企业租赁经营论文:企业租赁经营会计\税务处理探讨

摘要:在当前经济发展中,企业租赁经营还是存在的,但是租赁经营的处理在会计、税法上并未做出明确规定,本文就企业租赁经营的会计、税务处理做一探讨。

关键词:租赁经营 出租方 承租方

我国的企业租赁经营是十一届三中全会后出现的一种企业经营方式,当时我国的经济体制改革指导思想还处于“有计划的市场经济”阶段,为深化企业经济体制改革,各地先后引入了租赁经营。随着社会主义市场经济体制的建立,企业租赁经营逐渐退出。但是,在当前经济发展中,有的企业要发展、扩张,受到土地、厂房等条件限制,则通过对其他企业的租赁,以获得经营资产,扩大规模;而有的企业在生产经营中由于多方面的原因陷入了困境,企业自救的途径之一就是利用好企业的现有资产, 通常采用租赁经营的方式,使之发挥较大的效能, 为企业获取较大的利益。因此,当前企业租赁经营还是存在的。

企业租赁经营是指企业所有者将企业全部资产的经营权,在一定的时期内出租给承租方,承租方按照合同规定定期缴纳租金的一种产权交易方式。企业租赁经营应当首先签订合同,合同签订的当事人出租方可能是出租企业也可以是出租企业的股东,合同可以约定承租企业以出租企业的名义生产经营,也可能承租方承租后重新办理工商登记,并以承租方的名义对外从事生产经营活动。企业租赁经营的会计处理、税务处理会因签订合同的当事人不同以及是以出租企业的名义还是以承租企业的名义进行生产经营而有不同的处理,现就此问题进行探讨。

一、企业租赁经营合同由出租企业和承租方签订,承租方承租后重新办理工商登记,并以承租方的名义对外从事生产经营活动

出租企业与承租方签订租赁经营合同后,将企业的全部资产经营权转让给了承租方,从承租方取得租金;而承租方使用出租企业的资产以自己的名义进行生产经营取得收益,向出租企业支付租金。根据国家税务总局关于企业租赁经营有关税收问题的通知(国税发[1997]8号)第二条规定:“企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营,承租方承租后重新办理工商登记,并以承租方的名义对外从事生产经营活动。其承租经营取得的所得,应以重新办理工商登记的企业、单位为企业所得税纳税义务人,计算缴纳企业所得税。”因此出租企业因收取的租金形成的收益确认企业所得税,承租企业则以通过租赁其他企业经营取得的收益确认企业所得税。

出租企业应继续进行资产的摊销、税金的计提及缴纳,其收入只有租金。按合同规定收取租金时,借“银行存款”、贷“其他业务收入”; 按租金的5%计提缴纳营业税以及按缴纳的营业税额计提城市建设维护税及附加,借“其他业务成本”,贷“应交税费―营业税、城建税、教育费附加”;摊销的资产以及计提的土地使用税、房产税、印花税等税金计入“其他业务成本”或“管理费用”;按最终实现的应纳税所得额,计提缴纳企业所得税。

承租方则将通过租赁经营产生的生产经营活动纳入到重新办理公司登记后的企业,承租企业因租赁经营形成的收入、成本费用、流转税直接计入本企业,支付租金时,借“管理费用”或“主营业务成本”、贷“银行存款”。承租方按照最终实现的利润计提、缴纳企业所得税。

但这里存在一个问题,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,出租企业应依照房产租金收入、税率12%计算缴纳房产税。但由于出租企业签订企业租赁经营合同是针对企业整体资产确定租金,并未单独确定企业房产的租金,因而不能按照租金收入确定房产税。若按照房产原值一次减除10%至30%后的余值、税率1.2%计算缴纳,则与税法相抵触,但是企业不可能单独确定房产的租金再按照税法规定计提、缴纳房产税,相反违背了企业交易事实。

二、企业租赁经营合同由出租企业和承租方签订,承租方以被承租企业名义对外从事生产经营活动

根据国家税务总局关于企业租赁经营有关税收问题的通知(国税发[1997]8号)及时条规定:“企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营,但未改变被承租企业的名称,未变更工商登记,并仍以被承租企业名义对外从事生产经营活动,不论被承租企业与承租方如何分配经营成果,均以被承租企业为企业所得税纳税义务人,就其全部所得征收企业所得税。”因此,承租方通过租赁发生的生产经营活动以及纳税义务都应在出租企业处理,但是出租企业如何收取租金呢?在这里有两种处理方式,及时种:承租方通过经营租赁企业形成的经营利润提取所得税后,应先将相当于租金的净利润留存于出租企业,由出租企业的股东决定进行分配,而剩余的税后经营利润全部归承租方所有,承租方按取得的利润计提、缴纳企业所得税。第二种:承租方通过经营租赁企业取得的税后利润全部归承租企业所有,出租方向承租方收取租赁费,收取的租赁费按税法规定缴纳营业税、城建税、教育费附加,出租方按因租赁形成的所得缴纳企业所得税;承租方通过经营租赁企业取得的税后利润扣除支付的租赁费后缴纳企业所得税。由于承租企业以出租企业名义进行生产经营,出租企业因收取租赁费产生的业务应独立于承租企业在出租企业发生的生产经营活动,但两者须汇总缴纳企业所得税。

例:甲公司与乙公司签订合同,将甲公司租赁给乙公司。合同规定,租赁期限三年,自2009年1月1日至2012年12月31日,乙公司每年向甲公司支付租金360万元,乙公司以甲公司的名义进行生产经营。2009年乙公司通过租赁经营甲公司形成税后利润500万元。

1、若按照及时种方式处理:甲公司应先将租金360万元从税后利润500万元扣除归甲公司所有,余140万元归乙公司所有,则乙公司缴纳企业所得税35万元(140*25%),净所得105万元。

但是,若乙公司通过租赁经营甲公司未能形成利润或税后不足支付租金时,就不便于处理了。

2、若按照第二种方式处理:出租企业甲公司的税后利润500万元全部归乙公司,乙公司向甲公司支付租金360万元,则乙公司净所得为105万元[(500-360)*(1-25%)];甲公司则按取得的租金360万元缴纳营业税18万元(360*5%)、城建税及附加1.8万元[18*(7%+3%)],应缴纳企业所得税85.05万元[(360-18-1.8)*25%],共缴纳税金104.85万元,净所得255.15万元。

两种方式的处理,对乙公司来说并无影响,取得净所得都为105万元;而按及时种方式处理甲公司取得净所得360万元,按第二种方式处理甲公司取得净所得255.15万元,由于甲公司按取得的租金缴纳营业税、城建税、教育费附加,并按租金扣除以上税费后缴纳企业所得税,税负非常高。所以应当按及时种方式处理,但合同必须明确规定如何收取租金。

三、企业租赁经营合同由出租企业的股东和承租方签订,承租方以被承租企业名义对外从事生产经营活动

由于企业属于股东投资成立,企业的实现的税后利润应当归股东所有,但是企业一旦被租赁出后,其生产经营税后所得不再由股东支配,为保障股东的利益,股东应当收取租金,从公司运作的角度看,决定企业出租的也是出租企业的股东,所以租赁经营合同应当有出租企业的股东和承租方签订,出租企业为合同的标的。出租企业的股东收到承租方租金时,借“银行存款”、贷“其他业务收入”,同时按税法规定缴纳营业税、城建税、教育费附加,以租赁取得的收益计提、缴纳企业所得税。由于出租企业出租的资产是企业的整体资产,主要是机器设备、不动产,根据税法的规定,营业税须在出租企业所在地缴纳,而不应在出租企业股东所在地缴纳。出租企业则按照正常的生产经营进行会计、税务处理。承租企业从出租企业取得的税后利润,借“银行存款”、贷“其他业务收入”,支付租金时,借“其他业务成本”、贷“银行存款”,由此形成的利润要计提、缴纳企业所得税。

此种情况下的企业租赁经营,虽然能保障出租企业股东利益,但同本应从出租企业取得税后利润相比,却额外承担了较高的税额,减少了股东的利益。另外,如果出租企业的股东只有一个或很少的法人股东时,股东可以容易与承租方签订合同,也便于操作,但是出租企业有较多个股东或有自然人就不容易操作了。

另外,承租企业在租赁企业的生产经营所得也不能全部归承租方所有,由于按照公司法规定,法定盈余公积未达注册资本的50%时还要按净利润的10%提取法定盈余公积。

四、承租方为自然人时,则只能以被承租企业名义对外从事生产经营活动

当承租方为自然人时,承租方可与出租企业签订合同也可与出租企业股东签订合同,但只能以被承租企业名义对外从事生产经营活动。出租企业、出租企业股东的会计、税务如前述作相应处理,而自然人从租赁企业取得经营所得,则适用于《中华人民共和国个人所得税法》对企事业单位的承包经营、承租经营所得的规定计征个人所得税。

从以上企业租赁经营的各种情况来看,“企业租赁经营合同由出租企业和承租方签订,承租方承租后重新办理工商登记,并以承租方的名义对外从事生产经营活动”此种情况对出租方、承租方来说较公平、合理,也能保障出租企业股东的利益。但是,由于企业处于特殊行业,承租方必须以被承租企业名义对外从事生产经营活动,因此必须妥善签订租赁经营合同以减轻税收负担。

企业租赁经营远没有单项资产的租赁处理简单,他涉及企业的方方面面,国家也没有对企业租赁经营的会计、税务处理专门予以规定。因此,租赁企业当事人必须妥善处理,以保障企业租赁经营的合法、合规处理,特别是出租企业一定要防范各种风险。

企业租赁经营论文:企业租赁经营的会计税务处理讨论

【摘要】在改革开放以后，我国的企业采用租赁经营的情况并不多见，但依然存在，对于会计人员来说，租赁经营的税务处理没有明文规定可循，往往成为知识的盲区。本文着重讨论如何处理企业租赁经营的税务问题。

【关键词】租赁经营 税务处理

企业租赁经营曾经在我国的计划经济时代扮演着重要的角色，在十一届三中全会之后，各地为了企业经营体制的改革，曾一度盛行。不过，随着我国市场经济体制的确定，租赁经营的模式逐渐被独立经营模式所取代。而现在，随着一些经营模式的日益多元化，不少企业跨地域、跨国度的扩张经营，为了避免选地、买设备到投产期间长时间的消耗，一般都会选择更具时间效益的租赁经营模式。而有的企业由于自身的经营不善，需要对本企业的固定资产等生产资料进行价值再生，也会选择出租。这样，租赁经营就有了供方和需方。

租赁经营是指出租者将企业各种生产资料的所有权，通过租赁的方式出租给经营者，而经营者通过付给租金拥有暂时所有权进行生产的一种经营方式。租赁以合同为准，但租赁方式有多种，一种是出租者依旧是企业的股东，经营者以承租者的方式进行经营，另一种可以是经营者向政府管理部门办理新的经营许可和法人登记，以独立地方式进行生产。所以，根据租赁方式的不同，会计的处理、税法处理都会有所不同。本文分四种情况进行讨论分析。

一、经营者向政府管理部门办理新的经营许可和法人登记，以独立的方式进行生产经营

双方合同签订后，企业的生产资料的经营权归经营者，出借一方从经营者中获得租金收入，经营者独自对外经营，然后付给租金。根据国税总局关于此类经营方式的规定可以得知，经营者重新办理经营许可和法人登记了，就是新的纳税义务人，应于其向税务部门上交企业所得税。

出借的一方则通过租金的收取缴纳所得税，也应该继续执行好资产的摊销。在按签订的合同获得租金后，“银行贷款”是借方，“其他业务收入”是贷方。营业税按5%进行缴纳，城市维护税及附加则按照缴纳的营业税进行计算，“其他业务收入”是借方，“应交税费（包括营业税、城市维护费等）”就是贷方。资产的摊销和土地使用税、印花税等计作管理费，最终根据纳税额得出所得税。经营者作为新的税务法人，生产经营的成本、收入、中间税归为经营企业，“管理费用”为借方，“银行贷款”是贷方，根据企业利润计算所得税。

二、经营者和出借者签订的经营合同，并不重新办理法人登记，以承租者名义经营

根据国税总局对于此种经营方式的界定，经营者是以承租者名义进行生产经营，并不是法人代表，所以出租者依然是该企业的税务法人，应由出租者向税务部门上交企业所得税。这里就涉及到出租者如何进行租金收取的问题。如果是实际经营一方经营的利润进行所得税提取后，就应该将利润的一部分作为租金给出租方，出租方进行分配后，剩下的税后利润再留给经营者，由经营者向税务部门缴纳所得税。而如果是经营者将经营所得的所有利润归己所有，则必须给出租一方付给租金，出租一方缴纳企业营业税等税费之后，计收、上交企业所得税，经营者则按照利润所得进行缴纳所得税。为便于理解，举例如下：

A企业和B企业之间签订了租赁合同，由A企业将租赁给B 企业进行经营，B企业以经营者名义，但法人代表依然是A企业。租期五年，租金500万元/年。及时年B公司就实现税后利润800万元。按照及时种情况计算，B企业利润800万元扣除租金500万元，剩余300万元交给交给A企业。A企业则缴纳所得税300*25%=75万元，净收入为225万元。按照第二种情况计算，税后利润800万元归属A企业，A企业支付租金500万元给B企业，则A企业的净收入为（800-500）*75%=225万元，B企业在缴纳500万元中5%的营业税、营业税中10%的城建及附加税后，缴纳所得税为118.1万元，净收入381.9万元。

从案例中可以明显得出，两种付租金的方式，A企业的收入没有变，但是B企业却减收了118.1万元，即税收大大增加了。所以，一般情况下，都会选择及时种承租方式。

三、企业的股东与企业实际经营者签订租赁合同，经营者以承租者名义对外经营

股东是一个企业的利益获得者，企业生产经营的收益理应于股东获得，但是企业被租赁时，生产经营的利润不属于股东，所以股东应该收取租金来弥补收益。当股东收到经营者缴纳的租金之后，“银行存款”是借，“其他业务收入”为贷，同时扣除要缴纳的各种税费，并计算出企业所得税。出租企业应该是按照向企业所在地进行缴纳所得税。实际经营者则将取得的税后利润，“银行存款”是借，“其他业务收入”为贷，缴纳租金是，“业务成本”是借，“银行贷款”为贷，在此基础上计算企业所得税。

这样的出租方式，股东通过租金收入弥补了收益，但是如果和直接从实际经营者出获得税后利润相比，则缴纳的税费较高，实际收益会降低。再者，出租企业的一方如果是股东人数较多，则在税法处理上会很不方便。

四、实际经营者不是法人时，就只能是以承租者的名义进行生产经营

实际经营者不是法人时，可以选择与出租企业进行租赁合同签订，也可以是和企业股东进行签订，但是因为不能重新办理法人登记，所以只能以承租者名义进行经营。出租企业或者股东的税务处理方法则和前述方法相同，则实际经营者则按照个人所得税的计算和缴纳方法进行。

从上文所述的几种不同的经营方式分析，双方签订租赁合同之后，由实际经营着重新办理经营许可和法人登记，对于双方来说相对合理，能够保障双方的利益较大化。如果不是重新办理经营许可和法人登记，则交租方式要审慎商定，以便尽可能地减少税收负担，增加收益。对于会计人员来说，租赁经营的模式税务处理方式和普通的经营方式相差较大，又缺少政策规定，所以要求会计人员能够掌握好，保障企业的合法经营，规避各种经营风险，保障好企业的利益较大化。