农村合作建房协议篇1
电话：______ 传真：_____
授权代表：____ 职务： _____
乙方：________________
地址： _______________
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授权代表：____ 职务： _____
第一条 前 言
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其 他有关法律、法规的规定，基于：
1.甲方已于___年___月___日依法以招标(或拍卖、行政划拨)方 式取得位于___、编号为___的地块的土地使用权，该地块的规划用途为 ______、容积率为___、计划建筑面积为___平方米、土地使用权年限自_ __年___月___日至___年___月___日止、土地使用权证(或用 地红线图)编号为____ ;
2.乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房 地产开发企业;
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。
第二条 合作建房
甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成_____栋_____层的办公(或 商住、住宅)楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。
第三条 建房资金
建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于 或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。
建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的 一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应 缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。
第四条 报批手续
除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续 均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供 甲方持有的所需材料。
第五条 设计、建筑
工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第 条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施。
工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在 本合同生效后第 天内开工，并在第 个月内完成竣工验收工作。
第六条 产权分成
全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____ 层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权。
乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的 房地产证。
第七条 违约责任
1.如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、 或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲 方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。
2.除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门的指导租金价格向甲方支付违约金。
3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以 内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金; 当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。
第八条 争议解决
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成， 应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁 规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第九条 合同生效
本合同自政府主管部门批准后生效。
甲方：_______________________ 乙方：_______________________
授权代表(签字)：____________ 授权代表(签字)：____________
日期：______________________________________________
地点：___________________________________________
农村合作建房协议模板二甲方(单位)
地址： 电话：
乙方(职工) 电话：
职务/职称：身份证号码：
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《关于加强我省集资合作建房管理的暂行办法》，为明确集资合作建房单位和职工双方的权利和义务，特签订本协议，供双方共同遵守。
第一条 为解决职工的住房问题，根据乙方申请，甲方同意乙方参加集资合作建房。该套住房位于 市 路 街(院) 巷 号 栋 层 号，户型为 房 厅，住宅总建筑面积 ﹐m²， 住宅户内建筑面积 m²(其中享受面积 m²，超标面积 m²)，公用面积 m²。
装修情况：
第二条 经省、市房改办核定，该套住房建设成本总造价为 元，乙方集资额为 拾 万、 仟 佰 拾元(￥ 元)。其中：每平方米建筑面积 元;乙方控制面积出资额为 元;超标准面积在20m²以内 m²按房改市场价 元/m²计 元，20m²以上 m²按房改市场价加价30%计 元，共计 元;公用部分出资额为 元。甲方资助额为 拾 万 仟 佰 拾 元(￥ 元)乙方控制面积出资额占建筑安装成本的比重为 %;乙方拥有该套住房 %的产权，甲方拥有该套住房 %的产权。
第三条 甲方负责向房产管理部门办理房屋产权登记手续，为乙方领取集资建房《房屋所有权证》。办理产权登记手续所需缴纳的费用，由甲乙双方按规定各自承担。
第四条 住房保修期为竣工验收之日起十二个月内，如因乙方人为损坏房屋，维修费由乙方自行负责，保修期后乙方住宅户内建筑面积范围内所发生的养护维修费用，一律由乙方自理。房屋公共部位及公用设施的正常养护由用户共同分摊;自房屋竣工交付使用之日起十二个月内如经技术鉴定确认是非人为因素损坏的，由建房单位负责修复。
第五条 乙方参加集资合作兴建的住房，除本协议中有限制上市交易的约定以及法律、法规规定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有权证后可依法上市交易。乙方按建筑安装成本全额集资拥有全部产权的，可依法进行房屋买卖、产权交换和租赁。拥有部分产权的，经甲方书面同意，可依法进行房屋买卖和租赁;按现行房改政策规定补足建筑安装成本费取得全部产权后，也可依法进行房屋产权交换。
乙方参加集资合作兴建的住房上市交易后，乙方不得再按房改政策购买公有住房和经济适用住房或享受政府其他住房资助。
第六条 住房产权年限与土地使用年限相等，届满时按政府有关规定办理。
第七条 其他约定事项：
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第八条 本协议未尽事宜按政府房改有关政策处理。
第九条 本协议经甲乙双方签章后生效。
第十条 本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房改办、房产管理部门各执一份。
甲方： 法人代表： 经办人：
乙方： 人：
年月日
农村合作建房协议模板三甲方： 身份证号码：
乙方： 身份证号码：
甲方购有××市×××国有出让地一块，土地证号： 建设用地规划许可证号：×××号，建设工程规划许可证：×××号;用地通知书：×××号;甲方因资金不足，经甲、乙双方友好协商，一致同意合作兴建一栋七层半住宅楼，协议细则如下：
一、甲方负责提供以上地皮，乙方出资人民币880000元，分得建筑面积约200㎡的威尔士综合楼A座201五房二厅一橱三卫的跃层连排别墅一套，按建筑面积4400元/㎡。(面积以建筑面积测量为准)
二、乙方出资合作兴建的房产，甲方协助乙方统一办理房地产证，费用由各层各套各自支付。乙方拥有此房产的房地产所有权。房屋使用权限为70年。
三、建筑规划设计方案：甲方经与规划局沟通，初步落实土地容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿化率≥35%，商住比≤0.15。为此，建筑方案设定为沿南北向海达路 55m建进深5m铺面三层(上二层外挑1.5 m)，计935㎡，占地275㎡;南北向分别建三幢一梯两户六层半加一连排别墅，底层技术层架空2.2m，建筑面积480㎡;一楼以上东西方向部分外挑1.5 m，单层平均建筑面积584㎡，占地480㎡;共计十八户3801㎡(584*6+584/2=3801)。骏工验收后沿东西向建进深6m宽4m车库18间，计576㎡。
四、建筑及装修要求：1、建筑采用框剪结构(超建面积罚款由甲方负责)。2、装修：外墙采用青石等石材做墙基贴面和高档外墙涂料，入户为毛坯交房，外墙窗用电泳铝合金窗，入户门为防火钢门，水电设施由甲方预留入户，城市征地建设费及道路建设费由甲方负责，甲方须保证房屋建筑质量，如果出现问题由甲方负责。(按原有布局乙方第二次装修及更改费用由乙方负责)
四、付款方式：第一期付款，协议签订生效后支付20万定金;第二期付款，土地证办理至甲方公司名下，支付30万元;第三期付款，施工许可证办理完毕后，七日内支付35万建设费用;第四期付款，房屋验收合格交付日，支付尾款并交纳相关的购房税费。乙方如未能准时交款给甲方视为自动放弃产权，乙方合作建房收据作废，律师见证费由乙方负责。
五、双方有权享有该楼的公共通道设施，同时必须遵守国家法律法规，社会公德，维护公共设施，并按有关规定交纳公共设施管理费(保安员工资，公共部分电费，保安办公室等相关住户共同费用按住房面积计算)。公共设施需维修时按双方所占的房产面积比例分摊支付。
六、房产交付使用后，如需改装，以不影响整体结构为原则，否则一切经济损失由损坏方负责。
七、违约责任：本协议双方签订后经见证部门见证后生效，如任何一方违约造成对方损失者，违约方应作相应经济赔偿。
八、本合作协议如双方发生争议，应通过互相协商解决，协商不成可以深圳仲裁委员会提起仲裁。
九、因不可抗力或其他因素致使该物业受损，甲乙双方共同获赔偿，获赔金额甲乙双方按建筑面积比例划分，涉及相关费用亦依此比例交纳。
十、甲方不得在以后日子里，收取任何其他管理费及其他杂费。
十一、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证部门执一份，具同等法律效力。
农村合作建房协议篇2
二是当好政策宣传员，做好改房宣传发动工作。
我们把宣传工作贯穿于农村危旧土坯房改造的整个过程，深入持久地做好宣传发动工作；我们把该项工作的相关政策、实施流程、注意事项等印制统一的宣传栏，在显眼处进行悬挂；通过进村入户宣传、召开会议、张贴宣传标语、发放宣传资料等多种形式，面对面地对群众进行宣讲和解读，使群众真正知晓改造范围和补助标准等政策，消除部分农户的认识误区；并通过入户走访，与农户谈心谈话，有针对性地指导农民群众做好申请、申报工作，对不符合补助条件的农户，要做好耐心细致的解释工作。广泛听取了农户对危旧土坯房改造的意见和心声，及时研究和解决群众反映的困难和问题，充分调动广大农民主动参与的积极性。
我工作队“三送”干部认真协助做好宅基地流转、旧房拆除和新房建设等工作，认真听取群众意见建议。对在土地流转、旧房拆除、新房建设、补助款发放等过程中出现的各类矛盾纠纷，及时处理，就地化解，避免矛盾激化形成上访或；对发现的带有苗头性、倾向性的矛盾和问题，主动靠前，及时做好解释疏导工作，有效调解纠纷起。
三是当好房改调度员，协助做好改房工程的实施调度工作。
在整个农村危旧土坯房改造过程中，“三送”干部主动做好村理事会和有关部门、单位之间的沟通衔接工作，协调各级力量围绕中心开展工作，我们协同乡、村干部发动村理事会，在房屋拆迁之前，逐一落实拆迁户的临时住所，认真做好拆迁户的临时安置工作，坚持群众自愿的原则，认真做好拆迁群众的思想工作，力争将好事办好，实事办实，结合当地实际，因地制宜，分类分批、统筹推进，优先解决住房最危险、最困难群众的住房问题，通过示范带动，统筹推进村庄环境综合整治，精心部署、统筹安排、先易后难，全力做好房屋拆迁工作。
四是当好质量监督员，协助做好改房过程的监督检查工作。
我三送工作队经常去工地，监督泥工师傅严格施工操作程序，确保施工安全和建筑质量，认真监督建房施工队伍在工程质量、工程进度、安全施工等方面的问题，强化建筑过程的工程监管。并协助做好资金监管工作，督促补助标准符合要求，补助资金足额到位，补助资金规范运行，帮助建立健全村民理事会，并参与理事会议事，与村民一道研究改造对象确定等问题，集中民心、民智、民力做好农村危旧土坯房改造工作，协调各方力量，及时研究、解决在改房工作中遇到的难点、节点问题，切实为农民群众排忧解难。
五是当好贷款联络员，协助做好建房资金的筹措工作。
农村合作建房协议篇3
工作中存在的问题及措施：村级土地协管员对农业农村部门管理农村宅基地建房认识不到位，农村村民一户一宅制度及宅基地审批工作的意识比较模糊，应建议上级单位以农业农村主管部门的名义组织镇村级土地协管员进行农村宅基地建房审批及相关业务的培训。
二、卫片执法工作
蒙城县农业执法大队1—3季度收到自然资源部门移交农民违法占地建房42起，调查处理42起。调查中发现，这42起违法占地建房行为都是发生在2020年元月前，主要原因是村庄规划不合理，主要表现为:1、违法建房的地点四至都已建好，左右都有住房。2、村民在自家老房子上扒屋建屋，由于村庄规划导致改建房屋为违法占地建房。3、农村村民不按审批建房规定超面积建房。
卫片执法工作措施及建议：农业农村部门就农民违法占地建房“卫片”执法还未制定相关的执法技术支撑规定，蒙城县执法大队就违法建房执法参照自然资源部门执法调查程序（1、对违法人是否符合一户一宅规定调查取证2、对违法占地建房土地性质进行取证。3、对违法建房时间的认定4、对村镇就违法占地建房的处理结果进行指导和处置5、依照土地管理法第六十二条的规定和七十八条的法律责任进行组织卷宗。）建议：1、对村庄布局不合理建议政府进行新的规划调整。2、农业农村执法人员应于自然资源部就“卫片”图斑信息共享。3、制定“卫片”执法技术支撑统一的法律程序。4、开展执法人员的“卫片”图斑的执法业务培训。）
三、乡镇开展农村宅基地管理执法的情况
农村合作建房协议篇4
Key Words:famers’ housing loan,risk control,multi-way cooperation,Pareto Improvement
中图分类号:F830.5文献标识码:B文章编号:1674-2265(2010)06-0026-04
一、引言
近年来,随着新农村建设的深入和新型农村社区建设的推广,农民以改善居住条件为目的的资金需求不断增加。山东省平阴县农村信用社为解决当地农户住房资金需求,创新金融品种,推出“安居乐”农民公寓贷款,建立了信用社、乡镇政府、村委会和农户的四方合作控制农户住房贷款风险的新形式。此举不仅避开了农户住房抵押过程中的房产确权难题,而且解决了农民住房流通变现难的问题,最大程度上发挥了农户住房抵押的有效性,为支农金融产品的设计提供了有益的借鉴。此贷款品种因其进入门槛低、风险控制方法得当、利率较为优惠等优势,在短期内得到迅速推广。本文尝试从合作经济学角度,对此贷款品种的风险控制方式进行剖析,以期为涉农金融机构的金融产品创新提供借鉴。
二、合作理论与农村住房贷款风险控制
根据黄少安(2000)的解释,合作是相对于竞争而言的一种人类基本的经济行为,是两个或两个以上的主体之间从各自的利益出发而自愿进行的协作型和互利性的关系。其核心内容可概括为:(1)合作或协作。它不是指具体操作意义上一次或几次合作,而是作为一种总体上的价值取向或价值观。合作主义者就是以合作为价值取向去观察、分析、人类经济行为中的合作现象,构建解释合作的经济学。(2)互利。从合作角度强调利益关系,包括自己的福利和别人或公共的福利,自利性与互利性相统一。任何参与合作的一方,参与合作的前提是对自己有利(加上时间因素,可能短期无利,而长期有利),或者至少无损害,否则,它会不参加或退出合作。(3)自由。合作必须是当事人双方或多方自由的选择,这样才有可能达到合作协议,实现互利,才有可能、有效率。如果有外在于合作方的超经济力量的干预,即使签了协议,也不是真正合作的协议。
目前,城市居民住房贷款一般均采取以房屋抵押的方式,如果借款人不按约定还款,银行可以将抵押的房屋处置变现,所以对借款人有较强的威慑力,银行与借款人可以达成稳定的合作关系,所以该类贷款发展速度快、风险小,成为各行积极营销的优质信贷品种。但在农村,由于农民住房只有宅基地证而没有土地使用权证和房屋产权证,难以设定他项权利。而且根据现阶段法律,农村宅基地的转让必须同时符合两个条件:一是受让方必须是同村村民,二是受让方必须是无房户。很显然,一旦贷款发生风险,银行处置抵押物(即农户房产)几无可能。在这种情况下,银行和农户之间难以建立互信,二者之间的合作是一个典型的囚徒困境类的博弈模型,博弈双方都不会看未来收益而只注重目前利益,所以势必形成银行对该类贷款的“慎贷”和“惜贷”。农业银行平阴县支行曾针对辖内农村社区建设的需求,推出了基于房屋抵押和“三户联保”的农民住房贷款,但无法解决他项权利设置和第二还款来源的可变现性,同时,为充分防范风险,该行设置的贷款门槛较高,进展极不顺利,近一年的时间里只办理了3笔共计20万元贷款。
由此可见,只有引入其他因素,打破银行与农户合作的瓶颈,形成多方合作关系,解决农民住房他项权利设定和流动性两大问题,农户住房抵押贷款才能够得以顺利发放。
三、四方合作下的农户住房贷款风险控制考察
平阴县农村信用社开发的“安居乐”农民公寓贷款,在风险控制方式上实现了信用社、乡镇政府、村委会和农户的四方合作,有效解决了上述问题,取得了显著成效。现以平阴县孝直镇丁屯小区为例,简要介绍此贷款品种的产生背景和风险控制方式。
(一)“安居乐”贷款推出的背景:农户住房贷款需求旺盛
2008年3月,平阴县委、县政府决定建设农民新型社区,将全县346个行政村进行合村并点,科学整合,建成200个左右的农民新型社区。孝直镇丁屯小区被平阴县政府确定为首批试点建设的新型社区,该区由丁屯、夏庄等5个行政村组成,共1340户、5013人,旧村占地1722亩,社区规划占地400亩,全部搬迁后可新增耕地1322亩。按照平阴县新型社区的统一规划,旧房拆除后,由县国土局组织复垦,每亩补偿7万元,孝直镇政府用土地复垦补偿金,按评估公司对旧房进行的评估,对拆迁户进行补偿,户均3.5万元;农户平均可自筹资金5.5万元(丁屯小区为孝直镇蔬菜生产基地,当地实行每年种3季,土豆、玉米、白菜轮番种植,农户年均收入2.5万元),比房屋实际造价差4万元。但由于实际补偿是在土地复垦后才能到位,因此每户实际贷款需求由补偿款和差价两部分组成,共约7.5万元。
(二)“安居乐”贷款风险控制的核心:四方合作
针对新型社区建设中农户的贷款需求,平阴县农村信用社借鉴农行农户住房贷款的经验,推出了“安居乐”农民公寓贷款。“安居乐”由拥有贷款证的新区住户提出申请即可办理,与农业银行的“三户联保”担保方式不同,“安居乐”实行双重保证。具体做法:(1)实行以村为单位的“大联保体”贷款,采用大联保体担保+互助金担保的方式。(2)信用社、乡镇政府、村委会、借款人共同签订四方协议,约定在借款人不能归还贷款时,由乡镇政府、村委会协助对住房进行处置,信用社对处置价款优先受偿。处置方式分为两种:一是土地复垦费在由村委会分发到农户手中之前若贷款出现风险,直接以该户的土地复垦费作为对农村信用社的损失补偿;二是复垦费已发放到农户手中,出现还贷风险的,由村委会负责对农户的新房进行处置,弥补信用社的损失。
(三)“安居乐”贷款业务开展情况:金额大、风险小
在由信用社信贷人员、村两委成员和村协理员组成的信用评估小组在对丁屯小区首批200户进行了历时一个多月的内部信用评级后,按规定于2009年7月份先期办理贷款800万元,利率定为在基准利率基础上上浮45-55%,比同期发放的农民住房贷款优惠20-30%。2009年10月份,孝直镇丁屯中心社区(以下简称丁屯小区)二层住宅入住97户,110户楼房主体基本竣工。继丁屯小区试点成功后,孝直镇白庄小区开始动工,孝直新村、孔村小区正在招投标,截至2010年2月底,孝直镇农村信用社农户安居乐贷款累计发放7622万元,已还款2355万元,当前余额5267万元,支持1842户农户购买了新居。目前看来,贷款处于正常状态,贷户信用状况良好。
四、多方合作形式控制农户住房贷款风险的作用机制分析
(一)乡镇政府和村委会信贷合作中的桥梁和放大器作用
农村住房只有宅基地证,难以进行有效抵押,且规模小,建筑质量不统一,资产价值低,升值空间小,变现难度大。农村信用社在安居乐贷款设计之初,担保方式曾设计过用之前惯用的保证、抵押方式,由公证处进行公证。但考虑到贷款万一出现风险,银行并无有效手段进行抵押品的处置,抵押品的有效性难以得到保证而被迫放弃。镇政府和村委会作为新型社区建设的大力推动者,借助自己的政府背景和农户管理者的身份,参与了金融资产担保,实现农户和金融机构之间的合作对接。另外,如果贷款一旦出现偿还风险,镇政府和村委会出面沟通协调,妥善安排和处理违约农户的后续居住事宜,为化解风险提供了便利,也就是说镇政府和村委会的介入,提升了农户在信用社的信用度。
(二)四方内生动力合作下的帕累托改进
通过非完全信息条件下的合作博弈,乡镇政府、村委会、农信社和农户形成了具有约束力的合作协议。即通过合作,各方的收益大于单独行动时的利益,当遇到风险和机会成本损失时,各方承担的风险与成本,合作时小于不合作时,实现了帕累托改进。新区建设工作直接影响到县里对乡镇、以及乡镇对村的政绩考核,所以相关各方有积极推进的内生动力;平阴县农信社在农户小额生产贷款已趋饱和、存贷比连续三年下滑的背景下,通过制度创新和业务方向调整,开辟出以改善居住环境为目的的新利润增长点,业务拓展有极强的主动性;农户仅凭一己之力难以顺利获得购房所需资金,而接受政府约束条件则可低成本获取贷款用以改善居住条件,所以其参与的积极性也很高涨。由此看来,实际操作中协议各方的参与动力均为内生。
平阴县农村信用社在设计此格式协议时充分征求了平阴县政府分管县长、平阴县农民新型社区建设指挥办公室负责人、部分参与新社区建设的借款农户意见,各方均表示愿意接受此协议,一致认为新社区建设更好、更快的推开,离不开农村信用社的资金支持;该贷款方式风险控制方法得当,可在最大程度降低农村信用社信贷风险的前提下,最大限度地给予农民购房资金支持。
(三)多重风险控制有效规避了农民住房他项权利设定和转让难题
首先,“大联保体+政府介入”绕开房产确属难题。按照安居乐住房贷款设计要求,住房贷款以村为单位采用大联保体形式发放。原因在于,新区建设的房屋用地属集体用地,农户只有宅基地证,没有土地使用证,难以进行有效抵押和买卖,且通过村委会的介入,有效绕过了农户住房抵押中的房产确属难题。在住房贷款到期不能按时归还时,由村委会协助处理贷款人房产,在新区范围内部进行房产买卖,处置价款优先清偿农户所欠农村信用社的贷款本息及为清收贷款本息所支出的相关费用。村委会对农户具有足够的控制能力,能确保通过各种手段促进农户诚实履约,避免出现道德风险,因此,村委会和农户之间的协议具有极强的约束力。
其次,“新区建设的分批推进+详尽的贷前调查”的做法在很大程度上避免了偿还风险的发生。孝直镇原店子乡是平阴县的蔬菜主产区,近年来以白菜、土豆种植出名,农民总体收入较高,生活比较富裕,最初农村信用社对丁屯小区农户金融需求的关注,正源于此种原因。2009年,店子农村信用社了解到新区建设资金不足的情况,及时反馈,平阴县联社适时推出了安居乐农户住房贷款品种。贷款发放之前,农村信用社在村委会的协助下做了详尽的贷前调查和信用评级,认定90%的农户具备还款条件,加之丁屯小区建设共分四个阶段推进,按照农户的经济实力分四批入住,目前已经进行到第三阶段,即当前入住或贷款的农户完全具备还款能力。
(四)集体土地处置权边界的界定
在该类贷款中,真正存在风险的是约占农户总数10%的经济实力较差、可能无力按期偿还贷款的农户。该类农户的贷款一旦发生风险,须由镇政府和村委会协助处理房产,这便出现了集体土地处置权边界的确定问题。
首先,有权处置集体所有土地的人员是否固定。本案例中,农村信用社对于农户发放的住房抵押贷款期限在1-5年,而村委会任期为3年,这便存在贷款偿还期间村委会换届的问题,一旦贷款在另一届村委会的任期内出现风险,不同的时期不同的当事人,能否按照协议约定的方式处理农户的房产,是协议履行中的不确定因素。针对这一情况,农村信用社和村委会通过协商,认为不能新官不理旧账,协议的执行应以协议上加盖的村委会公章为准,加之新区建设之县、镇政府的推动力度较大、关注程度较高,无形中约束了村委会在履行协议过程中的行为。
其次,村委会虽然有权处置农户的房产,但处置过程是否合理合法,处置结果是增加了农户利益、还是损害了农户利益,需要进行商榷。根据现阶段法律,农村宅基地的转让必须同时符合两个条件:一是受让方必须是同村村民,二是受让方必须是无房户。很显然,一旦贷款风险发生,由银行处置抵押物(即房产)几无可能。本案例中,贷款发生风险时由村委会在本社区范围内处置房产是合法的。村委会在处理了出现偿还困难的农户的房产后,设计了两种补救方案供农户选择:一是在本社区范围内更换一套面积较小的房产,缓解还款压力。丁屯小区大部分房屋面积集中在120――200平方米之间,单价500元/平方米,若将200平方的房产置换成120平方的,总房价可减少4万元。二是由村委会负责建一批周转房,只租不卖,在房屋置换后仍无法偿还贷款的,可以租住周转房,待筹齐资金后便可收回自己的房产。
第三,处置房产的定价。房屋在处置时,由农户、信用社和法院共同协商确定评估公司对房屋进行估价,估计标准依据社区内同档次房产定价水平,此房产处置和交易在政府的指导下完成,仅适用农户发生违约风险,无法偿还贷款的情况。这样,房产的处置价格不会与同档次房产的平均价格发生很大偏离,且贷款最长期限只有5年,房屋折旧费用的计提额度较低,不会出现房屋评估价与购买价相差很多的现象。此外,新区建设原则上一户一房,房源有限,且农民购房以自住为主,短时间内社区内部出现私下交易的概率较小,处置房具有一定的市场空间。
五、结论
在平阴县安居乐农民公寓贷款的实施过程中,通过合作进行风险控制的方式取得良好效果,并达到合作各方都较为满意的状态。为此,我们得出如下结论:(1)采取合作方式控制农户住房贷款风险是可行的。它不仅实现了与农村信贷文化的有机结合,又可以充分发挥各方优势,降低合作成本,还能实现农村信贷资源配置效率的最大化,对于金融机构风险控制方式的改进提供了新的思路。(2)多方合作是实现农户住房贷款风险控制的最佳路径。由于农民住房贷款风险控制中的诸多制约因素,如何有效避免和绕开便成为贷款风险控制的研究重心,安居乐农民公寓贷款在设计上充分考虑了农村独特的信贷文化,较大程度地缓解了风险控制的制约难题。(3)政府应在金融支农过程中发挥主导作用。差序格局基础上的乡土中国,农民依然生活在一个由血缘、亲情和朋友关系等纽带结合起来的相对狭小的社会范围内,农村的金融制度变迁必须由政府推动,政府应承担起制度变迁中应有的责任。(4)政策扶持尚有很大空间。如建立农村住房抵押贷款财政贴息和风险补偿制度,减轻农民融资成本;建立农村住房抵押贷款专项风险补偿资金,参照农业贷款风险补偿办法和标准予以风险补偿,提高金融机构办理农村住房抵押贷款业务的积极性。
参考文献:
[1]黄少安.经济学研究中心的转移与“合作”经济学构想[J].经济研究,2000,(5).
农村合作建房协议篇5
二、__农民新村建设的具置现决定在中间户社顶头户小组（小观场口中大公路两面至五步河边），占地面积20余亩，土地补偿按照村委“7.5”会议协定，每亩按人民币贰万贰仟零伍拾元一次性补偿农户，现已全面落实并全部补偿到位（附土地经营权转让协议样本于后）。
三、“__农民新村”入住的对象为原小观片区的持农村籍户口的村民，现报名已逾130余户，人口总数超过500人，其中已收取农村房屋产权证或集体土地使用证62户。
四、建设方式：
1、按照村两委“7.2”会议精神，由村两委牵头和选举出的3名建房户代表一起组成“__农民新村”建设工作领导小组（职责分工详见“__农民新村联合建房协议”）。
2、由工作组出面，请重庆大地建筑勘测设计有限公司进行新村的规划设计（主体按巴渝民居风格），并聘请重庆科诚监理有限公司进行质量监督。
3、根据初步设计方案，工作组已联系重庆大江水电建筑公司（采取议标方式）进行现场论证和测算，房屋成本、广场建设、景观大道硬化，三大项控制在每平方米800元以内，由工作组为甲方（代表所有建房户为发包方进行所有单项工程的发包工作）。
农村合作建房协议篇6
以科学发展观为指导，坚持自力更生和政府扶持相结合，科学规划，精心组织，扎实稳妥推进，切实解决农村困难群众安居问题，促进社会和谐稳定。
（二）目标任务
年农村危房改造实施范围覆盖至全县各个乡（镇、场、管委会），12月底前完成省市下达我县的全部农村危房改造任务。
年农村危房改造任务根据各乡镇农户数、危房数和农村危房改造“十二五”规划进行分配，并重点向偏远贫困地区、受地质灾害威胁区、少数民族居住区倾斜。县城规划建成区范围一律不纳入农村危房改造范围；建制镇和集镇规划区范围的农村，原则上不安排农村危房改造任务。
（三）基本原则
坚持政府支持、农户自愿的原则。充分尊重困难农户改造危房的意愿，整合可用资源，调动群众自主建房的主动性和积极性，自力更生建设家园，政府对建房困难户给予适当补助。
坚持科学规划、节约用地的原则。摸清农村困难群众危房数量，区别轻重缓急，实行统筹规划，分批实施。新建农房要符合乡村规划和农房设计要求，尽量安排利用村内空闲用地、闲置宅基地和老宅基地进行建设。
坚持经济适用、确保安全的原则。从农村实际出发，因地制宜、分类指导，充分考虑农户的承受能力，严格控制建房面积和标准，引导和帮助农户建设安全经济、美观适用的房屋。
坚持政策公开、阳光操作的原则。规范操作程序，坚持政策公开、对象公开、补助标准公开，通过民主评议、张榜公式等方式，实行阳光操作，全过程接受农民群众和社会监督。
二、补助对象和补助标准
（一）补助对象。农村危房改造补助对象为居住在危房中的农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困农户。各乡（镇、场、管委会）要按照优先帮助住房最危险、经济最贫困农户解决最基本安全住房的要求，认真确定补助对象。
（二）补助标准。按照农村危房改造方式、补助对象自筹资金能力等不同情况，制定分类补助标准。第一类，翻建、新建房屋的困难农户：属于分散供养五保户的对象，每户补助标准1.5-1.8万元；属于低保户、贫困残疾人家庭的对象，每户补助1.3-1.5万元；属于贫困户的对象，每户补助1-1.1万元。第二类，维修加固房屋的困难农户。每户补助标准最高不得超过1500元。具体到户补助标准由县农村危房改造工作领导小组另行制定。
三、危房改造的基本要求
危房是指依据住房和城乡建设部《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》鉴定属于整栋危房（D级）或局部危险（C级）的房屋。
（一）改造方式。拟改造农村危房鉴定属整栋（D级）的危房要拆除重建，为局部（C级）的危房要修缮加固。重建房屋原则上以农户自建为主；农户自建房屋确有困难并有代建意愿的，乡（镇、场、管委会）要发挥组织、协调作用，帮助农户选择技术可靠的施工队伍代建。坚持以分散分户改造为主，在同等条件下，优先安排新农村建设点、受地质灾害威胁区域和少数民族地区的困难农户实施危房改造。
（二）改造要求。农村危房改造要确保质量安全、并达到抗震设防的要求。在满足基本居住功能和安全的前提下，控制建筑面积和总造价，防止出现群众盲目攀比超标准建房现象。新建住房建筑面积原则上控制在40至60平方米以内，同时又便于农民富裕后向两边扩建或者向上加盖。农村危房改造集中建设点要积极编制村庄规划，统筹新农村建设、扶贫开发等方面的资金，协调道路、供水、沼气、环卫等设施建设，整体改善村庄人居环境。
（三）强化质量管理。各乡（镇、场、管委会）要建立农村危房改造质量安全管理制度。县建设局要组织技术力量，对危房改造施工现场开展质量安全巡查与指导监督；发现问题要及时整改，并做好农村危房改造竣工验收。县房产局要开设危房改造咨询窗口，为农民提供危房改造技术服务和工程纠纷调解服务。乡（镇、场、管委会）加强建设管理，强化农村建筑工匠培训，提高服务和管理农村危房改造的能力。
四、资金筹集与发放
（一）加大资金筹集力度。中央按照户均6000元标准下达补助资金，省配套补助资金标准为户均5000元，配套资金按省、县财政6:4比例分担。除国家和省配套补助资金外，各乡（镇、场、管委会）要采取积极措施，整合相关项目和资金：将新农村建设、农村住房补助、农村贫困残疾人危房改造、扶贫移民搬迁、地质灾害移民搬迁等项目与农村危房改造有机衔接，通过政府补助、银行贷款、社会捐助和农户自筹等多渠道筹措农村危房改造资金。
（二）规范资金发放。农村危房改造资金要实行专款专用。乡（镇、场、管委会）要统筹规划，整合资源，将各渠道筹措的农村危房改造资金统一使用，提高资金使用效率。县农村危房改造工作领导小组办公室定期将核定的补助对象及发放金额报送县财政局，县财政局及时将核定资金拨付到补助对象一卡通账户。由乡（镇、场、管委会）代建的，危改户与所在乡（镇、场、管委会）签订委托代建协议，县财政局凭委托代建协议将核定资金拨付到各乡（镇、场、管委会）账户，各乡（镇、场、管委会）不得挪用、挤占补助资金，确保资金安全运行，保障项目按时动工和工程竣工验收合格。
（三）加强资金监管。县财政局要会同监察、审计等部门加强对资金的监督管理，对补助资金的配套落实、管理和使用情况进行监察，发现问题及时纠正。县审计局要对资金使用情况进行审计。
五、操作程序
（一）个人自愿提出申请。符合因灾倒房恢复重建和农村危房改造条件的农户，由户主自愿向所在村委会提出书面申请，并提供户籍、农村五保供养证、低保金领取证、贫困残疾人证明、贫困户证明和危房照片等材料。
（二）集体评议。村委会接到农户的申请后，召开村民会议或村民代表会议进行民主评议，议定是否属补助对象，并予以公示；经评议认为符合补助对象条件，且公示无异议的，填写《省农村危房改造建房审批表》（附件1）或《省农村危房改造维修审批表》（附件2），贫困户和无房户还需要按照《关于做好农村危房改造贫困户和无房户认定工作的通知》（农房办字号）文件要求，分别填写《省农村危房改造贫困户情况登记表》（附件3）、《省农村危房改造无房户情况登记表》（附件4）并上报乡（镇）政府。对经评议或公示存在异议、经复核不符合补助对象条件的，要及时向申请人说明理由。
（三）入户审核。乡（镇、场、管委会）接到村委会的申报材料后，要组织人员进行入户审核。经审核符合条件的，由乡（镇、场、管委会）签署意见报县农村危房改造工作领导小组。不符合条件的，乡（镇、场、管委会）将材料退回所在村委会，并说明原因。乡（镇、场、管委会）审核结果要在村务公开栏进行公示。
（四）审批和公示。县农村危房改造工作领导小组接到乡（镇、场、管委会）上报的材料后，进行实地复核，对符合补助对象条件的，予以审批，并根据专业技术人员对住房危险程度作出的鉴定意见，核定补助方式及标准。对不符合补助对象条件的，不予审批，并说明原因。审批结果要在村委会和村小组进行张榜公示。公示内容包括：户主姓名、家庭人口、家庭收入情况、家庭住房情况。同时，乡（镇、场、管委会）要组织做好经批准的危房改造农户签订合同或协议工作。
（五）竣工验收。农村危房改造竣工后，由县建设局会同县房产、县发改委、县财政局、县民政局等相关部门对翻建新建、修缮加固住房进行全面检查验收。
（六）设置标识牌。翻建新建、修缮加固房屋经验收合格后，乡（镇、场、管委会）应在补助对象住房的显著位置悬挂“政府资助援建”标识牌。标识牌尺寸为28cm×20cm，材料为铜质，字体为红色，在标识牌下方标注“二0一一年”。挂牌所需费用由县财政承担。
六、实施步骤和时间节点
（一）调查摸底、登记造册阶段。县民政局和有关乡（镇、场、管委会）组织人员深入村组，对农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户的住房情况进行调查摸底，并登记造册，建立台账。调查摸底工作于6月20日前完成。
（二）明确任务、分解落实阶段。由县建设局会同县房产局、县发改委、县财政局、县民政局研究拟定各乡镇年危房改造任务，报经县政府审定后下达给各乡（镇、场、管委会）。各乡（镇、场、管委会）制定年农村危房改造实施方案，将任务细化分解到各行政村和村小组，并于年6月25日前报县建设局、县房产局、县发改委、县财政局备案。
（三）危房鉴定、组织实施阶段。计划任务下达后，各乡（镇、场、管委会）要在调查摸底的基础上，按照《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》，组织专业技术人员对农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户的危险房屋进行技术鉴定，确定危房等级，填写《省农村房屋安全鉴定报告书》（附件5）；要摸清翻建新建、修缮加固的危房数量，并按照公平、公正、公开的原则确定建房对象，确认改造方式。补助对象基本信息和各审查环节结果要进行“三榜公示”。危房鉴定和补助对象确定工作要在7月20日前完成，各乡（镇、场、管委会）危房鉴定和补助对象确定工作完成后，要迅速组织开工建设。
（四）检查验收、总结工作阶段。各乡（镇、场、管委会）农村危房改造任务完成后，要进行自查验收，并向县农村危房改造工作领导小组办公室提交工作总结和总体验收申请。年11月份，县农村危房改造工作领导小组办公室对各乡（镇、场、管委会）危房改造任务完成情况进行检查验收。年12月份，迎接省农村危房改造工作领导小组办公室对我县危房改造任务完成情况进行检查验收。
七、工作措施
（一）加强组织领导。乡（镇、场、管委会）要加强对农村危房改造工作的领导，建立健全工作机制。要成立以乡（镇、场、管委会）主要领导为组长的农村危房改造工作领导小组，配备工作人员与办公设备，落实工作经费。要强化乡（镇、场、管委会）和村级组织的责任，县、乡（镇、场、管委会）、村三级要层层签订责任状，采取分片包干、责任到人的办法，落实责任制。各乡（镇、场、管委会）和村级组织要通过组织邻里相帮、结对帮扶、投工投劳等措施帮助困难户建房。
（二）明确工作职责。各有关部门要各司其职，各负其责，密切配合，搞好政策衔接，形成工作合力。
县发改委：会同建设、财政、民政部门负责编制农村危房改造“十二五”规划和安排年度投资计划。
县建设局：负责牵头组织实施农村危房改造工作，危房改造计划安排、项目规划选址、质量监管、农户档案管理、信息系统录入和牵头组织工程验收。
县房产局：负责做好农村危房的技术鉴定，负责农村危房改造技术培训，参与项目工程验收。
县民政局：负责做好补助对象调查摸底和认定，参与项目工程统筹规划、指导协调和工程验收。
县财政局：会同发改、建设、民政等部门负责安排危房改造资金筹措和拨付，制定资金管理制度，保障工作经费。
县国土局：负责解决农村危房改造新增建设用地计划指标，指导新旧宅基地整理、复垦。
县残联：负责农村贫困残疾人家庭危房改造对象的核实。
县交通局：负责帮扶危房改造村庄的道路建设。
县监察局：负责对全县危房改造执行情况进行监督检查。
县审计局：负责对补助资金管理使用情况进行审计监督。
农村合作建房协议篇7
第二章责任分工
第三条农房改造抵押贷款是一项金融创新工作，是重大的惠农举措。各乡镇、街道和有关职能部门要提高认识，统一思想，把推进农房改造抵押贷款作为贯彻落实科学发展观、深化金融支持新农村建设的一项重点工作摆上议事日程，抓实抓好，要切实加强对农房改造抵押贷款工作的组织领导和政策协调，落实领导责任，采取有效措施，及时协调解决工作中遇到的各种问题和困难，形成工作合力，扎实稳妥地推进农房改造抵押贷款工作的深入开展。
第四条区农房改造工作联席会议办公室确定农房改造试点村。
第五条区房管部门负责在建农房改造抵押贷款抵押登记，并向农村合作银行出具登记确认书（见附件一）；根据建房户承诺书设立按资格批准文件建成后的农房抵押预登记；按乡镇、街道批准的资格文件权属人员核发房产证；对流转处置后的农房要及时予以办理房屋产权证的过户、变更手续。
第六条区国土部门负责按乡镇、街道批准的资格文件权属人员核发土地使用权证，及时衔接区房管部门，对已办理抵押的或抵押预登记的不得变更土地使用权证，若确须变更的，随房产证的权属人员变更而变更。在核发土地使用权证前，对符合核发土地证前置条件的农房改造地块向农村合作银行出具确认书（见附件二）。对流转处置后的农房要及时办理土地使用权证的过户、变更手续。
第七条各乡镇、街道试点村农房改造资格审批文件，抄送当地农村合作银行支行；牵头召开试点村村民代表大会，表决同意将“本村范围内的农房（包括在建）可以作为抵押物向银行申请贷款，在实现抵押权时集体土地使用权随农房（包括在建）一起处置并可转为国有土地使用权。”等条款写入试点村农房改造实施细则。
第八条试点村村委会负责统一领发保管宅基地使用权证和房产证，并在领发两证前做好建房户委托代办两证的相关手续和收取办证费用的押金，农户申请在建农房抵押贷款时向农村合作银行出具同意抵押《承诺书》（见附件三）。对已抵押或抵押预登记的，将房产证和土地证直接送交当地农村合作银行支行统一保管。
第九条农村合作银行要制定农房改造抵押贷款实施细则，自主审查、独立放贷。抵押评估由抵押双方当事人协商，根据抵押住房所处的地理位置、房屋结构等因素议定评估价值，免收评估费以减轻农民负担。在符合贷款条件的前提下，保证资金供应，简化贷款手续，实行利率优惠，为建房户提供资金保障和金融服务。对设立抵押预登记的待两证办妥后按农村合作银行规定重新办理抵押手续。
第三章贷款对象、用途、条件和方式
第十条贷款对象：区农房改造工作联席会议确定农房改造试点村，经乡镇、街道批准农房改造资格的农户。
第十一条贷款用途：农房改造。
第十二条贷款条件：
（一）身体健康，具有完全民事行为能力；
（二）有乡镇、街道批准的建房资格和区国土部门出具的符合办理土地证条件的确认书；
（三）具有符合第九条要求的《村规民约》，且建房户已经动工兴建；
（四）在农村合作银行已开立个人结算账户或持有丰收卡，并有一定业务量发生；
（五）有合法、稳定的收入或资产，具有清偿贷款本息能力；
（六）资信良好、无不良信用记录；
（七）农村合作银行规定的其他条件。
第十三条贷款方式：最高额抵押方式，一次申请，根据建房进度分期使用。
第四章贷款额度、期限和利率
第十四条贷款额度按经济、地域合理确定，每间不超过5万元。
第十五条贷款期限根据借款人的自身经营情况、收入水平、信用程度等情况确定，可以延长到3-5年。
第十六条贷款利率按*农村合作银行同期同档次一般农户保证贷款利率下浮25%执行。
第五章贷款程序
第十七条农房改造对象自愿申请，出具《农房抵押承诺书》（见附件四）；
第十八条农村合作银行收集乡镇、街道的农房改造资格批准文件、试点村的《村规民约》和村委会的《承诺书》、借款户的《农房抵押承诺书》、区国土部门的《确认书》等资料，经审查符合贷款条件的，签订最高额抵押借款合同。
农村合作建房协议篇8
按照新型城镇化与美好乡村建设协调推进的要求，为加快推进乡危房改造，加强乡基础设施和公共服务设施建设,努力建设规划有序、居住安全、乡容整洁、环境优美的美好乡村。
二、基本原则
（一）政府支持、农户自愿。
实施农村危房改造，政府予以政策支持，充分整合可用资源，同时要充分尊重困难农户改造危房的意愿，调动群众自主建房的主动性和积极性，自力更生建设家园。
（二）统筹规划、节约用地。
摸清农村困难群众危房数量，区别轻重缓急，实行统筹规划，分批实施。新建农房要符合土地利用总体规划、乡村规划和农房设计要求，尽量安排利用村内空闲用地、闲置宅基地和老宅基地进行建设，做到一户一宅、建新拆旧。
（三）经济适用、确保安全。
从农村实际出发，因地制宜、分类指导，充分考虑农户承受能力，严格控制建房面积和标准，引导和帮助农户建设安全经济、美观适用的房屋。
(四)政策公开、阳光操作。
规范操作程序，坚持政策公开、对象公开、补助标准公开，通过民主评议、张榜公示等方式，实行阳光操作。
三、目标任务、改造对象、补助标准和方式、改造方式
（一）目标任务。
全面完成130户危房改造计划任务。
（二）改造对象。
农村危房改造补助对象重点是居住在危房中的农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户。优先解决经济最困难、住房最危险农村困难家庭的居住安全问题。
（三）补助标准和方式。
农村危房改造资金以农民自筹为主，政府补助为辅，多渠道筹集资金。危改户具体标准分为：五保户、农村低保户重建房屋均2万元；修缮加固均0.6万元；贫困残疾人家庭、其他困难户重建房屋户均1万元；修缮加固户均0.4万元。
补助方式按照《省农村危房改造补助资金管理暂行办法》规定，通过财政涉农补助资金“一卡通”发放到户，实行社会化发放。
(四)改造方式
1．修缮加固。拟改造农村危房局部危险即属C级危房的应修缮加固，由农户自行修缮加固，自行加固确有困难的，可以提出申请，由村委会帮助协调施工队伍。
2．重建。拟改造农村危房整栋房屋属D级危房的应拆除重建。重建房屋原则上以农户自建为主，自建确有困难的有统建意愿的，乡人民政府要协助农户选择有资质的施工队伍统建。
四、改造要求
（一）科学制定实施方案
1．细化工作方案。各村委会要根据省实施方案及乡危房改造实施方案，结合本村实际情况，制定农村危房改造方案，落实到农户。
2．加强规划引导。农村危房改造户数比较集中的村庄，必须编制村庄规划，以统筹集合道路、供水、沼气、环保、改厕、土地整理、扶贫开发和农村清洁工程等建设项目，提高农村危房改造水平，促进村庄人居环境整治工作。
3．提升改造水平。危房改造要根据农民实际需求，结合当地风俗习惯、文化传统、建筑风格科学地编制农村危房改造设计方案，合理确定建设标准和抗震等级，达到布局合理，功能完善，安全经济的要求。
（二）严格把关审批程序
1．个人申请。符合农村危房改造条件的农户，由户主自愿向所在村委会出书面申请、申报材料提交村委会。
2．村级初审。村委会负责接受危改户的申请并初审，召开村民代表会议进行民主评议并在村务公开栏进行公示；公示无异议后，上报到乡人民政府。
3．乡级审核。乡人民政府接到村委会的申报材料后，组织人员上门对房屋状况进行现场勘察。经审核，认为符合条件的，将申报材料汇总后报送区农村危房改造工作领导组办公室。
4．区级审批。区农村危房改造工作领导组办公室在接到乡政府农村危房改造农户汇总表后，进行统一复核审批。经审批后，纳入农村危房改造工作范围。
（三）加强危房改造管理
1、严格把握改造对象。
各村委会要优先改造低保户、五保户、贫困残疾人家庭，以及住房最危险、经济最困难农户房屋，且对一户两宅的只给予改造一幢主住房。在确定改造对象时要坚持公开、公平、公正原则，规范补助对象的审核、审批程序，实行农户自愿申请、村民会议或村民代表会议民主评议、乡审核、区级审批，同时要建立健全公示制度，补助对象基本信息和各审查环节的结果要在村务公开栏公示，各村委会政府要做好与经批准的危房改造农户签订合同或协议工作。
2、严格控制危房改造建筑面积和总造价。重建或修缮加固住房建筑面积原则上控制在40—60平方米以内。要引导农户先建40—60平方米的基本安全房，并留有农民富裕后可以扩建的空间。
3、强化工程质量安全管理。农村危房改造要建立质量安全管理制度，确保工程质量，对地基基础和主体结构施工要加强监管，对检查不合格的要限期整改。
农村危房改造要严格执行农户抗震安全基本要求，乡建设管理员要加强农房设计图纸审查，并对施工工地进行逐户现场检查，发现问题及时整改。
4、加强工程验收。年度改造任务结束后，区农村危房改造工作领导组办公室将会同相关部门将及时组织验收，验收情况将作为后续农村危房改造工作任务安排的依据。
（四）加强资金使用监管
加强资金使用监管。按照有关规定农村危房改造资金实行专项管理，分帐核算，专款专用，并积极配合有关部门做好审计、稽查等工作。定期检查，发现问题，及时纠正严肃处理，问题严重的要公开曝光，并追究有关责任人员的责任，涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。
（五）建立健全档案、信息管理
1．完善农户档案管理。农村危房改造实行一户一档，批准一户，建档一户，规范有关信息管理。农户纸质档案必须包括档案表、农户申请、审核审批、公示、协议等材料。建立健全农户纸质档案表信息化录入制度，确保农户档案及时、全面、真实、准确录入系统。录入情况作为绩效考核的重要依据，改造后的农户住房产权为农户所有，并根据实际做好产权登记。
2．建立健全信息报告制度。农村危房改造严格实行月报制度，各村于每月20日以前上报工作进度等情况，8月底前将任务落实情况以工作总结的形式上报区农村危房改造工作领导组办公室。
五、实施步骤
（一）排查摸底阶段。
各村委会要组织人员深入村组，对农村危房改造申请户的住房情况进行调查摸底并进行评估，并登记造册，建立台帐。（2015年6月20日前）
（二）组织实施阶段。
各村委会要摸清新建、修缮加固的危房数并按照公平、公正、公开的原则确定建房对象，确认改造方式。危房鉴定和补助对象确定工作完成后，要迅速组织施工建设，确保按时、按质、按量完成。（2015年8月15日前）
（三）检查验收阶段。
各村农村危房改造工作完成后，由乡政府先行组织对新建、修缮加固住房进行初步检查验收。由区农村危房改造工作办公室会同相关部门对新建、修缮加固房屋进行全面检查验收。（2015年8月30日前）
六、保障措施
（一）加强组织领导。
乡政府成立由同志为组长的农村危房改造工作领导组，负责对农村危房改造的领导、监督、指挥和协调工作。领导组下设办公室，负责具体工作，办公室设在乡党政办。
（二）强化责任落实。
各村委会是农村危房改造工作的责任单位，主要负责同志要亲自抓，明确以分管村镇建设负责人为具体牵头人，建设办工作人员为具体经办人。没有建设办的村委会，要抽调专人经办此项工作。要明确任务，责任到人，倒排工期，确保按时按量完成任务。
（三）密切部门配合。
农村合作建房协议篇9
1997年7月25日，睢志刚与毛瑞琴、毛永亮在中间人睢根上的说合下，签订了房屋买卖协议，将位于河南省登封市中岳办事处新店村的一处房产卖予毛瑞琴、毛永亮。土地使用证上是睢志刚之父睢天庆的名字，当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后睢志刚即从该房屋内将东西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入该房屋居住至今。睢志刚一直在郑州居住。2006年7月17日，睢志刚的父母睢天庆与耿姣以睢志刚、毛永亮、毛瑞琴不经自己同意，擅自出卖自己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，将三人诉至登封市人民法院，请求法院确认三被告所订立的买卖房屋协议无效。
裁判
登封市人民法院认为，被告睢志刚在与被告毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议时，其身份特定，为两原告之子。且原告也曾给他人说过要卖房子，又有说合人睢根上从中说合，睢志刚又持睢天庆的土地使用证，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志刚有权，而且对此认为是善意且无过失。睢志刚以睢天庆的名义与毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议的行为，构成表见。在该协议签订后，原告曾回到该房屋将其物品搬走，即知道了睢志刚以其名义签订房屋买卖协议而不作否认表示，原告以自己的行为承认了被告睢志刚的行为，因此，被告睢志刚代订合同的行为应为有效。原告请求确认合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告睢天庆、耿姣的诉讼请求。
一审判决后，睢天庆、耿姣不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。
郑州中院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明，被上诉人毛瑞琴、毛永亮庭审时向法庭提交了登封市新店村居委会2007年6月15日出具的证明一份，以证明双方之间房屋买卖关系存在的事实，同时证明二被上诉人居住的十年期间对房屋进行了几次翻修改造；二上诉人耿姣、睢天庆及被上诉人睢志刚已经于1998年将其户口迁出，地已收回，不再具有该村集体经济组织成员身份，同时二被上诉人还向法院提交了1998年12月5日被上诉人毛永亮与袁志红签订的房屋买卖协议一份，以证明其房屋已经卖给他人。上诉人耿姣、睢天庆对以上证据不予认可，认为居委会证明内容不实，房屋买卖协议是虚假的。
郑州中院审理后认为，原审法院适用简易程序审理本案，经过庭前多次调解，被上诉人毛瑞琴、毛永亮也向法庭提交了调解申请，根据最高人民法院关于民事调解工作的相关规定，法院调解期间不计入审理期限；且上诉人耿姣、睢天庆也无证据证明原审法院审理的时间可能影响案件的正确判决。故上诉人耿姣、睢天庆上诉称原审法院程序违法，应当撤销原判，发回重审的请求，理由不能成立，本院不予支持。1997年7月25日，被上诉人毛瑞琴、毛永亮与被上诉人睢志刚签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且被上诉人毛瑞琴、毛永亮已经履行了支付房款的义务，并收到了上诉人耿姣、睢天庆的土地使用证，应属有效协议。二上诉人上诉称，被上诉人睢志刚隐瞒实情，擅自出售其房屋，所得欠款自己挥霍，违法处分自己的宅基地和房产，事后上诉人未予追认，应当认定买卖协议无效的请求，因被上诉人睢志刚系上诉人耿姣、睢天庆之子，经过中间人说合将房屋卖给了属于同一农村集体经济组织的二被上诉人，不违背相关法律规定，且签订协议后又将该房屋土地使用证交给了被上诉人毛瑞琴、毛永亮。二被上诉人在该买卖过程中属于善意无过失，有理由相信被上诉人睢志刚具有权。协议签订后，二上诉人将该房屋内的东西搬走，并于1998年将其户口从该集体经济组织内迁出，系以自己的行为对被上诉人睢志刚行为的承认。故原审法院认定被上诉人睢志刚的行为构成表见并无不当；上诉人耿姣、睢天庆的该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人耿姣、睢天庆的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
评析
农村合作建房协议篇10
1、原南京市大厂区计划经济委员会关于葛塘镇各中心村建设或贸易货栈工程建设的立项报告的批复；
2、原南京市大厂区土地管理局核发的或补发的“乡镇建设用地批准通知单”；
3、原南京市大厂区城乡建设局核发的“中心村住宅”或“贸易货栈”的红线图；
4、原南京市大厂区葛塘镇人民政府颁发的“江苏省村镇工程建设许可证”。
四个村在出卖3000多套房屋的形式上都采用了与购房者签订“委托建房协议”的方式。“委托建房协议”的主要内容也都明确规定了村委会享有土地的所有权，购房者享有土地使用权和房屋的所有权。在本院所审理的此类房屋买卖纠纷案件中，所有建成的住宅楼也都经过了工程质量的验收，并领取了建筑管理部门颁发的质量合格证书。在审理此类案件过程中还发现，凡已付清房款的购房者，村委会均按协议的约定为其办理了“村镇房屋所有权证”。
四个村的73幢住宅楼都与原大厂区的城区房屋或住宅小区毗邻，四个村住宅楼所占的非耕地也与原大厂区城区的国有土地接壤，住宅楼的配套建设、物业管理均已达到一定的水平。
二、纠纷的原因及解决此类纠纷的不同意见
在我院近些年所受理的村集体土地住宅楼买卖纠纷案件中，原告均为村委会，至目前为止尚无一例购房者诉村委会的案件，作为原告的村委会的诉讼请求基本相同，都是要求购房者付清尚欠的购房余款，被告的抗辩理由也基本相同，主要是认为，原告无房地产开发经营的资格，“委托建房协议”无效，原告只能够为被告办理城市房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告即可付清余款。也有少数购房者并不主张委托建房协议无效，而以其他的理由（如房屋质量问题）相抗辩。这类案件的难点主要在如何认定“委托建房协议”的性质和效力。对此问题的认识意见分歧较大，主要有下列几种观点：
1、认为“委托建房协议”名为委托建房，实为房地产开发经营，而村委会不具有房地产开发经营的资格，集体土地亦禁止从事房地产开发经营，故应认定“委托建房协议”无效。
2、有条件的认可“委托建房协议”有效，即购房者是本村村民的，双方签订的“委托建房协议”有效，凡购房者是外地农民或城市居民的，“委托建房协议”无效。
3、应当认定“委托建房协议”合法有效，因为委托建房与房地开发有着本质的不同，不应将小城镇开发建设与城市房地产开发经营混为一谈。“委托建房协议”的产生有其政策背景即小城镇的开发建设，委托建房协议的效力如何确定，关键是看建房有无规划、有无立项、有无审批、有无许可，如果村委会履行有关的法定手续，取得了相应的权利就应当认定“委托建房协议”有效，本区法院审理的集体土地建住宅楼的案件中的村委会均办理了相应的手续，故应当认定协议有效。
三、对此类案件的处理情况及原因分析
我院自2000年始受理集体土地建住宅楼的房屋买卖案，截止2002年6月底已审结20余件，结案方式大都采判决形式，判决结果均认定委托建房协议合法有效，限令购房者支付购房款，承担诉讼费用。其部分购房者不服判决上诉至南京市中级法院，上诉期间又因双方达成协议，购房者撤回上诉。目前已审结的20余件案件大部分均已得到执行。我院对此类案件的焦点即“委托建房协议”的效力问题作有效认定的理由如下：
1、集体土地上所建的住宅楼均经政府有关部门的审批，且有关政府部门具有相应的职权，如大厂区土地管理局所批准的9.8亩非耕地用于中心村工程建设就符合《土地管理法》有关管理主体和职权的规定。
2、本区集体土地建设的住宅楼在审批的程序上符合国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定。
3、集体土地上的委托建房与城市房地产开发有着本质的不同。委托建房协议的形式与国家倡导的小城镇开发建设的政策有着密切的联系。小城镇的开发建设自应遵循一整套的法律、法规的规定，而不应套用《城市房地产管理法》的规定来调整小城镇的开发建设。
4、假若认定“委托建房协议”无效，将造成本辖区范围内社会秩序的极大混乱，也会造成社会财富的极大浪费。本院已审理的案件虽少，但是，这些案件的审理结果，对3000多套房屋的购房者有关集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定与否具有决定性的意义。如果认定委托建房协议无效将会影响众多购房者集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定，将可能引发大规模的诉讼，从而影响社会稳定，认定委托建房协议无效也必然造成社会财富的浪费。
农村合作建房协议篇11
（二）基本原则
坚持因地制宜、经济实用的原则。农村危房改造要从农村实际出发，实事求是，量力而行，确保改造的住房符合农村困难群众的基本居住要求，不搞脱离实际的形象工程。
坚持公开、公平、公正的原则。规范操作程序，公开扶助政策，公开申请条件，公开审批程序和审批结果，阳光操作，接受群众监督。
坚持自愿、自主的原则。农村困难群众是农村危房改造的主体，要充分尊重他们的意愿，充分听取他们的意见，充分调动他们的积极性。
坚持节约用地的原则。要把安全、经济、适用、节能、节地、环保要求贯穿农村危房改造全过程。新建的住房要符合乡村规划，先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地和老宅基地进行建设。
坚持重点帮扶的原则。集中力量重点帮扶基本无投工投劳能力和自筹资金能力，重点解决因灾倒房户，以及连续多年放弃指标的危房特困农户，加强配套，整合资源，有计划、分步骤地解决其基本居住问题。
（三）目标任务
__年全镇农村危房改造任务为51户。其中一般援建29户，重点援建22户（见附件1）。
（一）补助对象
农村危房改造一般援建对象重点是居住在危房中或无房的农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭、因灾倒房户和其他贫困户。按照优先帮助住房最危险、经济最贫困农户解决最基本安全住房的要求，合理确定补助对象。
（二）补助标准
全市农村危房改造政府补助标准为：一般援建户每户补助2万元；重点援建户每户补助4万元。
（三）资金管理
政府补助资金将根据项目进程分二次拨付。各级补助资金归口市住建局管理，实行专项管理、专账核算、专款专用。补助资金原则上按工程进度直接通过银行一卡通发放给农户，市住建局根据房屋建设进度酌情把握资金发放比例。对不符合援建要求的，将及时追回援建资金，并追究相关责任人的责任。同时，镇政府设立农村危房改造投诉电话（83485138），及时回复处理村民反映的各种问题，定期组织人员对补助资金的使用管理情况进行监督检查，发现问题，及时纠正，严肃处理。
（一）改造范围
农村危房是指依据住房和城乡建设部《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》鉴定属于整栋危房（D级）或局部危险（C级）的房屋。属整栋危房（D级）的应拆除重建，属局部危险（C级）的应修缮加固。农村危房改造工作实施对象为农村特困户中的危房户，且必须以现居住的合法建筑为前提。违章建筑或不达危房标准的不予补助；已纳入拆迁范围的危房不予重建补助；凡是近年来已享受过政府建房补助、新建砖瓦房让给子女居住而自己现仍住危房的，不能列入危房改造范围。
（二）改造方式
农村危房改造方式为政府引导、社会参与、自建公助。在政府支持和适当补助的同时，充分调动人民群众的主动性、积极性和创造性，充分尊重群众意愿，整合各方资源，广泛动员社会力量参与农村危房改造工作，形成整体合力，引导群众自力更生建设美好家园。房屋改造建成后，产权归原户主所有。
（三）审批流程
农村危房改造援建对象包括一般援建户和重点援建户两种类型。符合条件且有建房要求的对象，自愿提出申请，按以下程序确定援建对象。
1．申报。一般援建户由本人向村（社区）提出申请，并填报申请表。重点援建对象由村（社区）提出筛选名单，并代为填写《农村危房改造重点援建对象登记表》。村（社区）组织村（居）民代表召开民主评议会对所有申请人进行评议（须有超过全村50%的村民代表参加评议会），评议认定的援建对象要有超过50%的参评人员同意并签字。评议结果在村级公告栏及其他醒目位置予以公示。公示无异议的，填写村级评议意见，并附申报人员相关资料后上报__镇人民政府。
2．初审。由镇政府对村（社区）评议确定的援建对象逐户上门核实，召开乡镇评议会进行初审评议，并张榜公示评议结果。公示无异议的，出具乡镇和民政部门审核意见，并附申报人员相关资料上报市农村危房改造工作领导小组办公室。
3．审核。市农村危房改建工作领导小组办公室审核上报资料。对一般援建户，采取抽查的方式进行核实，抽查比例不少于一般援建户总数的20%；对重点援建户，由市住建局逐户上门核实。核实后报市农村危房改建工作领导小组办公室审批，审批情况上报长沙市农村危房改建工作领导小组办公室备案，并将审核确定的援建对象名单反馈到乡镇（街道）、村（社区），按照“一户一档”的要求对援建对象建立完整资料档案。
4．公示。市农村危房改建工作领导小组办公室审核确定援建对象后，将所有援建对象名单在《浏阳日报》上公示。
申报过程中各项流程须有经手人签字，各级民主评议会均须有会议记录并存档。各级公示时间不得少于7个工作日，不同类别的援建对象在公示时要单列或清晰注明，公示情况需拍照存档。
（四）改造标准
1．建筑面积：在满足基本居住功能和安全的前提下，控制建筑面积和总造价。严格控制确需拆旧建新的农村危房改造对象建房标准，只允许建一层，坚持“一户一宅、建新拆旧”。包括厨房、卫生间在内，建筑面积1人户不得超过35平方米、2人户不得超过45平方
米、3人户不得超过60平方米，超过3人户的人均不得超过20平方米。拆旧建新的农业生产用房不计入控制面积。签订危改协议时，危改对象应当明确承诺建房标准、入住2年之内不得扩面加层、新房建成后3个月内拆除旧房的内容，未履行承诺的应当追回补助。要特别防止贫困农户因超标准规模进行危旧房改造加固和新建住房而严重负债。农房设计要符合农民生产生活习惯，体现民族和地方建筑风格，注重保持田园风光与传统风貌。
2．规划选址：农村危房改造确需新建的原则上采取原址重建，需异地迁建的选址要避开滑坡、崩塌、洪水、泥石流、雷击等气象、地质灾害多发的地点及采矿塌陷区。有条件的地方可根据实际情况，按照村镇布局规划，结合新农村建设、村容村貌整治和特色民居传统村落保护，优先安排集中连片建设。
3．房屋结构：新建房屋主体为砖混结构，应达到当地抗震设防要求，并设置构造柱、圈梁等抗震构造设施。提倡就地取材、节约实用，房屋顶棚至少要用竹（木）板封闭，宜采用斜坡屋顶，外墙立面不提倡使用瓷砖，室内地面硬化、平整、防滑，墙面粉饰。
4．配套设施：有厨房、卫生间，有进出道路，照明用电入户，饮用水方便，家具及其他生活设施基本齐全，能满足居住对象基本生活需要。有条件的提倡使用绿色低碳、清洁能源。
5．设立标识：纳入农村危房改造的住房，要在醒目位置设置全省统一的保障性安居工程标识。
（五）技术服务
农村危房改造必须由经培训合格的农村建筑工匠或有资质的施工队伍承担，__镇规划建设环保站要从规划选址、设计方案、原材料和构配件使用、施工作业、竣工验收等环节着手，全程加强质量安全巡查与指导监督，及时发现和纠正存在的问题。
（六）档案管理
大围镇人民政府要按照《住房和城乡建设部关于建设全国扩大农村危房改造试点农户档案管理信息系统的通知》（建村函〔2009〕168号）和《湖南省农村危房改造工作领导小组办公室关于进一步做好农村危房改造农户档案管理工作的通知》（湘农危办发〔2011〕2号）要求，配齐设备、安排专人承担危房改造农户的档案信息录入工作，建立农村危房改造农户纸质档案，实行一户一档，批准一户、建档一户，规范有关信息管理。农户纸质档案必须包括档案表、农户申请、审核审批、危房鉴定、公示、协议、竣工验收表等材料。危房改造农户档案录入情况及相关数据是绩效考评的重要内容和依据，市农村危房改造工作领导小组办公室将组织专门检查（抽查信息录入、进展和完成情况），定期通报。
（一）调查摸底、登记造册
__镇人民政府将组织人员深入村组，全面开展农村困难群众危房、无房的核定、统计工作，逐村逐户鉴定危房，核查无房户。__年6月份完成农村危房改造对象的调查摸底工作，并将摸底情况上报市住建局统一造册登记、建立档案。
（二）制定方案、组织实施
__镇人民政府根据__年度危房改造分配任务数，认真组织编制实施方案，将指标分解到各村、社区，按程序完成危房改造对象的申报、初审工作，并将公示结果上报到市住建局。
（三）资料收集、整理归档
对确定为__年农村危房改造扶助对象的现有危房，镇政府根据工程进度及时进行农村危房改造户资料的收集整理（包括数据、新房照片和文字资料）和信息录入，建立农村危房改造户基本情况档案，力求及时、准确、完整。
（四）检查验收、考核评比
市住建局在危房改造实施过程中将不定期对改造工作进行督促检查，内容包括危房改造的质量、改造对象的实际情况、施工进度、配套资金的到位和使用等，并于11月下旬组织相关部门进行项目验收，对全市危房改造工作进行总结、考核评比。
（一）加强组织领导
成立__镇农村危房改造工作领导小组，由镇长卢焕新任组长，罗伟任副组长，规划建设环保站、社会事务发展办、财政所、林业站、国土所、供电所、镇纪委等单位为成员单位。领导小组办公室设在规划建设环保站，由周波任办公室主任，谭仕能任专干。
（二）明确职责分工
规划建设环保站：负责农村危房改造工作的统筹协调，具体负责项目的组织安排、协调、指导，对象的审核和信息录入，建设过程中的质量安全管理、竣工验收，衔接补助资金的拨付。
社会事务发展办：协助规划建设环保站做好农村危房改造对象确定和摸底调查。
财政所：负责对危房改造进行投资评审，以及补助资金的安排拨付、使用管理和监督。
国土部门：按照宅基地管理有关规定，办理相关手续。
规划部门：按照村庄规划要求办理农村危房改造有关手续；对尚未编制村庄规划的，督促将其纳入规划范围，并促使其加快村庄规划的编制及审批。
林业部门：根据乡镇、村提供的建房用材计划及时办理建房用材手续。
电力部门：完成供电线路的改造工作，免费安装建房入户的电线、电表。镇纪委：会同城建、规划等有关部门对农村危房改造工作实施进行全程管理、监督。
各单位要积极落实要求，协助镇农村危房改造工作领导小组及时解决危房改造过程中的困难和问题。
（三）拓宽筹资渠道
农村合作建房协议篇12
（一）示范带动原则
按照“整村推进、镇村结合，追求卓越、彰显特色”的要求，在镇区山袁路沿线、中心校南侧区域选择合适地点，建设新村，努力打造独具魅力的新社区，并由此积累经验，逐步加快美好乡村建设。
（二）政策组合原则
以实施土地整治为龙头，整合各类支农政策和资金，努力壮大投入规模，夯实项目投入保障。
（三）因地制宜原则
项目规划设计应与土地利用总体规划、城镇建设规划、村庄布点规划等相衔接，从方便农民生产生活的角度出发，合理安排新村建设的选址和规模。新村建设模式、建筑标准和建筑风格因地制宜，基础设施和公共服务设施等规划设计体现“共建共享”。
（四）优农惠民原则
项目实施充分尊重农民意愿。项目建成后，必须有效改善农民生产生活条件，有效促进新农村经济社会发展，切实提高农民收入水平；项目建成后，还要具备发展特色、旅游、观光、休闲和生态农业条件，具备实施农业招商引资条件，具备农业产业化发展、规模化经营条件。
三、实施方法
（一）明确职责
1．民为主。项目实施坚持村民自愿原则，召开村民代表大会，争取绝大多数同意，确保项目顺利实施。
2．村负责。明确村“两委”在项目建设中的责任，项目所在村班子必须有战斗力、号召力、有威信，并能充分发挥村“两委”在土地整理和新村建设中的战斗堡垒作用。
3．镇领导。镇政府是项目实施的主体，充分发挥领导协调作用，统一编制新村建设规划，具体落实项目实施任务，确保项目顺利开展。
（二）严格标准
1．统一新村建设。本着“统筹兼顾、因地制宜”的原则，充分尊重群众意愿，合理确定新村选址和建设规模，严格依据省、市、县有关规定，明确建筑标准和宅基地面积，并依据规划设计要求，统一招投标，统一建设。
2．统一基础设施建设。对新村道路、供电、给排水、绿化等公用基础设施，统一纳入招标范围，实行同步建设。
3．统一宅基地整理。旧村拆迁后，依据项目规划，宅基地统一整理成耕地，置换为城镇建设用地指标。
4．统一推进规模种植。项目区整理后，力争通过土地流转等方式，着力推进农业结构调整，努力引进实力强、规模大的农业产业化龙头企业，实现农业生产规模化，提高耕地附加值，增加农民收入。
四、实施步骤
（一）准备阶段（2013年11月20日—2014年3月31日）
1.成立领导组织。镇成立以主要领导为组长，分管领导为副组长，并抽调镇机关干部、村“两委”负责人为成员的项目领导小组（以文另发）。领导小组下设若干个工作组，明确分工职责，实行统一领导，统一调度，分工不分家，相互协调，相互配合。
2．村成立项目建设理事会。由村“两委”成员、党员、村民组长及村民代表组成。
3．召开专题会议。镇党委召开项目专题工作会，研究讨论项目实施有关政策、措施，确定工作思路和流程，制定项目实施方案。
4．宣传动员。召开村民代表大会，介绍项目基本情况，宣传项目实施原则、方法、目的和意义，争取全村群众响应、支持、配合。
5．组织群众迁移坟墓。在元月15前，进村入户做好坟墓核查登记，依照坟墓迁移补助标准，确定坟墓迁往地，并在2014年清明节前后迁移结束。
6．新村选址征询意见。按照项目内容和要求，制定新村选址征求意见表，发放到项目区内拆迁户手中，征求意见，根据征求到大多数群众意见，实施菜地、坟地、预留未来建设用地和村民组间调田归集全村总量3%等工作，确定新村建设地点。
7．完成新村规划设计。在征求新村选址的同时，征求群众房型、套型、面积等，并将征求意见获得的资料交由有资质的单位进行房屋规划设计，确定新房建设标准，并制作效果图和施工图。（房屋套型面积初步设定为四种:A、45-55平方米的一室一厅一厨一卫;B、90平方米左右的两室一厅一厨一卫，C、105平方米左右的三室两厅一厨一卫；D、120平方米左右的三室两厅一厨二卫）
8．完成项目区农户房屋丈量登记。登记内容包括现有房屋类型、结构、面积及部分地面附属物。房屋结构认定和拆迁标准，以县政办〔2010〕176号文件为依据。2013年12月镇政府组织丈量登记后所建房屋及其他附属物一律不予认定。房屋结构分为楼房、一般房屋、附属房屋及附属设施，房屋面积和附属物以实际丈量登记为准。
9．完成项目区拆迁户的人口统计。以县公安局颁发的户口簿为准，具体统计范围包括：
⑴土地整理项目区内的集体经济组织成员。
⑵现役义务兵和士官。
⑶在校大、中专学生（不含就业后再入学的学历教育）。
⑷服刑人员。
⑸人口统计截止时点为2014年元月20日（含当日）。在此之前，凡因婚嫁娶正常迁入及新出生人口纳入统计范围（政策外生育的，在足额缴纳社会抚养费后，予以统计安置）；迁出或死亡的人口不纳入统计范围（虽然户口未迁出，但在外嫁或入赘所在地已享受拆迁安置政策的，不再纳入统计范围）。
⑹已婚在孕户（符合计划生育政策）、农村二女结扎户、领取独生子女光荣证户且目前符合计划生育政策的（以镇计生办审核证明为准），均可享受照顾安置人口1人。
⑺除上述规定以外的其他人口一律不得纳入统计范围。
10．安置标准：本次安置以人口为基数，一律安置为多层楼房，每人优惠享受安置面积35㎡，并可增购10㎡（增购部分按中标价）。其中，人均35㎡优惠安置面积的价格为：一楼在中标价基础上每平方米优惠240元，二楼在中标价基础上每平方米优惠220元，三、四楼在中标价基础上每平方米优惠200元，五楼在中标价基础上每平方米优惠300元，六楼在中标价基础上每平方米优惠360元。对选择安置且实际安置面积少于应享受优惠安置面积的，其差额部分按每平方米200元补助给安置户；对于符合安置条件又自愿放弃安置的，给予安置人口每人7000元的补助；对于因购买小城镇户口而造成户口迁出，且目前还在村居住、种田的，可享受人均35㎡安置，但价格为中标价，不予优惠（中标价：多层框架结构房最高设定为1200元每平方米。超出最高设定价部分由政府承担，低于最高设定价的以实际中标价为准。）
11．确定拆迁安置方式，签订拆迁安置协议。按以下步骤进行：
⑴签订协议。镇政府与农户签订拆迁安置协议，在协议中规定房屋拆迁补偿标准、拆迁补偿金额、拆迁奖励标准、搬迁拆迁期限、房型确定、违约责任等内容。
⑵房屋搬迁拆除。拆迁户自协议签订之日起，10天内完成拆迁的奖励拆迁补偿金额20%；15天内完成拆迁的奖励拆迁补偿金额15%；20天内完成拆迁的奖励拆迁补偿金额10%；在协议签订20天后拆迁的不予奖励。同时，凭协议办理相关补偿手续（有关内容在拆迁协议中细化）。
⑶过渡费。在项目区有主房屋的拆迁户，每人每月按60元的标准给与补助，并在房屋拆迁结束后，按一年720元/人进行预付。在新房交付前，超时部分按月增发，直至新房交付使用为止。
⑷安置。①对符合安置条件的农户，按镇政府与农户签订的拆迁安置协议标准进行安置。②五保户统一安置到五保供养中心，其现有住房按规定标准补偿。
12．完成项目区土地丈量。
（二）项目建设阶段（2014年元月1日—2015年12月31日）
1．新村选址用地（2014年元月1日—2月28日）。由村委会统一协调，进行安置点确认，并办理相关手续。
2．新村规划建设（2014年元月1日—2015年12月31日）。
⑴镇政府会同有关职能部门制定科学具体的规划设计和建设方案。
⑵镇政府负责完成项目的选址、规划、报批等手续。
⑶完成项目的招投标工作。由市、县招投标中心采取公开招标方式，确定中标单位，由中标单位统一施工建设。
⑷新村由镇政府统一协调接入电力、电信等公共设施。
⑸本方案中确定的安置补助标准，在项目全部竣工验收后自行废止。方案废止后，凡再申请到新村建房的，必须缴纳一定的基础设施配套费，并按规划进行建设。
⑹完成新村建设（2014年5月1日—2015年12月31日）。房屋建成后，由镇政府组织统一按《分配细则》分配。
3．完成房屋拆迁（2014年元月1日—2014年4月30日）。完成项目区内房屋及附属物拆迁。
4．完成项目区宅基地及农用地整理（2014年9月1日—2014年12月31日）。由国土部门与镇人民政府共同组织招标，并由中标单位按规定整理项目区内土地。
5．完成项目区土地整理后的土地流转和再分配（2014年7月1日—2014年12月31日）。
6．组织土地整理相关资料，并上报验收。（2014年7月1日—2014年12月31日）
五、注意事项
（一）坚持群众意愿
实行政府引导、群众参与，在项目规划、拆迁安置、新居民点建设及土地整理等过程中，都要切实加强宣传引导，做过细工作，确保项目顺利开展。
（二）坚持公开公正
在动员农户迁坟，丈量、登记房屋，办理房屋安置及相关手续过程中，一视同仁，不偏不倚，严格执行“三榜公示”，确保项目区群众利益。
（三）坚持安全第一
在拆迁、安置建房和土地整理过程中，严格落实安全防范措施，确保施工安全和项目区群众生命财产安全。
六、纪律要求
（一）对在项目实施过程中消极怠工、不负责任，造成项目进展滞后的，坚决实行工作问责。
农村合作建房协议篇13
第一，认真分析土地流转的具体情况。在各镇村分析归类的基础上，县又统一进行了情况分析归类。全县农户中的土地流转主要有这么四大类：一是缺少劳力型。有的家庭儿子上了大学或进城务工，女儿出嫁，家中劳力缺少，将部分土地流转给了其他农户耕种；二是弃农经商型。有的农户全家进城经商，土地在抛荒中也就自然流转了；三是相互转让型。有的农户承包的土地离自己居所较远，耕种不方便，因此，就将土地转让给居所近的农户耕种；四是个人集中承包型。有的农户把多余的土地转让给少数农业大户、种殖大户和养殖大户，由他们集中承包了规模成片的土地。
由于农村开放开发，开发商征用土地要给予经济补偿，因此，经济利益的驱动，使一些农户将流转了的土地需要重新从其他农户手中拿过来，耕种土地的农户算到自己靠土地能获补偿，不愿将自己耕种的土地再流转出去。因此，造成了矛盾跌起，从而严重影响了农村开放开发的进展。
第二，依法分类处理。针对全县农户中土地流转的四种类型，在不违反《农村土地承包法》和《土地管理法》等法律法规的基础上，全县统一采取了四种处理办法：一是缺少劳力型的，有签定协议转让的，依法按协议执行，对转让中无书面协议，有口头协议，且有第三人证明的，按同样具有协议效力执行。对土地流转中无书面协议、有口头协议，且无第三证人的，流转的土地必须依法重新流转。二是对弃农经商型的，私自抛荒土地，无签订任何协议的，土地由集体协议收回或转让给其他农户承包的，一律不再考虑土地流转问题，土地征用补偿金由现承包人享有。同时，对签有协议的，按协议执行。三是对相互转让型的，进行协商解决，补偿的差额部分共同享有，或一方享有，对协商不成的通过司法手段解决。四是对集中承包型的，由协议的按协议解决，无协议的通过法院判决解决。
第三，依法强制执行。对在解决土地流转过程中的无视法律、不遵守协议、胡搅蛮缠、起哄闹事的少数农户，在调解和经教育无效的情况下，通过司法程序进行判决，并进行强制执行。通过依法强制执行，既维护了广大农户的利益，又维护了法律的尊严，规范了解决土地流转中的程序和手段，据统计，全县有30多户农户都是通过这一司法程序解决土地流转中的矛盾的。
通过依法解决农户中的土地流转问题，农村开放开发中的矛盾得到了及时化解。同时，也规范了今后土地流转的手段和程序，依法加强了土地流转中的管理工作，使类似的矛盾得到有效控制，为全县农村的开放开发奠定了良好的基础。
二、坚持依法行政，打好征地拆迁攻坚仗
随着全县农村开放开发的框架拉开，征地拆迁成了经济发展中的攻坚仗。为打好这场攻坚仗，县委、县政府结合本县实际，依法制定和出台了征地拆迁补偿政策。在开放开发的征地拆迁中，各行政执法部门高举依法行政的旗帜，坚持做到有法必依，执法必严，违法必究。做到了五公开：
一是公开征地拆迁的法律法规依据。向广大村民（居民）公开《土地管理法》、《农村土地承包法》、《南京市房屋拆迁条例》等法律法规的内容。同时，公开县委、县政府制定和出台的有关征地拆迁的政策文件内容。使广大村（居）民懂得了征地拆迁的法律程序、补偿标准。使他们懂得在征地拆迁中应该怎么做，不应该做什么。不断增强了他们自身的法律意识，依法维护自身的合法权益，而且能抵制不依法办事的人和事。
二是依法公开征地拆迁的范围。全县在旧城改造、公路建设、河道建设、学校扩建、商业用地及工业用地等诸多内容的征地拆迁中，都统一由县国土资源管理局和建设局根据《土地管理法》、《南京市房屋拆迁条例》等法律法规，在规定的时间内向广大村（居）民发出征地拆迁公告，公告向广大村（居）民公布征地拆迁的范围和时间，同时，将公告张帖和打印下发到涉及征地拆迁范围的村（居）民家中，使广大村（居）民根据公告的安排，提前做好征地拆迁的准备工作，从而，确保征地拆迁的顺利进行。
三是公开征地拆迁的标准。土地的征用一般分为荒地、荒山、丘陵和粮田四个等级，根据不同等级给予不同的补偿标准。同时，开发商和工业用地补偿标准较高，交通道路建设根据全省统一的补偿标准执行，房屋拆迁一般城镇拆迁补偿标准较高，农村房屋拆迁是以房换房。对城镇和农村拆迁户中补偿金达不到购买住居房和换不到住居房的困难户，一般由政府安排廉租房统一住居。这样，既解决部分困难户的困难，又保证了征地拆迁的顺利进行。深受广大村（居）民好评。近年来，我县由于依法征地拆迁补偿，维护了广大群众的利益，因各种建设拆迁的7000多户村（居）民，都高高兴兴地配合政府进行了按时拆迁，拆迁无发生任何大的严重事件，受到上级好评。
四是依法制定强制措施。对在征地拆迁中的个别“钉子户”和一些违返规定的做法，县也统一制定了强制措施。如我县一些农户得到拆迁的通知后，为了多获取一些补偿金，私自将平房翻建成楼房，有的门口无院墙的连夜赶砌院墙等等。这些做法都违反了拆迁补偿的规定。因此，在拆迁中一概不予补偿。这样，既维护了政策的严肃性，又是少数唯利是图的人受到了制裁。对于在拆迁中的个别“钉子户”采取由仲裁机构进行裁决，不服仲裁的，引导他们通过法院判决解决，法院判决后进行强制执行。
五是依法做好就业安置工作。为了做好拆迁征地中的就业安置工作，县和各镇分别依法建立了职业介绍所，对35岁以下的剩余力全部介绍安排到企业工作。对35岁到50岁的农村壮劳力通过中介机构全部介绍到建筑行业、企业做临时工，同时，对失去劳动能力的村民全部采取给予最低生活保障线，对有一定经济实力和经营能力的人，全部介绍到县城和各镇集镇从事个体经营等，并给予一定的优惠政策，对有木工、瓦工、水电工、修理工的农村剩余人员，县和各镇又统一进行再培训，在提高他们技能的基础上进行介绍安置。对于无技能、又想学一技之长的青年农民，县职业介绍所分别组织他们学修理、学电脑、学烹调、学驾驶等技术，具备一技之长后再进行介绍安排，由于在征地拆迁中，及时做好农村劳动力的转移和安置，使广大村民逐步摆脱了过去靠种几亩田维持生活的苦日子，走上了城里人争工资过日子的阳光路，生活逐渐富裕。随着全县开放开发的进程加快，经济总量的不断上升，征地拆迁的农户的日子将会过得越来越好，会越来越尝到开放开发的甜头。
三、强化法治建设，确保群众安居乐业
在全县农村开放开发中，我们以物质文明、政治文明和精神文明建设为核心，坚持“三个文明”一起抓。特别在政治文明建设中以法治建设为核心，深化“四五”普法教育，积极创建“平安xx”，确保全县人民开放开发中安居乐业。
