房地产泡沫论文篇1
对于泡沫一词，根据前美国经济学会会长金德尔伯格的定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益的预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成的一种经济状态。
所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
本文从房地产泡沫产生的原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了比较，并提出了房地产泡沫的防治措施，希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。
二、房地产泡沫的国际比较
（一）美国的房地产泡沫
20世纪80年代末90年代初，美国曾发生过由于房地产泡沫而引发的危机。最初发生问题的金融机构集中在主营房地产存贷款业务的储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量的资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行的40%，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美国金融市场的重要力量。从20世纪50年代到70年代的战后繁荣时期中，在国家优惠政策推动下，储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例的取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产的储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期，商业资产供给超过了需求，在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%，导致房地产价格急剧下跌，其中以西南部各州为甚，致使从事房地产抵押贷款业务的储贷机构贷款损失惨重。
从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低的利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反的趋势，房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”的存在，但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。目前正在袭击世界经济的美国次级房贷危机充分应证了当初一些经济学家的正确判断。
（二）日本的房地产泡沫
日本地价偏高的问题一直存在，随着日本经济在二战后的复苏，日本的地价尤其是城市地价也以惊人的速度上涨。1955年到1980年的25年间，日本城市地价的年最高增幅达到42.5%，年涨幅超过20%的次数就有8次。一项关于地价指数与价格指数之比的考察表明，1986年日本地价指数与物价指数之比大约是1956年同期的25倍。从1986年开始，日本经历了战后最严重的一次地产价格膨胀，涨幅惊人。到1987年末，日本全国的地价总额已经折合美国地价总额的4倍。到了1990年地产泡沫破灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年的68倍。
日本此次地价泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世纪70年代逐步开始推行的开放国内金融市场使日元利率自由化的举措；二是日本对金融货币政策的调整为地产泡沫的出现提供了便利；三是因为日本是世界上人均土地量最少的国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定的心理偏好，以土地或房产的方式保有财富也是泡沫出现于房地产业的重要心理基础。
1990年，日本的地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭，房价大幅回落。这次地产泡沫破灭对整个国家的经济造成了极大的破坏。投机于房地产的企业大量陷入财务危机，各金融机构由于贷款难以回收和持有的地产抵押贬值，纷纷倒闭。这种混乱的局面最终造成了日本经济长达十年的低迷。
（三）东南亚的房地产泡沫
有关专家认为：银行信贷扩张在东亚国家和地区房地产泡沫的形成过程中扮演了重要的角色。东亚金融危机中具有代表性的泰国、马来西亚以及香港地区的银行信贷与房地产泡沫危机表明：银行信贷在房地产业的过度扩张不仅是造成房地产泡沫的重要原因，而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要的作用。
东南亚各国在十几年的经济高速增长中，房地产价格暴涨，吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。房地产价格下降，房地产泡沫开始破裂，直接的后果是银行的呆账、坏账大幅度增长。房地产危机导致银行危机，金融体系的稳定性遭受极大破坏。因此，消除导致泡沫经济的深层因素，力戒发生泡沫经济，是处于经济发展和开放的国家应引以高度重视的问题，不可掉以轻心。
三、国际房地产泡沫形成的共同原因
通过对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的比较分析，各个国家的房地产泡沫形成的共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。
（一）政府宏观调控失误
政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的条件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫的形成提供了温床。不论是何种情况的调控不当，都容易引起泡沫现象。例如以“政、官、财”一体化为特点的日本政府在经济泡沫化过程中采取种种政策将国家发展目标从实体经济转向金融业，原来应该投向物质生产建设的资金也转而流入金融投资领域。政府的诱导、投资者的冲动与金融机构本身存在的内部不完善结合在一起。在政治、企业、社会三种力量的推动下，房地产投机达到白热化的程度。
（二）银行贷款的过度支持
由于房地产业是资金密集型行业，开发商仅仅依靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。但金融支持过度，大量的资金涌向房地产市场，就会不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。在这方面表现最为明显的是东南亚国家。在没有建立有效的银行监督和立法机构的情况下，许多银行或是直接贷款给房地产等高回报率的领域或是通过控股、参股方式将资金变相投入房地产公司。这些资金的流入使房地产价格极速膨胀。
（三）宽松的金融环境
宽松的金融环境为房地产泡沫的产生提供了温床。纵观各国房地产泡沫产生的原因，会发现其中或多或少都有金融环境的因素。例如美国国会在1980年通过的《放松管制和货币管理法案》中有关取消利率最高限度、放松资金来源、允许各种带息支票存在、同意各类存款机构分区域交叉等决定，在一定程度上促进了美国金融业的发展，但是也为房地产泡沫的形成创造了条件。
（四）过剩的国际资本流动
资本在国际间的流动是一把双刃剑：一方面，它可以为资源在全球范围内的合理配置提供渠道；另一方面，错误的经济信号将误导大量的国际游资在国际间流动，则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫的原因。房地产泡沫在这种条件下，就会被进一步放大。
随着经济的高速增长和人民币的升值，相应的中国的资产价格相对于国外资产价格也有很强的上涨预期，所以流入中国的投机资本很多投向了房地产市场。例如我国2004年的外汇储备余额达到6099.32亿美元，其中后三个月外汇储备猛增954亿美元，几乎占到全年增加额的一半。然而，这三个月的贸易顺差总和却仅仅只有280.7亿美元。这增加的外汇储备大部分流向了中国的房地产市场。而反过来，不断上涨的房地产价格又吸引更多的外资进入，过度的投机造成更大的人民币升值压力。这是一个正循环的强化过程。
四、房地产泡沫的防治
房地产作为国民经济的支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会的稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展的最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫的经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应的防治措施。
（一）加强宏观经济调控，防止政府调控失误
房地产业作为国民经济的主导产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的。因此，政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景的改变，对房地产的影响往往是巨大而深远的。单一的应对措施往往无能为力，所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策的稳定性、加强对金融机构的控制，建立完善的风险控制系统等一系列综合措施。
（二）加强对银行的监督管理，防止银行贷款的过度支持
推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资金流动性、风险管理与控制能力等。这个过程中我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫。比如加强对房地产价格的检测和调控，公开尽可能多的市场信息，减少市场中的信息不完全和不对称情况，设计合理的土地税制来控制土地投机，比如土地增值税、土地闲置税等等。与此同时，必须大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。
（三）规范房地产融资行为，防止低利率形成的宽松金融环境
规范房地产融资行为，严格审批房地产贷款。资金是房地产投资过热的资本来源，控制了源头就从根本上控制了房地产行业的投资过热。因此金融机构要合理有效利用金融手段来进一步规范房地产融资的行为。
严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。强化个人住房贷款管理，严格按照国家规定发放个人住房贷款。规范个人商业用房贷款管理。
（四）警惕过剩的国际资本流动
在金融自由化的背景下，高投资率以及大力吸引外资的经济增长模式要求有一套合理的资金流向监管措施，以防止国际短期投资的投机性涌入。
加强对外资的监控，主要应采取以下的措施：要以外资直接投资为主，间接投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债的总规模；控制外债的投向，鼓励外资投向技术领域，严格限制外商投资房地产和金融资产的规模；在引进外资的同时，还应调整本国的产业结构，培育新的经济增长点，提高生产能力，提高抵御外资的能力。
参考文献：
1、范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社,2004.
房地产泡沫论文篇2
【论文摘要】 伴随着兰州市房地产价格的快速上涨，兰州市房地产市场发展是否健康倍受关注。本文利用1998年～2007年兰州市相关经济数据，选取指标法、计量模型法两种方法对兰州市房地产泡沫进行实证研究，结果表明兰州市房地产市场发展正常，并没有出现严重泡沫现象。 【论文关键词】 房地产 泡沫 兰州市 近几年来，在经济高速发展的过程中，随着大量人口向城市聚集和人们收入水平的不断提高，我国的许多地区都出现了不同程度的房地产价格的上涨，尤其是住宅价格的上涨。兰州市作为西部重要的交通枢纽和科技、文化、经济中心，其房地产的发展也处于空前的繁荣之中。以2011年为例，房地产开发投资增长率达48.15%，商品住房价格增长率达24.57%。伴随着房地产价格的快速上涨，人们对兰州市房地产市场的健康状况产生疑问。兰州市近年来的房地产发展状况究竟如何？是否也存在着泡沫的成分？本文首先运用指标分析法对兰州市房地产泡沫做出初步判断，然后基于投机理论运用计量模型法进一步证实房地产泡沫存在的可能性。希望本文的研究成果能尽可能反映市场的真实状况，并能为政府、投资者和行业企业进行相关决策起到一定的借鉴作用。 一、基于指标法的泡沫分析 指标法，即根据某个特定的指标值来判断房地产市场是否存在泡沫。该方法计算简单，结果明了，能够直接说明问题，所以被广泛采用。根据数据的可获得性，本文采用房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、房价收入比、房价增长率/GDP增长率三个指标来对兰州市房地产泡沫存在的可能性进行初步判断。注：本文所使用1998年～2006年兰州市相关数据均摘自《兰州统计年鉴》，2007年数据直接来自兰州市统计局投资处。 1.房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重 该指标直接反映了全社会固定资产投资结构是否合理，是反映房地产投资扩张是否过度的基础性指标。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产业投资所占比重过高，会挤占基本建设、更新改造资金，从而使经济发展后劲不足。一般认为该指标的合理区间为18%～25%。从表1可以看出，1998年～2003年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一直低于这一合理区间，2011年～2007年一直处于合理区间范围内，并没有表现出泡沫迹象。 2.房价收入比 判断房价是否正常，最常用的指标就是房价收入比，它是衡量居民购房承受能力的指标。所谓房价收入比就是指每套住房平均价格与居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭对住房的支付能力。通俗一点讲，就是居民家庭要用多少年的收入才能买到一套平均水平的房子，该比值越大，说明要用更多年的收入才能买到同样的房子，反映房价偏高，居民的支付能力降低了。在国际上通常认为，房价收入比如果维持在3～6是一个比较理想的情形。房价收入比的计算公式为：房价收入比＝每套住房平均价格总额/居民家庭平均年收入＝商品住房均价×人均住房面积×平均家庭人口数/城镇居民人均可支配收入×平均家庭人口数＝商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。文中人均住房面积按照全国城镇人均住房面积进行计算，数据来源于国家统计局网站；商品住房均价采用兰州市商品住房销售额除以兰州市商品住房销售面积表示。 该指标的动态变化可以给我们提供衡量泡沫经济的非常重要的信息。若居民收入和房价同步增长，则房价收入比保持不变，这说明房地产市场属于基本正常；如果房价比收入涨得快，房价收入比突然快速上升，这意味着居民须花费更长时间的资金积累来支付房款，说明居民的购房能力下降了，房地产市场出现了有悖常规的运动，可以据此判断房地产市场投机需求大，泡沫成分急剧增加。 从表2计算结果可以看出，1998年～2003年兰州市房价收入比稳定在一个合理的水平上；从2011年起，比值开始提高，2007年达到最高值为7.44，从这一指标的变化可以看出兰州市居民买房变得越来越困难，应该引起重视。但总体上看，并没有出现房价收入比的大幅上升，从而不能断定房地产泡沫的存在。 3.商品住房价格增长率/GDP增长率 该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的，是测量虚拟经济相对实体经济偏离程度的动态指标。用GDP增长率代表实体经济的发展，虚拟经济的发展是以实体经济的发展为基础的，该指标测量商品住房价格增长率相对实体经济的增长率，用来监测房地产泡沫化程度。通常情况 下，房价的涨幅应与GDP的增幅相接近。该指标值越大，表明房地产的价格偏离实体经济的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为该指标的警戒值为2，如果超过2，则说明房地产业存在泡沫。从表3计算结果可以看出，除2004、2006两年外，兰州市商品住房价格的增长率均小于GDP的增长率，2004、2006两年也低于警戒值2，表明兰州市房地产市场的发展态势良好，房地产价格的变化没有脱离实体经济的支撑，没有泡沫迹象。 通过对上述三个指标的分析，可以初步判断兰州市房地产发展基本正常，并未发现严重泡沫现象。但指标分析法较为粗略，存在缺陷，指标的标准多取自国际经验，不一定适用于兰州的房地产市场，另外对同一个房地产市场进行判断时，采用不同的指标进行分析，往往会出现相互矛盾的结果。为进一步证实上述判断，下面采用计量模型法进行分析。 二、基于计量模型法的泡沫分析 房地产泡沫的本质是一种价格运动现象，是由于人们预期未来价格变化而产生的群体投机行为，从而导致房地产价格脱离市场基础而持续上涨，因此投机行为是房地产泡沫形成的主要原因。鉴于此，房地产泡沫存在的可能性可以通过对房地产投机度的测度来反映。如果房地产市场投机度较高，超过设定的临界值，则可判断房地产市场存在大量的投机行为，房地产泡沫存在的可能性较大；反之，房地产泡沫存在的可能性较小。本文在借鉴以往研究成果基础上，通过房地产投机泡沫检验模型来测算兰州市房地产投机度，进而以此判定兰州市房地产泡沫存在的可能性。 1.房地产投机泡沫检验模型 根据投机理论，投资者主要从两个方面获得投机收益：一是房地产所有者从物业的使用中获得收益；二是房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。可用如下公式表示价格的构成： （1） 其中Pt代表t期的房地产价格；Ptm代表资本收益为零时的房地产价格，被认为与收入y和短期贷款利率i有关；Ht代表房地产作为一种资产获得的预期资本收益的现值。 (2) 其中，Ht+1*代表下一期预期资本收益，it代表t期的利率。 (1)、(2)式表明房地产价格由两部分构成，即房地产的使用价值加上房地产在各滞后期收益的现值，前一期的利率通常用于折算下一期资本收益的现值。 根据正反馈机制，房地产预期资本收益Ht+1*与前一期收益有关，也即它受到前一期价格增长率gt的影响。因此房地产价格构成可具体表达为下式： (3) Pt代表房地产价格，yt代表居民可支配收入，it代表贷款利率，gt/(l+it)代表过去房地产价格实际增长率，ut代表随机误差项。 上式即为价格预期影响下的房地产投机泡沫检验模型。根据周京奎（2004)的推导，房地产投机度(用字母θ表示)可近似表示为θ=－α3/α2，根据国际经验，θ的预警值为0.4，投机度若大于0.4，则表明房地产市场存在明显的泡沫成分。 2.兰州市房地产投机泡沫的实证检验 本文采用1998年～2007年的年度数据进行实证检验。选取兰州市历年商品住房平均价格代表房地产价格变量Pt，兰州市城镇居民人均可支配收入代表收入变量yt，金融机构一年期贷款利率代表利率变量it，一年期贷款利率按实行的时间作加权平均处理，利率数据来源于中国人民银行网站。运用Eviews 5.0软件对(3)式进行回归分析，回归结果如下： 上述回归方程中t 统计量比较大，说明解释变量都通过了显著性检验，是影响因变量的重要变量；F统计量也比较大，说明模型的线性关系显著成立；R2＝0.97，说明模型的拟合优度较高。 周京奎(2004)在推导房地产投机度时，假定P/i<0，所以最终推导结果为θ=－α3/α2，本文实证结果为α2＝252.73>0，即P/i>0，所以相应房地产投机度θ=α3/α2，又因为α3＝9.93，投机度θ＝9.93/252.73＝0.04，远小于0.4，由此可以判断兰州市近年来房地产市场的投机度较低，投机行为较少，尚未出现房地产泡沫。 三、研究结论 本文结合指标分析法和计量模型检验法，对兰州市近年来房地产泡沫的存在与否进行了综合判定，结果表明：兰州市近年来房地产价格呈现的上升态势是有实体经济基础支撑的，房地产业的发展与区域经济基本面保持了一致，房地 产投机水平很低，并无泡沫迹象。需要引起注意的是，房价收人比指标近年来呈现上升趋势，表明兰州市居民买房越来越困难，应该引起重视。 参考文献： 宋忠敏:上海房地产泡沫的实证研究[D].上海:复旦大学，2004:124～134 余健:南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究[D].南京:东南大学，2004:50～51 刘慧路正南:我国房地产泡沫的实证分析[J].经济纵横.2006，(2):103～104 周京奎曹振良:中国房地产泡沫与非泡沫—以投机理论为基础的实证分析[J].山西财经大学学报.2004，(2):53～5
房地产泡沫论文篇3
以金融制度因素为代表的内在因素
泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。
应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。
以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：
货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。
银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。
信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。
以不确定条件为代表的环境下的投资行为
由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。
房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。
不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。
综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。
以房地产租赁为代表多元经营方式
房地产泡沫认识上的歧途
房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。
前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。
应从房地产业自身找出路
与其说清点什么，不与想办法做点什么。
有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。
房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。
房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。
内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。
关键词：房地产泡沫房屋租赁风险恩格尔系数不确定性
房地产泡沫的成因
以金融制度因素为代表的内在因素
泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。
应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。
以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：
货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。
银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。
信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。
以不确定条件为代表的环境下的投资行为
由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。
房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。
不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。
综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。
以房地产租赁为代表多元经营方式
房地产泡沫认识上的歧途
房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。
前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。
应从房地产业自身找出路
与其说清点什么，不与想办法做点什么。
有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。
房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。
房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。
内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。
关键词：房地产泡沫房屋租赁风险恩格尔系数不确定性
房地产泡沫的成因
以金融制度因素为代表的内在因素
泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。
应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。
以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：
货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。
银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。
信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。
以不确定条件为代表的环境下的投资行为
由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。
房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。
不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。
综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。
以房地产租赁为代表多元经营方式
房地产泡沫认识上的歧途
房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。
前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。
应从房地产业自身找出路
与其说清点什么，不与想办法做点什么。
有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。
房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。
房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。
对房地产业自身来说，最大的问题不在于局部的投资过热，而是先天的发育不全，中国的房改的成就人所共知，但离成熟的房地产业还有距离。而最大的不足在于房地产发展的不平衡，这种不平衡不仅是地域的差异，更多的是本行业自身的不完善。如房屋租赁市场的不完善，二级、三级房地产市场的不建全等等，这当然与各种规章制度的不建全或不合理有关，也在于中国的文化背景下，人们对新房犹为看重等有别于外国的观念有关，但在现有的特定的时期，房地产业自身也并没有采取有效的措施来应对。
笔者认为，应本着规避风险，防范房地产泡沫不良影响的想法，来发展房屋租赁市场和其它的房地产经营方式，同时也使房地产业呈现多极化，使房地产业自身能够有转移风险的能力（当然，这与香港某些大型房地产企业，通过投资其它产业来转移风险是有区别的，内地的房地产还不具备通过其他行业转移风险的实力）。本文主要考虑通过促进市场化住房租赁为代表的多元化经营，来实现房地产业的行业自身的风险转移。
以房地产租赁为代表多元化经营问题一：房地产多元化经营，可以转移风险、抑制泡沫么？回答是肯定的。
作为一种商品，房地产是特殊的，它的特殊性就表现在其它的商品只要有人想买，就不愁卖不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中国“安家置业”的传统思想的作用下），但真正买不买就不一定了。这说明人们不是不想消费，只是消费不起。如果通过多元化的经营，满足了人们多级化的需求，房地产业就能走上健康的可持续发展之路。要改变先天发育不足的现状，就要大力发展住房一级市场之外的其他多元市场，其中房地产租赁市场的发展就事在必行了。
问题二：为什么以房地产租赁为现阶段发展多元化经营的重点呢？
首先，住房个人所有化为市场化的住房租赁创造了供给条件。近年来，我国房地产开发量和竣工面积逐年增长，住房销售面积和金额也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，这就为一级房市的住房租赁造就了成熟的条件与强大的供给能力。
其次，市场化住房租赁的潜在需求为租赁市场的成长提供了巨大的动力。不仅在北京、上海、广州有20%左右的家庭租房居住，在全国租房居住的家庭也是大约在10%，租房已经成了城市居民住房的第二大房源。其实包括西方房地产业发达的国家在内的大多数国家，住房的自有化也不是很高。
还有，对于已经建成的房地产，最好的办法莫过于想办法买出去，对于闲置了的房地产，想办法租出去，也不失为一条出路。如果，从一开始就不仅只是想“买”房，而是想到了多元化的经营，对转移风险、抑制泡沫应该是有益的。
问题三：何谓多元化的经营？
其实没有必要对它作什么定义，但有一点是要说明的，那就是：它不仅包括房屋和租赁的一级、二级市场等，还应包括经济适用房、廉租房、安居房等。按照国家的经济现状和发展趋势，中国的居民，其中当然也包括城镇居民的住房消费的差异将长期存在，居民对房地产的需求呈现了多元化、多级化，这才是必需加快房地产多元化进程的最根本原因。
在此要说明的是，笔者并不对各种房地产品、各种经营方式进行比较，更多是希望、呼吁多种房地产品、多种经营方式的到来。
中国的房地产经营应呈现出多元化，而多元化的基础就是房地产品的多元化。而现在从总体来看，房地产业的产品仍趋单一，而影响房地产业发展的重要因素：政策法规，也没有做好这方面的准备。其实早在1998年上海就有有识之士建议“利用空置商品房兴办大学生公寓”，这无疑是缓解商品房空置矛盾的良策。类似如何为空置的商品房找到出路，才应该是研究房地产泡沫的初衷。本文并没有深入的讨论房屋租赁等多元化的经营方式对房地产的具体影响，只是寄希望于房地产业的自身发展，能够在房地产业，尤其是在预防房地产泡沫的不良危害等方面发挥应有的作用。其实，对于房地产而言，能够影响它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了内因才是事物发展的主要因素，使它过分的依赖政策法规或是其它制度其它行业，而自身的抗风险能力欠缺,对自然或人为产生的房地产泡沫的消化溶解能力又不足，这只会使本来就还处于成长发育阶段的中国房地产业走向畸型。
参考文献：
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2.谢金荣.不动产金融.中国政法大学出版社,1995
3.谢金荣等.地产泡沫与金融危机.经济管理出版社,2002
4.陈柏东,张东.房地产经济学.华中理工大学出版社,1996
房地产泡沫论文篇4
房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。
2房地产泡沫的实质
经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他认为泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。"
根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
3房地产泡沫的危害
3．1造成经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
3．2导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
3．3造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
3．4引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
4房地产泡沫的成因
4．1过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
4．2消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
4．3银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。
5防止房地产泡沫产生的措施
5．1加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
5．2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。
5．3强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
5．4加强金融监管力度，合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
参考文献
房地产泡沫论文篇5
所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：
第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。
第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50％的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。
三、房地产泡沫的危害
第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。
第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。
房地产泡沫论文篇6
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
房地产泡沫论文篇7
一、国外银行信贷与房地产泡沫关系的研究
西方发达国家多次遭受泡沫经济破灭的影响，导致严重的经济危机。这些经济危机的发生多是由房地产泡沫破灭引起，由于金融业与房地产业存在密切联系，银行信贷与房地产泡沫关系逐渐成为学术探讨的热点。
（一）国外银行信贷与房地产泡沫关系的理论研究
关于银行信贷与房地产泡沫关系的问题大都是从房地产行业的特点出发的。Panl Hilbers（2001）指出房地产的特点包括：供给缺乏弹性；交易不频繁且成本较高；房屋可以当作贷款抵押品。正是这些特殊属性，使得银行信贷更易集中于房地产市场，银行信贷与房地产泡沫的关系呈现出日趋紧密的事态。Minsky（1982）从金融自由化角度阐述银行信贷与房地产泡沫关系，提出“金融不稳定假说”，认为：在经济繁荣时期，资产价格上涨会使得银行过于乐观而放松贷款条件。房地产价格不断上涨的同时，银行信贷规模随之扩张。但是，当房地产泡沫破裂，房地产价格就会迅速下降，银行产生大量不良资产，给银行等金融行业带来危机。
（二）国外银行信贷与房地产泡沫关系的实证研究
在实证分析方面，国外大部分学者是从银行信贷与房地产价格关系入手对银行信贷与房地产泡沫关系进行分析。Goodhart（2008）为了研究货币、银行房地产信贷和房地产价格之间的关系，通过VAR模型，利用17个工业国家的1970-2006年间的数据进行实证分析，指出，房地产价格和银行房地产信贷之间存在明显的双向联系，进而认为银行信贷与房地产泡沫之间存在紧密的关系。
二、国内银行信贷与房地产泡沫关系的研究
与国外相比，我国对房地产泡沫的研究起步较晚。1998年住房改革以后，国内学者对房地产方面的研究逐渐增多，并且对银行信贷与房地产泡沫关系的研究取得了丰盛成果。
（一）国内银行信贷与房地产泡沫关系的理论研究
房地产业与银行业存在紧密的联系：土地开发商、房地产开发商、个人买房等可在银行取得贷款。陈梦璇（2010）认为，我国房地产企业融资来源单一，银行贷款在整个融资中占有很大比例，因而银行贷款与房地产泡沫存在紧密联系。
多数学者从房地产泡沫形成原因的角度探讨了银行信贷与房地产泡沫的关系。葛杨等（2008）分析了我国信贷环境对房地产泡沫关系，指出我国宽松的信贷环境对房地产价格泡沫化的推动表现尤为突出。曹景林等（2011）指出我国目前确实存在房地产泡沫现象，其主要原因是土地价格上涨引起的成本推动的房地产泡沫、居民购房贷款增加引起的需求拉动的房地产泡沫和投机心理导致的房地产泡沫。
（二）国内银行信贷与房地产泡沫关系的实证研究
国内关于银行信贷与房地产泡沫关系问题的研究大多引用国外的研究方法来探讨。
一部分学者认为房价高必然导致房地产泡沫的产生，因而从银行信贷与房地产价格关系层面间接推断出银行信贷与房地产泡沫关系。魏文轩（2013）利用1997-2011年银行信贷与房地产价格相关数据，采用协整分析方法，实证分析出银行信贷与房地产价格波动间存在着较显著的正相关性，并给出抑制房地产泡沫继续膨胀的建议。
另有学者直接对银行信贷与房地产泡沫关系进行了实证分析。李成等（2009）发展了Allen-Gale 模型，并将其应用于对美国次贷危机生产机理的理论分析，实证检验得出银行房地产信贷非理性扩张激励投资者投资风险资产，并引发房地产泡沫，一旦经济放缓或是外部因素的冲击使得泡沫破裂，就会通过连锁反应引发大范围的金融危机。
总结
纵观以上国内外学者的研究，从总体来看，国外学者对于银行信贷与房地产泡沫关系的研究起步较早。近年来，我国学者通过借鉴国外研究成果，结合国内实际情况，逐步从理论研究及实践应用上进行了探索。但是，还存在不足之处，需要进一步完善，具体表现在两方面：一是现有的实证研究大多是从银行信贷与房地产价格关系间接分析银行信贷与房地产泡沫关系，然而房地产价格并不能代表房地产泡沫，房价上涨到一定程度才可能引发房地产泡沫；二是很多学者在对我国房地产市场进行实证分析时，往往采用国家层面数据作为样本，但国家平均房价往往会被小城市房价拉低，从而掩盖了大中城市房价中可能存在的泡沫。
参考文献：
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[4]陈梦璇．我国房地产泡沫与银行信贷扩张关联分析[J]．中国商界2010(3)：201．
[5]葛扬，陈孝强．经济转型条件下银行信贷与房地产价格泡沫化互动机理分析[J]．金融与保险，2008(03)：23-26．
房地产泡沫论文篇8
观察2000年以来厦门房价发展趋势，2000年至2003年期间，房价温和上升；2003年至2006年，房价快速增长；2006底至2007年上半年，房价疯狂拉升；2007年10月之后，房价开始显著回落。直观看来，厦门房价走势呈现显著的泡沫孕育、泡沫增大、泡沫膨胀和泡沫初步崩溃的明显特征。而厦门是否真正存在房价泡沫，房价泡沫是否演变成泡沫房价，泡沫房价是否正在崩溃，就须要利用相关科学理论、模型、方法进行进一步的展开分析。
二、研究设计
指标评价法：房地产泡沫的评价体系由价格、供给、需求三类指标构成。比起许多经济理论和模型来说，这些指标具有直观、易理解的优点。然而，相关泡沫标准未统一，不同机构给出的标准有很大差异；同时由于某些指标数据采集的困难，数据真实性欠佳，国际间的可比性较差等原因，降低了这些指标的可靠性。但是，如果同一国家的不同城市或者同一城市的不同时期，这些指标出现系统性的持续高企；如果一个城市的指标普遍高于另一个城市，则有理由认为该城市的房价泡沫迹象是显著的。见表1：
本文将采用这个指标体系对厦门房地产相关数据进行实证检验，判断厦门房地产泡沫的发展程度和速度。
本文选择中国、上海、重庆三个对象作为厦门的参照系。中国表示全国房地产业发展的总体水准，上海表示全国房地产业发展的发达水准，重庆表示全国房地产业发展的欠发达水准。从而可以根据三个参照系的房价泡沫指标情况与厦门房价泡沫指标所处区间的对比来衡量厦门房价泡沫发展的程度和速度。
三、结果与分析
1.价格指标
房价收入比：房价收入比是住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性，能较准确地判断某地区居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6。当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被国际上公认为“国际房价最难承受地区”。
根据人均住房使用面积（建筑面积）的国际标准：发达水准60平方米/人和宜居水准30平方米/人，以及样本当前水准，测算出三个房价收入比水平，分别对应为表3的“房价收入比60”、“房价收入比30”、“房价收入比当前”。通过对中国总体及样本城市的房价收入比的对比分析可见：
（1）无论采取何种口径计算，中国总体及所有样本城市2005年的房价收入比均偏高，样本城市的主流指标“房价收入比30”均超过7的国际警戒标准，均属于国际房价最难承受的城市。而情况最严重的是上海。
（2）有数据显示，到目前为止，各样本城市的住宅平均单价增速远超过家庭年均可支配收入增速。因此可以断定：到目前为止，各样本城市的房价收入比仍然呈扩大的态势。
（3）根据该指标可以判断厦门房价存在显著泡沫。
房价增长率／GDP增长率：这个指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的增长速度，一般指标值在1以内属于合理范围，即房价（土地价格）增长率与GDP同步；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显著。以2003年至2006年4年间的平均GDP增长速度数据和平均房价增长速度数据，对各样本城市的该指标测算，结论如下：
（1）2003-2006年间，中国房价年均增幅是低于GDP年均增幅的，说明中国房价上涨仍然处于可以接受的范围。
（2）厦门的房价增长显著超过GDP增长，比值已超过国际警戒值。说明厦门房价存在明显泡沫。
房价增长率/CPI：在中国，由于投资渠道单一，居民把商品房屋作为对抗通胀的重要的投资品之一。因此将房价增长率与CPI进行比较，可以看出商品房屋对抗通胀的程度。但若该指标持续不断地上涨，就有可能反映出房价已产生泡沫。日本1988-1991年房地产泡沫膨胀时期，该指标的平均值为4.3。但由于我国CPI的波动率很大，如果仅仅使用该指标，可能对房价泡沫产生误判。因此，本文基于谨慎原则再设定两个前提条件：一是住宅价格平均年增长率超过名义GDP增长率，二是该指标持续超过4。采用2003-2006年数据进行测算，结论如下：
（1）总体来说，2003-2006年间，中国房价年均增幅是低于GDP年均增幅的，说明中国房价上涨仍然处于可以接受的范围。除厦门外，其余样本城市的房价年均增长率多低于GDP年均增长率，不能确定是否存在房价泡沫。
（2）令人不情愿看到的是，即使在谨慎原则前提检验下，厦门的该项指标仍然持续超过4。说明厦门房价存在明显泡沫。
购租比：购租比是指每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值。从理论上说，购租比能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况。
该指标中平均住房租金的确定是一个令人头疼的问题。中国各地统计机构或房地产主管机关从来没有公布过有关住房租金的官方汇总信息。厦门国土资源局则以抽样方式公布，由于样本量太少，无法满足该指标测算的需要。为了使该指标测算能够进行下去，本文只好进行常识性假设。比如瑞景新村的住房，按大家的心理感觉可以认为代表厦门中等水平住房。80平方米普装的两居室房屋，按2006年的行情，平均月租不会超过1500元/平方米，即18.75元/平方米.月。为了进一步加强分析结论的可靠性，本文采取更保守的策略，把厦门的住宅平均租金提高至22元/平方米.月。根据各地房屋租赁信息，本文用同样的方法确定其它城市的住宅平均租金。另外，考虑到数据的可得性，租金增长率则近似地认为是CPI中居住类指标的增长率。
现在以2006年数据为例，对各样本的购租比分析结论如下：
（1）由于无法确定总体数据的准确性，该指标放弃计算中国总体情况。考虑到中国经济及房地产发展的区域不平衡性，可以近似地认为重庆代表中国总体水平。可见，2006年除重庆外，其他样本城市的购租比均接近或超过240的国际警戒线。同时除重庆外各样本城市住房PEG也显著偏大，显示大部分城市的住宅真实需求并不能支撑相应的房价。
（2）厦门市的指标显著超过了国际警戒线，说明存在显著的房价泡沫。
房价增长率/租金增长率：租金是房屋投资收益率的直接表现，也是决定房产投资未来现金流的重要指标。只有租金与房价同比例增长，房价上涨才合理。根据国际经验，这个指标超过2进入泡沫区，超过5进入泡沫警戒区。这个指标是非常直观易于理解的，本文不再做进一步的阐释。采用2003-2006年数据进行测算，分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标虽然进入泡沫期，但近年的表现较稳定，可以认为中国总体房价并没有产生严重泡沫。
（2）厦门该指标表现稳定，普遍超过国际警戒线。说明厦门房价存在显著泡沫。
2.需求指标
房屋销售额增长率/消费品零售额增长率：房屋销售额直接体现了年度房屋需求总量。在我国工业化进程加快，城市化进程迅速推进的过程中，房屋销售额增长率高于消费品零售额增长率是正常的。但是，如果前者长期明显快于后者的增长，则说明房屋销售增长脱离了经济增长与居民消费增长的实际，可能产生房价泡沫。现采用2003-2006年数据对该指标测算，结论如下：
（1）该指标表现非常不稳定。从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）厦门该指标表现稳定，说明该指标反映的事实置信度较高。2004年以来厦门房价已处于泡沫区，2006年指标更是超过国际警戒线，说明存在显著房价泡沫。
投资性购房比例：目前国内并没有权威的数据来统计这类购房者。基于厦门的情况，本文认为可以把外地购买者近似地定义为投资性购房者。厦门居住用房的外地购买者比例超过40%，远远超过国际警戒线。因此该指标表征厦门房价存在严重泡沫。
3.供给指标
房地产投资增长率/GDP增长率：这个指标反映宏观经济的承受能力和房屋的潜在购买力。在一定的经济总量的前提下，宏观经济对房地产投资的承受力和公众的购买潜力是有限的。房地产投资增长长期快于GDP增长，就会出现潜在需求无法拖动供给的局面，必然导致房价泡沫。根据国际经验，该指标在2-3之间将产生轻微泡沫，超过3就存在严重的房价泡沫。数据分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）由于近年来各地经济发展态势良好，对住房投资增长形成一定支撑。
（3）厦门06年指标严重超过了国际警戒线，主因是住宅投资总额增长太快。但该指标表现不稳定，不能确定厦门房价是否存在显著泡沫。
房地产投资占总投资比例：这个指标反映社会投资资金在房地产业上的集中程度。在房地产泡沫的诱导下，社会投资资金更愿意集中到房地产业上来投资，这一方面会导致房地产业本身供给过剩，另一方面因为削弱了其他产业的发展，导致其他产业人员的购买力降低，从而导致房地产业需求不足。当供需失衡发展到一定程度，就会导致房地产泡沫的破灭。根据国际经验，这个指标超过20%就表示房地产业进入泡沫期，超过25%就存在严重的泡沫现象。数据分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）各样本城市均显示出严重的泡沫迹象。重庆程度稍轻。
（3）厦门的该指标已超过了国际警戒线，说明厦门房价存在显著泡沫。
国内贷款占房地产企业资金来源比重：这个指标反映了房地产企业的信贷规模，体现了房地产企业对贷款的依赖程度，超过20%显示泡沫情况严重。分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）各样本城市均显示出泡沫迹象。重庆程度稍轻。
（3）近年来，厦门的该指标已超过了国际警戒线，且呈现显著的扩大趋势，说明存在房价泡沫。
四、结论与讨论
现将以上各指标的分析结论汇总如下：
表2是对厦门房价泡沫的综合评价，由表2可见：
（1）从总体情况来看，指标体系显示中国房地产并未产生严重的泡沫迹象。
（2）厦门指标呈现系统性的偏高（最近年份的评价指数没有一个低于最高国际警戒值），说明厦门房价泡沫的程度较深，速度较快。可以判定厦门存在泡沫房价。
参考文献：
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[2]李仲生.人口经济学[M].北京：清华大学出版社，2006.
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房地产泡沫论文篇9
1998年我国实行住房分配市场化以来，房地产市场迅速发展，房价高速增长，投资性购房大量增加。2009年以来国家出台一系列调控政策，从“国十一条”、“国十条”、“国五条”，再到2011年的“国八条”，密集的调控下，房价过快上涨的趋势有所减缓。但是房地产市场是否存在泡沫依然是争议的焦点。本文旨在通过计量经济学方法对统计数据加以分析，检验房地产市场是否存在泡沫。
“泡沫”一词是对某种资产的价格经过迅速繁荣后又急剧下滑，最后像肥皂泡一样破灭的生动描绘。对泡沫现象系统的研究始于理性预期学派，他们较规范地剖析了理性泡沫形成和运行的原理。20世纪90年代以来金融市场出现的异常现象使学者们意识到仅靠理性预期理论难以解释泡沫的发生(Adamand Szafarz，1992)，对此，非理性泡沫理论解释了那些由于非理性因素导致的泡沫现象。随后兴起的信息泡沫理论认为投机泡沫产生的根本原因是非对称信息。
国内对泡沫的研究起步较晚，主要开始于20世纪80年代末。发表的文献主要有两条研究路径：一条是从虚拟经济理论出发，从资本形态上分析泡沫产生的原因及其影响，如刘俊民的《从虚拟资本到虚拟经济》，李方的《金融泡沫论》等；另一条路径是介绍国外泡沫数学模型，并用来分析国内证券市场的泡沫，如周爱民，陈江生。国内对房地产泡沫的研究较少，主要集中在理论分析及比较研究。谢经荣等通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡模型说明，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生。袁志刚和樊潇彦构造了一个房地产市场的局部均衡模型，讨论房地产市场的均衡价格中是否存在理性泡沫。
二、房地产市场泡沫检验
房地产市场有很强的地域特性，若分析全国平均数据，不易发现市场内在规律。本文聚焦在我国一线城市的典型代表――北京市和上海市，通过动态自回归检验方法，对其房地产市场进行实证研究，以判断其房地产市场是否存在泡沫。
泡沫检验的动态自回归方法由南开大学周爱民教授在《股市泡沫及其检验方法》一文中提出，他对上证综指、深证综指和香港恒生指数进行了动态自回归检验，并将结果与希勒的超常易变性泡沫检验法进行对照，发现自回归动态检验方法的优点在于接受检验的结论性较强，即检验出泡沫的地方肯定有泡沫。
动态自回归检验方法的主要原理是，检验方程P1＝λPt－1＋εt，即中自回归系数λ的大小。如果λ＞1，则价格指数发散，说明市场可能存在泡沫。判断存在泡沫的关键在于将与判断泡沫的临界值相比较。根据宋忠敏和高风的研究成果，存在泡沫的临界值为1.018，即当λ＞1.018时可认为泡沫存在。
本文将这一方法应用于房地产市场泡沫的检验，采用中房北京综合指数、中房北京住宅价格指数和中房上海指数作为衡量房价的指标，采集了2006年1月至2011年4月的三项指标的月度数据进行了动态自回归检验。
中房北京指数和中房上海指数走势图表明，从2006年1月至2011年4月，北京和上海两地房地产价格总体均呈现上升趋势。其中2008年以前，两地房地产价格指数缓慢上涨；2007年底至2008年上半年，两地房地产价格指数上涨速度明显加快；2008年下半年至2009年上半年，北京房地产价格指数变化较平稳，而上海房地产价格指数在2008年底至2009年初，出现急剧增长；2009年下半年至2010年上半年，两地房地产价格指数均快速上涨。至2010年下半年和2011年初，增长速度明显减缓，说明国家调控政策的实施对于抑制房价的过快上涨发挥了积极的作用。总体来说，两地房地产价格指数的上述变化规律与房价的实际变化情况基本一致。
接下来，本文运用上述三项指标的月度数据进行了动态自回归检验，其中按年度给出的自回归系数如下表所示。从年度自回归系数看，2006至2009年，中房北京指数的自回归系数保持增长趋势，其中2008和2009年自回归系数在泡沫临界值以上。2010年由于国家调控政策的实施，楼市有所回调，自回归系数有所降低。由此可见北京市房地产在2008年至2009年存在泡沫。中房上海指数2007年自回归系数大达到1.1796，大幅超过临界值，其余各年均处临界值一下，可见2007年存在泡沫。
从半年度自回归系数看，中房北京指数的自回归系数与按年度计算的自回归系数变化趋势基本一致。中房上海指数2007上半年至2009年下半年，包括2010年下半年的自回归系数均显著超过临界值，可见2007年至2010年均存在不同程度的泡沫。
房地产泡沫论文篇10
Empirical Study of Real Estate Bubbles Measuring Based on R-B Model
SUN Wei, HU Wen-xiu
(Business Administration School, Xi’an University of Technology, Xi’an 710054, China)
Abstract:This paper analyses and compares the existing measuring and testing methods of real estate bubbles, and finds that most of them only can test whether bubbles exist or not but can not measure the size of it. So, this paper puts forward the measuring model of real estate bubbles based on the stock rational bubbles model(R-B model) that deduced by Blanchard and Wosoton, while adjusting measuring factors. Furthermore it introduces the acquiring way of the needing datum in measuring model under the market circumstances in China. Then we used the model to make empirical study into several representative cities’ real estate industry. The conclusion is that there are certain bubbles in Chinese real estate market as a whole while the real estate bubbles have reach to higher level in some region.
Key words:real estate; bubbles; measurement; R-B model
1 引言
随着房地产市场持续升温，住房空置率不断提高，引发了对房地产泡沫有无和大小的激烈争论。有些学者认为我国当前的房地产业已经出现了泡沫，而且还很严重；同时也有很多学者反驳这种观点，认为中国房地产业发展前景良好，将持续走高，只是有一些结构性过热，并没有产生过度膨胀，也不会影响中国经济。因此要正确分析房地产泡沫是否存在及其大小，迫切需要有一种切实可行且能够被广泛接受的泡沫测度方法，遗憾的是目前关于房地产泡沫的测度方法学术界并没有形成统一的定论，仁者见仁，智者见智。本文在美国著名经济学家布兰查德和沃森的股票理性泡沫模型（Rational Bubbles Model，R-B模型）的基础上，提出了具有量度大小功能的房地产泡沫测度模型，并用以对我国部分地区的房地产泡沫进行测度。
2 房地产泡沫测度方法文献分析
目前，学术界对如何度量泡沫已经设计了一些方法，其中比较成熟的检验方法有希勒检验、一阶动态自回归检验、指标法、方差界检验、单位根以及共积分检验等，这些方法从不同的角度对房地产泡沫进行了度量，为经济泡沫的测度工作做出了贡献。但这些方法的共同不足是检验模型复杂，统计数据难以取得且多数只能验证泡沫的存在性，而最为重要的是不能准确反映泡沫的大小。
希勒（Shiller）以及勒鲁瓦（LeRoy）和波特（Porter）首先提出了股票泡沫的检验方法［1,2］，后人称之为希勒超常易变性泡沫检验。由于希勒检验未检出泡沫的地方一定没有泡沫，而检验出泡沫的地方不一定有泡沫，其拒绝检验的结论比较强，因此受到了广泛的质疑。周爱民提出了采用一阶动态自回归形式对泡沫进行检验的方法［3］，但这些方法主要是针对股票市场泡沫提出的，针对房地产市场就显得无能为力了。
有学者用指标法来检验房地产泡沫。即把一些指标值与历史数据进行纵向比较，或将其与事先选定的基准数据进行比较，根据比较结果判断房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的大小。邱强指出用商品房价升幅/GDP增幅、商品房空置率、房价收入比等［4］指标来进行分析。Fu Yuming也用指标法对房地产泡沫展开研究［5］。指标法简便直观，在实践中被广泛应用，但也有许多缺点，如不能直接反映泡沫的程度，且指标单一，不够全面；缺少系统权威的统计数据，且全国性数据的比较不能反映地区差异；房地产显著的地域性使得和国际通行数据没有横向可比性；不同指标比较后有时会得出相互矛盾的结论。洪开荣提出了度量房地产泡沫的“空置率修正法”［6］，它以空置率为基础，乘以一个考虑了宏观经济因素的修正因子。选取的宏观因子仅仅说明GDP增长率、房地产业增长率、个人购房比例与空置率具有互相影响的关系，并未确定彼此之间的定量增减关系。在房地产中介机构公信力欠缺的情况下，这些指标有可能纵。该方法虽然对空置率指标进行了修正，但得出的结果仍是空置率，而空置率具有一定的滞后性，很难及时预测房地产泡沫。
有关房地产泡沫的检验方法还有模型法。模型法是通过建立数学模型来推算房地产的内在价值，然后与市场价格进行比较衡量是否存在泡沫的一种方法。中尾宏利用收益还原模型计算了东京商业用地的内在价值［7］，模型公式为：不动产价值=纯收益/（安全资产利率+风险补偿-租金预期上涨率），结果表明东京商业用地的实际价格从1993年就开始严重偏离其内在价值。此外，Abraham and Hendershott，Bourassa and Hendershott，以及台湾学者杨宗宪和张金鹏等都从市场供求的角度来推算过房地产的内在价值［8~10］。上述方法的短板在于选择准确的检验因子存在一定的困难，依赖于大量的数据积累，而我国的房地产市场在数据的获取上有难以克服的困难，同时房地产的市场价格往往难以准确反映市场真实供求，非市场力量的巨大影响常常使市场价格发生扭曲，因此对于我国房地产市场的泡沫测度而言模型法有一定的应用局限性。
在房地产泡沫测度的实证研究方面，王雪峰利用Ramsey Model，采取资本边际收益率法对2000~2004年我国房地产的泡沫度进行实证测度，得出了这一期间我国房地产经历了从负泡沫、无泡沫到正泡沫的演变［11］。但是Ramsey Model的假设条件同现实经济有较大的差距，因此利用该模型进行实证研究的结果的可靠性就将大打折扣。商升亮，虞晓芬，徐鹏飞，施鸣伟尝试通过BP神经网络对杭州市历年的指标数据进行拟合，分析预测2004~2005年的数据，并通过黄色预警方法中比较成熟的统计预警法，来判断杭州市房地产市场现在和未来两年的综合情况［12］。但是该研究中很多相关数据无法得到，导致采取的指标不够准确和无法全面反映市场的发展情况。华晓慧通过对世界和中国的具体数据和更微观层次的分析得到房地产泡沫的具体模型，并利用模型得出北京、上海房地产泡沫已经存在，而且相当严重的结论［13］。韩德宗在West模型的基础上，对北京、上海和深圳的房地产市场是否存在泡沫做出实证检验［14］。结果表明：北京住宅市场、上海住宅市场以及深圳写字楼市场在样本期内的检验结果拒绝原假设，即市场存在着泡沫现象；北京写字楼市场、上海写字楼市场和深圳住宅市场检验结果为接受原假设，即不能判断市场存在泡沫现象。该实证只研究了泡沫存在与否，并未进一步度量泡沫的大小。
对房地产泡沫度量方法的研究取得了一定的进展，但是仍然在检验模型的易操作性，统计数据的精确性以及泡沫验证的有效性等方面有待深入的研究。
3 房地产泡沫测度模型的提出
在测度房地产泡沫之前，首先需要界定房地产泡沫的概念。参照已有文献和房地产的特性，本文将房地产泡沫定义为：房地产价格在一个连续的过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们预期价格会进一步上涨，从而吸引新的买者大量跟进，随着价格的上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于其内在价值，导致房地产泡沫的产生。根据上述定义，可以明确测度房地产泡沫的有无及其大小的关键是判断市场价格是否偏离它的内在价值，如果偏离，偏离的程度是多少。
美国著名经济学家布兰查德和沃森在1982年建立了股票的理性泡沫模型［15］。该模型认为，投资股票的收益包括两部分：一部分来自于股票价格上涨；一部分来自于红利。如果风险中性的投资者所要求的投资回报率为r，根据无套利均衡应有
其中pt表示股票价格；E［pt+1|It］表示投资者根据t时刻的信息所预测的t+1时刻的股票价格；E［dt+1|It］表示投资者根据t时刻的信息所预测的t+1时刻的红利流。
根据迭代期望定律和前向递归法对（1）式进行求解，得到（2）式［15］，即得到均衡条件下股票的内在价值p*t,它表示股票的价格是预期未来股息的贴现值，即
而pt-p*t=bt就是股票的泡沫。
至此，我们认为可以把这种测度思路推广到房地产市场上。房地产作为一种可供投资选择的资产类型，投资者所要求的投资回报从本质上来说与投资股票没有什么不同：一是资产本身价格上涨；一是资产所带来的收益流。若p′t表示房地产的市场价格水平；E［p′t+1|It］表示投资者根据t时刻的信息所预测的t+1时刻的房地产价格，那么投资房地产所带来的从t到t+1期的收益流是什么呢？鉴于房地产投资者在购买房产之后可以进行出租获取租金，用房屋租金作为Rt+1；如果r*表示与房地产同风险的资产的投资回报率，我们就可以得到理性预期条件下均衡时房地产的内在价值表达式
通过（3）式可以看出，如果房地产投资收益率取值越高，则计算出来的泡沫将会越小；如果房地产投资收益率取值越低，则计算出来的泡沫将会越大。
其中p*′t表示房地产价格是预期未来租金的贴现值，也就是房地产的内在价值。
p′t-p*′t=b′t（4)
其中b′t就是房地产市场的泡沫，b′t表征了内生随机变量偏离长期均衡的特征。
4 研究方法
住宅房产是房地产市场的主要构成部分，因此本文以住宅房产为例选取全国比较典型的四个城市作为房地产泡沫的测度对象，利用提出的模型来测度房地产泡沫。从第3部分的（3）式和（4）式可以看出，测度房地产泡沫，需要确定四个变量：房地产的市场价格水平、对应的租金水平、最低期望收益率以及房屋年限，下面对这四个变量的获取方法逐一进行说明。
为了确保测度结果的准确性和有效性，测度模型中用到的住宅均价与住宅租金水平等数据均取自中国住宅与房地产信息网（realestate.省略/）。该信息网由中华人民共和国建设部住宅与房地产业司主办，的数据具有权威性，建设部、国家发展改革委、国土资源部等政府部门均使用该网站上报的相关数据。我们从该网站旗下管理的40个重点城市房地产市场信息公开网址中选取上海、杭州、深圳和西安四大城市作为检验对象。住宅均价通过对应的网站直接获取。而对于租金水平这一变量需要通过加权计算获得。具体来说，上海的租金水平通过上海市房地产交易中心公布的抽样数据计算得到；杭州市房产管理局每周都会对全市五个城区的住宅租赁市场进行抽样，并将抽样结果公布于众，其租金水平我们可以直接获得；深圳的租金水平通过深圳市国土资源和房产管理局网站采样，间接加权计算出来；西安的住宅平均租金水平则是通过西安市房屋管理局公布的数据来取得。
计算房地产泡沫的关键是确定最低收益期望回报率。目前我国具有很强流动性的货币市场基金的年平均收益率为2.0%左右，风险相对较小的七年期国债和六年期教育储蓄年平均收益率分别为3.37%和3.6%，风险较高的电力债券的年收益率在5.0%左右。房地产市场是一个准市场（Quasi-market），加大了房地产投资者所承担的风险，房地产是一种风险水平相对较高的资产［16］。高风险资产要求有高的收益回报，而房地产投资的风险级别显然比货币市场基金、国债、教育储蓄都要高，甚至比风险级别较高的电力债券还要高。通过类比这几种投资方式之后，我们发现以电力债券的年收益率作为确定房地产投资收益率是一种偏保守的取值，即取房地产投资收益率r*=5.0%具有一定的说服力。
根据我国《土地出让转让条例》规定，住宅建设用地使用权期限为70年，因此取值房屋住宅年限T为70年，即T=70。E［Rt+1|It］是站在今天的信息集下对未来的预期，由于未来是不确定的，根据今天的信息对未来进行预期，最好的预期值就是今天的现值，即E［Rt+1|It］=R0，租金水平要求与上述选取的住宅类型相对应。
5 房地产泡沫实证测度及结果
下面分别测度上海、杭州、深圳和西安房地产市场的价格泡沫。
这里以p0来表示住宅平均房价，变量单位为：元/平方米，以R0来表示住宅平均租金水平，变量单位为：元/平方米•月。上海、杭州、深圳和西安的住宅平均房价p0及住宅平均租金水平R0见表1。
分析表4的数据值可知，在这四大城市中深圳泡沫度最大，为102.71%；西安为2.63%，泡沫度最小；四个城市的平均泡沫度达到了42.9%，总体房地产价格泡沫仍然处于可控范围内。控制房地产泡沫的途径并非是将住宅房产价格降到目前的内在价值就可以保证消除泡沫，这是因为随着房价的变化，租金水平也会相应的发生变化，从（3）式即可以看出这一规律，内在价值的改变并未与房价保持同步。
6 结论
本文运用关于衡量股票理性泡沫（R-B模型）的方法，建立了房地产泡沫的度量模型，模型能够判断出房地产泡沫是否存在，同时该模型在检验泡沫有无的同时又能测度出泡沫的大小，为房地产泡沫预警机制的建立奠定了基础。
本文利用建立的泡沫测度模型对我国四个代表性城市住宅房产进行了实证研究。测度结果表明，上海和西安房地产市场的泡沫度较低，均为个位数值；杭州的房地产价格泡沫度超过50％，泡沫成分较大；深圳的房地产价格泡沫度则超过一倍之多，与国际上通行的泡沫警戒线水平相比较，其房价泡沫已经进入警戒范围。鉴于所选取的测度对象具有代表性，可以估测我国房地产市场总体上已经出现一定泡沫，而且，有些地区泡沫已经达到较高水平。同时，实证数据的检验结果表明本文提出的测度模型具有较强的适应性和扩展性。
参 考 文 献：
［1］Shiller R. Do stock price move too much to be justified by subsequent change in dividends［J］. American Economic Review, 1981, 71（3）: 421-436.
［2］奥利维尔•琼•布兰查德,斯坦利•菲希尔.宏观经济学［M］.刘树成等译.北京:经济科学出版社,1998.233-259.
［3］周爱民.股市泡沫及其检验方法［J］.经济科学,1998,（5）:44-49.
［4］邱强.我国房地产泡沫的实证分析［J］.社会科学家,2005,（1）:66-70.
［5］Fu Yuming. Estimating the lagging error in real estate price indexes［J］. Real Estate Economics, 2003, 31（1）: 152-183.
［6］洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001,（8）:10-14.
［7］蒋益锋.房地产泡沫检测方法述评［J］.城市开发,2004,（1）:29-30.
［8］Abraharn, Hendershott. Bubbles in metropolitan housing market［J］. Journal of Housing Research, 1996, 7（2）: 191-207.
［9］Bourassa, Hendershott. Bubbles in real house prices［J］. Real Estate Research, 2001, 18（5）: 1-29.
［10］杨宗宪,张金鹏.台北成屋价格泡沫知多少［A］.台湾住宅学会第八届年会论文集［C］.台湾,2000.102-120.
［11］王雪峰.中国房地产市场泡沫的测度研究［J］.现代经济探讨,2005,（8）:11-14.
［12］商升亮,虞晓芬,等.BP神经网络在杭州房地产市场预警中的应用［J］.统计与决策,2005,8（16）:141-142.
［13］华晓慧.中国房地产泡沫实证分析［J］.内蒙古财经学院学报,2005,（5）:55-59.
房地产泡沫论文篇11
一、房地产泡沫的形成、膨胀与结束
（一）房地产泡沫的定义
泡沫是指实际价格脱离 理论 价格。房地产泡沫是指房地产市场价格持续上涨，即土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，偏离了理论价格，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
（二）房地产泡沫形成的原因
（三）房地产泡沫的分类
房地产泡沫从房地产业的构成角度可分为以下四类： 2．房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，也构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，将导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。中国某经济监测中心的一份 研究 报告指出， 目前 我国商品房空置面积达1.14亿平方米，个别城市的房屋空置率已超过10%。 4．房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
（四）房地产泡沫的形成、膨胀与结束
房地产在许多人的眼里是一种资产商品。在这种市场上，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说，房价越是上涨，就有越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购。而抢购又会使价格进一步上涨和预期增强。因此，只要有足够的人入市购买，在源源不断的货币流入的支撑之下，很快就会出现“大牛市”。但是，气泡不可能一直膨胀下去。在过高的价位上，一旦房价止升回跌，很快就会加速下行，导致房市崩盘。 房地产泡沫的膨胀会引起整个国民经济的泡沫，泡沫虽是经济中的一种常见现象，但泡沫经济的结束方式往往是和经济的承受能力相关联的，同一规模的泡沫在不同的经济中会对经济产生不同的潜在影响。惠州市房地产泡沫的破灭使惠州持续了近十年的经济萧条，巨大的银行呆帐、坏账，经济增长停滞，大量的社会失业等。实际泡沫以破灭结束的表现方式也只是一个小概率事件，如1997年7月以前，美国与东亚各国，虽然同样存在着泡沫经济，但其反应则完全不同。东南亚国家股市盘子很小，经济承受能力差，经济泡沫对他们的冲击相当大，可美国经济泡沫虽然膨胀的厉害，但美国经济规模大、基础好，游资的冲击虽曾使美国股市短期波动，但并未引起泡沫破灭，并能继续带动投资、消费和经济持续增长。
二、房地产泡沫的预警与防治
（一）房地产泡沫的预警
房地产 经济 泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格涨幅不大、房价稳中有升、房地产开发投资高于 社会 固定资产投资增长率，商品房供给略大于市场需求等，这些对活跃经济，促进竞争，推动房地产 发展 和国民经济增长是有利的。但如果房地产泡沫过于膨胀的话，造成虚假的房地产市场的繁荣及虚假的经济繁荣则是不利的。房地产泡沫预警的目的就在于要量化房地产市场泡沫的膨胀程度，首先要测度房地产是否出现了泡沫，然后根据实际经济的承受能力找出房地产泡沫的临界点，一旦泡沫接近或者超过这个临界点，就发出泡沫预警信号。
我们建议选用几个指标来测度房地产泡沫，分别是房价收入比、房地产开发投资增长率、房屋空置率、房地产单位价格增长率、房地产开发贷款增长率等五个指标。
（二）房地产泡沫的防治
为确保房地产市场稳健发展，应该逐步完善以下几个方面的工作：
1．加强国有土地的管理力度，要有计划地、合理地安排土地投放量，在土地市场化出让方式中，要增加公开招标出让土地的方式，让开发商有足够时间进行理性的 分析 和判断
2．加强对土地价格的监管和调控，保持国有土地买卖市场的稳定，有效地控制土地价格的过快上涨；
3．继续发挥政府宏观调控的功能，加强政府的市场调节职能，完善法制建设，出台相应的政策与法规，抑制土地投机和土地闲置，完善房地产市场结构，合理引入外资，加强行业监管；
4．积极发展并完善住房公积金制度。随着住房公积金规模的扩大以及愈来愈多的公积金投入到个人住房消费中来，住房公积金在区域经济中对房地产经济的调节作用非常明显，住房公积金对防止房地产泡沫过度膨胀起到一种止泡剂的作用，可更好地促进区域房地产经济的持续稳定发展；
5．建立有效的房地产泡沫的测度、预警及防治系统，通过构建一系列指标体系来反映房地产业的发展状况，并给出警示，促使政府及地产公司等及时采取措施。
【 参考 文献 】 [2]肖建月．需求主导因素对房地产价格的 影响 及政策启示[J]．市场 研究 ，2005，（8）．
[3]张丽英．对房地产泡沫的几点思考[J]．宁波党校学报，2005，（4）．
房地产泡沫论文篇12
明确房地产泡沫的本质对房地产泡沫的测量方法起着至关重要的作用。房地产业本质上是实体经济和实业部门，因此，其本身决不是纯粹的泡沫经济。但同时应当承认，在房地产业的成长过程中，确实也存在着一些经济泡沫，主要表现在地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等方面。基于这种特殊性，分判泡沫与其实质含有的投资价值、使用价值便成为计算房地产泡沫的重点。从这一角度出发，理论价格法是最符合需要的方法。
二、理论价格法基本原理介绍
理论价格法是最符合房地产泡沫定义的判别方法，通过计算房地产的理论价格，然后将其与实际房价比较以判别是否存在房地产泡沫。其中，计算房地产理论价格的基本原理是：房地产当前市场价格应等于未来净收益的现值之和，即每年收入之和加上未来出售房屋获得的收益。但考虑到未来房价的不确定性，本文仅假设买到房屋以后不予出售。由于中国房屋产权有效期为70年，因此可采用模型：
P=■
P-房地产理论价格
Dx-第X年净收益（0 ≤X≤70）
I—资金折现率
（一）理论价格法在实际应用中存在的困难
理论价格法虽然在定义上符合房地产泡沫的测量，但在实际运用中，理论价格法存在着三点困难：
1、 折现率的确定
首先，我国利率体系复杂多变，如何选择利率作为折现率的基础便成了需要仔细考察的问题。由于特定时期通胀情况不同，从长期而言，直接使用银行贷款利率作为折现率计算有高估或低估房地产理论价格的风险。为消除异常时期通胀因素的影响，应将银行贷款利率扣除现期居民消费价格指数增长率（即现期通胀率）得到实际利率作为折现率。
其次，在修正通胀因素后得到的众多折现率中，如何选择最恰当的数据作为折现率？王雪峰（2005年）提出取用最小折现率与最大折现率分别计算，以此形成“无泡沫区间”。
2、 每年净收益的确定
由于未来的不确定性，在当前时点上估计未来受益难以准确确定。在我国，房屋租金收入可视为房屋每年净收益，虽然房屋租赁市场在一定程度上受到房价影响，但相对而言，由供求关系决定，没有投机动机的房屋租赁市场存在的泡沫较小，且其增速相对稳定。因此，在本报告中暂且采用房屋租赁价格历史增长率减去通货膨胀率作为房租实际增长率，并据此估计未来房租收入。
（二）理论价格法的局限性。
理论价格法是识别房地产泡沫的一种基本方法，也是现有方法中较理想的一种，但同时它也存在着一些局限性导致其无法成为实际中的常用方法。
1、未来净收益难以确定
严格来说，未来净收益包括每年净收益及最终出售房屋时候所取的的收入，但是这里的出售收入指的是在剔除泡沫情况下的售价，这造成了一个死循环——需要求的是无泡沫房价，而所用到的条件又是未来的无泡沫房价，这是理论价格法最大的局限性。而且现实生活中，预测未来房价难度极大，因此，未来净收益的准确测定不太可能。在本文中，仅以租金收入作为每年收益的近似值，这意味着在本模型中仅注重了房屋的使用价值，但忽略了房屋的无泡沫投资价值（即买卖差价）。但是，由于租金收入多多少少还是受到房地产泡沫的影响，所以计算得出的结果实际上偏高于实际应得收入，可弥补一部分房屋投资价值。
2、房地产业折现率造成的结果不准确
由于我国房地产市场不够完善，确定房地产折现率是一项比较困难的工作。在本文模型中使用银行贷款利率减去CPI指数得出的折现率是通用折现率而非房地产行业折现率，因此，由此计算出的合理房价也与实际合理房价存在着一定误差。
三、实证分析
在实证分析中，将以2010年北京地区数据为基础，计算2010年北京地区合理房屋均价。
（一）折现率计算（折现率=贷款利率-当年CPI增长率）
经计算，2004-2012年最大值为5.23%，以此作为计算所用折现率。
（二）每年净收益的确定
平均房租实际增长率=4.51%
每年收益DX=2793×（1+4.51%）X ×12
（三）使用理论价格法计算房价现值
由于不考虑出售房屋的价格，在此假定未来净收益为70年房屋租金，
即P=■
其中，DX=2793×（1+4.51%）X ×12，i=5.23，计算可得，P=1835666。
（四）房价现值与实际房价的比较
综上得知，2010年北京市房价的合理价格应为1835666元人民币，按一套房子100平米计算，计算出的合理均价应为18356.66元/平米。而根据《2010中国城市房价排行榜》统计，2010年北京房屋均价为22310元/平米。实际房价高出合理房价约22个百分点，证实北京房地产市场确实存在着泡沫。
参考文献：
房地产泡沫论文篇13
“泡沫”一词最早用来形容如1636－1637年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。所有这些现象都如《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”所做的描述:“一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者—这些人一般是以买卖资产谋利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。
对房地产业泡沫状况的评价，国外可供借鉴的理论主要是对房地产泡沫实证检验的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年对美国的房地产市场泡沫进行的实证检验； Helbing和Terrones(2003)等学者对房地产泡沫的识别、房地产泡沫对国民经济的危害以及如何降低房地产泡沫的危害都进行了较深入的研究。总体来说，国内外土地制度、产权制度等有所不同，我们不能简单的照搬其中的某些理论，然而这些研究对于我们科学构建识别房地产泡沫的理论模型有一定的借鉴作用。
到目前为止，国内经济学界还没有就经济泡沫与泡沫经济的概念达成一致，多数学者都把经济泡沫(或者简称为泡沫)与泡沫经济的概念混为一谈。崔华伟; 赵莉（2011）认为巨额土地出让金最终转嫁到房价中,这构成了房产泡沫大厦的地基;银行信贷扩张、过剩的流动性,参与了房地产建设、销售的各个环节,它们构成了房产泡沫大厦的主体。杨宽欣，李明（2010）认为，泡沫经济是指某一经济领域出现的交易价格过分异常,交易价格不断上涨,严重偏离正常的合理定价,是社会资源严重畸形配置的一种经济现象。不同的学者从不同的角度论述了泡沫以及泡沫经济的认识，然而，泡沫现象是一种复杂的经济现象，在很多情况下它是多种因素共同作用而产生的，因此，仅仅用某一个理论来解释并不能说明泡沫现象的整体。
2.关于房地产泡沫评价的研究
目前对如何衡量房地产泡沫尚无标准。由于房地产的独特性，房产需求和供给及监管环境的复杂性，以及缺少长期的高质量的房产数据时间序列，使得识别房产泡沫的难度加大，房价的波动性及各地价格的差异性，也使得标准的资产定价理论失去了解释的基础。
从学者们已作的研究看，测度房地产泡沫的检测方法主要有统计检验法、指标法、收益还原法市场修正法等。
2.1统计检验法是利用计量统计学原理建立数学模型对房地产价格的变化进行统计分析，当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律;而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。统计检验法的基本思路是把市场价格可以用未来预期收入的理性预期贴现值来解释的情况作为零假设。这样，一旦拒绝零假设，就认为可能存在泡沫。统计检验法可以分为四种:方差检验法，单位根与协整检验法，投机度检验法，设定性检验法。
张朝洋（2011）将房地产基础价值看作一种状态变量,借助于协整理论,建立基于房地产供求的SSpace模型,并利用卡尔曼(Kalman)滤波进行参数估计,对中国1995～2007年间的全国性房地产进行了基础价值测度,阐明了全国性房地产泡沫的周期性特征。李丹美（2007）对近17年来中国商品房平均价格和房地产投资进行了协整分析, 实证结果是: 各种因素如投机以及地方政府的逐利行为导致了市场需求的虚增, 从而抵消了房地产投资对于房价的影响。吴地宝（2007）从房地产泡沫的内涵、特征和运行机理分析，选取了理性泡沫模型，采用直接指标法和间接检验法进行实证检验。
2.2指标法是根据某个指标的值来判断房地产试产是否存在泡沫。对于指示指标的选取，不同的研究者从不同的角度给出了众多指标。尤明（2011）通过选取不同的指数对北京市2003～2009年的房地产泡沫进行了分析。认为不同的指数由于性质各异,所以可能导致分析所得结论差距较大甚至完全相反,因而影响了这些指数的评价效率。周方明(2006)按照各个指标在显示房地产泡沫中的方式的不同，把所有的指标归为五类:预示指标、指示指标、滞后指标、信贷指标和伴生指标。选取指标主要包括三步:(1)选取指标;(2)各项指标的评价标准;(3)泡沫系数的合成。郑子蹼(2004)在袁贤祯的研究基础上，对这些指标进行了调整，同样也使用了三类指标构造了一个新的指标体系。胡瑾卿、张大亮(2004)利用泡沫评价指标体系和消费者信心指数，构建了二维的房地产泡沫测评体系，利用1996-2004年杭州统计年鉴的数据，测算了杭州市1996-2003年的房地产指标数据，认为杭州市房地产的泡沫值介于轻微泡沫和中重泡沫之间。
2.3收益还原法是一种评估收益性房地产价格的基本方法。要度量其大小，一般认可的是用预期未来的房地产收益的现值与房地产现实价格相比较来进行。收益还原法的基本原理是:房地产的价格等于房地产未来净收益的现值之和。其基本评估程序是确定一个折现率，把未来各期的纯收益换算为现值，而这个折现值就代表了房地产正常合理的理论价格。现实价格高于理论价格的部分就代表了房地产泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取边际收益法计算房地产的基础价值，将实际价格同基础价值比较，若实际价格超过基础价值即认为存在正泡沫，反之则认为存在负泡沫。
2.4市场修正法，洪开荣(2001)提出了计量经济泡沫的“空置率修正法”，以反映市场供求差异的物业空置率为计量基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和市场交易状况进行修正，从而估计出房地产泡沫的数值，采用的计算公式是:
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易状况修正系数
在这里，经济增长修正系数等于上期的(1+GDP增长率)除以本期的(l+GDP增长率)。产业贡献修正系数等于上期的(1+房地产业增长率)除以本期的(1+房地产业增长率)。交易状况修正系数等于上期的(1+个人购房比例)除以本期的(1+个人购房比例)。因此房地产泡沫的度量系数为:
年度泡沫系数=总空置率×{上年度(1+GDP增长率)/本年度(l+GDP增长率)} ×{上年度（1+房地产业增长率）/本年度(l+房地产业增长率)} ×{上年度(l+个人购房比例) /本年度(l+个人购房比例)}
2.5评论：
上述检验方法从不同角度对我国的房地产市场进行了泡沫存在性检验，在一定程度上反映了我国房地产市场的现状。由于对房地产泡沫的理解角度不同，而产生了诸多的检验方法，导致检验结果各异，甚至有些结果大相径庭。但是在一定程度上对我国房地产市场也起到了警示的作用，特别是对房地产市场实证分析这一研究领域具有一定的借鉴意义。
3.总结
国内外经济学家对泡沫的研究较广泛和深入，并取得了相当多的成果。然而，房地产泡沫存在性检验是一项复杂的工作，并且理论基础不同检测的方法和结论也有所不同，本论文要在对错误理论的批判以及在吸收和借鉴国内外有用研究成果的基础上对我国房地产泡沫评价进行科学的研究。 [科]
【参考文献】
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