购物车(0)
开发式商业模式篇1
开源是一种高效，节约的生产模式，开源是促进生产力发展的生产方式。通过开源的理念建立商业项目，基于网络进行项目协同开发，可以实现资源的最优配置，增加项目的透明度，降低开发风险。通过开源方式，还可招募义务的开发、测试、本地化的人员，减少公司的人力成本和设备成本；而参与者们也可以通过参与开源项目获得相应的成就感和经验。参与者在项目从小到大的发展过程中与项目建立起感情，形成社区。参与者们会不遗余力的推广“自己”的产品，成为产品的义务推广员，降低企业市场推广的难度和开支。开源项目在整个发展过程中，一直在主动让用户参与，一点一滴的改进积累都有来自参与者的贡献，这实际是一种及时和用户互动的过程，是用户参与开发的过程，可以让开发者跟贴近市场，了解市场需求。
主要开源模式
因为开源软件源代码是开放的，所以不可能像传统软件厂商那样靠销售软件本身来获利，目前有案例的开源商业模式几乎都是靠服务，靠来赚钱。开源商业模式体现了软件就是服务，软件是现代服务业的一种的理念。目前主要商业模式大概有分为以下几种。
Open Source + Service
在这种模式中，开放源代码软件采用了一种全新的市场定位，并非面向产品，而是针对技术服务，公司围绕开源软件销售技术支持和专业服务。Compiere (ERP), JBoss (middleware), Red Hat (Linux)就是这种模式的典型代表。JBoss 应用服务器完全免费，而通过提供技术文档、书籍、培训、二次开发支持等技术服务而获得收入。
Open Source + Hardware
随着竞争的普及，市场压力迫使硬件公司开发并维护软件，但是自身开发和维护软件的成本很高，因此他们采用开源软件，使开源软件成为他们硬件产品的基础软件。这种模式为大型公司广泛采纳，比如IBM、HP、Cisco等。另外，嵌入式领域也大量使用开源软件减低开发成本，加快产品上市速度，如Motorola、Samsung使用嵌入式Linux作为其部分智能手机的操作系统。
Open Source + Aggregation（聚合）
开源软件普遍存在安装困难，文档不全，升级频繁，难以集成等问题，针对这些问题，有企业组装各种开源软件，形成一个集成的功能单元，使客户获得“开箱即用”的能力，以降低企业在应用开源软件方面的门槛。这是开源商业化模式里进入门槛最低的一个。典型代表有Exadel、 Navica、 SourceLabs和SpikeSource。SpikeSource通过保持与各开源社区的友好关系，及时掌握各种开源软件的补丁和升级信息，处理各种开源软件的耦合问题，提供集成的开源解决方案。
Mixed
开发式商业模式篇2
商业地产，即作为商业用途的地产，是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。当前在全国房地产市场受到政策调控的影响下，住宅开发调整态势明显，发展商业地产不失为开发商的一种明智选择，因此完善商业地产开发与运营模式对于中国商业地产的健康发展十分重要。
一、我国商业地产主要开发与运营模式
⒈“纯销售”模式。即商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，这种模式是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式，并且在一些二、三线城市至今仍然是主流的开发模式。它大大缓解了房地产开发商在项目开发过程中的资金压力，同时降低了开发项目的资金门槛，有利于项目的开发运作，短期见效快。但是，单纯的商业地产出售由于业主众多而使产权复杂化，难以实行统一经营；所有权和经营权上失去整体性，难以实现商业物业的保值增值。
⒉整体租赁，不售产权的商业模式。整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式，一些规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模式。对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，往往采用这种商业模式。这样的开发商一般没有商业方面的经营人才，在商业地产建成后，无力自行经营，所以选择有商业经验的商家租赁其物业，以避免经营上的失误和商业经营中的风险。采用这种商业模式的开发商往往把核心竞争力集中在建筑和设计方面，对于商业经营很少涉及。对开发商的社会公关能力要求极高，开发商的收益一般较低。
⒊分零租赁，不售产权的模式。以这种模式进行运作的大型商业物业在国外一般称作SHOPPINGMALL，采用这种模式的商业地产规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，提供全业态的一站式购物服务以能够吸引各个层面的消费者，同时拥有足够数量的停车场地也是其主要特点。这种商业模式对资金的要求极高，招商、管理运营等方面的投入也极高，投资回收期较长。
⒋零售产权、整体租赁的返租模式。这种商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10—2O年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。管理型商铺既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。对购铺投资者而言，管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家人驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。这是一种高收益高风险的商业模式，投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测，同时寻找有经验的商业管理公司方面存在难度。
⒌分零租赁经营、零售产权的返租模式。分零租赁经营、零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它一般将营业用房分隔成10-50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。这种开发与运营模式对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高。但各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，经营风险很大。
⒍零租零售与整租不售两种方式混合的模式。零租零售与整租不售两种方式混合的模式可以这样来表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式通过分零销售物业的黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或 自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。商业模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，对开发商而言也大大减少了销售压力。因其主力经营超市与精品百货的客户群体不重合，投资者风险较高，也大大限制了中小投资者的经营范围。
二、我国商业地产开发中存在的问题
⒈商业地产开发中存在着商业和地产结合的错位。地产商凭借多年开发住宅的理念，通常会采取将开发好的商铺出售出去的做法，以实现资金的快速回笼，并获得高额的投资回报。但规模较大的商业地产项目一旦被拆散成商铺卖掉，就很难实行统一的经营规划和管理。而且这种开发商采取出售的短期行为还加大了后期的运营风险。其次，在商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发转型而来的，开发理念没有能够迅速地转变。住宅项目是以解决消费者居住问题为目的，只要做好产品定位、保证工程质量，做好销售就可以保证利润。一些开发商获得地产开发权后，在实际运作过程中没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求；产品功能上则停留在住宅开发所能满足的基本功能，忽视了商业地产特有的功能需求。这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应外，更造成了网点布局的严重失衡。商业地产往往是先建设后招商，许多项目在选址、内部结构、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，造成烂尾楼现象。再次，由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，造成市场定位不准，没有从商业的阶梯性和互补性来定位项目的业态和业种。开发商凭借非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就定方案，然后再考虑招商问题。其结果是没有有效地将地产同商业对接，造成两者间的严重脱节。
⒉商业地产开发无序，重复建设严重。一些地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的开发。商业地产投资商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点发展高潮。因此，抢商机争项目，论证不充分，建设开发盲目，招商和项目定位与市场脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理，并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点店过剩，新型业态发育缓慢。在店址的选择和经营定位上，有的开发商和投资商缺乏科学性，重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费，加剧了同业之间的恶性竞争。同时，由于大量占压资金，可能引发资金链断裂的危机。
⒊商业地产建设缺乏资金支持。商业地产开发需要大量的资金支持，而我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%－80%左右，商业地产自筹资金比例很低。在我国房地产市场宏观调控的背景下，银行贷款存在越来越多的限制，融资渠道相对单一的商业地产开发商将会面临资金链断裂的危险。同时，商业地产资金回收时间较长，这就造成了资金投入和回收的矛盾，从而产生了商业地产开发以售为主、“卖了就走”等短期行为，为项目随后的经营埋下了隐患。
三、商业地产开发与运营模式的完善
⒈重视项目策划。商业地产不能简单套用住宅 “先设计后销售”的模式，而应该重视项目的前期策划工作。首先，对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。其次，进行准确的市场定位，包括总体定位、产品定位、面积定位、价格定位、投资人与租赁人定位等。再次，进行符合市场的概念设计与规划。概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要，建筑规划要与这个城市的文化与习惯相符合。
⒉调整业务模式。商业地产开发商应改变惯有的思维模式，舍弃过去追求短期利益的想法。应建立适应商业地产开发与运营的业务模式，例如，可采用订单式商业地产开发模式，即预先与企业签订合约，得到其租约的承诺后再进入实质开发阶段。在地产开发中引入商业管理的经验，项目的开发应满足与企业发展战略相一致、经济、可行等原则。
⒊拓宽融资渠道。为了分散项目的资金风险，应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道，改变过去单一依靠银行信贷融资的形式。从理论上讲，商业地产投融资的资金来源很多，包括商业银行、保险公司、养老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物业“证券化”等新型融资渠道。可面向公众募集资金，它的特点是募集对象广泛，募集潜力巨大。或建立长期投资商业地产的基金、机构。除中小投资者和开发商外，各种房地产投资信托基金和机构投资者，也是商业地产开发和经营资金的重要来源。相对于商业银行的贷款而言，其它机构投资者能提供期限更长、规模更大的资金，更适合于长期投资。
⒋加强专业人才团队建设。人才队伍的缺失直接导致了我国商业地产公司在复杂的多环节项目开发运营过程中失利。国内院校没有商业地产专业，商业地产人才输出几乎为零，鉴于商业地产发展日益壮大，国内院校应开设相关学科为行业输送人才。另外，我国地产开发商普遍比较重视土木建筑类人才，而对商业类人才相对轻视。但是在商业地产开发中，商业与地产的地位是并重的。对于前期策划、招商、运营、资金运作都应培养专业的人才团队，并通过对国外成功项目的考察研究加强对商业地产项目的开发运作能力。同时还应注重培养复合型人才，有助于在复杂的商业地产项目各环节中起到沟通、协调、控制的作用。
⒌加强对相关服务行业的培育。在一个成熟的商业地产行业中，除了商业地产开发商，还应该有成熟的相关服务行业，如商业地产招商公司、地产运营公司、商业地产建筑设计院等等。成熟的相关服务行业体现出专业细分的特点，与商业地产开发商配合，才能最有效率的推动商业地产行业的发展。因此，我国目前的商业地产相关服务行业应建立起规范标准，借鉴国际经验提高自身服务的品质。
参考文献：
[1]王景权.商业地产典型模式解析[J].中国房地产，2011（07）：18-19.
开发式商业模式篇3
一、商业地产开发现状及存在的主要问题分析
（一）商业地产开发的现状分析
总的来说，我国商业地产开发能够用“起步晚，发展快”这一句话来概括。国内商业地产的开发大约起步于2000年，至2003年以后进入了快速发展时期，2005、2006这两年我国商业地产开发进入了第一个高峰期，但是，在这之后前期大规模开发的商业地产弊病渐渐显露出来，由此也标志着我国的商业地产开发开始进入相对理性的发展时期。纵观我国商业地产开发的发展历程，我们发现之前国内商业地产开发主要采用了分割出售、租售结合以及只租不售和不售不租等几种主要模式。
（二）传统商地产开发模式存在的问题
首先，分割出售模式致使业主产权多元化，很难实施统一的经营与管理，这种模式最主要的弊病已经为业内人士所熟识，并且现在基本上已经没有开发单位再采取这样的开发模式了。
其次，租售结合模式曾经也是商业地产开发中较为成功的一种模式，比如说2003年大连万达集团在南宁建设的万达商业广场就是采取的这种模式，并且它也是当时南宁经营较好的众多大型商业广场之一。然而，这种模式也存在着明显的弊端，所出售的部分依然带有“商铺全零售”的弊端。
最后，不租不售开发模式，虽然是由开发商掌握了产权以及经营权，但最明显的弊端在于这种模式对开发商的商业经营能力都有着很高的要求，一旦后期经营不善，就会成为开发商的一大包袱。此外，这种经营模式属于资金长线运作的模式，资金回笼的期限的较长，风险比较大，并不适于资金力量相对薄弱开发商操作。
二、商业地产开发模式的创新
（一）传统模式不再适应经济发展需求的具体原因分析
在商业地产开发热的那几年，各地方政府为了鼓励当地经济发展，主动降低了商业地产开发的要求与相关条件，更多开发商基于地产开发巨额利润的诱惑和资金的压力，更多采取了“分割零售”与“售后返租”等方式实施商业地产的开发。然而商业地产开发本身是一项投资期限较长、投资金额较大、风险比较高并且对于专业人才要求较高的经营项目，如果开发商仅仅是基于迅速获取高额利润的目的，全然不顾开发与后期经营的相互结合，显然是不科学、不理性的；这也是当前众多商场出现招商乏力、经营困难的主要原因之一，当商业地产开发进入了相对理性的发展阶段，这些模式自然将不再适合商业地产开发的需求了。
（二）只租不售模式在现代商业地产开发上的优势
商业地产开发采取“只租不售”的模式将更加有利于项目的总体规划、经营管理及资源整合。从商业地产的国际开发惯例上来说，很多实力较强的开发商都是采取“只租不售”的开发模式，并在后期的经营上对产品进行统一招商、实施统一管理，主要是以持续有效的经营管理来提升整体项目的商业价值。当前，我国上海、杭州等地的诸多开发商都开始走回头路，把曾经卖出去的商铺又回购了回来，重整项目、再做运营；北京也有许多高端的商业地产项目明确表示项目采取“只租不售”的开发模式。
（三）只租不售模式应用到现代商业地产开发上的创新与发展
只租不售的商业地产开发模式对于开发商来说，最大的问题就是融资问题和盈利前景问题，这也是众多业内人士所关心的。以前地方政府在商业地产开发时，通常采取的是千人指标进行配套，并没有详尽考虑地方的实际市场需求，而有经验的投资者主要是分析商业地产所在地的居民消费水平和消费习惯等来决策是否实施项目的开发。在商业地产开发理性发展阶段，地方政府的发展要求与商业地产开发的具体要求可能不完全一致，致使地方政府不在重点扶持商业地产的开发，再加上银行银根紧缩等原因，商业地产融资确实尤为艰难。但是，从国内资本市场上的闲散资金综合状况以及投资者的趋利根本上来看，有好的项目是不愁融不到钱的。因此，我们可以借鉴发达国家和地区在商业地产开发上的成功经验，大力发展地产投资信托基金，这样不仅能够有效化解商业银行的金融风险，同时还能解决资本市场资金闲置以及商业地产投资资金不足的问题，从而更好的带动地方经济实现快速、平稳的发展。
三、结语
总的来说，商业地产开发模式的创新发展尚且算是一个较为新颖的研究课题，并且其间所涉及到的主体也比较多，比如说地方政府、主管部门以及市场资本机构、开发商、当地居民等等，所以说这是一个综合性比较强的项目，在房地产开发越来越理性的发展阶段，综合考虑与分析各方需求，并能够确保商业地产项目开发实现较高的经营利益，还需要我们诸多业内人士及专业研究、学习人员的共同努力。
参考文献：
开发式商业模式篇4
老龄人口的快速增长与养老服务设施发展缓慢的矛盾，困扰着未富先老的中国。目前，中国养老市场现状可用8个字概况，“未老先衰，未富先老”。即老人的财富积累总体平均水平较低，且多数老人存在健康问题。“未老先衰”则意味着老年人存在对自身健康的维持、康复和治疗的刚性需求，这就表示养老房产需要提供相关医疗服务；而“未富先老”就意味着老年人的支付力有限，是一种理性消费和精打细算的方式，据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。
一、商业养老房产发展的现状
老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。中国进入老龄化社会，未来需要针对老人改变的住宅设计就有8000万套，而老人院的床位数也预计需求4000万个，中国养老产业市场前景广阔，开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注。据统计，探索5年间，至今全国已有80多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。这是为什么？是模式问题还是开发商认为市场没有成熟？目前国内养老地产的商业开发模式仍处于探索阶段。
1、大型房企养老地产的开发定位不清，没有固定可持续发展经营模式和盈利模式。从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。国内养老地产大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业。养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容，如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。但目前这些方面的法规还不完善。
2、政府与房企职责不清，易滋生腐败。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式，因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没有说清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国的地产还是集中在商业兑现房子为主。目前以养老养生为主的地产，在照护方面没有任何的承诺与标准。
二、对商业性养老地产发展的几点建议
1、开展盈利和经营模式的创新。国内的养老地产理念还比较陈旧，应该引进欧美先进服务理念，推行积极养老的观念并发展相应产品。养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。开发商要打造“亲情化社区”、“强养生弱养老”、“医养综合体”三种模式的养老产业，强调养老产业中服务的重要性。三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”，如万科与亲和源合作开发的北京万科万科幸福汇等养老地产项目；二是险资与开发商的合作，主要“拼规模”，如万科与长春市政府签署了健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。三是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”，如中信集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司。
2、养老房产需要第三方服务机制。养老产业是一个进入就不能退出的行业，养老地产最需要的是第三方服务这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。养老不是卖房产，而是卖服务，而国内目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，比如培养人才以及挑选合适的项目“种子”作为试点，因此需要第三方服务机制。
三、构建商业养老房产发展模式
1、隔代亲情社区开发模式。第一种模式即为――隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老龄化混合社区。此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。销售物业+持有经营+服务输出将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。
2、“养生目的地”开发模式。伴随着人们物质生活水平的提高，现代人对于健康质量及健康水平的关注愈来愈多，以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野第三类是“养生目的地”开发模式，这是一种集旅游、养生、度假、养老为一体的强养生弱养老开发模式。这类地产由于距离城区较远，所以需要一些非常具有核心力的设施，否则难以成为“目的地”。核心设施、物业销售与会员销售相结合将成为该模式的盈利方式。据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，该主题开发模式针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。“比如现在40多岁的群体，他们会有这样的意识，自己现在买这个物业，可以给父母住，5―10年之后，自己也可以入住，这也可以说是一种投资。养生与养老地产内涵并不相同，除了在环境、生活设施、医疗设施、客户资源方面的共同交集，养老的开发内容还包含护理服务与老年设施，而养生地产则涉及商务、度假、休闲设施等开发内容。该模式的盈利方式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。打造养生目的地几个关键驱动力，包括养生的餐饮、温泉水疗、病患诊疗中医诊断专业机构、精神目的地或者培训、适老化运动设施的集中地以及主题式的特色养生居住。
3、会员制医养综合体模式。与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式――会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备养老与医疗两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。全持有的养老物业，即会员制医养综合体，会员制和押金制是国内可行的盈利模式，押金制仅是销售物业使用权；会员制销售的是服务内容。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。
【参考文献】
[1]潘彤.市场营销对商业养老房产项目开发的几点建议[J].市场营销，2012（6）.
[2]郑功成.社会保障概论[M].复旦大学出版社，2011.
开发式商业模式篇5
Abstract:In the big background of house control policy，the commercial real estate welcomed the development opportunity . Along with the commercial real estate warms up gradually, the HOPSCA developmentin some big and medium-sized city is like a raging fire. This paper expounds the developmentidea of HOPSCA commeical mode ,so as to promote the HOPSCA development mode to further improve.
Keywords: HOPSCA commercial real estateCity within a city
中图分类号：F120.3 文献标识码：A 文章编号
城市综合体——未来商业地产的开发趋势
随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略,引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。
(一) 城市综合体的定义
城市综合体(英文为HOPSCA)是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)首个英文字母的缩写。也就是说,每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率综合体。因其规模宏大、功能齐全，城市综合体常被称为“城中之城”。
(二) 城市综合体的价值
城市综合体是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：
1、商业价值：
城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链
城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何让使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题
城市综合体在做足自己的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。
2、社会价值：
一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者。
对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力。
一、开发模式
房产政策促使商业地产提前进入黄金时代，越来越多的房企转型进入商业地产领域。然而商业地产与住宅地产有着众多差别，新入房企将面临转型带来的问题，就是如何选择适合自身的商业地产开发模式，经典的开发模式有万达模式、SOHO模式以及凯德模式三种。
小结：成熟的商业地产模式应是自持物业、长期经营，长期持有是未来商业地产发展的趋势。万科、华润、绿城等刚刚进入商业地产领域的开发商都纷纷表示将加大持有物业的比例。新加坡凯德置地所推崇的全部持有、有效变现、双基金配置模式，是一种可借鉴的商业地产开发经营模式。
以上开发模式主要问题集中于商业类是持有还是销售，以及后期运营的区别。长远来看，长期持有是趋势，而现阶段，对于大部分资金紧缺的企业可以选自持与出售相结合的模式。持有物业的比例也是有加大的趋势，以下是自持＞出售，自持＜出售的分析对比，得出自持＞出售更具有优势。
表一自持＞出售与自持＜出售比较
二、整体规划
(三) 开发要素：区位优势+消费能力+市场需求
1、项目选址标准：
位于城市核心区，有人流和消费基础
必须具有交通便捷的区位优势
必须营造齐备的生活系统
2、开发制约因素：
城市必须具备足够的终端消费能力
城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套
开发商须具有雄厚的实力和高素质
(四) 物业比例：办公：商业：住宅：酒店=3:3:2:2
Complx=shopping（主）+office（次）+apartment（次）+hotel（次）+…….以商业功能为核心，配合写字楼和服务式公寓
物业比例：城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。
表二——国内外城市综合体物业比例分析
小结：
城市综合体的办公面积一般占据整个项目的1/3——2/3左右。例如在北京基本上各个项目办公体量占整个项目的30%左右，而在土地资源比较稀缺的地方，例如香港、东京的比例有所上升，基本在40%——50%左右。
一般项目商业体量在15%——30%均属正常范围。若所属商圈辐射范围广、购买力强,则购物中心比例就应越接近甚至略高于30% ,反之当商圈辐射面窄、购买力有限时,该比例更接近15%。
住宅面积比例在15%——20%左右。银泰中心因为其投入使用的区位，受到几个综合体充足的商业面积的影响，定位是其商业面积比较低，而增加住宅的比例。其中一线城市经济更发达、城市中心地带价值越高,住宅和公寓比例应相对低一些,但一般不应少于15% ,而二、三线城市对应的比例则可以相对提高。
酒店面积的合理比例在10%——20%。
(五) 空间布局
1、总体空间结构
1）轴向式布局
形成城市综合体轴向布局的轴线，不仅仅是交通线，更可表现为大型的人造景观轴、河流或水体、商业步行街、功能走廊或呈线状布局的休闲娱乐设施等，轴线可长可短，可曲可直。综合体中的功能空间分列轴线两侧，沿轴线呈轴向布局。
2）向心式布局
该结构下，处于城市综合体中心位置的中心广场、大型会所、绿地系统、休闲娱乐设施、公共活动场所或核心建筑成为综合体核心，产生辐射效应，提升整体价值，甚至成为区域标志。
3）综合式布局
综合式结构同时拥有公共轴线及中心公共区域。布局紧凑，容积率大，充分利用土地资源，各建筑空间紧邻，功能间联系紧密，形成很强的整体凝聚力，并能运用各类轴线，布局完善的通行系统，提高综合体的利用效率及整体价值。
2、功能组合结构
一般，在水平和垂直两个维度同时布局城市综合体功能要素，水平方向表现为并列关系，竖直方向表现为叠加关系。通常将商业、休闲娱乐设施、酒店大厅等人流活动量大的功能布局于底层，而将居住、办公写字楼、酒店客房等要求一定私密性的功能进行竖向叠加布置。这种结构形式可充分利用土地资源与空间资源，布局紧凑而不至于显得单调，并且功能使用效果较好，但同时应加强规划设计，使各功能空间即相互联系又有一定独立性，不至于功能使用混乱。
3、各功能组合结构的协调
表三—城市综合体功能空间选择及依据
三、开发时序
正确的开发时序对于城市综合体价值的最大化具有重要意义。综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义：1、最大限度的实现各个物业自身的价值;2、避免各物业之间的负面影响。
首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼一般先期入市。
其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。
先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。
参考文献：
开发式商业模式篇6
信息化技术的普及应用和政府信息资源的丰富提升了政府信息的价值。政府信息的开发利用问题因此不容忽视。从国际上来看，通常有两种政府信息开发利用的商业模式：一种是政府部门主导型；另外一种是私营部门主导型。前者以欧盟为代表；后者的典型代表则为美国。这两种政府信息开发利用的商业模式是否有优劣之分?我国未来应该采用哪种商业模式，以便促使政府信息的最大化开发利用，为我国的信息化建设服务?本文试图对这两类商业模式进行初步分析，供大家评介。
1 政府部门主导型
政府部门主导型可以分为政府部门包揽型和政府部门分包型。前者是政府部门全部承担政府信息的增值性开发利用服务。后者同样还是政府部门唱主角，只不过将其中的一小部分业务交给私营部门完成，最终向社会提供成品的还是政府部门自身。这两种类型都有一个显著特征，那就是政府部门在政府信息开发利用方面占主导地位。政府部门主导型存在于欧盟诸多国家。
1.1 政府部门主导型的主要特征
政府部门主导型的主要特征可以从政府信息公开、政府信息的版权、政府信息开发利用领域的竞争三个角度进行论述。
1.1.1 政府信息公开政府信息能否公开，能否便捷公开和低成本公开等都会直接对政府信息后续的开发利用产生影响。政府部门主导型的国家在政府信息公开方面往往会设置各种障碍，从而达到拒绝或拖延公开可供私营部门开发利用的政府信息。其中最为典型的手段就是对可供开发利用的政府信息收取超过成本之外的高额费用。欧盟2003年颁布的《公共部门信息再使用指令》第十四条明确提出政府部门可以收取除了信息提供成本之外的一定数额的增值费用。该增值费用除了能够弥补政府在信息资源开发方面的开支外，还可以给政府创造收益。
另外，政府信息公开法过度依赖依申请公开或被动公开，而不是主动公开的方式。这使得政府信息公开目录和指南等都无法由政府部门主动向社会，从而导致私营部门无法得知政府部门掌握何信息以及政府信息存储于何部门等基本信息。因为政府没有主动公开的义务，所以其向社会主动公开的信息量非常有限。这大大限制了政府信息开发利用主体的获取量和水平。
1.1.2 政府信息的版权保护政府部门主导型国家的一个显著特征就是政府信息受到版权法的严格保护。欧盟许多国家的版权法都明确规定政府或皇家对政府信息拥有版权，未经许可不得擅自使用。政府信息的版权保护所带来的对政府信息开发利用的消极影响就是政府部门可以通过版权许可使用合同对政府信息的再使用进行一些正当或非正当的限制，如地域范围、许可权利的专有性、许可使用的形式等。
1.1.3 政府信息开发利用主体之间的竞争问题 政府主导型国家由于政府部门也可直接提供经加工后增值的信息产品，不可避免地产生政府部门和私营部门之间在提供信息产品上的竞争问题。如何确保政府部门和私营部门之间在提供信息产品方面的公平竞争，以及如何避免政府部门在提供信息产品上的垄断都成为了不可回避的问题。
首先，政府部门在信息资源拥有上的垄断地位，可能造成对私营部门竞争上的不利以及信息产品使用者的利益损害等弊端。私营部门则天然地处于劣势。它们无法获取与政府部门相同质量的政府信息。政府部门还有即时获取政务资源的优势，但私营部门却没有。这无疑影响到了私营部门所提供给市场使用的政府信息增值产品的质量。
其次，政府部门可向私营部门高价收取政府信息提供费用，但其自身却只需支付小部分费用甚至不支付任何费用。政府部门可以通过不区分公共信息和商业信息，对私营部门一并征收同等费用，进而增加了私营部门获取政府信息的成本。
再次，政府部门可以通过许可合同，对私营部门的开发利用从地域、权利和时间等方面进行限制，以便稳固其在政府信息开发利用市场的优势地位。所有这一切都可能造成竞争不公，也会打击私营部门进入政府信息开发利用市场的信心以及积极性。
最后是政府信息的提供质量问题。信息技术的广泛运用意味着除私营部门外，政府自身也有能力向社会提供增值产品。但是，政府并不能统揽所有增值产品的提供，也不太可能提供所有的合乎客户需求的增值产品。毕竟政府部门的核心职能并不在此。另外，一般认为，信息公开法律只要求行政机关有提供信息的义务，但无加工、整理、创造信息的义务。这种以政府为核心的信息提供方式和私营部门以客户为核心的方式自然会影响到信息增值产品的质量。
1.2 政府部门主导型的弊端
欧盟国家的政府部门主导型的做法遭到各种质疑。诸多学者认为政府部门主导型是阻碍欧盟信息开发利用的绊脚石，并且也是其市场远远落后于美国的主要症结。政府部门主导型的弊端主要体现在如下三方面：①政府部门主导型的做法从短期来看似乎弥补了政府部门的资金紧缺，但是这种做法并不利于一个产业的长远发展，也不利于宏观经济效益的提升。②政府部门主导型做法从帐面上来看，相关政府部门似乎有所收益，但是其中的一些收益却是来自采购信息增值产品的其他政府部门所支付的公共资金，这无异于左口袋出右口袋进，实际总额并没有增长。③政府部门主导型做法阻碍了私营部门的积极参与。毫无疑问，没有私营部门的积极参与，政府部门由于其功能定位和惯性思维，永远不可能向社会提供所有的客户化产品，从而满足各种客户的不同需求。
2 私营部门主导型
私营部门主导型可以划分为公私部门合作型和私营部门包揽型两种：①前者基于专业上和技术上的要求等，政府部门与私营部门相互合作，共同完成政府信息资源的开发利用；②后者完全由私营部门自主进行开发利用，政府部门不再介入该商业领域。私营部门主导型最典型的例子是美国。政府和商业部门的职责界定明确，政府不从事与增值服务相关的活动，而只从事一些信息资源的原始积累和其他非赢利性开发利用，所有商业服务都交给私营部门完成。
2.1 私营部门主导型的主要特征
私营部门主导型与政府部门主导型相比，主要在政府信息公开、版权和竞争三方面存在区别。
2.1.1 政府信息公开 私营部门主导型国家在政府信息公开方面兼顾主动和被动公开两个方面。如美国1996年修改后的《信息公开法》第552条a款1项和2项明确要求政府部门不仅主动公开涉及其结构、职能和办事程序等信息，而且还要主动公开涉及公共利益
的信息。该法第552条a款2项还要求政府部门主动公开那些依据信息本身或已经向申请人公开过的，而且将来可能会成为其他申请人的申请对象的政府信息。实践中，就是对于那些三次以上申请都涉及同一信息的信息主动公开。主动公开和依申请公开两套信息公开机制完善了私营部门获取政府信息的途径。
在政府信息提供方面，确立了成本收费原则。政府信息的定价问题直接影响到其社会化增值开发利用的成本。美国《信息公开法》第552条a款4项和《文书工作缩减法》第3506条d款4项规定政府对其拥有的信息资源的价格收取不得超过提供信息的花费。这包括搜索信息、复制、打印、递送信息所直接产生的费用，从而排除了按照所提供信息的经济价值收取费用的可能。
另外还有政府信息获取的便捷性原则。美国《信息公开法》第552条a款3项将信息获取的文件格式的选择权赋予了公众。公众可以根据自身的需求，在政府力所能及的范围内，自由选择提供信息的格式，如电子文本还是纸质文本。相对纸质文本而言，电子文本更有利于增值开发利用。
2.1.2 政府信息无版权原则 美国《版权法》第105条明确禁止任何联邦政府对其所拥有的政务资源设定版权，该项规定使得试图通过版权保护阻碍政府信息获取的企图落空。这也使得任何人都可以以任何形式复制政府信息并以市场价格予以出售。当然，版权豁免规定只适用于联邦政府，对于州政府并不适用。各州可对其所拥有的政务资源采取版权保护，并限制再次使用。
2.1.3 政府信息开发利用方面的竞争禁止 除了要求政府部门只能按照成本收取提供信息的费用外，美国《文书工作缩减法》第3506条d款4项还设定了其他三项政府部门信息开发利用的禁止行为。一是禁止政府部门建立任何排他的、限制性的或其他阻止公众及时和平等获取政府信息的政策安排。这项禁止是为防范政府部门可能滥用信息垄断地位而设立。二是禁止政府部门限制或管制私营机构使用、再使用或出售所获取的政府信息。三是禁止政府部门向私营机构征收再使用或销售的许可费用。这些禁止性规定是为防止政府部门在不能主张版权保护的情况下，采取其他类似版权保护的措施阻碍私营部门对可增值开发的政府信息的获取。这些规定也将政府部门从政府信息开发利用市场上隔离出去。
2.2 私营部门主导型的优点
私营部门主导型存在诸多优越性。首先是该类型有利于公平竞争，避免政府部门垄断信息。例如，政府部门可以通过不计成本或模糊成本的方式达到阻碍私营部门进入政府信息开发利用市场的目的。对政府信息的垄断问题由于政府部门不得介入该商业领域而得以避免。
其次是该类型打消了政府部门通过版权进行的不合理限制，如限制政府信息的使用权利、范围、时间和方式等。所有意图通过版权来限制私营部门开发利用政府信息的做法都因政府部门无权对其所拥有的政府信息享有版权的规定而得以禁止。
再次是该类型可以鼓励私营部门之间在政府信息开发利用领域的竞争。政府部门不得对政府信息的再次使用进行任何限制。任何私营部门都可以不受歧视地享有获取政府信息并进行开发利用的权利。这无疑给政府信息开发利用注入了一针强心剂。
最后是该类型所产生的宏观经济效应。从长远角度来看，私营部门主导型可以增加就业机会和国家税收。正因为此，美国政府信息开发利用产业对美国经济贡献很大。2000年的一项调查发现，欧盟整个政府信息产业的价值为68亿欧元，而同期美国政府信息产业的价值却达到7500亿欧元。如此巨大的差距唤起了欧盟对政府信息重要性的重新认识。
3 我国未来政府信息开发利用商业模式的初步设想
我国信息技术的发展和电子政务建设的逐步深入使得信息可以与其载体分离并得以低成本地广泛传播、转让和使用。政府信息的商业价值因此也日益凸显。同时，信息产品对国民经济的贡献也十分突出。政府作为最大的信息拥有者，掌握了社会80％以上的政府信息，是政府信息开发利用市场不可缺少的力量。为了开发利用政府信息，我国有必要借鉴国外经验，建立一套适合我国政府信息开发利用的最佳机制。我国信息化战略的确立决定了我国应采用私营部门主导型。为确立私营部门主导型，我国政府应从如下四个领域规范政府信息开发利用市场。
3.1 信息公开法的出台
虽然我国已经于2007年颁布、2008年实施了《政府信息公开条例》，但是法律，而不是行政法规，是最终立法目标。信息公开法是政府信息社会化增值开发利用的前提和基础。只有有了信息公开法，增值开发利用的主体权利才会因为有了主动公开和依申请公开制度的保障而不会得到不该有的歧视，收费、信息提供的方式等问题也能够有法律保障而使得增值开发利用的障碍得到消除。另外，还可以有效解决法律之间的冲突问题，从而提升政府信息公开化程度。当然不可否认，我国《政府信息公开条例》在促进政府信息开发利用方面有一些积极作用。
3.2 版权法的修改
从短期来讲，要尽量减少版权限制所带来的负面影响；从长期来看，应该修改《著作权法》，扩大政府信息不予版权保护的范围甚至取消政府信息的版权保护。依据我国《著作权法》第五条规定，除了法律、法规，国家机关的决议、决定、命令和其他具有立法、行政、司法性质的文件，官方正式译文，时事新闻，历法、通用数表、通用表格和公式不得有版权限制外，其他政府信息都可能成为版权保护的客体。于是，政府机构可能会出于本部门的利益考虑，行使一些版权方面的合法限制。例如，通过签订著作权许可使用合同限制政府信息使用的地域范围和期间、授予许可使用权的专有性以及征收高额信息提供费用等。这些规定虽然合法，但是并对政府信息增值开发利用无益。
3.3 竞争法的完善
开发式商业模式篇7
在2008年的国际金融危机中，美国五大投行遭受重创，宣告了美国独立投行模式的终结。此次金融危机对国际投行的组织形式、经营模式、风险管理和监管制度等方面都产生了深远影响。美国投行遭受重创的主要原因在于缺乏有效的流动性支持、高杠杆经营、结构化金融产品交易缺乏透明度等（潘永、曾宪友、宁莉，2009），这些问题的产生及解决对国内投行业具有重要的参考价值。目前国内五大国有商业银行工行、建行、中行、农行、交行，以及光大银行、民生银行等一些股份制商业银行都成立投资银行部门，大力拓展投资银行业务。由此，中国城商行必然要做出试水投行业务的战略选择。
从中国金融业发展的宏观环境来看，不断深化的经济改革、不断增长的内需和不断加深的经济国际化进程三大动力，会使中国经济在未来15-20年内持续繁荣。中国目前正处于市场经济的初级阶段，经济增长的起点低、基数小，经济增长和金融发展之间呈现典型的“需求追随”模式。而当前中国经济转型带来的巨大金融服务需求和未来的高经济增长必然会带来金融服务需求的快速膨胀，这无疑会成为未来投行业务发展的大平台。
目前，国内外学者对投行业务展开了广泛的研究，如Skipper（2002）和Saunders（2000）认为商业银行、投资银行和保险公司等金融机构在业务文化和风险偏好上具有很大差异；马光霞（2001）和中国工商银行湖北省鄂州市分行/宜春市分行课题组（2010）探讨了我国大型商业银行开展投行业务的背景、问题及途径；张亚斌和唐超峰（2010）通过Sujit模型研究了央行政策对于内嵌投资银行的商业银行的危机防范作用。纵观国内外投行领域的研究文献可以发现，国外投行的政策环境和组织模式与国内差异很大，而国内现有的投行研究或只是围绕大型商业银行展开，或只是从单一技术层面对整体投行业务进行的中观探讨。投行业务对于当前国内的城商行来说仍然是一个新兴领域，如何在现有政策环境背景和资源框架下开展这项业务，既需要摸索，更需要前瞻性的理论指导。
后危机时代中国城商行投行业务的组织模式选择
从整个国际投行组织形式演变的历程看，尤其是2008年金融危机后国际投行的变化，结合国内的政策环境来看，中国城商行开展投行业务的组织形式应遵循一种渐进式的组织模式，即职能制模式事业部制模式控股金融公司模式。
（一）职能制模式—投资银行部
在城商行涉足投行业务的初级阶段，设立与其他业务部室平级的投资银行部。这种设立方式有助于进一步明确和根据实际情况调整按照投资银行业务发展战略而设定的业务内容和岗位职责；在业务人员熟练掌握本职工作技能的基础上，磨合管理人员与业务人员的关系，同时有利于强化专业化管理，提高工作效率；在投行业务开展初期，有助于高层领导对该项业务和相关人员实施严格的控制；有利于建立同其他部室的业务关系和内部上级领导的业务关系。
（二）事业部制模式—投资银行事业部
在职能制投行部模式运行进入平稳阶段后，进一步将其改组成投资银行事业部。投资银行事业部有自己的产品和市场，既能规划其未来发展，又能灵活自主地适应市场出现的新情况迅速作出反应。因此，这种组织模式的稳定性和适应性较职能制投行部模式有了较大的提升；投资银行事业部自成系统，相当于一个完整的企业，自主经营，责任明确。在这里，个人的专业技术和能力可以得到最大限度地发挥，使目标管理和自我控制能有效地进行，有利于发挥整个事业部经营管理的积极性和创造性，提高银行的整体效益。与此同时，高层领导的管理幅度也可以适当扩大；投资银行事业部作为利润中心，有利于建立衡量投资银行事业部及其经理工作绩效的标准，并评价具体业务对银行总利润的贡献大小；投资银行事业部有利于培养全面管理人才，为银行的未来发展储备干部。
（三）控股金融公司模式—银行全资金融子公司或控股金融子公司
随着城商行资产规模的快速增长和抗风险能力与管理能力的同步大幅提升，将运行稳定的投资银行事业部改组成银行全资金融子公司或控股金融子公司。在这种模式下，商业银行通过对子公司的股权控制和资本调度，制定各种中长期发展规划来实现各子公司间或子公司与银行总部之间在资金、业务和技术上的合作，从而实现资源的有效配置，快速应对市场变化和需求，降低成本，提高运营效率和城商行的综合竞争能力。
后危机时代中国城商行投行业务的经营模式选择
在城商行经营结构调整和增长方式转变的整体发展战略框架下，综合考虑国外投行业务发展经验、国内监管政策取向、金融市场发展趋势和内部资源条件等因素，国内城商行投行业务的经营模式选择有以下两个方面：
（一）专业化—系统化模式
首先利用城商行区位优势、地方资源优势和资金优势建立广泛的银证、银信、银保、银基合作网络，开展证券代销、基金代销、并购重组、财务顾问、结构化融资、资产证券化、资产管理、衍生产品交易、股权直接投资等专业化服务，依托银行的信息网络技术，构建系统化的专业服务平台，最大限度地实现专业化服务的业务协同并通过规模经济、范围经济等手段有效增加银行利润来源。
此种业务模式的选择主要基于供需两方面的原因：
1.需求方面原因。目前，客户的需求呈现明显的专业化和多样化特征，而且时效性较强，而多样化的金融需求之间往往具有较强的关联性，这种关联性要求必然导致投行业务呈系统化或综合化发展趋势；一些大客户或大项目的业务需求，不仅仅需要投行提供专业化的服务，更需要投行提供综合化的解决方案，即需要投行制定两种或两种以上产品或服务的密切协同方案，这种协同的优越性首先取决于投行所提供产品或服务的专业化程度和丰富程度。
2.供给方面原因。商业银行拥有强大的信息技术、金融资源和专业人才，能够更大限度地实现投行产品或服务的及时性、专业性和系统性。城商行也不例外。另外，二线或三线及以下城市的城商行，与当地的大银行分支机构相比，往往拥有更强的区位优势和地方资源优势。比如在区域性的证券代销、基金代销和参与地方企业的并购重组等业务活动中，城商行会表现出特有的竞争优势，这些优势无疑会提高城商行投行业务的专业化或协同化程度。
（二）基于供应链的整合业务模式
国内的城商行与“五大行”和国外大型股份制商业银行相比，在资金规模、技术实力、抗风险能力和业务范围等多方面存在很大差距。因此，在国内现行的政策与竞争环境背景下，在新兴的投行业务领域，城商行向顾客提供的服务和产品必须是兼具成本集中和差异化集中的基于供应链的整合服务或产品为主的模式。
在很多投行业务领域，城商行都存在诸多瓶颈因素，很难积极开展；在证券代销、基金代销领域，多数城商行没有相关的业务许可，即使有，由于业务份额很少，这一类业务很难成为城商行的一个主要盈利点；在金融租赁、资产证券化方面，只有一些大中型银行具有相关许可，对于城商行来说，短期内很难突破；在结构化融资、银团贷款方面，其收益不能满足城商行的目标收益要求。
城商行若想把投行业务切实发展成一个新的利润增长点，必须充分依托自己的区位优势、地方资源优势和资金优势，通过创新服务或产品模式，比竞争对手更有效地为其狭隘的顾客群体服务，从而形成区域内独特的竞争优势。具体来说，第一，城商行通过自身的服务网络、信息优势和资金优势等与证券公司、保险公司、信托公司、基金公司、投资公司建立以资金融通和流动形式为主的合作伙伴关系，在规避很多政策瓶颈制约因素的基础上实现一体化金融产品或服务集成功能。这种集成功能涵盖了资金流动与融通、投资与退出、短期融资与长期融资功能，全方位满足不同客户的需求；第二，对行内的重点客户或次重点客户进行沿产业链的投资价值、投资机会和金融需求分析；第三，通过与目标客户和可能的金融服务或产品提供商对接，制定并购融资退出的整体金融解决方案。其中，并购指的是对目标客户沿其产业链进行纵向并购；融资包含了贷款、发债、信托、私募、上市等形式；退出指资金的回收、股份质押、出售等。在这一过程中，城商行不但可以深入地挖掘企业投资价值，而且通过基于供应链的整合服务或产品提供模式，可以实现中介费用、现金流、间接投资、协同收益等多重收益最大化。
后危机时代中国城商行投行业务的风险管理模式选择
（一）低杠杆率经营
投行的高收益多数源自于其高杠杆的经营模式，经营风险很大。通常情况下，单纯的投行机构杠杆比例要远高于全能型商业银行。而此次金融危机带给我们的启示就是银行控股的投行经营模式是单纯公司制投行经营模式的最终归宿。因此，作为国内的城商行如果选择投行业务作为其利润增长点，必须降低相关业务的杠杆比率，把平均杠杆率控制在13-15以下。2003-2007年，高盛、雷曼和美林三家投行的平均杠杆比为23.8，而摩根大通、美洲银行和汇丰银行三家全能型银行的平均杠杆比率仅为13.2（潘永、曾宪友、宁莉，2009）。参照国际经验，同时考虑国内城商行投行业务的管理能力和业务范围（以传统业务为主，衍生金融工具业务很少），故将平均杠杆率上限最高设为15。
（二）设立防火墙
传统的商业银行与投行在经营策略和风险偏好方面存在很大差异。商业银行一般是风险厌恶型金融机构，倾向于采用稳健的经营策略，而投行作为风险偏好型金融机构，为了博取更大利益，倾向于采用顺周期的激进的经营策略。如果把商业银行与投行有效结合，需要在二者的差异性方面进行有效的平衡。商业银行开展投行业务的最大优势在于可以为其提供充足的资金、强大的技术和资源平台，但这恰恰是关键问题所在。投行业务的高风险往往会因为这种优势，通过在输送过程中形成的资金链和业务链传导到传统的商业银行业务中，增大商业银行的非系统性风险水平。因此，必须在投行业务与其他业务部门之间设立防火墙，即通过专门的投行业务资本约束、预算约束和损失准备制度设立立体防火墙。对于衍生金融工具业务和间接或直接投资业务，设立全额损失准备，其他业务损失准备标准参照商业银行相关业务标准。
（三）全面风险管理模式
建立专门的投行风险组织架构体系，从城商行投行业务的战略制定开始一直到各项投行业务的展开，进行全面的潜在风险识别和度量，强化综合风险的识别与度量，并通过风险管理部门与业务部门的分离，确保实际风险限额符合既定的风险管理目标。
参考文献：
1.潘永，曾宪友，宁莉.基于业务视角的美国投资银行危机形成机制研究[J]. 区域金融研究，2009（3）
2.CS Ciccotello，HD Skipper. Issues in comprehensive personal financial[J]. Financial Services Review，2002
3.K John，A Saunders， LW Senbet. A theory of bank regulation and management compensation[J].Review of Financial Studies，2000，13（1）
开发式商业模式篇8
文章编号：1004-4914（2015）08-009-02
经过漫长曲折的发展历程，我国的一些城市形成了独具特色的特色文化主题商业街区，这些历史形成的极具特色的主题文化商业街区蕴含着其丰富的经营理念与商业精神，在历代商品经济的发展过程中做出了突出贡献，同时也为后人留下了宝贵的精神财富，逐步形成了极具中国特色的商业文化理念。从旅游文化学的角度来讲，这些历史遗留下来的主题商业街区可以看作是商业文化遗产，这些资源都可以作为遗产旅游的吸引物来进行科学的利用和开发。从而更加有效地使我国的传统商业文化得到弘扬和传承。西安是有着悠久历史的文化名城，中国传统文化和民族的精神财富在这里有着深厚的积淀。西安拥有大量珍贵的历史文化遗产、丰富的人文旅游资源，文化旅游业发展潜力巨大。
一、引言
商业文化遗产是指在商业发展历史中形成遗留下来的对现代商业经济发展具有重要影响的，具有时代和地域特征的商业经营实践经验和思想，以物质和非物质文化遗产两种形式表现出来;或者在文化遗产中表现出来或还未被发掘出来的，属于商业经济范畴。商业文化遗产还表现为直接或间接影响商业经济发展以及商业经营思想的文化思想、商业经营实践经验等。
笔者利用“遗产旅游”为关键词在中国知识资源总库中检索我国学术界的相关研究成果，对检索到的科研论文进行总结，发现目前我国对遗产旅游研究的内容主要涵盖八个方面的专题，它们分别是：对不同类型遗产价值和保护的专题研究、关于遗产旅游理论研究、对遗产旅游地开发与保护的研究、对遗产旅游立法与管理的研究、针对遗产旅游者的研究、关于遗产旅游市场营销研究以及遗产旅游技术、遗产旅游教育等的研究。
商业文化遗产属于遗产旅游研究的范畴，从商业文化遗产的研究成果来看，至2014年12月，同样通过CNKI中国知识资源总库对国内目前已经发表的科研论文题录进行统计和研究分析，国内科研期刊直接以“商业文化遗产”为题名的学术论文总共有46篇，概括起来从两个角度来研究商业文化，一个角度是商业文化的保护，另一个角度是商业文化的传承。总体上看，国内学术界对商业文化遗产的系统研究仍处于一个起步阶段。而从全国范围来看，从遗产旅游和文化旅游的视角来研究商业文化遗产目前仍然处于学术上的盲区。
在目前国内学者对我国商业文化保护的研究成果中，张建昌在《一种珍贵商业文化遗产的解读与应用构想》一文中提出，中国商用数码是明清时期商业上使用的记载账务和表示价码的数字符号，是一种有着历史价值和现实价值的珍贵商业文化遗产;并通过“百忍堂”及沈家材料中各种账务和文书中商用数码应用的实证研究提出对现实应用构想。夏绘秦、宋银萍在《商业文化遗产的挖掘与利用》一文中着重对中国从明清到民国初期，商界使用“中国商用数码”进行记账和表示物价价码的书写规则，结合汉字排序方法和记时的特点进行实证分析，提出了传承保护这一文化遗产，开发其在旅游、饭店、餐饮及相关服务业的利用价值，有力促进旅游业持续发展的意义。刘志雄（2007）在《浅谈商业文化遗产保护的两个问题》一文中提出，商业文化遗产的分布是城市规划与历史变迁的反映，中国的历史名城自古以来都有明确的商业街区而与居住区相对隔离，而到处开门脸的“全民皆商”现象对一座有着悠久历史与高度文明的城市来说是一种严重的破坏。描述了中国各种商业建筑结构的特点，提出商业建筑文化遗产具有不可复制性与不可再生性，应坚持保护文物本体的原则，重视与珍惜、脚踏实地地予以抢救、保护。谷秋琳（2010）在《西安市“老字号”（非物质文化遗产）的现状与保护的新思路》一文中，以西安地区传统“老字号”这一非物质文化遗产的现场调查资料为基础，通过对传统老字号及其商业区历史发展演变的调研和其衰落现状的分析，从非物质与物质文化遗产所具有的特殊关系的角度提出了西安城老字号保护与延续发展的新思路，主要包括结合“老字号”本身特定的建筑和空间环境进行非物质文化遗产的保护。西安是一个历史悠久的文化大市，随着经济的发展，我们更应注重对其商业文化的保护。回民街作为西安商业文化街区，对其的研究更具代表性。
二、回民街的概况、现状
1.回民街历史背景概况。在唐代时期，聚集在西安市的波斯、大食商人在当地修建清真寺，并长期居住于此，初步形成了回民区的规模。因为回民有经商的传统，因此其居住的地区也沿街形成各种商业店铺，从而形成了现在的回民街。在回民街有保存完好的传统街巷、民居、生活形态以及商业活动，如回民小吃、民族特色的餐饮服务、传统手工艺产品、古玩字画等也层出不穷，这也体现了商业文化在我国现代旅游业的生命力。
2.回民街的现状。回民街位于西安市鼓楼北侧，狭义上指鼓楼到北院门的一条南北大街，广义上把与其相连的化觉巷、西羊市、大皮院一起算上。回民街街道两旁分布着大大小小约150余家店铺，这些店铺非常古老，店面也较小，以出售回民特色食品为主，未形成较大的规模。
三、回民街作为旅游资源的发展模式
1.这种商业文化旅游资源本身的发展模式。
（1）浓郁的民族和地方特色。早在唐代时期，大量穆斯林进入中国，不仅带来了伊斯兰教，也形成了具有特色的商业文化，而当地特色商业文化会随着人口的迁移逐渐融入地方特色。如西安回民街商业文化中的饮食方面，最具明显特色的就是清真。这也是回民街的商业文化能够长期发展并保持特色的重要原因之一。西安地处关中平原，物产丰富，清真饮食在长期的发展中，受西安地区原材料及饮食文化的影响逐渐发生了改变，并将其作为特色饮食进一步发扬光大。
（2）民族小吃与民族工艺品等较集聚，没有明显分界。回民街街道旁生意繁荣，有众多店铺，这些店铺中有的以出售工艺品为主，有的以清真特色饮食为主。这些不同类型店铺聚集在一起，并没有明显分界，展现了各具特色的商业氛围。
2.回民街街区空间发展模式。
（1）空间尺度。建筑布局、尺度特征直接作用于人对空间的认知，空间的品质对人的行为和心理产生潜在影响。良好的空间感取决于街道空间的形状、尺度和组合等因素以及围合空间的实体和场景的丰富性。回民街的街道宽度大约6～8米，建筑约1～3层，这符合我国传统商业街道围合感的要求，人在这样比例的街区内部感觉较舒适。
（2）景观设施。回民街建筑风格独特，以民族风格为主，具有较强的地方特色和历史文化气息。回民街街道景观设计较为简单，分为车行道和人行道，材质上只用匀质的石板铺，总体上缺乏设计，色彩也偏灰暗，对比不明显，让人产生单调的感觉。回民街街道卫生环境较差，也缺乏旅游休息设施等。
（3）交通状况。回民街在整体上是线性发展的用地布局，它主要依托南面的鼓楼生长而成，具有便捷的交通条件，人流较密集。回民街在最初时期，主要的商业活动以家庭作坊为主，因此聚集成的商业街区以线型发展，即以一条主干道为轴线，沿街是各种商业店铺而形成水平生长。回民街由于街道较窄，内部主要以人行为主，没有集中的停车场地，对于私家车和旅游团队来说具有一定的局限性。在主街道口的车行和人行道交界处被三轮车量占据较严重，存在安全隐患。回民街长期以来形成的线性空间方向较单一，高峰期人流拥挤状况比较严重。
四、回民街作为旅游资源开发的困境
1.回民街的旅游开发模式与西安整体旅游规划定位相悖。西安市有三个5A级景区，分别是大唐芙蓉园、秦始皇兵马俑、华清池景区。西安市区还有很多景区，但这些景区开发的共同点主要围绕着唐代都市的打造。回民街是回民聚集的商业文化区，它的旅游开发模式与西安整体旅游规划定位相悖。
2.回民街的开发与西安政府资金投向相悖。西安旅游业发展的总体定位可以概括为“打造盛世唐都”，因此在西安市旅游业的开发中，政府主要针对西大街仿唐建筑一条街、大明宫城市中央公园等一系列旅游资源进行开发。然而政府资金的投入是有限的，回民街旅游开发模式不符合西安整体旅游规划的定位，因此这一区域的开发严重受到了资金的限制。
3.回民街整体的建筑，基础设施环境开发并不完善。虽然回民街的旅游商业文化氛围较好，但这主要体现在回民街主要街道的两侧，其建筑风格、整体建筑、基础设施并不完善。大部分游客都认为回民街道路过窄、人群拥挤、下雨天道路泥泞，其卫生、交通、环境问题更是严重。因此开发回民街旅游市场，必须针对其基础设施进行完善。但是，扩宽街道可能会破坏整个文化氛围，进而影响到回民街旅游业的发展，这也是回民街旅游业开发模式的一个困境。
4.散客市场和西安整体旅游并不能很好地衔接。由于回民街整体的建筑、基础设施环境开发并不完善，而且大量散客使得整个市场难于管理，卫生、交通、停车问题严重，加之小三轮车的存在，旅游团车很难进入，所以一直以来回民街的游客大部分是散客，团队游客很少。这样，与近旁的钟鼓楼等市内景点就不能很好地联接。
五、回民街作为旅游资源开发的对策建议
1.政府应注重城市文化的多元化发展。西安市政府在注重打造西安盛唐城市旅游主题的同时，应该注重城市文化的多元化发展。城市旅游若不能多元化发展，势必影响西安市盛唐城市旅游主题的成功。比如西大街改造后的街道虽然更加宽敞干净，但是与此同时也失去了人气，这还不如回民街的旅游氛围好。这也反映了一个城市单一化发展的旅游模式是不成功的。
2.汇集多方力量来发展回民街旅游业。就政府而言，要重视回民街旅游资源的开发。对具有地域特色的回民街特色资源进行普查并考察其渊源。就餐饮企业而言，要加大对专业人才的培养，提高综合服务素质，也可扩大餐馆的社会影响，以吸引更多的旅游者。就旅行社而言，可以设计以商业文化遗产为主题的特色旅游线路，并在旅游日程安排中尽可能地留出时间让游客品尝美味、购买工艺品，扩大回民街特色商业文化的知名度。
3.改善回民街街道环境。首先，针对回民街的交通拥堵和街道较窄的状况，可以在街道上设置一定数量的旅游交通标识，从而方便游客出游。其次，在街道内设置旅游休息室等，提供有关回民街饮食文化的杂志等服务。在缓解道路拥挤现象的同时，还要加强对回民街内垃圾污水的处理，增加垃圾箱数量、改造卫生间等。最后，在街道的附近建公共停车场，解决游客停车，方便旅游团进入回民街，从而带动回民街饮食文化旅游的发展。
4.提升商业街的复合化空间特征，使回民商业文化与整个城市文化融合。西安回民街是西安市城市民族社区的中心，作为一个城市旧城中心的社区，在西安市城市旅游业快速发展的带动下完整地保留住自己的民族文化和商业文化，旅游在其中起到了很重要的作用。其关键在于回民文化与整个城市文化的融合。西安市政府虽然没有过多地通过旅游去发展回民街商业文化旅游，但是回民街自发的旅游经济带动了整个街区历史文化和商业文化的保护，从而使旅游促进了城市文化多元化的发展和回民商业文化与整个城市文化的融合。
[本文为：1.陕西省教育厅专项科研计划项目《商业文化遗产旅游开发价值及模式研究――清末长安“百忍堂”沈家商号经营资料的发掘及探索》（12JK0044）;2.西安市社会科学规划基金项目《陕西省丝绸之路旅游产品开发研究》（14T06）]
参考文献：
[1] 夏绘秦，宋银萍.商业文化遗产的挖掘与利用[J]，商场现代化，2008（12）：194-195
[2] 张建昌.一种珍贵商业文化遗产的解读与应用构想[J]，商业研究，2007（4）：211-213
[3] 刘越.城市历史街区的保护和修复[J]，内蒙古科技大学学报，2010（3）：92-94
[4] 赵衡宇，陈琦.历史商业街区开发模式与民间商业文化的契合与发展[J]，经济论坛，2010（7）：137-138
[5] 谷秋琳.西安市“老字号"（非物质文化遗产）的现状与保护的新思路[J]，陕西科技大学学报，2010（8）：155-159
开发式商业模式篇9
随着互联网上本地化电子商务的发展，信息和实物之间、线上和线下之间的联系变得愈加紧密，O2O被看好会成为电子商务网站的下一个掘金点，其广阔的发展前景被各方看好，发展势头强劲。据ChinaVenture投中集团数据显示，2010年至2012年共有64家O2O模式的企业获得风险投资的青睐。2011年以来，投资金额接近70亿元。
O2O模式正成为一种潮流，在开发城市轨道交通地下空间商业（以下简称“地铁地下空间商业”）时，运用这种模式能满足轨道交通乘客消费的即时性、便利性心理，能满足乘客不同类型的需求以及提供相关的信息咨询，进而促进轨道交通地下空间商业的发展。
O2O商业模式分析
（一）O2O商业模式的起源和概念
O2O实际上是由Alex Rampell提出的。他在分析Groupon、OpenTable网站时，提出了线上到线下商务发展的一个思路，即在线上引流，在线下促进交易。2011年11月O2O的概念首先引进中国。
O2O就是从线上到线下或者从线下到线上实现这样的营销、交易和消费体验的商业行为。O2O的本质定义为：在移动互联网时代，生活服务领域通过线上虚拟世界和线下真实世界进行互动的新型商业模式。用一句话简单来讲就是虚实互动的生活消费新商业模式。O2O是“商务行为在线上（虚拟世界）和线下（真实世界）互动的模式”。
我们定义的O2O是商务行为在线上和线下的互动，这里的商务行为基本类型包括营销、交易和体验。
（二）O2O商业模式的类型
关于O2O商业模式的类型，张波《O2O：移动互联网时代的商业革命》一书中讲述了较为全面的O2O商业模式类型，因此本文也借鉴这种分类，将O2O商业模式分为四类：Online to Offline模式，即由线上交易到线下消费体验商品或服务。这种模式目前很常见。团购也是线上到线下的一种具体实现形式。利用网络通过线上营销团购餐饮、电影、KTV等，在规定的时间和地点就可以进行线下的商品和服务的消费。Offline to Online模式，即由线下营销到线上完成商品交易。这个模式在日本、韩国早就流行，但由于当时智能手机不像现在这样普及，这种模式也没有引起很大的注意。直到这几年智能手机普及以及二维码的兴起，很多企业通过在线下做营销然后在线上实现交易。Offline to Online to Offline模式，即先线下营销到线上商品交易，然后再到线下消费体验商品或服务。例如，杭州地铁1号线地下商业街中有一个叫“跑码场”的二维码移动购物中心，乘客只需要用智能手机里的二维码扫描就可以进行咨询和下单，一旦下单成功，商品就可以通过快递到家。Online to Offline to Online模式，即先在线上交易或营销，到线下消费体验商品或服务，再到线上交易或营销。这个模式目前来说并不多，但确实是存在的。这种模式在网游中比较受欢迎。比如说玩家在玩某款游戏时获得一些游戏奖励道具，这些道具可以到线上获得汉堡或加油卡等，那么玩家就可以在线下拿到这些物品，然后再继续在线上玩游戏。
在与轨道交通地下空间商业开发相融合中，笔者认为主要是运用Online to Offline模式和Offline to Online to Offline模式这两种模式，因此在以下讨论中也是围绕这两种模式来谈的。
地铁地下空间商业开发中O2O商业模式运用情况
（一）地铁地下空间商业开发中O2O商业模式运用情况
以世界上城市地铁地下空间商业开发较为成熟和全面的城市来看，城市地铁地下空间商业业态的选择和布局仍是以实体店为主。巴黎、纽约、东京、香港等地铁地下商业空间中，主要还是设置的实体店铺。
在韩国，全球三大零售业之一乐购（Tesco）旗下的连锁超市Home Plus在首尔的汉江镇地铁站设立了第一个“虚拟超市”试点。Home Plus超市在地铁站厅的防护墙上安装了带有商品图片的显示屏，每样商品旁边除了有名称、价格外，还有一个QR码（quick response）。乘客选好商品后，只需要利用智能手机扫描商品的QR码，手机中安装的乐购购物应用程序就能直接将该商品放到电子购物车，然后乘客利用手机银行完成付款，商品就会通过快递送到乘客家中。在2010年11月至2011年1月，这间“虚拟超市”刺激线上零售额增长了130%。这种O2O的新购物模式和支付方式，真正将线上线下结合，使移动互联网电子商务又向前迈进了一步。
目前，国内超市的线上线下融合之路已经陆续起步。国内最大的网上超市“1号店”已于2011年7月在上海地铁内推出了自己的虚拟商店，并将陆续覆盖北京CBD范围地铁、公交站点。2013年杭州地铁1号线地下商业空间中也设置了一个叫“跑码场”的二维码移动购物体验中心，它也是线上线下相结合的。
无论Home Plus，还是“1号店”、“跑码场”，它们都是属于Offline to Online to Offline模式，都体现了O2O模式在地铁地下空间商业开发中的运用，展现了良好发展势头，促进了地铁地下空间商业的发展。
（二）地铁地下空间商业开发中O2O商业模式分析
1.地铁乘客购买商品的决策过程。无论是Online to Offline模式还是Offline to Online to Offline模式，地铁乘客在购买商品的过程中都涉及了三个主体，即消费者、网络平台、实体店。但是Offline to Online to Offline模式还设计线下营销平台这一主体，同时这两种模式在消费者和网络平台的使用关系上有一些差别，以下将做具体分析。
图1融合了Online to Offline模式和Offline to Online to Offline模式下乘客购买商品的决策过程。在Online to Offline模式下，乘客购买商品的决策过程呈现为一个闭环。首先，乘客利用手机、电脑等网络平台浏览选择商品和服务并下单付款（步骤1）；乘客下单后，网络平台将订单反馈给实体商店（步骤2），同时实体商店将处理结果反馈给网络平台（步骤3）；然后乘客就可以去实体商店体验商品和服务（步骤4），消费后可以在网络平台上进行评价（步骤5），同时实体商店对商品和服务提供售后服务（步骤6）。
在这种模式下，乘客和网络平台直接相连通。Offline to Online to Offline模式与Online to Offline模式相区别的地方就在于乘客并不是直接利用网络平台，它还有一个线下营销平台，乘客是利用二维码等技术手段，通过这个线下营销平台了解商品和服务，在此基础上再利用网络平台进行下单和付款。
2.优缺点分析。优点。将O2O商业模式运用到地铁地下空间商业开发中，对地铁乘客、商家以及O2O服务提供商都能带来诸多好处。对于地铁乘客来说，O2O商业模式能为他们带来丰富的商品信息，能让他们便捷地订购商品和服务，在一定的条件下还能获得较线下消费更便宜的价格。对于商家来说，这种模式为他们提供了更多宣传商品的机会，能让更多的消费者接触商品；同时，在线预订的方式能让商家合理安排经营，减少浪费。而对于O2O服务提供商，他们不仅能获得大量的商家资源，还能从中收取佣金、广告费，获得收益。缺点。虽然O2O商业模式与轨道交通地下空间商业的融合有很多好处，但这种商业模式本身也存在一些风险问题，因此在运用中要注意这些问题。一是诚信问题。在这种模式下可能会遇到线上商品描述与实际不符、服务缩水、退换货困难、额外消费多等问题。二是商家资质问题。线下商家资源很多，拥有越多的资源就越有优势，但是在获得这些商家资源时如果降低商家资质评价标准，则会损害消费者利益。三是经营多元化问题。国内发展O2O商业模式过程中，同质化竞争太过严重，经营内容不够多元化。因此根据具体的情况因地制宜地确定经营策略，因此才能够共生共存，互利共赢。
O2O商业模式与地铁地下空间商业开发的融合
O2O商业模式应用于地铁地下空间商业开发，主要适合于连锁加盟型的零售企业，如流行美、哎呀呀等，或者连锁类餐饮业，如真功夫，还有适合本地生活服务企业。
就Online to Offline模式来说，是将地铁地下空间商业资源通过网络平台进行整合，使得消费者通过网络平台即可了解地铁地下空间的商业资源，同时进行选择和下单、付款，然后去实体店体验商品和服务。
而Offline to Online to Offline这种模式，它首先是有一个线下宣传平台作为媒介，而二维码技术在其中起到关键作用。地铁地下空间中有许多零散空间可以运用二维码技术进行商业宣传，如通道广告栏、站厅广告板、车内广告栏等。在进行商家资格审查的基础上配置具有二维码标识的宣传广告，能让乘客方便快捷获得商品信息，也有利于促进商业发展。这种技术也可以规模化配置，在地铁地下空间空余之地集中设置带有二维码标识的商品宣传栏，类似一个商店。
另外，除了运用二维码技术外，在地铁地下空间商业开发中还可以引进O2O模式智能销售系统，它是由汇香坊业内首创的一种线上线下相结合的盈利模式，消费者只需要点击触摸屏就可以完成试验装的获取、产品的购买等一系列体验活动，同时，系统还会自动记录消费者使用和购买的信息，获得消费者的二次消费。
随着科学技术的迅速发展，相信还会有更多的新技术出现用以解决并适应地铁地下空间商业的发展。
O2O商业模式作为一种发展潮流，将这种商业模式运用于地铁地下空间商业开发中有利于促进地铁地下空间商业的发展。但是要注意O2O商业模式本身是很强调线下体验的，因此商家利用这一模式时也要注意这一点，要注重线下消费的质量、服务态度等。同时还要注重利用移动互联网等新技术拓展业务，可以与拥有用户多的手机应用提供商进行合作。
参考文献：
1.孙建昆.线下到线上：另一种O2O的思考[J].互联网周刊，2011（19）
2.张波.O2O：移动互联网时代的商业革命[M].机械工业出版社，2013
3.周渝，唯奕.打造复合力量：线上线下需同步发展[J].信息与电脑，2012（10）
作者简介：
蔡苗苗（1992.3-），女，汉族，湖北钟祥人，武汉理工大学经济学院，研究生在读，研究方向：金融工程与金融创新。
宋平（1967.4-），女，土家族，湖北恩施人，武汉理工大学经济学院，教授，硕士生导师，主要研究方向：地铁项目管理、金融工程与创新。
开发式商业模式篇10
提要]2011年4月29日，由搜房网主办，搜房全球机构承办的“调控下中国商业地产的思辨与机遇——2011第六届中国商业地产年会”即将在京沪两地盛大召开。在中国指数研究院副院长陈晟看来，目前有个现象值得大家深思，即为什么现在的商业地产已经迎来了很多的机会？
2011年4月29日，由搜房网主办，搜房全球机构承办的“调控下中国商业地产的思辨与机遇——2011第六届中国商业地产年会”即将在京沪两地盛大召开。届时，搜房网将邀请全国1000家以上品牌商家企业、万名投资者参加本届商业地产年会，为商业地产开发商和投资者、商家搭建一个互动交流的平台。
点击进入：2011第六届中国商业地产年会>>
中国指数研究院副院长陈晟
新兴产业将拉动商业地产长期增长
在中国指数研究院副院长陈晟看来，目前有个现象值得大家深思，即为什么现在的商业地产已经迎来了很多的机会？陈晟认为有两点值得关注，首先，我们的土地获利的模式不可能是通过房子的砖头去赚钱，赚钱肯定是地增值，现在地方政府都非常聪明，会有招拍挂，还有低价拿地的可能性吗？没有了。那么什么是愿意让地方政府用低价或者是补偿式的方式来拿地，那就是商业地产、旅游地产等等，这应该是深层次思考的模式。
第二，大家有没有注意到十二五规划里面，我们仔细研究整个地产占GDP的比例只有5%左右，那么银行占整个GDP也只有5%左右，但是十二五规划新兴产业，包括信息、物流、新能源、新材料等等，带有附着新产业未来在十二五规划GDP大概要占到14%。那么这些产业一定要附着的载体是什么呢？一定是商业，因为它一定要有办公、运营、经营的场所。所以从这两个深层次的思考，可能在GDP已经超过7千美金以上的一些城市，可能要迎来商业地产的一些快速增长的机会。当然城市化率也是一个重要的指标，如果城市化率达到80%以上往往就是好机会。例如无锡吸引力很大，很多人认为这个城市不应该是这样的，但是副市长告诉我们卡地亚可以卖到7千万，LV可以卖到1个亿，这就要研究这个商业地产所处的状态和吸引力都是有关系的。
第三产业推动商业地产发展
经济势头决定了经济长期是看好的，商业或者是第三服务产业的快速蓬勃的发展跟商业地产关联是很大的，真正的住宅机会是由什么推动的？是由城市化、住宅产业化推动的，商业一定是由第三产业推动的。那么城市化进程和居民的收入消费水平也带来了商业地产的强劲需求，所以就像最近也有研究说，大家没钱买房子，房子很贵，住宅限购，不能买房干什么？可能要去消费，最近看车展的消费也很厉害，包括其他的消费也很厉害。所以这也是在一种，如果我们国家不再强化单纯的是靠投资拉动而是消费式拉动的话，那么消费的载体我们的商业地产也会带来一些相关的机会。
那么调控以来行政手段和经济手段并用，很多的朋友在问，我们的限购什么时候能够停止？我们年内的措施什么时候可以结束，其实我们不需要多考虑这个问题，因为从05年开始我们的住宅市场一直供不应求，到现在形成非常强的供需矛盾，我们国家已经对价格进行严厉的控制，是不是认为这些东西也是紧缺的商品？但是我们国家在鼓励什么呢？在鼓励我们的结构转型，在鼓励消费，那么是不是以商业为载体的就是我们经济结构转型所需要的呢？陈昇副院长认为这是一个肯定的答案，尽管周期有点长，但是在这个过程中的工作需要认真去做。
商业地产整体过量但优质商业稀缺开发商亟待模式创新
那么调控措施对商业地产的影响是远远低于对住宅的影响，甚至可以说，商业地产从来就没有过利好消息，也从来没有利空消息，因为它一直就有，比如房产税，之前对住宅过于呵护了，现在商业就是在充分状况下充分的发展，虽然说最近商业不错，但是要告诉大家一组数据，人均商业占有面积一人2平方米，国际只有1.5平方米或者是达不到2平方米，我们的商业整体是过量的，这是基本前提，其中结果矛盾特别的突出，好的商业非常的好，比如恒隆，一栋楼包括商场、办公楼税收贡献可以达到20亿，但是有的偏远社区商业仅仅是因为规划硬性的要求导致空置率很高，所以整体是过量的，但是优质稀缺的商业是稀缺的。投资额目前进入高峰期，到2011年累计增长6.4倍，这与开发商实力逐步的积累有关，我国跟外国的投资商唯一最大的不足就是金融是不足的，国外是完全的RIET运作，但是我们现在在RIET这一块进展非常的慢，所以这跟我们的金融创新也将是有关系的。大型的商业集团，比如万达、SOHO中国、宝龙不同类型都加大持有的规模，中国指数研究院研究全国百强企业，所有的企业都把他们的持有商业的目标定位在20%，但是不幸的是现在他们的持有面积大概只有5%，正在从5%-20%的过程之中发展的过程，所以说空间还是巨大的，所以他们的现在并不完全是被动的而有些都是主动的选择。
全能型的开发商：商业地产是“必修课”
综合开发商，例如华润、保利等都加大在商业地产的投资比例，同时在加大人才的储备，众所周知，商业地产人才的价值非常稀缺，大家对这些人非常的关注。万科从住宅往商业转型，增加了部分，虽然有些开发商声称不是主动在做商业地产，而是“因为土地出让的模式就已经是商业+住宅，我不去做商业是不行的”，那么以后对开发商的要求是全能型的开发商，只会做住宅不行，你必须要懂得商业、旅游、园区等等都是必要的。比如现在所知道的上市公司，现在非常看重的两类公司，一个是万科模式，还有一个叫做X+房产模式，比如华润，可以有母公司的孵化其他的产业，包括海尔有很多的园区，园区周边的商业以及住宅都是机会，还有大型的国企都是这种类型的。
外资加大商业地产布局
二三线城市商业地产将迎黄金发展期
外资的布局也是在加大，恒隆、凯德、世贸都是在加大力度，香港传统四大家，由于目前他们的土地储备非常的快，而且不像90年代吃亏之后有点紧张，现在他们是采取开放的心态，已经到了不仅仅是上海、北京这种地方，有的地方已经到徐州这样三线的地方。
不同城市的吸引力表现在三个部分，第一投资环境，北京、上海的投资环境不错，西部城市也在上升。商业地产的分类，可以看到重庆、苏州、沈阳的表现是非常突出的，但是排名仅次于北京、上海。综合开发投资，整个布局，现在基本上除了重庆和成都，都是在东部的沿海地区，我们现在有一种沿江模式还有沿海模式，以前就是以广州为起点，慢慢上到上海，逐步到山东，最后要到沈阳，这是一条线。沿江模式有是从上海开始逐步到合肥、重庆，这都是为后续的发展创造很多的空间和价值。
人口导入，对商业地产的发展趋势是持续的向好，银行也关注我们的商业地产发展，社保基金也会关注有稳定现金流的投资，一线城市在保值稳定增长的情况下，二三线城市也将迎来黄金发展。
商业地产开发是一个系统过程
重点是找到最适合的开发模式
曾经有一个开发商说，这两年勤做内功，等到发展周期到了之后，我们可以跟着政府的决策开始做工作，他认为是在13年是可以发力的机会。住商倒挂的现象会有所改变，地产价格将持续的走高。
商业地产有几家参与，政府、开发商、投资商、运营商、经营商、终端消费者，很重要的是运营商跟开发商、投资商他们的逻辑是不一样的，运营商跟开发商要好好的沟通，因为开发商关注是回报，运营商强化商业运营，如果能够处理很好的话就会是好商业，如果处理不好甚至会出现不好的商业，大家也知道有的商业现在起色不大。
商业运营是有系统性的、专业性、复杂性、长期性等几个特征的，商业地产是属于价值实现的过程，所以有成本投入、成本初期收益和主要的收益，这是开发运营的过程，这个时候不产生收益，但是对如果决策失误的话对商业地产的未来有很大的影响，比如酒店，如果不能考虑专业，整个酒店行李、服务员收拾车子的距离跟酒店之间的空间都是有讲究的，如果没有弄好就会很紧张，交通会不顺畅。包括之前考虑的车位的配套，包括公共空间的配套，这在很多商业上面考虑都是不足的，如果这个时候考虑不足会导致后面很多的问题。所以从项目的选址、到商圈、地段的选择都是有一套逻辑和方法的，最近我们也在帮助企业做这一方面的选择。
陈昇认为开发运营，是前期的阶段，可能还要考虑经营商业的需求，这就是所说的规划设计、建筑设计、空间布局，所以实际上决定商业成败的关键，我们说的是跟停车位、夜间店、主力店、路线图都是有关系的，不单单是混凝土质量的问题。
项目建设，包括开发、招商的阶段，有很多是纯出租型非常好，但是有的是会迫于收回资金，所以会有销售。统一的管理和运营非常的重要，现在万达非常清楚，找到了自己的黄金分割点，多少自营，多少出租。
刚刚也提到专业化的运营模式，全能型的运营模式，这跟我们运营的水平有关系的，都是可以选择的。可以是自营可以是半托也可以是全托，这都是我们尝试的经验都可以去做，但是要找到适合自己的最佳机会。
开发式商业模式篇11
一、我国在役明星运动员无形资产商业开发的现状
在我国现行体育体制和市场经济体制下，在役明星运动员由于培养模式的不同，无形资产商业开发的形式也不相同。有刘翔等为代表的国家统一开发模式；姚明、彭帅等为代表的市场和国家相互开发模式；丁俊晖等为代表的市场自主开发模式。他们是我国在役明星运动员无形资产商业开发探索未来方向的三岔口。
在我国现阶段，国家体育总局以及各运动项目管理中心都不同程度的加强了在役明星运动员商业开发的相关工作，且取得了可喜的成绩。但由于体育明星商业开发在我国还是一个新生事物，整个体育明星商业开发的专业化水平不高，在开发过程中还存在着许多问题。在体育商业化的今天，原有的管理体制已经不适应现实的需要。从法律角度明确运动员商事人格权的归属，完善运动员商业开发体制，充分发挥体育经纪人的作用已成为当务之急。
二、我国在役明星运动员无形资产商业开发的模式
1.国家统一开发模式
举国体制培养出来的明星运动员进行商业开发时要严格按照1996年国家体委(体计财产字)第505号〈〈关于加强在役运动员从事广告等经营性活动管理的通知〉〉执行。这种开发模式在我国在役明星运动员当中占了绝大多数，是一种完全的“公家”模式。刘翔就是典范。
刘翔没有私人经纪人，他的商业运作完全由国家体育总局田径管理中心负责，刘翔在市场开发方面的收入，当然也完全按相关规定处理，因此这是一种完全的“公家”模式。现在的矛盾在于，国家体育总局各运动管理中心管的是运动训练，却把商业开发的权利也揽在手上，实质上当上了“国家经纪人”，其实，管理中心的大多数员工缺乏媒体协调、公共关系、品牌塑造、品牌营销等一系列市场运作的专业知识和经验，也没有对明星的品牌管理意识。这种管理中心实际上是国家体育机构行政管理职能的一种延伸，远远不能起到最大限度开发运动员商业潜力的作用。它一方面掌握着体育资源，另一方面却在进行着并不是专业的资源利用。
刚退役的跳水运动员田亮，他在役时触怒国家跳水队的一个主要问题就是绕开了跳水队，独立与经纪人签约，他的行为违反了总局的相关制度。但是，从市场规律而言，田亮的做法更有利于他的商业价值开发。田亮案例则是属很模糊的私人委托形式，一方面缺乏法律约束，另一方面也没得到游泳中心的认可，因而走到今天这一地步。
2.市场和国家相互开发模式
随着我国计划经济体制向市场经济体制的转型，体育社会化、产业化，部分运动项目的市场化、职业化进程的加快，我国在役明星运动员无形资产的商业开发也伴随着发生变化。举国体制培养起来的运动员，国家只管运动员的训练、比赛，而商业开发则完全交由职业体育经纪人或经纪公司完成，或在国家许可的前提下，运动员的一切事务都交给职业体育经纪人或经纪公司完成。这在我国在役明星运动员中姚明、彭帅是典范。
在各方的合力配合和运作下，姚明顺利进入NBA休斯敦火箭队，而姚明和火箭队也有所约定，姚明聘请经纪人队伍全权打理个人事务，因为有中国篮协和美国NBA方面认可的经纪人参与。同时对中国男篮的召唤也积极响应，应该说，这是一个双赢甚至多赢的结果。彭帅本来也是走姚明这条路，但由于项目和运动成绩的原因，彭帅的路走的就没姚明顺利。姚明的成功给正在走向市场化的中国体育产业最大的借鉴意义是，他背后有一个专业的国际化经纪人团队，帮他打理商业开发方面的所有事情。
彭帅正在以一个职业化球员的方式在成长，但她面临复杂的管理模式――在获得比赛奖金、广告收入的同时仍旧要向国家网球中心交纳管理费用。但事实上彭帅参赛一直是天津市体育局出资，与国家网球管理中心没有任何关系。彭帅只要交给天津市体育局15％的比赛奖金和万元风险保证金，并不用交钱给国家网管中心。
3.市场自主开发模式
市场自主开发的前提是在役明星运动员没有参与国家的培养，而是完全自费的学习或职业俱乐部培养。在无形资产商业开发方面是完全市场化，因此在比赛奖金、广告等收入只与自己的经纪人、俱乐部、赞助商分成。目前在役明星运动员中比较典型的就是丁俊晖。
丁俊晖的台球之路由于没有参与国家培养，而全是自费学习。因此在奖金、广告等收入的操作上，他的经纪公司“丁之队”和“姚之队”又有些不一样。在“丁之队”里，一个非常著名的董事便是姚明的经纪人章明基，这个成功创办了“姚之队”的人，将“姚之队”的成功模式移植至丁俊晖身上。不过，由于不必像过去为争取姚明与国家队的利益分配问题而大伤脑筋，“丁之队”的主要任务就是帮他物色更具潜力的广告品牌。
三、我国在役明星运动员无形资产商业开发的对策建议
1.完善合约化的运动员商业开发制度
对在役明星运动员无形资产商业开发可采用合同制。即在国家规定制的基础上，鉴于在役明星运动员的商业价值巨大，且国家的统一规定不足以规范，由在役明星运动员同国家相关部门就商业开发事项进行协商并达成协议的制度。其实质是对在役明星运动员商事人格权的分享进行特殊调整，以维护运动员的合法权利，明确国家应当获得的利益。通过这种方式，既可以明确运动员的权利，又可以针对特殊情况进行调整，从而达到完善运动员商业开发体制的目的。如国家统一开发模式下的在役明星运动员可以和相关的管理部门签定协议，允许聘请职业体育经纪人对其商业价值进行开发，而训练和比赛则还是由国家体育总局各运动管理中心负责。这样既不会影响在役明星运动员的竞赛成绩，又可以实现其商业价值的最大化。
2.根据运动员的培养模式明晰运动员的产权归属关系
在役明星运动员商事人格权归属界定，权责清晰是制度存在的前提。因而首先应当明确运动员商事人格权的归属。运动员作为我国的公民，理所应当享受宪法和法律所赋予的一切权利，其中就包括公民的商事人格权。作者认为，基于我国的特殊情况，国家统一开发模式下的在役明星运动员，如果完全否认其他主体分享运动员商事人格权所带来的商业利益是很不公平的，有悖于民法的平等原则。国家基于公共利益的需要可以在一定范围内合理地分享运动员的某些商事人格权，主要是行使分享基于运动员商事人格权所带来的经济利益的权利。
3.充分发挥体育经纪人的中介作用
目前，我国体育中介机构薄弱，经纪人匮乏。姚明的中方经纪人陆浩表示，体育经纪人或公司，是体育市场的剂，它的存在是必要的，也是能起到积极的作用。考虑到中国体育体制的特殊性，体育经纪人与相关部门的沟通和协调格外重要，如果不听取、归纳和分析各方面的利益，不仅保护不了运动员的利益，还有可能损害运动员的利益。引入国际上通行的体育经纪人制是一个比较好的解决办法。建立明星运动员的经纪人团队，运用专业知识和专业工作精神，使其商业价值达到最优。
参考文献：
[1]陈林祥:体育市场营销[M].人民体育出版社. 2004-10
[2]张玉峰王跃:体育经纪务实[M].华东理工大学出版社. 2006-03
[3]黄晓灵:体育经济学[M].西南师范大学出版社. 2005-06
[4]鲍明晓:体育产业――新的经济增长点[M].人民体育出版社.2000-12
[5]张远昌:姚明式的营销[M].东方音像电子出版社. 2005-12
[6]马铁:体育经纪人[M].中国经济出版社. 2002-05
开发式商业模式篇12
1.建设现状
合肥作为安徽省的经济文化及政治中心，建设地铁具有深远的经济意义和政治意义。自2009年合肥地铁一号线正式开始开工建设，一号线全长近30公里，是一条贯穿合肥市南北的地下交通干线，总投资为185亿元，于2016年12月26日运行通车。同时合肥市地铁二号线已于2013年年初开工建设，整体规划到2020年能够形成一号线到五号线的中心主城区客流走廊。
2.未来发展
合肥地铁的未来发展分为三个阶段，2014年到2020年为第一阶段，是依托地铁一号线、二号线的南北十字形骨架，建设地铁3、4、5号线，从而构成以主城区为中心逐渐向外部扩散的轨道交通网，基本覆盖中心城区的主要客流。2020年到2025年是第二阶段建设6、7、8号线，构建以城市中心为圆点的城市轨道交通网。最后是在2025年以后，地铁建设到12号线，完成线网一体的现代化城市轨道交通网。
二、地铁口商业圈的演变
1.新的商业圈的形成
一般而言，居住空间的转移和居住群体的变化易使在地铁的起点、终点和重要的中转站口处形成为新的商业圈。拥有大量的固定消费者是一个成熟的市场形成的重要因素，因此一个新的商业圈的形成不仅仅需要合适的地段、适宜的包装、良好的营销，更重要的是要有的稳定客户源，而地铁正提供了一个获得丰富客户源的契机。
2.得到充分加强的商业圈
地铁使居民可以在更加广泛的范围内一起共同享受社会的资源福利，这样的城市的功能在通勤范围内将重新分配，每个商业圈都会根据自身的优势进行整合和重新分配。合肥市地铁一号线的运行，对周边形成漏斗效应，大大推动了各个站点附近的商业快速发展。
（1）大东门商业圈
大东门是合肥地铁的一、二号线交汇点，是合肥地铁的中转站，大东门地铁站周边的公共设施将得到很多改善，这些为大东门商业圈的发展提供了有利条件。随着合肥市地铁的开通与运行，周围商业圈的联系必定会得到加强，共同分享建成后合肥地铁带来的巨大客源，逐步培养出独特的市场资源。
（2）火车站商业圈
由于地铁一号线能够改善合肥火车站的交通，火车站附近的时代广场是最大的受益站点之一。火车站的商业圈人流量大，但是火车站的一些特点是过往的客人很多，停留消费的很少，商业消费档次低，基本没有任何的中高档的大型商场，缺乏优质的商业环境。
（3）未来合肥的市政规划重点区域
滨湖新区，合肥市下属的高新技术开发区，正在加急建设的它将是未来城市规划的重中之重。这里布局着高新科技企业和基础配套设施，居住区相对比较集中，该区域内目前商业网点缺乏，布局分散，但地铁建成后带来的人流聚集将促使分散的商业网点趋于集中，最终形成具有一定规模的新商业圈。
3.地铁建设对商业圈的影响
地铁站将聚集了大量的群众，将会带动合肥地铁沿线房地产的开发，居民聚集和流动会带来商业的发展，成为地铁延线上最活跃的点式高密度中心。位于附近的商圈的大型站点的交通枢纽，这本身就具有不小的规模，由于聚集的网点的强大力量，会迅速得到提升商业水平；另一方面是发展轨道交通会促进新城建设和周边配套设施的完善，从而带动提升周边商业水平。
三、关联产业的带动
1.房地产
在影响城市土地价格的因素中，铁路运输是地价最明显的提升，远远高于绿化等相关设施。地铁沿着住宅物业和非住宅物业的差距一般在25%以上。轨道交通的建设对沿线房地a价格的影响尤为明显，能促进其价格的快速上涨，但其影响仅在一定范围内有效，超过这个范围，轨道交通对房产价格的影响效果将减弱。在较为成熟的房地产开发领域，住宅物业价格受到各种因素的影响，如所在地区、人流量等，从而削弱了轨道交通对其价格的影响。
2.商业
无论是国内还是国外的地铁都改变了人们原有的消费习惯，同时由于城市生活的快节奏，使地铁站周围成为新的商业中心，地铁站半径500米以内是黄金地段，商业会随之发展起来，同时能够扩展到半径1000米以内，如：合肥地铁一号线有五座换成站，客流相对较多，这就会在地铁站周围形成一个新的商业区或中心。城市地铁网络发展起来以后，商业资源会逐渐流向地铁沿线与枢纽站，换种说法就是城市交通网络的集中点。地铁的建设使周边客流量大大的增加，发达商业区的客人不再以本地区居民为主。随着地铁中转站与大型出入口的设立，二、三级商业圈也将形成，从而构成新的商业中心。
3.广告业
地铁广告收入高，合肥市地铁也可以发展广告业，利用地铁车辆，站台进行广告业务，从而促进合肥广告业的整体发展。乘客乘坐轨道交通，与外界接触较少，更容易接受广告信息。所以利用通道内的海报，通道灯箱，扶梯侧墙海报，车内装饰广告贴纸等，形成全面覆盖广告环境，由于外部干扰较少，广告媒体引发了强烈的视觉冲击，可以发挥更加令人满意的宣传。因而，地铁历来成为各个商业广告商家竞相争夺的“战场”，而地铁公司也可以依靠为生产型和营销型企业提供不同的广告展位而获得丰厚的广告收益，用以弥补地铁开支。比如，南京新街口站历来以在南京地铁中投放商业广告最多、最成功而著称，所展示的商业广告包括各类生活用品、奢侈时尚品、电子产品等等。
四、地铁商业资源开发模式的探索
1.实现地铁功能多样化
为了使合肥市地铁建设获得的经济效益最大化，就必须实现地铁的多项功能。首先，可以采取将公交车、出租车、地铁站等换乘交通工具与文化景点、商业服务等集成于一体，实现多种功能的组合开发，这样可以将交通与人们的日常消费以及旅游娱乐等结合起来，从而增加客流量进而实现地铁经济效益最大化。其次，根据每个地铁站的特点不同，对其功能设计的侧重点也要有所不同。比如靠近合肥市火车站的地铁站客流量相对较大，那么在这里广告的宣传作用无疑可以实现最佳效果，因此应侧重开发其广告空间效益；而且考虑到这里乘客的消费偏向饮食，站内的商业开发应偏向零售业，这样才能方便乘客同时实现地铁经济效益。此外，每个地铁站的建设都要有合肥特色，体现皖风皖韵。比如地铁站内的空间布局就可以以皖北建筑的特色为依据，地铁站的出口也要有所创新，这样可以提升合肥城市的形象，带动其商业旅游业各方面的发展。
2.完善地铁服务个性化
地铁作为典型的服务型行业，要实现其经济效益的最大化，就必须通过增加个性化服务，来满足不同乘客的需求，从而带动商业消费。在靠近旅游景点的地铁站可以与旅行社合作，为来合肥旅游的乘客提供导游服务，这样不仅降低了地铁建设的成本，实现双赢模式，同时也给乘客带来了很大的便利；而靠近学校的地铁站，由于乘客大多为老师学生，那么可以开设一些书吧以及进行报刊的销售；在靠近热门旅游景点的地铁站内应开设有接待大厅，为乘客提供旅游售票及咨询服务，同时完善地理导航装置，从而促进合肥旅游业的发展，增加地铁建设的经济效益。
3.形成经营w系产业化
通过与生产业、连锁业以及旅游业等相关产业进行合作，不仅可以降低地铁建设的成本，而且能够形成一个完整的产业体系，实现经营体系的产业化。一方面，通过与经验丰富的经营公司以及大型连锁企业合作，实现地铁地下空间的商业开发，而且它们可以起到带头作用，吸引更多的投资者入驻地铁商业，从而增加了地铁公司对备选商户的选择，提高经营质量；另一方面，通过与专业化的广告媒体合作，对地铁的广告资源进行运营和管理，保证投放效果，获取稳定的经济收益。
综上所述，对地铁沿线的商业资源进行综合开发，通过立体规划形成融交通、换乘、购物、休闲、娱乐乃至商务酒店等多种功能于一体的运营模式，为城市带来巨大的经济效益。本文通过对合肥地铁经济建设的研究分析，为合肥市地铁经济建设的商业空间开发模式提供了思路与方案，也为全国其他二三线城市的地铁经济建设提供了借鉴与经验。
参考文献：
[1]刘川，聂鑫路.城市轨道交通物业开发模式浅析--以重庆市为例[J].城市建筑，2013（05）.
[2]蒋宇.轨道交通影响下的长沙城市商业空间演变趋势研究[J].[中外建筑]，2011（04）.
开发式商业模式篇13
产业园区开发建设业务的主要目标是将 “生地”变为 “熟地”，并在此基础上进一步实施工业地产、商业地产、住宅地产等二级载体的开发建设，打造园区产业所必须的完善的基础设施环境。在实际操作中一般由政府通过委托或招投标的方式选定土地运营商进行开发建设。政府与土地运营商在整个开发建设价值链中有着不同的权责和利益点，具体内容见表1。
表1 政府与开发商在土地开发中权责与利益
1.土地一级开发
土地一级开发是运营商在获取土地后，投入人力物力将生地开发为熟地，并且不断提高土地价值，运营商最终可以土地转让方式获取主营收益，或以土地为资本对外进行投资合作。土地一级开发模式的特点在于开发技术简单、收益支付稳定、收益大但利润率较低。
2.土地二级开发
土地二级开发是指运营商获得土地一级开发完成的熟地后，进行工业地产、商业地产、住宅地产等使用权的转让获取一次性转让收益，或通过租赁获取长期租金收益，也可通过抵押获得资金从事其他业务。随着土地性质、物业形态的不同，土地二级开发运营模式也有所差别。但总的来说都可分为直接出售、持有物业两种形式。
二、国内外典型产业园区开发建设模式分析
从开发主体看，产业园开发建设模式主要包括三种基本模式（表2）：自主开发模式、开发商开发模式、合作开发模式。根据产业的具体情况，这三种基本模式在现实生活中，又有多种表现形式，比如合作开发模式也有多种可能，可以是园区、开发商、入驻企业等开发主体之间的两两合作或三者合作。
三、工业地产开发模式分析
1.常见类型及开发模式
工业地产常见形态包括工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等，其中工业研发楼宇及物流仓储当前政府扶持力度较大。工业地产开发主要模式有工业地产商模式、工业园区开发模式、主体企业引导模式、综合运作模式等。
2.国有大型企业集团适用方式
结合国有大型企业集团开发建设现状，国有大型企业集团一般作为独立运营的经济主体，负责产业园的招商、投资、建设、管理工作，建议参照工业地产商模式进行开发建设。对于工业地产项目，国有大型企业集团可采取自主或联合开发建设，建成后租售结合的方式。
（1）自主开发建设。在具备资金实力及工业地产开发相关资质时，可采取成立房地产开发公司自主开发运营模式，获取全部物业所有权。
（2）联合开发建设。在初期不具备建筑规划、工程建造等专业能力之时，可引进具备资金实力、招商能力、具备相关专业资质的工业地产开发运营商作为合作伙伴，成立房地产开发公司进行开发建设，共同分享收益
（3）租售结合的经营方式。出售方式：对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出售，获取项目销售后的一次性增值收益。收益相对较小，风险较小。出租方式：长期持有物业，对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出租，获取长期租赁收益，实现工业地产经营的最优效果。此时，不但能持续获得物业收益，还可获取项目及周边地产的持续增值收益。收益最大，对商业运作能力要求比较高，风险较高。
四、商业地产开发模式分析
1.常见类型及开发模式
商业地产在开发区中常见形态物业包括零散商铺、商业中心、专业市场、写字楼、酒店、会展中心等，其中开发区常见商业地产物业包括商业中心、专业市场、酒店、会展中心、零散商铺、写字楼等。随物业形态的不同，经营模式多种多样。
2.商业中心/专业市场开发模式
国有大型企业集团在商业中心、专业市场项目可采取由独立或联合投资商开发建设，出售、出租、自留相结合的运营模式。利用可开发商业用地，独立开发或联合投资商（大型商业机构）成立公司共同开发建设商业中心、专业市场项目载体，独立运营或引进大型商业机构对项目进行运营，提升物业价值，保证长期收益。具体操作上可采取“出售、出租、自留”相结合的方式，通过出售一部分黄金商铺产权，可回收项目的全部或绝大部分投资；通过出租与自留进一步提升物业价值，获取长期增值收益，也为公司自身业务发展预留空间。
3.酒店/写字楼项目开发模式
酒店和写字楼开发模式基本相同，常见的有两种方式：一是自我管理模式；二是委托管理模式。自我管理模式是开发商选用专业管理人士主持管理工作并配备专业人员，按照专业化、市场化、规范化的要求管理物业。委托管理模式是当所有人不具备管理能力时应考虑托管，由专业管理团队提供运营支持。专业的经营管理可迅速提高物业形象，促进周边物业较快升值，国内外已有多家集团机构提供托管服务。
国有大型企业集团在酒店、写字楼项目可采取独立或联合投资商开发建设，委托专业机构管理的运营模式。公司可利用可开发商业用地，独立或联合投资商共同开发建设酒店、写字楼项目并采取委托管理模式加以运营，未来可逐渐培养自身管理团队，实现项目自我管理。国有大型企业集团初期获得物业租金收入，同时提升周边物业价值，获取增值收益，远期可获得向园区提供生活及商务服务的收益。
4.会展中心项目开发模式
会展项目常见有三种方式：一是官营模式；二是商营模式；三是官商合营模式。国有大型企业集团在会展中心项目可采取引入政府投资建设、联合专业会展公司运营模式。首先引入政府投资建设，建成后由运营公司托管并引入专业会展公司对会展中心进行运营管理。公司收益主要以获取园区影响力扩大、形象提升等带来的物业价值提升间接收益为主。
参考文献：
