所是否公示《中介服务收费标准》；
（8）服务场所是否公示《中介服务标准》、《服务内容》、《执业规范》和投诉电话。
第三阶段，整改处理阶段（8月12日-8月20日）。对检查中发现企业存在的违法违规行为进行集中梳理，对存在不规范经营行为的企业进行责令整改；对需要进行处罚的企业，按照法定程序进行处罚；对普遍存在的典型问题，通过媒体予以曝光，达到警示企业、提醒群众的目的。
第四阶段，总结阶段（8月21日-8月31日）。8月21-24日，摸清开发企业和经纪机构底数，汇总情况，弄清存在问题，按问题类型剖析原因，总结检查中的经验做法及效果，建立长效管理机制。并于8月24日前将检查总结及相关资料上报市局。
五．组织领导
这次检查是落实37号文件精神的重要措施，是保障我市房地产市场稳定发展，确保国办37号文件要求落到实处的具体行动，为使检查达到预期效果，我局成立专项领导小组，由孔淑英同志任组长，安承明局长任副组长，丁连生、李广茂、张红梅、周萍同志为小组成员，负责检查的组织实施，确保抓出成效，不走过场。
六.几点要求
1.提高认识。此次检查是落实国办37号文件精神的重要措施，是当前的重要任务，我们一定要站在执政为民和建立和谐房地产市场的高度，认识规范房地产市场的重要性，关系国民经济的发展，关系群众生活。
房地产市调方法篇2
法律问题。
房地产业指从事房地产经营管理服务性企业的总称，包括内容：土地的开发和再开发；房屋的开发和建设；地产的经营；房地产经营，包括房屋的买卖、租赁、抵押；房地产中介服务；房地产物业管理；房地产金融。作为国民经济中的一个独立的产业，它影响了众多相关产业，也是国家宏观调控的重点。加强对房地产市场的宏观调控，是政府的重要职责。
房地产市场的宏观调控就是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定的运作。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。
一、国家对房地产市场宏观调控的措施。
自1998年下半年停止住房实物分配至2002年，是房地产市场发展的升温期，这段时间的宏观调控措施大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，但房地产市场一直波澜不惊。2003年后，房地产市场发展迅猛，房价不断上涨，房地产市场的过快发展使泡沫经济现象日益突出。为了抑制过热的房地产投资活动和稳定房价，国家相继出台了多项政策，涉及到房地产投资、信贷、财政等多方面。
2003年6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该文件是我国第一轮房地产牛市启动之后，国家第一次采取抑制房地产过热的措施，表明国家对房地产市场的态度由支持转为警惕；8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。2004年8月，银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》，金融监管部门发出了加强房地产贷款监管的重要信号。2005年3月，国务院出台《切实稳定房地产价格的通知》
（老国八条），房地产市场调控首次上升到政治高度；4月，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2006年5月，建设部等九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。2006年的房地产市场调控政策密集，但却是“一边调控一边涨价”。2007年，央行六次加息，仍挡不住房地产市场价格暴涨，地王频现。2008年12月，为应对国际金融危机，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，采取松绑二套房贷、取消城市房地产税等措施全方位刺激房地产市场。2009年12月，温家宝总理主持召开的国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，同时明确表态“遏制房价过快上涨”；同月，财政部等五部委联合《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。2010年1月，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；4月，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条），被称为“史上最严厉的调控政策”，但由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂情况，国十条的威力未能完全释放。2011年1月，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对转让房屋、限购措施、差别化住房信贷、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等做出明确的规定。
二、国家房地产宏观调控措施所出现的法律问题及解决方法。
国家调控房地产市场的措施不可谓不多，但这些调控手段虽然有一定效果，但并不显著，一些文件规定在操作层面上缺乏可行性，理想状态下的条文在实际执行过程中力度不够，没有从根本上遏制房价上涨速度过快的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：
一是宏观调控法律规范体系不完善。从上面的调控措施可以看出，国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低、高度不足，缺乏完整的法律框架和结构。地方政府在执行过程中往往抱有“可做可不做”的态度，在没有法律强制力的保障下，大部分文件无法自上而下顺利执行，变成“只是说说而已”的空文，无法起到积极良好的执行效果，自然会有矛盾产生。所以完善我国房地产市场调控体制的当务之急，就是要完善其法律规范体系。
二是国家房地产市场宏观调控措施力度不够。虽然调控政策本身是为了房地产市场更加平稳健康地发展，但在实际操作过程中效果并不十分明显。笔者认为可以采取以下措施：一要合理配置土地资源，提高土地使用率。二要清理房地产市场不合理收费，不同房屋实行大差别税率。三要扩大保障性住房适用范围，保证“居者有其屋”，从而进一步抑制房地产的价格异常升温。四要尽快出台规范房地产市场专门的法律法规。
三是宏观调控的主体权力义务范围不明确、调控主体之间关系不明确。对房地产市场进行宏观调控是各调控主体的权力，也是其义务所在。调控主体是“将”，执行主体是“兵”，将要管兵，兵要监督将，多头管理应有明确的监督机制，不能形成“都管都不管”的局面。对于调控主体来说，一要建立上级监督和相互监督的机制，多头管理出现矛盾时可请第三方裁判，明辨是非，追究责任。二要明确每一级执行主体的权力义务，保证文件规定上传下达，渠道畅通。三要保证信息公开，保证每一个调控主体和执行主体都能掌握相对应的信息。
四是缺乏民众参与互动。由于传统思想的束缚，大部分民众总认为宏观调控是政府的事情，参与意识不足；但另一方面，参与渠道的缺失也直接导致民众真正的想法没有途径表达出来。一项宏观调控措施的实施涉及到社会的方方面面、涉及到各个阶层和利益群体，如果有若干个民间甚至是官方的专门组织机构来组织民意，可能调控措施会更具有可操作性，也会取得更好的调控效果。在这方面应该引导和鼓励民众学习参与的积极性。
房地产市场宏观调控是关系到国计民生的重要工作，只有多部门、多角度、多层面积极配合、协调一致，我国的房地产市场才能够平稳健康地发展，才能让更多的中国人想要一个属于自己的家的简单愿望能够实现。虽然道路坎坷，但前途光明。
参考文献：
房地产市调方法篇3
一、房地产经济宏观调控的必要性
通常而言，国家对房地产经济宏观调控的主要目的是为了促使市场供需结构平衡、推动经济持续增长、社会和谐进步。21世纪以来，随着我国房地产市场不稳定因素的逐渐增多，房地产市场出现不均衡发展态势，为了引导房地产市场有序、均衡化发展，国家从政策层面出台了一些经济宏观调控办法，利用经济法等法律手段予以宏观调控，逐渐引导房地产市场步入正轨，房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几点:第一，有利于资源优化配置和合理利用。现阶段，我国处于市场经济发展时期，房地产市场资源分配过程中，受到市场经济体制的影响，存在一定的不足和缺陷。同时，由于信息的不对称，致使部分信息传输过程出现差错，并且具有随意性和滞后性。因此，政府通过法律手段予以调控和约束，将有利于房地产市场的正规化运行［1］。第二，有利于经济效益的全面提升。房地产作为我国经济产业的一大核心支柱，同时作为国民生产总值的重要组成部分，是政府财政收入的主要来源之一。另外，房地产行业的发展，会对其他有关产业形成影响，可谓是牵一发而动全身。因此，政府基于经济法视角下，对房地产市场进行宏观调控，是极其有意义的。第三，有利于房地产市场健康、持续发展。由于房地产市场投资规模大、周期长、风险大，所以需要政府出面均衡各主体关系，采取宏观调控政策予以正确引导。唯有通过经济宏观调控，方可引导房地产市场健康发展，才能为房地产市场发展注入新活力。
二、经济法视角下房地产经济宏观调控中的问题
(一)经济宏观调控认知存在偏差
长期以来，人们对房地产市场宏观调控的理解为:房地产市场宏观条款是国家对房地产市场的政府调节，这种理解存在明显的偏驳。如前文内容所述，房地产市场的健康、持续发展，应当建立在合理的价格定位之上，市场消费从高到低自然形成。倘若需要明确房地产市场宏观调控目标、方法以及对房地产市场调控成效进行科学评价，那么必须对房地产市场宏观调控有一个系统、全面的了解和认识。房地产市场外部效益并无法通过市场机制来体现，市场机制下的公共价值是不存在的［2］。房地产市场调节过程中，价格作为一种事后补充调节方法，定价到信息反馈是需要经历一个过程。房地产市场定价过高，势必不利于房地产市场经济秩序的维护，甚至会影响到国民经济的持续增长和健康发展。因此，经济宏观调控认知偏差，将会给房地产经济宏观调控带来难题。
(二)经济宏观调控法律法规体系不健全
目前，我国尚未完全意义上制定出经济宏观调控方面的法律法规和政策制度。随着房地产市场的快速发展，其潜在的问题逐渐暴露出来，依靠房地产市场本身去维护社会公平显然是不可能的。房地产市场价格的持续增高，人们所需承受的经济压力不断加大，长期的高房价，必然会对房地产市场的持续、健康发展产生负面影响。尽管我国针对房地产市场经济宏观调控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在较大空白，缺乏系统、完善的法律和制度支撑，现有的文件、通知在传达、执行过程中，并未产生积极成效。例如:土地的自然垄断性造就了房地产的垄断性特征，我国关于该方面的立法并不完善，缺乏经济法律调控，给房地产市场的运营和发展产生极大阻力［3］。
(三)经济宏观调控主体权责不明
由于房地产市场规模较大，所带来的经济收益较好，所以致使部分宏观调控主体之间权责不明，对于一些困难问题，相互推诿扯皮、推卸责任;对于经济利益，相互之间又存在争夺的现象。笔者通过调查研究发现，我国房地产市场经济宏观调控主体法律责权定义不明，没有明确的权力和义务范畴。正是因为宏观调控主体之间的权责不明确，所以给房地产市场各类违法、违规行为创造了良好条件。经济法视角下房地产经济宏观调控主体作为法律关系的维护者，在房地产市场经济宏观调控法律关系中有着一定的权利和义务。例如:享有财产全、经营权等，并且需要履行公共经济利益及市场公平、公正保障义务。从某种层面来讲，房地产经济宏观调控主体必须全面掌握房地产市场信息，理性参与市场决策，提出最优的建议和策略。近年来，国家通过消费者权益保护法、产权法、价格法、反不正当竞争法等法律法规来规范房地产市场，对房地产市场供需结构起到一定的平衡和优化作用，为维护房地产市场持续经营、健康发展提供了有力保障。然而，与西方发达国家相比，我国房地产经济宏观调控主体之间权责不明的问题十分严重，致使权力和义务透明度较低，不能满足房地产市场各类利益主体的基本诉求，直接影响到房地产市场的又好又快发展［4］。
三、经济法视角下房地产经济宏观调控的对策
(一)政府行为规范化
经济法视角下的房地产经济宏观调控，是在体现经济法价值的基础上，改变传统计划经济模式，逐步向开放、多元化的市场经济体制模式转型。可以说，房地产经济宏观调控将改变政府集中管理模式，转变为政府与市场的齐抓共管格局。政府的直接干预程度将降低，个人利益、集体利益和国家利益需要保持高度一致。实践证明，政府并不能为市场失灵而制定出科学、可行的办法，其干预存在一定的不稳定性，甚至过多的干预将会影响到市场经济。因此，政府的行为需要进一步明确和规范化，不能仅仅依靠法律法规的约束，而需要通过主动的改变。经济法视角下房地产经济宏观调控必须突出公平、公正和公开性特点，要求政府依法行政、依法用权，防止权力滥用和制度失灵，服务型政府正是房地产经济宏观调控过程中所迫切需要的。
(二)构建完善的经济宏观调控法律法规体系
经济法视角下房地产经济宏观调控必须依靠强大的法律支撑，这就需要制定和完善相关法律法规和政策制度体系，这也是保证我国房地产市场平稳、有序、健康发展的根本途径。经济法视角下房地产经济宏观调控是国家政府职能转变、房地产市场发展的必然趋势，经济法立法过程要科学、全面，确保资源优化配置，重视政府职能发挥，维护市场良好秩序，逐渐适应市场经济新常态［5］。国家作为市场经济的领导者和宏观调控者，需要在经济与法律之间寻求一个平衡点，颁发和制定出科学、可行的政策制度和法律法规，以此来引导房地产市场良性发展。市场经济体制下，政府对房地产市场的干预，必然会对市场主体的积极性产生影响，这就需要政府干预方法和方式灵活多变、科学合理。中间层主体对房地产市场的规制权代表了市场各主体的意见，然而并不能达到有效的规制目标。如果从立法层面入手，构建完善的房地产市场经济宏观调控法律法规体系，政府干预则严格按照法律规定，那么必然有利于调动市场主体的积极性。
(三)规范经济宏观调控模式
通过规范房地产经济宏观调控模式，明确各市场主体的权利和义务，充分发挥法律主体地位，将对于房地产市场经济增长来讲，有一定的积极意义。研究发现，世界各国由于政治背景、经济模式存在明显差异，所以房地产经济宏观调控手段有所不同。基于经济法视角下，房地产经济宏观调控主要是为了防止市场失灵。近年来，随着国民生活质量和生活水平的不断提高，对房地产市场的需求逐步提高，我国房地产市场正在由数量型转变为质量型。规范经济宏观调控模式过程中，需要重视土地增值税的调整工作，各级政府要严格按照土地增值税相关条例及细则，根据法律法规、政策制度的要求，做好土地增值税清算工作，针对不同房产，分别征收不同比例的税费。房地产经济宏观调控必须重视土地价格的增长变动，根据土地价格来调整投资策略［6］。目前，我国在房地产经济宏观调控相关法律法规制定过程中，制定速度明显慢于发展速度，从而缺乏统一、可行的衡量标准。经济法作为国家宏观调控房地产市场的根本法，需要结合房地产市场变化，做出适应的调整。例如:房地产产品结构不合理会对房地产市场均衡化发展形成负面影响，这就需要政府出面解决，要求房地产开发商按照市场供需结构，适当调整各类房地产产品比例，从而确保市场供需平衡、结构合理。
四、结语
本文通过对房地产经济宏观调控的必要性进行简要阐述，分析了经济法视角下房地产经济宏观调控问题，在此基础上提出具有针对性的应对策略。研究认为，经济法视角下房地产经济宏观调控面临诸多问题，需要国家政府部门加大宏观调控力度，力求房地产市场供需平衡、结构合理，从而形成良性运营和发展模式。
［参考文献］
［1］张玥婷．房地产市场中的利益集团行为规制研究［D］．长安大学，2015．
［2］赵亮．经济法视角下的我国保障性住房制度研究［D］．中央财经大学，2015．
［3］杨倩，尤海星，谢昆谕．浅析经济法视野下房地产经济的宏观调控［J］．金融经济，2014(16):11－13．
［4］雷蕾．房地产价格调控的经济法分析［J］．商，2014(22):243．
房地产市调方法篇4
房地产业指从事房地产经营管理服务性企业的总称，包括内容：土地的开发和再开发；房屋的开发和建设；地产的经营；房地产经营，包括房屋的买卖、租赁、抵押；房地产中介服务；房地产物业管理；房地产金融。作为国民经济中的一个独立的产业，它影响了众多相关产业，也是国家宏观调控的重点。加强对房地产市场的宏观调控，是政府的重要职责。快速
房地产市场的宏观调控就是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定的运作。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。
一、国家对房地产市场宏观调控的措施。
快速
自1998年下半年停止住房实物分配至2002年，是房地产市场发展的升温期，这段时间的宏观调控措施大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，但房地产市场一直波澜不惊。2003年后，房地产市场发展迅猛，房价不断上涨，房地产市场的过快发展使泡沫经济现象日益突出。为了抑制过热的房地产投资活动和稳定房价，国家相继出台了多项政策，涉及到房地产投资、信贷、财政等多方面。
2003年6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该文件是我国第一轮房地产牛市启动之后，国家第一次采取抑制房地产过热的措施，表明国家对房地产市场的态度由支持转为警惕；8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。2004年8月，银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》，金融监管部门发出了加强房地产贷款监管的重要信号。2005年3月，国务院出台《切实稳定房地产价格的通知》
（老国八条），房地产市场调控首次上升到政治高度；4月，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2006年5月，建设部等九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。2006年的房地产市场调控政策密集，但却是“一边调控一边涨价”。2007年，央行六次加息，仍挡不住房地产市场价格暴涨，地王频现。2008年12月，为应对国际金融危机，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，采取松绑二套房贷、取消城市房地产税等措施全方位刺激房地产市场。2009年12月，温家宝总理主持召开的国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，同时明确表态“遏制房价过快上涨”；同月，财政部等五部委联合《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。2010年1月，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；4月，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条），被称为“史上最严厉的调控政策”，但由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂情况，国十条的威力未能完全释放。2011年1月，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对转让房屋、限购措施、差别化住房信贷、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等做出明确的规定。二、国家房地产宏观调控措施所出现的法律问题及解决方法。
国家调控房地产市场的措施不可谓不多，但这些调控手段虽然有一定效果，但并不显著，一些文件规定在操作层面上缺乏可行性，理想状态下的条文在实际执行过程中力度不够，没有从根本上遏制房价上涨速度过快的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：
一是宏观调控法律规范体系不完善。从上面的调控措施可以看出，国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低、高度不足，缺乏完整的法律框架和结构。地方政府在执行过程中往往抱有“可做可不做”的态度，在没有法律强制力的保障下，大部分文件无法自上而下顺利执行，变成“只是说说而已”的空文，无法起到积极良好的执行效果，自然会有矛盾产生。所以完善我国房地产市场调控体制的当务之急，就是要完善其法律规范体系。
二是国家房地产市场宏观调控措施力度不够。虽然调控政策本身是为了房地产市场更加平稳健康地发展，但在实际操作过程中效果并不十分明显。笔者认为可以采取以下措施：一要合理配置土地资源，提高土地使用率。二要清理房地产市场不合理收费，不同房屋实行大差别税率。三要扩大保障性住房适用范围，保证“居者有其屋”，从而进一步抑制房地产的价格异常升温。四要尽快出台规范房地产市场专门的法律法规。
三是宏观调控的主体权力义务范围不明确、调控主体之间关系不明确。对房地产市场进行宏观调控是各调控主体的权力，也是其义务所在。调控主体是“将”，执行主体是“兵”，将要管兵，兵要监督将，多头管理应有明确的监督机制，不能形成“都管都不管”的局面。对于调控主体来说，一要建立上级监督和相互监督的机制，多头管理出现矛盾时可请第三方裁判，明辨是非，追究责任。二要明确每一级执行主体的权力义务，保证文件规定上传下达，渠道畅通。三要保证信息公开，保证每一个调控主体和执行主体都能掌握相对应的信息。
四是缺乏民众参与互动。由于传统思想的束缚，大部分民众总认为宏观调控是政府的事情，参与意识不足；但另一方面，参与渠道的缺失也直接导致民众真正的想法没有途径表达出来。一项宏观调控措施的实施涉及到社会的方方面面、涉及到各个阶层和利益群体，如果有若干个民间甚至是官方的专门组织机构来组织民意，可能调控措施会更具有可操作性，也会取得更好的调控效果。在这方面应该引导和鼓励民众学习参与的积极性。
房地产市场宏观调控是关系到国计民生的重要工作，只有多部门、多角度、多层面积极配合、协调一致，我国的房地产市场才能够平稳健康地发展，才能让更多的中国人想要一个属于自己的家的简单愿望能够实现。虽然道路坎坷，但前途光明。
参考文献：
房地产市调方法篇5
从目前发展趋势来看，房地产市场发展势头强劲，政府也出台了相关政策来表明遏制房价过高的决心，但从实际情况来看，房价增长态势还未加以遏制，在当前的一些城市中，当前房价已经远超于金融危机爆发前。从数量上来说，房地产存量、未来发展预期、需求量间逐渐向较为吻合的方向发展；从价上来说，每一个需求层次人群在购买力上存在差异，在确保供给量情况下，价格变为制约供给与需求相匹配的矛盾。
二、我国房地产市场需要调控的相关环节
房地产市场逐渐兴起和繁荣和我国经济发展的步调是相吻合的，广大群众的生活水准日益提升，购买力逐渐加强，这些成为房地产需求来源。然而，行业发展过快过热等诸多方面的问题，需经科学宏观调控来加以指导，这能有效解决目前一些行业矛盾。过高的价格是当前房地产市场最明显的问题，并且情况更为严重，主要是房价过快增幅已经超出工资增长速度，尤其是中低收入群体购房困难，高收入群体、炒房团等存在多买多得的情况，这充分说明市场购买力存在严重两极分化情形，市场需要与刚性需要存在压力。
三、我国房地产市场调控所需的法律支持
（1）价格管控。《房地产管理法》对住宅商品价格形成奠定基础，在该法规的第四章第33条指出，标定地价、基准地价以及房屋重置价格需定期进行公示，这是住宅商品现价作为参照标准。第四章第34条指出，国家采取房地产价格评估制度。在对房地产价格进行评估时，应始终秉承公平、公开、公正的基本原则，根据国家规定的评估程序、技术标准，是根据标定地价、基准地价以及各种类型房屋的重置价格当成基础，根据当地市场价开展评估。（2）土地出让管控。《房地产管理法》第二章第10条指出，出让土地使用权，应该与土地使用整体规划、城市规划、年度建设用地计划相匹配，这是从宏观方面来对房地产开发实行管控。在当前我国强调集体所有制情况下，县村级单位、城市中存在诸多行政村。当期村委会有话语权，有时县级干部也难干预。（3）市场秩序管控。《房地产管理法》第六章第56条指出，违反该管理法的第30条规定，没有获得营业执照就开展房地产业开发，应该由县以上政府工商行政管理部门禁止房地产开发活动，在没收违法所得情形下，并予以罚款。该条款也存在法律责任轻的问题。不是进行房地产开发获取的收入都没收非法所得，并进行罚款。然而，针对该当事人来讲，损失资金并不能使其放弃非法开展房地产投机情况，更为重要的是实行开发活动后，解决后续问题也存在困难，对市场秩序稳定带来负面影响。
四、我国房地产市场调控的法律策略
（1）法律责任定性。使用《房地产管理法》辅助开展市场宏观调控，最先做的是法律管束和法律责任继续吻合，也就是法律责任逐渐拓展到刑事范围内，在刑事责任上要探求其根源。然而，经过多年的发展后，仍旧屹立的房地产企业，获取的利润能承受非法用地的罚款。当地政府从自身利益考虑，也愿意与企业开展强强联合。国家有关部门、地方政府与企业之间就会出现博弈，因此，在有刑事责任情况下，单纯行政处罚与经济损失不能影响地方政府、企业对利益优化后的选择。（2）价格衡量标准。房地产市场价格方面的问题将会出现联动效应，从价格环节开展宏观调控，现实意义重大。《房地产管理法》未排斥对实际指标约束。市场指导价应在科研、分析基准地价、确定地价以及房屋价格重置，并经评审后得到结论，这是对市场进行评估后获得的结论，是对房地产市场价格是否符合规定的参照标准，是政府进行信息公示的重点内容。（3）市场秩序引导。《房地产管理法》为房地产业专门法律，其有一定责任管控市场秩序，尤其是房地产市场需要进一步规范的今天，市场秩序上的法律约束仍有指导意义最后，对购买交易行为提出与地方相符的要求，方便政府各个时期推行宏观调控措施。
住房问题是关系国计民生的大事，在社会经济转型时期，房地产过热发展需要科学的宏观调控引导，同时更需要法律制度给予权威性的规定，规避房地产开发过程中的可乘之机，稳定市场发展，真正发挥房地产行业对国民经济的支持作用。相信随着法律制度的建设，房地产市场调控工作将会取得显著成效，从而营造出健康有序的行业环境，使人民长期受益。
参 考 文 献
[1]杨德文.探析我国房地产价格法律调控制度的构建[J].中国市场.2010（35）
房地产市调方法篇6
曾经说过，“法律是治国之重器，法治是国家治理体系和治理能力的重要依托”。依法治国是解决我国在发展中存在问题的关键，有利于促进社会公平，确保国家的长治久安。近些年，我国房地产行业发展迅速，房地产行业的发展在国民经济的发展中占重要地位，因此，房地产市场的稳定发展需要完善的法律维护提下，房地产法律体系的建立和完善有利于维护房地产行业的秩序，促进房地产行业的稳定发展。最近五年之内，我国房地产行业迅速发展，各地房价纷纷快速上涨，一路飙高的房价也抵挡不住人们买房的热潮，直到今年房价才基本稳定。我国房地产业的火爆引起了有关房地产经济泡沫的讨论。笔者认为，我国房地产市场化主要包括供给的市场化和需求的市场化。而我国房地产表现出过于市场化，房价掌握在供给者的手中。这样看来我国房地产业已经成为暴利产业和泡沫产业，严重时可能造成金融危机，危害到我国国民经济的发展。因此，房地产业法律制度的健全至关重要，完善的房地产法律以及相关配套法律法规将成为房地产经济健康发展的需要。
一、我国房地产立法进程
房地产法具有广义和狭义之分，广义上的房地产法指的是我国为了调整房地产关系，制定的相关法律、法规、条例的总称，主要包括宪法、民法、经济法中房地产相关法律法规，土地管理法、城市规划法、房地产管理法等关于房地产的基本法规，行政法规等房地产相关规定；狭义上指的是房地产管理法，是国家立法机关为调整房地产关系制定的基本法律。我国房地产立法进程基本上经历三个阶段：第一阶段是从新中国成立到上个世纪七十年代末，这一阶段我国房地产立法刚刚起步，是房地产法律形成的雏形阶段。在这一阶段我国处在建国初期，经济、政治、法律等体系都还没有建立完善，房地产立法呈现出国家国家规章制度和政策的形势，城市住房也不允许商品化，相关法律少，缺乏制定准则，立法水平低。第二阶段是从上个世纪八十年代到九十年代，这个阶段我国房地产立法开始逐渐发展起来。房地产立法呈现出新的特点，房地产法律的制定开始增加，其中重要的法律包括《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》等，这些法律主要规定和明确了房地产的各种关系；这一阶段国家对房地产立法的重视程度不断提高，房地产立法由政策转向法律；房地产法律涉及的范围扩大，对象也不断增加，增加了对房地产开发、交易、建设等方面的规定。第三阶段是从二十世纪九十年代至今，《中华人民共和国城市房地产管理法》成功颁布，标志着我国房地产立法逐渐完善，是我国第一部专门性的房地产管理法，至此之后我国逐步出台房地产的相关法律。
二、当前我国房地产法律体系存在的问题
现阶段我国房地产业法律体系已经比较进步，涵盖了整个房地产业的各个阶段和各个相关联行业。从房屋建设最基本的资源，土地，到工程的建设，从土地的补偿，到房屋的销售，从房子的质量到入住后的物业，都有法律的保障与监督。从相关联性的行业来看，形成了一个以地产业为核心的庞大的相对来说比较完善的现代法律体系。总体上来看，我国房地产法律较分散，没有形成完善的房地产法律体系。
（一）国家权力与房地产权利不匹配
我国现行的房地产管理中，行政色彩过于严重，行政部门是社会的管理机构，制定的相关法律法规带有浓重的行政色彩，造成行政权力和民事权利不分的现状。过分的强调国家的土地拥有者地位，使国家权力超出了应有的范围，而房地产产权人的权利极大的被削弱了。
（二）房地产立法内容不全面
房地产业是从事房地产开发、建设、经营等相关产业，涉及的种类多，范围广，建设房地产法律的相关配套法律法规是十分必须要的，这样才能对房地产的各方面进行有序的管理和监督，使房地产行业健康发展。但是目前为止，我国房地产法律缺乏相关的配套法律法规，造成房地产法律无法形成完善的体系。（三）房地产立法相对滞后我国房地产经济的发展规律和市场经济发展的规律是制定房地产法律法规的重要依据，或者是在房地产业发展出现问题了才开始进行法律的建设，制约了法律的作用。我国房地产法律的内容比较简单，缺乏可操作性的具体规定。房地产政策的制定基本还是依据政策制定，不利于发挥法律对经济调节的时效性。
三、加强房地产法制建设的措施
目前我国房地产法律体系还不完善，不利于对房地产业进行合理有效的整治和监督，只有不断加强房地产法制建设，才能用法律维护房地产市场的稳定。
（一）加强房地产宏观调控法律体系的建立
首先，制定《宏观调控法》，使宏观调控有法可依。我国目前的宏观调控处于授权、决策、执行、监督各方面混乱的局面，调控职能不明确，职能相互交叉冲突，缺乏完善的宏观调控法律法规作为开展各项工作的依据，因此要不断借鉴西方国家的成功经验，制定统一完善的宏观调控法律体系，制定完善的房地产领域宏观调控法律法规，使国家决策、行政、监督等各项工作协调开展，促进公共权力运作的透明度与公开度，使房地产宏观调控有法可依。其次，建立和完善房地产宏观调控的法律责任机制。宏观调控主体拥有国家赋予他们的权力，要行使对我国房地产市场的调控职能，当然也是其义务所在。在近几年我国房地产市场的宏观调控中，中央政府曾屡次下令要求各个地方政府抑制投资过热的势头但却收不到什么效果，归根结底在于没有法律责任的约束。房地产市场宏观调控措施缺少了法律性的保证，那必然是短视的饮鸩止渴。在房地产市场宏观调控中更多的倾注法律性元素，才能更长久更公平的解决现有的问题，这也是依法治国的必然要求。
（二）完善与房地产相关法律的建设
首先，加强对房地产法律中相关税法的建设，使房地产法律在当前的发展环境下具有实际可操作性。税收可以作为市场调控的重要手段，是市场经济的“自动稳定器”，有利于合理调控房价，稳定市场房价。税收在调节房地产市场中的作用主要体现在房地产开发、房产转让、房地产管理等方面，例如实施房地产征税、减税、停税等政策，有效地调节房地产开发、销售等主要环节，在特殊时期起到房地产市场的调节作用。政府实施各项房地产税收优惠政策或提高税收政策，不仅能够调价房地产开发市场的稳定，还能够打击房地产开发商的违法违规行为；购房优惠或补贴政策的实施，有利于刺激房地产市场，平衡房地产供需矛盾，减少房地产泡沫对市场经济的影响。针对房地产投机行为，在西方国家普遍征收物业税，物业税增加了房屋保有者的经济负担，可以在遏制投机行为中真正发挥作用。其次，要加强保障我国居民的居住权，我国现行的《宪法》内容中没有涉及到公民居住权的相关内容，而民事法律中关于居民居住权的规定还存在许多缺陷，不利于保障我国公民居住权的合法利益，因此应从宪法层面制定相关法律保障公民的居住权，实现公民居住权的是社会化和公益化。除此以外，由于我国市场经济发展迅速，房地产业关系也瞬息万变，日益复杂，因此需要适当调整现行房地产业法律法规，加强房地产法律中可操作性法规的建设，使法律更好的发挥出对房地产业的调控作用。针对我国房地产行业缺乏健全和完善的法律体系的现状，相关部门要加快建设和完善我国房地产法律体系建设的步伐，并制定出与当地房地产产业相符合的监督体系，使房地产市场的监督和调控有法可依，促进房地产行业的健康发展。
（三）加强房地产相关制度的建设
首先，要加强基本制度的建设。法律要尊重和维护我国公民居住选择权，切实保障公民在购买住房应该享有的一切权利，政府要加强我国保障性住房的建设，为需要的居民提供保障性住房。其次，要加强公示制度的建设。建设并完善我国所有公职人员的财产申报制度和公示制度。最后，完善税收制度。建立健全我国中央和地方的财政力量与行事权利相匹配的制度，完善我国省级以下财政体系，不断加强我国基层政府为房地产业提供服务的能力。
（四）注重房地产法律建设与其他法规的协调与配合
房地产市场的发展和调控是一项复杂、多面的系统工程，仅靠房地产法律的维护是不够的。因此要加强房地产法律与我国宪法、经济法、民法等基本法律的关联，在基本法律法规中增加房地产的相关规定，完善房地产法律法规的建设。除此以外，要加强房地产法律体系的修订、补充和完善，使其适应市场经济的不断变化和发展，加快各项法律完善措施。房地产法律法规的制定和完善还要依据建设法、环境法、银行法、行政法、财政法、税法等各项法律法规，使房地产法律法规更加完善。
四、结语
时至今日，房地产行业已经发展成为一个成熟、稳健，对国民经济的发展有着至关重要的促进作用的市场，房地产市场稳定发展的法律维护建设至关重要。新中国成立至今，国家不断重视房地产市场的发展，我国房地产法律不断改进和完善，法律、法规和条例得到补充修正与完善，更好的适应了社会经济发展的需要。面对我国房地产法律体系建设中厚重的问题和漏洞，要加快房地产法律体系的建设步伐，充分发挥法律对房地产市场稳定的维护作用。
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房地产市调方法篇7
（二）房地产市场分类调控的必要性人们常说价格是市场的信号灯，它反映房地产市场供给与需求的变化，又引领着市场供给与需求的变化。同样是价格波动，各地区的情形不尽相同，有些地区价格波动主要原因是需求变动，有些地区价格波动主要原因在于供给变动，有些地区价格波动主要原因在于供给与需求的同时变动。此外，人们购买房地产的目的不完全一样，建造的房屋也非同质，有地理位置的不同，资金来源的不同，每一套房屋面积有大小，质量有区别。结合供给与需求两个因素，人们可以发现各个地区的房地产发展水平存在很大的差异。鉴别各地区价格涨落的主要因素，细分房地产市场供给与需求的不同类别，分析不同地区房地产业发展的具体情况，并针对不同类别的房地产市场采取不同的经济、法律和行政措施可以更好地指导一个国家或地区房地产业开发建设，有针对性地弥补市场失灵现象，促进社会公平。
二、发达国家房地产市场分类调控的实践
（一）法律方面的分类调控政策1.出台法规抑制投资投机需求过度的房地产投机行为会推高房价、造成房地产市场非理性发展、抑制了其他消费需求，影响内需扩大，加剧经济结构失衡、伤害实体经济、甚至引发经济危机，健康的房地产市场应该是以刚性需求为主体。发达国家往往制定法律从制度上抑制房地产市场的投资投机需求。德国曾是全球房荒最严重的国家之一，发展到今天，德国住房供应充沛、政策法律完善、房地产市场稳定，法律是德国政府调控房地产市场的有效手段。由于德国低房价的吸引，近年来大量海外炒房团涌入德国，境外资金已经超过本土资金成为房地产市场的主力，对此，民众普遍担心德国房价和房租会被炒高，全国各地出现了大规模抗议活动向政府施压，最后许多地方政府分别出台法规限制最高房价和房租，从而极大打击了外资炒作德国房地产的热情，许多海外炒房团开始逐步淡出德国市场。2.颁布专门法律保障弱势群体的住房需求完全的市场经济条件会带来住房的不公平，表现为中低收入人群不能得到合适的住房。中低收入人群就是市场经济中的弱势群体，发达国家通常制定法律保障他们的住房需求。早在1949年，美国的《国民住房法》中就提出了“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家”的目标。在解决美国曾经出现的居住困难问题、减少贫困和种族歧视、提供更加平等的公民发展机会等方面，发挥了重要的作用。英国政府曾制定一系列法律来满足不同时期劳动力移民这一特殊的中低收入群体的住房需求，在英国发生过两次大规模的移民潮，一次是19世纪工业革命时期，另一次是二战后英联邦各国涌入英国各城市的移民潮，前者主要是农村劳动力向城市的移动，后者是外籍劳动力向英国各大城市的移动，两次劳动力的大迁移都引发了较严重的住房问题。为此，1851年英国的第一部住宅法《沙夫茨伯里法》（ShaftesburyAct）和同年颁布的《劳动阶级宿舍法》（LabouringClasses’LodgingHouseAct）提出政府可以通过建设廉价租赁房来增加劳动者的住房供应。1848—1909年期间，面对大规模的农村劳动力涌入城市，英国政府共颁布和修订12部相关法令，1949—1977年期间，英国经济恢复时期面对大规模的外籍劳动力的涌入，英国政府共颁布和修订15部相关法令[1]。
（二）行政规划方面的分类调控政策1.土地规划方面的分类调控发达国家和地区对土地管理方面通常有良好的规划。如德国以社会市场经济模式著称，主张政府主导，市场参与，强调房地产的规划管理，规划目的在于控制房地产市场结构，德国政府在土地统一规划的基础上，把土地划分为居住区、商业区、工业区三个功能区，一般情况下这些功能区不能混杂，在功能区划分的基础上再对居住区进行细分，具体细分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区，这种细分形成高、中、低档的住房供应结构，不同档次的住房对应不同收入档次的人群。再如英国对土地功能区也有明确的划分，而且其土地利用规划系统还具有多目标性，除了实现住房目标外，还有例如环境可持续性、社会融合等目标，强调可持续社区建设，充分利用轻污染工业用地，提高建筑密度。即使土地私有化很高的美国，虽然国家很少干预土地市场的具体交易环节，但在土地管理方面也通过总体规划、分区条例、建筑法典和地块划分规则等建筑方面的法规对土地进行规划管理。2.针对低收入群体的特殊规划解决低收入群体住房问题，发达国家主要的安排就是提供公共住房，公共住房是典型的政府福利住房，由国家投资建设，然后低价出租给低收入家庭。第二次世界大战后的英国、法国、美国、德国、荷兰、瑞典、新加坡等发达国家都曾兴建大批公共住房提供给低收入家庭租用。德国政府明确规定福利房的比例，如科隆市政府就规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是针对低收入群，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房是面向低收入家庭的出租房。政府对社会福利住房专门规划用地，在开发商开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。再如法国政府规定，人口超过5万的城镇中，公共住房占全部住房的比例不能低于20%[2]。
（三）财税方面的分类调控政策1.房地产投资投机需求与刚性需求适用不同的财税政策面对房地产市场中的投机行为，财税方面发达国家和地区通常采用差异化的税率来进行调控，抑制房地产市场的投机行为。（1）通过征收房地产税增加房地产保有环节的成本来抑制投机需求。许多发达国家设有房地产税，如美国各州和地方政府房地产税率各不相同，大致为1.2％～1.8％，一幢价值30万美元的房屋每年的房产税大约为4500元，房价越高，赋税越重。另外，发达国家对二套房以上的房地产征收更高的税率。如美国对于首套住房免征房产税，而对于二套房起征房地税，而对于三套房和四套房的房产税会有较大比例的增加。（2）对于房地产交易税方面税率规定不同。美国有些州针对房屋购买和出售时的差价征收增值税，对于超过两年的自住房屋增值税率有较大优惠，而对于投资投机性住房则没有此税收优惠。再如韩国为了抑制投资投机需求曾将二套房以上的交易税税率从9%～36%提高到50%。（3）通过征收高额地皮税抑制投机需求。如法国对购买房地产者征收高额地皮税，并征收空房税。所以长期以来，房地产市场都不是法国人投资或财产保值的重要领域。再如韩国为抑制土地倒卖，从2007年7月1日起，政府对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税[3]。2.不同的房地产市场参与群体适用不同的财税政策根据收入水平的不同，把房地产市场需求方划分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群。发达国家通常对中低收入人群购房者给予税收优惠或给予财政补贴。美国对于中低收入用于自住需求的购房者给予免交贷款利息税、减少财产税的优惠。对于拥有住房的低收入家庭，也给予诸多税收优惠。美国对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的低收入者，对抵押贷款的利息进行扣除后再征收个人所得税，还减免他们的所得税和财产税。另外，发达国家还对特殊人群提供住房需求方面的税收补贴。如美国将老人、严重精神病患者、艾滋病患者和无家可归者视为特殊住房需求的人群，对这些特殊人群给予“支持性住房”，这些住房意味着政府给予较多的[4]。再如英国对单身青年的住房需求给予补贴，英国地方住房当局有法定责任去评估青年人在该区域的住房需求，有一半的英格兰和威尔士政府允许年满16岁的年轻人登记申请社会公共租赁房[5]。新加坡对低收入者提供廉租房，对特困户则租给每套42m2旧的廉租屋，每月只象征性地收取11新加坡元的房租，解决了困难户和特困户的住房问题[6]。3.不同的房地产开发商群体适用不同的财税政策发达国家对不同的房地产开发商执行不同的财税政策，通常的做法是政府向盈利性房地产开发商提供补贴，同时要求这些企业必须建造租金价格适中的住房，企业开发普通商品房则没有这类财政补贴。美国政府一直采取积极有效的措施，解决低收入者的住房问题，对廉价住房建设的开发商政府提供财政补贴，这包括地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的廉价住房，美国政府投资兴建公共住房；作为典型的高福利国家，瑞典对开发商的补贴比其他国家更明显，由政府补贴大量的贷款利息来维持建房的低成本，开发商可以从银行或通过专门的住房金融贷款机构，以低于市场利率的价格贷到款用于规定的住宅类型建设[7]。
（四）金融方面的分类调控政策1.自住需求与投资投机需求金融政策不同美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。美国政府规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。21世纪初美国房价持续上涨，为了挤压房地产市场中的“泡沫”，美国联邦储备委员会曾经连续17次加息，几乎同时英国也面临同样的问题也采取了类似的手段，试图增加投资投机者的成本，抑制投资投机需求。2.高、中、低收入水平群体购房时金融政策不同日本政府为中、低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由市场自行解决，按正常的市场贷款利率。美国政府对高收入者供应的商品房，价格由市场调节，政府照章收税，对中等收入者供应含有一定社会保障的社会住宅，政府给予一定的购房贷款利息优惠，房贷利息可冲抵个人收入所得税。3.不同的房地产开发商贷款利率有区别墨西哥在这方面做到极致，墨西哥中央银行和全国性抵押贷款机构根据房屋预定售价制确定阶梯式房地产开发商的贷款利率，房屋售价和贷款利率成正比，房屋售价越高，贷款利率就越高，来抑制高房价房地产的开发；而对于中低价位的房地产项目，开发商可以从抵押贷款机构获得低于市场利率2%的贷款，目的是增加中低价位住房的供应，抑制高价位住房的供应[6]。
三、发达国家房地产分类调控经验及启示
他山之石，可以攻玉。我国政府可以借鉴发达国家分类调控的经验，更好地起到引导、监管房地产市场健康发展的职能。
（一）厘清政府在房地产市场的职能，重构房地产法律体系政府介入房地产市场是市场经济国家共同的选择，单纯依靠市场力量很难解决中低收入人群的住房问题。但政府的过度干预又会使房地产市场失去活力，政府负担过重。结合房地产市场分类调控的思想，关于政府与市场的边界，美国的做法很值得借鉴。美国政府介入，但又没有像我国政府过去那样大包大揽，房地产市场在政府支持保障中自主运行。而中国政府与房地产市场的边界一直被学术界诟病，中国房地产市场，地方政府既是规则的制定者，又是市场竞争的直接参与者。解决这一困境的途径是政府退出房地产利益链，同时积极承担保障职责，并制定和维护好市场规则。政府与市场的边界没有界定清楚，就谈不上有效的房地产市场分类调控。有了政府与市场边界的合理界定，对房地产市场的分类调控还需要制度层面的强力保障。法律体系的有效构建是房地产市场健康运行的制度保障，是最重要的市场规则。在制度建设相对完善的基础上，应该充分引导市场的作用，践行房地产分类调控的思想。当前，建设和完善中国房地产法律法规体系迫在眉睫。为此，首先要在现有相关法律法规的基础上研究制定《房地产法》，借以确立市场规则，规范和约束企业、政府、行业协会等主体的行为，因为目前很多行政性文件，在各地执行时存在打折扣的混乱现象。同时，在该法所确定的基本框架内协调中央政府各部门及地方政府在房地产调控中的行为，并结合《物权法》的修订和补充现有的房地产相关法律，在财税、金融、土地政策制定中突出分类调控的思想。
（二）加强土地规划，健全财税、金融分类调控政策课题组认为房地产市场调控的目标应该兼顾社会公平和经济效率，现实的情况是我国房地产市场发展缺乏长期的规划，房地产调控始终只是宏观经济管理的工具，房地产市场所应担负的重要社会功能没有得到重视。所以，房地产市场快速发展的这些年中，土地调控规划服从于宏观经济大局，在一定程度上处于随机状态。在土地调控方面，众多发达国家都有自己的规划，德国有商业区、工业区和居住区划分，在此基础上把居住区细分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区，值得我国借鉴。有土地规划，又有严格执行，方能减少土地调控政策的随机性。在金融、财税分类调控政策方面，可以借鉴发达国家的做法。金融分类调控政策方面，可结合中国住房消费特点，针对不同档次和面积的住房设计不同的利率和首付政策，同时根据房地产企业开发的不同类别，给予差别化的贷款利率，带有福利住房性质的开发商项目可由国有银行或政策性银行给予低利息贷款。在财税方面，取消高等级住房市场的限购政策，改为征收房产税，来增加高等级住房的持有成本，普通商品房市场税收与补贴政策可保持不变，大力增加经济适用房、公租房、廉租房的数量。对于出售房屋所得税可以借鉴美国的做法，采用累进税率。而对于带有福利性质的住房开发各级政府也应给予房地产开发商必要的税收减免和财政补贴。
房地产市调方法篇8
原标题：经济法视野下的房价调控
收录日期：2013年6月4日
目前，不断上涨似乎看不到顶点的房价已经成为百姓之痛。在今年召开的两会上，房价也是绝对的热点。开发商、地方政府、经济学家、政协委员以及人大代表就这个问题争论不休。也正是这个时候，公众开始逐渐认识高房价所带来的问题以及不断上涨的房价背后的真正大赢家――政府。
一、高房价的原因
（一）土地财政引起的房价上涨。目前，我国商品房的成本构成主要有六项：①土地成本和各项行政费用：包括土地出让金和拆迁等费用及相关行政费用，占据了整个成本的近50%；②建造成本：包括住房设计费用、建筑成本和绿化配套费用，一般占整个开发费用的20%；③融资成本：一般按7%计算；④营销成本：一般企业按3%计算；⑤管理成本；⑥利润：一般为20%左右。通过对商品房开发的相关成本分析，可见造成目前高居不下的房价的真正原因是日益高涨的土地成本。按照目前渐趋清晰的房价成本构成，利益既得者首先是地方政府，然后是开发商。笔者以为，房地产商追求高额利润，基于其市场逐利本性及最大利润化，这是盈利性组织的天然属性，是无可厚非的。但是，对于政策设计者或决策者的政府，将楼市视作GDP和财源的孵化器，显然有悖其公共属性。
因为我国土地的特殊属性――国家所有，使拥有土地的地方政府作为土地唯一的卖家处在高度垄断的强势地位，使得土地买卖成为竞争性极低的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地供给制度属于供给垄断和需求竞争，这种要素市场的必然结果是需求方恶性竞争，供给方坐收渔人之利，高房价的形成也就成了必然。
（二）体制失灵，削弱调控绩效。面对着居高不下的房价，国务院出台了一系列包括土地政策、财政政策以及货币政策在内的紧缩性宏观调控政策。然而，一些政府采取消极态度，使得一些调控高房价的政策并未达到预期的效果。
就财政政策和货币政策而言，国务院实行稳健的财政政策和紧缩性的货币政策，以期通过抑制购房需求来改变房价过高的困境。然而，在某些地方政府消极对待下，这一系列刚性的紧缩性政策逐渐演变为柔性的地方调控细则。这些柔性的配套措施不仅对高房价的解决鲜有益处，而且在一定程度上打击了中央政府的权威，加大了日后宏观调控的难度。
可见，高房价的形成渊源于体制失灵。而体制失灵，则集中体现为经济法对地方政府的制约不力。当前，作为经济法中克服体制失灵手段的财政分权，因其在一定程度上体现为对地方政府的约束不力，从而对制度固有功能的发挥产生消极影响，成为诱发体制失灵的一个基本动因。这在财政分权体制运转的过程中得到了充分的体现。
二、高房价所引起的社会问题
当今，高地价引起的高房价又引发很多社会问题。
首先，社会中贫富差距进一步拉大。从某种程度上说，土地占有量的多寡与财富的多寡有密切联系。富人进行房地产投资，使房产成为一种投资品，也促使了住房空置率提高，恶性循环抬高了房价；中下阶层部分居民买不起房无处安身，出现“蜗居”、“蚁居”现象。在如此高房价情况下，开发商和炒房者获得更多利益，进一步拉大和普通民众的差距，高房价反映在价格的垄断上，迫使购买者花更多的钱，进一步拉大贫富差距。
其次，在高房价面前，消费结构也发生改变，严重扭曲。据有关部门分析，一个家庭合理的财产结构，房产一般只占其中1/3，最多不能超过1/2。而我国一个工薪家庭的房产，一般要占全部财产的80%、甚至90%以上，而且这不是真的家产，是背负沉重包袱的债产，致使家庭消费结构严重失衡，不仅影响人们正常生活，而且影响人的全面发展。有些人甚至会出现由消费结构失衡，影响到心理素质失衡，做出危害社会、危害人民的事来。
最后，由于房价上涨，促使开发商为了挣钱不断征地、拆迁，引发了许多强拆事件，不利于构建和谐社会，维持社会稳定。而且，居民用储蓄购房，相应的就会减少其他商品的消费，消费力下降，引起国内内需供应不足，难以加快经济建设进程。
三、经济法对房地产市场实施调控的依据
宏观经济调控是经济法的重要组成部分，也是保证社会协调发展的必要条件，房地产则是国民经济的重要组成部分，一直以来也被视为国民经济的晴雨表。近年来，我国房地产市场呈井喷式发展与盲目追求GDP的飞速增长和日益严峻的土地财政密不可分。不断推高的房价，已经使得很大一部分房地产市场开始出现泡沫。国家根据国民经济协调发展和均衡增长的目标，应该在遵循市场经济运行规律的基础上，综合运用经济、法律、行政手段，对国民经济总量进行调控，使得总需求与总供给趋于平衡，有效地实现发展和增长目标。
而目前在我国国民经济的发展过程中，房地产市场主体各自追求最大化的利润，加之市场信息不对称，导致了房地产市场经济法律关系十分混乱，即房地产个体的经济利益破坏了社会的整体健康发展。在同建市场经济与法制社会的今天，房地产市场宏观调控法制化已势在必行，国家的宏观调控手段需要以法律手段为依据，而在多元化的法律调控手段中经济法手段无疑是最为重要的，经济法作为国家宏观调控政策的法律化，为宏观政策的贯彻与落实提供了法律程式，国家应依据经济法的价值理念在房地产市场的发展中确立规范、科学、民主的政府管理职能，从金融、税收、土地等各方面依法对房地产市场进行宏观调控，通过协调各方利益冲突实现“防止垄断、抑制贫富差距、提升交易效率”的目的，从而有效保证房地产市场的健康发展。
四、经济法视野下对房地产价格调控的一些建议
（一）遏制土地财政，从源头上控制房价。正所谓“打蛇要打七寸”，因为土地价格的快速上涨是导致当下房价上涨的基本影响因素之一，所以国家试图通过收紧“土地闸门”来遏制房价过快上涨。现在的问题是收紧“土地闸门”能否起到遏制房价过快上涨的预期效果呢？之所以会有些担忧，是因为有前车之鉴，“上有政策，下有对策”的应对之风，常常会使房地产调控“无功而返”，最后导致房地产调控变成了“空调”。
要使房地产调控真正落实到位，首要问题是要抑制地方政府的投资冲动，不能再靠有限的财政收入来支撑其无限的投资扩张冲动了。当然，也要打通和规范地方政府的融资及再融资渠道。所以，要想遏制高房价，实现房地产调控的政策效应，我们必须管住地方政府的“钱袋子”，让类似的契税收入而不是土地出让收益逐渐成为地方财政的主要收入来源。否则，土地财政将大大削弱中央政府的房地产调控政策效果，这已被以往的事实所反复证实。
（二）用税收来调控房价
1、在房地产保有环节开征物业税。物业税，又称房地产税，是以不动产为课税对象在不动产占有环节课征的一种税。征收物业税的好处是：一方面极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的有效供给；另一方面高额的房地产保有税率避免了业主控制或低效率使用房地产，刺激了交易活动。我国目前房地产保有环节几乎没有成本，导致商品房空置率奇高，而大部分人却没有房居住。因此，在房地产保有环节征收物业税，对打击投机行为，抑制房地产价格的上涨有立竿见影的效果。
2、建立统一的房地产开发税收制度。房地产开发和转让环节的高税收，以及各种税收之间的重叠，手续繁杂，不仅不利于我国的税制建设，而且加大了房地产交易成本，推动了房地产价格的上涨，所以要统一开发经营环节税种，避免重复征税。
3、增加大户型商品房的税收。由于小户型商品房的利润空间小，房地产开发商在利益的驱动下，往往热衷于开发大户型的商品房，而小户型商品房供给严重不足。建议政府对大户型住房增加税收，降低开发商的利润空间，促使开发商投资小户型商品房建设，调节各种套型住房结构，既能降低商品房的空置率，又能满足市场的住房需求，调节市场商品房的供应量，稳定房地产的价格。
（三）加强金融法律法规的监管，以稳定房价
1、提高金融调控法规层级，开发多元化的房地产金融产品。建议立法机关尽快出台高效力等级的法律法规，统一全国金融法律口径。同时，出台一些金融机构组织的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境，推进房地产金融业健康发展。成熟的房地产市场都伴随着产品多样的房地产金融，所以我国要加快建立相关的房地产金融产品法规，促进房地产抵押债券、房地产信托、房地产抵押贷款保险等金融产品的发展。
2、强化金融机构的法律责任。一些商业银行在自身利益的驱使下，往往对央行的政策做变通实行，又没有相应的制裁措施，导致国家的宏观调控难以发挥作用，房地产价格居高不下。所以，金融法规要强化相应的法律责任，对金融机构的违法违规行为进行严厉查处，强化法律责任，才能有效抑制投机者的空间，进而稳定房价。
3、建立房地产金融的信息披露制度。防范金融风险的核心就是要建立完善的信息披露制度，严格审批贷款程序。各金融机构要建立信息披露制度，实现房地产金融信息共享。同时要注意收集房地产信息和市场信息，并进行分析整理和运用，提高监控能力，防止投机行为，减少金融风险，进而稳定房价。
主要参考文献：
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[6]高成亮，应尚军.房价影响因素系统分析[J].商场现代化，2010.5.
房地产市调方法篇9
（一）整体性
整体性，体现在房地产市场调控目标以及调控对象上。社会整体利益应该具有以下几个特征：第一，受益主体的非特定性；第二，公共利益的设定不应出于个别主体的商业目的，但是公共利益的设定并不排斥整个社会的商业目的，也不排斥旨在促进公共利益的次级群体利益；第三，公共利益的确定及实现应通过法定的正当程序来实现，并具有广泛的群众基础。经济法基本原则要求宏观调控要着眼于社会经济的宏观结构和总体运行，目标涉及社会经济增长、经济稳定、结构协调等宏观指标和各类经济总量，影响对象的范围是社会经济全局。观调控往往是指向未来的，具有超前性，宏观经济形式是变幻莫测的。经济法中的宏观调控法是介于一般性与特殊性、原则性与灵活性、自治性与强制性之间的法律。因此，经济法要比一般的法律更抽象、更一般，只有这样才能涵盖整个宏观经济全局，如果规定得太具体就会导致因小失大，不能进行宏观调控。
（二）间接性
间接性，指宏观调控主要通过计划、税收、以及各项经济政策等手段，间接引导市场主体行为的特性，主要体现在调控方法及手段上。我国房地产市场的宏观调控具备很强的政策性，政策是宏观调控的灵魂。宏观调控政策对宏观调控法的制定具有重要的指导作用，无视宏观调控政策就不可能进行宏观调控。经济法是宏观政策的法律化，为贯彻和落实宏观政策提供了一套法律程式，有利于依法贯彻落实宏观调控政策，宏观调控政策为制定经济法的具体条款进行有效尝试，国家主要操作直接影响有关经济总量的经济杠杆，影响和带动社会众多经济主体的经济活动。
二、从经济法的角度看我国房地产市场宏观调控中的问题
（一）未真正以经济法为原则理解宏观调控的意义
提到房地产市场宏观调控，人们总是将房地产宏观调控和国家对房地产市场的政府调节混为一谈。健康的房地产市场实现的应该是均衡价格，并且自然形成消费市场从高到低的梯度分布。如果要分析宏观调控法调整房地产市场的目标、手段以及评价宏观调控法调整房地产市场的不足问题，则必须准确界定宏观调控法的理论前提。房地产市场的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共价值的实现上是失灵的。价值规律对市场的调节属于事后调节，从价格形成、信息反馈到产品生产有一定的时间差。房地产利润暴增诱发的房地产市场乱象破坏了社会主义市场经济秩序并可能最终影响到国民经济的健康有序发展。如果说这种区分在社会层面没有被重视可以理解的话，那么在法学研究中忽视这种区分则是不可接受的。
（二）宏观调控法律体系不完善，与房地产市场相关的经济法研究有待加强
近年来，我国房地产市场持续升温，房地产市场本身固有的缺陷使其在维护社会公平方面无能为力。房价不断上涨，超出了大多数有购房需求的老百姓的承受能力，长此以往，将不利于我国房地产市场的健康、持续和稳定的发展。国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低，缺乏完整的法律框架和结构。大部分文件无法自上而下顺利执行，无法起到积极良好的执行效果。因此，完善我国房地产市场调控体制就要完善其法律规范体系。土地的自然垄断性特征决定了房地产的垄断性特征，它体现为房地产市场的非同质性。当前，法学界对房地产市场法律调整的研究忽视了市场秩序规制法、市场监管法、国有经济参与法对房地产市场的法律调整。经济法其他组成部分对房地产市场的法律调整尚未受到重视。
（三）宏观调控的主体权力义务范围不明确、调控主体之间关系不明确
在房地产市场主体各自追求利润最大化和市场信息不对称的情况下，很容易造成房地产市场经济法律关系混乱，以至于房地产市场宏观调控主体之间关系部明确。当前我国对房地产市场进行宏观调控，常常未明确主体权力的义务范围。由于宏观调控的主体之间关系不明确，房地产市场不正当的竞争行为严重损害了市场机制的活力。经济法主体是指经济法律关系的参加者，即在经济管理、维护公平竞争、组织管理性流转和协作法律关系中依法享有一定权利、承担一定义务的当事人。房地产市场主体享有法律赋予的财产权、经营权、经济请求权等权利，作为经济法主体，房地产市场主体要促进公共经济利益的公平与公正。房地产市场主体需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。因此，需要国家通过反不正当竞争法、消费者权益保护法、产品质量法、价格法、广告法等来调节房地产市场供需平衡，维护合理的竞争结构，实现良性的竞争模式和经营秩序。房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。对于调控主体来说，要建立相互监督的机制，要明确每一级执行主体的权力义务，要保证信息公开，保证每一个调控主体和执行主体都能掌握相对应的信息。
三、经济法视野下实现我国房地产市场宏观调控路径
（一）规制政府行为，在房地产宏观调控中体现经济法价值
我国经济体制是由高度集中的计划经济转向社会主义市场经济，也就是说是从全面的国家干预走向市场的，政府不但养成了直接参与微观经济活动的惯性。经济法所表达利益的全局性与总括性的保护，但个人利益、公共利益与国家利益之家是紧密相连。干预经济对政府及其工作人员来说，往往有着干预经济的本能和惯性。政府本身难以为市场失灵定出一些具体的标准或界限，使干预行为处于不确定状态。阻碍社会主义市场经济建立的主要矛盾是政府干预过多，国家作为经济法律关系的主体，其权利不能由经济法律关系主体靠合意去克服，要通过经济法的变动去克服。经济法追求的是社会公平，这并不与效率优先相矛盾。房地产市场的宏观调控，基于经济法的基本原则，要对政府干预经济的权利和义务、范围、手段、时效等做出具体的规定，防止政府权力滥用。强调市场主体自由竞争,由市场机制进行资源的配置。服务型政府的建设与国民经济的发展息息相关，也是经济法所倡导的法治理念。
（二）建立房地产宏观调控立法体系，规范市场主体
运用以法律手段建立规范化的房地产业运行环境，是促进我国房地产业持续增长、实现房地产市场稳定运行的有效途径。经济法视野下宏观调控是国家职能发展到一定程度的必然要求。经济法的立法既要重视市场机制在资源配置方面的基础性作用，又要注意发挥政府在维护良好市场秩序的作用，以适应新的历史条件下经济法的调控要求。国家对于经济生活的及时调控需要在法与经济之间建立新的参量经济政策。具有强制性法律手段主要是通过规范房地产市场主体行为，并且在协调各方利益的基础上，引导房地产市场健康发展。在市场经济条件下，国家干预房地产市场的力度与程度会影响市场主体的积极性，这是政府介入房地产市场的适当性和合法性问题。中间层主体对市场主体的规制权来源于市场主体的共同约定，中间层主体对市场主体的规制难以达到应有效果。当法律手段被当作宏观调控的基本手段时，发展到一定阶段的市场经济，要求我们建立并完善一种可操作性强的房地产宏观调控立法体系。尽管目前我国的经济立法在一定程度上克服了在立法中的部门利益，但政府部门在立法过程中对法律的形成仍有实质影响。
房地产市调方法篇10
房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对独立，缺乏综合协调部门。房地产项目的实施，一是审批过程中部门条块分割，缺少综合协调部门，使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前，未考虑周边道路，上、下水等基础配套设施，开发难度大，即使开发，也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假，增加管理难度。
2、房地产的投诉是的热点新问题之一
随着房地产市场的发展，有关房地产投诉也不断增加，已占到总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面，一是配套设施不完善，产权不明晰，有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量新问题。质量新问题的危害程度鉴定困难，同时涉及住户、开发商、建造商、材料供给商等多部门，解决新问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不规范，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等新问题时有发生，对房地产市场的负面影响较大。
3、商品房建设产业化程度较低，销售价格较高
由于近几年该市房地产发展看好，吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述，截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家，但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%，且产业化程度低，一些住宅开发，虽有水净化系统、智能化等，多为单一系统，达不到建设部的部颁标准，市的住宅产业化的发展和房地产的发展存在一定的差距。
二、杭州市房地产市场的基本状况
1998年以来，市认真贯彻落实国务院有关进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神要求，广大城镇居民积极参和住房改革，住房商品化等新的住房消费观念已基本形成，房地产投资快速增长，房地产企业实力不断增强，住房梯度供给体系已基本建立，使房地产市场有了较大的发展。
1、住房制度改革的顺利进行，为市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础
自1993年以来，市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策，制定了《市房地产开放经营管理若干规定》和《有关外地单位和个人购买市区单位自管房，个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的办法，使住房制度改革取得了明显成效。同时，取消了对外地购房的限制，房地产市场更趋活跃，也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。
2、房地产投资快速增长，商品住宅消费供销两旺
近几年来，市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加，极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来，市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年，市进一步贯彻落实国家宏观调控政策，深入开展房地产市场秩序专项整治，扎实推进住房保障体系建设，全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元，其中市区69.56亿元，比上年分别增长25.1%和30.3%；新开工面积522万平方米，其中市区210.4万平方米，分别增长20.8%和76.9%；竣工面积370.4万平方米，其中市区125.9万平方米，分别减少16.4%和16.6%；实现商品房销售面积418.3万平方米，其中市区171.1万平方米，分别增长16%和6.8%；商品房空置面积128.4万平方米，其中市区35.2万平方米，分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元，增长33.11%，房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中，市区房地产行业入库税收达到7.06亿元，同比增长16.5%，房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元，比上年同期上涨9%。
3、房地产企业机制灵活、注重品牌，提升了市房地产业的综合素质
截至2007年，全市各类房地产开发企业已发展到477家，自2006年以来平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发，改善了城市面貌，加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因，并将进一步提升该市房地产业的综合素质。
4、房地产市场供给结构逐步改善，市场供求关系日趋合理
市商品房价格近几年持续上涨，商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2，涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求，避免开发商单纯从经济效益出发，一味发展大户型、高价位的高档住房，造成市场普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求难以满足，市政府采取了适度调控办法，引导市房地产市场供给结构逐步完善。目前，市已基本建立了以商品房为主，经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供给体系，市场供求关系日趋合理。
三、对促进市房地产市场健康发展的几点建议
政府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序，提高市场运行效率，不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。
1、坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的探究
房地产业的发展和城市的经济发展紧密相连，密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下，加强对房地产发展情况的探究，提高政府宏观调控能力，更好地把握全市房地产的发展方向，促进经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门探究市的房地产发展的政策。及时了解情况，发现新问题，探究新问题，提出系统解决新问题的方法。具体要制定房地产业发展的总体规划，解决发展思路、发展规模、土地供给、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等新问题，保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判定能力，定期编制并房地产市场的基础价格水平，空置率等，加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力，并正确引导房地产投资和消费。
2、完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为
市场经济就是法制经济，完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度，结合市出现的实际情况，制定有关规定，消除政策盲区。建委应深入调查探究房地产管理体系和政策创新的新新问题，监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章，制订操作性强的实施管理办法，增加可操作性，减少体制性、政策性的障碍。同时，在依法行政的基础上，加大执法力度，切实解决一批消费者反映强烈的新问题，使消费者的弱势地位逐步得到改善，营造放心的消费环境，使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。
3、适度调控土地供给，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房新问题
近几年来市行政规划区域两次调整，市区范围不断扩大，要落实土地集中统一管理制度，统筹考虑已划入行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求，建设大型居住区。通过大型居住区的建设，加快周边地区的基础设施配套，提高大型居住区的环境质量，吸引居住，疏解老城区密度和缓解商品房供给的结构矛盾。按照市住宅发展规划中住宅供给量，确保商品住宅土地年供给量，同时逐步建立土地梯度供给体系，通过政府对土地的调控力度，尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设，进一步启动住房二、三级市场，使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房，实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。
4、着力提升住宅品质，推进住宅产业化
推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门，要按照政府引导，市场运作，企业实施的要求，做好推动和促进工作。要按照总体规划，分步实施，突出重点，有序推进的工作步骤，建立住宅技术保障体系，建筑体系，部品体系，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步，提高劳动生产率，推动住宅技术总体水平的提高。
四、结论
房地产业作为市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极功能，因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。政府在房地产市场发展中担负着保障住房供给体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市政府进一步完善行业管理体制和产业管理体制，完善各职能部门的协调机制，依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育，市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。
【参考文献
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房地产市调方法篇11
一、我国房产经济现状概述
近年来，随着城市化进程不断加快，城市基础建设得到了完善，提升了城市人口吸引力。这种改变也吸引了大量农村劳动力进入城市，使得城市人口密度愈来愈大，土地资源呈现了供不应求的状态。城市居民对住房需求量的增加，一定程度上刺激了房产经济发展。同时，房产也成为了部分地区的主导产业，并为地区就业增加了部分岗位，缓解了就业压力。但由于社会金融体系不够完善，再加上政府宏观调控不够到位，近年来房价上涨幅度过大[1]。供求关系发生变化，必然会造成价值波动。另外，部分基础制度存在一定滞后，制度无法跟上市场形势变化，给房产经济长远发展埋下了一定隐患。
二、目前房产经济管理过程中存在的问题分析
目前来看，我国房产经济管理过程中还存在一定问题，具体表现为以下几个方面：（1）管理目标较为模糊。为促进房产市场健康、持续发展，并让快速上涨的房价得到有效控制，我国政府在管理房产市场过程中对相关政策作出了较大调整，并发挥了一定效用。然而，从宏观上来看，目前我国依然处于社会主义经济发展初步阶段，在房地产长期规划方面认识还不够充分。无论是管理目标，还是政策目标，都存在一定的局限性，甚至存在错误的认识，使得管理目标、政策目标无法跟上市场变化的节奏。与此同时，政策实施连续性不足，造成了房产市场波动过大，带来了一定程度的经济风险。在这种情况下，部分投机者会乘着政策缺陷及市场波动，采取部分投机行为，使得市场秩序受到破坏，会让房产经济风险加剧。（2）政策调控未能解决房产经济实质性问题。尽管我国出台了一系列房产经济调控手段，但从具体手段来看，形式过于单一，并未从本质上解决房价快速增长的问题。政策调整往往是局部性的调整，只能治标，无法治本。例如，前期出台降税政策鼓励居民购房，而后期又出台限购政策，来遏制商品房交易。两种政策明显存在矛盾，反而让居民正常购房计划受到了影响，并造成了较大的市场波动，还为投机者创造了投机机会。如果这种矛盾性的政策反复循环，会使得购房者与开发商逐渐麻木，并影响到市场整体的积极性。（3）法律体系有待完善。从现状来看，我国房产相关法律法规建设滞后于房地产行业发展步伐。因此，在某些情况下，房产经济可能会出现无法可依的现象。而政府缺乏一套能够与房产行业发展紧密贴合的条例及细则，使得相关执法工作存在阻力，制约了房产经济法制管理。
三、促进房产经济管理的有效对策
1.完善管理机制
通过实施房地产管理体制改革，让我国房地产市场秩序得到改善。在相关管理体制改革过程中，政府部门要充分认识到经济管理的作用及其重要性，并将经济管理置入房地产市场管理当中。一方面，政府要结合市场机制，充分发挥市场调节作用，让市场本身具备良好的自我调节能力。在实施房地产经济监管的同时，要明确中央政府及地方政府的权责及管理范围，让行业监督工作顺利开展，以创建出一个良好的市场秩序。另一方面，中央政府要对相关财税制度进行完善，以此来控制土地财政过分增长，使地方财政对房地产的依赖程度降低，让宏观经济调控充分发挥作用。对于非法官商合作，中央政府要给予严惩，以维护地方房产市场秩序，让市场能够健康、持续发展。
2.加快相关法律建设
要维护房产市场经济秩序，必然离不开相关法律的支持。在完善相关法律体系的过程中，要结合国情及市场发展动态，构建出一个符合我国特色的房地产法律经济体系，从而实现房地产经济管理规范化、合法化。一方面，要对政府经济管理行为进行约束，避免政府对房地产市场过分地进行行政干预。另一方面，要对《建筑法》、《城市房地产管理法》等法律法规进行完善，并颁布相应细则，使得房产开发管理、交易管理及服务管理等均“有法可依”，形成一个规范化的体系。同时，要提升政策的稳定性、层次性，要保证政策始终处于正确方向，以此来促进房产经济市场健康发展。
3.改变房产经济管理意识
首先，要正确理解宏观调控的作用。我国房产经济问题仅依靠单纯性的行政命令调控，只能治标，无法治本。要改变当前的房产经济局面，必然要对相关管理体制进行“大刀阔斧”的改革。因此，无论是政府、房产企业，还是社会机构等，都应该正视宏观调控的作用意义。政府要结合市场中的调控失灵现象及市场变化，进行适当干预，但不能违背市场本身的运行规律。宏观调控的目的在于让市场本身能够充分发挥调节作用，当市场出现问题，且问题不断放大时，再借助宏观调控进行辅修复或引导，让市场始终维持相对平衡、健康、稳定的发展趋势。其次，要明确中央政府与地方政府在房地产经济管理中的关系。地方政府在遵循中央政策的基础上，也要做到“因地制宜”，从本地房产市场实际情况出发，通过差异化手段，使政策与当地房产市场经济发展形势相契合。
四、结语
完善房产经济管理是一个长久的过程，不可能一蹴而就。在这个过程当中，不能过于偏向于宏观调控，而忽略了市场本身的运作规律。需要通过体制改革，引导市场健康发展，让房产经济能够稳步前行。
参考文献：
[1]王向前.分析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].黑龙江科技信息，2012，（04）：150.
房地产市调方法篇12
一、我国房地产调控政策的影响
近日一则关于雄安新区开发建设的新闻在网络上传得沸沸扬扬，大家关注的点不在于雄安新区的定位以及发展战略，而纷纷瞄向了当地的房产。4月1日，党中央、国务院决定设立河北雄安新区消息后，就吸引了全国各地的房产投资者以及房产中介涌向雄安新区进行炒房，造成房价“虚高”、道路拥堵等问题，对当地百姓生活也带来了极大的影响。为了控制这一现象，当地立即出台了相应政策，安新、容城、雄县三县已经依法对土地、建设、房地产交易等进行管控，而且严厉打击各种违法售房以及购房行为，目前，雄安新区已经查处房地产、建筑领域违法违规行为765起，关闭71家售楼部、35家中介机构，对10家恶意炒作的房产企业约谈，刑拘违法犯罪嫌疑人7人。政府的及时控制对于违法售房、购房行为有良好的抑制作用，有助于当地的房地产市场大局稳定发展。
纵观全国各地，房价的调控一直都是一个博弈的问题，2016年年底国内多个城市房价上涨较快，政府出台了相应的房地产调控政策，从密集的调控政策可以感觉到我国房地产行业的发展压力，但政府的房地产调控政策对抑制炒房行为、违法交易有一定的帮助。例如近期广州地区相继出台了房价限购政策，在3月17日和3月30日分别出台了2个越来越严厉的限购政策，其主要内容为：广州本市户籍单身人士限购1套；广州社保?M5年，限购1套住房；不动产证满2年后方可转让；对离婚一年内的住房贷款申请人按在本市拥有一套住房的信贷政策执行；商服类房地产项目未经批准不得改为居住用途等。这些政策对于房地产行业的异常现象有很好的控制作用。在一系列密集出台的调控政策作用下，广州地区的房价上涨趋势得到了有效地控制。
房地产行业的巨大利益一直是诱发房地产行业不规范交易以及畸形炒房行为的重要原因，很多炒房团在全国各地专业从事炒房行为，抬高地价，对当地平常百姓的生活造成了严重的影响。政府的调控政策是一把利剑，可以对房地产行业进行规范，引导房地产市场的健康、可持续发展。但就当前的情况来看，我国关于房地产的调控政策依旧还不够完善，尽管密集出台了各种调控政策方针，但如果不能从根本上对房地产行业中的问题进行解决，房价畸形上涨问题就一直存在，人民的幸福生活更无从谈起。
二、房地产调控政策的发展
从房地产行业的发展趋势来看，导致房价过高的一个根本原因是供需不平衡，在一些主要的一线城市，人口数量太多，房地产资源有限，加上各种配套环境、市场环境的不断优化，导致房产价格虚高，而人们的薪酬水平却始终无法赶上房价上涨的速度，资金雄厚的人有能力购买房产获得更多收益，而缺乏资金的人在高房价环境下更是无法负担高额房费，因此造成一种死循环。对此，在房地产市场的调控过程中，最根本的还是需要做到供需平衡。
1.我国房产调控要以需求调控为主
我国房地产周期的拐点以及房地产调控政策具有较高的一致性，从中可以看出，我国的房地产调控主要以短期需求调控为主，当房价过高的时候可以通过抑制人们的需求来对房地产市场进行控制，当房地产市场低迷的时候，可以促进人们的房产需求从而带动房地产市场的发展。近期一些热点城市纷纷推出了房地产调控政策。例如北京的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》就提出了要对土地供应结构进行合理调整，从而为自住型商品住房供应更多土地，从而达到控制地价、限制房价的目的。上海也公布了新的措施，严格执行限购、限贷等调控政策，确保房地产市场的健康发展。纵观几个一线城市的调控政策发现，其中有针对需求的调控，也有针对供给的调控，但主要是以调控需求为主，例如限购限贷是调控政策中的主要内容。需求方面的调控是更加实际的、具体的，可行性较强的，而关于供给方面的调控则是一个比较笼统的过程，是原则性的问题，在短期内很难得到落实，因此通过控制需求可以在较短的时间内抑制房产交易量，产生立竿见影的调控效果。需求调控中最常见的方式就是限贷限购等，在未来房地产市场的发展过程中，还应该要根据当地的实际情况，出台相应的限贷限购政策，以更好地适合当地的房地产市场环境。
2.配合供给调控
房地产市调方法篇13
1998年以来，嘉兴市认真贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神要求，广大城镇居民积极参与住房改革，住房商品化等新的住房消费观念已基本形成，房地产投资快速增长，房地产企业实力不断增强，住房梯度供应体系已基本建立，使房地产市场有了较大的发展。
1、住房制度改革的顺利进行，为嘉兴市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础
自1993年以来，嘉兴市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策，制定了《嘉兴市房地产开放经营管理若干规定》和《关于外地单位和个人购买嘉兴市区单位自管房，个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明显成效。同时，取消了对外地购房的限制，房地产市场更趋活跃，也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。
2、房地产投资快速增长，商品住宅消费供销两旺
近几年来，嘉兴市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。嘉兴市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加，极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来，嘉兴市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年，嘉兴市进一步贯彻落实国家宏观调控政策，深入开展房地产市场秩序专项整治，扎实推进住房保障体系建设，全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元，其中市区69.56亿元，比上年分别增长25.1%和30.3%；新开工面积522万平方米，其中市区210.4万平方米，分别增长20.8%和76.9%；竣工面积370.4万平方米，其中市区125.9万平方米，分别减少16.4%和16.6%；实现商品房销售面积418.3万平方米，其中市区171.1万平方米，分别增长16%和6.8%；商品房空置面积128.4万平方米，其中市区35.2万平方米，分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元，增长33.11%，房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中，市区房地产行业入库税收达到7.06亿元，同比增长16.5%，房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元，比上年同期上涨9%。
3、房地产企业机制灵活、注重品牌，提升了嘉兴市房地产业的综合素质
截至2007年，全市各类房地产开发企业已发展到477家，自2006年以来平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发，改善了城市面貌，加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。嘉兴市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因，并将进一步提升该市房地产业的综合素质。
4、房地产市场供应结构逐步改善，市场供求关系日趋合理
嘉兴市商品房价格近几年持续上涨，商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2，涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求，避免开发商单纯从经济效益出发，一味发展大户型、高价位的高档住房，造成市场普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求难以满足，市政府采取了适度调控措施，引导嘉兴市房地产市场供应结构逐步完善。目前，嘉兴市已基本建立了以商品房为主，经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供应体
二、房地产市场存在的主要问题
嘉兴市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快，发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些问题。
1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大
房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对独立，缺乏综合协调部门。房地产项目的实施，一是审批过程中部门条块分割，缺少综合协调部门，使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前，未考虑周边道路，上、下水等基础配套设施，开发难度大，即使开发，也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假，增加管理难度。
2、房地产的投诉是的热点问题之一
随着房地产市场的发展，有关房地产投诉也不断增加，已占到总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面，一是配套设施不完善，产权不明晰，有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量问题。质量问题的危害程度鉴定困难，同时涉及住户、开发商、建造商、材料供应商等多部门，解决问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不规范，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等问题时有发生，对房地产市场的负面影响较大。
3、商品房建设产业化程度较低，销售价格较高
由于近几年该市房地产发展看好，吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述，截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家，但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%，且产业化程度低，一些住宅开发，虽有水净化系统、智能化等，多为单一系统，达不到建设部的部颁标准，嘉兴市的住宅产业化的发展与房地产的发展存在一定的差距。
三、对促进嘉兴市房地产市场健康发展的几点建议
政府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序，提高市场运行效率，不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。
1、坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的研究
房地产业的发展与城市的经济发展紧密相连，密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下，加强对房地产发展情况的研究，提高政府宏观调控能力，更好地把握全市房地产的发展方向，促进嘉兴经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门研究嘉兴市的房地产发展的政策。及时了解情况，发现问题，研究问题，提出系统解决问题的方法。具体要制定嘉兴房地产业发展的总体规划，解决发展思路、发展规模、土地供应、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等问题，保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，定期编制并房地产市场的基础价格水平，空置率等，加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力，并正确引导房地产投资和消费。
2、完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为
市场经济就是法制经济，完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度，结合嘉兴市出现的实际情况，制定有关规定，消除政策盲区。建委应深入调查研究房地产管理体系和政策创新的新问题，监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章，制订操作性强的实施管理办法，增加可操作性，减少体制性、政策性的障碍。同时，在依法行政的基础上，加大执法力度，切实解决一批消费者反映强烈的问题，使消费者的弱势地位逐步得到改善，营造放心的消费环境，使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。
3、适度调控土地供应，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房问题
近几年来嘉兴市行政规划区域两次调整，市区范围不断扩大，要落实土地集中统一管理制度，统筹考虑已划入嘉兴行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求，建设大型居住区。通过大型居住区的建设，加快周边地区的基础设施配套，提高大型居住区的环境质量，吸引居住，疏解老城区密度和缓解商品房供应的结构矛盾。按照嘉兴市住宅发展规划中住宅供应量，确保商品住宅土地年供应量，同时逐步建立土地梯度供应体系，通过政府对土地的调控力度，尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设，进一步启动住房二、三级市场，使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房，实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。
4、着力提升住宅品质，推进住宅产业化
推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门，要按照政府引导，市场运作，企业实施的要求，做好推动和促进工作。要按照总体规划，分步实施，突出重点，有序推进的工作步骤，建立住宅技术保障体系，建筑体系，部品体系，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步，提高劳动生产率，推动住宅技术总体水平的提高。
四、结论
房地产业作为嘉兴市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极作用，因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。政府在房地产市场发展中担负着保障住房供应体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市政府进一步完善行业管理体制和产业管理体制，完善各职能部门的协调机制，依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育，嘉兴市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。
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